C-5259-2015

FOJA: 248.- doscientos cuarenta y ocho.-

NOMENCLATURA : 1. [40]Sentencia
JUZGADO : 2 Juzgado Civil de Rancagua
CAUSA ROL : C-5259-2015
CARATULADO : .L O INVERSIONES BARCELONA E.I RESTAURANTES E
INMO / SOCIEDAD COMERCIAL MARGARITA BAR LTDA

Rancagua, diez de Junio de dos mil quince

VISTOS:
A fojas 1 comparece Jos Miguel Banda Miranda, Abogado, en representacin
de Restaurantes e Inmobiliaria Mabel Glvez Plaza E.I.R.L., representada por
Gusela Mabel Glvez Plaza, Ingeniera, todos domiciliados en Alczar N 106, Ciudad
y Comuna de Rancagua, quien viene en deducir demanda de terminacin de
contrato de arrendamiento e indemnizacin de perjuicios contra Sociedad Comercial
Margarita Bar Limitada, representada por Manuel Alejandro Lastra Gazale, factor de
comercio, y solidariamente contra Rodolfo Andres Mondaca Fernndez,
administrador de empresas, domiciliados en calle Estado N 28, Ciudad y Comuna
de Rancagua y en calle Diego de Almagro N 02499, Ciudad y Comuna de Rancagua.
Funda su demanda en que el 12 de Agosto del 2013 suscribi contrato de
arrendamiento con la demandada respecto del inmueble de su propiedad, con
destinacin comercial segn rol 4-17 del S.I.I., ubicado en calle Estado N 28,
Comuna de Rancagua, por medio de instrumento protocolizado en la Notara de
Ernesto Montoya Peredo, con oficio en Rancagua. Se pact una renta mensual de
$1.700.000.-, pagadero anticipadamente dentro de los primeros cinco das de cada
mes, reajustable conforme a la variacin del IPC cada doce meses. El contrato
tendra una duracin de 3 aos prorrogables, no previeron clusula de salida a la
relacin contractual, salvo las establecidas en la ley y se impusieron noticiar al otro
con una anticipacin de cuatro meses, en caso de optar por no perseverar en el
contrato al trmino de la vigencia del mismo. No establecieron mes de garanta y se
liber al arrendatario del pago del segundo mes de renta, los cuales fueron
destinados a mejoras voluptuarias en el inmueble, el cual fue recibido en excelentes
condiciones
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Afirma que la arrendataria ha incumplido reiteradamente el contrato,
ocasionando graves perjuicios, pues se ha atrasado reiterada y uniformemente en el
pago ntegro y oportuno de las rentas. Derecho que se reservan. Adems la
destinacin del inmueble era para Restaurante diurno y nocturno, el cual fue
incumplido pues se destin a discoteque y Shoperia sin expendio de alimentos,
segn informes y decretos de Carabineros y el Municipio, por las cuales se iniciaron
diversas causas infraccionales ante los Juzgados de Polica Local, cuyo corolario fue
que con fecha 3 de Febrero del 2015 mediante carta, don Manuel Lastra Gazale
comunico su intencin de poner trmino unilateralmente al contrato, afirmando
estar al da en los consumos de electricidad, derecho que no correspondera en la
especie.
Expresa que existe un decreto de clausura del local y otro de revocacin de
patentes de alcoholes dictadas en el Consejo Municipal para el primer semestre del
presente ao, derivado de los hechos culposos del demandado, por lo cual de
conformidad al artculo 1945 del Codigo Civil, solicita el cobro de las rentas
insolutas desde el mes de febrero al 9 de Agosto del 2016 a ttulo de indemnizacin
de perjuicios, por un monto de $30.600.000.-
Indica que los socios de la arrendataria eran de reconocida fiabilidad, mxime
si don Rodolfo Mondaca garantizo el contrato mediante una caucin personal, pues
solo en Diciembre del 2014 se enter del cambio de representante, con el cual no
han logrado comunicarse.
Indica que visito el inmueble arrendado con fecha 18 y 20 de Febrero del
2015, encontrndose trabajadores desinstalando instalaciones realizadas en el sitio
colindante. La segunda visita se realiz con asistencia de ministro de fe, quien en su
acata constata que el bien raz se halla en psimas condiciones, con destrozos en los
muros, basura amontonada y sustraccin de bienes muebles que lo guarnecen,
certificando fotografas al efecto. El inmueble presenta un 60% de daos
irreparables, imputables al uso dado por la arrendataria, pues su diseo era para
un restaurante para 80 personas, pero a partir de los instrumentos allegados se
colige que se le dio giro comercial de Pub, Discoteque y Shoperia Universitaria
ingresando ms de 300 personas de pie, provocando una sobrecarga ocupacional y
la destruccin de instalaciones tales como, baos, pisos, muros y otros. Adems
tomo conocimiento el 25 de Febrero del 2015 del decreto de clausura por la
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Direccin de Obras Municipales, con motivo de la perforacin de un muro perimetral
de adobe para unir la propiedad arrendada a un sitio eriazo destinado a terraza de
fumadores, sin autorizacin de las autoridades ni del arrendador; adems del
decreto de no renovacin de patente de alcoholes, los cuales fueron notificados a la
arrendataria sin ponerlo en conocimiento del arrendador, por lo cual solicita se
condene al pago de 450 Unidades de Fomento a ttulo de multa y $949.300.- por
consumos de luz elctrica.
Solicitando en definitiva, declarar terminado el contrato de arrendamiento,
condenar al demandado a la suma de $30.600.000.- por concepto rentas hasta
Agosto del 2016, a $29.364.674.- por dao emergente, a 450 Unidades de Fomento
por concepto de multas establecidas en la clusula octava, a $949.300.- por
concepto de servicios de luz, ms los que se devenguen durante el juicio, con
reajustes, intereses y costas.
A fojas 215 consta comparendo de contestacin, conciliacin y prueba, con
asistencia de la demandante y en rebelda de la demandada. Llamadas las partes a
conciliacin, esta no se produce. Se recibe la causa a prueba.
A fojas 247 se cita a las partes a or sentencia.
CONSIDERANDO:
PRIMERO: Que, a fojas 1 y siguientes, Restaurantes e Inmobiliaria Mabel
Glvez Plaza E.I.R.L., viene en deducir demanda de Termino de contrato de
arrendamiento por no pago de rentas y gastos bsicos con indemnizacin de
perjuicios contra Sociedad Comercial Margarita Bar Limitada, en base a los
fundamentos de hecho y de derecho sealados en lo expositivo de este fallo.
SEGUNDO: Que, se tuvo por contestada la demanda en rebelda de la
demandada, la cual supone una negacin tcita de cada una de las pretensiones
esgrimidas por el actor en la demanda.
TERCERO: Que, a fin de acreditar la existencia del contrato y las
estipulaciones del mismo, la actora allega a fojas 21 documento correspondiente al
contrato de arrendamiento suscrito entre las partes con fecha 9 de Agosto del 2013,
no objetado por la contraria, el que ponderado conforme a las normas de la sana
critica, permite establecer la efectividad del contrato y sus estipulaciones, entre las
cuales resultan relevantes aquellas que permiten establecer que la actora dio en
arrendamiento el local comercial ubicado en calle Estado N 28, Comuna de
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Rancagua destinada al rubro restaurante diurno y nocturno, en calidad de elemento
esencial, cuyo incumplimiento producira el trmino ipso facto del mismo, fijndose
un plazo de tres aos desde el 9 de Agosto del 2013, renovable por igual periodo en
forma tcita y sucesiva por igual periodo, salvo manifestacin de cualquiera de las
partes de no perseverar, mediante carta certificada enviada con a lo menos cuatro
meses de anticipacin al trmino del contrato; que la renta mensual de
arrendamiento es la suma de $1.700.000.- pagadero anticipadamente los cinco
primeros das de cada mes en el domicilio del arrendatario o mediante depsito en
chequera electrnica del Banco Estado N 381-7-056578-6 del arrendador; que es
obligacin del arrendatario el pago puntual de los gastos comunes y consumos de
luz, agua potable, extraccin de basura, gas, telfono y dems que puedan
corresponderle; que don Rodolfo Andrs Mondaca Fernndez otorga fianza solidaria,
como garanta de fiel y oportuno cumplimiento de todas las obligaciones,
especialmente el pago de las rentas y consumos de electricidad, agua potable y
otros.
CUARTO: Que, la actora afirma que el demandado se cosntituy en mora
desde el mes de Enero del 2015, dichos que afianza mediante la confesin ficta del
demandado a la pregunta N 10 del pliego de posiciones, a quien se la ha tenido por
confeso respecto a la efectividad de adeudar las rentas devengadas de los meses de
Febrero y Marzo del 2015, la que ponderada conforme a la sana critica, acredita que
el demandado se encuentra en mora en el pago de las rentas desde febrero del
presente ao.
QUINTO: Que, el artculo 1977 del Cdigo Civil, establece que la mora de un
perodo entero en el pago de las rentas, dar derecho al arrendador, despus de dos
reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro das, para hacer cesar
inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad competente de que se
verificar el pago dentro de un plazo razonable, que no bajar de treinta das,
requerimientos que fueron efectuados a fojas 207 y 215 de autos.
SEXTO: Que, habiendo incurrido en causal legal de terminacin inmediata del
contrato de arrendamiento, cabe declarar terminado el contrato por no pago de
rentas, condenando al demandado al pago de las rentas desde el mes de Febrero del
2015 y todas las que se devenguen hasta que la presente sentencia cause ejecutoria.
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SPTIMO: Que, respecto a las deudas por consumos bsicos, la actora alleg
a fojas 90 copia de Boleta Electronica N 121295811, emitida por CGE Distribucion
con fecha 20 de Febrero del 2015, de la propiedad arrendada por un monto de
$949.300, instrumento que ponderado conforme a las reglas de la sana crtica
acredita que el arrendatario efectivamente incurri en mora en el pago de los gastos
por consumos de energa elctrica, razn por la cual se acceder a la demanda en
esta parte.
OCTAVO: Que, el actor ha solicitado indemnizacin de perjuicios ascendiente
a $29.364.674, por concepto de dao emergente, correspondeinte a gastos
destinados a la reposicin del inmueble, atendida la existencia de daos
estructurales, en pisos flotantes, muros, cielos y pintura imputables al arrendatario.
Mas 450 Unidades de fomento, las cuales se desglosan del siguiente modo: 250
Unidades de Fomento por haberse revocado la patente de alcoholes ms 10
Unidades de Fomento por cada infraccin cursada por la autoridad, las cuales
ascienden a 20 encontrndose en conocimiento del Primer y Segundo Juzgado de
Polica Local de Rancagua.
NOVENO: Que, es deber del arrendatario emplear el cuidado de un buen
padre de familia en la conservacin de la cosa, cuya infraccin lo har responsable
de los perjuicios, segn dispone el articulo 1939 del Codigo Civil, grado de diligencia
correspondiente a la culpa leve, exigido en la ejecucin de todo contrato bilateral,
que es aquel empleado ordinariamente en el cuidado de los negocios propios.
DCIMO:Que por consiguiente, es menester del actor acreditar que
efectivamente el demandado restituy la cosa en mal estado, con daos imputables
a su persona, distintos a los locativos, y que adems no sean aquellos originados
por el uso y goce ordinario de la cosa.
UNDCIMO: Que, del contrato sub-lite se advierte que las partes acordaron
que la explotacin comercial en el rubro indicado, se elevara a elemento esencial del
convenio, cuyo incumplimiento produciria el trmino ipso facto del mismo, clusula
que consagra la existencia de un pacto comisorio, el cual no obstante corresponder
a una institucin propia del contrato de compraventa, se ha incorporado al contrato
de arrendamiento en virtud del principio de autonomia de la voluntad.
DUODCIMO: Que, sin embargo, para efectos de la resolucin del contrato, ha
operado segn lo razonado en los motivos precedentes, la causal de no pago de
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rentas, razn por lo cual se considerar para efectos del incumplimiento, pues este
se presume culpable de conformidad al articulo 1447 inciso 3 del Codigo Civil. Que,
por ende, habiendo terminado el contrato por incumplimiento de una de las
obligaciones del demandado, la presuncin de culpabilidad que no ha desvirtuado
mediante probanza alguna, por consiguiente se encuentra obligado a indemnizar
los perjuicios de conformidad al artculo 1945 del Codigo Civil.
DCIMO TERCERO: Que, a fin de acreditar la existencia de los perjuicios
materiales, la actora allega acta notarial emitida por el Notario Pblico Titular de la
Sexta Notara de Rancagua, quien certifica el mal estado de conservacin del
inmueble, que se observa descuidado y desaseado, pintado de color negro, el piso de
madera destruido y las paredes tienen fracturas. Que las instalaciones elctricas y
artefactos se presentan en mal estado, incompletos y sucios en los baos, como la
ausencia de artefactos en lugares destinados al efecto, oservaciones que se plasman
en imgenes fotogrficas allegadas a fojas 126 y siguientes, suscritas por el Ministro
de fe encargado de la diligencia.
DCIMO CUARTO: Que, la actora rinde, asimismo, prueba testimonial a fojas
218 y siguientes por la actora, deponiendo don Danielo Fabian Lobos Acevedo y don
Julio Arturo Plaza Prez, quienes afirman haber estado anteriormente en el
inmueble arrendado, realizando trabajos en el mismo, percatndose posteriormente
del psimo estado de ste, pues el piso flotante se encuentra daado totalmente, hay
instalaciones electricas fuera de norma, destrozos en los baos, la existencia de un
forado en el muro que colinda con un sitio eriazo, utilizado como terraza para
fumadores, asimismo el primero de ellos ratifica el documento denominado Informe
propiedad comercial Calle del Estado N 28 Custodiado bajo el nuimero 1774-2015,
respecto a las declaraciones alli contenidas que reafirman lo expuesto en la
testimonial, probanzas que ponderadas conforme a las reglas de la sana crtica,
acreditan la efectividad de los daos en el inmueble arrendado.
DCIMO QUINTO: Que, no habindose restituido el inmueble en estado
similar al cual fue entregado, corresponde dilucidar si dichos daos son imputables
al arrendatario, considerando que el local comercial fue arrendado con destinacin
para restaurant diurno y nocturno, segn clausula segunda del contrato sub-lite,
obligacion que infringio el demandado, pues mediante la confesin ficta del mismo a
la pregunta N 11 del pliego de posiciones de fojas 227, se la ha tenido por confeso
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respecto a la efectividad de haber destinado Vodoo Bar (nombre de fantasia del
recinto comercial) como cerveceria universitaria, pub y discoteque, deposicin que
ponderada conforme a la sana critica, acredita que el arrendatario dio al local un
giro distinto al pactado, hecho refrendado con las fotografias allegadas desde fojas
177 a 180, las cuales esclarecen que el local fue destinado a las actividades
sealadas precedentemente.
DCIMO SEXTO: Que, habindose establecido la existencia de los daos
materiales en el local imputables al arremdatario, corresponde establecer el monto
de los mismos, para lo cual la actora allega diversos presupuestos a fojas 69 y
siguientes, emitidos por Leonardo Gazmuri en calidad de representante legal de
LGS Obras de Ingenieria y Marco Antonio Olguin Muoz en representacion de
Constructora Atlanta SpA, aunados a la recomendacin efectuada por el testigo
Danielo Fabian Lobos Acevedo, en su calidad de profesional mediante informe
tecnico emitido y ratificado por su persona en la audiencia de estilo, los que
ponderados conforme a las reglas sana crtica, permiten establecer el monto de los
perjuicios equivalente a la suma de $29.364.674, por lo que se acceder a la
demanda en esta parte.
DCIMO SPTIMO: Que, en cuanto a la multa convencional de 250
Unidadades de Fomento pactada en caso de no renovacin de las patentes, la actora
allega oficio N 216 de la Ilustre Municipalidad de Rancagua a fojas 30 y siguientes,
cuyo valor apreciado conforme a las normas de la sana crtica permite establecer
que la renovacin de las patentes por las reiteradas infracciones cometidas en el
local no fue autorizada, como asimismo el Oficio N 597 a fojas 28, acredita que
efectivamente se dispuso la clusura del local ubicado en Calle Estado N 28,
Comuna de Rancagua.
DCIMO OCTAVO: Que, don Rodolfo Andrs Mondaca Fernndez en garanta
del fiel y oportuno cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones que
contrae el arrendatario, y, especialmente el pago de las rentas de arrendamiento y
consumos de luz, agua y otros otorg fianza solidaria en favor del demandante,
estipulada en la clusula duodcima, caucin personal que se extiende a cada uno
de los aspectos de la presente demanda, pues cada una de las indemnizaciones
detelladas precedentemente tuvo como origen la infraccion a las estipulaciones del
contrato.
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DCIMO NOVENO: Que, en nada altera lo resuelto las dems pruebas
aportadas y rendidas por ambas partes, no pormenorizadas en la presente
sentencia.
Con lo relacionado y visto, adems, lo dispuesto en los artculos 1698, 1699,
1702, 1915 y siguientes del Cdigo Civil; 1, 6, 7, 8, 9, 13, 20 y 21 de la Ley 18.101;
144, 160, 169, 170, 680 y siguientes del Cdigo de Procedimiento Civil, y dems
normas pertinentes se declara:
I.- Que, SE HACE LUGAR a la demanda de trmino de contrato de arriendo
por no pago de rentas de fojas 1 y siguientes, por lo que se declara resuelto el
contrato suscrito entre las partes y se condena al demandado y su fiador solidario a
pagar a la actora, las rentas de los meses de Febrero y las devengadas durante el
transcurso del juicio ascendentes $1.700.000.- por cada mes, reajustadas conforme
a la variacin de la Unidad de Fomento desde la fecha en que debieron realizarse
hasta el pago efectivo, ms la suma de $949.300.- por concepto de deudas en
servicios de luz elctrica, ms los cargos de corte y reposicin del servicio; a
$29.364.674.- a titulo de indemnizacion de perjuicios, reajustada conforme a la
variacin de la Unidad de Fomento desde que la sentencia cause ejecutoria hasta su
pago efectivo, ms los intereses legales por igual periodo, ms el equivalente a 450
Unidades de Fomento a ttulo de multa, fijada en la poca en que se liquide el
crdito una vez que causa ejecutoria este fallo.
II.- Que, se condena en costas al demandado principal y fiador solidario, por
haber resultado totalmente vencidos.
Regstrese, notifquese y archvese en su oportunidad.

Dictada por doa Natalia Rencoret Oliva, Juez Titular. Autoriza don Ernesto
Garrido Arenas, Secretario Ad-Hoc.

Se deja constancia que se dio cumplimiento a lo dispuesto en el inciso final del art. 162 del C.P.C. en
Rancagua, diez de Junio de dos mil quince.