DAFTAR ISI

Halaman

DAFTAR ISI .......................................................................................................................................... i

1 Latar Belakang................................................................................................................................ 1

2 Perumusan Masalah ........................................................................................................................ 1

3 Pembatasan Masalah ....................................................................................................................... 2

4 Maksud dan Tujuan ......................................................................................................................... 2

5 Konsep Penilaian Tanah .................................................................................................................. 3

6 Pelaksanaan Penilaian ..................................................................................................................... 3

7 Penilaian Massal Zonasi Nilai Tanah .................................................................................................. 4

7.1 Pembuatan Konsep Sket/Peta ZNT dan Penentuan NIR................................................................. 4

7.2 Cara Pembentukan/Penyempurnaan ZNT/NIR .............................................................................. 7

7.3 Analisis Data Penentuan NIR ..................................................................................................... 7

7.4 Contoh Penilaian...................................................................................................................... 8

7.5 Analisis Nilai Pasar ................................................................................................................ 11

8 Kendala dan Saran ........................................................................................................................ 12

-i-
 Penyempurnaan ZNT / NIR Untuk Peningkatan NJOP Bumi di Kota Palu
1 Latar Belakang

Kegiatan pendataan dan penilaian objek dan subjek Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan adalah
kegiatan pokok yang harus dilaksanakan setiap tahunnya dalam rangka meningkatkan kualitas dan kuantitas objek dan
subjek Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan. Kegiatan ini akan menghasilkan produk-produk Pajak
Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan yang digunakan sebagai dasar penghitungan dan penetapan besarnya
pajak yang terhutang.

Salah satu produk yang keberadaannya mendapat perhatian setelah diberlakukannya Undang-Undang Nomor 28
tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah yang mengalihkan 2 (dua) jenis Pajak Pusat menjadi Pajak
Daerah yaitu Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan dan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan
adalah Nilai Jual Objek Pajak. Nilai Jual Objek Pajak adalah harga rata-rata yang diperoleh dari traksaksi jual beli yang
terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat traksaksi jual beli, Nilai Jual Objek Pajak ditentukan melalui
perbandingan harga dengan objek yang lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau Nilai Jual Objek Pajak
pengganti. Nilai Jual Objek Pajak untuk Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan dijadikan sebagai dasar
pengenaan dalam menentukan besarnya pajak yang terutang sedangkan untuk Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan dijadikan salah satu acuan dalam menentukan Nilai Perolehan Objek Pajak.

Untuk mendapatkan Nilai Jual Objek Pajak yang dapat dipertanggung-jawabkan kebenarannya baik secara formal
maupun material sebagai dasar penghitungan besarnya Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan terutang
dan salah satu acuan dalam nenentukan Nilai Perolehan Objek Pajak, maka proses mendapatkan Nilai Jual Objek
Pajak harus dilaksanakan sesuai dengan petunjuk teknis dan aturan

Semakin kritisnya kondisi masyarakat Wajib Pajak dalam menyikapi Nilai Jual Objek Pajak Bumi sebagai produk
penilaian, maka tuntutan peningkatan kualitas Nilai Jual Objek Pajak Bumi semakin tinggi. Tolak ukur atas kualitas
produk penilaian tersebut didasarkan kepada keakuratan data pendukung, ketelitian dalam analisa data serta
kewajaran yang berpegang pada prinsip-prinsip penilaian.

Untuk kedepannya informasi nilai tanah sangat penting untuk berbagai pihak yang dapat digunakan sebagai refrensi
dalam menentukan Pajak Bumi dan Bangunan, besarnya ganti rugi dalam pembebasan tanah, dan lain sebagainya.

2 Perumusan Masalah

1) Bagaimana perubahan Zona Nilai Tanah di Kecamatan Mantikulore dan Kecamatan Palu Selatan untuk tahun
2019
2) Berapa besar peningkatan Pendapatan Asli Daeran yang dapat diterima di sektor PBB - P2 dari 2 (dua)
kecamatan tersebut di atas.

-1-
3 Pembatasan Masalah

1) Pekerjaan pembentukan ZNT ini dilakukan di 2 (dua) Kecamatan di wilayah administrasi Kota Palu, Propinsi
Sulawesi Tengah, yaitu :
a) Kecamatan Mantikulore, terdiri dari 8 Kelurahan :
1. Layana Indah
2. Tondo
3. Talise
4. Tanamodindi
5. Lasoani
6. Poboya
7. Kawatuna
8. Talise Valangguni
b) Kecamatan Palu Selatan, terdiri dari 5 Kelurahan :
1. Tatura Utara
2. Birobuli Utara
3. Petobo
4. Birobuli Selatan
5. Tatura Selatan
2) Pekerjaan penilaian ini hanya mengacu pada Zona Nilai Tanah, tidak termasuk nilai bangunan objek pajak
3) Dalam hal mengektraksi nilai tanah untuk Data Pasar berupa Tanah dan Bangunan, digunakan Biaya Teknis
Bangunan (BTB) Semester II Tahun 2017 yang dikeluarkan oleh Asosiasi Masyarakat Profesi Penilai
Indonesia (MAPPI)
4) Data spasial yang digunakan adalah peta administrasi wilayah Kecamatan Mantikulore dan Kecamatan Palu
Selatan berdasarkan Data BPS tahun 2017
5) Data non spasial yang digunakan adalah penawaran/transaksi harga tanah dengan pendekatan pasar periode
Juni 2016 sampai dengan April 2018 yang diperoleh dari hasil survey lapangan di Kecamatan Mantikulore dan
Kecamatan Palu Selatan
6) Hasil akhir dari penilaian ini adalah berupa Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) sebagai dasar acuan menentukan
Nilai Jual Objek Pajak periode tahun 2019.

4 Maksud dan Tujuan

Tujuan dari pelaksanaan Penilaian PBB-P2 berupa Penyempurnaan ZNT/NIR PBB-P2 adalah agar terciptanya Basis
Data NJOP yang up-to-date sebagai dasar pengenaan PBB-P2 berdasar prinsip keadilan dan keseimbangan masing-
masing ZNT yang juga akan dijadikan sebagai dasar pengenaan BPHTB apabila tidak diperoleh Nilai Transaksi yang
sebenarnya sehingga nantinya diharapkan dapat meningkatkan Pendapatan Asli Daerah (PAD) di sektor PBB-P2 dan
BPHTB.

Penilaian PBB-P2 berupa ZNT/NIR PBB-P2 di wilayah Kecamatan Mantikulore dan Kecamatan Palu Selatan, Kota
Palu ini dilakukan khususnya pada wilayah yang pertumbuhan ekonomi dan properti-nya cukup pesat untuk
mewujudkan rasa Keadilan kepada Wajib Pajak dalam pengenan PBB-P2.

-2-
5 Konsep Penilaian Tanah

Penilaian (valuation / appraisal) pada dasarnya merupakan estimasi atau opini, walaupun didukung oleh alasan atau
analisis yang rasional. Kelayakan suatu penilaian dibatasi oleh ketersediaan data yang cukup, serta kemampuan dan
obyektifitas si penilai. Menurut Hidayati, W., Harjanto, B., 2003, penilaian tanah merupakan proses untuk memberikan
estimasi dan pendapat atas suatu property (bumi dan bangunan), berdasarkan fakta-fakta yang dapat diterima, yang
diperoleh dari penelitian di lapangan dan melakukan penyelidikan serta pemeriksaan.

Untuk melakukan penilaian tanah, perlu diketahui beberapa prinsip penilaian. Eckert, J.K., 1990, mengemukakan
empat prinsip penilaian tanah, yakni penawaran dan permintaan (supply and demand), penggunaan yang tertinggi dan
terbaik (highest and the best use), keuntungan produktivitas (surplus productivity), serta prinsip perubahan dan
antisipasi (change and anticipation).

Kekuatan penawaran dan permintaan saling berinteraksi mempengaruhi nilai tanah yang direfleksikan oleh harga
penjualan. Dalam jangka pendek, penawaran menjadi sangat kaku (inelastic), karena luas tanah tidak dapat
ditambahkan secara cepat dan drastis (Mangkoesoebroto, G., 1994). Sementara itu kebutuhan akan tanah sebagai
tempat tinggal atau tempat usaha maupun sebagai barang investasi semakin lama semakin mendekati gejala konsumtif
(durable consumption goods).

Sementara itu juga, penilaian tanah harus didasarkan atas penggunaan tanah yang terbaik dan yang paling maksimal
agar penggunaannya menjadi lebih ekonomis. Penggunaan atas sebidang tanah harus dapat memberikan harapan
keuntungan yang paling besar baik keuntungan yang bersifat material maupun yang bersifat nonmaterial. Sebenarnya,
tanah itu sendiri sudah memiliki nilai, akan tetapi pengembangannya dapat memberikan kontribusi baru terhadap
bertambahnya nilai tanah.

Prinsip perubahan menyatakan bahwa nilai pasar dipengaruhi oleh dinamika ekonomi, politik dan faktor demografi
seperti adanya peningkatan, suku bunga (interest rate), transportasi ataupun keadaan ekonomi lokal dan regional.
Prinsip antisipasi, didasarkan oleh pendekatan pendapatan. Nilai pasar akhirnya diartikan sama dengan nilai saat ini
yang diproyeksikan pada keuntungan yang akan dating (present value of future benefits).

6 Pelaksanaan Penilaian

Sebagaimana dimaksudkan dalam pasal 1 ayat 3 Undang-undang Nomor 12 Tahun 1985 sebagaimana telah diubah
dengan Undang-undang Nomor 12 tahun 1994, maka dalam penentuan NJOP dikenal tiga pendekatan penilaian, yaitu
:
1) Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach)
Pendekatan data pasar dilakukan dengan cara membandingkan objek pajak yang akan dinilai dengan objek
pajak lain yang sejenis yang nilai jualnya sudah diketahui dengan melakukan penyesuaian yang dipandang
perlu. Persyaratan utama yang harus dipenuhi dalam penetapan, pendekatan ini adalah tersedianya data jual-
beli atau harga sewa yang wajar. Pendekatan data pasar terutama diterapkan untuk penentuan NJOP bumi,
dan untuk objek tertentu dapat juga dipergunakan untuk penentuan NJOP bangunan.
2) Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Pendekatan biaya digunakan untuk penilaian bangunan yaitu dengan cara memperhitungkan biaya-biaya yang
dikeluarkan untuk membuat bangunan baru objek yang dinilai, dikurangi penyusutan. Perkiraan biaya
dilakukan dengan cara menghitung biaya setiap komponen utama bangunan, material dan fasilitas lainnya.

-3-
 3) Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan (Income Approach)
Pendekatan kapitalisasi pendapatan dilakukan dengan cara menghitung atau memproyeksikan seluruh
pendapatan sewa/penjualan dalam satu tahun dari objek pajak yang dinilai dikurangi dengan kekosongan,
biaya operasi dan/atau hak pengusaha. Selanjutnya dikapitalisasikan dengan suatu tingkat kapitalisasi
tertentu. Pendekatan ini pada umumnya diterapkan untuk objek-objek komersial, yang dibangun untuk
usaha/menghasilkan pendapatan seperti hotel, apartemen, gedung perkantoran yang disewakan, pelabuhan
udara, pelabuhan laut, tempat rekreasi dan lain sebagainya. Dalam penentuan NJOP, penilaian berdasarkan
pendekatan kapitalisasi pendapatan dipakai juga sebagai alat penguji terhadap nilai yang dihasilkan dengan
pendekatan lainnya.

7 Penilaian Massal Zonasi Nilai Tanah

Dalam penilaian ini NJOP bumi dihitung berdasarkan NIR yang terdapat pada setiap ZNT. Pendekatan yang tepat dan
sesuai dengan maksud seperti yang telah disebutkan adalah Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach).

7.1 Pembuatan Konsep Sket/Peta ZNT dan Penentuan NIR

a. Batasan-batasan dalam Pembuatan Sket/peta ZNT
i. ZNT dibuat per Kelurahan / Desa
ii. Pengisian NIR tanah ditulis dalam ribuan rupiah.
Contoh :
No. NIR Penulisan
1. Rp. 1.500.000 1.500
2. Rp. 220.000 220
3. Rp. 22.500 22,5
4. Rp. 600 0,6
iii. Garis batas setiap ZNT diberi warna yang berbeda sehingga jelas batas antar ZNT

b. Bahan-bahan yang diperlukan :

i. Peta kelurahan/desa yang telah ada batas-batas bloknya. Peta dimaksud disalin/di foto copy 2 (dua) lembar.
Satu lenbar untuk konsep peta ZNT dan satu lembar lagi untuk pembuatan peta ZNT akhir
ii. File data tahun terakhir serta DHKP; Data ini diperlukan untuk standarisasi nama jalan.
iii. Buku klasifikasi Nilai Jual Objek Pajak (Keputusan Kakanwil DJP) tahun terakhir; Data ini dipakai untuk
pembanding dalam penentuan NIR tanah dan sebagai bahan standarisasi nama jalan
iv. Alat-alat tulis termasuk pensil pewarna.

c. Proses Pembuatan Sket/Peta ZNT

i. Tahap Persiapan; Tahap persiapanmeliputi kegiatan-kegiatan
1) Menyiapkan peta yang diperlukan dalam penentuan NIR dan Pembuatan ZNT, meliputi Peta Wilayah, Peta
Desa/Kelurahan, Peta Zona Nilai Tanah dan Peta Blok
2) Menyiapkan data-data dari Kantor Pelayanan PBB yang diperlukan, seperti data dari laporan
Notaris/PPAT, data NIR/ZNT lama, SK Kakanwil tentang klasifikasi dan Penggolongan NJOP Bumi, dan
sebagainya

-4-
 3) Menyiapkan data-data yang berhubungan dengan teknik penentuan nilai tanah, seperti data Jenis
Penggunaan Tanah dari BAPPEDA, data potensi pengembangan wilayah berdasarkan Rencana
Kota(RUTRK/RDTRK), data-data spesifikdari BPN, dan sebagainya
4) Pembuatan Rencana Pelaksanaan (meliputi personil, biaya serta jadwal kegiatan dengan mengacu pada
KEP-04/PJ.6/1998)
ii. Pengumpulan Data Harga Jual
1) Data harga jual sebagai informasi mengenai harga transaksi dan/atau harga penawaran tanah dan/atau
tanah dan bangunan
2) Sumber data dapat berasal dari :
a. Himpunan laporan PPAT/Notaris
b. Data Jual beli maupun informasi dari Lurah/Kepala Desa
c. Data dari kunjungan ke Agen Properti
d. Data penawaran/penjualan property melalui majalah, brosur, direktori, pameran dan sebagainya
3) Data harga jual yang diperoleh di lapangan merupakan data yang dianggap paling dipercaya akurasinya.
Oleh karena itu pencarian data langsung ke lapangan harus dilakukan baik untuk memperoleh data-data
baru maupun dan mengecek data-data yang diperoleh di atas meja
iii. Kompilasi Data
1) Data yang terkumpul dalam masing-masing kelurahan/desa dikelompokkan menurut jenis penggunaan
tanah dan bangunan, seperti tanah kosong, perumahan, industri, perkantoran, pusat perdagangan dan
lain-lain. Pengelompokan ini sangat penting karena jenis penggunaan tanah/bangunan merupakan
variabel yang signifikan dalam menentukan nilai tanah. Jenis penggunaan yang berbeda akan memberikan
indikasi nilai yang berbeda
2) Kompilasi juga diperlukan berdasarkan lokasi data untuk memudahkan tahap analisa data
iv. Rekapitulasi Data dan Memplot Data Transaksi pada Peta Kerja ZNT
1) Semua Data yang diperoleh dimasukan dalam Form List Pengumpulan Data Pasar Properti
2) Menyortir Data Pasar Properti yang diperoleh ke dalam Form List Analisis Penentuan Nilai Pasar Bumi
3) Penyesuaian terhadap waktu dan jenis data
a. Penyesuaian terhadap waktu dilakukan dengan membandingkan waktu transaksi data dengan
keadaan per 1 Januari
b. Penyesuaian terhadap faktor waktu dilakukan dengan mengacu pada faktor-faktor yang
mempengaruhi fluktuasi nilai property dalam kurun waktu yang dianalisis. Seperti keadaan pasaran
properti, keadaan ekonomi global, tingkat inflasi, tingkat suku bunga, dan lain-lain
c. Penyesuaian terhadap jenis data diperlukan untuk memenuhi persyaratan Nilai Pasar Wajar
sebagaimana prinsip-prinsip penilaian yang berlaku. Oleh karena itu data-data transaksi/penawaran
yang bukan merupakan data transaksi jual beli yang wajar harus disesuaikan terlebih dahulu untuk
memperoleh nilai kewajarannya. Misalnya data hipotik/agunan bank, data penawaran, data sewa,data
PPAT/Notaris yang keakuratannya diragukan, dan lain-lain
d. Jenis data yang diperoleh biasanya berupa data transaksi jual beli, data penawaran atau data hipotik.
Data yang perlu disesuaikan adalah data penawaran yang biasanya lebih tinggi dan data hipotik yang
biasanya lebih rendah dari transaksi jual beli
e. Besar penyesuaiannya sangat tergantung pada tingkat akurasi data dan keadaan di lapangan. Variasi
prosentase penyesuaian tidak dapat dipungkiri pasti terjadi, hal ini tetap dibenarkan asalkan tidak
menimbulkan penyimpangan yang terlalu jauh dari kewajaran nilainya

-5-
 4) Menentukan harga jual tanah per meter persegi
a. Tanah Kosong ;Harga jual dibagi luas tanah dalam meter persegi
b. Tanah & Bangunan ;kurangi harga jual tanah dan bangunan dengan nilai bangunan; bagi harga jual
tanah dengan luas tanah dalam meter persegi
c. Memplot harga jual tanah pada peta kerja ZNT
d. Membuat batas imajiner ZNT

Batas imajiner dituangkan dalam konsep peta ZNT yang telah terisi taburan data transaksi. Prinsip
pembuatan batas imajiner ZNT adalah :
a. Mengacu pada peta ZNT lama bagi wilayah yang telah ada peta ZNT-nya
b. Mempertimbangkan data harga jual tanah yang telah diplot pada peta kerja ZNT
c. Pengelompokan tanah dalam satu ZNT dengan mempertimbangkan hal-hal berikut :
- penggunaan tanah yang hampir sama
- memperoleh fasilitas social dan umum yang sama
- aksesibilitas yang tidak jauh berbeda
- mempunyai potensi nilai yang sama

v. Analisa Data
1) Analisa Data dilakukan dengan mengacu pada Formulir Analisis Penentuan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR)
dengan Data Pembanding
2) Analisa dilakukan berdasarkan Zona Nilai Tanah, sehingga untuk ZNT yang berbeda harus menggunakan
halaman baru Formulir 3. Data-data yang dianalisa untuk memperoleh NIR (Nilai Indikasi Rata-rata) dalam
satu ZNT (Zona Nilai Tanah) harus memenuhi kriteria sebagai berikut :
a. Data relatif baru
b. Data transaksi atau penawaran yang wajar
c. Lokasi yang relatifberdekatan
d. Jenis penggunaan tanah/bangunan yang relatif sama
e. Penyesuaian harga jual tanah dan penentuan NIR

Sebelum menentukan NIR pada masing-masing ZNT, harga jual tanah yang telah ada disesuaikan dengan
beberapa faktor penyesuaian :
a. Untuk ZNT yang memiliki data harga jual tanah dan bila data harga jual yang terkumpul lebih dari satu,
NIR diambil dari nilai rata-rata setelah dilakukan penyesuaian dengan faktor-faktor penyesuaian lokasi
dan faktor lain
b. Untuk ZNT yang tidak memiliki data harga jual tanah, penentuan NIR dapat mengacu pada NIR di ZNT
lain yang terdekat dengan mempertimbangkan penggunaan tanah yang hampir sama. Penyesuaian
yang diperlukan adalah faktor lokasi ;
- Penyesuaian Faktor Lokasi : Acuan penyesuaian faktor lokasi didasarkan pada prinsip-prinsip
penilaian dimana lokasi adalah variabel utama yang mempengaruhi nilai tanah. Pertimbangan
yang diambil antara lain :
 Lokasi secara umum sebagai kedudukan kawasan tersebut diantara kawasan lain yang
memberikan kesan lingkungan yang berbeda
 Aksesibilitas yang ditinjau dari kondisi jalan menuju kawasan tersebut, jarak menuju jalur
utama dan pusat aktivitas masyarakat

-6-
 - Penyesuaian Faktor Lainnya : Acuan penyesuaian faktor lain didasarkan pada prinsip-prinsip
penilaian yang mengacu pada pertimbangan lain yang dianggap mempengaruhi nilai tanah
dan/atau secara umum membedakan kondisi antara lokasi yang berbeda. Variabel yang
dipertimbangkan dalam penyesuaian faktor lain dapat merujuk pada faktor-faktor antara lain :
 Zoning/peruntukan tanah
 Kondisi pada umumnya (Kawasan kumuh/Slum Area, kawasan tertata, dan sebagainya)
 Infrastruktur/Utilitas pada kawasan bersangkutan (jaringan air, telepon, listrik, dan
sebagainya)

 Fasilitas yang ada (Pasar, Sekolah, Pos Polisi, dan sebagainya)

 Faktor fisik seperti elevasi, topografi, kedudukan tanah (tanah sudut, tusuk sate) dan
sebagainya
 Variabel lain yang relevan dengan zona yang dinilai

7.2 Cara Pembentukan/Penyempurnaan ZNT/NIR

Ada 3 (tiga) kondisi yang mungkin terjadi :
1. Wilayah yang dinilai memiliki 3 (tiga) atau lebih data transaksi
2. Wilayah yang dinilai hanya memiliki 1 (satu) atau 2 (dua) data transaksi, sedangkan wilayah di sebelahnya memiliki
1 (satu) atau lebih data transaksi
3. Wilayah yang dinilai tidak memiliki data transaksi, terbagi menjadi 2 (dua), yaitu :
a. wilayah di sebelahnya memiliki 1 (satu) atau lebih data transaksi
b. wilayah di sebelahnya memiliki kode ZNT hasil analisa

7.3 Analisis Data Penentuan NIR

1. Untuk ZNT yang memiliki data pasar 3 (tiga) atau lebih , penentuan NIR dilakukan dengan cara merata-rata harga
data pasar tersebut
2. Untuk ZNT yang hanya memiliki data pasar kurang dari 3 (tiga), penentuan NIR dilakukan dengan cara :
a. penentuan NIR dilakukan dengan cara menentukan objek acuan lebih dulu untuk memenuhi minimal 3 (tiga)
data pasar (sebagai data pembanding)
b. merata-rata harga data pasar tersebut
3. Untuk ZNT yang tidak memiliki data pasar, penentuan NIR dilakukan dengan cara :
a. menentukan nilai objek acuan dengan dari data pasar ZNT lain yang terdekat, sehingga terpenuhi minimal
3 (tiga) data pasar dan kemudian merata-ratakan nilai objek acuan/data pasar itu (sebagai data pembanding)
b. mengacu pada NIR dari ZNT lain yang terdekat dengan melakukan penyesuaian faktor lokasi, fisik, jenis
penggunaan. Analisis Penentuan NIR dari ZNT lain.

-7-
7.4 Contoh Penilaian

Tipe I

Adalah suatu kawasan ZNT yang memiliki 3 (tiga) atau lebih data pasar
a. Data pasar yang ada dikumpulkan menggunakan Formulir Pengumpulan Data Pasar Properti
b. Data pasar dianalisis untuk memperoleh indikasi nilai pasar tanah kosong dengan menggunakan Lembar Kerja
Analisis Data Nilai Pasar Properti
c. Untuk Kode ZNT AA (tipe I), analisis NIR mengacu pada rata-rata data pasar yang telah dianalisis, yaitu nomor 1,
2 dan 3; berdasarkan indikasi nilai pasar tanah kosong dari hasil analisis maka dilakukan analisis penentuan NIR
dengan menggunakan Formulir Analisis Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) dari data pasar

-8-
Tipe II

Adalah kawasan ZNT yang hanya memiliki kurang dari 3 (tiga) data pasar ;
a. Data pasar yang ada kemudian dikumpulkan dengan menggunakan Formulir Pengumpulan Data Pasar Properti
bersama dengan data pasar yang telah dikumpulkan untuk kode ZNT AA sebelumnya
b. Data pasar dianalisis untuk memperoleh indikasi nilai pasar tanah kosong dengan menggunakan Lembar Kerja
Analisis Data Nilai Pasar Properti
c. Untuk kode ZNT AB (Tipe II), analisis mengacu pada rata-rata data pasar nomor data 4 dan data hasil analisis
(penyesuaian) yaitu nomor data 5 dan 6 merupakan data objek acuan yang diciptakan dan dinilai dari data pasar
nomor data 1, 2 dan 4, seperti contoh gambar berikut :

Untuk memperoleh NIR pada ZNT dengan kode AB, dengan merata-rata nilai pasar tanah per meter persegi data
nomor 4, 5 dan 6.

-9-
Tipe III.A

Adalah kawasan ZNT yang tidak terdapat data pasar :

Untuk Kode ZNT AC (Tipe III.A), analisis dilakukan dengan mengacu pada rata-rata data hasil analisis nomor 7, 8 dan
9. Data nomor 7, 8 dan 9 merupakan data objek acuan yang diciptakan dan dinilai dari data pasar nomor 1, 2 dan 4,
seperti contoh gambar berikut :

- 10 -
Tipe III.B

Adalah kawasan ZNT yang tidak terdapat data pasar.

Untuk Kode ZNT AD (Tipe III.B), analisis mengacu dari rata-rata hasil analisis NIR dari ZNT lain, yaitu ZNT AA, ZNT
AB dan ZNT AC, seperti contoh gambar berikut :

7.5 Analisis Nilai Pasar

Semua data transaksi jual beli yang ditetapkan pada tanggal penilaian tertentu, selanjutnya dilakukan koreksi sumber
data dan koreksi waktu transaksi data jual beli untuk mendapatkan harga estimasi nilai pasar wajar.

Koreksi Nilai Transaksi.

Mengacu pada Surat Edaran Direktorat Jenderal Pajak Nomor : SE-55/PJ.6/1999, perhitungan koreksi waktu transaksi
menggunakan persamaan berikut:
HK = HT + {(n-m) x HT}
Keterangan :
HK : harga koreksi per meter persegi (Rp)
HT : harga tanah dari data per meter persegi (Rp)
n : tanggal penilaian
m : waktu transaksi

Koreksi Sumber Data.

Mengacu pada Surat Edaran Direktorat Jenderal Pajak Nomor : SE-55/PJ.6/1999, perhitungan koreksi waktu transaksi
menggunakan persamaan berikut:
HK = HT + (A / 100 x HT)
Keterangan :
HK : harga koreksi per meter persegi (Rp)
HT : harga tanah dari data per meter persegi (Rp)
A : besarnya koreksi untuk penyesuaian (%)
- 11 -
8 Kendala dan Saran

Berikut adalah data non spasial hasil dari survey lapangan yang telah dilakukan dalam kegiatan Penyempurnaan ZNT
/ NIR Untuk Peningkatan NJOP Bumi di Kota Palu :

Gb. Hasil Survey Data Pasar Tanah di Kec. Mantikulore dan Palu Selatan

Adapun kendala dalam pelaksanaan pekerjaan penilaian ini lebih pada penentuan secara fisik batas wilayah
administrasi kecamatan yang ada di wilayah Kota Palu. Hal ini terjadi karena telah terjadi pemekaran wilayah
administrasi pada tahun 2012.

Saran yang dapat kami sampaikan adalah adanya pelaksanaan/kegiatan guna pembaruan data administrasi wilayah
oleh dinas terkait.

- 12 -