Fallas Del Mercado Inmobiliario en Chile PDF
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CONTENIDO
1. Introduccin
2. Marco Terico
3. Principales Fallas del Mercado Inmobiliario en CHILE
3.1.Fiscalizacin
3.2.La Oferta
3.3.La demanda
4. Propuestas para Mitigar las Fallas del Mercado Inmobiliario
5. Los Efectos de La Reforma Tributaria en el Sector Inmobiliario
5.1. Se gravan con IVA las ventas de bienes races en la industria
inmobiliaria
5.2. Se restringe el crdito especial de IVA para empresas constructoras
5.3. Derogacin del crdito por impuesto territorial pagado por empresas
inmobiliarias
5.4. Se aumenta al doble la tasa del impuesto de Timbres y Estampillas
5.5. Ajustes a la tributacin sobre las ganancias de capital en bienes races
6. Conclusiones
7. Bibliografa
1. INTODUCCIN
Se considera que constituyen fallas del mercado todas aquellas situaciones en las
que el mecanismo del mercado no puede funcionar adecuadamente; de este
funcionamiento inadecuado se derivan algunas de las posibles siguientes
alternativas, las cuales conllevan invariablemente perjuicios para la sociedad,
generalmente en trminos de prdida de valor:
2. MARCO TEORICO
3.2. La oferta
En cuanto aparecen conflictos entre quienes ofertan (las inmobiliarias y
constructoras) y la demanda (los consumidores), el abogado de la Fundacin Chile
Ciudadano, Toms Fabres, sostiene que no sirve de nada ampliar los plazos de
garanta porque las inmobiliarias argumentan en los juicios que las fallas se deben
a falta de mantencin. En consecuencia, en los ltimos aos se ha masificado la
entrega de manuales de mantenimiento a los propietarios. Con eso se protegen
ante las eventuales denuncias, por otro lado en caso de producirse fallos en favor
de los consumidores es casi imposible cobrar las indemnizaciones porque las
empresas operan a travs de sociedades, las que parten con un capital mnimo.
Ests sociedades cuando empiezan a construir aumentan notoriamente sus
fondos y luego, al cabo de los cinco aos que dura un juicio, vuelven a presentar
un capital pequeo y casi sin bienes.
Existen otras situaciones provocadas por las empresas inmobiliarias que tambin
contribuyen a una mala calidad de oferta. Por ejemplo; los productos inflados por
los subsidios habitacionales, lo que promueven la existencia de viviendas que no
alcanzan la calidad que se requiere para ser competitivos. La distorsin de los
subsidios hace que no sea necesario hacer esfuerzos por mejorar el producto, lo
que s ocurrira en una competencia real de oferta.
3.3. La demanda
El punto ms interesante tiene que ver con la demanda, puesto se conecta con
fenmenos que han ido apareciendo a nivel de ciudadana. Aqu es evidente el
desigual nivel de informacin de los consumidores, asunto que parece estar
modificndose lentamente mediante iniciativas colectivas como la misma
Fundacin Chile Ciudadano y anuncios como la creacin de una Asociacin de
Consumidores Inmobiliarios.
Arturo Torres plante una vez, en un interesante artculo titulado Teora del
Murmullo, que en chile se consume mala arquitectura porque la gente est
dispuesta a pagar por ella. Extrapolando esta situacin a otros mercados, se
cuenta en el mundo con referentes en los que el mercado debe responder con una
mejor oferta simplemente para poder seguir siendo competitivo. Finalmente todo
depende de lo que prefieran los consumidores. Ahora, el problema es que la oferta
inmobiliaria en chile ha probado ser poco creativa y nada de arriesgada, ni siquiera
cuando aparecen nuevas demandas que podran abrir mercados no explorados.
En todo caso en lo que concierne al derecho de los consumidores, existen nuevos
referentes en cuanto a los fallos judiciales y prcticas organizativas. Como dato a
tener presente en Chile el 80% de los litigios se fallan a favor de los consumidores.
Por otra parte pese a las prcticas financieras irregulares de las inmobiliarias, en
el MINVU sostienen que la responsabilidad legal no caduca porque la empresa
cambie de nombre o de giro, son las personas que estn detrs las que deben
responder, incluso con sus patrimonios personales.
4. PROPUESTAS
INMOBILIARIO
PARA
MITIGAR
LAS
FALLAS
DEL
MERCADO
Por otro lado, el Servicio Nacional del Consumidor, indica que los
consumidores tienen derecho a que se cumpla lo prometido, publicitado
y convenido con la empresa, en caso de cualquier incumplimiento, los
consumidores tienen derecho a ser indemnizados por los daos y
perjuicios. Las empresas inmobiliarias estn perfectamente asesoradas por
buffet de abogados quienes son los encargados de disear los contratos de
compra y venta del inmueble, esto bajo directrices generales y con un
formato estipulado por la autoridad. Sin embargo, a estas escrituras se le
anexan la cantidad de artculos que la empresa estime conveniente, es ah
en donde la inmobiliaria se libera de los pagos de indemnizacin por
atrasos en las entregas, cancelacin del proyecto, etc. Y por otro lado, la
empresa se hace acreedora de un % del pie o pago inicial en caso de
retracto de la compra. En consecuencia el comprador o consumidor pierde
en todos los casos. Es por ello que es indispensable brindar el respaldo
gubernamental al SERNAC con el fin de otorgarle la facultad de actuar
conforme a las a las vulneraciones a los derechos del consumidor.
Efectos:
Esta modificacin es la ms importante y es la que tiene el mayor impacto en el
alza del valor de las viviendas. Si bien se busca gravar a la vivienda como bien de
consumo, existe una gran injusticia en cobrar el 100% del IVA, por un bien que
Efectos:
A su vez, al rebajar este tope del crdito tambin se encarecen las viviendas que
estn bajo las 2.000 UF y que son parte de la poltica habitacional. Una vivienda
que costaba 1.850 UF tena que pagar aproximadamente 295 UF de IVA y poda
descontar el 65% de este impuesto, con lo que tena que pagar 103 UF de IVA,
por lo que no pagaba nada, ya que estaba bajo los 225 UF de tope. Ahora, al
cambiar el lmite mximo a 100 UF tendr que pagar 3 UF, aumentando a 1.556
UF su valor. No obstante, parte de este IVA es posible anularlo con el IVA que se
grava cuando se vende la vivienda.
5.3. Derogacin del crdito por impuesto territorial pagado por empresas
inmobiliarias (entrada en vigencia: 01/Ene/2016)
La legislacin actual permite que las empresas agrcolas e inmobiliarias rebajen
del impuesto a la renta las contribuciones pagadas el ao anterior. El proyecto de
ley elimina esta exencin para las empresas inmobiliarias y slo permitir que las
empresas constructoras e inmobiliarias, por los inmuebles que construyan o
manden a construir, para su posterior venta, puedan imputar al impuesto de
primera categora el impuesto territorial pagado desde la fecha de la recepcin
definitiva de las obras de edificacin.
Efectos:
Para una vivienda de 1.500 UF, DFL2, va a tener que pagar aproximadamente 69
mil pesos ms y para una vivienda de 4.500 UF, esto se incrementara en ms de
$207.000. Esta medida exige ms ahorro para que una familia de clase media
Efectos:
Al limitar las ganancias de capital provenientes de un bien raz y al gravar la venta
de viviendas usadas, se genera un serio desincentivo a comprar viviendas para
arrendarlas o venderlas. Uno de los grandes supuesto que va detrs de esta
reforma apunta a las familias que no pueden comprar una vivienda, ya que los
inmuebles aumentan aproximadamente sobre un 10% su valor, lo que implica que
van a poder seguir arrendando. Sin embargo, al limitar las ganancias de capital de
los compradores de viviendas, estos pueden decidir realizar su inversin en otro
tipo de instrumentos, y con esto los arriendos tambin podran verse afectados.
6. CONCLUSIONES
Se espera que durante el ao 2015, el mercado inmobiliario comience un proceso
de recuperacin tras la reactivacin del sector construccin en marzo del presente
ao. Donde se observ un ndice mensual de actividad de la construccin
(IMACON) del 0,2 % anual. Esta leve alza tras 9 meses de contraccin se debe a
la ejecucin de permisos solicitados con anterioridad. Cabe considerar que la tasa
promedio histrica corresponde a un 4,6% anual, por lo que esta mnima alza tiene
relacin directa con el estancamiento del sector desde el 2014, como
consecuencia de la poca rotacin de proyectos de inversin.
El cuadro que se presenta a continuacin grafica la evolucin del IMACON entre
los aos 2008 a marzo del 2015.
7. BIBLIOGRAFIA
Daher, A. (2013). El sector inmobiliario y las crisis econmicas. Revista EURE Revista De Estudios Urbano Regionales, 39(118).
http://www.emol.com/noticias/economia/2014/05/30/662884/expertos-prevenescenario-desalentador-para-mercado-inmobiliario-en-el-periodo-2014-2015.html
http://lyd.org/centro-de-prensa/noticias/2014/06/reforma-tributaria-tendra-almenos-5-efectos-negativos-en-el-sector-inmobiliario-3/
http://www.sernac.cl/santiago-condenan-a-inmobiliaria-los-gavilanes-e-inmobiliariageosal-por-retraso-de-casa/
http://www.elmostradormercados.cl/destacados/opinion-sin-evidencia-de-burbujasen-el-mercado-inmobiliario/#sthash.eS02Zq4m.dpuf
https://www.df.cl/noticias/site/tax/port/fid_documento/taxport_1_4__1.html