UNIVERSIDAD DE CHILE

ESCUELA DE ARQUITECTURA
DEPTO. DE CIENCIAS DE LA CONSTRUCCION
CURSO ELECTIVO. 6º SEMESTRE

CURSO DE TASACION INMOBILIARIA

1. CURRICULUM ABREVIADO DEL PROFESOR RELATIVO A LA TASACION INMOBILIARIA (1)

2. CURRICULUM DE LA CARRERA

3. INTRODUCCIÓN AL CURSO:

3.1. FUNDAMENTOS DE SU ESTRUCTURA

• La pirámide del valor: lo legal, lo económico, lo técnico (arquitectónico – urbanístico). Los
círculos de la tasación.
• La relación gestión inmobiliaria y valoración
• La gestión inmobiliaria: la planificación, la programación, el control, la evaluación, la
autogestión.

3.2. OBJETIVOS:
• Metodología. Clases teóricas y prácticas
• Evaluación
• Apoyos docentes: Apuntes y bibliografía
• Calendario: miércoles 2 horas 50 minutos de: - 15:45 a 17:00 horas
- 17:10 a 18:35 horas
3.3. PROGRAMA:
• Introducción al Curso
• Características de la valoración.
• Características del mercado inmobiliario
• Legalidad inmobiliaria
• Metodología de la tasación.
• Ejemplificaciones de la tasación
• Ejercitaciones de la tasación

1 Alberto Arenas es: Arquitecto, Perito Judicial, Perito Tasador D.O. Nº 35640, SCV (Senior Certifiel Valuer) Nº 9387 del IREI
(International Real Estate Institute), Director Docente de los Diplomas en Tasaciones de la Escuela de Post-Grado de la
Facultad de Arquitectura de la Universidad de Chile, Profesor de Tasaciones de las Escuelas de Arquitectura de la
Universidad de Chile, de la Universidad de Las Américas, y de la Universidad Tecnológica Metropolitana, Past-Presidente de
la Asociación de Arquitectos Tasadores de Chile (ASATCH). Presidente de la Asociación de Peritos Judiciales de Chile.
Profesor de Tasaciones de la Escuela de Ingeniería en Gestión y Administración Inmobiliaria de la Universidad de Las
Américas, Responsable Técnico del texto del Manual de Tasaciones del MINVU, Profesor de Capacitación de cursos de
Tasación para profesionales del MINVU, del SII, del Colegio de Arquitectos, del Colegio de Ingenieros y de Asociaciones de
Corredores de Propiedades.
4. INTRODUCCION A LA TASACION

4.1. GENERALIDADES
• Importancia de la tasación
• Espertizaje. Escuelas de Postgrado Universitarias
• Normas internacionales
• Asociaciones de especialistas

4.2. FORMACIÓN DEL TASADOR INMOBILIARIO

• Pre-Grado
• Post-Grado: Cursos, Magísteres, Doctorados.
• Especialidad y expertizaje.
• Educación contínua

4.3. LEGALIDAD DEL EJERCICIO DE LA TASACIÓN INMOBILIARIA

• Concepto de idoneidad profesional.
• Registros y contrataciones

4.4. PROFESIONALES IDÓNEOS PARA LA TASACIÓN DE INMUEBLES

• Arquitectos, Ingenieros Civiles, Constructores Civiles, Ingenieros Agrónomos.
• La situación del Corredor de Propiedades.

4.5. INSTITUCIONALIDAD NACIONAL. FUENTES DE DEMANDA DE LA TASACIÓN

• Bancos y Financieras
• Sociedad de Mutuos Hipotecarios
• Compañías de Seguros
• Estudios jurídicos.
• MINVU – SERVIU.
• Municipalidades.
• MOP: Depto. Expropiaciones y Unidad Concesiones.
• Tribunales de Justicia: Cortes de Apelaciones, Juzgados Civiles y del Crimen.
• Empresas de servicios (agua potable, alcantarillado, electricidad, gas, telefonos).
• SII
• Corporación Nacional de Desarrollo Indígena (CONADI)
• Bienes Nacionales
• Empresas constructoras e inmobiliarias
• Corredores de propiedades
5. AREAS DE LA TASACION INMOBILIARIA

5.1. TIPOLOGÍAS DE TASACIÓN

• Según objetivos : Tributaria: macro; no tributaria: micro

• Según destinos : Minera, agrícola, forestal, portuaria, inmobiliaria urbana y

rural.

• Según metodologías : Por comparación de mercado; por determinación de

rentabilidad; por costo de reposición

• Según procedimientos : Pericial o no pericial; Judicial y no judicial.

6. METODOLOGIA DE LA TASACION

6.1. COMPLEJIDAD DEL ACTO DE TASAR

6.2. EXPRESION DE LA COMPLEJIDAD

• Singularidad de cada inmueble.
• Participación de gran cantidad de considerandos:
• Exógenos
• Endogenos
• Considerandos con características variables en el tiempo
• La presencia de la temporalidad en el valor por variaciones de la economía.
• La presencia de la (localización) especialidad en el valor por transformaciones de lo
urbano.

6.3. LO SUBJETIVO – LO OBJETIVO

• Metodología con procedimientos objetivos.
• Construcción de franja de valores.
• Variabilidad final subjetiva

6.4. TASACION PROSPECTIVA Y RETROSPECTIVA

6.5. LOS CONCEPTOS FUNDAMENTALES

• Norma internacional y tasación “comercial”
• Los conceptos fundamentales
- Valor : Estadística sistematizada de mercado de operaciones de compraventa.
Tasación por comparación de mercado
- Costo : Cubicación-presupuestada sistematizada de costos de construcción.
Tasación por costo de reposición
- Renta : Estadística sistematizada de mercado de arriendos y de tasas de
capitalización. Tasación por rentabilidad.
- Precio : Monto final que se paga por un inmueble en una transacción
inmobiliaria.
 6.6. METODOLOGIA DE TASACION

6.6.1. Enfoque comparativo o de valor de mercado

6.6.2. Enfoque de valor de renta o de capitalización de renta
6.6.3. Enfoque de valor residual dinámico
6.6.4. Enfoque del costo de reposición
6.6.5. Enfoque de precios hedónicos

6.7. LA SIMPLE FORMULA:

TI = M² x $
M²

6.8. LAS 2 GRANDES VARIABLES: LA TEMPORAL; LA ESPACIAL

6.9. ETICA Y TASACION

7. APUNTES Y SEMINARIOS. INFORMACION PARA LA TASACION

PUBLICACIONES PERIODICAS

• Análisis de la Oferta de Terrenos, Casas y Departamentos, Oficinas, locales comerciales, box de

aparcamientos
ACOP
Informe Estadístico Trimestral sobre Mercado Inmobiliario de Santiago

• Oferta y Venta de Viviendas Nuevas en el Gran Santiago

Collect
Informe Estadístico Trimestral (casas, departamentos)

• Boletín de Precios del Mercado de Suelos en el Gran Santiago

Pablo Trivelli
Informe Estadístico Trimestral, Santiago

• Boletín de Precios del Mercado de Suelos en el Gran Concepción

Universidad del Bio-Bío
Informe estadístico Trimestral, Concepción

• Sitios y Terrenos En Venta

Bolsa Inmobiliaria de Chile:
Boletín mensual, Santiago 1997

• Revista ONDAC
Mensual, Santiago

• Revista Construcción Civil.

Mensual, Santiago
• Boletín Estadístico Cámara Chilena de la Construcción.
Mensual, Santiago

• La Guía, su mejor opción en bienes raíces

Editora Inmobiliaria S.A.
Boletín mensual, Santiago 1997

• Informes específicos (Cámara Chilena de la Construcción, Mackenzie Hill, Collect, Pix, etc.)
Trimestrales, Santiago

• Boletines anual de mercado de inmobiliario PROCASA. (discontinuado)

• Boletín semestral CEIN (discontinuado).

AVISOS Y ARTÍCULOS EN PRENSA

• El Mercurio de Santiago
Viernes, cuerpo B y domingo, cuerpo F, suplementos Urbanismo y Construcción, Casas y Barrios, y
Vivienda y Decoración

• Estrategia
Viernes y suplementos Negocio Inmobiliario, Oficinas, etc.

• El Diario
Suplementos y páginas El Diario Inmobiliario

• La Tercera
Sábado, suplemento Su Casa: oferta habitacional nueva

INTERNET

• ACOP: oferta propiedades nueva y usada, proyectos inmobiliarios

www.acop21.com

• Colegio de Arquitectos de Chile A.G. Y Asociación de Arquitectos Tasadores de Chile A.G

www.colegio-arquitectos.cl

• El Mercurio de Santiago, avisos económicos

www.elmercurio.cl

• La Guía: oferta habitacional nueva

www.axesnet.com/laguia

• Mapa Digital de la Ciudad de Santiago

www.mapcity.cl
• Ministerios, Servicios Públicos, Municipalidades
www.brujula.cl/gobierno

• Municipalidad de Santiago, Plan Regulador

www.ciudad.cl

• Municipalidad de Providencia, Plan Regulador

www.providencia.cl

• Municipalidad de Las Condes

www.lascondes.cl

• Oferta habitacional
www.casas.cl

• Open Chile: Empresas inmobiliarias, de la Construcción, corredores de propiedades

www.openchile.cl

• Portal inmobiliario.com
www.portalinmobiliario.com

• SAF, Servicio Aerofotogramétrico de la FACH

www.saf.cl

• Servicio de Impuestos Internos

www.sii.cl

• Transfer S.A.: oferta propiedades nueva y usada, proyectos inmobiliarios

www.propiedades.cl

• Virtual Market S.A.: Mundo Inmobiliario

www.vmk.cl

OTRAS FUENTES

• Corredores de propiedades
• Prensa local (diarios y radios)
• Mercado informal
• Observación directa de Terreno
• Base de datos personal (tasaciones realizadas y contrastadas con un seguimiento de lo qué pasó
posteriormente con la propiedad)
LEYES, ORDENANZAS, NORMAS Y SERVICIOS PÚBLICOS

• Ley General de Urbanismo y Construcciones

• Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones
• Planes reguladores y Ordenanzas Locales
• Ley de Copropiedad Inmobiliaria
• Leyes específicas (Monumentos Nacionales, Expropiaciones, Concesiones, etc.)
• Código de Aguas
• D.O.M. (planos locales, de catastro y de propiedades, usos de suelo, permisos, condiciones de edificación,
etc.)
• MINVU, SERVIU (Expropiaciones, subsidios, propuestas)
• M.O.P. (Expropiaciones, caminos, concesiones de infraestructura)
• Conservador de Bienes Raíces (inscripciones propiedades y planos)
• Servicio de Impuestos Internos (rol, avalúo fiscal, catastro)
• S.A.G. (predios rústicos)
• I.N.E. (estadísticas estratificación población y viviendas)
• Normas I.N.N.
• Servicios (factibilidades)
• Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras. Circulares Nº 2.285-704, Nº 60 del 10/03/78

BIBLIOGRAFIA RECOMENDADA

• Tasación Hipotecaria
Pedro González Nebreda
Apuntes curso de perfeccionamiento, Colegio de Arquitectos de Chile, A.G. 1998

• Tasaciones de Inmuebles Urbanos

Alberto Arenas Pizarro y otros
Apuntes para el Diplomado en Tasaciones de Inmuebles Urbanos, Facultad de Arquitectura y Urbanismo,
Universidad de Chile, 1998

• Valuación Inmobiliaria (Nivel I-II-III) (*)

Sociedades de Arquitectos Valuadores, SAVAC.
México D.F., 1992

• La Estructura de Precios del Suelo Urbano

Alberto Hardessen, Jaime Matas, Andrés Necochea
Servicio de Impuestos Internos, Departamento de Avaluaciones, Santiago, 1987

• La Tasación Urbana.
Alberto Arenas Pizarro y otros
Apuntes para el curso "Formación de Tasadores de Bienes Inmobiliarios".
C.P.C., Santiago, 1985.

• Tasación Problemática Arquitectónica, Formulación de una Metodología

Alejandro Abarzúa Leiva
Seminario Facultad de Arquitectura y Urbanismo, U. de Chile, 1981
• Economía y Análisis Urbano – La Teoría Económica del Suelo de Uso residencial
Costa S., Luis y Echegaray U., Domingo
Memoria de Título, Escuela de Economía, Facultad de Ciencias Económicas y Administrativas, U. de Chile,
Stgo., 1974

• II Curso de Tasación. SOTAVE (∗)

Mario Eduardo Chandías.
Sociedad de Tasadores de Venezuela, Caracas, 1972

• La Tasación como, una Problemática a Nivel del Arquitecto.

José A. Urbina Ferlissi.
Seminario Facultad de Arquitectura y Urbanismo, U. de Chile, 1967
LIBROS

• Normas Europeas aprobadas sobre tasación de bienes inmuebles

Peter Champness
Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España, CSCAE
Asociación Profesional de Sociedades de Valoración de España, ATASA
Madrid, España, 1998

• Tasaciones de Bienes Raíces Urbanos

Francisco Veyl Oñat
Ed. Mar del Plata, Santiago, 1998

• Valorizaciones Inmobiliarias: Fundamentos Teóricos y Manual Práctico

Antonio Llano Elcid
Ediciones Inmobiliarias Llano, Bilbao, España, 3° edición 1997

• Manual de Tasación Inmobiliaria Urbana y Rural

Artemio Daniel Aguiar
Ed. Juris, Rosario, Argentina, 1997

• Gestión Urbanística (*)

Centro de Política de Suelo y Valoraciones Depto. de Construcciones Arquitectónicas.
Universidad Politécnica de Cataluña.
España, Barcelona 1995 – 1996

• Valorizaciones Hipotecarias (*)

Centro de Política de Suelo y Valoraciones Depto. de Construcciones Arquitectónicas.
Universidad Politécnica de Cataluña.
España, Barcelona 1995

∗
Gentileza Biblioteca Alberto Arenas P. Documento no reproducible.
• Manual Práctico de Valorizaciones Hipotecarias
Luis. J. Silva Martínez
Ed. Munilla-Lería, Madrid, España, Diciembre 1995

• Precio Medio del M² de las Viviendas (*)

Ministerio de Obras Públicas, Transporte y Medio Ambiente
España, 1987 – 1995

• Suelo y Precio de la Vivienda (*)

Consejo Económico y Social
España, Madrid, 1995

• Informe del Mercado Inmobiliario Residencial de Barcelona (∗)

Centro de Política de Suelo y Valoraciones Depto. de Construcciones Arquitectónicas.
Universidad Politécnica de Cataluña.
España, Barcelona 1994

• Normas de Valoración de Bienes Inmuebles para Determinadas Entidades Financieras.

OM de 30/11/94 - MINISTERIO DE ECONOMÍA Y HACIENDA DE ESPAÑA
Documento en Internet: http://www.euroval.es/anexo1.htm

• Arquitectura Legal y Tasaciones Inmobiliarias (*)

Santiago Fernández Pirla
España, Madrid, 1993

• Expropiación Forzosa (*)

Francisco Pera Verdaguer
España, Barcelona, Enero 1992

• Manual del Tasador

Eduardo Magnou
Ed. Abeledo-Perrot S.A.U.E. e I., Buenos Aires, Argentina, 1992
• Manual de Valorizaciones Urbanas
Joseph Roca Cladera
Editorial Ariel S.A., Barcelona, España, 1989

• Manual de Tasaciones para el Subsidio Habitacional

MINVU, 1987

• Introduction to Computer Assisted Valuation

Woolery A. y Shea S.
Lincoln Institute of Land Policy, Boston, USA, 1985

∗
Gentileza Biblioteca Alberto Arenas P. Documento no reproducible.
• Manual de Tasaciones, Propiedades Urbanas y Rurales
Dante Guerrero.
ED. Algina. Buenos Aires 1984

• 538 Términos Económicos de Uso Habitual

Fundación BHC para el Desarrollo
Editorial Universitaria, 1982

• Mercado de Tierras Area Metropolitana de Santiago

Instituto de Planificación del Desarrollo Urbano, U. Católica
MINVU, Monografías N° 164, 165, 177, 178, 1981

• La Tasación de la Propiedad.
Adlai Arnold
México, 1970

• Procedimientos de Valuación Urbana

W. Geisse
Banco del Estado de Chile, 1965

• El Libro de las Tasaciones de Pueblos de la Nueva España. Siglo XVI (*).

Archivo Comercial
México, 1952

• Introducción a la Estadística.
A. Rickmers y H. Tedd.
CECSA. España 1952.

• Tratado de Tasación
Stanley Mc. Michael
Buenos Aires - Argentina. 1949.
• Los bienes inmuebles (*)
Jesús Moral González.
Ariel Economía, Barcelona - España.

• Valorización Económica de la Calidad Ambiental (∗)

Diego Azqueta Oyarzún.
Mc. Graw-Hill, Madrid España.

∗
Gentileza Biblioteca Alberto Arenas P. Documento no reproducible.
Nombre de archivo: Curso
Directorio: E:\CHILE
Plantilla: C:\Documents and Settings\Victoria S\Datos de
programa\Microsoft\Plantillas\Normal.dot
Título: UNIVERSIDAD DE LAS AMERICAS
Asunto:
Autor: AA&AA
Palabras clave:
Comentarios:
Fecha de creación: 28/07/2008 6:05
Cambio número: 2
Guardado el: 28/07/2008 6:05
Guardado por: Nelson
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Impreso el: 29/08/2008 12:27
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