1

EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN

DI PENGADILAN AGAMA

Oleh : Abdul Hadi. 1

Sekedar mengenang sejarah, bukan meratapi,2 dulu sebelum Undang-Undang No. 3
tahun 2006, jangankan untuk mempelajari eksekusi hak tanggungan, untuk mempelajari hak
tanggungan pun tidak diperlukan, karena tidak ada gunanya dalam pelaksanaan tugas di
Peradilan Agama. Kini, mempelajari hak tanggungan3 dan menguasai eksekusi hak
tanggungan mutlak diperlukan. Oleh karena itu, berangkat dari fikiran tidak berpengalaman
bukan berarti tidak bisa, dan tidak ingin gagal karena tidak berpengalaman, sengaja disajikan
tulisan berikut ini.
A. Pengertian Eksekusi dan Hak Tanggungan.
1. Pengertian Eksekusi.
Eksekusi adalah hal menjalankan putusan pengadilan yang telah berkekuatan Hukum
Tetap,4 atau melaksanakan secara paksa putusan pengadilan dengan bantuan
kekuatan umum apabila pihak yang kalah tidak mau menjalankannya secara
sukarela5, atau realisasi daripada kewajiban pihak yang kalah untuk memenuhi
prestasi yang tercantum dalam putusan pengadilan. 6 Pengertian eksekusi tersebut
telah mewakili beberapa pengertian Eksekusi yang dapat ditemukan dalam beberapa
literatur.
Tetapi mengikuti perkembangan eksekusi sesuai dengan perkembangan hukum dan
perkembangan ekonomi/bisnis, maka eksekusi tidak hanya berupa eksekusi putusan
pengadilan tetapi juga eksekusi hak tanggungan. Oleh karena itu pengertian eksekusi
menjadi Pelaksanaan putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap
atau pelaksanaan perjanjian yang mempunyai kekuatan eksekusi yang disamakan
dengan putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap.
1

Ketua Pengadilan Agama Maninjau.

Sudah seharusnya kita bersyukur dengan bekerja sungguh-sungguh meningkatkan kualitas diri dan kualitas
Peradilan Agama.
3
Hak Tanggungan yang dimaksud di sini adalah Hak Tanggungan berdasarkan akad/perjanjian syariah, yang
untuk selanjutnya disebut Hak Tanggungan.
4
Drs. H. Abdul Manan, SH., SIP., M.Hum, Penerapan Hukum Acara Perdata di Lingkungan Peradilan Agama,
(Yayasan Al Hikmah Jakarta, cetakan petama tahun 2000), hal.187
5
M Yahya Harahap, SH. Ruang Lingkup Permasalahan Eksekusi Bidang Perdata, (PT. Gramedia, Jakarta, th.
1989), hal. 5.
6
Prof.Dr. Sudikno Mertokusumo, Hukum Acara Perdata Indonesia, (Liberty, Yogyakarta,1988) hal. 2013.
2

2.

Pengertian Hak Tanggungan

Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah berikut
atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu,
untuk pelunasan utang tertentu.7 Sebelumnya dikenal dengan Hypoteek dan
Credietverband, kemudian sesuai dengan kebutuhan kegiatan perkreditan dan
perkembangan tata ekonomi Indonesia, diganti dengan Hak Tanggungan berdasarkan
Undang-Udang Republik Indoneesia Nomor 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan. 8

B. Eksekusi Hak Tanggungan.

Sertifikat Hak Tanggungan mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan
pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap.9 Obyek Hak Tanggungan dapat dijual
melalui pelelangan umum menurut tata cara yang ditentukan dalam peraturan perundangundangan untuk pelunasan piutang pemegang Hak Tanggungan. 10
Eksekusi Hak tanggugan ada dua macam. Pertama Eksekusi Lelang untuk pembayaran
sejumlah uang, dan kedua Eksekusi Riil untuk pengosongan tanah dan bangunan yang
ada di atasnya.
1. Eksekusi Lelang.
Sebagaimana Eksekusi pada umumnya, Eksekusi Hak Tanggungan diawali dengan
permohonan eksekusi oleh Pemohon Eksekusi. Setelah menerima permohonan
eksekusi, maka permohonan eksekusi tersebut diproses dengan tahapan sebagai
berikut:
Tahapan Eksekusi Lelang Hak Tanggunan.
a. Meneliti Hak Tanggungan.
Setelah menerima permohonan eksekusi hak tanggungan, kewajiban pertama
yang harus dilakukan oleh pengadilan adalah mempelajari apakah sertifikat hak
tanggungan tersebut mempunyai kekuatan eksekusi atau tidak. Sertifikat hak
tanggungan yang sah dan memiliki kekuatan eksekusi harus memiliki
kelengkapan dokumen sebagai berikut :
1). Perjanjian Hutang .
Dokumen Perjanjian Hutang adalah dokumen pokok yang harus ada untuk
membuat sertifikat hak tanggungan. Tanpa ada perjanjian hutang, tidak bisa
dibuat sertifikat hak tanggungan. Utang yang dijamin pelunasannya dengan
hak tanggungan tersebut harus jelas jumlahnya. Paling tidak jumlah utang
tersebut harus jelas pada saat permohonan eksekusi hak tanggungan diajukan
ke pengadilan.11
2). Janji untuk memberikan hak tanggungan.
Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan Hak
Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang. Janji untuk memberikan hak
tanggungan tersebut dituangkan di dalam dan merupakan bagian tak
terpisahkan dari perjanjian utang-piutang. 12
7

Undang-Undang RI Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang
Berkaitan Dengan Tanah (UUHT), Pasal 1 ayat (1).
8
-------------- Konsideran menimbang haruf ( c ), pasal 24 ayat (1) dan ayat (3), dan pasal 29
9
----------- Pasal 14 ayat (2).
10
----------- Pasal 20 ayat (1) huruf (b).
11
----------- Pasal 3 ayat (1).
12
----------- Pasal 10 ayat (1).

3). Akta Pemberian Hak Tanggungan.

Pemberian Hak Tanggungan dibuat dalam bentuk Akta Pemberian Hak
Tanggungan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).13
Dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan wajib dicantumkan :
a. Identitas pemegang Hak Tanggungan;
b. Identitas pemberi Hak Tanggungan;
Apabila di antara mereka ada yang berdomisili di luar Indonesia, harus
dicantumkan suatu domisili pilihan di Indonesia, jika domisili pilihan itu
tidak dicantumkan, maka kantor PPAT tempat pembuatan Akta
Pemberian HakTanggungan dianggap sebagai domisili yang dipilih;
c. Jumlah hutang yang jelas yang dijaminkan dengan hak tanggungan
tersebut.
d. nilai tanggungan;
e. uraian yang jelas mengenai obyek Hak Tanggungan.14
Dalam akta pemberian hak tanggungan dapat juga dimuat janji-janji yang
membatasi kewenangan pemberi hak tanggungan dan memberi kewenangan
kepada pemegang hak tanggungan untuk menyelamatkan objek hak
tanggungan. 15 Tetapi apabila janji tersebut memberi kewenangan kepada
Pemegang Hak Tanggugangan untuk memiliki Obyek Hak Tanggungan
apabila pemberi hak tanggungan cedera janji, maka janji tersebut batal demi
hukum.16
4). Terdaftar pada Kantor Pertanahan.
Akta Pemberian Hak Tanggungan harus didaftarkan oleh Pejabat Pembuat
Akta Tanah (PPAT) kepada Kantor Pertanahan selambat-lambatnya 7 (tujuh)
hari kerja setelah penandatanganan Akta Pemberian Hak Tanggungan. 17
Kantor Pertanahan mencatat pendaftaran hak tanggungan atas tanah tersebut
dalam buku hak tanggungan atas tanah pada hari ke 7 setelah menerima suratsurat pendaftaran hak tanggungan. Kemudian pencatatan tersebut disalin pada
sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan.18
5). Sertifikat Hak Tanggungan.
Sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan, Kantor Pertanahan
menerbitkan sertifikat Hak Tanggungan yang memuat irah-irah "DEMI
KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA".
Sehingga Sertifikat Hak Tanggungan tersebut mempunyai kekuatan
eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah berkekuatan
hukum tetap .
Sertifikat Hak Atas Tanah yang telah dibubuhi catatan pembebanan Hak
Tanggungan tersebut dikembalikan kepada pemegang hak atas tanah yang
bersangkutan, dan Sertifikat Hak Tanggungan diserahkan kepada pemegang
Hak Tanggungan.19
Pembebanan Hak Tanggungan tersebut berkedudukan sama dengan sita
jaminan, dan melekat objek yang dibebankan hak tanggungan, meskipun
13

----------- Pasal 10 ayat (2).

----------- Pasal 11 ayat 1.
15
----------- Pasal 11 ayat 2.
16
----------- Pasal 12.
17
----------- Pasal 13 ayat 2.
18
----------- Pasal 13 ayat 3, 4, dan 5.
19
----------- Pasal 14.
14

tanah tersebut telah berpindah tangan dan ditangan siapapun tanah tersebut
berada. Karena berkedudukan sama dengan sita jaminan, maka ketika ada
permohonan eksekusi hak tanggunggan, tidak diperlukan lagi sita eksekusi.
Apabila Hak Tanggungan memiliki dokumen-dokumen tersebut, barulah
memiliki kekuatan eksekutorial yang disamakan dengan putusan pengdilan
yang berkekuatan hukum tetap dan dapat dieksekusi. Apabila dokumennya
tidak lengkap, maka Hak Tanggungan tersebut tidak memiliki kekuatan
eksekutorial dan tidak dapat dieksekusi.

b. Aan Maning.
Apabila Hak Tanggungan memiliki kekuatan eksekusi seperti di atas, langkah
selanjutnya adalah aan maning.
Aan maning adalah teguran yang dilakukan oleh Ketua Pengadilan kepada
Termohon eksekusi, agar Termohon Eksekusi melaksanakan pemenuhan Hak
Tanggungan secara sukarela dalam waktu maksimum delapan hari. 20 Aan maning
merupakan syarat pokok eksekusi, tanpa aan maning (teguran) terlebih dahulu,
eksekusi tidak boleh dijalankan.21
Aan maning dilaksanakan dalam sidang insidentil yang dihadiri oleh Ketua
Pengadilan dan Panitera serta Termohon Eksekusi. Sebagai bukti otentik adanya
aan maning, dibuat berita acara tentang aan maning tersebut. Berita acara aan
maning ini menjadi landasan penting untuk keabsahan perintah eksekusi. 22
Meskipun yang ditegur hanya Termohon Eksekusi, dan dari beberapa literatur
tidak dijelaskan apakah Pemohon Ekskusi dipanggil untuk hadir dalam sidang
aan maning atau tidak, tetapi Pemohon Eksekusi perlu dipanggil untuk hadir pada
sidang aan maning tersebut. Paling tidak ada dua manfaat kehadiran Pemohon
Eksekusi pada saat aan maning. Pertama pada saat aan maning tersebut masih
terbuka kemungkinan perdamaian antara Pemohon eksekusi dengan Termohon
Eksekusi sampai eksekusi dilaksanakan. 23 Kedua, agar Pemohon eksekusi tahu
kapan aan maning dilaksanakan dan kapan masa aan maning berakhir, dan kapan
pula Pemohon Eksekusi melaporkan atau kembali mengajukan permohonan agar
eksekusi dilaksanakan apabila Termohon eksekusi tidak melaksanankan aan
maning.
c. Perintah Eksekusi Lelang.
Apabila Termohon Eksekusi tidak melaksanakan teguran dalam batas waktu yang
ditentukan, Ketua Pengadilan mengeluarkan penetapan yang isinya perintah
kepada Panitera atau Jurusita agar dengan perantaraan Kantor Lelang Negara
melaksanakan penjualan umum (lelang eksekusi) atas objek hak tanggungan.
Perintah Eksekusi harus dibuat dalam bentuk Penetapan tertulis dan tidak boleh
dalam bentuk lisan.24

20

HIR Pasal 196 / RBg 207.

M. Yahya Harahap,SH, op.cit, hal 26.
22
ibid, hal 29.
23
Perintah Eksekusi harus dalam bentuk Penetapan tertulis dan tidak boleh dalam bentuk lisan.
21

24

HIR Pasal 197 ayat 1 / RBg 208 ayat 1.

Dalam penetapan perintah eksekusi lelang tersebut dicantumkan bahwa hasil

bersih dari penjualan lelang diserahkan kepada Panitera.25
Menurut Yahya Harahap, penetapan perintah eksekusi dikeluarkan oleh Ketua
Pengadilan secara ex officio tanpa perlu permohonan ulang dari Pemohon
Eksekusi, dan keliru sekali praktek yang mengharuskan adanya permohonan
ulang.26 Akan tetapi mengingat prinsip penyelesaian perkara perdata bersifat
formil, dan secara formil Pengadilan tidak akan tahu apakah teguran (aan
maning) tersebut dilaksanakan atau tidak oleh Termohon Ekseskusi tanpa laporan
dari Pemohon Eksekusi.27 Oleh karena itu laporan dari Pemohon Eksekusi bahwa
teguran tidak dilaksanakan oleh Termohon Eksekusi, yang disertai dengan
permohonan agar eksekusi dilaksanakan, baik tertulis maupun lisan mutlak
diperlukan. Kemudian laporan yang disertai permohonan tersebut dicantumkan
dalam pertimbangan penetapan perintah eksekusi.
Penetapan Eksekusi tersebut berisi perintah kepada Panitera atau Jurusita untuk
melaksanakan eksekusi lelang dengan menyebutkan secara jelas jabatan dan
nama Panitera atau Jurusita yang diperintahkan menjalankan eksekusi. 28
Selanjutnya Panitera mengajukan Permohonan kepada Kepala Kantor Lelalang
Negara yang wilayah kerjanya meliputi objek hak tanggungan untuk menentukan
tanggal pelaksanaan lelang.29
d. Pelaksanaan Eksekusi Lelang :
1).Permohonan Lelang.
Proses lelang dimulai dengan Permohonan yang diajukan oleh Panitera
kepada Kepala Kantor Lelang Negara yang wilayah kerjanya meliputi objek
hak tanggungan. Permohonan tersebut dilengkapi dengan syarat-syarat
sebagai berikut ;
- Salinan Penetapan Perintah Eksekusi.
- Fotokopi permohonan eksekusi.
- Fotokopi Sertifikat Hak Tanggungan.
- Fotokopi sertifikat tanah obyek hak tanggungan.
- Rincian jumlah hutang yang harus dibayar oleh Termohon Eksekusi.
- Harga Limit penjualan obyek hak tanggungan.
Penatapan Nilai Limit menjadi syarat pelaksanaan lelang. Harga limit ini
ditetapkan oleh Pengadilan berdasarkan penilaian Tim Penilai atau Tim
Penaksir. 30 Nilai Limit dibuat secara tertulis dan diserahkan oleh Penjual
kepada Pejabat Lelang paling lambat sebelum lelang dimulai. 31
2). Penentuan Tanggal Pelaksanaan Lelang.
Setelah menerima permohonan lelang dari pengadilan, KPKNL menentukan
tanggal pelaksanaan lelang. Sesudah tanggal pelaksanaan lelang ditentukan,

25

Drs. H. Mohammad Yamin Awie, SH, MH, Permasalahan Sita dan Eksekusi, (Bangka Belitung, tahun 2006),

hal.20.
26

M. Yahya Harahap, SH, op.citd, hal 31.

Sebab Pengadilan tidak mungkin dan tidak boleh bertanya atau mencarai-cari informasi apakah teguran tersebut
dilaksanakan oleh Termohon eksekusi atau tidak.
28
M. Yahya Harahap, SH, loc.cit, hal 32.
29
Peraturan Menteri Keuangan Nomor 93 tahun 2010 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang Pasal 10 ayat (1) pasal
19, dan pasal 21 ayat (1).
30
------------- Pasal 35 ayat (1) dan ayat (2).
31
------------- Pasal 39.
27

maka pengadilan harus melaksanakan pengumuman lelang32, dan KPKNL

mengurus Surat Keterangan Tanah (SKT) ke Kantor Pertanahan33. Bukti
Pengumuman Lelang dan SKT tersebut menjadi syarat yang harus sudah ada
paling kurang satu hari sebelum lelang dilaksanakan.
3). Pengumuman Lelang.
Pengumuman Lelang dilaksanakan oleh Pengadilan Agama dengan memuat
hal-hal sebagai berikut :
1. identitas Penjual;
2. hari, tanggal, waktu dan tempat pelaksanaan lelang dilaksanakan;
3. lokasi, luas tanah, jenis hak atas tanah, dan ada/tidak adanya bangunan di
atas tanah;
4. waktu dan tempat melihat obyek yang akan dilelang;
5. Uang Jaminan Penawaran Lelang meliputi besaran, jangka waktu, cara
dan tempat penyetoran;
6. Nilai Limit;
7. cara penawaran lelang; dan
8. jangka waktu Kewajiban Pembayaran Lelang oleh Pembeli;
Pengumuman Lelang diatur sedemikian rupa sehingga terbit pada hari kerja
KPKNL dan tidak menyulitkan peminat lelang melakukan penyetoran Uang
Jaminan Penawaran Lelang. 34
Pengumuman Lelang dilaksanakan melalui surat kabar harian yang terbit di
kota/kabupaten tempat barang berada. Dalam hal tidak ada surat kabar harian
yang terbit di Kabupaten/Kota tersebut, Pengumuman Lelang diumumkan
dalam surat kabar harian yang terbit di kota/kabupaten terdekat atau di
ibukota propinsi atau ibu kota negara dan beredar di wilayah kerja KPKNL
tempat barang yang akan dilelang. Pengumuman Lelang harus dicantumkan
dalam halaman utama dan tidak dapat dicantumkan pada halaman
tambahan35.
Pengumuman dilakukan 2 (dua) kali. Jangka waktu Pengumuman Lelang
pertama ke Pengumuman Lelang kedua berselang 15 (lima belas) hari, dan
diatur sedemikian rupa sehingga Pengumuman Lelang kedua tidak jatuh pada
hari libur/hari besar. Pengumuman kedua harus dilakukan paling singkat 14
(empat belas) hari sebelum pelaksanaan lelang.36
Bukti Pengumuman Lelang ini harus diserahkan oleh Pengadilan kepada
Pejabat Lelang. 37
4). Uang Jaminan.
Setiap lelang disyaratkan adanya uang jaminan penawaran lelang dari peserta
lelang. 38 Besarnya Uang Jaminan Penawaran Lelang ditentukan oleh
Penjual/Pemilik Barang dengan ketentuan paling sedikit 20% (dua puluh persen) dari
Nilai Limit dan paling banyak sama dengan Nilai Limit.39

32

------------- Pasal 41 ayat (1) dan ayat (2).

------------- Pasal 22 ayat (1) dan (2).
34
---------- Pasal 42 ayat (1) dan ayat (2).
35
---------- Pasal 43 ayat (1) dan ayat (2) dan ayat (5).
36
---------- Pasal 44 ayat (1) huruf (a) dan huruf (c).
37
---------- Pasal 41 ayat (2) huruf (a) dan huruf (c).
38
---------- Pasal 29 ayat (1) dan huruf (c).
39
---------- Pasal 32.
33

Penyetoran Uang Jaminan Penawaran Lelang dilakukan melalui rekening

KPKNL atau langsung ke Bendahara Penerimaan KPKNL. 40 Uang Jaminan
Penawaran Lelang dengan jumlah paling banyak Rp20.000.000,00 (dua puluh juta
rupiah) dapat disetorkan secara langsung kepada Bendahara Penerimaan KPKNL
paling lama sebelum lelang dimulai, dan Lelang dengan Uang Jaminan Penawaran
Lelang di atas Rp20.000.000,00 (dua puluh juta rupiah) harus disetorkan melalui
rekening Bendahara Penerimaan KPKNL, paling lama 1 (satu) hari kerja sebelum
pelaksanaan lelang. 41

Uang Jaminan Penawaran Lelang dari Peserta Lelang yang disahkan sebagai
Pembeli, akan diperhitungkan sebagai bagian dari pelunasan harga pembelian
lelang. Dan uang Jaminan Penawaran Lelang akan dikembalikan seluruhnya
tanpa potongan kepada peserta lelang yang tidak disahkan sebagai Pembeli. 42
Jika Penawar yang sudah disahkan sebagai Pembeli tidak melunasi
Kewajiban Pembayaran Lelang, maka penunjukan pembeli tersebut
dibatalkan dan Uang Jaminan Penawaran Lelang disetorkan seluruhnya ke
Kas Negara dalam waktu 1 (satu) hari kerja setelah pembatalan penunjukan
Pembeli oleh Pejabat Lelang. 43
5). Pelaksanaan Lelang.
a) Pemandu Lelang.
Pelaksanaan lelang dipimpin oleh pejabat lelang atau dapat dibantu oleh
Pemandu Lelang di bawah pengawasan Pejabat Lelang.44
b) Penawaran Lelang.
Setiap Peserta Lelang wajib mengajukan penawaran yang dapat dikirim
melalui surat semenjak lelang diumumkan sampai sebelum pelaksanaan
lelang.45 Harga penawaran tersebut paling sedikit sama dengan Nilai
limit.46
c) Pengesahan Pembeli.
Pejabat Lelang mengesahkan penawar tertinggi yang telah mencapai atau
melampaui limit sebagai pembeli. 47 Apabila terdapat beberapa Peserta
Lelang yang mengajukan penawaran tertinggi Pejabat Lelang berhak
mengesahkan Pembeli dengan cara melakukan penawaran lanjutan hanya
terhadap Peserta Lelang yang mengajukan penawaran sama atau
melakukan pengundian di antara Peserta Lelang yang mengajukan
penawaran sama apabila penawaran lanjutan tidak dapat dilanjutkan.48
d) Pembayaran Harga Lelang.
Pembayaran harga lelang harus dilakukan paling lama 3 (tiga) hari kerja
setelah pelaksanaan lelang melalui rekening KPKNL atau langsung
kepada Bendahara Penerimaan KPKNL. Pelunasan pembayaran lelang

40
41
42

43

---------- Pasal 30 ayat (1) huruf (a) dan huruf (c).

---------- Pasal 31.
---------- Pasal 33.

--------- Pasal 34 ayat (1).

--------- Pasal 53.
45
--------- Pasal 56 ayat (1) dan (2).
46
--------- Pasal 60.
47
--------- Pasal 66 ayat (1).
48
--------- Pasal 61.
44

e)

f)

tersebut harus dibuatkan kwitansi atau tanda bukti pembayaran oleh

Bendahara Penerimaan KPKNL. 49
Penyerahan Dokumen Kepemilikan Tanah.
Sebelum pelaksanaan lelang, Penjual/Pemilik Barang wajib menyerahkan
asli dokumen kepemilikan tanah kepada Pejabat Lelang, dan Pejabat
Lelang wajib memperlihatkannya kepada Peserta Lelang sebelum lelang
dimulai. 50 Setelah lelang dilaksanakan, paling lama 1 (satu) hari kerja
setelah Pembeli menunjukkan bukti pelunasan pembayaran dan
menyerahkan bukti setor Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
(BPHTB), Pejabat Lelang harus menyerahkan asli dokumen tersebut
kepada Pembeli.51

Risalah Lelang.
Setelah lelang selesai, Pejabat Lelang wajib membuat berita acara lelang
yang disebut Risalah Lelang, yang ditandatangani oleh Pejabat Lelang,
Penjual, dan Pembeli.52
Pembeli memperoleh Kutipan Risalah Lelang sebagai akta jual beli untuk
kepentingan balik nama.53
Dengan terbitnya risalah lelang, maka selesailah pelaksanaan Eksekusi
lelang.

2. Eksekusi Riil.
Eksekusi riil ialah melakukan suatu tindakan nyata atau tindakan riil54 atau tindakan
yang dilakukan secara langsung tanpa merubah bentuk atau keadaan suatu barang. 55
Eksekusi riil merupakan kelanjutan dari lelang hak tanggungan yang dilaksanakan
oleh Pejabat Lelang tanpa bantuan Pengadilan.56 Apabila pemilik tanah (debitor) tidak
bersedia menyerahkan tanah yang dilelang kepada pembeli, maka pihak Bank
(Kreditor) sebagai penjual akan mengajukan permohonan eksekusi ke Pengadilan
Agama.
Sebagaimana Eksekusi Lelang, pelaksanaan Eksekusi Riil Hak Tanggugan
berdasarkan Perjanjian Syariah diawali dengan permohonan eksekusi oleh Pemohon
Eksekusi. Setelah menerima permohonan eksekusi, maka permohonan eksekusi
tersebut diproses dengan tahapan sebagai berikut:
Tahapan Eksekusi Riil Hak Tanggunan.
a. Meneliti keabsahan pembebanan hak tanggungan.
Setelah menerima permohonan eksekusi riil, pengadilan agama harus mempelajari
dan meneliti terlebih dahulu apakah pembebanan hak tanggugungan telah sesuai

49

--------- Pasal 71 ayat (1) dan pasal 72 ayat (1) dan ayat (3).
--------- Pasal 18.
51
--------- Pasal 76.
52
----------- Pasal 80 huruf (g).
53
----------- Pasal 86 ayat (2) huruf (a).
54
M.Yahya Harahap, SH.op.cit, hal. 20.
55
Drs. Mohammad Yamin Awie, SH, MH. Op.cit, hal. 18.
56
Undang-Undang nomor 4 tahun 1996 tetang Hak Tanggungan, dan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 93
Tahun 2010 tetang Petunjuk Lelang Pasal 6 dan pasal 5.
50

dengan proses pembebanan hak tanggungan sebagaimana diuraikan di atas,

sehingga Hak Tanggungan mempunyai kekuatan eksekusi.
b. Meneliti keabsahan pelaksanaan lelang.
Apabila pembebanan hak tanggungan telah sah dan mempunyai kekuatan
eksekusi, maka selanjutnya pengadilan agama harus meneliti apakah pelaksanaan
lelang telah sah sesuai dengan proses lelang sebagaimana diuraikan diatas.
c. Aan maning .
Apabila pembebanan hak tanggungan telah sah dan pelaksanaan lelang juga sah,
maka proses selanjutnya adalah Aan maning.
d. Perintah Eksekusi Riil.
Apabila Termohon Eksekusi tidak melaksanakan teguran dalam batas waktu yang
ditentukan, maka atas laporan dan permohonan dari Pemohon Eksekusi, agar
eksekusi dilaksanakan, Ketua Pengadilan Agama mengeluarkan penetapan yang
isinya perintah kepada Panitera atau Jurusita untuk menjalankan eksekusi riil,
disertai dua orang saksi dengan bantuan aparat kepolisian. Kemudian
berdasarkan perintah eksekusi tersebut Panitera membuat dan menyampaikan
surat pemberitahuan eksekusi kepada Pemohon Eksekusi dan Termohon
Eksekusi bahwa Eksekusi akan dilaksanakan pada tanggal yang telah ditetapkan,
serta mohon bantuan keamanan kepada Kepolisian. Pemberitahuan pelaksanaan
eksekusi juga disampaikan kepada Camat dan Kepala Desa/Lurah atau Wali
Nagari di Sumatera Barat.
e. Eksekusi Riil.
Pada tanggal yang telah ditetapkan eksekusi riil berupa pengosongan objek
eksekusi dilaksanakan yang dipimpin langsung oleh Ketua Pengadilan Agama.
Pengosongan objek eksekusi secara damai masih dimungkin sepanjang negosiasi
antara Pemohon Eksekusi dan Termohon Eksekusi dapat dilakukan. Apabila
pengosongan secara damai tidak dapat dilaksanakan, barulah dilakukan
pengosongan secara paksa dengan bantuan aparat kepolisiaan.
f. Berita Acara Eksekusi.
Setelah eksekusi riil selesai dilaksanakan, dibuat berita acara eksekusi yang
ditandatangani oleh Panitera, Saksi-saksi, Termohon Eksekusi (apabila
memungkinkan), Camat, Kepala Desa/Lurah atau Wali Nagari (sebagai pihak
yang mengetahui), dan Ketua Pengadilan Agama.
Dengan selesainya pengosongan objek eksekusi dan ditanda tanganinya berita acara
eksekusi, maka selesailah eksekusi riil.
Semoga bermanfaat.