3 Blanchiment Argent

ÉCONOMIE ET ORGANISATION DE L:IMMOBILIER ·TOME 1
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ETUDE DE CAS
Apartir de vos connaissances et de l'annexe ci-dessous, répondez aux questions
suivantes:
D Définissez le blanchiment par l'agent immobilier.
fJ Quelles sont les sanctions encourues en cas de blanchiment ?
E1 Quels sont les moyens mis en place contre le blanchiment ?
B Que peut faire l'agent immobilier pour lutter contre le blanchiment?
Source : journaldelagence.com, 74/03/ 20 75
w L'agent immobilier, acteur de la lutte contre le blanchiment

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w Par Anne-Claude Poncet
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~ Depuis plusieurs années, l'agent immobilier est soumis à la réglementation relative
à la lutte contre le blanchiment. Ses obligations se sont fortement accrues et les
premières condamnations tombent.
Plusieurs réseaux immobiliers ont sensibilisé leurs adhérents à cette législation. Mais,
dans la pratique, les agents immobiliers se sentent souvent peu concernés. En 2013,
les notaires ont effectué 970 déclarations, contre 54 émanant des professionnels de
l'immobilier. Les lourdes sanctions encou rues devraient inciter l'agent immobilier à
mettre en œuvre le dispositif prévu par la loi.
Qu'est-ce que le blanchiment ?

Le blanchiment est le fait de faire disparaître l'origine frau duleuse d'une somme
d'argent pour lui donner l'apparence d'un investissement honorable. Il consiste à
réinjecter dans l'économie légale des fonds qui ont été obtenus illégalement. En tant
qu'intermédiaire, l'agent immobilier peut être inquiété : la loi assimi le au blanchiment
le fait d'apporter son concours à une opération de placement, de dissimulation ou de
conversion de fonds provenant d'une infraction. Enfin, la réglementation s'applique
aux opérations qui part icipent au financement du terrorisme.
L'achat d'un bien avec de l'argent provenant d'activités illicites, telles que le trafic de
drogue, const itue un blanchiment. Mais, plus couramment, les fonds provenant du
travail « au noir » sont également concernés car ces sommes sont soustraites à la
TVA et à l'impôt sur les revenus.
Afin de détecter les opérations suspectes, la loi édicte une obligation de vigilance à
l'égard de la clientèle. Pour la respecter, l'agent immobilier doit mett re en place, au
sein de l'agence, une procédure adaptée.
TRACFIN et la déclaration de soupçon

La cellule Tracfin (Traitement du renseignement et action contre les circuits
financiers) a pour mission de lutter contre les opérations de blanchiment. A ce titre,
elle reçoit les déclarations de soupçon émanant des professionnels et peut imposer
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2 • L'ANALYSE DES STRUCTURES D'ENTREPRISES OPÉRANT SUR LE MARCH É DE L'IM MOBILIER
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de su rseoir pendant 5 jours à la concl usion de l'acte, délai pendant leq uel elle saisit
la justice.
En effet, le professionnel qui soupçonne une opération de bla nchiment a l'obligation
d'en fa ire la déclaration auprès de Tracfin, via le service Internet Ermes, ou par
télécopie ou cou rrier. La déclaration est effectuée par le déclarant Tracfin (l'agent
immobilier ou, évent uellement, un collaborateur qu'il aura désigné).
La confidentialité de la déclaration est imposée par la loi : l'agent immobilier a
l'interdiction de parler de sa déclaration de soupçon à quiconque. Et Tracfin ne
fait pas apparaître l'origine de l'informat ion q u'il transmet à l'autorité judiciaire. Le
professionnel qui effectue une déclaration de soupçon qui se révèle non justifiée ne
peut pas voir sa responsabilité engagée.
L'obligation de vigilance
Le professionnel doit êt re vigilant à l'éga rd de sa cl ientèle, tout au long de l'exécut ion
de sa prestation de service. Aux mesures habituelles s'ajoute un devoir de vigilance
complémentaire, lorsque la situation présente un risque accru de blanch iment.
S'il n'est pas en mesure de recueillir les informations nécessaires, la loi impose à
l'agent immobilier de ne pas poursuivre la relation d'affai res et de ne pas exécuter
de prestation.
Les pièces nécessaires à ces vérifications sont conservées pendant cinq ans. À ce
titre, l'archivage numérisé peut présenter un intérêt.
Identifier son client et le bénéficiaire de l'opération

L'agent immobilier doit ident ifier son client avant d'entrer en relation d'affaires
avec lui. Lorsque le client n'est pas le bénéficiaire de l'opération, le professionnel a
l'obligation d'identifier le bénéficiaire effectif, dans les mêmes cond itions. L'agent
immobilier est fréq uemment intermédiaire dans des opérations faisant intervenir
une société. Dans cette hypothèse, le bénéficiaire de l'opération est la ou les
personnes physiques qui détiennent, directement ou indirectement, plus de 25 %
du capital ou des droits de vote de la société, ou qui exercent, par tout autre moyen,
un pouvoir de cont rôle sur les organes de gestion, d'administration ou de direction
de la société ou sur l'assemblée générale des associés.
La question reste ouverte lorsque l'agent immobilier rédige un compromis
comportant une clause de substitution t rès large, permettant de substituer à
l'acquéreur toute personne physique ou morale de son choix. Il est alors impossible
à l'agent immobilier d'identifier le bénéficia ire effectif de l'opération. Une telle
stipu lation peut être encadrée, pour prévenir le risque.
Recueillir les informations relatives à l'opération

Avant d'entrer en relation d'affaires, l'agent immobilier recueille les informat ions
relatives à l'objet et à la nat ure de l'opération, afin d'évaluer le risque de blanchiment.
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ÉCON!lMIE ET ORGANISATION DE t:IMMOBILIER - TOME 1
La rég lementation vise les informations relatives à la situation professionnelle,

économique et financière du client, qui doivent être actualisées si nécessaire au
cours de la relation.
La vigilance complémentaire
Le professionnel applique des mesures de vigilance complémentaire notamment
lorsque le client ou son représentant légal :
• n'est pas présent physiquement;
• réside à l'étranger et exerce ou a exercé des fonctions politiq ues,ju rid ictionnelles
ou administratives;
• est domicilié dans un pays figurant sur la liste du GAFI (Groupe d'action
financière) comme faisant obstacle à la lutte contre le blanchiment ou le
terrorisme.
Les procédures et contrôles internes à l'agence

L'agent immobilier met en place un système d'évaluation et de gestion des risques
liés au blanchiment et au financement du terrorisme. Il doit également former ses
collaborateurs.
La réglementation ne lui impose pas, à ce jour, de dispositif particulier. Il appartient
donc au professionnel de mettre en place une procédure adaptée, permettant de
détecter les risques liés au blanchiment. A titre indicatif, peuvent être retenues :
• la désignation d'un responsable du dispositif;
• l'élaboration d'une classification des risques, d'un profil de la relation d'affaires
permettant de détecter d'éventuelles anomalies;
• la définition d'une procédure de contrôle des risques;
• la formation des collaborateurs de l'agence.
Le contrôle exercé sur l'agent immobilier

Le contrôle du respect des obl igations Tracfin est mis en œuvre par les agents de la
répression des fraudes et de la concurrence. Ils peuvent obtenir communication de
tout document nécessaire à leur mission.
Le blanchiment est puni de cinq ans d'emprisonnement et 37 500 euros d'amende.
Le non-respect de la rég lementation relative au blanchiment est réprimé par
la Commission nationale des sanctions, qui est habilitée à prononcer des peines
allant de l'avertissement au retrait de la carte professionnel le, ainsi qu'une amende
adm inistrative d'un montant maximal de 5 millions d'euros, fixée en fonction de la
gravité des manquements comm is.
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2 • l'ANALYSE DES STRUCTU RES D'ENTREPRISES OPËRANT SUR LE MARCHË DE L'IMMOB ILIER

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