1571834643-VEIU 0410 Baixa
1571834643-VEIU 0410 Baixa
1571834643-VEIU 0410 Baixa
DE IMÓVEIS URBANOS –
UNIDADES ISOLADAS
2019
Realização
VALORES DE EDIFICAÇÕES DE
IMÓVEIS URBANOS –
UNIDADES ISOLADAS
Atualização: 2019
REALIZAÇÃO:
IBAPE/SP – INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE
ENGENHARIA DE SÃO PAULO/SP
(NO ÂMBITO DA CÂMARA DE AVALIAÇÕES 2016/2017 e 2018/2019)
Sumário
I. PREFÁCIO.......................................................................................................................... 5
II. INTRODUÇÃO................................................................................................................... 9
V. TABELA DE COEFICIENTES............................................................................................. 39
Apêndice I............................................................................................................................. 41
I. Grupo 1 – BARRACO............................................................................................................................41
II. Grupos 2 – CASA e 3 – GALPÃO......................................................................................................41
III. Grupo 4 – COBERTURA.......................................................................................................................45
VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS
i. Prefácio
Em favor do rigor técnico e com o objetivo de delimitar com clareza seu uso, se impôs a di-
visão do consagrado trabalho em duas partes. A primeira parte é composta por este “VALORES
DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS – UNIDADES ISOLADAS”, dedicado às Unidades Isola-
das, ou seja, tratou especificamente das tipologias de Barracos, Casas, Galpões e Coberturas.
5
VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS
6
VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS
É uma satisfação muito grande, nesse fim de ano de 2017 e final de nossa gestão frente ao
IBAPE/SP, poder prefaciar o estudo “Valores de Edificações em Imóveis Urbanos”, de impor-
tância reconhecida para os profissionais que militam em Perícias de Engenharia e Avaliações.
Este estudo resulta da dedicação e esforço dos colegas atuantes na Câmara de Avaliações
do IBAPE/SP, capitaneados durante o biênio 2016-2017 pelo Eng. Marcos Mansour Chebib
Awad, cujo entusiasmo pelo tema é por todos reconhecido.
O presente trabalho exigiu bastante fôlego, tendo se iniciado na gestão 2014-2015, presi-
dida pela Eng. Flavia Zoega Andreatta Pujadas, envolvendo extensas pesquisas de mercado e
análises, ora consolidadas.
Corresponde à continuidade dos trabalhos de profissionais das gerações que nos antece-
deram, cuja origem remonta às décadas de 1960 e 1970, quando os chamados “peritos” tive-
ram que criar instrumentos para dar respostas rápidas às crescentes demandas decorrentes
da expansão de crédito e das desapropriações associadas às obras de infraestrutura urbana,
procurando padronizar critérios para a precificação do chamado “terceiro componente”, a “van-
tagem da coisa feita”.
Coragem e energia não faltaram àquela geração, que procurou bem conceituar o pro-
blema e solucioná-lo de forma prática, com muito menos recursos tecnológicos e de aces-
so à informação do que os hoje disponíveis. Atualizações importantes foram realizadas
na década de 2000, em estudos coordenados pela querida Profa. Arq. Ana Maria de Biazzi
Dias de Oliveira.
A atual edição é, falando sem falsa modéstia e em nome do grupo, um primor de clareza
e cuidado conceitual, consolidado e divulgado somente após o esgotamento de análises e
discussões técnicas, muitas vezes acaloradas.
7
VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS
Desejo aos colegas bom uso do presente estudo, entendendo seu alcance e limitações, e
seu alinhamento em conformidade com nossas normas técnicas vigentes.
8
VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS
II. INTRODUÇÃO
Este estudo tem por objetivo subsidiar a avaliação de edificações urbanas na Região Me-
tropolitana de São Paulo, seja para o cálculo do valor de venda e para a aplicação do Método
Evolutivo, como também para a comparação de edificações de padrões distintos, na aplicação
do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado.
Para atingir esse objetivo, dada a facilidade de uso e aceitação pelos profissionais avaliado-
res, esta edição manteve estrutura similar, mas com pequenas adaptações, do anterior Valores
de Edificações de Imóveis Urbanos (2017, 2007 e 2002) e também do estudo original Edificações
– Valores de Venda (1987), elaborado pela Comissão de Peritos nomeada pelo Provimento nº
02/86 dos M.M. Juízes de Direito das Varas da Fazenda Municipal da Capital.
Este trabalho, Parte 1 (unidades isoladas), editado pelo IBAPE/SP em 2017 e atualizado este
ano de 2019, tratou das tipologias de Barracos, Casas, Galpões e Coberturas. A atualização dos
índices dos Barracos teve como data base o ano de 2019, já as Casas, Galpões e Coberturas teve
como data base o ano de 2017.
Assim como na edição anterior de 2017, não integrou o escopo dos trabalhos a atualização
das características das tipologias construtivas ou a validação do critério de depreciação das
edificações.
9
VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS
porais e deve ser ajustado às condições específicas da região em estudo no momento da ava-
liação, com o emprego do Fator de Ajuste ao Mercado.
10
VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS
Vi = ( Vt + Cb ) x Fc [Equação 1]
Em que:
3.1.2 O presente estudo calculou, com uso do Método Evolutivo e do procedimento que é
detalhado no Apêndice I, os Valores de Venda das edificações, que diferem dos seus res-
pectivos custos de reedição porque já contemplam o Fator de Comercialização médio
e/ou equivalente observado no mercado à época em que foi pesquisado.
Vi = Vt + Vb [Equação 2]
Vb = Cb x Fc’ [Equação 3]
11
VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS
Onde:
Vt – Valor do terreno.
Fc’ = Fc + Vt x ( Fc – 1 ) / Cb [Equação 4]
Tal que:
Vi = ( Vt + Cb ) x Fc
Vi = Vt + Vb
Ou seja:
( Vt + Cb ) x Fc = Vt + Vb
3.2.1 O Valor de Venda da Benfeitoria (Vb) deve ser calculado pela expressão:
12
VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS
Sendo:
CUB-SP – Custo Unitário Básico da Construção Civil no estado de São Paulo, calculado
e divulgado mensalmente pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado
de São Paulo – Sinduscon/SP em conformidade com os critérios da ABNT NBR 12.721.
3.2.2 A depreciação das edificações pode ser calculada pelo critério de Ross-Heidecke, que
leva em conta o obsoletismo, o tipo de construção e respectivos padrões de acaba-
mento, bem como o estado de conversão.
Foc = R + K x ( 1 – R ) [Equação 6]
Onde:
K – Coeficiente de Ross-Heidecke.
K = ( 1 – Ec ) x { 1 – [ Ie / Ir + ( Ie / Ir ) ² ] / 2 } [Equação 7]
13
VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS
Onde:
K – Coeficiente de Ross-Heidecke.
3.2.5 A vida referencial (Ir) e o valor residual (R) estimados para os padrões especificados
neste estudo são definidos na Tabela 1.
Tabela 1 – Vida referencial (Ir) e o valor residual (R) para as tipologias deste estudo
14
VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS
3.2.6 A idade da edificação na época de sua avaliação (Ie) é aquela estimada em razão do
obsoletismo da construção avalianda, quando deverá ser ponderada: a arquitetura, a
funcionalidade e as características dos materiais empregados nos revestimentos.
3.2.7 A idade da edificação na época de sua avaliação (Ie) não pode ser superior à sua idade
real. O estado de conservação não deve ser levado em conta na fixação desta idade.
3.2.8 O estado de conservação deve ser fixado em razão das constatações da vistoria, que
deverá atentar para as condições aparentes de: sistema estrutural, de cobertura, hi-
dráulico e elétrico; paredes, pisos e forros, inclusive seus revestimentos. Deve sopesar
os custos para recuperação total da edificação.
3.2.9 O estado de conservação da edificação deve ser classificado segundo a graduação re-
ferencial que consta do Quadro 1 seguinte.
Estado da Depreciação
Ref. Características
Edificação (%)
Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com
A Nova 0,00 menos de dois anos, que apresente apenas sinais de
desgaste natural da pintura externa.
Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com
Entre nova e menos de dois anos, que apresente necessidade apenas
B 0,32
regular de uma demão leve de pintura para recompor a sua
aparência.
Edificação seminova ou com reforma geral e substancial
entre 2 e 5 anos, cujo estado geral possa ser recuperado
C Regular 2,52
apenas com reparos de eventuais fissuras superficiais
localizadas e/ou pintura externa e interna.
Edificação seminova ou com reforma geral e substancial
Entre regular e
entre 2 e 5 anos, cujo estado geral possa ser recuperado
D necessitando de 8,09
com reparo de fissuras e trincas localizadas e superficiais e
reparos simples
pintura interna e externa.
Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com
pintura interna e externa, após reparos de fissuras e
Necessitando de
E 18,10 trincas superficiais generalizadsas, sem recuperação do
reparos simples
sistema estruturasl. Eventualmente, revisão do sistema
hidráulico e elétrico.
15
VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS
Estado da Depreciação
Ref. Características
Edificação (%)
Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com
pintura interna e externa, após reparos de fissuras e
trincas, com estabilização e/ou recuperação localizada do
sistema estrutural. As instalações hidráulicas e elétricas
Necessitando de
possam ser restauradas mediante a revisão e com
F reparos simples a 33,20
substitiução eventual de algumas peças desgastadas
importantes
naturalmente. Eventualmente possa ser necessária a
substituição dos revestimentos de pisos e paredes, de um,
ou de outro cômodo. Revisão da impermeabiliazação ou
substituição de telhas da cobertura.
Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com
pintura interna e externa, com substituição de panos
de regularização da alvenaria, reparos de fissuras e
trincas, com estabilização e/ou recuperação de grande
Necessitando
parte do sistrema estrutural. As instalações hidráulicas e
G de reparos 52,60
elétricas possam ser restauradas mediante a substituição
importantes
das peças aparentes. A substituição dos revestimentos
de pisos e paredes, da maioreia dos cômodos, se faz
necessária. Substituição ou reparos importantes na
impermeabilização ou no telhado.
Edificação cujo estado geral seja recuperado com
Necessitando estabilização e/ou recuperação do sistema estrutural,
de reparos substituição da regularização da alvenaria, reparos de
H importantes a 75,20 fissuras e trincas. Substituição das instalações hidráulicas
edificação sem e elétricas. Substituição dos revestimentos de pisos
valor e paredes. Substituição da impermeabilização ou do
telhado.
I Sem valor 100,00 Edificação em estado de ruína.
NOTA: As características relativas aos estados de conservação supra explicitadas devem ser tomadas como
referência geral, cabendo ao avaliador a ponderação das observações colhidas em vistoria.
16
Tabela 2 – Coeficiente de Ross-Heidecke – K
3.3.2 As variações regionais podem ser observadas mesmo entre duas regiões com mesma
característica geoeconômica, enquanto as variações temporais decorrem de alterações
conjunturais do mercado com o passar do tempo.
3.3.3 Ademais, certas diferenças nas características dos próprios eventos amostrais e do imó-
vel avaliando de cada diferente trabalho, em relação aos paradigmas desta publicação,
notadamente como a relação entre a área construída e a área de terreno, também po-
dem afetar o Fator de Comercialização que deve ser aplicado em cada caso concreto.
Vi = ( Vt + Vb ) x Fam [Equação 8]
Onde:
Fam – Fator de ajuste ao mercado, que pode ser maior ou menor que a unidade, em
função das diferentes condições do mercado em estudo, em relação às encontradas no
momento de elaboração deste estudo.
3.3.5 Tal como o Fator de Comercialização Equivalente, o Fator de Ajuste ao Mercado também
constitui um mecanismo de cálculo que preserva integralmente o Método Evolutivo
(Equação 1), na medida em que também há uma relação matemática entre o Fator de
18
VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS
Fam = Fc x ( Vt + Cb ) / ( Vt + Vb ) [Equação 9]
Em que:
3.4.1 Os índices apresentados neste estudo podem ser empregados no Método Comparativo
Direto de Dados de Mercado, para compor variáveis proxy do padrão construtivo, por
exemplo, na busca dos valores de venda ou locativo de mercado.
3.4.3 Quando o estudo for empregado para a determinação do valor residual do terreno em
comparativos compostos de terreno com benfeitorias, deve-se:
¡ Aplicar o fator oferta sobre o valor global da oferta e não apenas na parcela terreno
e; Considerar o Fator de Ajuste ao Mercado específico para a região em estudo e para
a data de referência do trabalho, que deve ser definido de acordo com o Grau de
Fundamentação almejado.
19
VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS
3.4.4 A expressão seguinte expõe a forma de cálculo do Valor Unitário Básico do Terreno (Vut).
Em que:
At – Área do terreno.
Grau
Item Descrição
III II I
Pela utilização Pela utilização de
Estimativa Pela elaboração de de custo unitário custo unitário básico
1 do custo orçamento, no mínimo básico para projeto para projeto diferente
direto sintético semelhante ao do projeto padrão,
projeto padrão com os devidos ajustes
2 BDI Calculado Justificado Arbitrado
Calculada por
Calculada por levantamento
métodos técnicos
do custo de recuperação do
Depreciação consagrados,
3 bem, para deixá-lo no estado Arbitrada
física considerando-se idade,
de novo ou Casos de bens
vida útil e estado de
novos ou projetos hipotéticos
conservação
20
VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS
3.5.3 Para essa mesma finalidade, o Fator de Ajuste ao Mercado (Fam) equipara-se ao Fator de
Comercialização (Fc) analisado no Item 3 da mesma tabela 10, conforme tabela 4 a seguir.
Grau
Item Descrição
III II I
Grau III de Grau II de Grau I de
Estimativa do valor fundamentação no fundamentação no fundamentação no
1
do terreno método comparativo método comparativo método comparativo
ou no involutivo ou no involutivo ou no involutivo
Grau II de
Estimativa dos Grau III de fundamentação Grau I de
custos de reedição fundamentação no método da fundamentação
2
ou do valor de no método da quantificação do custo no método da
venda quantificação do custo ou emprego do VEIU quantificação do custo
– 2019
Fator de
Inferido em mercado Inferido em mercado
Comercialização
3 semelhante, com mais semelhante, com 03 Justificado
ou Fator de Ajuste
de 03 (três) elementos (três) elementos
ao Mercado
3.5.4 O enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o
conjunto de itens e atender à tabela seguinte, que esclarece a tabela 11 da ABNT NBR
14.653-2: 2011 – Avaliação de Imóveis Urbanos.
21
VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS
Grau
Requisitos
III II I
Pontos Mínimos 8 5 3
Itens obrigatórios no grau 1 e 2, com 3 no 1 e 2, com 3 no
Todos
correspondente mínimo no Grau II mínimo no Grau I
3.6.1 Para enquadramento nos padrões referendados neste estudo é necessário observar
o conjunto das especificações arquitetônicas, considerando a distribuição interna, a
qualidade dos materiais e da execução dos acabamentos, assim como o padrão da edi-
ficação em relação ao predominante no seu entorno e a proporção adequada da área
construída em relação à superfície do terreno que ocupa.
3.6.3 Os valores unitários de lojas devem ser obtidos preferencialmente pelo uso do método
comparativo direto, podendo, somente em casos excepcionais, ser obtidos em função
do enquadramento do padrão construtivo da edificação que a contenha ou em outros
padrões previstos neste estudo.
3.6.4 Havendo, no mesmo imóvel, edificações com padrões diferentes, cada uma deve ser
avaliada pelo padrão respectivo.
22
VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS
* O emprego de qualquer um dos índices apresentados, em avaliações cuja data de referência do valor seja a partir
da data de validade dos índices, deve observar o disposto nos itens 3.4 e 3.6 deste estudo.
23
VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS
GRUPO 1 – BARRACO
Típicos de favelas e compostos geralmente por um cômodo, às vezes com banheiro. Construí-
dos de forma improvisada com sobras de materiais de construção e outros, tais como papelão,
compensado de madeira ou similar; piso em terra batida; instalações hidráulicas e elétricas
precárias.
Intervalo de Índices – Pc
Padrão
Mínimo Médio Máximo
1.1 – Padrão Rústico 0,091 0,136 0,177
Típicos de favelas, podendo ter mais de um cômodo e banheiro interno. Construídos com rea-
proveitamento de diversos tipos de materiais de construção ou, às vezes, alvenaria sem reves-
timentos; piso cimentado ou atijolado; instalações hidráulicas e elétricas precárias.
Intervalo de Índices – Pc
Padrão
Mínimo Médio Máximo
1.2 – Padrão Simples 0,178 0,203 0,234
24
VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS
GRUPO 2 – CASA
Construídas sem preocupação com projeto, aparentemente sem utilização de mão de obra
qualificada ou acompanhamento de profissional habilitado. Associadas à autoconstrução, ge-
ralmente apresentam pé-direito aquém dos usuais e deficiências construtivas evidentes, tais
como desaprumos e desníveis. Na maioria das vezes são térreas, construídas em alvenaria e
normalmente sem estrutura portante. Cobertura em laje pré-moldada ou telhas em fibroci-
mento ondulada sobre madeiramento não estruturado e sem forro. Fachadas desprovidas de
revestimentos e áreas externas com pisos em terra batida ou cimentado rústico.
¡ Esquadrias: madeira rústica e/ou ferro simples, sem pintura e geralmente reaproveitadas.
Intervalo de Índices – Pc
Padrão
Mínimo Médio Máximo
2.1 – Padrão Rústico 0,409 0,481 0,553
25
VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS
Construídas aparentemente sem preocupação com projeto ou utilização de mão de obra qua-
lificada. Na maioria das vezes são construídas em etapas, compondo uma série de cômodos
sem funções definidas, podendo ocupar a totalidade do terreno e ter mais de um pavimento,
utilizando alvenaria e estrutura de concreto improvisada. Cobertura em laje pré-moldada, po-
dendo ter impermeabilização por processo simples ou telhas de fibrocimento sobre madeira-
mento não estruturado, sem forro. Geralmente associadas à autoconstrução, apresentam pé-
-direito aquém dos legalmente especificados e deficiências construtivas evidentes, tais como
desaprumos, desníveis e falta de arremates. Fachadas sem revestimentos ou com chapisco,
emboço ou reboco e áreas externas em terra batida, cimentado rústico ou sobras de materiais.
¡ Paredes: chapisco, podendo ter partes com pintura ou faixas com azulejos ou, ainda, sem
revestimentos.
Intervalo de Índices – Pc
Padrão
Mínimo Médio Máximo
2.2 – Padrão Proletário 0,624 0,734 0,844
26
VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS
¡ Paredes: pintura simples sobre emboço ou reboco; barra impermeável ou azulejo comum
nas áreas molhadas, eventualmente até o teto.
¡ Forros: sem revestimentos ou pintura sobre emboço e reboco sobre a própria laje; ou sobre
madeira comum.
Intervalo de Índices – Pc
Padrão
Mínimo Médio Máximo
2.3 – Padrão Econômico 0,919 1,070 1,221
27
VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS
¡ Paredes: pintura sobre emboço ou reboco; eventualmente azulejo até o teto nas áreas mo-
lhadas.
¡ Forros: pintura sobre emboço ou reboco aplicados na própria laje; ou sobre madeira comum.
Intervalo de Índices – Pc
Padrão
Mínimo Médio Máximo
2.4 – Padrão Simples 1,251 1,497 1,743
28
VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS
¡ Paredes: pintura a látex sobre massa corrida ou gesso; azulejo até o teto nas áreas molhadas.
¡ Instalações hidráulicas: completas, atendendo disposição básica, com peças sanitárias e seus
respectivos componentes de padrão comercial, podendo dispor de aquecedor individual.
¡ Esquadrias: portas lisas de madeira, caixilhos de ferro, madeira ou de alumínio e janelas com
venezianas de madeira ou de alumínio de padrão comercial.
Intervalo de Índices – Pc
Padrão
Mínimo Médio Máximo
2.5 – Padrão Médio 1,903 2,154 2,355
29
VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS
Intervalo de Índices – Pc
Padrão
Mínimo Médio Máximo
2.6 – Padrão Superior 2,356 2,656 3,008
30
VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS
Intervalo de Índices – Pc
Padrão
Mínimo Médio Máximo
2.7 – Padrão Fino 3,331 3,865 4,399
31
VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS
Intervalo de Índices – Pc
Padrão
Mínimo Médio Máximo
2.8 – Padrão Luxo 4,843 - -
32
VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS
GRUPO 3 – GALPÃO
Com um só pavimento e vãos de pequenas proporções, podendo chegar até dez metros, fe-
chamentos com alvenaria de tijolos ou blocos de concreto, podendo ou não ser totalmente
vedados. Cobertura em telhas de barro, metálicas ou de fibrocimento, sobre estrutura de ma-
deira ou metálica, sem forro. Fachadas sem revestimentos, podendo ser pintadas a látex sobre
emboço ou reboco. Normalmente, não possuem piso de alta resistência e o pé-direito em geral
chega até seis metros de altura.
¡ Pisos: em geral concreto rústico; podendo ter revestimento comum nos banheiros.
¡ Paredes: geralmente sem revestimentos ou pintura sobre reboco, eventualmente barra im-
permeável nos banheiros.
¡ Instalações elétricas: mínimas com poucos pontos de luz e tomadas, podendo apresentar
fiações aparentes.
Intervalo de Índices – Pc
Padrão
Mínimo Médio Máximo
3.1 – Padrão Econômico 0,518 0,609 0,700
33
VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS
Com um pavimento ou mais, podendo ter divisões internas para escritórios, mezaninos ou
outras dependências. Projetados para vãos de proporções médias, em geral até dez metros,
em estrutura metálica ou de concreto e fechamentos com alvenaria de tijolos ou blocos de
concreto. Coberturas de telhas de barro, fibrocimento ou metálica sobre tesouras de madeira
ou metálicas, geralmente com forro. Fachadas normalmente pintadas a látex sobre emboço
ou reboco, ou sem revestimentos. Normalmente, não possuem piso de alta resistência e o pé-
-direito em geral chega até seis metros de altura.
¡ Paredes: pintura a látex, podendo apresentar barras impermeáveis e azulejos comuns nos
banheiros.
Intervalo de Índices – Pc
Padrão
Mínimo Médio Máximo
3.2 – Padrão Simples 0,982 1,125 1,268
34
VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS
Com um pavimento ou mais e com área administrativa na ordem de 15% da área construída,
projetados para vãos, em geral, superior a dez metros, utilizando estruturas metálicas ou de
concreto pré-moldado ou armado no local. Coberturas metálicas ou telhas pré-moldadas de
concreto protendido. Fachadas com tratamento arquitetônico simples, pintadas a látex, com
revestimento de cerâmica ou outros materiais. Áreas externas com piso cimentado ou concre-
to simples, podendo ter partes ajardinadas. Podem ter piso de alta resistência e o pé-direito
gira em torno de seis a oito metros de altura.
¡ Pisos: concreto estruturado nas áreas dos galpões; cerâmica, vinílico, carpete ou outros nas
demais dependências.
¡ Paredes: pintura a látex sobre emboço ou reboco, barra impermeável ou azulejo nos ba-
nheiros.
Intervalo de Índices – Pc
Padrão
Mínimo Médio Máximo
3.3 – Padrão Médio 1,368 1,659 1,871
35
VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS
Com um pavimento ou mais e com área administrativa na ordem de 10% da área construí-
da, projetados para grandes vãos, utilizando estruturas especiais metálicas, de concreto pré-
-moldado ou armado no local. Coberturas metálicas ou telhas pré-moldadas de concreto pro-
tendido. Fachadas com tratamento arquitetônico, utilizando painéis de vidro, pintura a látex,
revestimento cerâmico ou outros materiais. Áreas externas com tratamento paisagístico, pavi-
mentação, tendo como dependências acessórias vagas de estacionamento, guarita, plataforma
de carga e descarga, dentre outras. Possuem piso de alta resistência e o pé-direito é maior que
8 metros geralmente.
¡ Pisos: concreto estruturado e com revestimentos especiais nas áreas dos galpões; cerâmico,
vinílico, carpete ou outros revestimentos nas demais dependências.
Intervalo de Índices – Pc
Padrão
Mínimo Médio Máximo
3.4 – Padrão Superior 1,872 - -
36
VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS
GRUPO 4 – COBERTURA
Cobertura de telhas de barro, metálicas ou fibrocimento apoiadas sobre peças simples de ma-
deira ou de concreto pré-moldado em pequenos vãos; sem forro; sem fechamentos laterais;
piso em concreto, em geral com revestimentos simples. Podem utilizar como apoio, muros ou
paredes de outras edificações.
Intervalo de Índices – Pc
Padrão
Mínimo Médio Máximo
4.1 – Padrão Simples 0,071 0,142 0,213
Intervalo de Índices – Pc
Padrão
Mínimo Médio Máximo
4.2 – Padrão Médio 0,229 0,293 0,357
37
VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS
Intervalo de Índices – Pc
Padrão
Mínimo Médio Máximo
4.3 – Padrão Superior 0,333 0,486 0,639
38
V. TABELA DE COEFICIENTES
Validade dos Intervalo de Índices - Pc Idade Referencial Valor Residual
Grupo Padrão
Índices* Mínimo Médio Máximo – Ir (anos) – R (%)
COORDENAÇÃO:
Eng. Marcos Mansour Chebib Awad e Eng. Hermes Luiz Bolinelli Junior
REDAÇÃO:
Eng. Agnaldo Benvenho, Eng. Hermes Luiz Bolinelli Junior, Eng. Luiz Henrique Cappellano,
Eng. Marcos Mansour Chebib Awad
CÁLCULOS:
Eng. Gustavo Bortoleto Martins e Eng. Marcos Mansour Chebib Awad
COLABORAÇÃO:
Arq. Ana Maria de Biazzi Dias de Oliveira, Eng. Antônio Carlos Dolacio, Eng. Eduardo Rottmann,
Eng. Nelson Roberto Pereira Alonso e Eng. Antonio Augusto Cepeda
40
VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS
Apêndice I:
Procedimento empregado para a dedução dos índices
I. Grupo 1 – BARRACO
A definição dos índices médios referentes aos grupos 2 – Casa e 3 – Galpão, com exceção aos
padrões 2.1 – Rústico, 2.2 – Proletário e 3.1 – Econômico, obedeceu ao seguinte roteiro de cálculo:
4. Análise da amostra e exclusão de eventos atípicos, tais como eventos com áreas de terreno
fora do intervalo característico definido na Tabela 1 da Norma para avaliação de imóveis
urbanos do IBAPE/SP – 2011.
41
VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS
42
VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS
7. Pesquisa de eventos de mercado compostos por terrenos nus, nas mesmas regiões dos
imóveis edificados pesquisados.
Vb = Vi – Vt [Equação 11]
Em que:
10. O índice correspondente ao padrão considerado (Pc) foi deduzido com o emprego da
equação seguinte:
Sendo:
43
VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS
Os intervalos mínimo e máximo destes padrões foram definidos a partir da dispersão observa-
da em amostras de controle, compostas de terrenos edificados e nas quais cada evento com-
parativo teve calculado o seu respectivo índice com o emprego da Equação 12 apresentada.
Os limites mínimos e máximos correspondem aos valores que delimitam o Intervalo de Con-
fiança de 80% em torno da média dos índices calculados em cada amostra de controle. Es-
pecificamente no caso do grupo 2 – Casa, padrões 2.5 – Médio e 2.6 – Superior e no caso do
grupo 3 – Galpão, padrões 3.3 – Médio e 3.4 –Superior, o valor dos limites foi ajustado para
evitar a sobreposição do índice máximo de um padrão e o índice mínimo do padrão imedia-
tamente superior.
A definição dos índices médios dos padrões 2.1 – Rústico e 2.2 – Proletário do grupo 2 – Casa e
do padrão 3.1 – Econômico do grupo 3 – Galpão se deu a partir de uma análise de tendência
dos índices dos demais padrões. Os respectivos limites mínimos e máximos foram fixados em
mais ou menos 15% sobre cada índice fixado. Essa variação de 15% corresponde aproximada-
mente à variação média observada nos padrões calculados com base no critério do Intervalo
de Confiança de 80%.
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Os índices referentes ao grupo 4 – Cobertura basearam-se em orçamentos. Tal como nos de-
mais grupos deste estudo, os índices já contemplam BDI e Fator de Comercialização.
O Fator de Comercialização neste grupo 4 – Cobertura foi calculado com base no custo finan-
ceiro do capital empregado na respectiva construção, pelo prazo necessário à implantação.
Os limites mínimos e máximos foram fixados semelhantes às proporções do estudo anterior
publicado no ano de 2007.
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Anotações
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