LEI Nº 13.

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COMENTÁRIOS SOBRE AS ALTERAÇÕES NO

PROCEDIMENTO DA
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BENS IMÓVEIS

João Pedro Lamana Paiva 1

Dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana, sobre a liquidação de créditos

concedidos aos assentados da reforma agrária e sobre a regularização fundiária no
âmbito da Amazônia Legal, institui mecanismos para aprimorar a eficiência dos
procedimentos de alienação de imóveis da União, altera, entre outras, a Lei nº 9.514/97
e dá outras providências.

...

Art. 67. A Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, passa a vigorar com as

seguintes alterações:

“Art. 24. ...............................................................

Parágrafo único. Caso o valor do imóvel convencionado pelas partes nos termos do
inciso VI do caput deste artigo seja inferior ao utilizado pelo órgão competente como base
de cálculo para a apuração do imposto sobre transmissão inter vivos, exigível por força da
consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, este último será o valor
mínimo para efeito de venda do imóvel no primeiro leilão.” (NR) (grifei)

COMENTÁRIO:

Antes, estava no âmbito dos contratantes pactuar o valor do imóvel para fins do leilão.
Agora é a lei que rege a matéria. Como? Utilizando o valor da base de cálculo do ITBI
para fins de alienação no primeiro leilão (ver ainda a alteração no art. 27, §1º).

Segundo Mauro Antônio Rocha 2, “O leitmotiv dessa alteração (inclusão de § único ao art.
24 da Lei nº 9.514/1997) é a fixação de um piso legal que impeça, independentemente do
efetivo valor de mercado do imóvel, que o valor de venda em leilão seja objeto de
discussão judicial, principalmente quanto a milhares de contratos vigentes que
estabeleceram a simples atualização monetária como critério de revisão do valor do bem”.

Tal providência precisará passar pelo crivo da qualificação no Registro de Imóveis.

1
Oficial Titular do Registro de Imóveis da 1ª Zona de Porto Alegre, Membro Efetivo da Academia Brasileira de Direito
Registral Imobiliário – ABDRI, Presidente da Fundação ENORE-RS, Vice-Presidente do Colégio Registral do RS e Ex-
Presidente do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil – IRIB.
2
https://cartorios.org/2017/07/03/alienacao-fiduciaria-mudancas-legais-a-vista/
“Art. 26. ...............................................................

§ 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e
documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu
domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de
ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que,
no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que
designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei
no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (grifei)

COMENTÁRIO:

A lei agora passa a prever a intimação com hora certa no procedimento extrajudicial
para constituição em mora. Aplica-se aos casos em que há suspeita motivada de
ocultação que tem frustrado alguns procedimentos de intimação.

Trata-se de regra similar à criada pelos arts. 252 e 275, §2º do CPC.

§ 3o-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com

controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da
portaria responsável pelo recebimento de correspondência.

COMENTÁRIO:

Igualmente, regra similar à do art. 248, §4º do CPC. Neste caso, o responsável pelo
recebimento da correspondência poderá se recusar a receber se declarar, por escrito, sob
as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente.

Aqui em Porto Alegre o cuidado deverá ser tomado, em primeiro lugar, pelo Registro de
Títulos e Documentos, e, depois, pelo Conferente da regularidade do procedimento
internamente no Registro de Imóveis.

“Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da

propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as
operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei no 11.977, de 7 de
julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de
Arrendamento Residencial (FAR), sujeitam-se às normas especiais estabelecidas neste
artigo.

§1o A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no

registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que
trata o § 1o do art. 26 desta Lei.

COMENTÁRIO:
Relevantes alterações que indicam os marcos temporais a serem observados pelo
Registro de Imóveis. Agora ficou esclarecido um prazo para o credor fiduciário averbar a
consolidação em decorrência de alienação fiduciária que garante contratos de
financiamentos habitacionais.
Mas alguns problemas precisarão ser enfrentados em decorrência das dúvidas suscitadas
pelo texto legal.

São eles:

a) O prazo indicado na norma pode ser considerado um “prazo fatal” ou, por não ter sido
prevista uma sanção, a regra ora introduzida trata-se apenas de uma sugestão do
legislador a respeito de prazo para que o credor fiduciário aja em prol da regularização
dos seus direitos? Relevante a discussão porque não está previsto o efeito do
descumprimento do prazo.

b) A disposição do §1º deve ser lida em compasso com o caput. No caso, o caput refere-
se aos “financiamentos habitacionais”. Assim, questiona-se se o novel regramento
aplicar-se-á a todos os casos envolvendo a alienação fiduciária, ou somente
àqueles que envolvam “financiamentos habitacionais”? Salvo melhor juízo, somente
a estes. Logo, numa contratação privada de garantia envolvendo a alienação fiduciária,
que em nada se refira a financiamento habitacional, não se aplicará o prazo de 30 dias
para a averbação da consolidação da propriedade plena.

c) A expressão “expiração do prazo para purgação da mora” representa a certificação

pelo Oficial de Registro da “constituição em mora” do devedor fiduciante. Assim, o prazo
para ser observado pelo credor fiduciário contar-se-á de tal certificação.

Questiona-se: Pode o credor apresentar o requerimento, a certidão de constituição em

mora e a guia de reconhecimento do ITBI antes dos 30 dias? Certamente que sim, todavia
o lançamento da averbação de consolidação só poderá ser efetuado após o prazo.

E se o credor fiduciário não apresentar os documentos necessários após o prazo fatal?

Salvo melhor juízo, novo procedimento de intimação deverá ser inaugurado, encerrando-
se o anterior que não foi levado a termo pelo credor fiduciário. A desídia do credor
fiduciário, no caso, será a causa para a instalação de novo procedimento.

d) Para os procedimentos encerrados ou em curso quando da entrada em vigor das

alterações será aplicável o referido prazo? Salvo melhor juízo entende-se que sim, porque
norma de caráter procedimental tem aplicação imediata.

§2o Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao

devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o
inciso II do § 3o do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação
fiduciária.”

COMENTÁRIO:

Ficou elucidado que até a data da averbação da consolidação da propriedade é possível a

purgação da mora, convalidando o contrato. Assim, parece estar resolvido o impasse que
indicava não ser possível haver a purgação da mora após a averbação da consolidação.
Possível é, mas, se tal circunstância se implementar, o legislador tratou de elucidar os
efeitos, devendo-se realizar novo contrato e novo registro.
Analisando este dispositivo com o agora previsto no art. 26-A, §1º o prazo para a
purgação da mora passará a ser, por via reflexa, de 45 (quarenta e cinco) dias, e não
mais de 15 (quinze) dias, pois o credor fiduciário terá 30 (trinta) dias após a expiração do
prazo para purgação da mora para providenciar na averbação da consolidação da
propriedade, momento definido como o rompimento do vínculo de direito real entre o
devedor fiduciário e o imóvel. Neste sentido, atentar-se para a observação no art. 27, §2º-
B, onde consta menção expressa a “direito de preferência” do devedor na aquisição no
leilão, o que se trata de relevante novidade, bem como para a menção de “nova
aquisição do imóvel”.

“Art. 27. .................................................................

§1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel,
estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado
o segundo leilão nos quinze dias seguintes.

COMENTÁRIO:

Ver ponderação feita para o art. 24, parágrafo único. A qualificação do Registro de
Imóveis deverá verificar.

§ 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais
dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos
endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.

COMENTÁRIO:

Observando decisões judiciais a lei está sendo atualizada para deixar explícita a
obrigação de comunicar o devedor acerca da realização do leilão. Prova a ser aferida
pelo Registro de Imóveis, pois pode ser anulado o procedimento se o devedor não
for comunicado sobre o leilão.
Qual o documento que provará a realização desta comunicação? Salvo melhor juízo,
declaração firmada pelo credor fiduciário, sob as penas da lei, de que foi dado
conhecimento ao devedor fiduciante acerca das datas, horários e locais dos leilões; ou, e-
mail remetido ao devedor fiduciante tendo em vista a autorização legal para a remessa
por meio eletrônico (ver arts. 193 e segs. do Código de Processo Civil).

§2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do

credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor
fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao
valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2 o deste artigo, aos
valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o
caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor
fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo,
também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas
exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas
e emolumentos.
COMENTÁRIO:

Importante menção ao “direito de preferência” do devedor fiduciante na aquisição do

imóvel no leilão. Cuidar o marco para o exercício deste direito, que será no segundo
leilão. Após o segundo leilão não há que se falar mais em “direito de preferência” do
devedor fiduciante. No exercício do “direito de preferência” o devedor deverá arcar com
todas as despesas que deu causa (anteriores e atuais), inclusive aquelas efetuadas pelo
credor fiduciário para consolidar a propriedade em seu nome.

Em síntese, implica na ampliação da possibilidade de o devedor fiduciante renovar seu

vínculo com a coisa (o que exigirá novo título, novo registro e pagamento de imposto
e emolumentos), evitando maiores contratempos com posterior alteração da relação
jurídico-real via reintegração de posse.

§9o O disposto no § 2o-B deste artigo aplica-se à consolidação da propriedade fiduciária

de imóveis do FAR, na forma prevista na Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009.” (NR)

COMENTÁRIO:

Importante refletir se esta norma refere-se apenas aos imóveis do FAR ou para todos os
casos de alienação fiduciária. Se for para todos, não precisaria estar escrito. Se for
restrito ao caso do FAR, não constou “somente”. Da leitura dos demais dispositivos é
possível compreender a intenção do legislador, de ser explicativo, incluindo o FAR e não
restringindo só a ele. A imprecisão legislativa poderá gerar discussões, mas fora do
âmbito do Registro de Imóveis.

“Art. 30. ................................................................

Parágrafo único. Nas operações de financiamento imobiliário, inclusive nas operações

do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei n o 11.977, de 7 de julho de
2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento
Residencial (FAR), uma vez averbada a consolidação da propriedade fiduciária, as
ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações
contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a
exigência de notificação do devedor fiduciante, serão resolvidas em perdas e danos
e não obstarão a reintegração de posse de que trata este artigo.” (NR)

COMENTÁRIO:

Reforço do instituto da alienação fiduciária ao informar que discussões outras

resolver-se-ão no âmbito obrigacional, em perdas e danos, permitindo que a
propriedade (direitos reais) tenha curso normal.

Outrossim, a falta de técnica do legislador aqui será fonte de discussões.

Qual a amplitude da expressão “... excetuada a exigência de notificação do devedor

fiduciante ...”, a qual permitirá interferir na relação de direito real? Que “notificação” é
essa, uma vez que a Lei nº 9.514/97 sempre se referiu ao instituto da “intimação”? Até
então, só havia uma passagem pelo instituto da “notificação” na Lei nº 9.514/97, a qual
está expressa no art. 35, dispensando-a quando da cessão de crédito.
Salvo melhor juízo, o caso a que o legislador pretendeu considerar para fins de permitir
interferência na relação de direito real é aquele hoje contemplado no art. 27, 2º-A, que
trata da correspondência enviada ao devedor comunicando sobre as datas, horários e
locais dos leilões. Não havendo tal “comunicação” ou “notificação” caberá ao devedor
fiduciante tentar manter o vínculo com a coisa mediante a ação própria.

“Art. 37-A. O devedor fiduciante pagará ao credor fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo,
a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a 1%
(um por cento) do valor a que se refere o inciso VI ou o parágrafo único do art. 24 desta
Lei, computado e exigível desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no
patrimônio do credor fiduciante até a data em que este, ou seus sucessores, vier a ser
imitido na posse do imóvel.

Parágrafo único. O disposto no caput deste artigo aplica-se às operações do Programa

Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009, com
recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial
(FAR).” (NR)

COMENTÁRIO:

Aqui a lei delimita outra consequência para o devedor inadimplente, que é a obrigação de
pagar um valor a título de “ocupação” (espécie de “aluguel”), arbitrado em 1% do valor
previamente determinado pelo bem para fins de leilão.

“Art. 39. Às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário,

a que se refere esta Lei:

II - aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei no 70, de 21 de novembro

de 1966, exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por
hipoteca.” (NR)

COMENTÁRIO:

A lei tratou de elucidar que as disposições do Decreto-lei nº 70/66 só se aplicam quando a

garantia pactuada for a hipoteca, não valendo para as alienações fiduciárias.