DREPTURILE REALE

1. POSESIA

 POSESIA = stare de fapt generatoare de efecte juridice, care constă în stăpânirea materială sau
exercitarea unei puteri de fapt, de către o persoană asupra unui bun, cu intenţia şi voinţa de a se
comporta, faţă de toţi ceilalţi, ca proprietar sau titular al unui drept real.
Elemente constitutive:
Corpus = stăpânirea materială asupra bunului; poate fi exercitată şi prin intermediul altei persoane.
Animus = intenţia de a stăpâni pentru sine (animus sibi habendi)
 Detenţia precară - Este acea situaţie în care o persoană numită detentor are doar stăpânirea materială
asupra unui lucru, fără a avea şi voinţa de a stăpâni pentru sine; el stăpâneşte pentru cel care i-a
încredinţat bunul.

2. DOBÂNDIREA ŞI PIERDEREA POSESIEI

Dobândirea posesiei – prin întrunirea cumulativă a celor două elemente, corpus şi animus
Exercitarea posesiei:
Exercitarea elementului corpus poate fi realizată fie în mod nemijlocit, prin putere proprie, fie prin
intermediul altei persoane (un detentor precar), în baza unui contract. Exercitarea elementului animus
trebuie realizată în mod direct, de către posesor, cu excepția incapabilor și a persoanelor juridice, care îl
exercită prin intermediul reprezentanților legali.
Dovada poasesiei: Existența elementului corpus poate fi dovedită cu orice mijloc de probă. Elementul
animus, fiind de natură subiectivă, este practic imposibil de dovedit în absența unor prezumţii legale. …
cel care stăpâneşte bunul este prezumat posesor. Aceasta este o prezumție relativă. De asemenea, detenţia
precară, odată dovedită, este prezumată că se menţine până la proba intervertirii sale.
Pierderea posesiei:
Are loc în caz de dispariţie a ambelor elemente sau doar a unuia dintre acestea.
 pierderea ambelor elemente,
 înstrăinarea bunului;
 abandonarea bunului mobil sau înscrierea în cartea funciară a declaraţiei de renunţare la
dreptul de proprietate asupra unui bun imobil;
 pieirea bunului;
 trecerea bunului în proprietate publică;
 înscrierea dreptului de proprietate al comunei, oraşului sau municipiului
 pierderea elementului corpus – dacă posesorul rămâne lipsit de posesia bunului mai mult de un an
 pierderea elementului animus – transformarea posesiei în detenție precară (constitutul posesor)

3. PROTECŢIA JURIDICĂ A POSESIEI

I. Acţiunea posesorie = ansamblu de mijloace procesuale prin care reclamantul solicită instanţei să-l
oblige pe pârât să înceteze orice act de tulburare a posesiei sale asupra unui bun imobil sau să îi
restituie în posesie bunul imobil atunci când a fost deposedat.
- Prin tulburare trebuie să înțelegem acele acte sau fapte prin care se contestă posesia. Poate fi vorba de
o tulburare de fapt sau de una de drept. Actul de tulburare trebuie să fie efectuat cu intenția de a nega,
modifica, restrânge sau anihila posesia. Prin deposedare înțelegem pierderea completă a posesiei.
 II. Forme:
În actuala reglementare, acțiunile posesorii pot îmbrăca două forme distincte:
 acţiunea în complângere (generală) – aceea prin care reclamantul solicită înlăturarea unei
tulburări oblişnuite a posesiei paşnice
 acţiunea în reintegrare (specială) – aceea care se foloseşte pentru restabilirea situaţiei anterioare,
în cazul în care a intervenit o deposedare sau o tulburare violentă; poate fi utilizată chiar şi de cel a
cărui posesie este viciată
III. Condiţii generale de exercitare a acţiunii în complângere:
 să nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare
 reclamantul să probeze că a posedat cel puţin un an înainte de tulburare sau deposedare
 posesia reclamantului să fie utilă, neviciată
IV. Condiţii generale de exercitare a acţiunii în reintegrare:
 nu se cere decât să nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare.
 Cererile posesorii se judecă de urgență și cu precădere, fiind supuse doar apelului. Hotărârea
judecătorească prin care s-a soluţionat o cerere posesorie are autoritate de lucru judecat într-o cerere
posesorie ulterioară purtată între aceleaşi părţi şi întemeiată pe aceleaşi fapte. Ea nu are însă o astfel
de autoritate într-o cerere ulterioară privitoare la fondul dreptului.
V. Efecte
Prin admiterea acțiunii posesorii, instanța va dispune restabilirea situației anterioare prin înlăturarea
oricărei tulburări a posesiei sau prin restituirea bunului. În plus, pârâtul poate fi obligat la plata de
despăgubiri pentru eventualele prejudicii cauzate reclamantului prin tulburare sau deposedare.
VI. Luarea măsurilor pentru conservarea bunului asupra căruia se exercită posesia
Dacă există motive temeinice să se considere că bunul posedat poate fi distrus ori deteriorat de un lucru
aflat în posesia unei alte persoane sau ca urmare a unor lucrări, posesorul poate să ceară luarea măsurilor
necesare pentru evitarea pericolului sau, dacă este cazul, încetarea lucrărilor.
Este vorba de o acțiune reală, posesorie, cu caracter preventiv, pusă în premieră de legiuitor la dispoziția
posesorului.
Până la soluţionarea cererii, posesorul ori, după caz, cealaltă persoană poate fi obligată la plata unei
cauţiuni, lăsate la aprecierea instanţei, numai în următoarele situaţii:
a) dacă instanţa dispune, în mod provizoriu, deplasarea lucrului ori încetarea lucrărilor, cauţiunea se
stabileşte în sarcina posesorului, astfel încât să se poată repara prejudiciul ce s-ar cauza pârâtului prin
această măsură;
b) dacă instanţa încuviinţează menţinerea lucrului în starea sa actuală ori continuarea lucrărilor,
cauţiunea se stabileşte în sarcina pârâtului astfel încât să se asigure posesorului sumele necesare
pentru restabilirea situaţiei anterioare.

VII. PROPRIETATEA PRIVATĂ

1. DEF! Proprietatea privată este dreptul titularului de a poseda, folosi şi dispune de un bun în mod
exclusiv, absolut şi perpetuu, în limitele stabilite de lege.
2. Conţinut:
 posesia(ius posidendi)
 folosinţa (ius utendi şi ius fruendi)
 dispoziţia (ius abutendi)
3. Stingerea dreptului de proprietate:
 pieirea bunului
 renunţarea titularului (abandonarea unui bun mobil, declaraţia autentică de renunţare la un
imobil )
  exproprierea pentru cauză de utilitate publică si Confiscarea

VIII. EXPROPRIEREA PENTRU CAUZĂ DE UTILITATE PUBLICĂ

1. Definiţie = trecerea forţată în proprietatea publică, prin hotărâre judecătorească, a unuor imobile
aflate în proprietate privată, cu o dreaptă şi prealabilă despăgubire, pentru cauză de utilitate publică.
Sunt expropriabile numai bunurile aflate în proprietatea privată a persoanelor fizice şi juridice, cât şi
în aceea a unităţilor administrativ-teritoriale.
2. Procedura:
 efectuarea unei cercetări prealabile
 declararea utilităţii publice
 efectuarea măsurilor premergătoare (etapa administrativă)
 exproprierea şi stabilirea despăgubirilor (etapa judiciară)

Tot prin lege se poate declara utilitatea publică în situaţii excepţionale, în cazul în care - indiferent de
natura lucrărilor - sunt supuse exproprierii lăcaşuri de cult, monumente, ansambluri şi situri istorice,
cimitire, alte aşezăminte de valoare naţională deosebită ori localităţi urbane sau rurale în întregime.
Cercetarea prealabilă va stabili dacă există elemente care să justifice interesul naţional sau local,
avantajele economicosociale, ecologice sau de orice altă natură care susţin necesitatea lucrărilor şi nu
pot fi realizate pe alte căi decât prin expropriere, precum şi încadrarea în planurile de urbanism şi de
amenajare a teritoriului, aprobate potrivit legii. Rezultatul cercetării prealabile va fi consemnat într-un
procesverbal
După declararea utilităţii publice, expropriatorul imobilului va executa planurile cuprinzând terenurile
şi construcţiile propuse spre expropriere, cu indicarea numelui proprietarilor, precum şi a ofertelor de
despăgubire. Aceste documente vor fi depuse la consiliul local al comunei, oraşului sau municipiului pe
teritoriul cărora sunt situate imobilele ce se supun aprobării pentru expropriere, în vederea consultării
de către cei interesaţi, cu excepţia documentelor lucrărilor privind apărarea ţării şi siguranţa naţională.
În aceste cazuri se depune la consiliul local numai lista cu imobilele propuse exproprierii, proprietarii
acestora şi ofertele de despăgubire.
Soluţionarea cererilor de expropriere este de competenţa tribunalulu și se face cu participarea
obligatorie a procurorului. Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul
cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite.Pentru stabilirea despăgubirilor instanţa va
constitui o comisie de experţi compusă dintr-un expert numit de instanţă, unul desemnat de expropriator
şi un al treilea din partea persoanelor care sunt supuse exproprierii. Instanța va stabili valoarea
despăgubirii, între limitele stabilite prin oferta formulată de expropriator, pe de o parte, și pretențiile
formulate de expropriat, pe de altă parte. Transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor supuse
exproprierii în patrimoniul expropriatorului se produce doar după ce obligaţiile impuse lui prin hotărâre
judecătorească au fost îndeplinite. În mod excepțional, în caz de extremă urgenţă impusă de executarea
imediată a unor lucrări care interesează apărarea ţării, ordinea publică şi siguranţa naţională, şi în caz
de calamităţi naturale, instanţa, stabilind că utilitatea publică este declarată, poate dispune prin
hotărâre punerea de îndată în posesie a expropriatorului, cu obligaţia pentru acesta de a consemna în
termenul de 30 de zile, pe numele expropriaţilor, sumele stabilite drept despăgubire, potrivit procedurii
prevăzute.
3. Efecte:
 imobilul expropriat trece în proprietate publică şi intră în patrimoniul expropriatorului liber de orice
sarcini, în temeiul hotărâri judecătoreşti rămasă definitivă şi irevocabilă.
 se sting drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate
 dreptul de ipotecă şi privilegiul imobiliar special care grevează bunul imobil exproprieat se mută de
drept asupra despăgubirii
 se sting orice drepturi personale dobândite de alte persoane asupra imobilului expropriat
 ca urmare a pronunţării hotărârii judecătoreşti de expropriere se naşte un drept de creanţă în favoarea
persoanelor expropriate asupra despăgubirilor acordate drept urmare a exproprierii imobilului.
4. Drepturile fostului proprietar al imobilului expropriat:
 dreptul de preferință la închirierea imobilului - dacă imobilul expropriat este oferit pentru
închiriere înaintea utilizării lui în scopul pentru care a fost expropriat, iar expropriatul este în situaţia
de a-l utiliza, el are un drept de prioritate pentru a-i fi închiriat în condiţiile legii.
 dreptul de a cere şi a obţine retrocedarea imobilului, în cazul în care imobilul nu este utilizat în
termen de un an pentru realizarea scopului în considerarea căruia a fost preluat
 dreptul de preemţiune în situaţia în care expropriatorul se decide să înstrăineze imobilul (termen
de 60 de zile)
5. Etapele procedurii de expropriere sunt:
A. aprobarea indicatorilor tehnico-economici ai lucrărilor de interes naţional, judeţean sau local;
B. consemnarea sumei individuale aferente reprezentând plata despăgubirii pentru imobilele care fac
parte din coridorul de expropriere şi afişarea listei proprietarilor imobilelor;
C. transferul dreptului de proprietate;
D. finalizarea formalităţilor aferente procedurii de expropriere.
Expropriatul nemulţumit de cuantumul despăgubirii se poate adresa instanţei judecătoreşti competente
în termenul general de prescripţie, care curge de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de
stabilire a cuantumului despăgubirii, sub sancţiunea decăderii, fără a putea contesta transferul dreptului
de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu
suspendă efectele hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii şi transferului dreptului de
proprietate.

IX. MODURI DE DOBÂNDIRE ŞI DE STINGERE A DREPTULUI DE PROPRIETATE

PUBLICĂ

1. Moduri speciale de dobândire a dreptului de proprietate publică

 prin achiziţie publică, efectuată în condiţiile legii;
 prin expropriere pentru cauză de utilitate publică, în
condiţiile legii;
 prin donaţie sau legat, acceptat în condiţiile legii, dacă bunul, prin natura lui sau prin voinţa
dispunătorului, devine de uz ori de interes public;
 prin convenţie cu titlu oneros, dacă bunul, prin natura lui sau prin voinţa dobânditorului, devine de
uz ori de interes public;
 prin transferul unui bun din domeniul privat al statului în domeniul public al acestuia sau din
domeniul privat al unei unităţi administrativ-teritoriale în domeniul public al acesteia, în condiţiile
legii;
 prin alte moduri stabilite de lege.
2. Moduri de stingere a dreptului de proprietate publică
 pieirea bunului;
 trecerea în domeniul privat, în cazul în care uzul sau interesul public nu mai există.
Acest din urmă mod de stingere se realizează prin respectarea principiului simetriei, dacă bunul a
intrat în domeniul public în virtutea unei legi.
3. Reglementare: În condiţiile legii, bunurile proprietate publică pot fi date în administrare sau în
folosinţă şi pot fi concesionate ori închiriate.
4. Exercitare – prin altul, în putere publică poate fi exercitat:
 Direct, de către titularul dreptului de proprietate publică, prin intermediul autorităților publice
prevăzute de lege
 Indirect, fie prin intermediul unor subiecte de drept administrativ, fie prin intermediul unor
subiecte de drept civil.
Obligația apărării în justiție a dreptului de proprietate publică revine titularului iar titularii drepturilor
derivate din dreptul de proprietate publică au următoarele obligații:
 Să îl informeze pe titular cu privire la orice tulburare adusă dreptului;
 Să îl introducă în proces pe titularul dreptului de proprietate publică, în condițiile stabilite prin Codul
de procedură civilă.

X. DREPTURILE REALE DERIVATE DIN DREPTUL

DE PROPRIETATE PUBLICĂ

1. Dreptul de administrare - drept real principal, corespunzător dreptului de proprietate publică care
conferă titularului aptitudinea de a folosi și de a dispune de bunul dat în administrare în condițiile
stabilite de lege.
Exercitare: Titularul dreptului de administrare poate folosi şi dispune de bunul dat în administrare în
condiţiile stabilite de lege şi, dacă este cazul, de actul de constituire. Apărarea în justiţie a dreptului de
administrare revine titularului dreptului.
Stingere: Dreptul de administrare încetează odată cu încetarea dreptului de proprietate publică sau prin
actul de revocare emis, în condiţiile legii, dacă interesul public o impune, de organul care l-a constituit.
Apărare: Prin acțiunea confesorie, care trebuie să fie exercitată de titularul dreptului de administrare.
Acesta poate exercita de asemenea și acțiunea posesorie.
2. Dreptul de concesiune- are dreptul şi, în acelaşi timp, obligaţia de exploatare a bunului, în schimbul
unei redevenţe şi pentru o durată determinată, cu respectarea condiţiilor prevăzute de lege şi a
contractului de concesiune
Caractere: dreptul de concesiune e inalienabil, imprescriptibil și insesizabil, intuitu personae, temporar.
Durata: se încheie întotdeauna pe durată determinată, de cel mult 49 de ani, care poate fi prelungită cu cel
mult jumătate din perioada inițială.
Exercitare: Concesionarul poate efectua orice acte materiale sau juridice necesare pentru a asigura
exploatarea bunului. Cu toate acestea, sub sancţiunea nulităţii absolute, concesionarul nu poate înstrăina
şi nici greva bunul dat în concesiune sau, după caz, bunurile destinate ori rezultate din realizarea
concesiunii şi care trebuie, potrivit legii sau actului constitutiv, să fie predate concedentului la încetarea,
din orice motive, a concesiunii (bunuri de retur). Concesionarul nu are așadar atributul de dispoziție cu
privire la bunurile concesionate. Fructele și productele (în anumite limite) bunului concesionat revin
concesionarului.
Încetare: Încetarea contractului de concesiune poate avea loc în următoarele situaţii:
 expirarea duratei stabilite în contractul de concesiune;
 denunţarea unilaterală de către concedent în cazul în care interesul naţional sau local o impune, cu
plata unei despăgubiri juste şi prealabile în sarcina acestuia, în caz
de dezacord fiind competentă instanţa de judecată;
 reziliere de către concedent, în cazul nerespectării obligaţiilor contractuale de către concesionar,
cu plata unei despăgubiri în sarcina acestuia;
 reziliere de către concesionar, în cazul nerespectării obligaţiilor contractuale de către concedent,
cu plata unei despăgubiri în sarcina acestuia;
 dispariţia bunului concesionat, dintr-o cauză de forţă majoră
 renunţarea concesionarului în cazul imposibilității obiective de a exploata bunul, fără plata unei
despăgubiri.
 Apărare: La fel ca și dreptul de administrare, prin acțiunea confesorie, pe care o poate exercita titularul
dreptului.
3. Dreptul de folosinţă gratuită- Drept real principal corespunzător dreptului de proprietate publică,
constituit cu titlu gratuit, pentru un termen limitat, în favoarea instituțiilor de utilitate publică și care
conferă acestora aptitudinea de a poseda folosi și dispune de bunul dat în folosință, în condițiile
stabilite de lege și de actul de constituire.
Caractere: inalienabil, imprescriptibil, insesizabil, temporar, intuitu personae
Constituirea, încetarea precum și apărarea dreptului de folosință gratuită au loc în aceleași condiții ca și în
cazul dreptului de administrare.

XI. INCAPACITĂŢI ŞI RESTRÂNGERI SPECIALE PRIVIND CIRCULAŢIA

TERENURILOR PRIN ACTE JURIDICE ÎNTRE VII

1. incapacitatea străinilor şi apatrizilor de a dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor

- iniţial, reglementată ca o incapacitate absolută
- după revizuirea Constituţiei art. 44 al. 2 aceste categorii pot dobândi dreptul de proprietate privată
asupra terenurilor numai în condiţiile rezultate din aderarea României la UE şi din alte tratate
internaţionale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condiţiile prevăzute prin lege
organică, precum şi prin moştenire legală – cetăţenii unui stat membru nerezidenţi în România, apatrizii
cu domiciliul într-un stat membru
nerezidenţi în România
- în aceste condiţii, posibilă din anul 2012 pentru terenuri pentru reşedinţe secundare şi 2014 pentru
terenuri agricole, păduri şi terenuri forestiere (termen de 5 ani, respectiv 7 ani de la data aderării
României)
pot dobândi alte drepturi reale principale
- pot dobândi drept de proprietate prin moştenire
- sancţiunea încălcării: nulitate absolută
2. incapacitatea persoanelor juridice străine de a dobândi terenuri situate în România
reglementări similare celor referitoare la persoanele fizice străine

XII. DREPTUL DE PREEMPŢIUNE

1. Definiţie: drept conferit de lege unor persoane de a cumpăra cu prioritate un bun mobil sau imobil din
categoria celor prevăzute de lege atunci când proprietarul s-a hotărât să îl înstrăineze prin vânzare sau să îl
valorifice prin contracte cu executare succesivă (închiriere, concesiune etc.)normă legală imperativă,
independentă de voinţa vânzătorului sau convenţional prin actele dintre părţi
În situaţia în care titularii acestui drept nu înţeleg să opteze pentru valorificarea dreptului lor sau
preţul oferit de ei este surclasat de către terţ, proprietarul bunului este liber să înstrăineze către oricine
doreşte bunul. 2. Procedura:
 vânzătorul este obligat să notifice preemptorului cuprinsul contractului încheiat cu un terţ (poate
notifica chiar el) – notificarea trebuie să conţină: nume şi prenume vânzător, descriera bunului,
sarcinile care îl grevează, termenii şi
condiţiile vânzării, locul situării
 preemptorul îşi poate exercita dreptul comunicând vânzătorului dorinţa de a cumpăra şi consemnând
preţul
 termen de exercitare: 10 zile pentru bunuri mobile, 30 zile pentru bunuri imobile. Termenul curge de
la comunicarea către preemptor a notificării.
Dacă preemptorul nu acceptă oferta, aceasta se consideră respinsă.
Dacă preemptorul acceptă oferta, contractul se consideră încheiat între el şi vânzător, în condiţiie
contractului cu terţul, acest contract desfiinţându-se retroactiv. Faţăd e terţul de bună credinţă,
vânzătorul răspunde pentru evicţiune.
Stingerea dreptului:
 prin împlinirea termenului, dacă este vorba despre un drept convenţional constituit pentru un
anumit termen. Dacă este vorba despre un termen mai lung, acesta se reduce la 5 ani.
 moartea preemptorului

XIII. PROPRIETATEA REZOLUBILĂ

 Se naşte, de regulă, în faţa unui act periodic translativ de proprietate afectat de o condiţie rezolutorie
→ dobânditorul are un drept de proprietate sub condiţie rezolutorie, aceeaşi condiţie fiind pentru
înstrăinător suspensivă.
 Pendente conditione, bunul aparţine la doi proprietari.
 Eveniente conditione, se desfiinţează dreptul dobânditorului, bunul revenind înstrăinătorului.
 Deficiente conditione, se consolidează dreptul dobânditorului.

XIV. PROPRIETATEA ANULABILĂ

 Este dobândită printr-un act juridic translativ de proprietate lovit de nulitate relativă. Consolidarea
actului pare loc prin:
 împlinirea termenului de prescripţie,
 confirmare.

XV. PROPRIETATEA COMUNĂ

 Proprietatea comună este modalitatea dreptului de proprietate ce se caracterizează prin aceea că

dreptul de proprietate asupra unui bun sau a unei mase de bunuri aparține concomitent mai multor
titulari.
Spre deosebire de vechea reglementare, Noul cod civil consacră o reglementare unitară a proprietății
comune - Cartea a III-a, Titlul II, Capitolul IV, art. 631-686.
Forme
 Proprietatea comună pe cote-părți (coproprietatea)
o Coproprietatea obișnuită sau temporară
o Coproprietatea forțată sau perpetuă
 Proprietatea în devălmășie (devălmășia)

1. Proprietatea pe cote-părţi obişnuită (coproprietatea temporară)

 Un bun aparţine, simultan şi concurent, la doi sau mai multi proprietari, fără ca bunul respectiv să fie
fracţionat în materialitatea sa. Daca bunul este stăpânit în comun, coproprietatea se prezumă, până la
proba contrară.

2. Coproprietatea forţată şi perpetuă

- Formă a coproprietăţii care nu poate fi sistată prin partaj, ca urmare a naturii bunurilor asupra
cărora poartă
 Cazuri:
- se află în coproprietate forţată:
- părțile comune ale unor imobile
- despărțiturile comune
- bunurile asupra cărora se exercită proprietatea periodică
- bunurile care constituie amintiri de familie
- bunurile comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile învecinate, situate pe linia de
hotar dintre acestea (potecile, fântânile, drumurile și izvoarele);
- bunurile comune afectate folosirii a două sau mai multe fonduri (centrale termice ori alte instalații
ce deservesc două sau mai multe clădiri, un drum comun dintr-un cartier de locuințe etc.);
- orice alt bun comun prevăzut de lege.

XVI. PARTAJUL

 operaţiunea juridică prin care încetează starea de coproprietate, în sensul că bunul stăpânit pe cote-
părţi este împărţit materialmente între copărtaşi, fiecare devenind proprietar exclusiv asupra unei părţi
determinate.
 Acţiunea de partaj este imprescriptibilă. Dreptul de a cere încetarea coproprietăţii putând fi doar
suspendat pe cel mult 5 ani.
 Felurile partajului:
 partajul convenţional
 partajul judiciar
Moduri de împărţire a bunului comun:
 prin partajarea în natură (dacă bunul e divizibil);
 prin atribuirea întregului bun, în schimbul unei sulte, în favoarea unuia ori a mai multor
coproprietari, la cererea acestora;
 prin vânzarea bunului în modul stabilit de coproprietari ori, în caz de neînţelegere, la licitaţie
publică, în condiţiile legii, şi distribuirea preţului către coproprietari proporţional cu cotaparte a fiecăruia
dintre ei

XVII. FOSTELE SERVITUŢI STABILITE DE LEGE

a) Picătura streşinii - Proprietarul este obligat să îşi facă streaşină casei sale astfel încât apele
provenind de la ploi să nu se scurgă pe fondul proprietarului vecin.
b) Distanţa lucrărilor intermediare cerute pentru construcţii, lucrări sau plantaţii
 construcţii - 60 de cm faţă de linia de hotar, dacă nu se prevede altfel prin lege sau prin
regulamentul de urbanism;
orice dergare se poate face doar prin act autentic
 plantaţii – 2 metri
c) Vederea asupra proprietăţii vecinului
- fereastra de vedere
 paralel – 2 metri
 neparalel – 1 metru
- fereastra de lumină – fără limită

XVIII.DREPTUL DE TRECERE

- Proprietarul fondului care este lipsit de acces la calea publică are dreptul să i să permită trecerea
pe fondul vecinului său pentru exploatarea fondului propriu.
 - Trecerea trebuie să se facă în condiţii de natură să aducă o minimă stânjenire exercitării dreptului
de proprietate asupra fondului ce are acces la calea publică; - este imprescriptibil.
- se stinge în momentul în care fondul dominant dobândeşte un alt acces la calea publică.
- nu se mai regăseşte printre drepturile reale care puteau fi apărate prin acţiunea confesorie.

XIX. ALTE LIMITE LEGALE

 Dreptul de trecere pentru utilităţi - reţelele edilitare de natura conductelor de apă sau gaz, cablurile
electrice subterane sau aeriene şi alte asemenea;
 Dreptul de trecere pentru efectuarea unor lucrări - proprietarul este obligat să permită folosirea
fondului său pentru efectuarea unor lucrări necesare fondului învecinat, precum şi accesul vecinului
pe terenul său pentru tăierea crengilor şi culegerea fructelor, în schimbul unei despăgubiri, dacă este
cazul.
 Dreptul de trecere pentru reintrarea în posesie a unui bun ajuns întâmplător pe fondul respectiv-
proprietarul unui fond nu poate împiedica accesul altuia pentru a redobândi posesia unui bun al său,
ajuns întâmplător pe fondul respectiv, dacă a fost înştiinţat în prealabil.
 Starea de necesitate - permite folosirea sau chiar distrugerea unui bun al altuia, pentru a se apăra pe
sine ori pe altul de un pericol iminent.

XX. CLAUZA DE INALIENABILITATE

 prin convenţie sau testament (act juridic unilateral), se poate interzice înstrăinarea unui bun, însă
pentru o durată de cel mult 49 de ani, cu condiţia să existe un interes serios şi legitim. - termenul
începe să curgă din momentul dobândirii bunului, iar dobânditorul poate să ceară autorizarea instanţei
pentru a putea dispune de bun în cazul în care motivul care a determinat clauza de inalienabilitate nu
mai există ori un interes superior motivează anularea clauzei.
 nulitatea clauzei de inalienabilitate stipulată într-un contract, atrage nulitatea întregului contract dacă
această clauză a fost determinantă la încheierea contractului.
 poate fi şi subînţeleasă.
Sancţiuni pentru nerespectarea clauzei de inalienabilitate:
a) rezoluţiunea contractului cerută de înstrăinător în cazul încălcării clauzei de către dobânditor;
b) anularea actului de înstrăinare la cererea înstrăinătorului sau a terţului pentru nerespectarea
clauzei;
c) imposibilitatea urmăririi bunului atâta timp cât clauza produce efecte, dacă prin lege nu se prevede
altfel.

XXI. LIMITE JUDICIARE

- limitele judiciare sunt stabilite în interes privat şi privesc în mod special relaţiile de vecinătate;
- sunt stabilite printr-o judecată în echitate, aceasta însemnând aplicarea principiului egalităţii de
tratament în situaţii legale; - în situaţia în care proprietarul cauzează, prin exercitarea dreptului său,
inconveniente mai mari decât cele normale, în relaţiile de vecinătate, instanţa de judecată poate să-l
oblige la despăgubiri, precum şi la restabilirea situaţiei anterioare. - în cazul iminenţei cauzării unui
 prejudiciu, instanţa, pe calea unei ordonanţe preşedinţiale, poate dispune măsurile necesare pentru
prevenirea pagubei.

XXII. DREPTUL DE SUPERFICIE

1. Definiţie = dreptul de a avea sau de a edifica o construcţie pe terenul altuia, deasupra ori în subsolul
acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândeşte un drept de folosinţă
2. Caractere:
 drept real principal (se poate constitui numai asupra bunurilor imobile),
 drept derivat (este rezultatul dezmembrării dreptului de proprietate asupra terenului),
 drept temporar (durata maximă a termenului de superficie este de 99 de ani, cu posibilitatea
reînnoirii la expirarea termenului).

3. Întinderea şi exercitarea dreptului de superficie:

- în lipsa unei stipulaţii contrare, exercitarea dreptului de superficie este delimitată de suprafaţa de teren
pe care urmează să se construiască şi de cea necesară exploatării construcţiei sau, după caz, de suprafaţa
de teren aferentă şi de cea necesară exploatării construcţiei edificate.
- în cazul reconstruirii, titularul superficiei are obligaţia să respecte forma iniţială a construcţiei; în caz
contrar, proprietarul terenului poate să ceară, în termen de trei ani, încetarea superficiei sau repunerea în
situaţia anterioară.
4. Apărarea dreptului de superficie: prin acţiunea confesorie de superficie, acţiune ce poate fi
intentată împotriva oricărei persoane chiar şi împotriva proprietarului terenului, dacă ea împiedică
exercitarea dreptului; acțiune reală, petitorie, imprescriptibilă.
5. Încetarea superficiei: Dreptul de superficie se stinge prin radierea din cartea funciară pentru una
dintre următoarele cauze:
 la expirarea termenului;
 prin consolidare (terenul şi construcţia devin proprietatea uneia şi aceleiaşi persoane);
 prin pieirea construcţiei, dacă există o stipulaţie expresă în acest sens;
 în alte moduri prevăzute de lege.
Efecte:
 proprietarul terenului devine proprietarul construcţiei edificate de superficiar, prin accesiune, cu
obligaţia de a plăti construcţia la valoarea de circulaţie de la data expirării termenului.
 în cazul în care construcţia are o valoare mult mai mare decât terenul, ca proprietarul terenului să-l
oblige pe superficiar să cumpere terenul la valoarea de piaţă.

XXIII.DREPTUL DE UZUFRUCT

1. Noţiune: dreptul de a folosi bunul altei persoane şi de a culege fructele acestuia, întocmai ca
proprietarul, însă cu îndatorirea de a-i conserva substanţa
2. Dobândire: act juridic, uzucapiune sau alte moduri prevăzute de lege, dispoziţiile în materie de carte
funciară fiind aplicabile; se poate constitui numai în favoarea unei persoane existente.
3. Apărarea dreptului de uzufruct: acţiune confesorie, în aceleaşi condiţii în care aceasta poate fi
exercitată şi în cazul superficiei. Acțiunea e reală, petitorie, prescriptibilă în termen de 10 ani.
4. Durata uzufructului:
 în favoarea unei persoane fizice - cel mult viager.
  în favoarea unei persoane juridice - cel mult 30 de ani. Uzufructul constituit până la data la care o
altă persoană va ajunge la o anumită vârstă durează până la acea dată, chiar dacă acea persoană ar muri
înainte de împlinirea vârstei stabilite
5. Drepturile uzufructuarului:
- de folosinţă exclusivă a bunului, inclusiv dreptul de a culege fructele acestuia (naturale,
industriale, civile şi chiar productele);
- de a cere şi de a obţine predarea bunului;
- de a dispune, ca un bun proprietar, de bunurile care, fără a fi consumptibile, se deteriorează rapid
prin utilizare. În acest caz, la sfârşitul uzufructului, uzufructuarul va restitui valoarea pe care ar fi avut-o
bunul la această din urmă dată. - de cesiune a uzufructului;
- de a închiria sau, după caz, de a arenda bunul primit în uzufruct;
- de a exploata părţile de păduri înalte care au fost destinate tăierii regulate, fie că aceste tăieri se fac
periodic pe o întindere de pământ determinată, fie că se fac numai pentru un număr de
arbori aleşi pe toată suprafaţa fondului;
- de a lua din păduri araci pentru vii;
- de a lua produsele anuale sau periodice ale arborilor, cu respectarea folosinţei obişnuite a
proprietarului, în limitele dispoziţiilor legale;
- dreptul asupra pomilor fructiferi care se usucă şi a celor căzuţi accidental;
- dreptul asupra carierelor de piatră şi de nisip aflate în exploatare.
- în cazul unei creanţe: dreptul de a încasa capitalul şi de a percepe dobânzile creanţei, dreptul de a
spori capitalul, dreptul de vot, dreptul la dividende.
6. Obligaţiile uzufructuarului:
- de a inventaria bunurile mobile şi de a constata starea în care se află imobilele, cu excepţia cazului
în care uzufructul unui bun mobil este dobândit prin uzucapiune;
- de a respecta destinaţia dată bunurilor de nudul proprietar, cu excepţia cazului în care se asigură o
creştere a valorii bunului sau cel puţin nu se prejudiciază în niciun fel interesele proprietarului;
- de a despăgubi pe nudul proprietar pentru orice prejudiciu cauzat prin folosirea necorespunzătoare
a bunurilor date în uzufruct;
- de a depune o garanţie pentru îndeplinirea obligaţiilor sale;
- de a efectua reparaţiile de întreţinere a bunului; reparaţiile mari sunt în sarcina uzufructuarului
atunci când sunt determinate de neefectuarea reparaţiilor de întreţinere.
- de a suporta toate sarcinile şi cheltuielile ocazionate de litigiile privind folosinţa bunului,
culegerea fructelor ori încasarea veniturilor;
- de a aduce de îndată la cunoştinţa nudului proprietar orice uzurpare a fondului şi orice contestare a
dreptului de proprietate, sub sancţiunea obligării la plata de daune-interese.
7. Drepturile şi obligaţiile nudului proprietar:
- drepturile corelative obligaţiilor uzufructuarului;
- o obligaţie generală negativă de a nu tulbura exercitarea dreptului de uzufruct.
8. Stingerea uzufructului are loc prin:
- moartea sau, după caz, încetarea personalităţii juridice a uzufructuarului;
- expirarea termenului pentru care a fost constituit uzufructul; - consolidarea (când una şi aceeaşi
persoană dobândeşte atât calitatea de proprietar cât şi pe aceea de uzufructuar); - neuzul timp de 10 de
ani, iar în cazul creanţelor, 2 ani;
- pieirea totală a lucrului supus uzufructului; - abuzul de folosinţă; - renunţarea uzufructuarului.

XXIV.DREPTUL DE UZ ŞI DREPTUL DE ABITAŢIE

1. Definiţii:
Uzul este dreptul unei persoane de a folosi lucrul altuia şi de a-i culege fructele naturale şi
industriale numai pentru nevoile proprii şi ale familiei sale.
 Abitaţia este dreptul unei persoane de a locui în locuinţa nudului proprietar împreună cu soţul şi
copiii săi, chiar dacă nu a fost căsătorit sau nu avea copii la data la care s-a constituit abitaţia, precum
şi cu părinţii ori alte persoane aflate în întreţinere.
2. Caractere: se deosebesc de uzufruct deoarece, pe lângă faptul că ele nu sunt cesibile, este interzisă şi
cesiunea emolumentului (beneficiile titularului rezultate din exercitarea dreptului).Titularul
dezmembrământului respectiv nu îşi poate exercita dreptul decât pentru nevoile lui şi ale familiei sale
(prin urmare poate fi doar o persoană fizică).
Diferenţa dintre dreptul de uz şi dreptul de abitaţie: obiectul acestor dezmembrăminte → dreptul de
abitaţie se constituie asupra unei locuinţe, iar dreptul de uz asupra unor bunuri mobile sau imobile, cu
excepţia locuinţei. Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie se supun, cât priveşte constituirea, exercitarea şi
stingerea lor, regulilor din materia uzufructului.

XXV. DREPTUL DE SERVITUTE (SERVITUŢILE)

1. Definiţie: servitutea este sarcina care grevează un imobil pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt
proprietar.
2. Constituire: servitutea se poate constitui numai pe temeiul unui act juridic (în formă autentică) ori prin
uzucapiune (prin uzucapiune extratabulară pot fi dobândite doar servituțile pozitive).

3. Apărare: acțiunea confesorie de servitute, acțiune reală, petirorie, prescriptibilă în termen de 10 ani.
4. Clasificare:
- servituţi aparente (recunoscute prin lucrări exterioare) şi servituţi neaparente (nu necesită
efectuarea unor lucrări vizibile din exterior);
- servituţi continue (nu necesită un fapt actual al omului) şi servituţi necontinue (necesită un fapt
actual al omului);
- servituţi pozitive (proprietarul fondului dominant exercită o parte din prerogativele dreptului de
proprietate asupra fondului aservit)
- servituţi negative (proprietarul fondului aservit este obligat să se abțină de la exercitarea anumitor
prerogative asupra fondului său).
5. Obligaţiile proprietarului fondului aservit:
 asigurarea uzului şi utilităţii fondului dominant
 notarea în cartea funciară
 abţinerea de a împiedica exercitarea servituţii
6. Drepturile şi obligaţiile proprietarului fondului dominant:
 dreptul de a lua toate măsurile şi de a face pe cheltuiala sa toate lucrările pentru a exercita şi a
conserva servitutea;
 obligaţia de a nu agrava situaţia fondului aservit şi de a nu cauza prejudicii prin exercitarea
servituţii.
7. Stingerea servituţilor:
A. pe cale principală, prin radierea lor din cartea funciară pentru una dintre următoarele cauze:
a) consolidarea, atunci când ambele fonduri ajung să aibă acelaşi proprietar;
b) renunţarea proprietarului fondului dominant;
c) ajungerea la termen;
d) răscumpărarea;
e) imposibilitatea definitivă de exercitare;
f) neuzul timp de 10 de ani;
g) dispariţia oricărei utilităţi a acestora.
B. prin exproprierea fondului aservit, dacă servitutea este contrară utilităţii publice căreia îi va fi afectat
bunul expropriat.
 XXV. MIJLOACE JURIDICE CONSTÂND ÎN ACTE ŞI FAPTE
JURIDICE PRIN CARE DREPTUL DE PROPRIETATE SE POATE DOBÂNDI

1. Convenţia sau contractul

Definiţie = acordul de voinţă realizat între două sau mai multe părţi, cu intenţia de a produce efecte
juridice.
Principiul transmiterii dreptului de proprietate asupra bunurilor determinate concomitent cu încheierea
contractului ….Excepţii:
 când părţile au convenit altfel;  când contractul se referă la bunuri viitoare;
 în momentul întabulării în cartea funciară.
2. Tradiţiunea
Definiţie = mod de dobândire a dreptului de proprietate prin predarea bunului de către transmiţător
dobânditorului.
 Cazuri:
 donaţia sub forma darului manual,
 înstrăinarea titlurilor la purtător.

3. Ocupaţiunea
Definiţie = luarea în posesie a unui bun ce nu aparţine nimănui cu intenţia de a deveni proprietarul
acestuia.
 Obiect: Pot fi dobândite doar bunuri mobile corporale, fără stăpân, care nu au fost furate: bunurile
mobile abandonate, animalele sălbatice, peştele şi resursele acvatice vii din bazinele piscicole
naturale, fructele de pădure, ciupercile comestibile din flora spontană, plantele medicinale şi
aromatice şi altele asemenea.
A. Situaţia bunului găsit:
Bunul mobil pierdut continuă să aparţină proprietarului său. Găsitorul bunului este obligat ca, în termen
de 10 zile, să îl restituie proprietarului ori, dacă acesta nu poate fi cunoscut, să îl predea organului de
poliţie din localitatea în care a fost găsit. Acesta are obligaţia de a păstra bunul timp de 6 luni, fiind
aplicabile în acest sens dispoziţiile privitoare la depozitul necesar. Dacă bunul a fost găsit într-un loc
public, el va fi predat, pe bază de proces-verbal, persoanei care deţine un titlu, altul decât titlul de
proprietate publică, asupra locului respectiv. În termen de 3 zile de la data preluării bunului pierdut,
această persoană este obligată să îl predea, pe bază de proces-verbal, organelor de poliţie din localitate.
Dacă, datorită împrejurărilor sau naturii bunului, păstrarea sa tinde să îi diminueze valoarea ori devine
prea costisitoare, el va fi vândut prin licitaţie publică, conform legii. În acest caz, drepturile şi obligaţiile
legate de bun se vor exercita în legătură cu preţul obţinut în urma vânzării (subrogaţie reală). Bunul sau
preţul obţinut din valorificarea lui se va remite proprietarului, dacă acesta îl pretinde, sub sancţiunea
decăderii, în termen de 6 luni, însă nu mai înainte de a se achita cheltuielile legate de păstrarea bunului.
În cazul bunurilor cu valoare comercială, proprietarul este obligat să plătească găsitorului o
recompensă reprezentând a zecea parte din preţ sau din valoarea actuală a bunului. Dacă bunul ori
preţul nu este pretins de proprietarul originar, el va fi considerat lucru fără stăpân şi remis găsitorului
pe bază de proces-verbal. În acest caz, găsitorul dobândeşte dreptul de proprietate prin ocupaţiune.
Dovada ocupaţiunii se poate face prin procesul-verbal menţionat sau prin orice alt mijloc de probă.
Dacă găsitorul refuză să preia bunul sau preţul, acesta revine comunei, oraşului sau municipiului pe
teritoriul căruia a fost găsit şi intră în domeniul privat al acesteia.
B. Situaţia tezaurului găsit:
Definiţie = Tezaurul este orice bun mobil ascuns sau îngropat, chiar involuntar, în privinţa căruia nimeni
nu poate dovedi că este proprietar.
Dreptul de proprietate asupra tezaurului descoperit într-un bun imobil sau într-un bun mobil aparţine, în
cote egale, proprietarului bunului imobil sau al bunului mobil în care a fost descoperit şi descoperitorului.
 Hotărârea judecătorească
Doar hotărârile constitutive (atributive) de drepturi.
 hotărâri prin care este suplinit consimţământul ofertantului care şi-a retras intempestiv oferta, dacă
este voba de o convenţie translativă de drepturi reale
 hotărâri prin care este suplinit consimţământul părţii care refuză executarea unui antecontract
bilateral prin care părţile se obligă să încheie în viitor un contract cu titlu oneros translativ de drepturi
 hotărârea prin care se expropriază un bun imobil
 hotărârea de retrocedare a imobilelor expropriate
 hotărârea de sancţionare a unor acte translative sau constitutive de drepturi, prin care se dispune
repunerea părţilor în situaţia anterioară;
 hotărâri de restituire a dreptului de proprietate în temeiul Legii

XXVI.ACCESIUNEA

 Prin accesiune, proprietarul unui bun devine proprietarul a tot ce se alipeşte cu bunul ori se
încorporează în acesta, dacă legea nu prevede altfel.
 Forme:
 Accesiune imobiliară
◦ naturală
◦ artificială
 Accesiunea mobiliară
1. Accesiunea imobiliară naturală
Definiţie = unirea a două bunuri dintre care cel puţin cel principal este imobil, aparţinând la doi prorietari
diferiţi, fără intervenţia omului.
Cazuri:
 aluviunea;
 avulsiunea;
 albiile secate;
 insulele şi prundişurile formate în râuri;
 animalele domestice rătăcite pe terenul altuia.
2. Accesiunea imobiliară artificială
Construcţiile, plantaţiile şi orice alte lucrări efectuate asupra unui imobil, revin proprietarului acelui
imobil dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel.
 Accesiunea lucrărilor făcute de proprietar pe terenul său, cu materialele altuia:
În cazul în care a realizat lucrarea cu materialele altuia, proprietarul imobilului devine proprietarul
lucrării, neputând fi obligat la desfiinţarea acesteia şi nici la restituirea materialelor întrebuinţate.
 Proprietarul materialelor are numai dreptul la contravaloarea materialelor, precum şi la repararea,
în condiţiile legii, a oricăror alte prejudicii cauzate.
 Accesiunea lucrărilor făcute de o persoană cu materialele sale pe un teren aflat în proprietatea
altuia
 Lucrări autonome, cu caracter durabil,
 efectuate cu bună credinţă
Proprietarul imobilului are dreptul:
a)să ceară instanţei să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării, plătind, la
alegerea sa, autorului lucrării fie valoarea materialelor şi a manoperei, fie sporul de valoare adus
imobilului prin efectuarea lucrării; sau
b)să ceară obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul la valoarea de circulaţie pe care acesta
ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat.
 efectuate cu rea credinţă
Proprietarul imobilului are dreptul:
a)să ceară instanţei să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării, cu plata, la
alegerea sa, către autorul lucrării, a jumătate din valoarea materialelor şi a manoperei ori din
sporul de valoare adus imobilului; sau
b)să ceară obligarea autorului lucrării la desfiinţarea acesteia; sau
c)să ceară obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul la valoarea de circulaţie pe care acesta
ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat.
 lucrări adăugate
◦ necesare
◦ utile
◦ voluptuare
3. Accesiunea mobiliară
 Adjoncţiunea = unirea a două lucruri mobile ce aparţin unor proprietari diferiţi;
 Specificaţiunea = confecţionarea unui bun nou de către o persoană prin munca sa, pentru
transformarea sau prelucrarea unui bun aflat în proprietatea altuia.
 Confuziunea = unirea a două sau mai multe bunuri mobile având proprietari diferiţi astfel încât se
realizează un bun nou.

XXVII. UZUCAPIUNEA

Definiţie = mod originar de dobândire a dreptului de proprietate prin exercitarea posesiei pe parcursul
unui termen prevăzut de lege (prescripţia achizitivă)
- REGLEMENTATĂ DE CODUL CIVIL
- Uzucapiunea de 30 de ani (uzucapiunea lungă)
Condiţii:
 să existe o posesie utilă
 posesia să fie exercitată neîntrerupt timp de 30 de ani
- Uzucapiunea de la 10 la 20 de ani (uzucapiunea scurtă):
 să existe o posesie utilă
 justa cauză – posesia să se întemeieze pe un just titlu
 buna credinţă a posesorului
 posesia să fie exercitată neîntrerupt de la 10 la 20 de ani

XXVIII. UZUCAPIUNEA ÎN SISTEMUL CĂRŢILOR FUNCIARE:
XXIX.
- Uzucapiunea tabulară sau prin „convalescenţa titlului” - drepturile reale înscrise în cartea funciară fără o
cauză legitimă, rămân valabile dacă titularul dreptului le-a posedat cu bună credinţă timp de 10 ani.
- Uzucapiunea extratabulară – posesorul unui bun imobil care la posedat, în condiţiile legii, timp de 20 de
ani de la moartea titularului dreptului de proprietate înscris în cartea funciară, poate cere întabularea în
favoarea sa.
9.7.5 Uzucapiunea în noul Cod civil
- imobiliară
- extratabulară – prin posesia utilă timp de 10 ani, dacă:
• proprietarul înscris în cartea funciară a decedat ori, după caz, şi-a încetat existenţa;
• a fost înscrisă în cartea funciară declaraţia de renunţare la proprietate;
• ◦ imobilul nu era înscris în nicio carte funciară.
- tabulară - drepturile celui care a fost înscris, fără cauză legitimă, în cartea funciară, ca
proprietar al unui imobil sau titular al unui alt drept real, nu mai pot fi contestate când cel înscris
cu bună-credinţă a posedat imobilul timp de 5 ani după momentul înregistrării cererii de înscriere,
dacă posesia sa a fost neviciată
-Joncţiunea posesiilor: posesorul actual poate să unească propria posesie cu aceea a
autorului său.
Dispoziţiile din Codul civil referitoare la uzucapiunea imobiliară se aplică numai în cazurile în care
posesia a început după data intrării în vigoare a acestuia. Pentru cazurile în care posesia a început
înainte de această dată, sunt aplicabile dispoziţiile referitoare la uzucapiune în vigoare la data începerii
posesiei.
- mobiliară - acela care posedă bunul altuia timp de 10 ani, în alte condiţii decât cele privind
dobândirea bunurilor mobile prin posesie de bună credinţă, poate dobândi dreptul de proprietate, în
temeiul uzucapiunii

XXX. POSESIA DE BUNĂ CREDINŢĂ

1. Dobândirea proprietăţii bunurilor mobile prin posesia de bună credinţă

-Prezumţie de proprietate în favoarea posesorului bunului mobil. Persoana care, cu bună-credinţă, încheie
cu un neproprietar un act translativ de proprietate cu titlu oneros având ca obiect un bun mobil devine
proprietarul acelui bun din momentul luării sale în posesie efectivă.
- bunul pierdut sau furat poate fi revendicat de la posesorul de bună-credinţă, dacă acţiunea este
intentată, sub sancţiunea decăderii, în termen de 3 ani de la data la care proprietarul a pierdut
stăpânirea materială a bunului.
- dacă bunul pierdut sau furat a fost cumpărat dintr-un loc ori de la o persoană care vinde în mod
obişnuit bunuri de acelaşi fel ori dacă a fost adjudecat la o licitaţie publică, iar acţiunea în revendicare
a fost introdusă înăuntrul termenului de 3 ani, posesorul de bună-credinţă are un drept de retenţie până
la indemnizarea sa integrală pentru preţul plătit vânzătorului. - este de bună-credinţă posesorul care nu
cunoştea şi nici nu trebuia, după împrejurări, să cunoască lipsa calităţii de proprietar a înstrăinătorului.
2. Dobândirea fructelor
Posesorul de bună-credinţă dobândeşte dreptul de proprietate asupra fructelor bunului posedat.
Buna-credinţă: trebuie apreciată la data perceperii fructelor. În cazul fructelor produse de imobile
înscrise în cartea funciară, buna-credinţă se apreciază în raport cu condiţiile cerute terţilor dobânditori
pentru a respinge acţiunea în rectificare.
În celelalte cazuri, posesorul este de bună-credinţă atunci când are convingerea că este proprietarul
bunului în temeiul unui act translativ de proprietate ale cărui cauze de ineficacitate nu le cunoaşte şi nici
nu ar trebui, după împrejurări, să le cunoască. Buna-credinţă încetează din momentul în care cauzele de
ineficacitate îi sunt cunoscute. Posesorul de rea-credinţă trebuie să restituie fructele percepute, precum şi
contravaloarea acelora pe care a omis să le perceapă.
3. Actul administrativ
Se pot întâlni astfel de acte legat de punerea în aplicare a Legii nr. 112/1995 şi a Legii nr. 10/2001 care
vizează retrocedarea dreptului de proprietate privată prin intermediul organelor administrative.
4. Înscrierea în cartea funciară
Sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară
se dobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza
actului sau faptului care a justificat înscrierea.

XXXI. MIJLOACE DE APĂRARE DE DREPT PUBLIC:

1. Acţiunea în revendicare imobiliară

- este un mijloc de apărare în justiţie a dreptului de proprietate privată (art. 563, 565, 566 NCC) şi a
dreptului de proprietate publică (art. 865 alin. 3 NCC)
- reprezintă acţiunea în justiţie aflată la îndemâna proprietarului bunului împotriva posesorului sau
împotriva altei persoane care deţine bunul respectiv, fără drept.
Caractere:
 acţiune reală – se întemeiază pe un drept real
 acţiune petitorie – se pune în discuţie însăşi existenţa dreptului de proprietate al reclamantului
asupra bunului
 acţiune imprescriptibilă sub aspect extinctiv
 acţiune în realizare
Condiţii de realizare: Nu poate fi exercitată decât de titularul dreptului de proprietate asupra bunului
revendicat
- în cazul coproprietăţii, în orice acţiune privitoare la coproprietate, inclusiv în cazul acţiunii în
revendicare, fiecare coproprietar poate sta singur în justiţie, indiferent de calitatea procesuală
Proba este în sarcina reclamantului, care trebuie să dovedească două împrejurări: că el este proprietarul
bunului revendicat şi că pârâtul are posesia sau detenţia nelegitimă.
- în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dovada
dreptului de proprietate se face cu extrasul de carte funciară
Efectele admiterii acţiunii:
obligaţiile pârâtului:
- pârâtul va fi obligat la restituirea bunului sau la despăgubiri, evaluate în raport cu momentul
restituirii, dacă bunul a pierit din culpa sa ori a fost înstrăinat; de asemenea, în aceleaşi condiţii,
pârâtul va fi obligat la restituirea productelor sau a contravalorii acestora
- pârâtul posesor de rea-credinţă sau detentorul precar va fi obligat, la cererea reclamantului, şi la
restituirea fructelor produse de bun până la înapoierea acestuia către proprietar .
obligaţiile reclamantului:
- la cererea pârâtului, proprietarul poate fi obligat să restituie posesorului cheltuielile necesare pe
care acesta le-a făcut, cheltuielile utile, în limita sporului de valoare, dacă prin lege nu se prevede
altfel, precum şi cheltuielile necesare pentru producerea şi culegerea fructelor sau a productelor
- proprietarul nu este dator să acopere cheltuielile voluptuare; posesorul are dreptul de a-şi însuşi
lucrările efectuate cu aceste cheltuieli numai dacă prin aceasta bunul nu se deteriorează
- în situaţia în care cheltuielile necesare, utile sau voluptuare se concretizează într-o lucrare nouă, nu
se poate cere restituirea acestora, în acest caz fiind incidente dispoziţiile corespunzătoare din
materia accesiunii imobiliare artificiale dreptul retenţie al pârâtului: pârâtul are un drept de retenţie
asupra produselor până la restituirea cheltuielilor făcute pentru producerea şi culegerea acestora, cu
 excepţia cazului în care proprietarul furnizează pârâtului o garanţie îndestulătoare opozabilitatea
hotărârii: hotărârea judecătorească prin care s-a admis acţiunea în revendicare este opozabilă şi
poate fi executată şi împotriva terţului dobânditor, în condiţiile Codului de procedură civilă

XXXII. ACŢIUNEA ÎN REVENDICARE MOBILIARĂ

• În cazul bunurilor mobile, posesia de bună credinţă valorează titlu de proprietate.

Prezumţia de proprietate care oprează în favoarea posesorului poate fi răsturnată dacă reclamantul
dovedeşte:
 fie că are titlu de proprietate cu privire la bunul mobil şi titlul precar în temeiul căruia i s-a
încredinţat bunul pârâtului;
 fie că bunul i-a fost furat sau l-a pierdut, fiind însuşit apoi de către pârât;
 fie că posesia pârâtului era viciată în momentul introducerii acţiunii.

XXXIII. ACŢIUNEA NEGATORIE

Definiţie = acea acţiune prin care reclamantul proprietar îl cheamă în judecată pe pârâtul care pretinde că
este titularul unui dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra bunului respectiv, solicitând
instanţei de judecată să îi recunoască dreptul de proprietate şi să constate inexistenţa dreptului real al
pârâtului.
Caractere:
 acţiune reală
 acţiune petitorie
 acţiune imprescriptibilă extinctiv
 acţiune în constatare

XXXIV. ACŢIUNEA ÎN GRĂNIŢUIRE

Definiţie = mijlocul juridic prin care reclamantul cheamă în judecată pe titularul dreptului de proprietate
asupra fondului limitrof cu care nu se înţelege în privinţa limitei de hotar sau a cheltuielilor de delimitare
a fondurilor, solicitând instanţei să determine, prin semne exterioare, linia despărţitoare dintre cele două
fonduri vecine.
Caractere:
 acţiune reală
 acţiune petitorie
 acţiune imobiliară
 acţiune imprescriptibilă
 acţiune în realizare
Efectele admiterii:
- trasarea semnelor exterioare care marchează graniţa dintre fondurile învecinate
- hotărârea pronunţată nu are autoritate de lucru judecat pentru o acţiune în revendicare ulterior
introdusă

XXXV. ACŢIUNEA CONFESORIE

Definiţie = acţiunea prin care reclamantul, care pretinde că este titularul unui dezmembrământ al
dreptului de proprietate, dar care a pierdut stăpânirea materială conferită de dreptul pretins, se adresează
instanţei de judecată solicitând să-l oblige pe pârât să-i recunoască dezmembrământul şi să îi restituie
stăpânirea materială a bunului.
Caractere:
 acţiune reală
 acţiune petitorie
 acţiune prescriptibilă (cu excepția superficiei)
 acţiune în realizare

XXXVI. DREPTURILE TABULARE

• Drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară sunt drepturi tabulare. Ele se dobândesc, se
modifică şi se sting numai cu respectarea regulilor de carte funciară.
• Sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea
funciară se dobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierea lor în cartea funciară,
pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea.
• Drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciară.
Corpul de proprietate este entitatea de referinţă a înscrierilor în cartea funciară.
Imobilul -Corpul de proprietate poate fi modificat prin alipiri sau dezlipiri:
Alipirea –se realizează de regulă prin unirea mai multor parcele într-un corp de proprietate, prin
adăugarea unei noi parcele la un corp de proprietate sau prin mărirea suprafeţei unei parcele.
Dezlipirea –are loc atunci când se desparte sau se desprinde o parcelă de la un imobil ori se micşorează
întinderea unei parcele. În cazul alipirilor şi dezlipirilor se vor efectua, dacă este cazul, operaţiuni de
transcriere si reînscriere.
Transcrierea se face când o parcelă este trecută dintr-o carte funciară în altă carte funciară. Dacă se
transcrie o parte dintr-o parcelă într-o altă carte funciară, restul se înscrie în vechea arte funciară, cu
arătarea noului număr şi a întinderii terenului.
Reînscrierea se realizează când o parcelă se dezlipeşte şi se trece în aceeaşi carte funciară ca un corp de
proprietate de sine stătător sau ca o parcelă a altui corp de proprietate.
Cuprinsul cărţii funciare:
Cartea funciară:
- este un înscris în care sunt evidenţiate situaţia materială şi situaţia juridică a imobilelor, în mod
public, prin înscrierea tuturor actelor şi faptelor juridice referitoare la aceste bunuri. - este axată, ca
şi sistem de publicitate, pe situaţia imobilelor, fiind un sistem real de publicitate imobiliară.
- este alcătuită dintr-un titlu şi trei părţi:
Înscrierile în Cartea Funciară
Întabularea - înscrierea prin care un drept real se transmite sau se constituie cu titlu definitiv, de la data
înregistrării cererii de înscriere. devine opozabilă faţă de terţi de la data înregistrării cererii de
înscriere.
întabularea stingerii unui drept se numeşte radiere.
Înscrierea provizorie - operaţiunea prin care transmiterea, consituirea, modificarea sau stingerea unui
drept real imobiliar devine opozabilă faţă de terţi sub condiţia şi în măsura justificării ei.
Notarea - acea înscriere în cartea funciară care are ca obiect menţionarea existenţei unor drepturi
personale, fapte sau raporturi juridice strâns legate de drepturile întabulate şi de titularii lor, pentru a le
face opozabile terţilor sau a le aduce la cunoştinţa acestora în scop de informare.
Acţiunile de carte funciară
Acţiunea în prestaţie tabulară.
Înscrierile în cartea funciară au efect constitutiv de drepturi. Astfel, deşi s-a încheiat un act translativ sau
constitutive de drepturi, efectul său se produce numai în urma înscrierii în cartea funciară.
Prin urmare, cel care s-a obligat la constituirea, transmiterea su modificarea unui drept real imobiliar este
obligat să predea înscrisurile neceasre pentru întabularea în cartea funciară. În cazul în care refuză acest
lucru, la cererea persoanei îndreptăţite, instanţa va pronunţa o hotărâre judecătorească care, rămasă
definitivă, va înlocui înscrisurile necesare pentru întabularea dreptului sau radierea sa.
Acţiunea în prestaţie tabulară poate fi introdusă oricând, fiind o acţiune imprescriptibilă
Acţiunea în justificare tabulară
acţiunea pe care o poate introduce cel care şi-a înscris provizoriu în cartea funciară un drept tabular
afectat de o condiţie suspensivă împotriva celui împotriva căruia s-a înscris provizoriu respectivul drept.
Acţiunea în rectificarea înscrierilor în cartea funciară
Rectificarea înscrierilor în cartea funciară are ca obiect înlăturarea neconcordanţelor care pot exista între
înscrierile în cartea funciară şi situaţia juridică reală a imobilului. Prin rectificare se înţelege radierea,
îndreptarea sau menţionarea înscrierii oricărei operaţiuni, susceptibilă de a face obiectul unei înscrieri în
cartea funciară. Dacă însă se tinde la schimbarea unor aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu
afectează esenţa dreptului care poartă asupra acelui imobil, se utilizează operaţiunea de modificare.
Rectificarea înscrierilor în cartea funciară se poate realiza nu numai prin hotărâre judecătorească
definitivă şi irevocabilă, ci şi pe cale amiabilă, prin declaraţie autentică, însoţită de o documentaţie
cadastrală, dată de către titularul tabular sau de titularul dreptului real neînscris în cartea funciară.
Răspunderea pentru ținerea defectuoasă a cărții funciare
Cel prejudiciat printr-o faptă săvârșită, chiar din culpă, în păstrarea și administrarea cărții funciare va
putea cere obligarea, în solidar, la plata de despăgubiri a oficiului teritorial de cadastru și publicitate
imobiliară de la locul situării imobilului și a persoanei răspunzatoare de prejudiciul astfel cauzat, dacă
prejudiciul nu a putut fi înlăturat, în tot sau în parte, prin exercitarea acțiunilor și căilor de atac
prevăzute de lege.
Dreptul la acțiune se prescrie într-un termen de un an, socotit din ziua în care cel vătămat a cunoscut
faptul păgubitor, însă nu mai târziu de 3 ani de la data cand s-a săvârșit fapta prin care sa cauzat
prejudiciul. Prescripția este suspendată prin exercitarea acțiunilor și căilor de atac prevăzute de lege
pentru înlăturarea efectelor faptei păgubitoare

SPEŢE

I. A şi B sunt proprietarii a două fonduri învecinate. La terenul aflat în proprietatea lui A se poate
ajunge pe un podeţ din lemn, acesta fiind singurul său acces la calea publică. În luna martie 2012, ca
urmare a unei viituri, podeţul este distrus. În luna mai 2013, A îl cheamă în judecată pe B, cerând să i
se constituie un drept de servitute de trecere asupra fondului învecinat, pe motiv că fondul său este
lipsit de acces la calea publică. B se opune, arătând prin întâmpinare că prăbuşirea podeţului are drept
cauză faptul că A a făcut nişte lucrări neautorizate pe malul apei şi că acţiunea lui A este oricum
prescrisă. Instanţa admite acţiunea lui A şi constituie în favoarea acestuia o servitute legală de trecere,
cu stabilirea unui traseu de natură să aducă o minimă stânjenire exercitării dreptului de proprietate
asupra fondului aservit şi cu obligarea lui A la plata unei despăgubiri duble în favoarea lui B, care să
compenseze inconvenientele cauzate.
1. Analizaţi situaţia juridică prezentată în speţă din perspectiva judecătorului.
2. Analizaţi situaţia juridică prezentată în speţă din perspectiva avocatului reclamantului. 3.
Analizaţi situaţia juridică prezentată în speţă din perspectiva avocatului pârâtului.

Rezolvare:
II. A a început, în luna iunie 2012, construcţia unei case pe un teren care ştia că este proprietatea lui
B, despre care cunoştea doar că era plecat în străinătate de câţiva ani şi nu se mai întorsese. În fapt,
acesta nu era plecat în străinătate, ci lucra pentru o companie multinaţională în Bucureşti. B a aflat
despre acţiunile lui A dar nu a intervenit, gândindu-se că oricum îl va obliga pe acesta să demoleze
construcţia. După terminarea construcţiei, A a plantat în jurul ei mai mulţi pomi fructiferi, cumpăraţi
din banii lui. Materialele folosite la edificarea construcţiei au fost de asemenea ale lui A. O parte
dintre acestea, care au prisosit la construcţia casei, au fost folosite de C la construcţia unui garaj pe un
teren aflat în proprietatea acestuia, fără a avea acordul lui A. B l-a acţionat în judecată pe A, cerându-i
să demoleze clădirea şi să readucă terenul în starea iniţială. A, prin întâmpinare, a arătat că B nu este
îndreptăţit să îi ceară demolarea construcţiei deoarece, deşi era în cunoştinţă de cauză, a stat în
pasivitate pe durata realizării lucrării. La rândul său, A l-a chemat în judecată pe C, pentru a se stabili
că reclamantul are un drept de proprietate echivalent cu valoarea materialelor încorporate în garajul
construit.
1. Analizaţi situaţia juridică prezentată în speţă din perspectiva judecătorului.
2. Analizaţi situaţia juridică prezentată în speţă din perspectiva avocatului lui A.
3. Analizaţi situaţia juridică prezentată în speţă din perspectiva avocatului lui B.
Rezolvare:

III. A şi B sunt coproprietari în cote-părţi egale asupra unui utilaj agricol. În 20 decembrie
2011 ei se înţeleg, încheind un înscris sub semnătură privată, să sisteze starea de coproprietate astfel:
utilajul respectiv să revină în proprietatea exclusivă a lui A, cu obligaţia în sarcina acestuia de a-i plăti
lui B suma de 10.000 lei pentru partea sa, în termen de 6 luni. Cum până în 20 decembrie 2012 A nu îi
plăteşte lui B suma de 10.000 lei, B promovează o acţiune în justiţie prin care solicită desfiinţarea
înţelegerii dintre el şi A, invocând nulitatea absolută a acesteia pentru că nu a fost încheiată în formă
autentică, dar şi neîndeplinirea obligaţiei asumate de A de a-i plăti suma de 10.000 lei. B solicită ca
după desfiinţarea înţelegerii dintre el şi A, şi să i se atribuie lui în proprietate exclusivă utilajul
agricol, arătând că el poate să îi plătească lui A suma care corespunde cotei-părţi a acestuia.
1. Cum se numeşte înţelegerea dintre A şi B şi care sunt condiţiile de valabilitate pentru o astfel de
înţelegere? Precizaţi şi ce condiţii de formă trebuie îndeplinite pentru ca înţelegerea să fie valabilă.
2. Cum se numeşte acţiunea prin care B solicită instanţei de judecată ca după desfiinţarea înţelegerii
dintre el şi A să dispună sistarea stării de coproprietate în modul cerut de el? Caracterizaţi această
acţiune precizând condiţiile de admisibilitate şi termenul de prescripţie.
3. Având în vedere cele două motive invocate de B în susţinerea cererii sale de desfiinţare a
înţelegerii dintre el şi A, instanţa de judecată ar trebui să considere întemeiat: un singur motiv -
indicaţi care anume -, amândouă sau niciunul? Argumentaţi făcând referire la prevederile legale
aplicabile.
4. În cazul în care împărţirea bunului asupra căruia A şi B sunt coproprietari ar avea loc pe cale
judiciară, precizaţi care sunt modalităţile în care judecătorul cauzei ar putea dispune sistarea
coproprietăţii ţinând cont de natura bunului. Argumentaţi.

Rezolvare:

IV. A cumpără de la B un teren în suprafaţă de 500 mp, printr-un contract autentic, urmând ca posesia
să îi fie predată în termen de 5 zile de la încheierea contractului. La termenul stabilit,
A şi B se deplasează la faţa locului în vederea predării-preluării posesiei terenului, dar aceasta nu
poate avea loc întrucât A şi B constată că terenul este ocupat de către D. Cum B îl asigură pe A că el
nu are nici un raport juridic cu D şi că acesta ocupă terenul respectiv fără nici un drept, A formulează
o acţiune posesorie împotriva lui D, în care arată că pârâtul îi tulbură exercitarea posesiei asupra
terenului cumpărat, deşi nu are niciun drept asupra acestuia. D se apără, dovedind că el a folosit
netulburat terenul în ultimii 3 ani şi nici A, nici B, nu au folosit acest teren în perioada menţionată.
Instanţa de judecată respinge acţiunea lui A.
1. Precizaţi care sunt condiţiile de admisibilitate ale acţiunii posesorii formulate de A.
2. Consideraţi corectă sau greşită soluţia instanţei de judecată ? Argumentaţi, referindu-vă la
caracteristicile şi condiţiile specifice acţiunilor posesorii.
3. Ce altă acţiune are la dispoziţie A pentru a putea intra în stăpânirea de fapt a terenului său?
4. Precizaţi diferenţele dintre acţiunea posesorie formulată de A şi acţiunea pe care aţi
indicato ca răspuns la întrebarea precedentă.