FII

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O que são
Depois de pagar todas as despesas, os
fundos são obrigados a distribuir 95%
do seu lucro liquido aos seus cotistas
Fundos de semestralmente e costumam pagar
dividendos mensalmente, permitindo
Investimentos assim, que o cotista tenha uma renda
mensal.
Imobiliários (FII) Portanto, ao comprar cotas de um fundo
por meio do seu Home Broker ou da Mesa
de Operações, o cotista passa a ser sócio
São fundos voltados para o mercado minoritário do fundo e começa a receber
imobiliário que realizam a captação de uma remuneração proporcional ao tamanho
recursos, por meio de cotas vendidas da sua posição/investimento, além de não
aos investidores e usam este valor para arcar com as obrigações de manutenção,
adquirir e comercializar empreendimentos como ir atrás de locadores, validação
imobiliários, como shoppings, edifícios de contratos, efetuar o pagamento de
comerciais, agências bancárias, títulos ou despesas, entre outros.
recebíveis, etc. Em resumo, é possível lucrar com FIIs de
duas maneiras: por meio do pagamento de
Os fundos são administrados por um provento ou simplesmente à valorização
gestor profissional, juntamente com da cota, caso os empreendimentos
instituições financeiras, e os ativos pertencentes ao fundo valorizem e
adquiridos, como qualquer outro imóvel aumentem o valor de mercado do mesmo.
tendem a gerar retorno, por exemplo,
aluguel mensal, renda de estacionamento,
etc.
Atualmente, por volta de 144 fundos

estão listados na B3 e são divididos em
diversos tipos, como Fundos de Renda,
Fundos de Títulos e Valores Mobiliários e
Fundos Híbridos.
Como funcionam
os FIIs?
O que é buscado quando se investe em
FIIs, é alocar seus recursos em um fundo
que gere receita. Geralmente, isso depende
da qualidade da gestão do administrador
do fundo, que precisa fazer as análises
corretas antes de comprar, vender ou
alocar ativos e, assim, garantir uma boa
rentabilidade aos seus cotistas.
2
Da mesma forma, estes fundos podem
ser muito beneficiados em ciclos de
crescimento. Tanto a distribuição mensal
de dividendos, quanto a valorização das
cotas dependem diretamente da taxa de
vacância do empreendimento.
Fundos de Títulos e Valores

Mobiliários
A composição destes fundos costuma
ser concentrada em Certificados de
Recebíveis Imobiliários (CRI), que podem
ser indexados a algum índice (IPCA,
IGP-M, entre outros) ou pós-fixados,
atrelados ao CDI.
Se forem indexados à inflação, o titulo
estará sujeito à riscos de mercado, como
Tipos de Fundos expectativas e movimentos nos juros/
inflação e pode reagir a estas oscilações.
Imobiliários Há também o risco de crédito inerente

a essa classe de FIIs. Quanto melhor for o
Fundos de Renda perfil de risco dos devedores (títulos) e sua
estrutura de garantias, mais conservador
Fundos de tijolo voltados para o fundo será e, por consequência, menor
renda, que são aqueles que compram o retorno esperado.
empreendimentos já construídos, têm
como objetivo explorar comercialmente
um empreendimento e usufruir o fluxo Híbridos
dos aluguéis provenientes do mesmo.
Nesta classe, se enquadram fundos
Os fundos podem ter como foco vários que possuem uma carteira mista entre
tipos de empreendimentos, como: lajes empreendimentos imobiliários, títulos
corporativas, hospitais, shoppings, ativos imobiliários ou até mesmo cotas de
logísticos ou híbridos, como fundos de outros FIIs. Da mesma forma, os riscos
ativos mistos ou fundos de fundos. envolvidos vão depender da maneira
como a carteira de ativos é composta.
Essa classe de ativos também está sujeita
aos impactos e incertezas da economia real. São poucos os fundos que adotam uma
Uma recessão econômica, por exemplo, estratégia de fato mista. Alguns fundos de
pode facilmente afetar a taxa de ocupação fundos acabam sendo enquadrados como
do imóvel, elevando sua vacância (espaços híbridos simplesmente por terem uma
vagos no edifício), reduzindo o preço do exposição em recebíveis imobiliários, mas
aluguel e por consequência a rentabilidade ficam majoritariamente concentrados em
do fundo também. cotas de outros FIIs.
3
O que avaliar Valor patrimonial do fundo
O valor patrimonial de um fundo diz
respeito a um liquido do fundo (ativos –
antes de passivos). Nos casos de fundos de tijolo,
uma empresa que é especializada para
investir em FIIs fazer um laudo de avaliação e determinar

quanto vale cada ativo. No caso de
fundos que possuem ativos líquidos, é
Vacância considerado o ultimo valor dos ativos
A taxa de vacância é o volume de negociados em bolsa ou mercado de
espaço vago nos empreendimentos balcão organizado.
pertencentes ao fundo, é um ponto Nem sempre o valor patrimonial fica
essencial para efetuar a análise antes de acima do valor de mercado, em anos
comprar as cotas de determinado fundo. de recuperação econômica, o valor
Isso porque, quanto menor a taxa de patrimonial costuma ficar abaixo. Até
vacância, maior os rendimentos pagos. porque as avaliações são feitas uma vez
O ideal é avaliar a taxa de vacância por ano. Logo, demora até a empresa
do fundo por um longo período, assim, avaliadora revise suas premissas.
é possível ter uma visão geral sobre o
desempenho do ativo em momentos de
alta e de baixa do mercado. Área Bruta Locável
Também vale a pena prestar atenção
na Área Bruta Locável (ABL), que é a
Taxas de administração área total disponível para locação dos
Todo FII é administrado por um gestor empreendimentos de determinado fundo,
profissional que cobra uma taxa para já que, é por meio dela, que o preço do
administrar o mesmo. m² é calculado.
Então antes de comprar um determinado
fundo, é sempre indicado verificar no
Valor por m² do aluguel
Também vale a pena prestar atenção
relatório do fundo qual a porcentagem
na Área Bruta Locável (ABL), que é a
dessa taxa sobre o valor total e liquido do
área total disponível para locação dos
patrimônio e sobre a receita do aluguel.
empreendimentos de determinado fundo,
já que, é por meio dela, que o preço do
Dividend Yield m² é calculado.
Considerar este tópico também tem uma
grande importância. Que é o montante
CAP Rate
Calcular a métrica Capitalization Rate,
dos dividendos pagos anualmente aos
que em português significa taxa de
cotistas.
capitalização e equivale a taxa de retorno
Porém, é essencial avaliar o DY
que um empreendimento imobiliário
juntamente com outros fatores, já que
proporciona por meio de sua renda, é
pode acontecer de um fundo ter Dividend
válido para descobrir qual o retorno
Yield alto, mas estar pagando esse valor
que os ativos do fundo escolhido estão
por um prazo determinado ou não ter
gerando.
consistência na geração de caixa.
Para descobrir a porcentagem de
Cap Rate de um fundo, basta dividir o
resultado operacional do fundo pelo valor
da propriedade.
4
Como negociar FIIs Imposto de Renda
para FIIs
As operações devem ser intermediadas
por uma corretora e realizadas por Os rendimentos mensais dos
meio do home broker ou da mesa de investimentos em Fundos negociados em
negociação. bolsa são isentos de Imposto de Renda
para pessoas físicas que detenham até
As cotas de FIIs são negociadas na 10% de participação em um FII com, no
Bolsa de Valores, a B3. Isso significa mínimo, 50 cotistas.
que você irá negociar de forma segura, Porém, diferentemente das ações, que
pois os negócios são transparentes e a não sofrem tributação em operações de
Bolsa estabelece parâmetros para evitar até R$ 20 mil reais, caso o investidor decida
manipulação dos preços. vender suas cotas de FIIs, deverá pagar
20% de imposto de renda sobre o ganho
Ao entrar no home broker, você escolhe do capital, independentemente do valor.
o fundo que deseja comprar, por meio
de seu código de negociação, que pode
ser encontrado na página de FIIs listados
na BM&F Bovespa, clicar na opção de Vantagens em
compra, inserir o preço que deseja pagar
pela cota e, em seguida, enviar a ordem.
negociar FIIs
É possível começar com pouco
Já para vender suas cotas, basta
capital como, por exemplo, R$100,00.
selecionar a ordem de venda ao invés da
Para comprar um imóvel, muitas vezes o
de compra e realizar o mesmo processo.
investidor necessitaria arcar com elevado
montante para aquisição do mesmo;
Por que negociar FIIs? Menos burocracia e menores custos
na comparação com o investimento
tradicional;
Negociar FIIs é uma das maneiras mais Possibilidade de auferir renda acima
simples de se investir em imóveis. do CDI;
Isso porque a diferença de comprar Recebimento mensal de proventos
cotas ao invés de se investir em um imóvel líquidos de Imposto de Renda;
físico, é que eles podem ser negociados
Além dos ganhos com proventos, é
em Bolsa de forma eletrônica, com menos
possível obter ganho de capital, por meio
burocracia e uma liquidez bem maior.
da valorização do ativo;
Eles também podem ser considerados
aplicações em Renda Variável, já Liquidez: caso necessite vender suas
que os preços são cotados minuto cotas, efetue a venda pelo Home Broker;
a minuto durante o pregão regular. Possibilidade de diversificação da
Ou seja, o investidor pode diversificar carteira de investimentos;
sua carteira investindo em cotas de FIIs Gestão profissional;
e, assim, reduzir seus riscos e proteger
Volatilidade controlada. Por isso é o
seu patrimônio.
investimento em renda variável preferido
dos investidores conservadores.
5
Como comprar FII
pelo HomeBroker da
CM Capital e.PLUS?
Clique em Login no site,

coloque seus dados,
entre no Portal e vá no
lado em esquerdo em
e.PLUS Web:
Depois o seu
HomeBroker irá abrir,
vá em Negociação >
Comprar/Vender
Abrirá a boleta, após isso

selecione o FII que deseja
adquirir, quantidade e
preço
Depois disso é só clicar em

“Comprar” e pronto! Você
terá uma cota de um FII
6
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