CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL.

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ÍNDICE:

I. QUALIFICAÇÃO...........................................................................................03
II. OBJETO.........................................................................................................03
III. VIGÊNCIA E REGISTRO.............................................................................03
IV. ALUGUEL E DESPESAS..............................................................................04
V. REAJUSTE.....................................................................................................04
VI. DA UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL..................................................................05
VII. DAS CONDIÇOES DO IMÓVEL.................................................................05
VIII. DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL E BENFEITORIAS......................................05
IX. SUBLOCAÇÃO..............................................................................................06
X. DIREITO DE PREFERÊNCIA....................................................................06
XI. FIANÇA..........................................................................................................07
XII. VISTORIAS....................................................................................................08
XIII. RESCISÃO......................................................................................................08
XIV. MULTA...........................................................................................................08
XV. DISPOSIÇÕES FINAIS.................................................................................09
XVI. LOCAL, DATA E ASSINATURA. ................................................................10
XVII. ANEXOS.........................................................................................................10

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 I. QUALIFICAÇÃO.

1. [Nome Completo], nacionalidade, estado civil, profissão, portador da Cédula de

Identidade RG n.º XXX, inscrito no CPF/MF sob o n.º XXX, residente e domiciliado na
[Endereço], neste contrato denominada “LOCADOR”.

2. [Nome Completo], nacionalidade, estado civil, profissão, portador da Cédula de

Identidade RG n.º XXX, inscrito no CPF/MF sob o n.º XXX, residente e domiciliado na
[Endereço], neste contrato denominada “LOCATÁRIO”.

3. [Nome Completo], nacionalidade, estado civil, profissão, portador da Cédula de

Identidade RG n.º XXX, inscrito no CPF/MF sob o n.º XXX, residente e domiciliado na
[Endereço], neste contrato denominada “FIADOR”.

Conjuntamente denominados “PARTES”, resolvem firmar o presente contrato de

locação residencial, mediante as cláusulas e condições a seguir especificadas.

II. OBJETO.

4. Em síntese, o presente contrato estabelece a locação residencial do imóvel urbano de

propriedade do LOCADOR, localizado na [endereço completo], contendo [metragem]
m2 de área, objeto da Matricula Imobiliária nº XXX, devidamente registrada no
Cartório de Registro de Imóveis de [Cidade - UF] – [Circunscrição], pelo
LOCATÁRIO, com a estipulação de garantia locatícia na modalidade fiança.

III. VIGÊNCIA E REGISTRO.

5. A locação vigorará pelo prazo de 36 (trinta e seis) meses, iniciando-se com a entrega
das chaves, na data de assinatura do presente contrato, XX/XX/XXXX [inserir data], e
encerrando-se com a devolução das chaves, em XX/XX/XXXX [inserir data],
independentemente de notificação ou aviso.

5.1. Se, ao final do prazo de vigência acima especificado, o LOCATÁRIO

continuar na posse do imóvel alugado por mais de 30 (trinta) dias sem oposição
do LOCADOR, a locação será considerada prorrogada por prazo
indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições deste contrato,
inclusive a fiança ora convencionada.

Importante!

Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o

contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a
locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de
vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do
imóvel.

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 Fundamento: art. 8º da Lei nº 8.245/91 (Lei de Locações).

6. O contrato de locação terá vigência e deverá ser respeitado ainda que ocorra a
alienação do imóvel locado, devendo o LOCATÁRIO averbar este contrato junto à
matrícula do imóvel, às suas expensas, em até 10 (dez) dias da assinatura do presente
instrumento, sob pena de caducar esse direito.

IV. ALUGUEL E DESPESAS.

7. O aluguel mensal ajustado entre as PARTES é de R$ XXX (XXX).

7.1. O pagamento dos aluguéis mensais deverá ser efetuado por meio de
transferência bancária/depósito identificado até o dia 05 (cinco) do mês
subsequente ao vencido, na conta corrente de titularidade do LOCADOR
(Instituição Financeira XXX, Agência nº XXX, Conta Corrente nº XXX, CNPJ
nº XXX) ou outra a ser indicada oportunamente pelo mesmo, sendo que o os
comprovantes de transferência valerão como recibo de quitação.

8. O pagamento dos aluguéis não estará sujeito a nenhum pré-aviso, sendo que o atraso
no pagamento incidirá em mora automaticamente, ensejando juros moratórios de 1%
(um por cento) ao mês, além de multa por inadimplemento de 2% (dois por cento), e,
sendo necessária a intervenção de advogado para fins de cobrança, honorários de 10%
(dez por cento) sobre o valor da dívida no caso de cobrança administrativa e de 20%
(vinte por cento) no caso de cobrança judicial, tudo incidente sobre o valor total do
débito em atraso e até a data do efetivo pagamento.

9. Ficarão também sob a responsabilidade do LOCATÁRIO todas as despesas ligadas

ao imóvel, tais como, água, luz, gás, telefone, condomínio, Imposto Predial e Territorial
Urbano (IPTU) e outros tributos e/ou encargos que estejam relacionadas ao uso do
mesmo.

9.1. O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) será pago pelo

LOCADOR e posteriormente cobrado do LOCATÁRIO, juntamente com os
aluguéis.

9.2. O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) será dividido em 12 (doze)

parcelas, sendo de responsabilidade do LOCATÁRIO o pagamento das
parcelas em que este estiver no imóvel durante o prazo de locação.

9.3. O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) será recalculado a cada

ano.

10. O LOCATÁRIO será responsável por multas, juros e demais incidências

provenientes de sua demora em entregar ao LOCADOR qualquer intimação dos
poderes públicos ou quaisquer comunicações que digam respeito ao imóvel e que sejam
de responsabilidade do LOCADOR.

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 V. REAJUSTE.

11. O valor do aluguel será reajustado anualmente, de forma automática, com base na
variação do IPCA/IBGE (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) acumulado no
período vencido ou qualquer índice que venha a substituí-lo, devendo o LOCATÁRIO
ser comunicado do novo valor do aluguel com a demonstração da aplicação do índice,
com no mínimo 10 (dez) dias antes do vencimento do aluguel reajustado.

11.1. Se não houver sido divulgado o índice aplicável até a data do reajuste, o
aluguel será reajustado tomando-se por base a média das variações dos últimos
3 (três) índices (IPCA/IBGE) publicados, sendo que o acerto do que exceder ou
faltar ao índice até então não divulgado, quer positivo, quer negativo, deverá
ser efetuado mediante acréscimo ou abatimento no valor dos aluguéis
subsequentes, no mesmo ano.

11.2. Os demais reajustes serão realizados após 12 (doze) meses do último

reajuste.

VI. DA UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL.

12. A presente locação destina-se exclusivamente ao uso do imóvel para fins

residenciais, sendo proibido ao LOCATÁRIO, sublocá-lo ou usá-lo de forma diferente
do previsto, salvo autorização expressa e escrita do LOCADOR.

VII. DAS CONDIÇÕES DO IMÓVEL.

13. O imóvel objeto deste contrato será entregue nas condições descritas no “Laudo de
Vistoria Inicial” (Anexo I), ou seja, com a pintura das paredes, os pisos, azulejos,
portas, fechaduras, pias e torneiras em perfeito estado de conservação, além das diversas
instalações (elétricas, sanitárias e outras), em perfeito estado de funcionamento,
inclusive com todos os tributos e despesas pagas, devendo o LOCATÁRIO mantê-lo
desta forma.

14. O imóvel já foi vistoriado pelo LOCATÁRIO, que atestou o estado de conservação
do bem antes da assinatura do presente instrumento, declarando ter o recebido conforme
aponta o “Laudo de Vistoria Inicial” (Anexo I), que faz parte integrante deste contrato.

VIII. DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL E BENFEITORIAS.

15. O LOCATÁRIO deverá restituir o imóvel locado, por ocasião do término ou

rescisão da locação, nas mesmas condições as quais o recebeu, principalmente pintado
com tinta da mesma cor e marca da contida no “Laudo de Vistoria Inicial”, ou outra,
mediante aprovação do LOCADOR, além das instalações elétricas, hidráulicas e
acessórios em perfeitas condições e com todos os encargos do imóvel (água, luz, gás,
telefone, condomínio, IPTU e outros que estejam relacionadas ao uso do mesmo)
devidamente quitados.

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 15.1. O LOCATÁRIO deverá reparar os danos causados ao imóvel, bem como
de seus mobiliários e utensílios, independentemente de culpa ou dolo,
devolvendo-o ao LOCADOR no estado em que o recebeu, salvo as
deteriorações decorrentes do desgaste natural de uso do imóvel.

15.2. Se no momento da devolução das chaves, o imóvel não estiver em

perfeitas condições, o LOCADOR poderá recusar-se a receber o imóvel,
assinando “Termo de Recusa” (Anexo II), apontando as irregularidades
verificadas e o prazo para a regularização, sem prejuízo da cobrança do
LOCATÁRIO pelo aluguel e encargos do imóvel proporcionais ao tempo
despendido para os reparos.

15.3. Caso o LOCATÁRIO não regularize a situação do imóvel, conforme o

item anterior, o LOCADOR poderá executar os reparos necessários à
reposição do imóvel nas condições adequadas, obrigando-se o LOCATÁRIO
e/ou FIADOR a pagar o custo da mão-de-obra e materiais necessários, além do
pagamento de aluguel e encargos do imóvel proporcionais ao tempo
despendido para os reparos.

16. Qualquer benfeitoria ou construção que seja destinada ao imóvel objeto deste
contrato, deverá ser submetida a autorização expressa e escrita do LOCADOR, exceto
as modificações que não sejam de estrutura, avaliadas em até R$ 1.000,00 (hum mil
reais), que poderão ser efetuadas diretamente pelo LOCATÁRIO, sem necessidade de
aprovação prévia

16.1. As modificações e benfeitorias realizadas farão parte integrante do

imóvel, não cabendo qualquer tipo de indenização futura, ainda que sejam
necessárias ou úteis, podendo o LOCATÁRIO retirar ao término deste
contrato quaisquer benfeitorias removíveis efetuadas pelo mesmo. Por
benfeitorias removíveis entendem-se aquelas que, quando removidas, não
danifiquem a estrutura, instalações ou equipamentos em geral do imóvel.

17. O LOCATÁRIO responsabiliza-se pela conservação e segurança do imóvel, bem

como de seus mobiliários e utensílios, arcando com qualquer prejuízo e dano causado,
que serão constatados na ocasião da devolução das chaves.

IX. SUBLOCAÇÃO.

18. O LOCATÁRIO não poderá sublocar o imóvel objeto do presente contrato.

Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total

ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

§ 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em

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 manifestar formalmente a sua oposição.

§ 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma

das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para
manifestar formalmente a sua oposição.

Fundamento: art. 13 da Lei nº 8.245/91 (Lei de Locações).

X. DIREITO DE PREFERÊNCIA

19. Caso o LOCADOR receba uma proposta de compra, promessa de compra ou deseje
realizar a cessão, promessa de cessão ou pretenda oferecer o imóvel locado em dação
em pagamento, o LOCATÁRIO terá a preferência para adquirir o imóvel objeto do
presente contrato, em igualdade de condições com terceiros.

19.1. O LOCADOR deverá dar conhecimento do negócio ao LOCATÁRIO

mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência
inequívoca.

19.2. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em

especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como
o local e horário em que poderá ser examinada a documentação pertinente.

19.3. O direito de preferência do LOCATÁRIO caducará se não manifestada,

de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de 30
(trinta) dias do recebimento da comunicação.

20. Ocorrendo aceitação da proposta, pelo LOCATÁRIO, a posterior desistência do

negócio pelo LOCADOR acarreta, a este, a responsabilidade pelos prejuízos
ocasionados, inclusive lucros cessantes.

Vai apresentar um valor menor na escritura de venda do imóvel? Cuidado!

Se o imóvel estiver locado, dá margem para que o LOCATÁRIO reclame

de que foi preterido no seu direito de preferência, podendo reclamar do
alienante as perdas e danos ou até mesmo depositar o preço e as demais
despesas da transferência e haver para si o imóvel locado!

Fundamento: art. 27 da Lei nº 8.245/91 (Lei de Locações).

XI. FIANÇA.

21. Como condição para a assinatura do contrato, o FIADOR concorda com os termos
fixados neste instrumento, consentindo em figurar também como principal pagador,
responsabilizando-se pelo fiel cumprimento do presente, mesmo que a relação passe a
vigorar por tempo indeterminado.

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 21.1. O FIADOR, desde já, renuncia expressamente a qualquer benefício de
ordem que possa ter, respondendo por eventual dívida decorrente desta locação
como se fosse o principal pagador.

Importante!

Nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da

separação absoluta: prestar fiança ou aval!

Fundamento: art. 1.647, III da Lei nº 10.406/02 (Código Civil).

Importante!

- No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes

modalidades de garantia: I - caução; II - fiança; III - seguro de fiança
locatícia; IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

- É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia

num mesmo contrato de locação.

Fundamento: art. 37 da Lei nº 8.245/91 (Lei de Locações).

21.2. A responsabilidade do FIADOR pelos aluguéis e demais obrigações

legais e contratuais só terminará com a devolução definitiva das chaves e
quitação de todos os débitos da locação, inclusive eventuais reparos, se
necessários.

XII. VISTORIAS.

22. É facultado ao LOCADOR, mediante aviso prévio, vistoriar o imóvel, por si ou por
terceiros, sempre que achar conveniente, para a certeza do cumprimento das obrigações
assumidas neste contrato.

XIII. RESCISÃO.

23. As PARTES estipulam que caso o LOCATÁRIO deseje devolver o imóvel antes
do término da vigência deste contrato, rescindindo com a locação, será devido ao
LOCADOR, à título de multa, o valor de 4 (quatro) aluguéis vigentes à época da
rescisão, sem prejuízo dos aluguéis devidos até a efetiva desocupação do imóvel.

Importante!
Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o
LOCADOR reaver o imóvel alugado!

Fundamento: art. 4º da Lei nº 8.245/91 (Lei de Locações).

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 Importante!
Se a locação tiver prazo indeterminado, o LOCATÁRIO pode denunciar a
locação mediante aviso por escrito ao LOCADOR, com antecedência
mínima de 30 (trinta) dias.

Fundamento: art. 6º da Lei nº 8.245/91 (Lei de Locações).

24. Na hipótese de ocorrer desapropriação total ou parcial do imóvel locado, o presente

contrato de locação ficará rescindido de pleno direito, sendo indevida quaisquer
indenizações de uma parte à outra.

25. Em caso de incêndio ou sinistro que impossibilite a habitação do imóvel locado, sem
culpa do LOCATÁRIO, o presente contrato estará rescindido, independentemente de
aviso ou interpelação.

25.1. Se o incidente ocorrer por culpa do LOCATÁRIO, a apuração da

responsabilidade e de eventual indenização devida deverá ser feita
judicialmente.

XIV. MULTA

26. Caso o imóvel seja utilizado de forma diversa da locação residencial, ou mesmo em
decorrência da prática de infração legal ou contratual pelo LOCATÁRIO, restará
facultado ao LOCADOR a cobrança de multa no valor de XXX [inserir valor], por
descumprimento, sem prejuízo da eventual ação de despejo para reaver o imóvel.

26.1. A locação também poderá ser desfeita em decorrência da falta de

pagamento do aluguel e demais encargos pelo LOCATÁRIO;

27. Caso o LOCADOR pratique infração legal ou contratual restará facultado ao

LOCATÁRIO a rescisão contratual, sendo que a multa estabelecida para a rescisão
(Cláusula 23), nesse caso deverá ser paga pelo LOCADOR ao LOCATÁRIO.

XV. DISPOSIÇÕES FINAIS.

28. O não-exercício por determinada parte de quaisquer de seus poderes ou direito

adquiridos nos termos do presente contrato não constituirá uma renúncia pela referida
parte, nem constituirá uma novação contratual, mas mera liberalidade.

29. As alterações do presente contrato somente poderão ser realizadas por escrito e
somente terão força obrigatória após acordo mútuo entre as PARTES, com anuência de
todos os intervenientes envolvidos, inclusive o FIADOR.

30. Para todos os fins, as PARTES reconhecem e declaram que:

a) Estão aptas a cumprir as obrigações ora previstas neste contrato e agirão

em relação ao mesmo com boa-fé e lealdade;

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 b) Nenhuma delas depende economicamente uma da outra;

c) Encontram-se livres de quaisquer vícios de consentimento, sendo

externada no presente contrato a verdadeira vontade de cada uma delas;

d) Foram assistidas por advogados na negociação, declarando, ainda, terem

sido informadas e alertadas a respeito de todos os riscos, condições e
circunstâncias envolvidas na negociação deste contrato.

31. Todos os avisos, notificações, citações, intimações e outras comunicações referentes

ao presente contrato deverão ser entregues por escrito, através de e-mail ou carta
registrada, nos endereços informados na qualificação deste instrumento, sendo que se
houver qualquer mudança de endereço sem a devida comunicação, a parte que não
comunicou tal mudança será considerada notificada no endereço acima informado.

Importante! Se o imóvel locado estiver localizado em um condomínio, é

importante incluir uma cláusula de obrigação tratando do assunto.

Sugestão de redação:

O LOCATÁRIO deverá obedecer e respeitar todas as cláusulas e regras

constantes na convenção, no regulamento interno e nas reuniões do
condomínio.

32. As partes elegem o foro da cidade de situação do imóvel para conhecer e julgar as
ações que resultem do presente contrato.

XVI. LOCAL, DATA E ASSINATURA.

33. E, por estarem certas e contratadas, firmam o presente contrato, expressamente

concordando em utilizar e reconhecer como válida qualquer forma de comprovação de
anuência aos termos ora acordados em formato eletrônico, ainda que não utilizem de
certificado digital emitido no padrão ICP-Brasil.

A formalização deste instrumento na maneira supra acordada será suficiente para a

validade e completa vinculação das partes ao presente contrato, nos termos do art. 10, §
2º, da MP nº 2.200-2.

Local, Data.

Aqui, só é necessária a vênia conjugal, se o prazo da locação for igual ou

superior a dez anos!
Fundamento: art. 3º da Lei nº 8.245/91 (Lei de Locações).

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 (assinatura eletrônica) (assinatura eletrônica)
LOCADOR LOCATÁRIO

(assinatura eletrônica) (assinatura eletrônica)

FIADOR ESPOSA DO FIADOR
NOME COMPLETO NOME COMPLETO
CPF: CPF:

(assinatura eletrônica) (assinatura eletrônica)

TESTEMUNHA TESTEMUNHA
NOME COMPLETO NOME COMPLETO
CPF: CPF:

XVII. ANEXOS.

ANEXO I – LAUDO DE VISTORIA INICIAL

ANEXO II - TERMO DE RECUSA
ANEXO IV – LAUDO DE VISTORIA FINAL