Laudo de Avaliação Imobiliária Jefer 042020
Laudo de Avaliação Imobiliária Jefer 042020
Laudo de Avaliação Imobiliária Jefer 042020
Avaliação
Jefer
Alameda das Aroeiras, 195 - Casa Amarela
Betim / MG
REF.: 20_29992_1
Abril de 2020
1
São Paulo, 28 de Abril de 2020
A/C
Thais Dominicali
Consideramos que, mediante a entrega deste relatório, os serviços objeto de nossa proposta
encontram-se totalmente concluídos.
Atenciosamente,
2
SUMÁRIO .................................................................................. 4
1. INTRODUÇÃO ........................................................................ 5
1.1. OBJETO E ESCOPO DA AVALIAÇÃO.......................................................................................... 5
1.2. CONSIDERAÇÕES INICIAIS ....................................................................................................... 5
1.3. CONDIÇÕES LIMITANTES ......................................................................................................... 5
1.4. EVENTOS SUBSEQUENTES ....................................................................................................... 6
2. DOCUMENTAÇÃO .................................................................. 7
3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO ................................................... 8
3.1. LOCALIZAÇÃO .......................................................................................................................... 8
3.2. ENTORNO ................................................................................................................................ 9
3.2.1. Descrição da região, entorno e acessos .......................................................................... 9
3.2.2. Melhoramentos Urbanos e Serviços Comunitários ...................................................... 10
3.3. USO E OCUPAÇÃO DO SOLO.................................................................................................. 11
3
SUMÁRIO
INTERESSADO SUPERNOVA CAPITAL
PROPRIETÁRIO GGR COVEPI RENDA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
OCUPAÇÃO Imóvel Ocupado
OBJETIVO Valor Justo para Venda
FINALIDADE Determinação de Valor de Ativos
IDENTIFICAÇÃO Jefer
CONCLUSÃO DE VALOR
VALOR JUSTO (Renda – Fluxo de Caixa Quarenta E Oito Milhões Cento E Sessenta
R$ 48.160.000,00
PARA VENDA Descontado) Mil Reais
ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
METODOLOGIA GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO GRAU DE PRECISÃO
4
1. INTRODUÇÃO
FII GGR COVEPI RENDA (CNPJ/MF Nº 26.614.291/0001-00), representado por SUPERNOVA CAPITAL
solicitou à Binswanger a avaliação de um imóvel comercial, determinando seu Valor Justo para Venda
(Fair Value), na data-base de abril de 2020, visando a suportar decisões gerenciais.
Todas as dependências as quais foram possíveis o acesso, foram visitadas, entretanto, a inspeção e o
levantamento foram predominantemente visuais.
✓ Os dados obtidos no mercado imobiliário local foram fornecidos por corretores, imobiliárias e
profissionais habilitados, portanto, são premissas aceitas como corretas;
✓ Os profissionais envolvidos neste trabalho não têm interesses financeiros nos bens aqui
avaliados, caracterizando a sua independência;
✓ Os honorários cobrados não têm qualquer relação com os valores aqui avaliados;
5
✓ O objetivo deste trabalho não inclui investigação em documentos e registros da propriedade
e não é responsabilidade da Binswanger Brazil, identificar ou corrigir eventuais deficiências na
propriedade aqui avaliada, incluindo físicos, financeiros e ou legais. Assumimos que as
medidas do imóvel, bem como seus respectivos títulos, estejam corretos e registrados em
cartório e que a documentação enviada para consulta seja a vigente;
✓ Não foram consultados órgãos públicos nos âmbitos Municipal, Estadual ou Federal, quanto à
situação legal e fiscal do imóvel perante os mesmos;
✓ Os valores encontrados estão fixados em moeda corrente Real (R$) e para a data base de seus
cálculos;
✓ Essa avaliação não deve ser utilizada para qualquer outra finalidade que não a mencionada no
“Sumário Executivo” deste relatório.
Essa avaliação não reflete qualquer evento que possa ocorrer entre a data-base e a data deste
relatório. A BINSWANGER BRAZIL não é obrigada a atualizar os valores deste relatório após a data de
emissão.
6
2. DOCUMENTAÇÃO
Esta avaliação foi embasada nos seguintes documentos recebidos do contratante:
Matrícula
Número / Cartório: 91.963 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Betim / MG
Proprietário: JEFER PRODUTOS SIDERURGICOS LTDA
Área de Terreno: 15.228,49 m²
Área Construída: n/i
Último ato praticado: Av. 11 datada de 27 de outubro de 2015
Data da última emissão: 04 de dezembro de 2017
Observação: -
Matrícula
Número / Cartório: 106.956 do Cartório de Registro de Imóveis
Proprietário: JEFER PRODUTOS SIDERURGICOS LTDA
Área de Terreno: 21.324,00 m²
Área Construída: 15.384,02 m²
Último ato praticado: Av. 10 datada de 03 de abril de 2015
Data da última emissão: 04 de dezembro de 2017
Observação: -
IPTU
Inscrição Cadastral: 1880010020001
Contribuinte: JEFER PRODUTOS SIDERURGICOS LTDA
Área de Terreno: 15.228,49 m²
Área Construída: 13.498,90 m²
Ano de Exercício: 2020
Observação: -
Levantamento Planialtimétrico
Área de Terreno: 37.818,16 m²
Observação: Área Mat. 91,963: 19.682,20m² / Área Mat. 106,956: 18,135,96m²
Contrato de Locação
Área de Terreno: 36.552,49 m²
Área Construída / Locável: 21.295,03 m²
Data de Início Contrato: 23/01/2018
Valor de Locação: R$ 376.000,00
Prazo: 10 anos
Reajuste: IPCA
Valor Atualizado: R$ 406.880,97
Observação: -
7
3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
3.1. LOCALIZAÇÃO
Como pontos de referência, podemos citar que o imóvel está a cerca de:
8
3.2. ENTORNO
Imagem Satélite
9
3.2.2. Melhoramentos Urbanos e Serviços Comunitários
FOTOS DE ACESSOS
10
3.3. USO E OCUPAÇÃO DO SOLO
Mapa de Zoneamento
Zoneamento
Lei Complementar nº 09, de 09 de setembro de 2019 – Dispões sobre o
Uso e Ocupação do Solo no município de Betim e Lei Complementar nº
Legislação
07, de 28 de Dezembro de 2018 – Dispões sobre a Revisão do Plano
Diretor município de Betim
Zona de Uso - Descrição ZAE-I - Zona de Atividades Especiais I
T.O. (Taxa de Ocupação) 70%
C.A. (Coeficiente de Básico 1,0
Aproveitamento) Máximo 2,0
Gabarito 4 pvtos
Lote Mínimo 1.000,00 m²
Principais Usos Permitidos Comercial, Serviços e Industrial
Principais Usos Vetados Residencial
Outros
Nota: as informações acima foram obtidas através de consulta informal ao site e funcionários da Prefeitura. Para obtenção
de dados precisos sobre zoneamento, uma consulta formal aos órgãos governamentais pertinentes deverá ser realizada, o
que não faz parte do escopo do presente trabalho.
A presente avaliação trata do imóvel em sua configuração atual, conforme escopo, assumindo que a
edificação existente está devidamente regularizada perante órgãos competentes.
11
4. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL
12
4.2. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
4.2.1. Terreno
Delimitação do Terreno
CARACTERÍSTICAS DO TERRENO
Testada Principal 14,22m – Alameda das Aroeiras (Levantamento planialtimétrico)
Formato Irregular
Quantidade de Frentes 1
Superfície / Consistência Seca
Topografia Plana
Situação No nível da rua
Delimitação / Fechamento Delimitado por cerca de arame
13
4.2.2. Construção
Fachada do Imóvel
CARACTERÍSTICAS DA CONSTRUÇÃO
Posicionamento no Terreno Afastada das divisas do terreno
Nº de Pavimentos 2 Pavimentos: Térreo + 1 Pvto. Superior Administrativo
Pé Direito 12,00 m no galpão e 2,70m nas demais áreas
Estrutura Metálica
Cobertura Telha metálica
2 águas
Estrutura da Cobertura Metálica
Fechamento Telha metálica / Alvenaria com Pintura
Fachada Telha metálica / Alvenaria com Pintura
Esquadrias e Vidros Alumínio
Vidro Transparente
Padrão Construtivo Galpão – Superior
Estado de Conservação Regular (C)
Vícios de Construção Não detectados visualmente
Condição Geral das Instalações Regular
Finalidade da Construção Industrial
Idade Estimada 10 anos
Vida Útil Remanescente 70 anos
14
Acabamentos Internos
Acabamentos
Ambiente
Piso Parede Forro / Teto
Estacionamento / Área
Asfalto - -
Externa
Alvenaria com pintura /
Galpão Concreto Telhas Metálicas
Telhas Metálicas
Recepção Cerâmico Alvenaria com pintura Gesso
Especificações Técnicas
Tipo Uso
▪ Seguranças armados;
Sistema de Segurança
▪ Guarita Blindada;
e Controle de Acesso
▪ CFTV.
▪ Abastecimento a partir da rede pública;
Hidráulica
▪ Reservatório de consumo e reserva técnica de incêndio.
Elétrica ▪ Entrada de energia em alta tensão, com transformadores e quadros de energia individuais.
15
4.2.3. Reportagem Fotográfica
Recepção Estacionamento
16
Vista interna do galpão Circulação externa
Refeitório Refeitório
Almoxarifado Administração
17
Circulação de veículos Reservatórios
18
5. MERCADO IMOBILIÁRIO NA REGIÃO
Dados Gerais do Município Referências
Betim / MG Capital do Estado Brasil (média)
Área Territorial 345,91 km² 330,95 km² 1.537,86 km²
População 377.547 hab. 2.375.444 hab. 34.272 hab.
PIB (R$ mil) R$ 28.297.360,02 R$ 51.661.760,19 R$ 693.716,24
PIB per Capita R$ 74.950,56 R$ 21.748,25 R$ 20.241,49
IDH 0,749 0,810 0,659
Análise de SWOT
Pontos Fortes: Pontos Fracos:
Oportunidades: Ameaças:
✓ Zoneamento permissivo para diversas ✓ Ofertas similares nas cidades próximas, como
atividades; Contagem;
✓ Contrato atípico de longa duração. ✓ O mercado imobiliário reage de forma mais lenta
que o mercado financeiro e, no momento, ainda
não temos como mensurar o impacto da crise
provocada pela COVID 19.
19
5.1. CONSIDERAÇÕES ACERCA DO COVID - 19
Desde que surgiram os primeiros casos de contaminação pelo “novo coronavírus” (COVID-19) em
Wuhan - China, no final de 2019, temos acompanhado o crescimento exponencial no número de casos
de pessoas contaminadas em diversos países, o que levou a OMS (Organização Mundial de Saúde) a
declarar, em 11 de março de 2020, o novo coronavírus como uma “Pandemia”. Com isso, governantes
de todo o Mundo começam a adotar medidas para contenção de contágio, que terão impacto direto
sobre a economia local e global.
O mercado imobiliário também é afetado pelo surto do COVID-19 e a dimensão de sua influência é
produto direto do tempo de duração desta pandemia, ainda uma questão em aberto.
A avaliação de imóveis trata de uma ciência que depende de interpretação de mercado e, neste
momento de incertezas, entendemos que haverá forte volatilidade de preços, aumentando o desafio
no embasamento da pesquisa de mercado e julgamento de valor do imóvel.
Efetuamos nossas análises de forma criteriosa e responsável, com base em informações disponíveis na
data da avaliação. Porém, diante deste cenário sem precedentes e com indícios de que valores
expressos em um momento podem variar rapidamente, recomendamos cautela em processos de
tomada de decisão e que este relatório seja mantido sob constante revisão.
20
6. METODOLOGIA EMPREGADA
A metodologia adotada para este trabalho fundamenta-se nos seguintes critérios e preceitos: NBR
14653; Parte 1 – Procedimentos Gerais; Parte 2 - Imóveis Urbanos e Parte 4 - Empreendimentos, da
ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas); Normas para Avaliações de Imóveis Urbanos
publicadas pelo IBAPE/SP (Instituto Brasileiro e Avaliações e Perícias de Engenharia); Requisitos
básicos do Red Book, estipulados pelo RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), da Grã Bretanha.
“Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos
comparáveis, constituintes da amostra”.
O método comparativo direto de dados de mercado consiste na apuração do valor de um imóvel por
meio da análise do comportamento do mercado imobiliário relativo ao segmento enfocado e prevê a
comparação direta com outros imóveis similares, em oferta ou recentemente transacionados, cujas
características, preços e condições gerais sejam conhecidos no mercado, sendo ponderados
tecnicamente os dados e atributos (intrínsecos e extrínsecos) das referências de mercado que exerçam
influência na formação dos preços.
As características e atributos dos elementos pesquisados, que exerçam influência na formação do valor
dos imóveis, são homogeneizados através de Tratamento por Fatores:
✓ A técnica de Tratamento por Fatores para determinação de valores de imóveis admite, a priori,
a validade da existência de relações fixas entre as diferenças dos atributos específicos dos
elementos da amostra e os seus respectivos preços.
21
MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA RENDA
“Identifica o valor do bem com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista,
considerando-se os cenários viáveis”. Esta metodologia se baseia na premissa de que as propriedades
são adquiridas por seu potencial de geração de renda e as ferramentas fundamentais dessa técnica
são:
✓ Renda Direta: analisa a relação entre a receita estabilizada de um ano e o valor de aquisição
da propriedade, do ponto de vista do investidor. O valor é obtido pela capitalização da receita
anual considerando uma taxa compatível com o mercado e o risco imobiliário.
O valor de mercado livre pode ser definido pelo valor que acreditamos ser razoável para realizar a
venda ou locação da propriedade na data da avaliação, sem cláusulas restritivas e com pagamento à
vista, admitindo-se:
✓ que, previamente à data da avaliação, tivesse havido um período razoável de tempo para
realização do marketing apropriado, a fim de estabelecer um acordo sobre o preço e demais
condições envolvidas para a efetiva conclusão da transação;
✓ que as condições de mercado, os níveis de valores e outras circunstâncias não tenham sofrido
modificações entre a data da assinatura do contrato de compra e venda ou de locação
previamente assumida e da efetiva conclusão da transação, ou seja, data da avaliação, e
✓ não considerando a possibilidade de uma oferta adicional, por parte de um comprador com
“especial” interesse na propriedade em questão.
22
DEFINIÇÃO DE VALOR JUSTO
De acordo com normas IVS, (§G1.) “Valor justo é o preço que seria recebido pela venda de um ativo ou
pago pela transferência de um passivo em uma transação regular entre participantes do mercado na
data da medição.” Cita ainda, no §43, como exemplo de valor justo, (a) a determinação do preço que
seria justo para participação societária em um negócio, não cotado em bolsa, onde as participações de
duas partes específicas possam significar que o preço que é justo entre elas é diferente do preço que
seria obtido no mercado; (b) determinação do preço que seria justo entre um arrendador e um
arrendatário tanto uma transferência permanente o ativo arrendado ou cancelamento do passivo do
arrendamento.
METODOLOGIA APLICADA
Para esta avaliação, entendemos que o melhor método que se aplica para obtenção do valor justo para
venda é o Método da Capitalização de Renda através do Fluxo de Caixa Descontado, pois trata-se de
um imóvel que gera renda através da locação para grandes empresas.
Este método alcança o valor presente líquido do imóvel tendo como base de receita a locação do
empreendimento no período de 10 anos, bem como as despesas operacionais incorridas sobre ele,
também em períodos de vacância, e sua venda no final deste período.
Trata-se do método mais indicado para avaliação de imóveis de base imobiliária, ou seja, que geram
renda para possíveis investidores.
23
7. CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL
Foi realizada pesquisa de mercado contemporânea à data base da avaliação com o objetivo de obter
amostragem representativa de imóveis de características semelhantes na área de influência, visando
a explicar o comportamento do mercado da região.
O nível de influência dos fatores utilizados foi baseado em estudos consagrados publicados e estão
mencionados a seguir:
Fator oferta
Fator localização
Item de influência significativa no valor de um imóvel, ponderado não em simples distância medida
em metros ou quilômetros e sim na proximidade de polos atrativos e/ou ocorrência de fator relevante.
Foram ponderados por meio de dados publicados, como índice fiscal ou planta genérica de valores do
município, ou em entrevistas com profissionais do mercado imobiliário.
Fator padrão
24
Fator depreciação (Idade x Estado de Conservação)
Idade: As diferentes idades foram ponderadas por meio da relação entre os respectivos fatores
indicados no critério consagrado de Ross-Heidecke, considerando a idade real ou estimada das
construções e benfeitorias.
Fator aproveitamento
Fator que considera a relação entre área construída e área de terreno, analisando o aproveitamento
eficiente das construções no lote e, em caso de galpões industriais, a possibilidade de expansão das
atividades, no caso de existência de excedente de terreno.
25
7.1.1. Valor de Mercado de Locação
Os valores de mercado indicados são resultado do tratamento dos dados coletados no mercado
imobiliário local, conforme apresentado no Anexo.
Toda a avaliação tem um intervalo de confiança mínimo e máximo. Neste caso, utilizamos o intervalo
do campo de arbítrio, conforme apresentado a seguir:
Devido às características físicas do imóvel e localização, adotamos o valor médio como valor de
mercado de locação.
V = Vu x A, onde:
26
7.2. VALOR JUSTO PARA VENDA - MÉTODO DA RENDA (Fluxo de Caixa Descontado)
O avaliando teve seu Valor Justo para Venda apurado pelo Método da Renda, onde o valor do imóvel
é obtido com base na capitalização presente da sua renda líquida, real ou prevista, tendo como
aspectos fundamentais, a determinação do período de capitalização e a taxa de desconto a ser
utilizada. A taxa de desconto é estimada em função das oportunidades de investimentos alternativos
existentes no mercado de capitais e, também, dos riscos do negócio.
Para determinação do valor de venda do imóvel elaboramos fluxos de caixa, simulando seu
desempenho, e levando em conta as principais premissas de mercado e contrato de locação vigente:
▪ Valor de Mercado de Venda: resultante do fluxo de caixa gerado pelas receitas e despesas do
ciclo operacional, valor residual ao término do período de análise e custo de oportunidade e
taxa de risco definidos para o cenário analisado.
▪ Valor de locação contrato vigente: o valor vigente está indicado no quadro anterior.
▪ Valor de locação para novos contratos: R$14,13/m², de acordo com o Método Comparativo
Direto descrito no anexo.
▪ Revisional: conforme contrato de locação, o locatário não tem direito a revisional para valor
de mercado.
▪ Período do contrato: contrato vigente obedecerá ao prazo corrente e novos contratos terão
prazo de 120 meses.
▪ Vacância inicial: este item não foi aplicado, pois o imóvel encontra-se ocupado.
▪ Carência inicial: este item não foi aplicado, pois o imóvel encontra-se ocupado.
27
▪ Carência após 1º contrato: 2 meses.
▪ Descontos: apesar do atual momento econômico vivido por conta da pandemia do COVID-19,
não foram negociados descontos ou abonos nos valores de aluguel.
▪ Vacância Constante: para o período de análise não foi considerada taxa de vacância constante.
▪ Perpetuidade (Valor Residual do Imóvel): calculada sobre a renda após 10º ano.
▪ IPTU: R$ 0,17/m², considerado apenas em meses de vacância (conforme carnê IPTU 2020).
▪ Fundo de Reposição de Ativo (FRA): devido à idade da construção, estimamos 1,5% sobre
receita (em meses de receita positiva).
28
Resultados
Sendo assim, o valor de venda com base em sua renda, em números redondos, é de:
29
Jefer
Ano 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 TOTAL
Total de receitas 4.882.572 4.882.572 4.882.572 4.882.572 4.882.572 4.882.572 4.882.572 3.661.929 2.258.229 3.871.251 43.969.410
Receita de Locação 4.882.572 4.882.572 4.882.572 4.882.572 4.882.572 4.882.572 4.882.572 3.661.929 2.903.438 3.871.251 44.614.619
Desconto de locação 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Carência 0 0 0 0 0 0 0 0 -645.208 0 -645.208
Total de despesas -126.947 -126.947 -126.947 -126.947 -126.947 -126.947 -126.947 -106.071 -383.792 -100.653 -1.479.143
Comissão de locação 0 0 0 0 0 0 0 0 -322.604 0 -322.604
Condomínio 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
IPTU 0 0 0 0 0 0 0 -10.861 -10.861 0 -21.722
Inadimplênica 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
FRA -73.239 -73.239 -73.239 -73.239 -73.239 -73.239 -73.239 -54.929 -29.034 -58.069 -654.702
Gestão de contratos -53.708 -53.708 -53.708 -53.708 -53.708 -53.708 -53.708 -40.281 -21.292 -42.584 -480.115
Receita líquida operacional 4.755.625 4.755.625 4.755.625 4.755.625 4.755.625 4.755.625 4.755.625 3.555.858 1.874.438 3.770.598 42.490.267
Valor de Venda 0 0 0 0 0 0 0 0 0 46.459.561 46.459.561
Comissão de venda 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -1.858.382 -1.858.382
Valor residual 0 0 0 0 0 0 0 0 0 44.601.179 44.601.179
VPL (Valor Presente -48.159.823
Fluxo de caixa 4.755.625 4.755.625 4.755.625 4.755.625 4.755.625 4.755.625 4.755.625 3.555.858 1.874.438 48.371.777 87.091.446
Fluxo de caixa acumulado 4.755.625 9.511.250 14.266.874 19.022.499 23.778.124 28.533.749 33.289.373 36.845.231 38.719.669 87.091.446 87.091.446
30
7.3. ANÁLISE DE SENSIBILIDADE
-1,00% 48.743.179 49.328.855 49.914.532 50.500.209 51.085.885 51.671.562 52.257.238 52.842.915 53.428.591
-0,50% 47.353.285 47.912.746 48.472.207 49.031.667 49.591.128 50.150.589 50.710.050 51.269.510 51.828.971
0,00% 46.021.695 46.556.227 47.090.759 47.625.291 48.159.823 48.694.355 49.228.887 49.763.419 50.297.951
0,50% 44.745.531 45.256.352 45.767.174 46.277.995 46.788.816 47.299.637 47.810.458 48.321.279 48.832.101
1,00% 43.522.072 44.010.336 44.498.600 44.986.864 45.475.128 45.963.392 46.451.655 46.939.919 47.428.183
1,50% 42.348.746 42.815.545 43.282.344 43.749.144 44.215.943 44.682.742 45.149.541 45.616.340 46.083.139
31
8. CONCLUSÃO DA AVALIAÇÃO
De acordo com nossas análises e premissas aqui apresentadas, concluímos os seguintes valores do
imóvel em referência:
VALOR JUSTO (Renda – Fluxo de Caixa Quarenta E Oito Milhões Cento E Sessenta
R$ 48.160.000,00
PARA VENDA Descontado) Mil Reais
Binswanger Brazil
CREA: 494866
32
Áreas Construções Contato
Índice Área de Terreno Área construída Ida Vida EC
Item Endereço Padrão (IBAPE) Imobiliária Telefone
Local (m²) (m²) de Útil Estado de conservação
Aval. Al. Das Aroeiras, 195 100 37.818,16 m² 21.295,03 m² 10 anos 80 anos c - regular galpão superior - - Pesquisa
Sempre
1 Rua Dois, 452 105 16.000,00 m² 3.000,00 m² 20 anos 80 anos e - reparos simples galpão médio (+) (31) 3291-2860
Imóveis
Lini (31) 99651-
2 Rua Jupiter, 20 100 14.000,00 m² 5.575,00 m² 15 anos 80 anos c - regular galpão médio
Imobiliaria 7257
MD Imóveis (11) 96331-
3 Rua Contagem 105 49.606,20 m² 25.546,45 m² 15 anos 80 anos c - regular galpão superior
Industriais e 9417
(31) 99586-
4 R. Gracyra Resse de Gouvêia, 198 105 19.700,00 m² 7.500,00 m² 20 anos 80 anos c - regular galpão médio BH Brokers
3145
5 Rua de Perseu, 390 90 5.400,00 m² 3.826,00 m² 5 anos 80 anos b - entre novo e regular galpão médio Carlos Imóveis (31) 3224-2400
ANEXO A – MÉTODO COMPARATIVO – LOCAÇÃO
33
Cálculo
Valores Homogeneização (Fatores)
Área construída Unitário com Aproveita Unitário
Item Total Fator oferta Localização Padrão Depreciação Fator final
(m²) fator oferta mento Homogeneizado
OK OK OK OK
1 3.000,00 m² R$ 60.000,00 0,90 R$ 18,00/m² 0,952 1,000 1,183 0,872 1,007 R$ 18,13/m²
2 5.575,00 m² R$ 85.000,00 0,90 R$ 13,72/m² 1,000 1,103 1,029 0,917 1,048 R$ 14,39/m²
3 25.546,45 m² R$ 383.197,00 0,90 R$ 13,50/m² 0,952 1,000 1,029 0,978 0,959 R$ 12,95/m²
4 7.500,00 m² R$ 110.000,00 0,90 R$ 13,20/m² 0,952 1,103 1,062 0,952 1,070 R$ 14,12/m²
5 3.826,00 m² R$ 38.000,00 0,90 R$ 8,94/m² 1,111 1,103 0,962 1,059 1,235 R$ 11,04/m²
Homogeneização (Fatores)
Conservação: c - regular
Média: R$ 14,13/m²
R$ 20,00
Campo de arbítrio
R$ 15,00
Média: R$ 14,13/m²
R$ 5,00
R$ 5,00 R$ 10,00 R$ 15,00 R$ 20,00 R$ 25,00
Valor Unitário Observado
34
Especificação da Avaliação
ABNT NBR 14653 -2 (Imóveis Urbanos)
Grau
Item Descrição
Pontos Pontos Pontos
III II I
(3) (2) (1)
Quantidade mínima de
2 dados de mercado, 12 3 5 2 3 1
efetivamente utilizados
Apresentação de
Apresentação de
informações relativas a
Apresentação de informações relativas a
todas as características
Identificação dos dados informações relativas a todas as características
3 dos dados analisadas, 3 2 1
de mercado todas as características dos dados
com foto e características
dos dados analisadas correspondentes aos
observadas pelo autor do
fatores utilizados
laudo
Intervalo admissível de
4 ajuste para o conjunto de 0,80 a 1,25 3 0,50 a 2,00 2 0,40 a 2,50* 1
fatores
* No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desejável que, com um
número menor de dados de mercado, a amostra seja menos heterogênea.
Pontuação 11
Tabela 4 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores
Graus III II I
Pontos mínimos 10 6 4
Itens 2 e 4 no Grau III, Itens 2 e 4 no mínimo no
Todos, no mínimo no
Itens obrigatórios com os demais no Grau II e os demais no
Grau I
mínimo no Grau II mínimo no Grau I
Tabela 5 - Grau de precisão nos casos de utilização de modelos de regressão linear ou do tratamento por fatores
Descrição Graus
III II I
Amplitude do intervalo
≤ 30% ≤ 40% ≤ 50%
de confiança de 80% em
* Nota: Quando a amplitude do intervalo de confiança ultrapassar 50%, não há classificação do resultado quanto à precisão e é necessária
justificativa com base no diagnóstico do mercado.
35
Elementos Comparativos
Mapa de Localização
Elemento 4 Elemento 5
36
ANEXO B – FLUXO DE CAIXA – MÉTODO DA RENDA
Jefer
Total 44.614.619 -645.208 46.459.561 90.428.971 -322.604 -1.858.382 -21.722 -654.702 -480.115 -3.337.526 87.091.446
VPL 31-mar-20 30.582.210 -313.513 19.625.021 49.893.717 -155.076 -785.001 -10.863 -451.704 -331.250 -1.733.894 48.159.823
Receita de
Fator de Valor unt Comissão de Comissão de Gestão de Total de Total
Ano Mês % ocupação Valor unt base Locação Carência Venda Total de receitas IPTU FRA
crescimento corrigido locação venda contratos despesas Operacional
Corrigida
37
Especificação da Avaliação
Pontuação 13
38
ANEXO C – DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL
39
ANEXO D – EXPERIÊNCIA EMPRESA E RESPONSÁVEIS
A Binswanger Brazil
Currículos