Vs 44 IMM Scoala de Cooperatie CENTROCOOP Bucuresti 202011

Bunul imobil evaluat: ȘCOALA DE COOPERAȚIE
Adresa: Vaslui, str. Eternității nr. 7, jud. Vaslui,

Proprietar: CENTROCOOP BUCUREȘTI UNIUNEA NAȚIONALĂ A COOPERAȚIEI DE CONSUM
Solicitant: CENTROCOOP BUCUREȘTI UNIUNEA NAȚIONALĂ A COOPERAȚIEI DE CONSUM
Utilizator desemnat: CENTROCOOP BUCUREȘTI UNIUNEA NAȚIONALĂ A COOPERAȚIEI DE
CONSUM
Numar inregistrare Raport: VS_44_IMM / 09.11.2020
Raportul este confidential, avand circuit exclusiv intre partile citate. Este neautorizata orice alta utilizare, publicare integrala sau fragmentata a
lucrarii, precum si orice citare in alte scopuri a datelor, numelor si informatiilor cuprinse, inclusiv valori. Intentia de transmitere catre terti se
comunica in scris si nu se va realiza fara acordul scris al autorilor precum si al tuturor partilor implicate, pentru nici un motiv in nicio circumstanta.
____________________________________________________________________________________________________________
Catre:
CENTROCOOP BUCUREȘTI UNIUNEA NAȚIONALĂ A COOPERAȚIEI DE CONSUM, in calitate de

Client și Utilizator desemnat
Stimati parteneri,
Ca urmare a solicitarii dumneavoastra, va transmitem Raportul de evaluare pentru proprietatea imobiliară

propusă spre evaluare.
Au fost supuse evaluarii drepturile de proprietate asa cum acestea au fost inscrise in Cartea Funciara a
imobilului.
Conform contractului incheiat intre evaluator si client, precum si a conventiei cu utilizatorul desemnat, am
procedat la analiza documentelor, inspectarea bunului imobilul, prelucrarea datelor, cercetare de piata
specifica si apoi la estimare de valori si redactare Raport.
Concluziile Raportului au la baza Standardele ANEVAR si metodologia specifica. Lucrarea nu trebuie

interpretata ca opinie asupra corectitudinii unei tranzactii reale sau propuse, sau asupra managementului
proprietatii. In elaborarea lucrarii au fost luati in considerare toti factorii care au influenta asupra proprietatii,
nefiind omisa deliberat nicio informatie relevanta.
Valoarea estimata este valabila la data evaluarii. Raportul este elaborat in concordanta cu conditiile
economice, fiscale, juridice si politice existente la data evaluarii.
Va multumim ca ati apelat la serviciile noastre de evaluare si va stam la dispozitie pentru a dezvolta
impreuna aplicatii ulterioare.
Cu stima,
SC TEHNOCONT EXPERT SRL
Membru Corporativ ANEVAR
TEHNOCONT EXPERT SRL, Gabriel Filip, mail [email protected], tel. 0745.005.564 Pag. 2
Raport evaluare – Proprietate comerciala (Birouri – Clinica medicala + Bloc de garsoniere)
____________________________________________________________________________________________________________
Cuprins
SINTEZA ........................................................................................................................................................................... 4
I. TERMENII DE REFERINTA AI EVALUARII .................................................................................................... 6
1.1. IDENTIFICAREA ŞI COMPETENŢA EVALUATORULUI ........................................................................................... 6
1.2. IDENTIFICAREA CLIENTULUI .............................................................................................................................. 6
1.3. IDENTIFICAREA ALTOR UTILIZATORI DESEMNAŢI .............................................................................................. 6
1.4. IDENTIFICAREA IMOBILULUI SUPUS EVALUARII ................................................................................................. 6
1.5. MONEDA EVALUARII .......................................................................................................................................... 7
1.6. SCOPUL EVALUARII ........................................................................................................................................... 7
1.7. TIPUL VALORII ................................................................................................................................................... 7
1.8. DATA EVALUĂRII: .............................................................................................................................................. 7
1.9. NATURA ŞI AMPLOAREA ACTIVITĂŢILOR EVALUATORULUI ŞI ORICARE LIMITĂRI ALE ACESTORA................... 8
1.10. NATURA ŞI SURSA INFORMAŢIILOR PE CARE SE BAZEAZĂ EVALUATORUL ...................................................... 8
1.11. IPOTEZE SEMNIFICATIVE ŞI/SAU IPOTEZE SPECIALE SEMNIFICATIVE ............................................................... 8
1.12. TIPUL RAPORTULUI ELABORAT ....................................................................................................................... 10
1.13. RESTRICŢII DE UTILIZARE, DIFUZARE SAU PUBLICARE ................................................................................... 10
1.14. CONFORMITATEA CU STANDARDELE .............................................................................................................. 10
II. PREZENTAREA DATELOR ........................................................................................................................... 12
2.1. DATE DESPRE ARIA DE PIAŢĂ, ORAŞ, VECINĂTĂŢI ŞI LOCALIZARE ................................................................ 12
2.2. DESCRIEREA SITUAȚIEI JURIDICE.................................................................................................................... 14
2.3. DECRIEREA PROPRIETATII IMOBILIARE SUBIECT ............................................................................................ 14
2.4. ISTORICUL PROPRIETĂŢII SUBIECT .................................................................................................................. 16
III. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE .................................................................................................................. 17
1.1. ANALIZA PRODUCTIVITĂŢII PROPRIETĂŢII ....................................................................................................... 17
1.2. DELIMITAREA PIEŢEI SPECIFICE (ARIA PIEŢEI ŞI ARIA COMPETITIVĂ) ............................................................. 17
1.3. ANALIZA CERERII............................................................................................................................................. 18
1.4. ANALIZA OFERTEI ............................................................................................................................................ 19
1.5. ANALIZA ECHILIBRULUI PIETEI ........................................................................................................................ 22
1.6. PREVIZIUNEA ABSORBȚIEI PROPRIETĂȚII SUBIECT ÎN PIAȚĂ .......................................................................... 22
IV. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZARI .................................................................................................. 23
V. EVALUAREA PROPRIETĂȚII ...................................................................................................................... 24
ABORDAREA PRIN PIAȚĂ .............................................................................................................................................. 24
VI. ANALIZA REZULTATELOR ŞI CONCLUZIA ASUPRA VALORII ....................................................... 25
VII. ANEXE ............................................................................................................................................................... 25
LOCALIZARE PROPRIETATE SUBIECT: .......................................................................................................................... 26
FOTOGRAFII ALE PROPRIETAŢII .................................................................................................................................... 27
ANEXE DE CALCUL ........................................................................................................................................................ 29
DATE DESPRE ÎNCHIRIERI ............................................................................................................................................. 46
____________________________________________________________________________________________________________
SINTEZA
Evaluator S.C. TEHNOCONT EXPERT S.R.L. Vaslui, CIF: RO 12859730, Nr
ord Reg. Com: J 37 / 66/ 2000, Sediul: Jud. Vaslui, str. 13 Septembrie,
nr. 27, tel. +40745005564, fax +40335409618, e-mail:
[email protected], www.tehnocont.ro
Autorizatie membru Nr. 0577 emisa in 01.01.2020, valabil pana la 31.12.2020

corporativ
Asigurare profesionala Polita de asigurare profesionala EUROINS ROMANIA ASIGURARE-
REASIGURARE S.A., Polita MN 2000654224/10.11.2020, valabila pana
la 10.11.2021
Reprezentant societate Gabriel Filip, Administrator, adresa oficiala de corespondenta electronica:

[email protected], Fax: 0335.40.96.18
Autor lucrare Gabriel Filip,

Evaluator autorizat Membru titular ANEVAR, specializari EPI, EI, EBM, Legitimatie si parafa:
12539 / valabil 2020,
Expert Tehnic Judiciar autoriat de Ministerul Justiției, în specialitățile
Construcții civile, industriale și agricole și Evaluarea proprietății imobiliare,
autorizație nr. 9770 Seria 3561
Tel: 0745.005.564; e_mail: [email protected];
Solicitantul / clientul Persoana Juridică : CENTROCOOP BUCUREȘTI

UNIUNEA NAȚIONALĂ A COOPERAȚIEI DE CONSUM
Identificare client CIF 5541643

Sediu / domiciliu client București, Calea Plevnei, nr. 46-48, Sector 1, tel. 021 315 12 33
Utilizator desemnat CENTROCOOP BUCUREȘTI
Proprietatea evaluata Obiectul evaluarii il constituie proprietatea imobiliara, alcatuita din:

• Construcție C3 cu destinația de Școală, având suprafața
construită Sc=659,14mp cu un regim de înălțime de tip S+P+3E,
având subsol cu Sc=639,05mp și respectiv Su=524,41mp, Parter
cu Sc=659,14mp și respectiv Su=518,09mp + S terasă =
548,06mp, etaj 1 cu Sc=638,59mp și respectiv Su=522,25mp,
etaj 2 cu Sc=638,59mp și respectiv Su=527,00mp și etaj 3 cu
Sc=638,59mp și respectiv Su=529,50mp,
Construcția se află pe un teren intravilan, avand suprafata
Suprafata totală = 4.395,59mp, conform masuratorilor cadastrale,
teren ce este în folosință și pe care se află și alte corpuri de
construcții, ce nu fac obiectul prezentei evaluări conform
soliciitării clientului:
▪ Construcție C1 cu destinația de Internat, având suprafața
construită Sc=425,50mp cu un regim de înălțime de tip
P+4E,
Construcție C2 cu destinația de Platformă (construcție
nefinalizată), cu un regim de înălțime de tip P+1E, având
suprafața construită Sc=228mp
▪ Construcție C4 cu destinația de Cabină Poartă, cu un
regim de înălțime de tip Parter, având suprafața
construită Sc=10,06mp și respectiv Su=7,07mp,
▪ Construcție C5 cu destinația de Centrală termică, cu un
regim de înălțime de tip Parter, având suprafața
construită Sc=101,86mp și respectiv Su=89,20mp,
Construcție C6 cu destinația de Post Trafo, cu un regim
de înălțime de tip Parter, având suprafața construită
____________________________________________________________________________________________________________
Sc=23,71mp și respectiv Su=19,09mp

Accesul la proprietate se face direct din domeniul public.
Situatia actuala a proprietatii: proprietatea se află în conservare de peste
5 ani.
Identificare cadastrala nr. cadastral 2027.
Carte funciara CF veche nr. 9349/Superficie a UAT Vaslui.

An construire 1995.
Stare tehnica Satisfăcătoare,
Nivel de finisare Inferior
Utilitati existente En. electr.; Apa-canal; Gaze; Tel.; Internet; CATV
Proprietar CENTROCOOP BUCUREȘTI
Adresa proprietatii Judetul Vaslui, mun. Vaslui, str. Eternității nr. 7

Cartier Zona mediană.
Cod postal 730112
Ipoteze speciale Documentele de proprietate prezentate în copie se considera conforme
cu originalele.
Scopul evaluarii Vânzare
Tipul valorii Valoarea de piață
Data inspectiei 06.11.2020; inspectia s-a realizat de Evaluator Autorizat Gabriel Filip, in
prezenta reprezentant client.
Data evaluarii 06.11.2020
Data finalizare raport 09.11.2020

Curs de schimb
1 EURO = 4,8657 LEI, afișat BNR la data de referința evaluare
Declararea valorii Valoarea de piata estimata prin: abordarea prin piață

Valoarea de piata 1.148.000 EUR, echivalentul a 5.585.824 lei
Valoarea prezentata nu include TVA..

Gabriel Filip
Membru Titular ANEVAR
____________________________________________________________________________________________________________
I. TERMENII DE REFERINTA AI EVALUARII

1.1. Identificarea şi competenţa evaluatorului
Lucrarea este efectuata de SC TEHNOCONT EXPERT SRL, prin Evaluator Autorizat Gabriel Filip,
Membru Titular ANEVAR, specializat EI, EPI, EBM, posesor legitimatie nr. 12539, Expert Tehnic Judiciar
autoriat de Ministerul Justiției, în specialitățile Construcții civile, industriale și agricole și Evaluarea proprietății
imobiliare, autorizație nr. 9770 Seria 3561. Subsemnatul declar ca opiniile si concluziile din prezentul Raport
sunt obiective si impartiale. Declar ca nu am nici un interes actual sau de perspectiva pentru bunul mobil
care face obiectul acestui Raport de evaluare si declin orice legatura sau implicare importanta cu subiectul
evaluarii sau cu partea care a comandat evaluarea. Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord,
aranjament sau intelegere care sa-i confere acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un
stimulent financiar pentru concluziile exprimate in evaluare. Evaluatorul poseda toate calificarile
corespunzatoare, experienta si competenta necesara pentru aceasta prestatie; obiectivul analizat este in
sfera pregatirii atestate, astfel incat nu a fost necesara o alta asistenta substantiala profesionala de stricta
specialitate. Prezentul Raport de evaluare a fost realizat in conformitate cu standardele in vigoare in prezent.
Astfel, în limita cunoştinţelor şi informaţiilor deţinute până la data prezentului raport, evaluatorul certifică
următoarele:
- afirmaţiile prezentate şi susţinute în acest raport sunt adevărate şi corecte;
- analizele, opiniile şi concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate şi ipotezele speciale
specifice, fiind nepărtinitoare din punct de vedere profesional;
- evaluatorul îşi asumă păstrarea confidenţialităţii asupra datelor şi informaţiilor din raport, precum şi
neutilizarea acestora în schimbul unor avantaje neetice sau ilegale, fie personal, fie prin intermediul unei
terţe persoane;
- nu există niciun interes prezent sau de perspectivă în proprietatea analizată, ce face obiectul prezentului
raport de evaluare, şi nici vreo influenţă legată de părţile implicate;
- suma ce ne revine drept plată pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legătură cu declararea în
raport a unei anumite valori sau interval de valori care să favorizeze clientul şi nu este influenţată de apariţia
unui eveniment ulterior;
- în deplină cunoştinţă de cauză, analizele, opiniile şi concluziile exprimate au fost realizate în conformitate
cu cerinţele codului deontologic şi ale standardelor de evaluare;
- proprietatea, imobilul în cauză, a fost inspectată personal de către evaluator; în elaborarea prezentului
raport nu s-a primit asistenţă semnificativă din partea nici unei alte persoane, cu excepţia celor care au
semnat.
1.2. Identificarea clientului

Client : Persoana Fizică : CENTROCOOP BUCUREȘTI UNIUNEA NAȚIONALĂ A COOPERAȚIEI DE
CONSUM , CIF 5541643,
Sediul: București, Calea Plevnei, nr. 46-48, Sector 1, tel. 021 315 12 33
Evaluatorul nu îşi asumă responsabilitatea în faţa nici unui terţ, nici odată şi în nici o altă circumstanţă în
care raportul de evaluare ar putea fi utilizat.
1.3. Identificarea altor utilizatori desemnaţi
Prezenta lucrare se adresează exclusiv utilizatorului desemnat al raportului de evaluare a proprietăţii

imobiliare CENTROCOOP BUCUREȘTI UNIUNEA NAȚIONALĂ A COOPERAȚIEI DE CONSUM.
Orice altă persoană care deţine o copie a acestui raport sau care poate avea acces la raportul de evaluare
nu poate fi considerată ca utilizator desemnat al raportului de evaluare în sensul acestuia.
Evaluatorul nu îşi asumă responsabilitatea în faţa niciunui terţ, niciodată şi în nici o altă circumstanţă în care
raportul de evaluare ar putea fi utilizat.
1.4. Identificarea imobilului supus evaluarii
Denumire: Obiectul evaluarii il constituie proprietatea imobiliara, alcatuita din:

• Construcție C3 cu destinația de Școală, având suprafața construită Sc=659,14mp cu un regim de
înălțime de tip S+P+3E, având subsol cu Sc=639,05mp și respectiv Su=524,41mp, Parter cu
Sc=659,14mp și respectiv Su=518,09mp + S terasă = 548,06mp, etaj 1 cu Sc=638,59mp și respectiv
Su=522,25mp, etaj 2 cu Sc=638,59mp și respectiv Su=527,00mp și etaj 3 cu Sc=638,59mp și
respectiv Su=529,50mp,
Construcția se află pe un teren intravilan, avand suprafata Suprafata totală = 4.395,59mp, conform
____________________________________________________________________________________________________________
masuratorilor cadastrale, teren ce este în folosință și pe care se află și alte corpuri de construcții, ce
nu fac obiectul prezentei evaluări conform soliciitării clientului:
▪ Construcție C1 cu destinația de Internat, având suprafața construită Sc=425,50mp cu un
regim de înălțime de tip P+4E,
Construcție C2 cu destinația de Platformă (construcție nefinalizată), cu un regim de înălțime
de tip P+1E, având suprafața construită Sc=228mp
▪ Construcție C4 cu destinația de Cabină Poartă, cu un regim de înălțime de tip Parter, având
suprafața construită Sc=10,06mp și respectiv Su=7,07mp,
▪ Construcție C5 cu destinația de Centrală termică, cu un regim de înălțime de tip Parter,
având suprafața construită Sc=101,86mp și respectiv Su=89,20mp,
Construcție C6 cu destinația de Post Trafo, cu un regim de înălțime de tip Parter, având
suprafața construită Sc=23,71mp și respectiv Su=19,09mp.
Accesul la proprietate se face direct din domeniul public.
Situatia actuala a proprietatii: proprietatea imobiliară se află în conservare de peste 5 ani.
Adresa: Judetul Vaslui, mun. Vaslui, str. Eternității nr. 7
Cod postal : 730112
Identificare cadastrala: nr. cadastral 2027
Carte funciara: CF veche nr. 9349/Superficie a UAT Vaslui
Proprietar: CENTROCOOP BUCUREȘTI UNIUNEA NAȚIONALĂ A COOPERAȚIEI DE CONSUM.
1.5. Moneda evaluarii

Opinia finală asupra valorii estimate este prezentată în lei (RON) şi în Euro.
Cursul de schimb valutar utilizat pentru exprimarea opiniei finale asupra valorii în Euro este de 4,8657 lei/€,
curs comunicat de către BNR pentru data de 06.11.2020.
1.6. Scopul evaluarii

Scopul evaluării este valoarea de piaţă pentru vânzare, a dreptului de proprietate asupra bunului imobil
menţionat.
Prezenta evaluare nu va fi utilizata in afara contextului, sau pentru alte scopuri decat cel declarat.
1.7. Tipul valorii

Tipul valorii a ţinut cont de scopul evaluării, tipul proprietăţii, de recomandările standardului de evaluare GEV
630 – ”Evaluarea bunurilor imobile” şi se bazează pe nevoile de informaţii ale clientului şi ale utilizatorului
desemnat în legătură cu valoarea dreptului de proprietate asupra proprietăţii imobiliare subiect.
În prezentul raport s-a urmărit o estimare a valorii de piaţă a proprietăţii subiect aşa cum este aceasta
definită în standardul general SEV 100 – Cadrul general (IVS Cadrul general). Tipul valorii este adecvat
scopului evaluării şi anume – garantarea împrumutului.
Conform Standardelor de evaluare a bunurilor ediţia 2020, SEV 104 – Tipuri ale valorii (IVS 104), para. 30,
definiţia valorii de piaţă este următoarea:
“Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la
data evaluării, între un cumpărător hotărâtâi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare,
după un marketing adecvat şi în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi
fără constrângere”.
Activul subiect este expus pentru vânzare pe o piaţă deschisă şi concurenţială unde participanţii acţionează
în mod liber.
Valoarea de piaţă este exprimată în euro; aceasta poate fi necorespunzătoare pentru o altă dată, deoarece
pieţele şi condiţiile de piaţă se pot modifica.
1.8. Data evaluării:

Data inspectiei: 06.11.2020; inspectia s-a realizat de Evaluator Autorizat Gabriel Filip, in prezenta
reprezentant client.
Data evaluarii: 06.11.2020
Data finalizarii raportului: forma scrisa a raportului a fost finalizata in 09.11.2020.
____________________________________________________________________________________________________________
1.9. Natura şi amploarea activităţilor evaluatorului şi oricare limitări ale acestora

S-a realizat inspecţia completă a proprietăţii imobiliare în prezenţa reprezentantului proprietarului, la data de
06.11.2020, ocazie cu care s-au realizat fotografii, s-au preluat informaţii referitoare la proprietate şi s-au
analizat schiţele prezentate.
În urma examinării documentaţiei vizate de ANCPI, evaluatorul a identificat proprietatea împreună cu
proprietarul în baza numărului cadastral, locaţia indicată şi limitele proprietăţii precizate de către proprietar
fiind corecte. Proprietatea nu a fost măsurată de către evaluator întrucât nu intră în atribuţiile sale acest
lucru.
Termenii de referinţă ai evaluării au fost stabiliţi împreună cu clientul şi au fost menţionaţi în scris.
În realizarea analizelor, judecăţilor şi calculelor din prezentul raport, în vederea documentării şi colectării
datelor despre bunul imobil evaluat, precum şi a celorlalte date necesare identificării, evaluatorul a avut
acces la toate informaţiile relevante oferite de către proprietar, prin intermediul băncii.
Toate aceste documente se regăsesc în anexe.
Responsabilitatea pentru suprafeţele constructive din schiţele puse la dispoziţia evaluatorului, autorizaţiile
sau restricţiile legale privind utilizarea proprietăţii, natura şi adecvarea serviciilor sunt exclusiv ale
proprietarului ce a pus la dispoziţia evaluatorului aceste date.
Documentarea necesară evaluării a avut în vedere:
- inspecţia proprietăţii la exterior, din incinta imobilului şi din zonele de acces din căile publice şi la interior;
- cercetarea pieţei locale specifice, inclusiv identificarea şi inspecţia proprietăţilor comparabile;
- interviuri cu reprezentanţi ai proprietarului, discuţii telefonice cu persoane fizice şi juridice, vânzători ai unor
proprietăţi imobiliare comparabile cu proprietatea subiect supusă evaluării;
- au fost efectuate verificări împreună cu reprezentanţii clientului privind corespondenţa scriptic-faptic (acte
proprietate vs. cadastru vs. constatări în urma inspecţiei conform fotografiilor anexate) şi s-a investigat
corespondenţa între amplasarea imobilului şi situaţia sa scriptică şi fizică, nefiind identificate neconcordanţe.
Documentarea făcută pe durata evaluării este adecvată scopului evaluării solicitate şi tipului valorii care se
va raporta, respectiv valoarea de piaţă. Documentarea realizată pentru efectuarea evaluării a fost suficientă
pentru a emite o opinie total justificabilă asupra valorii.
La data inspecţiei, proprietatea era liberă.
1.10. Natura şi sursa informaţiilor pe care se bazează evaluatorul

Informaţiile utilizate, primite de la client, pe baza cărora a fost realizată evaluarea au fost:
Informaţii din Extrasul de Carte Funciară pentru informare;

Istoricul utilizării proprietăţii imobiliare, contract de vânzare - cumpărare;
Standardele de evaluare a bunurilor ediţia 2020;
Alte informaţii necesare existente în bibliografia de specialitate;
Sursele de informaţii au fost:
Proprietarul - pentru informaţiile legate de proprietatea imobiliară evaluată (situaţie juridică, suprafeţe,
istoric etc.) şi care este responsabil exclusiv pentru veridicitatea informaţiilor furnizate;
Înregistrări ale dreptului de proprietate (oficii/birouri de cadastru);
Informaţii existente pe site-urile de profil: www.storia.ro, www.olx.ro, etc.;
Piaţa imobiliară referitoare la oferte şi cereri de proprietăţi imobiliare similare din localitatea Vaslui şi din
zona în care se situează imobilul supus evaluării;
Presa de specialitate;
Interviurile cu părţile implicate în tranzacţii;
Informaţii furnizate de către agenţii imobiliare privind tranzacţii similare;
Baza de date a evaluatorului;
1.11. Ipoteze semnificative şi/sau ipoteze speciale semnificative

Valoarea de piaţă determinată în raportul de evaluare este estimată în condiţiile realizării ipotezelor care
urmează şi în mod special în ipoteza în care situaţiile la care se face referire mai jos nu generează nici un fel
de restricţii. Dacă se va demonstra că cel puţin una din ipotezele sub care este realizat raportul şi care sunt
detaliate în cele ce urmează nu este valabilă, valoarea estimată este invalidată.
____________________________________________________________________________________________________________
Ipoteze:
In realizarea raportului au fost luate in considerare urmatoarele aspect care sunt general acceptate ca fapte,
în mod rezonabil, în contextul evaluarii, fara a fi în mod specific documentate sau verificate:
Aspectele juridice:
- evaluarea se bazeaza pe informatiile si documentele in forma necertificata, asa cum aceasta au fost
furnizate de catre banca si proprietarul imobilului si au fost prezentate fara a se întreprinde verificari
sau documentari suplimentare.
- drepturile de proprietate au fost considerate depline, valabile si marketabile, in afara cazului in care
a fost identificata, sau indicata de catre proprietar o neconformitate, litigiu, situatie juridica atipica.
Aspecte fizico- dimensionale:
- evaluatorul a preluat dimensiunile, ariile din informatiile tehnico-economice furnizate de proprietar,
acestea fiind considerate conforme cu realitatea. Orice schiţa din raportul de evaluare prezinta
dimensiunile aproximative ale proprietaţii şi este realizata pentru a ajuta cititorul raportului sa
vizualizeze proprietatea. Masuratorile de cadastru sunt considerate prioritare, iar pentru situatiile in
care nu exista documentatii cadastrale, s-a argumentat punctual la metoda aplicata.
Urbanism:
- se presupune ca proprietatea imobiliara se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiilor de
zonare si utilizare, in afara cazului in care a fost identificata o neconformitate, descrisa si luata in
considerare in prezentul raport.
Structura
- nu s-a realizat o analiza structurala a cladirilor, nici nu s-au inspectat acele parti care sunt acoperite,
neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate in starea tehnica precizata, conform
informatiilor primite de la proprietar/utilizator;
- acest raport nu trebuie inteles ca ar valida integritatea structurii sau sistemului
cladirilor/constructiilor;
Mediu
- din informatiile detinute de catre evaluator si din discutiile purtate cu reprezentantul proprietarul
imobilului, nu exista nici un indiciu privind existenta unor contaminari naturale sau chimice care
afecteaza valoarea proprietatii evaluate sau valoarea proprietatilor vecine.
- evaluatorul nu are cunostinta de efectuarea unor inspectii sau a unor rapoarte care sa indice
prezenta contaminantilor sau materialelor periculoase si nici nu a efectuat documentari speciale în
acest sens; valorile sunt estimate în ipoteza ca nu exista asa ceva.
- daca se va stabili ulterior ca exista contaminari pe orice proprietate sau pe oricare alt teren vecin sau
ca au fost sau sunt puse în functiune mijloace care ar putea sa contamineze, aceasta ar putea duce
la diminuarea valorii raportate.
Metodologie
- scopul prezentei evaluari si situatia actuala a proprietatii imobiliare au stat la baza selectarii
metodelor de evaluare utilizate si a modalitatilor de aplicare a acestora, astfel ca valorile rezultate sa
conduca la estimarea cea mai probabila a valorii in conditiile tipului valorii selectate;
- evaluatorul considera ca premisele utilizate in aplicarea metodelor au fost rezonabile in contextul
informatiilor ce sunt disponibile la data evaluarii;
- alegerea metodelor de evaluare prezentate in raport s-a efectuat tinand seama de tipul valorii si de
informatiile disponibile;
Consultanta viitoare:
- evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa
depuna marturie in instanta relativ la proprietatea in chestiune.
Alte date
- evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie existând
posibilitatea existentei si a altor informatii de care evaluatorul nu avea cunostinta. In cazul aparitiei
altor documente legale care sa ateste alte informatii decat cele utilizate de catre evaluator, acesta isi
rezerva dreptul de a modifica prezentul raport de evaluare in concordanta cu noile informatii.
Evaluatorul nu isi asuma nici o responsabilitate in cazul mentionat anterior;
- raportul de evaluare este valabil în conditiile economice, fiscale, juridice si politice de la data
întocmirii sale.
Ipoteze speciale:
- documentele de proprietate prezentate in copie se considera conforme cu originalele.
____________________________________________________________________________________________________________
1.12. Tipul raportului elaborat

Raportul de evaluare este unul narativ, detaliat, întocmit în conformitate cu SEV 103 şi cuprinde, pe lângă
termenii de referinţă, descrierea tuturor datelor, faptelor, analizelor, calculelor şi judecăţilor relevante pe care
s-a bazat opinia privitoare la indicaţia asupra valorii raportate, nefiind necesară nici o excludere sau abatere
de la respectivul Standard.
Formatul raportului de evaluare este cea acceptată de utilizatorul desemnat, pentru a corespunde cerinţelor
privind evaluarea garanţiei.
1.13. Restricţii de utilizare, difuzare sau publicare

Acest raport de evaluare este confidenţial, destinat numai pentru scopul menţionat şi se adresează clientului
şi utilizatorului desemnat specificat în raport. Evaluatorul nu-şi asumă nici o responsabilitate dacă acesta
este transmis altei persoane, fie pentru scopul declarat sau pentru oricare alt scop.
Raportul de evaluare, în totalitate sau pe părţi, sau oricare altă referire la acesta, nu poate fi publicat, nici
inclus într-un document destinat publicităţii fără acordul scris şi prealabil al evaluatorului cu specificarea
formei şi contextului în care urmează să apară. Publicarea, parţială sau integrală, precum şi utilizarea lui de
către alte persoane decât cele la care s-au făcut referiri anterior, atrage după sine încetarea obligaţiilor
contractuale.
Valoarea estimată de către evaluator este valabilă la data prezentată în raport şi încă un interval de timp
limitat după această dată, dacă nu apar modificări semnificative care pot afecta opiniile estimate. În prezenţa
modificărilor, evaluatorul nu este respon-sabil decât în limita informaţiilor valabile şi cunoscute de acesta la
data evaluării.
Condiţiile de limitare a utilizării raportului sau a rezultatelor evaluării sunt:
Concluziile sunt valabile numai la data evaluării;
Nu ne asumăm responsabilitatea pentru efectele juridice;
Raportul nu trebuie să fie utilizat parţial;
Posesia raportului nu conferă dreptul de a-l publica;
Estimarea costurilor nu este validă pentru scopuri de asigurare;
Nu ne asumăm responsabilitatea pentru orice modificare neautorizată adusă raportului;
Pentru validitate este necesară semnătura originală.
Raportul de evaluare este valabil în condiţiile economice, fiscale, juridice şi politice de la data întocmirii sale;
dacă aceste condiţiile se vor modifica, concluziile acestui raport îşi vor pierde valabilitatea.
1.14. Conformitatea cu standardele

Conformitatea cu standardele de evaluare solicită evaluatorului să selecteze tipul (sau tipurile) valorii
adecvată(e) şi să urmeze toate cerinţele aplicabile aferente acelui tip al valorii, fie că acele cerinţe sunt
incluse ca parte a acestui standard (pentru tipurile valorii definite în SEV), fie că nu sunt incluse (pentru
tipurile valorii care nu sunt definite în SEV). Devierile de la standarde, care nu rezultă din prevederi
legislative, de reglemen-tare sau ale altor autorităţi, nu sunt permise în evaluările efectuate în conformitate
cu SEV.
Raportul de evaluare a fost realizat în concordanță cu reglementările Standardelor de evaluare a bunurilor şi
în conformitate cu metodologia de lucru recomandată de ANEVAR. Definiţiile şi conceptele pe care se
bazează acest raport sunt cele din:
SEV 100 – Cadrul general (IVS Cadrul general)

SEV 101 – Termenii de referinţă ai evaluării (IVS 101)
Misiunea de evaluare a fost condusă în conformitate cu prevederile:

SEV 102 – Documentare si conformare (IVS 102)
Prezentul raport de evaluare fiind întocmit cu respectarea cerinţelor

SEV 103 – Raportare (IV 103)
Şi a ţinut cont şi de prevederile

SEV 104 - Tipuri ale valorii (IVS 104)
SEV 105 - Abordări şi metode de evaluare
SEV 230 – Drepturi asupra proprietăţii imobiliare (IVS 400)
GEV 630 – Evaluarea bunurilor imobile
SEV 400 – Verificarea evaluării
____________________________________________________________________________________________________________
Scopul evaluării, complexitatea activului supus evaluării şi cerinţele utilizatorului au determinat gradul
adecvat de detaliere al raportului.
Conform prevederilor contractuale şi a instrucţiunilor evaluării nu a fost necesară nici o deviere de la
Standardele de evaluare a bunurilor.
De asemenea, evaluatorul declară că a respectat Codul de etică al profesiei de evaluator autorizat.
____________________________________________________________________________________________________________
II. PREZENTAREA DATELOR

2.1. Date despre aria de piaţă, oraş, vecinătăţi şi localizare
În procesul de evaluare este necesară colectarea şi analiza datelor care se referă la aria pieţei imobiliare.
„Datele despre aria de piaţă sunt colectate la nivel de vecinătate, oraş, regiune şi, atunci când este necesar,
la nivel naţional şi internaţional, în funcţie de întinderea geografică a acestei arii, justificat apreciată de
evaluator ca fiind adecvată pentru proprietatea imobiliară subiect. Aceste date se referă la tendinţele sociale,
situaţia economică, reglementările şi restricţiile legale şi condiţiile de mediu înconjurător care influenţează
valoarea proprietăţii imobiliare în aria de piaţă definită în acest scop” (Standardele de evaluare a bunurilor,
ediţia 2020 - GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile, para. 16).
Datele generale sunt preluate de pe site-ul Primăriei localității și https://ro.wikipedia.org/ şi includ informaţii
referitoare la forţele sociale, economice, legislative şi ale mediului din jurul amplasamentului.
Vaslui este municipiul de reședință al județului cu același nume, Moldova, România, format din localitățile
componente Bahnari, Brodoc, Moara Grecilor, Rediu, Vaslui (reședința) și Vaslui. Se află în estul României,
aproape de frontiera cu Republica Moldova. Este atestat documentar în anul 1375. Municipiul Vaslui este
membru al Convenției primarilor pentru energie locală durabilă din anul 2010
Așezarea
Este așezat în partea de est a României, făcând parte din Regiunea de Dezvoltare Nord-Est. Coordonatele
orașului sunt: 46°38′18″ latitudine nordică și 27°43′45″ longitudine estică. Municipiul Vaslui se limitează cu
comunele:
Zăpodeni la nord;
Bălteni la nord-vest;
Pușcași la vest;
Lipovăț la sud-vest;
Muntenii de Jos la sud;
Tanacu la est;
Muntenii de Sus la nord.
Orașe apropiate
(Bacău) - 86 km;
(Vaslui) - 55 km;
(Huși) - 47 km;
(Vaslui) - 74 km (via DN24)(N);
(Negrești) - 34 km;
(Roman) - 83 km.
Demografia
Conform Recensământului populației efectuat in 2011 populatia este de 55.407 locuitori, in scadere față
de recensământul anterior din 2002, când se înregistraseră 70.571 de locuitori. Vasluiul este al 40-lea oraș
că mărime din România. Majoritatea locuitorilor sunt români (53.678), cu o minoritate de romi (1,19%) și una
de Lipoveni (0.06%). Pentru 0,12% din populație, apartenența etnică nu este cunoscută.[2] Din punct de
vedere confesional, majoritatea locuitorilor sunt ortodocși (53.758%). Pentru 9,29% din populație, nu este
cunoscută apartenența confesională.
Piețe
Piața Agroalimentară din cartierul 13 Decembrie;
Piața Agroalimentară Traian;
Piața Centrală Agroalimentară Vidin.
Cartiere
Cartierul Traian
Cartierul Castanilor
Cartierul Copou
Cartierul Delea
Cartierul Alecu Donici
Cartierul Gura Bustei
Cartierul Ana Ipătescu
____________________________________________________________________________________________________________
Cartierul Gheorghe Racoviță

Cartierul rezidențial Green Park
Cartierul Moara Grecilor
Cartierul Nou
Cartierul Rediu
Cartierul Brodoc
Cartierul Vaslui
Cartierul Bahnari
Cartierul Gară
Cartierul Centru
Cartierul CET
Cartierul Zona Industrială
Cartierul Nord
Municipiul Vaslui împreună cu cele 5 localități componente are 248 de artere conform nomenclatorului
stradal de pe harta municipiului Vaslui.
Activitatea economică
Industria
Industria textilă (ind. bunurilor de larg consum)
Industria confecțiilor și tricotajelor (Confecții s.a., Vastex s.a.).
Industria alimentară
Industria panificației (Comcereal s.a.)
Industria uleiurilor vegetale și biodiesel (Ulerom s.a.);
Industria cărnii și a preparatelor din carne (Vascar s.a.);
Industria laptelui și a produselor lactate (Ilvas s.a.).
Transportul
Infrastructura de transport
Accesibilitatea în orașul Vaslui se face:
Public: se face prin autobuze de oraș furnizat de societatea Transurb Vaslui , și de taxiuri ;
Feroviar: prin Gara Vaslui care este traversată de magistrala CFR 600 Făurei - Ungheni (punct de trecere a
frontierei cu Republica Moldova, făcând legătura cu București și Constanța.
Rutier: drumurile naționale care trec prin Vaslui sunt:
DN24 Vaslui - Vaslui (N) și Vaslui - Vaslui (S);
DJ248 Vaslui - Vaslui (NV);
DN2F Vaslui - Bacău (E);
DN15D Vaslui - Piatra Neamț (NV).
De asemenea la 17 km Sud-Est de oraș trece Drumul European E581.
Aerian: Municipiul nu are un aeroport, cele mai apropiate aeroporturi fiind la Vaslui (76 km) și Bacău (89 km).
Destinații din Aeroport Vaslui
Aeroportul „George Enescu” Bacău
Zona:
- Zona mixta, preponderent rezidentiala, formata din case cu nivel de inaltime P si P+1.
- Unități comerciale: magazine amplasate la distanta medie;
- Unități de învățământ: amplasate la distanta mica – Școala nr. 3, Liceul Mihail Kogălniceanu,
- Unități medicale: amplasate la distanta mica (Policlinica Vaslui);
- Sedii de bănci: amplasate la distanta medie (BRD, BCR, Raiffeisen Bank, etc.);
- Parcuri: spatii verzi la distanta mică - Gradina Publică Copou,
- Lacuri: - nu
- Instituții: Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Vaslui, Direcţia Pentru Agricultură Şi Dezvoltare
Rurală Vaslui, Casa Județeană de Pensii Vaslui
- Sedii de banci: amplasate la distanta medie – zona centrala;
- Muzee: la distanță medie
- Institutii de cult: La distanta mică
Utilitati:
- Retea urbana de energie electrica: existenta
- Retea urbana de apa: existenta
- Retea urbana de termoficare: inexistenta
- Retea urbana de gaze: existenta
____________________________________________________________________________________________________________
- Retea urbana de canalizare: existenta

- Retea urbana de telefonie: existenta
- Altele: internet, CATV
Artere de circulatie:
- Auto: Strada Donici, Str. Eternității și str. George Coșbuc.
- Calitatea retelelor de transport: asfaltate cu circulatia pe ambele sensuri si cate o banda de circulatie
pe fiecare sens.
- Magistrale metrou: nu este cazul
- Trasee suprafata:
- Statie de autobuz si microbuz, la intervale orare
- Feroviar: gara este amplasata la distanta mare
- Naval: nu este cazul
Ambient
- Ambient civilizat
- Trafic auto moderat
- Trafic pietonal redus
Amplasament favorabil, atractiv, cu dotări şi reţele edilitare complete, poluare specifică (noxe auto), zonă
liniștită, în conformitate cu planul de urbanism general.
2.2. Descrierea situației juridice

A fost evaluat dreptul deplin de proprietate asupra bunului imobil descris mai jos.
Au fost prezentate urmatoarele documente pentru atestarea dreptului de proprietate, asa cum rezulta din
urmatoarele documente primite in copii necertificate:
➢ Încheiere de întabulare nr. 7196 din 23.09.2005,
➢ Autorizația de construire nr.163 din 16.09.1989,
➢ Procesul verbal de recepție finală nr. 447 din 20.12.2004,
➢ Documentația cadastrală avizată sub nr. 5771/02.09.2005 OCPI Vaslui
➢ Decret 428/07.11.1972,
➢ Adresa nr. 1205/23.05.2005 a Cooperativelor de Consum Centrocoop,
➢ Adresa nr. 1197/17.07.2002 a Federalcoop Vaslui,
➢ Adresa nr. 14591/17.09.2002 a Primăriei Mun. Vaslui,
➢ Hotărârea nr. 93 din 29.10.2002 a Consiliului Local al Municipiului Vaslui,
➢ Încheiere de întabulare nr. 7195 din 23.09.2005,
Nu au fost prezentata următoarele documente:

- Extras de carte funciară în termen de valabilitate.
Sarcini inscrise: nu se cunosc eventualele de sarcini, în lipsa unui extras de CF în termen de valabilitate.
Mentiune: In scopul declarat al prezentei evaluari, imobilul este considerat eliberabil, iar dreptul de
proprietate este considerat deplin.
Identificarea eventualelor bunuri mobile evaluate

In evaluarea imobilului subiect nu au fost luate in consideratie elementele nonimobiliare.
2.3. Decrierea proprietatii imobiliare subiect
Decriere amplasament
- Imobilul este amplasat in zona mediană a municipiului Vaslui.
- Zona este rezidentiala, formata din case vechi si case si vile noi in general cu regim de inaltime P si
P+1.
- Strada Eternității este o strada asfaltata, cu circulatia in ambele sensuri si cate o banda de circulatie
pe sens.
- Proprietatea este învecinată cu:
• E – str. Eternității,
• V – str. George Coșbuc,
• S – Ocolul Silvic și proprietăți particulare – Brezan Vasile, Olaru Maria,
____________________________________________________________________________________________________________
• N – proprietăți particulare – Chirvase Neculai, Cocuz Ioan
Descrierea terenului:
Date generale
- Amplasare in zona mediană
- Teren intravilan cu suprafata de 4395,59mp, cu drept de folosință,
- Forma terenului: neregulata, trapezoidală.
- Raportul laturilor: favorabil;
- Inclinare: plan
- Tip drum de acces: alee asfaltata cu circulatia in ambele sensuri
- Vecinatati:case parter si case P, P+1.
Utilitati
- Energie electrica, alimentare cu apa de la retea publica, canalizare, rețea gaze naturale, telefonie.
Acces
- Accesul la proprietate se face direct din strada Eternității,
Alte aspecte
- Nu e cazul
Descrierea constructiilor
Date generale clădire C3 – Scoala

• Tipul construcţiei – cladire învățământ
• Anul construirii – 1989-2004
• Regim de înălţime – S+P+3E
• Suprafete conform documentatiei cadastrale:
Terasa
Bilant suprafata Sc (mp) Su (mp)
(mp)
Subsol tehnic 639,05 524,41
Parter 659,14 518,09 29,97
Etaj I 638,59 522,25
Etaj II 638,59 527,00
Etaj II 638,59 529,50
TOTAL 2.574,91 2.096,84 29,97
▪ Descriere construcție C3 – Scoala

• Fundaţii din beton armat,
• Structura: cadre din beton armat,
• Planşee beton armat;
• Pereţi: de compartimentare: zidărie din caramida, de închidere: zidarie din caramida
• Acoperiş tip şarpantă lemn
• Invelitoare tigla, cu burlane si jgheaburi
• Finisaje exterioare în pref de piatră, fara termoizolatii exterioare,
• Instalaţii electrice monofazate complete si functionale;
• Instalatii sanitare: racord apa - canal de la reteaua municipala;
• Încălzire: centrala termica de tip cazan cu două arzătoare pe gaz metan; conducte de distributie din
teavă neagră pentru instalații; corpuri de incalzire statice, de tip panou, din tabla (instalațiile termice
sunt deteriorate);
Starea generala a constructiei: satisfăcătoare, mentenanta neefectuată la timp.
▪ Detalii interioare construcție C3 – Scoala;

• Pardoseli din parchet lamelar ăn sălile de clasă și mozaic în rest,
• Tâmplărie: interioară: usi interioare din lemn tip celular; usa metalica la intrare; exterioară: ferestre
din lemn și câteva înlocuite cu tâmplărie din pvc cu geam termopan;
• Finisaje interioare: tencuieli interioare la pereti, glet de ipsos, zugraveli obișnuite; vopsitorii în ulei;
• Calitatea finisajelor: inferioare
▪ Concluzie privind construcţiile de bază
- Aspect neîngrijit, utilitati incomplete (instalațiile termice sunt deteriorate), slab intretinut, stare
satisfăcătoare, finisaje inferioare
____________________________________________________________________________________________________________
C1 – INTERNAT
Clădire internat cu regim de inaltime P+4E, construit in 1989, receptionat in 2004.
Structura
Imobilul analizat a fost receptionat in 2004. Structura constructiva a imobilului este urmatoarea:
• Fundaţii, plansee din beton armat;
• Structura de cadre si diafragme de beton armat;
• Inchideri si compartimentari din zidarie caramida, BCA;
• Finisaje exterioare în praf de piatră, fara termoizolatii exterioare
• Acoperis tip terasa hidroizolata peste care este executată o șarpantă din lemn cu învelitoare țiglă;
Spatiul evaluat prezinta urmatoarele caracteristici:
• Tencuieli driscuite;
• Zugraveli obișnuite, vopsitorii în ulei;
• Pardoseli mozaic;
• Instalaţii de utilizare:
o electrice de iluminat si priza;
o apă rece: da;
o canalizare menajera – da
o instalații termice - nefuncționale
o gaz metan – în apropiere
• Tamplarie exterioara din lemn
• Tâmplărie interioară celulară
• Stare tehnica : satisfacatoare, mentenanta neefectuată la timp; finisaje inferioare;
• Spatiul nu are sistem de incalzire
Suprafete masurate cadastral :
Bilant
Sc (mp) Su (mp) St
suprafata
Parter 425,50 365,34
Etaj I 478,19 319,90 385,78

Etaj II 467,50 319,90 385,78
Etaj III 467,50 319,90 385,78
Etaj IV 467,50 319,90 385,78
TOTAL 1.880,69 1.279,60 1543,12
• Concluzie privind construcţia de bază:

Aspect neîngrijit, utilitati incomplete (instalațiile termice sunt deteriorate), slab intretinut, stare
satisfăcătoare, finisaje inferioare.
Celelalte construcții anexă existente nu influențeaza valoarea proprietății imobiliare.
Performantele energetice ale imobilului analizat:

- Cladirea nu a fost evaluata de personal autorizat, din punct de vedere al performantei energetice.
Impactul asupra valorii, relativ la aceasta clasificare, este sensibil nefavorabil.
Date privind impozitele si taxele

In conformitate cu prevederile de cod fiscal si Hotararile Consiliului Local al UAT Vaslui, impozitele pe bunuri
de tip nerezidențial aparținând persoanelor fizice sau juridice sunt aplicate în procent în functie de valoarea
de impozitare estimată de un evaluator autorizat conform codului fiscal iar terenurile conform incadrarea
zonală.
2.4. Istoricul proprietăţii subiect
Proprietatea imobilară a fost edificată în perioara 1989 - 2004, fiind bloc proprietate de tip cooperatist.
Proprietatea subiect a fost dobândită prin construire. După închiderea scolii aceasta a fost închiriată uneei
instituții de ănvățământ privat iar de circa 5 ani ea este în conservare.
____________________________________________________________________________________________________________
III. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE

Analiza pieţei constituie procesul de identificare şi studiere a pieţei unui anumit bun sau serviciu. Analiza
pieţei este realizată pentru a estima cererea pentru un anumit tip de proprietate imobiliară (analiza cererii) şi
pentru a determina conformarea pieţei pentru proprietatea analizată (analiza ofertei) şi pentru a studia modul
în care interacţiunea dintre cerere şi ofertă afectează valoarea proprietăţii subiect (analiza echilibrului).
Analiza pieţei pune bazele determinării celei mai bune utilizări a unei proprietăţi imobiliare şi, totodată,
furnizează informaţii importante necesare aplicării celor trei abordări în evaluare. O analiză corectă a pieţei
impune parcurgerea de către evaluator a următorilor paşi :
1. Analiza productivităţii proprietăţii;
2. Delimitarea pieţei specifice;
3. Analiza cererii;
4. Analiza ofertei competitive (investigarea şi previziunea concurenţei);
5. Analiza interacţiunii dintre cerere şi ofertă;
6. Estimarea absorbţiei în piaţă a proprietăţii subiect.
Analiza pieţei are permanent în atenţie cei patru factori interdependenţi care creează valorile proprietăţilor
imobiliare, fiind de fapt chiar o rezultantă a interacţiunii între aceştia: utilitatea, raritatea, dorinţa şi puterea
efectivă de cumpărare
1.1. Analiza productivităţii proprietăţii
Analiza productivităţii proprietăţii imobiliare are în vedere analiza caracteristicilor de ordin fizic, legal sau de
localizare, care determină utilizările sale potenţiale.
Proprietatea evaluată poate fi clasificată pe piaţa locală ca fiind o construcţie de tip educațional, situată în
zona mediană a municipiului Vaslui.
În urma inspecţiei, s-a făcut analiza caracteristicilor fizice ale proprietăţii.
Proprietatea este alcatuită dintr-o clădire cu regim de înălțime de tip S+P+3E cu setinația de școală și un
cămin internat cu regim de înălțime de tip P+4E și anexele de deservire a acestor corpuri.
Proprietatea subiect are o bună accesibilitate atât pietonală, cât şi auto, existând parcare publică în număr
limitat.
Ţinând cont de caracteristicile imobilului supus evaluării (stare fizică, dimensiuni, facilitate, utilităţi existente)
precum şi de zona în care acesta este amplasată se poate aprecia că proprietatea evaluată nu este
deoseebit de atractivă.
1.2. Delimitarea pieţei specifice (aria pieţei şi aria competitivă)

Piaţa specifică a acestei proprietăţi este cea a unităților de învățământ şi este o piaţă preponderent a
închirierilor, acestea fiind în număr semnificativ mai mare decât cel al vânzărilor.
Caracteristicile predominante ale proprietăţii, enumerate anterior, sunt cele care o particularizează pe piaţă,
deci există o corelare între descrierea proprietăţii şi analiza pieţei sale specifice.
În vederea identificării pieţei imobiliare specifice proprietăţilor rezidenţiale sunt examinaţi următorii factori:
3.2.1. Tipul proprietăţii imobiliare

Pentru proprietatea imobiliară rezidenţială supusă analizei, subpiaţa delimitată este cea a unităților de
învățământ.
3.2.2. Caracteristicile proprietăţii imobiliare

Proprietatea evaluată este alcatuită dintr-o clădire cu regim de înălțime de tip S+P+3E cu setinația de școală
și un cămin internat cu regim de înălțime de tip P+4E și anexele de deservire a acestor corpuri. Accesul la
proprietate este pietonal şi auto şi se realizează direct dintr-o stradă asfaltată. Topografia amplasamentului
este plană, utilităţile disponibile sunt situate pe amplasament şi constau în apa curentă, canalizare, energie
electrică şi gaz. Utilizatorii finali sunt persoane juridice care doresc să închirieze.
3.2.3. Aria pieţei

Proprietatea imobiliară supusă descrierii este amplasată în zona mediană a municipiului Vaslui, respectiv
într-o zonă rezidenţială și administrativă de interes mediu a localităţii. Nu există activităţi industriale sau
incinte de teren care să nu poată permite o astfel de utilizare. Nu sunt parcele de teren libere, construibile.
Deoarece, în această zonă nu au fost găsite destule comparabile oferite spre vânzare sau spre închiriere,
aria de piaţă se poate extinde şi către alte zone din municipiul Vaslui, unde valoarea este comparabilă cu
cea a imobilelor din zona proprietăţii subiect (zona „Gara”, zona „Spital”, zona „Centru”), unde proprietatea
subiect concurează cu altele din aceste zone.
____________________________________________________________________________________________________________
Zona nu se află în preferinţele, datorită poziţiei acestuia și confortului.
3.2.4. Proprietăţi substitut disponibile

Oferta de astfel de proprietăți lisește, cum de altfel lipsește și cererea de astfel de proprietăți. Proprietatea
imobiliară poate fi convertită în proprietate comercială cu destinația de birouri sau clinică medicală.
1.3. Analiza cererii
Puterea de cumpărare este în scădere în această perioadă datorită faptului că apetitul investiţional este in
descreștere al persoanelor juridice datorită situației economice actuale.
Proprietatea evaluată nu se află într-o zonă deosebit de atractivă, zona fiind mediană. Accesul este facil,
direct la o stradă asfaltată.
Strada la care are acces proprietatea este sistematizată superior, utilităţile aferente existente pe
amplasamente sunt cele uzuale necesare: apă, canalizare, energie electrică, gaze, telefonie, TV cablu,
internet.
Acest tip de proprietate se adresează persoanelor juridice care doresc să achiziţioneze birouri sau să
dezvolte activități medicale.
Cererea pentru proprietăţi imobiliare de tip administrativ, este la un nivel mediu.
Datele de piaţă privind cererea din ultimii ani au ca sursă principală rapoartele şi studiile de piaţă ale firmelor
de servicii imobiliare. Aceste rapoarte indică o creştere a cererii în ultimii ani şi segregarea cumpărătorilor,
de regulă, în 2 categorii:
• persoanele fizice sau juridice care doresc să achiziţioneze imobile comerciale în scopul închirierii;
• persoane juridice care doresc sa schimbe destinaţia imobilelor în instituţii publice;
Piaţa imobiliară a locuinţelor unifamiliale (referitor la caminul internat) este dominată de vânzări, tendinţa
generală a proprietarilor este de a vinde locuinţele, nu să le închirieze.
Cererea este în continuă creştere, în condiţiile în care nu există o ofertă mare pentru acest tip de imobile.
Evaluatorul apreciază o poziţie favorabilă a proprietăţii subiect în condiţiile pieţei pe termen mediu.
____________________________________________________________________________________________________________
1.4. Analiza ofertei

Oferta aferentă proprietăţilor disponibile spre vânzare/închiriere care sunt asimilabile proprietăţii
subiect se numeşte ofertă competitivă.
Pe parcursul anului 2020, pretenţiile proprietarilor de locuinţe unifamiliale şi-au menţinut tendinţa de
creştere. În ceea ce priveşte oferta competitivă pentru proprietatea imobiliară subiect, aceasta este în
stagnare.
Ofertanţii de proprietăţi de tip locuinţă unifamilială pentru vânzare/închiriere în Vaslui se împart în 2 categorii:
a) persoanele fizice care doresc să achiziţioneze apartamente ca locuinţe unifamiliale;
b) persoane juridice care doresc să schimbe destinaţia apartamentelor situate la parterul blocurilor din zona
de referinţă, prin transformarea acestora în spaţii comerciale;
Persoanele fizice care se manifestă ca ofertanţi pe piaţa proprietăţilor de tip rezidenţial sunt proprietarii ce au
cumpărat aceste proprietăţi în ultimii ani în scopul de locui. În general, ei au realizat lucrări de reparaţii şi
amenajări ale locuinţelor.
Oferta de proprietăţi de tipul celei evaluate pentru închiriere în Vaslui se manifestă din partea proprietarilor
care deţin o altă locuinţă pentru a locui şi care le închiriază pentru a-şi creşte veniturile.
În ceea ce priveşte locuinţele unifamiliale oferite spre vânzare în municipiul Vaslui, pe aceleaşi site-uri de
profil au fost găsite în jur de 10 unităţi, cu suprafeţe utile cuprinse între 15 mp şi 24 mp şi cu un preţ pe mp
de suprafaţă utilă ce variază între 350 euro/mp şi 700 euro/mp.
Negocierea preţurilor la vânzarea locuinţelor unifamiliale este cuprinsă între 3 şi maxim 10% din preţul de
ofertă al proprietăţii.
Preţul diferă în funcţie de mai multe variabile: aria utilă, amenajările interioare şi exterioare şi zona unde este
amplasat.
Timpul de vânzare mediu al proprietăţilor de tipul celei evaluate este cuprins între 3-6 luni.
Referitor la vânzarea proprietăților imobiliare similare proprietății subiect, acestea sunt ofertate pe piață la
prețuri cuprinse între 300 și 700 Euro/mp suprafețe utile. Variația principală a prețurilor este antrenată de
localizarea, strea tehnică, dotări, utilitati si facilitatile prezente.
An Pret Suprafata Pret unitar

CMBU Zona Finisaje Etaj
construire (EUR) utila (mp) (EUR/mp)
Rezidențial Nord Medii 1975 2/4 11.500 15 766,7
Rezidențial Industriala Inferioare 1980 1/4 8.500 24 354,2
https://www.publi24.ro/anunturi/imobiliare/de-vanzare/apartamente/garsoniera/anunt/vand-camera-
zona-nord/fi00245424h97i75e59e0e41ie93h6hf.html
https://www.olx.ro/oferta/vand-camera-camin-zona-industriala-IDdLm7B.html#dd1ab87e61
https://www.olx.ro/oferta/vand-camera-de-camin-IDe392i.html#dd1ab87e61
https://www.romimo.ro/anunturi/imobiliare/de-vanzare/apartamente/garsoniera/anunt/vand-garsoniera-
zona-industriala/g88hh81i19h67197d8316hfhe8dhigi7.html
____________________________________________________________________________________________________________
Referitor la oferta de spații comerciale - birouri de închiriat similare proprietății subiect, acestea sunt ofertate
pe piață la prețuri cuprinse între 6 și 12 Euro/mp. Variația principală a prețurilor este antrenată de
localizarea, suprafața, finisajele, utilitati si facilitatile prezente.
An Pret Suprafata Pret unitar

CMBU Zona Finisaje
construire (EUR) (mp) (EUR/mp)
Birouri Ultracentrala 1975 Medii 2.750 250 11,0
Birouri Mediana 2008 Medii 1.000 150 6,7
https://www.imoradar24.ro/anunturi/250-mp-spatiu-comercial-inchiriat-vaslui-vaslui-33962722
https://www.imoradar24.ro/anunturi/100-mp-spatiu-comercial-inchiriat-vaslui-vaslui-33962593
https://www.imoradar24.ro/anunturi/100-mp-spatiu-comercial-inchiriat-vaslui-vaslui-2-28790817
https://www.publi24.ro/anunturi/imobiliare/de-inchiriat/spatii-comerciale/spatiu-
comercial/anunt/inchiriez-in-vaslui-spatiu-vila-parter/8d541413ii577063e48596d06i96dif7.html
Referitor la vânzarea terenurilor similare proprietății subiect, acestea sunt ofertate pe piață la prețuri cuprinse
între 50 și 70 Euro/mp suprafețe utile. Variația principală a prețurilor este antrenată de localizarea, dotări,
utilitati si facilitatile prezente.
Pret
Pret Suprafata
CMBU Zona unitar
(EUR) (mp)
(EUR/mp)
Comercial Spital 63.000 900 70,0
Comercial / rezidential Vastex 29.480 536 55,0
Comercial / rezidential Spital 137.500 2500 55,0
Rezidential ISU 75.000 1419 52,9
https://www.imoradar24.ro/anunturi/900-mp-teren-vanzare-spital-33236745
https://www.imoradar24.ro/anunturi/536-mp-teren-vanzare-vaslui-vaslui-1-
26984704
27018490
30111562
____________________________________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________________________________
1.5. Analiza echilibrului pietei

Activitatea pieţei imobiliare este ciclică, fiind caracterizată prin perioade succesive de expansiune, vârfuri,
restrângeri şi epuizare. În perioada analizată, comparând cererea existentă şi potenţială cu oferta curentă şi
anticipată se observă o tendinţă de creştere a cererii.
Din datele analizate se constată că la nivelul municipiului Vaslui, putem vorbi despre o piaţă uşor activă a
proprietăţilor imobiliare cu destinaţie rezidenţială tip „locuinţă unifamilială”, caracterizată printr-o uşoară
creştere a cererii apartamentelor cu 3 camere cu o bună localizare şi un trend uşor ascendent al preţului de
vânzare.
Proprietatea evaluată este vandabilă prin prisma caracteristicilor sale (dimensiune, localizare).
Analizând evoluţia preţurilor proprietăţilor imobiliare rezidenţiale vândute în Vaslui în ultimii 2 ani, se constată
că începând cu anul 2018, preţul pe mp a început să crească în cazul vânzării sau închirierii acestora.
Din informaţiile deţinute de către evaluator, există o gamă variată (ca raport procentual între limite) de chirii,
în funcţie de amplasamentul, dimensiunea, de mărimea şi poziţionarea acestuia, de dotările standard şi cele
specifice de care dispune etc.
La data evaluării, ofertele de vânzare a apartamentelor cu 1 camere, se situau între 350 euro/mp şi 700,
conform site-urilor www.olx.ro, www.storia.ro, şi www.imobiliare.ro.
Din informaţiile deţinute de către evaluator, ofertele de vânzare practicate în ultimul timp pe piaţa locală
pentru locuinţele unifamiliale în zona în care se află proprietatea, dar şi în zone similare, intervalul este între
350 şi 400 euro/mp, nivelul pieţei vânzărilor fiind relativ stabil în ultimele luni.
La data evaluării, ofertele de închiriere a birourilor, se situau între 5 şi 12 euro/mp, conform site-urilor
www.olx.ro, www.storia.ro, şi www.imobiliare.ro.
Din informaţiile deţinute de către evaluator, ofertele de închiriere practicate în ultimul timp pe piaţa locală
pentru birouri în zona în care se află proprietatea, dar şi în zone similare, intervalul este între 3 şi 6 euro/mp,
nivelul pieţei închirierilor fiind relativ stabil în ultimele luni.
1.6. Previziunea absorbției proprietății subiect în piață

În contextual analizei celor cinci paşi, prin compararea caracteristicilor proprietăţii subiect cu cele ale
proprietăţilor competitive, există o rată a absorbţiei proprietăţii subiect mare, în condiţiile de piaţă, cerere şi
ofertă competitive prezentate anterior. Buna localizare, suprafaţa optimă pe care o are, o face să fie
accesibilă unui segment larg de persoane fizice şi juridice, având şansa unei tranzacţionări înaintea
celorlalte proprietăţi competitive.
Din datele analizate este vorba despre o piaţă în uşoară dezvoltare, caracterizată printr-o uşoară creştere a
cererii şi a existenţei unui trend ascendent al valorilor pe piaţa specifică, caracterizată printr-un număr mic de
tranzacţii.
Proprietatea imobiliară subiect face parte din proprietăţile ce prezintă potenţial atractiv, datorită elementelor
favorabile cumulate: poziţie bună - mediu urban, acces facil şi suprafaţă (arie utilă).
Creşterea cererii coroborată cu oferta actuală ne prezintă o rată de absorbţie ridicată a proprietăţii subiect.
Analiza pieţei şi analiza celei mai bune utilizări sunt interdependente şi ambele sunt esenţiale pentru
aplicarea abordării prin piaţă.
Analiza informaţiilor de piaţă furnizează baza de date în vederea analizei celei mai bune utilizări a proprietăţii
imobiliare subiect..
____________________________________________________________________________________________________________
IV. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZARI

Analiza de piata si analiza celei mai bune utilizari preced punerea in aplicare a abordarilor in evaluare.
Analiza celei mai bune utilizari se bazeaza pe concluziile analizei de piata si ale analizei vandabilitatii.
Cea mai buna utilizare - este definita ca cea mai probabila utilizare a proprietatii, care este fizic posibila,
justificata adecvat, fezabila financiar si care conduce la cea mai mare valoare a proprietatii evaluate. In cele
mai frecvente situatii, cea mai buna utilizare a unei proprietati este utilizarea actuala. Analiza se efectueaza
intr- una din urmatoarele situatii:
▪ cea mai buna utilizare a terenului liber.
▪ cea mai buna utilizare a terenului construit.
Cea mai buna utilizare a proprietatii ca fiind construita este caracteristica utilizarii unei proprietati prin prisma
constructiilor existente.
Data fiind situatia actuala a proprietatii, localizarea si vecinatatile, dezvoltarea urbanistica a zonei si subpiata
specifica analizata, a fost realizata analiza celei mai bune utilizari a terenului construit, prin prisma
constructiilor existente.
Pentru clădirea C1 -Internat, CMBU este de bloc de garsoniere.
Utilizare permisa legal: amplasamentul analizat a fost dezvoltat conform planului general de urbanism.
Fizic posibila: in cazul utilizarii rezidentiale (utilizarea actuala), posibilitatea fizica este evidenta.
Fezabilitatea financiara si maxima productivitate: in zona exista numeroase proprietati cu o atractivitate
egala, utilizate ca proprietati rezidentiale. Pentru imobilul analizat nu exista indicaţii din piaţa sau alţi factori
care sa conduca la concluzia ca exista o alta utilizare care ar maximiza valoarea.
Concluzionand, cea mai buna utilizare a proprietatii, care sa respecte definitia de mai sus, este utilizarea
rezidentiala. Nu se preconizeaza pe termen mediu si lung schimbarea utilizarii actuale. Segmentul cel mai
probabil de cumparatori este reprezentat de persoane fizice cu venituri mici si medii.
Pentru clădirea C3 - Școala, CMBU este de bloc de clădire birouri sau clinică medicală.
Utilizare permisa legal: amplasamentul analizat poate fi dezvoltat conform planului general de urbanism.
Fizic posibila: in cazul utilizarii comerciale (birouri), posibilitatea fizica este evidenta.
Fezabilitatea financiara si maxima productivitate: in zona exista numeroase proprietati cu o atractivitate
egala, utilizate ca proprietati comerciale - birouri. Pentru imobilul analizat nu exista indicaţii din piaţa sau alţi
factori care sa conduca la concluzia ca exista o alta utilizare care ar maximiza valoarea.
Concluzionand, cea mai buna utilizare a proprietatii, care sa respecte definitia de mai sus, este utilizarea
comercială. Nu se preconizeaza pe termen mediu si lung schimbarea utilizarii actuale. Segmentul cel mai
probabil de cumparatori este reprezentat de persoane juridice.
____________________________________________________________________________________________________________
V. EVALUAREA PROPRIETĂȚII
Pentru exprimarea unei concluzii asupra valorii unei proprietati imobiliare, evaluatorii utilizeaza metode de
evaluare specifice, care sunt incluse în cele trei abordari în evaluare. Alegerea lor depinde de tipul de
proprietate imobiliara, de scopul evaluarii, de termenii de referința ai evaluarii, de calitatea si cantitatea
datelor disponibile pentru analiza. Toate cele trei abordari în evaluare se bazeaza pe date de piata.
Abordarea prin piață
Abordarea prin piata este un proces prin care evaluatorul obtine o indicatie a valorii de piata prin compararea
proprietatii subiect cu proprietati similare, ale caror preturi se cunosc. Proprietatea subiect este comparata cu
proprietati fie tranzactionate recent, fie oferite spre vanzare, avand la baza o analiza prealabila a relevantei
acestor informatii.
Analiza comparativa poate avea in vedere ajustari cantitative estimate prin analiza pe grupe de date, analiza
pe pereche de date sau analiza datelor secundare, dar si ajustari calitative.
S-a estimat valoarea de piata imobilului printr-un studiu al pietei adiacente, s-au identificat proprietati
similare tranzactionate sau expuse momentan in oferte, competitive pe segmentul urmarit; preturile de
vanzare s-au comparat si corectat in functie de caracteristicile principale ale acestora , raportat la cele ale
proprietatii subiect. Au fost analizate o serie de proprietati comarabile din care au fost retinute pentru
aplicarea abordarii comparabilele considerate cele mai relevante si asemanatoare cu proprietatea evaluata.
Pentru estimarea valorii de piata a imobilului subiect a fost utilizata analiza comparativa utilizandu-se tehnici
combinate, cu precadere analiza comparatiilor relative. S-au utilizat tehnici cantitative pentru tipul tranzactiei
si conditiile pietei, daca s-a considerat necesar; s-au aplicat ajustari cantitative pentru diferentele de
suprafata de teren si de suprafata desfasurata; ajustarile si modul de estimare al acestora a fost explicat in
anexe. Pentru restul elementelor de comparatiei a fost utilizata o analiza prin comparatie relativa.
Analiza prin comparatia relativa reprezinta studiul relatiilor indicate de datele de piata fara a recurge insa la
cuantificari. Aceasta metoda este preferata si des utilizata pentru ca reflecta natura imperfecta a pietelor
imobiliare. Evaluatorul analizeaza tranzactii sau oferte de vanzare ale unor proprietati comparabile pentru a
determina daca acestea au caracteristici inferioare, superioare sau similare cu cele ale proprietatii subiect.
Proprietatile comparabile sunt rearanjate intr-un tabel in functie de gradul de similitudine cu subiectul.
Valoarea rezultata in urma aplicarii abordarii prin piață pentru teren este: 292.000 EUR, echivalentul a
1.420.784 lei
Valoarea rezultata in urma aplicarii abordarii prin piață pentru internat este: 296.000 EUR,
echivalentul a 1.440.247 lei
Abordare prin venit
Analizeaza capacitatea unei proprietati de a genera beneficii viitoare; se capitalizeaza venitul pentru a
determina o indicatie asupra valorii de piata. Pentru transformarea venitului generat de proprietate intr-un
indicator de valoare se utilizeaza fie o rata de capitalizare, fie un factor multiplicator, metoda cunoscuta sub
denumirea de capitalizare directa.
Pentru proprietatea subiect s-a utlizat multiplicatorul venitului brut potential (MVBP). Pentru aceasta se
estimeaza venitul brut potential al imobilului, se estimeaza multiplicatorul (MVBP). Prin inmultirea
multiplicatorului cu venitul brut potential se obtine o indicaie asupra valorii de piata.
Estimarea este realizata in conditiile in care veniturile potentiale din inchirierea imobilului se obtin din
contracte ce includ angajamente uzuale existente pe piata pentru ambele parti (chiriasul plateste chiria si
utilitatile iar proprietarul plateste impozitele, asigurarea si reparatiile capitale).
Pentru estimarea MVBP au fost analizate date privind oferte de inchiriere pentru imobile similare. In functie
de informatiile culese, comparabilelor utilizate la abordarea prin piata le sunt atribuite chirii lunare potentiale,
in functie de caracteristicile fizice. Chiriile atribuite imobilelor comparabile se refera la apartamente
nemobilate. Ulterior se selecteaza un multiplicator din intervalul obtinut. Multiplicarea venitului brut potential
cu MVBP conduce la obtinerea valorii de piata.
Valoarea rezultata in urma aplicarii abordarii prin venit pentru scoala este: 560.000 EUR, echivalentul
a 2.724.792 lei
____________________________________________________________________________________________________________
VI. ANALIZA REZULTATELOR ŞI CONCLUZIA ASUPRA

VALORII
In partea de analiza a valorilor, evaluatorul analizeaza rezultatele obtinute in urma abordarilor pentru a
ajunge la estimarea valorii finale, recapituland intreg procesul de evaluare si asigurandu-se ca datele
obtinute, analizele efectuate, rationamentul si logica aplicate au condus la judecati consecvente.
Criteriile prin care se analizeaza (reconciliaza) rezultatele abordarilor pentru a selecta valoarea de piata din
randul valorilor estimata in cadrul abordarilor sunt: adecvarea, precizia si cantitatea de informatii.
Adecvarea: in general in zona de influenta a proprietatii exista suficiente tranzactii cu proprietati similare;
nivelul preturilor de tranzactionare in general se formeaza urmarind ofertele de vanzare prioritar fata de
situatiile de inchirieri; adecvarea unei abordari si in cadrul ei a unei metode sau tehnici de estimare a valorii,
este frecvent corelata cu tipul de proprietate si cu viabilitatea acesteia; in acest caz se poate concluziona ca
abordarea prin piata este cea mai adecvata pentru proprietatea evaluata.
Precizia: se apreciaza ca informatiile despre tranzactii cu proprietati comparabile sunt mediatizate cu grade
suficiente de detaliere, astfel incat confera o mai buna acuratete si se conformeaza modelului real al pietei
imobiliare, fata de abordrea prin venit, unde datele disponibile privind veniturile si cheltuielile necesita
prelucrari ce diminueaza gradul de incredere.
Cantitatea de informatii: in cadrul abordarii prin comparatie au fost identificate mai multe date de piata,
informatiile disponibile despre vanzari fiind mai abundente decat cele relative la inchirieri.
Concluzionand, evaluatorul apreciaza ca valoarea estimata in cadrul abordarii prin piata și venit reprezinta
valoarea de piata a proprietatii.
Valoarea de piata : 1.148.000 EUR, echivalentul a 5.585.824 lei
Valoarea prezentata nu este influentata de TVA. Estimarea valorii are la baza oferte/tranzactii de proprietati comparabile, detinute in
general de persoane fizice, neplatitoare de TVA. Din punct de vedere al codului fiscal si al normelor de aplicare a codului fiscal,
operatiunile de vanzare de proprietati similare nu sunt incadrate in categoria operatiunilor cuprinse in sfera de aplicare a taxei.

Gabriel Filip
Membru Titular ANEVAR
VII. ANEXE
Localizare
Fotografii ale proprietaţii
Anexe de calcul
Date despre vânzari şi cotaţii
Documentele de propriete si cadastru
____________________________________________________________________________________________________________
Localizare proprietate subiect:
Imobilul subiect
Imobilul subiect
____________________________________________________________________________________________________________
Fotografii ale proprietaţii
____________________________________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________________________________
Anexe de calcul
Abordarea prin venit – SCOALA (BIROURI)
VALOAREA CHIRII ES TIMATA PRIN COMPARATIE DIRECTA
Element de comparatie S ubiect Comparabila A Comparabila B Comparabila C Comparabila D
% euro % euro % euro % euro

Pret inchiriere (euro/mp) 11 12 10 7
Tip pret (tranzactie / oferta) oferta de pe piata curenta oferta de pe piata curenta oferta de pe piata curenta oferta de pe piata curenta
Ajustari (marja de negociere) -5% -5% -0,6 -5% -0,6 -5% -0,5 -5% -0,3
Pret ajustat (euro) 10,5 11,4 9,5 6,3
pentru aspecte propii tranzactiei
Drepturi de proprietate transmise Deplin Deplin Deplin Deplin Deplin
Ajustari 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0
Conditii de finantare De piata De piata De piata De piata De piata
Ajustari 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0
Conditii de inchiriere De piata De piata De piata De piata De piata
Ajustari 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0
Cheltuieli efect. imediat dupa
nu nu nu nu nu
inchiriere
Ajustari 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0
Conditii de piata 06.11.2020 06.11.2020 06.11.2020 06.11.2020 06.11.2020
Ajustari 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0
pentru elemente specifice proprietatii analizate:
Vaslui, str.
Localizare Eternității nr. Ultracentrala Ultracentrala Ultracentrala M ediana
7, jud. Vaslui
Comparativ cu subiectul locatie mai buna locatie mai buna locatie mai buna locatie similara
Ajustari -20% -2,1 -20% -2,3 -20% -1,9 0% 0,0
pentru caracteristici fizice ale bunului subiect:
Suprafata teren in surplus / exces 0 0 0 0 0
Ajustari 0 0 0 0
Suprafata utila / construita 2621,25 250 100 100 150
Ajustari -15% -1 -15% -1 -15% -1 -15% -1
Nivel de finisare M edii M edii M edii M edii M edii
Ajustari (eur/mp util | eur/constructie)
0% 0,0 0% 0,0 0% 0,0 0% 0,0
Rest de executat nu nu nu nu nu
0 0 0 0 0 0 0 0 0
Data PIF 1995 1975 1975 1975 2008
Ajustari 5% 0,4 5% 0,5 5% 0,4 0% 0,0
en/ gaz/ apa/
Utilitati en/ gaz/ apa/ canalizare en/ gaz/ apa/ canalizare en / apa / canalizare en / apa / canalizare
canalizare
Ajustari 0% 0,0 0% 0,0 0% 0,0 0% 0,0
Centrala termica /Alte dodari da da da da da
Ajustari 0% 0,0 0% 0,0 0% 0,0 0% 0,0
Total ajustari caracteristici fizice -0,8 -0,9 -1 -1,0
CM BU Birouri Birouri Birouri Birouri Birouri
Ajustari 0% 0,0 0% 0,0 0% 0,0 0% 0,0
Alte constructii pe amplasament nu nu nu nu
Ajustari 0,0 0,0 0,0 0,0
Dotari non-imobiliare nu nu sunt nu nu sunt nu sunt
Ajustari 0,0 0,0 0,0 0,0
Ajustare totala neta absoluta (euro) -2,9 -3,2 -2,7 -1,0
Ajustare totala neta procentuala (%) -28% -28% -28% -15%
Ajustare totala bruta absoluta (euro) 3,8 4,1 3,4 1,0
Ajustare totala bruta procentuala(%) 36% 36% 36% 15%
* Pentru comparabila D s-a efectuat cea mai mica ajustare totala bruta absoluta
Rezultat abordarea prin piata 5,4 € /mp echivalent a 26 lei 4,8657 lei/euro
____________________________________________________________________________________________________________
EXPLICITARI ASUPRA AJUSTARILOR APLICATE :

Ajustare pentru tip oferta sau tranzactie
Pentru estimarea valorii de piata au fost utilizate oferte de inchiriere. Astfel, acestea au fost decotate cu un procent de -5%, intrucat in urma discutiilor telefonice
cu proprietarii, s-a constatat ca acestia sunt dispusi sa negocieze. Valoarea ajustarii a fost stabilita pe baza observatiilor istorice referitoare la marja de
negociere pentru acest tip de proprietate. Pentru comparabila de inchiriere efectiva s-au considerat valorile ca atare.
Dreptul de prop. transmis
Dreptul de proprietate deplin - nu sunt necesare ajustari.
Conditii de finantare
Deoarece conditiile de finantare sunt identice, nu sunt necesare ajustari.
Conditii de inchiriere
Conditii de inchiriere similare - pentru acest element de comparatie nu au fost aplicate ajustari.
Cheltuieli efectuate imediat dupa achizitie
Nu este cazul.
Conditii de piata (data)
Ofertele fiind de data recenta nu sunt necesare ajustari aplicate comparabilelor.
Ajustare pentru localizare
Comparabila A are o locatie mai buna ( Ultracentrala ) celei in care este amplasata proprietatea subiect ( Vaslui, str. Eternității nr. 7, jud. Vaslui ). Este necesara ajustarea comparabilei cu -20%.
Comparabila B are o locatie mai buna ( Ultracentrala ) celei in care este amplasata proprietatea subiect ( Vaslui, str. Eternității nr. 7, jud. Vaslui ). Este necesara ajustarea comparabilei cu -20%.
Comparabila C are o locatie mai buna ( Ultracentrala ) celei in care este amplasata proprietatea subiect ( Vaslui, str. Eternității nr. 7, jud. Vaslui ). Este necesara ajustarea comparabilei cu -20%.
Comparabila D are o locatie similara ( Mediana ) cu cea a proprietatii subiect ( Vaslui, str. Eternității nr. 7, jud. Vaslui ). Nu sunt necesare ajustari.
Ajustari au fost estimate in urma analizei de piata realizata pentru zona in care sunt amplasate proprietatile comparabile si cea subiect, tinand cont de cat ar
recunoaste un cumparator tipic ca diferenta in pretul platit pentru un imobil ce are o amplasare diferita de cea a terenului subiect.
Ajustare pentru suprafata teren
Ajustarea pentru diferenta de suprafata de teren a fost calculata tinand cont de valoare unitara a terenului - determinata prin comparatie de piata.
Ajustare pentru suprafata utila desfasurata a constructiei
Ajustarile sunt egale cu produsul: [Diferenta de suprafata utila dintre subiect si comparabila] x [Valoarea unitare a constructiei comparabile], unde al doilea
termen se determina astfel: [Pret oferta negociat - Suprafata teren*Pret unitar teren]/[Supafata Utila].
Ajustare pentru gradul de finisare:

Nivelul de finisare al comparabilelor, este: A: Medii B: Medii C: Medii D: Medii
Finisaje comparabile vs finisaje prop subiect: A: similare B: similare C: similare D: similare
Ajustarile unitare pt. nivelul de finisare sunt: A: 0 € /mp B: 0 € /mp C: 0 € /mp D: 0 € /mp
Ajustarile estimate pt. nivelul finisajelor au fost estimate in urma analizei de piata efecuate si tin cont de cat ar recunoaste un cumparator tipic ca diferenta
in pretul unitar platit (eur/mp util) pt. un imobil cu un grad de finisare diferit de cel al subiectului.
Ajustare pentru lucrarile neterminate:
In cazul in care constructia proprietatii subiect este nefinalizata, iar comparabilele utilizate, au alt stadiul fizic al constructiilor, este necesara aplicarea unor
ajustari care sa compenseze valoric, diferentele reprezentate de lucrarilor ce diferentiaza stadiul fizic al comparabilele de cel al proprietatii subiect. Ajustarea
este egala cu produsul dintre suprafata utila si necesarul de investit pe unitatea de suprafata, calculat conform anexei de calcul a costului de inlocuire net.
Ajustare pentru vechimea constructiei
Constructia A - fiind mai veche decat proprietatea subiect, se impune aplicarea unei ajustari de 5%.
Constructia B - fiind mai veche decat proprietatea subiect, se impune aplicarea unei ajustari de 5%.
Constructia C - fiind mai veche decat proprietatea subiect, se impune aplicarea unei ajustari de 5%.
Constructia D - are o vechime aproximativ egala cu cea a proprietatii subiect si din acest motiv nu sunt necesare ajustari.
Aceste ajustari au fost estimate in urma analizei de piata privind influenta varstei constructiei asupra valorii proprietatii, tinind cont de cat ar recunoaste un
cumparator tipic ca diferenta in pretul platit pentru un imobil ce are o varsta diferita de cea a proprietatii subiect.
Ajustare pentru utilitati
Deoarece comparabila A are utilitati similare cu cele ale proprietatii subiect, nu au fost aplicate ajustari.
Deoarece comparabila B are utilitati similare cu cele ale proprietatii subiect, nu au fost aplicate ajustari.
Deoarece comparabila C are utilitati similare cu cele ale proprietatii subiect, nu au fost aplicate ajustari.
Deoarece comparabila D are utilitati similare cu cele ale proprietatii subiect, nu au fost aplicate ajustari.
Ajustarile aplicate pentru echiparea utilitara a comparabilelor, tin cont de cat ar recunoaste un cumparator tipic ca diferenta in pretul platit pentru un imobil
ce dispune de o echipare utilitara diferite de cea a proprietatii subiect.
Ajustare pentru centrala termica proprie:
Comparabilele sunt echipate similar cu proprietatea subiect si din acest motiv nu au fost aplicate corectii.
Ajustare pentru CMBU:
Utilizarea tuturor comparabilelor este similara cu cea a proprietatii subiect - rezidentiala. Nu se impun ajustari.
Ajustarea pt. existenta altor constructii pe amplasament:
Nu au fost aplicate corectii.
Ajustare pentru dotari non-imobiliare:
Echiparea non-imobiliara a comparabilelor, este: A: nu sunt B: nu C: nu sunt D: nu sunt
Ajustarile aplicate pentru dotarile non-imobiliare: pt. A: 0€ pt. B: 0€ pt. C: 0€ si pt. D: 0€
Ajustarile pentru dotarile non-imobiliare, au fost estimate in urma analizei de piata efecuate, tinand cont de cat ar recunoaste un cumparator tipic ca diferenta
in pretul platit, pentru aceasta echipare suplimentara.
____________________________________________________________________________________________________________
CENTROCOOP BUCUREȘTI Vaslui, str. Eternității nr. 7, jud. Vaslui

ABORDAREA PRIN VENIT: ȘCOALĂ
DENUM IREA CLADIRII SUBIECT: 201963-C1 TOTAL
Sup rafata inchiriabila (mp ) 2.621 0,00 2.621,25 0,00
Chiria lunara (EUR/mp /luna) 0,0 5,4 0,0
Chiria lunara (EUR/luna) 14.111 0 14.111 0
Venituri brute p otentiale VBP (EUR/an) 0 169.333 0
Total VBP (eur/an) 0 169.333 0

Grad de ocup are 90% 90% 90%
Venituri brute efective VBE(eur/an) 0 152.399 0
Total VBE (eur/an) 0 152.399 0
- Fixe EUR
- Taxe p rop rietate 1,20% 0 14.312 0
- Asigurare 0,30% 0 3.578 0

- Altele (taxe de p oluare +/- dup a caz cl verde
sau cl p oluanta) ; scutiri de taxe(cu minus) p t
anvelop are din fonduri p rop rii; ...etc.. 0 0 0
Subtotal cheltuieli fixe 2% 0 17.890 0
- Variabile %
- M anagement 0,0% 0 0 0
- Administrator 0,0% 0 0 0
- Salarii p ersonal intretinere 0,0% 0 0 0
- Utilitati sp atii comune 0,0% 0 0 0
- Rep aratii-intretinere 0,0% 0 0 0
- Altele 0,0% 0 0 0
Subtotal cheltuieli variabile 0% 0 0 0
Total cheltuieli de exp loatare (EUR/an) 1,5% 0 17.890 0
Venit net efectiv (eur/an) 0 134.509 0

Total VNE (eur/an) 0 134.509 0
Rata de cap italizare 9,00% 9,00% 9,00%
Valoare randament (eur) 0 1.494.549 0
0€ 0€ 0€
Costuri amenajare imediat dup a EUR/mp util
EUR/p e total 0€ 0€ 0€
achizitionare, p t aducerea la stadiul de inchiriabil
p arte generatoare
in conditiile medii ale p ietei cercetate local/zonal de venit
Valoare randament - defalcat 0€ 1.494.500 € 0€
valoare unitara p e mp util 0€ 570 € 0€

Teren in exces 0,00 0€ 0€ 0€
VALOARE DE PIATA - (cumulat) 0€ 1.494.500 € 0€
Curs Valutar 1 Euro la 06.11.2020 = 4,8657 lei
VALOARE (fara TVA) 1.494.500 EUR

Valoare medie unitara 570 eur/mp
LUCRARI DE CONVERSIE NECESARE 934.990 EUR
VALOARE TEREN IN SURPLUS 0 0 EUR
VALOAREA DE PIATA PROPRIETATE 560.000 EUR 2.724.792 RON
____________________________________________________________________________________________________________
RAPORT DE EVALUARE nr. VS_44_IMM Data evaluarii: 11.11.2020 / Curs la data evaluarii: 4,866 lei/EUR
Beneficiar raport: CENTROCOOP BUCUREȘTI Destinatar: CENTROCOOP BUCUREȘTI UNIUNEA Coef.de corectie pentru distanta transport: 1 (conf. tabel din ANEXA 2)
NAȚIONALĂ A COOPERAȚIEI DE CONSUM Coef. corectie manopera: 0,983 (conf. tabel din ANEXA 2)
Proprietate Evaluata: COMERCIALĂ Grad seismic: 8
VASLUI, VASLUI, str. Eternității nr. 7
EVALUARE CONSTRUCTII - ABORDAREA PRIN COST

Grupa/ Varsta
Grad
Poz. Subgr. Varsta Cronolog Suprafata Depr. Cost lucrari
Cost de nou Cost de nou Depreciere Depr. Cost net Cost net de
Fisa pe Anul (GEV Starea Cronolo ica construită (uzura) ramase de
Denumire constructie constructie functionala Externa constructie constructie realiza
nr. plan PIF 500, Fizica gica Ponderat desfasurata fizica executat
(lei) (EUR) (lei) (%) (lei) (EUR) re
de sit. Anexa (ani) a (mp) (%) (lei)
(%)
2) (ani)
1. C3 SCOALA (BIROURI) STRUCTURA 1975 1.6.2.1. B 45 45 2.556 3.144.833 646.327 46 0 0 1.698.210 349.017 100,00 0
2. C3 SCOALA (BIROURI) MODERNIZARE 2020 1.6.4.1 FB 0 0 2.556 4.549.382 934.990 0 0 0 4.549.382 934.990 100,00 0
TOTAL CONSTRUCTII 2.556 7.694.214 1.581.317 6.247.591 1.284.007 0
- Valorile din tabel nu contin TVA

Note:
- In cazul constructiilor nefinalizate coloana ”Cost de nou constructie” contine costul de nou al constructiilor considerate ca fiind finalizate, iar coloana ”Cost net constructie” contine costul de nou al
constructiilor considerate ca fiind finalizate din care s-au dedus deprecierile.
FISA NR. 1. - SCOALA (BIROURI) STRUCTURA
Cost unitar de Cost de nou Cost lucrari

Cost de nou Grad
Nr. Stare nou indexat si lucrari ramase de Sursa
Simbol Descriere element constructiv Comentariu UM Cantitate constructie (lei realizare Pag.
crt. Fizica corectat, fara executate (lei executat (lei inf.
fara TVA) (%)
TVA (lei/UM) fara TVA) fara TVA)
Index 1 2 2A 3 4 5 6 7=5x6 8 9 = 7 x 8 / 100 10 = 7 - 9 11 12

1 8INFSPBD Infrastructura cladiri birouri clasa A mp Ac B 639,05 1.286,51 822.144,20 100,00 822.144 0 2 128
2 8SSTSPBD Suprastructura cladiri birouri clasa A mp Ad B 2556 908,72 2.322.688,32 100,00 2.322.688 0 2 128
din cadre si diafragme din beton (fara
armat, compartimentari interioare din subsol
zidarie de caramida si din gipscarton tehnic)
TOTAL FISA 3.144.833 3.144.833 0
____________________________________________________________________________________________________________
FISA NR. 2. - SCOALA (BIROURI) MODERNIZARE
Cost unitar de Cost de nou Cost lucrari

Cost de nou Grad
Nr. Stare nou indexat si lucrari ramase de Sursa
Simbol Descriere element constructiv Comentariu UM Cantitate constructie (lei realizare Pag.
crt. Fizica corectat, fara executate (lei executat (lei inf.
fara TVA) (%)
TVA (lei/UM) fara TVA) fara TVA)
Index 1 2 2A 3 4 5 6 7=5x6 8 9 = 7 x 8 / 100 10 = 7 - 9 11 12

3 TERNECIRC Terasa necirculabila mp terasa FB 638,59 483,36 308.668,88 100,00 308.669 0 2 130
4 SASPBA Instalatii sanitare cladire birouri+spatii mp Ad FB 2556 64,70 165.373,20 100,00 165.373 0 2 130
arhiva clasa A
5 IVSPBA Instalatii incalzire si ventilatie cladire mp Ad FB 2556 117,17 299.486,52 100,00 299.487 0 2 130
birouri+spatii arhiva clasa A
6 FICLBTIPB Finisaj interior - birouri pe structura mp Ad FB 2556 1.189,69 3.040.847,64 100,00 3.040.848 0 2 131
zidarie P+M - clasa B. Finisaj obisnuit:
zugraveli acrilic, faianta grup sanitar,
gresie pe hol si bai, mocheta in birouri,
tamplarie int.PVC cu geam sablat si
usi celulare la WC, tamplarie
exterioara PVC cu geam termopan
7 IECLBTIPB Instalatii electrice birouri clasa B mp Ad FB 2556 202,83 518.433,48 100,00 518.433 0 2 131
8 FPOLIST10 Finisaj cu termosistem (polistiren mp fatada FB 969 223,50 216.571,50 100,00 216.572 0 3 131
expandat 10 cm)
TOTAL FISA 4.549.381 4.549.381 0

Note:
- Cost unitar de nou indexat si corectat, fara TVA (col.6) este calculat pe baza costurilor de Material, Manopera, Transport si utilaje, Coef.recapit.deviz analitic, Coef.chelt.indirecte din catalog, iar rezultatul este
indexat cu indicele de actualizare aferent datei evaluarii si corectat cu coef.pt.dist.transp.si manopera, apoi din rezultat se deduce TVA aferenta indicilor de actualizare valabili la data evaluarii
- Sursa informatiei: 1 = ”CI-CR C.rezidentiale”; 2 = ”CI-CR C.industriale, comerciale si agricole, constructii speciale”; 3 = ”CI-CR Cladiri cu structuri pe cadre, anexe gospodaresti, structuri MiTek si constructii speciale”;4
- ”Metoda costurilor segregate” / IROVAL, 5 - ”CONSTRUCTII – sisteme și subsisteme constructive” – Editura IROVAL, 6 - ”Centrale eoliene” autor Schiopu C.
- Creat cu aplicatia Kost Plus (indici 2020-2021) - w w w .kosturi.ro - program inregistrat in Registrul National al programelor pentru Calculator
____________________________________________________________________________________________________________
Abordarea prin piață - Grilă de piață pentru oferte de vânzare imobile similare - CAMIN
VALOAREA ES TIMATA PRIN COMPARATIE DIRECTA
Element de comparatie S ubiect

Comparabila A Comparabila B Comparabila C Comparabila D
% euro % euro % euro % euro

Pret vanzare (euro) 11.500 8.500 9.375 11.000
Tip pret (tranzactie / oferta) oferta de pe piata curenta oferta de pe piata curenta oferta de pe piata curenta oferta de pe piata curenta
Ajustari (marja de negociere) -5% -5% -575 -5% -425 -5% -469 -5% -550
Pret ajustat (euro) 10.925 8.075 8.906 10.450
pentru aspecte propii tranzactiei
Drepturi de proprietate transmise Deplin Deplin Deplin Deplin Deplin
Ajustari 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0
Conditii de finantare De piata De piata De piata De piata De piata
Ajustari 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0
Conditii de vanzare De piata De piata De piata De piata De piata
Ajustari 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0
Cheltuieli efect. imediat dupa achizitie
nu nu nu nu nu
Ajustari 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0
Conditii de piata 06.11.2020 06.11.2020 06.11.2020 06.11.2020 06.11.2020
Ajustari 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0
pentru elemente specifice proprietatii analizate:
Localizare Garii Nord Industriala Industriala Industriala
Comparativ cu subiectul locatie mai buna locatie inferioara locatie inferioara locatie inferioara
Ajustari -5% -546 5% 404 5% 445 5% 523
pentru caracteristici fizice ale bunului subiect:
Etaj 1/P+4 2/4 1/4 4/4 3/4
Ajustari 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0
Suprafata utila 20,75 15 24 24 30
Ajustari 4.188 -1.093 -1.206 -3.222
Nivel de finisare Inferioare M edii Inferioare Inferioare Inferioare
-100 -1.500 0 0 0 0 0 0
Rest de executat nu nu nu nu nu
Ajustari (eur/mp util | eur/constructie) 0 0 0 0 0 0 0 0
Data PIF 1995 1975 1980 1980 1980
Ajustari 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0
Utilitati en/apa/gaz/canal en/apa/gaz/canal en/apa/gaz/canal en/apa/canal/gaz en/apa/canal/gaz
Ajustari 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0
Centrala termica nu nu nu da nu
Ajustari 0 0 -1.000 0
Total ajustari caracteristici fizice 2.688 -1.093 -2.206 -3.222
CM BU rezidential rezidential rezidential rezidential rezidential
Ajustari 0% 0 0% 0 0% 0 0% 0
Alte constructii pe amplasament Nu nu nu nu nu
Ajustari 0 0 0 0
Dotari non-imobiliare nu nu nu nu nu
Ajustari 0 0 0 0
Ajustare totala neta absoluta (euro) 2.142 -690 -1.761 -2.700
Ajustare totala neta procentuala (%) 20% -9% -20% -26%
Ajustare totala bruta absoluta (euro) 6.234 1.497 2.651 3.745
Ajustare totala bruta procentuala(%) 57% 19% 30% 36%
* Pentru comparabila B s-a efectuat cea mai mica ajustare totala bruta absoluta
Rezultat abordarea prin piata 7.400 € echivalent a 36.006 lei 4,8657 lei/euro
357 € /mp 1.735 lei /mp
40 garsoniere x 7.400 EUR = 296.000EUR
____________________________________________________________________________________________________________
EXPLICITARI ASUPRA AJUSTARILOR APLICATE :

Ajustare pentru tip oferta sau tranzactie
Pentru estimarea valorii de piata au fost utilizate oferte de vanzare. Astfel, acestea au fost decotate cu un procent de -5%, intrucat in urma discutiilor telefonice
cu proprietarii, s-a constatat ca acestia sunt dispusi sa negocieze. Valoarea ajustarii a fost stabilita pe baza observatiilor istorice referitoare la marja de
negociere pentru acest tip de proprietate. Pentru comparabila de vanzare efectiva s-au considerat valorile ca atare.
Dreptul de prop. transmis
Deoarece conditiile de finantare sunt identice, nu sunt necesare ajustari.
Conditii de vanzare
Conditii de vanzare similare - pentru acest element de comparatie nu au fost aplicate ajustari.
Cheltuieli efectuate imediat dupa achizitie
Nu este cazul.
Conditii de piata (data)
Ofertele fiind de data recenta nu sunt necesare ajustari aplicate comparabilelor.
Comparabila A are o locatie mai buna ( Nord ) celei in care este amplasata proprietatea subiect ( Garii ). Este necesara ajustarea comparabilei cu -5%.
Comparabila B are o locatie inferioara ( Industriala ) celei in care este amplasata proprietatea subiect ( Garii ). Este necesara ajustarea comparabilei cu 5%.
Comparabila C are o locatie inferioara ( Industriala ) celei in care este amplasata proprietatea subiect ( Garii ). Este necesara ajustarea comparabilei cu 5%.
Comparabila D are o locatie inferioara ( Industriala ) celei in care este amplasata proprietatea subiect ( Garii ). Este necesara ajustarea comparabilei cu 5%.
Ajustari au fost estimate in urma analizei de piata realizata pentru zona in care sunt amplasate proprietatile comparabile si cea subiect, tinand cont de cat ar
recunoaste un cumparator tipic ca diferenta in pretul platit pentru un imobil ce are o amplasare diferita de cea a terenului subiect.
Ajustare pentru suprafata teren
Ajustarea pentru diferenta de suprafata de teren a fost calculata tinand cont de perceptia nivelului locuintei in tranzactii - determinata prin comparatie de piata.
Ajustare pentru suprafata utila desfasurata a constructiei
Ajustarile sunt egale cu produsul: [Diferenta de suprafata utila dintre subiect si comparabila] x [Valoarea unitare a constructiei comparabile], unde al doilea
termen se determina astfel: [Pret oferta negociat - Suprafata teren*Pret unitar teren]/[Supafata Utila].
Ajustare pentru gradul de finisare:

Nivelul de finisare al comparabilelor, este: A: Medii B: Inferioare C: Inferioare D: Inferioare
Finisaje comparabile vs finisaje prop subiect: A: mai bune B: similare C: similare D: similare
Ajustarile unitare pt. nivelul de finisare sunt: A: -100 € /mp B: 0 € /mp C: 0 € /mp D: 0 € /mp
Ajustarile estimate pt. nivelul finisajelor au fost estimate in urma analizei de piata efecuate si tin cont de cat ar recunoaste un cumparator tipic ca diferenta
in pretul unitar platit (eur/mp util) pt. un imobil cu un grad de finisare diferit de cel al subiectului.
Ajustare pentru lucrarile neterminate:
In cazul in care constructia proprietatii subiect este nefinalizata, iar comparabilele utilizate, au alt stadiul fizic al constructiilor, este necesara aplicarea unor
ajustari care sa compenseze valoric, diferentele reprezentate de lucrarilor ce diferentiaza stadiul fizic al comparabilele de cel al proprietatii subiect. Ajustarea
este egala cu produsul dintre suprafata utila si necesarul de investit pe unitatea de suprafata, calculat conform anexei de calcul a costului de inlocuire net.
Ajustare pentru vechimea constructiei

Constructia A - are o vechime aproximativ egala cu cea a proprietatii subiect si din acest motiv nu sunt necesare ajustari.
Constructia B - are o vechime aproximativ egala cu cea a proprietatii subiect si din acest motiv nu sunt necesare ajustari.
Constructia C - are o vechime aproximativ egala cu cea a proprietatii subiect si din acest motiv nu sunt necesare ajustari.
Constructia D - are o vechime aproximativ egala cu cea a proprietatii subiect si din acest motiv nu sunt necesare ajustari.
Aceste ajustari au fost estimate in urma analizei de piata privind influenta varstei constructiei asupra valorii proprietatii, tinind cont de cat ar recunoaste un
cumparator tipic ca diferenta in pretul platit pentru un imobil ce are o varsta diferita de cea a proprietatii subiect.
Ajustare pentru utilitati
Deoarece comparabila A are utilitati similare cu cele ale proprietatii subiect, nu au fost aplicate ajustari.
Deoarece comparabila B are utilitati similare cu cele ale proprietatii subiect, nu au fost aplicate ajustari.
Deoarece comparabila C are utilitati similare cu cele ale proprietatii subiect, nu au fost aplicate ajustari.
Deoarece comparabila D are utilitati similare cu cele ale proprietatii subiect, nu au fost aplicate ajustari.
Ajustarile aplicate pentru echiparea utilitara a comparabilelor, tin cont de cat ar recunoaste un cumparator tipic ca diferenta in pretul platit pentru un imobil
ce dispune de o echipare utilitara diferite de cea a proprietatii subiect.
Ajustare pentru centrala termica proprie:
In urma analizei pietei s-a constatat ca aportul valoric pe care il aduce prezenta centralei termice, intr-o locuinta similara, este de cca. 0Eur.
Ajustare pentru CMBU:
Utilizarea tuturor comparabilelor este similara cu cea a proprietatii subiect - rezidentiala. Nu se impun ajustari.
Ajustarea pt. existenta altor constructii pe amplasament (Balcoane, Boxe, etc.):
Nu au fost aplicate corectii.
Ajustare pentru dotari non-imobiliare:
Echiparea non-imobiliara a comparabilelor, este: A: nu B: nu C: nu D: nu
Ajustarile aplicate pentru dotarile non-imobiliare: pt. A: 0€ pt. B: 0€ pt. C: 0€ si pt. D: 0€
Ajustarile pentru dotarile non-imobiliare, au fost estimate in urma analizei de piata efecuate, tinand cont de cat ar recunoaste un cumparator tipic ca diferenta
in pretul platit, pentru aceasta echipare suplimentara.
____________________________________________________________________________________________________________
Abordarea prin piață - Grilă de piață pentru oferte de vânzare terenuri similare
Vaslui, str. Eternității nr. 7, jud. Vaslui
TERENURI COMPARABILE
ELEMENTE DE COMPARATIE
S UBIECT Comparabila A Comparabila B Comparabila C Comparabila D
0 1 2 3 4 5 6
Suprafata (mp) 4.396 900 536 2.500 1.419
Elemente specifice tranzacției
1 Pret oferta/vanzare (Euro/mp) 70,0 55,0 55,0 52,9
Tip preț oferta oferta oferta oferta
Cuantum ajustare % -5% -5% -5% -5% -5%
Cuantum ajustare (Euro/mp) -3,50 -2,75 -2,75 -2,64
PRET AJUSTAT (Euro/mp) 66,50 52,25 52,3 50,21
2 Dreptul de proprietate transmis deplin deplin deplin deplin deplin
Cuantum ajustare % 0% 0% 0% 0%
Cuantum ajustare (Euro/mp) 0,00 0,00 0,00 0,00
3 Restrictii utilizare / reglementare urbanistică similar similar similar similar
4 Condiții de finanțare cash cash cash cash cash
5 Conditii de vanzare independent independent independent independent independent
6 Conditii ale pietei 06.11.2020 06.11.2020 06.11.2020 06.11.2020 06.11.2020
Elemente specifice proprietății
7
Vaslui, str. Eternității
Localizare Spital Vastex Spital ISU
nr. 7, jud. Vaslui
Comparativ cu subiectul locatie similara locatie inferioara locatie similara locatie inferioara
Caracteristici fizice
8 Suprafata (mp) 4.396 900 536 2.500 1.419
Valoarea ajustare % 0% 0% 0% 0%
Valoarea ajustare (Euro/mp) 0,00 0,00 0,00 0,00
9
Destinatia (utilizarea terenului) Comercial Comercial Comercial / rezidential Comercial / rezidential Rezidential
10 Acces Asfaltat similar inferior inferior Inferior
11 Topografie Panta usoara Similar Similar Inferior similar
12 Utilitati en. el./apa / canal / gaz en. el./apa / canal / gaz en. el./apa / canal / gaz en. el./apa / canal / gaz en. el./apa
13 Deschidere (front stradal) 60,25 ml similar inferior inferior inferior
Total ajustare caracteristici fizice % 0% 20% 30% 35%
Total ajustare caracteristici fizice (Euro/mp) 0,00 11,50 15,68 18,45
15 Chelt. aducere la stadiul de teren construibil /
nu nu nu nu nu
imbunatatiri
Ajustare totala bruta absoluta (Euro) 0,0 16,7 15,7 21,0

Ajustare totala procent. absoluta (%) 0% 32% 30% 42%
Numar de ajustari 0 3 3 5
Ajustarea bruta cea mai mica s-a efectuat la comparabila: A
VALOAREA PROPUSA (Euro/mp) - rotund 66,5 / mp 4,8657 lei/euro
VALOARE DE PIATA : 292.000 € , echivalent cu 1.420.784 lei
____________________________________________________________________________________________________________
justificare ajustari :
Ajustare pentru tipul comparabilei - oferta / tranzactie
Pentru estimarea valorii de piata au fost utilizate oferte de vanzare. Astfel, acestea au fost decotate cu un procent de -5%, intrucat in urma
discutiilor telefonice cu proprietarii, s-a constatat ca acestia sunt dispusi sa negocieze. Valoarea ajustarii a fost stabilita pe baza observatiilor
istorice referitoare la marja de negociere pentru acest tip de proprietate.
Dreptul de proprietate transmis
Restricții de utilizare / reglementare urbanistică
Nu sunt restrictii de utilizare iar reglementarile urbanistice sunt similare.
Intrucat conditiile de finantare sunt identice, nu sunt necesare ajustari.
Conditii de vanzare
Conditii de vanzare similare - pentru acest element de comparatie nu au fost aplicate ajustari.
Conditii ale pietei
In aplicarea metodei comparatiilor pt evaluarea terenului s-au utilizat oferte recente - nu sunt necesare ajustari.
Pozitia comparabilelor in cadrul localitatii, este:
A: Spital B: Vastex C: Spital D: ISU
Locatie comparabile vs. locatie subiect: A: similare B: mai slaba C: similare D: mai slaba
Ajustarile aplicate pentru localizare: pt A: 0% pt. B: 10% pt. C: 0% si pt. D: 5%
Ajustari au fost estimate in urma analizei de piata realizata pentru zona in care sunt amplasate proprietatile comparabile si cea subiect, tinand cont
de cat ar recunoaste un cumparator tipic ca diferenta in pretul platit pentru un imobil ce are o amplasare diferita de cea a terenului subiect.
Ajustari pentru suprafata
Comparabila A, nu necesita ajustari. Comparabila B, nu necesita ajustari.
Comparabila C, nu necesita ajustari. Comparabila D, nu necesita ajustari.
Valoarea ajustarilor se stabileste pe baza observatiilor istorice referitoare la efectul asupra valorii dat de diferenta de suprafata dintre comparabile
si proprietatea subiect.
Ajustari pentru destinatia (utilizarea) terenului
Destinatia terenului A ( Comerciala ) fiind similara cu cea a proprietatii subiect, nu se impun ajustari.
Destinatia terenului B ( Comercial / rezidentiala ) fiind similara cu cea a proprietatii subiect, nu se impun ajustari.
Destinatia terenului C ( Comercial / rezidentiala ) fiind similara cu cea a proprietatii subiect, nu se impun ajustari.
Destinatia terenului D ( Rezidentiala ) este diferita de cea a proprietatii subiect. Din acest motiv este necesara aplicarea unei ajustari de 5%
In mod normal comparabilele utilizate trebuie sa aiba aceeasi utilizare cu cea a proprietatii de evaluat - dar, exista si situatii cand nu se gasesc
informatii despre comparabile cu acceasi CM BU aflate in aceeasi zona, dar se gasesc in zone din imediata apropiere informatii despre comparabile
asemanatoare ca si caracteristici doar ca au CM BU diferita. Se fac ajustari pentru acest element, tinand cont de diferenta in pretul platit fata de un
teren cu o utilizare diferita de cea a proprietatii de evaluat.
Ajustari pentru acces
Accesul catre comparabila A (similar) este similar cu cel al proprietatii subiect (Asfaltat). Nu se aplica ajustari.
Accesul catre comparabila B (inferior) este diferit de cel al proprietatii subiect (Asfaltat). Se aplica o ajustare de : 10%.
Accesul catre comparabila C (inferior) este diferit de cel al proprietatii subiect (Asfaltat). Se aplica o ajustare de : 10%.
Accesul catre comparabila D (Inferior) este diferit de cel al proprietatii subiect (Asfaltat). Se aplica o ajustare de : 10%.
Valoarea ajustarilor a fost stabilita pe baza observatiilor istorice referitoare la efectul asupra valorii dat de diferenta dintre diversele tipuri de
finisare a suprafetei drumurilor.

Ajustari pentru topografie
Amplasamentul comparabilei A este - Similar - similar cu cel al proprietatii subiect (Panta usoara). Nu se aplica ajustari.
Amplasamentul comparabilei B este - Similar - similar cu cel al proprietatii subiect (Panta usoara). Nu se aplica ajustari.
Amplasamentul comparabilei C este - Inferior - diferit de cel al proprietatii subiect (Panta usoara). Se aplica o ajustare de : 10
Amplasamentul comparabilei D este - similar - similar cu cel al proprietatii subiect (Panta usoara). Nu se aplica ajustari.
Valoarea ajustarilor este stabilita pe baza observatiilor istorice referitoare la efectul asupra valorii, dat de diferenta dintre topografia
comparabilelor si cea a proprietatii subiect.
Ajustari pentru utilitati
Deoarece comparabila A are utilitati similare cu cele de care dispune proprietatea subiect, nu au fost aplicate ajustari.
Deoarece comparabila B are utilitati similare cu cele de care dispune proprietatea subiect, nu au fost aplicate ajustari.
Deoarece comparabila C are utilitati similare cu cele de care dispune proprietatea subiect, nu au fost aplicate ajustari.
Comparativ cu proprietatea subiect, comparabila D, dispune de mai putine utilitati, motiv pt care a fost necesara aplicarea unei ajustari de 10%.
Valoarea ajustarilor tine cont de cat ar recunoaste un cumparator tipic ca diferenta in pretul platit fata de un imobil ce dispune de o echipare
utilitara diferita fata de cea de care dispune proprietatea subiect.
Ajustari pentru deschidere (front stradal)
Pentru comparabila A, deoarece are deschiderea similara cu cea a proprietatii subiect, nu se aplica ajustari.
Pentru comparabila B, deoarece are o deschidere mai mica decat cea a proprietatii evaluate, se aplica o ajustare de : 10%.
Pentru comparabila B, deoarece are o deschidere mai mica decat cea a proprietatii subiect, se aplica o ajustare de : 10%.
Pentru comparabila D, deoarece are o deschidere mai mica decat cea a proprietatii evaluate, se aplica o ajustare de : 10%.
Ajustarile tin cont de cat ar recunoaste un cumparator tipic ca diferenta in pretul platit fata de un imobil ce dispune de un front stradal diferit
fata de cel al proprietatii subiect.
Ajustari pentru cheltuieli de aducere la stadiul de teren construibil
Deoarece comparabila A prezinta aceleasi amenajati ca si proprietatea subiect, nu au fost aplicate ajustari.
Deoarece comparabila B prezinta aceleasi amenajati ca si proprietatea subiect, nu au fost aplicate ajustari.
Deoarece comparabila C prezinta aceleasi amenajati ca si proprietatea subiect, nu au fost aplicate ajustari.
Deoarece comparabila D prezinta aceleasi amenajati ca si proprietatea subiect, nu au fost aplicate ajustari.
Ajustarilor tine cont de cat recunoaste un cumparator tipic ca diferenta in pretul platit pt un imobil cu amenajari diferite de cele ale prop. subiect.
____________________________________________________________________________________________________________
Date despre tranzacții și cotații terenuri

Comparabila A - https://www.imoradar24.ro/anunturi/900-mp-teren-vanzare-spital-33236745
____________________________________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________________________________
Comparabila B – https://www.imoradar24.ro/anunturi/536-mp-teren-vanzare-vaslui-vaslui-1-26984704
____________________________________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________________________________
Comparabila C - https://www.imoradar24.ro/anunturi/2500-mp-teren-vanzare-vaslui-vaslui-1-27018490
____________________________________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________________________________
Comparabila D https://www.imoradar24.ro/anunturi/1419-mp-teren-vanzare-vaslui-vaslui-3-30111562
____________________________________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________________________________
Date despre închirieri

Comparabila A - https://www.imoradar24.ro/anunturi/250-mp-spatiu-comercial-inchiriat-vaslui-vaslui-33962722
____________________________________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________________________________
Comparabila B - https://www.imoradar24.ro/anunturi/100-mp-spatiu-comercial-inchiriat-vaslui-vaslui-33962593
____________________________________________________________________________________________________________
Comparabila C - https://www.imoradar24.ro/anunturi/100-mp-spatiu-comercial-inchiriat-vaslui-vaslui-2-28790817
____________________________________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________________________________
Comparabila D - https://www.publi24.ro/anunturi/imobiliare/de-inchiriat/spatii-comerciale/spatiu-
comercial/anunt/inchiriez-in-vaslui-spatiu-vila-parter/8d541413ii577063e48596d06i96dif7.html
____________________________________________________________________________________________________________
Date despre tranzacții și cotații camere de camin - garsoniere

Comparabila A - https://www.publi24.ro/anunturi/imobiliare/de-vanzare/apartamente/garsoniera/anunt/vand-camera-
zona-nord/fi00245424h97i75e59e0e41ie93h6hf.html
____________________________________________________________________________________________________________
Comparabila B - https://www.olx.ro/oferta/vand-camera-camin-zona-industriala-IDdLm7B.html#dd1ab87e61
____________________________________________________________________________________________________________
Comparabila C - https://www.olx.ro/oferta/vand-camera-de-camin-IDe392i.html#dd1ab87e61
____________________________________________________________________________________________________________
Comparabila D - https://www.romimo.ro/anunturi/imobiliare/de-vanzare/apartamente/garsoniera/anunt/vand-
garsoniera-zona-industriala/g88hh81i19h67197d8316hfhe8dhigi7.html
____________________________________________________________________________________________________________
Documentele de proprietate si cadastru
____________________________________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________________________________

Vs 44 IMM Scoala de Cooperatie CENTROCOOP Bucuresti 202011

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Vs 44 IMM Scoala de Cooperatie CENTROCOOP Bucuresti 202011

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Vs 44 IMM Scoala de Cooperatie CENTROCOOP Bucuresti 202011

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Bunul imobil evaluat: ȘCOALA DE COOPERAȚIE

Adresa: Vaslui, str. Eternității nr. 7, jud. Vaslui,

CENTROCOOP BUCUREȘTI UNIUNEA NAȚIONALĂ A COOPERAȚIEI DE CONSUM, in calitate de

Ca urmare a solicitarii dumneavoastra, va transmitem Raportul de evaluare pentru proprietatea imobiliară

Concluziile Raportului au la baza Standardele ANEVAR si metodologia specifica. Lucrarea nu trebuie

Autorizatie membru Nr. 0577 emisa in 01.01.2020, valabil pana la 31.12.2020

Reprezentant societate Gabriel Filip, Administrator, adresa oficiala de corespondenta electronica:

Autor lucrare Gabriel Filip,

Solicitantul / clientul Persoana Juridică : CENTROCOOP BUCUREȘTI

Identificare client CIF 5541643

Proprietatea evaluata Obiectul evaluarii il constituie proprietatea imobiliara, alcatuita din:

Sc=23,71mp și respectiv Su=19,09mp

Identificare cadastrala nr. cadastral 2027.

Carte funciara CF veche nr. 9349/Superficie a UAT Vaslui.

Adresa proprietatii Judetul Vaslui, mun. Vaslui, str. Eternității nr. 7

Scopul evaluarii Vânzare

Tipul valorii Valoarea de piață

Data finalizare raport 09.11.2020

Declararea valorii Valoarea de piata estimata prin: abordarea prin piață

SC TEHNOCONT EXPERT SRL

I. TERMENII DE REFERINTA AI EVALUARII

1.2. Identificarea clientului

1.3. Identificarea altor utilizatori desemnaţi

Prezenta lucrare se adresează exclusiv utilizatorului desemnat al raportului de evaluare a proprietăţii

1.4. Identificarea imobilului supus evaluarii

Denumire: Obiectul evaluarii il constituie proprietatea imobiliara, alcatuita din:

Adresa: Judetul Vaslui, mun. Vaslui, str. Eternității nr. 7

Cod postal : 730112

Identificare cadastrala: nr. cadastral 2027

Carte funciara: CF veche nr. 9349/Superficie a UAT Vaslui

Proprietar: CENTROCOOP BUCUREȘTI UNIUNEA NAȚIONALĂ A COOPERAȚIEI DE CONSUM.

1.5. Moneda evaluarii

1.6. Scopul evaluarii

1.7. Tipul valorii

1.8. Data evaluării:

1.9. Natura şi amploarea activităţilor evaluatorului şi oricare limitări ale acestora

1.10. Natura şi sursa informaţiilor pe care se bazează evaluatorul

Informaţii din Extrasul de Carte Funciară pentru informare;

Sursele de informaţii au fost:

1.11. Ipoteze semnificative şi/sau ipoteze speciale semnificative

1.12. Tipul raportului elaborat

1.13. Restricţii de utilizare, difuzare sau publicare

1.14. Conformitatea cu standardele

SEV 100 – Cadrul general (IVS Cadrul general)

Misiunea de evaluare a fost condusă în conformitate cu prevederile:

Prezentul raport de evaluare fiind întocmit cu respectarea cerinţelor

Şi a ţinut cont şi de prevederile

II. PREZENTAREA DATELOR

Cartierul Gheorghe Racoviță

- Retea urbana de canalizare: existenta

2.2. Descrierea situației juridice

Nu au fost prezentata următoarele documente:

Identificarea eventualelor bunuri mobile evaluate

2.3. Decrierea proprietatii imobiliare subiect

• N – proprietăți particulare – Chirvase Neculai, Cocuz Ioan

Date generale clădire C3 – Scoala

▪ Descriere construcție C3 – Scoala

▪ Detalii interioare construcție C3 – Scoala;

Etaj I 478,19 319,90 385,78