อสังหาริมทรัพย์

ศัพท์กฎหมาย หมายถึง ทรัพย์สินที่ประกอบด้วยที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน

ในกฎหมายทั่วไปของอังกฤษอสังหาริมทรัพย์อสังหาริมทรัพย์ที่ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้หรือเฉพาะในสหรัฐอเมริกาและแคนาดาเท่านั้นคำว่าอสังหาริมทรัพย์หมายถึงแปลงที่ดินและโครงสร้างที่เกี่ยวข้องใดๆ ซึ่งเป็นทรัพย์สินของบุคคล เพื่อให้โครงสร้าง (เรียกอีกอย่างว่า สิ่งปรับปรุงหรือสิ่งติดตั้ง ) ถือเป็นส่วนหนึ่งของอสังหาริมทรัพย์ โครงสร้างนั้นจะต้องรวมเข้ากับหรือติดกับที่ดิน ซึ่งรวมถึงพืชผล อาคาร เครื่องจักร บ่อน้ำ เขื่อน สระน้ำ เหมืองแร่ คลอง และถนน คำนี้มีความหมายทางประวัติศาสตร์ โดยเกิดจากรูปแบบของการดำเนินการ ซึ่งเลิกใช้ไปแล้ว ซึ่งแยกความแตกต่างระหว่างข้อพิพาทเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์และ ข้อพิพาท เกี่ยวกับทรัพย์สินส่วนบุคคลทรัพย์สินส่วนบุคคลหรือทรัพย์สินส่วนบุคคลเคยเป็นและยังคงเป็นทรัพย์สินทั้งหมดที่ไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์

ในประเทศที่มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนบุคคล กฎหมายแพ่งจะคุ้มครองสถานะของทรัพย์สินในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งนายหน้าอสังหาริมทรัพย์จะทำงานในตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์กฎหมายแพ่งของสกอตแลนด์ เรียกทรัพย์สิน ว่าทรัพย์สินที่สืบทอดได้และในกฎหมายที่ใช้ภาษาฝรั่งเศส เรียกว่า ทรัพย์สิน ที่ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้ ("ทรัพย์สินที่ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้")

ภูมิหลังทางประวัติศาสตร์

คำว่า "ของจริง" มาจากภาษาละตินres ("สิ่งของ") ตามกฎหมายแพ่งของยุโรป คดีความที่ขอให้มีการรับรองอย่างเป็นทางการของสิทธิในทรัพย์สินเรียกว่าactio in rem (การกระทำที่เกี่ยวข้องกับสิ่งของ) ซึ่งแตกต่างจากactio in personamซึ่งโจทก์ขอให้มีการบรรเทาทุกข์สำหรับการกระทำของบุคคลใดบุคคลหนึ่ง ความแตกต่างอาจละเอียดอ่อน การกระทำในยุคกลางของnovel disseisinแม้ว่าจะมีจุดมุ่งหมายเพื่อยึดที่ดินคืน แต่ก็ไม่ถือเป็นactio in remเนื่องจากฟ้องต่อผู้ที่ถูกกล่าวหาว่าเป็นผู้ยึดทรัพย์สิน^[1]

บทความเรื่องกฎหมายและประเพณีของอังกฤษของเฮนรี เดอ แบร็กตันได้รับการยกย่องว่าให้ความหมายเฉพาะของ "อสังหาริมทรัพย์" ในกฎหมายอังกฤษ หลังจากอภิปรายถึงความแตกต่างในกฎหมายแพ่งแล้ว แบร็กตันเสนอว่าการฟ้องเรียกทรัพย์สินที่เคลื่อนย้ายได้นั้นเป็นการฟ้องเรียกค่าเสียหายโดยเนื้อแท้ ดังนั้น การฟ้องเรียกค่าเสียหาย จึง สามารถฟ้องเรียกได้เฉพาะทรัพย์สินที่ไม่เคลื่อนย้ายได้เท่านั้น^[2]^[3]มุมมองนี้ไม่ได้รับการยอมรับในกฎหมายแพ่งของทวีป แต่สามารถเข้าใจได้ในบริบทของการพัฒนากฎหมายในช่วงชีวิตของแบร็กตัน ในอังกฤษศตวรรษที่ 13 ศาลของกฎหมายศาสนจักรอ้างอำนาจที่กว้างขวางในการตีความพินัยกรรมแต่การสืบทอดที่ดินยังคงเป็นเรื่องของศาลของราชวงศ์ กฎหมายที่ควบคุมการโอนที่ดินและทรัพย์สินส่วนบุคคล ที่เคลื่อนย้ายได้ จึงพัฒนาไปตามแนวทางที่แตกต่างกัน^[4]

ในระบบกฎหมายสมัยใหม่ที่ได้มาจากกฎหมายทั่วไปของอังกฤษ การจำแนกประเภททรัพย์สินเป็นอสังหาริมทรัพย์หรือส่วนบุคคลอาจแตกต่างกันบ้างตามเขตอำนาจศาล หรือแม้กระทั่งภายในเขตอำนาจศาล ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ เช่น การกำหนดว่าทรัพย์สินนั้นสามารถจัดเก็บภาษีได้หรือไม่และอย่างไร ตัวอย่างเช่น บ้านลอยน้ำอยู่ในพื้นที่สีเทาระหว่างทรัพย์สินส่วนบุคคลและอสังหาริมทรัพย์ และอาจได้รับการปฏิบัติในลักษณะใดลักษณะหนึ่งตามเขตอำนาจศาลหรือสถานการณ์ Bethell (1998) มีข้อมูลมากมายเกี่ยวกับวิวัฒนาการทางประวัติศาสตร์ของอสังหาริมทรัพย์และสิทธิในทรัพย์สิน

ลักษณะของอสังหาริมทรัพย์

การอยู่นิ่ง

อสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพย์สินที่ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้ เจ้าของที่ดินไม่สามารถย้ายที่ดินของตนไปยังที่ตั้งที่ดีกว่า เช่น เมืองอื่น เพื่อขายได้ ดังนั้น ที่ตั้งที่แน่นอนของแปลงที่ดินจึงส่งผลโดยตรงและเป็นปัจจัยสำคัญต่อมูลค่าของที่ดิน^[5]

อย่างไรก็ตาม ผลิตภัณฑ์จากดิน เช่น แร่ธาตุและพืชผล สามารถขนส่งได้

ปัจจัยภายนอก

การเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นในบริเวณใกล้เคียงจะส่งผลโดยตรงต่อมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ อสังหาริมทรัพย์มีความเสี่ยงต่อปัจจัยภายนอกเนื่องจากมีลักษณะไม่เคลื่อนไหว ปัจจัยภายนอกนอกเหนือจากอสังหาริมทรัพย์จะส่งผลกระทบต่อมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ เช่น เสียงรบกวนจากคนในละแวกใกล้เคียงและสถานที่ก่อสร้าง

การพัฒนา

ที่ตั้งของทรัพยากรที่ต้องการจะดึงดูดความสนใจไปที่ที่ตั้งนั้น แหล่งท่องเที่ยวตามธรรมชาติ ได้แก่ แหล่งน้ำ ภูมิอากาศ ความอุดมสมบูรณ์ของดิน แนวน้ำ และแหล่งแร่ธาตุ เมื่อพื้นที่พัฒนาไปโดยหมุนเวียนอยู่กับทรัพยากรธรรมชาติดังกล่าว การพัฒนาเหล่านี้จะกลายเป็นองค์ประกอบที่ต้องพิจารณาเมื่อกำหนดการใช้ที่ดินและมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ การพัฒนาและความใกล้ชิดโดยรอบ เช่น ตลาดและเส้นทางคมนาคมขนส่ง จะกำหนดมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ด้วยเช่นกัน

การจัดหาที่ดินในเขตเมือง

แม้ว่าพื้นที่โดยรวม (ในแง่ของพื้นที่ผิวดิน) จะคงที่ แต่การจัดหาที่ดินในเขตเมืองโดยเฉพาะอาจแตกต่างกันไป บางครั้งที่ดินในเขตเมืองถูกสร้างขึ้นจากที่ดินเกษตรกรรมก่อนหน้านี้ โดยทั่วไปแล้ว ที่ดินในเขตเมืองมีค่ามากกว่าที่ดินเกษตรกรรม ซึ่งสร้างแรงจูงใจในการเปลี่ยนที่ดินที่ไม่ใช่เขตเมืองเป็นที่ดินในเขตเมือง มูลค่าของที่ดินนั้นเกี่ยวข้องโดยตรงกับการใช้งาน กฎเกณฑ์การแบ่งเขตเกี่ยวกับการพัฒนาอาคารหลายชั้นได้รับการแก้ไขเพื่อเพิ่มการใช้เมืองแทนที่จะใช้พื้นที่ทางกายภาพมากขึ้น

การระบุตัวตนของทรัพย์สิน

การจะมีมูลค่าใดๆ ก็ตาม การอ้างสิทธิ์ในทรัพย์สินใดๆ จะต้องมาพร้อมกับคำอธิบายทรัพย์สิน ที่สามารถตรวจสอบได้และถูกต้องตามกฎหมาย คำอธิบายดังกล่าวมักใช้ขอบเขตตามธรรมชาติหรือที่มนุษย์สร้างขึ้น เช่น ชายฝั่งทะเล แม่น้ำ ลำธาร ยอดสันเขาชายฝั่งทะเลสาบทางหลวงถนนและรางรถไฟ หรือเครื่องหมายที่สร้างขึ้นเพื่อจุดประสงค์เฉพาะ เช่นกองหินเสาสำรวจหมุดหรือท่อเหล็ก อนุสรณ์สถานคอนกรีตรั้วเครื่องหมายสำรวจอย่างเป็นทางการของรัฐบาล (เช่น เครื่องหมายที่แนบโดยNational Geodetic Survey ) และอื่นๆ ในหลายกรณี คำอธิบายจะอ้างถึงล็อตหนึ่งล็อตขึ้นไปในแผนผังซึ่งเป็นแผนที่แสดงขอบเขตทรัพย์สินที่เก็บไว้ในบันทึกสาธารณะ

คำอธิบายทางกฎหมายเหล่านี้มักจะอธิบายด้วยสองวิธีที่แตกต่างกัน ได้แก่การกำหนดเขตและเขตแดนและที่ดินและบล็อกวิธีที่สามคือระบบสำรวจที่ดินสาธารณะ^[6]ซึ่งใช้ในสหรัฐอเมริกา

เมตส์คำว่า "เมตส์" หมายถึงขอบเขตที่กำหนดโดยการวัดระยะทางตรงแต่ละเส้น โดยระบุด้วยระยะทางระหว่างจุดปลายสุด และทิศทางหรือการวางแนว ทิศทางอาจเป็นเพียงทิศทางของเข็มทิศธรรมดา (แม่เหล็ก) หรือทิศทางที่แม่นยำกว่าซึ่งกำหนดโดยวิธีการสำรวจที่แม่นยำ
ขอบเขตคำว่า "ขอบเขต" หมายถึงคำอธิบายขอบเขตทั่วไป เช่นแนวแบ่งเขตและขอบเขตต่างๆเช่น ตามลำน้ำบางแห่ง กำแพงหิน ถนนสาธารณะที่อยู่ติดกัน เจ้าของทรัพย์สินที่อยู่ติดกัน หรืออาคารที่มีอยู่ ระบบนี้มักใช้เพื่อกำหนดพื้นที่ขนาดใหญ่ (เช่น ฟาร์ม) และการแบ่งเขตทางการเมือง (เช่น ขอบเขตเมือง) ซึ่งไม่จำเป็นต้องมีคำจำกัดความที่ชัดเจน หรืออาจมีราคาแพงเกินไป หรืออาจรวมขอบเขตที่กำหนดไว้แล้วไว้ในคำอธิบายก็ได้
ระบบล็อตและบล็อกอาจเป็นระบบสำรวจหลักสามระบบที่เข้าใจง่ายที่สุด สำหรับคำอธิบายทางกฎหมายในระบบล็อตและบล็อก คำอธิบายจะต้องระบุ:
- ล็อตส่วนบุคคล
- บล็อกที่ที่ดินตั้งอยู่หากมี
- การอ้างอิงถึงการแบ่งย่อยแบบผังหรือเฟสของการแบ่งย่อยนั้น
- การอ้างอิงเพื่อค้นหาแผนผังที่อ้างถึง (เช่น หมายเลขหน้าและ/หรือเล่ม) และ
- คำอธิบายเกี่ยวกับสถานที่บันทึกอย่างเป็นทางการของแผนที่ (เช่นที่บันทึกไว้ในไฟล์ของวิศวกรประจำมณฑล )
เส้นเมอริเดียนหลักและเส้นฐาน ที่ควบคุม ระบบสำรวจที่ดินสาธารณะของสหรัฐอเมริกา
ระบบสำรวจที่ดินสาธารณะ (PLSS) เป็น วิธี การสำรวจที่พัฒนาและใช้ในสหรัฐอเมริกาเพื่อแบ่งแยกอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายและการตั้งถิ่นฐาน ระบบ PLSS ใช้รูปทรงสี่เหลี่ยมผืนผ้าในการแบ่งแยก หน่วยพื้นฐานในระบบ PLSS คือส่วน ของที่ดิน ซึ่งโดยทั่วไปจะมีขนาด 1 ตารางไมล์ กริดของส่วนต่างๆ ของ ภูมิประเทศที่มีขนาด 6 x 6 ไมล์ เรียกว่าทาวน์ชิป ทาวน์ชิปมีการจัดวางในแนวตะวันออกและตะวันตกของเส้นเมริเดียนหลักและแนวเหนือและใต้ของเส้นฐาน

มรดกและผลประโยชน์การเป็นเจ้าของถูกกำหนด

กฎหมายรับรองผลประโยชน์ประเภทต่างๆ ที่เรียกว่ามรดกในอสังหาริมทรัพย์ ประเภทของมรดกมักจะถูกกำหนดโดยภาษาของโฉนดสัญญาเช่า ใบเสร็จรับเงินพินัยกรรมการ ให้ สิทธิ์ในที่ดินฯลฯ ที่ใช้ในการซื้อมรดก มรดกจะแตกต่างกันตามสิทธิในทรัพย์สิน ที่แตกต่างกัน ซึ่งตกเป็นของแต่ละมรดก และกำหนดระยะเวลาและความสามารถในการโอนกรรมสิทธิ์ของมรดกแต่ละประเภท บุคคลที่ได้ครอบครองมรดกเรียกว่า "ผู้เช่า"

ประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่สำคัญบางประเภทในที่ดินได้แก่:

กรรมสิทธิ์แบบสมบูรณ์ : ทรัพย์สินที่มีระยะเวลาไม่แน่นอนซึ่งสามารถโอนได้โดยเสรี ถือเป็นทรัพย์สินประเภทที่พบได้บ่อยที่สุดและอาจเป็นประเภทที่เด็ดขาดที่สุด โดยผู้เช่าจะมีอำนาจตัดสินใจสูงสุดในการกำจัดทรัพย์สิน
ค่าธรรมเนียมแบบมีเงื่อนไข: ทรัพย์สินที่คงอยู่ตลอดไปตราบใดที่เงื่อนไขหนึ่งข้อขึ้นไปที่กำหนดโดยผู้ให้กรรมสิทธิ์ไม่เกิดขึ้น หากเงื่อนไขดังกล่าวเกิดขึ้น ทรัพย์สินจะกลับคืนสู่ผู้ให้กรรมสิทธิ์ หรือผลประโยชน์ที่เหลือจะส่งต่อไปยังบุคคลที่สาม
ค่าธรรมเนียม : ทรัพย์สินที่เมื่อผู้เช่าเสียชีวิต จะถูกโอนให้แก่ทายาทของผู้เช่า
มรดกตลอดชีพ : มรดกที่คงอยู่ตลอดชีพของผู้รับมอบสิทธิ์ เรียกว่า "ผู้ถือครองตลอดชีพ" หากสามารถขายมรดกตลอดชีพได้ การขายนั้นจะไม่เปลี่ยนระยะเวลาของมรดก ซึ่งจะถูกจำกัดด้วยอายุตามธรรมชาติของผู้รับมอบสิทธิ์เดิม
ทรัพย์สินตลอดชีพper autre vieจะถูกถือครองโดยบุคคลหนึ่งเพื่อชีวิตตามธรรมชาติของบุคคลอื่นทรัพย์สินดังกล่าวอาจเกิดขึ้นได้หากผู้เช่าตลอดชีพเดิมขายทรัพย์สินตลอดชีพของตนให้กับบุคคลอื่น หรือหากทรัพย์สินตลอดชีพได้รับมอบให้per autre vie ในตอน แรก
สิทธิการเช่า : ทรัพย์สินที่มีระยะเวลาจำกัดตามที่ระบุไว้ในสัญญา เรียกว่า สัญญาเช่า ระหว่างฝ่ายที่ได้รับสิทธิการเช่า เรียกว่า ผู้เช่า และอีกฝ่ายหนึ่ง เรียกว่า ผู้ให้เช่า ซึ่งมีทรัพย์สินในครอบครองนานกว่า ตัวอย่างเช่น ผู้พักอาศัยในอพาร์ตเมนต์ที่ทำสัญญาเช่า 1 ปี มีทรัพย์สินเช่าในอพาร์ตเมนต์ของตน ผู้เช่ามักจะตกลงที่จะจ่ายค่าเช่าตามที่ระบุให้กับผู้ให้เช่า แม้ว่าสิทธิการเช่าจะเกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ แต่สิทธิการเช่ามักจัดเป็นทรัพย์สินส่วนบุคคล

ผู้เช่าที่ได้รับประโยชน์จากมรดกที่แบ่งแยกไม่ได้ในทรัพย์สินบางประเภทหลังจากสิ้นสุดมรดกที่มีระยะเวลาจำกัด ถือว่ามี "ผลประโยชน์ในอนาคต" ผลประโยชน์ในอนาคตมี 2 ประเภทที่สำคัญ ได้แก่:

การคืนสิทธิ์ : การคืนสิทธิ์เกิดขึ้นเมื่อผู้เช่ามอบที่ดินที่มีระยะเวลาสูงสุดน้อยกว่าของตนเอง กรรมสิทธิ์ในที่ดินจะกลับคืนสู่ผู้เช่าเดิมเมื่อที่ดินของผู้รับมอบสิทธิ์หมดอายุลง ผลประโยชน์ในอนาคตของผู้เช่าเดิมถือเป็นการคืนสิทธิ์
ส่วนที่เหลือ : ส่วนที่เหลือจะเกิดขึ้นเมื่อผู้เช่าที่มีกรรมสิทธิ์แบบสมบูรณ์มอบสิทธิครอบครองที่ดินตลอดชีพหรือกรรมสิทธิ์แบบสมบูรณ์แบบมีเงื่อนไขแก่บุคคลอื่น และระบุบุคคลที่สามที่เป็นเจ้าของที่ดินเมื่อกรรมสิทธิ์ตลอดชีพสิ้นสุดลงหรือเมื่อเงื่อนไขเกิดขึ้น บุคคลที่สามดังกล่าวถือว่ามีส่วนที่เหลือ บุคคลที่สามอาจมีสิทธิตามกฎหมายในการจำกัดการใช้ที่ดินของผู้เช่าตลอดชีพ

มรดกอาจถือร่วมกันโดยถือครองโดยมีสิทธิในการสืบทอดหรือถือครองร่วมกันความแตกต่างระหว่างกรรมสิทธิ์ร่วมสองประเภทนี้ในที่ดินคือความสามารถในการรับมรดกของมรดกและส่วนแบ่งผลประโยชน์ที่ผู้เช่าแต่ละคนเป็นเจ้าของ

ในกรณีการถือครองร่วมโดยมีสิทธิในการเป็นผู้รอดชีวิตหรือ JTWROS การเสียชีวิตของผู้เช่ารายหนึ่งหมายความว่าผู้เช่าที่ยังมีชีวิตอยู่จะกลายเป็นเจ้าของทรัพย์สินแต่เพียงผู้เดียว ไม่มีสิ่งใดตกทอดไปยังทายาทของผู้เช่าที่เสียชีวิต ในเขตอำนาจศาลบางแห่ง ต้องใช้คำเฉพาะว่า "มีสิทธิในการเป็นผู้รอดชีวิต" มิฉะนั้น การถือครองจะถือว่าเป็นการถือครองร่วมกันโดยไม่มีสิทธิในการเป็นผู้รอดชีวิต เจ้าของร่วมจะถือกรรมสิทธิ์ JTWROS ในหุ้นที่เท่ากันเสมอ ดังนั้นผู้เช่าแต่ละรายจะต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินในหุ้นที่เท่ากันโดยไม่คำนึงถึงส่วนสนับสนุนใดๆ ต่อราคาซื้อ หากในอนาคตทรัพย์สินนั้นถูกขายหรือแบ่งย่อย รายได้จะต้องถูกแจกจ่ายอย่างเท่าเทียมกันโดยไม่มีการให้เครดิตสำหรับส่วนเกินใดๆ ที่เจ้าของร่วมรายใดรายหนึ่งอาจมีส่วนสนับสนุนในการซื้อทรัพย์สินนั้น

การเสียชีวิตของผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์สิน (TIC) จะได้รับส่วนแบ่งมรดกจากทรัพย์สินตามสัดส่วนของสิทธิ์การเป็นเจ้าของ ซึ่งถือว่าเท่ากันระหว่างผู้ถือกรรมสิทธิ์ทั้งหมด เว้นแต่จะระบุไว้เป็นอย่างอื่นในโฉนดการโอนอย่างไรก็ตาม หากมีการขายหรือแบ่งทรัพย์สิน TIC ในบางรัฐ จังหวัด ฯลฯ จะมีการเครดิตโดยอัตโนมัติสำหรับเงินสมทบที่ไม่เท่ากันในราคาซื้อ (ไม่เหมือนกับการแบ่งโฉนด JTWROS)

อสังหาริมทรัพย์อาจเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมกันกับผู้เช่าหลายราย โดยผ่านอุปกรณ์ เช่นคอนโดมิเนียมสหกรณ์ที่อยู่อาศัยและสหกรณ์อาคาร

มัดสิทธิ์

ทรัพย์สินประกอบด้วยสิ่งที่เรียกว่า "มัดสิทธิ" หรือ "มัดไม้" "ไม้" ที่สำคัญที่สุดในมัดนี้ ได้แก่ สิทธิในการโอน สิทธิในการแยกออก สิทธิในการใช้ และสิทธิในการทำลาย

สิทธิ์ในการโอน

เรียกอีกอย่างว่าการโอนกรรมสิทธิ์สิทธิในการโอนกรรมสิทธิ์หมายความว่า เจ้าของสามารถโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินของตนให้กับใครก็ได้โดยเสรี ขอบเขตของสิทธิ์นี้อาจจำกัดได้ด้วยเหตุผลด้านนโยบายสาธารณะ โดยผู้โอนกรรมสิทธิ์สามารถโอนกรรมสิทธิ์อะไรได้บ้าง และการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินอย่างไรอาจมีการควบคุม ตัวอย่างเช่น บุคคลที่วิกลจริตจะไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์หรือได้รับอสังหาริมทรัพย์ได้ ทรัพย์สินบางประเภทอาจไม่สามารถโอนได้เลย ในขณะที่บางประเภทสามารถมอบให้ผู้อื่นได้แต่ไม่สามารถขายได้ วิธีการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินอาจมีการควบคุมเพื่อหลีกเลี่ยงการฉ้อโกง ความไม่แน่นอน หรือปัญหาทางกฎหมายอื่นๆ ^[7]

สิทธิในการยกเว้น

เจ้าของมีสิทธิ์ที่จะห้ามบุคคลอื่นใดเข้าในทรัพย์สินของตน ซึ่งศาลฎีกาของสหรัฐอเมริกาได้ให้คำอธิบายไว้ว่านี่คือ "ไม้ที่สำคัญที่สุด" ในมัดไม้^[8]โดยทั่วไป เจ้าของที่ดินผืนหนึ่งสามารถป้องกันไม่ให้บุคคลอื่นเข้ามาบนที่ดินได้ สิทธิ์นี้บังคับใช้โดยความผิดฐานบุกรุกมีข้อยกเว้นบางประการใช้ได้ ตัวอย่างเช่น เจ้าของฟาร์มแห่งหนึ่งในรัฐนิวเจอร์ซีจ้างคนงานต่างด้าวหลายคนที่อาศัยอยู่ในที่ดินดังกล่าวในช่วงฤดูเก็บเกี่ยว ศาลฎีกาของรัฐนิวเจอร์ซีตัดสินว่าเจ้าของไม่มีสิทธิ์ที่จะห้ามบริการสังคมและที่ปรึกษากฎหมายไม่ให้เข้าไปในที่ดินเพื่อให้บริการแก่คนงานต่างด้าวที่อาศัยอยู่ในที่ดินนั้น^[9]

สิทธิในการใช้

ในอดีต เจ้าของที่ดินมีสิทธิ์โดยเด็ดขาดในการใช้ทรัพย์สินของตนในทุกวิถีทางที่เขาต้องการ ตราบใดที่เขาไม่ทำให้สิทธิของผู้อื่นเสียหาย แนวคิดนี้ปรากฏอยู่ในคำพังเพยภาษาละตินว่าsic utere tuo ut alienum non laedasซึ่งแปลได้อย่างกว้างๆ ว่า ใช้ทรัพย์สินของตนเองในลักษณะที่ไม่ทำให้ทรัพย์สินของผู้อื่นเสียหาย โดยทั่วไปแล้ว เจ้าของที่ดินมีสิทธิ์ใช้ที่ดินของตนตามที่เห็นสมควร ขอบเขตของสิทธิ์นี้จำกัดในบางประเด็น ตัวอย่างเช่น เจ้าของที่ดินจะไม่สามารถสร้าง "รั้วกั้น" ที่ส่งผลกระทบอย่างมากต่อการใช้ที่ดินของเพื่อนบ้าน (เช่น เจ้าของโรงแรมสร้างกำแพงยาว 85 ฟุต (26 เมตร) และสูง 18 ฟุต (5.5 เมตร) เพื่อปิดกั้นหน้าต่างของเจ้าของโรงแรมใกล้เคียง) ^[10]

สิทธิในการทำลาย

ทรัพย์สินส่วนใหญ่จะต้องถูกทำลายในที่สุด บ้านที่ปลวกชุกชุมและหมดอายุการใช้งานอาจถูกทำลายเพื่อสร้างบ้านใหม่ อย่างไรก็ตาม ขอบเขตของสิทธิ์ดังกล่าวอาจมีจำกัด ตัวอย่างเช่น เขตอำนาจศาลส่วนใหญ่ไม่อนุญาตให้เจ้าของทำลายสิ่งของที่มีมูลค่าสูง เช่น คฤหาสน์หลังใหม่ ในกรณีหนึ่ง เจ้าของบ้านสั่งให้ผู้จัดการมรดกทำลายบ้านเก่าของเธอหลังจากที่เธอเสียชีวิต ศาลรัฐมิสซูรีตัดสินว่าการอนุญาตให้ทำลายบ้านดังกล่าวถือเป็นการละเมิดนโยบายสาธารณะ^[11]

ประเภทความเป็นเจ้าของอื่น ๆ

กรรมสิทธิ์แบบอัลโลเดีย ล : ทรัพย์สินที่เป็นอิสระจากเจ้าของที่ดินที่มีอำนาจเหนือกว่าอัลโลเดียลคือ "ที่ดินที่ถือครองโดยสมบูรณ์ในสิทธิของตนเอง ไม่ใช่ของเจ้าของที่ดินหรือผู้มีอำนาจเหนือกว่า ที่ดินที่ไม่ขึ้นอยู่กับหน้าที่หรือภาระทางศักดินา ที่ดินที่ถือครองโดยความเป็นเจ้าของโดยสมบูรณ์ โดยไม่รับรองผู้มีอำนาจเหนือกว่าที่มีหน้าที่ต้องรับผิดชอบ" ^[12]

ลักษณะเฉพาะของเขตอำนาจศาล

ในกฎหมายของเกือบทุกประเทศรัฐเป็นเจ้าของที่ดินทั้งหมดภายใต้เขตอำนาจศาลของตน เนื่องจากรัฐเป็นอธิปไตยหรือผู้มีอำนาจสูงสุดในการออกกฎหมาย บุคคลธรรมดาและนิติบุคคลไม่มีกรรมสิทธิ์ร่วมในที่ดิน พวกเขาไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน แต่ได้เพียงสิทธิในที่ดินเท่านั้น

ออสเตรเลียและนิวซีแลนด์

ในหลายประเทศระบบกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์แบบทอร์เรนส์ ได้รับการจัดการและรับประกันโดยรัฐบาล และแทนที่การติดตามกรรมสิทธิ์ที่ยุ่งยาก ^{[ จำเป็นต้องอ้างอิง ]}ระบบกรรมสิทธิ์แบบทอร์เรนส์ทำงานบนหลักการ "กรรมสิทธิ์โดยการจดทะเบียน" (กล่าวคือ ความไม่สามารถเพิกถอนได้ของผลประโยชน์ที่จดทะเบียน) แทนที่จะเป็น "การจดทะเบียนกรรมสิทธิ์" ระบบนี้ทำให้ไม่จำเป็นต้องมีลำดับกรรมสิทธิ์ (กล่าวคือ การติดตามกรรมสิทธิ์ผ่านชุดเอกสาร) และขจัดค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ในการค้นหาดังกล่าว รัฐรับประกันกรรมสิทธิ์และมักได้รับการสนับสนุนจากโครงการชดเชยสำหรับผู้ที่สูญเสียกรรมสิทธิ์เนื่องจากการดำเนินการของรัฐ ระบบนี้ใช้ปฏิบัติในรัฐต่างๆของออสเตรเลียและนิวซีแลนด์ตั้งแต่ระหว่างปี พ.ศ. 2401 ถึง พ.ศ. 2418 และล่าสุดได้ขยายไปถึงกรรมสิทธิ์แบบแบ่งชั้นและได้รับการนำไปใช้ในหลายรัฐ จังหวัด และประเทศ และในรูปแบบที่ปรับเปลี่ยนแล้วใน 9 รัฐของสหรัฐอเมริกา

สหราชอาณาจักร

ใน สห ราชอาณาจักร ราชวงศ์ถือเป็นเจ้าของสูงสุดของทรัพย์สินทั้งหมดในอาณาจักร ข้อเท็จจริงนี้ถือเป็นเรื่องสำคัญเมื่อตัวอย่างเช่น เจ้าของเดิมได้สละสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้น ในกรณีนี้ กฎหมายว่าด้วยการตกเป็น ทรัพย์สิน จะถูกนำมาใช้ ในเขตอำนาจศาลอื่นๆ บางแห่ง (ไม่รวมสหรัฐอเมริกา) ทรัพย์สินจะถูกถือครองโดย สมบูรณ์

อังกฤษและเวลส์

กฎหมายอังกฤษยังคงแยกความแตกต่างระหว่างอสังหาริมทรัพย์และทรัพย์สินส่วนบุคคลตามกฎหมายทั่วไป ในขณะที่กฎหมายแพ่งแยกความแตกต่างระหว่างทรัพย์สินที่ "เคลื่อนย้ายได้" และ "เคลื่อนย้ายไม่ได้" ในกฎหมายอังกฤษ อสังหาริมทรัพย์ไม่ได้จำกัดอยู่แค่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินและอาคารที่ตั้งบนนั้น ซึ่งมักเรียกว่า "ที่ดิน" อสังหาริมทรัพย์ยังรวมถึงความสัมพันธ์ทางกฎหมายมากมายระหว่างบุคคลหรือเจ้าของที่ดินที่เป็นเพียงแนวคิด ความสัมพันธ์ดังกล่าวอย่างหนึ่งคือภาระจำยอมซึ่งเจ้าของทรัพย์สินหนึ่งมีสิทธิที่จะส่งต่อทรัพย์สินข้างเคียง อีกประการหนึ่งคือ "มรดกที่ไม่มีตัวตน" ต่างๆ เช่นกำไร-à-Prendreซึ่งบุคคลหนึ่งอาจมีสิทธิที่จะเก็บเกี่ยวพืชผลจากที่ดินซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของมรดกของผู้อื่น

กฎหมายอังกฤษยังคงรักษารูปแบบของทรัพย์สินไว้หลายรูปแบบที่ไม่ค่อยมีใครรู้จักในเขตอำนาจศาลทั่วไปอื่นๆ เช่นสิทธิ ในการ ยกฟ้อง สิทธิในการซ่อมแซมคฤหาสน์และสิทธิในการเป็นเจ้าของคฤหาสน์ในกฎหมายทั่วไปในช่วงแรก ทรัพย์สินเหล่านี้จัดอยู่ในประเภทอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากจะได้รับการคุ้มครองโดยคดีอสังหาริมทรัพย์

ประเทศสหรัฐอเมริกา

รัฐต่างๆ ในสหรัฐอเมริกา ยกเว้นลุยเซียนามีกฎหมายของตนเองที่ควบคุมอสังหาริมทรัพย์และมรดกในนั้น ซึ่งยึดตาม^{กฎหมาย}^{ทั่วไป}ในรัฐแอริโซนาอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปหมายถึงที่ดินและสิ่งของที่ติดแน่นกับที่ดินอย่างถาวร สิ่งของที่ติดแน่นกับที่ดินอย่างถาวร ซึ่งอาจเรียกอีกอย่างว่า^การปรับปรุงได้แก่ บ้าน โรงรถ และอาคาร บ้านสำเร็จรูปสามารถขอคำรับรองการติดแน่นได้

ด้านเศรษฐกิจของอสังหาริมทรัพย์

การใช้ที่ดิน การประเมินมูลค่าที่ดิน และการกำหนดรายได้ของเจ้าของที่ดินเป็นคำถามที่เก่าแก่ที่สุดในทฤษฎีเศรษฐศาสตร์ที่ดินเป็นปัจจัยการผลิตที่สำคัญสำหรับการเกษตร และการเกษตรเป็นกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่สำคัญที่สุดในสังคมยุคก่อนอุตสาหกรรม เมื่อมีการเริ่มมีการปฏิวัติอุตสาหกรรม การใช้ที่ดินในรูปแบบใหม่ที่สำคัญก็เกิดขึ้น เช่น การตั้งโรงงาน โกดัง สำนักงาน และการรวมกลุ่มเมือง มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ซึ่งอยู่ในรูปของโครงสร้างและเครื่องจักรที่มนุษย์สร้างขึ้น มักจะลดลงเมื่อเทียบกับมูลค่าของที่ดินเพียงอย่างเดียว ในกรณีที่มูลค่าทรัพย์สินในภาคอุตสาหกรรม เกษตรกรรม และเชิงพาณิชย์ลดลงอันเป็นผลจากการปนเปื้อน การสกัด และการสึกหรอที่คาดว่าจะเกิดขึ้นตามลำดับ มูลค่าทรัพย์สินที่อยู่อาศัยจะลดลงด้วยการบำรุงรักษาและปรับปรุงบ่อยครั้งขึ้นและราคาไม่แพง

ตั้งแต่ช่วงทศวรรษ 1960เป็นต้นมา นัก เศรษฐศาสตร์และนักวิชาการด้านกฎหมายได้เริ่มศึกษาสิทธิในทรัพย์สินที่ผู้เช่าได้รับภายใต้มรดกต่างๆ ตลอดจนผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจและต้นทุนของมรดกต่างๆ ซึ่งส่งผลให้มีความเข้าใจที่ดีขึ้นมากเกี่ยวกับ:

สิทธิในทรัพย์สินที่ผู้เช่าได้รับภายใต้มรดกต่างๆ ซึ่งรวมถึงสิทธิดังต่อไปนี้:
- ตัดสินใจว่าจะใช้ทรัพย์สินแต่ละชิ้นอย่างไร
- ไม่ให้บุคคลอื่นได้เข้าใช้ประโยชน์ในทรัพย์สิน;
- โอน (โอนสิทธิ) บางส่วนหรือทั้งหมดเหล่านี้ไปให้ผู้อื่นตามข้อตกลงที่ทั้งสองฝ่ายตกลงกัน
ลักษณะและผลที่ตามมาของต้นทุนธุรกรรมในการเปลี่ยนแปลงและโอนกรรมสิทธิ์

สำหรับบทนำเกี่ยวกับการวิเคราะห์ทางเศรษฐกิจของกฎหมายทรัพย์สิน โปรดดู Shavell (2004) และ Cooter และ Ulen (2003) สำหรับคอลเล็กชั่นบทความวิชาการที่เกี่ยวข้อง โปรดดู Epstein (2007) Ellickson (1993) ขยายขอบเขตการวิเคราะห์ทางเศรษฐกิจของอสังหาริมทรัพย์ด้วยข้อเท็จจริงต่างๆ ที่นำมาจากประวัติศาสตร์และ ชาติพันธุ์วิทยา

ดูเพิ่มเติม

อ้างอิง

^ Maitland, FW (1909). รูปแบบการดำเนินการในกฎหมายทั่วไป .
^ สตรีท, โทมัส เอ. (1999). ทฤษฎีและการพัฒนาของการกระทำตามกฎหมายทั่วไป .
↑ แบร็กตัน, อองรี เดอ. Tractatus de legibus และ consuetudinibus Anglie . ฉ. 102.
^ พอลล็อค, เฟรเดอริก; เมตแลนด์, เฟรเดอริก วิลเลียม (1923). ประวัติศาสตร์กฎหมายอังกฤษก่อนสมัยของพระเจ้าเอ็ดเวิร์ดที่ 1 เล่ม 1.
^ Division., Real Estate Council of British Columbia. The University of British Columbia. Real Estate. คู่มือหลักสูตรการออกใบอนุญาตบริการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ UBC Real Estate Division. OCLC 1083338764
^ "คู่มือการสำรวจของ BLM สำหรับการสำรวจที่ดินสาธารณะของสหรัฐอเมริกา" www.blmsurveymanual.org สืบค้นเมื่อ3 พฤษภาคม 2020
^ Sprankling, John G. (2021). Property : a contemporary approach (Fifth ed.). St. Paul, MN. ISBN 978-1-68467-717-7-{{cite book}}: CS1 maint: location missing publisher (link)
^ "Kaiser Aetna v. United States 444 US 164". 1979 [โต้แย้งเมื่อวันที่ 1 ตุลาคม 1979]. หน้า 164
^ "State v. Shack 277 A.2d 269". 1971 [โต้แย้งเมื่อวันที่ 8 มีนาคม 1971]. หน้า 369
^ "Sundowner, Inc. v. King 509 P.2d 785". 1973. หน้า 785.
↑ "Eyerman v. Mercantile Trust Co., NA 524 SW2d 210" 1975. หน้า. 210.
^ แบล็ก, เฮนรี่ แคมป์เบลล์ (1910). พจนานุกรมกฎหมายของแบล็ก – ฉบับที่ 2

อ่านเพิ่มเติม

ภาพรวมของอสังหาริมทรัพย์

Schram, Joseph F., 2006. การประเมินอสังหาริมทรัพย์ , Rockwell Publishing
มัวร์, เจฟฟ์, 2548. Essential Real Property , สำนักพิมพ์จิตวิทยา

กฎหมายทรัพย์สิน

Stoebuck, WB และ Dale A. Whitman, 2000. The Law of Property , ฉบับที่ 3. St. Paul MN: West Group Publishing
โทมัส เดวิด เอ., บก., 1996. ทอมป์สัน เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ชาร์ลอตส์วิลล์ เวอร์จิเนีย: Michie Co.

การวิเคราะห์กฎหมายทรัพย์สิน

Ackerman, B. , R. Ellickson และ CM Rose, 2002. มุมมองเกี่ยวกับกฎหมายทรัพย์สินฉบับที่ 3 Aspen Law and Business
Tom Bethell , 1998. Noblest Triumph: Property and Prosperity through the Ages . สำนักพิมพ์ St Martin's Press สำหรับบุคคลทั่วไป
Robert CooterและThomas Ulen , 2003. กฎหมายและเศรษฐศาสตร์ , ฉบับที่ 4 Addison-Wesley. บทที่ 4,5. ข้อความที่เข้าใจง่ายกว่า
Ellickson, Robert , 1993, "ทรัพย์สินในที่ดิน" Yale Law Journal 102: 1315–1400
Richard Epsteinบรรณาธิการ 2007 Economics of Property Law . Edward Elgar รวมบทความส่วนใหญ่มาจากวรรณกรรมด้านกฎหมาย
Shavell, Steven, 2004. Foundations of Economic Analysis of Law . Harvard Univ. Press. บทที่ 2–5 ข้อความที่ยากขึ้น อ้างอิงอย่างกว้างขวาง
Jeremy Waldron , 1988. สิทธิในทรัพย์สินส่วนบุคคล . สำนักพิมพ์ Oxford Univ.
Oswaldo D. Agcaoili, ISBN 971-23-4501-7 , ed. 2006, Property Registration Code . Agcaoili. กรรมสิทธิ์ที่ดินและโฉนด: กฎหมายทรัพย์สินและคดีความในประเทศฟิลิปปินส์

[maitland-1] Maitland, FW (1909). รูปแบบการดำเนินการในกฎหมายทั่วไป .

[2] สตรีท, โทมัส เอ. (1999). ทฤษฎีและการพัฒนาของการกระทำตามกฎหมายทั่วไป .

[3] แบร็กตัน, อองรี เดอ. Tractatus de legibus และ consuetudinibus Anglie . ฉ. 102.

[4] พอลล็อค, เฟรเดอริก; เมตแลนด์, เฟรเดอริก วิลเลียม (1923). ประวัติศาสตร์กฎหมายอังกฤษก่อนสมัยของพระเจ้าเอ็ดเวิร์ดที่ 1 เล่ม 1.

[5] Division., Real Estate Council of British Columbia. The University of British Columbia. Real Estate. คู่มือหลักสูตรการออกใบอนุญาตบริการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ UBC Real Estate Division. OCLC 1083338764

[6] "คู่มือการสำรวจของ BLM สำหรับการสำรวจที่ดินสาธารณะของสหรัฐอเมริกา" www.blmsurveymanual.org สืบค้นเมื่อ3 พฤษภาคม 2020

[7] Sprankling, John G. (2021). Property : a contemporary approach (Fifth ed.). St. Paul, MN. ISBN 978-1-68467-717-7-{{cite book}}: CS1 maint: location missing publisher (link)

[8] "Kaiser Aetna v. United States 444 US 164". 1979 [โต้แย้งเมื่อวันที่ 1 ตุลาคม 1979]. หน้า 164

[9] "State v. Shack 277 A.2d 269". 1971 [โต้แย้งเมื่อวันที่ 8 มีนาคม 1971]. หน้า 369

[10] "Sundowner, Inc. v. King 509 P.2d 785". 1973. หน้า 785.

[11] "Eyerman v. Mercantile Trust Co., NA 524 SW2d 210" 1975. หน้า. 210.

[12] แบล็ก, เฮนรี่ แคมป์เบลล์ (1910). พจนานุกรมกฎหมายของแบล็ก – ฉบับที่ 2