RrM1 Parcelar riveran principalelor artere de trafic,

destinat restructurării -
Zonă mixtă cu regim de construire închis

SECŢIUNEA 1. CARACTERUL ZONEI

Caracterul actual
Spații cu caracter rezidențial de tip periferic, dezvoltat pe un parcelar cu clădiri de factură modestă,
situate în lungul unor străzi care, odată cu dezvoltarea orașului și a traficului urban au devenit culoare
importante de circulație, dar și de interes.
Acest fapt a antrenat un proces de declin urban, determinat de numeroasele disfuncționalități și
incompatibilități apărute:
• trafic ce se desfășoară în spații urbane neadecvate, subdimensionate
• mixaj funcțional incoerent prin instalarea în clădirile / părți de clădiri inițial dedicate funcțiunii de
locuire a unor activități de tip terțiar dintre care unele incompatibile cu aceasta din cauza poluării
fonice, vizuale etc, desfășurate frecvent în condiții improvizate, precare, neadecvate
• pierderea intimității curților locuințelor prin utilizarea celor vecine pentru alte activități – parcare,
depozitare etc
• degradarea calității locuirii și diminuarea prezenței acesteia
• volum mare de transport de mărfuri pentru aprovizionare și desfacere
• degradarea spațiului public, parcare în exces
• adaptarea, transformarea, extinderea nefirească a clădirilor existente, structural inadecvate altor
funcțiuni
• apariția unor construcții noi disonante cu caracterul zonei care, prin diversitatea modurilor de
ocupare a terenului, tipologie, calitate, determină o diversitate negativă, rezultat al lipsei unei
reglementări clare și unitare

Caracterul propus
Spații urbane cu funcțiune mixtă, de tip subcentral.
Organizare urbană pe principiul cvartalului, cu fronturi închise.
Clădiri dispuse în aliniament, cu regim mediu de înălțime, cu aliniere la cornișa situată la o înălțime
de 17 m, cu tipologii de tip compact (L, U, C, O etc).
Spre Someș clădiri retrase cu 6 m față de aliniament, dispuse în regim de construire discontinuu,
cuplat.

A. CONDIŢIONĂRI PRIMARE

In principiu, restructurarea se poate realiza pe baza prezentului regulament, pe parcelarul existent. In

acest caz, pentru fiecare investiție se va elabora în prealabil un Plan Urbanistic de Detaliu prin care se va
evidenția modul de transpunere în situația concretă dată a prevederilor acestuia.
Fiecare intervenție va determina în mod obligatoriu restructurarea integrală a cel puțin unei parcele
în înțeles urban.
Pentru fondul construit existent ce nu se încadrează în prevederile prezentului Regulament se admit
exclusiv lucrări de întreținere curentă.

Având în vedere numeroasele situații atipice, ca și neregularitatea parcelarului, se recomandă

elaborarea de Planuri Urbanistice Zonale pentru fiecare situație / UTR în parte. Acestea vor cuprinde de
regulă un întreg UTR, limita minimă de reglementare acceptabilă fiind cvartalul.
Elaborarea de Planuri Urbanistice Zonale este obligatorie pentru cvartalele adiacente Someșului.
Prin acestea se va reglementa detaliat modul de construcție urbană în lungul culoarului râului.
Planurile Urbanistice Zonale sau de Detaliu vor include și detalia în mod obligatoriu prevederile
prezentului regulament în ceea ce privește obiectivele și sevituțile de utilitate publică, utilizarea funcțională,
condițiile de amplasare, echipare și configurare a clădirilor, posibilitățile maxime de ocupare și utilizare a
terenului.
Pentru reglementările cu caracter definitiv specificat în cadrul prezentului regulament nu se admit
derogări prin intermediul PUZ sau PUD.

B. SERVITUTI PENTRU OBIECTIVE DE UTILITATE PUBLICĂ AFLATE ÎN ZONĂ, ALTE RESTRICTII

 Se vor aplica în mod obligatoriu servituţile generate de obiectivele de utilitate publică precum și
celelalte restricții, așa cum sunt ele evidențiate în PUG RLU – Cap. 2 – Terenuri și Zone cu Regim Special și
Cap. 3 - Condiții Generale Privitoare la Construcții.

Servituți de utilitate publică:

Pentru trama stradală până la nivel de colectoare se vor aplica servituțile așa cum sunt ele marcate
în PUG (a se vedea planșa 3.2. „Reglementări Urbanistice – Unități Teritoriale de Referință”)
Prin PUZ se vor stabili locații concrete și servituțile de utilitate publică aferente pentru trama stradală
de interes local, infrastructura edilitară, spațiile verzi, locurile de joacă pentru copii, piațete, instituții publice
de învățământ, sănătate, locințe sociale etc, conform programului urbanistic stabilit prin Avizul de
Oportunitate.

C. REGLEMENTĂRI PENTRU SPATIUL PUBLIC

Restructurarea acestor zone are ca scop transformarea lor în teritorii urbane cu caracter mixt, de tip
subcentral, relevând o structură funcțională complexă și echilibrată, o structură spațială bazată pe principiul
cvartalului si spații publice - străzi, piețe, spații verzi etc - net determinate.

Procesul de reabilitare și modernizare a spațiului public se va desfășura numai pe bază de proiecte

complexe de specialitate ce vor viza ameliorarea imaginii urbane în concordanță cu caracterul acestuia,
dezvoltarea cu prioritate a deplasărilor pietonale și a spațiilor destinate acestora, a modalităților de deplasare
velo, reglementarea circulației autovehiculelor și a parcării, organizarea mobilierului urban și a vegetației.
Pentru rețeaua de străzi, se vor aplica profile transversale unitare, (conform Anexei 6). Acestea vor
cuprinde în mod obligatoriu plantații de arbori în aliniament, locuri de staționare în lung, trotuare de minimum
3,00 – 4,50 m lățime, piste pentru bicicliști etc.
Piețele vor fi organizate ca spații pietonale, traficul motorizat putând ocupa pe maximum două laturi.
Spațiile verzi, de tipul scuarurilor sau grădinilor vor avea acces public nelimitat.
Mobilierul urban va fi integrat unui concept coerent pentru imaginea urbană a spaţiilor publice din
întregul ansamblu.
Utilitățile se vor introduce în totalitate în subteran.

SECŢIUNEA 2. UTILIZARE FUNCŢIONALĂ

Se va aplica lista utilizărilor/activităților corespunzătoare fiecărei categorii de funcţiuni, conform

Anexei 1 la prezentul regulament.

1. UTILIZĂRI ADMISE

Structură funcțională mixtă incluzând locuire colectivă, funcţiuni administrative, financiar-bancare,

comerciale (terțiare) cu caracter intraurban, culturale, de învățământ, de sănătate, de turism.
Spațiile de locuit (apartamente) vor putea fi amplasate doar la etajele imobilelor. Prezența locuirii nu
este obligatorie.
Parterele orientate spre spațiile publice vor avea în mod obligatoriu funcțiuni de interes pentru public.

2. UTILIZĂRI ADMISE CU CONDIŢIONĂRI

Elemente aferente infrastructurii tehnico-edilitare, cu condiția amplasării acestora în subteran sau în

afara spațiului public.
Garaje publice sau private sub și supraterane în clădiri dedicate cu următoarele condiții:
• să nu ocupe frontul spre spațiul public (să fie amplasate în interiorul parcelei, în spatele unui tract
dedicat altor funcțiuni)
• accesul autovehiculelor să se realizeze din străzi cu circulație redusă și să fie organizat astfel încât
să nu perturbe traficul.
Activități de tip terțiar ale locatarilor desfășurate în interiorul locuințelor, fără ca acest fapt să implice
o conversie funcțională – servicii profesionale sau manufacturiere, conform Anexei 1 la prezentul
regulament, prestate numai de proprietari/ocupanți, cu următoarele condiții:
• să se desfășoare în apartamentul în cauză în paralel cu funcțiunea de locuire;
• suprafaţa utilă ocupată de acestea să nu depăşească 50 mp;
• să implice maximum 5 persoane;
• să aibă acces public limitat (accidental);
• să nu producă poluare fonică, chimică sau vizuală;
• activitatea (inclusiv depozitarea) să se desfăşoare numai în interiorul locuinței;
3. UTILIZĂRI INTERZISE

Activități / servicii de tip industrial sau cvasiindustrial, poluante de orice natură, cu risc tehnologic sau
incomode prin traficul generat
Depozitare en gros
Depozitare de materiale refolosibile
Comerț en detail cu suprafața utilă mai mare de 3000 mp în clădiri independente de tip supermarket,
hypermarket (big box), mall etc.
Ansambluri monofuncționale rezidențiale.
Locuire de tip individual.
Constructii provizorii de orice natură

Sunt interzise lucrări de terasament și sistematizare verticală de natură să afecteze amenajările din
spaţiile publice sau de pe parcelele adiacente.

SECŢIUNEA 3. CONDIŢII DE AMPLASARE, ECHIPARE ŞI CONFIGURARE A CLĂDIRILOR

4. CARACTERISTICILE PARCELELOR: SUPRAFEŢE, FORME, DIMENSIUNI

Se consideră construibile parcelele care îndeplinesc cumulativ următoarele condiții:

• să aibă front la stradă;
• lungimea frontului la stradă să fie de mai mare sau egală cu 12 m;
• adâncimea să fie mai mare decât frontul la stradă;
• suprafaţa să fie mai mare sau egală cu 350 mp;
• să aibă formă regulată.
Prin excepție, în cazul parcelelor în înțeles urban existente ce nu îndeplinesc condițiile enumerate
mai sus, constructibilitatea acestora va putea fi demonstrată prin Planuri Urbanistice de Detaliu, cu condiția
conformării integrale la prevederile prezentului regulament privind utilizarea funcțională, amplasarea,
echiparea și configurarea clădirilor, staționarea autovehiculelor, posibilitățile maxime de ocupare și utilizare a
terenurilor.
Se admit operaţiuni de comasare a parcelelor, cu condiţia ca toate parcelele rezultate să respecte
cumulativ următoarele condiţii:
• să aibă front la stradă;
• lungimea frontului la stradă să fie de mai mică sau egală cu 30 m;
• să aibă formă regulată

Spațiile libere din interiorul cvartalelor se vor utiliza numai pentru funcțiunea de locuire. In acest scop se
recomandă folosirea acestora în comun, prin introducerea și extinderea treptată a unui contract de curte
comună.

5. AMPLASAREA CLĂDIRILOR FAŢĂ DE ALINIAMENT

Clădirile se vor amplasa în aliniament, în regim de construire închis.

Prin excepție, clădirile orientate spre râul Someș se vor dispune în regim de construire deschis, în
cupluri, cu o retragere de 6 m de la aliniament, paralel cu acesta, conform Planului Urbanistic Zonal.

6. AMPLASAREA CLĂDIRILOR FAŢĂ DE LIMITELE LATERALE ŞI POSTERIOARE ALE PARCELELOR

Clădirile se vor dezvolta între limitele laterale ale parcelelor, în front închis.
Prin excepție, în situațiile în care organizarea spațială impune local deschideri în frontul străzii, pe
fiecare din cele două parcele adiacente retragerile față de limita laterală comună va fi mai mare sau egală cu
jumătate din înălțimea clădirilor, măsurată la cornişa superioară sau atic în punctul cel mai înalt, dar nu mai
puțin de 3 m

In cazul parcelelor cu adâncimea mai mare de 20 m, clădirile se vor dispune numai în interiorul fâșiei
de teren adiacente aliniamentului (sau alinierii) având adâncimea egală cu 65% din cea a parcelei.
In cazul parcelelor cu adâncimea mai mică de 20 m, retragerea față de limita posterioară de
proprietate va fi mai mare sau egală cu înălţimea clădirilor, măsurată la cornişa superioară sau atic în punctul
cel mai înalt, dar nu mai puţin de 6 m.

7. AMPLASAREA CLĂDIRILOR UNELE FAŢĂ DE ALTELE PE ACEEAŞI PARCELĂ

 In cazul curților interioare neadiacente limitelor laterale de proprietate, închise pe trei sau patru laturi,
între fațadele interioare paralele se va asigura o distanță minimă egală cu înălțimea acestora, dar nu mai
puțin de 6 m (sunt admise configurații în retrageri transversale succesive, cu condiția îndeplinirii la orice nivel
a relației menționate).
In cazul coexistenței pe aceeași parcelă a două corpuri de clădire, între fațadele paralele ale
acestora se va asigura aceeași relație.

8. CIRCULAŢII ŞI ACCESE

Autorizarea executării construcţiilor este permisă numai dacă există posibilităţi de acces la drumurile
publice, direct sau prin servitute.
Se vor prevedea accese pietonale și carosabile de acces la garaje, conform normelor. O parcelă va
dispune de un singur acces carosabil.
Orice acces la drumurile publice se va face conform avizului şi autorizaţiei speciale de construire,
eliberate de administratorul acestora.
Pentru amenajările curților cu rol pietonal şi carosabile din interiorul parcelelor se recomandă
utilizarea învelitorilor permeabile.

9. STAŢIONAREA AUTOVEHICULELOR

Necesarul de parcaje va fi dimensionat conform Anexei nr. 2 la prezentul regulament. Atunci când se
prevăd funcţiuni diferite în interiorul aceleiaşi parcele, necesarul de parcaje va fi determinat prin însumarea
numărului de parcaje necesar fiecărei funcţiuni în parte.
Staționarea autovehiculelor se va realiza numai în garaje colective subterane.
Nu se admite accesul sau staţionarea autovehiculelor în curţile clădirilor.

10. ÎNĂLŢIMEA MAXIMĂ ADMISĂ A CLĂDIRILOR

Clădirile se vor alinia la o cornișă situată la înălțimea de 18 m de la nivelul trotuarului. In plus se vor
aplica cumulativ următoarele criterii limitative:
• pentru clădirile comune înălțimea maximă la cornișă nu va depăși 18 m, iar înălțimea totală
(maximă) nu va depăși 22 m, respectiv un regim de înălțime de (1-3S)+P+4+1R. Ultimul nivel va
avea o retragere față de planul fațadei de minimum 1,80 m.
• pentru clădirile de colț se poate admite local, pe un front de maximum 12 m, o înălțime maximă la
cornișă ce nu va depăși 21 m, iar înălțimea totală (maximă) nu va depăși 25 m, respectiv un regim
de înălțime de (1-3S)+P+5+1R.
• pentru clădirile cu funcțiuni deosebite și aflate în poziții urbane privilegiate (dominante), prin P.U.Z.
se pot stabili regimuri de înălțime mai mari, fără a depăși 28 m în punctul cel mai înalt.
• se admit nivele parțiale (supante, mezanine) cu condiția încadrării în înălțimea la cornișă
reglementată.

11. ASPECTUL EXTERIOR AL CLĂDIRILOR

Autorizarea executării construcţiilor este permisă numai dacă aspectul lor exterior nu contravine
funcţiunii acestora, caracterului zonei (HG 525/1996, Art. 32) așa cum a fost el descris în preambul și
peisajului urban.
Autorizarea executării construcţiilor care, prin conformare, volumetrie şi aspect exterior, intră în
contradicţie cu aspectul general al zonei şi depreciază valorile general acceptate ale urbanismului şi
arhitecturii, este interzisă. (HG 525/1996, Art. 32).

Arhitectura clădirilor va fi de factură modernă şi va exprima caracterul programului (imobile cu

funcțiune mixă, imlicând uneori locuirea la nivelele superioare). Se interzice realizarea de pastişe
arhitecturale sau imitarea stilurilor istorice.
Volumetria se va conforma tipologiilor specifice construcției urbane cu cvartale. Fațadele spre
spațiile publice vor fi plane și se vor situa în aliniament / aliniere. Se admite realizarea de balcoane, bow-
window-uri etc, începând de la înălțimea de 4,00 m de la cota trotuarului, cu condiția ca acestea să nu fie
dispuse la ultimul nivel de sub cornișă și să ocupe, cumulat, maximum o treime din lungimea frontului clădirii.
Acoperirea clădirilor va fi plată, (acoperișuri terasă sau cu pante mai mici de 10%).
Raportul plin-gol va fi în concordanță cu caracterul arhitectural impus de profilul funcțional.
Pentru a determina un imagine urbană unitară se vor utiliza de o manieră limitativă materialele de
finisaj specifice zonei – tencuieli lise pentru fațade, placaje din piatră pentru fațade, socluri și alte elemente
arhitecturale, confecții metalice din oțel vopsit.
Culorile vor fi pastelate, deschise, apropiate de cele naturale. Se interzice folosirea culorilor saturate,
stridente, închise la toate elementele construcției.

Pe spațiul public publicitatea comercială de orice tip este interzisă.

Se admite publicitatea temporară pentru evenimente importante care privesc comunitatea (campanii
electorale, festivaluri, evenimente culturale majore).
Firmele comerciale / necomerciale fac obiectul unei reglementări separate, specifice.

12. CONDIŢII DE ECHIPARE EDILITARĂ ȘI EVACUAREA DEȘEURILOR

Zona e echipată edilitar complet.

Toate clădirile se vor racorda la reţelele edilitare publice.
Se interzice conducerea apelor meteorice spre domeniul public sau parcelele vecine.
Firidele de branşament și contorizare vor fi integrate în clădiri.
Se interzice dispunerea aeriană a cablurilor de orice fel (electrice, telefonice, CATV etc).
Fiecare parcelă va dispune de un spaţiu interior parcelei (eventual integrat în clădire) destinat
colectării deşeurilor menajere, accesibil din spațiul public.

13. SPAŢII LIBERE ŞI SPAŢII PLANTATE

Pe ansamblul unei parcele, spaţiile verzi organizate pe solul natural vor ocupa minimum 30% în
cazul POT max = 50% și minimum 15% în cazul POT maxim 70% din suprafaţa totală și vor cuprinde
exclusiv vegetație (joasă, medie şi înaltă). Suprafețele având o acoperire de orice tip sunt cuprinse în
categoria spațiilor libere.
Spre stradă/spațiul public, în zonele de retragere faţă de aliniamente (grădina de fațadă), minim 60%
din suprafeţe vor fi organizate ca spații verzi.
Eliminarea arborilor maturi este interzisă, cu excepţia situaţiilor în care aceștia reprezintă un pericol
iminent pentru siguranţa persoanelor sau a bunurilor sau ar împiedică realizarea construcțiilor.
Se recomandă ca, în interiorul cvartalelor, mai ales în cazul în care locuirea e prezentă, spațiul
neconstruit să fie utilizat pe principiul contractului de curte comună (spațiul neconstruit să fie folosit în
comun, mai ales în scop rezidențial).

14. ÎMPREJMUIRI

Ca regulă generală, având în vedere structura spațială reglementată, spre spațiul public nu se vor
realiza împrejmuiri.
In cazuri particulare, când se impune realizarea de împrejmuiri spre spațiul public, acestea vor avea
un soclu opac cu înălţimea maximă de 80 cm şi o parte transparentă, realizată din grilaj metalic sau într-un
sistem similar care pemite vizibilitatea în ambele direcţii şi pătrunderea vegetaţiei. Înălţimea maximă a
împrejmuirilor va fi de 2,2 m. Împrejmuirile vor putea fi dublate de garduri vii.
In cazul în care împrejmuirile sunt necesare (se separă funcțiuni ce necesită delimitarea propriului
teren), împrejmuirile spre parcelele vecine vor avea maximum 2,20 m înălțime și vor fi de tip transparent sau
opac.
Se interzice utilizarea de elemente prefabricate din beton „decorativ” în componenţa împrejmurilor
orientate spre spaţiul public (garduri prefabricate din beton).
Porţile împrejmuirilor situate în aliniament se vor deschide fără a afecta spațiul public.

SECŢIUNEA 4. POSIBILITĂŢI MAXIME DE OCUPARE ŞI UTILIZARE A TERENULUI

15. PROCENT MAXIM DE OCUPARE A TERENULUI (POT)

Pentru parcelele comune:

POT maxim = 50%
Pentru nivelele cu destinație de locuire AC maximă = 35% x St (suprafața terenului)

Pentru parcelele de colț, pentru cele cu deschideri spre spațiul public pe două laturi opuse (ce
taversează cvartalul) și adâncimea mai mică de 40 m sau pentru cele situate în poziții particulare
(dominante):
POT maxim = 70%.
Pentru nivelele cu destinație de locuire AC maximă = 50% x St (suprafața terenului)
 In cazul în care parcela este parțial grevată de o servitute de utilitate publică (servitute de realiniere
etc), porțiunea de teren implicată va fi achiziționată / expropriată înainte de emiterea Autorizației de
Construire, iar suprafața de referință pentru calculul POT va fi cea efectiv rămasă în proprietate privată.
Alternativ, la cererea proprietarilor, suprafața afectată de servitutea de utilitate publică va putea trece
cu titlu gratuit în proprietate publică, caz în care suprafața de referință pentru calculul POT va fi suprafața
totală a parcelei inițiale + 0,5 x suprafața trecută în proprietate publică.

16. COEFICIENT MAXIM DE UTILIZARE A TERENULUI (CUT)

Pentru parcelele comune:

CUT maxim = 2,8.
Pentru parcelele de colț, pentru cele cu deschideri spre spațiul public pe două laturi opuse (ce
taversează cvartalul) și adâncimea mai mică de 40 m sau pentru cele situate în poziții particulare
(dominante):
CUT maxim = 3,8.

In cazul în care parcela este parțial grevată de o servitute de utilitate publică (servitute de realiniere
etc), porțiunea de teren implicată va fi achiziționată / expropriată înainte de emiterea Autorizației de
Construire, iar suprafața de referință pentru calculul CUT va fi cea efectiv rămasă în proprietate privată.
Alternativ, la cererea proprietarilor, suprafața afectată de servitutea de utilitate publică va putea trece
cu titlu gratuit în proprietate publică, caz în care suprafața de referință pentru calculul CUT va fi suprafața
totală a parcelei inițiale + 0,5 x suprafața trecută în proprietate publică.