JENIS-JENIS KONTRAK

Dr. Sugeng Dwi Hartantyo, ST., MT.

 JENIS-JENIS KONTRAK
Hal yang perlu dipertimbangkan pertama kali oleh pemilik proyek atau
pengguna jasa adalah memilih jenis-jenis kontrak yang akan
diterapkan. Terdapat berbagai jenis kontrak yang terlihat dalam industri
konstruksi, antara lain :
 Kontrak Konstruksi, sering juga disebut “Surat Perjanjian
Pelaksanaan Pekerjaan”
 Kontrak Pengadaan, yaitu kontrak yang hanya membahas aspek
pengadaan barang
 Kontrak Agensi, yaitu kontrak pengadaan jasa (misalnya kontrak
antara pemilik proyek dan konsultan)
 Kontrak Berdasarkan “Pengaturan Penggantian Biaya”

Telah kita ketahui bersama bahwa pihak-pihak yang terlibat dalam kontrak yaitu:
kontraktor, pemilik pekerjaan dan perencana akan menjadi sangat berarti dalam
penyusunan dokumen kontrak proyek-proyek konstruksi termasuk di dalamnya
lingkungan kerja proyek tersebut yang juga harus didefinisikan.
Dalam kontrak juga harus disebutkan dengan jelas jangka waktu penyelesaian
proyek tersebut dan kewajiban yang harus dipenuhi kontraktor jika terjadi
keterlambatan.
Sistem pembayaran yang akan dilakukan kepada pihak yang terlibat, baik
kontraktor maupun konsultan, harus dipaparkan secara gambling karena sistem
pembayaran akan membedakan jenis dokumen kontrak proyek konstruksi. Tiga jenis
cara pembayaran dalam kontrak proyek konstruksi adalah :

A. Kontrak harga satuan

B. Kontrak biaya plus jasa
C. Kontrak lump sum

Pemilihan kontrak yang sesuai untuk proyek konstruksi lebih didasarkan dari
karakteristik dan kondisi proyek itu sendiri. Ditinjau dari sudut pandang pemilik proyek
(owner), hal ini erat kaitannya dengan antisipasi dan penanganan resiko yang ada pada
proyek tersebut.
A. Kontrak Harga Satuan
Hal penting dalam kontrak harga satuan (unit price contract) adalah
penilaian harga setiap unit pekerjaan telah dilakukan sebelum konstruksi
dimulai. Pemilik telah menghitung jumlah unit yang terdapat dalam setiap
elemen pekerjaan.
Berdasarkan arti kata unit price contract, dapat dipahami bahwa perikatan
terjadi terhadap harga satuan setiap jenis/item pekerjaan sehingga
kontraktor hanya perlu menentukan harga satuan yang akan ditawar untuk
setiap item dalam kontrak. Penetuan besarnya harga satuan ini harus
mengakomodasi semua biaya yang mungkin terjadi seperti biaya overhead,
keuntungan, biaya-biaya tak terduga dan biaya untuk antisipasi resiko.
Penggunaan jenis kontrak ini menjadi tepat apabila proyek mempunyai
karakteristik sebagai berikut : proyek dapat didefinisikan secara jelas,
kuantitas actual masing-masing pekerjaan sulit untuk diestimasi secara
akurat sebelum proyek dimulai. Metode tidak seimbang (unbalanced)
adalah metode yang digunakan kontraktor dalam penawaran harga satuan
tanpa mengubah harga keseluruhan. Kontraktor menggunakan metode ini
untuk mendapatkan keuntungan dari beberapa aspek proyek. Misalnya,
dengan menaikkan harga satuan pada pekerjaan-pekerjaan awal sebagai
biaya mobilisasi alat atau material yang diperlukan.
Metode ini juga dapat dimanfaatkan jika kontraktor ingin menggunakan uang
pemilik proyek sebagai dana segar untuk membiayai pelaksanakan proyek jika
sebenarnya kontraktor mengalami kesulitan dalam menyediakan masalah
keuangan. Faktor lain yang mendasari pemakaian metode ini adalah kesalahan
pemilik dalam melakukan/mempersiapkan owner’s estimate.
Apabila terjadi perbedaan antara kuantitas yang sebenarnya dengan kuantitas
hasil estimasi (umumnya berbeda 20%-25%) maka harga satuan untuk tiap item
dapat dinegosiasi ulang. Hal lain yang dapat digunakan oleh pemilik adalah
mengidentifikasi pekerjaan tambah kurang secara lebih akurat sehingga dapat
menghilangkan praktik penawaran tidak seimbang (unbalanced bid).
Dalam kontrak jenis ini, pembayaran akan dilakukan kepada kontraktor yang
besarnya sesuai dengan kuantitas terpasang menurut hasil pengukurannya.
Oleh sebab itu, pemilik perlu menyakinkan hasil pengukuran kontraktor dengan
melakukan pengukuran sendiri.
Kelemahan dari penggunaan kontrak jenis ini adalah pemilik tidak dapat
mengetahui secara pasti biaya actual proyek hingga proyek selesai. Untuk
mencegah ketidakpastian ini, perhitungan kuantitas tiap unit perlu dilakukan
secara akurat.
Melihat karakteristik kontrak harga satuan ini maka jenis-jenis proyek yang
kiranya sesuai untuk kontrak jenis ini adalah proyek dengan estimasi kuantitas
yang tidak dapat dilakukan dengan akurat, seperti pekerjaan tanah, jalan raya,
pemasangan pipa dan sebagainya. Pada proyek-proyek seperti ini sangat
penting bagi kontraktor untuk mengetahui dan memahami batas-batas pay item
dan pay line yang ada dalam kontrak.
B. Kontrak Biaya Plus Jasa
Pada kontrak biaya plus jasa (cost plus fee contract) jenis ini, kontraktor akan
menerima sejumlah pembayaran atas pengeluarannya ditambah sejumlah
biaya untuk overhead dan keuntungan. Besarnya overhead dan keuntungan
umumnya didasarkan atas persentase biaya yang dikeluarkan.
Metode pembayaran dalam kontrak jenis ini dibedakan menjadi 2 (dua) yaitu :
 Pembayaran biaya plus tertentu
Pada metode ini kontraktor tidak mendapat kesempatan menaikkan biaya
untuk menambah keuntungan dan overhead.

 Pembayaran biaya plus persentase biaya dengan jaminan maksimum

Metode ini dapat meyakinkan pemilik bahwa biaya total proyek tidak akan
melebihi suatu jumlah tertentu.

Kontrak jenis ini umumnya digunakan jika biaya aktual dari proyek atau bagian
proyek sulit diestimasi secara akurat. Hal ini dapat terjadi jika perencanaan
belum selesai, proyek tidak dapat digambarkan secara akurat, proyek harus
diselesaikan dalam waktu singkat sementara rencana dan spesifikasi tidak
dapat diselesaikan sebelum proses konstruksi dimulai.
Kekurangan dari kontrak jenis ini adalah pemilik kurang dapat
mengetahui biaya aktual proyek yang akan terjadi. Pemilik harus
menempatkan staf untuk memonitor kemajuan pekerjaan
sehingga dapat diketahui apakah biaya-biaya yang ditagih benar-
benar dikeluarkan.
Penentuan fee untuk kontraktor dalam kontrak jenis ini dapat
dilakukan dengan berbagai cara, baik itu merupakan jumlah yang
tetap (cost plus fixed fee), dalam bentuk persentase biaya (cost
plus percentage) atau dengan memberikan jaminan biaya
maksimum (cost plus fee with maximum guaranted price).
Cost plust fixed fee, jenis kontrak ini telah mempertimbangkan
pembayaran kembali kepada kontraktor berupa biaya nyata
(actual cost) yang telah dikeluarkan oleh kontraktor ditambah
biaya umum (overhead cost) dan sejumlah keuntungan yang
tetap (fixed fee). Yang diamksud biaya nyata adalah semua biaya
upah tenaga kerja, bahan bangunan, biaya peralatan. Kontrak
semacam ini digunakan untuk pekerjaan yang sangat mendesak,
misalnya tidak memungkinkan untuk mempersiapkan gambar
neraca.
Cost plus precentage, kontraktor akan menerima kembali/ganti semua biaya
nyata (actual cost) yang telah dikeluarkan dan akan menerima kompensasi yang
besarnya didasarkan pada persentase dari biaya nyata (actual cost) sesuai
dengan kesepakatan bersama dengan pemilik proyek. Kontrak semacam ini
digunakan untuk pekerjaan yang sangat mendesak, misalnya tidak
memungkinkan untuk mempersiapkan gambar rencana. Pada kontrak jenis ini,
biasanya terjadi kecenderungan kontraktor untuk memperlambat pekerjaannya
dengan harapan memperbesar biaya nyata sehingga kompensasi yang diterima
menjadi lebih banyak.
Cost plus fee with maximum guaranteed price, kontraktor akan menerima
kembali semua biaya yang telah dikeluarkan ditambah dengan kompensasi yang
besarnya berdasarkan persentase yang telah disepakati bersama, tetapi
besarnya kompensasi tersebut dibatasi jumlah maksimum tertentu.
Kontrak jenis ini sesuai untuk pengadaan proyek-proyek yang mempunyai sifat
ketidakpastian cukup tinggi khususnya bersifat mendesak (emergency), seperti
proyek perbaikan jembatan yang putus. Untuk proyek seperti itu, waktu yang
dibutuhkan untuk menetapkan perancang, melakukan perancangan,
menetapkan pelaksanan dan pelaksanaan perbaikan akan memakan waktu yang
relatif lama. Sebaliknya bila ditunjuk seorang kontraktor yang mampu merancang
dan melaksanakan perbaikan yang dibutuhkan dengan segera, penetapan biaya
perancangan dan perbaikan dapat dihitung langsung ditambah fee untuk
kontraktor/perancang. Keputusan ini perlu didukung kenyataan bahwa
kontraktorlah pihak yang paling mampu mengatasi persoalan tersebut dengan
baik dan cepat.
C. Kontrak Biaya Menyeluruh
Kontrak biaya menyeluruh (lump sum contract) ini digunakan pada kondisi
kontraktor akan membangun sebuah proyek sesuai rancangan yang ditetapkan
pada suatu biaya tertentu. Jika terjadi perubahan baik desain, jenis material dan
segala sesuatu yang menyebabkan terjadinya perubahan biaya, maka dfapat
dilakukan negosiasi antara pemilik dan kontraktor untuk menetapkan
pembayaran yang akan diberikan kepada kontraktor terhadap perubahan
pekerjaan tersebut. Semua biaya yang dikeluarkan untuk setiap pekerjaan
tambah kurang harus dinegosiasikan antara pemilik dan kontraktor.
Persyaratan utama dalam mengaplikasikan kontrak jenis ini adalah perencanaan
benar-benar telah selesai sehingga kontraktor dapat melakukan estimasi
kuantitas secara akurat. Jika anggaran biaya dari pemilik terbatas maka jenis
kontrak ini menjadi pilihan yang tepat karena memberi nilai pasti terhadap biaya
yang akan dikeluarkan. Pekerjaan konstruksi yang tepat untuk kontrak jenis ini
antara lain pembangunan gedung.
Salah satu kelemahan pemakaian kontrak jenis ini adalah proses konstruksi
yang akan tertunda karena menunggu selesainya perencanaan.
Kesalahan/ketidaktepatan rancangan akan berakibat fatal yang dapat
menimbulkan biaya ekstra yang tidak sedikit. Untuk itu kiranya perlu ada
pertimbangan yang matang sehingga tidak terjadi pelaksanaan konstruksi yang
terburu-buru yang dapat menyebabkan kesalahan dalam perancangan dan
pembuatan spisifikasi.