GOMES, Orlando. Direitos reais. Rio de Janeiro: Forense, 2007.

PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Instituies de direito civil: direitos reais. Rio de Janeiro: Forense,
2007. v. 4.

RODRIGUES, Silvio. Direito civil: direito das coisas. So Paulo: Saraiva, 2007. v. 3.

Outras referncias:

www.stj.gov.br

www.tj.sp.gov.br
www.stf.gov.br

DIREITO REAIS.

ia
Tr

io
ud

St

Siglas utilizadas:
CC Cdigo Civil.
CPC Cdigo de Processo Civil.
CF Constituio Federal.
Ex.: - Exemplo.

Caractersticas e classificao dos direitos reais.

Conceito

de
sk

PD

possvel definir o Direito das Coisas quanto a dois aspectos. Se tomarmos o

termo direito como lei, o Direito das Coisas o conjunto de normas
reguladoras das relaes jurdicas ou conflitos entre os homens, tendo em
vista os bens corpreos capazes de satisfazer as suas necessidades e
suscetveis de apropriao, que se encontram sob seu domnio.

Sabemos que os bens, classificados no Livro II da Parte Geral do Cdigo

Civil, so vitais s pessoas, com as caractersticas de utilidade e raridade, de
modo que o homem tende a se apropriar desses bens[1], para com eles garantir
a sua subsistncia, seu trabalho, includos os alimentos, a moradia, os
instrumentos para o exerccio de qualquer ofcio, livros, aparelhos de hospitais
etc[2].

Se tomarmos o vocbulo direito no sentido de faculdade, o direito real o

direito sobre a coisa (res), que no envolve sujeito passivo[3], nem prestao,

 oponvel erga omnes e confere ao seu titular o direito de sequela, exercido

atravs da ao real, a ao reivindicatria.

A diferena entre direito real e direito obrigacional que o direito

obrigacional envolve sujeito passivo certo e determinado, ou determinvel,
bem como prestao de dar, fazer ou no fazer. Ex.: Joo deve a Pedro
R$1.000,00. J o direito real (ex.: Joo proprietrio de uma casa) no tem,
como dito, sujeito passivo, nem prestao, sendo por isso defensvel contra
qualquer pessoa (oponibilidade erga omnes).

ia

O homem se apropria de bens (coisas teis e raras) da natureza para

satisfazer s suas necessidades (coisas abundantes, como o ar e a gua do mar,
no so, em geral, objeto de apropriao).

Tr

Com a apropriao, estabelece-se o domnio, que o vnculo jurdico entre o

homem e o bem.

ud

io

O direito de propriedade considerado o cerne do Direito das Coisas.

St

O Cdigo Civil regula o Direito das Coisas no Livro III, do Cdigo Civil de
2002, em sua Parte Especial.

PD

Ttulo bsico do Livro: Propriedade (Ttulo III do Livro III da Parte

Especial do Cdigo Civil de 2002).

de
sk

Ocorre que o domnio pode no ser pleno, por faltarem algumas das
prerrogativas ao proprietrio. Neste caso, da limitao surgem direitos de
terceiros, de gozo ou de garantia sobre a propriedade alheia.

A partir do Ttulo IV, do Direito das Coisas, esto disciplinados os direitos

reais sobre coisa alheia. A posse est disciplinada no mesmo Livro III (Ttulo
I).
Discute-se se a posse direito real ou fato (a doutrina diverge). A posse uma
exteriorizao do domnio e como a lei protege o domnio, protege o
possuidor e garante a posse. A pose ser tratada na aula seguinte.

Voltemos ento ao conceito de direito real, no sentido de faculdade, prerrogativa:

DIREITO REAL - Conceito: o direito que se prende coisa, prevalecendo sobre

todos, independendo da colaborao de outrem para o seu exerccio e conferindo ao seu
titular a possibilidade de buscar a coisa onde quer que se encontre, e sobre ela exercer o
seu direito.

Do conceito (supra) extramos as caractersticas do Direito Real:

ia

1- Vnculo entre pessoa e coisa.

Quem sustenta que h sujeito passivo, composto por todos os indivduos que
devem respeito ao direito real, sofre a seguinte crtica: o direito pessoal
tambm envolve obrigatoriedade de respeito por todos os indivduos da
sociedade; a diferena que apresenta um sujeito passivo especfico, como
devedor, o que no h no direito real.

io

Tr

Direito real relao entre pessoa e coisa. Seu exerccio no depende de

colaborao de terceiros. Ao contrrio do direito pessoal, que s pode ser
gozado com a colaborao forada ou espontnea do devedor.

St

ud

2- Oponibilidade erga omnes.

Vale erga omnes, pois representa prerrogativa do seu titular, que dever ser
respeitada por todos.

PD

Os direitos reais sobre imveis s se constituem com a inscrio no Registro

Imobilirio dos ttulos respectivos (art. 1.227, CC), sendo que a publicidade
cientifica qualquer interessado da existncia do direito real, impedindo a
alegao de ignorncia.

de
sk

3- Sequela.
Existe para dar eficcia ao direito. a prerrogativa concedida ao titular de
seguir a coisa nas mos de quem quer que a detenha, e apreend-la para
exercer sobre a coisa o seu direito real. Ex.: proprietrio oferta imvel em
garantia hipotecria e o aliena. O credor hipotecrio pode apreender a coisa
nas mos do adquirente, penhor-la, lev-la praa e com o produto da
arrematao receber o seu pagamento.
4- Ao real.
Chamada de ao reivindicatria, conferida ao titular do direito real,
incidindo diretamente sobre o bem corpreo. A ao pode ser endereada a
qualquer pessoa que detenha o objeto do direito real.
Afirma Roberto Senise Lisboa:

A ao real possui por finalidade a reintegrao do direto

real violado, e pode ser proposta em face de qualquer sujeito que transgredir
o dever jurdico de respeito ao direito cuja defesa se pretende fazer[4].
5- Exclusividade.
No se pode conceber dois direitos reais, de igual contedo, sobre a mesma
coisa. Se sobre a mesma coisa recarem dois direitos reais, no sero da
mesma espcie, ou, no sero integrais.
Ex.: nu-proprietrio: tem a substncia da coisa, enquanto o usufruturio tem
direito aos frutos (ex.: alugueres).

io

Tr

ia

Ex.: condomnio geral em relao a coisa indivisvel (copropriedade de coisa

indivisvel): os coproprietrios no so donos integrais da coisa, pois o direito
real de domnio que sobre ela incide um s este se divide entre os vrios
comunheiros. Dois irmos que herdam uma casa, por exemplo, so
coproprietrios da mesma, sendo que cada um deles tem 50% da casa (uma
parte ideal).

PD

St

ud

6- Direitos reais so apenas os enumerados pela lei (art. 1225, CC):

O art. 1225 do CC enumera os direitos reais de modo taxativo, ou seja, em
razo da fora de cada um desses direitos, de sua intensidade, com
oponibilidade contra todos, ento apenas a lei pode criar novos direitos reais
no possvel estabelecer por contrato, por exemplo, que certo direito
direito real.

de
sk

Trata-se portanto de rol fechado, esse do art. 1225. At porque o registro deve
ser feito, como j dito e conforme detalharemos ao longo das aulas, e no h
como registrar direito real no previsto na lei.
Para a constituio de direitos reais sobre imveis necessria a inscrio no
Registro Imobilirio art. 1227, CC, sendo que os registros pblicos esto
disciplinados por lei especial[5], que cuida dos atos suscetveis de inscrio e
da maneira como esta se faz. E se as partes criarem novo direito real, o agente
no encontrar na lei permisso para fazer tal registro problema burocrtico.
Dessa forma, levantar dvida ao juiz, quanto possibilidade de inscrio, e
a dvida ser julgada procedente, impossibilitando a inscrio, por falta de
interesse social.

Os doutrinadores que pensam ser exemplificativo o rol seguem a

jurisprudncia francesa, e dizem que as partes so livres para atriburem
realidade a direito por conveno, porque a ordem legal no veda, desde que
no contravenham ordem pblica e aos bons costumes.
Obs.: o legislador pode criar outros direitos reais, ampliando o rol. Isso j
ocorreu. Ex.: Decreto-Lei 58, de 10/12/1937, com modificaes trazidas pela
lei n 649, de 11/03/1949, e posteriormente pela lei n 6.014, de 27/12/1973 inclui entre os direitos reais aquele resultante do compromisso de venda e
compra, inscrito no Registro Imobilirio e sem clusulas de
arrependimento. O novo Cdigo Civil arrolou como direito real (art. 1225,
VII).

ud

io

Tr

ia

Ex.: O Dec.-Lei n 271, de 28/2/1967, sobre loteamento urbano, atribuiu

concesso de uso de terrenos pblicos ou particulares a qualidade de direito
real (art. 7 e 5 deste diploma). O rol do art. 1225, atualizado pela Lei n
11.481, de 31.5.2007, traz em seu inciso XI o direito real de concesso de uso
especial para fins de moradia, e no inciso XII o direito real de concesso de
direito real de uso.

St

O Cdigo Civil de 2002 criou ttulo sobre o direito do promitente comprador e

o inseriu arts. 1.417 e 1.418 entre osdireitos reais de gozo sobre a coisa
alheia e direitos reais de garantia.

de
sk

PD

Tambm o CC/2002 disciplinou o condomnio em edificaes sob o nome de

condomnio edilcio (1.331 a 1.358), aps o condomnio geral (1.314 a 1.330)
no houve ento modificao estrutural.
O novo Cdigo Civil no trata da matria propriedade literria, cientfica e
artstica o Cdigo Civil /1916 o fazia (erradamente, pois assunto de lei
especial).
________________________//___________________

Da classificao dos Direitos Reais.

Os direitos reais quanto ao bem sobre o qual incidem so:

1. direitos reais sobre coisa prpria: neste caso a nica espcie a

propriedade, em que o titular do direito pode concentrar em suas mos as
prerrogativas de uso, gozo e disposio, alm do direito de reivindicao do
bem.
2. direitos reais sobre coisas alheias: todos os direitos reais arrolados no art.
1.225 do CC, com exceo do direito real de propriedade, recaem sobre coisa
alheia, evidenciando um desmembramento da propriedade.
Assim, o direito do usufruturio recai sobre coisa do nu-proprietrio; o direito
do credor hipotecrio recai sobre coisa do devedor; o direito do superficirio
recai sobre bem do senhorio direto; etc.

Tr

ia

Os direitos reais sobre coisa alheia limitam o direito de propriedade ao

constiturem prerrogativas sobre bem de terceiro.

ud

io

Os direitos reais sobre coisas alheias, veremos adiante, ainda so subclassificados em direitos reais de gozo e direitos reais de garantia.

de
sk

PD

St

Os direitos reais de gozo conferem a possibilidade a seu titular de usar ou

fruir de bem alheio. J o direito real de garantia tem a finalidade de servir
como acessrio para ampliar as chances de adimplemento de certa obrigao.
O titular de um direito real de garantia no pode usar ou fruir da coisa alheia,
mas tem sobre esta o poder de se servir com preferncia (no penhor e na
hipoteca) ou de se servir com os frutos do bem imvel (caso da anticrese) para
resgatar o seu crdito.

Obs.: o direito real do compromissrio comprador no nem direito real

(sobre coisa alheia) de gozo, e nem direito real (sobre coisa alheia) de
garantia. Trata-se de direito real de aquisio, que possibilita a
transferncia definitiva da coisa ao patrimnio do interessado, em face da
irrevogabilidade e da irretratabilidade do negcio celebrado.
_______________________//_______________________
DA POSSE:
Conceito de posse

O direito protege a posse, situao de fato, porque presumivelmente o

possuidor tambm o proprietrio. Alm disso, o possuidor atribui ao bem
uma finalidade social, o que de interesse pblico.

Em larga escala, a no utilizao dos bens prejudicial a toda a sociedade.

Assim, o proprietrio desapossado violentamente, por esbulho, tem direito ao
restabelecimento da situao anterior. Da mesma forma, se algum adquire
prdio de outrem, que no seu dono, e nele se instala, tem assegurada a posse,
at que o verdadeiro proprietrio, atravs das vias judiciais, demonstre o seu
melhor direito.

Tr

ia

O ordenamento jurdico mantm a situao de fato, repelindo a violncia, quer

tal situao se estribe ou no em direito anterior. E isso para assegurar a
harmonia e a paz social.

io

A situao de fato protegida enquanto no for demonstrado que outro tem o

direito, porque (a situao de fato) aparenta ser uma situao de direito.

ud

Obs.: posse situao de fato protegida pelo legislador, porque aparenta ser
uma situao de direito, e para evitar que prevalea a violncia.

St

JUS POSSIDENDI

Relao material entre o homem e a coisa, consequente de um ato jurdico.

de
sk

PD

Quem transcreve o seu ttulo aquisitivo torna-se proprietrio. A situao de

fato que se estabelece entre a pessoa e a coisa se justifica num direito
preexistente. Sua posse decorre do jus possidendi - o direito de possuir
por ser proprietrio.
JUS POSSESSIONIS

Se a relao de fato (posse) no decorre de direito anterior (propriedade), e

dura por mais de ano e dia, surge o jus possessionis, resguardado pelo
ordenamento jurdico o direito protege a posse contra ameaa ou agresso,
para garantir a harmonia.
Posse situao de fato protegida pelo legislador pelos motivos acima
elencados.

POSSE E PROPRIEDADE
PROPRIEDADE

Relao entre a pessoa e a coisa, que assenta na vontade objetiva da lei,

implicando um poder jurdico e criando relao de direito.
POSSE

Relao entre pessoa e coisa fundada na vontade do possuidor, criando mera

relao de fato. Mesmo sem direito, a posse protegida transitoriamente (seria
direito sem ttulo), at que se prove melhor direito.
A posse protegida porque pode encobrir situao de direito.
Obs.: presume-se que o possuidor seja o proprietrio. Presume-se que a
proteo seja ao proprietrio. Se no for, o preo que se paga para facilitar
ao proprietrio a defesa de seu interesse.

Tr

ia

O possuidor tem mais direito sobre a coisa que o estranho. A proteo

resguarda interesse do possuidor e a paz social.
Efeitos principais da posse

St

ud

io

1- Proteo possessria
Art. 1.210, 1, Cdigo Civil desforo direto.
Ao de reintegrao de posse (em caso de esbulho)
Ao de manuteno da posse (em caso de turbao)
Interdito proibitrio (em caso de ameaa posse).

PD

Nos trs ltimos casos a proteo visa preservar a situao de fato, e evitar
violncia (visa o bem comum).

de
sk

Enquanto ao reivindicatria proposta na ofensiva, a ao possessria

proposta na defensiva.
2- Usucapio
A posse mansa e pacfica por tempo fixado em lei defere, ao possuidor, a
prerrogativa de obter o domnio por sentena. A situao de fato pode se
consolidar em situao de direito (a posse pode levar ao ttulo direito de
propriedade)
Isso para alcanar a harmonia social.

* estudaremos adiante outros efeitos, como o direito aos frutos, o reembolso

das benfeitorias, a responsabilidade do possuidor etc.
Teorias dos autores modernos sobre a posse

Os romanos disciplinaram a defesa da posse, mas no a sua natureza jurdica

e nem as suas regras.
1- Teoria de Savigny (ou teoria subjetiva)
Posse o poder de dispor da coisa fisicamente, com o nimo de consider-la
sua e defend-la contra interveno de outrem.
H, portanto, dois requisitos para que exista a posse:
a) Material: poder fsico sobre a coisa, ou corpus.
b) Intelectual: propsito de ter a coisa como sua, ou animus.

ia

Sem o elemento material, no haveria relao de fato entre pessoa e coisa. E

sem o elemento intelectual no existiria posse, mas mera deteno.

Tr

2- Teoria de Ihering (ou teoria objetiva)

ud

io

Posse condio do exerccio da propriedade, pois propriedade sem posse

cofre sem chave.

St

Para Ihering, corpus e animus no precisam ser distinguidos, pois a noo

de animus j se encontra na de corpus, sendo a maneira como o
proprietrio age em face da coisa de que possuidor.

PD

Posse no s a deteno da coisa, pois mesmo sem a deteno, (a posse)

pode existir. Ex.: lavrador que deixa a sua colheita no campo no a tem
fisicamente, mas a conserva em sua posse.

de
sk

Obs.: se o lavrador deixa no campo uma joia, desistiu da posse porque no

assim que se trata um objeto desta natureza.
Para saber se h posse ou no, preciso bom senso (e no deteno fsica, que
pode no ocorrer na posse).
Ex.: material de construo,em frente a uma obra, de posse do dono da obra,
embora no haja deteno fsica.
POSSUIDOR

Conceito o que age em face da coisa corprea como se fosse o

proprietrio, pois a posse exteriorizao de propriedade.
Obs.:
-Posse condio de fato da utilizao econmica da propriedade.
-Direito de possuir faz parte do contedo do direito de propriedade.

-A posse meio de defesa da propriedade.

-Posse rota que leva propriedade.

O Cdigo Civil adotou a Teoria de Ihering:

Art. 1.196, Cdigo Civil (Art. 485, Cdigo Civil/1916): Possuidor quem tem
de fato o exerccio pleno ou no de alguns dos poderes inerentes ao
domnio ou propriedade.

Possuidor aquele que atua em relao coisa como se fosse proprietrio,

pois exerce algum dos poderes inerentes ao domnio. A posse , ento,
exteriorizao da propriedade.

Tr

ia

S em raras excees, que veremos, o legislador volta teoria de Savigny e

ideia de apreenso material da coisa.

io

Natureza Jurdica da Posse

ud

Direito (real ou pessoal) ou fato?

St

Para Savigny, fato e direito por causa da possibilidade de aes e

usucapio.

de
sk

PD

Para Ihering, direito, porque direito subjetivo o interesse juridicamente

protegido.
Na posse, o direito s existe enquanto existir a situao de fato.
Ocorre que defendemos, acompanhados da melhor doutrina (Slvio Rodrigues
e Bevilcqua) que posse no direito, mero estado de fato, que a lei protege
com ateno propriedade, de que ela a manifestao exterior.
Ainda, posse no pode ser direito real, porque a lei taxativa em relao aos
direitos reais art. 1.225, Cdigo Civil.
H autores que pensam que o rol de direitos reais, do art. 1.225,
exemplificativo. Entendemos que taxativo, porque as partes no podem criar
por si direito real, com possibilidade de sequela mais oposio erga
omnes.
_____________________//____________________

Aquisio e Perda da Posse

A aquisio da posse tratada no Captulo II, doTtulo I, do livro III, da Parte
Especial do Cdigo Civil.
O momento da aquisio da posse importante, porque marca o incio da
usucapio e separa a posse nova (menos de ano e dia) da posse velha. Ainda,
pode provar legitimidade e ausncia de vcios.

Tr

ia

Modos de aquisio:
A aquisio da posse pode decorrer de ato de vontade ou da lei. Apenas a
pessoa, fsica ou jurdica, por ter personalidade civil, que a capacidade de ser
titular de direitos e obrigaes na ordem civil, pode adquirir a posse.

ud

io

So exemplos de posse adquirida por fora da lei: posse transmitida aos

herdeiros no exato instante da morte do autor da herana (art. 1.784 do CC);
frutos que caem no terreno da pessoa provenientes de rvore de terreno
vizinho (art. 1.284 do CC).

PD

St

J a posse decorrente da vontade ocorre pela tradio, a entrega da coisa, por

exemplo; ou, conforme viso mais ampla, pelo exerccio de qualquer das
prerrogativas inerentes ao domnio, como o uso, a fruio ou a disposio.
Conforme Slvio de Salvo Venosa, a aquisio da posse

de
sk

o ato de cincia ou conscincia do sujeito criador do estado de aparncia

que, circunstancialmente, surge aos olhos da sociedade como relao de
posse. A segurana da posse repousa (...) na proteo que o ordenamento
concede a esse estado de fato[6].
Lembremos que, de acordo com a teoria de Ihering, o elemento material, o
aspecto fsico da posse, no essencial, bastando o animus para que esta se
considere adquirida.
o que estabelece a lei:
Art. 1.204, Cdigo Civil: adquire-se a posse desde o momento em que se
torna possvel o exerccio, em nome prprio, de quaisquer dos poderes
inerentes propriedade.

Assim, a pessoa que no est na posse fsica de um imvel, por exemplo, mas
o administra, colhe seus frutos, contrata mo de obra para a sua explorao,
claramente um possuidor.
Segundo o art. 1.205 do Cdigo Civil, a posse pode ser adquirida: pela
pessoa que a pretende, ou seu representante, ou por terceiro sem mandato,
dependendo de ratificao.

ia

Tr

ud

io

O art. 493, III do Diploma anterior tornava inteis os incisos I e II, porque os
abrangia.
________________________________//______________________
Da classificao dos modos de aquisio da posse:

PD

St

1. Tendo em vista a manifestao de vontade do agente, a posse pode ser

adquirida por ato unilateral apreenso, por exemplo, ou por ato bilateral
ex: tradio.
Obs: aquisio de posse por terceiro sem representao gesto de negcios.
1.1. Por ato unilateral:

de
sk

IIIIII-

O CC/1916 estabelecia, em seu art. 493, que a posse poderia ser adquirida:
Pela apreenso da coisa ou pelo exerccio do direito;
Pelo fato de se dispor da coisa ou do direito;
Por quaisquer dos modos de aquisio em geral.

Apreenso: pode recair sobre coisas sem dono, quer por serem
abandonadas (res derelicta), quer por no serem de ningum (res
nullius); e pode recair sobre coisas de outrem, mesmo sem a anuncia do
proprietrio (Ex: posses violentas ou clandestinas, que duram mais de ano e
dia sem violncia ou com publicidade: os vcios se sanam, ganham proteo
da ordem jurdica).
A apreenso se d:
- pela ocupao nos bens imveis;
- pela deslocao dos bens mveis, pelo possuidor, rbita de influncia.

A aquisio unilateral pode ser tambm (alm da apreenso) por fora do

exerccio do direito.
Ex.: algum constri aqueduto em terreno alheio e o utiliza ostensivamente
sem oposio do proprietrio. Trata-se de exerccio de posse de uma servido.
Transcorrido o prazo legal, adquire-se a referida posse, pelo exerccio do
direito, podendo invocar interdito possessrio, em defesa de sua situao.

io

Tr

ia

Tambm se adquire a posse de modo unilateral pelo fato de se dispor da coisa

ou do direito.
Ex.: se algum d em comodato ou oferece para a locao coisa de outrem, tal
fato revela que esta pessoa se encontra no exerccio de um dos poderes
inerentes ao domnio. Portanto, pode-se inferir que adquiriu a posse da coisa,
posto que a desfrutava.

ud

1.2. Por ato bilateral:

PD

St

Tradio: transferncia de posse de um possuidor a outro. modo bilateral de

aquisio pressupe acordo de vontades entre quem tradita e o adquirente,
anterior ao ato de tradio.
Em geral, a tradio precedida de negcio jurdico de alienao, quer a ttulo
gratuito (doao), quer a ttulo oneroso (compra e venda, permuta, dao em
pagamento).

de
sk

Dos meios de tradio:

Tradio modo derivado de apossamento da coisa, significando entrega.

Pode ser:

a) efetiva ou material, como no caso do alienante transferir ao alienatrio o

animus e o corpus.
Ex.: o vendedor entrega ao comprador o objeto mvel vendido.

Tambm efetiva a traditio longa manus, quando o transmitente da posse

mostra ao adquirente a coisa, apontando a rea do imvel e seus limites, por

exemplo (indica a coisa, suas pertenas e extenso). O objeto mostrado ao

adquirente e colocado sua disposio.
b) simblica ou ficta.
Decorre de atitudes, gestos que mostram a inteno de transferir a posse.
Ex.: vendedor entrega as chaves do apartamento vendido. O apartamento no
foi materialmente entregue, mas a tradio das chaves possibilita o ingresso
do imvel na rbita de influncia do comprador, revelando que o mesmo
adquiriu a posse.

ia

c) consensual: ocorre quando no h tradio real da posse. o caso do

constituto possessrio e da traditio brevi manu.
na traditio brevi manu, quem possua em nome alheio passa a possuir em
nome prprio. Ex.: o comodatrio que adquire a coisa que possua direta e
imediatamente por fora do emprstimo.
- Constituto possessrio: ocorre quando algum aliena bem de sua propriedade
mas nele remanesce a outro ttulo, como por exemplo, o de locatrio ou
comodatrio. O adquirente s adquire a posse indireta, que lhe transferida
sem a entrega material da coisa, pela clusula constituti. H uma variao
no animus do alienante que, entretanto, conserva o corpus da coisa
possuda.
____________________________//______________
2. Tendo em vista a sua origem, a posse pode ser:

PD

St

ud

io

Tr

de
sk

2.1: Originria a aquisio unilateral da posse que no envolve relao de

causalidade entre a posse atual e a anterior, pois no decorre de anuncia do
antigo possuidor.
Ex.: esbulho - a posse violenta ou clandestina pode se tornar legtima, se,
cessada a violncia e a clandestinidade, decorrer ano e dia.
2.2: Derivada - quando h relao de causalidade entre a posse anterior e a
atual, pois a posse emana da anuncia do antigo possuidor. Adquire-se pela
tradio e precedida de negcio jurdico.

Efeitos da distino entre posse originria e derivada:

 importante tal distino porque na aquisio derivada os vcios que

macularam a posse nas mos do antecessor a acompanham, enquanto o
mesmo no ocorre na posse originria.

Ex.: possuidor de m-f, que adquiriu a posse de quem no era dono; ao

alienar a posse, a m-f a acompanha, e a posse do adquirente continua sendo
de m-f. Ocorre que se a posse for de m-f, mas a nova aquisio se der
com o esbulho (aquisio originria), o esbulhador no se encontra ligado
posse anterior, no sendo considerado, portanto, de m-f. E se por mais de
ano e dia cessar a sua violncia, a posse do esbulhador passa a ter
legitimidade.

ud

io

Tr

ia

A lei, conforme regra do art. 1.203 do Cdigo Civil, presume manter a posse o
mesmo carter com que foi adquirida. E a regra se repete no art. 1.206 do
Cdigo Civil a posse se transmite causa mortis com os mesmos caracteres,
aos herdeiros e legatrios do possuidor.
____________________//____________
3. Ainda quanto origem, a posse pode ser adquirida:

PD

St

3.1. A ttulo universal quando o objeto da transferncia uma

universalidade, como um patrimnio, ou parte alquota de uma universalidade.
Ex.: herdeiro sucessor a ttulo universal.

de
sk

3.2: A ttulo singular quando o objeto da alienao constitui coisa certa e

determinada.
Ex.: legatrio sucessor a ttulo singular.
Em regra, a sucesso inter vivos se opera a ttulo singular. O comprador em
regra sucessor a ttulo singular.
A distino importante porque conforme art. 1.207 do Cdigo Civil o
sucessor a ttulo universal continua, de direito, a posse de seu antecessor.
Ento, se a posse do antecessor era viciada ou de m-f, a posse do sucessor
tambm ser.
Obs.:
Na sucesso a ttulo singular, mas causa mortis (legado), os vcios da posse a
acompanham art. 1.206 do Cdigo Civil.

O sucessor a ttulo universal continua de direito a posse do seu antecessor, e o

sucessor a ttulo singular pode optar por reunir o tempo de sua posse ao do seu
antecessor (1.207, Cdigo Civil novo). Ento, se a posse adquirida justa e de
boa-f, o comprador pode adicionar o seu tempo ao de seu antecessor, para
efeito de usucapio.

ia

Tr

_______________________//_________________
Quem pode adquirir a posse.

Entretanto, se a posse adquirida era defeituosa, o comprador pode

desconsider-la, pois a lei permite que se encare aquela situao de fato como
nova, gerando nova posse a partir da data da aquisio.

O art. 1.205 do Cdigo Civil estabelece que a posse pode ser adquirida:

ud

io

Inciso I - pela pessoa que a pretende ou seu representante[7].

Inciso II por terceiro sem mandato, dependendo de ratificao.

St

______________________//______________________
Perda da posse:

de
sk

PD

A disciplina do art. 520 do Cdigo Civil de 1916 era de pouca utilidade,

suprflua. Por isso o Cdigo Civil de 2002 no a repete e adota regras
genricas art. 1.223 e 1.224.
A posse se perde quando o possuidor se v impedido de exercer poderes
inerentes ao proprietrio (art. 1.223 do Cdigo Civil). Ex.: abandono;
tradio; perda; etc.
certo que retomamos aqui a teoria de Savigny, pois a perda da posse pode
ocorrer pela falta do elemento material, o corpus, ou pela perda
do animus (Ihering), ou ainda pela perda de ambos.
O art. 520 do Cdigo Civil de 1916 tratava do tema, de modo exemplificativo.
Examinemos:

Perda do animus e do corpus: hipteses de abandono e tradio;

Abandono: o possuidor afasta de si a coisa possuda, com o propsito de no
mais det-la ou de sobre ela exercer qualquer ato inerente ao domnio.
Aqui perde o corpus, deteno material da coisa; e o animus, deliberao
de t-la como sua.
Tradio: o alienante, por fora de negcio anteriormente concludo, transfere
a coisa possuda ao adquirente - perda do corpus e do animus.

PD

St

ud

io

Tr

ia

Perda do corpus: ocorre quando o objeto material, sobre que recaia a

posse, se perde ou se destri, ou, ainda, posto fora do comrcio.
Ex.: o dono do pssaro que fugiu da gaiola, ou o proprietrio do terreno
invadido pelo mar.
Outra hiptese de perda da posse por perecimento do corpus quando o
possuidor afastado da coisa contra a sua vontade, sem obter a reintegrao
em tempo oportuno.
Ex.: por violncia ou esbulho, o possuidor se v privado da posse e no requer
a reintegrao de posse no prazo de ano e dia - perde a posse, pois a posse do
esbulhador se consolida, s podendo ser este convencido no juzo petitrio, ou
seja, atravs de ao de reivindicao.

de
sk

Casos em que h perda do animus: hiptese do constituto possessrio, em

relao ao alienante.
O constituto possessrio ocorre quando o alienante de certo bem em vez de
entreg-lo ao adquirente, conserva-o, com anuncia deste, em seu poder, por
outro ttulo, como o de locatrio, depositrio ou comodatrio.
O alienante perde a posse indireta da coisa, pois afasta o animus e conserva
a coisa em nome do novo proprietrio.
_________________________________//_____________________

Perda da posse para o ausente:

O Cdigo Civil, em seu art. 1.224, prescreve que s est perdida a posse para
aquele que no presenciou o esbulho quando, tendo notcia da situao, no
retoma a coisa ou, tentando recuper-la, violentamente repelido.

A lei protege o possuidor em viagem, ou fora do lugar onde se encontra a

coisa possuda.
Para Slvio Rodrigues[8], a lei m e individualista, porque protege o
possuidor negligente, em detrimento do interesse social, que seria no sentido
de proteger o possuidor que exerce a posse mansa e pacfica, publicamente,
por mais de ano e dia.

de
sk

PD

St

ud

io

Tr

ia

O art. 522 do CC/1916, que continha regra semelhante, usava o

termo ausente para designar aquele que no presenciava o esbulho. Tal erro
tcnico no foi cometido pelo legislador do novo Cdigo Civil, j que o
ausente aquele que se encontra em lugar incerto e no sabido, que
desaparece de seu domiclio sem que dele se tenha notcia, e cuja situao
regulamentada pelos art. 22 e seguintes do CC/2002.

[1] O direito de propriedade direito fundamental, previsto no art. 5, XXII da Constituio Federal. E
como direito fundamental a sua proteo essencial para o alcance da dignidade da pessoa humana. Clia
Rosenthal Zisman. O princpio da dignidade da pessoa humana. Ed. IOB-Thomson, p. 25.
[2] Vale lembrar a distino entre coisa e bem, j que coisa tudo o que existe objetivamente, enquanto
bem apenas espcie de coisa, que deve ter as caractersticas de utilidade e raridade. Assim, o sol, a lua, a
gua do mar, o ar que respiramos so coisas, mas no so bens. Se coisa gnero do qual bem apenas
espcie, todo bem coisa, mas a recproca no verdadeira, porque nem toda coisa bem.
[3] Parte da doutrina entende que o sujeito passivo toda a sociedade, que tem a prestao negativa de
no interferir no direito real de qualquer pessoa.
[4] Roberto Senise Lisboa. Manual elementar de Direito Civil. Editora Revista dos Tribunais.Vol. 4, p.
35.
[5] LRP Lei de Registros Pblicos, n 6.015/73.
[6] Direito Civil Direitos Reais. P. 83.
[7] O representante pode ser convencional, inclusive com procurao, que o instrumento do contrato de
mandato; e pode ser legal, como os pais, tutor ou curador.
[8] Direito Civil Direito das Coisas. P. 49.

MDULO 2

Dos Efeitos Da Posse.

Posse diferente de deteno.
Deteno a relao de fato entre a pessoa e a coisa, sem conseqncia
jurdica.
Posse a relao de fato entre a pessoa e a coisa, qual a lei atribui
conseqncias jurdicas (h efeitos jurdicos, atribudos por lei).

Tr

ia

A pessoa que detm coisa por ordem de outrem no pode colher efeitos
jurdicos desta mera deteno. o caso por exemplo da bibliotecria em
relao aos livros, ou do motorista em relao ao veculo automotor.

ud

io

Ento, os efeitos da posse so as conseqncias jurdicas por ela produzidas,

por fora da lei.

St

Alguns autores acham que h vrios efeitos da posse; outros acham que o
nico efeito o de invocar os interditos, as aes possessrias.

proteo possessria;
percepo dos frutos;
responsabilidade pela perda ou deteriorao da coisa;
indenizao por benfeitorias e direito de reteno para garantir o seu
pagamento;
5. usucapio (s ser estudada com os modos de aquisio do domnio,
pois uma das formas de aquisio da propriedade mvel ou
imvel).

de
sk

1.
2.
3.
4.

PD

So efeitos da posse:

O efeito mais importante o da proteo possessria, que se d com aes

possessrias e com legtima defesa, chamada tambm de defesa
direta (quando a lei permite).
Exame dos efeitos da posse:

1. Da proteo possessria: a outorga de meios de defesa da situao de

fato, que aparenta ser uma exteriorizao do domnio. Processa-se por
duas maneiras:

a) Legtima defesa, ou defesa direta, permitida pela lei art. 188, I, CC fundamento genrico e art. 1.210, 1, CC fundamento especfico para a
posse.

de
sk
PD
F

St
ud
io

Tr
ia
l

A regra a defesa do direito violado ou ameaado atravs de recurso Funo

Judiciria do Estado. Mas a ao para a proteo judiciria no clere, ento
o legislador faculta excepcionalmente vtima a possibilidade de se defender
diretamente, para atingir a finalidade adequada, com seus prprios meios,
obedecendo aos seguintes requisitos legais: que se faa logo, pois a existncia
de um intervalo conduz presuno de que a vtima poderia recorrer ao poder
competente, e ainda se houver reao tardia esta se assemelha a uma
vingana (parece mais agresso que defesa); e (o segundo requisito) a reao
deve se limitar ao indispensvel para o alcance do objetivo combinado deve
haver proporcionalidade (da defesa agresso) caso contrrio h excesso
culposo.
b) Interditos possessrios: o meio normal de se obter a proteo possessria
o judicial. As trs principais aes possessrias so:
- ao de manuteno de posse (contra turbao);
- ao de reintegrao de posse (contra esbulho);
- interdito proibitrio (contra ameaa).
Obs: o possuidor manutenido ou reintegrado na posse tem direito, como
prpria conseqncia do julgado, a ser indenizado dos prejuzos decorrentes
da turbao ou do esbulho.
Fundamento da proteo possessria:
H vrias teorias para justificar a proteo possessria: o Cdigo Civil adotou
a teoria de Ihering, de que a posse a exteriorizao do domnio. Ento a
proteo se d para proteger o proprietrio, quem geralmente desfruta a posse.

O legislador quis proteger o proprietrio, evitando que a cada esbulho ele

tenha que recorrer a um processo de reivindicao em que se veja obrigado a
provar a titularidade de seus direitos. Para facilitar a defesa de seu domnio,
basta que prove o estado de fato a posse e o esbulho, a perturbao ou a
ameaa.

Tr

ia

Obs: possvel que para proteger o proprietrio, a facilidade do legislador

acabe favorecendo quem se encontra indevidamente na posse da coisa alheia,
mas casos raros como este so o preo que a sociedade paga para ter um
instrumento rpido e eficaz de proteo propriedade.
O proprietrio tem a facilidade, na defesa do seu domnio, de ingressar em
juzo possessrio, sem precisar recorrer ao juzo petitrio, para fazer valer o
seu direito.

io

Distino entre o juzo possessrio e o juzo petitrio:

St

ud

No juzo petitrio, o rito ordinrio, com fase instrutria dilatada, longa, e os

litigantes alegam o domnio, devendo produzir prova cristalinamente (o que
nem sempre fcil para o reivindicante).

de
sk

PD

No juzo possessrio, basta mostrar a posse pacfica por ano e dia, para que o
possuidor tenha proteo contra quem quer que seja e o juiz pode conceder
eficazes medidas liminares. Isto no significa que o possuidor possa obter em
carter permanente proteo contra o proprietrio. Este, embora vencido no
juzo possessrio, pode reivindicar a coisa no juzo petitrio, atravs da ao
reivindicatria. Explicao: se o proprietrio sofreu esbulho e deixou
transcorrer ano e dia da cessao da violncia ou clandestinidade, perdeu a
posse, mas no perdeu o domnio se pleitear reintegrao de posse ser
vencido pelo esbulhador, mas pode reivindicar a coisa por ao ordinria.
A alegao de que proprietrio ou de que titular de outro direito sobre a
coisa (art. 1.210, 2, CC) no juzo possessrio no ajuda, em regra; e no
juzo petitrio, da mesma forma, a posse secundria.

Ao da manuteno de posse:

Ocorre quando o possuidor, mesmo sem ser privado de sua posse, sofre
turbao em seu exerccio. A ao visa obter ordem judicial para pr termo
aos atos perturbadores.
Requisitos para o sucesso da ao:

I - Que se prove a turbao atual, conservando o possuidor a posse. Se a

turbao passada, sem risco de se repetir, a ao incua (medida de
manuteno), devendo a vtima requerer apenas perdas e danos. E se o
possuidor no mais conserva a posse, por haver sido esbulhado, a ao
competente a de reintegrao, e no a de manuteno de posse.

Tr

ia

II - Que prove ter menos de ano e dia, a turbao, pois se houver durado mais,
a situao de fato oriunda dos atos agressivos se consolidou, no podendo
mais ser remediada em juzo possessrio.

PD

St

ud

io

O juiz, a requerimento do autor, pode determinar a expedio

de mandado liminar, ordenando que cesse a turbao. Poder tambm, quando
for menos veemente a prova, submeter a expedio do mandado justificao
judicial, onde o requerente demonstrar a leso de seu direito e os demais
pressupostos da ao.
Caso nem assim se convena, o juiz transfere para o final o seu
pronunciamento, tomando o feito, aps a citao do ru, o rito ordinrio.

de
sk

A ao possessria tem carter dplice: o ru, entre os meios de defesa, pode

alegar e provar que a posse do autor desmerece proteo (por ex: porque o
autor a obteve violentamente do prprio ru). Se o ru convencer o juiz, este
pode denegar o pedido de manuteno e tambm reintegrar na posse o ru
(esbulhado).
Ao de reintegrao de posse:
Para o possuidor que foi esbulhado, ou seja, privado injustamente de sua
posse. O esbulho se caracteriza pela violncia, precariedade ou
clandestinidade.
Os pressupostos para bom xito na reintegrao: que tenha havido esbulho e
que o mesmo date de menos de ano e dia.

Se a prova de tais fatos for veemente, ou se deles o juiz se convencer pela

justificao, o juiz pode determinar a expedio de mandado liminar de
reintegrao, devolvendo-se a coisa esbulhada vtima, antes de ouvir o
esbulhador. Caso no entenda assim, o juiz ordena a citao do ru e
contestado o feito ele toma o rito ordinrio (art. 931, CPC).
Do interdito proibitrio:
o remdio possessrio para o possuidor com justo receio de ser molestado
ou esbulhado em sua posse, para assegurar-se contra a violncia iminente.

St

ud

io

Tr

ia

Requisitos: posse do autor, ameaa de turbao ou esbulho por parte do ru e

justo receio (de um ato de violncia).
Proposta a ao, se antes da sentena se verificar turbao ou esbulho, o juiz
expedir mandado de manuteno ou reintegrao em favor do autor contra o
ru. Se a turbao ou esbulho for posterior sentena que cominou a pena,
nela incorre o ru, sem prejuzo das medidas possessrias cabveis.
_________________________//______________________
Outras aes consideradas possessrias (h outras aes sobre cujo carter
possessrio h controvrsias):

de
sk

PD

-Nunciao de obra nova:

Tal ao visava impedir que obra nova em prdio vizinho prejudicasse o
confinante.
Eram pressupostos da ao:
posse ou propriedade do prdio prejudicado, pelo autor da demanda.
existncia de obra (ainda no terminada) no prdio vizinho, que causasse
qualquer espcie de dano no prdio do autor.
(Se a obra estiver terminada, no terreno do autor da ao, no cabe mais a
ao de nunciao de obra nova, mas sim a ao possessria adequada).
Hoje, com o art. 934 do CPC de 1973, a ao de nunciao de obra nova
tambm conferida:
- ao condomnio, para impedir que o coproprietrio execute obra com prejuzo
ou alterao da coisa comum (o condmino co-possuidor).
- ao poder pblico municipal, para impedir que o particular construa em
contraveno com norma vigente.

Inovao da CPC/ 73: permite no art. 935 o embargo extrajudicial da obra,

pela notificao verbal do proprietrio ou construtor, levada a efeito perante
duas testemunhas.

Embargos de terceiro senhor e possuidor:

O legislador os confere a quem no parte no feito e sofre turbao ou

esbulho, por efeito de penhora, depsito, arresto, seqestro, venda judicial,
arrecadao, partilha, ou outro ato de apreenso judicial, a fim de defender os
bens possudos (art. 1.046, CPC).

ud

io

Tr

ia

Obs: art. 1.046, 1, CPC de 1973, refora o carter possessrio

dos embargos de terceiro quando diz que os embargos podem ser de terceiro
senhor e possuidor, ou apenas possuidor.
Ento, para o terceiro ter direito de embargar a penhora no precisa ser dono,
mas simplesmente possuidor.

St

A posse das servides:

de
sk

PD

Basicamente s se admite a posse das servides contnuas e aparentes, porque

a posse exteriorizao do domnio e s as servides aparentes, que tambm
sejam contnuas, que oferecem condies de publicidade compatveis com a
noo de posse.
S haver proteo possessria s servides aparentes e contnuas, salvo
quando os respectivos ttulos provierem do possuidor do prdio serviente, ou
daqueles de quem este o houve (art. 1.213, Cdigo Civil).
Obs: Art. 1.379 do Cdigo Civil novo confirma a regra. O exemplo
incontestado de uma servido aparente por 10 anos autoriza o interessado a
registr-la em seu nome (ento, servides no aparentes no esto sujeitas
posse).
Assim, o exerccio de direito sobre o prdio serviente, por mais de ano e dia,
sem violncia, clandestinidade ou precariedade, induz posse da servido, se
esta for aparente e contnua.
Com a relao possessria, so possveis os interditos e a usucapio.

E se a servido no for aparente, ou no for contnua, a utilizao do direito

por quem carecer de ttulo no gera posse, no podendo, portanto, o
beneficirio invocar interditos ou reclamar usucapio.

ia

Exceo: no caso da servido de trnsito, ou de passagem, que descontnua

porque implica ato do homem (toda servido que implica ato do homem
descontnua), conforme a jurisprudncia, protege-se a posse quando pela
habitualidade de sua utilizao, o cho batido, o traado ntido, no
havendo dvida de que o dono do prdio dominante vem usando,
regularmente, a passagem sobre o serviente.

Tr

2. Dos efeitos da posse e relao aos frutos:

ud

io

O proprietrio (reivindicante) que vence ao reivindicatria tem o direito de

receber do possuidor vencido, a coisa (reivindicada).

St

Veremos ento o destino dos acessrios, dos frutos pendentes, percebidos e

percipiendos, das benfeitorias, bem como as conseqncias dos prejuzos
pelos estragos e deterioraes na coisa principal.

PD

O legislador para solucionar tais questes distingue entre o possuidor:

de
sk

2.1: De boa-f: tem direito aos frutos percebidos enquanto durar a posse (art.
1.214, Cdigo Civil). H dois interesses antagnicos: o do possuidor de boaf, que explorou a coisa e aumentou a riqueza social, e do proprietrio
negligente, que permitiu a subtrao do que lhe pertencia e demorou mais de
ano e dia para reagir. E o legislador optou por amparar o interesse do
possuidor de boa-f, que mais se aproxima do interesse social.
Os frutos pendentes ao tempo em que cessar a boa-f, bem como os colhidos
por antecipao, devem ser restitudos, porque o pressuposto para a proteo
do possuidor era a boa-f. Mas tal possuidor tem direito s despesas de
custeio, nas quais se inclui uma remunerao razovel por seu trabalho, sob
pena de enriquecimento sem causa do reivindicante (1.214, nico, Cdigo
Civil novo).

2.2: De m-f: deve devolver os frutos colhidos (percebidos), e responde pelos

frutos que por sua culpa deixou de perceber, ou seja, os frutos percipiendos.
Para evitar o enriquecimento ilcito, a lei concede ao possuidor de m-f o
direito ao reembolso das despesas de produo e custeio (1.216, Cdigo Civil
novo).

3. Da responsabilidade pela perda ou deteriorao da coisa possuda:

Tr

ia

3.1: Possuidor de boa-f: no responde pela perda ou deteriorao da coisa a

que no der causa (art. 1.217, Cdigo Civil).
Isto porque, certo que a coisa sua, ele cuida da coisa com o mesmo zelo que
o proprietrio cuidaria.

io

O possuidor de boa-f no responsvel pelas deterioraes, assim como

no pelos feitos nos seus prprios bens.

St

ud

Quando o art. 1.217, Cdigo Civil diz a que no der causa, est a dizer que
no se caracteriza a responsabilidade do possuidor, a menos que tenha agido
com dolo ou culpa grave.

de
sk

PD

3.2: Possuidor de m-f: responde pela perda ou deteriorao da coisa em

todos os casos, mesmo decorrente do fortuito ou de fora maior s se
eximindo com a prova de que teriam ocorrido da mesma forma se a coisa
estivesse em mos do reivindicante (art. 1.218, Cdigo Civil). Isto porque
nesta hiptese o possuidor, ciente de que sua posse injusta, no merece
qualquer proteo da lei.

4. Efeitos em relao s benfeitorias:

4.1: Possuidor de boa-f tem direito a indenizao pelas benfeitorias

necessrias e teis, podendo levantar as volupturias que lhe no foram pagas
e que admitirem remoo sem detrimento da coisa. Pelo valor das primeiras
(necessrias e teis), poder exercer o direito de reteno (art. 1.219, Cdigo
Civil).

Direito de reteno um dos meios diretos de defesa que a lei confere

excepcionalmente ao titular do direito. Consiste na prerrogativa, concedida
pela lei ao credor, de conservar a coisa alheia alm do momento em que a
deveria restituir, em garantia de um crdito que tenha contra o credor e
decorrente de despesas feitas ou perdas sofridas em razo da coisa.

de
sk

PD

St

ud

io

Tr

ia

4.2: Possuidor de m-f: s tem direito ao ressarcimento das benfeitorias

necessrias, visto que estas teriam sido efetuadas estivesse a coisa nas mos
de qualquer pessoa, sob pena de deteriorao ou destruio. E se o
reivindicante no as devesse indenizar, enriquecer-se-ia indevidamente.
Mas o possuidor de m-f no tem o direito de reteno para garantir o
pagamento da referida indenizao (art. 1.220, Cdigo Civil).
Como ao determinar a indenizao pelas benfeitorias visa o legislador evitar o
enriquecimento sem causa, ao reivindicante cabe optar entre o valor atual das
benfeitorias ou o seu custo. Isto porque pagando o valor atual (aquilo que
aproveitou) ter cessado o seu enriquecimento, embora o custo das
benfeitorias haja sido maior. Quando houver diferena entre o montante do
enriquecimento e o do empobrecimento, a indenizao devida pelo
enriquecido ao empobrecido se fixa pela cifra menor (art. 1.221, Cdigo
Civil).
Por fim, as benfeitorias s se devem indenizar se ainda existirem ao tempo da
evico. E se compensam com os danos devidos pelo evicto ao reivindicante
(art. 1.221, Cdigo Civil).
____________//___________
DOS DIREITOS REAIS
Consoante art. 1.225 do Cdigo Civil, so Direitos Reais:
PROPRIEDADE, superfcie, servido, usufruto, uso, habitao, direito do
promitente comprador do imvel, penhor, hipoteca, anticrese, concesso de
direito real de uso (Lei n 11.481/2007) e concesso de uso especial para fins
de moradia (Lei n 11.481/2007).
O rol TAXATIVO.
*NOVIDADES: exclui-se enfiteuse e passam a existir: direito de
superfcie e direito do compromissrio comprador, alem dos
supramencionados direitos includos pela lei n 11.481/2007.
*Art. 1.226, CC direitos reais sobre mveis, constitudos por ato entre vivos,
s so adquiridos com a tradio.

*Art. 1.227, CC - direito real sobre bem imvel s se adquire com registro,
salvo exceo prevista em lei, como a propriedade decorrente da sucesso
hereditria, por exemplo, que existe a partir da morte do autor da herana (art.
1.784, CC).

O Livro III do novo Cdigo Civil trata do Direito das Coisas.

- Ttulo I: Posse;
- Ttulo II: Dos Direitos Reais (enumerados no j mencionado art. 1.225).

Da Propriedade:

ia

Noo de propriedade:

Tr

Conceito:

St

ud

io

Domnio: o mais completo dos direitos subjetivos. o cerne do direito das

coisas. A propriedade a espinha dorsal do direito privado, pois o conflito
de interesses entre os homens, que o ordenamento jurdico disciplina, se
manifesta na disputa sobre bens.

PD

Propriedade direito real que recai diretamente sobre a coisa e

cujo exerccio independe de prestao de quem quer que seja.
Art. 1.228, CC o proprietrio (ou titular do direito de propriedade) tem a
prerrogativa de usar, gozar e dispor de seus bens, e de reivindic-los de quem
quer que injustamente os possua ou detenha.

de
sk

O domnio diferente dos demais direitos reais por incidir sobre a coisa
prpria, enquanto estes tm por objetivo a coisa alheia (usufruto, servido,
uso, habitao e todos os demais direitos reais, salvo a propriedade, recaem
sobre coisa de outrem).
Domnio direito real que vincula e legalmente submete ao poder absoluto de
nossa vontade a coisa corprea, na sua substncia e acessrios.
Deste conceito extramos duas ideias elementares:
1. A de vnculo legal todo direito subjetivo representa vnculo jurdico.
E o domnio, portanto, tambm. O vnculo entre proprietrio e coisa
vincula erga omnes (todos os homens da sociedade). Todos tm
obrigao passiva de no turbar o exerccio do direito por seu titular.

Tal vnculo determinado pela lei, pois nela que o proprietrio

encontra a fonte de seu direito.

2. A de submisso da coisa corprea vontade de proprietrio este

pode usar, gozar e dispor da coisa: jus utendi, jus fruendi, jus
abutendi, dos romanos. E o proprietrio pode reaver a coisa das mos
de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

ia

Jus utendi possibilidade de usar a coisa conforme a vontade do

proprietrio e possibilidade de excluir estranhos de igual uso.

ud

io

Tr

Jus fruendi poder de colher os frutos naturais e cveis da coisa, e explorla economicamente, aproveitando seus produtos. Isto porque os acessrios so
do dono do principal (salvo disposio especial em contrrio). art. 1.232, CC
frutos e produtos da coisa, ainda quando separados pertencem ao seu
proprietrio, salvo se por motivo especial couberem a outrem.

PD

St

Jus abutendi direito de dispor da coisa alienando-a.

Obs.: no inclui o direito de abusar da coisa, destruindo-a gratuitamente. Nem
no Direito Romano era admissvel o uso antissocial do domnio. A CF diz que
o uso da propriedade ser condicionado ao bem-estar social (CF art. 5,
XXIII a propriedade atender a sua funo social).

de
sk

Obs.: Para usar, gozar ou dispor da coisa, o proprietrio precisa t-la sua
disposio. Por isso a lei confere ao proprietrio a prerrogativa de reivindicla das mos de quem injustamente a detenha (ius vindicandi). A ao de
reivindicao ao real e tem como pressuposto o domnio. conferida ao
dono para recuperar ou obter a coisa de que foi privado, ou que lhe no foi
entregue. Tal ao instrumento pelo qual o proprietrio exerce o seu direito
de sequela.

Natureza do direito de propriedade

Diz-se que o direito (domnio) de propriedade absoluto, exclusivo e

perptuo.
Absoluto: porque o proprietrio tem sobre a sua coisa o mais amplo poder
jurdico, usando e desfrutando da coisa da forma que lhe aprouver.

Exclusivo: porque o direito do titular da coisa se exerce sem concorrncia de

outrem, podendo o titular afastar da utilizao da coisa quem quer que dela
queira tirar qualquer proveito.
Obs.: Tal exclusividade pode ser oposta no s contra particulares, mas
tambm contra o Estado, que s pode privar o proprietrio dos seus direitos
numa coisa por desapropriao (em vista da utilidade pblica), mediante
indenizao[1].

Tr

ia

No h dois proprietrios da coisa por inteiro. A copropriedade

(condomnio) existe, mas aqui cada um tem uma parte ideal da coisa. Prprio
e comum so coisas contraditrias direito de propriedade diferente do
direito de obrigao, que pode pertencer solidariamente a vrios credores, em
que cada um dos quais tem a faculdade de reclamar o crdito inteiro.

io

Ideia de exclusividade e absolutismo art. 1.231, CC: a propriedade

presume-se plena e exclusiva, at prova em contrrio.

St

ud

Por fim: a propriedade perptua. S se extingue pela vontade (atravs da

alienao)* do dono ou por lei (ou pelo perecimento da coisa,
desapropriao ou usucapio).

PD

*- a perpetuidade no significa que a coisa deva pertencer sempre ao mesmo

(homem) titular, o que seria impossvel, porque os homens em regra duram
menos do que as coisas de que so proprietrios.

de
sk

Fundamento do direito de propriedade

H vrias teorias: a da vontade divina; a do assentimento universal; a da

ocupao; a da funo social, etc., todas para mostrar a natureza do direito de
propriedade e justificar-lhe a existncia.
A teoria da natureza humana importante. Segundo ela, a propriedade
inerente natureza do homem, sendo condio de sua liberdade. Isto se
baseia:
I-

na histria da humanidade, pois a propriedade privada sempre existiu (exceto

em sociedades muito atrasadas)*.

* e mesmo aqui existe o domnio, apenas que o titular no o indivduo

(homem), e sim o grupo social ou familiar. E o socialismo, com a abolio da
sociedade privada, impossvel.
Numa preocupao de ordem prtica: como a propriedade inerente
natureza do homem, o legislador no pode aboli-la. Isto seria intil e
perigoso (no se contraria impunemente a lei da natureza Slvio
Rodrigues pg. 79).
O que importa o fato do direito de propriedade se fundar na lei art. 5,
XXII, CF/ 88 e art. 524, Cdigo Civil (1.228, CC).

ia

Domnio (ou propriedade) pleno e domnio limitado:

io

Tr

Domnio pleno: os direitos elementares da propriedade renem-se no

proprietrio. Aqui, o titular tem todas as prerrogativas que envolvem tal
direito: uso, gozo, disposio da coisa de forma absoluta, exclusiva e
perptua, e direito de reivindic-la de quem quer que injustamente a detenha.

PD

St

ud

Domnio limitado: quando h nus real na propriedade ou esta resolvel.

Aqui a propriedade est desmembrada, e alguns dos poderes elementares do
domnio esto nas mos de outrem.
Ex: o domnio do nu-proprietrio limitado. O domnio do senhor do prdio
serviente, do prdio hipotecado, tambm. Isto porque o usufruturio, o dono
do prdio dominante, ou o credor hipotecrio tm, respectivamente, sobre a
coisa, direito de uso e gozo ou, uma servido, ou um direito real de garantia.
No usufruto, os direitos de uso e gozo se desmembram e passam para o
usufruturio.
Tambm limitado o domnio gravado com clusula de inalienabilidade.
Porque neste caso o proprietrio no tem o jus abutendi prerrogativa de
dispor livremente da coisa.

de
sk

II-

Por fim, limitada a propriedade resolvel, que encontra no prprio ttulo que
a constitui uma razo de sua extino. E a propriedade perece por conta da
causa extintiva, e no por vontade do titular do domnio.

Limites ao direito de propriedade do solo

Direito romano: domnio do solo se estendia em profundidade usque ad
nferos e em altura usque ad sidera.
Hoje isto est superado, A lei limita o direito de propriedade do solo a altura e
profundidade teis ao proprietrio de forma que o proprietrio no se pode

opor a trabalhos realizados a uma altura ou profundidade tais, que no tenha

interesse algum de impedi-los (art. 1.229, CC). O limite da propriedade do
solo dado pelo justo interesse do proprietrio.
CF art. 176 jazidas, em lavra ou no, e demais recursos minerais e os
potenciais de energia hidrulica constituem propriedades distintas do solo,
para fins de explorao ou aproveitamento. Tal dispositivo constitucional, que
se completa com o Cdigo de Minas e com o Cdigo de guas, alterou a
extenso do direito de propriedade do solo, restabelecendo orientao que j
era vigente na legislao portuguesa, ao tempo da monarquia.

St

ud

io

Tr

ia

Obs.: No direito brasileiro sempre foi importante o problema do domnio das

minas. No perodo colonial e no regime das ordenaes Filipinas, as jazidas
eram de propriedade da Coroa. Com a independncia, o regime continuou o
mesmo, apenas que as minas passaram da Coroa para a Nao. Com a
Repblica, a mina passa a ser considerada acessrio do solo. O problema era
que assim a inrcia do dono fazia com que a mina ficasse inexplorada, e
detrimento do interesse geral. Com a CF/88 a propriedade da jazida
propriedade distinta do solo, conferindo-se, entretanto, certas vantagens ao
proprietrio, como a preferncia para a pesquisa, ou 5% sobre a produo,
quando a outro couber o direito de lavra.

Evoluo no conceito de propriedade

de
sk

PD

A evoluo histrica do direito de propriedade se d com reduo do direito

de proprietrio, porque, embora tenha carter absoluto, o domnio sempre
sofreu, e sofre cada vez mais, restries.
Existem as limitaes voluntrias, como as servides, o usufruto, as clusulas
de inalienabilidade ou impenhorabilidade, e as que decorrem da prpria
natureza do direito de propriedade ou so impostas pela lei:
restries derivadas da prpria natureza do direito ocorrem porque o
proprietrio no pode agir com abuso de direito, no uso do seu direito, sob
pena de praticar ato ilcito (com o abuso o ato deixa de ser lcito) art. 187,
CC.
Cdigo Civil novo, 1.228, 1 e 2: abuso de direito no exerccio do direito
de propriedade.
Os direitos so concedidos ao homem para serem utilizados dentro de sua
finalidade. O ordenamento no protege o uso abusivo (o comportamento
excessivo), e sim lhe impe o nus de reparao do prejuzo causado. Ento, o
exerccio do direito encontra limite em sua prpria finalidade.

 restries legais propriedade: so as mais importantes. Sempre existiram

e se manifestaram de vrias formas. Ex: normas de vizinhana, para facilitar o
convvio social; desapropriao, que abrandamento do confisco, que muito
severo (o confisco a desapropriao menos a indenizao.).
Nos ltimos tempos, as restries aumentam e os poderes do proprietrio
diminuem, tendncia chamada por alguns de socializao da propriedade.
As restries legais propriedade afetam o seu absolutismo, a sua
exclusividade e a sua perpetuidade.

ia

Relativizao das caractersticas:

St

ud

io

Tr

- absolutismo: com a multiplicao das servides legais de interesse privado,

bem como por outras restries no uso e gozo do domnio ex: locao:
(locador) proprietrio tem o dever de renovar o contrato de locao, e no fixa
as condies do contrato, o que feito pelo legislador. Outro ex: obrigao de
venda, com fixao de preo ao produto da venda, etc.
Em tais exemplos, restringe-se o uso e o gozo da coisa, afetando o carter
absoluto da propriedade.

de
sk

PD

- exclusividade: no direito moderno h tendncia ao desmembramento da

propriedade pelo menos na prtica quando no plano terico no houver.
Ex: Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) confere ao locatrio, se preenchidos os
pressupostos do art. 51, a prerrogativa de renovar indefinidamente o contrato
de locao, mantendo-se no imvel alheio contra a vontade do dono (afeta o
absolutismo e a exclusividade).
O locatrio no titular de direito real, mas a sua prerrogativa sobre a coisa de
outrem atua como direito real o locatrio utiliza a coisa alheia
independentemente da colaborao e at contra a vontade do dono.
Outro ex: na prtica os direitos trabalhistas fazem com que parte da
propriedade do empregador, no que tange ao patrimnio, passe para o
trabalhador. Os empregados, com direito a estabilidade e a aviso prvio, bem
como a indenizao por despedida injusta, tm parte da propriedade da
empresa, que adquirem com o tempo de servio.
- perpetuidade: aqui h dois aspectos:
1. Cdigo de Minas, que transfere minas e riquezas do subsolo do patrimnio
do particular para o do Estado (confisco genrico, para Slvio Rodrigues
pg. 84).
2. Desapropriao, que caracteriza a tendncia nacionalizao.

Obs.: a nacionalizao meio de o Estado intervir na economia. Com ela (a

nacionalizao) os bens do particular passam ao poder pblico, por serem
importantes para a sociedade.
O Estado recorre desapropriao para atender necessidade ou utilidade
pblica e aos interesses sociais (fins igualitrios econmicos e polticos).
CF/ 88 art. 5, XXIII funo social da propriedade.
Deve-se gerir a coisa tendo em vista o seu melhor rendimento e no interesse
de todos. O exerccio de nenhum direito pode ser abusivo.
Na CF/ 88 est o uso da propriedade condicionada ao bem-estar social
(relativismo).

io

Tr

ia

Obs.: Toda a legislao sobre a Reforma Agrria se inspira no princpio de

que o direito de propriedade deve ser exercido conforme a sua funo social.
O objetivo da Reforma Agrria combater os latifndios e minifndios
improdutivos, para proporcionar o surgimento e a difuso de uma propriedade
agrcola adequada.

St

ud

Por fim, importante ressaltar a distino entre os

termos propriedade e domnio, j que o vocbulo propriedade tem
conceituao mais ampla, abrangendo o direito sobre bens corpreos e no
corpreos, enquanto o domnio direito real apenas sobre bens corpreos.

PD

________________//________________
Da aquisio da propriedade imvel:

de
sk

O novo Cdigo Civil trata de: usucapio, aquisio pelo registro do ttulo e
acesso (na seo III, sobre acesso: trata das ilhas, aluvio, avulso, lveo
abandonado, construes e plantaes).

O novo Cdigo Civil cuida direto dos modos de aquisio sem arrol-los.
O Cdigo Civil/2002 no enumera os modos de aquisio, como fazia o
art.530 do Cdigo Civil de 1916.
Introduo:
O Cdigo Civil cuida da propriedade em geral e depois da propriedade
imvel, onde trata: da aquisio da propriedade imvel, do direito de
vizinhana e da perda da propriedade imvel.
Os imveis so mais seguros e disputados que os bens mveis. H maior
remunerao com imveis que com valores mobilirios.

No direito brasileiro, o contrato no basta para transferir a propriedade.

Conforme o sistema romano, aqui a compra e venda apenas criam deveres e
obrigaes. O domnio s se transfere pela tradio, se o bem for mvel, e
pela transcrio do ttulo aquisitivo, se o objeto do negcio for imvel (art.
1.227, CC/2002).
Classificao dos modos de adquirir:

O domnio do sucessor vem com as mesmas caractersticas, defeitos e

limitaes que o do alienante. Isto porque ningum pode transferir mais
direitos do que possui. Ex: se a propriedade era resolvel, aps a venda no
pode tambm ser plena continua sendo resolvel. Se havia servido ou
hipoteca sobre o imvel, no pode o comprador desprezar tais direitos reais
sobre a casa.
Na aquisio derivada, para provar seu domnio, o titular deve provar o
direito legtimo do seu antecessor, e do antecessor deste, at quinze anos,
suficiente para aquisio do direito por usucapio.

PD

II-

St

ud

io

I-

Tr

ia

1. Como a posse, a aquisio de propriedade pode ser originria,

quando no h relao de causalidade entre o domnio atual e o estado
anterior (Ex: acesso; usucapio), e derivado, quando h relao de
causalidade entre o domnio do adquirente e do alienante. Tal relao
de causalidade representada por um fato jurdico, como o contrato
seguido de tradio ou o direito hereditrio. Lembrando que: se a
aquisio por modo derivado, h duas consequncias:

de
sk

2. Quanto maneira como se processa, a aquisio pode ser: a) a ttulo

singular, quando se adquire coisa individuada. Ex: compra e venda de
certo imvel no negcio entre vivos; e legado na sucesso causa
mortis; b) a ttulo universal, quando o adquirente se sub-roga ao
alienante numa universitas juris. Ex: herana, compra de empresa (o
adquirente assume ativo e passivo, isto , todo o patrimnio da
empresa. Quando a ttulo universal, o sucessor substitui o seu
antecessor em todos os dbitos pessoais).

Modos de aquisio da propriedade imvel:

III-

Pelo registro do ttulo de transferncia no registro de imvel.

Pela acesso.

IIIIV-

Pela usucapio.
Pelo direito hereditrio*.
*Tema abordado na disciplina de direito de famlia.
Da aquisio por registro do ttulo aquisitivo;
O Cdigo Civil novo usa a expresso aquisio por registro do ttulo o
Cdigo Civil novo troca transcrio por registro do ttulo. mais
correto. H autores que usam as duas palavras como sinnimas.

St

ud

io

Tr

ia

O contrato no transfere o domnio. necessria a formalidade da tradio.

No caso do imvel, necessrio o registro do ttulo aquisitivo no Registro de
Imveis - tradio solene. Isto para haver publicidade nos negcios
imobilirios, devido importncia dos bens imveis. Com o sistema de
registros pblicos, os negcios imobilirios devem ser registrados nas prprias
circunscries onde se encontram os prdios. Assim qualquer interessado
pode sempre ver se houve negcio jurdico tendo por objeto certo bem imvel.
Para maior segurana:
- o registro feito no cartrio da circunscrio do imvel e levado a efeito
na folha de matrcula do imvel; os livros so publicados, para dar
publicidade ao negcio; e o registro especifica o prdio para evitar confuses.

PD

H presuno legal em favor da pessoa em cujo nome se registrou o imvel.

Tal presuno relativa (iuris tantum), vencvel por prova em contrrio, no
direito brasileiro. Mas a presuno defende os interesses daquele em cujo
nome est registrado o direito real, pois, pelo menos, reverte o nus da prova.
O ato do registro:
Feito o contrato, como a venda e compra, por exemplo, o interessado
apresenta o instrumento pblico no cartrio do Registro de Imvel.
Recebendo o ttulo, o oficial o anotar no Livro de Protocolo, que a chave
do Registro Geral, e serve para apontamento de todos os ttulos apresentados
diariamente a registro (Lei de Registros Pblicos Lei n 6.015 de 31/12/73
art.174 e 182 a 186). O ttulo toma a data de sua apresentao, bem como o
nmero de ordem que em razo daquela lhe couber.
Se ao oficial parecer legal o ttulo, faz-se o registro. Se no, o oficial exige
que o apresentante o regularize. No querendo, ou no podendo satisfazer a
exigncia, o ttulo ser remetido a juzo com a declarao de dvida.
Julgada procedente a dvida, o oficial cancela a apresentao. Improcedente,
o interessado apresenta de novo o seu ttulo, que ser afinal registrado,
guardando o nmero de prenotao, se a dvida for julgada em 30 dias, e
recebendo novo nmero se o julgamento exceder a esse perodo.
(Procedimento de dvida arts. 198 a 207, Lei 6.015/73).

de
sk

I-

A data do registro a da transferncia do domnio, e tal informao

relevante, por exemplo para o caso de dupla venda (prevalece a transcrita
primeiro).

Outros atos no contratuais tambm esto sujeitos ao registro, como a

sentena de ao divisria e as de ao de inventrio e partilha, se
adjudicarem bem imvel em pagamento de quinhes e dvidas da herana. Isto
porque h mudana de titularidade de domnio e o registro pblico deve
representar a verdade.

io

Tr

ia

Art. 1.784, Cdigo Civil direito hereditrio modo autnomo de aquisio

do domnio; a aquisio do quinho, pelo herdeiro, se d no momento exato
do falecimento do de cujus, independentemente de formalidades. Mas para
a continuidade do registro, deve haver registro do formal de partilha (registro
da partilha, no novo Cdigo Civil) art. 195, Lei de Registros Pblicos.

St

ud

Ainda devem ser levadas a registro a sentena de separao judicial, divrcio

e nulidade ou anulao de casamento. Devem ser averbadas e no transcritas,
quando nas partilhas houver imveis ou direitos reais sujeitos a registro (antes
era transcrita a sentena de destaque art. 167, I, n 22, Lei 6.015/ 73,
revogado pela Lei n 6.850/ 80).

PD

O novo Cdigo Civil no trata da continuidade do registro, deixando o

assunto para a Lei de Registros Pblicos.

de
sk

Ainda devem ser registradas as sentenas proferidas na ao de usucapio

(CPC art. 941), e a carta de adjudicao de terreno adquirido a prestao.
Isto porque muda a titularidade do domnio.
Obs.: os atos sujeitos a registro esto enumerados no art. 167, n 1, Lei
6.015/ 73.

II-

Da acesso;
Conceito: o aumento do volume ou do valor da coisa principal, em virtude
de um elemento externo (devido a fatos externos).
Ento, uma coisa se une, se incorpora a outra, aumentando-lhe o volume ou
valor (no caso de benfeitoria humana, por ex., que aumenta o valor da coisa).
Ex: saneamento de certa rea, com eliminao de seus charcos e vrzeas.

A acesso ocorre por fora da natureza: avulso, aluvio ou abandono

do lveo pelo rio que muda o seu curso; ou por ato humano (plantao ou
construo).
Problemas jurdicos da acesso:
a) De quem o domnio da coisa acedida principal.
b) Quais as consequncias patrimoniais derivadas da acesso.
Soluo: o acessrio segue o principal, mas a lei veda o enriquecimento
(ilcito) indevido.

io

Tr

ia

Ento, a propriedade do todo pertence ao dono da coisa principal. Assim,

evita-se estabelecer um condomnio indesejado e de difcil administrao, por
vezes absurdo devido enorme desproporo entre os valores dos quinhes de
cada condmino. E para no haver injustia em tal soluo, o proprietrio
desfalcado pode ser indenizado.

ud

A acesso modo originrio de aquisio do domnio, e existe em cinco

espcies:

St

II. 1 - Acesso por formao de ilhas;

PD

Ilhas que surgem em rios particulares (no navegveis) porque se os rios

forem pblicos (navegveis) as ilhas que nele surgirem sero do governo (da
esfera do governo a que pertence o rio) Art. 23 do Cdigo de guas, n
24.643, de 10/ 7/ 1934.

de
sk

Art. 1.249, Cdigo Civil novo, I, II e III as ilhas situadas (ou que se
formarem) nos rios no navegveis pertencem aos proprietrios ribeirinhos
fronteiros, havendo trs hipteses:
a) Ilha formada no meio do rio: acrscimo aos terrenos ribeirinhos fronteiros
de ambas as margens. Para se delimitar o domnio da parte acrescida, traa-se
uma linha que divida pela metade o lveo que, ento, dividir a ilha em duas
partes. Aos prdios ribeirinhos acrescer o segmento que ficar do lado de sua
margem, na proporo das respectivas testadas.
b) Se as ilhas se formarem entre a linha que divide pela metade o lveo e uma
das margens, consideram-se acrscimos apenas aos terrenos ribeirinhos
fronteiros a esse mesmo lado, dividindo-se entre estes, na proporo da
respectiva testada.
c) Se as ilhas se formarem pelo desdobramento de um brao do rio, continuam a
pertencer aos proprietrios dos terrenos custa dos quais se constituram (art.
23 a 25, Cdigo de guas). Explicao: o dono do terreno transformado em
ilha por desdobro de um brao de rio, no o perde.

Obs.: art. 24, pargrafo nico do Cdigo de guas: Se a corrente navegvel

ou flutuvel, as ilhas podem entrar para domnio pblico, mediante prvia
indenizao (desapropriao).
II. 2 Aluvio;

ia

Conceito: o aumento insensvel que o rio anexa s terras, to vagarosamente

que seria impossvel apreciar quanto se acrescenta em cada momento de
tempo.
O acrscimo feito pelo rio margem to lento que impossvel saber ao
certo a quantidade acrescida no momento anterior.
aluvio, por exemplo, quando parte do lveo (leito de curso de gua) vai se
descobrindo pelo afastamento de guas e de forma permanente (no se pode
mais cobrir).

ud

io

Tr

Art. 16 do Cdigo de guas: Constituem aluvio os acrscimos que

sucessiva e imperceptivelmente se formarem para a parte do mar e das
correntes aqum do ponto a que chegar a preamar mdia, ou do ponto mdio
das enchentes ordinrias, bem como a parte do lveo que se descobrir pelo
afastamento das guas.

de
sk

II. 3 Avulso;

PD

St

Soluo para a aluvio: o acessrio segue o principal os acrscimos

formados por depsitos e aterros naturais, ou pelo desvio das guas dos rios,
ainda que estes sejam navegveis, pertencem aos donos dos terrenos
marginais.

Conceito: ocorre quando por fora natural violenta, uma poro de terra se
destaca de um prdio para acrescer a outro (art. 1.251, 1 parte, Cdigo Civil).
O art. 19 do Cdigo de guas traz melhor conceito ao dizer que a poro
arrancada deve ser reconhecvel (e considervel), e que tal ato se d por
fora da gua (fora sbita da corrente).
Problemas:
a) Destino da poro de terra.
b) Desequilbrio do patrimnio das partes.
Solues:
- A poro de terra pode ser reclamada pelo dono do prdio desfalcado, dentro
de um ano (prazo decadencial). Havendo tal reclamao, o dono do prdio
acrescido pode concordar com a remoo (1.252 do novo Cdigo Civil

criticado por manter a soluo do Cdigo Civil / 1916, inferior boa soluo
do Cdigo de guas) ou, se preferir, ficar com a poro de terra indenizando o
proprietrio desfalcado a alternativa do proprietrio do prdio acrescido. O
proprietrio do prdio desfalcado s pode pedir a remoo.
- Se no houver reclamao em um ano, a poro de terra se incorpora
definitivamente ao prdio acrescido, e o antigo dono perde o direito de
reivindic-la ou de ser indenizado (art. 542, Cdigo Civil/1916 e art. 1.252,
Cdigo Civil novo e art. 20 e pargrafo nico do Cdigo de guas).
II. 4 Por abandono do lveo;

Tr

ia

lveo o leito do rio. Ou, conforme art. 9, do Cdigo de guas, a

superfcie que as guas cobrem sem transbordar para o solo natural e
ordinariamente enxuto.

io

O art. 10 do Cdigo de guas disciplina o regime jurdico do lveo ainda

coberto de gua o que no matria de acesso.

PD

St

ud

A acesso, por ser modo de aquisio da propriedade, s se caracteriza

quando, abandonado o leito do rio, se prope o problema de atribuio do
domnio da rea descoberta.
Quer seja pblica, quer seja particular a corrente, o lveo abandonado
pertence aos proprietrios ribeirinhos das margens, na proporo de suas
testadas, e at o meio do referido lveo. a regra de que o acessrio segue o
principal.

de
sk

Obs.: os donos dos terrenos por onde as guas acidentalmente abrirem novo
curso no tm direito indenizao porque houve fora maior art. 1.252,
Cdigo Civil novo e art. 26 do Cdigo de guas. E se o rio voltar
naturalmente ao seu antigo curso, o leito abandonado volta aos seus antigos
donos art. 26, pargrafo nico do Cdigo de guas.
Mas se a mudana da corrente se fez por utilidade pblica, o dono do prdio
ocupado pelo novo lveo deve ser indenizado e o lveo abandonado passa a
pertencer ao expropriante (art. 27, Cdigo de guas). E se o rio retornar ao
lveo antigo, o leito, ento abandonado, continuar sendo do expropriante.
Obs.: para Slvio Rodrigues deve haver ao de desapropriao a sentena
ttulo aquisitivo do domnio, suscetvel de transcrio. Se no, o Imvel
coisa abandonada, pois o lveo no passa a ser automaticamente do governo.
E o lveo pode ser at usucapido.
II. 5 Pela construo de obras ou plantaes;

Enquanto as outras espcies de acesso ocorrem por fora da natureza e no

sentido horizontal, as plantaes e construes se efetuam no sentido vertical
e por fora humana.
Problema: a quem pertencem as plantaes e construes de um prdio?
R: (1.253, Cdigo Civil novo) o acessrio segue o principal as construes
e plantaes do terreno se presumem feitas pelo proprietrio e sua custa, at
que o contrrio se prove.
Ento a presuno legal relativa, e pode se desmentir em trs hipteses:

io

Tr

ia

a) Quando o dono do solo edifica ou planta em terreno prprio, mas usa

sementes ou materiais alheios.
b) Quando o dono das sementes ou materiais planta ou constri em terreno
alheio.
c) Quando terceiro planta ou edifica com semente ou material alheio, em terreno
igualmente alheio (art. 1.257, Cdigo Civil).

ud

Construo ou plantao que invade imvel alheio: at 1/20: art. 1.258 e

1.259. CC:

de
sk

PD

St

Em vista do interesse social, plantao ou construo valiosa, que invade at

1/20 de terreno alheio, no se submete regra de que o acessrio segue o
principal, pois tais plantaes ou construes no pertencero ao dono do
terreno invadido, que o principal, e sim a quem as realizou, desde que este
indenize o dono do terreno invadido, pela rea e pela desvalorizao do
terreno restante. Se a invaso for de m-f a indenizao deve ser multiplicada
por dez.
Caso haja invaso de boa-f superior vigsima parte do terreno alheio, o
invasor ainda custeia as perdas e danos.
Se as construes e plantaes invadem mais que 1/20 de terreno alheio e por
m-f de que as ergueu, obrigatria a demolio.
________________________//__________

As solues nos demais casos variam com a boa ou m-f das partes. Vejam
as solues legais:
a) Quem semeia, planta ou edifica em terreno prprio, com sementes, plantas ou
materiais alheios, adquire a propriedade destes o acessrio segue o principal
salvo direito de superfcie Cdigo Civil/ 02 ento aquilo que se encontra

incorporado a um prdio integra-se no patrimnio de seu proprietrio

superfcies solo cedit. Para no haver enriquecimento ilcito: o proprietrio
das sementes ou materiais recebe os valores dos mesmos. Ocorre que se o
dono do terreno usou as sementes e materiais alheios de m-f, ou seja,
sabendo serem alheias, responde no s pelos seus valores, mas por perdas e
danos tambm mas fica ainda assim, o proprietrio do terreno, com o
domnio daqueles acessrios (1.256, Cdigo Civil novo).
b) Quem semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde seus materiais para o
dono do prdio, mas se agiu de boa-f tem direito a ser indenizado. Ocorre
que se procedeu de m-f, sabendo que o terreno de outrem, no tem direito
indenizao e ainda deve repor as coisas no estado anterior, e pagar os
prejuzos que houver causado.

io

Tr

ia

Isto porque o acessrio segue o principal - o proprietrio do solo tem a

propriedade das plantaes e edificaes; mas para restabelecer o domnio
cabe a indenizao para o dono dos acessrios, a ser paga pelo proprietrio do
solo. S no h indenizao quando houver m-f - cincia do plantador ou
construtor de que plantava ou construa em terreno alheio.

Da usucapio;
O tempo influi nas relaes jurdicas, na prescrio extintiva e na prescrio
aquisitiva, ou usucapio. Isto para atribuir juridicidade a situaes de fato que
se amaduream com o tempo.
Com a usucapio, situao de fato que se alonga, sem ser molestada (posse
mansa e pacfica), por certo tempo previsto em lei, se transforma em situao
de direito (o possuidor adquire o domnio, atravs de declarao judicial
levada a registro).

de
sk

III-

PD

St

ud

Obs.: o dono dos materiais, quando de boa-f, tem direito indenizao, mas
no a reteno (Nery traz julgado contra e a favor do direito de reteno). Na
jurisprudncia h divergncias daqueles que dizem que plantaes e
construes so benfeitorias e, portanto, do direito reteno. Para Slvio
Rodrigues, no so benfeitorias, por isso no do direito reteno
plantaes e construes so acesses industriais, no benfeitorias.

Conceito: Usucapio modo originrio de aquisio do domnio, atravs da

posse mansa e pacfica, por certo espao de tempo, fixado na lei.
CF/ 88, art. 183 e 191: bem pblico no pode ser usucapido.
O novo Cdigo Civil destaca a usucapio. Trata deste em primeiro lugar
entre os modos de aquisio de propriedade imvel.

Art. 1.238, Cdigo Civil.

Mudanas:
-Prazo diminui de 20 para 15 anos (usucapio extraordinria.).
-Suprime-se a presuno de justo ttulo e boa-f, constante da lei anterior. A
lei nova declara que a prescrio se consuma independentemente de ttulo e
boa-f.
O novo Cdigo Civil d especial importncia ao fato de o prescribente morar
e produzir no local:
Art. 1.238, pargrafo nico: prazo de quinze anos se reduz para dez se o
possuidor houver estabelecido no imvel sua moradia habitual, ou nele
realizado obras ou servios de carter produtivo.

Tr

ia

Art. 1.239, Cdigo Civil novo (art. 191, CF/ 88): usucapio pro labore
do possuidor de rea em zona rural (50 hectares, no mximo), que a reside e
a explora por mais de cinco anos.

PD

St

Requisitos:
rea possuda deve ser de no mximo 250 m.
que a rea seja utilizada como moradia do possuidor.
que o possuidor no seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural.
que no haja o possuidor desfrutado desse direito anteriormente ( 2).
Art. 1.242 (551, Cdigo Civil/ 1916, com pequenas alteraes):
usucapio
ordinria: exige do prescribente (possuidor) a prova do justo ttulo e da
boa-f.

de
sk

a)
b)
c)
d)

ud

io

Art. 1.240, Cdigo Civil/ 2002: repete regra da CF/ 88 (art. 183, CF/ 88)
usucapio de rea urbana a quem a possuir por mais de cinco anos.

Prazo - dez anos, no novo Cdigo Civil, art. 1.242.

Roberto Senise Lisboa: h autores que acham que usucapio modo
derivado de aquisio de propriedade porque quem adquire, adquire com as
caractersticas da propriedade anterior.
Fundamentos:
A usucapio se fundamenta no propsito de consolidao da propriedade, pois
atravs dela, se empresta base jurdica a meras situaes de fato. Ento, com a
usucapio se estimula a paz social e se diminui para o proprietrio o nus da
prova de seu domnio.

Para provar o domnio, em rigor o titular deve provar a sua aquisio e a

aquisio por parte de seus antecessores. Mas com a usucapio, prova-se a
legitimidade do domnio com a prova do perodo suficiente para usucapio
(15 anos no novo Cdigo Civil).
Por outro lado, quem ocupa a terra para produzir, com a desdia do
proprietrio, pode usucapir a propriedade deve ser usada conforme o
interesse social, e no pode ser, portanto, abandonada.

Obs.: o art. 1.228, 4, Cdigo Civil trata da usucapio coletiva em cinco

anos.

ia

Pressupostos da usucapio:

io

Tr

a) res habilis ou coisa hbil: no pode ser coisa fora do comrcio ou bem
pblico.

de
sk

PD

St

ud

b) titulus ou justo ttulo: documento capaz de transferir-lhe o domnio, se

proviesse do verdadeiro dono.
(na usucapio extraordinria dispensa-se o justo ttulo).
c) fides ou boa-f: o possuidor deve ignorar o vcio, ou obstculo, que lhe
impede a aquisio da coisa ou do direito possudo art. 2.001, Cdigo
Civil/2002.
(na usucapio extraordinria no necessria a boa-f).
d) possessio ou posse: deve ser mansa e pacfica, para ser a relao de fato
qual ser atribuda juridicidade. Isso porque de um lado requer-se atitude ativa
do possuidor, que exerce os poderes inerentes propriedade, e de outro,
atitude passiva do proprietrio, que com sua omisso colabora para que a
situao de fato ganhe juridicidade.
A posse deve ser justa sem violncia, clandestinidade ou precariedade.
Lembrando que se a posse comeou violenta ou clandestina, mas se alongou
por mais de um ano e dia, consideram-se sanados tais vcios (o vcio da
precariedade jamais sana).
Se a posse amide perturbada pelo proprietrio, que defende seu domnio,
ento no mansa e pacfica h oposio, no contnua e incontestada e
no se consuma a usucapio.
Obs.: deve haver continuidade da posse, mas pode haver a sucesso (art.
1.243, Cdigo Civil novo) o possuidor pode, para obter o prazo exigido para
usucapio, acrescentar sua posse a do seu antecessor, desde que ambos
sejam contnuos e pacficos.
e) tempus ou transcurso de tempo: o prazo (tempo) fixado na lei, com o
objetivo de proteger o interesse particular e o interesse coletivo.

Para atender melhor ao interesse social, os prazos, que eram maiores at 30

anos foram reduzidos (Lei n 2.437, de 7/3/55).
Para a usucapio ordinria, que exige prova de justo ttulo e boa-f, o prazo
de dez anos. (art. 1.242, Cdigo Civil novo).
Para a usucapio extraordinria, o prazo de quinze anos (antes era de trinta
e, depois, de vinte anos o Cdigo Civil novo reduz ainda mais os prazos).

de
sk

PD

St

ud

io

Tr

ia

Obs.: as causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrio extintiva

tambm se aplicam prescrio aquisitiva (usucapio). Assim como o
disposto quanto ao devedor se aplica ao possuidor.
f) Sentena judicial: que reconhece o direito do prescribente, e cujo registro
transfere a este o domnio.
Para Slvio Rodrigues a transcrio no substancial para adquirir o
domnio, pois a usucapio modo autnomo de aquisio da propriedade
imvel.
A sentena declara a aquisio do domnio pela posse mansa e pacfica do
imvel.
A usucapio pode ser alegada em exceo (defesa), mesmo antes da sentena
que o reconhea, mas o domnio, para Slvio Rodrigues, s adquirido pela
sentena que declare a aquisio. Antes dela s h expectativa de direito. A
sentena que reconhece a idoneidade dos pressupostos. Ento a sentena tem
carter constitutivo e no meramente declaratrio. Ex: se o possuidor exerce
posse mansa e pacfica por mais de quinze anos, mas esbulhado e no
registra reintegrao, no pode mais ter sentena favorvel em usucapio, pois
a posse perdida era pressuposto necessrio para a propositura da ao de
usucapio. Se a sentena fosse s declaratria, o domnio j seria do
prescribente, que teria direito usucapio mesmo sem a posse, pois j teria
alcanado o prazo suficiente, antes de perd-la.
....................................................................

O Processo de Usucapio:
Era exigida auditoria para justificao de posse. Com a Lei n 8.951, de
13/12/1994, a justificao de posse dispensada.
So citados os proprietrios do imvel e os confinantes (art. 942, CPC), para
contestar o pedido. Se estiverem em lugar incerto so citados por edital. E o
MP intervm em todos os atos do processo. No contestada a ao e
convencido o juiz, este pode julgar procedente o pedido. No provada a posse
ou contestado o feito, o juiz o saneia e marca audincia de instruo e
julgamento, seguindo o processo curso ordinrio.
....................................................................

A usucapio pro labore:

Existe desde a Constituio de 1934, para incentivar a explorao de terras
abandonadas e dar assistncia ao homem do campo, que valoriza a terra com
seu trabalho.
A usucapio da CF/34 foi reformulado pela lei n 6.969 de 10/12/ 81, que trata
da usucapio de imveis rurais (a CF da poca era de 1969, que dizia no art.
171 que a lei federal trataria de posse e aquisio).
Os caracteres so:

de
sk

PD

St

ud

io

Tr

ia

- prazo de cinco anos;

- tem por objeto apenas bem particular (desde a CF/ 88 art. 191, pargrafo
nico);
- pode ter por objeto imvel urbano ou rural (art. 183, caput e 2, CF);
- o processo para obter o ttulo de propriedade foi simplificado o processo
sumrio, sendo assegurada a preferncia a sua instruo e julgamento;
- o autor da ao tem o benefcio da justia gratuita, se assim requerer;
- a usucapio pode ser alegada como matria de defesa (art. 7, Lei n 6.969,
de 10/12/81).
______________//_____________
NOVA MODALIDADE DE USUCAPIO URBANA ESPECIAL:
usucapio por abandono de lar.
Trata-se de usucapio de imvel em 2 (dois) anos, para punir cnjuge ou
convivente por abandono do lar, privilegiando aquele que persiste na posse do
bem.
A Lei n 12.424/2011 criou o art. 1240-A do CC, estabelecendo a usucapio
do imvel familiar por ex-cnjuge ou ex-convivente, no prazo de 2 (dois)
anos, desde que o imvel tenha at 250m2.
Art. 1240-A: Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem
oposio, posse direta, com exclusividade, sobre imvel urbano de at 250m
(duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com excnjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua
moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio integral, desde que no
seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural.
1 O direito previsto no caput no ser reconhecido ao mesmo possuidor
mais de uma vez.
2 No registro do ttulo do direito previsto no caput, sendo o autor da ao
judicialmente considerado hipossuficiente, sobre os emolumentos do
registrador no incidiro e nem sero acrescidos a quaisquer ttulos taxas,
custas e contribuies para o Estado ou Distrito Federal, carteira de
previdncia, fundo de custeio de atos gratuitos, fundos especiais do Tribunal

de Justia, bem como de associao de classe, criados ou que venham a ser

criados sob qualquer ttulo ou denominao.
________________________//_____________________
Dos direitos de vizinhana. Do uso nocivo da propriedade.
DOS DIREITOS DE VIZINHANA.
Introduo.

ia

O domnio o mais amplo dos direitos subjetivos. Embora seja direito

patrimonial, sofre restries em seu exerccio, impostas pelo Poder Pblico no
interesse coletivo e individual.

ud

io

Tr

As limitaes so estabelecidas pelo Direito Urbanstico, e tambm pelo

Direito Privado, uma vez que o prprio Cdigo Civil, e o Cdigo das guas,
por exemplo, disciplinam o uso da propriedade imvel para que haja harmonia
social.

de
sk

PD

St

A Lei Municipal criada h cerca de um ano em So Paulo que estabeleceu os

limites para outdoors e placas de publicidade, apelidada de Lei da Cidade
Limpa, exemplo de limite ao uso da propriedade imvel pelo direito
Pblico, para a garantia da paz social, eliminando-se assim um pouco da
poluio visual que assola as grandes cidades.

H restries de carter esttico, sanitrio etc. (zoneamento, limitao de

altura de prdios, proibio de imvel comercial em rea residencial etc.). So
obrigaes propter rem, com fonte na lei e que vinculam o proprietrio.
Conceito: direito de vizinhana o conjunto de limitaes impostas pela lei s
prerrogativas individuais, com o escopo de conciliar interesses de
proprietrios vizinhos, reduzindo poderes inerentes ao domnio, regulando a
convivncia.
__________________
Para evitar conflitos entre vizinhos, pelo choque de interesses dos titulares de
prdios confinantes, o legislador estabelece o dir. de vizinhana. So regras
que ordenam absteno e s vezes invaso do domnio.

Ex.: proprietrio deve se abster de usar seu prdio prejudicando a sade, o

sossego ou a segurana do vizinho (art. 1.227, CC/2.002); no pode abrir
janela ou terrao a menos de metro e meio do prdio de seu confinante,
invadindo a privacidade do vizinho art. 1.301, CC/2.002.

io

Tr

ia

H, como dito, regras que implicam no em absteno, mas sujeio. Ex.:

vizinho do prdio que fica atrs obrigado a conceder passagem (1.285, CC);
o dono do prdio inferior obrigado a receber as guas que fluem
naturalmente do superior (1.288, CC); repartio de despesas de
demarcao (1.297, CC); deve o dono do prdio permitir a entrada do vizinho
para reparao, construo e reconstruo da casa deste vizinho, quando for
indispensvel (1.313, caput, I e 3); o dono do prdio rstico, que no for
stio ou chcara murada, quintal, ptio, horta ou jardim, no pode se opor a
que terceira pessoa ali canalize, em proveito agrcola ou industrial, as guas a
que tenha direito (1.293, caput).

St

ud

Tais direitos de vizinhana (e deveres) so recprocos e emanam da lei.

________________
Distino entre direito de vizinhana e servido.
Em ambos as relaes ligam prdios.

PD

Mas a fonte do direito de vizinhana a lei. E a servido decorre da vontade

das partes e excepcionalmente da usucapio.

de
sk

Os direitos de vizinhana so limitaes ao domnio, impostas pelo legislador

para harmonizar interesses dos vizinhos. O direito de vizinhana formado
por vrios direitos e deveres entre os vizinhos. A servido direito real sobre
a coisa alheia, estabelecido no interesse do proprietrio do prdio dominante.
Este desfruta de prerrogativa sobre o prdio serviente, sem que a recproca
seja verdadeira.
Enquanto a servido, como direito real sobre imvel, s se constitui ou se
transmite por atos entre vivos, aps o seu registro no cartrio de registro
imobilirio competente (1.227, CC/2.002 e Lei. 6.015/73, art. 167, I, n. 6), os
direitos de vizinhana dispensam registro e surgem da mera contiguidade
entre os prdios.
Natureza jurdica do direito de vizinhana.

Direito de vizinhana tem natureza de obrigao propter rem. As obrigaes

vinculam o vizinho, que passa a ser o devedor da prestao de respeitar os
direitos do outro vizinho (abstendo-se da prtica de atos ou sujeitando-se
invaso de sua rbita dominial), s por ser dono de prdio confinante (s por
ser vizinho).
O direito de vizinhana e o dever dele decorrente acompanham a coisa,
vinculando quem se encontra na posio de dono ou possuidor (vizinho).

ia

Como toda obrigao propter rem, o direito de vizinhana transmite-se ao

sucessor a ttulo particular do vizinho, e se extingue pelo abandono da coisa.

Tr

Classificao:

io

O Cdigo Civil trata dos direitos de vizinhana em vrias diferentes espcies.

St

ud

Alguns desses direitos so onerosos - a lei impe restrio ao vizinho mas

concede-lhe direito a indenizao. Ex.: passagem forada (o dono do prdio
serviente tem direito a indenizao 1.285, CC).

de
sk

PD

Em outros casos, a restrio vem desacompanhada de indenizao. Ex.:

proprietrio que recebe gua do prdio de cima; ou que deve permitir ingresso
do vizinho que vem reparar dano prprio; ou que se encontra impedido de
construir janela a menos de metro e meio da linha lindeira. So obrigaes
recprocas, que no se compensam com o dinheiro. Decorrem, tais limitaes
gratuitas, da necessidade da vida em sociedade. Os direitos de vizinhana
onerosos se assemelham a uma desapropriao no interesse particular (ex.:
passagem forada, aqueduto etc.).
A cada direito de vizinhana corresponde uma obrigao do vizinho.
obrigao de no usar mal a propriedade corresponde o direito do vizinho de
interromper o incmodo; obrigao de no construir terrao a menos de
metro e meio do terreno confinante corresponde o direito de seu proprietrio
de requerer a sua demolio etc.
________________//____________________
O uso nocivo da propriedade.
- art. 1.277 do CC/2.002.

Distino entre as espcies de atos lesivos.

Se o proprietrio prejudica o vizinho com atos ilegais, a regra que se aplica a
do art. 186 do CC novo. Ex.: vizinho que joga lixo no terreno do outro; ou
ateia fogo na plantao do outro (deve recompor o prejuzo).

Tr

ia

Mas se o prejuzo resulta de ato praticado pelo vizinho no uso do seu direito
(proprietrio apenas acende a lareira, ou o industrial o seu forno, mas a
fumaa e o calor invadem o prdio contguo), trata-se de abuso de direito (o
proprietrio pratica ato ilcito mesmo no exerccio de seu direito se dele usar
abusivamente). No pratica ato ilcito o proprietrio que exerce o seu direito
de maneira regular ou normal. abusivo o uso do direito quando feito apenas
para causar dano a outrem (ex.: constri chamin enorme, s para fazer
sombra no imvel do vizinho). Trata-se de abuso do direito de propriedade.

ud

io

Mas a doutrina se estende o abuso de direito no ocorre s em caso de dolo

inteno de prejudicar o vizinho. Basta exercer o direito de forma anormal,
irregular, em desacordo com a sua finalidade social.

de
sk

PD

St

Fundamento - 160, I do CC/1916: colocava o problema em termos negativos

(no constitui ato ilcito o exerccio regular de um direito), levando
interpretao que a contrrio sensu o exerccio abusivo do direito constitui ato
ilcito.
- art. 187, CC/2.002: repulsa ao ato abusivo feita de forma afirmativa.
Constitui ato ilcito, por ser abusivo, o exerccio irregular de um direito
reconhecido.
Obs.: h casos em que o exerccio regular de um direito causa dano e no h
indenizao. Ex.: residncia vizinha a indstria que sofre com o barulho, a
fumaa, fuligem etc.; passagem de estrada de ferro que pelo barulho
desvaloriza os imveis de certa regio.Neste caso o ato lcito, regular, mas
lesivo.
Ento: trs atos provocam o conflito de vizinhana - ilegais, abusivos e
lesivos. Os dois primeiros tm fundamento no art. 1.227 do CC/2.002
(mau uso da propriedade nos dois casos). Para o ato lesivo, o julgador age
com discricionariedade, considerando vrios fatores, tais como: quem
primeiro chegou ao lugar, medidas para diminuir o incmodo, grau do
incmodo etc.
___________________

Danos suscetveis de serem remediados.

A vida em sociedade impe alguns encargos, entre os quais se inclui o de
tolerar alguns incmodos. O vizinho deve aguentar o barulho normal de
mquinas de lavar do outro, o barulho normal da TV, o rumor de loja que fica
no andar de baixo.
O juiz que define em vista da gravidade do incmodo se ele ou no
tolervel. Para isto deve-se ter em vista o homem mdio (sem
hipersensibilidade e sem dureza demais).
_________________
Remdios capazes de compor o conflito de vizinhana.
Com o dano ou incmodo, abre-se o conflito de vizinhana.
Para compor o conflito de vizinhana, temos na jurisprudncia quatro
solues:

Tr

ia

Se tolervel o dano, despreza-se a reclamao, devendo a vtima submeter-se

ao incmodo. a imposio da vida em sociedade (ex.: vizinho de posto de
gasolina deve suportar o barulho).
Dano intolervel prejuzo considervel se no h interesse coletivo, e sim
meramente individual em jogo: o juiz deve determinar que cesse a
perturbao. Ex.: fbrica de fogos que muda para a vizinhana colocando em
riso a segurana; boate em andar trreo de prdio residencial.
Perturbao considervel mas que atende a interesse pblico no deve ser
determinada a sua cessao. Ex.: indstria de interesse social deve ser
mantida a indstria e indenizado o prejuzo.
Soluo comum na jurisprudncia: determinar que o incmodo pode continuar
mas que seja feita certa obra para diminu-lo (tal determinao deve ser feita
sempre que possvel obra que diminua o incmodo). Ex.: vizinhos de pedreira
devem suportar as exploses mas estas devem ser feitas em horas
determinadas, construindo-se ainda meios de proteo para evitar arremesso
de pedras.
___________________//_____________
Art. 1.277 do CC/2.002: o proprietrio ou possuidor de um prdio tem direito
de fazer cessar as interferncias prejudiciais segurana, ao sossego e
sade dos que o habitam, provocadas pela utilizao da propriedade vizinha.

ud

io

I.

St

II.

PD

III.

de
sk

IV.

Ento o possuidor tambm tem tal direito ex.: inquilino.

A expresso interferncias prejudiciais substitui a expresso mau uso do

CC/1916.
A nova expresso contempla o mau uso e no s o uso ilegal (trata-se ento de
abrangncia do abuso de direito). Se a lei falasse s em uso ilegal o
dispositivo seria suprfluo. Se o procedimento do vizinho contrrio ao
direito e perturba o outro: o lesado recorre polcia para que cesse o
incmodo e entra com a ao de responsabilidade civil para pedir a reparao
do dano sofrido.

Tr

ia

A lei de fato veda o uso abusivo, irregular, anormal do direito. Ex.: tocar
muito e alto depois das 22h o sino da igreja (julgado); emissora de rdio que
instala externamente alto-falante e provoca aglomerao em frente ao prdio,
sem dar rpido ingresso ao seu auditrio ato perturbador do sossego; no se
pode manter apirio em zona urbana; no se pode construir aude junto ao
limite com o vizinho, ameaando o seu prdio e sujeitando-o a infiltraes.

PD

St

ud

io

Como dissemos, o juiz ganha discricionariedade forma a sua convico de

acordo com as peculiaridades de cada caso. Leva em conta a zona onde se d
o conflito (se residencial, espera-se mais sossego), a ideia de pr-ocupao (a
pessoa que perturba estava antes quem ocupa primeiro o local fixa-lhe o
destino). Ex.: o juiz determinou o fechamento da boate no bairro que j era
residencial, mas determinou que se mantivesse o cabar que j havia na Av.
So Joo, alegando que quem vai morar l j sabe ao que est sujeito. Claro
que a fixao da atividade sofre limites ningum pode impor a sua
atividade sociedade s porque chegou antes ao local. Mas por outro lado
aquele que se instala ao lado da estrada de ferro (ou do aeroporto) j
sabia do incmodo que sofreria (no pode pleitear o fechamento do
estabelecimento e nem a indenizao pelos incmodos). Ento: em alguns
casos a anterioridade importante, mas s vezes nem ela pode fazer com que
o responsvel pelo dano se exima da indenizao ou da determinao de
cessao da atividade.

de
sk

Novo CC: fatores que caracterizam o mau uso da propriedade - nico

(probe-se) uso em desconformidade com a natureza da utilizao,
localizao do prdio, com desatendimento s normas que distribuem as
edificaes em zonas, e com desrespeito aos limites ordinrios de tolerncia
dos moradores da vizinhana.

Os atos supra so ilegais ou abusivos.

Art. 1.278, CC quando a perturbao decorre do exerccio de um interesse
pblico o proprietrio ou possuidor que as causa paga ao vizinho ind., mas
no fica obrigado a cessar o incmodo.

Tr

ia

Ex.: de julgados ao julgada parcialmente procedente para determinar que a

fbrica funcione com seu barulho de dia, mas fecha noite, para no
incomodar os vizinhos (propositores da ao).
Ex.: acrdo que determina multa para hotel que no instala aparelhos
antifulignicos, para evitar fuligem e fumaa nos vizinhos, sadas da chamin
de aquecimento de gua.
____________________
Dos bens protegidos pelo legislador.

ud

io

Art. 1.277, CC novo veta ato capaz de prejudicar a segurana, o sossego e a

sade dos que habitam determinado prdio.

St

Os art. 644 e 461 do CPC/1973 permitem a determinao da multa diria para

forar o cumprimento da obrigao de fazer ou no fazer (no direito anterior
discutia-se se tal multa era cabvel ou no).

PD

Ameaa de runa do prdio vizinho e a cauo de dano infecto.

de
sk

1.280, CC/2.002 prdio que se encontra em runa e cuja ameaa de

desabamento total ou parcial possa causar dano a seu confinante trata-se de
mau uso da propriedade (ameaa de desabamento deriva da negligncia do
proprietrio do prdio em runas, que o no reparou).
Na preservao do direito ameaado, cabe ao para exigir a demolio ou
reparao necessria, ou a cauo que assegure a reparao dos prejuzos
iminentes.

[1] Excepcionalmente h a expropriao, retirada da coisa sem indenizao, pelo seu comprovado uso
antissocial, conforme previso legal, como por exemplo na hiptese de plantao para a produo de
entorpecentes. A proteo do direito de propriedade contra o prprio Estado resulta da sua insero no rol
dos direitos fundamentais, da CF, no art. 5, que coloca para o Poder Pblico uma barreira, um limite em

seu poder de atuao, para que se respeite a dignidade da pessoa humana a partir da no violao dos
direitos fundamentais que a embasam.

MDULO 3.
Das rvores limtrofes.
A lei prev trs hipteses de conflitos derivados de rvores limtrofes, nas
relaes de vizinhana. As solues da lei nem sempre so lgicas, mas so
convenientes para se evitar os conflitos entre vizinhos.
1. rvores nascidas na divisa entre dois prdios.

ud

io

Tr

ia

Art. 1.282, CC/2.002 presuno de pertencer em comum aos donos do

prdio confinante a rvore cujo tronco estiver na linha divisria (Pontes de
Miranda chama tal rvore de rvore-meia). Cada proprietrio fica com o
domnio de metade da coisa, mas em corpo indivisvel (cada proprietrio
dono de parte da rvore, mas no da parte ideal). como o muro comum, no
caso de parede-meia.

St

Ento, quando cortadas ou arrancadas tais rvores, elas devem ser repartidas
entre os donos. Obs.: do dono do solo os frutos que nele carem
naturalmente.

PD

2. invaso de um prdio pelos ramos e razes da rvore pertencente ao

prdio contguo.

de
sk

Art. 1.283, CC/2.002 o proprietrio tem o direito de cortar, at o plano

vertical divisrio, as razes e ramos de rvores nascidas em prdios vizinhos,
que ultrapassem a extrema de seu prdio.
A soluo da lei rigorosa trata-se de um dos poucos casos de defesa direta
de direitos. O dono do prdio invadido dispensado de dar cincia ao seu
confinante e a lei no leva em conta as conseqncias do seu procedimento.
irrelevante que do corte das razes ou ramos invasores resulte a morte da
rvore. O proprietrio mesmo assim no indeniza por perdas e danos. Seu
procedimento s ser abusivo se for bvia a sua imprudncia ao proceder
quele talho. Ex.: corta parcialmente a rvore sem avisar o vizinho e a rvore
tomba causando prejuzo ato abusivo, que s se justificaria aps notificao
desatendida pelo interessado (fora exceo, no entanto, o proprietrio do
prdio invadido no precisa avisar seu confinante).

Antes do CC/1916, o exerccio do direito de cortar os galhos e razes

invasoras era condicionado prova de prejuzo do prdio invadido.
*** Os galhos e razes da rvore, que o vizinho cortou, so seus e s seus.
3. propriedade dos frutos cados da rvore situada em terreno vizinho.
Art. 1.284, CC/2.002 atribui o domnio dos frutos cados da rvore nascida
em terreno vizinho no ao proprietrio da rvore, mas ao do solo onde
tombaram (soluo ilgica em relao ao sistema, que desobedece a regra
segundo a qual o acessrio segue o principal).

St

ud

io

Tr

ia

O preceito de que o acessrio segue o principal repetido no campo particular

do direito de propriedade pelo art. 1.232 do CC os frutos e produtos da
coisa, ainda quando separados, devem pertencer ao seu proprietrio. Mas o
art. 1.284 faz bem em adotar soluo diversa evita briga que ocorreria cada
vez que o dono da rvore quisesse entrar no terreno confinante para apanhar
os seus frutos, ali cados. Pode o dono da rvore se quiser, para evitar
prejuzo, apanhar os frutos antes de tombarem s pertencem ao dono do solo
os frutos que carem sem sua provocao.

PD

Do prdio encravado:

Passagem forada.

de
sk

Trata-se de prdio sem sada para a via pblica, fonte ou porto.

Em vista da impossibilidade de explorao econmica ou utilizao desse
imvel, o que inconveniente para o seu proprietrio e para a sociedade, o
dono tem o direito de reclamar do vizinho que lhe deixe sada.
A lei quer facilitar a explorao da riqueza social, impedindo que o imvel se
afaste da atividade produtiva.
O beneficirio no pode adquirir parte do terreno vizinho, mas sim apenas a
prerrogativa de passar por ele, com maior ou menor onerosidade para seu
confinante, e conforme as suas necessidades.
Pressupostos para se obter a passagem.
Passagem forada parece-se com a servido, pois a prerrogativa de utilizar,
parcialmente, imvel de outrem.

Para obter o direito passagem forada, h o pressuposto de que exista o

encravamento do prdio do autor.
Trata-se de negcio oneroso o vizinho que conceder passagem forada tem
direito indenizao art. 1.285, CC.
A fixao da passagem forada se houver desavena ser fixada
judicialmente. O juiz deve conciliar os interesses das partes, impondo o menor
nus possvel ao prdio serviente, possibilitando o maior proveito possvel ao
prdio dominante. O fundamento da passagem forada o interesse social,
que deve ento prevalecer.

ia

Perda e restabelecimento da passagem.

O que inspira a lei o interesse social, ento o proprietrio do prdio
encravado tem o dir. de obter passagem uma segunda vez, ainda que por sua
culpa tenha perdido o direito de trnsito anteriormente obtido.

io

Tr

O CC/1916 como punio condicionava a obteno de nova passagem a que o

proprietrio negligente pagasse o dobro do valor da primeira indenizao (art.
561, CC/1916). O CC novo no mantm tal preceito.

de
sk

PD

St

ud

Se o proprietrio fica encravado por sua prpria vontade e por fora de

alienao que levou a efeito, a doutrina e a jurisprudncia tm entendido que o
dono do prdio encravado s pode exigir passagem do adquirente da rea
atravs da qual aquela existia. Isto porque seria injusto deixar ao arbtrio do
vendedor tornar encravado o seu prdio e ao mesmo tempo lhe conceder a
faculdade de exigir passagem de qualquer vizinho, impondo, assim, ao arbtrio
do malicioso ou do negligente, uma restrio propriedade alheia.
_______//___________________
Distino entre servido e passagem forada.
A passagem forada dir. de vizinhana, enquanto a servido de caminho,
concedida pelo proprietrio do fundo serviente ao dono do prdio dominante,
constitui um direito real sobre coisa alheia (se tem registro no cartrio de
imveis, servido, direito real). A passagem forada no uma espcie de
direito real, nem depende do registro.
A passagem forada limitao ao direito de propriedade, decorrente da lei e
imposta no interesse social, para evitar que um prdio fique inexplorado ou
sem possibilidade de ser usado, em face de ser impossvel o acesso a ele.
Na servido, a limitao ao domnio pleno decorre da vontade das partes ou da
usucapio, e no da lei, e visa aumentar as comodidades do prdio dominante,
em detrimento do serviente.
Quando se tratar de encravamento, haver direito de vizinhana imposto
mediante indenizao e sempre instvel, pois a qualquer tempo poder
desaparecer por intil, ressalvada nova abertura, que se tornar imprescindvel.

A servido responde no necessidade, mas simples convenincia, de um

prdio no encravado e, normalmente, para alcanar comunicao mais fcil e
prxima por isso no pode ser reclamada - obtm-se por contrato.

ia

Em geral os direitos de vizinhana so recprocos, mas isto no ocorre na

passagem forada. Alguns direitos de vizinhana se apresentam
como verdadeiras servides legais de interesse privado (ex.: passagem
forada h um prdio dominante e outro serviente). Isto no extingue, no
entanto, a idia de reciprocidade, nem tira da passagem forada a natureza do
direito de vizinhana. A reciprocidade no direito de vizinhana significa que
h uma perspectiva legal de obter determinada vantagem, desde que o prdio
se encontre em determinada situao e vice-versa. O prdio encravado pode
obter sada para a via pblica, da mesma maneira que deve d-la ao seu
vizinho, se este estiver encravado.

io

Tr

Como dito, a servido, genericamente, s se constitui aps a inscrio no

Registro de Imveis art. 1.227, CC, enquanto a passagem forada no
precisa do registro.

ud

Extino da passagem forada.

St

Extingue-se a passagem forada quando cessa a necessidade, por parte do

prdio dominante. Ex.: abre-se estrada pblica que atravessa o prdio, ou
passa beirando as suas lindes.

PD

Ampliao da idia de passagem forada.

de
sk

Passagem forada desapropriao feita no interesse particular, do

proprietrio do prdio encravado, para o bem da comunidade pois o
encravamento prejudica a todos, por afastar da produo ou dificultar a
produo de determinado prdio.
Para alguns, como Slvio Rodrigues, amplia-se a idia de passagem forada
aos imveis que tm sada ara a via pblica mas tal sada precria, difcil ou
perigosa, inferior s necessidades do mesmo prdio. Isto para fornecer
maiores possibilidades de aproveitamento a prdios cujas sadas so exguas e
imperfeitas. Em relao a tal ampliao h divergncia doutrinria e
jurisprudencial.
A vantagem de se ampliar que o interesse da sociedade atendido quando se
cria condies que facilitem a produo, explorao e aproveitamento da
riqueza imobiliria.
Ento encravado no s o prdio que no tem sada para lugares pblicos,
como o que, tendo-a, ela insuficiente e perigosa. O proprietrio pode passar

pelos terrenos vizinhos, indenizando-os (conforme a lei). desapropriao

forada que, baseando-se no proveito da agricultura, que interessa
sociedade, no contraria o preceito constitucional, garantidor da propriedade.
*** Os autores que no concordam com a ampliao dizem que somente a
necessidade e no a maior comodidade justifica a constituio da servido.
Novo CC silencia sobre a matria.
Inovao do novo CC art. 1.286 cria passagem forada para cabos,
tubulaes e outros condutos subterrneos de servio de utilidade pblica, em
proveito de proprietrios vizinhos, quando, por outro meio, tais obras forem
impossveis ou excessivamente onerosas. Tal passagem, uma vez concedida,
envolve indenizao.

io

Tr

ia

O proprietrio prejudicado pode exigir que a instalao seja feita do modo

menos gravoso possvel (pargrafo nico), e se dela resultar grave risco, pode
pleitear que sejam levantadas obras de segurana (art. 1.287, CC).

St

ud

Das guas.
O regime de guas, dentro do campo da vizinhana, legalmente estabelecido
e engloba o conjunto de normas reguladoras das relaes entre vizinhos,
referentes s guas de nascentes e pluviais, que, com o escopo de harmonizar
interesses e compor conflitos, criam direitos e obrigaes recprocos.

de
sk

PD

matria importante, principalmente na zona rural e quando escassas as

guas.
O Cd. de guas, Dec. n. 24.643, de 10.7.1934, reitera e modifica algumas
poucas normas que o CC/1916 trazia sobre a matria, e insere outras.
Natureza jurdica (a que classe/grupo pertencem) das regras que disciplinam o
assunto o CC situa a matria dentro dos direitos de vizinhana - restries ao
direito de propriedade.
Aqui ntida a distino entre serventia legal e convencional: sempre que
h interesse geral a lei impe o sacrifcio de um prdio em favor de outro
entre ns a matria disciplinada no campo dos direitos de vizinhana. Em
outros casos, quando h interesse do proprietrio de um prdio no sentido de
melhorar-lhe a condio, pode o seu dono estabelecer com o dono do prdio
vizinho a concesso de algumas regalias sobre este ltimo. Registrado o
ajuste, surge um direito real sobre coisa alheia - servido.
guas que fluem naturalmente do prdio superior

A lei impe ao dono do prdio inferior a obrigao de receber as guas que

correm do superior naturalmente (art. 1.288, CC e Cd. de guas, art. 68).
Aqui o legislador leva em conta a conformao do solo e considera a
necessidade de as guas que se encontram no alto flurem normalmente. Se
no fosse assim, a situao seria calamitosa inundao do prdio superior
deixado sem escoamento.

ia

Exemplos: deve ser demolido muro que, construdo na divisa do autor,

impedia o curso natural das guas; nunciao de obra nova em prdio inferior,
pois aquela, uma vez concluda, causaria empoamento das guas pluviais no
prdio superior; dono do prdio superior tem o direito de impedir que o
proprietrio do prdio inferior faa dique, aude ou barragem, de modo que as
guas refluam para aquele e, portanto, de compelir o dono do inferior
destruio da obra que lhe cause prejuzo.

Tr

As guas abrangidas pela regra em exame, como se v, no so apenas as de

torrente, mas tambm as pluviais.

PD

St

ud

io

Para que a obrigao de receber exista, a condio que o fluxo seja natural
se o dono do prdio superior fizer obras para facilitar o escoamento, proceder
de modo a no piorar a condio antiga e natural do prdio inferior. Ex.:
propriedade do prdio da Consolao (julgado) obrigada a receber as guas
pluviais que correm naturalmente do prdio do ru, mas no as que correm
com obra de arte, como as calhas. Ao fazer as calhas, o ru devia proceder de
modo a no piorar a condio natural do prdio da autora se no o fez assim,
deve refazer a obra e pagar os danos causados.

de
sk

Obs.: se o proprietrio do prdio inferior tem a obrigao de receber tais

guas, tem direito s sobras das guas (sobejos).
guas levadas artificialmente ao prdio superior.
O art. 564, do CC/1916, determinava que guas artificialmente levadas ao
prdio superior quando dele corressem para o inferior, podia o dono do
inferior reclamar que se desviassem, ou que se lhe indenizasse o prejuzo. Esta
prerrogativa enorme do proprietrio do prdio inferior (verdadeiro arbtrio)
era retrocesso em face do direito anterior ao CC/1916, que determinava que o
proprietrio no era obrigado a receber as guas levadas artificialmente ao
prdio superior, mas abria exceo em favor da agricultura - a lei permitia
antes do CC/1916 ao dono do prdio superior dar escoante, por pequenos
sulcos, para o prdio inferior, s guas cuja estagnao fosse prejudicial.
O CC/1916 foi individualista ao abolir a exceo supra e preservar
integralmente o interesse do prejudicado, que com muita ou pouca razo,

podia impedir o escoamento das guas levadas artificialmente ao prdio

superior.
Isto ameaava o interesse da coletividade por fora da necessidade da
explorao agrcola ou industrial, no raro tinha o vizinho a necessidade de
levar, artificialmente, gua ao seu prdio.

Tr

ia

O Cd. de guas, art. 92, trouxe boa reforma ao retirar a possibilidade de

escolha antes conferida aos proprietrios dos prdios inferiores. Prescreve tal
art.: mediante indenizao, os donos dos prdios inferiores, conforme regras
da servido legal de escoamento, so obrigados a receber as guas das
nascentes artificiais.
Pargrafo nico nessa indenizao, porm, ser considerado o valor de
qualquer benefcio que os mesmos prdios possam auferir de tais guas.
O CC/2.002 adota o mesmo critrio do CC/1916, mas no revoga a lei
especial - Cd. de guas.
______________

St

ud

io

A fonte no captada.
O proprietrio do prdio inferior obrigado a receber as guas que fluem
naturalmente do prdio superior, mas tem o direito aos sobejos (sobras). Pois
o dono da fonte no captada, satisfeitas as necessidades de seu consumo, no
pode impedir o curso natural das guas pelos prdios inferiores (1.290,
CC/2.002). Trata-se da antiga servido legal de guas suprfluas o prdio
inferior tem direito a elas.

de
sk

PD

O direito do prdio inferior s de receber sobras. O dono da nascente pode

usar toda a gua e nenhum direito resta ao dono do prdio inferior se
houver sobras o dono do prdio inferior tem o direito de receb-las e de
receb-las limpas. O proprietrio pode usar mas no pode poluir as guas que
nascem em suas terras com detritos que as tornem imprestveis.
Satisfeitas as necessidades de seu consumo expresso do art. 1.290 do
CC/2.002 e deve ser interpretada tendo-se em vista a impossibilidade de abuso
de direito. O vizinho de cima no pode consumir toda a gua s para
prejudicar o de baixo (desperdiar a gua da nascente). O dono no pode
impedir o curso da gua ou consumir alm das suas necessidades. Se o fizer,
deve reparar o mal causado, e cessar os atos prejudiciais o uso anormal do
direito ato ilcito art. 187, CC/2.002.
O preceito supra abrange gua nascida no prdio superior e tambm nascida
alhures, que ingressa em forma de corrente em referido fundo.
guas pluviais.

Pertencem ao prdio onde carem diretamente, podendo o seu dono dispor

delas vontade, salvo existindo direito alheio em sentido contrrio (Cd. de
guas, art. 103).
Mas o uso desta gua deve ser feito de forma razovel (civiliter), no podendo
o seu dono desperdi-la, prejudicando o prdio inferior que poderia
aproveit-la e para onde normalmente deveria correr.
Tal gua tambm no deve ser desviada de seu curso natural, a menos que os
donos dos prdios que a iam receber dem seu consentimento. Pela infrao
de tais dispositivos, responde-se por perdas e danos, podendo ser o agente
compelido a desfazer as obras erguidas para o desvio da gua.

St

ud

io

Tr

ia

O aqueduto.
O CC/1916, para facilitar a explorao agrcola e industrial, permitiu ao
necessitado a canalizao das guas por prdios rsticos alheios o direito
ao aqueduto.
Condies para o exerccio de tal direito:
a) que os prdios servientes no sejam stios, chcaras ou muradas, ou quintais,
ptios, hortas ou jardins;
b) que sejam os proprietrios dos prdios servientes previamente indenizados dos
prejuzos representados pelo aqueduto, ressalvado seu direito indenizao
posterior, por danos futuros e defluentes de infiltrao ou irrupo de guas
(art. 567, CC/1916).

PD

Para proteger a agricultura a lei confere ao proprietrio o direito de conduzir

para a sua propriedade, pelos prdios intermedirios, em aqueduto, as guas
que pode legitimamente dispor.

de
sk

A restrio ao direito de propriedade representada pelo direito de aqueduto

conferido ao vizinho parece com expropriao feita no interesse particular,
para proteger quem necessita de guas para a agricultura, ou indstria (deve o
construtor do aqueduto indenizar ao obter a canalizao de guas pelo terreno
alheio). Mas na verdade o interesse protegido indiretamente o de incentivar
a produo, propiciando elementos adequados de sucesso a quem nela se
empenha.
O dispositivo tem interesse social, e sua abrangncia aumenta com o art. 117
do Cd. de guas, que no lugar de permitir o aqueduto s para proporcionar
proveito indstria e agricultura, admite-o tambm para atender s 1s
necessidades da vida, ao escoamento de guas suprfluas e ao beneficiamento
de terras esta soluo foi adotada pelo CC/2.002, art. 1.293, que no
contm a restrio do art. 567 do CC/1916, que s permitia o aqueduto
para proveito agrcola e industrial.

1.293 CC/2.002: quem quer que seja mediante indenizao prvia aos
proprietrios prejudicados pode construir canais, atravs de prdios
alheios, para receber as guas a que tenha direito, indispensveis s
primeiras necessidades da vida, e desde que no cause prejuzo
considervel agricultura e indstria, bem como para o escoamento de
guas suprfluas ou acumuladas, ou a drenagem de terrenos.
____________________//_________________
Dos limites entre prdios e do direito de tapagem.

ia

Seo IV do captulo que trata dos direitos de vizinhana art. 1.297 e

1.298, CC.
Demarcao das lindes entre prdios confinantes e direito de tapagem.
CPC art. 946 e s. ao de demarcao e ao de diviso de terras
particulares.

ud

io

Tr

Art. 1.297, CC direito do proprietrio de cercar, murar, valar ou tapar de

qualquer modo o seu prdio e de constranger seu confinante a proceder com
ele demarcao entre os dois prdios, dividindo as despesas. a ao finium
regundorum do Direito Romano.

de
sk

PD

St

Art. 1.298, CC presuno de pertencerem em comum aos confinantes os

marcos divisrios tendo ambos o direito de usar, desde que no atrapalhem o
uso pelo vizinho.
__________________//____________
Demarcao natureza jurdica e pressupostos.
necessrio fixar os limites dos prdios de propriedade particular, para evitar
invases recprocas e antecipar as solues dos conflitos de vizinhana.
E h o interesse social a demarcao possibilita o registro.
Art. 1.297, CC: O proprietrio pode exigir do confinante que com ele proceda
a demarcao, repartindo-se as despesas.
Art. 946, I do CPC fixa os fins da referida ao. E os fins so fixar os limites
e novos limites dos prdios.
Natureza jurdica da demarcao: declaratria. Mas se as partes divergem
sobre os confins (limites) dos prdios o carter de reivindicao.
Se uma das partes invade o terreno da outra e finca marcos, o prejudicado
pode pleitear que se restabeleam os limites antigos, que sero, a final,
restabelecidos. Transitada em julgado a sentena na ao demarcatria, a
restituio deve ser feita como decorrncia da sentena que fixou os novos
limites. Mas tal hiptese rara. Teoricamente, a ao s cabe com o intuito de
aviventar marcos j apagados, ou de fixar novos lindes por no existir
nenhum.

As partes ento podem delimitar a sua propriedade, fixando os limites, e ainda

pedir que a delimitao se faa com a repartio das despesas pelos
interessados. Assim a lei impe uma restrio ao domnio. Trata-se de direito
e dever de vizinhana.
Dos Pressupostos da ao demarcatria:.

ia

a) Necessidade de fixao de marcos divisrios.

A ao improcedente se houver limites certos e incontestveis entre os
prdios (se no h dvida quanto s divisas dos confinantes). A dvida existe
se os marcos que existiam precisam ser aviventados (recuperados) ou se
houver necessidade de reclamar o lanamento de novos marcos, porque jamais
existiram outros.

Tr

Se h limites fixados h longos anos e respeitados, mesmo que no

correspondam aos ttulos dominiais, no cabe ao.

ud

io

b) Que os prdios sejam confinantes.

No cabe ao, por exemplo, se os prdios no so limtrofes porque esto
separados por rio pblico.

St

c) Que os prdios pertenam a donos diversos.

________//__________
Os critrios do juiz para demarcar.

PD

Para fixar os rumos por onde passaro os limites entre dois prdios, deve o
julgador, em primeiro lugar, verificar os ttulos dominiais.

de
sk

O art. 950 do CPC diz que na ao de demarcao a petio inicial ser

instruda com os ttulos de propriedade. O juiz se baseia nestes para decidir o
conflito.
Apenas se os ttulos forem colidentes ou inadequados para provar a
propriedade que o juiz pode recorrer a outro critrio: a posse. Art. 1.298, CC
em caso de confuso e na falta de outro meio, os limites se determinaro
conforme a posse.
Se a prova da posse tambm for incompleta, ou se tal prova for colidente, sem
que o juiz possa com ela formar a sua convico, determina a segunda parte
do art. 1.298 do CC que:
1. o terreno contestado, objeto do litgio (um quer dividir ganhando mais
que o outro) se dividir por partes iguais entre os prdios.

 por partes iguais, e no proporcionalmente, como dizia o CC/1916, porque

se fosse proporcionalmente e por exemplo a rea litigiosa fosse de 100 m, ia
levar 10 vezes mais o prdio confinante de maior rea que o do vizinho. O art.
570, do CC/1916, j era interpretado assim, como se no lugar de
proporcionalmente estivesse escrito por partes iguais, para atender aos
fins sociais da lei.
No sendo possvel a diviso cmoda, ou se esta for antieconmica:
2. adjudicar-se- a um deles, com indenizao ao proprietrio prejudicado.

ia

Tr

ud

io

a)
b)
c)
d)

__________//_______
Obs.: os critrios por lei devem ser adotados de forma hierrquica um em
falta do outro, nesta ordem:
demarcao de acordo com os ttulos de propriedade;
se no for possvel, deve-se recorrer posse;
se ainda no for possvel, o juiz manda dividir a parte contestada;
se ainda no for possvel resolver o litgio, sendo impossvel ou
antieconmica a diviso, o juiz ordena a adjudicao, com indenizao ao
contendor pelo possvel desfalque.
Ento a ordem : propriedade, posse, diviso e adjudicao.

de
sk

PD

St

raro ter que recorrer a posse, diviso e adjudicao, porque conforme o

CPC, art. 956, o juiz j determina que peritos verifiquem e faam laudo
minucioso sobre o traado da linha demarcatria, levando em conta no s os
ttulos, mas tambm os marcos, os rumos, os depoimentos de vizinhos, as
informaes de antigos moradores do lugar e outros elementos.
_____________________//___________
Presuno de copropriedade e direito de uso comum dos muros
divisrios.
O art. 1.297, 1 do Cd. Civil regula duas questes:
1. Presume-se juris tantum que a propriedade dos muros (ou vala, cerca etc.)
divisrios pertencem em comum aos confinantes.
Tanto que os dois devem dividir as despesas.
O art. 1.328, CC confere ao confinante o direito de adquirir a meao da
parede (ou vala, ou cercado) do vizinho, reembolsando-lhe metade do valor da
obra e do terreno em que assenta. Tal artigo quer facilitar o estabelecimento
de uma comunho dos marcos divisrios. Da a lei presumir a copropriedade
deles.
Mas tal presuno juris tantum admite prova em sentido contrrio. Assim,
se o proprietrio mostrar que construiu o muro em seu terreno e no foi
reembolsado da metade da obra e do valor do solo correspondente, fica ilidida
a presuno legal de copropriedade do tapume.
2. O uso de tais muros pode ser feito pelos confinantes.

Isto no decorre da presuno de condomnio, direito de vizinhana

autnomo, existente mesmo que ilidida a presuno de condomnio. O fato de
o muro divisrio pertencer a um dos vizinhos no impede o outro de us-lo,
desde que tal uso seja ordinrio direito de vizinhana, que limita a
propriedade, para evitar conflito entre os vizinhos. O uso do marco divisrio
pode ser feito por qualquer dos vizinhos, sem a autorizao do outro
(proprietrio do marco). Assim se evita litgio. Fundamento: art. 1.297, CC,
que trata do direito de uso da obra divisria, e s secundariamente da
presuno de condomnio da mesma.
_____________________//_______________
O direito de construir.

Tr

ia

No captulo da vizinhana a lei limita o direito de propriedade, tambm no que

tange ao direito de construir.
O direito de construir se limita pelos direitos dos vizinhos e pelos
regulamentos administrativos art. 1299, CC.

St

ud

io

O Municpio por questes urbansticas, pode fixar altura dos prdios em certas
zonas residenciais (no bairro Mata da Praia, em Vitria, ES prdios no
podiam ter mais que trs andares; em certos bairros cariocas h que se
respeitar o recuo estabelecido em lei municipal); ou vedar o comrcio. E pode
a lei para proteger o trfego areo restringir o direito de construir nas
imediaes dos aeroportos, conforme Dec.-lei n. 7.917, de 30-8-1945 (prdio
prximo ao clube Pinheiros muito alto obra embargada).

PD

A chamada Lei Cidade Limpa, de 2007, no Municpio de So Paulo, para

diminuir a poluio visual limita a construo cartazes, anncios, bem como
exposio de faixas etc.

de
sk

Restries de Direito de Vizinhana: s vezes as restries legais visam s

impedir conflitos de vizinhana ex.: o beiral de um prdio no deve despejar
sobre o do confinante (art. 1.300, CC); estrebarias, currais, pocilgas etc.
devem guardar distncia conveniente do prdio vizinho (era o disposto no art.
578, CC/1916, hoje preservado pela doutrina e pela melhor interpretao do
art. 1.277 do CC, que resguarda a sade, a segurana e o sossego); no se
pode encostar fornos parede-meia.
Restries que fogem ao direito privado as que visam a segurana e o
aformoseamento de certa rea (a repercusso no direito de vizinhana s
existe por conferir ao proprietrio o direito subjetivo de invocar a norma
contra algum vizinho que, ao desobedec-la, lhe traga prejuzo).
__________________//____________
Responsabilidade pelo dano causado.
O proprietrio que ao construir causa dano ao seu vizinho obrigado a reparlo. Ex.: se o construtor fez desterro que obrigou o confinante a erguer muro de

arrimo, para evitar estragos na estrutura de sua construo, deve o primeiro

indenizar o prejuzo.
A responsabilidade objetiva.
A responsabilidade no depende da culpa o dono do prdio vizinho no
pode ser prejudicado pelo comportamento de seu vizinho, ainda que este atue
sem culpa. Os vizinhos esto ligados por uma obrigao legal de no se
causarem danos (prejuzos) reciprocamente. A responsabilidade existe mesmo
que o vizinho tenha tomado todas as cautelas para evit-la. Decorre da relao
de causalidade entre a obra nova e o estrago. Tal tese de responsabilidade
objetiva est na jurisprudncia. Mesmo que o prdio prejudicado seja velho e
frgil, cabe a reparao.

ud

io

Tr

ia

Quem responde pela indenizao: o proprietrio. ou o empreiteiro da

obra?
J se defendeu que o nico responsvel seria o empreiteiro, porque s ele
perito, e teria agido com impercia. Mas se a responsabilidade objetiva,
qualquer um pode responder proprietrio ou empreiteiro. Conforme
jurisprudncia, engenheiro e proprietrio so solidrios na responsabilidade
pela reparao do dano.

St

o proprietrio quem deve respeitar o direito de vizinhana, e o beneficirio

direto da obra da qual resulta o prejuzo que se quer reparar.
H opinio isolada de imputar a responsabilidade ao proprietrio s quando
provada a sua culpa in eligendo ou in vigilando em relao ao empreiteiro.

de
sk

PD

Para Slvio Rodrigues, o proprietrio responde e tem ao regressiva contra o

empreiteiro, se este agiu com impercia, imprudncia ou negligncia a
jurisprudncia confirma tal posio. Segundo o autor, assim se atende melhor
ao interesse social. A culpa do proprietrio (in eligendo ou in vigilando)
presumida.
___________//__________
Os meios de defesa do proprietrio contra a edificao em terreno vizinho
que:
a) Invada a rea de seu prdio.
b) Coloque goteira sobre o seu prdio.
c) A menos de metro e meio da divisa abra janela, terrao ou varanda.
Ao de nunciao de obra nova art. 934, I e II do CPC (tem carter
possessrio). Atravs de tal ao o proprietrio prejudicado obtm o embargo
da obra, impedindo o seu trmino.
A nunciao de obra nova s pode ser deferida durante a construo que se
quer embargar contra obra terminada ou na iminncia de concluso
(faltando s ltimos retoques) no cabe.

Terminada a obra, cabe ao demolitria. Com ela o autor obtm o

desfazimento da obra prejudicial.
Conforme dissemos com as construes (e plantaes), s vezes a obra que se
quer demolir de interesse social tal prejuzo, ento, deve ser evitado. Ex.:
se prdio importante invade rea vizinha, seria antieconmico ordenar a sua
demolio, principalmente se a construo se ergueu publicamente (no foi
nem clandestinamente e nem fora), sem oposio do confinante (h
julgados neste sentido). Aqui, cabe a indenizao, mas no a demolio.
_________________//__________
Devassamento da propriedade alheia.

io

Tr

ia

Para preservar o recato da propriedade particular, para que no seja devassada

pelo vizinho, no se pode construir janela (ou terrao, ou varanda), a menos de
metro e meio do prdio confinante.
A lei antiga, e antes no se falava em distncia, mas na proibio de
construo desde que no tivesse nada no meio. Hoje os prdios so to altos,
que mesmo a maior distncia, j se enxerga tudo o que se passa na vida do
outro. Mas o devassamento de maior distncia no to vexatrio.

PD

St

ud

O objetivo s impedir que um saiba da vida do outro (interpretao

teleolgica), pois o art. 1.301, 2, CC determina que no est proibida fresta,
seteira ou culos para luz, no maiores de 10 cm de largura sobre 20 de
comprimento, pois tais vos, construdos a mais de 2 m de altura, para a
iluminao, no so suficientes para observar, comodamente, o que se passa
no prdio vizinho.

de
sk

De acordo com a interpretao teleolgica, a jurisprudncia permite a

construo de janelas a menos de metro e meio, desde que tapadas (por
exemplo com vidros opacos), impedindo o devassamento do imvel contguo.
Tambm j se decidiu que quando a construo muito baixa (pouca altura),
no h possibilidade de devassamento, ento se pode construir.
S se pode proibir construo direta sobre o prdio vizinho (h divergncia
doutrinria a este respeito) porque hoje em dia os prdios so prximos
mesmo, e a regra de menor importncia, devendo-se impedir a demolio
sempre que possvel. Assim, para evitar demolies, construes de muros
que prejudiquem a insolao, a circulao de luz e de ar, s se pode demolir se
for invaso direta, constituindo verdadeiro abuso.
Ressalta-se ainda a Smula 120 do STF: Parede de tijolos de vidro
translcido pode ser levantada a menos de metro e meio do prdio vizinho,
no importando servido sobre ele.
______________________________//______________

Do prazo decadencial para o pleito de demolio de janela, terrao, sacada

ou goteira:
Art. 1.302, CC aquisio de direito por quem no respeita a distncia
legal - o proprietrio que abriu janela ou terrao a menos de metro e meio do
terreno do confinante, se este no reclamar, dentro de ano e dia, adquire
servido quanto ao escoamento das guas de goteira e no pode mais ser
obrigado demolio.
A consequncia do prazo de ano e dia, do caput do art. 1.302 do CC, que o
mais bonzinho dos vizinhos no deixa o outro construir, com medo de depois
de ano e dia no poder mais requerer o desfazimento, e nem impedir o
escoamento de guas de goteira; ou no poder mais ele construir, tampando a viso e a luz do outro

ia

vizinho.

Tr

Art. 1.302, CC aquisio de servido de luz: (conforme doutrina e jurisprudncia) - o proprietrio que abriu
janela ou terrao a menos de metro e meio do terreno do confinante, se o outro no reclamar, dentro de ano e dia,
adquire servido de luz. Constituda esta, no se pode mais erguer prdio que prejudique a iluminao do vizinho.

ud

io

Lege ferenda que as servides de luz sejam sempre tituladas, de modo que o vizinho que bondosamente deixou que
fizessem aberturas sobre o seu prdio, enquanto ainda no havia construdo, no sofra a enorme restrio de no mais
poder construir, por se haver constitudo servido sobre o seu imvel.

PD

St

Obs.: Conforme art. 1302, pargrafo nico do CC, a tolerncia sobre seteiras,
culos etc. no relevante, pois tais aberturas para luz no prescrevem contra
o vizinho, no proporcionando o surgimento de servido. Assim o vizinho
depois da construo pode, a qualquer tempo, levantar, se quiser, contramuro,
mesmo que vede a claridade.

de
sk

__________________ //___________
guas e beirais.
Art. 1300, CC/2002 abrange a regra do art. 575 do CC/1916 o
proprietrio deve edificar de modo que o beiral de seu telhado no despeje
(gua) sobre o prdio vizinho, deixando, se no houver jeito melhor, entre o
beiral e o prdio vizinho pelo menos 10 cm.
______________//____________
Direito de travejar.
a antiga servido tigni immitendi que hoje no tm mais muita importncia,
porque h muitos prdios de apartamentos, e o intervalo obrigatrio. No
passado era muito importante.
Art. 1.304 e 1.305, CC. No se pode colocar trave (trave tronco para
sustentar o teto de uma construo, conforme o Dicionrio Aurlio) em parede
alheia, salvo se pagar metade da parede ao seu dono.

Para Maria Helena Diniz (Cdigo Civil anotado, Ed. Saraiva) a partir do
momento em que se paga metade ao dono, no servido tigni
immitendi (direito real sobre coisa alheia), mas condomnio.
___________________//_____________
Parede Divisria.
Art. 1.297, CC. Vimos que pertence em comum aos confinantes qualquer
marco divisrio. Vimos no direito de construir, do art. 1.305, que a lei cria
elementos para que o domnio da parede divisria se torne comum.

ia

O confinante que primeiro construir pode assentar a parede divisria at meia

espessura no terreno contguo ou seja, pode invadir o terreno vizinho. E a
construo, embora possa ser usada por vizinhos, continua a pertencer ao
construtor. E o dono do terreno invadido pode adquirir a meao, mediante o
pagamento de metade do valor da obra, conforme art. 1.328, CC.

St

ud

io

Tr

Mas se o dono do terreno invadido meter trave na parede divisria, aquele que
a construir pode cobrar meio valor dela. Neste caso, no s o uso como a
propriedade da parede se tornam comum. Ento: enquanto no travejar a
parede divisria, o dono do terreno invadido pode, se quiser, adquirir sua
meao; aps hav-la travejado, no tem mais escolha, podendo ser obrigado
a adquirir a meao, se quem construiu o muro assim o desejar.

PD

o invasor do terreno vizinho quem tem o arbtrio de marcar a largura e a

profundidade do alicerce cavado em terreno alheio.
_________________//__________

de
sk

Parede-meia.
a que separa dois prdios e pertence em comum aos donos deles. A lei
permite aos vizinhos o direito de uso das paredes divisrias e restringe esse
uso, quer se trate de parede-meia, quer no.
A parede-meia pode ser usada pelo confinante at meia espessura. Mas essa
utilizao depende de trs condies:
1. Que no ponha em risco a segurana e a separao dos prdios.
2. Que, tratando-se de armrios ou obras semelhantes, no correspondam a
outras, da mesma natureza, j existentes do lado oposto.
3. Que seja dado aviso prvio ao vizinho. H quem defenda que o aviso prvio
s necessrio se a obra depender de autorizao do vizinho. Ou quando a
obra capaz de causar abalo no prdio vizinho. H jurisprudncia neste
sentido.
Entre as obras que no podem ser feitas sem a permisso do vizinho, seja
parede-meia ou no, esto: fornalhas, fornos de fundio, aparelhos
higinicos, fossos, canos de esgoto, depsito de sal ou de quaisquer

substncias corrosivas ou suscetveis de produzir infiltraes, exceto chamins

ordinrias e fornos de cozinha (art. 1.308, CC).
O prejudicado tem ao de nunciao de obra nova, se a obra estiver em meio.
Se a obra estiver concluda, h duas hipteses: na ameaa de prejuzo cabe o
direito do prejudicado de pedir cauo de dano infecto; mas se o incmodo for
presente e atual, pode o prejudicado exigir que a obra no seja utilizada ou
que se proceda a sua demolio. Reconhecido o direito por sentena, cabe ao
prejudicado a execuo da obrigao de fazer ou no fazer, consoante art. 632
e s. do CPC.

ia

Na cidade de So Paulo enorme a quantidade de casas geminadas e prdios

contguos, da a importncia do tema na atualidade.
___________________//_____________
Limitaes para proteo de fontes e poos.

io

Tr

O art. 584, CC/1916, vedava construo capaz de poluir ou inutilizar a gua

de poo ou fonte alheios (no poluir para beber, mas para prejudicar o uso
comum).

St

ud

O art. 585 do CC/1916 proibia escavaes que tirassem e no apenas

diminussem a gua necessria de poo ou fonte de outrem. A proibio no
atingia escavaes menos profundas que aqueles poos ou fontes, em relao
ao lenol dgua.

PD

Antigamente o direito de propriedade era absoluto. S no podia o

proprietrio escavar de forma a cortar fonte pblica, mas minar fonte
particular, do vizinho, era possvel.

de
sk

O direito moderno (art. 1.310 e 1.309, CC/2002) considera ilcito afundar o

poo mais que o necessrio para prejudicar o vizinho, privando-o de gua.
preciso usar os direitos segundo as finalidades sociais. Basta que a escavao
seja abaixo do nvel do lenol de gua, prejudicando poo ou fonte do vizinho,
para que se caracterize a infrao norma da vizinhana.
_____________________//________________
O uso do prdio confinante.
s vezes preciso ingressar na casa do vizinho para a reparao ou limpeza,
construo ou reconstruo de casa ou dos esgotos, goteiras, aparelhos
higinicos, poos ou fontes nela existentes. O vizinho para tanto no depende
da boa vontade do confinante: tem o direito de faz-lo. Requisito: aviso prvio
e se submeter a restries razoveis feitas pelo vizinho no que tange a horrio.
E ainda deve reparar o dano que causar (se for o caso). Art. 1.313, CC.
____________________//_____________

Da perda da propriedade imvel.

Introduo.
Art. 1.275 e 1.276.
A propriedade via de regra s se perde por vontade do titular perptua. E
com a morte passa para os sucessores.
A exceo se d quando a lei determina a extino do direito de propriedade,
atravs, por exemplo, da desapropriao, objeto da aula seguinte.

io

Tr

ia

O CC/1916 trazia como hipteses de perda da voluntria da propriedade

imvel, no art. 589:
1. Alienao.
2. Renncia.
3. Abandono.

St

ud

Ainda o CC/1916 cuidava de perecimento do imvel e na sequencia de

desapropriao, maneiras involuntrias de perda da propriedade imobiliria.
O Novo CC trata da perda da propriedade mvel e imvel no art. 1.275.

Alienao.
Renncia.
Abandono.
Perecimento da coisa.
Desapropriao.

de
sk

1.
2.
3.
4.
5.

PD

Conforme o novo CC perde-se a propriedade por:

O rol (no CC de 1916 e no CC de 2002) no taxativo. H por exemplo a

usucapio e a acesso.
*** trs casos de perda da propriedade imvel dependem, para o seu
aperfeioamento, de registro no Registro de Imveis competente alienao,
renncia (conforme art. 1.275, pargrafo nico, CC) e desapropriao (art. 29
do Dec.-Lei n. 3.365, de 21 de junho de 1941).
____________//_______
Estudo dos casos de perda da propriedade imvel:
A alienao.

Ocorre atravs de negcio jurdico bilateral, ou seja, contrato. H de um lado

o alienante, que transfere o domnio; e de outro o alienatrio, ou adquirente
a quem o domnio transferido.
Pode ser a ttulo gratuito (doao) ou oneroso (dao em pagamento, compra e
venda, troca).
Obs.: no basta o negcio jurdico, deve haver o registro.
________//_____
A renncia.
ato unilateral do titular que por manifestao formal e expressa abre mo do
seu direito.

io

Tr

ia

CC/1916 art. 134, II no exigia o registro, porque este s era necessrio

para os contratos constitutivos e translativos de direitos reais sobre imveis
e a renncia no contrato, e nem constitutiva ou translativa de direitos
reais, visto que os extingue.

St

ud

Ex.: renncia a sucesso aberta. A sucesso aberta bem imvel por definio
legal art. 80, II, CC/02. Ento a renncia se d (art. 1.806, CC/02) de modo
solene, por termo nos autos ou por escritura pblica.

PD

A renncia (o ato de renncia) deve ser registrada. Art. 1.275, pargrafo

nico, CC.
___________//__________

de
sk

O abandono.
Aqui o titular abre mo de seu direito sem qualquer formalidade derelio
da coisa pelo titular (res derelicta). Aqui no h manifestao expressa de
vontade e nem h, ento, obrigao de registro.
raro na prtica, mas ocorre. Ex.: prdio sobrecarregado de nus fiscais.
Abandonada a coisa, qualquer pessoa pode dela se apropriar. A coisa s passa
propriedade do Poder Pblico se este proceder arrecadao da coisa, como
bem vago. Art. 1.276, CC. Se houver a arrecadao, trs anos depois a
propriedade passa a ser do Municpio ou do Distrito Federal.
Slvio Rodrigues (Direito Civil Direito das Coisas, vol. 5, Ed. Saraiva, pg.
176) acha diferente imvel abandonado permanece como coisa de ningum,
mesmo declarado vago ou ocupado por terceiro, durante trs anos. Antes de
tal prazo o imvel no de ningum. A lei quis conceder ao proprietrio por
trs anos a possibilidade de arrependimento. Como no h manifestao
expressa do intuito de abandonar a coisa, pode o proprietrio ainda reivindicar

a coisa de mos alheias. A condio de dono s termina depois de trs anos.

Conforme art. 1.172 e s. do CPC. Em relao s coisas vagas, o proprietrio
pode atender aos editais, reclamando a entrega dos bens.
____________//_______
Perecimento do imvel.
Regra genrica se o objeto perece, perece tambm o direito sobre ele. Se a
ilha desaparece (engolida pelo oceano), desaparece o direito real que havia
sobre ela.
_____________________//________________

ia

Desapropriao.
Conceito.

ud

io

Tr

Modo involuntrio de perda do domnio. O proprietrio tem obrigao de

alienar ao expropriante um bem patrimonial.
ato unilateral, de direito pblico, do Poder Pblico, fundado em lei, atravs
do qual o proprietrio obrigado a entregar o que lhe pertence, com prvia e
justa indenizao em dinheiro.

PD

St

Fundamento (justificativa) Jurdico.

O interesse individual est subordinado ao interesse da coletividade.
limite ao direito de propriedade.
Conforme a Constituio de 1969, art. 153, 22.
E CF/88 art. 5, XXII (direito de propriedade) e XXIV (desapropriao).

de
sk

A matria estava prevista em dois artigos do CC/1916, mas por ser de Direito
Pblico ganhou amplo tratamento pelo Decreto-lei n. 3.365, de 21 de junho de
1941.
__________//___________
Desapropriao diferente de venda e compra. Esta envolve contrato
(vontade das partes). A desapropriao compulsria (obrigatria).
Desapropriao diferente do confisco. neste h apreenso ilegal e
violenta da coisa, que subtrada do domnio do particular, sem qualquer
contraprestao. Na desapropriao h indenizao prvia, justa e em
dinheiro, conforme a lei.
_______________//_________
Pressupostos para a desapropriao.
Quem pode desapropriar e em que hipteses.
Deve haver decreto que declare o bem expropriado de utilidade pblica ou de
interesse social.

Sujeitos ativos da desapropriao Unio, Estados, Municpios, Distrito

Federal (Dec.-lei n. 3.365/1941, art. 2), concessionrios de servio pblico ou
outros estabelecimentos que exeram funes delegadas do Poder Pblico.
Nestes dois ltimos casos deve haver autorizao expressa, constante de lei ou
contrato (art.3).
Conforme a CF, a desapropriao s se justifica para atender a necessidade ou
(mera) utilidade pblica, ou a um interesse social.

Tr

ia

No CC/1916 havia distino entre os casos de utilidade e os de necessidade

pblica (pargrafos 1 e 2 do art. 590, CC/1916). Na prtica a distino no
fazia diferena. Ento o decreto de 1941 (n 3.365) fala genericamente de
utilidade pblica. A CF de 1946 (art. 141, 16) voltou a distinguir entre os
casos de utilidade e os de necessidade pblica. Mas, como no criou normas
diversas para os casos, na prtica a distino continuou no importante.

St

ud

io

A CF de 1946 inovou e as demais a seguiram (inclusive a de 1988), falando da

desapropriao por interesse social (ex.: desapropriao de imvel rural para
a reforma agrria - interesse social). O problema que tal expresso muito
ampla, resultando na possibilidade de desapropriao para qualquer fim, para
atender direta ou indiretamente ao interesse social. Inclusive para desapropriar
terreno particular para vend-lo em lotes e a prestaes, a vtimas de
cataclismos.

de
sk

PD

Na prtica, distinguir necessidade ou utilidade pblica, e interesse social, no

importa. A lei probe (art. 9) ao particular debater no processo expropriatrio
se ocorre ou no os casos de utilidade pblica. Esta fica ao arbtrio do
expropriante (ele resolve se h interesse social ou utilidade pblica).
Art. 6 (Lei de Desapropriaes): atravs de decreto o poder expropriante
(presidente, governador ou prefeito, ou lei regularmente votada, conforme
entendimento posterior Constituio de 1946) declara se h interesse social
ou utilidade pblica.
Tal decreto (de declarao de utilidade pblica) requisito indispensvel
para a desapropriao e tem como consequncia:
1. Possibilitar o incio do processo expropriatrio, criando para o expropriante a
pretenso de expropriar.
2. O expropriante fica autorizado a entrar no prdio at fora (art. 7).
3. (Publicado o decreto) o expropriante pode, se houver urgncia e depositando a
quantia adequada (art. 15 do Dec.-lei n. 3365/41), que entende justa, obter
imisso na posse dos bens a serem expropriados[1].

4. Comea a correr o prazo de cinco anos em que a expropriao deve ocorrer

amigavelmente ou por ao judicial intentada pelo expropriante, sob pena de
caducidade do decreto (art. 10).
______________//_____________
Objeto da desapropriao.
Todos os bens, em tese, mveis ou imveis, podem ser objeto da
desapropriao. Desde que haja utilidade pblica ou interesse social. Ex.:
coisas corpreas (avies e navios) e bens incorpreos (privilgios, ttulos de
crdito, aes de sociedades annimas). O Estado desapropria aes e se torna
proprietrio da sociedade (h divergncia doutrinria sobre tal possibilidade).

ia

A quebra de patente de medicamentos nada mais que desapropriao de

propriedade intelectual, com a obrigao do pagamento de justa e prvia
indenizao em dinheiro.

io

Tr

Ex.: desapropriao parcial para a servido. Isto para passar fios eltricos,
oleodutos, por certa rea. Desapropria-se para a construo de postes para a
passagem dos fios eltricos ou o subsolo, onde se deve construir o oleoduto.

PD

St

ud

Problema qual a extenso da serventia? Deve-se onerar o menos possvel o

prdio serviente e fazer indenizao justa.
_______________//_________
Obs.: A Lei Complementar n. 76, de 6/7/1993 estabeleceu procedimento
contraditrio especial, de rito sumrio, para o processo de desapropriao de
imvel rural, por interesse social, para fins de reforma agrria.
__________________//_____________
Modos e processo da desapropriao.

de
sk

O processo amigvel se h acordo sobre o montante de indenizao. s

vezes h acordo porque a desapropriao parcial e para construir estrada ou
fazer obra que valorize o resto do imvel, ou ento h outras reas do
expropriado que sero valorizadas com as obras.
Se no houver acordo: em 5 anos da expedio do decreto expropriatrio
deve o expropriante iniciar o processo judicial (Dec.-lei n. 3.365, de
21.6.1941, art. 11 e s.).
A petio inicial deve ser acompanhada do decreto que declarou o bem de
utilidade pblica, e deve oferecer ao expropriante o preo que se prope a
pagar.
O juiz despacha a inicial e manda citar o expropriado, designando perito,
podendo as partes indicar assistente tcnico.

Se o ru concordar com a oferta, o juiz homologa o acordo por sentena. Se

discordar, contesta a ao.
A contestao (art. 20 do Dec.-lei 3365/41) s pode versar sobre vcio do
processo ou impugnao do preo oferecido.

ia

Obs.: qualquer outra questo dever ser decidida por ao direta, em que se
discute a legitimidade da desapropriao, a existncia de utilidade pblica ou
de interesse social. No pode a lei excluir da apreciao do Judicirio
qualquer leso de direito individual. Silvio Rodrigues entende que nem por
ao direta se pode discutir a declarao de utilidade pblica ou interesse
social. O nico modo seria a ao direita de inconstitucionalidade, com
fundamento em leso ao dispositivo constitucional (art. 5, XXXVI, XXII e
XXIV) que protege a propriedade. Com a indenizao justa no h leso a
direito individual, e ainda se atende ao interesse social.

St

ud

io

Tr

Obs.: no adianta alegar vcio de processo. O ru ainda que veja acolhida a

sua alegao, ela s pode o prejudicar, pois o expropriante, sanado o vcio,
voltar ao pedido originrio, o que s faz atrasar a indenizao. Ento na
prtica s se discute a indenizao.
________//_________
Do montante da indenizao:

de
sk

PD

Calcula-se de acordo com a estimao dos bens para efeitos fiscais (valor
venal); preo de aquisio e interesse que deles aufere o proprietrio; sua
situao, estado de conservao e segurana; valor venal dos da mesma
espcie nos ltimos cinco anos; valorizao ou depreciao da rea
remanescente, de propriedade do ru (se a rea remanescente se valoriza com
obra do Poder Pblico, o expropriado no pode lucrar e a indenizao
diminuda, para ficar equilibrado. Washington de Barros Monteiro acha que a
indenizao deve ser a mesma e que a valorizao deve ser, depois, objeto de
contribuio de melhoria isto porque a indenizao deve ser em dinheiro, e
no compensada com valorizao futura, que beneficiar toda a
coletividade). Conforme art. 27 da Lei de Desapropriaes.
Obs.: tais critrios no so absolutos. A prpria lei diz que se
atende especialmente a tais elementos, mas no s a eles.
O teto do pargrafo nico do art. 27 do Dec.-lei de 1941 caiu com a lei n.
2.786, de 21 de maio de 1956. Esta lei ainda corrigiu erro, dizendo que a
indenizao ser pelo valor da poca da avaliao, e no da poca do decreto,
como dizia a lei de 1941.
Obs.: no valor da indenizao entram as benfeitorias necessrias posteriores e
as teis, quando autorizadas pelo expropriante. Entram ainda os honorrios de

advogado do expropriado, se vencedor, independentemente de dolo ou culpa

do expropriante. Se no fosse assim, as despesas de adv e com custas
diminuiriam a indenizao (que ento deixaria de ser justa).
Lei posterior (Lei n 4.686, de 21.6.1965, que acrescentou 2 ao art. 26 do
Dec.-lei n 3365/41) permite a correo monetria da importncia em que se
fixou a indenizao, quando se passa mais de um ano entre a data da avaliao
e a sentena. Quando o juiz toma os autos para sentenciar e verifica que
passou mais de um ano da avaliao, manda os autos ao contador para
correo monetria (antes de prolatar a sentena e fixar a indenizao).
Conforme Smula 561 do STF.
_____________//______________
Do direito de preferncia.

ia

Conforme art. 519, CC/2002.

ud

io

Tr

Se a coisa expropriada para necessidade ou utilidade pblica ou por interesse

social no tiver o destino para que se desapropriou, ou no for utilizada em
obras ou servios pblicos, caber ao expropriado direito de preferncia, pelo
preo atual da coisa.

St

Ou seja: o expropriante pode usar o bem para outra coisa, desde que ainda
haja a utilidade pblica, necessidade pblica ou interesse social.

de
sk

PD

Obs.: se o prdio for restitudo ao ex-proprietrio no incide imposto de

transmisso inter vivos, pois no h transferncia de domnio, apenas
desfazimento de negcio jurdico (conforme jurisprudncia do TJSP e do
antigo TACivSP).
_________________//____________

[1] Depositado o dinheiro, pode o expropriante ser imitido na posse e, 80% do valor pode ser levantado
pelo desapropriado. Depois, procede-se o arbitramento, para se obter o quantum exato da indenizao.

MDULO 4.
Da aquisio e perda da propriedade mvel.
CC/02 dentro do ttulo sobre propriedade, no Livro do Direito das Coisas,
depois de tratar da propriedade em geral, o legislador traz o cap. III sobre a
aquisio da propriedade mvel.

No CC/1916 tal captulo era chamado Aquisio e perda da propriedade

mvel, ainda que nele s se encontrassem regras sobre aquisio.
Mas como a aquisio por parte de um envolve a perda por parte do outro, a
denominao at era correta.
H 6 modos de aquisio da propriedade mvel: usucapio, ocupao, achado
do tesouro, tradio, especificao e confuso.
Exame dos casos de aquisio da propriedade mvel:
1. tradio:

St

ud

io

Tr

ia

a mais importante.
a entrega da coisa do alienante ao adquirente (alienatrio), com nimo de
lhe transferir o domnio. modo de aquisio de propriedade mvel que
complementa o contrato.
O contrato s gera entre as partes direito pessoal, no transfere domnio.
necessrio que o ato de vontade externado no contrato se complete com outra
solenidade, a tradio (se for bem mvel) e o registro, se for bem imvel (art.
1.267 c.c/ 1.226 do CC/02). Com a tradio o direito pessoal do adquirente se
transforma em direito real. Com a tradio o adquirente se transforma em
proprietrio.

A tradio s vlida se for vlido o negcio jurdico. Se este ineficaz, a

tradio tambm o .

de
sk

PD

A tradio pode ser efetiva (ou real); simblica ou ficta.

Real: envolve a entrega material da coisa.
Simblica: por ato que representa a entrega da coisa, como a entrega das
chaves do veculo.
Ficta: quando se d pelo constituto possessrio o alienante retm a coisa
vendida em suas mos, por outro ttulo, como por exemplo o de locatrio, ou
comodatrio. como se fictamente o vendedor tivesse entregado a coisa ao
adquirente e este a tivesse repassado de novo ao alienante para que este a
locasse. Para evitar a entrega recproca, a lei a presume.
Outra tradio fictcia vem do Direito Romano e se opera pela mudana
do animus das partes, e em sentido contrrio ao constituto possessrio era
a traditio brevi manu, em que o arrendatrio, pela aquisio, tornava-se dono.
Para evitar que ele entregasse de volta o imvel para o alienante, que ento o
devolveria em tradio, imaginava-se a tradio ficta.
A tradio das coisas que esto em mos de terceiro (ex.: venda de prdio
alugado): para no ter o alienante que retomar o prdio do inquilino para
entreg-lo ao adquirente, que poderia, por sua vez, devolv-lo para o

inquilino, para dar continuidade locao, a lei subentende a tradio. Art.

1.267, pargrafo nico, CC. Isto se d, ento, quando o transmitente cede ao
adquirente o direito restituio da coisa que se encontra em poder de
terceiro.

ia

A tradio que complementa negcio ineficaz no tem eficcia tambm.

Ento, no pode ser feita por quem no proprietrio se for assim, a
tradio tambm no confere o direito de propriedade. Mas a lei para
privilegiar a boa-f, e de forma ficta, admite que o negcio convalesa e a
tradio gere efeito a partir do momento em que ocorreu, se o alienante
adquirir a propriedade depois 1.268, 1, CC. Ex.: marido vendeu bens
de sua mulher, mas depois da morte dela os herdou: no os pode reivindicar
do adquirente de boa-f, alegando nulidade da alienao que antes fez
(conforme julgado).
_____________________//__________

io

Tr

Ocupao.
a tomada de posse de coisa sem dono, com a inteno de lhe adquirir o
domnio. Art. 1.263, CC/02.

PD

St

ud

A ocupao s serve para coisa mvel[1] e sem dono, por isso muito rara.
No Direito Romano tambm era possvel para bens imveis. Mas agora a
aquisio de imveis pela posse deve ser complementada pelos
requisitos tempus, fides, titulus etc. (e se aperfeioa, como vimos, pela
usucapio).
H coisas de ningum (res nullius), como animais (se a lei permitir), pedras,
conchas, vegetais; e coisas abandonadas (res derelicta) coisa abandonada ou
ainda no apropriada. A ocupao no pode ser defesa por lei (art. 1.263, CC).

de
sk

O CC/1916 aps definir as coisas de ningum trazia em 4 subttulos normas

sobre a caa, a pesca, a inveno e o tesouro. No art. 593, CC/1916 estavam
elencadas as coisas sem dono (sujeitas apropriao pelo ocupante).
Da caa e da pesca:
So modos de apropriao. Mas se o animal j foi ferido e o caador lhe
persegue, ou se o peixe foi arpoado e o pescador o persegue, a estes pertencem
os animais.
A caa e a pesca s so permitidas em terras ou guas pblicas ou em
particulares com anuncia do dono. Se desrespeitar tal regra o pescador ou
caador perde para o proprietrio o produto da caa ou da pesca e ainda
responde por perdas e danos.
__________________//__________
Descoberta.

Inveno substitui-se por descoberta, conforme o novo CC art. 1.233 a

1.237.
o encontro de coisa perdida (a coisa de outrem, que a procura).
Quem acha deve restituir a coisa ao proprietrio ou possuidor. importante
lembrar que coisa perdida no coisa abandonada (res derelicta) ou coisa de
ningum (res nullius).
Quem descobre tem direito a recompensa e a indenizao pelas despesas que
houver feito com a conservao e transporte da coisa, se o dono no preferir
abandon-la (art. 1.234, CC/02).

St

ud

Art. 1.170 e s. do CPC cuidam de coisas vagas.

__________________//____________
O tesouro era disciplinado dentro da Seo da ocupao, no CC/1916 (art.
670 a 610). No CC/02 est na Seo III do cap. sobre a aquisio da
propriedade mvel art. 1.264 a 1.266.

PD

Tesouro depsito antigo de coisas preciosas, oculto e de cujo dono no haja

memria. Quem o acha, em prdio alheio, tem direito a sua metade (a outra
metade fica para o dono do prdio). Art. 1.264, CC/02.

de
sk

io

Tr

ia

E se o verdadeiro dono no aparece? No CC italiano de 1942, art. 929, se a

coisa perdida no for reclamada pelo verdadeiro dono, o inventor adquire o
domnio. No Direito Brasileiro, se em 60 dias da divulgao da notcia ou dos
editais ningum se apresenta, esta vendida em hasta pblica, e deduzidas do
preo as despesas, mais a recompensa ao descobridor, o resto pertence ao
Municpio em cuja circunscrio se deparou o objeto perdido (art. 1.237,
CC/02).

Se quem o acha dono do prdio ou operrio em pesquisa ordenada pelo dono

do prdio, ou terceiro no autorizado pelo dono do prdio, o tesouro fica
inteiro para o dono do prdio.
____________________________//___________
Da especificao.
Ocorre quando algum, trabalhando em matria-prima, obtm espcie nova.
Se no d mais para voltar matria-prima originria (porque esta est
esculpida, ou pintada, como a tela de um quadro, por exemplo), a quem
pertence a espcie nova se a matria-prima no do especificador?
Claro que se a matria-prima do especificador, a ele pertence a espcie nova.
E se surge nova espcie em matria-prima alheia, sendo possvel voltar
ao status quo ante, reduz-se a especificao, retorna-se ao status quo, e

restitui-se a matria-prima ao dono. Ex.: algum transforma barras de outro

em uma nica barra. O especificador que custeia o retorno ao estado anterior.
Mas se a matria-prima no do especificador e o desfazimento da
especificao (reduo) no possvel (ex.: uso do cimento alheio para fazer
bloco de concreto), estando de boa-f o especificador, ele fica com a coisa (a
espcie nova), indenizando o dono da matria-prima. Se o especificador est
de m-f, a obra nova pertencer ao dono da matria-prima.

Tr

ia

s vezes a reduo possvel, mas pelo valor da obra, no justo (ex.:

derreter a escultura de bronze para voltar ao estado anterior). A obra vale
muito mais que a matria-prima. H interesse social em se preservar a obra de
arte. E mesmo que o artista esteja de m-f, ele fica com o domnio, tendo em
vista o valor da obra (art. 1.270, 2, CC). Aqui, pela m-f, o especificador
indeniza o dono do valor da matria-prima e ainda paga perdas e danos.
____________________//_________
Da confuso, comisto[2] e adjuno.

St

ud

io

Confuso: mistura de lquidos.

Comisto: mistura de coisas slidas ou secas. Enquanto possvel a separao
de sementes, e alguns gros, a mistura de p de ouro e p de areia pode ser
inseparvel.
Adjuno: justaposio de uma coisa outra.

PD

Se for possvel separar as coisas sem deteriorao, quem misturou deve fazer
a separao, devolvendo-se a cada dono a matria-prima que lhe pertencia
(art. 1.272, 1, CC/02).

de
sk

Se no se pode separar as coisas sem deteriorao, ou se muito caro separar,

a juno forma nova espcie, que passa a pertencer em condomnio aos
proprietrios das coisas que a compuseram e na proporo do valor destas
ltimas.
Exceo: se uma das coisas pode ser considerada principal em relao outra
o domnio do todo do dono da coisa principal, que dever indenizar os
outros (2 do art. 1.272, CC).
Isso se houver boa-f das partes. Se h m-f de uma das partes resultando na
mistura, a outra escolhe guardar o todo, pagando a poro que no for sua, ou
renuncia que lhe pertence, mediante indenizao completa (3 do art. 1.272,
CC/02).
_________________//________
Usucapio: art. 1.260 a 1.262, CC/02.
Art. 2.279, CC francs a posse da coisa mvel faz presumir a propriedade.

 possvel adquirir o domnio das coisas sem dono pela ocupao, h o

usucapio para consolidar o domnio sobre as coisas mveis, quando o modo
de aquisio destas no fosse insuscetvel de dvida.
A usucapio dos mveis ocorre para dar juridicidade a situaes de fato que se
prolongam no tempo (como ocorre para os imveis).
Para bens mveis h (por lei) 2 espcies de usucapio:

ia

1. Usucapio Ordinria aqui o usucapiente deve provar a posse, boa-f e

justo ttulo e o prazo de 3 anos.
2. Usucapio Extraordinria prazo de cinco anos, bastando a prova da posse
mansa e pacfica por tal perodo de tempo (a lei presume irrefragavelmente o
justo ttulo e a boa-f).

St

ud

io

Tr

Usucapio de bem mvel no to importante quanto de imvel. So raros os

casos de reivindicao de bem mvel, cuja identificao mais difcil.
como no CC francs: quem tem a posse tem o ttulo.
______________//________________

Do condomnio geral.

PD

Conceito ocorre quando em uma relao de direito de propriedade h vrios

sujeitos ativos.

de
sk

Art. 1228, CC: domnio o direito de usar, gozar, dispor de um bem e reavlo de quem injustamente o detenha. Condomnio ocorre quando o sujeito desse
direito plural e no singular.
O direito de propriedade exclusivo. No condomnio cada condmino tem
uma parte ideal da coisa, e nesta parte ideal o direito de cada um exclusivo,
absoluto e perptuo. A copropriedade ocorre quando a coisa indivisvel.
Em face de terceiro cada condmino (comunheiro) atua como proprietrio
exclusivo e ordinrio. Mas em face dos demais condminos, seu direito
esbarra com igual direito dos demais. Assim, cada um s pode usar da coisa
comum sem invadir a rea de interesse dos demais.
O condomnio visto como foco de disputas, de brigas, e se houver
possibilidade a copropriedade deve acabar. por isso que a todo momento

ia

qualquer condmino pode pr fim ao condomnio, exigindo a diviso da coisa

comum (art. 1.320, CC/02).
________//________
Tratamento da matria no novo CC:
1. Direitos e deveres dos condminos.
2. Administrao do condomnio.
3. Condomnio em paredes, cercas, muros e valas. * Este assunto j vimos
quando estudamos o direito de construir presume-se a copropriedade
das paredes e muros, e quem constri pode pedir a indenizao por
metade dos custos. ** Tal regra igual dos compscuos, que a
copropriedade dos pastos (de menor importncia, e que nem foi tratado
pelo novo CC).
____________________//___________
Dos direitos dos condminos.

ud

io

Tr

Alguns desses direitos decorrem de sua condio de proprietrio, como os de

usar, gravar, reivindicar e alienar a coisa comum. Outros decorrem de sua
condio de condmino: direito de promover a qualquer tempo a diviso;
direito de preferncia (na venda de quinho de condmino ou na locao da
coisa comum).

PD

St

Exame dos principais direitos:

I uso livre da coisa (por qualquer condmino), conforme o destino da coisa.
E o condmino pode exercer sobre a coisa todos os direitos compatveis com a
indiviso. O limite a proibio de perturbar o uso por parte de outro
condmino.

de
sk

Pode ocorrer na prtica o condomnio pro diviso, que o que se apresenta

como se j estivesse repartido cada condmino usa uma parte com
exclusividade (com excluso dos consortes), como se dele fosse. H
aprovao tcita recproca. situao de fato que no corresponde a uma
situao de direito. Mas a jurisprudncia j d ao condmino proteo
possessria. E o condmino se for prejudicado ainda pode pedir a diviso da
coisa comum.

o uso da coisa comum deve ser de acordo com o seu destino e conforme a sua
natureza sem anuncia dos demais condminos no pode haver
modificaes que alterem a substncia da coisa ou mudem a maneira
tradicional de explor-la. Art. 1.314, pargrafo nico, CC.
No condomnio tradicional, cada condmino responde aos outros pelos frutos
que percebeu da coisa comum, e pelo dano que lhe causou (art. 1.319, CC).
Ex.: se o prdio comum habitado por um s dos condmino, este deve
alugueres correspondentes aos demais quinhes.
O uso da coisa pelo condmino deve ser pessoal. Art. 1314, pargrafo nico,
CC/02. Nenhum condmino pode sem prvio consenso dos outros dar posse,

uso ou gozo da propriedade a estranhos. Deve ser impedida a entrada de

estranhos sem a anuncia dos demais condminos.
II pode o condmino reivindicar de terceiro a coisa comum. A ao no
cabe contra os outros condmino, mas s contra terceiros, pois os outros
oporiam ao reivindicante direito igual ao por ele ostentado.
E o condmino pode proteger a sua posse contra terceiros e at contra
condminos se a comunho for pro diviso.

Tr

ia

III o condmino pode alhear sua parte indivisa (art. 1.314, CC). Mas h
restrio para tal direito no art. 504 do CC/02, que est no cap. da venda e
compra: deve dar preferncia pelo mesmo preo aos demais condminos. Se
no, o condmino a quem no se deu preferncia pode depositar o preo e
haver para si a parte vendida a estranhos (prazo para requerer de 180 dias
prazo decadencial).

St

ud

io

Ento, se a coisa for divisvel, o condmino pode alienar livremente o seu

quinho. Mas se for indivisvel, a venda s possvel a estranhos aps oferta,
em igualdade de condies, aos consortes, que tm preferncia. A preferncia
para impedir a entrada na comunho, revelia dos demais consortes, de
pessoas a ela estranhas.

PD

IV o condmino pode gravar a sua parte indivisa (art. 1.314, 2 parte,

CC/02). Restrio (art. 1.420, 2, CC/02): s se permite tal negcio com o
consentimento de todos. Mas cada condmino pode dar em garantia real a
parte que tiver na coisa comum.

de
sk

V dir. de exigir a qualquer tempo a diviso da coisa comum (ningum

obrigado a permanecer em condomnio, consoante art. 1.320, CC).
Assim, o condomnio transitrio e inconveniente. O preceito que d direito
diviso de ordem pblica. No pode haver ajuste de indiviso por mais de
5 anos, e presume-se juris et de jure que se a indiviso for condio
estabelecida pelo doador ou testador ela o somente por um quinqunio.
VI o condmino tem o direito de preferncia na venda e na locao da coisa
comum.
Cuidamos da preferncia na hora da venda do quinho por parte de outro
condmino (art. 504, CC). Aqui se trata do direito de preferncia na venda da
coisa toda. Ex.: quando ao se pr termo comunho a diviso se torna
impossvel porque a coisa indivisvel. Ou a coisa adjudicada a um dos
condminos, indenizando-se os outros, ou a coisa vendida e o preo
repartido. E nessa venda o condmino tem preferncia. Entre os condminos
ser preferido o que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas e, no as
havendo, o de quinho maior. (art. 1.322, CC).

______________________//________
Dos deveres dos condminos:
1. concorrer na proporo de sua parte para as despesas de conservao ou
diviso da coisa e suportar em igual razo os nus a que estiver sujeita (art.
1.315, CC).
O condmino tem direito aos frutos e responde pelos nus e pelas dvidas
contradas em proveito da comunho e durante ela. Apenas, se todos os
condminos a contrarem em conjunto, cada um responde na proporo de seu
quinho, enquanto se a dvida foi contrada por um dos condminos, este o
responsvel para com o credor, ficando com ao regressiva em face dos
demais condminos.

PD

St

ud

io

Tr

ia

Se um condmino se negar a pagar a sua parte nas despesas ou dvidas do

condomnio, ser dividida a coisa, e respondendo o quinho de cada um por
sua parte na dvida, nas despesas anteriores e nas despesas de diviso (a parte
da pessoa ser avaliada para responder pelas dvidas).
A obrigao do condmino propter rem decorre da copropriedade e se
transmite ao sucessor a ttulo singular (legatrio). E se extingue com o
abandono da coisa.
__________________//________________
Da administrao do condomnio.
Quando as partes no querem usar conjuntamente a coisa comum, nem
dividir, nem vender, podem resolver administr-la. Deliberam assim por
maioria, escolhendo um administrador (art. 1.323, CC/02).

de
sk

Se houver divergncia sobre o modo de administrar ou sobre a pessoa do

administrador, o condmino vencido pode encerrar a comunho, pedindo a
diviso da coisa comum, ou sua venda, se indivisvel.
A maioria, nas deliberaes, calculada de acordo com o valor dos quinhes.
Os frutos da coisa comum so em tese partilhados na proporo dos quinhes.
(conforme art. 1.326, CC), salvo estipulao de ltima vontade em contrrio.
Ainda, os condminos podem convencionar de forma diferente. E tambm o
condomnio pode resultar de um contrato diversas pessoas compram um
prdio (para revenda). E a diviso dos lucros pode ser estipulada conforme a
vontade dos pactuantes (mesmo sem corresponder aos quinhes). O contrato
entre os condminos de sociedade, que combinam esforos e recursos para
fins comuns. S no se pode ( nula a clusula que o faz) atribuir todos os
lucros a um dos scios ou subtrair o quinho social de algum deles
participao nos prejuzos sociais.

Art. 1.324, CC traz uma das poucas hipteses de mandato tcito. O

condmino que sem a oposio dos outros administrar os bens comuns
presume-se mandatrio daqueles.
__________________//__________
Da extino do condomnio.
O condomnio geral espcie do gnero propriedade, e desaparece ento pelas
mesmas causas.
Mas por ser espcie, o condomnio quando se extingue volta a ser gnero
(incorpora-se ao gnero) desaparecendo a diferena especfica, a pluralidade
dos sujeitos ativos reduzida unidade e isso se d pela consolidao e pela
diviso.

io

Tr

ia

A mais importante forma de extino do condomnio a diviso. Por meio

dela a coisa divisvel repartida em segmentos, na proporo dos quinhes de
cada condmino, que passa a ser dono exclusivo da parte e deixa ao mesmo
tempo de ser dono de parte ideal do todo.

de
sk

PD

St

ud

O art. 631 do CC/1916 estabelecia que a diviso era declaratria

(meramente) e no atributiva de propriedade. Ento a lei presumia ter sempre
pertencido ao condmino a parte a ele aquinhoada na diviso. Ento, a diviso
operava retroativamente o direito ao quinho, reconhecido, incorporava-se
ao seu patrimnio desde o momento em que se instalasse o condomnio, e no
a partir da diviso. O novo CC no repete tal regra, mas o fato de o art.
1.321 do novo CC determinar a aplicao das regras sobre partilha de
herana, diviso do condomnio, significa que adotou o princpio de que
a diviso entre condminos declaratria e no atributiva da
propriedade. O dir. hereditrio deferido ao herdeiro no em
decorrncia da partilha, mas da morte do de cujus. Ento a partilha tem
efeito meramente declaratrio, e no constitutivo do domnio.
As sentenas que nas aes divisrias puserem termo partilha devem ser
registradas (Lei n. 6.015/73, art. 167, I, n. 23), embora a diviso no seja meio
de aquisio da propriedade.

Quando a coisa for indivisvel ou se tornar, pela diviso, imprpria a seu

destino, os condminos podem se quiserem adjudic-la a um s, que
indenizar os outros. Assim, o condomnio se extingue pela consolidao da
propriedade, nas mos do adjudicante. Se no quiserem, a coisa vendida e a
diviso feita sobre o preo, extinguindo-se o condomnio.

Os art. 946 e s. do CPC disciplinam a ao de diviso, que qualquer

condmino tem, em face do outro, para dividir o objeto do condomnio.
__________________//___________

Do condomnio edilcio.
Era o antigo condomnio em edifcios. O nome novo vem do novo CC, que
no revogou completamente a Lei n. 4.591, de 16 de dez. de 1964, que cuida
do assunto. Tal lei continua valendo em tudo que no for incompatvel com o
novo CC. Conforme art. 2, 1 da LICC.
________//________
O regime de condomnio edilcio.
Caracteriza-se por ter uma propriedade singular dos apartamentos e andares,
ao lado de uma comunho necessria e inexorvel do terreno e das partes
comuns do prdio.

St

ud

io

Tr

ia

Em relao s partes divididas e privadas, a propriedade singular e

exclusiva. Mas as partes que devem ser usadas por todos, como o terreno, as
colunas-mestras, a estrutura do prdio, os corredores, as escadas, elevadores,
ptio, espao gourmet etc. so partes comuns das quais dependem a existncia
e o funcionamento do sistema. No h condomnio edilcio sem que o hall de
entrada pertena a todos os condminos. Nas coisas comuns a copropriedade
perptua as coisas comuns so inalienveis separadamente das unidades
autnomas.
O certo que os direitos condominiais sobre as partes comuns so acessrios
que acompanham o domnio sobre as partes privativas (art. 1331, CC/02).
__________//_________
Evoluo Histria.

de
sk

PD

Hoje o assunto muito importante. Mas j foi regulamentado na Frana em

1561 e depois inserto no Cd. Napolenico, art. 664 (tal artigo considerava a
hiptese dos diferentes andares de um prdio pertencerem a diversos
proprietrios, e disciplinava o modo de reparaes e reconstrues, no caso
dos ttulos dominiais no o fazerem). Depois a matria foi disciplinada pela lei
de 28.6.1938, que regulamenta o estatuto da copropriedade dos imveis
divididos em apartamentos.
O tema ganha importncia por causa do aumento demogrfico e da
consequente valorizao dos terrenos urbanos, pela especulao imobiliria,
inflao etc. (anos 30).
O Dec. Legislativo n. 5.481, de 25.6.1928 estabeleceu o regime do
condomnio edilcio, determinando que as edificaes com as caractersticas
nelas figuradas poderiam ser alienadas em parte, constituindo cada
apartamento propriedade autnoma, podendo ser alienada e gravada e os
negcios assim realizados podiam ser transcritos no Registro de Imveis.

A Lei n. 5.481, de 25.6.1928, permite a alienao parcial das edificaes de

mais de 5 andares (leis posteriores estenderam a possibilidade de ingressar no
sistema prdios de menos de 5 pavimentos. possvel a venda de aptos.
isolados em edificaes de 2 andares), construdas de cimento-armado ou
outra matria similar incombustvel, desde que cada apto. passasse a ser
unidade autnoma, contendo pelo menos 3 peas (esta exigncia de conter 3
peas no existe na lei atual, e na prtica nunca foi respeitada).
Cada unidade deveria ser assinalada por uma designao numrica e averbada
no Registro de Imveis. No momento da averbao, teria ela nascido
juridicamente.

ia

O terreno e as partes de uso comum so inalienveis e indivisveis, de

domnio comum de todos os proprietrios do prdio.

ud

io

Tr

A lei de 1928 determinou o funcionamento desse condomnio, determinando

como se instala e funciona a assembleia de condminos, a eleio do
administrador, o modo de voto e diviso das despesas de reparao e
manuteno da edificao, o seguro, as hipteses de desapropriao e de
reconstruo do prdio, em caso de destruio total ou parcial.

St

E cuidou ainda das restries aos direitos dos condminos, ditadas pelo
interesse de harmonizao da vizinhana, proibindo a mudana da fachada, o
incmodo aos vizinhos, a leso segurana, ao sossego ou sade dos demais
proprietrios e o desvio de destinao do prdio.

PD

A lei de 28 ficou ultrapassada em vrios pontos. Os condomnios edilcios

tiveram muita difuso no meio urbano para residncia e servios
(consultrios, escritrios, comrcio etc.). Hoje temos os usados como
garagens. A Lei n. 4.591 de 16.12.1964 substituiu o Dec. n. 5.481, de
25.6.1928.
__________//______
Inovaes da Lei n. 4.591 de 16.12.1964:

de
sk

H na Lei n. 4.591 de 16.12.1964 2 ttulos. Um sobre o condomnio em

edificaes propriamente dito, definindo-o, disciplinando a sua constituio e
administrao e tratando de sua vida como instituio autnoma; e outro
(inovao da lei) tratando das incorporaes e da figura do incorporador,
regulando direitos e deveres deste e os principais problemas jurdicos
decorrentes das construes de prdios destinados a condomnios em
edificaes.
Tudo de bom da lei de 28 foi aproveitado. Mas houve inovaes:

ud

St

de
sk

PD

io

Tr

ia

A nova lei permitiu o condomnio em edificaes em prdios de um

pavimento (a lei de 28 e modificaes posteriores falavam em prdios com 2
ou mais andares). Assim houve ampliao do sistema, com a possibilidade
deste condomnio em prdio trreo. Terreno e partes comuns se tornam
indivisveis e suspende-se o art. 629 do CC/1916, que permitia a diviso da
coisa comum.
Art. 4, nico: o adquirente de unidade responde pelos dbitos do alienante
em relao ao condomnio. Assim, atribuiu a tais obrigaes o carter
de propter rem. As dvidas acompanham a coisa e so garantidas pela coisa,
seja quem for o seu dono.
Art. 9 - obriga a existncia de Conveno de Condomnio e de um
Regulamento. Ainda, a nova lei no era explcita e deveria ter colocado no seu
art. 7 a necessidade de apresentao da Conveno Condominial e do
Regulamento devidamente aprovados, para inscrever o condomnio no
Registro de Imveis. A lei s diz que a conveno e o regulamento devem ser
feitos, e que o projeto de Conveno deve ser arquivado antes do incio do
lanamento do condomnio. Deve-se entender que a instituio do
condomnio pelo registro na Circunscrio Imobiliria (Lei n. 6.015/73,
art. 167, I, 17) s se admite aps aprovao da Conveno e do
Regulamento.
Est aprovada a conveno com 2/3 das fraes ideais que compem o
condomnio (antes alguns defendiam a unanimidade, difcil de alcanar).
Art. 9, j: a conveno deve dizer a forma de contribuio para o fundo de
reserva este meio de evitar brigas diante da necessidade de despesas
imprevistas.
Reformulou a questo do seguro (obrigatrio) e da reconstruo (nem sempre
obrigatria se a maioria no quiser, no h reconstruo).
Trata da representao do condomnio, que a lei de 28 no cuidava. O
condomnio no pessoa jurdica. E o sndico, eleito pelos condminos, era
um administrador mas podia no ser um representante, se no tivesse mandato
com poderes expressos para a prtica de determinados atos. Ento em caso de
ao era preciso citar todos os condminos, salvo se o sndico tivesse
procurao com poderes para receber citao inicial. O art. 22 criou
representao legal compete ao sndico representar ativa e passivamente o
condomnio.
O ttulo II da Lei cuida das incorporaes (o problema dos abusos por parte
de incorporadores desonestos era forte na prtica).
Incorporador: quem promove o condomnio, ajustando aquisio do terreno,
construo do prdio, veda das unidades autnomas etc.

A Lei de 1964 protege o pblico que lida com os incorporadores, definindo

nos art. 28 e 29 incorporadores e incorporao e disciplinando a atividade do
incorporador, impedindo que sua ao, por incompetncia ou falta de
idoneidade financeira ou moral lesassem os que com ele negociassem.

A Lei de 64 afasta da atividade o aventureiro s pode ser incorporador o

titular do Terreno, o construtor ou o corretor de imveis.
O incorporador s pode negociar as unidades que pretenda construir aps
arquivar no registro competente os documentos relativos ao imvel e ao
negcio que oferece, para mostrar a legitimidade do empreendimento. Deve
provar: a titularidade do terreno, o plano da obra e avaliao do seu custo, o
projeto de Conveno, a existncia ou no de prazo de carncia e prova de
idoneidade financeira.

Tr

ia

Os contratos preliminares de compra das unidades autnomas, uma vez

registrados no Registro de Imveis, do aos promissrios direito real oponvel
a terceiros, com direito a obteno do contrato definitivo (4 do art. 35 da
Lei). A lei quis evitar dois abusos retardamento ou interrupo da obra (sem
justificativa) e aumento do preo aps o contrato. Antes, o incorporador
prometia prazo curto e preo baixo, e depois alegava aumento de mo de
obra e de material e pedia aumento de preo, forando a situao com o
retardamento ou interrupo das obras.
A Lei de 64 determina que fixados prazo e preo o incorporador
responde civilmente pela execuo da incorporao indenizando dos
prejuzos decorrentes do retardamento (art. 43, II). E no pode modificar
condies de pagamento nem reajustar o preo das unidades (mesmo se
aumentar o preo da mo de obra ou dos materiais). Salvo se estiver
avenada a faculdade de reajuste. As mesmas obrigaes ocorrem na
empreitada (mesmo com aumento de preo de mo de obra e material, no
aumenta o preo para o dono da obra, na empreitada).
O incorporador, ento, assume os riscos do empreendimento, no pode
alegar a teoria da impreviso, para reajustar preos (alea).
__________________________//____________

de
sk

PD

St

ud

io

Elementos constitutivos do condomnio edilcio.

1. O ato de instituio (ou instalao) Lei n. 4.591/64, art. 7.
Art. 1332, CC/02.
o ato inicial, pelo qual se constitui propriamente o condomnio.
O art. 7 da Lei de 64 estabelece que o condomnio por unidades autnomas se
institui por ato entre vivos ou por testamento, com inscrio no Registro de
Imveis, dele constando: a individualizao de cada unidade, sua identificao
e discriminao, e a frao ideal sobre o terreno e partes comuns atribuda a
cada unidade, dispensando-se a descrio interna da unidade.
*** O ato de instituio do condomnio pode ser feito sobre prdio por
construir (hiptese mais comum) ou sobre prdio j construdo. No primeiro
caso, ato do incorporador que deve inscrever seu empreendimento no
Registro de Imveis. No segundo caso, cabe ao proprietrio instituir o

condomnio ele era nico proprietrio e resolve transformar seu imvel em

propriedades parceladas, transferindo a outrem uma, algumas ou todas as
unidades autnomas. Seu ato pode ser intervivos (mediante Registro)
ou causa mortis (testamento, consoante art. 7).
Obs.: podem ser vrios os donos do prdio construdo (herdeiros). A situao
de condomnio tradicional at a instituio do condomnio em edificaes
(que pode at por exemplo atribuir a cada herdeiro um apartamento). A
transformao se faz como o ato de instituio pelo proprietrio nico e
completa-se com a inscrio do ato de diviso no Registro de Imveis,
conforme art. 7 da Lei de 1964. Cada unidade autnoma individualizada,
com a atribuio, a cada uma, de frao ideal do terreno e das partes comuns.

ia

Tr

St

ud

io

Ento:
O ato de instituio do condomnio em edificaes sempre ato de vontade.
Deve ser registrado no Registro de Imveis da situao do imvel.
ato do incorporador ou do proprietrio.
Difere da Conveno e do Regulamento que so atos dos condminos e supe
o condomnio j instalado.
O Dec. Federal n. 55.815, de 8.3.1965, hoje revogado pelo Dec. n. 11, de
10.1.1991, tratou do registro do ato de instituio. Com a revogao do Dec.
de 65 a Lei n. 4.591 est sem regulamento.
_________//_______

2. A Conveno de Condomnio.

PD

S ocorre se o condomnio j existe. para regul-lo.

de
sk

A vida do condomnio regulada pela conveno. Trata-se de documento

escrito onde esto os direitos e deveres de cada condmino (art. 9).
chamada de estatuto ou pacto constitutivo.

Conveno como contrato, do ponto de vista formal. ato plurilateral,

escrito (como os contratos).
Juridicamente conveno e contrato so diferentes porque:
- o contrato s obriga as partes e seus herdeiros. A conveno, se aprovada
pela maioria dos condminos, quando votam pelo menos 2/3 (este o quorum
para haver votao e aprovao), obriga a todos os condminos, atuais ou
futuros, e eventuais ocupantes das unidades autnomas. As obrigaes que
decorrem da conveno so propter rem.
Ento os efeitos da conveno obrigam terceiro e at pessoas que eram contra
a minoria.
No precisa de unanimidade. E entre os 2/3 podem estar: proprietrios,
compromissrios compradores, cessionrios, promitentes cessionrios etc.

Aprovada a conveno: deve ser registrada no Registro de Imveis (art. 9,

1), para publicidade e efeitos aos que dela no participaram.
Art. 1.333 e 1.334 do novo CC com o registro, h presuno absoluta de
conhecimento do seu contedo, vinculando todos: condminos, ocupantes de
unidades autnomas, sucessores a ttulo singular etc.
_____//_____
Contedo da conveno: varia conforme a necessidade de cada condmino.
Mas o contedo mnimo obrigatrio est no art. 9, 3 da lei:

de
sk

PD

St

ud

io

Tr

ia

a) discriminao das partes de propriedade exclusiva, e as de condomnio, com

especificao das diferentes reas;
b) o destino das diferentes partes;
c) modo de usar as coisas e servios comuns;
d) encargos, forma e propores das contribuies dos condminos para as
despesas de custeio e para as extraordinrias;
e) modo de escolha do sndico e do Conselho Consultivo;
f) as atribuies do sndico (alm das legais);
g) a definio da natureza gratuita ou remunerada de suas funes;
h) o modo e o prazo de convocao das assembleias gerais dos condminos;
i) o quorum para os diversos tipos de votao;
j) a forma de contribuio para a constituio do fundo de reservas (para
emergncias necessidade urgente e imprevista. As reservas so crdito que
se incorpora ao valor do apto., vira seu acessrio, pertencendo a quem seja
titular do direito de propriedade sobre o mesmo);
k) a forma e o quorum para as alteraes da Conveno: se no for estipulado
isto, deve ser 2/3 o quorum e a aprovao da alterao se d por unanimidade,
em assembleia geral extraordinria (art. 25, pargrafo nico). Claro que
possvel estabelecer minoria simples na conveno (ou que a alterao ser
em assembleia ordinria, de 2 em 2 anos) o art. 25 supletivo.
l) a forma e o quorum para a aprovao do Regimento Interno quando no
includo na prpria Conveno.
Obs.: a conveno pode tratar de tudo o que interesse s reas comuns, mas
no pode tratar do que diz respeito s reas autnomas.
Obs.: como qualquer ato jurdico, a conveno pode estar com defeito que
acarrete a sua nulidade ou anulabilidade. Neste caso, preciso dar o mximo
de eficcia, conservando-a o mximo possvel. Ex.: se um dos condminos era
absolutamente incapaz para votar mas isto no altera a maioria de 2/3; ou se
s uma clusula tinha ilcito, no se deve considerar nula toda a conveno
(art. 184, CC/2002). A nulidade parcial possvel. Obs.: O prazo de 4 anos
para propor ao declaratria de clusula da conveno por erro, dolo etc.
___________//_______
3. O Regulamento (ou Regimento Interno). Lei n. 4.591/64, art. 9.

Serve para completar a conveno. Deve ser aprovado por contrato ou

deliberao em assembleia.
No depende de quorum especial. Basta a sua aprovao por maioria presente
na hora da votao.
Finalidade: interna. Normas minuciosas sobre o uso das coisas comuns.
Podem ser lidos em papis afixados ao lado dos elevadores, no andar trreo ou
na garagem.

io

A instalao de condomnio edilcio:

Tr

ia

As suas normas no podem alterar ou ultrapassar as da Conveno. A

finalidade s complementar. Por isso s vezes, em prdio pequeno, para no
haver duplo trabalho, o regulamento incorporado Conveno, formando
um s documento. Mas o melhor que as duas peas se apresentem em
documentos separados.
S ocorre se o condomnio j existe. para regul-lo.
_____________//___________

St

ud

Decorre de atividade de incorporador, que empreende a construo do prdio

para venda das unidades autnomas.

PD

Art. 28, pargrafo nico da Lei: considera incorporao imobiliria a atividade

exercida com o intuito de promover e realizar a construo, para alienao
total ou parcial de edificaes, ou conjunto de edificaes, composta de
unidades autnomas.

de
sk

Progresso da Lei de 64 - somente permite a incorporao:

a) ao proprietrio de terreno, ou promitente comprador, ou cessionrio deste, ou
promitente cessionrio, com ttulo adequado, que prova de domnio, ou
promessa irretratvel e irrevogvel de venda e compra ou de cesso de tal
espcie de direitos;
b) ao construtor;
c) ao corretor de imveis.
__________//__________
Elementos do condomnio (regime de propriedade individual sobre unidade
autnoma, e de comunho, perptua e inexorvel, sobre as reas comuns):
a) unidade autnoma:
Caractersticas:

Lei n. 4.591, de 16.12.1964: no reclama nmero mnimo de peas para a

unidade autnoma, e elimina exigncia quanto finalidade e tamanho da
construo. Ento as unidades autnomas podem ser aptos. residenciais,
conjuntos para escritrios, sala simples, garagens (box), casas em vilas
particulares etc.
Natureza jurdica das unidades autnomas: propriedade imvel comum. Mas
h maior restrio e limitao que veremos.

Tr

ia

Caractersticas por lei (conditiones legis) para as unidades autnomas:

estar separada das outras unidades do conjunto;
possuir sada prpria para a via pblica, diretamente (como lojas no trreo)
ou atravs de rea comum (art. 2, Lei n. 4.591/64);
ter correspondncia com frao ideal do terreno e das coisas comuns (Lei n.
4.591/64, art. 1, 2);
ter designao especial, numrica ou alfabtica (art. 1, 1).

St

ud

io

O dono da unidade autnoma tem, como em qualquer outra

propriedade, exclusividade de uso, gozo e fruio (jus utendi,
fruendi e abutendi). Pode usar, hipotecar etc. sem autorizao dos outros
condminos. Mas tem restries que veremos (art. 4 da Lei supra referida).

PD

Para efeitos tributrios, cada unidade autnoma tratada como prdio isolado,
contribuindo o respectivo condmino, isoladamente, diretamente, com os
impostos e taxas (art. 11 da Lei).

de
sk

Pode haver condomnio tradicional sobre a mesma unidade autnoma se

dois irmos so donos do mesmo apto., por exemplo. Aqui se aplicam todas as
regras do condomnio tradicional (art. 6 da Lei).

Limitaes: resultam da lei e so idnticas aos direitos de vizinhana. So

recprocas e dispensam registro.

O art. 1.277 do CC/2002 nos direitos de vizinhana (norma genrica) probe

aos proprietrios interferncias prejudiciais ao imvel, que so aquelas
prejudiciais ao sossego, segurana, sade dos vizinhos. O art. 10, III da Lei
de 1964 protege os mesmos bens dos condminos, mas acrescenta que no
pode o consorte destinar a sua unidade utilizao diversa da finalidade do
prdio. Ento h mais um limite: o respeito finalidade do prdio.

A finalidade (empresarial, residencial ou mista) deve estar na Conveno, e

se no estiver deve ser respeitada a situao existente.

Animal: a proibio de licitude discutvel e deve estar na Conveno, ou

ento para obter judicialmente a proibio deve-se demonstrar que o animal
prejudica a sade, a segurana ou o sossego dos condminos.

___________________//____________
- DA ALIENAO E LOCAO DE VAGA DE GARAGEM:
- Venda e aluguel de vagas (exclusivas) a terceiros s podem ser feitos com autorizao expressa na
-

ia

conveno do condomnio.
A Lei n 12.607, DE 4 DE ABRIL DE 2012, ALTERA o 1o do art. 1.331 do Cdigo Civil, no
que tange ao critrio de fixao da frao ideal e s disposies sobre alienao e locao de abrigos
para veculos em condomnios edilcios.
Art. 1331, 1. As partes suscetveis de utilizao independente, tais como apartamentos, escritrios,
salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas fraes ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se
a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietrios, exceto os
abrigos para veculos, que no podero ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao
condomnio, salvo autorizao expressa na conveno de condomnio.

Tr

________//_______
Restries: Resultam da Conveno e se assemelham s servides. Decorrem
da vontade das partes, podem ou no ser recprocas e dependem de registro
para serem oponveis erga omnes.
A aprovao das restries se d por 2/3 dos condminos. Mas so nulas as
restries ilcitas. Ex.: dar preferncia para os outros condminos na venda ou
troca. Conforme art. 4 da Lei de 64. Ex.: limitar o nmero de habitantes por
unidade (art. 19 da Lei). Se no houver abuso de direito ou ilicitude as
clusulas so vlidas: no se pode proibir mudana interna de cmodos e nem
atribuir a uma ou algumas unidades pagamento maior nas despesas (art. 12,
1 da Lei salvo disposio em contrrio da conveno).

PD

St

ud

io

de
sk

Obs.: as (obrigaes referentes ao uso, fruio e destino da unidade) restries

e limites obrigam condminos e demais ocupantes (a qualquer ttulo, segundo
art. 20 da Lei).
** A violao dos deveres traz (conforme regulamento e conveno): multas
(o sndico cobra em favor do condomnio) e responsabilidade civil e penal do
infrator (art. 21 e pargrafo nico da Lei). * Poder ser ainda obrigado a
desfazer o que fez (art. 10, 1 da Lei). A ao promovida pelo sndico, em
benefcio do condomnio. Na omisso do sndico, qualquer condmino pode
faz-lo tem legitimao, conforme a lei.
_________________//__________________
Inovaes do CC/02:
Art. 1.336, CC arrola os deveres dos condminos e impe sanes
desobedincia a tais deveres.
Deveres: contribuir proporcionalmente para as despesas; no fazer obras que
comprometam a segurana da edificao; no alterar a forma e a cor da
fachada, das partes e esquadrias externas; dar sua parte a mesma destinao

da edificao e no as usar de forma que prejudique o sossego, a segurana e a

sade dos possuidores, e nem os bons costumes.
1 do art. 1.336, CC/2002: se no pagar a contribuio, arcar com juros de
mora convencionados ou, seno houver previso, 1% ao ms e multa de at
2% sobre o dbito.
2 - se no cumprir qualquer dos deveres previstos no art. 1.336 e seus
incisos, pagar multa prevista no ato constitutivo ou na conveno, no
superior a cinco vezes o valor das contribuies mensais, mais perdas e danos
apurados. Se no houver previso expressa, assembleia geral com 2/3 dos
condminos (restantes, ou seja, sem o infrator) delibera sobre a cobrana de
multa.

de
sk

PD

St

ud

io

Tr

ia

Art. 1.337, CC: pune o condmino reiteradamente inadimplente, com multa

at cinco vezes o valor da contribuio (se houver deciso por 3/4 dos outros
condminos). E pune o antissocial, com comportamento irregular,
incompatvel com os seus consortes, com multa de dez vezes o valor da
contribuio (pargrafo nico do art. 1.337, CC).
__________//__________
b) As reas comuns:
Art. 3 da Lei de 64 (exemplificativo o rol): terreno em que se levanta a
edificao, fundaes, paredes externas, teto, reas internas de ventilao e
tudo o mais que sirva de dependncia de uso comum (elevadores, escadas,
casa do zelador, caixa dgua, jardins, playgrounds, piscinas, salo de festa
etc.) e garagens (quando no se prev local determinado para cada
condmino).
Natureza jurdica das reas comuns: condomnio tradicional. Mas a diferena
que no condomnio edilcio se justapem as propriedades individual e
coletiva, e tal fato acarreta alteraes nas duas. Ex.: as unidades autnomas
ficam com mais limites e restries. Nas reas comuns, as diferenas entre
estas e o condomnio tradicional so duas:
a) as partes comuns no podem ser divididas (art. 3 da Lei), so perptuas
enquanto o condomnio tradicional sempre incentivado a se dividir,
proibindo-se at a indivisibilidade convencional por mais de 5 anos. Aqui no
condomnio edilcio o condmino no pode exigir a diviso do terreno ou do
teto, para ter a sua frao ideal com exclusividade.
b) As partes comuns so insuscetveis de alienao separadas da respectiva
unidade.
Art. 9, 4 da Lei de 64: trata de conjunto de edificaes, e no de
edificaes. E traz uma exceo. Pode desmembrar e alienar pores do
terreno de partes do conjunto e no de partes de edificaes (art. 6 da Lei n.
4.864/65, Lei de Estmulos Construo Civil, e art. 8 da Lei n. 4.591/64).

Cada condmino ter sua parte no terreno e nas reas comuns atravs
de frao ideal, expressa sob forma decimal ou ordinria (art. 1, 2 da Lei

de 1964). O clculo (precede o lanamento da incorporao e exigncia para

que o incorporador possa negociar as unidades) da frao ideal feito no ato
de instituio do condomnio (art. 7). Mesmo que outra pessoa instale o
condomnio, e no o incorporador, preciso que se faa a diviso das reas
comuns em fraes ideais. A frao serve de base de clculo para as despesas
(art. 12, 1). Inmeros quoruns so computados por fraes ideais, em
especial o da Conveno (art. 9, 2) e sobre extino em caso de sinistro
total ou superior a 2/3 da edificao etc.

O clculo da frao ideal se faz com base no valor de cada unidade, mas
no h regras fixas para tal valor. Deve-se atribuir um valor certo para cada
andar, valendo mais os superiores, ou menos se no tiver elevador. Os aptos.
de frente, em cada andar, valem mais que os de fundo.
_____________//_______
Problemas de utilizao:
reas comuns trazem dois problemas: utilizao e despesas.
1. uso: (art. 19 da Lei de 64) no pode causar dano aos demais condminos, nem
atrapalhar o uso pelos outros. Quem usa os corredores com algazarra causa
danos; quem pe caixotes nos corredores impede o bom uso pelos demais.
As reas comuns pertencem a todos, no podem ser usadas com exclusividade
por ningum. Por isso Conveno ou Assembleia sem unanimidade no pode
reservar parte a qualquer condmino.

St

ud

io

Tr

ia

de
sk

PD

Violao aos princpios de uso das reas comuns, causando danos ou

embarao ao bom uso: multa fixada na Conveno ou Regulamento (art. 21 da
Lei de 64). A multa cobrada em ao de execuo (art. 21, pargrafo nico).
Se no estiver ficada na Conveno ou no Regulamento, o sndico prope
ao cominatria. O valor pago vai para o condomnio, at porque ainda h a
responsabilidade civil, devida inteiramente ao prejudicado, e a
responsabilidade criminal (para os danos sociedade).
Muitas aes existem com discusses sobre as reas comuns: ex.: fachadas
alguns querem colocar anncios, ar condicionado, grades, na sua unidade
autnoma, e acabam quebrando a harmonia do edifcio esteticamente, alm de
ferir a lei. A fachada no propriedade exclusiva do condmino, e sim
coletiva.
Ex.: envidraar terraos abertos, pintar com cores diferentes as janelas etc.
Deve haver autorizao de todos por unanimidade para mudar a fachada
isoladamente (art. 10, 2 da Lei). Ento: assembleia pode deliberar sobre a
mudana da fachada como um todo, mas autorizao para um ou alguns
condminos modificarem apenas a frente da sua unidade deve ser feita
por todos (e no pelo sndico ou por deliberao da assembleia).

Teto: no pode ser usado s pelo dono do ltimo andar (art. 3) e nem pode
este construir ali outro pavimento.
Piso entre andares de todos ou s das unidades que se servem dele como
piso e teto (porque neste caso se algum for proprietrio do 1 e do 2, pode
fazer uma escada). O art. 5 da Lei de 64 diz: o condomnio por meao de
paredes e tetos das unidades isoladas regular-se- pelo CC. Ento o piso e as
paredes internas no so reas comuns so s dos condminos interessados
confinantes (em condomnio tradicional). Mas h restrio contra obra que
comprometa a segurana da edificao.
______________//__________
Das despesas do condomnio:

ud

Despesas ordinrias: so as destinadas ao custeio normal do prdio.

St

io

Tr

ia

a obrigao mais importante dos condminos. Art. 12 e da Lei.

Impostos no so rateados (diferentemente do condomnio tradicional). Art.
11 da Lei.
O valor da contribuio na proporo da frao ideal, mas tal regra
supletiva, pode-se convencionar diferentemente. Ex.: se o prdio tem loja e
residncia, quem tem residncia paga menos, porque usa menos luz e gua,
menos empregados, tem menos sujeira, usa menos elevador etc.

PD

Conforme a lei, anualmente uma assembleia geral ordinria deve aprovar por
maioria dos presentes as verbas para tais despesas, compreendendo as de
conservao da edificao, manuteno de seus servios e correlatas.

de
sk

Obs.: O locatrio pode votar na ausncia do locador, s para as despesas

ordinrias (Lei n. 9.267, de 25 de maro de 1996, que altera o art. 24, 4 da
Lei de 1964).
Aprovado o oramento, acrescido inclusive da importncia destinada ao fundo
de reserva, todos tm que pagar no prazo previsto na Conveno. O no
pagamento no prazo decorre em juros de mora e multa da conveno. O atraso
por 6 meses faz incidir correo monetria (art. 12, 3).
Obs.: os condminos respondem proporcionalmente por verbas trabalhistas
extrajudiciais e judiciais de porteiros, faxineiros, zelador etc. (Lei n
2.757/56).

Despesas extraordinrias envolvem gastos maiores e espordicos, como os da

estrutura da edificao, substituio de elevadores, pintura da fachada, troca
de caldeiras etc.
So aprovadas pela assembleia geral, assim como o oramento do seu custo.
Na execuo de obra, Silvio Rodrigues entende que se pode usar o Fundo de
Reserva, acumulado para este fim.

______//______
Sndico: deve cobrar as contribuies e tem ao de execuo contra os
atrasados.
A Lei n. 7.182, de 27.3.1984 aumenta a segurana do recebimento das
prestaes condominiais (art. 4, 4: a alienao ou transferncia de direitos
de que trata este art. s pode ser feita com prova de quitao das obrigaes
do alienante com o condomnio. E a prova de quitao pode ser declarao do
alienante ou seu procurador, sob as penas da lei, expressamente consignada
nos instrumentos de alienao ou de transferncia de direitos). A respeito,
vide tambm a Lei n 7.433/85, art. 2, 2.
___________//____________
ADMINISTRAO DO CONDOMNIO.

Tr

ia

Exercida por um sndico, este assessorado por um Conselho Consultivo,

eleitos todos pela assembleia geral, por at 2 anos, podendo haver reeleio.
Sndico: pode ser pessoa fsica ou jurdica, condmino ou no.
Membros do Conselho Consultivo: s podem ser condminos.

St

ud

io

Hoje, na prtica, prdios em sua maioria so administrados por empresas

especializadas, organizadas para cobrar condminos, projetar oramentos,
fazer concorrncia para fornecimentos e obras etc.
Ento o sndico pode delegar tarefas de administrao para outrem de sua
confiana, mas assume responsabilidade pela delegao e submete-se
aprovao da assembleia geral (art. 22, 2) . Isto se o sndico for condmino.
Conselho Consultivo: rgo colegiado de consulta e fiscalizao. Seus
membros so condminos, ento tm os mesmo interesses dos demais
condminos.

Deveres do sndico: art. 1.348 do CC/2002 e art. 22, 1 da Lei n 4.591/84.

convocar assembleia dos condminos;
representar ativa e passivamente o condomnio, em juzo e fora dele, e
praticar atos de defesa dos interesses comuns, nos limites da lei ou da
conveno;
avisar imediatamente assembleia da existncia de ao ou procedimento
administrativo de interesse do condomnio;
administrar internamente a edificao ou o conjunto de edificaes, quanto
vigilncia, moralidade e segurana, e quanto aos servios que interessam a
todos os moradores;
praticar os atos que a lei mandar, ou a conveno, ou o regimento interno;
cumprir e fazer cumprir a conveno e o regimento interno, bem como
executar e fazer executar as deliberaes da assembleia;
prestar contas assembleia dos condminos;
manter por 5 anos toda documentao do condomnio, para necessidades de
verificao contbil;

PD

de
sk

diligenciar a conservao e a guarda das partes comuns e zelar pela prestao

dos servios que interessem aos possuidores;
- elaborar o oramento da receita e da despesa de cada ano;
- cobrar as contribuies dos condminos e impor e cobrar as multas; prestar
contas assembleia, anualmente e quando exigidas;
- fazer o seguro da edificao.
Obs.: o fato de o sndico poder receber citao inicial d segurana a quem
entra em contato com o condomnio (contratualmente ou
extracontratualmente).

Tr

ia

1 do art. 1.348, CC/2002: pode a assembleia colocar algum no lugar do

sndico com poderes de representao.
2 (idem): o sndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os
poderes de representao ou as funes administrativas, mediante aprovao
da assembleia, salvo disposio em contrrio da conveno.
___________________//_________

St

ud

io

SEGURO DO INCNDIO, DA DEMOLIO E DA RECONSTRUO

OBRIGATRIA:
Seguro obrigatrio por lei. Abrange todas as unidades autnomas e partes
comuns, contra incndio, terremoto, ciclone ou outro acidente que o destrua,
no todo ou em parte.

de
sk

PD

Prmio do seguro: entra nas despesas ordinrias do condomnio (art. 13).

O seguro deve ser feito em 120 dias do habite-se, sob pena de
cada : convocao de assembleia dos condminos e pagamento de multa, por
ms de atraso (multa de 1/12 do imposto predial). A multa devida
Municipalidade.
Em caso de sinistro, deve-se verificar: se destri menos de 2/3 da edificao, o
sndico promove o recebimento do seguro, e procede a reconstruo ou os
reparos das partes danificadas. Se a indenizao no for o bastante, apresenta
o sndico assembleia o oramento das obras, sugerindo uso do Fundo de
Reserva e o rateio do excesso. A reconstruo obrigatria (lei). Mas
se todos os condminos optarem pela venda, esta ser feita (unanimidade).
Se o sinistro destri tudo ou mais de 2/3 do todo, os condminos se renem
em assembleia especial e deliberam sobre a reconstruo ou venda do terreno
e materiais. Quorum qualificado mais da metade das fraes ideais do
terreno.
Rejeitada a proposta de reconstruo, deve haver quorum igual para a
assembleia decidir o destino do terreno, devendo ser aprovada a partilha do
valor do seguro (art. 14, 1).

A lei rigorosa, pois pode no haver tal quorum. Silvio Rodrigues acha que
rejeitada a reconstruo, deve ser feita a diviso do prmio do seguro, na
proporo das fraes ideais do terreno, o qual deve ser ento vendido. S
quando outra sugesto for aprovada pelo quorum qualificado que ser
seguida a deliberao da maioria.
Se aprovada a reconstruo, devem ser mantidos o destino, a forma
(disposio) interna e a forma externa. Art. 14, 2.
A minoria vencida na deliberao sobre a reconstruo no precisa pagar para
ajudar a reedificao e a maioria pode adquirir as partes dos dissidentes, pelo
justo valor apurado em juzo.

PD

St

ud

io

Tr

ia

Em caso de desapropriao, esta recai sobre toda a edificao (Lei n 4.864,

de 29.11.1965, art. 8).
________//______
Em caso de condenao do edifcio pela autoridade pblica ou de ameaa de
runa (Lei n. 6.709, de 31.10.1979), a maioria qualificada decide pela
demolio, reconstruo ou at alienao do prdio, por motivos urbansticos
e arquitetnicos e por desvalorizao das unidades habitacionais em relao
ao terreno. Ex.: prdio simples em avenida que se torna muito valorizada:
pode ser alienado no todo, se assim quiserem 2/3 dos condminos,
representando 80% do terreno e das coisas comuns. Protege-se o direito da
minoria, que no precisa contribuir para as obras, mas assegura-se maioria o
direito de adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliao judicial.
_________//__________

de
sk

DA EXTINO DO CONDOMNIO EDILCIO.

Hipteses:
1. Extingue-se o condomnio em edificaes pela destruio se a maioria
resolver no reconstruir.
Com a destruio, o terreno que era acessrio do principal (aptos.) volta a ser
principal e os donos se encontram na situao de condminos na forma
tradicional.
Se houver destruio e com o seguro decide-se pela reconstruo, o novo
condomnio ainda que seja materialmente e juridicamente idntico ao anterior
um novo sistema o anterior acabou. O condomnio decorre da necessidade
que implica a existncia de partes comuns e direitos recprocos. Sem isto, o
condomnio termina.
2. Por deliberao dos condminos.

Por unanimidade se decide transformar o prdio em um condomnio

tradicional, sendo que cada proprietrio se torna dono de uma parte ideal do
todo. Cancela-se no Registro de Imveis a autonomia dos aptos.; anula-se a
Conveno condominial; e desaparece o regime de condomnio edilcio.
Aqui a consequncia o princpio de que ningum pode ser compelido a
permanecer em condomnio. O prdio continuar a ser indivisvel, mas por
sua natureza e no pela lei. E agora qualquer condmino pode requerer a
venda da coisa e a diviso do preo, conforme art. 1.322, caput do CC/2002.
Essa hiptese, entretanto, muito rara.

ia

3. Extino pela consolidao em uma s pessoa da propriedade de todos os

aptos.

St

PROPRIEDADE RESOLVEL:

ud

io

Tr

Um proprietrio vai adquirindo as unidades dos outros e como as reas

comuns so acessrios do principal (apto. e andares), chegar um momento
em que referido proprietrio se tornar dono do todo. Nesse momento, feitas
as averbaes necessrias, ter desaparecido o regime de condomnio edilcio.
_______________//___________

PD

Ex.: clusula de retrovenda - no prazo de trs anos o vendedor retoma o

imvel, restituindo preo mais despesas, sem a necessidade de nova compra.

de
sk

Obs.: Orlando Gomes chama de propriedade temporria a que se resolve por

causa superveniente; e de propriedade resolvel a que se extingue por causa j
estabelecida no prprio ttulo constitutivo.
Propriedade resolvel: no CC/2002, est no cap. VIII do Ttulo que trata da
propriedade. Art. 1.359 e 1.360.
Trata de hipteses de resoluo de propriedade, pelo advento de condio
ou termo, ou pela supervenincia de uma causa capaz de destruir a relao
jurdica.
Muitos criticam o fato de o CC cuidar do assunto, que j est tratado em
outras regras. Dizem as crticas que a resoluo no modalidade especfica
de domnio. Este se resolve como se resolve a obrigao, se o fato jurdico que
lhe deu origem est subordinado a condio ou termo resolutivo.
A matria no se relaciona (para os crticos) aos princpios gerais do domnio,
mas aos da condio, que deve ser lembrado para o estudo

da propriedade resolvel. O assunto deveria estar na parte geral do CC, dentro

de condio. Com a condio, extingue-se o direito a que ela se ope. A
revogao tem efeito retroativo.

ia

O CC no determina de forma geral o efeito retroativo das condies. Mas

neste caso da propriedade resolvel por lei o ato se apaga pela condio
resolutiva, como se nunca tivesse existido. Ento os direitos reais, concedidos
na pendncia da condio, extinguem-se com o seu advento (com o advento
da condio).
_______________//____________
Obs.: As regras sobre o tema (embora o Captulo seja dispensvel) so teis.
Servem para reafirmar no campo especfico do domnio princpios de ordem
geral mais importantes. As regras (art. 1.359 e 1.360) tratam de duas hipteses
uma em que os efeitos so retroativos e outra em que no o so.

St

ud

io

Tr

Das regras:
1. Art. 1.359, CC: Na primeira regra, o elemento que resolve a relao jurdica
est inserto no prprio ttulo constitutivo do negcio e contemporneo de
sua constituio.
Resolvida a propriedade pela condio ou termo, ficam resolvidos os direitos
reais concedidos na sua pendncia, e o proprietrio, em cujo favor se opera a
resoluo pode reivindicar a coisa do poder de quem a detenha.

A condio ou termo consta do prprio ttulo constitutivo da propriedade, de

modo que a causa da destruio est na causa que o constituiu.

de
sk

PD

Assim, a resoluo no surpresa para terceiros: o mero exame do ttulo

revela a existncia da condio ou termo resolutivo. O terceiro j adquire
sabendo do risco da perda. Ento, os direitos concedidos na pendncia da
condio se resolvem com o advento da tal condio, prejudicando os
eventuais adquirentes.
E o alienante s pode vender o que lhe pertence: se s tinha o domnio
resolvel, ou seja, propriedade com ameaa de se findar, no pode ento
transferir domnio pleno, do qual no tinha titularidade.
No h proteo ao adquirente, pois a causa de resoluo consta do ttulo
(pblico) de constituio do direito. O terceiro no pode alegar prejuzo por
causa da resoluo. O prejuzo vem da negligncia do adquirente, ou ele
assumiu o risco da resoluo, comprando por isso, s vezes, por preo mais
barato. Ex.: fiducirio que pretende vender bens que esto em seu domnio,
mas que dele sairo se advier o fideicomissrio - basta ao adquirente examinar
o formal de partilha para verificar que se trata de propriedade resolvel. Ex.:
pacto de retrovenda. consta da escritura pblica de compra e venda do
imvel. O alienante aqui pode readquirir o que vendeu pelo mesmo preo da

venda, dentro de certo prazo de 3 anos (art. 505, CC/2002). o direito

deretrato.
Neste caso do art. 1.359 a condio ou termo operam retroativamente, e todos
os direitos em sua pendncia se desfazem, como se nunca tivessem existido.
_______________//_____________
2. Art. 1360, CC. Aqui o elemento que pe termo relao jurdica
superveniente.
A causa da resoluo superveniente.
A resoluo no tem efeito retroativo, e as consequncias dela resultantes se
contam apenas do momento da resoluo. Ento so vlidos os atos de
alienao praticados anteriormente.

io

Tr

ia

Aqui no se pode prever a resoluo antes que ocorra. Ento, para proteger os
adquirentes de boa-f, a lei d validade aos atos de constituio de direitos
reais de que eles participaram, no permitindo que os efeitos da resoluo os
alcancem.

St

ud

Exemplo mais comum: revogao da doao por ingratido do donatrio. Art.

557 e 563, CC. O alienante tinha o domnio pleno, e vlida ento a alienao
para o terceiro.

de
sk

PD

A pessoa em cujo favor se d a resoluo tem ao contra aquele cujo domnio

se resolveu para haver a coisa, se esta ainda est em suas mos. Mas s ter
ao para haver seu valor se a coisa houver sido alienada. No h legitimao
do favorecido com a resoluo para reivindicar a coisa de adquirente de boaf.
______________//____________

DA PROPRIEDADE FIDUCIRIA.
Na alienao fiduciria o que h garantia quando se d crdito ao
consumidor. a garantia do credor, como na venda com reserva de domnio e
no compromisso de venda e compra.
Na alienao fiduciria em garantia: o adquirente de um bem o transfere ao
credor (o banco) que emprestou o dinheiro para pagar-lhe o preo,
continuando a possu-lo pelo constituto possessorio, resolvendo-se o domnio
do credor quando for pago de seu crdito.
Enquanto o dbito estiver em aberto, o financiador o dono.
O financiador tem domnio resolvel extingue-se com o reembolso do preo.
Se no houver pagamento, o financiador pode vender a coisa para pagar-se de
seu crdito. Esta a propriedade fiduciria, tratada em Captulo especfico no

CC/2002. Ela se constitui pelo registro do contrato no Cartrio de Registro de

Ttulos e Documentos do domiclio do devedor e, tratando-se de veculos, o
registro feito no rgo competente, anotando-se no certificado (doc.) do
carro.
Quando estudamos contrato, tratamos da constituio do negcio do
financiamento, em alienao fiduciria etc. Agora, examinamos esta
propriedade fiduciria, consequncia do contrato.
__________//__________
Modo de constituio: com o registro do contrato no Registro de Ttulos e
Documentos do domiclio do devedor.

Tr

ia

O objeto do negcio de garantia o financiamento de aquisio de coisa

(carros, por ex.). Ento a lei determina o registro do contrato na repartio
competente, fazendo-se anotao no certificado de propriedade. Ultimado o
negcio, a posse se desdobra: o devedor fica com a posse direta da coisa; e o
financiador, titular da propriedade resolvel, conserva a posse indireta,
enquanto o domnio no se resolver.

ud

io

A alienao fiduciria em garantia negcio criado para evitar a ao de

execuo em caso de inadimplemento.

de
sk

PD

St

Art. 1.364, CC vencida e no paga a dvida, o credor pode vender a coisa,

independentemente da praa, e aplicar o preo no pagamento de seu crdito e
nas despesas de cobrana, devolvendo o saldo, se houver, ao devedor.
________//_______
Do pacto comissrio:
A clusula (clssica nos direitos de garantia) vedando este pacto tambm se
encontra neste Captulo, no art. 1.365. Aqui est prescrita a nulidade da
clusula que autoriza o proprietrio fiducirio a ficar com a coisa dada em
garantia.
________________//___________________

[1] O bem imvel no pode ser apropriado apenas com a ocupao, necessria a usucapio, com o
preenchimento de todos os requisitos examinados para tal fim.
[2] Embora os art. 1.273 e 1.274 do CC usem o termo comisso, o vocbulo correto comisto.

MDULO 5.
Dos direitos reais sobre coisas alheias.

CC/1916 3 Ttulos: posse, propriedade e direitos reais sobre coisas alheias.

CC/2002 posse (Tt. I); direitos reais (Tt. II), propriedade (Tt. III) e depois
um ttulo para cada direito real sobre coisa alheia, omitindo

as disposies gerais. Ex.: Ttulo IV superfcie; Ttulo V - servides;

Ttulo VI - usufruto etc.
_______//_______
Conceito:
Direito real o que afeta a coisa direta e imediatamente sob todos ou sob
certos respeitos, e a segue em poder de quem quer que a detenha. o direito
real liga pessoa (titular do direito) e coisa, sendo oponvel erga omnes e
conferindo ao titular do direito a ao real, para o exerccio do direito de
seqela.
O direito real mais completo o domnio, porque pode conferir ao titular uso,
gozo e disposio, alm do direito de reivindicao da coisa.

Tr

ia

Mas possvel que um ou alguns dos poderes do domnio se destaquem para

se incorporarem ao patrimnio de outrem. E esta pessoa, em cujo patrimnio
tal poder se incorporou, passa a ser titular de um direito real sobre coisa
alheia.

St

ud

io

O domnio se divide em direitos elementares, conforme as formas pelas quais

se manifesta a atividade do homem sobre as coisas corpreas. E cada um dos
direitos elementares do domnio constitui um direito real, como o uso, o
usufruto, a servido (direito no de usar, mas de utilizar para a passagem, por
ex., o prdio alheio).

de
sk

PD

O titular do domnio sofre uma restrio em seu direito, que corresponde ao

direito paralelo do usufruturio, ou do usurio, ou do prdio dominante (na
servido) estes tm direito real sobre coisa de outrem. O dono (com a
constituio de direitos reais de terceiros) deixa de ter certa faculdade em
relao coisa.
Os terceiros tm direitos reais sobre coisas alheias, prerrogativas sobre coisa
de outrem, diminuindo o direito do proprietrio.
Os direitos reais sobre coisa alheia podem decorrer de contrato, mas so mais
que meras obrigaes vinculando pessoas, so direitos que se prendem
coisa, a perseguem enquanto no se extinguem, conferem aos titulares
ao real exercitvel erga omnes so direitos reais.
__________//_____
Espcies:
CC/1916 - art. 674 (elencava 9 direitos reais sobre coisas alheias)
enfiteuse, servido, usufruto, uso, habitao, rendas constitudas sobre
imveis, penhor, anticrese e hipoteca.

Trata-se de rol taxativo, como o do 1.225 do CC/2002.

Para o art. 1225, CC/2002 direitos reais sobre coisa alheia so: a superfcie,
as servides, o usufruto, o uso, a habitao, o direito de promitente comprador
do imvel, o penhor, a hipoteca, a anticrese, a concesso de uso especial para
fins de moradia e a concesso de direito real de uso (os dois ltimos
incorporados ao rol por fora da Lei n 11.481/2007). Ento saram do rol
enfiteuse e rendas expressamente constitudas sobre imveis.
** A Lei n 6.014/73 j tratava, incluindo no rol do CC/1916, da promessa
irretratvel de venda.
Os direitos reais sobre coisa alheia se dividem em 2 espcies: direito de
fruio (para uso, gozo, ou uso e gozo) e os de garantia (de um dbito).

Direitos reais de fruio: superfcie, servido, usufruto, uso, habitao,

promessa irretratvel de venda, concesso de uso especial para fins de
moradia e concesso de direito real de uso.

Direitos reais de garantia: penhor, anticrese e hipoteca.

_____________//________
Constituio (dos direitos reais sobre coisa alheia) por atos entre vivos.
No basta o negcio jurdico para constituir ou transmitir direitos reais. Deve
haver a tradio (mvel) ou o registro, no Registro Imobilirio (imvel).
Conforme art. 1.226 e 1.227 do CC. O negcio jurdico cria obrigao, e s o
registro cria direito real.

St

ud

io

Tr

ia

PD

Obs.: O art. 168 da Lei de Registros Pblicos e o novo CC falam em registro,

e no mais em transcr. ou inscrio.

de
sk

______________________//_____________
ENFITEUSE.

Tambm chamada aforamento ou emprazamento.

NO EXISTE MAIS, como previso de direito real sobre coisa alheia, no
CC/2002.
VAMOS ESTUDAR PORQUE O INSTITUTO POR SCULOS esteve em
vigor NO BRASIL E MUITOS IMVEIS ESTO PRESOS POR ESTE
VNCULO REAL (art. 2.038, CC/2002: as enfiteuses no podem mais ser
criadas, mas as j existentes so reguladas pelo CC/1916).
Art. 678 e 679, CC/1916.
Ocorria quando por ato entre vivos ou de ltima vontade o proprietrio
atribua a outrem o domnio til do imvel, pagando a pessoa que o adquire

(enfiteuta) um foro anual ao senhorio direto (proprietrio). Tal foro certo e

invarivel. Art. 679, CC a enfiteuse perptua. A enfiteuse por tempo
limitado considerada como arrendamento.

Tr

ia

* Diferena entre enfiteuse e locao a enfiteuse perptua. E outra

diferena do contrato de locao resultam direitos pessoais entre as partes, e
da enfiteuse decorre direito real.
_______//_____
Contedo da enfiteuse: o mais amplo direito real sobre coisa alheia. O
enfiteuta tem o uso, gozo, reivindicao e pode alienar os seus direitos a
outrem sem anuncia do senhorio. O enfiteuta tem todos os direitos do
domnio menos o domnio, que fica com o proprietrio, da a necessidade de
pagamento do foro anual. O senhorio s fica c/ o nome de dono; a
expectativa de readquirir a condio anterior, mediante o exerccio da
preferncia, em caso de alienao, ou atravs do comisso, ou do
falecimento do enfiteuta sem herdeiros; o direito ao foro e ao laudmio,
que j estudaremos.
O senhorio tem mais expectativas que direitos. O valor econmico da
propriedade fica com o enfiteuta. O foreiro ento tem o domnio til, e o
senhorio o domnio direto.
Com a perpetuidade o enfiteuta pode transmitir seus direitos por ato
entre vivos ou causa mortis.
A enfiteuse s podia se constituir sobre terras no cultivadas ou terrenos que
se destinem edificao (art. 680, CC/1916), porque sua finalidade era
facilitar o aproveitamento de terras.
__________//___________
Esboo histrico.

PD

St

ud

io

de
sk

Surge no Direito Romano da juno de dois institutos os arrendamentos

perptuos dos agri vectigales e o direito enfitutico propriamente dito.
Os Municpios, os colgios sacerdotais etc. tinham imveis que arrendavam.
Como os imveis eram em lugares distantes, muitas vezes o arrendante tinha
que oferecer melhores condies para o arrendamento, para seduzir o
arrendatrio. Ento tais arrendamentos passaram a ser perptuos, no sendo o
arrendatrio obrigado a deixar a terra enquanto pagasse a renda
convencionada. Enquanto houvesse pagamento, no se podia tirar do enfiteuta
em nem do seu herdeiro os direitos sobre o bem.
Ainda, para garantir o direito do enfiteuta, concedeu-se ao de carter real.
Aos imveis assim entregues em arrendamento dava-se o nome de agri
vectigales (vectigal era a renda que pagava o arrendatrio); e a ao a ele
concedida se chamava actio vectigalis.

A enfiteuse surge quando ocorre a invaso dos brbaros e a m organizao

social, que vai dizimar a populao rural, aumentando a pobreza. Os grandes
proprietrios, para atrair lavradores para arrendar as terras, para estas no
ficarem inexploradas, foram obrigados a arrend-las, por prazos extremamente
longos, ou perpetuamente, por taxa menor que a normal. Principalmente os
imperadores que usaram deste meio para cultivar seus imveis patrimoniais.
Depois a enfiteuse foi usada para a explorao dos imveis particulares e da
Igreja.

ia

* No Brasil, diferente de Portugal, a enfiteuse era como em Roma boa para

o enfiteuta com prestaes mdicas e prazos perptuos. Isto porque havia
muita terra e pouca gente para cultiv-la.
______________//_______
Regime da enfiteuse:

Tr

Direitos do senhorio:

ud

io

A enfiteuse se estabelecia por testamento ou por ato entre vivos. Mas para a
constituio do direito real era preciso o registro do ttulo constitutivo no
Registro de Imveis art. 676, CC/1916.

de
sk

PD

St

Com o registro surgiam dois titulares de direitos reais sobre a mesma coisa o
titular do domnio direto e o titular do domnio til. Este possua todos os
direitos elementares do domnio, e a lei dava ao senhorio apenas o direito ao
foro, ao laudmio e preferncia no caso de alienao do domnio til.
_________//____________
Foro a contraprestao. Devida pelo enfiteuta. Se no pagar por 3 anos
consecutivos, surge o comisso - extino do aprazamento com a consolidao
do domnio nas mos do senhorio.
Laudmio importncia devida ao senhorio, pelo foreiro, cada vez que
transferir o domnio til por venda ou dao em pagto. de 2,5 % sobre o
preo da alienao, se outro no foi fixado no ttulo do aforamento (art. 686,
CC/1916). O laudmio s devido nas alienaes onerosas, no sendo
reclamvel nas liberalidades.
O senhorio por lei tem preferncia quando o enfiteuta quer vender ou dar em
pagamento o domnio til. Na venda, o enfiteuta (foreiro) deve interpelar o
senhorio para que em 30 dias manifeste por escrito, datado e assinado, o seu
propsito de exercer a preferncia na aquisio, pelo mesmo preo e nas
mesmas condies por que foi oferecida ao estranho (art. 683, CC/1916). Se
no for respeitado o direito de preferncia, o senhorio pode promover a
resciso do negcio feito com terceiro, havendo o imvel do adquirente
pelo preo da aquisio.

A preferncia tambm pode ser exercida na venda judicial. Com a penhora do

imvel, o senhorio direto ser citado para assistir praa, e ter preferncia
sobre os demais lanadores em condies iguais; falta destes, ter
preferncia pelo preo pelo qual a coisa dever ser adjudicada (art. 689,
CC/1916).

Se no quiser exercer a preferncia, o senhorio tem (como dito) o direito ao

laudmio, de 2,5% sobre o preo da alienao.
E se o enfiteuta falecer sem herdeiro (raro) o senhorio adquire o domnio til,
consolidando em sua pessoa a propriedade art. 692, II, CC/1916.
_____________//____________
Dos direitos do foreiro:

ia

So todos os direitos elementares da propriedade.

Tem preferncia na aquisio do domnio direto, pois quer consolidar a
propriedade e encerrar direito real sobre coisa alheia.
Por ser perptua a enfiteuse, o enfiteuta tem a prerrogativa de transmitir por
ato negocial ou por sua morte a enfiteuse art. 681, CC/1916.
O enfiteuta tem domnio til; e o senhorio tem o domnio direto
(indefinidamente).
nicas restries para o foreiro preferncia. na alienao (vimos) ou
laudmio (vimos tambm) ao senhorio direto.
________________//_________
HIPTESE DE VRIOS ENFITEUTAS ELEIO DE CABECEL.

St

ud

io

Tr

PD

EX.: Quando o enfiteuta deixa vrios herdeiros, o senhorio direto se quiser

pode convir na diviso.

de
sk

Se no, os consortes devem eleger em 6 meses um cabecel, sob pena de a

escolha ser feita pelo senhorio.
Com a escolha, as aes do senhorio contra os foreiros sero propostas contra
o cabecel, salvo a este o direito regressivo em face dos outros, pelas
respectivas quotas (art. 690 e , CC/1916).
________________//______________
Da extino da enfiteuse:
Art. 692, CC/1916:
- natural deteriorao do prdio aforado, quando no vale mais o capital
correspondente ao foro e mais um quinto deste (no direito anterior a enfiteuse
s se extinguia com a perda total do prdio);
- pelo comisso, deixando o foreiro de pagar a prestao por 3 anos
consecutivos, caso em que o senhorio indeniza das benfeitorias necessrias;
- falecendo o enfiteuta sem herdeiro, salvo direito dos credores.

____________//___________
Resgate.
a prerrogativa do foreiro de adquirir, compulsoriamente, o domnio direto,
pagando certa indenizao. A finalidade consolidar o domnio nas mos do
enfiteuta art. 693, CC/1916 (com redao pela lei de 1972).
O resgate era possvel 10 anos depois de constituda a enfiteuse, salvo acordo
das partes em sentido contrrio (acordo poderia firmar prazo menor e fixar
outro valor para a indenizao). E o resgate se dava com o pagamento do
laudmio - 2,5% sobre o valor atual da propriedade plena mais 10 penses
anuais pelo foreiro, que no poderia no contrato renunciar ao direito de
resgate, nem contrariar as disposies cogentes da lei.

ia

No possvel (por lei) haver resgate dos aforamentos de terrenos da

Unio.

ud

io

Tr

*** O art. 693, CC/1916 era cogente. de interesse da coletividade

consolidar a propriedade nas mos do foreiro que a trabalhou. E para o
foreiro, que a produziu, um prmio. No se podia por conveno suspender
o resgate.
__________________//______________

St

Do direito de superfcie: art. 1.225, III do CC/02.

PD

O CC/2002 trouxe de volta este direito que o CC/1916 eliminou. O Dec.-lei

n. 271, de 28.2.1967, j tentara no art. 7 restabelecer o direito de superfcie,
mas no houve uso.
Art. 1.369, CC/02 Conceito: trata-se de direito que ocorre quando o
proprietrio concede a outrem a prerrogativa de construir ou plantar em seu
terreno, por tempo determinado, mediante escritura pblica registrada no
Cartrio de Imveis. concesso da propriedade til do imvel para
construo ou plantao.

de
sk

Obs.: as coisas construdas ou plantadas no terreno do concedente

(proprietrio) pertencem ao superficirio. exceo regra de que o acessrio
segue o principal. Para Roberto Senise Lisboa, o direito de superfcie
substancialmente uma suspenso ou interrupo da eficcia do princpio da
acesso[1].
Trata-se de direito real de uso, gozo e disposio sobre a coisa alheia, no que
se refere superfcie, o que restringe o direito real de propriedade. Ressaltase que: o direito real de superfcie s se origina do registro junto ao cartrio
imobilirio, mediante escritura pblica.

Obs.:
O superficirio pode dar em garantia a superfcie, para o pagamento de suas
dvidas, e pode ainda reconstruir a coisa superficiria, em caso de
perecimento.
O direito de superfcie pode ser transmitido inter vivos ou causa mortis em
funo da morte do beneficirio, hiptese em que os seus herdeiros passam a
ser os superficirios[2].
Partes proprietrio e superficirio.
______//_____
Diferena entre direito de superfcie e arrendamento

ia

O direito de superfcie direito real, oponvel, portanto, erga omnes, contando

com a prerrogativa da sequela, possibilidade de buscar a coisa das mos de
quem quer que seja.

ud

io

Tr

* O direito real de superfcie surge em decorrncia do contrato, no momento

do registro.
_________//_________
Regras:
A concesso pode ser onerosa ou gratuita. Na falta de previso de
onerosidade, presume-se gratuito. Nos dois casos o superficirio (por
desfrutar dos proveitos do imvel) responde pelos encargos e tributos que
sobre ele incidem.
O direito de superfcie direito real que pode ser transferido pelo
superficirio a terceiros, inclusive a seus herdeiros, por morte do superficirio.

PD

St

de
sk

Obs.: O proprietrio aqui tambm chamado de senhorio, mas diferente da

enfiteuse, porque nesta o proprietrio tem direito ao laudmio cada vez que o
foreiro transfere, a ttulo oneroso, o domnio til da coisa (o laudmio
porcentagem sobre o preo da venda, 2,5%). O art. 1.372, pargrafo nico do
CC/2002 determina que no se pode estipular pelo concedente nenhum
pagamento pela transferncia, no direito de superfcie.
Art. 1.373, CC Na alienao do imvel ou do direito de superfcie, tem o
superficirio ou o proprietrio o direito de preferncia.
Art. 1.375, CC - Extinta a concesso, ordinariamente, pelo fim do prazo, o
concedente passa a ter a propriedade plena do imvel, independentemente de
indenizao. Salvo estipulao em sentido contrrio (a norma no
cogente).
___________//___________

Das hipteses de extino do direito de superfcie:

1. pelo advento do termo final fixado em contrato ou em testamento;

2. por distrato;
3. pelo no uso do direito;
4. pelo exerccio do direito de preferncia ou de sucesso por qualquer das partes
em relao outra, caso em que ocorre a consolidao subjetiva;
5. pela desapropriao do bem imvel.
___________________//_________________________

Das servides prediais.

Tr

ia

Conceito (Art. 1.378, CC/02): direito real constitudo em favor de um prdio

(o dominante) sobre outro prdio (o serviente), pertencente a dono diverso,
que implica em restries ao prdio serviente, cujo dono perde alguns dos
direitos inerentes ao domnio ou fica obrigado a tolerar que dele se utilize
(para certo fim) o dono do prdio dominante.
Sempre h serventia em favor de um prdio e em detrimento de outro,
aumentando as utilidades do 1 e diminuindo as do 2.

io

Finalidade: aumentar a utilidade do prdio dominante.

St

ud

Obs.: h vrias espcies de servido; e para que haja servido os prdios no

precisam ser contguos. Ex.: servido de aqueduto o proprietrio do prdio
dominante tem o direito real de passar gua por muitos outros, dos quais s
um deles lhe contguo.

de
sk

PD

*** O aqueduto pode ser decorrente do direito de vizinhana (servido legal),

e no servido, por decorrer da lei, e no da conveno mas se o aqueduto
for para melhorar a situao do prdio dominante, a servido pode
ocorrer (por conveno).
_______________________//_____________________
Exemplos de servido: de passagem (proprietrio de um imvel tem o direito
de transitar pelo imvel de outrem); de iluminao (dono do prdio serviente
fica impedido de construir em determinada rea de seu terreno, para no
prejudicar o acesso de luz ao prdio dominante); de aqueduto (o proprietrio
de um prdio pode fazer com que a gua que necessita atravesse o prdio
serviente); de ventilao (dono do prdio serviente fica impedido de construir
em determinada rea de seu terreno, para no prejudicar o acesso de ar ao
prdio dominante), de pastagem (o criador adquire o direito de fazer com que
o seu gado se alimente nos pastos do imvel serviente) etc.
_______________//______________
Elementos da servido:
A) Servido relao entre dois prdios.

As relaes jurdicas normalmente ocorrem entre pessoas. Mas a servido

ocorre entre prdios, porque, uma vez criado o direito real, ela se
transmite a quem quer que seja o proprietrio do prdio dominante, e
onera o prdio serviente, quem quer que seja o seu dono. Por que as
obrigaes do proprietrio do prdio serviente so propter rem (decorrem da
relao da pessoa com a coisa e seguem a coisa, vinculando o seu dono, seja
ele quem for).
_____________//_________
B) Servido envolve obrigao negativa (a servido envolve restrio por parte
de um dos proprietrios, por causa da transferncia para o dominante de
algumas das prerrogativas do proprietrio).

Tr

ia

o dever de no se opor a que o beneficirio desfrute de vantagem sobre o

seu imvel. O dono do prdio serviente deve suportar as limitaes que
constituem o prprio contedo da servido, porque atravs desta ele
(serviente) perde algum dos direitos de domnio.

St

ud

io

** Nada impede que haja, excepcionalmente, prestao positiva. Ex.: fazer as

obras necessrias para o uso da servido. Alguns dizem que servido nunca
envolve prestao positiva, e se isto ocorre por causa do contrato, e no do
direito real de servido. Ou ento, se a servido tiver obrigao positiva, tratase de servido anmala.

PD

C) A existncia da servido depende de pertencer os prdios a donos

diversos.
Se no pertencessem a donos diversos, o dono do prdio serviente no
teria alguns dos direitos inerentes ao domnio, mas todos eles.

de
sk

possvel que a servido seja constituda por destinao do proprietrio. Mas

neste caso, enquanto os prdios se encontram nas mos de um mesmo dono
no existe servido, mas mera serventia, que se transforma em direito real no
momento em que o domnio passa para titulares diferentes.
____________________//______________
Natureza jurdica.
Servido dir. real sobre coisa alheia, de carter acessrio, perptuo e
indivisvel.

Natureza real: atribui ao seu titular as prerrogativas decorrentes - exerccio do

direito erga omnes, ao real e sequela. direito sobre coisa alheia, de
outrem, o que a distingue da propriedade, que direito real sobre coisa
prpria.
direito acessrio: porque depende da existncia de um direito principal.
Como se trata de direito concedido ao dono do prdio dominante, seu titular

deve ser proprietrio do prdio dominante. contrrio ao conceito de servido

admitir a sua constituio em favor de quem no dono do prdio dominante.
Por ser acessrio, a servido, uma vez constituda, prende-se coisa e a
acompanha nas mos de quem quer que seja seu dono. Com o registro, a
servido se incorpora ao prdio dominante, e o segue nas mos dos sucessores
do proprietrio (ambulat cum domino).
Perptua: irresgatvel sem a anuncia do proprietrio do prdio dominante.
Ento tende a durar indefinidamente, salvo ocorrncia de uma causa de
extino compreendida na lei. Para Roberto Senise Lisboa, a perpetuidade
significa que existe por prazo indeterminado, salvo previso em sentido
contrrio[3].

Inalienvel.

Indivisvel: art. 1.386, CC se houver partilha, a servido continua em

benefcio de cada um dos quinhes do prdio dominante, gravando cada
quinho do prdio serviente. Salvo se a servido se aplicar a certa parte de um
ou de outro.

ud

io

Tr

ia

St

A servido no se desdobra. um todo nico que grava o prdio serviente,

ainda que este ou o dominante seja dividido. E s se extingue em face de
algum quinho se por natureza ou destino no puder a ele aproveitar.

PD

*** Ento, defendida a servido por um dos condminos, todos se beneficiam,

pois a servido se estabelece por inteiro, no cabendo a sua constituio
parcial.

de
sk

O Art. 696 do CC/1916 estabelecia que a servido no se presume. O novo

CC no repete a regra. Mas ela continua porque fixa a fonte das servides: a
servido no se forma por ato de mera tolerncia, o que se presume o
domnio pleno. A servido s admitida quando vem de fonte reconhecida
por lei.
*** A servido interpretada restritivamente, no pode ser presumida,
porque limita o domnio.
O certo que: o domnio se presume pleno, ento quem alega servido deve
provar a maneira legal como a obteve. Por conta da interpretao restritiva, no
conflito de provas apresentadas por autor e ru, quanto servido, decide-se
contra a servido.
__________________//___________
Classificao das servides:

1. Contnuas e descontnuas.
Contnua quando se exerce ou se pode exercer sem interrupo, como a
servido de aqueduto, ou de passagem de energia eltrica, ou de iluminao e
ventilao.
Descontnua quando seu exerccio intermitente, sofrendo interrupes. So
as que dependem de fato do homem, como as de passagem, de tirar gua, de
pastagem etc.

2. Aparentes e no aparentes.

ia

Aparentes revelam-se por obras exteriores, indispensveis ao seu exerccio,

como a servido de caminho por estrada que conduz ao prdio dominante, ou
a de aqueduto.

de
sk

PD

St

ud

io

Tr

No aparentes no se revelam por obras externas. Ex.: a de no construir

acima de certa altura (altius non tollendi).
_________//_______
Obs.: a classificao importante, porque h regras que s se aplicam s
servides contnuas e aparentes.
Ex.: art. 1.213, CC/02 (509, CC/1916) no h proteo possessria s
servides contnuas no aparentes e nem s descontnuas (a menos que seus
ttulos provenham do possuidor do prdio serviente ou de seus antecessores).
Isto significa que: as servides aparentes e contnuas podem ser objeto de
posse (proteo possessria). As descontnuas ou no aparentes no podem.
Isto decorre do prprio conceito de posse a posse exteriorizao do
domnio, ento s pode se manifestar quando as servides so aparentes e
contnuas. A falta de qualquer desses pressupostos impede a exteriorizao de
poderes inerentes ao domnio.
Pelo mesmo motivo, a usucapio de servido s para servido aparente e
contnua. No se pode presumir a inrcia do proprietrio vizinho se a servido
no tem sinais exteriores de existncia.
* Servido no aparente s pode ser estabelecida por registro no Registro
Imobilirio.
____________________//____________
Modos de constituio:
Vimos que a servido no se presume.
A servido decorre de algum meio de constituio previsto em lei.
direito real sobre imvel, ento se constitui por ato entre vivos s depois

do registro no Registro de Imveis (lei 6.015/73, art. 167, I, n. 6; e art.

1.227 do CC). Todas as servides devem ser registradas.
Ento os modos de aquisio (contrato, usucapio etc.) so pressupostos para
a servido, meros direitos pessoais que dependem ainda de registro.
* Servido constituda por testamento no segue a regra do 1.227 do CC, que
s se refere a modo de aquisio entre vivos. Seja a servido aparente ou no
aparente, o seu registro imprescindvel.
I.

Ato jurdico.

ud

io

Tr

ia

Pode ser:
a) causa mortis, caso em que a servido decorre do testamento o proprietrio
ao testar um prdio impe ao beneficirio o encargo de uma servido, em
favor de outro prdio;
b) inter vivos (entre vivos): o mais frequente; faz-se por contrato.
Pode ser a ttulo gratuito ou oneroso, que o mais comum.
Com o contrato de constituio de servido, o dono do prdio serviente recebe
certa importncia e o dono do prdio dominante passa a ter algumas vantagens
que passam a onerar o prdio serviente.

II.

PD

St

Com o registro do ttulo constitutivo, surge o direito real, que ultrapassa a

pessoa atual dos contratantes, para vincular seus sucessores.

sentena judicial;

de
sk

CPC ao de diviso: sentena estabelece servido, para possibilitar o uso

dos vrios lotes em que foi repartido o imvel. A lei diz que no plano de
diviso devem ser estabelecidas as servides indispensveis em favor de uns
quinhes sobre outros (979, II, CPC).
Homologada a diviso e registrado o ttulo, fica constituda a servido, com
origem na sentena judicial.
III.

usucapio;
Art. 1.379, CC/02.
A posse inconteste e contnua (ento s para servido contnua, como
dissemos) de uma servido aparente por 10 anos autoriza o possuidor a
registr-la em seu nome no Registro de Imveis, usando como ttulo da
sentena que julgar consumada a usucapio ( a servido ordinria, em que o
usucapiente tem justo ttulo e boa-f).

Se no houver ttulo, a usucapio ser no prazo de 20 anos (pargrafo nico

do art. 1.379, CC).
O processo o mesmo para a aquisio da propriedade plena, pela usucapio
(prescrio aquisitiva), conforme art. 941 e s. do CPC. A ao de usucapio
para a aquisio do domnio do imvel ou da servido predial.
Obs.: o que constitui a servido a sentena judicial , que deve ser levada a
registro, como no item anterior.
Requisitos para obter sentena que reconhea a usucapio de uma serventia,
possibilitando o registro no Registro Imobilirio:
- Art. 1.379, CC para a usucapio ordinria: justo ttulo e posse incontestada
e contnua por 10 anos. Pargrafo nico usucapio extraordinria: prazo de
20 anos, dispensado o ttulo.
- A servido deve ser contnua e aparente, s assim d direito aos interditos e
usucapio.
Exceo: servido de passagem, por fora jurisprudencial, pode ser objeto de
posse, e portanto de interditos e de usucapio, quando mesmo descontnuas,
revelem-se por obras externas, visveis e incontestveis. Se o possuidor
daservido no esconde os atos possessrios que pratica, revelando os atos por
sinais externos de incontestvel evidncia, sem oposio do proprietrio do
prdio serviente, ento deve ser reconhecida a condio de possuidor da
servido.

St

ud

io

Tr

ia

IV.

de
sk

PD

Ento, a servido de passagem descontnua, depende de fato do homem, mas

pode ser objeto de usucapio quando a posse for aparente, por exemplo com
o caminho batido, e bueiros, indicando a habitualidade de sua utilizao.

por destinao do proprietrio.

Quando o proprietrio estabelece serventia em favor de um prdio sobre outro,
ambos de sua propriedade, ou entre 2 partes de um mesmo prdio que lhe
pertence.
A serventia diferente da servido, porque esta depende de pertencerem os
prdios dominante e serviente a pessoas diversas. Mas no momento em que o
domnio dos 2 prdios sair das mos do mesmo dono (por ex.: quando o
antigo proprietrio aliena um deles, ou quando vende ou transmite por
sucesso - os 2 a donos diferentes), a serventia anteriormente estabelecida, se
for aparente, se transforma em servido, podendo ser inscrita para se
constituir direito real (salvo clusula expressa em contrrio no ato da
alienao, excluindo expressamente a servido).

ia

Obs.: a serventia deve ser aparente, para se transformar em servido, com a

alienao. Isto porque a transformao da serventia em servido ocorre para
proteger a boa-f do adquirente do prdio dominante, que sabe da serventia
estabelecida pelo proprietrio anterior, e tem a justa expectativa de continuar
com tais benefcios a ttulo de servido.
*** E deve ser aparente para no frustrar o adquirente do prdio serviente, que
no pode ser surpreendido com a servido, que lhe onera.
_________________//__________
Do exerccio das servides:
A servido deve ser exercida civiliter, ou seja, sem agravar o encargo do
prdio dominante. Os excessos praticados pelo dono do prdio dominante so
atos contrrios ao direito (atos ilcitos), se excederem os limites do ttulo
constitutivo da servido, ou ato abusivo, se no excederem os limites da
servido, mas contrariarem os fins para que foi constituda.

ud

io

Tr

Ex.: Se o proprietrio do prdio dominante retira do prdio serviente 15.000

litros de gua, quando seu direito era retirar 5.000, seu ato ilcito, por colidir
com os termos do contrato. Mas, se embora sem dela necessitar, retira os
5.000 litros, para desperdiar, o ato abuso de direito e ilcito por causa do
art. 187, CC/02 (pratica ato ilcito quem usa de seu direito de modo irregular).

St

** A servido nus para o prdio serviente, no pode ento ser ampliada

com interpretao extensiva, o que violaria regra de que a servido no se
presume.

de
sk

PD

Obs.: Se o dono do prdio dominante no pode usar a servido de forma no

moderada ou no racional, devendo usar a servido dentro dos termos de seu
ttulo, tambm o dono do prdio serviente tem o dever de no embaraar o uso
legtimo da servido (art. 1.383, CC/02).
Enquanto lhe for til, o titular da servido pode usar todas as prerrogativas
que constituem o contedo da servido, entendendo-se que a servido de
maior inclui a de menor nus (art. 1.385, 2 - regra para a servido de
trnsito, aplicvel, quando possvel, s demais servides). Nas servides de
trnsito a de maior inclui a de menor nus, e a menor exclui a mais
onerosa. Ex.: se na servido de passagem pode passar de carro, ento pode
menos, ou seja, passar a p (menos nus para o prdio serviente). Mas se pode
passar de cavalo ou a p, no pode passar com caminho, o que aumentaria o
nus. Outro exemplo:se o aqueduto pode ter 50 m., pode ter 20. Mas no pode
ter mais que 50 m.
____________________//___________
Ampliao compulsria da extenso da servido.
Art. 1.385, 3 do CC/02: possibilita ao dono do prdio dominante, mediante
indenizao, exigir a ampliao da servido, mesmo contra a vontade do

proprietrio do prdio serviente, se o reclamarem as necessidades de cultura

daquele (para facilitar a explorao do prdio dominante). caso de
expropriao por interesse particular, para satisfazer ao interesse do
prdio dominante a lei obriga o dono do prdio serviente a sofrer
restries em seu domnio.
Indiretamente, a sociedade se beneficia, em vista do desenvolvimento da
produo que depende da ampliao da servido.

ia

Obs.: lembre-se que a servido em regra se constitui por ato de vontade:

expressa, no negcio jurdico; e presumida, na usucapio ou na destinao do
dono.
______________//_______________
Obras necessrias conservao das servides.

io

Tr

Para o exerccio regular da servido e para a sua conservao, o titular tem o

direito de proceder a todas as obras e reparaes necessrias (art. 1.380, CC).
E se preciso pode ingressar no prdio serviente para realiz-las (isto no
constitui turbao de posse e nem d lugar a indenizao de danos).

St

ud

Ex.: cabe manuteno de posse por parte do dono do prdio dominante contra
o do serviente desde que este se oponha ou crie obstculos s obras de limpeza
e conservao do aqueduto.

de
sk

PD

Tais obras devem ser feitas pelo dono do prdio dominante e sua custa. Mas
a regra (art. 1.381) no cogente podem as partes estipular que o dono do
prdio serviente executar as obras. Quando se ajustar assim, a obrigao
assumida pelo dono do prdio serviente propter rem acompanha a coisa,
qualquer que seja o seu dono. E, com o abandono da coisa, exonera-se da
obrigao (art. 1.382, CC).
____________//__________
Remoo da servido:
O nus da servido deve ser o mais leve possvel. A lei ento permite ao dono
do prdio serviente a remoo do encargo de um lugar para outro, custa do
serviente e sem diminuir de qualquer forma as vantagens do prdio
dominante.
Ento, so condies para a remoo da servido: o dono do prdio serviente
se encarrega das despesas de remoo; a remoo deve ser sem reduo das
vantagens do prdio dominante.

Consoante doutrina e jurisprudncia, necessria tambm a anuncia do dono

do prdio dominante, principal interessado. Tal consentimento, pela
jurisprudncia, pode ser suprido judicialmente, se for o caso.
____________//__________
Da extino das servides.
A servido s se constitui atravs do registro. A extino ento se d pelo
cancelamento do registro (art. 1.387, CC/02).
Obs.: conforme art. 1.388, CC/02, o dono do prdio serviente tem o direito de
promover o cancelamento do registro da servido, em algumas hipteses,
ainda que o dono do prdio dominante lho impugne.

ia

Ento, pode o dono do prdio serviente cancelar o registro da servido

(causas de extino):

Tr

l. Conforme art. 1.388, CC/02.

St

ud

io

1. Por renncia do seu titular (art. 1.388, I, CC).

A renncia ato jurdico unilateral, expresso, atravs do qual o titular de um
dir. declara seu propsito de afast-lo de seu patrimnio. A renncia por isso
se distingue do abandono.

PD

2. Quando tiver cessado, para o prdio dominante, a utilidade ou comodidade

que determinou a sua constituio (art. 1.388, II).
Este artigo contm erro, porque trata do direito de passagem, espcie
de direito de vizinhana do prdio encravado, de usar passagem do prdio
serviente s enquanto precise.

de
sk

Tal regra aplicada para resolver pendncias oriundas do encravamento de

prdios, para negar a existncia de direito de passagem, quando o prdio
pertencente a quem a demanda tem acesso estrada pblica.
3. Quando o dono do prdio serviente resgatar a servido (art. 1.388, III).
O resgate na servido no compulsrio, s podendo ser feito com a anuncia
do dono do prdio dominante. Da a diferena entre servido e enfiteuse, que
pode ser resgatada pelo enfiteuta nos termos do 683 do CC/1916.
________//________
Il. Conforme art. 1.389, CC/02.
1. Pela reunio dos dois prdios no domnio da mesma pessoa (art. 1.389, I).
2. Pela supresso das respectivas obras por efeito dos contratos, ou de outro
ttulo expresso (art. 1.389, II).

3. Pelo no uso (o no uso pode decorrer da perda de necessidade), por 10 anos

contnuos (art. 1.389, III), o que revela o desinteresse do titular e a
desnecessidade da serventia, para o prdio dominante.
O no uso da servido pelo titular permite ao proprietrio do prdio serviente
a possibilidade de reincorporar a seu domnio aquela faculdade, que dele havia
sido afastada, ao ser constitudo o nus real.

Tr

ia

Esta forma de extino da servido tradicional, aceita por todas as

legislaes, variando apenas o prazo de lei para lei, para se consumar a perda
do direito real.
___________//__________
*** obs.: extinta por alguma das causas a servido, tem o dono do prdio
serviente o direito de cancelar o registro mediante prova da extino.
Ento, mesmo que a causa extintora seja autnoma, ela deve ser
complementada pelo cancelamento do registro.
________________//____________
Aes relativas servido (aes servitudinrias)

ud

io

A servido pode ser defendida por seu titular atravs dos interditos
possessrios.

de
sk

PD

St

Cabem ainda, pelo procedimento comum e rito ordinrio:

1. ao confessria com o escopo de alcanar o reconhecimento judicial da
existncia de uma servido;
2. ao negatria o dono do prdio serviente pode propor para obter sentena
proclamando a inexistncia do nus real.
_______________//_________________

[1] Manual de Direito Civil Vol . IV, 3 ed., Editora Revista dos Tribunais, p. 419.
[2] Da se concluir que o direito real de superfcie no tem como hiptese de extino a morte do
superficirio.
[3] Manual de Direito Civil, Vol. 4, 3 ed., Editora Revista dos Tribunais, p. 408.

MDULO 6:

DO USUFRUTO.
CONCEITO: Usufruto direito real de gozo, conferido a uma pessoa, durante
certo tempo, que a autoriza a retirar da coisa alheia os seus frutos e utilidades.
Deve o usufruturio conservar a substncia; e extingue-se pela morte do
usufruturio necessariamente.

Enquanto ao usufruturio se transfere o direito temporrio de usar e gozar da

coisa alheia, impe-se a ele o dever de preservar a substncia.
Por ser transitrio, o direito de usufruto se diferencia da enfiteuse. Ainda, a
enfiteuse atribui ao titular do direito real sobre coisa alheia (o foreiro), a
prerrogativa da disposio, o que no ocorre no usufruto. E por ser de
natureza real, o usufruto se diferencia da locao.
O USUFRUTO COMPREENDE TODOS OS ACESSRIOS E
ACRESCIDOS DA COISA.

No usufruto o domnio se desmembra: de um lado fica o nu-proprietrio com

o direito substncia da coisa, a prerrogativa de dispor da coisa e a
expectativa de mais tarde ver consolidada a propriedade, porque o usufruto
sempre temporrio. De outro lado h o usufruturio, com os direitos de uso e
gozo, dos quais se torna titular por certo tempo (de forma ento transitria).

ia

ud

o usufruto direito real muito abrangente (ainda que menos que a enfiteuse),
porque alcana todo o valor econmico da coisa, compatvel com a
conservao da propriedade.
____________//_______
Caractersticas:
Trata-se de direito real sobre coisa alheia, de uso e gozo, temporrio e (no
sistema brasileiro) inalienvel.

PD

St

io

Tr

** Como em todos os outros direitos reais sobre coisas alheias, h

simultaneamente 2 titulares de direitos diversos recaintes sobre a mesma
coisa. O nu-proprietrio dono; e o usufruturio tem o direito de uso e gozo.

de
sk

Ento as caractersticas so:

1. Dir. real. Tem todos os elementos deste tipo de direito (real). Recai sobre a
coisa; o seu titular no precisa de prestao positiva de ningum para exercer
o seu direito. H o direito de seqela (de retirar a coisa das mos de outrem) e
oponvel erga omnes. E sua defesa se faz atravs de ao real
(reivindicatria).
2. direito real sobre coisa alheia.
Se fosse sobre coisa prpria iria se confundir com o domnio. No usufruto os
direitos de uso e gozo se incorporam ao patrimnio do usufruturio.
3. Direitos de uso e gozo.
So do usufruturio.
Uso a utilizao da coisa pelo usufruturio ou seus representantes; gozo o
direito de retirar e se apropriar dos frutos naturais e civis (rendimentos) da
coisa.

Ento o usufruturio pode consumir ou vender os frutos naturais, e tambm

dar a coisa em locao, recebendo os alugueres. Assim, o usufruto diferente
do direito real de uso, em que o usurio pode se utilizar mas no pode ceder o
exerccio de seu direito.
4. Temporrio.
Termina obrigatoriamente com a morte ou renncia do usufruturio art.
1.410, I do CC. Ou com o fim do prazo de 30 anos se o usufruturio for
pessoa jurdica (art. 1.410, II, CC).

Tr

ia

** Vimos no incio desta aula que diferente ento da enfiteuse, que

perptua. que a finalidade da enfiteuse proteger o enfiteuta, que produz na
terra, e o interesse da sociedade, que se interessa pela melhor explorao dos
imveis. No usufruto o contrrio apenas se quer proteger o usufruturio,
ento s h usufruto enquanto o usufruturio viver (por isso o usufruto
transitrio).

io

O usufruto um direito real em benefcio de um indivduo. Por isso

antigamente chamavam o usufruto, o uso e a habitao de servides pessoais.

St

ud

5. Inalienvel.
S se pode alienar o usufruto para o nu-proprietrio, para consolidar a
propriedade.

O exerccio do usufruto pode ser cedido. Ex.: o usufruturio pode arrendar

propriedade agrcola que lhe foi deixada em usufruto, recebendo o
arrendamento, em vez de ser obrigado, ele mesmo, a colher os frutos e
assumir os riscos do empreendimento. O art. 1.399 do CC/02 completa a regra
do art. 1.393, ao conferir ao usufruturio o direito de usufruir em pessoa, ou
mediante arrendamento do prdio, sendo-lhe, entretanto, vedado mudar o
gnero de cultura, sem licena do proprietrio ou autorizao expressa do
ttulo.

de
sk

PD

Art. 1.393 do CC/02 o exerccio do usufruto pode ceder-se por ttulo

gratuito ou oneroso (enquanto a transferncia do usufruto por alienao s
pode ser feita ao proprietrio da coisa).

A inalienabilidade boa porque beneficia o usufruturio, dando meios para a

sua subsistncia. Se fosse alienvel o usufruto no iria cumprir com a sua
funo.
** Muitos Cdigos aliengenas admitem, no entanto, a alienao (ex.:
Portugal, Frana, Itlia, Mxico, Espanha).
________________//____________________

Finalidades do usufruto:
Surge no Direito Romano em poca avanada da Repblica, estando
plenamente desenvolvido ao tempo de Ccero. Desenvolve-se o usufruto para
assegurar a subsistncia de determinadas pessoas (ex.: viva), sem que os
bens sassem do patrimnio da famlia.
A finalidade , portanto, assistencial. O intuito desmembrar o domnio e
colocar nas mos do usufruturio os direitos de uso e gozo, para assegurar-lhe
os meios de prover a sua subsistncia. Da o fato de o usufruto resultar via de
regra de negcio gratuito.
Tambm comum que o usufruto advenha de testamento. O testador transfere
o domnio a um sucessor, beneficiando com o uso e gozo vitalcio da coisa
pessoa mais idosa, almejando garantir-lhe determinada renda. Ou pode surgir
de doao com reserva de usufruto, em que os doadores, querendo fazer
liberalidade, mas receando futuro aperto, guardam o direito de desfrutar a
coisa, embora transfiram o domnio dela com a doao.
__________//_________
Distino entre usufruto e fideicomisso:
O fideicomisso uma espcie de substituio em que o testador deixa bens a
uma pessoa (fiducirio), para que esta os transmita, por sua morte, a certo
tempo ou sob certa condio, a outra, o fideicomissrio. Este fideicomissrio
necessariamente prole eventual. O intuito beneficiar ambos.

O fiducirio tem a propriedade dos bens, mas de forma restrita e resolvel.

A diferena que:
1. O usufruto direito real sobre coisa alheia, o usufruturio no pode alienar
o bem, no dono; enquanto o fideicomisso estabelece para o fiducirio o
direito ainda que resolvel de propriedade, que pode inclusive ser alienado (o
adquirente adquire uma propriedade resolvel).

de
sk

PD

St

ud

io

Tr

ia

2. No fideicomisso h 2 beneficirios sucessivos. O fiducirio, que recebe a

propriedade (uso, gozo e disponibilidade) e depois findo o termo deve
transferi-la para o fideicomissrio; e este ltimo.
No usufruto os 2 beneficirios so simultneos: um (usufruturio) recebe o
uso e o gozo da coisa ao mesmo tempo em que o outro (nu-proprietrio), que
recebe o domnio limitado daquela.
3. No fideicomisso o fideicomissrio a prole eventual de algum (o filho
se vier a existir). J no usufruto, como os beneficirios o so
simultaneamente, devem eles existir no momento da constituio do
usufruto. No pode ser usufruturia ou nu-proprietria a prole eventual

de algum; deve haver a existncia atual dos dois beneficirios, pois no

h direito sem sujeito.
** A jurisprudncia confirma a distino, afirmando que se o testador
utilizou a expresso passagem de bens de um para outro beneficirio,
ou seja, domnios sucessivos, trata-se de fideicomisso. Mesmo que por
engano o testador tenha se utilizado da palavra usufruto.
__________//_________
Do objeto do usufruto:

ia

Art. 1.390, CC o usufruto pode recair em um ou mais bens, mveis ou

imveis, em um patrimnio inteiro, ou parte deste, abrangendo-lhe, no todo ou
em parte, os frutos e utilidades.

Tr

A nica hiptese de doao lcita de todos os bens aquela feita com

reserva de usufruto em benefcio do doador.

ud

io

Ento o usufruto tem campo de incidncia bem maior que a enfiteuse e as

servides, que recaem somente sobre bens imveis.

St

possvel ento constituir usufruto sobre bem determinado ou sobre uma

universalidade de bens. Ex.: uma empresa ou determinado patrimnio.

E a lei disciplina o usufruto sobre coisas que no do frutos, mas produtos,

como no caso de florestas e minas; e ainda permite o usufruto de coisas
consumveis, o que teoricamente ilgico. Veremos mais adiante estes casos
especiais de usufruto.
________//_______
Modos de constituio:
O usufruto decorre de negcio jurdico (contrato ou testamento) ou da lei. E
pode ocorrer por usucapio ex.: quando quem faz o testamento ou concede o
usufruto por contrato no na verdade o dono (depois o possuidor do usufruto
pode adquiri-lo por usucapio).

de
sk

PD

A lei ainda trata de casos especiais de usufruto, como o de rebanhos, de bens

incorpreos, como os direitos autorais, os ttulos de crdito, as aplices e
aes.

* Ocorre que, aquele que exerce a posse no vai adquirir apenas o usufruto,
por usucapio, e sim a propriedade inteira. Por isso raro o usufruto por
usucapio.
Se decorre de negcio jurdico, este pode ser oneroso ou gratuito, inter
vivos ou causa mortis.

O usufruto que se estabelece a ttulo oneroso raro mas possvel. O mais

comum surgir a ttulo gratuito, j que sua finalidade beneficente, na
doao com reserva de usufruto, ou na doao da nua-propriedade a um
beneficirio, e na do usufruto a outro.
Obs.: o negcio jurdico no basta para constituir usufruto. Se o usufruto tiver
por objeto um imvel, deve haver o registro, conforme art. 1.227 e 1.391, CC
(no Registro de Imveis). E cf. a Lei n 6.015, de 31.12.73, art. 167, I, n. 7, V.
O registro regra genrica para todos os direitos reais. E no usufruto de bens
mveis a tradio indispensvel para aperfeio-lo.

io

Tr

ia

** O usufruto decorrente da lei: Exs.: art. 1.689, I do CC/2002 os pais

so usufruturios dos bens dos filhos durante o exerccio do poder
familiar; e usufruto da Lei n. 8.971/94, que foi concedido para proteger a
companheira ou companheiro de homem ou mulher solteira (concubinato
puro), divorciada o viva, que se encontrar na situao descrita na lei. Tal
benefcio se extingue se o beneficirio se casar ou participar de outra unio
estvel.
__________//_____________

ud

Direitos do usufruturio:

St

Posse, uso, administrao e percepo dos frutos (direitos gerais), cf. art.
1.394, CC.

Posse: a posse justa e direta protegida pelos interditos. Para alcanar tal
posse, pode o usufruturio mover ao de imisso contra o proprietrio da
coisa ou em face do instituidor do usufruto, caso estes se recusem a entreg-la.
Uso: o uso pode ser pessoal e pode ser cedido a ttulo oneroso ou
gratuito. Aqui o usufruto se distingue do direito real de uso, em que o
usurio apenas pode fruir pessoalmente a utilidade da coisa, quando o
exigirem as necessidades pessoais, suas e de sua famlia.
Administrao: pode se dar sem a ingerncia do proprietrio. Sua
administrao direta e s lhe subtrada se, atravs dela e por causa dela, a
coisa se deteriora. Ainda, o usufruturio perde a administrao se no puder
ou no quiser dar cauo.
Frutos naturais: o usufruturio dono dos pendentes ao comear o usufruto,
sem encargo de pagar as despesas de produo. Mas perde os frutos pendentes
(em compensao) ao tempo em que cessar o usufruto, sem ter ento direito
ao reembolso das despesas efetuadas para produzi-los (CC, art. 1.396, CC).
Frutos civis: ao proprietrio pertencem os vencidos na data inicial do
usufruto; e ao usufruturio, os vencidos na data em que cessa o usufruto.

de
sk

PD

Obs.: Adiante veremos os direitos e deveres peculiares aos usufrutos

especiais.

** questo: a locao estabelecida pelo usufruturio se rescinde com a

extino do usufruto?
Uns dizem que sim, porque a locao gera s direito pessoal entre as
partes, no podendo ento vincular o nu-proprietrio, que no sucessor do
usufruturio, no podendo ficar vinculado a negcio do qual no participou.
Outros dizem que a locao no se rescinde por causa da Lei do Inquilinato,
que de ordem pblica, e que tem a finalidade de proteger o inquilino, s
permitindo o seu despejo naqueles casos nela contemplados.
A primeira tese a correta.
_______________//_____________

ia

Casos especiais de usufruto:

1. Usufruto dos ttulos de crdito.

ud

io

Tr

Art. 1.395, caput do CC/02 (art. 719 do CC/1916).

um quase usufruto porque seu objeto so coisas que se consomem pelo
uso. O usufruturio faz seus os ttulos, ficando com o direito de receber as
dvidas e de reempregar as importncias recebidas. Apenas, esta aplicao
corre por conta e risco do usufruturio. Isto porque, cessado o usufruto, o nuproprietrio pode recusar os novos ttulos, exigindo a importncia.

St

A cauo, dada na instituio do usufruto, garante a devoluo desse

dinheiro. Tal usufruto muito raro.

de
sk

PD

2. Usufruto de um rebanho.
Art. 1.397 do CC/02.
usufruto de universalidade. O usufruturio desfruta de tudo o que
produzido pelo rebanho (as crias dos animais so frutos naturais).
Dos frutos que ficam com o usufruturio so deduzidos apenas os que
bastem para inteirar as cabeas de gado existentes ao comear o usufruto.
3. Usufruto sobre florestas e minas.
outro caso de usufruto imprprio, porque o usufruturio percebe produtos e
no frutos.
O corte da mata ou a explorao da mina exaurem o manancial, pois a coisa
assim obtida no se reproduz periodicamente.
Art. 1.392, 2 do CC: possibilita a existncia do usufruto supra e diz que o
usufruturio e o dono devem prefixar a extenso do gozo e a maneira de
explorao.
Obs.: o problema que surge o da extenso do usufruto, quando silente o
ttulo. No se pode adotar solues extremas. Ex.: no pode o usufruturio
exaurir a mina ou a floresta abusivamente, pois assim destruiria a substncia
da coisa (isto proibido). E por outro lado no se pode impedir a retirada do

produto, uma vez que neste caso o usufruto perderia o seu sentido. O meiotermo a permisso de uma utilizao razovel da coisa, em ritmo idntico
ao que se vinha fazendo anteriormente; caso no haja elementos para tal
julgamento, a extenso do usufruto deve ser fixada pelo juiz, de acordo com a
necessidade. Ex.: usufruto constitudo por testamento sobre fazenda onde
h uma serraria, que o principal meio de explorao do imvel o
usufruturio tem o direito de cortar madeiras de lei para alimentar a
serraria (RT 55/276).

ia

4. Usufruto de coisas consumveis.

Art. 1.392, 1 do CC/2002. o chamado quase usufruto, porque sua
natureza no se acomoda ideia do instituto, Ora, se o usufruturio no pode
dispor da substncia da coisa que fica pertencendo a outro, no pode
haver usufruto de coisa fungvel.

St

ud

io

Tr

No usufruto de coisas fungveis o usufruturio restitui outras tantas em

quantidade e valor. Aqui as coisas dadas em usufruto passam ao domnio do
usufruturio, que deve restituir, findo o usufruto, o equivalente em gnero,
qualidade e quantidade. No sendo possvel a restituio da coisa, deve o
usufruturio devolver o seu valor, pelo preo corrente ao tempo da restituio,
ou pelo preo da avaliao se, no momento de se constituir o usufruto, ela foi
avaliada.
_____________//_________
Obrigaes do usufruturio:

de
sk

PD

a) decorrentes da natureza do usufruto;

so elementares ao usufruto.
So elas: a de gozar da coisa com moderao, poupando-lhe a substncia,
como bom pai de famlia. Antigamente, o usufruturio no estava ligado por
qualquer obrigao para com o nu-proprietrio, de modo que se modificava a
substncia da coisa ou se dela se apropriava ou se a destrua, praticava um
delito como qualquer terceiro, respondendo por responsabilidade aquiliana
(extracontratual).
Usufruturio e nu-proprietrio eram como vizinhos cujas propriedades se
tocavam, mas com direitos reais independentes. O usufruturio, por exemplo,
no tinha a responsabilidade de apagar um incndio acidental no imvel
objeto do usufruto.
Hoje o usufruturio se compromete a resguardar, oferecendo inclusive
cauo, a coisa objeto do usufruto, obrigando-se a: gozar da coisa como
bom pai de famlia (sem abusos); e restitu-la ao fim do usufruto. Ento
tais obrigaes do usufruturio passaram do campo delitual para o
contratual, podendo o usufruturio ser responsabilizado pelas omisses
ocorridas em sua administrao.

O usufruturio ento deve conservar a coisa, reparar os estragos, devolv-la a

final no estado em que a recebeu, salvo deterioraes decorrentes do exerccio
regular do usufruto.
Ainda, o usufruturio deve dar ao imvel o seu destino natural, sem alterar o
meio de cultura ou destruir-lhe a substncia. Ex.: no pode cortar rvores
frutferas; no pode exaurir a terra, deixando de adub-la conforme as regras
elementares de agricultura e costumes locais.
A sano pela desobedincia culposa desse princpio a extino
do usufruto, conf. art. 1.410, VII do CC.
________//_______

io

Tr

ia

b) decorrentes da lei;
No so elementares ao usufruto, so de menor importncia a lei as impe
para melhor garantir o nu-proprietrio.
Art. 1.400, CC:
1. Inventariar os bens recebidos;

St

ud

O inventrio feito a expensas do usufruturio e consiste no levantamento

pormenorizado dos bens objeto do usufruto, bem como do estado em que se
encontram. A finalidade dizer o que deve a final ser devolvido e o estado em
que deve ser devolvido.

PD

2. Dar cauo.

de
sk

A cauo real ou fidejussria e visa garantir o nu-proprietrio dos prejuzos

resultantes da deteriorao da coisa, bem como assegur-lo da sua tempestiva
devoluo.
Obs.: o usufruturio que no quiser ou no puder dar cauo suficiente perde o
direito de administrao no usufruto. Porque o nu-proprietrio fica privado de
garantia. O usufruto no se perde, apenas os bens sero administrados
pelo proprietrio, que fica obrigado tambm mediante cauo a entregar
ao usufruturio o rendimento dos mesmos bens, deduzidas as despesas de
administrao, entre as quais se inclui a quantia taxada pelo juiz, para
remunerao do administrador (art. 1.401, CC).

I.

Obs.: o nu-proprietrio pode dispensar o usufruturio da cauo. Alm

disso, no esto obrigados cauo:
O doador que se reserva o usufruto da coisa doada (porque autor da
liberalidade e a lei presume irrefragavelmente a clusula de dispensa, que
desse modo limita o benefcio).

Os pais, usufruturios dos bens dos filhos menores (porque este usufruto
inerente ao poder familiar e se justifica na ideia de que sua finalidade
compensar os gastos que o pai faz com a criao e educao do filho, e de
que ningum melhor que o pai zelar pelas coisas de sua prole). Para a
garantia desta havia a hipoteca legal do art. 827, II do CC/1916, que o
novo CC no repete.
______//______
3. cuidar da sua conservao e devoluo.
O usufruturio ainda tem obrigao importante com relao s despesas
da coisa dada em usufruto.
As despesas de conservao se dividem em ordinria e extraordinria. As
primeiras competem ao usufruturio; as outras ao nu-proprietrio.

Tr

ia

A lei tambm atribui ao nu-proprietrio as despesas ordinrias, quando no

forem mdicas (CC, art. 1.404).

ud

io

Isto porque o proprietrio da coisa que em longo prazo vai se aproveitar do

resultado de tais despesas. Mas a regra pode levar injustia por forar o
proprietrio, que nada tira de seu prdio, a um gasto que talvez no consiga
ver reembolsado em vida.

no so mdicas as despesas superiores a 2/3 do lquido rendimento de um

ano (art. 1.404, 1, CC).
____________//__________

PD

St

** Pelas despesas extraordinrias ou ordinrias no mdicas o proprietrio em

compensao pode cobrar juros do usufruturio. Porque por meio de tais
despesas Incorporou novos recursos ao capital original.

de
sk

II.

Da destruio e do seguro:
Regras:
Destruio sem culpa do proprietrio: o usufruto se extingue e o
proprietrio no obrigado a empreender a reconstruo. E se o
proprietrio s suas expensas o reconstruir o usufruto no se restabelece.
Destruio por culpa de terceiro: o terceiro obrigado a indenizar o
usufruto se sub-roga na importncia da indenizao. De modo que os frutos
civis, por esta produzidos, cabero ao usufruturio.
O mesmo ocorre se o prdio destrudo est no seguro, ou se desapropriado:
o direito do usufruturio fica sub-rogado no valor do seguro, ou na
indenizao recebida do expropriante.
No obrigatrio por lei assegurar a coisa tida em usufruto. Mas o seguro
bom para ambas as partes. Se a coisa estiver segura, deve ser mantida assim, e

io

Tr

ia

o usufruturio deve pagar, durante o usufruto, os prmios devidos. Mas se no

estiver no seguro, no ele obrigado a segur-la (pode contudo faz-lo).
O nu proprietrio no pode colocar coisa no seguro, se antes no estava, e
obrigar o usufruturio a pagar os prmios. Art. 1.407, CC determina que o
usufruturio s obrigado a pagar as contribuies do seguro se a coisa
estiver segurada. E as regras que impem obrigaes devem ser
interpretadas estritamente. Ento, se a coisa no estiver no seguro e o
usufruturio no a quiser segurar, pode o nu-proprietrio faz-lo sua
custa. Mas, neste caso, se houver sinistro, o usufruturio no se beneficia
com a indenizao.
Se o usufruturio fizer seguro, ao proprietrio cabe o direito dele resultante
contra o segurador (art. 1.407, 1). Mas (vimos) o usufruto se sub-roga na
indenizao.
_________//_________
Da extino do usufruto:
H vrias causas algumas recaem sobre a pessoa do usufruturio; outras
sobre a coisa em que recai o usufruto; e h causas que se referem prpria
relao jurdica.
Causas de extino do usufruto relativas pessoa do usufruturio.
a) O usufruto se extingue pela morte do usufruturio. Isto para que no haja
usufrutos sucessivos, capazes de afastar do comrcio, indefinidamente,
determinado bem.

St

ud

I.

Para assegurar a temporariedade do usufruto, o legislador determina sua

extino com a morte do usufruturio e limita sua durao, quando o
usufruturio for pessoa jurdica, a 30 anos.
Art. 1.411, CC exceo regra: constitudo o usufruto em favor de duas ou
mais pessoas, a parte da pessoa que falecer se extingue salvo se por
estipulao expressa o quinho do pr-morto couber ao sobrevivente. Ento a
morte no extingue o usufruto se este for institudo em favor de vrios, e tiver
havido ajuste em que se convencionou o direito de acrescer entre os
sobreviventes.

de
sk

PD

** problema grave o conflito desta regra com o preceito que assegura aos
herdeiros necessrios direito legtima. O caso o seguinte: o casal doa os
bens aos filhos reservando-se o usufruto e estipulando, no instrumento, que
por morte de um dos usufruturios seu direito acrescer ao do outro.
A clusula restringe a legtima do herdeiro, porque o este tem direito de
receber a legtima sem qualquer restrio (salvo as restries - nus do art.
1.848, caput do CC/02). Portanto, a clusula que determina o acrescimento do
usufruto em favor do consorte sobrevivente ineficaz quando prejudica a
reserva dos herdeiros necessrios. Cancela-se ento neste caso o usufruto na
parte relativa ao doador falecido. Obs.: se a doao no de todos os bens,

ou melhor, se no atinge a legtima, valer o direito de acrescer em favor

dos pais usufruturios.
b) O usufruto se extingue pelo termo de sua durao (art. 1.410, II).
c) o usufruto se extingue por culpa do usufruturio, quando aliena, deteriora ou
deixa arruinar os bens, no lhes acudindo com os reparos de conservao (art.
1.410, VII).
________//_______
II Causas de extino do usufruto relativas ao seu objeto. O usufruto se
extingue pela destruio da coisa.

St

ud

io

Tr

ia

Se a destruio da coisa se deu por culpa de terceiro, que foi condenado a

reparar o prejuzo, se a coisa estava no seguro, ou se foi desapropriada, o
direito do usufruturio se sub-roga na indenizao recebida, da maneira como
foi dito (supra).
________//_______
III Causas de extino do usufruto que incidem sobre a relao
jurdica.
O usufruto se extingue pela consolidao, fenmeno que se apresenta quando
na mesma pessoa se encontram as qualidades de usufruturio e de nuproprietrio (art. 1.410, VI).

PD

Extingue-se tambm pela cessao da causa que o origina. Ex.: usufruto do

pai sobre os bens do filho menor sob poder familiar. Se o filho se torna maior,
ou se o pai perde o (decai do) poder familiar, o usufruto termina,
consolidando-se a propriedade (art. 1.410, IV).

de
sk

A prescrio extintiva tambm extingue o usufruto. Ela resulta do no uso do

usufruto, durante o lapso de tempo do art. 205 do CC/02 - 10 anos.
O CPC, entre os procedimentos especiais de jurisdio voluntria,
determina que a extino do usufruto processar-se- na forma ali
estabelecida (art. 1.112, VI).
______________________//__________

DO USO:
espcie de usufruto de abrangncia mais restrita no pode ser objeto de
cesso e limitado pelas necessidades do usurio e de sua famlia. S inclui
o jus utendi direito de usar coisa alheia.
Historicamente, o uso era direito que recaa sobre coisa que no rendia
frutos, sem a possibilidade de se auferir os frutos civis. Tal direito se

constitua sobre uma biblioteca, ou sobre um escravo, por exemplo. Se

recasse sobre imvel, no abrangia o jus fruendi.
Conceito direito real sobre coisa alheia em que o usurio pode se utilizar da
coisa, mas no tem direito aos frutos[1]. O uso prprio ou de sua famlia.
Para calcular quais as necessidades do usurio (art. 1.412, 1 do CC) deve-se
verificar sua condio social e o local onde vive.
Pode recair sobre bem mvel ou imvel, mas no sobre coisas consumveis,
pois neste caso estaria transferida a propriedade.

ia

Art. 1.412, 2, CC determina que as necessidades da famlia do usurio

compreendem as de seu cnjuge, as dos filhos solteiros e as das pessoas de
seu servio domstico.

2.
3.
4.

1.
2.
3.
4.

Tr

io

ud

de
sk

1.

PD

St

Assim, o uso familiar pode ser feito:

pelo prprio usurio;
pelo cnjuge ou convivente do usurio;
pelos filhos solteiros;
pelos membros da entidade familiar monoparental;
pelas pessoas que prestam servio domstico ao usurio.
_______________//___________
DA CONSTITUIO:
Quando se tratar de direito real sobre imvel, s se inicia do registro junto ao
registro imobilirio respectivo.
__________//____________
Das regras:
o usurio no pode ceder o direito de uso ou locar a coisa s pode usar,
pessoalmente ou por membros de sua famlia (verificar a abrangncia do uso
familiar, descrito acima);
o usurio no tem direito aos frutos, salvo aqueles que servirem s suas
necessidades pessoais e s de sua famlia;
as condies pessoais do usurio so avaliadas conforme sua condio social e
o local onde vive;
aplicam-se ao uso as regras do usufruto, no que couber.
________________//______________
Aes relacionadas ao uso (aes usurias):
ao confessria: visa o reconhecimento do direito de uso;
ao negatria: tem o escopo de impedir o uso;
ao possessria: para defender a posse da coisa sobre a qual recai o uso;
ao restituitria do uso: ajuizada pelo proprietrio ou seus herdeiros, em face
do usurio, para a restituio da coisa, ante a extino do direito real de uso.
____________//_______________

Obs.: o direito real de uso se extingue pelas mesmas causas de extino do

usufruto .
_______________________//________________
DA HABITAO.
Art. 1414 e s. do CC.
Do Conceito:
O direito real de habitao, ainda mais restrito que o de uso, consiste na
faculdade de residir gratuitamente num prdio, com sua famlia.

Tr

ia

O que caracteriza este direito real que o seu titular deve residir ele prprio,
com sua famlia, no prdio em causa, no o podendo ceder, a ttulo gratuito ou
oneroso.

ud

io

Assim, no pode o habitante, titular do direito real de habitao, locar o

imvel a terceiro, ou empresta-lo (art. 1414, CC).
________________________//____________________
Da pluralidade de habitantes:

PD

St

Conforme art. 1415 do CC, no caso de serem vrios titulares do direito,

qualquer deles, que habite sozinho a casa, no ter de pagar o aluguel aos
outros, mas no os pode impedir de exercer, querendo, o direito que lhes
compete de habit-la.
________________________//_______________
Das regras:

de
sk

Ao uso e habitao se aplicam, naquilo que no contrariarem suas naturezas,

as disposies concernentes ao usufruto (art. 1416, CC).
_______________//__________________
Da instituio:
Somente se constitui com o registro junto ao Registro Imobilirio do foro de
circunscrio do imvel.
_____________//___________

DA PROMESSA IRRETRATVEL DE VENDA (o direito real do

compromissrio comprador do imvel - art. 1.225, VII do CC).

Art. 1.417 e 1.418 do CC.

Introduo:

A promessa irretratvel de venda de um bem imvel (desde que no haja

clusula de arrependimento e registrada no Registro de Imveis) confere ao
promissrio comprador direito real sobre a coisa.
As consequncias de ser direito real o do compromissrio comprador so:
oponibilidade erga omnes e possibilidade de alcanar a adjudicao
compulsria.
* A regra tem origem no art. 22 do Dec.-lei n. 58, de 10.12.1937, com a
redao dada pela Lei n. 649, de 11.3.1949. Assim a Lei inseriu no rol
taxativo do art. 674 do CC/1916 mais este direito real.

Tr

ia

** A Lei n. 4.380, de 21.8.1964, art. 69, estendeu referido direito real ao

promitente cessionrio de compromissos de venda e compra, de imveis no
loteados e sem clusula de arrependimento. A irretratabilidade do negcio
condio de surgimento do direito real, e no consequncia de sua existncia.
________________________//_________________

ud

io

DA NATUREZA JURDICA:
direito real sobre coisa alheia, pois a coisa ainda pertence ao promitente
vendedor.

de
sk

PD

St

Os direitos reais sobre coisa alheia, como dissemos, podem ser de gozo ou de
garantia. A promessa irretratvel de venda tem o carter de direito real de
gozo, pois o legislador no quis afetar a coisa ao pagamento preferencial do
credor, mas sim conferir ao promissrio comprador prerrogativas sobre a coisa
vendida: a) a de goz-la e de fru-la; b) a de impedir sua vlida alienao a
outrem; c) a de obter sua adjudicao compulsria, em caso de recusa do
promitente em outorgar ao promissrio a escritura definitiva de venda e
compra.
Para Roberto Senise Lisboa, no entanto, o direito real do compromissrio
comprador no nem de gozo e nem de garantia, mas direito real de
aquisio, que possibilita a titularidade sobre determinada coisa no
confere direito de fruio e nem de garantia ao seu titular[2].
________________//____________
Modos de constituio e requisitos.
O novo CC no distingue imvel loteado e no loteado e deixa ser a promessa
(sem clusula de arrependimento e registrada no cartrio de Registro de
Imveis) por instrumento pblica ou particular. Assim se adquire direito real
aquisio do imvel art. 1.417, CC.

A inexistncia de clusula de arrependimento importa irretratabilidade, de

modo que o contrato s se rescinde por distrato ou por descumprimento de
obrigao assumida.
Alm da irretratabilidade (inexistncia de direito de arrependimento), o
contrato deve ainda ser irrevogvel, insuscetvel de modificao.
_________//__________
Esboo histrico:

ia

A promessa bilateral de compra e venda contrato preliminar e tem por

finalidade (como todo contrato preliminar) gerar para as partes a obrigao de
fazer um contrato definitivo. Mediante conveno, as partes ajustam de levar a
efeito, em momento oportuno, um contrato definitivo de venda e compra.

St

ud

io

Tr

J dissemos porque importante o compromisso de venda e compra (s vezes

o incorporador ainda no dono do terreno em que vai construir, e precisa, no
entanto, vender futuras unidades autnomas do prdio que no existe ainda,
que ainda ser construdo. Ento sem objeto as partes firmam compromisso de
venda e compra). E a promessa bilateral de venda e compra surge como
garantia do vendedor, pois este, nas vendas de imveis a prazo adia, para
depois do pagamento do preo, a transferncia do domnio.

PD

O crescimento das populaes urbanas provocou a explorao e a venda de

considerveis reas de terrenos, para as construes residenciais. Para facilitar
tal venda, recorreram os interessados ao remdio de parcelar o preo; e, para
garantir o vendedor, usou-se o contrato preliminar de promessa de venda.

de
sk

A lei quis proteger os adquirentes. A enorme procura de terrenos loteados

vendidos a prestao levou ao aparecimento de pessoas sem escrpulos, que
vendiam reas litigiosas ou alheias, ou reas sem documentao suficiente,
traindo a boa-f dos adquirentes.
E a valorizao das terras levou ao inadimplemento das obrigaes por parte
dos promitentes vendedores. Estes recebiam o preo pelo qual prometiam
vender lotes de terrenos, percebiam que os terrenos valiam mais e, desistindo
do contrato preliminar, pagavam perdas e danos e desistiam da venda. A
desistncia em fase de contrato preliminar ensejava apenas perdas e danos.
Hoje, quando se desiste de obrigao de fazer que envolve declarao de
vontade, como a outorga de escritura pblica, cabe a execuo
especificada. Tal arrependimento lcito era meio de enriquecimento para
os promitentes vendedores a indenizao a que eram condenados era
inferior ao proveito auferido.

O arrependimento era prejuzo para o promissrio comprador este

pagava o preo e o vendedor se recusava em outorgar a escritura
definitiva, tendo o comprador que recorrer via judicial para pleitear
perdas e danos. O comprador no quer perdas e danos, mas o terreno que
comprou, cujo preo pagou e que agora lhe recusado.
Como soluo surge o Dec.-lei n. 58, de 10.12.1937, que dispe sobre
loteamento e venda de terrenos a prestao, e INSTALA NOVO REGIME
DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA A PRESTAO DE IMVEIS
LOTEADOS CRIA PARA O PROMISSRIO COMPRADOR O DIREITO
REAL COM OPONIBILIDADE A TERCEIROS E A PRERROGATIVA DE
OBTER ADJUDICAO COMPULSRIA.

io

Tr

ia

Obs.: A lei no abrangia genericamente as promessas de imveis no

loteados, ou com pagamento a vista. A Lei n. 649, de 11.3.1949, deu nova
redao ao art. 22 do Dec.-lei n. 58, estendendo as mesmas vantagens ao
negcio de promessa de venda e compra de imveis no loteados, com
pagamento a vista ou a prazo. Basta que a promessa de venda seja sem
clusula de arrependimento e inscrita no Registro de Imveis.

St

ud

Confere-se assim direito real ao promissrio comprador. O mesmo ocorre

para as unidades autnomas dos condomnios em edificaes art. 35, 4
da Lei n 4.591, de 16.12.1964.

de
sk

PD

O que se queria era garantir a seriedade da oferta ao pblico. Impunha-se ao

vendedor a prestao, de terrenos loteados, a obrigao de apresentar, na
circunscrio imobiliria competente, a prova do domnio do imvel, plano de
loteamento, certido negativa de impostos e nus reais, e um exemplar do
contrato-tipo de vendas. O registro desses documentos, que devia preceder ao
incio das vendas, feito depois da convocao dos interessados para o
impugnarem, e sob fiscalizao do oficial pblico e mesmo de juiz,
representava segurana para que no acessassem o mercado imobilirio
aventureiros inescrupulosos.
Para no correr o risco de no receber a escritura pblica, por recusa do
vendedor, a Lei (art. 16) determinou o direito adjudicao do lote.
A regra est tambm no art. 466-A do CPC.
* A regra mais importante do Dec.-lei n. 58 era o art. 5, que conforme art.
676 do CC/1916 atribua ao compromissrio comprador direito real oponvel a
terceiro, quanto alienao e onerao posterior, desde que averbasse o
contrato no Registro de Imveis.
__________//__________

Contedo do direito real.

Antes o contrato preliminar de venda e compra de bem imvel gerava para o
vendedor obrigao de fazer consistente em prestar declarao de vontade outorgar escritura pblica de venda e compra. O comprador pelo contrato
preliminar tinha direito pessoal, apenas, de reclamar a execuo do ajuste, e o
vendedor ento em caso de recusa era obrigado a pagar perdas e danos.
Como era direito pessoal, no havia como vincular terceiros ao negcio
original se o promitente vendedor alienasse a coisa prometida, o promissrio
ficava sem ao contra o adquirente, s lhe restando o direito de reclamar, do
contratante inadimplente, o ressarcimento das perdas e danos.

Tr

ia

Com o status de direito real, o contrato levado a registro confere ao

compromissrio comprador oponibilidade erga omnes, para que o comprador
obtenha adjudicao compulsria.

ud

io

A oponibilidade a terceiros significa que, com o registro, qualquer alienao

que o dono faa anulvel por colidir com um direito preexistente do
promissrio.

de
sk

PD

St

Por ser oponvel o seu direito a terceiro, h a prerrogativa da sequela o

promissrio comprador pode buscar a coisa nas mos de quem quer que a
detenha, para sobre ela exercer o seu direito real.
________________________________//____________________
Adjudicao compulsria: outra prerrogativa que constitui contedo de
direito real a possibilidade de obter declarao judicial ordenando a
incorporao do bem (objeto do negcio) ao patrimnio do adquirente. Se o
alienante se recusa a outorgar escritura pblica, o comprador tem meio
compulsrio para se sobrepor a tal recusa.
Proposta a adjudicao, o compromitente vendedor notificado para em 10
(dez) dias oferecer resposta, justificando a sua recusa em outorgar a escritura
pblica ao compromissrio comprador.
A adjudicao compulsria cabvel ainda quando o imvel tiver sido
alienado a terceiro indevidamente.
Obs.: O direito de posse e de ceder os seus direitos, que tem o promissrio
comprador, no decorrem da realidade de seu direito, so acessrios da
conveno se no houver disposio em sentido contrrio. Orlando Gomes
acha o contrrio: que isto decorre de direito real.

Obs.: A constituio em mora do promissrio comprador depende de prvia

interpelao (judicial ou por cartrio de Registro de Ttulos e Documentos),
com 15 dias de antecedncia. Isto representa mais vantagem para o
promissrio comprador.

H neste sentido julgado aceitando a consignao em pagamento cinco

anos aps o atraso, pelo comprador porque o devedor no foi
constitudo em mora.
_______________________________//___________

ia

[1] Salvo aqueles que servirem s suas necessidades pessoais e s de sua famlia.
[2] Manual de Direito Civil. Vol 4. 3 edio. Editora Revista dos Tribunais. P. 477.

Tr

MDULO 7:

io

Das rendas constitudas sobre imveis:

ud

* No novo CC no esto mais no rol de direitos reais. O interesse

doutrinrio porque o instituto consta de outras legislaes.

St

Hoje, o Cdigo Civil em vigor prev apenas como direitos reais de

garantia o penhor, a anticrese e a hipoteca, que estudaremos na
sequncia.

PD

Ocorre que, para parte da doutrina, a no regulamentao pelo CC/2002 no

impede a sua eventual aplicabilidade[1].

de
sk

Conceito direito real temporrio que grava certo bem imvel, obrigando seu
proprietrio a pagar prestaes peridicas, de soma determinada.
Trata-se de instituto bem semelhante aos antigos censos.
Fonte: contrato de constituio de renda (o contrato ainda est disciplinado
pelo CC/2002, nos art. 803 e s.; apenas no pode mais conferir ao instituidor o
direito real de garantia). Com tal contrato quer-se proteger uma parte que
dona de um capital mas no est segura e quer se manter de forma estvel.
Os direitos oriundos de tal contrato so pessoais. Mas esses direitos podiam
adquirir o carter de real se gravassem certo imvel, pertencente ao devedor.
Pelo contrato de constituio de renda, o rendeiro (ou censurio) se obriga a
fazer certa prestao peridica a outra (beneficirio) em troca de um capital

que lhe entregue e que pode consistir em um imvel. At aqui o direito do

beneficirio pessoal.
Mas se na conveno se estipulasse que certo imvel responderia
preferencialmente pelo cumprimento de referida prestao, e se o contrato
fosse registrado no cartrio de Registro de Imveis, surgia direito real, com
todos os seus efeitos.
Tratava-se de direito real temporrio, com durao limitada a lei no admitia
constituio de renda perptua que vinculasse indefinidamente o bem imvel
dificultando sua circulao e ameaando a segurana das relaes sociais.
____________//_________

ud

io

Tr

ia

Contedo desse direito real:

Conferia ao seu titular o direito de exigir o pagamento da renda, de quem se
tornava dono do imvel afetado ao resgate da obrigao. Constituda a renda,
ento, e institudo o direito real, a obrigao de pagamento se transmitia aos
adquirentes do imvel, sobre que recaa o nus real (quem quer que fossem
eles). obrigao do dono do prdio s por ser dono (obrigao propter rem ambulat cum domino).

PD

St

O credor ainda podia, por ser titular do direito, excutir o imvel, para obter o
pagamento das prestaes devidas. O processo de execuo dependia da prova
por escrito da realizao do contrato.
________________//_____________
Natureza Jurdica:
A renda constituda sobre imvel era direito real sobre coisa alheia, pois
recaa sobre imvel de outrem, afetado ao pagamento de uma renda.
Era direito real de garantia, pois no conferia ao seu titular a prerrogativa de
gozo.

de
sk

Aqui, o instituidor ou beneficirio tinha principalmente direito renda e

subsidiariamente direito a excutir o imvel que estava afetado ao seu
pagamento. O direito principal era o crdito, assegurado por um direito
acessrio, representado pelo imvel dado em garantia.
Definindo os direitos reais de garantia como os que conferem ao seu titular a
prerrogativa de obter o pagamento de uma dvida com o valor ou a renda de
um bem aplicado exclusivamente sua satisfao, a renda constituda sobre
imvel tinha tal natureza. O imvel afetado ao pagamento da renda era dado
em garantia de seu resgate o beneficirio desfrutava de um direito real, que
implicava seqela e preferncia.
__________//__________
Modo de constituio.

Por ato entre vivos (contrato) ou causa mortis (testamento); e no ato entre
vivos: a ttulo oneroso ou gratuito (ex.: doao). Consignava o instituidor um
ou mais bens imveis a certa pessoa, para que esta se obrigasse a satisfazer a
outra, ou ao prprio instituidor, uma determinada renda.
Exemplo do testamento h o legado de uma penso, por prazo determinado,
ficando certo imvel referido na disposio de ltima vontade afetado ao seu
pagamento.
Obs.: no bastava o contrato ou o testamento para surgir o direito real.
Deveria haver o registro. Ex.: no testamento a renda era devida da morte
mas o negcio s teria eficcia contra terceiro (erga omnes) aps o registro.

Tr

ia

Obs.: como direito real, a renda constituda sobre imvel ensejava seqela,
preferncia, ao real etc.
___________//_________
O resgate:

St

ud

io

Direito do rendeiro de remir[2] o imvel sobre que incide nus real, com o
pagamento de um capital em dinheiro, cujo rendimento, taxa legal de juros,
assegurava ao credor renda equivalente que tinha direito (art. 751,
CC/1916).

de
sk

PD

Ex.: O beneficirio recebia renda anual de R$ 600,00 assegurada por imvel

do rendeiro, afetado ao pagamento da mesma. Desejando liberar o imvel,
bastaria ao rendeiro pagar ao beneficirio R$ 10.000,00, pois tal quantia,
taxa de 6% ao ano, produziria importncia igual renda devida.
___________//____________
Concluses:
O contrato de constituio de renda j nem era muito usado por causa da alta
inflao que existia. Ento no era comum o direito real representado pela
renda constituda sobre imvel. E a possibilidade de resgate ainda extinguia
tal direito. Na inflao, o imvel tinha o valor aumentado, mas a renda no
(imvel de 100 mil passava para 400 mil e a renda continuava de 200 reais
para sempre). Claro que o rendeiro (art. 751, CC/1916) iria remir[3] o imvel
pagando cifra que com juros de 6% ao ano liberaria o imvel. isto encerrava
o direito real.
_______________//_______________
Introduo aos Direitos Reais de Garantia.
(Regras gerais, conceito, natureza jurdica regras comuns a todos os dir.
reais de garantia).

O crdito e a garantia: o patrimnio do devedor responde por suas dvidas, na

ordem civil. As nicas excees so a do depositrio infiel e a o devedor de
penso alimentcia, que podem sofrer a pena privativa de liberdade.
Na prtica s vezes o patrimnio no suficiente. E no processo de execuo
ocorre o rateio cada credor recebe s percentagem de seu crdito.
Por isso o credor busca garantia: pessoal ou fidejussria; e real.
fidejussria deriva do contrato de fiana e se caracteriza (art. 818, CC)
quando uma pessoa se obriga por outra, para com o credor desta, a satisfazer a
obrigao caso o devedor no a cumpra.
- Tal garantia limitada, pois pode ser que o devedor no consiga fiador, e
pode ser que o fiador, solvvel no momento da fiana, se torne insolvente por
ocasio do vencimento.

Tr

io

real quando o devedor separa de seu patrimnio (ou terceiro oferece de seu
patrimnio) um bem e o destina primordialmente ao resgate de uma
obrigao.
H trs espcies de garantia real na lei: penhor, hipoteca e anticrese.

ud

ia

PD

St

** na hipoteca e no penhor, sem o pagamento, o bem dado em garantia

oferecido penhora e o produto alcanado na praa se destina ao pagamento
da obrigao garantida. Por fora da preferncia, o credor hipotecrio ou
pignoratcio (que tem a garantia do penhor) pago com o produto da venda,
excludos os demais credores, que s tero direito s sobras do preo, se
houver.

de
sk

** na anticrese, o bem dado em garantia se transfere para as mos do credor

que, com as rendas pelo bem produzidas, procura se pagar.
As garantias reais trazem mais vantagens ao credor se o bem dado em
garantia valer mais do que a dvida (no caso de penhor ou hipoteca), ou
produzir renda adequada (anticrese) grande a probabilidade do credor
receber seu crdito inteiro.
Ento so muito frequentes tais garantias. S a anticrese obsoleta e rara na
prtica.

_______//___________
CONCEITO DO DIR. REAL DE GARANTIA.

 o que confere ao seu titular a prerrogativa de obter o pagamento de uma

dvida com o valor ou a renda de um bem aplicado exclusivamente sua
satisfao.
Os direitos reais sobre coisas alheias podem ser: de gozo ou de garantia.
Nos de gozo o titular desfruta da coisa aproveitando-se total ou parcialmente
das vantagens que ela propicia. Ex.: usufruto, servido. Nos de garantia o
credor apenas visa, na coisa, ao seu valor ou sua renda para se pagar de um
crdito que o seu principal interesse, e do qual o direito real no passa de
acessrio.

ia

Com um direito real de garantia, afeta-se um bem do devedor, sujeitando-o

por lao real ao resgate da dvida garantida.
Na hipoteca e no penhor (principais direitos reais de garantia) h ainda
a preferncia.
Preferncia direito conferido ao titular de pagar-se com o produto da venda
judicial da coisa dada em garantia, excludos os demais credores, que assim
no concorrem com o primeiro, no que diz respeito a essa parte do patrimnio
do devedor. Somente aps pagar-se ao preferente que as sobras se houver
sero rateadas entre os demais credores (art. 1.422, CC/02).
Ento a preferncia a maior vantagem do credor pignoratcio (que tem a
garantia do penhor) e do hipotecrio. Porque (dissemos) se o bem dado em
garantia for de valor superior dvida, esta ser certamente resgatada, a
despeito da recusa do devedor.
Na hipoteca ser privilegiado quem primeiro a registrou.
Obs.: CC/2002 art. 1422, pargrafo nico: limites ao direito de preferncia
do credor hipotecrio e pignoratcio, como no caso da dvida proveniente de
salrio do trabalhador agrcola, que prefere a qualquer outro crdito, quanto ao
produto da colheita para que concorreu com o seu trabalho. Outras
excees: custas judiciais devidas pela execuo hipotecria; despesas
com a conservao da coisa feitas por terceiros com anuncia do credor e
do devedor, depois da constituio da hipoteca; impostos e taxas devidos
Fazenda Pblica.
________//______

de
sk

PD

St

ud

io

Tr

A hipoteca e o penhor so uma garantia todo o patrimnio do devedor

asseguram o credor, e no s o bem dado em penhor ou em hipoteca. que
este assegura principal e preferencialmente, mas no o nico bem a
assegurar.
Ento, se executado o penhor ou a hipoteca e o produto obtido em praa no
bastar para o pagamento da dvida, o credor continuar a ser credor do saldo
e quanto a esta parte, apenas, ser quirografrio (comum).

A preferncia no beneficia o credor anticrtico. Este em compensao tem o

direito de reter a coisa dada em garantia at que a dvida seja paga tal direito
se extingue em 15 anos do dia da sua constituio (art. 1.423, CC/02).
___________//__________
Natureza Jurdica:
1. Penhor, hipoteca e anticrese so direitos reais recaem diretamente sobre a
coisa, h o direito de sequela e conferem ao seu titular ao real,
oponvel erga omnes art. 1.419, CC/02.

Obs.: h quem negue o carter real dos direitos de garantia porque eles no
limitam a propriedade, e sim so acessrios da obrigao. E porque sustentam
alguns que o penhor e a hipoteca so institutos de direito processual e no de
direito substantivo.
** Tais posies no vingaram hipoteca e penhor so direitos reais, como
dito. E do direito civil porque existem antes de qualquer litgio
caracterizam-se antes de qualquer relao processual.

St

ud

io

Tr

ia

Este direito se liga ao bem e o persegue nas mos de quem quer que a detenha.
Ento se o credor no tiver a posse do bem, como na hipoteca, pode reclamlo, para exercer sobre o bem o seu direito real. No dependem de colaborao
do credor para se exercitarem; e s se aperfeioam com a tradio ou aps o
registro.

PD

2. Trata-se de direito real acessrio porque s existe se existir uma relao

jurdica, obrigacional, cujo resgate visa assegurar. A dvida o principal; a
garantia o acessrio. Ento o direito real aqui segue o destino da dvida.

de
sk

3. Os dir. reais de garantia so indivisveis (este um benefcio da lei ao

credor).
Mesmo que a dvida e o objeto da garantia sejam divisveis, o direito real
de garantia indivisvel.
- o pagamento parcial da dvida no importa em exonerao correspondente
da garantia, ainda que esta compreenda vrios bens (art. 1421, CC/02) o
objeto da garantia mesmo com o pagamento parcial continua na sua
integralidade a assegurar o pagamento do remanescente do dbito. a coisa
gravada que indivisa para oferecer segurana soluo total do crdito por
ela assegurado.
Exemplos:
a) se um condmino no imvel hipotecado paga a sua parte do dbito, todo o
imvel continua hipotecado.

b) se o imvel garante dois crditos hipotecrios e um anulado, a garantia

correspondente ao outro continua a incidir sobre todo o prdio.
c) falecendo o credor e partilhado o seu crdito entre os seus herdeiros, qualquer
destes, pra cobrar o seu quinho, pode penhorar o imvel hipotecado, em sua
integridade.
d) os sucessores do devedor no podem remir[4] parcialmente o penhor ou a
hipoteca, na proporo de seus quinhes se algum quiser liberar o bem do
nus real que incide sobre tal bem, deve pagar a totalidade do dbito, subrogando-se nos direitos do credor pelas quotas de seus co-herdeiros que
houver satisfeito (art. 1.429, CC).
______________________//_______________
Requisitos para validade contra terceiros: existem para assegurar o
interesse de terceiros.

Tr

ia

Contrato em que se estipulam direitos reais de garantia valem contra terceiros

(e direitos reais de garantia s existem como tal se valerem contra terceiros).
Para isso deve haver: especializao e publicidade.

ud

io

* "contrato de hipoteca que no vale contra terceiro contrato, e no

hipoteca.

Finalidade da especializao: caracterizar a posio do devedor, colocando

terceiros, interessados em com ele negociar, a par de sua situao econmica.
No contrato est a responsabilidade do devedor e quais os bens destinados
preferencialmente ao resgate daquele dbito quem tomar conhecimento de
tal conveno no pode se queixar quando tais bens ficarem excludos da
execuo, promovida pelos quirografrios.

de
sk

PD

St

Especializao do penhor, hipoteca ou anticrese a enumerao

pormenorizada no contrato constitutivo dos elementos que caracterizam a
obrigao e a coisa dada em garantia (art. 1.424, CC - determina que no
instrumento conste o total da dvida ou sua estimao, o prazo do pagamento,
a taxa de juros, se houver, e a coisa dada em garantia, com todas as suas
especificaes).

Publicidade do contrato: ocorre com o registro e subsidiariamente pela

tradio, quando for bem mvel.
Hipoteca e anticrese o direito real s se constitui por ato entre vivos por
registro do ttulo constitutivo no cartrio de registro de imveis, conf. Art.
1.227, CC.
Penhor pode ser constitudo por instrumento particular mas s se aperfeioa
pela tradio (publicidade). E s tem eficcia perante terceiros aps o registro
do contato. Cf. art. 221, CC e art. 127, II da Lei n 6.015/73.
_______//_____

Ento, quem quiser negociar com o devedor basta se dirigir ao Registro

Pblico para descobrir as restries que recaem sobre bens deste. E se adquirir
o bem hipotecado ou penhorado, o direito do credor prevalece.

Obs.: A ausncia de algum destes requisitos no leva nulidade do contrato

apenas no gera o direito real (fica como direito pessoal, vinculando s as
partes que convencionam o Credor no tem SEQELA, NEM
PREFERNCIA E NEM AO REAL S PODE ENTRAR NO
CONCURSO DE CREDORES, NA condio DE QUIROGRAFRIO).
** H quem ache que dir. real, s no tem validade contra terceiros. No
penhor e na anticrese o credor tem o direito de reteno; na hipoteca
pode exercitar contra o devedor a ao hipotecria.
_____________//____________

ia

Garantia real oferecida pelo condmino.

io

Tr

Art. 1.420, 2, CC/02 dir. real de garantia sobre coisa comum (dois ou mais
proprietrios).

St

ud

Regras:
1. A coisa condominial s pode, em seu todo, ser dada em garantia real, se todos
os condminos assentirem;
No se pode garantir dbito prprio com coisa alheia, sem anuncia do
proprietrio. E no caso de coisa comum o consorte s dono de uma parte
ideal, pois os outros quinhes so alheios.

de
sk

PD

2. O CC/02 admite sem restrio a oferta em garantia pelo condmino de sua

parte ideal.
Cada condmino pode gravar a sua parte indivisa;
sempre possvel a especializao da coisa comum, dando-se em garantia
parte ideal da mesma.
____________//_________
Capacidade para constituir nus real:
(capacidade ativa e adequao do bem para ser objeto de tal nus).
Art. 1.420, CC/02 s pode constituir nus real quem pode alienar porque
estabelecer direito real de garantia um comeo de alienao (com a garantia,
se a dvida no for paga, o credor em caso de hipoteca ou penhor pode
requerer a penhora e praa do bem, levando-o sua venda judicial).
- S podem ser dados em penhor, hipoteca e anticrese os bens que podem ser
alienados (no podem ser bens fora do comrcio).
-

Obs.: Os incapazes podem constituir nus real por meio de seus

representantes, e alcanando autorizao judicial (se forem tutelados ou
curatelados). Assim oferecem bens em garantia real de seus dbitos.

___________//_______
Obs.: No pode constituir o ascendente nus real em favor do descendente,
sem anuncia dos demais descendentes, pois como na venda preciso a
anuncia dos demais descendentes. Hipoteca comeo de alienao. (art. 496,
CC, por analogia). ** H divergncia doutrinria e jurisprudencial. Muitos
entendem que se pode dar garantia real em favor de um dos descendentes
sem anuncia dos demais porque a regra do art. 496 do CC deve ser
interpretada restritivamente, j que regra que cerceia o direito de
propriedade.
_________//________

Trata-se de lei especfica para a regra geral do art. 333, CC/02. Sempre que a
espera do vencimento diminuir a probabilidade do recebimento do crdito, por
problemas com a solvncia do devedor, por exemplo, o vencimento se
antecipa.

io

Tr

ia

Antecipao de vencimento da obrigao garantida.

A lei autoriza antecipao do vencimento das dvidas com garantia real para
reforar a garantia do credor, nas cinco hipteses do art. 1425, CC.

St

ud

HIPTESES:
1. A coisa dada em garantia se deteriora ou se deprecia (desfalcando a garantia) e
o devedor, intimado, no a refora ou substitui.
A prova cabe ao credor.

de
sk

PD

2. O devedor cai em insolvncia ou tem sua quebra decretada.

Silvio Rodrigues acha que tal causa no deveria existir, porque como o credor
tem garantia real e preferncia, seu crdito est resguardado.
Mas o processo concursal faz vencer todos os dbitos do insolvente, o que
vantagem, para todos, para fazer o inventrio e a diviso do ativo, pelos
credores.
3. O devedor fica impontual deixando de pagar prestaes no tempo ou forma
convencionados.
Presuno relativa da lei se o devedor est impontual insolvente, o
recebimento posterior da prestao atrasada importa em renncia do credor ao
seu direito de execuo imediata.

A presuno existe porque se a dvida no se antecipar, o bem hipotecado

levado praa s para custear a parcela vencida, e com isto a hipoteca
(garantia real) se extingue.
A maioria da jurisprudncia entende que a regra (do art. 1.425, CC/02) ocorre
para a falta do pagamento dos juros. Ento, vencidos e no pagos os juros que
integram o capital, vence a dvida toda, se a dvida tiver garantia real.

4. A coisa dada em garantia perece (e no substituda).

Aqui o direito real se extingue por perecimento do objeto e o credor ento
pode citar o devedor para substituir a garantia, sob pena de considerar vencida
a dvida o devedor pode evitar o vencimento antecipado da obrigao por
perecimento do objeto se oferecer logo garantia real adequada.

Tr

ia

5. A coisa dada em garantia desapropriada.

Aqui a indenizao recebida deve servir para pagar o credor, extinguindo-se a
relao jurdica.
____________________//______________
Do pacto comissrio:
a conveno acessria que autoriza o credor de dvida garantida por penhor,
anticrese ou hipoteca a ficar com a coisa dada em garantia, se a prestao no
for cumprida no vencimento. vedada tal conveno (art. 1428, CC) por
facilitar o abuso.

PD

St

ud

io

A Proibio (para proteger o devedor, parte mais fraca) existe porque no

mtuo o credor dita as regras do contrato e, se no fosse proibido, o pacto
comissrio seria clusula de estilo o credor sempre exigiria que o devedor
declarasse que abriria mo do bem dado em garantia em caso de no cumprir
o contrato. NO SE PERDE O OBJETO DA GARANTIA POR
INADIMPLEMENTO ESTA CONVENO NULA.
_____________//________
Carter quirografrio do saldo devedor, se a execuo no for suficiente
para total resgate.

de
sk

No paga a dvida garantida por penhor ou hipoteca, pode o credor executar

para se pagar seu crdito com o produto da praa. Mas se o bem dado em
garantia no alcanar no leilo judicial importncia suficiente para pagar
toda a dvida, a cifra recebida ser imputada no crdito do exequente.
Pelo saldo irresgatado continuar pessoalmente responsvel o devedor o
crdito correspondente a essa importncia adquirir o carter de
quirografrio (CC, art. 1.430).
____________//___________
DO PENHOR:
CONCEITO E FINALIDADE.
Art. 1.431, CC.
O penhor se constitui pela tradio efetiva de um objeto mvel que, em
garantia do dbito, faz o devedor ao credor.

Penhor direito real de garantia que submete uma coisa mvel ou mobilizvel
ao pagamento de uma dvida. A coisa entregue pelo devedor ou por terceiro,
no lugar do devedor, ao credor (ou seu representante), para aumentar a
probabilidade de resgate da obrigao.
Se a obrigao no paga no vencimento, o credor pode executar,
penhorando a coisa dada em garantia com a praa, o credor no produto
alcanado tem preferncia para pagamento total de seu crdito, e com a
excluso dos demais credores, que ficam com as sobras, se houver.
Ento o objeto da garantia fica preso por vnculo real, ao credor, e se destina
ao resgate de seu crdito.
_________//_______________

io

Tr

ia

Cf. pargrafo nico do art. 1.431, CC no penhor rural, industrial,

mercantil[5] e de veculos, as coisas empenhadas continuam em poder do
devedor, que as deve guardar e conservar.
___________//__________
Elementos que compem o conceito de penhor (extramos tais elementos do
conceito):

St

ud

1. direito real (natureza real);

O direito do credor pignoratcio recai sobre a coisa; opera erga omnes;
munido de ao real e de sequela, dando ao seu titular as vantagens da
preferncia.
Estabelecido o penhor por contrato e efetuado o registro do instrumento no
Registro de Ttulos e Documentos, nasce em favor do credor um direito real
que se prende coisa, vinculando a coisa ao resgate da dvida - o credor pode
retir-la das mos de quem quer que seja.
A coisa executada para pagar ao credor e se houver saldo este devolvido
ao devedor.

de
sk

PD

2. Acessrio;
Isto porque direito real de garantia deve haver uma obrigao que se quer
garantir (nula a obrigao principal, nulo o penhor). Paga a dvida, o credor
deve devolver a coisa empenhada.
Art. 1.433, II, 1.434 e 1.433, III do CC/02 paga a dvida o credor s pode
reter a coisa at ser indenizado das despesas comprovadas com a coisa; ou at
ser indenizado do prejuzo sofrido por vcio da coisa.
3. Aperfeioa-se pela tradio do objeto dado em garantia;
No basta o acordo de vontades das partes (como as arras, o comodato, o
depsito etc.). Conf. Art. 1.431, caput e pargrafo nico do CC.

Antes a tradio era para dar publicidade. Ex.: no depsito ou comodato

a tradio fazia prova do contrato e ainda mostrava a todos (dava
publicidade) que a coisa no era do comodatrio ou do depositrio, mas
do comodante ou depositante.
Para os bens mveis a tradio a publicidade que o registro faz no
campo dos bens imveis. A tradio TORNA PBLICO O PENHOR
COMO O REGISTRO TORNA PBLICA A HIPOTECA (art. 1.275 e
1.276, CC).
Obs.: A tradio dispensada no penhor rural e industrial os objetos aqui
ficam na posse do devedor, pela clusula constitui. Art. 1.231, pargrafo
nico.

Ainda: a transferncia da coisa do devedor para o credor impossibilita a

alienao fraudulenta do objeto da garantia o credor depositrio (tem todas
as obrigaes de um depositrio).

ud

io

Tr

ia

Deve ainda haver o registro no Registro de Ttulos e documentos, para dar

mais publicidade (Lei n 6.015, de 31.12.73 art. 127, I e II).

III.

IV.
V.

PD

II.

Proceder a custdia da coisa como depositrio e ressarcir ao dono a perda ou

deteriorao de que for culpado, podendo ser compensada a dvida, at a
concorrente quantia.
Fazer a defesa da posse da coisa empenhada e dar cincia, ao seu dono, da
necessidade de ao possessria.
Imputar o valor dos frutos, de que se apropriar (art. 1.433, V) nas despesas de
guarda e conservao, nos juros e no capital da obrigao garantida,
sucessivamente.
Restituir a coisa com frutos e acesses, se paga a dvida.
Entregar o que sobeje do preo, quando a dvida for paga, conf. art. 1.433, IV.

de
sk

I.

St

O credor pignoratcio que recebe o bem deve, cf. art. 1.435, CC:

Obs.: Tem o credor direito de reteno, como depositrio, para se cobrar das
despesas com a coisa e dos prejuzos decorrentes dos defeitos da coisa.
4. Recai sobre coisas mveis.
Isto diferencia penhor e hipoteca.
E tal caractere do penhor tradicional.
- A lei cria penhores especiais recaintes sobre imveis por acesso fsica e
intelectual. Ex.: penhor rural e industrial. E h hipoteca sobre bem mvel
quando se trata de navios e avies.

________//_______
FORMA:
PENHOR CONTRATO SOLENE. No precisa de instrumento pblico, mas
deve ser feito por instrumento particular.
Se no for feito no cartrio, o instrumento particular deve ser feito em duas
vias fica um exemplar para cada contratante e qualquer dos dois pode levlo a registro (art. 1.432, CC).

Cada uma das partes guarda uma via do contrato: o credor para exigir o
pagamento do crdito; e o devedor para poder exigir a devoluo da coisa o
devedor prova com o documento que o objeto retido pelo credor foi-lhe
entregue apenas a ttulo de garantia.

Tr

ia

Obs.: A norma que fala em 2 vias no cogente vale o penhor ainda que
lavrado em uma nica via (jurisprud.).

St

ud

io

Para valer em relao a terceiro, para que seja o penhor transformado

em direito real, o contrato alm dos requisitos do art. 1.424, CC/02 deve
ser transcrito no Registro de Ttulos e Documentos (sem registro no
pode ser oposto a penhora legalmente feita por terceiro).
______//_________
Espcies de penhor:

de
sk

PD

Quanto fonte:
1. convencional; (deriva da vontade das partes)
2. legal (decorre da lei para proteger os credores em certas situaes veremos).
Quanto ao bem envolvido:
1. penhor comum ou tradicional;
Decorre da vontade das partes e tem por objeto coisa mvel corprea, que
deve ser entregue espontaneamente pelo devedor ao credor, quando da
constituio do negcio.
2. penhores especiais.

Existem para estabelecer uma garantia que no cabe no penhor, mas

semelhante ao penhor, com as regras que disciplinam o penhor por isso o
nome penhor especial.

Exs.:
Penhor legal (no deriva da vontade dos contratantes parece mais instituto
processual do que material).

Penhor rural seu objeto coisa imvel por destinao fsica ou intelectual, e
se aperfeioa independentemente da tradio efetiva do objeto dado em
garantia (parece mais com hipoteca que com penhor).
- CAUO DE TTULOS DE CRDITO AQUI O BEM DADO EM
GARANTIA, NESTE PENHOR ESPECIAL, NO COISA CORPREA,
MAS UM DIREITO OBRIGACIONAL, UMA RELAO CREDITRIA,
ESTABELECIDA ENTRE UM SUJEITO ATIVO (CREDOR) E UM
SUJEITO PASSIVO (DEVEDOR).
- Penhor de veculos, em que no se tradita o bem.
-

__________//__________

ud

io

Tr

ia

Da extino do penhor:
Art. 1.436, CC.
1. Extinguindo-se a obrigao (porque o penhor apenas garantia, acessrio).
Neste caso a coisa devolvida pelo credor ao devedor (como na renncia
garantia), com os respectivos frutos e acessrios.
Obs.: A extino da obrigao deve ser total, porque se a obrigao foi s
parcialmente paga, o penhor persiste na sua integralidade, pelo princpio da
indivisibilidade da garantia art. 1.421 do CC.

St

2. Perecendo a coisa.
Perece o direito perecendo a coisa. Se o direito real de garantia recai sobre
certo bem, no pode o primeiro subsistir aps o desaparecimento do segundo.

PD

Obs.: com o perecimento do objeto do penhor s se extingue o direito real de

garantia, e no o crdito por ele garantido. Apenas o titular do crdito perde a
preferncia passa a ser quirografrio.

de
sk

Obs.: se a coisa pereceu por culpa de terceiro, ou se est no seguro, o direito

do credor se sub-roga na importncia da indenizao. O mesmo ocorre em
caso de desapropriao (art. 1.425, 1, CC/02).
3. Renunciando o credor.
A renncia garantia e no ao crdito o credor (o crdito) passa a ser
quirografrio.
A renncia pode ser expressa ou tcita.
Tcita: a) quando o credor consentir na venda particular do bem sem reserva
de preo; b) com a restituio da posse da coisa ao devedor; c) com o credor
anuindo sua substituio por outra garantia (art. 1.436, 1, CC/02).
4. Confundindo-se na mesma pessoa as qualidades de credor e de dono da coisa.

A confuso extingue a obrigao ( causa extintiva da obrigao). Na mesma

pessoa se juntam as condies de credor e devedor aqui no penhor haveria
confuso na mesma pessoa da titularidade do crdito e do domnio da coisa
dada em garantia. Por ex.: o credor recebe o bem por herana. E com a
confuso extingue-se a garantia real mas subsiste a obrigao.

ud

io

Tr

ia

5. Dando-se a adjudicao judicial, a remisso[6] ou a venda da coisa

empenhada, feita pelo credor ou por ele autorizada.
- adjudicao judicial quando aps a avaliao e a praa, sem que se
apresente lanador, o credor requer a incorporao ao seu patrimnio do bem
em causa.
- A remio a prerrogativa concedida ao devedor solvente de excluir da
penhora determinado bem, oferecendo antes da arrematao, ou da
adjudicao, a importncia da dvida, mais juros, custas e honorrios
advocatcios (art. 651, CPC).
- A venda amigvel do penhor s poder ser levada a cabo se permitir
expressamente o contrato ou se concordarem as partes.
_________//___________
Do penhor legal:
Conceito no deriva da vontade das partes, mas da lei.

St

Ento no decorre de contrato.

So credores pignoratcios, independentemente de conveno, conf. Art.

1.467, CC, as pessoas relacionadas na lei havendo previso da lei, o
interessado se obedecer s condies e formalidades legais torna-se titular de
um direito real de garantia, com todas as prerrogativas atribudas ao dir. real:
sequela, preferncia e ao real exercitvel erga omnes. E ento o credor pode
se apossar dos bens do devedor, para estabelecer sobre tais bens seu direito
real.
______________________//____________
Casos de penhor legal: (casos em que os credores so pignoratcios
independentemente de conveno).

de
sk

PD

A lei estabelece este penhor para garantir certas pessoas em certas situaes,
assegurando o resgate das dvidas (o pagamento). O interesse direto do
credor, mas indiretamente h um interesse social a ser preservado.

1. Os hospedeiros, ou fornecedores de pousada ou alimento, sobre as bagagens,

mveis, joias ou dinheiro que os seus consumidores ou fregueses tiverem
consigo nas respectivas casas ou estabelecimentos, pelas despesas ou consumo
que a tiverem feito (art. 1.467, I, CC).
- Trata-se de crdito de pessoas que tm que tratar com desconhecidos por
fora de sua profisso. No se pode saber da solvabilidade dos clientes antes
de fornecer o servio solicitado. E a lei ento as protege os hotis, por

PD

de
sk

St

ud

io

Tr

ia

2.

exemplo, podem apreender bagagens, joias etc. dos viajantes ou consumidores

para sobre tais objetos estabelecerem direito real, capaz de garantir o resgate
do crdito.
H interesse social. importante facilitar o pagamento de dbitos dessa
natureza, para preservar a segurana das relaes neste campo (Cd. penal,
art. 176 crime sujeito a deteno de 15 dias a 2 meses, ou multa, tomar
refeio em restaurante, ou alojar-se em hotel, ou usar meio de transporte, sem
recursos para efetuar o pagamento).
Homologado o penhor (ex.: o hotel apreende os bens e depois o penhor
homologado), a cobrana executiva da dvida deve ser efetuada em 1 ano, sob
pena de prescrio da ao (art. 206, 1, I do CC/02), e consequente
perecimento da garantia.
O dono do prdio rstico ou urbano (arrendante ou locador), sobre os bens
mveis que o rendeiro ou inquilino tiver guarnecendo o mesmo prdio, pelos
alugueres ou rendas (art. 1.467, II, CC).
Obs.: o locador AINDA TEM O ART. 964, VI do CC, q. lhe d privilgio
especial sobre as alfaias e utenslios de uso domstico, nos prdios rsticos ou
urbanos, quanto s prestaes do ano corrente e do anterior.
Obs.: o penhor legal no recai s sobre mveis, como diz a lei, mas tambm
sobre instrumentos e ferramentas de uma oficina (jurisprudncia). Mas o
penhor s incide sobre os bens que estejam dentro da casa no se admite
penhor legal sobre outros bens mveis do inquilino, situados em outros
lugares (jurisprud.).
_________________//_________
Natureza do instituto:
Penhor legal um dos meios diretos de defesa tem a natureza jurdica
de meio direto de defesa. O credor em certa condio estabelecida em lei
apreende a coisa do devedor para sobre ela fazer recair seu direito real,
independentemente de prvia autorizao judicial.
A defesa dos direitos se faz pelo Judicirio e no pelas prprias mos mas
aqui, nas hipteses de penhor legal, temos a natureza de justia direta
(exceo).
H tambm outros casos de defesa direta dos direitos, como na defesa direta
da posse, e no dir. de reteno.
Obs.: A apreenso no constitui penhor, s pretenso constituio de
penhor. O penhor s se aperfeioa aps a legalizao, a qual depende de
ocorrerem e se comprovarem as condies da lei. S com tais condies que
se d a homologao.
______________//________
A homologao do penhor legal:
Antes da homologao judicial o credor mero detentor da coisa apreendida
a homologao legaliza a posse tomada pelo credor e finaliza a constituio
do direito real de garantia.

PD

St

ud

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Tr

ia

Para obter a homologao do penhor legal conferido aos hospedeiros, por ex.,
o credor dirige petio ao juiz, instruindo-a com a conta pormenorizada das
despesas do devedor, a tabela de preos e a relao dos objetos retidos para
garantia da dvida (art. 874, CPC).
Se o juiz no puder homologar de plano o pedido, mandar citar o devedor,
que pode alegar (entre outras coisas) que a tabela de preos (art. 1.468, CC)
no estava prvia e ostensivamente exposta no estabelecimento.
Homologado o penhor os autos so entregues ao requerente e tal processo
constituir o seu ttulo (art. 876, CPC).
No homologado o penhor, os objetos apreendidos sero entregues ao
devedor, ressalvado ao autor, como quirografrio, o direito de recorrer aos
meios ordinrios para cobrar seu crdito (art. 876, in fine, CPC).
Quando o penhor legal tiver por escopo garantir o aluguel de prdio rstico
ou urbano, igual ser o processo, devendo apenas o locador apresentar, em vez
de conta de despesas, a prova de sua propriedade. O juiz deve sempre ouvir o
locatrio, pois este pode alegar inexistncia de locao e ainda o pagamento
da dvida, fatos que excluem a ao.
** A hiptese (de penhor por parte do locador) rara, porque nem sempre tem
o senhorio elementos para sem violncia lanar mo de pertences do inquilino
que guarnecem o prdio locado. E a apreenso violenta no defere penhor
legal, porque o direito no admite a violncia.
___________//_________
Do penhor industrial ou mercantil.
CC/02, art. 1.447 penhor de mquinas, aparelhos, materiais, instrumentos,
instalados e em funcionamento (com ou sem os acessrios); animais utilizados
na indstria; sal e bens destinados explorao das salinas; produtos de
suinocultura, animais destinados industrializao de carnes e derivados
(semoventes); matrias-primas e produtos industrializados.

de
sk

Regras: instrumento pblico ou particular para sua constituio e registro no

Registro de Imveis onde esto situadas as coisas empenhadas (art. 1.445,
CC).
O devedor no pode, sem o consentimento escrito do credor, vender as coisas
empenhadas. Se o credor der anuncia para a venda, o devedor tem que repor
outros bens de igual natureza, que ficaro sub-rogados no penhor.
O credor tem direito de ver o estado das coisas empenhadas.
_____________//____________
Do penhor de veculos.
CC/02 permite a oferta em garantia de veculo empregado em qualquer
espcie de transporte ou conduo (art. 1.451, CC).
Tem que haver instrumento e registro do instrumento no cartrio de Registro
de Ttulos e Documentos do domiclio do devedor. S assim surge o penhor
como direito real.
Condio deste penhor: que os veculos estejam segurados contra furto,
avarias, perecimento e danos causados a terceiros.

PD

de
sk

St

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O credor tem o direito de ver o estado das coisas empenhadas

inspecionando-os onde se acharem.
Alienao do veculo empenhado sem prvia anuncia do credor importa o
vencimento da dvida.
Art. 1.466, CC: a conveno tem prazo mximo de dois anos, prorrogvel por
mais dois, averbada, tambm, a prorrogao.
____________//______________
Do penhor rural.
Tratamento legislativo anterior:
No CC/1916: art. 781 a 788 - penhor agrcola (cuidava de penhor rural e
penhor pecurio).
A matria foi reformulada pela Lei n 492, de 30.8.1937, que disciplinava o
penhor rural at o CC/02.
________//______
Existe o penhor rural para garantir o emprstimo.
O penhor rural serve para financiar a produo da terra, para o crdito
agrrio muito usado por isso o penhor rural. Facilitava o crdito para
agricultores e pecuaristas, abrandando com a Lei de 1937 o rigor de certas
normas que o preconceito mantivera no CC/1916, como o art. 783, que s
permitia a constituio de penhor agrcola sobre prdio hipotecado se o credor
hipotecrio expressamente anusse no prprio instrumento do penhor. Tal
determinao s servia para emperrar a concesso do crdito, pois criava
entraves burocrticos inteis, e colocava o agricultor nas mos de seu credor
hipotecrio, que podia mesmo sem interesse negar anuncia para a
constituio do penhor.
A Lei de 1937 dispensa o consentimento do credor hipotecrio para a
constituio do penhor rural, superando inconveniente de falta de anuncia
sem trazer qualquer prejuzo para o mesmo credor, cujo direito de preferncia
continuou assegurado.
O crdito no existe desacompanhado da garantia. A garantia fidejussria
precria e no seduz o financiador e o crdito pessoal em regra em curto
prazo, o que no convm ao produtor. Da se recorrer garantia real.
A hipoteca era inconveniente, porque envolve formalismo excessivo e deve
ser renovada anualmente, por ocasio de cada safra.
O penhor tradicional no era bom, porque recai sobre bem mvel e exige a
tradio do objeto da garantia, o que o torna incompatvel com as
necessidades prticas da agricultura.
Por isso aparecer um novo instrumento o penhor rural, que derroga os
princpios do direito anterior e propicia s partes um instrumento importante
para resolver as dificuldades apontadas.
____________//___________
Conceito de penhor rural:
(Cf. art. 1 da antiga Lei de 1937) Constitui-se penhor rural pelo vnculo
resultante do registro, por via do qual agricultores ou criadores sujeitam suas

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culturas ou animais ao cumprimento de obrigaes, ficando como depositrios

das coisas.
___________//________
No novo CC Seo V do Cap. sobre penhor art. 1.438 a 1.446, CC, com
trs Subsees: disposies gerais; penhor agrcola e penhor pecurio.
__________//________
Peculiaridades do penhor rural (agrcola ou pecurio):
Aqui h peculiaridades (princpios diversos do penhor clssico):
I.
No se fala em tradio (o aperfeioamento do contrato de penhor
depende de tradio, no penhor clssico) aqui o devedor conserva em
suas mos o objeto da garantia, como depositrio.
O devedor guarda a posse da coisa pela clusula constituti.
O credor tem a posse indireta, jurdica; o devedor tem a posse direta, de fato,
a deteno fsica, como depositrio.
Consequncias do fato de o devedor ser depositrio: 1. O devedor deve
entregar a coisa quando se inicia a excusso; 2. Como o credor depositante,
tem o direito de verificar o estado das coisas e animais dados em garantia,
sempre que lhe convier (art. 1.450, CC).
II.
O objeto pode ser bem imvel por acesso fsica ou intelectual (culturas e
animais)[7], enquanto no penhor tradicional o objeto deve ser mvel (art.
1.431, CC).
Por causa desta caracterstica muitos chamam o penhor rural de
hipoteca mobiliria, ou hipoteca mvel.
O penhor agrcola possibilita a concesso de garantia sobre coisas
futuras (isto no se d no penhor tradicional, que requer a entrega de
coisas corpreas).
Ex.: colheitas em via de formao podem ser empenhadas e so coisas
futuras.
______________//_____________
Natureza jurdica:
Direito real de garantia depende do registro para ter eficcia perante
terceiros. O registro no Registro Imobilirio da comarca em que esto
situados os bens ou animais empenhados (art. 2 da Lei de 1937). Art. 1.227,
CC/02.
Obs.: esta outra diferena do penhor tradicional, que, recaindo sobre bem
mvel, registrado no Registro de Ttulos e Documentos (Lei n. 6.015 de
31.12.1973, art. 127, II).
- Com o direito real constitudo fica ele munido de preferncia, ao real, e
opera contra todos, dando ao seu titular a prerrogativa da sequela retira o
bem das mos de qualquer um, independentemente da boa-f do possuidor.
Ex.: devedor que vende o algodo empenhado pode ser preso e o comprador
do algodo, mesmo de boa-f, fica privado da coisa por ao do credor, que
tem direito real.

de
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III.

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Podem constituir penhor rural: agricultores e criadores que sujeitam suas

culturas ou seus animais ao cumprimento das obrigaes assumidas, ficando
como depositrios daqueles ou destes.
negcio solene porque a lei determina instrumento pblico ou particular,
devidamente especializado, que dever ser registrado no Registro de Imveis.
______________//_______
O segundo penhor:
A Lei de 1937 permitia ao devedor sem o consentimento do credor instituir
novo penhor, se o valor dos bens ou animais excedesse ao da dvida
anterior (se o valor dos bens no maior que o valor da dvida, ou se os bens
forem vendidos por preo baixo, a nica consequncia que fica desamparado
o 2 crdito). O novo penhor no prejudica o 1 credor, que tem prioridade de
pagamento com o produto da safra que financiou (Lei de 1937, art. 4, 1).
Mas se o 1 contrato de penhor sofre prorrogao por frustrao parcial da
colheita empenhada, o 2 ter as mesmas consequncias.
____________//________
Do penhor agrcola.
Objeto.
Art. 1.442, CC.
mquinas e instrumentos de agricultura;
colheitas pendentes, ou em via de formao;
frutos acondicionados ou armazenados;
lenha cortada e carvo vegetal;
animais do servio de estabelecimento agrcola.
* Ento h bens imveis por acesso fsica (frutos pendentes); bens mveis
(frutos j separados ou a lenha cortada); e bens imveis por destinao do
proprietrio (mquinas e instrumentos agrcolas).
Prazo.
Mximo: trs anos, prorrogveis por outros trs. Mesmo vencido o contrato e
sua prorrogao, subsiste a garantia, enquanto subsistirem os bens que a
constituem (art. 1.439, CC).
Problema da safra frustrada.
A frustrao pode ser total ou parcial, tornando a safra insuficiente para o
resgate do dbito.
Para assegurar o credor e incentiv-lo a dar o emprstimo, a lei diz que o
penhor abranger a colheita imediatamente seguinte no caso de frustrar-se ou
ser insuficiente aquela que foi dada em garantia e quem vai financiar a
nova safra, se em vez de garantir o novo financiador ela se destinar ao
pagamento do antigo credor?
Quem financia a nova safra pode ser o credor antigo, e neste caso seu novo
crdito se incorpora ao antigo, para formar um s, que ser garantido pela
safra em via de formao.
Mas se o credor antigo notificado no quiser financiar a nova safra, o
agricultor pode constituir novo penhor, que ter preferncia sobre o anterior
para pagar-se com o produto da safra nova, ficando as sobras vinculadas ao

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3.

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resgate do dbito anterior (art. 1.443, pargrafo nico). Ento o financiador

da safra frustrada mesmo tendo a anterioridade de seu crdito no tem a
preferncia, no resgate, o que pertence ao financiador da safra nova. Isto
atende ao interesse social, porque se o novo credor no tivesse vantagem
por lei, no faria o financiamento, o que resultaria em prejuzo para a
produo nacional.
__________//___________
Do penhor pecurio:
Do objeto;
Animais (que pastam), para a indstria pastoril, agrcola ou de laticnios (art.
1.444, CC).
Da forma;
Escritura pblica ou particular pena de nulidade.
O instrumento deve designar com preciso os animais, indicando o lugar
onde se encontra, e o destino que tm, mencionando espcie, denominao
comum ou cientfica, raa, grau de mestiagem, marca, sinal, ou nome de cada
um dos animais.
Como sobre os animais vai haver direito real oponvel erga omnes, deve ter a
individualizao detalhada dos animais onerados, para que terceiros possam
identificar e fugir de negcios recaintes sobre os mesmos.
Ex.: Se no contrato de penhor no havia as caractersticas necessrias para
identificao dos animais, no cabe ao de indenizao de credor contra
adquirentes do gado empenhado (jurisprud.).
Obs.: se for substituir ou sub-rogar os animais, h que se fazer aditivo de
contrato para valer contra terceiros.
Da defesa do credor;
A lei no permite a venda, sem sua anuncia, de qualquer dos animais
empenhados (art. 1.445, CC).
Se o devedor ameaa vender os animais ou se por sua negligncia cria risco
de prejuzo para o credor, pode este ou exigir o pagamento imediato da dvida,
ou requerer que se depositem os animais com terceira pessoa (art. 1.445,
pargrafo nico).
Com a execuo do penhor, o devedor intimado para depositar o seu objeto.
Da sub-rogao real.
A lei manda (para no haver desfalque da garantia) que os animais da mesma
espcie, comprados para substituir os mortos, fiquem sub-rogados no penhor,
que, de resto, estende-se tambm s crias dos empenhados.
__________//_________
Do penhor de direitos e ttulos de crdito.
A lei permite o penhor de coisas corpreas e de coisas incorpreas
direitos imateriais, como os crditos.
O penhor supe a tradio da coisa mvel (que o credor conserva como
garantia). Mas vimos excees, como no penhor de veculos, em que o
devedor persiste na posse do bem.

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No penhor de ttulos de crdito, penhor de relaes jurdicas imateriais,

tambm no h que se falar em tradio.
Os crditos so bens patrimoniais, com valor no mercado (coisas teis e raras,
bens). So partes do ativo patrimoniais e por isso podem ser oferecidos em
garantia de dvidas dos seus donos. A lei disciplina a constituio desta
garantia.
Para distinguir este penhor do tradicional, que envolve tradio de coisa
mvel, o legislador de 1916 chamava de cauo a esse penhor de direitos
creditrios.
Cauo vocbulo mais amplo que penhor, porque gnero da ideia de
garantia, que abrange penhor, hipoteca, anticrese, penhor de ttulos e
garantia fidejussria.
No novo CC este penhor chama: PENHOR DE DIREITOS E TTULOS
DE CRDITO (art. 1.451 e s. do CC).
_________//_______
Histria:
Dir. Romano no havia penhor de dvidas ativas, porque o penhor dependia
da entrega da coisa penhorada (e o crdito coisa no corprea).
Depois, por influncia da jurisprud. (pretoriana) permite-se dar em garantia
pignoratcia o valor patrimonial representado pelo ttulo de crdito.
No Brasil, a matria era disciplinada pela Lei n. 434, de 4.7.1891. Mas, no
Cd. Com., esto os elementos bsicos do instituto o art. 273, no captulo do
penhor mercantil, trata da possibilidade de penhorar ttulos da dvida pblica,
aes de cia. ou empresas, e qualquer papel em geral de crdito negocivel em
comrcio. O art. 277 sub-roga o credor em todos os direitos do devedor, para
cobrar os ttulos caucionados, tratando da matria em termos semelhantes ao
do art. 792 do CC/1916 (art. 1459,caput, CC/02).
_________________//___________
Os ttulos de crdito pessoal podem ser objeto de penhor a lei permite isto
expressamente. No so os papis em si, a coisa material, que dada em
garantia, mas o direito que tais papis representam. Como tais direitos
tm valor econmico, a lei faculta a seu titular oferec-los em garantia de
um dbito.
____________//__________
Requisitos:
tradio dos ttulos do devedor para o credor;
o credor conserva o ttulo at ser pago;
o contrato como no penhor convencional se faz por escrito, devendo ser
registrado no Registro de Ttulos e Documentos (art.1.452, CC);
Obs.: deve ser escrito porque o documento escrito justifica a transferncia dos
ttulos para o credor, o qual fica constitudo mandatrio do credor original,
para cobrar o ttulo do devedor.
Ao fazer a cauo o devedor caucionante transfere o ttulo ao credor mediante
endosso. Tal endosso como um mandato autorizando o credor pignoratcio a
receber, em nome do mandante, o ttulo e imputar o valor recebido na

1.
2.
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dvida, compensando-a com seu crdito, devolvendo ao devedor o

remanescente, se houver.
Sem o contrato escrito poder-se-ia pensar que o ttulo endossado tinha
sido transferido por cesso, e no por fora do penhor. Da a sua
necessidade.
____________//_____________
Diferena entre cauo e cesso dos ttulos de crdito:
O crdito tem valor econmico. Pode ser alienado. Se isto ocorrer, cesso de
crdito.
Aqui na cauo, no h alienao do ttulo, mas uma dvida pr-existente
assegurada com a cauo do ttulo.
O titular pode por lei em vez de alienar o ttulo, apenas o caucionar. O dono
do ttulo continua a ser dono, continua a ser sujeito de direito daquela
relao jurdica original. Apenas transfere, pelo contrato de penhor, a
posse do documento, para que o credor exera os direitos decorrentes do
ttulo, em nome do caucionante (devedor), e cobre o crdito do terceiro
devedor, e assim se pague do que lhe devido e devolva o resto ao mesmo
caucionante.
*** Ainda, a diferena para a cesso que se na cesso o cessionrio no
receber do cedido, arca com o prejuzo; enquanto aqui se o credor no
receber com o ttulo de crdito, continua credor do caucionante.
___________//__________
Condio de mandatrio do credor.
A lei que atribui ao credor tal condio (de mandatrio) art. 1.454 e 1.455 do
CC o credor tem o dir. de usar das aes, recursos e excees convenientes,
para assegurar os seus direitos, bem como os do credor caucionante (devedor),
como se deste fora procurador especial. De sua condio de mandatrio
decorrem direitos e deveres.
__________//________
Notificao:
Feita ao devedor para que este tome conhecimento do negcio de cauo
realizado entre seu credor e um terceiro (o credor do seu credor).
* O objetivo desta notificao igual ao da notificao do art. 290 do CC, da
cesso de crdito. O devedor cedido no sabe do negcio at ser notificado
com a notificao os efeitos do negcio o atingem, mesmo involuntariamente.
Assim, desde a notificao, no pode mais o devedor pagar a seu credor
original, devendo faz-lo ao credor do seu credor. A lei no d eficcia
quitao que o credor caucionante, aps o penhor e a notificao, d a seu
devedor (art. 1.460, CC).
_____________//______________
Alguns direitos e obrigaes do credor:
O credor mandatrio e guarda coisa alheia ento deve zelar pela
conservao dos crditos. Tem o direito e o dever de conservar e recuperar a
posse dos ttulos caucionados, por todos os meios cveis e criminais, contra
qualquer detentor dos mesmos, at o prprio dono.

Deve agir diligentemente na cobrana dos crditos, no permitindo que por

sua negligncia o direito do credor caucionante (devedor) fenea, sob pena de
responder pelo prejuzo a que der causa.
A cauo envolve a transferncia, para o credor, do direito de receber o
montante dos ttulos caucionados.
Recebido o ttulo, o credor deve imputar a importncia recebida em seu
crdito, devolvendo o saldo, se houver.
Como qualquer pessoa que administra bens alheios, o credor deve prestar
contas das importncias recebidas, para demonstrar o estado atual da dvida
garantida e a eventual existncia de saldo.
_____________//________

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ANTICRESE:
Art. 1225, X do CC.
Art. 1.506 a 1.510 do CC.
Conceito: Direito real sobre coisa alheia decorrente de contrato e registro, em
que o devedor repassa a posse direta de um imvel frutfero ao credor, que
fica autorizado a ret-lo e a ficar com os frutos, imputando na dvida, e at o
seu resgate, as importncias que for recebendo[8].

PD

St

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o direito real de perceber os frutos em desconto da dvida, conf. as regras

gerais da imputao em pagamento. Mas a garantia tambm funciona como
meio compulsivo para atuar sobre a vontade do devedor (pelo direito de
reteno da coisa exercido pelo credor).
garantia real. Com a reteno para obter com suas prprias mos o
pagamento, com a explorao do imvel (alheio). Tal reteno compele o
devedor ao cumprimento da obrigao, para obter ento a devoluo do seu
imvel.

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Na anticrese a dvida deve ser paga com os frutos do imvel dado em garantia,
mas nada impede que o devedor pague antes (por ex. com dinheiro
emprestado) para extinguir o dbito e a anticrese.
________//________
A anticrese no usada na prtica porque tem muita desvantagem:
1. Desloca bem dado em garantia do devedor para o credor. Como o devedor no
tem a posse do imvel de sua propriedade e quem tem o credor, com
interesse menor em sua produtividade, a anticrese pode representar ameaa de
prejuzo, no s para o devedor, como para a sociedade o credor no se
esfora para os frutos do imvel abundarem, porque assim continua retendo o
imvel.
2. O fato de a anticrese envolver a transferncia da posse do bem (onerado)
dificulta a sua alienao, por parte do devedor. Ningum quer adquirir imvel
cujo uso e gozo pertence por certo prazo ao credor do alienante ento a
anticrese prejudica a circulao do bem (o que no bom para a sociedade).

de
sk

PD

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3. Com a anticrese, o devedor no consegue novos crditos garantidos pelo

imvel onerado. No h subanticreses e ningum quer dar emprstimo
recebendo como garantia hipotecria bem onerado com anticrese.
Assim, melhor prefervel a hipoteca anticrese.
Para o credor a anticrese tambm ruim, porque no d preferncia, nem
direito excusso ento a anticrese garantia de eficcia menor que a
hipoteca. Por isso a hipoteca preferida pelo credor.
__________//______
Natureza Jurdica:
- Direito real de garantia que recai sobre imvel prende-se coisa dada em
garantia e a persegue onde quer que se encontre.
- O credor anticrtico tem direito de sequela e ao real. Se a coisa for alienada
pode ir busc-la nas mos do adquirente, para colher-lhe os frutos e, com
estes, pagar-se de seu crdito.
- O direito do credor prefere ao dos outros credores quirografrios, bem como
ao dos credores hipotecrios posteriores ao registro da anticrese (art. 1.509,
CC).
Mas ao contrrio do penhor e da hipoteca, no confere a anticrese direito de
preferncia ao credor anticrtico, no pagamento do crdito, com a importncia
obtida na excusso do objeto da garantia. A lei s d o direito de se opor
excusso alegando direito de reteno, imprescindvel para cobrar-se do
crdito, com as rendas do imvel. Mas se executar o imvel pelo no
pagamento da dvida, ou permitir que outro credor o execute sem opor seu
direito de reteno ao exequente, no ter preferncia sobre o preo apurado
em praa (art. 1.509, 1, CC).
Ento: enquanto na hipoteca e no penhor as principais vantagens so a
excusso e a preferncia sobre o preo apurado em praa (art. 1.422, CC),
na anticrese s h para o credor direito de reteno, que se extingue em
15 anos (art. 1.423, CC).
Obs.: O direito de reteno faz com que o credor seja possuidor direto,
podendo defender sua posse atravs dos interditos, no s em face de
terceiros, mas at contra o devedor (dono do bem), ou contra outros
credores quirografrios e hipotecrios posteriores, que pretendam
penhorar o objeto da garantia (art. 1.509, CC).
______________//__________
Modos de constituio:
Contrato, registro e tradio da posse direta do bem imvel.
necessria a tradio por se tratar de contrato real, no consensual.
O registro no Reg. de Imveis tem previso no art. 1.227, CC[9], para ter
eficcia contra terceiros (cartrio do foro em que se situa o bem).
- E porque se trata de direito real sobre imvel a escritura pblica necessria.
- Ainda, no se pode convencionar anticrese sem a vnia conjugal, salvo
regime de separao absoluta de bens, nos termos do art. 1.647, I do CC [10].
_________//_______
Dos efeitos da anticrese:

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O credor ao receber o bem vira possuidor e mandatrio.

O credor deve zelar pela coisa como se fosse sua, respondendo para com o
dono pelas deterioraes que, por sua culpa, o imvel sofrer.
O credor pode fruir o imvel diretamente ou por meio de arrendamento feito
a terceiro. A explorao tem que ser sempre adequada o credor no pode,
para se pagar depressa, sacrificar a substncia da coisa para obter renda
excessiva. Isto seria abusivo.Por outro lado, no pode por negligncia deixar
cair a renda abaixo do normal. O art. 1.508 do CC determina que o credor
responde pelas deterioraes que por sua culpa o imvel sofrer, e pelos frutos
e rendimentos que por sua negligncia deixar de perceber.
Como na anticrese h administrao de bem alheio, o credor tem que (regra
geral) prestar contas para o devedor verificar o montante da dvida, pelo
clculo da renda recebida, que foi, at ento, imputada no principal e nos
juros, ou s nestes.
O direito de pedir contas pode ser exercido a qualquer tempo pelo devedor, se
no se ajustar pocas determinadas. Mas no pode haver abuso de direito (art.
187 do CC).
Se for irresponsvel a administrao do imvel, por parte do credor
anticrtico (responsabilidade civil subjetiva), o devedor poder requerer a
transformao do contrato em arrendamento, fixando o juiz o valor mensal do
aluguel, que poder ser corrigido anualmente (art. 1.507, 1 e 2 do CC).
_________________//________
Hipteses de cumulao de hipoteca e anticrese:
Art. 1.506, 2, CC: o imvel hipotecado pode ser dado em anticrese ao credor
hipotecrio. E o imvel sujeito a anticrese pode ser hipotecado ao credor
anticrtico. Ao beneficirio de um direito real de garantia pode-se
conceder aumento dessa garantia, pela concesso de outro direito de
natureza semelhante.
ISTO ERA VANTAGEM AO CREDOR DANDO DIREITO DE
HIPOTECA AO CREDOR ANTICRTICO ELE PASSAVA A TER O
DIREITO DE EXCUTIR A GARANTIA E DE PREFERIR OUTROS
CREDORES no produto apurado em praa. E dando direito de anticrese ao
credor hipotecrio este passava a poder explorar a coisa, e a tentar, pela
percepo dos frutos, pagar-se de seu crdito, sem necessidade de excusso.
E pode-se dar em hipoteca para terceiro o bem onerado por anticrese, cf. art.
1.509, parte final. Mas como a anticrese dura mais que a hipoteca, e como
confere ao credor anticrtico direito de se opor excusso hipotecria
antes do resgate da dvida anterior, s muito raramente aparecer quem
aceite em garantia imvel onerado com anticrese.
_________//_______
Da extino da anticrese:
negcio acessrio (garantia).
Sua existncia depende da relao principal obrigacional, cujo resgate visa
assegurar. Ento, paga ou prescrita ou ainda por qualquer motivo extinta a
dvida, extingue-se a anticrese.

Por recair a anticrese sobre imvel, tambm se extingue pelo perecimento do

objeto da garantia e na anticrese, mesmo que o bem esteja no seguro, o
direito do credor no se sub-roga na indenizao paga pelo segurador como
tambm no se sub-roga na indenizao obtida pelo devedor em caso de
desapropriao (art. 1.509, 2, CC). Em ambos os casos a anticrese se
extingue, ficando o direito creditrio de carter pessoal e sem garantia
real (que acabou) para o credor.
- Extingue-se pela caducidade aps 15 anos de seu registro art. 1.423, CC. Se
o credor no conseguiu em tanto tempo se pagar, no conseguir mais
(entende a lei), pois os frutos do imvel so insuficientes para o resgate da
dvida. E para o credor resta a condio de quirografrio.
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MDULO 8.

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[1] Roberto Senise Lisboa, Manual de Direito Civil, volume 4, 3 ed., Editora Revista dos Tribunais. P.
403.
[2] REMIR - RESGATAR DE NUS; PAGAR.
[3] REMIR - RESGATAR DE NUS; PAGAR.
[4] REMIR = RESGATAR DE NUS; PAGAR.
[5] O penhor mercantil se relaciona s obrigaes comerciais ou empresariais.
[6] remio, mas na publ. oficial est remisso.
[7] FRUTOS PENDENTES, RVORES, MQUINAS, ANIMAIS EMPREGADOS NO SERVIO DE
UM ESTABELECIMENTO AGRCOLA (BENS IMVEIS POR ACESSO FSICA OU
INTELECTUAL). Obs.: outros objetos, como os frutos armazenados e a lenha cortada, so mveis.
[8] Os frutos da coisa ofertada em garantia anticrtica no podem ser penhorados por outros credores do
devedor.
[9] E art. 167, I, n. 11 da lei 6.015, de 31.12.1973.
[10] Carlos Roberto Gonalves, Direito Civil Brasileiro, Vol. V, Direito das Coisas. 3 ed. 2008, Editora
Saraiva. P. 608.

DA HIPOTECA:
Introduo:
direito real de garantia em que o devedor ou outrem oferece bem de sua
propriedade para assegurar cumprimento de obrigao.
No penhor a coisa mvel dada em garantia atravs da tradio.
Na anticrese a coisa dada em garanta imvel e a posse transmitida ao
credor para que este a explore e se pague com a renda produzida pelo prdio.
A hipoteca instituto do Direito Civil, ainda que se destine garantia de um
contrato empresarial.
________//_______
CONCEITO: Trata-se de direito real de garantia em que a coisa (geralmente)
um imvel, na sua totalidade, o qual continua na posse do proprietrio,
embora responda precipuamente pelo resgate do dbito.

A hipoteca o direito real que o devedor confere ao credor sobre um bem

imvel, ou navio ou avio, ou ainda, estradas de ferro, de sua propriedade
ou de outrem, para que o mesmo responda, preferencialmente ao credor,
pelo resgate da dvida. Sendo que os bens no so entregues ao credor.
* Se a dvida no for paga o credor vai excutir o bem dado em garantia
para pagar-se com o produto da praa e tem preferncia, com excluso
dos outros credores, que ficam com as sobras, se houver.
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AO CONTRRIO DO PENHOR, o devedor conserva em suas mos a coisa

dada em garantia. Mas o direito de propriedade j no pleno a coisa est
vinculada ao pagamento da dvida. No paga a dvida, o devedor pode
alienar judicialmente a coisa, e sobre o preo tem primazia para cobrarse da totalidade da dvida e de seus acessrios.
Com a hipoteca mobiliza-se a riqueza imobiliria, porque o proprietrio sem
alienar seu imvel e sem v-lo sair de suas mos, obtm a prazo mais ou
menos longo dinheiro correspondente ao seu valor.
___________//____________
Esboo histrico:
No direito romano primitivo no havia outros direitos reais alm da
propriedade e das servides.
No havia oferta de uma coisa em garantia de uma dvida a no ser com a
transferncia de domnio. O muturio fazia ao mutuante a venda solene de seu
prdio pela mancipatio ou pela in jure cessio, pelo montante do emprstimo.
Mas por conveno, alheia ao contrato e constante de um pacto de fiducia, o
comprador-mutuante se comprometia a retransferir o domnio da coisa
comprada, uma vez paga a dvida garantida.
Assim, o credor ficava protegido: era proprietrio da coisa, sem perigo de os
demais credores concorrerem com ele sobre o preo da mesma. Nem sofria
ameaa de o devedor alienar a coisa, em fraude de seus direitos se isto
ocorresse se defendia pelareivindicatio.
Por outro lado, havia muitas desvantagens neste negcio para o devedor:
Mesmo que o prdio valesse mais que a dvida, o negcio impedia que o
muturio obtivesse outros emprstimos garantidos pelo mesmo prdio, j que
este, pela alienao, havia passado para o domnio do adquirente.
Se o credor vendesse a coisa, o ato seria vlido, s restando ao devedor ao
fiduciria contra o credor.
O devedor no podia usar a coisa dada em garantia, porque era transferida ao
credor.
Quanto ltima desvantagem havia uma sada: a permisso concedida ao
devedor de remanescer no imvel, a ttulo precrio. Mas o precario era
revogvel ad nutum.
_______//____
Outro procedimento do Direito Romano para garantir o crdito: pignus
romanum.

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Conceito: transferncia ao credor no do domnio da coisa, mas apenas da

posse, protegida pelos interditos, para que o credor a defendesse e retivesse
at o final pagamento da dvida.
Este sistema livrava o devedor de muitas desvantagens do instituto
supra. Livra o devedor de ser vtima de alienao desonesta, efetuada pelo
credor (porque aqui no se transfere o domnio); e como o credor podia
confiar-lhe, a ttulo precrio, a posse direta da coisa dada em garantia, no
ficava o devedor privado do uso.
A nica desvantagem que persistia era o fato de a coisa no poder garantir
mais de um crdito, porque no se podia conferir a mais de uma pessoa a
posse jurdica do bem.
Desses dois tipos de garantia que vimos surge a HIPOTECA. Esta rene
caractersticas de ambos.
Como na fiducia o credor no tem s direito aos interditos possessrios, mas
ao real (reivindicatio), em face de todos os terceiros adquirentes.
E diferentemente daqueles institutos, como a nova garantia no envolve
transferncia de posse ou de domnio antes do vencimento, ela no esgota as
possibilidades de crdito. POSSVEL CONSTITUIR VRIAS
HIPOTECAS EM FAVOR DE CREDORES SUCESSIVOS, CUJOS
DIREITOS SE FARO VALER NA ORDEM DE SUA
CONSTITUIO.
_________//_______
Espcies de hipoteca:
Quanto causa de onde deriva: convencional (contrato) e legal.
Quanto ao objeto: comum (ou ordinria), que recai sobre
imveis; especial (ou naval), que recai sobre navios; aeronutica; e
hipoteca de vias frreas, tambm disciplinada por regras peculiares.
Estudaremos a hipoteca convencional, pois suas regras se aplicam em geral s
demais. Depois veremos a hipoteca legal.
Veremos tambm a hipoteca especial (das vias frreas) porque as demais
tm as mesmas regras.
_____________//_______________
Natureza jurdica:
Trata-se de direito real de garantia, sobre coisa alheia, com oponibilidade erga
omnes a partir do registro no Registro Imobilirio, com a prerrogativa da
seqela e direito de reivindicao.
Tudo, como dito, a partir do registro do seu ato constitutivo no Reg. de
Imveis da rea de situao da coisa dada em garantia. (art. 1227, CC).
H preferncia, direito de seqela (o bem gravado responde pela dvida,
pode ser penhorado pelo credor hipotecrio, embora em poder de outrem, que
no o devedor). Ex.: nula a venda do imvel hipotecado em hasta pblica,
em juzo de inventrio, sem audincia do credor hipotecrio s a
arrematao em execuo promovida pelo credor hipotecrio extingue a
hipoteca.


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Obs.: antes do registro h mero vnculo entre os contratantes, ignorado

por terceiros , ineficaz ento contra terceiros.
Por se tratar de direito real de garantia, acessrio de uma dvida, cujo
resgate visa assegurar direito real criado para assegurar a eficcia de um
direito pessoal. Ento a hipoteca no existe por si s o direito real na
hipoteca adjetivo, supondo o direito substantivo que garante. E a hipoteca
segue o destino do contrato principal em caso por ex. de nulidade,
anulabilidade etc.
A coisa no fica em poder fsico do titular fica em mos do devedor
(proprietrio do bem). Mas isto no pode descaracterizar o direito real. A
hipoteca gera direito real por lei.
A hipoteca como todo direito real de garantia indivisvel (art. 1.421, CC).
Isto : o imvel dado em garantia e cada uma de suas partes ficam sujeitos ao
resgate da dvida inteira e de cada uma de suas partes. O pagamento parcial do
crdito no exonera parcialmente o imvel onerado.
Isto porque na prtica difcil reduzir a garantia cada vez que ocorra um
pagamento parcial.
Obs.: A indivisibilidade no da coisa dada em garantia, e nem da dvida,
mas do vnculo real, que, mesmo com o pagamento parcial da obrigao,
continua a recair sobre a coisa inteira.
A hipoteca convencional negcio solene: precisa de escritura pblica, e, se
for o caso, outorga conjugal para ser eficaz.
_________________//_____
Princpios da hipoteca:
Especializao.
a determinao precisa e detalhada do bem dado em garantia[1], com sua
descrio, localizao etc., bem como do valor da dvida, prazo, taxa de juros
(se houver) art. 1424, CC.
Existe para caracterizar sem dvida o vnculo jurdico estabelecido entre as
partes assim terceiros que tomam conhecimento do negcio podem avaliar o
nus que pesa sobre determinado imvel e a situao patrimonial dos
contratantes.
Sem a especializao no h direito, o negcio invlido em relao a
terceiros.
Publicidade.
Feita atravs do registro (art. 1227, CC). Sem o registro no h direito real.
E, com o registro, terceiro no pode alegar ignorncia do nus. Eventual
adquirente ou credor de segunda hipoteca sabem que o bem adquirido ou
recebido em garantia era objeto de hipoteca anterior; e que assegura
preferentemente o resgate do crdito de q. titular o primeiro credor
hipotecrio.
Se no houvesse publicidade pelo registro, haveria sempre risco nos negcios
imobilirios, porque o bem alienado ou dado em hipoteca poderia constituir
objeto de hipoteca anterior, ignorada por todos, o que seria ameaa para o
adquirente, ou para o credor da segunda hipoteca.

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A pluralidade de hipotecas.
permitida por lei: o dono do imvel hipotecado pode constituir sobre ele
mediante novo ttulo uma ou mais hipotecas sucessivas. Art. 1.476, CC.
Ocorre quando o imvel dado em garantia excede em valor o montante da
dvida, e seu proprietrio, sem prejuzo do primitivo credor hipotecrio, o
oferece em sub-hipoteca.
Aqui, o interesse em jogo o do novo credor: ele verifica a dvida original e o
valor do prdio, e caso se convena que este supera a dvida a ponto de o
saldo bastar para resgate de novos dbitos, fica com a garantia subsidiria.
O direito do credor primitivo no fica em nada prejudicado o subhipotecrio quirografrio em face dos anteriores.
A preferncia entre os vrios credores hipotecrios se fixa na ordem de
registro dos ttulos no Registro de Imveis.
Ento o sub-hipotecrio s exerce o seu direito aps a satisfao do credor
primitivo mesmo que se vena a segunda hipoteca, no pode o credor
excuti-la antes de vencida a anterior. Vencidas ambas e praceado o bem dado
em garantia, paga-se integralmente o primeiro credor hipotecrio, e s depois
de satisfeito este que se passam a pagar, na ordem do registro, os credores
das hipotecas sucessivas.
Para a defesa do sub-hipotecrio h a prerrogativa de remir a hipoteca
anterior. Remio: pagamento da importncia da dvida, com a conseqente
sub-rogao legal nos direitos do credor satisfeito.
Com a remio, o credor da segunda hipoteca evita que a execuo ruinosa
e inoportuna, promovida pelo credor preferencial, conduza a se obter, em
praa, apenas o bastante para resgatar a primeira dvida, sem sobrar nada para
pagar as demais.
__________//_____
O objeto da hipoteca:
Art. 1.473, CC.
Imveis e seus acessrios; domnio direto e til do imvel; as estradas de
ferro; as minas e pedreiras independentemente do solo onde se acham; os
navios e os avies[2].
A regra geral que recaia sobre imvel. Pode-se hipotecar avio e navio
(excees) porque so suscetveis de identificao e individuao e, tendo
registro peculiar, podem ser especializados e registrados.

Obs.: A hipoteca abrange todas as acesses do imvel (art. 1.474, CC), pois as
coisas acessrias seguem o destino da principal.
_________//________
Efeitos da hipoteca:
1. Em relao ao devedor;
Antes do vencimento do dbito (antes da propositura da ao executiva) o
devedor conserva todos os direitos sobre a coisa.

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Mas no pode o devedor praticar atos que direta ou indiretamente

desvalorizem, deteriorem ou destruam a coisa.
No pode o devedor alterar a substncia da coisa, modificando o seu gnero,
se isto implicar a assuno de risco de diminuio de valor.
Proposta a ao executiva, o bem dado em garantia, em vista da penhora
arrancado das mos do devedor e entregue a depositrio judicial. Desde ento
o devedor perde o direito de alienar e de receber frutos. Qualquer ato de
alienao ou de percepo de frutos presume-se feito em fraude de execuo.
Mas o devedor fica com o excesso de preo apurado em praa.
___________//_______
Em relao ao credor hipotecrio;
O credor hipotecrio, como titular de direito real, tem a prerrogativa da
seqela e a ao reivindicatria.
Vencida a obrigao, o credor pode em execuo vender judicialmente o
imvel objeto da garantia e pagar-se, com preferncia sobre qualquer outro
credor.
Excees preferncia:
Custas judiciais devidas no processo de execuo da hipoteca;
Impostos e taxas devidos Fazenda Pblica, em qualquer tempo[3];
Dvida proveniente do salrio do trabalhador agrcola tem preferncia sobre
qualquer outro crdito, pelo produto da colheita para a qual houver concorrido
com seu trabalho (art. 1.422, pargrafo nico, CC).
_______//_____
Em relao a terceiros.
Com/ o registro a hipoteca cria vnculo real entre o credor e a coisa vnculo
oponvel erga omnes. O adquirente do imvel hipotecado no pode, alegando
ignorncia do fato, impedir que o prdio seja objeto de execuo.
Presume-se negligente o comprador que no se certificou, antes da aquisio,
do nus real incidente sobre o objeto do negcio. Tal nus consta no Reg. de
Imveis, onde registrado obrigatoriamente. Por isso que normalmente o
adquirente nas compras e vendas de imveis exige do alienante certido
negativa de nus reais incidentes sobre eles (e certido dos distribuidores de
aes cveis para que se verifique se h execuo evitando a ao pauliana,
usada para desconstituir a fraude contra credores).
_______//______
Do registro da hipoteca:
exigido porque se trata de direito real sobre imvel (art. 1.227, CC).
A hipoteca s se constitui aps o seu registro no Reg. de Imveis da
circunscrio onde se situar o bem dado em garantia (1.492, cc e art. 167, I, n.
2 e art. 238 da Lei n. 6.015/73).
O registro completa a escritura.
Das finalidades do registro:
Dar publicidade ao negcio (para terceiro que deseja adquirir o imvel ou para
credor que admite receb-lo em segunda hipoteca - sub-hipoteca).

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Se o imvel se espalha por mais de uma circunscrio, o registro deve ser

feito em todas. Porque o interessado vai verificar se h nus real no cartrio
da circunscrio do imvel.
Por isso tambm que se deve fazer novo registro quando houver
desmembramento de circunscrio imobiliria. Embora j registrada na
circunscrio antiga, deve a velha hipoteca ser registrada na nova
circunscrio, pois a publicidade imprescindvel para a segurana. A
hipoteca perde a eficcia em face de terceiros, pelo menos na parte do imvel
transferido para a nova circunscrio, se ali no se renovar o registro (h
jurisprud. em sentido contrrio).
Fixar a data do nascimento do direito real.
Fixa a data de incio da preferncia, da possibilidade da ao real e da
eficcia erga omnes.
E a fixao da data marca o termo final tambm, porque a hipoteca dura no
mximo 20 anos (prazo de vigncia do contrato de hipoteca), s se podendo
renovar o contrato de hipoteca atravs de novo ttulo e novo registro (art.
1.485, CC).
3. Estabelecer prioridade ou preferncia (na ordem em que feito, se houver
vrias hipotecas) art. 1.493, caput, CC.
O credor da hipoteca registrada primeiro tem preferncia, no produto
obtido com a execuo do bem dado em garantia, sobre o credor da
segunda hipoteca; este, sobre os demais etc.
A ordem do registro estabelece prioridade.
Problemas:
Duas hipotecas apresentadas a registro no mesmo dia;
Art. 1.494, CC: no se inscrevero no mesmo dia duas hipotecas, salvo
determinando-se a hora em que se lavrou cada escritura. Isto para tornar clara
a prioridade.
Apresentao da segunda hipoteca para registro, antes de se haver
registrado a primeira.
Art. 1.495, CC e art. 189 da lei 6.015/73: ordena ao oficial o sobrestamento,
por 30 dias, da inscrio da segunda hipoteca, quando houver uma primeira
ainda no inscrita. Quando na segunda hipoteca h expressa meno da
existncia de uma hipoteca anterior, ainda no inscrita, ocorre o
sobrestamento.
Depois dos 30 dias, se no for apresentado o ttulo anterior (a primeira
hipoteca), o segundo inscrito e obtm preferncia sobre o primeiro.
Obs.: Para evitar o risco de haver o devedor concedido mais de uma hipoteca
sobre o mesmo bem, cuja escritura seria apresentada para inscrio aps a
emisso da certido negativa de nus, muitos estabelecimentos que operam no
campo hipotecrio s entregam a importncia mutuada depois de se proceder
ao registro da hipoteca.
________//______
Se o oficial tem dvida quanto legalidade ou validade do ttulo:

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Aponta a dvida ao apresentante, concedendo-lhe prazo razovel para

satisfazer a exigncia; se no se conformar com esta, ou se no puder atendla, ser o ttulo com a declarao de dvida remetido ao juiz competente para
decidi-la.
Em SP o juiz competente o da Vara dos Registros Pblicos.
O processo de dvida est disciplinado nos art. 198 a 207 da Lei de Regs.
Pbls.
__________//______
Os interessados devem fazer o registro da hipoteca, exibindo o traslado da
escritura.
A hipoteca convencional registrada cf. a LRP (Lei de Registros Pblicos).
Art. 176 da LRP: o livro n. 2 (Registro Geral) serve para a matrcula dos
imveis e ao registro ou averbao de todos os atos mencionados na lei. Cada
imvel ter matrcula prpria. E na matrcula, que tem n de ordem, constam
todos os dados referentes ao imvel e ao seu proprietrio. Nesta folha de
matrcula do imvel sero registrados os atos referidos no art. 167 da lei
de Regs. Pbls. INCLUSIVE A HIPOTECA.
No registro da hipoteca dever constar a data em que feito, o nome, o
domiclio e a nacionalidade do credor e devedor com todos os dados
caractersticos dessas pessoas (identidade, CPF, CNPJ etc.), alm de todas as
informaes sobre o negcio jurdico gerador da hipoteca.
___________//______
DA HIPOTECA CONVENCIONAL:
a que deriva da livre anuncia das partes, em que para assegurar a execuo
de uma obrigao, o devedor, ou algum por ele, oferece bens em garantia de
seu cumprimento.
O contrato vincula as partes; e depois, aps a especializao e o registro, surge
para o credor um direito real (com sequela e preferncia para o titular).
Para constituir hipoteca convencional preciso: capacidade em geral;
capacidade para alienar (art. 1.420, CC); e outorga conjugal, se for o caso,
porque se trata de nus real recainte sobre imvel (art. 1.647, I, CC).
Se um dos cnjuges est na direo dos interesses do casal, conf. Art. 1.570,
CC/02, possvel que aliene os imveis do casal e do outro cnjuge, mediante
autorizao judicial. Ento tambm possvel hipotecar com igual autorizao
(porque a hipoteca comeo de alienao; e porque o juiz fiscaliza e policia o
comportamento do cnjuge administrador).
A HIPOTECA NEGCIO SOLENE precisa de escritura pblica para
se aperfeioar. Na escritura deve constar: o total da dvida, o prazo fixado
para o pagamento, a taxa de juros, se houver, e a descrio pormenorizada da
coisa dada em garantia (art. 1.424, CC).
A hipoteca convencional se prorroga por simples averbao no Reg. de
Imveis, feita em comum por ambas as partes e at perfazer 20 anos da data
do contrato. Depois deste prazo, preciso reconstituir o negcio por novo
ttulo e novo registro. Mas neste caso trata-se de nova hipoteca.
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HIPOT. LEGAL - QUEM REQUER SEU REGISTRO:

a que no decorre de contrato, mas imposta por lei, em garantia de
algumas pessoas, que se encontram em determinadas situaes e que, para a
lei, devem ser protegidas.
Obs.: como na hipoteca convencional, o direito real, e ento a eficcia erga
omnes do vnculo, s se constitui aps a especializao e o registro.
Primeiro ocorre o fato que d ensejo ao nascimento da hipoteca (casamento,
tutela, posse do cargo etc.) neste tempo h s vnculo potencial e
indeterminado sobre imveis do devedor, pois no vale contra
terceiros. Depois vem o momento definitivo, em que atravs da especializao
e registro surge o direito real, provido de seqela e preferncia.
Trata-se de garantia que a lei d a quem tem bens administrados por outrem,
sobre bens do administrador, para assegurar a boa administrao e a
devoluo dos mesmos, finda a administrao (por causa, por ex., da
incapacidade do protegido com a hipoteca).
_________//________
HIPTESES DE HIPOTECA LEGAL (art. 1.489, CC):
I.
s pessoas de direito pblico interno (art. 41) - (Unio, Estados ou
Municpios) sobre os imveis pertencentes aos encarregados da cobrana,
guarda ou administrao dos respectivos fundos e rendas;
II.
Aos filhos, sobre os imveis do pai ou da me que passar a outras npcias,
antes de fazer o inventrio do casal anterior;
Obs.: entre as causas suspensivas do casamento est a do art. 1.523 do CC,
que diz que no devem casar o vivo que tiver filho do cnjuge falecido,
enquanto no fizer o inventrio dos bens do casal e der a partilha aos
herdeiros.
Quem no cumpre tal regra tem como pena a perda do usufruto dos bens dos
filhos do primeiro casamento e a pena de que as segundas npcias se
processem pelo regime de separao de bens. Ao sujeitar a lei hipoteca legal
os bens do pai, quer garantir os filhos da restituio das rendas percebidas, e
dos danos resultantes da perda ou deteriorao culposa de seus bens.
III. Ao ofendido, ou aos seus herdeiros, sobre os imveis do delinqente, para
satisfao do dano causado pelo delito e pagamento das despesas judiciais;
Isto porque o crime ato ilcito e sujeita o seu autor a reparar o prejuzo
causado (art. 186, CC), sendo certo que seus bens respondem por essa
reparao (art. 942, CC/02)[4].
A inscrio da hipoteca legal do ofendido ser requerida por ele, por seus
sucessores, pelo representante de um ou de outros, se forem incapazes, ou
pelo Ministrio Pblico.
IV. Ao co-herdeiro, para garantia do seu quinho ou torna da partilha, sobre o
imvel adjudicado ao herdeiro reponente;
V. Ao credor sobre o imvel arrematado, para garantia do pagamento do restante
do preo da arrematao.
Obs.: art. 1.497, 1 e 2 - quem deve fazer a hipoteca legal aquele que
est obrigado a prestar a garantia (respondendo por perdas e danos por

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omisso, se no fizer a hipoteca), ou os interessados, ou o Ministrio

Pblico.
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Obs.: CPC, art. 1.205 a 1.210 cuida da especializao da hipoteca legal.
Trata a da estrutura de responsabilidade e de avaliao dos bens, o que dever
ser feito ordinariamente perante a justia. A lei admite, entretanto (art. 1.210,
CPC), que as partes, sendo capazes, convencionem, por escritura pblica, a
hipoteca legal.
_____________//_____________
A HIPOTECA DE VIAS FRREAS.
preciso assegurar o credor mas sem parar o servio pblico de transporte
ferrovirio.
Tal hipoteca no recai sobre bem determinado, mas sobre uma universalidade,
composta de bens mveis e imveis, abrangendo o solo onde assentam os
trilhos, a zona marginal, as edificaes destinadas administrao, e outros,
inclusive as estaes, a ferramentaria etc.
Como exceo regra geral, que vimos, de fazer o registro em todas as
circunscries por que se espalha o imvel dado em garantia, essa hipoteca se
consubstancia com o registro no Municpio da estao inicial da linha (art.
1.502, CC).
Tal regra lgica, para evitar centenas de registros o que no aumentaria a
segurana de terceiros, que sabem, sem dvida, onde verificar a existncia ou
no do nus real.
Embora os credores hipotecrios no possam embaraar a explorao da
linha, nem contrariar as deliberaes ordinrias da administrao, tm o
direito de se opor alienao da linha ou de parte considervel de seus bens.
Tal hipoteca se difere da tradicional nesta no se veda ao devedor a
venda da coisa onerada. A regra se estriba no propsito de assegurar ao
credor quando, atravs de tais alienaes, ou de fuso com outras linhas, possa
vir a se enfraquecer a garantia (art. 1.504, CC/02).
Obs.: Atendendo ao interesse social de no parar a atividade da estrada, a lei
concede ao representante da Unio ou do Estado preferncia para, dentro da
execuo e no prazo de 15 dias, incorporar ao seu patrimnio a via frrea
hipotecada, pagando o preo da arrematao ou o fixado para adjudicao ao
credor (art. 1.505, CC/02).
__________//_______
Da remio da hipoteca:
Trata-se de redeno ou resgate da hipoteca, e no de remisso, perdo,
como o perdo da dvida, que serve para extingui-la.
Conceito a liberao do imvel hipotecado mediante o pagamento feito ao
credor, ou da totalidade da dvida, ou do valor do imvel, conforme hipteses
que sero examinadas.
A lei confere a algumas pessoas o direito de resgatar o imvel, mediante um
daqueles pagamentos, pondo termo ao vnculo real que prendia a coisa
soluo da dvida.

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Podem remir o imvel hipotecado:

a) O prprio devedor;
O devedor da hipoteca pode remi-la dentro do processo de execuo, depois
da primeira praa e antes da assinatura do auto de arrematao, mediante
depsito do montante da dvida, ou do valor oferecido naquela praa.
b) O credor da segunda hipoteca;
Havendo mais de uma hipoteca a onerar o imvel, o credor da segunda s tem
como garantia aquilo que sobrar aps o pagamento do primeiro credor.
O primeiro credor tem preferncia, ento o produto da venda judicial da coisa
dada em garantia se destina, precipuamente, ao pagamento da primeira dvida
hipotecria, s cabendo ao segundo credor as sobras, se houver (art. 1.478,
CC/02).
Pode ento ocorrer que na execuo da primeira hipoteca, por dolo, fraude ou
mesmo negligncia do exeqente, a cifra alcanada seja inferior necessria
para resgatar ambos os dbitos, embora suficiente para resgate do
primeiro. Alis, o exeqente no tem interesse em apurar cifra maior do que a
suficiente para pagar-se.
Muitas vezes aconselhvel aguardar momento mais oportuno para a
execuo, para evitar a crise, quando muitos licitantes se afastam dos leiles.
Ento o credor da 2 hipoteca pode remir a 1, sub-rogando-se nos direitos do
1 credor e sem prejuzo dos prprios direitos. E assim, ou aguarda momento
melhor para executar o dbito, ou impede que se suste indefinidamente o
termo da execuo. Ou ainda tenta obter no leilo o suficiente para resgate dos
dois dbitos.
A remio feita pelo credor da 2 hipoteca como uma compra forada
imposta ao credor da 1 hipoteca, q. assim obrigado a vender o seu
crdito. direito do segundo credor, para apressar a execuo da
hipoteca, ou para possibilitar-lhe substituir o primeiro credor na autoria
do processo executivo. Assim, e sub-rogando-se no direito deste, o subrogante far, por suas mos e na defesa de seu interesse, aquilo que o
primeiro credor s faria no interesse prprio.
Pressupostos desta remio:
1. Consignao judicial da importncia do dbito, acrescido das despesas
judiciais;
2. O vencimento da hipoteca anterior.
Obs.: o credor da 1 hipoteca no tem qualquer prejuzo, pois recebe tudo o
que tinha direito de receber. E pelo contrrio: ainda desfruta da vantagem de
receber desde logo aquilo que s receberia no final da execuo.
_______//________
c) O adquirente do imvel hipotecado.
30 dias depois do registro do ttulo aquisitivo, o adquirente pode citar os
credores hipotecrios, propondo para remio, no mnimo, o preo por que
adquiriu o imvel (art. 1.481, CC/02).
Obs.: Ao contrrio do caso anterior, em que o credor da 2 hipoteca deve
oferecer importncia correspondente ao total da dvida e mais as custas, nesta

2.

de
sk

1.

PD

St

ud

io

Tr

ia

o remitente se prope a pagar, no mnimo, o preo por que adquiriu o prdio,

que, presume-se, o seu valor e o mximo que alcanaria no mercado.
Para evitar a fraude que resultaria de se avenarem alienante (devedor
hipotecrio) e adquirente, no sentido de simular negcio por valor inferior ao
real, a lei confere ao credor, nico interessado, o direito de, notificado,
requerer que o imvel seja licitado. Pois, na licitao, em que se defrontem os
credores hipotecrios, os fiadores e o adquirente, ser inexoravelmente
alcanado o preo real do imvel (art.1.481, 1, CC/02).
Tal espcie de remio visa evitar a execuo judicial e as despesas
decorrentes. Sem ela, no paga a dvida, o imvel iria praa, em que seria
arrematado pelo preo correspondente a seu valor, e do qual se deduziriam as
custas e outras despesas processuais. De modo que o credor receberia, a final,
menos do que desde logo se lhe oferece. Ocorrendo a remio, o adquirente
paga o que a coisa vale, o credor recebe o que receberia na execuo, e o
devedor no tem prejuzo, pois seu prdio alcana justo valor. E ainda, evitase assim ou se susta o processo executrio.
____________//__________
DA EXCUSSO HIPOTECRIA:
Por lei o credor hipotecrio pode, se a dvida no for paga, promover processo
de execuo contra o devedor. O processo se inicia pela penhora da coisa
hipotecada, praa e arrematao, preferindo o exeqente, no preo apurado, a
todos os demais credores. Deve tambm ser citado, para o feito, o cnjuge do
executado. (art. 1.647, II, CC/02).
Em garantia do credor, no ser vlida a venda judicial de imvel, gravado
por hipoteca, devidamente inscrita, sem que se hajam notificado judicialmente
os respectivos credores hipotecrios que no forem partes na execuo.
_______//__________
DA EXTINO DA HIPOTECA.
Art. 1.499, CC
Com o fim (resgate) da obrigao principal.
Obs.: A extino da hipoteca diferente da extino da dvida. A hipoteca
mero acessrio e a dvida o principal. A extino da dvida aniquila a
hipoteca, mas a recproca no verdadeira a obrigao no precisa de
garantia para sobreviver.
Obs.: Tambm se extingue a hipoteca, ento, pela prescrio da obrigao por
ela garantida em 10 anos quando a lei no fixar prazo menor (art. 205,
CC/02).
* O que prescreve mesmo a dvida, pois a hipoteca, nesse caso, s se
extingue como conseqncia.
Pelo perecimento da coisa ou pela resoluo do domnio.
Obs.: perece o direito quando perece o seu objeto.
Obs.: se o domnio se resolve pelo advento de condio ou termo
contemporneo de sua constituio, resolvem-se tambm os direitos reais
concedidos pendente conditione (art. 1.359, CC/02). Ex.: hipotecou imvel

3.

4.

io

de
sk

PD

St

ud

6.

Tr

ia

5.

cujo domnio era resolvel por causa do fideicomisso; ou por causa de

condio resolutiva.
Pela renncia do credor e ento pode ocorrer a remisso de que trata o art.
385 do CC. Aqui a hipoteca se extingue como conseqncia da extino da
obrigao, como na primeira hiptese analisada. Ou ento a renncia pode
ter por objeto apenas a garantia, hiptese em que o credor, perdendo o
direito real de que era titular, conserva a mera condio de
quirografrio.
Pela remio da hipoteca, feita pelo devedor ou pelo credor da 2 hipoteca, ou
pelo adquirente do imvel hipotecado, representando liberao da coisa
hipotecada mediante pagamento oferecido ao credor.
Pela arrematao ou adjudicao, pois estes so os atos finais do processo de
execuo, promovido pelo credor no pago. Pela arrematao ou adjudicao
o imvel dado em garantia sai legalmente do domnio do devedor, no
podendo, ento, subsistir o direito real. A execuo s ser vlida se os
credores hipotecrios dela houverem sido notificados.
Obs.: A arrematao a que se refere o texto a que tiver lugar no executivo
hipotecrio.
Pela sentena judicial que a declara nula ou a rescinde.
_______//_____
Obs.: Da mesma forma que surge com o registro, extingue-se a hipoteca
com a averbao de sua causa extintiva no Registro Imobilirio.
importante cancelar o registro porque assim terceiros podero comprar o
imvel sem temer o nus real que no mais existe.
O registro da hipoteca se cancelar em cada um dos casos acima
mencionados mediante exibio, pelo requerente, da respectiva prova;
cancelar-se-, contudo, independentemente desta, a requerimento de
ambas as partes. (art. 1.500, CC/02)
A hipoteca legal se cancelar mediante prova de extino da causa que a
gerou.
_____________//________
Direito real de concesso de uso especial para fins de moradia.
Trata-se de inovao ocorrida em 2007, que alterou o art. 1.225, ampliando o
rol dos direitos reais. Sendo taxativo este rol, apenas o legislador poderia criar
novas espcies de direito real, como fez, acrescentando o direito real em
estudo no art. 1.225, XI do CC, por fora da Lei n. 11.481/2007. A previso
tambm se encontra no art. 1.473, VIII do CC.
A origem da Lei n 11.481/2007, que criou tambm a concesso do direito real
de uso (art. 1.225, XII, que estudaremos na sequencia) a Medida Provisria

de n 335, de 23.12.2007. O escopo a realizao de justia social com a

regularizao de ocupao de bens pblicos.
Trata-se de fazer valer o princpio da funo social da propriedade (art. 5,
XXIII, CF).
Assim, o assunto especfico do Direito Administrativo. Entretanto, como a
modificao se deu tambm no Cdigo Civil, analisaremos os novos direitos,
ainda que os diversos detalhes sejam tratados na disciplina de Direito
Administrativo.

ia

Conceito:

ud

io

Tr

A concesso de uso especial para fins de moradia gratuita, em favor de

quem at 27/4/2006 possuiu como seu imvel pblico de at 250 m2,
inclusive em terreno de marinha, exceto funcional, situado em rea urbana,
destinado moradia sua ou de sua famlia.

PD

gratuidade;
posse at 27/4/2006;
imvel pblico (federal, estadual ou municipal) de at 250 m2;
rea urbana;
posse para moradia (tem cunho exclusivamente habitacional).
o concessionrio no pode ser proprietrio de outro imvel e nem
concessionrio de outro imvel urbano ou rural.

de
sk

1.
2.
3.
4.
5.
6.

St

Caractersticas:

Obs.: O direito de concesso no reconhecido mais de uma vez ao mesmo

concessionrio.
O herdeiro legtimo do possuidor pode continuar a sua posse, desde que resida
no imvel quando da abertura da sucesso.
_________________________//______________________
Exceo: concesso coletiva.
O imvel pode ter mais de 250 m2 quando ocupado por vrias famlias. Sendo
feita a diviso, haver a concesso coletiva, com os demais requisitos supra

cada possuidor ficar com at 250 m2, salvo acordo por escrito em sentido
contrrio.
_______________//_____________
DIREITO DE USO EM REA DIVERSA DA OCUPADA:

Tr

ia

1. Se a rea for de risco sade ou vida, o Poder Pblico assegurar o

exerccio do direito de uso em outro local.
2. O mesmo ocorre se a ocupao for em imvel: de uso comum do povo;
destinado a projeto de urbanizao; de interesse de defesa nacional, da
preservao ambiental e da proteo de ecossistemas naturais;
reservado construo de represas e obras congneres; situado em via
de comunicao.

ud

io

_____________________//__________________
DA CONSTITUIO DO DIREITO:

PD

St

O ttulo de concesso de uso especial para fins de moradia obtido por via
administrativa perante rgo competente da Administrao Pblica. Ou,
havendo recusa ou omisso, por meio do Judicirio o ttulo levado a
registro no Registro Imobilirio.

de
sk

Para a sua constituio, no h contrato administrativo, mas ato administrativo

concedente.
O direito transmissvel inter vivos ou causa mortis.
________________________//___________________
Extino:
1. o concessionrio atribui outra finalidade ao imvel, que no a moradia
prpria ou de sua famlia;
2. o concessionrio adquire propriedade ou concesso de outro imvel
urbano ou rural.

A extino levada a registro no Registro Imobilirio, por meio

de declarao do Poder Pblico concedente.

____________//______________
Concesso de direito real de uso de imvel pblico dominial:
Finalidade atender a programa habitacional ou para regularizao fundiria
de interesse social, para atender famlias com renda mensal de at cinco
salrios mnimos. Trata-se de programa de interesse social, promovido pela
Administrao Pblica, em rea urbana ou rural.

O Poder Pblico pode autorizar a ttulo oneroso ou gratuito, sem

licitao, o uso de imvel pblico de at 250 m2, quele que o
possuiu como seu, por cinco anos ininterruptos e sem oposio,
at 27/4/2006, para fins comerciais, desde que atenda ao
programa de regularizao fundiria de interesse social,
desenvolvido pela Administrao Pblica.

de
sk

PD

St

ud

io

Tr

ia

Obs.: A concesso do primeiro registro de direito real constitudo em favor de

beneficirio de regularizao fundiria de interesse social em reas urbanas e
rurais de agricultura familiar e a primeira averbao de construo residencial
de at 70 m2 de edificao em reas urbanas, objeto de regularizao
fundiria de interesse social, independem de custa ou emolumentos, ou do
pagamento de tributos, inclusive previdencirios. Cf. art. 290-A, I e II, 1 e
2 da LRP, acrescentado pela Lei n. 11.481/2007.

O contrato de concesso de uso de imvel pblico deve ser registrado no

Registro de Imveis.
Obs.: Cf. art. 25 da Lei n 11.481/2007, a concesso de uso especial de que
trata a Medida Prov. n 2.220/2001 aplica-se tambm a imvel pblico
remanescente de desapropriao cuja propriedade tenha sido transferida a
empresa pblica ou sociedade de economia mista.
___________________//______________

Concesso de direito real de uso.

Art. 1.225, XII e 1.473, IX do CC. Lei n 11.481/2007.

A concesso neste caso sobre bem (mvel ou imvel) pblico ou
particular. Pode ser concesso remunerada ou gratuita, por tempo certo ou
indeterminado. Trata-se de direito real resolvel, para regularizao
fundiria de interesse social, urbanizao, industrializao, edificao, cultivo
da terra, aproveitamento sustentvel das vrzeas, preservao das
comunidades tradicionais e seus meios de subsistncia ou outras modalidades
de interesse social em reas urbanas.

Modo de constituio:

Tr

ia

O cedente, titular do domnio (constituinte), grava de nus real em favor do

usurio certo bem. Ambos (cedente e usurio) devem ser capazes e legtimos.

io

No pode ser constitudo por lei.

de
sk

PD

St

ud

Decorre de: negcio jurdico, com a manifestao de vontade contrato

(negcio intervivos) ou testamento (causa mortis); sentena judicial, para
partilha ou diviso; ou usucapio.
Sendo mvel, necessria a tradio; para o imvel, o registro no Registro
Imobilirio.
_________//_________
Aplicam-se aos dois direitos reais supra examinados, introduzidos pela Lei n.
11.481/2007, as seguintes regras:
Direitos do usurio:
1. usar a coisa;

2. colher os frutos necessrios a si prprio ou sua famlia;

3. administrar a coisa;
4. aes possessrias contra terceiros e contra o prprio constituinte.
Deveres do usurio:

1. conservar a coisa;
2. restituir o bem na data prevista, j que sua posse direta e temporria;

3. no retirar proveito alm de suas necessidades ou de sua famlia;

4. no comprometer a substncia e a destinao ordinria do bem.
______________//___________
Extino:

ia

Pelas mesmas causas do usufruto: morte do usurio; termo final; perecimento

do objeto; consolidao; renncia etc.
___________________//______________
Do registro de imveis.
O direito real sobre imvel constitudo ou transmitido por ato entre vivos s se
adquire depois do Registro, conforme art. 1.227, CC.

de
sk

PD

St

ud

io

Tr

Do conceito:
Registro pblico a inscrio formal, feita por instrumento pblico, no
cartrio de registro do foro onde se situa o imvel, de algum dado sobre o
imvel que tenha relevncia jurdica, ou seja, cujo conhecimento seja de
interesse pblico.
Das finalidades:
A principal finalidade do registro conferir publicidade a certa informao de
interesse social, para que se proporcione segurana jurdica nas relaes
negociais.
O registro ainda tem a finalidade de transferir a propriedade imvel, atribuir
oponibilidade erga omnes aos direitos reais sobre os imveis, dar
continuidade para que a documentao relativa ao imvel seja fiel aos fatos,
alm de por vezes ter o escopo de retificao e especialidade (caracterizao
do imvel).
Da terminologia:
Obs.: O CC/2002 e o art. 168 da lei 6.015/73 falam em registro, e no
em transcrio ou inscrio[5].
Todas as modificaes que possam repercutir em sua estabilidade devem ser
registradas (averbadas[6]).
Ento o Registro de Imveis repositrio de informaes sobre a propriedade
imobiliria o Registro de Imveis acompanha a vida dos direitos reais sobre
bens imveis.
No direito francs, o registro visa apenas a publicidade, porque os direitos
reais sobre imveis decorrem meramente dos contratos, por fora de clusula
de estilo. O registro no induz prova de domnio.
No Brasil deve haver tradio ou registro, para a transmisso da propriedade
mvel ou imvel, respectivamente.
Obs.: O registro tem f pblica e deve ser feito na circunscrio imobiliria
em que se situa o prdio.

St

PD

de
sk

ud

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Tr

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_______________________//__________
DA MATRCULA:
A matrcula ato que caracteriza o imvel e estabelece as suas confrontaes.
Por causa da matrcula que se tem o princpio da unidade do imvel cada
imvel tem a sua matrcula especfica, tem uma folha, ou ficha, com todas as
caractersticas do prdio e de seu proprietrio. E nessa folha ou ficha de
matrcula se procede ao registro e averbao dos atos mencionados na lei.
___________//_______
Atos sujeitos a registro:
Art. 167, I da Lei de Registros Pblicos.
So registrados os direitos reais sobre imveis e o que mais a lei determinar.
necessrio registrar ttulo aquisitivo da propriedade imvel, ttulos
constitutivos de outros direitos reais (instituio de condomnio; incorporao
imobiliria; direito real sobre coisa alheia; atos judiciais como penhora,
arresto e adjudicao compulsria), sentena que reconhece usucapio etc.
Deve-se registrar ainda ato em que a aquisio se faz no por negcio
jurdico, mas por meio autnomo, como no caso da sucesso causa mortis.
Obs.: Na sucesso hereditria, meio autnomo de aquisio do domnio, o
domnio passa ao herdeiro independentemente de registro. Mas este
necessrio para a histria da titularidade do domnio aqui o registro no
para a aquisio do domnio, mas para a continuidade do registro e para a
publicidade (art. 1.784 do CC).
O objetivo a continuidade do registro.
_______//_______
Presume-se que o direito real pertena pessoa em nome de quem foi feito o
registro. Ainda que o contrato levado a registro seja nulo. Porque assim se
protege terceiro de boa-f que diligentemente confere o registro (e confia no
registro inexato). E a nulidade excepcional. Presume-se a exatido do
registro.
Obs.: Ocorre que a presuno juris tantum (relativa), admite prova em
sentido contrrio. No pode o registro oferecer segurana absoluta[7]. A
presuno juris tantum, e no irrefragvel, como no sistema alemo. Se o
registro no exprimir a verdade, poder o prejudicado reclamar que se
retifique.
** Ento o registro prova o domnio, mas tal prova pode ser contornada
aceita-se prova em sentido contrrio para derrub-la.
______//______
Da propriedade literria, cientfica e artstica:
O CC/2002 no traz este captulo porque de fato no se trata exatamente de
direito de propriedade sobre coisas, que tambm direito fundamental, mas de
direito de natureza jurdica hbrida, com aspecto de direito da personalidade,
que se refere integridade intelectual, e aspecto de direito de propriedade
imaterial, com cunho patrimonial.

de

sk

PD

St

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Tr

ia

O CC/1916 no Livro do Direito das Coisas e dentro do ttulo em que trata do

domnio, trazia captulo sobre a propriedade literria, cientfica e artstica (art.
649 a 673).
A lei n. 5.988, de 14.12.1973, a Lei dos Direitos Autorais, revogou
tacitamente os art. 649 a 673 do CC/1916.
Tanto os art. 649 a 673 do CC/1916 como a lei 5.988/73
foram expressamente revogados pelo art. 115 da Lei n. 9.610/98, que altera,
atualiza e consolida a legislao sobre direitos autorais.
Trataremos das obras de esttica, artes, cincia, educao e elevao cultural.
Isto porque as obras com fins utilitaristas, tcnicos e de produo (obras de
teor utilitrio) tm regulamentao prpria, na matria de Direito da
Propriedade Intelectual, examinada na disciplina de Direito Empresarial.
________//_______
Fundamentao para a proteo dos direitos autorais:
Art. 5, XXVII e XXVIII, a e b, da CF/88, que reconhece aos autores de
obras literrias, cientficas e artsticas, a prerrogativa exclusiva de utilizlas.
Obs.: Antes da Lei em vigor, n 9.610 de 1998, outras leis e at convenes
internacionais alteraram o sistema de proteo ao direito autoral.
_________//________
LEI N. 9.610, DE 19.2.1998:
Trata do aspecto econmico do direito autoral e do direito intelectual do
autor (extrapatrimonial).
H retribuio material do trabalho intelectual (aspecto econmico), e tambm
o direito intelectual como direito da personalidade (que constitui emanao da
personalidade do artista).
Por isso o direito autoral tem natureza jurdica peculiar, de carter hbrido, de
aspecto patrimonial e de aspecto extrapatrimonial (direito da personalidade).
Os direitos patrimoniais do autor so direitos de propriedade sobre bens
imateriais (propriedade sobre direitos incorpreos, modalidade de
propriedade)[8].
Os direitos intelectuais do autor em seu aspecto moral so extrapatrimoniais,
situam-se acima dos interesses pecunirios. Ex.: a prerrogativa de manter
intocada a obra mesmo depois de sua alienao; de faz-la sempre ser
acompanhada do nome de seu autor; de melhor-la etc. (aspecto moral,
ou direito moral do autor).
________________________//______________
Das crticas ao direito material do autor:
O direito autoral um direito subjetivo, uma prerrogativa individual. A
propriedade, tradicionalmente, sempre teve por objeto bens corpreos e o
produto do trabalho intelectual no constitui coisa corprea, afastando-se da
concepo tradicional.
Alguns acham que no se deve proteger o direito autoral porque as obras so
da Humanidade, e no da pessoa as artes, o conhecimento cientfico etc. O

ia

de
sk

PD

St

ud

Tr

io

pensamento uma vez expresso escapa da rbita de influncia de seu autor,

para passar a pertencer a todos.
MAS O DIREITO AUTORAL PROTEGIDO PORQUE A LEI ASSIM
DETERMINA, E PORQUE CONVENIENTE conceder TAL PROTEO.
INCENTIVO AO DESENVOLVIMENTO DAS ARTES E DAS
CINCIAS.
_________//_________
Do objeto de proteo no Direito Autoral:
As obras arroladas em rol exemplificativo no art. 7 da Lei n 9.610/98 so
espcies protegidas pelas regras dos direitos autorais. Ex.: textos literrios,
artsticos ou cientficos, obras dramticas, composies musicais com ou sem
letra, programas de computador, fotografias, desenhos, coletneas, tradues
etc.
Contedo do direito intelectual:
Proteo econmica: exclusividade para reproduzir a sua obra durante a
vida do autor e fora o caso de expropriao[9] (caso especial) ningum pode
sem anuncia do autor publicar obra literria, cientfica ou artstica.
Tal direito de exclusividade de carter material, transmissvel aos herdeiros
do titular por prazo que estudaremos em seguida[10].
Ento a proteo ao direito autoral longa, pode durar mais de um sculo,
mas sempre provisria. Aps esse termo, a obra recai no domnio pblico
passa a ser patrimnio da coletividade, podendo quem quer que seja
reproduzi-la quando quiser, desfrutando as vantagens econmicas que sua
reproduo propiciar.
Ento a lei protege o autor e seus herdeiros, mas depois permite o uso da
obra pela coletividade (interesse social). A proteo ao direito autoral
assegurada para incentivar o trabalho intelectual, ento justa a
transitoriedade de tal proteo porque o incentivo se perde (diminui)
medida que o beneficirio da proteo se afasta no tempo.
O direito exclusivo de autorizar a reproduo da obra de arte abrange
todos os meios de divulgao conhecidos, bem como os que se venham a
conhecer de futuro.
O direito autoral embora personalssimo como emanao da
personalidade de seu titular, pode ser cedido em seu ASPECTO
MATERIAL a terceiro para fins de explorao comercial isto o que
normalmente ocorre, pois o escritor raramente tem recursos para reproduzir a
sua obra ou explor-la comercialmente. Ento pelo contrato de edio ou de
representao dramtica, cede seus direitos a terceiros.
Obs.: a cesso no envolve transmisso dos direitos morais do autor (direitos
da personalidade so inalienveis e intransmissveis). No se aliena o direito
de modificar a obra, nem o direito de atribuio de paternidade.
___________//______
Defesa da propriedade literria, cientfica ou artstica.
H sanes de cunho administrativo, penal e civil.
Das sanes civis reparao por perdas e danos.

Tr

ia

Para quem reproduzir, divulgar ou de qualquer forma utilizar obras sem

permisso do autor, de seus herdeiros ou representantes (Lei n 9.610/98, art.
102).
A lei presume que a publicao fraudulenta de obra alheia causa
prejuzo a seu autor, prejuzo que deve ser indenizado.
O autor tem ao de busca e apreenso dos exemplares (re)produzidos
fraudulentamente (art. 102 da Lei 9.610/98).
Pode ainda o autor pedir a suspenso da divulgao e ainda indenizao
por perdas e danos, mesmo que nenhum exemplar se encontre.
Ento as sanes (que visam evitar o ilcito, a fraude) so:
busca e apreenso dos exemplares publicados fraudulenta ou
clandestinamente;
perda, em benefcio do autor, dos exemplares da reproduo fraudulenta que
se apreenderem;
pagamento de todo o valor da edio (deduzido o valor dos exemplares
apreendidos, presumindo-se de 3.000 exemplares referida edio, quando no
se puder apurar o seu montante, cf. Lei n 9.610/98, art. 103, pargrafo nico).

de
sk

PD

St

ud

io

Encenao desautorizada de obra dramtica tambm gera direito de ao

para o autor.
________//__________
Obs.: o art. 104 da Lei estende responsabilidade igual do editor quele que
negociar com obra fraudulentamente produzida, pois sujeita quem vender ou
expuser venda obra impressa com fraude a responder solidariamente com o
editor.
_____________________//______________
Do registro das obras intelectuais:
Para segurana do direito do autor: os art. 18 a 21 da Lei de 98 permitem o
depsito da obra, divulgada por tipografia ou meios semelhantes, na
Biblioteca Nacional, no Instituto Nacional do Cinema, no Instituto Nacional
de Msica ou na Escola Nacional de Belas-Artes etc.
possvel que o registro caiba em mais de um rgo, devendo o autor optar
por aquele que apresenta maior afinidade com a obra.
A comprovao de tais depsitos firma presuno juris tantum de propriedade
da obra.
O registro (supra) s elemento institudo em segurana do direito (ad
probationem tantum), e no elemento essencial para a sua constituio ou para
a sua proteo legal.
_________//__________
TITULAR DO DIREITO AUTORAL.
O autor beneficirio direto da proteo que a lei confere produo
intelectual.
E a proteo se estende no prazo legal aos sucessores, a ttulo universal ou
particular, quer a sucesso se d entre vivos ou causa mortis.

de
sk

PD

St

ud

io

Tr

ia

A proteo ao autor mais ampla, porque abrange alm do aspecto material o

aspecto moral enquanto os sucessores s tm por lei o direito de receber as
vantagens econmicas do trabalho intelectual do sucedido.
Obs.: Mesmo morto o autor, sua obra no pode ser alterada por terceiros, pois
assim ficaria indefesa. Os sucessores do autor e qualquer outro interessado
pode defender a integridade da obra, impedindo alteraes. O direito moral do
escritor intransmissvel. Mas mesmo aps a queda no domnio pblico da
obra, no permitida a alterao de seu texto.
Falecido o autor, os seus herdeiros tm a exclusividade de seus direitos
patrimoniais durante 70 anos, contados de 1.1. do ano subsequente ao
falecimento do titular (art. 41 da Lei 9.610/98).
- O aspecto material do direito autoral suscetvel de cesso pelo seu titular,
quer a ttulo provisrio, como no contrato para uma ou mais edies, quer a
ttulo definitivo, como no caso de o autor vender todos os direitos econmicos
sobre uma determinada obra (um quadro, por exemplo).
- Para efeitos econmicos, goza dos direitos do autor o editor de antologias, ou
seletas. S poder publicar as poesias, contos ou trechos de outros autores se
obtiver, primeiro, a anuncia deles, pagando-lhes os direitos proporcionais
(porque a CF garante ao escritor o direito exclusivo de autorizar a reproduo
de sua obra, ento ningum a pode publicar, no todo ou em parte, sem a sua
anuncia). Mas uma vez organizada a antologia ou enciclopdia, tem o editor
direito sobre ela, como o autor sobre a obra individual.
_________//__________________
Tradues:
A obra protegida em seu pas de origem, ento a traduo s pode ser feita
com autorizao do autor, que normalmente a concede mediante certa
remunerao s no precisa de autorizao se a obra caiu no domnio
pblico.
Traduzida a obra, o tradutor tem direito da mesma natureza que o
autor. S no se pode opor a nova traduo, salvo se for simples
reproduo da sua (art. 14 da Lei de 98).
_____//________________
Obra feita em colaborao:
como um condomnio todos os colaboradores tm entre si direitos iguais.
comunho sobre bem imaterial. A obra no pode ser reproduzida por
nenhum dos condminos sem o consentimento dos consortes, a no ser
quando feita na coleo das obras completas de qualquer deles (art. 32 da
Lei 9.610/98).
________//_______
Representao de obra teatral ou musical.
A obra teatral ou musical, como qualquer outro produto da inteligncia
humana, enquadra-se nas regras de proteo ora em estudo.
Mas o art. 46, VI da Lei 9.610/98 determina que a representao teatral e
a execuo musical, quando realizadas no recesso familiar ou para fins

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exclusivamente didticos, nos estabelecimentos de ensino e sem intuito de

lucro, no constituem ofensa ao direito de autor.
Ex.: pode tocar a msica em festas em clubes, onde no se cobra entrada; e
pode encenar a pea se for grupo teatral amador, em local em que os ingressos
no so cobrados.
Obs.: qualquer proveito do comerciante ou industrial com o uso de obra
alheia deve ser pago. O fato de o artista j ter recebido um preo de gravadora
ao gravar o disco, e outro da transmissora ao irradi-lo, no lhe tira o direito
de participar do lucro indiretoexperimentado pelo dono da lanchonete, por
exemplo, que, para assegurar clientela, coloca a msica de outrem art. 68 da
Lei de 1998.
* Deve ser remunerado lucro direto ou indireto (neste no h um pagamento
em dinheiro, mas o escopo de quem presta servio alcanar um proveito).
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Fatos que no violam direito autoral:
Art. 46 da Lei 9.610/98.
Em tais casos a reproduo da obra alheia no considerada ofensa ao direito
autoral.
O caso mais importante a reproduo de pequenos trechos, bem como a
transcrio do magistrio de um autor (citao), quando estas reprodues ou
transcries estejam inseridas no corpo da obra maior e se destinem a fins
cientficos, literrios, didticos, polmicos, crticos etc. Mas para que o
procedimento seja legtimo deve ter indicao da origem ex.: rodap
com o nome, obra, edio e pgina do original de onde se tirou o trecho
citado.
Aqui h o interesse social de aproveitar da melhor forma o produto da
inteligncia humana, e nenhum prejuzo h ao autor do transcrito, dado o
tamanho insignificante da transcrio. Isto at bom para o autor, como
propaganda de seu nome e de sua obra.
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Direito moral do autor: tal direito moral faz parte dos direitos da
personalidade.
E por ter natureza jurdica de direito da personalidade, apresenta todas as suas
caractersticas: extrapatrimonialidade, impenhorabilidade, irrenunciabilidade,
inalienabilidade, intransmissibilidade.
Trata-se de prerrogativa de carter pessoal, em vista da qual o seu titular pode
ligar seu nome obra e sobre esta atuar, modificando-a, aperfeioando-a
conforme seu gosto, ou impedindo sua publicao, ou evitando que seja de
modificada sem o seu consentimento.
- A obra literria, cientfica ou artstica emanao da personalidade de seu
autor, de modo que o direito de alter-la, de preserv-la ou de divulg-la
direito personalssimo de quem a produziu, da mesma natureza que o direito
sobre o nome, sobre o corpo ou sobre a vida.
- Enquanto o direito material temporrio, patrimonial e transmissvel, o
direito moral pessoal, perptuo e inalienvel.

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O direito moral do autor se funda no respeito personalidade humana,

em sua manifestao criadora, e tem carter, perptuo, intransmissvel e
irrenuncivel (o art. 27 da Lei de 1998 prescreve que os direitos morais
do autor so inalienveis e irrenunciveis), consistindo:
Na segurana da paternidade da obra;
A paternidade da obra o direito de ligar seu nome produo trata-se de
direito moral, inalienvel, portanto.
Pelo regime do CC/1916, era possvel vender este direito para terceiro. Tal
art. 667 do CC/1916 era uma afronta personalidade humana; e um
engano ao pblico. E este art. est revogado pela Conveno de Berna,
revista em Roma e aprovada pelo Dec. n. 23.270, de 24.10.1933 (art. 6).
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Na defesa do indito;
O direito ao indito a prerrogativa do autor de no publicar a sua obra
literria, cientfica ou artstica, enquanto no quiser.
S ao autor cabe decidir se a obra est ou no terminada, pois a obra
emanao de sua personalidade, por meio da qual ser julgado, podendo o
autor no ficar com ela satisfeito e recusar a permisso para que seja
publicada.
Ex.: Pintor de quadro que no o entrega a quem o encomendou, mesmo pago o
preo e com o acordo do encomendante de receber como est. O pintor tem o
direito ao indito. Mas diante do inadimplemento da obrigao de fazer no
fungvel deve indenizar por perdas e danos (o direito do autor no pode lesar
terceiros).
No arrependimento, primando sobre a cesso, mormente no caso de inrcia do
cessionrio na publicao, e at sobre a desapropriao;
O direito de se arrepender o direito de retirar da circulao obra que nela
ingressou sem oposio do autor.
No Brasil no h tal direito (de arrependimento), at porque feriria o direito de
propriedade imagine o pintor que se arrepende da sua obra e tem direito de
obrigar o adquirente da obra a revend-la. Se isto fosse possvel por lei, ainda
que por preo superior ao valor da coisa, o caso seria de desapropriao no
interesse particular, absolutamente injurdica.
Na faculdade de correo, a despeito de convenes em contrrio, salvo
indenizao, se couber;
Trata-se de prerrogativa inalienvel do autor art. 66 da Lei 9.610/98, que
cuida do contrato de edio.
Mas, se as emendas ou alteraes da obra impuserem ao editor gastos
extraordinrios, este tem direito indenizao.
No direito ao respeito, impedidas quaisquer modificaes feitas por outrem;
Tal direito, intangibilidade da obra, ocorre mesmo se os direitos materiais
tiverem sido alienados pelo autor a obra no pode ser modificada ou de
qualquer modo alterada pelo adquirente, cujo direito se circunscreve
explorao econmica (art. 67[11] da Lei n. 5.988/73, que no tem

correspondente na Lei de 1998, mas que continua vigendo com base no art. 33
da Lei nova 9.610/98).
6. Na sua impenhorabilidade.
A impenhorabilidade do direito moral do autor consequncia de sua
inalienabilidade, pois a penhora venda compulsria. Se o direito moral do
autor inalienvel, obviamente impenhorvel tambm.
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[1] O princpio da especializao impede a hipoteca geral, ilimitada, recainte sobre qualquer coisa do
devedor. Cf. Roberto Senise Lisboa, Manual de Direito civil, Vol. 4, Ed. Revista dos Tribunais. P. 446.
[2] conf., pela 1 vez, Cd. Bras. do Ar (Dec.-lei n.483, de 8.6.1938); e conf. Cd. Bras. de Aeronutica,
lei n. 7.565, de 19.12.1986, q. manteve a regra.
[3] Dec. n. 22.866, de 28.6.1933, art. 1.
[4] Art. 74, I, Cd. Penal: efeito da sentena tornar certa a obrigao de indenizar o dano resultante do
crime.
[5] Transcrio era a passagem palavra por palavra, do documento (de aquisio e transmisso da
propriedade, por exemplo), para o livro pblico (transcrever). Inscrio era a passagem apenas do extrato,
do sumrio do negcio jurdico, para o livro pblico. Mas depois a transcrio tambm comeou a ser
feita por extrato, de acordo com permisso de lei de 1939, o que fez com que transcrio e inscrio
passassem a ser sinnimos.
A doutrina tambm se refere inscrio como o registro de ato que onera ou limita algum direito
real, como a inscrio da hipoteca.
[6] AVERBAO UM ATO DECORRENTE DE SENTENA JUDICIAL, PELO QUAL SE ADITA,
A UMA TRANSCRIO, NOTCIA DE UMA CIRCUNSTNCIA ADVINDA POSTERIORMENTE
E NECESSRIA PARA RESSALVA DE DIREITOS. Para Roberto Senise Lisboa, averbasemodificaes do direito real de propriedade que decorrem de sentena judicial. Por exemplo: averba-se
a constituio de hipoteca por ordem judicial, ou a extino de usufruto, ou a mudana de nome de rua
(factum principiis), tombamento, desapropriao etc.
[7] Observa Silvio Rodrigues que, por ser o Brasil muito extenso, nem existe o cadastro de todas as
propriedades, sendo impossvel que o registro confira segurana absoluta aos negcios jurdicos.
[8] Silvio de Salvo Venosa, Direito Civil Direitos Reais, 8 ed., 2008, Editora Atlas, p. 591.
[9] A quebra de patentes para a produo dos remdios genricos espcie de desapropriao, com a
indenizao sendo devida pelo Poder Pblico. Trata-se da natural e necessria relativizao do direito de
propriedade intelectual, para que no se suprima o ncleo essencial do direito vida, integridade fsica,
sade.
[10] 70 anos a partir de 1 de janeiro do ano seguinte ao do falecimento do autor.
[11] Art. 67 da lei de 1973: O editor no pode fazer abreviaes, adies ou modificaes na obra, sem
permisso do autor.