Halaman

aditya iskandar & rekan
Kantor Jasa Penilai Publik No. Izin 2.08.0003
1. RINGKASAN EKSEKUTIF
Klien : PT. SINAR HASKA LESTARI

Properti : Kebun Kelapa Sawit
Lokasi : Jl. Lintas Timur
Desa Sikijang, Kecamatan Bandar Sekijang
Kabupaten Pelalawan, Propinsi Riau
Luas Tanah : 2.388 Ha
Sertifikat : Hak Guna Usaha No. 03
Penggunaan Tertinggi & Terbaik : Pengembangan eksisting menunjukkan properti terbangun
saat ini sudah memenuhi kelayakan penggunaan tertinggi
dan terbaik sebagai Kebun Kelapa Sawit
Tanggal Inspeksi : 15 Maret 2021
Tanggal Penilaian : 15 Maret 2021
Tanggal Laporan : 27 Maret 2021
Asumsi Umum : - Akibat umum dari adanya wabah pandemi Virus
COVID-19 memberikan dampak atas perubahan kondisi
perekonomian, dan juga pengaruh pada kondisi pasar
sehingga diperkirakan akan berdampak pada supply
demand properti secara umum. Dalam situasi ini untuk
sementara waktu mungkin dapat berpengaruh atau
tidak terhadap nilai properti, untuk itu Pengguna
Laporan perlu bertindak hati-hati dalam menggunakan
Laporan Penilaian ini.
- Properti diasumsikan dilengkapi dengan dokumen
kepemilikan yang berlaku dan sah secara hukum dapat
dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan atau halangan
apapun juga.
- Seluruh informasi dan data terkait objek penilaian
diasumsikan akurat dan benar.
- Objek penilaian diasumsikan bebas dari adanya
sengketa dan permasalahan hukum
Tujuan Penilaian : Penjaminan Utang

Dasar Penilaian : Nilai Pasar
Pendekatan Penilaian : Pendekatan Pendapatan
Nilai Pasar : Rp. 136.446.200.000,-

( Seratus Tiga Puluh Enam Miliar Empat Ratus
Empat Puluh Enam Miliar Dua Ratus Juta Rupiah )
Ringkasan Nilai Keseluruhan
Indikasi
No. Uraian Luas Nilai Pasar
Nilai Likuidasi
1 Kebun Kelapa Sawit 2.388 Ha Rp. 121.016.530.000 Rp. 84.711.571.000
2 Bangunan 14.130 M2 Rp. 14.460.330.000 Rp. 10.122.231.000
3 Kendaraan Rp. 969.300.000 Rp. 678.510.000
Total Rp. 136.446.160.000 Rp. 95.512.312.000
Dibulatkan Rp. 136.446.200.000 Rp. 95.512.300.000
Ringkasan eksekutif ini hanya digunakan bersama dengan laporan penilaian dengan segala macam asumsi,
batasan dan dasar penilaian yang dinyatakan di dalam laporan ini dan tidak dapat dibaca secara terpisah.
PT. Sinar Haska Lestari Hal 1

2. DEFINISI DAN LINGKUP PENUGASAN

2.1. Status Penilai
Status penilai dalam hal ini merupakan penilai eksternal dan sama sekali tidak mempunyai kepentingan
financial atau apapun terhadap properti yang dinilai dan atau dari nilai yang dikeluarkan untuk masa
sekarang dan atau masa mendatang. Kantor Jasa Penilai Publik Aditya Iskandar & Rekan adalah KJPP yang
independen yang berdiri berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 742/KM.1/2008 dengan Izin Usaha
KJPP No. 2.08.0003 dan terdaftar di Badan Pertanahan Nasional No. 13/LS-SPT/63-SK-BPN/II/2013,
tanggal 11 Februari 2013.
Seluruh Penilai, ahli dan staff pelaksana dalam penugasan ini adalah satu kesatuan tim penugasan di
bawah koordinator Penilai berizin atau penanggung jawab Laporan Penilaian.
2.2. Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan
Pemberi tugas sekaligus sebagai pengguna laporan dalam hal ini adalah PT. Bank Danamon Indonesia,
Tbk, Jl. KH. Wahid Hasyim No. 2, Kota Pekanbaru, Propinsi Riau
2.3. Maksud dan Tujuan Penilaian

Sesuai dengan penjelasan yang kami terima, maksud penugasan ini adalah untuk memberikan opini Nilai
Pasar terhadap properti milik PT. Sinar Haska Lestari yang terletak Jl. Lintas Timur, Desa Sikijang,
Kecamatan Bandar Sekijang, Kabupaten Pelalawan, Propinsi Riau untuk tujuan Penjaminan Utang pada
PT. Bank Danamon Indonesia, Tbk, Jl. KH. Wahid Hasyim No. 2, Kota Pekanbaru, Propinsi Riau. Laporan ini
disajikan hanya untuk maksud dan tujuan seperti tertulis didalam laporan ini, serta ditujukan terbatas
kepada Pemberi Tugas. Tanggung jawab berkaitan dengan laporan tersebut hanya terbatas kepada si
pemberi tugas dimaksud dan penilai tidak bertanggung jawab terhadap pihak lain selain kepada Pemberi
Tugas dimaksud. Pihak lain yang menggunakan laporan ini bertanggung jawab atas segala resiko yang
timbul.
2.4. Dasar Nilai

Penilaian ini disusun mengikuti Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2018, dimana dasar penilaian yang sesuai
untuk tujuan penilaian ini adalah Nilai Pasar. Standar Penilaian Indonesia mendefinisikan Nilai Pasar sebagai
berikut :
Nilai Pasar
Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran suatu
aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana
kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa
paksaan. (SPI 101-3.1)
2.5. Tanggal Inspeksi dan Tanggal Penilaian

Peninjauan fisik atas obyek penilaian dilakukan pada tanggal 15 Maret 2021 tanggal Penilaian ditetapkan
pada tanggal 15 Maret 2021 yaitu pada tanggal terakhir dilakukannya survey lapangan. Tanggal penilaian
tersebut dipilih atas pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian.
2.6. Sifat dan Sumber Informasi

Untuk mendukung pelaksanaan penilaian ini kami menggunakan beberapa data atau informasi lain yang
menurut kami dapat dipercaya antara lain bersumber dari :
1. Bank Indonesia sebagai rujukan kurs nilai mata uang.
2. Badan Pusat Statistik (BPS)
3. Bank milik pemerintah sebagai sumber suku bunga masa tunggu.
4. Dinas Tata Ruang setempat untuk memperoleh informasi tentang peruntukan lahan.
5. Agen properti, untuk memperoleh informasi mengenai transaksi jual beli properti yang sudah terjadi
maupun yang sedang ditawarkan.
6. Informasi dari masyarakat maupun media massa lain yang diperlukan dalam rangka pelaksanaan
kegiatan penilaian ini.

2.7. Tingkat Kedalaman Investigasi

Penilaian ini dilakukan dengan batasan investigasi sebagai berikut :
1. Inspeksi terhadap objek penilaian dilakukan secara lengkap dengan waktu yang cukup dan tanpa
halangan dari pihak manapun
2. Tanpa mengurangi standar minimum yang harus dilakukan, pada aset – aset sejenis dan dalam jumlah
relatif banyak, inspeksi dan verifikasi akan dilakukan secara sampling
3. Untuk beberapa aset yang memiliki keterbatasan untuk dapat diperiksa dan diverivikasi, maka
identifikasi dilakukan berdasarkan data dan/atau informasi dari pemberi tugas
4. Penelahan, perhitungan dan analisa dapat dilakukan dengan baik tanpa terhalang oleh informasi yang
tersembunyi atau sengaja disembunyikan
5. Kami tidak melakukan penyelidikan atas daya dukung tanah dan pondasi bangunan, inspeksi
hanya pada kondisi yang terlihat.
6. Kami tidak melakukan penyelidikanmengenai pencemaran lingkungan.
7. Hal-hal yang berdeda secara signifikan dari tingkat kedalaman investigasi, akan dinyatakan dan
dicantumkan dalam laporan secara tertulis.
2.8. Penggunaan Standar

Penilaian ini dilakukan dengan berdasar pada SPI & KEPI 2018.

3. PRESENTASI DATA
3.1. URAIAN TANAH
3.1.1 Lokasi Dan Lingkungan Sekitar

Properti dimaksud terletak Jl. Lintas Timur, Desa Sikijang, Kecamatan Bandar Sekijang, Kabupaten
Pelalawan, Propinsi Riau atau dalam radius :
 Kurang lebih 2,5 kilometer disebelah Timur Laut dari SPBU Sikijang
 Kurang lebih 1 kilometer disebelah Barat Daya dari SMKN 1 Sikijang
 Kurang lebih 800 meter disebelah Barat Daya dari Simpang Langgam
Simpang
Langgam
Jl. Lintas Timur
SPBU Sikijang
SMKN 1 Sikijang
Properti yang dinilai
Gbr 1. Peta Lokasi

Untuk menuju properti yang dinilai dapat ditempuh dari Kota Pekanbaru menuju ke arah Tenggara melalui
Jalan Lintas Timur sejauh kurang lebih 39 KM. Properti terletak disebelah kanan jalan.
Jalan Lintas Sumatera yang merupakan jalan depan properti yang dinilai merupakan jalan Lintas Propinsi
yang terbuat dari Aspal dengan lebar jalan kurang lebih 16 meter. Jalan Lintas Sumatera dilalui angkutan
umum seperti Bus Antar kota dan Antar Propinsi dan Travel Antar Kota.
Beberapa properti yang menonjol terletak berdekatan dengan properti dimaksud antara lain SPBU
Sikijang dan SMKN 1 Sikijang
Kami mengidentifikasikan beberapa perubahan potensial di daerah sekitar antara lain :

Positif :
- Properti berada di kawasan perkebunan
Negatif :

3.1.2 Uraian Tapak

Tapak properti dimaksud berbentuk Tidak Beraturan, dengan luas tanah kurang lebih 2.388 Ha. Kami
mengingatkan bahwa kami tidak melakukan pengukuran luas tanah dari properti dimaksud. Tetapi
berdasarkan pengamatan batas fisik di lapangan dan membandingkan dengan salinan surat sertipikat
tanah, kami beranggapan bahwa besaran luas yang digunakan dalam penilaian ini sesuai dengan besaran
luas yang dinyatakan dalam salinan surat sertipikat tanah properti dimaksud.
Permukaan tapak secara umum berbukit dan kedudukan tapak di atas permukaan bervariasi dengan
permukaan jalan. Tanah yang dinilai merupakan 1 (Satu) bidang tanah dan berdasarkan informasi hingga
saat ini lokasi aset yang dinilai belum pernah mengalami banjir.
Properti dimaksud dibatasi oleh :

- Sebelah Utara : Kebun Kelapa Sawit
- Sebelah Timur : Kebun Kelapa Sawit
- Sebelah Selatan : Kebun Kelapa Sawit
- Sebelah Barat : Kebun Kelapa Sawit
Fasilitas infrastruktur untuk menuju lokasi tersebut menggunakan jalan pribadi kebun milik PT. Sinar Haska
Lestari.
3.1.3 Dokumen Tanah

Tanah dimaksud berbentuk Tidak Beraturan dengan luas tanah kurang lebih 2.388 Ha. Dengan lebar
tanah depan dan panjang tanah kebelakang bervariasi.
Kami mengingatkan bahwa kami tidak melakukan pengukuran luas dari properti dimaksud. Tetapi
berdasarkan pengamatan batas fisik di lapangan dan membandingkan dengan salinan surat sertipikat
tanah, kami beranggapan bahwa besaran luas yang digunakan dalam penilaian ini sesuai dengan besaran
luas yang dinyatakan dalam salinan surat sertipikat tanah properti dimaksud.
Berdasarkan salinan surat tanah yang diberikan, properti dimaksud dilengkapi dengan sertipikat :
- SHGU No. 03 terdaftar atas nama PT. CIPTADAYA SEJATILUHUR Surat tanah ini diterbitkan di
Bangkinang pada tanggal 19 Desember 1996. Luas Tanah 2.388 Ha seperti tercantum dalam
Gambar Surat Ukur No. 159/SIN/1996 Tanggal 19 Desember 1996. Tanggal berakhirnya hak 19
Desember 2031.
Kami tidak mengidentifikasi secara detil masing-masing batas bidang tanah dari daftar tersebut di atas.
Namun demikian, berdasarkan peta rincian yang diberikan oleh PT. Bank Danamon Indonesia, Tbk,
kami mengerti bahwa properti tersebut terdiri dari Satu Bidang Tanah .
Permukaan tapak secara umum bervarisi cenderung berbukit dan kedudukan tapak di atas permukaan
kurang lebih bervariasi dengan permukaan jalan di depan Properti.
Gbr 2. Gambar Surat Ukur

3.1.4 Topografi
Dalam penilaian perkebunan faktor kesesuaian lahan merupakan faktor yang sangat penting untuk dapat
digunakan sebagai acuan proyeksi produktifitas tanaman kelapa sawit. Berdasarkan hasil penelitian
mengenai kesesuaian lahan diperoleh informasi mengenai lahan perkebunan Kelapa Sawit milik PT. Sinar
Haska Lestari sebagai berikut :
Keadaan topografi dan bentuk wilayah menurut klasifikasi NSH (1983) dapat dikelompokkan sesuai dengan
derajat kelerengannya yaitu :
 Topografi hampir datar : kelerengan 0 - 3% (klas A)
 Topografi berombak : kelerengan 3 - 8% (klas B)
 Topografi bergelombang : kelerengan 8 - 15% (klas C)
 Topografi berbukit : kelerengan 15 - 30% (klas D)
 Topografi sangat berbukit : kelerengan 30 - 60% (klas E)
 Topografi sangat curam : kelerengan > 65% (klas F)
Keadaan topografi areal perkebunan PT. Sinar Haska Lestari berada pada kelompok hampir datar. Pada
areal ini memiliki ketinggian 10-50 meter dari permukaan laut dengan topografi lahan merupakan hampir
datar berkisar 8 - 15 % (klas C). Secara umum areal-areal tersebut cukup sesuai untuk perkebunan kelapa
sawit sehingga secara keseluruhan dari aspek topografi areal perkebunan PT. Sinar Haska Lestari
tergolong lahan yang sesuai.
Berdasarkan proses pembentukan tanah secara umum jenis tanah yang dijumpai memiliki tingkat
perkembangan profil tanah yang lemah sampai lanjut. Pada tingkat order sebagian besar tanah di areal
kebun dapat digolongkan ke dalam order Utisol dan Oxisol yang memiliki tingkat perkembangan tanah yang
sudah lanjut sedangkan sisanya sebagian kecil tergolong order Inceptisol yang memiliki tingkat
perkembangan tanah lemah. Ultisol dan Oxisol terutama ditemukan pada daerah-daerah dataran hingga
bergelombang, sedangkan Inceptisol pada daerah-daerah perbukitan. Klasifikasi pada tingkat lebih rendah
yaitu pada tingkat great group terdiri dari Tropudults/Kandiudults (podsolik), Hapludox (lateririk), dan
Dystropepts (kambisol).
Masalah fisik yang berkaitan dengan jenis tanah tersebut diatas adalah tingkat kesuburan tanah yang
rendah sehingga dalam pengelolaannya membutuhkan pemupukan yang relatif tinggi dan daya menahan
air tanah yang rendah pada daerah perbukitan sehingga untuk menjaga kelembaban tanah perlu
diaplikasikan janjang kosong ke areal tanaman pada gawangan-gawangan mati.
3.1.4 Satuan Peta Tanah (SPT)

Berdasarkan klas kelerengan dan jenis tanah pada areal kebun maka dapat dikelompokkan ke dalam 2 SPT
yaitu :
 Sistem lahan Muara Belti (MBI) berupa dataran sedimen berbatu tufa dengan topografi berombak
sampai bergelombang dengan jenis tanah dominan tropudults, dystropepts dan hapdolux.
 Sistem lahan Sungai Alur (SAR) berupa dataran endapan bertufa dan berbukit dengan kelerengan 16-
25% dengan jenis tanah tropudults dan dystropepts.
Tabel 1
Satuan Peta Tanah Areal Perkebunan
SPT Tanah Dominan Sifat Utama Tanah

I Tropudults, Dystropepts dan Dataran endapan batu tufa, kelerengan 9-15%. Tekstur
Hapludox agak halus-halus, drainase baik
II Tropudults, Dystropepsts Dataran endapan batu tufa, kelerengan 16-25%.

Tekstur agak halus-halus, drainase baik

3.1.5 Iklim dan Curah Hujan

Berdasarkan data curah hujan yang ada, menunjukan pola sebaran curah hujan yang sama sepanjang
tahun, dimana bulan dengan intensitas hujan yang tinggi terjadi pada bulan Oktober - Desember.
Berdasarkan data rata-rata curah hujan tahunan propinsi Riau menurut BMKG Propinsi Riau, curah hujan
rata-rata tahunan didaerah Kebun berkisar ± 46-313 mm/tahun, sedangkan jumlah hari hujan berkisar ±
164 hari. sumber https://riau.bps.go.id/site/resultTab
3.1.6 Evaluasi Kesesuaian Lahan

Berdasarkan hasil evaluasi terhadap pertumbuhan tanaman dan data-data sifat fisik lingkungan Petunjuk
Teknis Evaluasi Lahan, PPT, areal perkebunan PT. Sinar Haska Lestari dapat digolongkan memiliki
kesesuaian lahan yaitu ;
Tabel 2
Kelas Kesesuaian Lahan
SPT Tanah Dominan Kelas Kesesuaian Faktor Pembatas

Lahan
I Tropudults, Dystropepts S3nf Tingkat Ketersediaan dan retensi hara
dan Hapludox tanah
II Tropudults S3nfs Tingkat Ketersediaan dan retensi hara
tanah dan kelerengan
Dystropepsts
Kondisi lahan berada di bawah batas optimum bagi pertumbuhan tanaman. Sehingga diperlukan upaya-
upaya perbaikan untuk meningkatkan kelas kesesuaian lahannya melalui pemupukan baik senyawa phosfat,
kalium maupun nitrogen.
Selain itu dapat diberikan pengapuran, dan pemberian bahan organik untuk meningkatkan nilai KTK dan pH
tanah.
3.2 URAIAN TANAMAN
3.2.1 Tahun Tanam
Berdasarkan informasi dan data tahun tanam yang diberikan PT. Sinar Haska Lestari diperoleh bahwa
tanaman dimulai pada Tahun 2021 hingga tahun 1991 yang saat ini berada dalam fase Tanaman
Menghasilkan (TM) dimana total keseluruhan kurang lebih 2.333,92. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat dari
tabel di bawah ini.
Tabel 3
Komposisi Tanaman Kelapa Sawit
Luas
Tanaman Tahun Tanam Jumlah Pokok
(Ha)
TBM – 0/ Replanting 2021 349,75 0

TBM - 1 2020 178,45 23.198
TM - 9 2009 3,50 406
TM – 13 2005 246,53 28.597
TM – 15 2003 27,20 3.155
TM – 20 1998 10,76 1.248
TM – 21 1997 14,20 17.724
TM – 23 1995 30,78 3.570
TM – 24 1994 363,33 42.146
TM – 25 1993 399,70 46.365
TM – 26 1992 507,86 58.912
TM - 27 1991 201,86 23.416

TOTAL 2.333,92 248.738
Dari tabel di atas dapat dilihat bahwa replanting dilakukan pada tahun 2021 seluas kurang lebih 349,75 Ha,
penanaman dilakukan pada Tahun 2020 seluas kurang lebih 178,45 Ha dimana jumlah pokok kurang lebih
21.414 pokok atau 130 pokok per Ha, tanaman saat ini memasuki fase tanaman TBM 1, penanaman
dilakukan pada Tahun 2009 seluas kurang lebih 3,5 Ha dimana jumlah pokok kurang lebih 406 pokok atau
116 pokok per Ha, tanaman saat ini memasuki fase tanaman TM 9, penanaman dilakukan pada Tahun 2005
seluas kurang lebih 246,53 Ha dimana jumlah pokok kurang lebih 28.597 pokok atau 116 pokok per Ha,
tanaman saat ini memasuki fase tanaman TM 13, penanaman dilakukan pada Tahun 2003 seluas kurang
lebih 27,20 Ha dimana jumlah pokok kurang lebih 3.155 pokok atau 116 pokok per Ha, tanaman saat ini
memasuki fase tanaman TM 15, penanaman dilakukan pada Tahun 1998 seluas kurang lebih 10,76 Ha
dimana jumlah pokok kurang lebih 1.248 pokok atau 116 pokok per Ha, tanaman saat ini memasuki fase
tanaman TM 20, penanaman dilakukan pada Tahun 1997 seluas kurang lebih 14,20 Ha dimana jumlah
pokok kurang lebih 17.724 pokok atau 116 pokok per Ha, tanaman saat ini memasuki fase tanaman TM 21,
penanaman dilakukan pada Tahun 1995 seluas kurang lebih 30,78 Ha dimana jumlah pokok kurang lebih
3.570 pokok atau 116 pokok per Ha, tanaman saat ini memasuki fase tanaman TM 23, penanaman
dilakukan pada Tahun 1994 seluas kurang lebih 363,33 Ha dimana jumlah pokok kurang lebih
23.416 pokok atau 116 pokok per Ha, tanaman saat ini memasuki fase tanaman TM 27.
3.2.2 Investasi Kebun Kelapa Sawit

Biaya Investasi untuk pembangunan kebun kelapa sawit sangat berbeda beda dan tergantung dari jenis
tanah, lokasi dan luas kebun yang akan dibangun. Beberapa referensi yang pernah dipublikasikan adalah
standar investasi yang tercantum dalam buku Kelapa Sawit Manajemen agribisnis dari Hulu hingga Hilir
karya Iyung Pahan (2007) yaitu pada tahun 2007 sekitar 23 juta per hektar, jika setiap tahun mengalami
inflasi 5% maka pada tahun 2021 ini diperkirakan biaya tersebut meningkat menjadi 25 - 30 juta per
hektar. Berdasarkan realisasi biaya yang dilaksanakan oleh PT. Sinar Haska Lestari, untuk lahan sejenis
mineral membutuhkan biaya yang mencapai sekitar 25 juta per hektar diluar biaya investasi pengadaan
aset non tanaman (Capex) dan biaya lain lain sehingga total sekitar 32,2 juta / hektar.
Berikut ini terlampir Rincian Biaya Investasi Kebun Kelapa Sawit
1. Biaya Pembukaan Lahan (LC) Hutan Primer per Hektar
Satuan Biaya Total Biaya

No. Uraian Satuan Volume
(Rp.) (Rp.)
I Tenaga Kerja
Survey & Mengukur HOK 3 30.000 90.000
Mengimas HOK 6 30.000 180.000
Menumbang HOK 4 30.000 120.000
Merencek HOK 10 30.000 300.000
Merumpuk HOK 6 30.000 180.000
Membersihkan Lahan & Semprot Alang-Alang HOK 4 30.000 120.000
Pengawasan HOK 2 40.000 80.000
Sub Total I 35 1.070.000

II Bahan-Bahan (Lt)
Herbisida ( Round Up & ALI ) Lt 2 40.000 80.000
Sub Total II 2 80.000
III Peralatan
Kampak / Parang Unit 1 65.000 65.000
Sewa Excavator Untuk Kontur JK 4 350.000 1.400.000
Sewa Buldozer JK 4 350.000 1.400.000
Sewa Chain Saw JK 12 50.000 600.000
Sub Total III 21 3.465.000
Total I+II+III 58 4.615.000
Contingencies 2 % 92.300
Jumlah Total 4.707.300
2. Biaya Leguminose Cover Crop (LCC) per Hektar

(Rp.) (Rp.)
I Tenaga Kerja
Menanam Kacangan HOK 3 30.000 90.000
Pemeliharaan Kacangan HOK 6 30.000 180.000
Pemupukan HOK 6 30.000 180.000
Sub Total I 17 530.000
II Bahan-Bahan (Kg)
Bibit Kacangan Pj Kg 2 95.000 190.000
Bibit Kacangan Cm Kg 5 40.000 200.000
Bibit Kacangan Cp Kg 3 40.000 120.000
Pupuk NPK Kg 60 3.500 210.000
Sub Total II 70 720.000
Total I+II 87 1.250.000
Contingencies 2 % 25.000
3. Biaya Pemeliharaan TBM - 0 (Penanaman) per Hektar pada Lahan Mineral

(Rp.) (Rp.)
I Tenaga Kerja
Survey & Pengukuran HOK 2 30.000 60.000
Membersihkan Titik Tanam HOK 1 30.000 30.000
Pumupukan (Lobang) HOK 12 30.000 360.000
Membuat Lubang Tanam HOK 5 30.000 150.000
Langsir Bibit HOK 2 30.000 60.000
Penanaman HOK 6 30.000 180.000
Pemberantasan Hama Penyakit HOK 3 30.000 90.000
Pemagaran Pokok HOK 3 30.000 90.000
Sub Total I 38 280.000 1.180.000

II Bahan-Bahan (Kg)
Bibit Kelapa Sawit Pkk 150 22.251 3.337.650
Bahan Ajir Unit 142 200 28.400
Borate Kg 0,65 32.500 21.125
CuSo4 Untuk Lubang Kg 3,25 13.700,00 44.525
Herbisida Lt 2 37.500 75.000
Pupuk Lobang (RP) Kg 50 1.800 90.000
Pupuk SP-36 Kg 0 2.500 -
Insektisida Lt 0,2 50.000 10.000
Sub Total II 160.451 3.606.700
III Peralatan
Kawat Berduri M 140 2.500 350.000
Paku Kg 2 8.000 16.000
Kayu / Bambu Unit 140 500 70.000
Sub Total III 11.000 436.000
Total I+II+III 451.451 5.222.700
Contingencies 2% 104.454
4. Biaya Pemeliharaan T BM - 1 (Umur 1 Tahun) per hektar

(Rp.) (Rp.)
I Tenaga Kerja
Menyiang Piringan HOK 30 30.000 900.000
Menyiang Kacangan HOK 10 30.000 300.000
Memupuk Tanaman HOK 10 30.000 300.000
Menyisip HOK 0,5 30.000 15.000
Pemberantasan Hama penyakit HOK 4 30.000 120.000
Buru Lalang / Dongkel HOK 4 30.000 120.000
Sub Total I 63 220.000 1.915.000
II Bahan-Bahan (Kg)
Insektisida Lt 5,0 50.000 250.000
Herbisida Lt 5,0 37.500 187.500
Pupuk SP 36 Kg 160,0 2.500 400.000
Pupuk Urea Kg 130,0 2.200 286.000
Pupuk MOP Kg 130,0 2.400 312.000
Pupuk Kieserit Kg 97,5 3.500 341.250
Pupuk Borate Kg 6,5 32.500 211.250
CuSo4 Kg 6,5 13.700 89.050
Racun Tikus Kg 0,3 60.500 18.150
ZnSO4 Kg 6,5 13.700 89.050
Sub Total II 547,3 218.500 2.184.250
III Peralatan
Alat Pertanian Set 2 40.000 80.000
Transportasi Pupuk Dan Lain-Lain Kg 547,3 58 31.743
Sub Total III 40.058 111.743
Total I+II+III 478.558 4.210.993

5. Biaya Pemeliharaan TBM - 2 (Umur 2 Tahun) per hektar

(Rp.) (Rp.)
I Tenaga Kerja
Menyiang Piringan HOK 35 30.000 1.050.000
Buru Lalang / Dongkelan HOK 4 30.000 120.000
Kastrasi / Tunas Pasir HOK 6 30.000 180.000
Membuat Jalan Pikul 1:4 HOK 2 30.000 60.000
Sensus Tanaman Dan Lain-Lain HOK 0,12 30.000 3.600
Sub Total I 84 280.000 2.533.600
II Bahan-Bahan (Kg)
Insektisida Lt 1 50.000 50.000
Herbisida Lt 1 37.500 37.500
Racun Tikus Kg 0,4 60.500 24.200
Pupuk SP 36 Kg 146 2.500 365.000
Pupuk Urea Kg 190 2.200 418.000
Pupuk MOP Kg 130 2.400 312.000
Pupuk Kieserit Kg 118 1.760 207.680
Borate Kg 6,5 32.500 211.250
CuSO4 Kg 6,5 13.700 89.050
ZnSO4 Kg 6,5 13.700 89.050
Sub Total II 605,9 216.760 1.803.730
III Peralatan
Sub Total III 40.058 115.142
Total I+II+III 536.818 4.452.472
6. Biaya Pemeliharaan TBM - 3 (Umur 3 Tahun) per hektar

(Rp.) (Rp.)
I Tenaga Kerja
Menyiang Piringan HOK 45 30.000 1.350.000
Buru Lalang / Dongkelan HOK 5 30.000 150.000
Kastrasi / Tunas Pasir HOK 6 30.000 180.000
Membuat Jalan Pikul 1:2 HOK 3 30.000 90.000
Membuat TPH HOK 0,5 30.000 15.000
Sensus Tanaman Dan Lain-Lain HOK 0,12 30.000 3.600
Sub Total I 99 310.000 3.008.600

II Bahan-Bahan (Kg)
Insektisida Lt 1 50.000 50.000
Herbisida Lt 1 37.500 37.500
Racun Tikus Kg 0,3 60.500 18.150
Pupuk SP 36 Kg 160 2.500 400.000
Pupuk Urea Kg 227 2.200 499.400
Pupuk MOP Kg 195 2.400 468.000
Pupuk Kieserit Kg 162,5 1.760 286.000
Borate Kg 6,5 32.500 211.250
CuSO4 Kg 6,5 13.700 89.050
ZnSO4 Kg 6,5 13.700 89.050
Sub Total II 766,3 59.900 2.148.400
III Peralatan
Sub Total III 40.058 124.445
Total I+II+III 409.958 5.281.445
Dari data di atas, rekapitulasi biaya pemeliharaan tanaman dapat disimpulkan sebagai berikut :
Biaya Pemeliharaan TBM - 3 = LC + LCC + TBM 0 + TBM 1 + TBM 2 + TBM 3
Biaya Pemeliharaan TBM - 2 = LC + LCC + TBM 0 + TBM 1 + TBM 2
Biaya Pemeliharaan TBM - 1 = LC + LCC + TBM 0 + TBM 1
Biaya Pemeliharaan TBM - 0 = LC + LCC + TBM 0

4. KOMENTAR PASAR
4.1 Gambaran Ekonomi Makro
Perkembangan Ekonomi Makro Regional
Perekonomian Riau tumbuh positif dan cukup signifikan. Pada triwulan IV 2019, pertumbuhan ekonomi
Riau tercatat sebesar 2,91%, meningkat dibandingkan triwulan III 2019 yang sebesar 2,74%. Pertumbuhan
ekonomi tersebut sejalan dengan pertumbuhan ekonomi sumatera yang meningkat dari 4,49% pada
triwulan III 2019 menjadi 4,61% pada triwulan IV 2019 namun berbanding terbalik dengan pertumbuhan
ekonomi nasional yang tercatat melambat dari 5,02% pada triwulan III 2019 menjadi 4,97% pada triwulan
IV 2019 sebagaiman yang ditunjukkan Grafik 1.1.
Grafik 1.1. Pertumbuhan Ekonomi Riau, Sumatera, Nasional secara Tahunan (%)
Meningkatnya pertumbuhan ekonomi Riau pada triwulan IV 2019 bersumber dari tumbuhnya Pembentukan
Modal Tetap Bruto (PMTB) dan konsumsi pemerintah dengan cukup signifikan. Tumbuhnya kedua faktor
tersebut diantaranya disebabkan oleh peningkatan investasi PMA dan PMDN di Provinsi Riau terutama di
sektor industri perkebunan, industri kimia, dan sektor kontruksi serta percepatan realisasi anggaran
pemerintah menjelang akhir tahun 2019.
Sementara dari sisi lapangan usaha (LU), pertumbuhan ekonomi yang meningkat berasal dari LU
Pertambangan dan Penggalian, LU Kontruksi, LU Perdagangan Besar dan Eceran, dan LU Penyediaan
Akomodasi dan Makanan Minuman. Kontraksi lifting migas yang tidak sedalam triwulan sebelumnya,
percepatan pembangunan sejumlah infrastruktur strategis, dan beroperasinya sejumlah franchise
perdagangan retail (seperti fashion dan aksesoris) serta franchise gerai makanan & minuman di Pekanbaru
menjadi beberapa faktor yang mendorong pertumbuhan ekonomi pada triwulan IV 2019.
Secara keseluruhan tahun 2019, pertumbuhan ekonomi Riau tumbuh positif mencapai angka 2,84%,
meningkat cukup signifikan dibandingkan dengan pertumbuhan ekonomi 2018 sebesar 2,37%. Laju
pertumbuhan tertinggi dari sisi lapangan usaha bersumber dari peningkatan konsumsi LNPRT dan
pemerintah. Sedangkan dari sisi lapangan usaha bersumber dari LU industri pengolahan dan LU kontruksi.
Membaiknya konsumsi LNPRT dan pemerintah pada tahun 2019 disebabkan oleh peningkatan konsumsi
untuk belanja kampanye dalam pemilu serentak dan realisasi kenaikan gaji ASN sebesar 5%. Sedangkan
peningkatan pertumbuhan industri pengolahan didorong oleh perluasan kewajiban penggunaan B20 di
dalam negeri, terbukanya pasar ekspor CPO yang baru seperti Timur Tengah dan peningkatan permintaan
CPO dari Tiongkok akibat berkurangnya suplai kedelai dari Amerika Serikat akibat perang dagang yang
terjadi antar dua negara tersebut.

Memasuki triwulan I 2020, perekonomian Riau diperkirakan tumbuh positif, berada pada kisaran 2,70-
3,10% (yoy), meningkat dibandingkan realisasi triwulan IV 2019. Peningkatan dari sisi penggunaan
diperkirakan bersumber dari konsumsi rumah tangga dan net ekspor. Perbaikan harga CPO dan karet
diperkirakan menjadi faktor pendorong pertumbuhan konsumsi rumah tangga pada triwulan mendatang.
Sementara itu, peningkatan net ekspor ditopang oleh meningkatnya permintaan ekspor CPO dan shifting
permintaan Pulp & Paper dari Tiongkok ke Indonesia sejalan dengan meningkatnya keterbatasan supply
consumer goods berbasis kelapa sawit dan terganggunya produksi sejumlah pabrik Pulp & Paper di
Tiongkok akibat outbreak COVID-19. Adapun ekspor antar daerah ditopang oleh peningkatan distribusi B30
dari Dumai, yang memiliki banyak biodiesel, ke provinsi-provinsi lain di Indonesia.
Peningkatan perkiraan pertumbuhan ekonomi Riau triwulan I 2020 tertahan oleh perlambatan
Pembentukan Modal Tetap Bruto (PMTB) dan kontraksi konsumsi LNPRT. Perlambatan PMTB diperkirakan
sejalan dengan potensi spillover penurunan PDB Tiongkok ke negara lain serta outbreak virus COVID-19
yang berpengaruh cukup signifikan di Malaysia dan Singapura, mengingat kedua negara tersebut adalah
kontributor utama investasi di Provinsi Riau. Konsumsi LNPRT yang terkontraksi sejalan dengan berakhirnya
masa pemilu di tahun2019. Selain itu, pelemahan permintaan global & domestik berdampak kepada
pengurangan konsumsi untuk pembelian bahan baku. Hal ini juga sejalan dengan perlambatan investasi
yang diperkirakan terjadi pada triwulan I 2020.
4.2Gambaran Pasar
Perkembangan ekonomi Riau pada triwulan II 2020 diperkirakan tumbuh positif dan berada pada kisaran
2,70% - 3,10%, meningkat dibanding perkiraan pertumbuhan ekonomi Riau triwulan I 2020. Ditinjau dari
sisi penggunanaan, sumber peningkatan diperkirakan berasal dari konsumsi RT dan net ekspor luar negeri.
Peningkatan laju pertumbuhan konsumsi RT diperkirakan didorong oleh meningkatnya THR ASN (5%) dan
lebih tingginya pertumbuhan harga CPO dibandingkan triwulan sebelumnya yang mendorong peningkatan
daya beli masyarakat mengingat 40% tenaga kerja di Riau berada di sektor pertanian dan perkebunan.
Sementara itu, peningkatan laju pertumbuhan net ekspor lebih didorong oleh meningkatnya pertumbuhan
impor antar daerah sejalan dengan solidnya konsumsi RT pada triwulan tersebut mengingat Riau bukan
produsen utama mayoritas consumer goods.
Secara keseluruhan tahun 2020, pertumbuhan ekonomi di Riau diperkirakan berada pada kisaran 2,70-
3,10%, dengan kecenderungan meningkat jika dibandingkan pertumbuhan ekonomi 2019. Meningkatnya
pertumbuhan ekonomi Riau untuk keseluruhan 2020 diperkirakan bersumber dari PMTB dan net ekspor.
Dari sisi lapangan usaha, LU industri pengolahan diperkirakan menjadi sumber utama meningkatnya
pertumbuhan ekonomi Riau untuk keseluruhan 2020. Namun, peningkatan yang lebih tinggi tertahan oleh
LU pertambangan yang terkontraksi lebih dalam, serta LU kontruksi dan LU perdagangan yang diperkirakan
mengalami perlambatan.
Inflasi Provinsi Riau triwulan II 2020 diperkirakan berada pada kisaran 2,00- 2,40%. Perkiraan tersebut
lebih tinggi dibandingkan perkiraan inflasi triwulan I 2020 namun lebih rendah dibandingkan perkiraan
inflasi triwulan II dalam 5 tahun terakhir. Meningkatnya tekanan inflasi pada triwulan II 2020 diperkirakan
bersumber dari komoditas bahan pangan sejalan dengan terhambatnya impor bawang putih menyusul
outbreak COVID-19, masuknya bulan Ramadhan dan Idul Fitri, serta kemarau yang lebih awal dibandingkan
kemarau tahun lalu. Beberapa komoditas juga perlu mendapat perhatian dikarenakan secara historis tren
harganya mengalami kenaikan pada triwulan II dibandingkan triwulan I, antara bawang merah dan bawang
putih.
Secara keseluruhan tahun 2020, tingkat inflasi diperkirakan berkisar antara 2,10-3,50%, berada dalam
target inflasi nasional 3,0 ± 1%, namun lebih tinggi dibandingkan keseluruhan tahun 2019. Meningkatnya
tekanan inflasi pada 2020 diperkirakan bersumber dari komoditas-komoditas bahan pangan akibat faktor
fundamental, yaitu masih tingginya ketergantungan Provinsi terhadap pasokan dari luar daerah.
Meskipun demikian, masih terdapat beberapa faktor yang berpotensi membawa inflasi melewati batas atas
kisaran proyeksi. Faktor-faktor tersebut antara lain : (i) jika musim kemarau 2020 lebih kering dan lebih
panjang dibandingkan perkiraan, (ii) terganggunya suplai cabai merah dari daerah penghasil di luar Riau
akibat bencana seperti banjir dan longsor, (iii) lonjakan permintaan khususnya pada momentum liburan
sekolah akhir tahun, dan (iv) outbreak COVID-19 yang lebih parah dibandingkan perkiraan semula,
sehingga mengganggu impor terutama bawang putih dan sejumlah consumer goods.

4.3 Perkembangan Pasar Industri Minyak Kelapa Sawit
Dikatakannya produksi CPO akan meningkat sejalan dengan perluasan perkebunan kelapa sawit yang telah
dimulai sejak tahun 2007 di negeri ini. Sejak tahun 2007 perkebunan-perkebunan kelapa sawit Indonesia
telah meningkat dengan 1.9 juta hektar. Bertambahnya lahan seluas 500,000 hektar setiap tahunnya. CPO
adalah salah satu komoditas ekspor utama kita karenanya kita harus lebih cerdas dalam memainkan
peranan sehingga harganya relatif tetap stabil. Indonesia dan Malaysia telah bersepakat untuk
meningkatkan pasokan CPO untuk pasar dalam negeri apalagi sektor transportasi rilnya sedang didorong
untuk menggunakan bio-diesel, menggantikan bahan bakar fosil. Industri sawit merupakan sektor unggulan
dan memiliki daya saing di pasar internasional yang ditunjukkan dengan RCA (revealed comparative
advantage) sebesar 14,8. Saat ini, Indonesia merupakan negara penghasil CPO terbesar kedua setelah
Malaysia, dengan produksi mencapai lebih dari 15 juta ton dan ekspor 11 juta ton pada tahun 2006.
Industri ini sangat berperan dalam menyediakan kesempatan kerja bagi lebih dari 2 juta orang,
menghasilkan devisa dan pendapatan negara, serta menyediakan bahan baku bagi industry pangan,
seperti minyak goreng.
Peran industri CPO dan produk turunannya akan terus berkembang, utamanya dengan adanya program

energi alternatif, biodiesel, baik nasional maupun internasional. Hasil olahan kelapa sawit di pasaran saat ini
banyak di manfaatkan untuk minyak goreng, bahan kosmetik, Industri Kimia, dan yang terbaru adalah
sebagai alternatif pengembangan bahan bakar biodesel pengganti minyak bumi. Banyaknya industri hilir
yang memanfaatkan hasil kelapa sawit menjadikan komoditas ini sebagai komoditas yang paling memiliki
potensi besar untuk dikembangkan. Selama tahun 2006, minyak sawit telah menjadi minyak makan
terbesar di dunia. Konsumsi minyak sawit dunia mencapai 26 persen dari total konsumsi minyak makan
dunia. Begitu juga dengan pertumbuhannya, yang mencapai sembilan persen, lebih tinggi dibandingkan
minyak soya. Total produksi CPO dunia pada 2006 mencapai 36,8 juta ton, terutama berasal dari Malaysia
dan Indonesia. Untuk 2007, produksi CPO dunia diperkirakan 38,4 juta ton, meningkat 4 persen dibanding
tahun sebelumnya. Produksi CPO Indonesia pada 2007 diperkirakan naik 6 persen menjadi 16,8 juta ton.
Dari jumlah itu, ekspor CPO diperkirakan 11, 7 juta ton atau meningkat dibanding 2006 yang 11,3 juta ton.
Pada tahun 2009 Indonesia memproyeksikan untuk memproduksi 19.4 juta ton minyak mentah sawit
(CPO). Produksi tahunan CPO Indonesia pada saat ini sekitar 17 juta ton. Ekspor CPO dan turunannya
sudah mencapai 9,7 juta ton. Sampai akhir tahun, bisa lebih dari 15 juta ton. Permintaan CPO di pasar
dunia diperkirakan terus meningkat di masa depan. Hal itu harus dimaklumi, karena banyak negara-negara
di dunia yang mulai menggunakan komoditas tersebut sebagai biodiesel dan biofuel. Produk energi itu
relatif ramah lingkungan dan bisa menggantikan bahan bakar konvensional. Tingginya permintaan CPO itu
tak pelak membuat harga di pasar dunia meningkat tajam. Harga CPO dunia saat ini menembus USD 900
per ton atau naik 10 persen dibanding tahun lalu yang USD 950 per ton.
Posisi Indonesia dalam Perdagangan CPO Dunia

Catatan Oil World yang dikutip BPS (2009) menyebutkan, total produksi CPO (dan produk
turunannya) di dunia mencapai 35,36 juta ton pada tahun 2009. Dari jumlah ini, sekitar 84 persen
dipasok dari dua negara penghasil utama CPO, yaitu Indonesia dan Malaysia dengan produksi masing
masing sebesar 16,265 juta ton (46 %) dan 15,912 juta ton (45%)
World Oil Palm Exporters In 2009
Sumber : Global Oil & Fats

Sejalan dengan meningkatnya pertumbuhan penduduk dunia maka konsumsi akan minyak nabati dan
lemak dunia turut meningkat. Cina dan India yang tercatat sebagai berpenduduk paling besar merupakan
konsumen minyak nabati terbesar di dunia. Pada tahun 2012 CPO diperkirakan akan mempunyai peran
yang penting, konsumsinya meningkat dan menggeser peran minyak nabati lainnya, terutama minyak
kedele.
Pertumbuhan produksi untuk minyak kelapa sawit pada periode 2005-2010 mengalami kenaikan menjadi
25.340.360 ton (26,5%) dari total produksi jenis minyak nabati. Pada periode tersebut, pangsa konsumsi
minyak kelapa sawit mulai mengungguli minyak kedele dan kondisi tersebut diperkirakan masih akan terus
berlanjut hingga tahun 2020. Demikian juga halnya dengan pangsa produksinya. Untuk gambaran
selengkapnya dapat dilihat pada tabel pangsa produksi dan konsumsi minyak nabati dunia mulai dari 1993
sampai dengan tahun 2012.
Saat ini Indonesia menguasai pangsa pasar ekspor CPO terbesar dunia sebesar 64,53 %. Sementara
Malaysia menguasai pangsa pasar ekspor produk turunan CPO sebesar 52,35 %. Pada tahun 2007 negara-
negara dengan konsumsi minyak sawit terbesar adalah China (15%), UEA (12%), Indonesia (11%), India
(9%), dan Malaysia (6%). Sementara itu perkembangan luas lahan dan produksi minyak sawit Indonesia
dari tahun 1985 hingga prediksi tahun 2010 sebagai berikut : (Sumber : Pusat Data info Sawit).
Pada tahun 2008 dengan luas lahan 6.775 ha produktivitas CPO mencapai 18,8 juta ton sedangkan pada
tahun 2010 diprediksikan dengan perluasan lahan menjadi 7.800 ha produktivitasnya meningkat hingga 20
juta ton. Sampai dengan tahun 2010, peluang pasar Indonesia dari sisi konsumsi domestik Perkirakan
tumbuh antara 4 % - 6 % per tahun, sedangkan dari sisi ekspor adalah sekitar 5 % - 8 % per tahun.

Pemanfaatan CPO untuk produk olahan diantaranya yaitu oleh industri pangan (minyak goreng, margarin,
shortening, cocoa butter substitutes, vegetable ghee) dan industri non pangan seperti oleokimia (fatty acid,
fatty alcohol, gliserin) dan biodiesel. Konsumsi CPO dalam negeri sebagian besar digunakan untuk industri
minyak goreng sebagai konsumen utama CPO di Indonesia. Distribusi penggunaan CPO tahun 2006 tercatat
dimana untuk kepentingan ekspor 4,84 juta ton (30,25%), minyak goreng 9,705 juta ton (60,65%),
margarine dan shortening 0,695 juta ton (4,34%), serta oleochemical 0,761 juta ton (4,76%).
Adapun kinerja industri minyak goreng Indonesia sebagai berikut :
2006 2007 2008 *2009 *2010

Kapasitas (Ton) 15.427.319 15.427.319 15.427.319 15.427.319 15.427.319
Produksi (Ton) 7.596.786 7.596.786 7.596.786 7.596.786 7.596.786
Kebutuhan Dalam
3.546.786 3.795.061 4.060.715 4.344.965 4.649.113
Negeri (Ton)
Ekspor (Ton) 4.050.000 3.804.321 3.538.667 3.254.417 2.950.269

Kebutuhan CPO (Ton) 10.400.483 10.400.483 10.400.483 10.400.483 10.400.483
Sementara itu pemanfaatan CPO lainnya yakni sebagai bahan baku pada industri oleokimia dasar. Prediksi
permintaan di dunia dan Asia Tenggara atas produk oleokimia sebagai berikut :
Kapasitas terpasang industri oleokimia dasar dunia jauh lebih besar dari kebutuhan oleokimia dunia. Namun
permintaan dunia akan produk oleokimia terus meningkat dari tahun ke tahun. Kenaikan permintaan
oleokimia dunia dengan laju rata-rata sekitar 5% pertahun. Produsen oleokimia dasar sebagian besar
berada di wilayah Asia. Sedangkan pertumbuhan produksi oleokimia dasar di wilayah Asia sekitar 7,1 %
pertahun, disusul oleh wilayah Amerika 2,4 %, dan Eropa 1,3 %. Secara menyeluruh pertumbuhan
produksi oleokimia dunia hingga tahun 2010 mencapai 3,7 % pertahun.

5. PROSES PENILAIAN
5.1 Penggunaan Tertinggi Dan Terbaik (Highest & Best Use – HBU)
HBU didefinisikan sebagai Penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik
dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara finansial layak, dan
menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut. (KPUP 10.1)
Tanah dengan Kondisi Properti saat ini (As Vacant)
Penggunaan secara Fisik

Dengan memperhatikan luas tanah sebesar kurang lebih 2.388 Hektar, properti dimaksud sudah
memenuhi penggunaan yang layak secara fisik.
Penggunaan secara Hukum

Berdasarkan uraian perencanaan kota, tapak properti dimaksud memiliki peruntukan sebagai Kawasan
Perkebunan. Pengembangan saat ini Memenuhi peraturan tata kota yang berlaku.
Penggunaan secara Finansial

Berdasarkan data-data pasar sewa, tingkat hunian dan parameter lain yang mempengaruhi pendapatan
properti, menunjukkan bahwa properti dimaksud Memenuhi penggunaan yang layak secara finansial.
Penggunaan berdasarkan Nilai Tertinggi

Dengan memperhatikan lokasi, situasi pasar dan pengembangan di sekelilingnya, maka pengembangan
sebagai Kebun Kelapa Sawit diperkirakan memberikan hasil yang tertinggi.
Kesimpulan Pengunaan Tertinggi dan Terbaik dalam Kondisi Properti Terbangun saat ini :
Berdasarkan analisa terhadap faktor-faktor tersebut di atas, Kondisi Properti Terbangun saat ini sebagai
Perkebunan Memenuhi kelayakan penggunaan tertinggi dan terbaik.
5.2 Pengelompokkan Aset
Perkebunan sebagai salah satu unit usaha, secara operasional ditentukan oleh ketentuan dan peraturan
yang berbeda dengan properti lainnya. Oleh karena unsur legalitas merupakan unsur utama yang perlu
diperhatikan dalam menghasilkan Nilai.
Properti Perkebunan adalah tanah dalam satuan lahan yang diusahakan pada luasan tertentu, dengan satu
atau lebih dari satu komoditas tanaman yang dibudidayakan, sarana dan prasarana serta fasilitas
penunjang lainnya yang dikelola dengan standar manajemen perkebunan yang berlaku umum.
Aset Tanaman yang dimaksud adalah tanaman yang dibudidayakan secara komersial pada suatu lahan
tertentu dan dikelola berdasarkan teknis budidaya yang berlaku umum pada suatu tempat tertentu. Aset
non Tanaman adalah sarana dan prasarana serta fasilitas penunjang lainnya yang merupakan bagian yang
tidak terlepas dari suatu kesatuan aset tetap usaha perkebunan.
Secara keseluruhan, pembagian pengelompokkan aset yang akan dinilai terbagi sebagai berikut :
I. Aset Kebun (Properti Perkebunan)

o Aset Tanaman
Terdiri dari Aset berupa tanah dan tanaman kelapa sawit diatasnya.
o Aset Non Tanaman
Terdiri dari Aset berupa bangunan dan Kendaraan

5.3 Metode Penilaian
Penilaian ini menggunakan metode Pendekatan Pendapatan. Pendekatan ini berdasar pada konsep
hubungan antara nilai dengan pendapatan dari suatu properti income producing. Nilai properti dihitung
berdasarkan pada proyeksi jumlah pendapatan bersih yang wajar yang diharapkan dapat dihasilkan oleh
properti tersebut sepanjang umur ekonomis yang masih tersisa.
Dasar pemikiran dari Pendekatan Pendapatan adalah bahwa nilai pasar dari suatu properti kurang lebih
sama dengan suatu modal yang mempunyai potensi untuk mendatangkan pendapatan. Jika pendapatan
bersih pertahun dianggap stabil selama masa operasional dan bersifat tak terhingga atau menerus
menerus, maka pendapatan bersih yang dihasilkan pada tahun tertentu oleh suatu properti dapat
dikapitalisasi langsung menjadi nilai dari properti bersangkutan selama tingkat kapitalisasi yang yang
digunakan adalah tingkat kapitalisasi (yield) yang berlaku umum di pasar properti bersangkutan. Metode ini
disebut Kapitalisasi Langsung.
Apabila pendapatan dari properti yang akan dinilai tidak dapat dianggap tetap, maka penilaiannya dapat
menggunakan Metoda Arus Kas yang Didiskontokan atau lebih dikenal dengan istilah metode DCF
(Discounted Cash Flow). Dengan pendekatan ini, nilai dari suatu properti adalah sejumlah nilai kini dari Net
Operasional Income yang akan diperoleh dari hasil operasional properti tersebut termasuk didalamnya
Terminal Value jika pada akhir tahun proyeksi diasumsikan masih terdapat sejumlah pendapatan yang akan
berlangsung secara terus menerus dan stabil.
Value/Nilai =  Discounted NI’s + Discounted PpV

= NI 1 + NI 2 + NI 3 + …….. + NI n-1 + NI n . + Perpetuity Value
(1+i1)1 (1+i2)2 (1+i3)3 (1+in-1)n-1 (1+in)n (1+in)n
Diagram mengenai DCF Method ini dapat dilihat sebagaimana gambar dibawah ini :
…………
1 2 3 4 5 n-1 n
1
(1+ i) 1 1
(1+ i) ²
1
(1+ i) 3
1
(1+ i) 4
1
(1+ i) 5
1
(1+ i) n-1
1
(1+ i) n
Value of
Property Discounted Cash Flow Method
Hasil penilaian dengan metode Pendekatan Pendapatan merupakan nilai dari keseluruhan bagian aset yang
mempunyai kontribusi langsung dalam operasional seperti antara lain; tanah yang digunakan sebagai areal
kebun, tanaman, bangunan, sarana pelengkap, alat berat, mesin-mesin dan peralatan, serta inventaris
merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan.

Proses penilaian dengan metode ini meliputi antara lain :

a. Menentukan dan atau memprediksikan pendapatan yang akan diperoleh dari operasional properti
bersangkutan, termasuk didalamnya termination value jika ada.
b. Menentukan dan atau memprediksikan segala biaya-biaya yang akan timbul baik yang berupa direct
cost maupun indirect cost dalam mengoperasikan properti bersangkutan.
c. Memperhitungkan biaya-biaya lain yang diperlukan bertalian dengan penilaian properti bersangkutan
seperti, pajak, fee/biaya manajemen, reserve of replacement, royalty dan lain-lainya.
d. Menghitung Net Operasional Income dengan cara mengurangi Gross Income dengan Total Expenses.
e. Menghitung nilai kini dari Net Operasional Income yang mungkin diperoleh dengan mendiskontokannya
pada discount rate yang merefleksikan tingkat balikan yang diharapkan dari investasi jenis properti
bersangkutan.
f. Menjumlahkan semua nilai kini dari Net Operasional Income termasuk Terminal Value jika dalam
penilaiannya menggunakan metode DCF.
Dalam pendekatan pendapatan, nilai property adalah fungsi pendapatan, dimana semakin tinggi
pendapatan yang dihasilkan oleh property/asset maka semakin tinggi pula nilai property/asset tersebut.
Nilai dari properti tersebut diperkirakan dengan kapitalisasi dari taksiran (estimasi) hasil bersih yang dapat
dihasilkan oleh properti tersebut. Terdapat 3 (tiga) langkah kerja dalam melakukan penilaian
menggunakan pendekatan ini :
1. Memperkirakan pendapatan bersih untuk kurun waktu tertentu

Pendapatan bersih yang dimaksud adalah net operating income yang dihasilkan dari total pendapatan yang
berpotensi dihasilkan properti (Gross Potensial Income) dikurangi kemungkinan tidak tercapainya potensi
pendapatan (Vacancy Loss) dan dikurangi biaya operasional yang harus dikeluarkan dalam pengelolaan
suatu properti. Pada properti yang masih membutuhkan biaya pembangunan tambahan agar potensi
pendapatan dapat tercipta, maka biaya yang dibutuhkan untuk pembangunan ini harus dikeluarkan. Perlu
dipahami bahwa perkiraan pendapatan bersih disini dilakukan dalam kerangka berpikir bahwa properti
dikelola oleh manajemen yang berkompeten.
2. Memperkirakan discount rate atau tingkat kapitalisasi.

Tingkat kapitalisasi adalah tingkat balikan dalam prosen, sebagai pembagi (divisor) untuk mengubah
pendapatan menjadi nilai
3. Melakukan proses discounting atau kapitalisasi

Mengkonversi pendapatan dimasa yang akan datang menjadi Nilai Kini yang merupakan indikasi dari nilai
properti tersebut. Dengan menggunakan metode discounted cash flow (DCF) maka beberapa asumsi yang
digunakan dalam penilaian adalah sebagai berikut :
A. Asumsi perhitungan pendapatan bersih
- Luas Areal Tanaman diperhitungkan Sesuai dengan Hectar Statement PT. Sinar Haska Lestari
- Masa proyeksi diperkirakan selama sisa umur kebun
- Standart Produksi sesuai dengan realisasi produksi di PT. Sinar Haska Lestari
- Harga Jual TBS
B. Asumsi perhitungan biaya biaya
- Biaya Investasi TBM dan TM menggunakan biaya realisasi PT. Sinar Haska Lestari
- Biaya operasional menggunakan standar normal asumsi biaya usaha perkebunan
- Biaya PBB dan Asuransi menggunakan realisasi pengeluaran PT. Sinar Haska Lestari
C. Asumsi penetapan diskon rate
Discount rate di asumsikan sebagai rate of return dari investasi yang diharapkan oleh investor atau kreditor
dalam keputusannya melakukan investasi. Dapat pula diartikan bahwa discount rate adalah merupakan cost
of capital, dapat sebagai biaya hutang atau biaya equity. Perhitungan discount rate dapat juga dilakukan
dengan memakai metode WACC (Weighted Avarege Cost Of Capital ). Factor –faktor dan variable yang
mempengaruhi WACC adalah ; Tingkat bunga pasar. Hasil dari investasi alternative, kesempatan yang
tersedia, perubahan waktu, tingkat discount, tingkat resiko dan inflasi.
Di Indonesia belum ada suatu institusi lembaga keuangan atau lembaga investasi yang resmi dari
pemerintah untuk melakukan penelitian dan mempublikasikan besaran discount rate dan capitalization rates
dari masing – masing sector usaha dan lokasi, termasuk sector perkebunan. Namun secara praktisi pada
umumnya beracuan kepada perlakuan tingkat suku bunga yang ditetapkan oleh pemerintah pada sector
tertentu dan pada usaha tertentu. Hal ini cukup bisa diterima dikarenakan tentunya Bank tersebut dalam

menentukan tingkat suku bunga sudah mempertimbangkan safe rate (minimum riska) dan business risk
serta khusus untuk country risk, Dalam penilaian ini discount rate yang di gunakan adalah 13,61 %.
Untuk Penilaian dengan Tujuan Penjaminan Hutang, maka nilai yang dihasilkan perlu dilakukan
pembebanan per komponen aset. Selanjutnya dilakukan penilaian terhadap komponen kelompok aset
dengan menggunakan metode penilaian yang sesuai seperti :
Selisih dari Nilai properti secara keseluruhan dengan pendekatan Pendapatan melalui metode DCF dikurangi
dengan nilai bangunan akan menjadi indikasi dari nilai aset tanaman (tanah dan tanaman).
NILAI ASET KEBUN = ASET TANAMAN + ASET NON TANAMAN
6. OPINI PENILAIAN ASET

6.1 Aset Kebun

Sesuai dengan metode yang telah diuraikan pada bagian pendahuluan dan mengingat karakteristik aset
yang dinilai, maka dalam proses dan kesesuaian pendekatan penilaian, penilaian objek ini menggunakan
Metode Pendekatan Pendapatan.
Perkebunan kelapa sawit yang menjadi obyek penilaian adalah perkebunan kelapa sawit milik PT. Sinar
Haska Lestari dengan luas areal ± 2.388 Ha.
Proyeksi dan Asumsi
a. Proyeksi Produksi TBS

- Periode Produksi
Periode produksi untuk tanaman dengan disusun dimulai dari tanggal penilaian sampai dengan
masa ekonomis tanaman yaitu umur 25 tahun atau umur tanaman menghasilkan 22 (TM-22)
- Proyeksi Produksi
Proyeksi produksi TBS kelapa sawit disusun berdasarkan standar produksi TBS yang disusun oleh
Pusat Penelitian Kelapa Sawit (PPKS) Marihat dengan memperhatikan umur dan kerapatan
tanaman, kondisi kebun pada saat inspeksi dilakukan dan kinerja historis dari kebun kelapa sawit.
Produksi diasumsikan sebesar 89,9 % dari standar PPKS Marihat untuk kelas lahan S-2.
b. Proyeksi Penjualan
Tandan Buah Segar (TBS) yang dihasilkan kebun sawit diolah langsung di Pabrik milik PT. Sinar Haska
Lestari. Harga TBS mengacu kepada harga jual yang ditetapkan oleh Dinas Perkebunan. Harga jual rata-
rata TBS Rp. 2.389,-/kg (untuk tahun-tahun berikutnya diproyeksikan mengalami kenaikan sebesar 3,7%
per tahun dan disesuaikan dengan umur tanaman)
c. Proyeksi Biaya Pemeliharaan TM

Biaya pemeliharaan tanaman menghasilkan (TM) meliputi; biaya pemeliharaan tanaman, jalan, jembatan
dan drainase yang mengacu kepada standar pemeliharaan kebun-kebun sejenis dan didasarkan pada harga
bahan dan upah minimum Propinsi (UMP) setempat. Berdasarkan hal tersebut, maka biaya pemeliharaan
TM diproyeksikan sebesar Rp. 7.643.000 /ha. Biaya Pemeliharaan TM untuk tahun-tahun selanjutnya
diproyeksikan mengalami kenaikan 3,7 % pertahun.
d. Biaya Produksi
Biaya produksi meliputi biaya panen TBS, Biaya Mandor Panen dan biaya pembelian peralatan didasarkan
rata-rata realisasi biaya yang telah dikeluarkan oleh perusahaan dan juga data-data dari kebun-kebun
sejenis lainnya. Proyeksi biaya produksi pada tahun-1 yaitu sebesar Rp. 333.000,- per Ton TBS. Biaya
produksi ini diasumsikan mengalami kenaikkan sebesar 3,7 % per tahun.
e. Biaya Transportasi
Biaya tranportasi meliputi biaya muat TBS, bongkar muat TBS, muat loading Ramp ke PKS dan transport ke
PKS didasarkan rata-rata realisasi biaya yang telah dikeluarkan oleh perusahaan. Proyeksi biaya tranportasi
pada tahun-1 yaitu sebesar Rp. 159.000,- per Ton TBS. Biaya transportasi ini diasumsikan mengalami
kenaikkan sebesar 3,7% per tahun.
f. Biaya Umum, Administrasi dan Penjualan

Biaya ini merupakan biaya umum, administrasi dan penjualan yang terdiri dari; biaya gaji karyawan, biaya
pemeliharaan bangunan serta kendaraan, biaya penjualan, biaya beban kantor dan biaya-biaya lain yang
dikeluarkan untuk operasional perusahaan. Biaya Umum, Administrasi dan Penjualan diasumsikan sebesar
373.000/Ha.
g. Management Fee
Biaya ini merupakan biaya fee manajemen dalam mengelola perkebunan. Biaya ini diasumsikan sebesar 5%
dari pendapatan bersih.
h. Penentuan Arus Kas Bersih (Net Cash Flow)

Selisih arus kas masuk dikurangi dengan arus kas keluar menghasilkan arus kas bersih.
i. Menentukan Tingkat Diskonto (Discount Rate)

Untuk menentukan tingkat diskonto (discount rate) atau present worth rate, kami menggunakan Band Of
Invesment Method dimana tingkat diskonto (discount rate) sebesar 13,34 %.
j. Tingkat Produksi TBS

Produksi dari tanaman kelapa sawit dengan memakai bibit marihat diproyeksikan akan menghasilkan
selama 11 tahun ( Sampai TM 22). Proyeksi produksi mengacu pada realisasi produksi beberapa tahun
terakhiryang dianalisa dan dievaluasi berdasarkan kondisi tanaman.
Adapun proyeksi Produksi TBS Kebun PT. Sinar Haska Lestari dari tanaman seluas kurang lebih 2.388
adalah sebagai berikut:
PERHITUNGAN ARUS KAS BERSIH TERDISKONTO ATAS PERKEBUNAN KELAPA SAWIT
Lokasi/Kebun : Sikijang Umur Rencana : 25
Tahun Dinilai : 2021 Thn Tanam 2009 Umur Manfaat : 12
Luas (Ha) 3,50 Sisa Umur Ekonomis : 13
URAIAN UNIT 1 2 3 4
PRICE 2021 2022 2023 2024
PENDAPATAN : total ha
TBS (TON) 3,50 84 84 81 79
Harga (Rp1000) 2.389 2.477 2.568 2.663
Kas Masuk 2.136.218 200.651 208.071 209.022 209.759
BIAYA OPERASIONAL
Perawatan TM Rp./ha 7.643 26.749 28.086 29.491 30.965
Panen Rp./kg 333 27.940 27.940 27.067 26.194
Transportasi Hasil Rp./kg 159 13.397 13.397 12.978 12.560
Administrasi dan Umum Rp./ha 373 1.306 1.306 1.306 1.306
Manajemen fee 5% 10.033 10.404 10.451 10.488
Biaya Penggantian RP./ha 93 324 324 324 324
Perpanjangan HGU
Kas Keluar 862.697 79.748 81.457 81.617 81.837
Arus Kas Bersih 1.273.521 120.903 126.614 127.405 127.922
Diskon Faktor 13,34% 0,882 0,778 0,687 0,606
Indikasi Nilai (Rp. 1.000) 668.496 106.674 98.566 87.509 77.524
Ribuan Rupiah/Ha (Property Value) 190.999
5 6 7 8 9 10 11
2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031
74 72 71 68 66 63 60
2.762 2.762 2.762 2.762 2.762 2.762 2.762
203.014 199.389 195.763 188.513 181.262 174.012 166.761
32.514 32.514 32.514 32.514 32.514 32.514 32.514

24.447 24.011 23.574 22.701 21.828 20.955 20.082
11.722 11.513 11.304 10.885 10.466 10.048 9.629
1.306 1.306 1.306 1.306 1.306 1.306 1.306
10.151 9.969 9.788 9.426 9.063 8.701 8.338
324 384 384 384 384 384 455
80.464 79.697 78.870 77.215 75.561 73.907 72.324

122.550 119.692 116.894 111.298 105.701 100.105 94.438
0,535 0,472 0,416 0,367 0,324 0,286 0,252
65.528 56.468 48.657 40.876 34.252 28.621 23.823

PERHITUNGAN ARUS KAS BERSIH TERDISKONTO ATAS PERKEBUNAN KELAPA SAWIT

URAIAN UNIT 1 2 3 4
PRICE 2021 2022 2023 2024
TBS (TON) 246,53 5.510 5.411 5.313 5.116
Harga (Rp1000) 2.389 2.568 2.663 2.762
Kas Masuk 129.526.111 13.160.386 13.898.919 14.150.799 14.130.561
BIAYA OPERASIONAL
Perawatan Tanaman Rp./ha 7.643 1.884.126 1.978.332 2.077.249 2.181.112
Panen Rp./kg 333 1.832.520 1.799.796 1.767.073 1.701.625
Manajemen fee 5% 658.019 694.946 707.540 706.528
Biaya Penggantian Rp./ha 93 22.808 22.808 22.808 22.808
Kas Keluar 53.230.501 5.368.172 5.450.890 5.513.987 5.520.008
Arus Kas Bersih 76.295.609 7.792.214 8.448.029 8.636.812 8.610.553
Diskon Faktor 13,34% 0,882 0,778 0,687 0,606
Indikasi Nilai (Rp. 1.000) 42.025.929 6.875.167 6.576.581 5.932.267 5.218.199
5 6 7 8 9 10
2025 2026 2027 2028 2029 2030
4.919 4.723 4.526 4.329 4.231 4.132

2.762 2.762 2.762 2.762 2.762 2.762
13.587.078 13.043.595 12.500.112 11.956.629 11.684.887 11.413.146
2.290.167 2.290.167 2.290.167 2.290.167 2.290.167 2.290.167

1.636.178 1.570.731 1.505.284 1.439.837 1.407.113 1.374.390
784.545 753.163 721.781 690.400 674.709 659.018
92.008 92.008 92.008 92.008 92.008 92.008
679.354 652.180 625.006 597.831 584.244 570.657
22.808 27.033 27.033 27.033 27.033 27.033
5.505.061 5.385.282 5.261.279 5.137.276 5.075.274 5.013.273
8.082.017 7.658.313 7.238.833 6.819.353 6.609.613 6.399.873
0,535 0,472 0,416 0,367 0,324 0,286
4.321.472 3.612.996 3.013.182 2.504.507 2.141.793 1.829.765


URAIAN UNIT 1 2 3 4
PRICE 2021 2022 2023 2024
TBS (TON) 27,2 600 577 555 533
Harga (Rp1000) 2.389 2.477 2.568 2.663
Kas Masuk 11.075.167 1.432.245 1.430.197 1.426.039 1.419.618
BIAYA OPERASIONAL
Perawatan Tanaman Rp./ha 7.643 207.878 218.272 229.186 240.645
Panen Rp./kg 333 199.433 192.047 184.660 177.274
Manajemen fee 5% 71.612 71.510 71.302 70.981
Kas Keluar 4.634.082 587.219 586.583 586.360 586.570
Arus Kas Bersih 6.441.085 845.026 843.614 839.678 833.047
Diskon Faktor 13,34% 0,882 0,778 0,687 0,606
Indikasi Nilai (Rp. 1.000) 3.870.773 745.577 656.733 576.740 504.846
5 6 7 8
2025 2026 2027 2028
511 489 477 466

2.762 2.762 2.762 2.762
1.410.772 1.349.434 1.318.765 1.288.096
252.677 252.677 252.677 252.677

169.888 162.501 158.808 155.115
81.461 77.919 76.148 74.377
10.151 10.151 10.151 10.151
70.539 67.472 65.938 64.405
2.516 2.983 2.983 2.983
587.232 573.703 566.706 559.708
823.540 775.731 752.060 728.388
0,535 0,472 0,416 0,367
440.349 365.970 313.047 267.511


URAIAN UNIT 1 2 3 4
PRICE 2021 2022 2023 2024
TBS (TON) 10,8 222 217 212 193
Harga (Rp1000) 2.269 2.440 2.530 2.624
Kas Masuk 2.076.312 504.183 529.836 536.650 505.642
BIAYA OPERASIONAL
Panen Rp./kg 333 73.900 72.221 70.541 64.095
Manajemen fee 5% 25.209 26.492 26.833 25.282
Biaya Penggantian 93 995 995 995 995
Kas Keluar 893.681 221.790 224.700 226.873 220.319
Arus Kas Bersih 1.182.630 282.393 305.137 309.778 285.324
Diskon Faktor 13,34% 0,882 0,778 0,687 0,606
Indikasi Nilai (Rp. 1.000) 872.386 249.159 237.541 212.773 172.913

URAIAN UNIT 1 2 3
PRICE 2021 2022 2023
TBS (TON) 14,2 262 256 176
Harga (Rp1000) 2.176 2.257 2.340
Kas Masuk 1.561.650 570.777 578.118 412.755
BIAYA OPERASIONAL
Perawatan Tanaman Rp./ha 7.643 108.525 113.951 119.648
Panen Rp./kg 333 87.233 85.205 58.664
Transportasi Hasil Rp./kg 159 41.828 40.855 28.129
Administrasi dan Umum Rp./ha 373 5.300 4.016 4.016
Manajemen fee 5% 28.539 28.906 20.638
Biaya Penggantian Rp./ha 93 1.314 1.314 1.314
Kas Keluar 779.393 272.738 274.246 232.409
Arus Kas Bersih 782.256 298.039 303.871 180.346
Diskon Faktor 13,34% 0,882 0,882 0,882
Indikasi Nilai (Rp. 1.000) 690.194 262.963 268.109 159.122


URAIAN UNIT 1 2 3 4
PRICE 2021 2022 2023 2024
TBS (TON) 30,8 571 519 472 129
Harga (Rp1000) 2.257 2.340 2.427 2.516
Kas Masuk 3.972.979 1.289.011 1.214.531 1.144.355 325.082
BIAYA OPERASIONAL
Panen Rp./kg 333 189.978 172.618 156.845 42.967
Manajemen fee 5% 64.451 60.727 57.218 16.254
Kas Keluar 1.903.739 595.096 577.451 562.955 168.237
Arus Kas Bersih 2.069.239 693.914 637.080 581.400 156.845
Diskon Faktor 13,34% 0,882 0,882 0,882 0,882
Indikasi Nilai (Rp. 1.000) 1.825.716 612.249 562.104 512.977 138.386

URAIAN UNIT 1 2 3 4
PRICE 2021 2022 2023 2024
TBS (TON) 363,3 5.936 5.393 4.901 2.595
Harga (Rp1000) 2.176 2.257 2.340 2.427
Kas Masuk 42.854.440 12.917.503 12.171.126 11.467.874 6.297.936
BIAYA OPERASIONAL
Panen Rp./kg 333 1.974.214 1.793.814 1.629.899 863.192
Manajemen fee 5% 645.875 608.556 573.394 314.897
Biaya Penggantian 93 33.614 33.614 33.614 33.614
Kas Keluar 22.653.707 6.512.715 6.347.334 6.215.440 3.578.218
Arus Kas Bersih 20.200.732 6.404.789 5.823.792 5.252.434 2.719.718
Diskon Faktor 13,34% 0,882 0,882 0,882 0,882


URAIAN UNIT 1 2 3 4
PRICE 2021 2022 2023 2024
TBS (TON) 399,7 5.985 5.438 4.941 781
Harga (Rp1000) 2.176 2.257 2.340 2.427
Kas Masuk 38.751.545 13.023.688 12.271.175 11.562.143 1.894.539
BIAYA OPERASIONAL
Perawatan Tanaman Rp./ha 7.643 3.054.741 3.207.478 3.367.852 614.972
Panen Rp./kg 333 1.990.442 1.808.560 1.643.297 259.665
Manajemen fee 5% 651.184 613.559 578.107 94.727
Kas Keluar 21.240.043 6.836.933 6.682.950 6.563.367 1.156.793
Arus Kas Bersih 17.511.501 6.186.755 5.588.225 4.998.776 737.746
Diskon Faktor 13,34% 0,882 0,882 0,882 0,882
Indikasi Nilai (Rp. 1.000) 15.450.615 5.458.650 4.930.560 4.410.482 650.922

URAIAN UNIT 1 2 3 4
PRICE 2021 2022 2023 2024
TBS (TON) 507,9 7.890 7.169 6.514 4.418
Harga (Rp1000) 2.176 2.257 2.340 2.427
Kas Masuk 59.311.189 17.169.821 16.177.743 15.242.988 10.720.637
BIAYA OPERASIONAL
Panen Rp./kg 333 2.624.106 2.384.320 2.166.446 1.469.365
Transportasi Hasil Rp./kg 159 1.258.255 1.143.278 1.038.808 704.558
Manajemen fee 5% 858.491 808.887 762.149 536.032
Kas Keluar 32.242.636 8.858.739 8.648.442 8.483.131 6.252.324
Arus Kas Bersih 27.068.553 8.311.081 7.529.301 6.759.857 4.468.313
Diskon Faktor 13,34% 0,882 0,882 0,882 0,882

Lokasi/Kebun : Sekijang Umur Rencana : 33

URAIAN UNIT 1 2 3 4
PRICE 2021 2022 2023 2024
TBS (TON) 201,9 2.311 2.100 1.908 1.605
Harga (Rp1000) 2.176 2.257 2.340 2.427
Kas Masuk 18.130.270 5.030.148 4.739.504 4.465.654 3.894.963
BIAYA OPERASIONAL
Panen Rp./kg 333 768.770 698.521 634.692 533.841
Manajemen fee 5% 251.507 236.975 223.283 194.748
Kas Keluar 12.035.930 3.139.848 3.098.520 3.071.385 2.726.176
Arus Kas Bersih 6.094.341 1.890.300 1.640.985 1.394.269 1.168.787
Diskon Faktor 13,34% 0,882 0,882 0,882 0,882
Indikasi Nilai per tahun tanam

Indikasi Nilai Indikasi
Tahun Tanam Luas (Ha) Prop. Perk. Bobot per Ha Nilai Tanaman per Ha
(Rp. 1,000) (Rp. 1,000) (Rp. 1,000) (Rp. 1,000)
2009 3,50 670.000 0,6% 191.429 720.780 205.937
2005 246,53 42.030.000 37,4% 170.486 45.215.790 183.409
2003 27,20 3.870.000 3,4% 142.279 4.163.340 153.064
1998 10,76 870.000 0,8% 80.855 935.940 86.983
1997 14,20 690.000 0,6% 48.592 742.300 52.275
1995 30,78 1.830.000 1,6% 59.454 1.968.710 63.961
1994 363,33 17.820.000 15,8% 49.046 19.170.720 52.764
1993 399,70 15.450.000 13,7% 38.654 16.621.080 41.584
1992 507,86 23.880.000 21,2% 47.021 25.690.060 50.585
1991 201,86 5.380.000 4,8% 26.652 5.787.790 28.672
Jumlah 1.805,72 112.490.000 100% 62.296 121.016.510 67.018
6.2 Aset Non tanaman

6.2.1 Bangunan
1. Bangunan Gudang
Jumlah Unit : 1 Unit
Jumlah lantai : 1 Lantai
Pondasi : Beton Bertulang
Konstruksi : Beton Bertulang
Lantai : Rabat Beton
Dinding : Susunan Batu Bata dengan Finishing Cat
Pintu : Plat Besi
Jendela : -
Penutup atap : Spandex
Plafond : -
Tahun bangun/renovasi : Mulai Dari Tahun 2004 - Tahun 2015
Kondisi : Baik
Luas : 313 m2
Nilai Pasar : Rp. 476.750.000,-
Indikasi Nilai Likuidasi : Rp. 333.730.000,-

2. Bangunan Workshop
Pondasi : Baja
Konstruksi : Baja
Dinding : -
Pintu : Plat Besi
Jendela : -
Plafond : -
Tahun bangun/renovasi : Mulai Dari Tahun 2010
Kondisi : Baik
Luas : 196 m2
Nilai Pasar : Rp. 19.350.000,-
3. Bangunan Kantor
Lantai : Keramik
Pintu : Kayu Panel
Jendela : Kaca Rangka Kayu
Plafond : -
Kondisi : Baik
Luas : 209 m2
Nilai Pasar : Rp. 546.470.000,-
Indikasi Nilai Likuidas : Rp. 382.530.000,-
4. Bangunan Mess Manager 1

Lantai : Keramik
Pintu : Kayu Panel
Plafond : -
Kondisi : Baik
Luas : 89 m2
Nilai Pasar : Rp. 138.070.000,-
5. Bangunan Mess Manager 2

Lantai : Keramik
Pintu : Kayu Panel


Plafond : -
Kondisi : Baik
Luas : 89 m2
Nilai Pasar : Rp. 138.070.000,-
6. Bangunan Mess Tamu

Lantai : Keramik
Pintu : Kayu Panel
Plafond : -
Kondisi : Baik
Luas : 89 m2
Nilai Pasar : Rp. 138.070.000,-
7. Bangunan Mess Staf

Lantai : Keramik
Pintu : Kayu Panel
Plafond : -
Kondisi : Baik
Luas : 678 m2
Nilai Pasar : Rp. 1.053.610.000,-
8. Bangunan Musholla 1
Lantai : Keramik
Pintu : Kayu Panel
Plafond : -
Kondisi : Baik
Luas : 92 m2

9. Bangunan Toilet Musholla

Lantai : Keramik
Pintu : Kayu Panel
Jendela : -
Plafond : -
Kondisi : Baik
Luas : 18 m2
10. Bangunan Mess Karyawan 1

Lantai : Keramik
Pintu : Kayu Panel
Plafond : -
Kondisi : Baik
Luas : 1.825 m2
Nilai Pasar : Rp. 1.868.740.000,-
Indikasi Nilai Likuidas : Rp. 1.308.120.000,-
11. Kantor Afdeling 2

Lantai : Keramik
Pintu : Kayu Panel
Plafond : -
Kondisi : Baik
Luas : 89 m2

Lantai : Keramik
Pintu : Kayu Panel


Plafond : -
Kondisi : Baik
Luas : 3.528 m2
Nilai Pasar : Rp. 2.975.870.000,-

Lantai : Keramik
Pintu : Kayu Panel
Plafond : -
Kondisi : Baik
Luas : 27 m2
14. Bangunan Kantor Afdeling 1 dan Mess Karyawan

Lantai : Keramik
Pintu : Kayu Panel
Plafond : -
Kondisi : Baik
Luas : 3.510 m2
Nilai Pasar : Rp. 3.095.820.000,-
15. Bangunan Gudang

Pintu : Plat Besi
Jendela : -
Plafond : -
Kondisi : Baik
Luas : 357 m2
Nilai Pasar : Rp. 705.430.000,-


Lantai : Keramik
Pintu : Kayu Panel
Plafond : -
Kondisi : Baik
Luas : 27 m2
17. Bangunan Kantor Afdeling 3

Lantai : Keramik
Pintu : Kayu Panel
Plafond : -
Kondisi : Baik
Luas : 90 m2

Lantai : Keramik
Pintu : Kayu Panel
Plafond : -
Kondisi : Baik
Luas : 27 m2

Lantai : Keramik
Pintu : Kayu Panel


Plafond : -
Kondisi : Baik
Luas : 2.880 m2
Nilai Pasar : Rp. 2.949.840.000,-
Ringkasan Nilai Bangunan
Indikasi Nilai
No. Uraian Nilai Pasar
Likuidasi
1 Bangunan Gudang 313 m² Rp 476.750.000 Rp 333.730.000
2 Workhsop 196 m² Rp 19.350.000 Rp 13.550.000
3 Kantor 209 m² Rp 546.470.000 Rp 382.530.000
4 Mess Manager 1 89 m² Rp 138.070.000 Rp 96.650.000
5 Mess Manager 2 89 m² Rp 138.070.000 Rp 96.650.000
6 Mess Tamu 89 m² Rp 138.070.000 Rp 96.650.000
7 Mess Staf 678 m² Rp 1.053.610.000 Rp 737.530.000
8 Musholla 1 92 m² Rp 98.320.000 Rp 68.820.000
9 Toilet Musholla 18 m² Rp 10.430.000 Rp 7.300.000
10 Mess Karyawan 1 1.825 m² Rp 1.868.740.000 Rp 1.308.120.000
11 Kantor Afdelling 2 89 m² Rp 78.850.000 Rp 55.200.000
13 Musholla 2 27 m² Rp 20.070.000 Rp 14.050.000
14 Kantor Afdelling 1 dan Mess 3.510 m² Rp 3.095.820.000 Rp 2.167.070.000
15 Gudang 357 m² Rp 705.430.000 Rp 493.800.000
16 Musholla 3 27 m² Rp 30.110.000 Rp 21.080.000
17 Kantor Afdelling 3 90 m² Rp 96.390.000 Rp 67.470.000
18 Musholla 4 27 m² Rp 20.070.000 Rp 14.050.000
Total Rp 14.460.330.000 Rp 10.122.250.000

6.2.2 Kendaraan
Tahun Indikasi Nilai

No Merek Type No. Polisi Nilai Pasar
Likuidasi
1 Mitsubishi Colt Diesel FE 74 BM 9475 LA 2008 Rp 155.600.000 Rp 108.920.000
2 Mitsubishi Colt Diesel FE 74 BM 9262 AA 2008 Rp 155.600.000 Rp 108.920.000
3 Mitsubishi Colt Diesel FE 74 B 9906 DM 2007 Rp 138.600.000 Rp 97.020.000
4 Dyna Dyna BE 43 BA 9077 FE 2000 Rp 57.300.000 Rp 40.110.000
5 Mitsubishi L 300 DB BM 7940 AN 2005 Rp 56.100.000 Rp 39.270.000
6 Daihatsu Pickup BM 9320 AT 2005 Rp 170.200.000 Rp 119.140.000
7 Yamaha Sepeda Motor BM 4997 NQ 2011 Rp 5.400.000 Rp 3.780.000
8 Mitsubishi Mobil Bus BM 7363 DU 2012 Rp 230.500.000 Rp 161.350.000
Total Rp 969.300.000 Rp 678.510.000
6.3 Asumsi Umum dan Asumsi Khusus

6.3.1 Asumsi Umum
 Akibat umum dari adanya wabah pandemi Virus COVID-19 memberikan dampak atas
perubahan kondisi perekonomian, dan juga pengaruh pada kondisi pasar sehingga
diperkirakan akan berdampak pada supply demand properti secara umum. Dalam situasi ini
untuk sementara waktu mungkin dapat berpengaruh atau tidak terhadap nilai properti, untuk
itu Pengguna Laporan perlu bertindak hati-hati dalam menggunakan Laporan Penilaian ini.
 Properti diasumsikan dilengkapi dengan dokumen kepemilikan yang berlaku dan sah secara
hukum dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan atau halangan apapun juga.
 Seluruh informasi dan data terkait objek penilaian diasumsikan akurat dan benar.
 Objek penilaian diasumsikan bebas dari adanya sengketa dan permasalahan hukum.
6.3.2 Asumsi Khusus

 -
6.3 Kesimpulan Nilai
Hasil dari Pendekatan Pasar dan Pendekatan Biaya direkonsiliasi dengan menggunakan pembobotan atas
masing-masing pendekatan. Kami menilai properti dimaksud dengan menggunakan mata uang Rupiah.
Kami mengingatkan bahwa penggunaan nilai tukar selain yang tercantum dalam laporan ini tidak berlaku.
Namun, sebagai informasi tambahan, nilai kurs tengah mata uang dolar AS terhadap Rupiah pada tanggal
penilaian adalah US $1= Rp. 14.375-
Kami menegaskan bahwa dalam penilaian ini kami tidak memperhitungkan biaya dan pajak yang terjadi
karena adanya jual beli, sesuai dengan yang diatur didalam Standar Penilaian Indonesia.
Penilaian diatas bergantung pada hal-hal sebagai berikut :

1. Properti dimaksud dilengkapi dengan dokumen atas hak kepemilikan/penguasaan tanah yang sah
secara hukum, dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan atau halangan apapun juga selain
yang dikemukakan dalam laporan ini.
2. Properti yang dinilai dikelola oleh manajemen yang profesional dan kompeten.
3. Batasan, kondisi, komentar dan detil yang tertulis di dalam laporan ini.

Dengan mempertimbangkan memperhatikan berbagai faktor yang berhubungan dengan penilaian ini, maka
kami berpendapat penilaian aktiva tetap kebun kelapa sawit milik PT. Sinar Haska Lestari yang terletak di
Jl. Lintas Timur, Desa Sikijang, Kecamatan Bandar Sekijang, Kabupaten Pelalawan, Propinsi Riau dengan
menggunakan Pendekatan Pendapatan (Income Approach) didapatkan Nilai Pasar kebun kelapa sawit
seluas ± 2.388 Ha pada tanggal penilaian adalah sebagai berikut :
Nilai Pasar :
Rp. 136.446.200.000,-
( Seratus Tiga Puluh Enam Miliar Empat Ratus Empat Puluh Enam Juta Dua Ratus Ribu
Rupiah )
Indikasi Nilai Likuidasi :

Rp. 95.512.300.000,-
( Sembilan Puluh Lima Miliar Lima Ratus Dua Belas Juta Tiga Ratus Ribu Rupiah )

6. PERSYARATAN DAN PERSETUJUAN UNTUK PUBLIKASI

Laporan penilaian dan/atau referensi yang melampirinya hanya ditujukan untuk pemberi tugas dan
pengguna laporan sebagaimana dimaksud pada Lingkup Penugasan ini. Penggunaan laporan diluar dari
ketentuan pada lingkup penugasan ini harus mendapat persetujuan KJPP Aditya Iskandar & Rekan dan
pemberi tugas.

7. ASUMSI DAN SYARAT PEMBATAS

Penilaian dan Laporan Penilaian bergantung kepada syarat-syarat pembatas sebagai berikut :
1. KJPP Aditya Iskandar & Rekan tidak memperbolehkan penggunaan seluruh, sebagian ataupun sebagai
rujukan dari Penilaian dari Laporan ini dalam dokumen, edaran, pernyataan, referensi ataupun
dipublikasikan dalam bentuk apapun juga tanpa ijin tertulis dari KJPP Aditya Iskandar & Rekan.
2. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada KJPP Aditya Iskandar & Rekan seperti yang
disebutkan dalam laporan penilaian dianggap layak dan dapat dipercaya, tetapi KJPP Aditya Iskandar &
Rekan tidak bertanggung jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu terbukti tidak sesuai dengan
hal yang sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan tanpa menyebutkan sumbernya merupakan hasil
penelaahan kami terhadap data yang ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun keterangan dari
instansi pemerintah yang berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa kembali kebenaran informasi
tersebut sepenuhnya berada dipihak klien.
3. Penilaian dan laporan penilaian bersifat rahasia dan hanya ditujukan terbatas untuk klien yang
dimaksud dan penasehat profesionalnya dan disajikan hanya untuk maksud dan tujuan sesuai dengan
yang dicantumkan pada laporan penilaian. KJPP Aditya Iskandar & Rekan tidak bertanggung jawab
kepada pihak lain selain klien dimaksud. Pihak lain yang menggunakan laporan ini bertanggung jawab
atas segala risiko yang timbul.
4. Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam Laporan yang merupakan bagian
dari properti yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan maksud dan tujuan penilaian. Nilai yang
digunakan dalam laporan penilaian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan penilaian lain yang dapat
mengakibatkan terjadinya kesalahan.
5. KJPP Aditya Iskandar & Rekan telah mempertimbangkan kondisi properti dimaksud, namun demikian
tidak berkewajiban untuk memeriksa struktur bangunan ataupun bagian-bagian dari properti yang
tertutup, tidak terlihat dan tidak dapat dijangkau. KJPP Aditya Iskandar & Rekan tidak memberikan
jaminan bila ada pelapukan, rayap, gangguan hama lainnya atau kerusakan yang tidak terlihat. KJPP
Aditya Iskandar & Rekan tidak berkewajiban untuk melakukan pemeriksaan terhadap fasilitas
lingkungan dan lainnya. Kecuali diinformasikan lain, penilaian kami didasarkan pada asumsi bahwa
seluruh aspek ini dipenuhi dengan baik.
6. Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan lainnya, untuk suatu
pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain, penilaian kami didasarkan pada kewajaran, dan
untuk suatu rencana pengembangan tidak ada pengeluaran tidak wajar atau keterlambatan dalam
masa pembangunan.
7. Untuk beberapa aset yang memiliki keterbatasan untuk dapat diperiksa dan diverivikasi, maka
identifikasi dilakukan berdasarkan data dan/atau informasi dari pemberi tugas.
8. Kami tidak melakukan penyelidikan atas masalah lingkungan yang berkaitan dengan pencemaran.
Apabila tidak diinformasikan lain, Penilaian kami didasarkan pada asumsi mengenai tidak adanya
pencemaran yang dapat berpengaruh terhadap nilai.
9. Kami tidak melakukan penyelidikan atas daya dukung tanah dan pondasi bangunan, inspeksi
hanya pada kondisi yang terlihat.
10. Hal hal yang berbeda secara signifikan dari tingkat kedalaman investigasi, akan dinyatakan dan
dicantumkan dalam laporan secara tertulis .
11. Nilai pasar yang dimaksud mencerminkan nilai yang sesungguhnya tanpa memperhitungkan adanya
kewajiban atas pajak atau biaya-biaya yang terkait dengan transaksi penjualan tersebut. Properti yang
dinilai berdasarkan asumsi bebas dari segala hipotik, persengketaan dan premi serta biaya lain yang
belum diselesaikan.
12. Gambar, denah ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya untuk kemudahan
visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survei/pemetaan dan tidak bertanggung jawab mengenai hal
ini.

13. Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh secara tertulis dan/atau lisan yang dikeluarkan oleh
instansi yang berwenang. Kecuali diinstruksikan lain, kami beranggapan bahwa properti yang dinilai
tidak terpengaruh oleh berbagai hal yang bersifat pembatasan-pembatasan dan properti maupun
kondisi penggunaan baik saat ini maupun yang akan datang tidak bertentangan dengan peraturan-
peraturan yang berlaku.
14. Properti dilengkapi sertipikat tanah yang sah dan bebas dari hak atas jalan dan pelanggaran apapun
juga, termasuk pula bebas dari batasan yang memberatkan, halangan-halangan ataupun pengeluaran
tidak wajar lainnya. KJPP Aditya Iskandar & Rekan tidak melakukan pengukuran ulang terhadap luasan
properti secara detail, melainkan data dari sertipikat & gambar bangunan yang diterima dari klien.
15. Penilaian ini didasarkan pada asumsi bahwa properti dibangun sesuai dengan peraturan yang berlaku,
serta telah memiliki atau dalam proses memiliki Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) dan Ijin Penggunaan
Bangunan (IPB) yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Bagian-bagian properti yang tidak
diinspeksi tidak memiliki kerusakan berarti dan tidak menyebabkan KJPP Aditya Iskandar & Rekan
mengubah penilaian.
16. Penilai tidak berkewajiban memberikan kesaksian atau hadir di pengadilan karena laporan
ini,berkaitan dengan terjadinya sengketa atas properti dimaksud, tanpa perjanjian tertulis terlebih
dahulu.

Halaman

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

Halaman

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Deskripsi Asli:

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Halaman

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

aditya iskandar & rekan

Kantor Jasa Penilai Publik No. Izin 2.08.0003

Klien : PT. SINAR HASKA LESTARI

Tujuan Penilaian : Penjaminan Utang

Nilai Pasar : Rp. 136.446.200.000,-

Ringkasan Nilai Keseluruhan

PT. Sinar Haska Lestari Hal 1

2. DEFINISI DAN LINGKUP PENUGASAN

2.2. Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan

2.3. Maksud dan Tujuan Penilaian

2.4. Dasar Nilai

2.5. Tanggal Inspeksi dan Tanggal Penilaian

2.6. Sifat dan Sumber Informasi

PT. Sinar Haska Lestari Hal 2

2.7. Tingkat Kedalaman Investigasi

2.8. Penggunaan Standar

PT. Sinar Haska Lestari Hal 3

3.1.1 Lokasi Dan Lingkungan Sekitar

Jl. Lintas Timur

Properti yang dinilai

Gbr 1. Peta Lokasi

Kami mengidentifikasikan beberapa perubahan potensial di daerah sekitar antara lain :

PT. Sinar Haska Lestari Hal 4

3.1.2 Uraian Tapak

Properti dimaksud dibatasi oleh :

3.1.3 Dokumen Tanah

Gbr 2. Gambar Surat Ukur

PT. Sinar Haska Lestari Hal 5

3.1.4 Satuan Peta Tanah (SPT)

SPT Tanah Dominan Sifat Utama Tanah

II Tropudults, Dystropepsts Dataran endapan batu tufa, kelerengan 16-25%.

PT. Sinar Haska Lestari Hal 6

3.1.5 Iklim dan Curah Hujan

3.1.6 Evaluasi Kesesuaian Lahan

SPT Tanah Dominan Kelas Kesesuaian Faktor Pembatas

3.2 URAIAN TANAMAN

3.2.1 Tahun Tanam

TBM – 0/ Replanting 2021 349,75 0

PT. Sinar Haska Lestari Hal 7

TOTAL 2.333,92 248.738

3.2.2 Investasi Kebun Kelapa Sawit

Berikut ini terlampir Rincian Biaya Investasi Kebun Kelapa Sawit

1. Biaya Pembukaan Lahan (LC) Hutan Primer per Hektar

Satuan Biaya Total Biaya

PT. Sinar Haska Lestari Hal 8

2. Biaya Leguminose Cover Crop (LCC) per Hektar

3. Biaya Pemeliharaan TBM - 0 (Penanaman) per Hektar pada Lahan Mineral

PT. Sinar Haska Lestari Hal 9

4. Biaya Pemeliharaan T BM - 1 (Umur 1 Tahun) per hektar

Satuan Biaya Total Biaya

PT. Sinar Haska Lestari Hal 10

5. Biaya Pemeliharaan TBM - 2 (Umur 2 Tahun) per hektar

Satuan Biaya Total Biaya

6. Biaya Pemeliharaan TBM - 3 (Umur 3 Tahun) per hektar

Satuan Biaya Total Biaya

PT. Sinar Haska Lestari Hal 11

Biaya Pemeliharaan TBM - 3 = LC + LCC + TBM 0 + TBM 1 + TBM 2 + TBM 3

Biaya Pemeliharaan TBM - 2 = LC + LCC + TBM 0 + TBM 1 + TBM 2

Biaya Pemeliharaan TBM - 1 = LC + LCC + TBM 0 + TBM 1

2006 2007 2008 2009 2010