케이스-실러지수

Case–Shiller index
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사례-실러 주택 가격 지수 데이터, 인플레이션 조정, 1890–2018.
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사례-실러 주택 가격 지수, 절대 및 인플레이션 조정, 2000-2016.

스탠더드앤드푸어스(S&P)의 코어로직 사례-실러 주택가격지수는 미국의 재매매가격 지수다.Case-Shiller 주택 가격 지수는 다음과 같이 여러 가지가 있다.전국 주택 가격 지수, 20개 도시 종합 지수, 10개 도시 종합 지수, 20개 개별 대도시 지역 지수.이 지수는 Case Shiller Weiss에 의해 처음으로 상업적으로 생산되었다.그것들은 현재 스탠더드앤드푸어스(S&P)에 의해 매월 계산되어 보관되고 있으며, 1987년 1월에 대한 데이터는 제시될 예정이다.스탠더드앤드푸어스(S&P)가 보유한 지수는 2000년 1월 100으로 정상화된다.이들은 경제학자 칼 케이스와 로버트 실러의 원작을 바탕으로 한 것으로, 이 팀은 1890년까지 주택 가격 지수를 계산했다.케이스와 쉴러의 지수는 1890년에 100으로 정상화된다.Shiller 웹사이트의 Case-Shiller 지수는 분기별로 업데이트된다.[1]두 데이터 집합은 기준점과 계산이 다르기 때문에 크게 다를 수 있다.예를 들어, 2013년 4/4분기 스탠더드 앤드 푸어 20 도시 지수 포인트는 160대였고, 실러 데이터의 4/4분기 지수 포인트는 130대였다.쉴러는 자신의 저서 '비이성적 호기심'에서 이처럼 긴 일련의 집값이 어느 나라에도 출판되지 않은 것으로 보인다고 주장한다.[2]

역사와 방법론

이 지수는 1991년 이 회사의 설립 초기부터 2002년 피서브에 매각될 때까지 케이스 쉴러 와이스의 CEO를 지낸 경제학자인 케이스, 쉴러, 앨런 와이스가 개발한 접근방식인 단독주택의 반복 판매에 관한 데이터로부터 계산된다.[3]Case는 주택가격 추이를 연구하기 위해 동일한 주택의 재매매를 비교하는 방법을 개발했다.[3]그는 1980년대 초 보스턴에서 주택가격 호황을 겪고 있던 주택 매매 데이터를 이용하고 있었다.Case는 그러한 호황이 궁극적으로 지속 불가능하다고 주장했지만, 그는 그것을 비슷한 시장 동향을 설명하기 위해 흔히 사용되는 용어인 거품이라고 여기지 않았다.[3]케이스는 행동금융과 경제거품을 연구하던 쉴러와 자리를 함께해 전국 다른 도시의 주택매매가격 자료를 활용한 재매각지수를 형성했다.[3]1991년 Weiss가 대학원에 있는 동안 그는 Shiller와 비공식적인 업무 관계를 맺었다.위스는 케이스와 쉴러에게 정보를 시장에 판매할 목적으로 주기적으로 지수를 생산할 회사인 케이스 쉴러 위스를 설립할 것을 제안했다.정보 관리 회사인 피셔는 2002년에 케이스 쉴러 와이스(Case Shiller Weiss)를 인수하여 스탠더드앤드푸어스(S&P)와 함께 현재 흔히 케이스 쉴러(Case-Shiller) 지수라고 불리는 시장 데이터를 기반으로 트레이드 가능한 지수를 개발했다.[3]CoreLogic은 2013년 4월 Fiserv로부터 Case Shiller Weiss 사업을 인수했다.[4]

2006-2012년은 최근 역사상 세계 부동산 시장에서 가장 큰 폭락을 기록했는데, 이것이 Case-Shiller 지수를 사용하여 예측될 수 있었는지는 논쟁거리가 되고 있다.실러는 몇 가지 초기 징후를 보았다.그는 2005년 그의 비이성적 호기심 책 제2판을 발표했는데, 그때 그 자료는 "로켓이 이륙하는 것"처럼 보였다고 한다.[2]그는 책에서 집값 상승이 소득 상승보다 훨씬 높았다는 점에서 '주택가격의 장기 안정'[2]에 대해 회의감을 표하고 있다.그러나 그는 제2차 세계 대전 이후 모든 기간 동안 차트에서 나타난 바와 같이 후속적으로 어떠한 하락 없이 실질 가격이 크게 오른 이후, 이것이 거품이 될 수 있다는 명시적인 언급은 자제하고 있다.시일러가 유지한 지수가 198.01을 기록했던 2006년 1분기에는 정점을 찍었지만 이후 2012년 1분기에는 113.89까지 급감했다.

Case-Shiller 지수에 기초한 옵션과 선물은 시카고상품거래소에서 거래된다.[5]

이 지수는 주택가치를 단순화한 것으로 귀속임대료와 주택담보대출 이자공제를 고려하지 않으며, 이 두 가지 모두 투자목적의 당기손익 고려사항에 포함된다.

경제적 의미

실러는 그의 저서 '비이성적 호기심'에서 장기 주택가격에 대한 분석에서 몇 가지 핵심 통찰력을 끌어낸다.미국 내 집값 상승세가 지속되지 않고 있는 데다 실질적으로는 1890선으로 돌아가는 경향이 강하다.더욱이 그는 주택가격의 변동 패턴이 공사비, 금리, 인구의 변화와 어떻게 관련이 없는지를 잘 보여준다.[6]

쉴러는 전 세계적으로 집값이 지속적으로 상승하고 있다는 인식이 강하고, 이런 식의 정서와 패러다임이 부동산 시장의 거품을 부채질하고 있는 것 아니냐는 점에 주목한다.그는 이러한 인식을 창조하는 데 책임이 있을 수 있는 어떤 심리적 휴리스틱스를 지적한다.그는 주택 구입이 비교적 드물기 때문에 사람들은 오래전부터 주택 구입 가격을 기억하는 경향이 있으며 그때와 지금 사이의 차이에 놀라고 있다고 말한다.[7]다만 물가 차이의 대부분은 인플레이션으로 설명할 수 있다.그는 또한 사람들이 그들의 집의 가치에 대한 감상을 지속적으로 과대평가하는 방법에 대해 논한다.미국 인구조사국은 1940년부터 주택 소유자들에게 주택의 가치를 추정할 것을 요구해 왔다.주택소유자의 추정치는 연간 2%의 상승률을 실측으로 반영해 사례-실러지수에 반영된 것과 같은 기간 동안 실제 상승률(0.7%)을 크게 웃돈다.

실러는 또한 왜 지속적인 상승세가 실제 주택 가격에서 관찰되지 않는지에 대해 다음과 같은 몇 가지 설명을 한다.

  • 이동성:쉴러는 "사람과 기업은 집값이 충분히 비싸면 한 지역이라도 완전히 떠나 멀리 이동할 것"이라고 주장한다.[8]토지는 국지적으로 부족할 수 있지만 도시 토지 면적은 미국 전체 토지 면적의 2.6%에 불과하다.[8]
  • 토지 제한 완화:가격 인상은 특정 토지에 얼마를 지을 수 있는지, 또한 개발 가능한 토지의 양이라는 측면에서 정부가 토지 제한을 완화하도록 압력을 가한다.
  • 기술 개선:건설기술이 상당히 향상되어 주택건물이 저렴하고 빨라져 집값이 하락 압력을 받고 있다.[8]

따라서 실질 주택 가격은 본질적으로 추세가 없으며 장기적으로 지속적인 상승세나 하락세를 보이지 않는다.이는 네덜란드와 노르웨이의 실질 주택가격 지수에서도 관측되기 때문에 미국에 국한되지 않는다.[9]

주요 이벤트 및 에피소드

실러의 저서 '비이성적 호기심'에서 요약된 것처럼 실러의 핵심 관찰은 실제 주택 가격이 1890년대로 돌아가는 놀라운 경향을 보인다는 것이다.다만 이 수준에서 가격이 출발한 주요 시기도 있었다.Shiller는 그의 책에서 이러한 에피소드에 대한 몇 가지 설명을 제공한다.

  • 1921–1942: 이 기간 동안 물가가 1890년 수준을 상당히 밑돌았던 유일한 시기였다.이 하락의 시작은 대략 1918년의 대인플루엔자 대유행, 대공황, 그리고 마침내 제2차 세계대전에 이은 제1차 세계대전의 시작과 일치한다고 실러는 주장한다.[10]
  • 1953–1977: 가격은 점차 하락했지만, 이 기간 동안 1890년 수준보다 꾸준히 더 높은 수준을 유지했다.실러는 주택 구입에 보조금을 지급한 베이비붐과 GI 권리장전(1944)의 시작인 제2차 세계대전의 종말을 인용한다.[11]그는 또한 대공황의 흉터가 어떤 투기적 경향도 왜곡시켰다고 주장한다.
  • 1976–1982: 캘리포니아의 지역 거품을 반영한다.[10]
  • 1985-1989: 동부 해안뿐만 아니라 서부 해안에도 지역 거품을 반영한다.[10]
  • 1997-2012: 부동산의 세계적 호황과 불황.

국가 지수

S&P CoreLogic Case-Shiller 미국 전국주택가격지수는 미국 9개 인구조사 부서의 1가구 주택가격 지수를 종합한 것이다.3개월 이동 평균을 사용하여 매월 계산한다.S&P 국가지수는 2000년 1월 100으로 정상화된다.

쉴러가 보관하고 있는 지수(http://www.econ.yale.edu/~shiller/data.htm에서 이용 가능)는 분기별로 갱신되며, 1890년에는 100으로 정상화된다.

종합 및 도시 지수

수도권 지수 20개

S&P 지수 패밀리는 수도권 지수 20개와 종합 지수 2개를 수도권 집계에 포함시킨다.이 지수는 3개월 이동 평균이다.종합지수와 도시지수는 2000년 1월에 100으로 정상화된다.

복합10지수

CSXR은 미국 10대 대도시 통계지역의 주택가격지수를 종합한 지수다.이 지수는 스탠더드앤드푸어스(S&P)가 매월 발행하는 것으로 가중 반복 판매 방법론의 변형판을 이용한 주택가격지수 사례와 실러 방식을 사용한다.이 방법은 평균에 근거한 단순 지수와 달리 분양 주택의 질에 맞게 조정할 수 있다.CSXR은 그것을 구성하는 지수와 마찬가지로 3개월 이동 평균이다.

다음 인덱스를 결합하여 CXSR 복합 인덱스를 생성한다.

색인 주택 가격 지수 설명 MSA 지정
BOXR 대보스턴 보스턴-캠브리지-퀸시, MA
CHXR 시카고 대도시권 시카고-나퍼빌-졸리에트, IL-IN-와이
DNXR 덴버-오로라 대도시권 덴버-오로라, COO
LVXR 라스베이거스 대도시권 라스베이거스-파라다이스, NV MSA
LXXR 대 로스앤젤레스 로스앤젤레스-롱 비치-산타 아나, 캘리포니아 주
믹스르 사우스플로리다 대도시권 마이애미-포트 로더데일-폼파노비치, FL
NYXR 뉴욕 대도시권 뉴욕-북부 뉴저지-롱아일랜드, 뉴욕-NJ-PA
SDXR 캘리포니아 샌디에이고 카운티 샌디에이고-칼스배드-샌마르코스, CA
SFXR 샌프란시스코 샌프란시스코-오클랜드-프레몬트, CA
WDXR 워싱 메트로폴리탄 지역 워싱턴-알링턴-알렉산드리아, DC-VA-MD-WV

복합 20 지수

SPCS20R은 미국 주요 20개 대도시 통계지역의 주택가격지수를 종합한 지수다.이 지수는 스탠더드앤드푸어스(S&P)가 매월 발행하는 것으로 가중 반복 판매 방법론의 변형판을 이용한 주택가격지수 사례와 실러 방식을 사용한다.이 방법은 평균에 근거한 단순 지수와 달리 분양 주택의 질에 맞게 조정할 수 있다.

다음 인덱스를 결합하여 SPCS20R 복합 인덱스를 생성한다.

색인 주택 가격 지수 설명 MSA 지정
PHXR 피닉스 대도시권 피닉스-메사-스코츠데일, AZ
LXXR 대 로스앤젤레스 로스앤젤레스-롱 비치-산타 아나, 캘리포니아 주
SDXR 캘리포니아 샌디에이고 카운티 샌디에이고-칼스배드-샌마르코스, CA
SFXR 샌프란시스코 샌프란시스코-오클랜드-프레몬트, CA
DNXR 덴버-오로라 대도시권 덴버-오로라, COO
WDXR 워싱 메트로폴리탄 지역 워싱턴-알링턴-알렉산드리아, DC-VA-MD-WV
믹스르 사우스플로리다 대도시권 마이애미-포트 로더데일-폼파노비치, FL
TPXR 탬파베이 지역 탬파-스트페테르부르크-클리어워터, FL
ATXR 애틀랜타 대도시권 애틀랜타-샌디 스프링스-마리에타, GA
CHXR 시카고 대도시권 시카고-나퍼빌-졸리에트, IL-IN-와이
BOXR 대보스턴 보스턴-캠브리지-퀸시, MA
덱스르 메트로 디트로이트 디트로이트-워렌-리보니아, MI
엠엔스르 미니애폴리스세인트폴 미니애폴리스-성폴-블루밍턴, MN-WI
CRXR 샬롯 대도시권 샬럿-가스토니아-콘코드, NC-SC
LVXR 라스베이거스 대도시권 라스베이거스-파라다이스, NV MSA
NYXR 뉴욕 대도시권 뉴욕-북부 뉴저지-롱아일랜드, 뉴욕-NJ-PA
CEXR 그레이터 클리블랜드 클리블랜드-엘리아-멘토르, 오하이오 주
POXR 포틀랜드 대도시권 포틀랜드-반커버-비버튼, OR-WA
DAXR 댈러스-포트워스 메트로플렉스 댈러스-포트 워스-알링턴, TX
SEXR 시애틀 대도시권 미국 워싱턴 주 시애틀-타코마-벨레부

상관 관계

아마존닷컴은 미국 지수가 주식과 채권과 약간 부정적인 상관관계를 갖고 있지만 상품과 부동산투자신탁(REIT)과의 상관관계는 약간 긍정적이라고 보도했다.[clarification needed][12]리츠의 상업용 부동산은 집값이 아닌 가장 밀접하게 추적해 낮은 상관관계를 설명한다.[13]

역사적 가치

케이스와 쉴러의 원래 방식을 이용해 2006년 1분기 전국 지수는 198.01로 사상 최고치를 달성했다.S&P 지수는 2006년 7월 206.52로 사상 최고치를 기록했다.2008년 12월 30일, 이 지수는 전년 대비 가장 큰 하락을 기록했다.제2차 세계대전 이후 원지수는 대부분 100~120으로 등락을 거듭해 1979년 1분기(122로 정점), 1989년 3분기(126으로 정점), 2006년 1분기(1988)에 최고점을 찍었다.2000년대 주택 거품 이후 지수의 저점은 2012년 1분기 114로 나타났다.2013년 4분기까지 그 지수는 134로 반등했다.2019년 12월 기준("fred.stlouisfed.org" 기준) S&P/Case-Shiller U.S. 전국 주택 가격 지수는 213.789이다.

  • 사례-실러 주택 가격 지수(Case-Shiller

  • 2006년 주택보정(빨간색)과 1989년 주택보정(파란색)의 비율변화 비교

선택한 Case-Shiller 인덱스 값
(다시 설정된 원본 데이터에서 1890까지)
연도 연간/4분기
1890 100
1900 101.57
1910 93.11
1920 66.07
1930 69.49
1940 81.73
1950 105.89
1960 109.65
1970 109.56
1975 103.46
1979 118.82
1984 105.44
1989 124.89
1994 108.33
1996 106.73
2000 123.30
2005 195.35
2006 192.29
2007 170.09
2008 133.97
2009 130.93
2010 124.56
2011 115.84
2012 121.58
2013 134.02

증권

Case-Shiller 지수는 선물옵션과 선물옵션으로 거래할 수 있다.시세는 CME에서 구할 수 있다. Shiller에 따르면, Case-Shiller 지수에서 선물과 옵션 거래의 주된 목적 중 하나는 사람들이 부동산 시장을 헤지할 수 있도록 하는 것이다.[14]그러나 문제는 이들 시장의 거래량이 상대적으로 불특정화 될 정도로 작다는 점, 이는 이들 증권에 대한 투자자에게 위험을 안겨준다는 점이다.쉴러 자신은 "이러한 선물 시장에서 실망스러운 거래량이 있었다"고 말해왔다.[14] 2007년 한 해 동안 CME S&P Case-Shiller 지수에서 거래된 물량은 2,995 계약이었다.그 숫자는 그 후 몇 년 동안 감소했고, 2017년 내내 거래된 계약은 136개에 불과했다.[15]

티커 주택 가격 지수 설명 MSA 지정
CUS 합성 국내 상위 10개 MSA의 종합 지수
LAX 대 로스앤젤레스 로스앤젤레스-롱 비치-산타 아나, 캘리포니아 주
SDG 캘리포니아 샌디에이고 카운티 샌디에이고-칼스배드-샌마르코스, CA
SFR 샌프란시스코 샌프란시스코-오클랜드-프레몬트, CA
덴 덴버-오로라 대도시권 덴버-오로라, COO
WDC 워싱 메트로폴리탄 지역 워싱턴-알링턴-알렉산드리아, DC-VA-MD-WV
미아 사우스플로리다 대도시권 마이애미-포트 로더데일-폼파노비치, FL
CI 시카고 대도시권 시카고-나퍼빌-졸리에트, IL-IN-와이
보스 대보스턴 보스턴-캠브리지-퀸시, MA
라브 라스베이거스 대도시권 라스베이거스-파라다이스, NV MSA
NYM 뉴욕 대도시권 뉴욕-북부 뉴저지-롱아일랜드, 뉴욕-NJ-PA

참고 항목

참조

  1. ^ "Online Data - Robert Shiller".
  2. ^ a b c Shiller, Robert (2005). Irrational Exuberance. Princeton University Press. p. 13. ISBN 978-0-691-12335-6.
  3. ^ a b c d e Katie Benner (2009-07-07). "Bob Shiller didn't kill the housing market". CNNMoney.com. Retrieved 2009-07-07. Allan Weiss, who did graduate work informally advised by Shiller. He then persuaded the professors to form a company to produce the indexes commercially in 1991. In 2002 they sold Case Shiller Weiss to electronic data giant Fiserv [...]
  4. ^ Margaret Chadbourn (2013-04-25). "CoreLogic acquires Case–Shiller from Fiserv". Reuters.com. Archived from the original on 2013-04-30. Retrieved 2013-05-07.
  5. ^ "S&P/Case-Shiller Home Price Indices Futures and Options" (PDF). CME Group. 2008. Archived from the original (PDF) on 8 July 2011.
  6. ^ Shiller, Robert (2005). Irrational Exuberance. Princeton University Press. p. 14. ISBN 978-0-691-12335-6.
  7. ^ Shiller, Robert (2005). Irrational Exuberance. Princeton University Press. p. 19. ISBN 978-0-691-12335-6.
  8. ^ a b c Shiller, Robert (2005). Irrational Exuberance. Princeton University Press. p. 22. ISBN 978-0-691-12335-6.
  9. ^ Shiller, Robert (October 2007). "Understanding recent trends in house prices and home ownership". NBER Working Paper No. 13553. doi:10.3386/w13553.
  10. ^ a b c Shiller, Robert (2005). Irrational Exuberance. Princeton University Press. p. 16. ISBN 978-0-691-12335-6.
  11. ^ Shiller, Robert (2005). Irrational Exuberance. Princeton University Press. p. 15. ISBN 978-0-691-12335-6.
  12. ^ "MacroMarkets". Archived from the original on March 28, 2007. Retrieved 2007-12-26.{{cite web}}: CS1 maint : bot : 원본 URL 상태 미상(링크)
  13. ^ Krantz, Matt (2011-05-26). "Can you invest in real estate using home price indexes?". USA Today.
  14. ^ a b Shiller, Robert (2015). Irrational Exuberance 3rd edition. Princeton University Press. p. 392. ISBN 978-1469640662.
  15. ^ Dolan, John (22 June 2018). "CME CS Volume". homepricefutures.com. Retrieved 14 July 2018.

외부 링크