KAJIAN HUKUM dan DISKUSI

MENGENAI PENDAFTARAN
TANAH di INDONESIA
Oleh : Prof. Dr. Irawan Soerodjo, S.H., M.Si.,
 Sistem Pendaftaran Tanah di Indonesia
 Sistem hukum yang dianut oleh Negara Indonesia adalah sistem kontinental atau civil law,
didasari pada hukum tertulis (kodifikasi) yang dituangkan dalam Peraturan Perundang-
Undangan, hal ini didasari bahwa sejarah dan politih hukum Negara Indonesia merupakan bekas
jajahan Negara Belanda, maka berdasarkan asas konkordansi hukum Belanda diterapkan di
Indonesia. Selain itu juga didasari pada Yurisprudensi dan kebiasaan-kebiasaan.
 Secara sekilas dalam kajian aspek hukum kelihatannya mudah, dikarenakan semua sudah diatur
dalam peraturan perundang-undangan dan atas peraturan tersebut berlaku pandangan umum :
cukup pemahaman pasal demi pasal, tetapi pada kenyataannya tidak demikian karena hukum
terus berkembang dan berubah mengikuti perkembangan dan kebutuhan masyarakat, salah
satunya satu berkaitan dengan pertanahan (interkoneksi), misalnya hukum pertanahan berkaitan
dengan hukum perdata, hukum jaminan (UU Hak Tanggungan dan UU Fidusia) hukum orang,
hukum benda, hukum perjanjian, hukum pembuktian, hukum Perseroan Terbatas, dll.
 Hukum pertanahan di Indonesia diatur dalam Undang-Undang Nomor 5 tahun 1960 (UUPA)
yang bersifat nasionalis, yaitu diberlakukan secara nasional (hukum pertanahan kolonial dan
hukum adat).
 Sistem Pendaftaran Tanah di Indonesia
 Pasal 33 ayat (3) UUD 1945 sebagai landasan konstitusional UUPA, yaitu memberi wewenang berdasarkan kuasa dari Rakyat Indonesia
kepada negara sebagai organisasi kekuasaan dari Bangsa Indonesia antara lain untuk menentukan dan mengatur hak-hak yg dpt dipunyai
atas bumi, air dan ruang angkasa guna sebesar-besar kemakmuran rakyat.

 Kajian mengenai UUPA, antara lain :

1. Semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial;
2. Semua warga negara mempunyai hak yg sama untuk memperolah hak atas tanah;
3. Untuk kepentingan umum, kepentingan bangsa dan negara serta kepentingan rakyat, hak-hak atas tanah dapat dicabut dengan
memberi ganti kerugian yg layak;
4. Diadakan pendaftaran tanah : pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah, pendaftaran peralihan hak atas tanah, pemberian
surat tanda bukti hak;
5. Hak-hak atas tanah :
a. Hak Milik : turun temurun, terkuat, terpenuh, hanya untuk Warga Negara Indonesia (WNI) & badan hukum tertentu;
b. Hak Guna Usaha : mengusahakan tanah yg dikuasai langsung oleh negara;
c. Hak Guna Bangunan : diatas tanah negara, diatas tanah hak pengelolaan,diatas tanah hak milik;
d. Hak Pakai : diatas tanah negara, diatas tanah Hak Pengelolaan (HPL), diatas tanah hak milik;
e. Hak Sewa : pemakaian tanah milik org lain dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa
f. Hak Membuka Tanah dan Memungut Hasil Hutan : hanya untuk Warga Negara Indonesia (WNI), antara lain diatur
dengan Peraturan Pemerintah (PP).
 Sistem Pendaftaran Tanah di Indonesia
 Guna menjamin kepastian hukum dalam bidang pertanahan salah satunya dilakukan pendaftaran tanah sebagaimana diatur dalam PP No. 24
tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah juncto Pasal 19 UUPA.
 Pendaftaran tanah adalah serangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi
pengumpulan, pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar mengenai
bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada
haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.
 Pendaftaran tanah juga bertujuan untuk dilakukannya tindakan administrasi berupa pencatatan terhadap identitas (keterangan-keterangan
mengenai bidang tanah yang menjelaskan hak atas tanah, luas, batas dan letak tanah) seseorang atau badan hukum dengan hak tertentu ke
Kantor Pertanahan Kebupaten/Kota tempat tanah tersebut, kemudian pemegang hak atas tanah tersebut diberikan sertifikat.
 Pasal 3 PP No. 24 tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, Tujuan pendaftaran tanah dinyatakan bahwa
1) Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak
lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan;
2) Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk Pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data
yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah
terdaftar;
3) Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.
 Dalam hal ini pendaftaran tanah meliputi :
1. Pengukuran, perpetaan, dan pembukuan tanah;
2. pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut;
3. pemberian surat-surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
 Sistem Pendaftaran Tanah di Indonesia
 Berdasarkan PP No. 24 tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, Negara Indonesia menganut “sistem pendaftaran tanah
publikasi negatif bertendensi positif”. Sistem pendaftaran tanah ini menggunakan sistem pendaftaran hak (“Registration of
titles”). Hal ini dikarenakan, data fisik dan data yuridis dalam sertifikat tanah belum pasti benar, meskipun harus diterima oleh
Pengadilan sebagai salah satu alat bukti yang memuat data-data yang benar, selama tidak ada alat pembuktian yang membuktikan
sebaliknya dan apabila suatu pihak mengalami kehilangan hak atas tanah akibat pengalihan hak atas tanah oleh pihak lain atau
dikarenakan kesalahan dalam register, maka pemerintah tidak memberikan jaminan ganti rugi.

Publikasi Negatif
Tindakan hukum (Hibah, Pejabat Pembuat
Jual Beli, Waris, Pelepasan, Akta
Akta/Perjanjian Inbreeng, dll. Tanah/Notaris.

Pendaftaran hak Data Yuridis

Kantor Pertanahan
Kota/Kabupaten (buku tanah)
Data Fisik

Sertifikat

 Data Fisik adalah mengenai tanah meliputi lokasi, batas-batas, luas, dan ada tidaknya bangunan dan/atau tanaman di atasnya.

 Data Yuridis adalalah terkait haknya meliputi hak yang terdapat di atas tanah tersebut, subjek pemegang hak, dan ada atau
tidaknya pihak lain.
 Sistem Pendaftaran Tanah di Indonesia
 Dikaji berdasarkan Pasal 32 ayat (1) PP No. 24 tahun 1997, dinyatakan bahwa
1) Sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat ......., dst.
dapat dianalisis bahwa alat pembuktian yang kuat bukan alat pembuktian yang mutlak, sehingga negara tidak menjamin bahwa data fisik dan data
yuridis yang tercantum dalam sertifikat adalah benar, selama tidak dibuktikan dengan alat bukti lain. Apabila data-data dalam sertifikat tidak benar
(kesalahan register atau tindakan penipuan), maka dapat dilakukan perubahan berdasarkan putusan pengadilan. Negara tidak memberikan ganti
rugi kepada pihak-pihak yang kehilangan hak atas tanahnya.
 Dikaji berdasarkan Pasal 32 ayat (2) PP No. 24 tahun 1997 dinyatakan bahwa
2) Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertifikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut
dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut
pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertifikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada
pemegang sertifikat, ...., dst.
dapat dianalisis bahwa untuk mengatasi kelemahan sistem pendaftaran publikasi negatif diatur dalam Pasal 32 ayat (2) tersebut dengan subyek
hukum memperoleh tanah dengan itikad baik dan secara nyata menguasai dan daluwarsa selama pembatasan 5 (lima) tahun.
 Yurisprudensi yang bisa dikaji antara lain :
1. Putusan Kasasi Nomor 2976 K/Pdt/2015, tanggal 19 April 2016;
2. Putusan Mahkamah Agus Nomor 547/K/Sip/1971, tanggal 15 Maret 1972, dll.
 Dalam sistem publikasi negatif, negara hanya bersifat secara pasif menerima apa yang dinyatakan oleh pihak yang akan mendaftarkan tanahnya, oleh
karena itu tidak menutup kemungkinan dapat digugat oleh pihak-pihak lain yang merasa berhak atas tanah tersebut.
 Dalam sistem publikasi negatif yang dicari adalah kebenaran formal:
a. Instansi penyelenggara cukup menerima keterangan hak yang didaftar;
b. Apabila terjadi kesalahan pencatatan administratif, berdasarkan putusan pengadilan dapat diperbaiki oleh pejabat yang berwenang di instansi terkait;
c. Memberi perlindungan terhadap pemegang hak (Azas nemo plus juris).
 Sistem Pendaftaran Tanah di Indonesia
Sistem Pendaftaran Hak dengan Publikasi Negatif
Kelemahan Kelebihan
1. Tidak menjamin kepastian hukum dan hak bagi para pihak selaku 1. Pihak lain yang dirugikan atas diterbitkan sertifikat dapat mengajukan
pemegang hak atas tanah serta bagi mereka beritikad baik atas sebidang keberatan kepada penyelenggara pendaftaran tanah untuk membatalkan
tanah yang didaftarkannya. sertifikat.
2. Atas kekuatan hukum akta yang didaftarkan tidak dilakukan pengujian 2. Pejabat pendaftaran tanah bersifat pasif, karena tidak mendukung
kebenarannya (referensi waktu didaftarkan) menunjukan adanya keakuratan dan kebenaran data dalam sertifikat.
pencatatan selesainya transaksi dan beralihnya benda yang 3. Menggunakan Lembaga Rechtsverwerking hal ini didasari pada hukum
ditransaksikan. tanah Indonesia masih menggunakan dasar hukum adat.
3. Untuk memperoleh data yuridis harus dilakukan title search yang dapat 4. Adanya sertifikat hak atas tanah yang diterbitkan, sebagai tanda bukti
memakan waktu dan biaya karena menggunakan bantuan ahli. kepemilikan.
4. Sertifikat tanah belum pasti benar, meskipun harus diterima oleh
Pengadilan sebagai data yang benar selama tidak ada alat pembuktian
yang membuktikan sebaliknya.
5. Negara tidak menjamin kebenaran data fisik dari data yuridis, sehingga
tidak memberikan jaminan ganti kerugian, apabila mengalami kehilangan
hak atas tanah akibat pengalihan hak atas tanah/tindakan-tindakan oleh
pihak lain. Oleh karena itu dapat mengajukan keberatan untuk membatalkan
sertifikat atau mengajukan gugatan ke pengadilan agar sertifikat dinyatakan tidak
sah.
6. Pendaftaran tanah menghasilkan surat tanda bukti hak yang berlaku
sebagai alat pembuktian yang kuat bukan alat pembuktian yang mutlak.
7. Tidak ada Lembaga Acquisideve Verjaring atau Adverse Possession
dalam menyelesaikan perkara pertanahan.
 Sistem Pendaftaran Tanah di Indonesia
• Negara-negara maju di dunia saat ini dalam sistem pendaftaran tanahnya telah menerapkan sistem publikasi positif (“System
Torrens”) dalam menerapkan sistem publikasi positif negara secara mutlak menjamin kebenaran data yang disajikan dalam register
sehingga orang secara mutlak mempercayai kebenaran data itu serta menerapkan konsep Indefeasible dan Indemnity terkait dengan
pemberian kompensasi ganti kerugian atas kesalahan dalam proses sertifikasi hak atas tanah. Dengan memungut dana asuransi
beberapa persen dari harga tanah, sekali subyek dan obyek atas tanah didaftar di kantor pertanahan maka tidak ada yang bisa
menggugatnya.
• sistem publikasi positif meliputi kegiatan identifikasi satu atau banyak bidang tanah dan menentukan subyek hukum yang dapat
memiliki hak atas tanah yang kemudian dicatat dalam register tanah. Sebelum melakukan pencatatan, Pejabat Pendaftaran Tanah
bersifat aktif guna melakukan pengujian terhadap kebenaran data yang tercantum dalam akta sebelum dilakukan pendaftaran haknya
dalam buku tanah.
• Dalam sistem pendaftaran tanah publikasi positif terdapat penerbitan sertifikat hak atas tanah (Certificate Of Title) yang digunakan
sebagai alat bukti pemegang hak atas tanah yang didaftarkan dan merupakan alat bukti pemegang hak atas tanah yang paling
lengkap dan tidak dapat diganggu gugat/mutlak (Indefeasible).
• Jaminan keamanan bagi tanah yang terdaftar ada tiga kriteria, yaitu :
1. Benda/Property dan tanah yang terdaftar (The Property Register);
2. Kepemilikan atau penguasaan tanah (The Proprietorship Register); dan
3. Jaminan atas hak-hak yang telah ada (The Charges Register).

• Contoh beberapa negara yang menganut sistem publikasi positif :

1. Negara Singapura diatur dalam “Land Titles Act 2004”.
2. Negara Australia diatur dalam “Land Titles Act 1925” .
3. Negara Malaysia diatur di dalam “Kanun Tanah Negara 1965”.
 Sistem Pendaftaran Tanah di Indonesia

Sistem Pendaftaran Hak dengan Publikasi Positif

Kelemahan Kelebihan

1. Waktu sangat lama, karena pelaksanaan permohonan, 1. Sebagai tanda bukti kepemilikan yang bersifat mutlak
pemeriksaan dan pendaftaran tanah bersifat aktif dan pada buku tanah.;
teliti; 2. Negara menjamin bahwa data fisik dan data yuridis dalam
2. Wewenang pengadilan diletakkan dalam wewenang sertifikat adalah benar, tidak dapat diganggu gugat.
administratif karena penerbitan sertifikat tidak dapat 3. Pihak ketiga yang memperoleh tanah dengan itikad baik
diganggu gugat. mendapatkan perlindungan hukum yang mutlak
(Indefeasible), sedangkan pihak lain yang dirugikan atas
diterbitkannya sertifikat tanah mendapatkan kompensasi
dalam bentuk yang lain.
 Pelaksanaan Pendaftaran Tanah Pertama Kali Secara
Sistematis
Secara Sistematis Penetapan batas Pengukuran dan
(pertama kali secara bidang tanah. pemetaan bidang tanah
serentak dan
massal) atas tanah- Pengumpulan dan penelitian
tanah yang belum Pembuatan peta Pembuatan data yuridis dalam rangka
Pembuatan
terdaftar. dasar pendaftaran. daftar tanah. pembukuan hak (Panitia A).
Surat Ukur.

Penerbitan Pengumuman data fisik dan

Pembukuan Hak.
Sertifikat. data yuridis.

-Beberapa catatan :
1. Dasar hukum Peraturan Menteri ATR Nomor 1/ 2017, juncto Peraturan Menteri ATR No. 35/ 2016, juncto Peraturan Menteri ATR No. 28/ 2016.
2. Obyek PTSL adalah seluruh bidang tanah tanpa terkecuali, baik bidang tanah hak, tanah aset pemerintah/pemerintah daerah, tanah BUMN/BUMD,
tanah desa, tanah negara, tanah masyarakat hukum adat, termasuk kawasan hutan dan bidang tanah lainnya
3. Status Yuridis bidang tanah terkait PTSL, antara lain
a. K 1 adalah data fisik dan data yuridis memenuhi syarat untuk diterbitkan Sertifikat Hak atas Tanah;
b. K 2 adalah data fisik dan data yuridis memenuhi syarat untuk diterbitkan Sertifikat Hak atas Tanah, namun masih terdapat perkara di
pengadilan;
c. K 3 adalah data fisik dan data yuridis tidak dapat dibukukan dan diterbitkan Sertifikat Hak atas Tanah, karena subyek hak harus memenuhi
ketentuan yang ditetapkan oleh menteri;
d. K 4 adalah Obyek dan Subyeknya terdaftar dan sudah bersetipikat Hak atas Tanah.