a). Zona Residencial de Alta Densidad (R5).

- Es aquella que permite el uso

residencial de alta concentración poblacional caracterizado por edificios multifamiliares
de hasta 880 hab/ha. (ver cuadro N° 9)

Usos compatibles: Residencial de menor densidad; comercio local en el primer piso,

oficinas y actividades de gestión y servicios hasta un máximo de 30% del área techada
total. Incluida el área de comercio local en el primer piso, las actividades industriales y
otros usos serán de acuerdo al índice de usos para la ubicación de actividades urbanas.

Area de lote : 375 m2

Frente mínimo: 15 ml
Coeficiente de Edificación: 3.25
Densidad Neta máxima: 880 hab/ha.
Area Libre: 30%
Altura de edificación: 1.5 de la sección vial
Estacionamiento: 0.33 /unidad de vivienda

b). Zona Residencial de Alta Densidad (R4).- Es aquella que permite el uso
residencial de alta concentración poblacional, edificaciones bifamiliares o multifamiliares
de hasta 500 hab./ha. neta para ambos casos.

Usos compatibles: Residencial unifamiliar y bifamiliar quintas y conjuntos

residenciales y usos residenciales de menor densidad; comercio vecinal en el primer
piso, oficinas y actividades de gestión y servicios hasta un máximo de 30% del área
techada total. Incluida el área de comercio local en el primer piso, las actividades
industriales y otros usos serán de acuerdo al índice de usos para la ubicación de
actividades urbanas.

Area mínima de lote: 180 m2 bifamiliar; 72 m2 unifamiliar

Frente mínimo: 9 ml. bifamiliar; 6 ml. unifamiliar
Coeficiente de Edificación: 2.4 bifamiliar; 1.8 unifamiliar
Densidad Neta máxima: 500 hab/ha.
Area Libre: 30%
Altura de edificación: 4 pisos
Estacionamiento: 0.5 /unidad de vivienda en áreas especiales de parqueo contiguas a
la vivienda

c). Zona Residencial de Media Densidad (R3).- Permite el uso residencial de

mediana concentración, edificaciones bifamiliares o multifamiliares de hasta 330
hab./ha. neta.

Usos compatibles: Residencial unifamiliar, quintas y conjuntos residenciales y usos

residenciales de menor densidad; comercio vecinal en el primer piso con frente a
avenidas y parques, en lotes habilitados como comerciales y que no aparecen en el
plano de zonificación. Las actividades industriales y otros usos serán de acuerdo al
índice de usos para la ubicación de actividades urbanas y al cuadro de niveles
operacionales del RNC.

Area mínima de lote: 72 m2

Frente mínimo: 6 ml.
Coeficiente de Edificación: 1.8 unifamiliar
Densidad Neta máxima: 330 hab./ha.
Area Libre: 30%
Altura de edificación: 3 pisos
Estacionamiento: 0.5 /unidad de vivienda en áreas especiales de parqueo contiguas a
la vivienda

d). Zona Residencial de Baja Densidad (R1).- Permite el uso residencial de baja
concentración, edificaciones unifamiliares únicamente de hasta 110 hab/ha. neta.

Usos compatibles: Residencial de menor densidad; comercio local en el primer piso

en esquina o frente a parque, las actividades industriales y otros usos serán de acuerdo
al índice de usos para la ubicación de actividades urbanas y al cuadro de niveles
operacionales del RNC.

Area mínima de lote: 450 m2

Frente mínimo: 15 ml.
Coeficiente de Edificación: 1
Densidad Neta máxima: 110 hab./ha. 50 hab./ha bruta
Area Libre: 50%
Altura de edificación: 3 pisos
Estacionamiento: 1 mínimo

e). Zona Residencial Agro Urbano (R1-S).- Permite el uso residencial de baja
concentración, edificaciones unifamiliares únicamente de hasta 110 hab/ha. neta.
Compatibles con áreas de cultivo de productos de panllevar y/o frutales para
autoconsumo y/o comercio.

Usos compatibles: comercio vecinal en el primer piso en esquina o frente a parque o

avenida, las actividades industriales y otros usos serán de acuerdo al índice de usos
para la ubicación de actividades urbanas y al cuadro de niveles operacionales del RNC.

Area mínima de lote: 1000 m2

Frente mínimo: 20 ml.
Coeficiente de Edificación: 0.6
Densidad Neta máxima: 70 hab./ha. 30 hab./ha bruta
Area Libre: 70%
Altura de edificación: 3 pisos
Estacionamiento: 2 mínimo

f). Zona Comercial Metropolitana (C9).- Para el caso considerada cono el área
nucleada central que aglutina los mayores establecimientos de comercio, servicios y de
manera mixta, usos especiales que por su importancia sirven a la población del Area de
Tratamiento y al área departamental (galerías y centros comerciales, bancos,
establecimientos administrativos, hoteles, telecomunicaciones, entre otros.

Usos compatibles: residencial de alta densidad (R4), Oficinas actividades de gestión y

servicios, en esquina o frente a parque o avenida, y las actividades industriales y otros
usos serán de acuerdo al índice de usos para la ubicación de actividades urbanas y al
cuadro de niveles operacionales del RNC.

Coeficiente de Edificación: 2.4

Densidad Neta máxima: 500 hab./ha.
Area Libre: Para comercio no exigible siempre que se satisfaga la iluminación y
ventilación mínimas según reglamento; para uso residencial mayor al 50 % del área se
considerará 30% de área libre.
Altura de edificación: 4 pisos en general y con frente parques; 5 pisos con frente a
Avenidas.
Estacionamiento: 0.5 /unidad de vivienda en áreas especiales de parqueo contigua
a la vivienda

g). Zona Comercial Sectorial (CS).- Destinado a ofrecer bienes y servicios

preponderantemente de consumo diario , considerando a los mercados de abastos y
áreas contiguas. La población a la que sirve es de 100,000 hab. En promedio y un radio
de influencia de 1,200 a 1,500 m.

Usos compatibles: residencial de alta densidad (R5-R4) y R3, Oficinas y actividades

de gestión y servicios. las actividades industriales y otros usos serán de acuerdo al
índice de usos para la ubicación de actividades urbanas y al cuadro de niveles
operacionales del RNC.

Coeficiente de Edificación: 3.25

Densidad Neta máxima: 500 hab./ha.
Area Libre: Para comercio no exigible siempre que se satisfaga la iluminación y
ventilación mínimas según reglamento; para uso residencial según la zonificación
residencial correspondiente.
Altura de edificación: 4 pisos en general y con frente parques; 5 pisos con frente a
Avenidas.
Estacionamiento: 0.5 /unidad de vivienda en áreas especiales de parqueo contiguas
a la vivienda

h). Zona Comercio Especializado (CE).- Toda actividad comercial industrial que
no se considera molesta o peligrosa por sus propias características de volumen,
dispositivos de seguridad necesarios y evaluados para la dación de la licencia de
funcionamiento

i). Zona Comercio Intensivo (CI).- Actividades comerciales de gran volumen

(mayorista) que generan a su vez en los alrededores tipo de comercio minorista.

j). Zona Comercio Industrial (CIN).- Actividades comercial vinculada con la

industria, prestando servicio de carga y venta de maquinaria y equipos, pudiendo
realizar actividades de reparación conexas a la industria.

k). Zona Comercio Local (CV).- Espacios destinados a la compra venta de bienes
de consumo diario (alimentos y bienes de consumo diario (tiendas de abarrotes,
bodegas, panaderías, etc.). Para una población de 2500 a 7500 hab. Y un radio de
influencia de 200 a 400 m.

l). Zona Gran Industria (I3 ).- Destinada para industrias de gran escala y que
utilizan grandes cantidades de materias primas, ubicadas preferentemente en las áreas
periféricas. Esta complementado por servicios públicos complementarios (salud,
educación, salud, recreación, etc.

m). Zona Industria Liviana (I2 ).- Zona destinada al uso industrial y/o agroindustrial
que abastece al mercado local y/o regional, se consideran igualmente servicios públicos
complementarios.

n). Zona Pequeña Industria, viv. Taller (IR).- Areas destinadas al uso mixto
vivienda y producción. El área exclusiva para vivienda deberá se no menos de 60 m2.
La localización de pequeña industria metal mecánica no podrá desarrollarse en la vía
publica.

o). USOS ESPECIALES

1). Educación (E ).- Se consideran los establecimientos dedicados a educación

de nivel primario, secundario y superior .

2). Establecimientos de salud (S).- Considerados todos los establecimientos

de servicio de atención de salud tanto del Ministerio de Salud, el IPSS y de la sanidad
de las F.A.

3). Recreación activa y parques sectoriales (ZRP).- Se consideran los

espacios públicos destinados a parques y jardines, parques zonales y áreas de lagunas
actuales y extinguidas. Que según su importancia estarán contenidos dentro de zonas
de reserva paisajística y ambiental.

p). Zona de Recuperación Ecológica Forestal (ZREF).- Areas de promoción de

forestación o cultivo de especies en franjas marginales del río Ica y de canales
principales, áreas de bosques nativos de huarango en el sector oeste de la ciudad.
Permitiendo usos compatibles de crianza de animales menores .

q). Zona de reserva Paisajista y Ambiental (ZRPA).- Areas de valor paisajístico

ambiental en las que no se permite construcción de edificaciones que rompan con el
entorno, ni avisos de publicidad tipo paneles monumentales, entre otras disposiciones
según los planes específicos.

r). Zona Monumental (ZM).- Rige en el área comprendida dentro de la Zona

Monumental reconocida por R.M. N° 775-87 DE del 1 de Diciembre de 1997, en las que
existen apreciable número de monumentos y/o ambientes Urbanos Monumentales y
espacios de valor urbanístico como los siguientes: Plazoleta del Santuario de Luren,
Calle Cajamarca, Conjunto de Huacachina, Calle 2 de Mayo, y el Área Monumental de
la ciudad que se sujetarán a un plan específico de conservación,

Usos Compatibles: residencial de alta densidad (R4), Oficinas actividades de gestión

y servicios, en esquina o frente a parque o avenida, vivienda productiva (IR) solamente
en el rubro de artesanías. El uso comercial ambulatorio en el caso del Balneario de
Huacachina estrictamente en aquellas áreas reglamentadas.

Coeficiente de Edificación: Se ajustara a un proyecto de remodelación según la

calidad de la estructura y diseño de la restauración o renovación en armonía con alturas
y densidad adecuadas. Se recomienda un coeficiente aproximado de 2.4
Densidad Poblacional Neta máxima: 500 hab./ha.
Area Libre: Para comercio no exigible siempre que se satisfaga la iluminación y
ventilación mínimas según reglamento; para uso residencial según la zonificación
residencial correspondiente.

Altura de edificación: Debe ser predominante en el contexto en el que se halla. En los

volúmenes interiores del inmueble, se permitirán la sobre elevación en no más de un
nivel siempre y cuando no perturbe el contexto donde se halla.

- En general 3 pisos incluyendo frente a parques.

- Con frente a Av. Municipalidad, Grau y San Martín (desde Camaná a Cutervo), 4
pisos.
- Plaza de Armas: Guardará estricta proporción con las edificaciones de cada frente.
- Plazoleta del Santuario de Luren: 2 pisos como máximo incluidos las edificaciones
en esquina de manzanas en diagonal a la Plazoleta. Se respetará y reproducirá bajo
el mismo patrón, la arquería circundante, galería en el segundo nivel, color y
materiales originales.
- Calles Dos de Mayo, Cajamarca dentro de la ZM, Lima (cuadras 1,2,3,4) y Callao
(Cuadra 1): 2 pisos como máximo.
- Balneario de Huacahina: se determinará de acuerdo al Plan de Ordenamiento
Ambiental para la Conservación y Protección del Ambiente Urbano Monumental de
La Huacahina, no pudiendo exceder de los 2 pisos aquellas edificaciones con frente
al malecón. Toda edificación deberá mantener además la concepción arquitectónica
y urbanística tradicional prohibiéndose la utilización de materiales discordantes con
el conjunto.

Retiros: Los inmuebles no deberán tener retiro delantero, lateral, en equina, ni ochavos.
Solo en el caso de la Av. Cutervo se permitirán retiros delanteros
En la calle San Martín (entre Camaná y Av. Municipalidad se podrán construir
edificaciones de 3 pisos manteniendo el alineamiento de 11.50 m. Dichos retiros de
dominio público tendrán uso peatonal, debiendo con cerramientos virtuales alineados a
las fachadas de los monumentos arquitectónicos existentes.
El plano de fachada en los frentes no podrá volarse o proyectarse fuera del límite de
propiedad.
Independizaciones. En los inmuebles monumentales solo se permitirá
independizaciones la subdivisión solamente será aceptable para una obra nueva y con
base en el lote mínimo permisible en la Zona. Se debe mantener la unidad de los
espacios interiores.

Subdivisión. Se ajustara al lote mínimo normativo y solamente se aplicara a obras

nuevas en terrenos disponible no afectado por su condición de edificio monumental. Los
inmuebles monumentales no serán materia de subdivisión.

Estacionamiento: No es exigible en los inmuebles

s). Zona de Tratamiento Especial tipo I (ZTE-I).- Declárese al Area del conjunto
Urbano paisajístico del Caserío de Cachiche que incluye un Area intangible de 40 m. a
la redonda de la escultura de la Bruja de Cachiche y la cobertura vegetal existente. El
Conjunto por sus condiciones especiales y turísticas estarán sujetas a la siguiente
reglamentación:

Usos Compatibles: residencial de baja y media densidades (R1-R3), e Industria

Residencial (IR) solamente en el rubro de artesanías, actividades de servicios
(restaurantes, etc) institucional. El uso comercial ambulatorio en este caso será
estrictamente en aquellas áreas reglamentadas por la gobernación del caserío.

Coeficiente de Edificación: Se ajustara a un proyecto de remodelación según la

calidad de la estructura y diseño de la restauración o renovación en armonía con alturas
y densidad adecuadas. Se recomienda un coeficiente aproximado de 2.4
Densidad Poblacional Neta máxima: 330 hab./ha.
Area Libre: para uso comercial y residencial 30%.
Altura de edificación: Debe ser predominante en el contexto en el que se halla.
- En general, máximo 3 pisos incluyendo frente a parques.
- Toda edificación deberá mantener además la concepción arquitectónica y
urbanística tradicional prohibiéndose la utilización de materiales discordantes con el
conjunto.

Retiros: Los inmuebles no deberán tener retiro delantero, lateral, en equina, ni ochavos.
El plano de fachada en los frentes no podrá volarse o proyectarse fuera del límite de
propiedad.
Subdivisión. Se ajustara al lote mínimo normativo y solamente se aplicara a obras
nuevas en terrenos disponible no afectado por su condición de edificio monumental.
Estacionamiento: 1 estacionamiento.

t). Zona de Tratamiento Especial tipo II (ZTE-II).- Consideradas las Areas que
comprenden el Programa Municipal de Vivienda “Tierra Prometida” en el lugar
denominado Joya de la Zorra y que por sus condiciones especiales de ubicación y
propiedad estarán sujetas a calificación de uso urbano de tipo residencial previa
aprobación de los estudios de factibilidad de servicios.

u). Agrícola Intangible (AI).- Consideradas las áreas de cultivo consideradas fuera
de las áreas de expansión urbana del casco central de la ciudad de ica y las capitales
de distritos y de los usos agrourbanos (RS-1). Esta articulado por una red de caminos y
caseríos de patrón disperso.

v). Zona de Riesgo Ambiental (ZRA).- Area de reserva localizada al este de la

ciudad de Ica, donde se prohibe el uso urbano y la construcción de edificaciones en
áreas de riesgo ante desastres naturales (inundaciones, huaycos, deslizamientos).

w). Zona de Seguridad Ambiental (ZSA).- Área de reserva y protección localizada

en área agrícolas adyacentes al cause principal del río Ica. donde se prohibe el uso
urbano y la construcción de edificaciones por ser áreas de alto riesgo ante inundaciones
incluyendo las áreas comprendidas dentro de la Faja marginal.

x). Zona Residencial de Consolidación Condicionada (RCO)

Aquellas áreas urbanas de la ciudad de Ica localizadas en la Margen derecha del Río
Ica y que momentaneamente están sujetas a los estudios y obras de defensa que realiza
el INADE. En tanto no se construyan las obras no serán autorizadas obras de ampliación
en primeros pisos, ni de material en adobe o quincha, asimismo se permitirá la
construcción de escaleras a azoteas con un ancho mínimo de 1.00m. Las obras de
infraestructura de equipamientos educativos, de salud e institucionales se exigirá el uso
de aditivos inpermeabilizantes.

Y). Zona Residencial de Estructura Condicionada (REC)

Aquellas áreas urbanas de la ciudad de Ica localizadas en zonas más vulnerables ante
sismos, es decir en aquellas demarcadas en el Plano de Zonificación y comprendizas
dentro de la zona III del estudio de microzonificación sísmica referida en el plano N°
PU-14 y todas aquellas con pendientes mayores al 10%. No serán autorizados más de
2 pisos, ni edificaciones de material en adobe o quincha. En toda edificación se exigira
consideraciones de tipo estructural antisismica.