MATERIAL DE APOIO À

CONSULTA PÚBLICA

MINUTA DE CONTRATO DE
LOCAÇÃO DE EDIFICAÇÃO
COM CONSTRUÇÃO AJUSTADA
(BUILT TO SUIT)

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MINUTA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE EDIFICAÇÃO COM
CONSTRUÇÃO AJUSTADA (BUILT TO SUIT)

Pelo presente instrumento particular de contrato, de um lado, XXX, inscrito no CNPJ/MF

sob o nº XXX, com sede no XXX, CEP – XXX, por meio de seu Representante Legal
XXX, com CPF nº XXX, doravante denominado LOCADOR; e, de outro lado, a
FUNDAÇÃO OSWALDO CRUZ, entidade pública criada e mantida pela União, na
forma do Decreto nº 4.725/03, integrante da Administração Pública Federal Indireta e
vinculada ao Ministério da Saúde, “ex vi” da Lei nº 7.596/87 e do Decreto nº 6.860/09,
sediada na Av. Brasil, 4.365, Manguinhos, nesta Cidade do Rio de Janeiro-RJ, inscrita no
CNPJ sob o nº 33.781.055/0001-35, denominada FIOCRUZ, por meio da Unidade
INSTITUTO DE TECNOLOGIA EM IMUNOBIOLÓGICOS / BIO-MANGUINHOS,
CNPJ: 33.781.055/0015-30, neste ato representada por seu Diretor, Sr. MAURÍCIO
MEDEIROS ZUMA, portador da Carteira de Identidade nº XXXX, expedida pelo XXXX,
inscrito no CPF sob o nº XXXX, domiciliado na Av. Brasil nº 4.365, Manguinhos, nesta
cidade, designado pela Portaria do Ministro da Saúde nº XXX, de XX/XX/XX, no uso das
atribuições que lhe confere a Portaria nº XXX/XXX, da Sra. Presidente da FIOCRUZ,
doravante denominada LOCATÁRIA, com base no resultado da licitação RDC n°
xxx/2018, têm entre si justa e contratada a presente LOCAÇÃO “BUILT-TO-SUIT”,
sujeitando-se às cláusulas e condições seguintes:

CLÁUSULA PRIMEIRA – Das Definições

1.1. ALUGUEL MENSAL MÁXIMO – valor mensal reajustável anualmente, a ser pago
pela LOCATÁRIA ao LOCADOR, após o RECEBIMETO DEFINITIVO do
COMPLEXO, observada a CARÊNCIA.
1.2. ALUGUEL MENSAL PARCIAL – valor mensal reajustável anualmente a ser pago
pela LOCATÁRIA ao LOCADOR, antes do RECEBIMENTO DEFINITIVO do
COMPLEXO e após o TERMO de RECEBIMENTO DEFINITIVO da(s) EDIFICAÇÃO
(ÕES), nas condições indicadas no Contrato e seu Anexo 8, e sempre limitado ao
percentual de 60% do VALOR do ALUGUEL MENSAL MÁXIMO.
1.3. ÁREAS COMPLEMENTARES: são as áreas contidas no Contrato de Cessão de
Direito de Superfície, onde não serão construídas edificações, mas serviços de urbanismo,
paisagismo, estacionamentos, áreas de circulação, entre outros, incluídas neste Contrato,
conforme descrito no Anexo 2.
1.4. BENFEITORIAS NECESSÁRIAS: são as benfeitorias que têm por fim conservar o
bem ou evitar que se deteriore;
1.5. BENFEITORIAS ÚTEIS: são as benfeitorias que aumentam ou facilitam o uso do
bem.

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1.6. BENFEITORIAS VOLUPTUÁRIAS: são as benfeitorias de mero deleite ou
recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou
sejam de elevado valor.
1.7. CARÊNCIA: é o lapso temporal de 12 meses cuja contagem se inicia a partir do
evento TERMO DE RECEBIMENTO DEFINITIVO DO COMPLEXO e cujo término dará
início ao pagamento do ALUGUEL MENSAL MÁXIMO, observadas as regras
estabelecidas na cláusula 10 deste contrato. Ao longo do lapso temporal da CARÊNCIA,
haverá o pagamento do ALUGUEL MENSAL PARCIAL, sempre limitado ao percentual
de 60% do VALOR do ALUGUEL MENSAL MÁXIMO.
1.8. CESSÃO DO DIREITO DE SUPERFÍCIE: é a transferência, por prazo
determinado, do direito de fruição sobre o terreno descrito no Anexo 1, cuja finalidade é
permitir a construção do COMPLEXO pelo LOCADOR e a exploração dos aluguéis pelo
período previsto neste contrato;
1.9. CGMP (CURRENT GOOD MANUFACTURING PRACTICE): são padrões de
segurança na produção de medicamentos estabelecidos pela FDA (Food and Drug
Administration).
1.10. COMPLEXO: é o conjunto de todas as edificações previstas nos Anexos 2 e 3, bem
como áreas de circulação, estacionamentos e estruturas de apoio.
1.11. EDIFICAÇÃO: é a designação para cada um dos prédios ou estruturas que integram
o COMPLEXO; é uma construção com a finalidade de uso industrial, que se integra às
demais estruturas integrantes do COMPLEXO;
1.12. ENTREGA DE EQUIPAMENTO DE PRODUÇÃO: é a disponibilização dos
EQUIPAMENTOS DE PRODUÇÃO pela LOCATÁRIA no local indicado no Anexo 4.
1.13. EQUIPAMENTO DE PRODUÇÃO: são os equipamentos de propriedade da
LOCATÁRIA a serem instalados pelo LOCADOR nas EDIFICAÇÕES DO COMPLEXO,
nas condições estabelecidas no Anexo 4.
1.14. EVENTOS DE INSPEÇÃO – EI: numerados de EI1 a EI3, consistem em 3 (três)
eventos de inspeção intermediários para o acompanhamento das obras das EDIFICAÇÕES;
1.15. FINANCIADOR: é o agente financeiro ou fiduciário constituído pelo LOCADOR, a
seu exclusivo critério, para negociar os títulos de crédito decorrentes do presente contrato
junto ao mercado.
1.16. INSTALAÇÃO DE EQUIPAMENTO DE PRODUÇÃO: é o procedimento que
envolve a retirada dos EQUIPAMENTOS DE PRODUÇÃO, seu transporte, abrangendo o
içamento, posicionamento, instalação e interligação de todas as utilidades necessárias ao
comissionamento, nas condições e forma previstas pelos fabricantes de cada equipamento,
listados no Anexo 4.
1.17. LISTAS DE VERIFICAÇÃO – LV: numeradas de LV1a LV3, consistem em
checklists a serem aplicados a cada um dos EI, conforme definido no Anexo 5 deste
CONTRATO, a fim de atestar a conformidade entre as características da EDIFICAÇÃO e o
previsto nos Anexos 2 e 3;

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1.18. LOCADOR: Locador é a pessoa jurídica, cessionária do terreno objeto da Escritura
de cessão do direito de superfície do imóvel de propriedade da LOCATÁRIA que, no
presente contrato de locação, se obriga a ali edificar o COMPLEXO nas condições
estabelecidas pela LOCATÁRIA nos Anexos 2 e 3 do presente Contrato;
1.19. LOCATÁRIA: é a parte cedente do terreno objeto da Escritura de cessão do direito
de superfície do imóvel de sua propriedade ao LOCADOR, que recebe e utiliza o
COMPLEXO descrito nos Anexos 2 e 3 do presente Contrato, após concluídas as
edificações pelo LOCADOR, pagando remuneração mensal pelo uso e reversão das
benfeitorias alí executadas.
1.20. MEMORIAL DESCRITIVO – MD: é o documento que detalha os componentes de
construção e suas especificações, apontados no Projeto Executivo.
1.21. NÃO CONFORMIDADES NÃO IMPEDITIVAS: significa itens da EDIFICAÇÃO
e/ ou instalações que não estejam integralmente em conformidade com o MD, mas que não
sejam impeditivos à ocupação e desde que, pelo menos, o Habite-se e o Alvará do Corpo de
Bombeiros tenham sido concedidos;
1.22. PARTES: é a designação atribuída ao LOCADOR e à LOCATÁRIA, sempre que
forem designados em conjunto;
1.23. PLANO DE NEGÓCIOS: é o conjunto de premissas, parâmetros e valores,
utilizados para compor a proposta do Licitante. Aqui deverão estar descritos os
investimentos, receitas, despesas, tributos, resultados, enfim tudo o necessário para
estabelecer as condições de desenvolvimento do projeto no tempo e sua viabilidade.
1.24. PROJETO EXECUTIVO: é o conjunto dos elementos necessários e suficientes à
execução completa da obra, de acordo com as normas pertinentes da ABNT (Associação
Brasileira de Normas Técnicas). Aqui serão apresentados elementos e plantas, além das
interfaces de sistemas e seus componentes.
1.25. RELATÓRIO CIRCUNSTANCIADO: é o documento gerado após a VISTORIA
PRELIMINAR e/ou os EVENTOS DE INSPEÇÃO, para apontar, de forma fundamentada,
eventuais exigências de correção porventura em desconformidade com os Anexos 2 e 3.
1.26. REQUISITOS DE QUALIFICAÇÃO: são os requisitos mínimos estabelecidos no
Anexo 6 que devem ser atendidos pelo LOCADOR nos EDIFÍCIOS e no COMPLEXO.
1.27. TERMO DE RECEBIMENTO DEFINITIVO: é o documento que atesta a entrega
definitiva da EDIFICAÇÃO ou do COMPLEXO, contendo uma declaração do LOCADOR
e da LOCATÁRIA, reconhecendo o cumprimento das obrigações relativas à construção da
EDIFICAÇÃO ou do COMPLEXO, desde que a obra esteja em consonância com os
parâmetros, termos e condições estabelecidos no MD e na CLÁUSULA OITAVA deste
Contrato.
1.28. TERMO DE REFERÊNCIA – apresenta uma visão geral do empreendimento, seu
quadro de áreas, projetos complementares a serem elaborados, planilha de itens e
quantitativos, cronograma macro do empreendimento, descrição sucinta das obras, entre
outros dados.

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1.29. TERMO DE RECEBIMENTO PROVISÓRIO: é o termo a ser assinado pela
LOCATÁRIA e pelo LOCADOR, no ato da VISTORIA PRELIMINAR em que se
verifique o atendimento aos requisitos expressos no Anexo 6 deste CONTRATO, no qual a
LOCATÁRIA indique a existência de NÃO CONFORMIDADES NÃO IMPEDITIVAS.
1.30. TERRENO: imóvel descrito no Anexo 1, onde será construído o COMPLEXO.
1.31. VISTORIA FINAL: trata-se da vistoria final realizada entre LOCADOR e
LOCATÁRIA no COMPLEXO, verificando o atendimento ou não dos requisitos listados
no Anexo 6 e o previsto nos Anexos 2 e 3, para que o conjunto pactuado possa ser
definitivamente aceito pela LOCATÁRIA.
1.32. VISTORIA PRELIMINAR: trata-se da vistoria realizada entre LOCADOR e
LOCATÁRIA em cada EDIFICAÇÃO e/ou instalações, verificando o atendimento ou não
dos requisitos listados no Anexo 5 o previsto nos Anexos 2 e 3, para que as obras possam
ser definitivamente aceitas pela LOCATÁRIA quando da vistoria final.
1.33. RESSARCIMENTO DA MODELAGEM – valor a ser incluído no Plano de
Negócios e quitado pela licitante vencedora à Fundação Getúlio Vargas, como previsto em
contrato firmado com a FIOCRUZ.
1.34. VALOR TOTAL – valor atribuído ao presente contrato, que é o valor final da
proposta vencedora da Licitação Internacional RDC.
1.35. REVERSÃO: é a incorporação das benfeitorias compreendidas como todas as obras
e serviços executados pelo LOCADOR no imóvel objeto da ESCRITURA DE CESSÃO
DO DIREITO DE SUPERFÍCIE ao patrimônio da LOCATÁRIA.

CLÁUSULA SEGUNDA – Dos Anexos

2.1. Anexo 1 – Escritura de Cessão do Direito de Superfície do Terreno;

2.2. Anexo 2 – Projeto Executivo e Memorial Descritivo;
2.3. Anexo 3 – Descritivo Técnico e Escopo de Fornecimento;
2.4. Anexo 4 – Condições de Instalação dos Equipamentos de Produção;
2.5. Anexo 5 – Acompanhamento e Inspeção das Obras;
2.6. Anexo 6 – Acompanhamento e Auditoria de Qualidade das Obras;
2.7. Anexo 7 – Recebimento e Vistoria das Obras;
2.8. Anexo 8 – Diretrizes para Elaboração do Plano de Negócios;
2.9. Anexo 9 – Matriz de Alocação de Responsabilidades e Mitigação de Riscos.

CLÁUSULA TERCEIRA – Das Condições Precedentes à Locação

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3.1. O LOCADOR venceu a Licitação Internacional RDC ----/2018, e, assim, este
CONTRATO é regulado pela Lei Federal nº 12.462, de 4 de agosto de 2011, pela Lei
Federal nº 12.744, de 19 de dezembro de 2.012, pela Lei Federal nº 8.245, de 18 de outubro
de 1991, e, de forma supletiva e subsidiária, pela a Lei nº 8.666, de 21 de junho de 1993,
além dos demais dispositivos legais pertinentes, caracterizando-se como um negócio
jurídico de natureza eminentemente privada, denominado contrato da administração e não
contrato administrativo.

3.2. A obrigação contratual do LOCADOR se caracteriza pela construção e

disponibilização de um COMPLEXO (descrito nos Anexos 2 e 3) na forma e nas
especificações fornecidas pela LOCATÁRIA, nele incluídos os EQUIPAMENTOS DE
PRODUÇÃO, por meio de recursos próprios ou obtidos por ele junto a terceiros, que ao
final do prazo de vigência deste CONTRATO e do cumprimento das obrigações
pecuniárias da LOCATÁRIA, terá todo o patrimônio revertido, sem qualquer ônus
adicional, para a mesma, como condição indispensável à realização do negócio;

3.3. A obrigação contratual da LOCATÁRIA se caracteriza no pagamento da remuneração

mensal e do valor total estabelecidos na forma e condições descritas neste contrato, que
remuneram o seu uso e fruição do COMPLEXO, assim como quita toda e qualquer
benfeitoria, acréscimo, obra ou reforma extraordinária executada pelo LOCADOR na área
do COMPLEXO ou na área em que firmada a ESCRITURA DE CESSÃO DO DIREITO
DE SUPERFÍCIE, prevista no Anexo 1 deste CONTRATO.

3.3.1. Para tanto, a LOCATÁRIA cedeu ao LOCADOR a superfície do TERRENO descrito

e caracterizado no Cartório do 4º Ofício de Registro de Imóveis do Rio de Janeiro, sob a
matrícula nº 253988, nos termos da ESCRITURA DE CESSÃO DO DIREITO DE
SUPERFÍCIE, Anexo 1 deste CONTRATO.

3.3.2. A Cessão do Direito de Superfície se encerra automaticamente com a extinção do

presente contrato e não é objeto de remuneração.

3.4. Diante dos pressupostos acima, as PARTES reconhecem as particularidades do

CONTRATO, nos termos da legislação indicada no item 3.1, em especial a incidência do
art. 54-A da Lei Federal nº 8.245/1991, com expressa renúncia à ação revisional,
declarando ter pleno conhecimento das consequências de eventual inadimplemento,
inclusive de que as disposições contidas no Contrato constituem a base do negócio e visam
a manter as condições de validade, existência e manutenção do equilíbrio econômico-
financeiro da relação jurídica nele pactuada e do plano de negócios apresentado pelo
LOCADOR na etapa anterior à celebração do presente CONTRATO.

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CLÁUSULA QUARTA – Do Objeto e valor desse contrato

4.1 O objeto deste CONTRATO é a locação de imóvel, pelo regime de locação sob
medida, para operação do Novo Centro de Processamento Final – NCPFI, pelo Instituto de
Tecnologia em Imunobiológicos – Biomanguinhos/Fiocruz (descrito nos Anexos 2 e 3),
contemplando a execução, pelo LOCADOR, das obras de construção e o fornecimento de
equipamentos de utilidades e materiais, conforme as especificações constantes do projeto
executivo (Anexo 2) - a implantação se dará em parte do TERRENO descrito no Anexo 1,
cedido nos prazos e termos aqui previstos.

4.2 O TERRENO descrito no Anexo 1, designado por Lote 1 do PAL 48969,

localizado na Freguesia de Santa Cruz, com frente para a Avenida Antônio Ermírio de
Moraes (Empresário), número 1000, nesta cidade do Rio de Janeiro, perfazendo a área de
579.446 m².

4.3 O COMPLEXO a ser implantado em parte do TERRENO deverá ser entregue

conforme as especificações do Anexo 2, com área construída de 334.411 m2.

4.3.1 GRUPO 1: Edificações com requisitos cGMP: 214.478m²;

4.3.2 GRUPO 2: Edificações de INFRAESTRUTURA: 31.877m²
4.3.3 GRUPO 3: Edificações ADMINISTRATIVAS: 88.056m²;
4.3.4. ÁREAS COMPLEMENTARES: o Locador será responsável pela realização dos
serviços de urbanismo, paisagismo, estacionamentos, áreas de circulação, entre outros,
conforme descrito no Anexo 02.

4.4. O VALOR TOTAL desse contrato é de R$ xxxxxxx,00, valores referidos a --/2018.

CLÁUSULA QUINTA – Da Construção do Complexo

5.1 O LOCADOR deverá prover a construção do COMPLEXO, às suas expensas, de

acordo com as especificações e normas constantes dos Anexos 2 e 3 deste CONTRATO.

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5.2 As obras de construção do COMPLEXO serão executadas de acordo com o
Cronograma Macro estabelecido no Anexo 3 deste CONTRATO, em observância ao
cumprimento dos prazos de execução das etapas ali estabelecidas.

5.3 As licenças e autorizações disponíveis e as de exclusiva responsabilidade do

LOCADOR estão indicadas no Anexo 3.

5.4 Eventuais ajustes na implantação do Complexo, propostos pelo LOCADOR,

poderão ser autorizados pela LOCATÁRIA, caso não alterem substancialmente os projetos
executivos e memoriais descritivos apresentados e não alterem os valores previstos no
Plano de Negócios, explicitados na licitação.

5.5 É vedado à LOCATÁRIA alterar unilateralmente o projeto arquitetônico, assim

como os demais projetos executivos e o memorial descritivo apresentados para o
COMPLEXO, salvo em caso de alteração excepcional dos projetos.

5.5.1 Na hipótese do subitem anterior, admite-se que o LOCADOR proponha, com base
em seu Plano de Negócios (Anexo 8), um acréscimo máximo de até 10 % (dez por cento)
do valor total do Contrato, na forma do art. 13 do Decreto n. 7983, de 8 de abril de 2013,
convertido para acréscimo de valor locatício, para realizar as alterações propostas. A
LOCATÁRIA avaliará a vantajosidade em aditar o presente contrato ou adotar outra
solução que julgar pertinente.

CLÁUSULA SEXTA – Da Instalação dos Equipamentos

6.1 Além da construção do COMPLEXO na forma especificada no Projeto Executivo,

também constitui obrigação e responsabilidade do LOCADOR, o transporte, abrangendo o
içamento, posicionamento, instalação e interligação de todas as utilidades necessárias ao
comissionamento e partida dos EQUIPAMENTOS DE PRODUÇÃO adquiridos pela
LOCATÁRIA, listados no Anexo 4 e disponibilizados em local conforme definido no
Anexo 4.

6.2 Para os demais equipamentos listados no Anexo 3, cuja aquisição é de

responsabilidade do LOCADOR, deverão ser rigorosamente obedecidas as especificações
do projeto e as recomendações e termos de garantia do fornecedor e do fabricante.

6.3 A disponibilização dos EQUIPAMENTOS DE PRODUÇÃO será de obrigação da

LOCATÁRIA e deverá ser realizada em até 30 (trinta) dias, a contar das notificações feitas

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pelo LOCADOR à LOCATÁRIA informando a liberação da área, após inspeção ou vistoria
prevista na cláusula 7, para sua colocação na obra.

6.3.1 O não cumprimento desse prazo gera para a LOCATÁRIA o dever de ressarcimento
de custos adicionais suportados pelo LOCADOR e de possível readequação do cronograma
da obra, na mesma proporção do atraso da LOCATÁRIA na disponibilização dos
EQUIPAMENTOS DE PRODUÇÃO.

6.3.2 Havendo atraso na entrega, deverá o LOCADOR indicar, em até 30 dias, sob pena
de preclusão, em documento justificado com memória de cálculo, a alteração do
cronograma de conclusão e os custos adicionais incorridos para análise da LOCATÁRIA,
que, em caso de não concordância, poderá submeter a questão ao procedimento
estabelecido na Cláusula Vigésima Sexta do presente contrato.

6.3.3 Após a disponibilização dos EQUIPAMENTOS DE PRODUÇÃO pela

LOCATÁRIA, com a indicação do local de armazenagem, o LOCADOR terá 30 dias para
retirar o equipamento, após os quais será de sua responsabilidade o pagamento dos custos
de armazenagem, se houver.

6.4 Os EQUIPAMENTOS DE PRODUÇÃO deverão ser retirados no local indicado no

Anexo 4, sendo de responsabilidade do LOCADOR seu transporte e seguro até o
COMPLEXO, onde ele deverá ser instalado.

6.4.1. As condições ambientais requeridas para o armazenamento deverão ser respeitadas

mesmo após o transporte e posicionamento do equipamento, até o aceite final do edifício
em que houver ocorrido a instalação.

6.5 A contratação da instalação deverá ser feita pelo LOCADOR exclusivamente junto aos
fabricantes indicados no Anexo 4.

6.5.1 Considera-se falha grave, passível da aplicação da multa prevista no subitem 25.1.2,
a instalação do equipamento por empresa ou profissional não listado no Anexo 4, sem
prejuízo do refazimento de todo o processo de instalação e o ressarcimento por outros
danos devidamente comprovados.

CLÁUSULA SÉTIMA – Do Acompanhamento e Recebimento das EDIFICAÇÕES e

do COMPLEXO

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7.1. Estão aqui descritos os procedimentos de INSPEÇÃO, de AUDITORIA DE
QUALIDADE (ligados ao acompanhamento) e os de VISTORIA (ligados ao recebimento),
com detalhamento previsto nos Anexos 5, 6 e 7, respectivamente.

7.2. As INSPEÇÕES (Listas de Verificação 1 e 2) e as VISTORIAS (preliminar e

definitiva - Lista de Verificação 3) serão realizadas por EDIFICAÇÃO dos Grupos 1 a 3 e
do COMPLEXO, que envolve as ÁREAS COMPLEMENTARES. As datas estimadas para
o acompanhamento (Evento de Inspeção – EI) e o recebimento estão previstas no
Cronograma Macro, nos termos do Anexo 3.

7.2.1. O conteúdo das Listas de Verificação 1 e 2 e o roteiro das INSPEÇÕES estão

identificados no Anexo 5. O conteúdo da Lista de Verificação 3 e o roteiro das
VISTORIAS estão identificados no Anexo 7.

7.2.2. Cada Evento de Inspeção poderá gerar pendências na respectiva Lista de

Verificação, que deverá ser aprovada quando solucionadas tais pendências.

7.2.3. Cada Vistoria poderá gerar pendências na Lista de Verificação e, quando resolvidas
parcial ou totalmente, será gerado um Termo de Recebimento Provisório ou Termo de
Recebimento Definitivo, em função do nível da pendência observada (impeditivas ou não
impeditivas).

7.2.4. Para os eventos de inspeção e vistoria, o LOCADOR notificará a LOCATÁRIA

para, nos prazos previstos no Cronograma Macro, inspecionar ou vistoriar a EDIFICAÇÃO
ou o COMPLEXO, aplicando as Listas de Verificação correspondentes.

7.2.4.1. A LOCATÁRIA deverá proceder à respectiva INSPEÇÃO ou VISTORIA

nos prazos previstos nos Anexos 5 e 7 e apresentar o RELATÓRIO CIRCUNSTANCIADO
do procedimento, apontando, de forma fundamentada, eventuais exigências de correção que
entender cabíveis, de acordo com o previsto nos Anexos 2 e 3.

7.2.4.2. Na hipótese de inexistir exigência, a LOCATÁRIA dará o aceite na

respectiva Lista de Verificação para a continuidade das obras ou firmará o TERMO DE
RECEBIMENTO DEFINITIVO com o LOCADOR, quando for o caso.

7.2.4.3. Havendo pendências, o LOCADOR deverá prover a devida solução,

convocando a LOCATÁRIA para nova INSPEÇÃO ou VISTORIA e reiniciando o
procedimento na forma do item 7.2.4.

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7.2.4.4. No caso da VISTORIA, caso sejam constatadas NÃO CONFORMIDADES
NÃO IMPEDITIVAS, a LOCATÁRIA firmará o TERMO DE RECEBIMENTO
PROVISÓRIO com o LOCADOR, devendo a LOCATÁRIA indicar, no TERMO DE
RECEBIMENTO PROVISÓRIO, as NÃO CONFORMIDADES NÃO IMPEDITIVAS
para fins de saneamento.

7.3. As AUDITORIAS DE QUALIDADE serão realizadas por EDIFICAÇÃO apenas

para o Grupo 1 e poderão ser realizadas a qualquer momento durante a execução das obras,
tendo como objetivo verificar o atendimento de todas as especificações e certificações
constantes do Anexo 2, em função das características específicas das edificações do Grupo
1. O roteiro e os procedimentos para essas auditorias estão indicados no Anexo 6.

7.4. O prazo máximo para a ENTREGA DEFINITIVA DO COMPLEXO, nos termos

dos Anexos 2 e 3, é de 48 (quarenta e oito) meses, contados a partir da Ordem de Serviço
(OS) emitida pela LOCATÁRIA.

7.5. Para a ENTREGA DEFINITIVA DO COMPLEXO, deverá ser seguido também o

roteiro indicado no item 7.2.4 e no Anexo 7, devendo ainda ser acrescentados os seguintes
requisitos:
a) TERMO DE RECEBIMENTO DEFINITIVO de todas as EDIFICAÇÕES dos Grupos 1,
2 e 3;
b) disponibilização de toda a documentação indicada nos REQUISITOS DE
QUALIFICAÇÃO (Anexo 6);
c) disponibilização de todos os documentos legais solicitados pelos órgãos públicos,
pertinentes à regularização do COMPLEXO, quais sejam: Certidão de Quitação de ISS,
Certidão Negativa de Débito junto ao INSS, Alvará do Corpo de Bombeiros;
d) Auto de Conclusão das Obras (Habite-se) expedido pela autoridade competente.

7.6. A ENTREGA DEFINITIVA DO COMPLEXO dar-se-á em uma das seguintes

hipóteses:
a) como descrito no item 7.5 acima ou;
b) em 30 (trinta) dias após a segunda notificação formal pelo LOCADOR acerca da
conclusão das obras, que deverá ocorrer em até 7 (sete) dias após a primeira notificação,
sem manifestação expressa por parte da LOCATÁRIA, ainda que não realizada a
VISTORIA.

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7.7. Na hipótese de a ENTREGA DEFINITIVA DO COMPLEXO não ser cumprida no
prazo definido no item 7.4, salvo motivo de força maior, observar-se-á o seguinte
procedimento para cominar multa ao LOCADOR, de caráter cumulativo:

7.7.1. Atraso de até 90 (noventa) dias corridos: multa de 2% (dois por cento) do valor
correspondente ao aluguel mensal pro rata dia;

7.7.2. Atraso de 91 (noventa e um) dias a 180 (cento e oitenta) dias corridos: multa
prevista no subitem 7.7.1 para os primeiros 90 (noventa) dias, acrescida de multa adicional
pro rata dia equivalente a 10% (dez por cento) do valor correspondente ao aluguel mensal
para os dias subsequentes, até completar 180 (cento e oitenta) dias corridos;

7.7.3. Atraso superior a 181 (cento e oitenta e um) dias corridos: multa prevista no
subitem 7.7.1 para os primeiros 90 (noventa) dias, acrescida de multa prevista no subitem
7.7.2 para o período compreendido entre 91 (noventa e um) até 180 (cento e oitenta) dias
corridos, acrescida de multa diária equivalente a 20% (vinte por cento) do valor do aluguel
mensal pro rata dia, sem prejuízo de eventual rescisão deste CONTRATO.

7.7.3.1. Após o atraso de 180 (cento e oitenta) dias, fica a critério da LOCATÁRIA
rescindir o presente contrato, sem prejuízo da aplicação cumulada das multas descritas nos
itens 7.7.1 a 7.7.3.

7.7.4. Caso a LOCATÁRIA opte pela rescisão do presente CONTRATO com base no
disposto no item 7.7.3.1, deverá notificar o LOCADOR e providenciar um laudo de
avaliação do valor das obras executadas no COMPLEXO até a data da notificação. O valor
da indenização devida ao LOCADOR pela LOCATÁRIA, nessa hipótese, não havendo
consenso, deverá ser apurado pelo processo de Arbitragem previsto na Cláusula Vigésima
Sétima deste contrato.

7.7.5. Mesmo na hipótese de rescisão, o valor da indenização não será antecipado,

cabendo à LOCATÁRIA realizá-lo no mesmo prazo definido no contrato para pagamento
dos aluguéis, ou seja, 240 meses.

7.8. Ficam ressalvadas das multas previstas no item 7.7 as hipóteses de alteração do
prazo da obra em virtude de alteração do projeto original por imposições das autoridades
competentes, que não poderão ser recusadas pela LOCATÁRIA, na forma adiante
estipulada, ou ainda de ocorrência de caso fortuito ou por motivo de força maior, hipóteses
que serão objeto de aditamento contratual.

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7.8.1. A ocorrência de qualquer das hipóteses previstas no item 7.8 acarretará a suspensão
do prazo originalmente previsto para a conclusão do COMPLEXO, descrito no item 7.4,
pelo mesmo período em que durar a suspensão contratual, sem que o LOCADOR incorra
em qualquer multa ou penalidade.

7.8.2. Ocorrendo a suspensão do prazo descrito no subitem 7.8.1 deste CONTRATO, a

LOCATÁRIA deverá ser comunicada por escrito pelo LOCADOR, devidamente
fundamentada, no prazo de até 5 (cinco) dias úteis da formalização da suspensão.

7.9. É vedado à LOCATÁRIA compensar os aluguéis com eventuais créditos

decorrentes das penalidades descritas no subitem 7.7 deste CONTRATO.

7.10. O pagamento das multas estabelecidas nesta cláusula não desobriga o LOCADOR
da regularização das pendências.

CLÁUSULA OITAVA – Responsabilidades após a Entrega Definitiva do Complexo

8.1 O LOCADOR responderá, durante o prazo irredutível de 05 (cinco) anos, pela

solidez e segurança da obra, assim em razão dos materiais como do solo, na forma do art.
618 c/c o art. 927, ambos do Código Civil Brasileiro.

8.2 O período compreendido entre a data de comunicação do vício e a data de conclusão

do reparo não interrompe ou suspende a obrigação de pagamento, nem o prazo de locação.

8.3 Na hipótese de constatação de vício de construção, o LOCADOR deverá iniciar os

reparos no prazo máximo de 15 (quinze) dias corridos, contados do recebimento da
notificação ou da emissão do relatório de vistoria, sob pena de multa moratória de 2% (dois
por cento) do valor do aluguel pro rata dia de atraso.

CLÁUSULA NONA – Da Vigência

9.1 O CONTRATO tem vigência a partir da data de sua assinatura, com duração de 246
(duzentos e quarenta e seis) meses.

9.2 O prazo de execução do contrato é de até 240 (duzentos e quarenta) meses após a
Ordem de Serviço (OS) de obras emitida pela LOCATÁRIA, ou em até 180 (cento e

13
oitenta) meses após o início do pagamento do aluguel mensal máximo, o que ocorrer por
último, observadas eventuais prorrogações contratualmente previstas.

CLÁUSULA DÉCIMA – Dos Aluguéis

10.1 A LOCATÁRIA pagará ao LOCADOR um ALUGUEL MENSAL MÁXIMO no

valor de R$ xxx,00 (xxx).

10.1.1 Esse valor refere-se à data-base XXX/2018 e será reajustado conforme previsto na
Cláusula Décima Primeira - REAJUSTE.

10.2 Como forma de melhor viabilizar a equação econômico-financeira deste

CONTRATO, o LOCATÁRIO pagará um ALUGUEL MENSAL PARCIAL, vinculado e
condicionado ao seu aceite e assinatura dos TERMOS DE RECEBIMENTO DEFINITIVO
das EDIFICAÇÕES, nos limites estabelecidos no cronograma do Plano de Negócios
(Anexo 8) e que será abatido do VALOR TOTAL deste CONTRATO, estabelecido no item
4.4.

10.2.1 O ALUGUEL MENSAL PARCIAL poderá ser crescente até o limite máximo de
60%, sobre o valor do ALUGUEL MENSAL MÁXIMO, conforme cronograma
estabelecido no Plano de Negócios (Anexo 8).

10.3 A CARÊNCIA do ALUGUEL MENSAL MÁXIMO corresponderá a 12 (doze)

meses, contados a partir do TERMO DE RECEBIMENTO DEFINITIVO DO
COMPLEXO (TRDC). Neste período será pago como ALUGUEL MENSAL PARCIAL
até 60% (sessenta por cento) do ALUGUEL MENSAL MÁXIMO.

10.4 O pagamento do ALUGUEL MENSAL PARCIAL OU MÁXIMO, que será

efetivado até o dia cinco do mês subsequente ao vencimento, será realizado mediante
depósito em conta corrente a ser informada por escrito pelo LOCADOR, de titularidade do
LOCADOR ou do titular dos direitos sobre os recebíveis deste CONTRATO, em razão de
eventual cessão de recebíveis ou securitização dos valores decorrentes deste CONTRATO.

10.4.1. O ALUGUEL MENSAL PARCIAL passa a ser devido pela LOCATÁRIA após o
transcurso de 30 (trinta) dias da data da assinatura do TERMO DE RECEBIMENTO
DEFINITIVO de cada EDIFICAÇÃO, com seu pagamento sendo realizado, no dia cinco do
mês subsequente à data devida, na forma estabelecida no item 10.4.

14
10.5 O LOCADOR é responsável pelos dados de sua conta corrente, cabendo a ele
informar a respeito de qualquer alteração dos referidos dados, bem como da retificação de
qualquer incorreção por ele cometido. Se não houver a informação de alteração, ou
retificação, por escrito, com antecedência mínima de 03 (três) dias úteis da data de
vencimento da obrigação, as quantias depositadas pela LOCATÁRIA serão dadas como
quitadas, cabendo ao LOCADOR as providências cabíveis para regularização e recuperação
dos valores em questão, hipótese em que estará plenamente configurado o pagamento do
aluguel, não incidindo multa ou qualquer outro encargo moratório ou qualquer cláusula
relativa a descumprimento contratual.

10.6 Na eventualidade de atraso no pagamento do ALUGUEL MENSAL, a importância

em débito será acrescida da multa moratória de 2% (dois por cento), além de juros de
0,012% (doze milésimos por cento) por dia corrido, ambos incidentes sobre o valor do
débito corrigido monetariamente de acordo com a variação pro rata dia do índice então
aplicável entre a data do vencimento e a do efetivo pagamento.

10.7 É vedado à LOCATÁRIA compensar os aluguéis e demais recebíveis derivados

deste CONTRATO com qualquer crédito que tenha com o LOCADOR.

10.8 O ALUGUEL MENSAL previsto no presente CONTRATO corresponde à

contraprestação necessária e indivisível, devida pela LOCATÁRIA ao LOCADOR, tendo
por finalidade remunerar o LOCADOR pelo uso e gozo do COMPLEXO, assim como pela
reversão do bem ao patrimônio da LOCATÁRIA, ao final da vigência do presente contrato.

10.9 As disposições acima não prejudicarão, nem suprimirão pelo seu exercício, o direito
do LOCADOR de ajuizar a competente ação de cobrança e/ou executar as GARANTIAS
LOCATÍCIAS, na forma prevista na Cláusula Vigésima Sexta deste CONTRATO.

10.10 Na hipótese do inadimplemento, pela LOCATÁRIA, quanto ao pagamento do

ALUGUEL MENSAL, o LOCADOR a notificará para que cumpra a obrigação no prazo de
30 (trinta) dias corridos, a contar da data do recebimento da notificação, podendo o
LOCADOR, caso perdure a mora, acionar a GARANTIA LOCATÍCIA, sem prejuízo do
pagamento da multa e juros de mora, nos termos do item 10.6.

10.11 Dadas as peculiaridades do CONTRATO, caracterizado como de Construção

Ajustada (BUILT TO SUIT), com base no art. 54-A da Lei das Locações, a LOCATÁRIA
e o LOCADOR, de comum acordo, estabelecem que:

15
10.11.1 Não se aplicarão ao presente negócio jurídico as seguintes disposições da
LEI DE LOCAÇÕES: artigos 19, 35, 68, 69 e 70; e

10.11.2 A LOCATÁRIA ficará integralmente responsável, durante toda a vigência

deste CONTRATO, pelo pagamento do valor total da quantia devida a título de ALUGUEL
MENSAL, sendo que os demais documentos eventualmente firmados pelas PARTES não
poderão ter suas disposições interpretadas de modo a resultar no inadimplemento,
vencimento antecipado ou na diminuição do valor do ALUGUEL MENSAL, devido à
responsabilidade da LOCATÁRIA de arcar com seu pagamento integral.

10.11.3 A LOCATÁRIA reconhece, ainda, ser essencial que o LOCADOR receba a

integralidade da remuneração ajustada pela locação do COMPLEXO, referida no item 4.4,
durante o período inicialmente contratado.

10.12 Considerando o descrito no item 10.1 e 10.3, o montante máximo a ser pago pela
LOCATÁRIA ao LOCADOR, em valor corrente, independentemente do número e valor
das parcelas de ALUGUEL MENSAL (PARCIAL e/ou MÁXIMO), será aquele
estabelecido na Proposta Comercial vencedora do certame licitatório e constante do Plano
de Negócios do LOCADOR, indicada no item 4.4.

CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA – Do Reajuste

11.1 O ALUGUEL MENSAL MÁXIMO, descrito no item 10.1, será reajustado

anualmente, com base no índice do IGPM/FGV do mês/ano fixado em 10.1.1.

11.2 Os valores dos ALUGUEL MENSAL PARCIAL, descritos nos itens 10.2, 10.2.1 e
10.3, como estabelecidos no Anexo 8, serão apurados sobre o VALOR MENSAL
MÁXIMO reajustado como estabelecido no item 11.1.

11.2.1 Para fins de aplicação do índice de variação acumulada do IGPM/FGV, conforme

estabelecido no subitem 11.1 deste CONTRATO, será considerada até a quarta casa
decimal, sem arredondamentos.

11.3 Na falta ou inaplicabilidade do índice referido no item 11.1 deste CONTRATO,

adotar-se-á como índice de reajuste a seguinte ordem: IPC da FIPE e o IGP-DI/FGV ou, na
falta destes ou na hipótese de que se tenham desatrelado da inflação, o índice indicado
subsequentemente e, na falta de todos, outro índice oficial que venha a ser permitido, a ser

16
estabelecido de comum acordo entre as Partes, já que a correção monetária do aluguel visa
a manter o equilíbrio contratual e a base do negócio celebrado.

11.4 O LOCADOR comunicará à LOCATÁRIA, com antecedência mínima de 15 dias

úteis da data de vencimento, o novo valor do aluguel, por ocasião de seu reajuste.

CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA – Dos Tributos e Encargos da Locação

12.1 A partir da assinatura do TERMO DE RECEBIMENTO DEFINITIVO do

COMPLEXO, todas as despesas relativas a tributos e/ou encargos incidentes sobre o
COMPLEXO deverão ser arcadas pela LOCATÁRIA e pagas diretamente às respectivas
entidades arrecadadoras.

12.2 As despesas de telefone, consumo de água, esgoto, energia e gás no local da obra
serão de responsabilidade da LOCATÁRIA, após a assinatura do TERMO DE
RECEBIMENTO DEFINITIVO do COMPLEXO.

12.2.1 A LOCATÁRIA deverá adotar as providências necessárias para transferência das

respectivas despesas e encargos para o seu nome, em um prazo de até 90 (noventa) dias
corridos do evento indicado em 12.2. Não obstante a obrigação da LOCATÁRIA aqui
prevista, a LOCATÁRIA nomeia, neste ato, em caráter irrevogável e irretratável, nos
termos do Artigo 684 do Código Civil brasileiro, o LOCADOR, como seu procurador (com
poderes de substabelecimento com ou sem reserva de iguais), agindo isoladamente ou em
conjunto, com poderes específicos para tomar em seu nome qualquer medida necessária
para efetivar a transferência das despesas e encargos referidos acima para o nome da
LOCATÁRIA, a partir das datas acima estabelecidas.

12.2.2 A nomeação do LOCADOR na forma prevista Cláusula 12.2.1 não lhe transfere a
obrigação de adotar as providências necessárias para transferência das despesas e encargos
acima referidos, ficando a critério exclusivo da LOCATÁRIA adotar medidas para esse
fim. Adicionalmente, a nomeação do LOCADOR não desobriga a LOCATÁRIA das
obrigações para transferência de despesas e encargos assumidas neste CONTRATO.

12.3 Caso a LOCATÁRIA deixe de pagar os valores especificados nos subitens 12.1 e
12.2 deste CONTRATO, enquanto não transferido para seu nome os respectivos encargos,
o LOCADOR está autorizado, a seu exclusivo critério, a pagar os respectivos encargos e
cobrar da LOCATÁRIA a quantia devida, corrigida monetariamente e acrescida da multa
de 2% sobre o valor total do débito, acrescidos de juros de 0,012% (doze milésimos por
cento) por dia corrido.

17
CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA – Das Obrigações do Locador

13.1 Além das obrigações previstas nas demais cláusulas deste CONTRATO, constitui
obrigação do LOCADOR:

13.1.1 Manter durante toda a execução dos serviços as obrigações e as condições de

habilitação e qualificação exigidas, sem prejuízo das demais obrigações.

13.1.2 Manter o COMPLEXO livre de desembaraço de quaisquer ônus, dívida ou gravame

de qualquer natureza durante todo o prazo de vigência contratual, resguardando-se o direito
do LOCADOR de promover a securitização dos recebíveis, essencial para o equilíbrio
econômico-financeiro deste CONTRATO.

13.1.3 A construção do COMPLEXO será de responsabilidade exclusiva do LOCADOR,

compreendendo-se aqui todas as implicações legais, civis, tributárias, trabalhistas,
securitárias e previdenciárias decorrentes da construção.

13.1.4 O LOCADOR deverá contratar seguro, na modalidade prevista no item 21.2.

13.1.5 Quitar o ressarcimento da modelagem, nos termos do constante em seu Plano de

Negócios.

13.1.6 Apresentar, sempre que solicitado, especialmente para o pagamento, dos

documentos relativos a regularidade fiscal, trabalhista e outros afins.

CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA – Das Obrigações da Locatária

14.1 Além das obrigações previstas nas demais cláusulas deste CONTRATO, constitui
obrigação da LOCATÁRIA:

14.1.1 Satisfazer, a partir da assinatura do TERMO DE RECEBIMENTO DEFINITIVO do

COMPLEXO, todas as exigências do poder público, tais como: licenças, alvarás e/ou
documentos equivalentes, exigidos para o exercício de suas atividades, a que der causa, não
se constituindo tais exigências, em qualquer hipótese, motivo para rescisão do
CONTRATO.

18
14.1.2 Manter o COMPLEXO, no tocante às suas responsabilidades, em perfeito estado de
conservação, mantendo em pleno funcionamento as instalações elétricas, hidráulicas e
outras eventualmente existentes.

14.1.3 Responder, com exclusividade, durante a vigência da locação, pelo pagamento,

além dos aluguéis, de todos os tributos, tarifas de utilização de água e esgoto, gás e energia
elétrica, foro, preços públicos, bem como por quaisquer encargos cobrados a qualquer título
pelos órgãos públicos ou empresas concessionárias de serviço, inclusive aqueles específicas
para exercício de suas atividades, efetivamente gerados a partir do TERMO DE
RECEBIMENTO DEFINITIVO do COMPLEXO, pagos a quem de direito, mesmo que
eventualmente lançados em nome do LOCADOR ou de terceiros;

14.1.4 Providenciar a transferência das respectivas despesas e dos encargos locatícios para
seu nome, nos termos do item 12.2.1.

14.1.5 Promover a administração do COMPLEXO locado, diretamente ou por pessoa

interposta, a seu próprio custo e exclusivo critério.

14.1.6 Executar, por sua conta, todos os serviços de manutenção ordinária de todos os
aparelhos, bombas, elevadores e demais equipamentos a partir do Termo de Recebimento
Definitivo das Edificações, inclusive a manutenção de áreas externas e internas comuns,
bem como os serviços de segurança patrimonial, limpeza e manutenção prediais destas
Edificações, arcando com todos os custos decorrentes.

CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA – Do Equilíbrio do Contrato

15.1. Sempre que atendidas as condições do CONTRATO e mantida a repartição de

riscos estabelecida no Anexo 9, considera-se mantido seu equilíbrio econômico-financeiro,
ainda que o LOCADOR esteja auferindo rentabilidade superior ou inferior à esperada.

15.2. Não caberá recomposição do equilíbrio econômico-financeiro para nenhuma das

PARTES nas seguintes hipóteses:

15.2.1. Variações de custos nas obrigações imputáveis ao LOCADOR, inclusive o valor ou

o volume dos investimentos de sua responsabilidade;

19
15.2.2. Prejuízos decorrentes de negligência, inépcia ou omissão na exploração adequada
do CONTRATO;

15.2.3. Prejuízos decorrentes de riscos normais à atividade empresarial;

15.2.4. Prejuízos decorrentes de gestão ineficiente dos seus negócios, inclusive a

caracterizada pelo pagamento de custos operacionais e administrativos incompatíveis com
os parâmetros verificados no mercado; e

15.2.5. Aumento do custo de empréstimos e financiamentos assumidos pelo LOCADOR

para realização de investimentos ou custeio das operações objeto deste CONTRATO.

15.3. Poderá ocorrer a recomposição do equilíbrio econômico-financeiro para quaisquer

das PARTES nas hipóteses abaixo descritas:

15.3.1. Criação, extinção, isenção ou alteração de tributos ou encargos legais que tenham
repercussão direta nas receitas ou despesas do LOCADOR, identificadas em seu Plano de
Negócios, para mais ou para menos, relacionados ao objeto deste CONTRATO;

15.3.2. Modificação unilateral, imposta pela LOCATÁRIA, nos projetos e estudos anexos
ao CONTRATO, desde que, como resultado direto da modificação, verifique-se para o
LOCADOR alteração substancial dos custos ou da receita, para mais ou para menos;

15.3.3. Ocorrência de eventos de força maior ou caso fortuito, salvo quando a sua cobertura
seja aceita por instituições seguradoras de conceituada reputação no mercado brasileiro,
dentro de condições comerciais razoáveis;

15.3.4. Em outras hipóteses expressamente previstas neste CONTRATO.

15.4. A recomposição do equilíbrio econômico-financeiro do CONTRATO será

relativamente ao fato que ensejou o desequilíbrio, em que serão analisados os reflexos do
evento em relação ao Plano de Negócios para todo o prazo do CONTRATO.

15.5. O pedido de reequilíbrio econômico-financeiro poderá ser iniciado a requerimento

de qualquer das PARTES, mediante o envio de notificação de solicitação de reequilíbrio à
outra, no prazo de 90 (noventa) dias, a contar da data em que tomar conhecimento da
ocorrência da hipótese ensejadora do reequilíbrio.

20
15.5.1. A Parte que, tomando conhecimento de hipótese ensejadora do reequilíbrio
econômico-financeiro do CONTRATO, deixar de pleiteá-lo no prazo indicado acima,
perderá o direito de formular o pleito.

15.5.2. Dentro de 30 (trinta) dias, a contar da data da entrega da notificação, a Parte

postulante deverá enviar à Parte postulada uma segunda notificação, fornecendo detalhes
sobre a hipótese ensejadora do reequilíbrio, bem como, se for o caso, informações sobre:

a) a data da ocorrência e provável duração da hipótese ensejadora do reequilíbrio;

b) a estimativa de impacto no cronograma de cumprimento das obrigações do
LOCADOR;
c) a estimativa da variação de investimentos, custos, despesas e receitas que decorram
diretamente do evento causador do desequilíbrio;
d) qualquer alteração necessária na execução das obras; e
e) a eventual necessidade de liberação do cumprimento de quaisquer obrigações, de
qualquer das Partes.

15.5.3. A LOCATÁRIA determinará prazo para que o LOCADOR faça a comprovação dos
fatos e das condições que ensejaram a solicitação do reequilíbrio, e especialmente, de que:

15.5.3.1. A hipótese ensejadora do reequilíbrio foi a causa direta dos custos ou

despesas adicionais, perda de receita ou atraso no cumprimento do Cronograma Macro
previsto no Anexo 3.

15.5.3.2. Os custos ou despesas adicionais, perda de receita, atraso no cumprimento

do Cronograma Macro ou a liberação do cumprimento de certas obrigações contratuais que
não puderam, ou não poderiam, ser evitadas, mitigadas ou recuperadas pelo LOCADOR ou
por seus contratados, atuando com diligência, prudência e perícia, por meio da adoção de
medidas que estivessem ou estejam a seu alcance, incluindo, quando for o caso, o uso de
avaliações de mercado e demonstração de como a hipótese vem afetando os preços
cobrados por outros negócios semelhantes ao objeto do CONTRATO.

15.5.4. A LOCATÁRIA poderá solicitar a contratação, pelo LOCADOR, de laudos

técnicos independentes, elaborados por entidades de reputação publicamente reconhecida,
que corroborem a constatação da situação ensejadora do pedido de reequilíbrio.

21
15.5.4.1. A LOCATÁRIA terá livre acesso a informações, bens e instalações do
LOCADOR ou de terceiros por ele contratados, para aferir, diretamente ou por meio de
terceiros contratados, o quantum alegado pelo LOCADOR.

15.5.4.2. Todos os custos com diligências e estudos necessários à plena instrução do

pedido de reequilíbrio correrão por conta da parte que tiver iniciado o procedimento, sendo
que, ultimadas as comprovações, em caso de procedência do pleito, a parte terá direito ao
ressarcimento dos valores dispendidos.

15.5.5. A LOCATÁRIA examinará as informações fornecidas pelo LOCADOR e decidirá,

no prazo de até 90 (noventa) dias, pelo cabimento ou não do reequilíbrio econômico-
financeiro.

15.5.5.1. O prazo referido no subitem anterior poderá ser prorrogado,

justificadamente, a critério da LOCATÁRIA.

15.5.5.2. Caso o LOCADOR não concorde com a decisão da LOCATÁRIA, poderá

recorrer à mediação, nos termos do item 29.1, e/ou à arbitragem, nos termos da Cláusula
Vigésima Oitava

15.5.6. Ao final do procedimento indicado no subitem 28.7, caso o reequilíbrio tenha sido
julgado cabível, a LOCATÁRIA deverá adotar, a seu exclusivo critério, uma ou mais das
seguintes formas de reequilíbrio:

a) aumento ou redução do valor da Locação Mensal;

b) alteração do prazo do CONTRATO, respeitados os limites da legislação aplicável;
c) aumento, redução, postergação ou modificação de obrigações contratuais suas ou do
LOCADOR;
d) pagamento de compensação financeira ao LOCADOR, por conta de investimentos,
custos ou despesas adicionais efetivamente incorridas, ou do valor equivalente à perda de
receita efetivamente ocorrida; e/ou
e) outras formas admitidas em lei.

15.6. O processo de reequilíbrio será realizado buscando-se preservar a equação

econômica que sustenta o Plano de Negócios proposto pelo LOCADOR.

22
15.6.1. Caso o requerente seja o LOCADOR, o cálculo deve ser instruído com laudo
técnico elaborado por consultoria especializada. Quando a requerente for a LOCATÁRIA,
dispensa-se a apresentação do laudo, porém, o LOCADOR poderá impugnar o cálculo
apresentando laudo técnico elaborado por consultoria especializada. Mantendo-se a
divergência, o tema será levado à Mediação, caso em que a decisão proferida prevalecerá
até decisão final da Arbitragem.

15.7. A data-base para cálculo do valor do reequilíbrio devido a qualquer das Partes será a
da ocorrência do respectivo evento de desequilíbrio.

15.8. A recomposição do equilíbrio econômico-financeiro do CONTRATO não poderá

importar efeito retroativo superior a 90 (noventa) dias da data da apresentação do pleito ou
da comunicação

CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA – Das Benfeitorias

16.1. A LOCATÁRIA poderá realizar, a seu exclusivo critério e risco, outras benfeitorias
no COMPLEXO, além daquelas objeto deste Contrato.

16.2. As benfeitorias realizadas pela LOCATÁRIA, na forma dos subitens 16.1 e 16.2
deste CONTRATO, não serão indenizadas pelo LOCADOR.

16.3. Todos os bens e benfeitorias executadas pelo LOCADOR serão revertidos à

LOCATÁRIA ao final do contrato, nos termos do § 2º do art. 47-A, da Lei 12.462/2011.

CLÁUSULA DÉCIMA SÉTIMA – Da possibilidade de expansão

17.1 A LOCATÁRIA poderá realizar, a seu exclusivo critério e risco, expansões e

construção de módulos independentes ou interligados na área objeto do contrato de cessão
de direito de superfície, sem necessidade de autorização do LOCADOR, conforme disposto
no Anexo 1.

17.2 Caso tais expansões e construção tenham início antes do Recebimento Definitivo do
COMPLEXO, a LOCATÁRIA dará ciência prévia do cronograma das obras ao
LOCADOR, de modo a evitar qualquer interferência no cronograma de trabalho
apresentado junto ao Plano de Negócios do LOCADOR.

23
CLÁUSULA DÉCIMA OITAVA – Das Condições Especiais

18.1. Considerando a natureza do Contrato e o volume de capital investido, a

LOCATÁRIA reconhece expressamente que esta Cláusula Décima Oitava tem o objetivo
de assegurar a continuidade do fluxo de pagamento dos aluguéis durante o prazo deste
CONTRATO, essencial para a manutenção do equilíbrio econômico, em consonância com
a natureza da avença contratual, nos termos do parágrafo único do artigo 473 do Código
Civil.

18.2. Na hipótese de o LOCADOR incorrer em multas ou penalidades decorrentes deste

CONTRATO (“CRÉDITO”), a LOCATÁRIA o notificará, para que o valor devido seja
quitado em 12 (doze) parcelas mensais sucessivas ou, a exclusivo critério e
discricionariedade da LOCATÁRIA, convertido em serviços adicionais necessários ao
COMPLEXO.

CLÁUSULA DÉCIMA NONA - Da Destinação do Complexo

19.1. Durante o prazo do Contrato, o COMPLEXO destinar-se-á exclusivamente ao

desenvolvimento e exercício das atividades corporativas da LOCATÁRIA, conforme
consta do objeto social de seu atual Estatuto Social, bem como a outras atividades
complementares à atividade principal, como serviços de restaurante, café, cópias,
anfiteatros, entre outros, desde que seu uso não desnature a destinação do COMPLEXO.

CLÁUSULA VIGÉSIMA – Vedação da Cessão do Contrato, da Sublocação e do

Comodato

20.1. É vedada à LOCATÁRIA a cessão do Contrato, no todo ou em parte.

20.2. São facultados à LOCATÁRIA a sublocação e/ou o comodato a terceiros do

COMPLEXO objeto do presente instrumento, no todo ou em parte, sem necessidade de
anuência do LOCADOR, desde que a LOCATÁRIA permaneça responsável pelo
pagamento dos aluguéis mensais e demais encargos previstos no CONTRATO, até o
término da locação, obrigando-se, no entanto, a comunicar por escrito ao LOCADOR tais
alterações, encaminhando a este cópia dos respectivos documentos, no prazo de 30 (trinta)
dias das datas em que ocorrerem.

CLÁUSULA VIGÉSIMA PRIMEIRA – Da Securitização e Cessão dos Recebíveis do

Contrato

24
21.1. Para garantir contratos de financiamento de longo prazo, destinados a investimentos
relacionados ao presente Contrato, o LOCADOR poderá ceder ao financiador, em caráter
fiduciário, seus créditos operacionais futuros, por meio de mecanismos como certificados
de recebíveis imobiliários, fundos de direitos creditórios, entre outros, observadas as
seguintes condições:

21.2. O contrato de cessão dos créditos ou de recebíveis deverá ser registrado em Cartório
de Títulos e Documentos para ter eficácia perante terceiros;

21.3. Sem prejuízo do disposto no item 21.1., a cessão do crédito não terá eficácia em
relação à LOCATÁRIA, senão quando for esta formalmente e previamente notificada;

21.4. Os créditos futuros cedidos nos termos desta cláusula serão constituídos sob a
titularidade do financiador, independentemente de qualquer formalidade adicional;

21.5. O financiador poderá indicar instituição financeira para efetuar a cobrança e receber
os pagamentos dos créditos cedidos ou permitir que o LOCADOR o faça, na qualidade de
representante e depositário;

21.6. Na hipótese de ter sido indicada instituição financeira, conforme previsto no item
21.5., fica o LOCADOR obrigado a apresentar a essa os créditos para cobrança;

21.7. Os pagamentos dos créditos cedidos deverão ser depositados pela LOCATÁRIA em
conta-corrente bancária vinculada ao contrato de financiamento, indicada pelo LOCADOR;

CLÁUSULA VIGÉSIMA SEGUNDA – Do Seguro

22.1. Considerando as características deste CONTRATO, deverão ser contratados, junto à

companhia idônea de primeira linha, seguros na modalidade de seguro de risco empresarial,
envolvendo eventos que cubram:

(i) incêndio, raios, inundações, desabamentos, explosões e vendavais, cuja indenização

corresponda, no mínimo, ao valor da reconstrução de parte do COMPLEXO, arbitrado
pelas partes em R$ 1 bilhão de reais, e,

25
(ii) perda de receita de aluguéis equivalente ao valor dos aluguéis devidos ao LOCADOR
pelo período de 01 (um) ano ou até o término de reconstrução da parte danificada do
COMPLEXO, o que ocorrer primeiro.

22.1.1. O beneficiário desta apólice será sempre o LOCADOR.

22.1.2. O SEGURO conterá a seguinte cláusula de riscos, excluídos os que não serão
cobertos:
(a) guerra, invasão, ato de inimigo estrangeiro, hostilidades ou operações bélicas,
guerra civil, insurreição, rebelião, revolução, conspiração ou ato de autoridade militar ou de
usurpadores de autoridade;
(b) atos maliciosos de qualquer pessoa ou pessoas agindo em ligação com qualquer
organização política, religiosa ou ideológica e outras que visem a instigar a queda do
governo “de jure” ou “de facto”, por meio de atos de terrorismo ou subversão;
(c) desapropriação permanente ou temporária decorrente de confisco,
nacionalização, intimação e requisição por ordem de qualquer autoridade legalmente
constituída;
(d) efeitos de materiais de armas nucleares, radiações ionizantes ou de
contaminação provenientes de radioatividade de qualquer combustível nuclear ou de
qualquer resíduo nuclear, resultante de fissão nuclear, bem como custo de
descontaminação;
(e) falhas ou defeitos pré-existentes à data de início de vigência deste seguro e que
já eram do conhecimento do segurado ou de seus prepostos, independentemente de serem
ou não do conhecimento da seguradora;
(f) atos propositais, negligências, ação ou omissão dolosa do segurado, seus
diretores ou de quem em proveito deles atuar;
(g) qualquer tipo de responsabilidade do fornecedor ou fabricante perante o
segurado por força de lei ou de contrato;
(h) desgaste pelo uso, deterioração gradativa de qualquer parte do objeto segurado,
inclusive quaisquer efeitos ou influências atmosféricas, oxidação, ferrugem, escamações,
incrustações, cavitação e corrosão de origem mecânica, térmica ou química. Fica,
entretanto, entendido e acordado que estarão cobertos os acidentes consequentes de tal
desgaste pelo uso, deterioração gradativa, etc., excluindo-se sempre da cobertura o custo de
reposição ou reparo da peça afetada pelo desgaste pelo uso, deterioração gradativa, etc., que
provocar o acidente;
(i) manutenção inadequada do EMPREENDIMENTO;
(j) defeito de fabricação de material; e
(k) erro de projeto.

26
22.2. O LOCADOR deverá contratar, custear e apresentar à LOCATÁRIA a apólice que
envolve os eventos descritos em (i) do item 22.1, que deverá cobrir o período abrangido
pela emissão da Ordem de Serviço até a emissão do TERMO DE RECEBIMENTO
DEFINITIVO do COMPLEXO.

22.3. A LOCATÁRIA deverá contratar, custear e apresentar ao LOCADOR a apólice

descrita nos eventos (i) e (ii) do item 22.1, que deverá cobrir da data de emissão do
TERMO DE RECEBIMENTO DEFINITIVO do COMPLEXO, até a data de vigência final
deste CONTRATO ou de sua rescisão.

22.4. As PARTES se obrigam a observar estritamente a apólice contratada, garantindo

que a ocupação e a operação do COMPLEXO observem:
(i) os termos, condições e restrições estipulados na apólice; e
(ii) as condições e as posturas municipais, estaduais e/ou federais aplicáveis, de modo a
permitir o exercício regular das atividades previstas no presente CONTRATO e que, na
eventual ocorrência de sinistro, não se dê fundamento para o não pagamento da indenização
por parte da seguradora, sob a alegação de que as condições da apólice não foram
respeitadas;

22.5. Se, durante o prazo da locação, ocorrer qualquer sinistro no COMPLEXO, as

condições deste serão avaliadas com base em um relatório a ser solicitado pelas PARTES a
uma instituição especializada na análise de construções do mesmo porte do COMPLEXO,
cujo custo será suportado pelo LOCADOR.

22.5.1. Com base neste laudo, serão estabelecidos os prazos e as condições da reconstrução
da parte afetada, cabendo ao LOCADOR reconstruir a parte afetada do COMPLEXO, com
os recursos da indenização do SEGURO;

22.5.2. Se a operação da LOCATÁRIA ficar prejudicada pelo sinistro, uma vez emitido o
TERMO DEFINITIVO DE RECEBIMENTO do COMPLEXO, será acionada a parte (ii)
da apólice identificada em 22.1, deduzindo-se/compensando-se os aluguéis vincendos pela
LOCATÁRIA, durante o período de suspensão da operação, independentemente do
acréscimo de prazo derivado da revisão do Plano de Negócios do LOCADOR, com base
nos efeitos do laudo produzido.

CLÁUSULA VIGÉSIMA TERCEIRA – Da Desapropriação

27
23.1. No caso de desapropriação total do TERRENO, o presente CONTRATO será
resolvido de pleno direito, ficando desoneradas e desobrigadas as partes de toda e qualquer
responsabilidade pelo seu cumprimento, ressalvada à LOCATÁRIA a faculdade de haver
do Poder Público expropriante, independentemente do LOCADOR, a indenização a que
tiver direito.

23.2. Se parcial a desapropriação do TERRENO, sem que afete o objeto deste

CONTRATO, haverá a continuidade de sua execução.

CLÁUSULA VIGÉSIMA QUARTA – Da Rescisão

24.1. O presente CONTRATO reputar-se-á terminado ao final do prazo estipulado para a

sua vigência e uma vez quitado o Valor Total, observadas as hipóteses de prorrogação ou
de rescisão antecipada previstas no ajuste.

24.2. Considerando as características especiais deste CONTRATO, descritas na legislação

que o normatiza, inclusive o art. 54-A e parágrafos da Lei Federal n° 8.245, de 18.10.1991,
a LOCATÁRIA poderá, a seu exclusivo critério, denunciar o vínculo locatício
unilateralmente e a qualquer tempo, comprometendo-se, nesse caso, ao pagamento da multa
convencionada, descrita nos itens abaixo:

24.2.1. Na hipótese de a LOCATÁRIA, a qualquer momento e mesmo antes da entrega do

COMPLEXO, rescindir unilateralmente e de forma imotivada este CONTRATO, deverá
indenizar o LOCADOR, a título de multa compensatória, a soma dos valores dos aluguéis a
receber até o termo final da locação.

24.3. No caso previsto em 24.2.1, a multa compensatória deverá ser quitada pela
LOCATÁRIA em até 30 dias da rescisão unilateral do CONTRATO.

24.3.1. Poderá ser paga a multa compensatória pela LOCATÁRIA em parcelas de valor
igual ao ALUGUEL MENSAL estabelecido na Cláusula Décima, reajustado para o mês da
ocorrência do fato, e em prazo correspondente ao período remanescente até o final do
PRAZO DE VIGÊNCIA, sendo essas parcelas reajustadas segundo a Cláusula Décima
Primeira deste CONTRATO;

24.3.2. O pagamento da multa compensatória será devido independentemente do tempo

decorrido da locação, conforme disposto na Lei Federal nº 12.744/2012.

28
24.3.3. Enquanto não paga a multa compensatória, não há rescisão do contrato,
permanecendo vigentes e exigíveis as obrigações da LOCATÁRIA e do LOCADOR.

24.4. A LOCATÁRIA poderá também rescindir o presente CONTRATO, sem qualquer

penalidade ou pagamento da multa compensatória, na hipótese de fato ou evento, inclusive
de terceiro, que possa comprovadamente impedir a posse mansa e pacífica do COMPLEXO
para os fins previstos neste CONTRATO, desde que comprovado de forma incontroversa,
exemplificativamente, nos seguintes casos:

24.4.1. Decretação de falência do LOCADOR;

24.4.2. Homologação de plano de recuperação extrajudicial ou deferimento de

recuperação judicial do LOCADOR, sem que este preste garantias suficientes para o
cumprimento de suas obrigações previstas neste CONTRATO, especialmente a conclusão
da construção do COMPLEXO; e

24.4.3. Atraso na entrega do COMPLEXO, como previsto na Cláusula Sétima;

24.5. O LOCADOR somente poderá rescindir este CONTRATO em função de

inadimplemento contratual da LOCATÁRIA, para o qual não exista penalidade específica
de caráter compensatório prevista neste CONTRATO.

24.5.1. Observada a existência de inadimplemento contratual da LOCATÁRIA, sem

penalidade específica, o LOCADOR somente poderá iniciar os procedimentos para a
rescisão deste CONTRATO caso a LOCATÁRIA não inicie as providências para a sua
solução em 90 (noventa) dias corridos, contados da notificação que receber nesse sentido
do LOCADOR, e conclua a solução em prazo razoável, em vista da natureza do
inadimplemento.

24.6. Quando caracterizado o inadimplemento da LOCATÁRIA frente sua obrigação do

pagamento do ALUGUEL MENSAL, acumulando 2 (duas) parcelas vencidas, o
LOCADOR a notificará para que, após o vencimento da segunda parcela de aluguel,
regularize seus pagamentos no prazo final de 30 (trinta) dias corridos, sob pena de ser
iniciado processo rescisório, independentemente:
(i) da utilização, pelo LOCADOR, da GARANTIA LOCATÍCIA para a cobertura dos
alugueis não pagos; e

29
(ii) da cobrança dos valores em atraso, na forma e de acordo com as penalidades descritas
no item 10.5. Nesse caso, é também aplicável a multa compensatória prevista no item
24.2.1.

CLÁUSULA VIGÉSIMA QUINTA – Das Multas

25.1. Se uma penalidade específica não for prevista neste CONTRATO, sem prejuízo das
hipóteses de rescisão listadas na Cláusula Vigésima Quarta, a Parte prejudicada poderá
aplicar as seguintes multas:

25.1.1. No caso de descumprimento de obrigação contratual que não poderá mais ser
cumprida de forma útil à PARTE prejudicada, mas que não inviabilize a execução deste
CONTRATO, caberá multa de 0,1% (um décimo por cento) do valor de 1 (uma) vez o
ALUGUEL MENSAL em vigor à época da infração, conforme o caso.

25.1.2. No caso de descumprimento de obrigação contratual no tempo, lugar e forma

convencionados, mas que ainda possa ser cumprida com proveito para a PARTE
prejudicada, caberá multa moratória de 0,1% (um décimo por cento) de ALUGUEL
DIÁRIO por dia de atraso, em vigor à época da infração, tomando por base o ALUGUEL
MENSAL em vigor à época da infração, dividido por 30.

25.2. As multas previstas no item 25.1 somente serão aplicáveis caso a parte infratora
tenha sido notificada por escrito e não tenha iniciado, de forma injustificada, procedimentos
para sanar o eventual inadimplemento no prazo de até 30 dias corridos, contados da referida
notificação. A aplicação da penalidade será precedida de uma segunda notificação.

CLÁUSULA VIGÉSIMA SEXTA – Averbações e Registros

26.1. Este CONTRATO e o instrumento de Cessão de Direito de Superfície se articulam

no negócio jurídico entre as Partes. Assim, deverá o LOCADOR proceder aos necessários
registros e averbações junto aos Cartórios competentes para dar publicidade a esses atos.

26.2. O LOCADOR deverá prover, em até 60 (sessenta) dias úteis da Data de Entrega
Definitiva, o requerimento da emissão da competente Certidão Negativa de Débitos (CND)
do INSS referente à construção do COMPLEXO, devendo tomar e/ou apresentar
tempestivamente todos e quaisquer documentos eventualmente solicitados para essa
finalidade e pela inclusão da área construída do COMPLEXO no cadastro de contribuintes

30
do IMÓVEL perante a municipalidade, para que a autoridade competente possa proceder ao
lançamento do Imposto sobre a Propriedade Predial.

26.3. Em até 60 (sessenta) dias úteis da emissão da competente CND do INSS referida no
subitem 26.2, o LOCADOR deverá requerer a averbação do COMPLEXO no competente
Ofício de Registro de Imóveis, devendo tomar e/ou apresentar tempestivamente todos e
quaisquer documentos eventualmente solicitados para a efetiva averbação da área
construída do IMÓVEL.

26.4. Em até 60 (sessenta) dias úteis da efetiva averbação da área construída do

COMPLEXO no competente Ofício de Registro de Imóveis, o LOCADOR fica obrigado a
prenotar para registro o presente CONTRATO junto ao competente Cartório de Registro de
Imóveis, para fins do disposto no artigo 8º da Lei nº 8.245/1991, devendo tomar e/ou
apresentar tempestivamente todos e quaisquer documentos eventualmente solicitados para o
efetivo registro.

26.4.1. Não obstante o disposto no subitem 26.4 deste CONTRATO, as PARTES ficam
autorizadas a requerer o registro deste CONTRATO junto ao competente Ofício de
Registro de Imóveis, o que poderá ser expressamente requerido sobre o IMÓVEL.

26.4.2. Caberá ao LOCADOR, ao término ou rescisão deste CONTRATO, proceder, às

suas expensas, ao cancelamento do registro deste CONTRATO no competente Cartório de
Registro de Imóveis.

CLÁUSULA VIGÉSIMA SÉTIMA – Da Garantia Locatícia

27.1. Em garantia de todas as obrigações pecuniárias assumidas neste Contrato, a

LOCATÁRIA prestará uma garantia locatícia.

27.2. A garantia locatícia deste Contrato será prestada pelo Fundo Garantidor de
Infraestrutura – FGIE, administrado pela ABGF – Agencia Brasileira Gestora de Fundos
Garantidores e Garantias S.A., ou empresa interessada contratada.

27.3. O valor mínimo previsto para ser alocado ao FGIE, visando à garantia locatícia
deste CONTRATO, é de um montante que englobe 12 (doze) parcelas mensais do aluguel,
definidas no item 10.1 deste Contrato.

31
27.4. A caracterização e os prazos do inadimplemento da LOCATÁRIA estão definidos
na Cláusula Décima deste Contrato e ensejam a execução da garantia de pagamento.

27.5. Formalmente notificada a LOCATÁRIA do inadimplemento contratual, o

LOCADOR notificará a ABGF ou empresa interessada contratada, que deverá estar prévia
e formalmente autorizada pela LOCATÁRIA a resgatar as cotas do Fundo na proporção do
inadimplemento, efetivando em até 10 (dez) dias úteis a quitação do valor devido.

27.6. Na hipótese de utilização da totalidade da garantia ou de parte dela, fica a

LOCATÁRIA obrigada, independentemente de notificação, a fazer com que sejam
depositados no FGIE, no menor prazo possível, os recursos necessários para que o Fundo
sempre contenha, durante o prazo do Contrato, os valores definidos no item 27.3.

27.7. No último ano do Contrato, o montante descrito no subitem 27.3 deverá ser
reduzido em 50% (cinquenta por cento).

27.8. O montante referido de garantia ao longo do Contrato, descrito no item 27.3 deve
ser reajustado a cada 12 (doze) meses, a contar da data da assinatura do Contrato, pelo
mesmo índice adotado para reajuste do ALUGUEL MENSAL.

27.9. Fica facultado à LOCATÁRIA, a qualquer momento, após consulta e expressa

concordância do LOCADOR ou daqueles por ele nomeados, substituir as garantias
referidas nesta Cláusula por outras garantias de igual confiabilidade e liquidez.

CLÁUSULA VIGÉSIMA OITAVA – Da Arbitragem

28.1. Qualquer litígio originado do Contrato será resolvido por arbitragem especializada,
conforme Lei n.º 9.307, de 23 de setembro de 1996.

28.1.1. Cada Parte indicará um árbitro para compor a arbitragem, e a Câmara Arbitral
designará o terceiro árbitro, caso não seja escolhido pelas Partes de comum acordo.

28.2. O lugar da arbitragem será preferencialmente na Cidade do Rio de Janeiro.

28.3. A arbitragem será conduzida no idioma português, de acordo com a legislação

brasileira.

32
28.4. Para solucionar o eventual litígio, os árbitros deverão decidir exclusivamente com
base no direito, adotando as disposições contidas no Contrato e nos demais instrumentos
que, com ele, formam um todo incindível; na legislação brasileira aplicável e nos princípios
gerais de direito.

28.5. A fim de evitar qualquer dúvida quanto à escolha da arbitragem como forma de
solução dos eventuais litígios oriundos do Contrato, as PARTES declaram expressamente
que a presente cláusula é firmada para os fins previstos no artigo 4º da Lei 9.307, de 23 de
setembro de 1996.

28.6. Para os fins previstos no artigo 7º da Lei 9.307, de 23 de setembro de 1996, fica
eleito o Foro Central da Comarca do Rio de Janeiro.

28.7. A decisão será definitiva e obrigatória às Partes, devendo ser prolatada no prazo
previsto no TERMO DE ARBITRAGEM, que será assinado pelas Partes e pelos árbitros
que comporão o Tribunal de Arbitragem,

28.8. Os custos e as despesas de arbitragem e os honorários advocatícios serão arcados

pelas Partes, conforme a seguir:

28.8.1. As Partes responsabilizam-se e comprometem-se a recolher, assim que solicitado

pela Câmara e no prazo por ela estabelecido, as taxas e encargos administrativos da
arbitragem, bem como os honorários dos árbitros e do perito que atuarem no referido
procedimento, e demais custos, na proporção de 50% para cada uma.

28.8.2. As Partes e os respectivos advogados concordam que não haverá fixação de

honorários sucumbenciais ou condenação em custas, arcando cada uma das Partes com os
honorários de seus advogados e com metade das custas do procedimento arbitral.

CLÁUSULA VIGÉSIMA NONA – Das Disposições Finais

29.1. No caso específico de litígio decorrente de questões eminentemente técnicas, tais

como dúvidas sobre cumprimento de eventos, as Partes previamente concordam em
recorrer à mediação por um consultor de reputação ilibada, a ser escolhido de comum
acordo;

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29.2. A veiculação pelo LOCADOR de material publicitário, inclusive fotos em jornais,
revistas e outros meios de comunicação, constando a denominação da LOCATÁRIA,
deverá ser por esta previamente autorizada, sendo que a não manifestação da LOCATÁRIA
por escrito será considerada como aceitação tácita, autorizando, dessa maneira, a veiculação
do material publicitário em questão.

29.3. A tolerância por qualquer das partes quanto à demora, atraso ou omissão no
cumprimento das obrigações ajustadas neste CONTRATO ou não aplicação, na ocasião
oportuna, das cominações expressamente previstas em suas disposições não acarretará o
cancelamento das respectivas penalidades, podendo ser aplicadas, a qualquer tempo, caso
permaneçam as suas causas.

29.4. O LOCADOR autoriza a LOCATÁRIA a instalar sua identidade corporativa na

parte externa e interna do COMPLEXO.

29.5. Este CONTRATO obriga as partes e seus sucessores e cessionários a qualquer

título.

29.6. Qualquer modificação nas disposições deste contrato deverá ser formalizada
mediante ato formal de Termo Aditivo, ressalvadas as hipóteses de reajustamento
contratual, que poderão ser formalizadas por simples apostilamento.

29.7. Este CONTRATO será regido e interpretado conforme a legislação brasileira.

CLÁUSULA TRIGÉSIMA – Do Foro

30.1. As partes empreenderão seus melhores esforços para liquidar quaisquer

controvérsias, divergências e reivindicações resultantes ou relativas a este CONTRATO
sempre com a ética, boa-fé e preservação de seu espírito motivador.

30.2. Na hipótese de qualquer pendência, discórdia ou controvérsia oriunda do presente

CONTRATO, as partes acordam que serão resolvidas no Foro da Seção Judiciária da
Justiça Federal no Rio de Janeiro, com renúncia a qualquer outro porventura competente.

E, por estarem justas e contratadas, as PARTES assinam o presente instrumento, em caráter

irrevogável e irretratável, válido entre si e seus sucessores a qualquer título, em 03 (três)
vias de igual teor e forma, para um só efeito, na presença das testemunhas abaixo
qualificadas, que também o assinam.

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