Comentários À Lei de Alienacao Fiduciária
Comentários À Lei de Alienacao Fiduciária
Comentários À Lei de Alienacao Fiduciária
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Parágrafo único. Caso o valor do imóvel convencionado pelas partes nos termos do
inciso VI do caput deste artigo seja inferior ao utilizado pelo órgão competente como base
de cálculo para a apuração do imposto sobre transmissão inter vivos, exigível por força da
consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, este último será o valor
mínimo para efeito de venda do imóvel no primeiro leilão.” (NR) (grifei)
COMENTÁRIO:
Antes, estava no âmbito dos contratantes pactuar o valor do imóvel para fins do leilão.
Agora é a lei que rege a matéria. Como? Utilizando o valor da base de cálculo do ITBI
para fins de alienação no primeiro leilão (ver ainda a alteração no art. 27, §1º).
Segundo Mauro Antônio Rocha 2, “O leitmotiv dessa alteração (inclusão de § único ao art.
24 da Lei nº 9.514/1997) é a fixação de um piso legal que impeça, independentemente do
efetivo valor de mercado do imóvel, que o valor de venda em leilão seja objeto de
discussão judicial, principalmente quanto a milhares de contratos vigentes que
estabeleceram a simples atualização monetária como critério de revisão do valor do bem”.
1
Oficial Titular do Registro de Imóveis da 1ª Zona de Porto Alegre, Membro Efetivo da Academia Brasileira de Direito
Registral Imobiliário – ABDRI, Presidente da Fundação ENORE-RS, Vice-Presidente do Colégio Registral do RS e Ex-
Presidente do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil – IRIB.
2
https://cartorios.org/2017/07/03/alienacao-fiduciaria-mudancas-legais-a-vista/
“Art. 26. ...............................................................
§ 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e
documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu
domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de
ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que,
no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que
designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei
no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (grifei)
COMENTÁRIO:
A lei agora passa a prever a intimação com hora certa no procedimento extrajudicial
para constituição em mora. Aplica-se aos casos em que há suspeita motivada de
ocultação que tem frustrado alguns procedimentos de intimação.
Trata-se de regra similar à criada pelos arts. 252 e 275, §2º do CPC.
COMENTÁRIO:
Igualmente, regra similar à do art. 248, §4º do CPC. Neste caso, o responsável pelo
recebimento da correspondência poderá se recusar a receber se declarar, por escrito, sob
as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente.
Aqui em Porto Alegre o cuidado deverá ser tomado, em primeiro lugar, pelo Registro de
Títulos e Documentos, e, depois, pelo Conferente da regularidade do procedimento
internamente no Registro de Imóveis.
COMENTÁRIO:
Relevantes alterações que indicam os marcos temporais a serem observados pelo
Registro de Imóveis. Agora ficou esclarecido um prazo para o credor fiduciário averbar a
consolidação em decorrência de alienação fiduciária que garante contratos de
financiamentos habitacionais.
Mas alguns problemas precisarão ser enfrentados em decorrência das dúvidas suscitadas
pelo texto legal.
São eles:
a) O prazo indicado na norma pode ser considerado um “prazo fatal” ou, por não ter sido
prevista uma sanção, a regra ora introduzida trata-se apenas de uma sugestão do
legislador a respeito de prazo para que o credor fiduciário aja em prol da regularização
dos seus direitos? Relevante a discussão porque não está previsto o efeito do
descumprimento do prazo.
b) A disposição do §1º deve ser lida em compasso com o caput. No caso, o caput refere-
se aos “financiamentos habitacionais”. Assim, questiona-se se o novel regramento
aplicar-se-á a todos os casos envolvendo a alienação fiduciária, ou somente
àqueles que envolvam “financiamentos habitacionais”? Salvo melhor juízo, somente
a estes. Logo, numa contratação privada de garantia envolvendo a alienação fiduciária,
que em nada se refira a financiamento habitacional, não se aplicará o prazo de 30 dias
para a averbação da consolidação da propriedade plena.
COMENTÁRIO:
§1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel,
estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado
o segundo leilão nos quinze dias seguintes.
COMENTÁRIO:
Ver ponderação feita para o art. 24, parágrafo único. A qualificação do Registro de
Imóveis deverá verificar.
§ 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais
dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos
endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.
COMENTÁRIO:
Observando decisões judiciais a lei está sendo atualizada para deixar explícita a
obrigação de comunicar o devedor acerca da realização do leilão. Prova a ser aferida
pelo Registro de Imóveis, pois pode ser anulado o procedimento se o devedor não
for comunicado sobre o leilão.
Qual o documento que provará a realização desta comunicação? Salvo melhor juízo,
declaração firmada pelo credor fiduciário, sob as penas da lei, de que foi dado
conhecimento ao devedor fiduciante acerca das datas, horários e locais dos leilões; ou, e-
mail remetido ao devedor fiduciante tendo em vista a autorização legal para a remessa
por meio eletrônico (ver arts. 193 e segs. do Código de Processo Civil).
COMENTÁRIO:
Importante refletir se esta norma refere-se apenas aos imóveis do FAR ou para todos os
casos de alienação fiduciária. Se for para todos, não precisaria estar escrito. Se for
restrito ao caso do FAR, não constou “somente”. Da leitura dos demais dispositivos é
possível compreender a intenção do legislador, de ser explicativo, incluindo o FAR e não
restringindo só a ele. A imprecisão legislativa poderá gerar discussões, mas fora do
âmbito do Registro de Imóveis.
COMENTÁRIO:
“Art. 37-A. O devedor fiduciante pagará ao credor fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo,
a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a 1%
(um por cento) do valor a que se refere o inciso VI ou o parágrafo único do art. 24 desta
Lei, computado e exigível desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no
patrimônio do credor fiduciante até a data em que este, ou seus sucessores, vier a ser
imitido na posse do imóvel.
COMENTÁRIO:
Aqui a lei delimita outra consequência para o devedor inadimplente, que é a obrigação de
pagar um valor a título de “ocupação” (espécie de “aluguel”), arbitrado em 1% do valor
previamente determinado pelo bem para fins de leilão.
COMENTÁRIO: