RENDIMIENTOS DEL

CAPITAL
INMOBILIARIO
SUMARIO

1. RENDIMIENTOS ÍNTEGROS DEL CAPITAL

2. RENDIMIENTOS DEL CAPITAL INMOBILIARIO

 CONCEPTO EPÍGRAFE NORMATIVA BASE DE DATOS SUPUESTOS PRÁCTICOS

Base de datos:

RENDIMIENTOS Memento Fiscal/ Impuestos QMemento Uno fiscal/ IRPF /Ejemplos/

INTEGROS DEL Definición de directos/ CAPITULO I IRPF/
Art. 21 LIRPF (buscar):
CAPITAL rendimientos del capital Sección 4: Rendimientos del
capital. Normas comunes. EDE 2008/391352 Gastos deducibles en
inmuebles arrendados.
EDE 2014/92630 Saldos de dudoso cobro.
Memento Fiscal /Impuestos EDE 2008/391354 Amortización de bienes
directos/ CAPITULO I IRPF /
Rendimientos íntegros de muebles e inmuebles.
Art. 22 y 24 LIRPF Sección 5: Rendimiento del
capital inmobiliario EDE 2008/391355 Amortización de
Capital Inmobiliario. Ingresos
íntegros. derechos reales de uso y disfrute.
EDE 2008/391356 Prorrateo de
amortización de bienes inmuebles.
Memento Fiscal /Impuestos
directos/ CAPITULO I IRPF / EDE 2008/391402 Constitución de
Art. 23.1 LIRPF y 13 y
Gastos deducibles Sección 5: Rendimiento del derechos reales sobre bienes inmuebles.
REND. DEL CAPITAL 14 RIRPF
Capital Inmobiliario. Gastos
INMOBILIARIO EDE 2008/391522 Arrendamiento entre
deducibles.
parientes.
EDE 2008/391359 Rendimiento de capital
inmobiliario con un período de generación
Memento Fiscal /Impuestos superior a 2 años.
directos/ CAPITULO I IRPF /
Art. 23.2 y 3 LIRPF y
Reducciones Sección 5: Rendimiento del
15 RIRPF
Capital Inmobiliario. Rendimiento
neto.

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1. RENDIMIENTOS ÍNTEGROS DEL CAPITAL

Según el artículo 21 de la LIRPF, se consideran rendimientos íntegros del capital:

 La totalidad de las utilidades o contraprestaciones, cualquiera que sea su

denominación o naturaleza, dinerarias o en especie, que provengan, directa o
indirectamente, de elementos patrimoniales, bienes o derechos.

 Cuya titularidad corresponda al contribuyente.

 Y no se encuentren afectos a actividades económicas realizadas por el

mismo.

La definición es lo suficientemente amplia como para incluir todos los rendimientos

que procedan de bienes muebles o inmuebles, y que no se obtengan por la
transmisión de los mismos.

Los rendimientos proceden, como regla general de la titularidad de bienes y derechos,

no de la transmisión, que genera en el IRPF, ganancias y pérdidas patrimoniales (G
y P).

Como excepción a esta regla nos vamos a encontrar la transmisión o amortización de

Activos de renta fija: bonos, obligaciones, pagarés de empresa, Letras del Tesoro, etc.
qué tributarán como rendimientos del capital mobiliario y no como G y P patrimoniales.

No obstante, las rentas derivadas de la transmisión de la titularidad de los elementos

patrimoniales, aun cuando exista un pacto de reserva de dominio, tributarán como G
y P patrimoniales, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos del capital.

En todo caso, se incluirán como rendimientos del capital:

1. Los procedentes de los bienes inmuebles, tanto rústicos como urbanos, que
no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por el contribuyente,
que se clasifican como rendimientos de capital inmobiliario.

2. Los que provengan del capital mobiliario y, en general, de los restantes

bienes o derechos de que sea titular el contribuyente, que no se

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 encuentren afectos a actividades económicas realizadas por el mismo y que se
incluirán como rendimientos del capital mobiliario.

1.1 Imputación e individualización de los rendimientos del capital

Como recordaremos para determinar la titularidad de los bienes o derechos debemos

acudir a la normativa establecida por el Código Civil, por el contrario para imputar los
rendimientos atenderemos a lo regulado en el IRPF.

La normativa del IRPF establece un régimen de individualización de rentas, lo que

implica que se grava a quien realiza el hecho imponible y obtiene la renta
correspondiente.

En el caso de rentas generadas, cuya fuente son rendimientos del capital la titularidad
de los bienes o derechos si puede venir condicionada por el régimen económico
matrimonial.

¿Cómo imputar los rendimientos según el régimen económico matrimonial

elegido?

Para ello hemos de distinguir entre régimen económico de sociedad de

gananciales y de separación de bienes.

 Régimen económico de sociedad de gananciales:

• En los bienes o derechos adquiridos con fondos de la sociedad se
consideran titulares ambos cónyuges al 50%, por lo tanto los
rendimientos se imputan aplicando este % a cada uno de ellos.
• En los bienes y derechos que sean privativos de un cónyuge los
rendimientos se imputan al cónyuge titular. En este caso nos
encontramos con diferencias entre la legislación civil y la impositiva
recogida en el IRPF, ya que la primera considera estos rendimientos
como gananciales.
 Régimen económico de separación de bienes:
• En este supuesto al no existir “bolsa en común” los rendimientos se
imputarán en función de su titularidad, que puede ser o no
coincidente con el porcentaje del 50%.

¿Y si el bien o derecho es propiedad de varios titulares?

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 Los rendimientos se imputaran a partes iguales, excepto que se pueda
demostrar otra cuota de participación en su titularidad.

Referencias normativas y documentales en base de datos:

Memento Fiscal /Legislación/ EDL 2006/298871 Ley 35/2006 de 28 noviembre

2006 Art. 21

Memento Fiscal/ IRPF/ Sección 4: Rendimientos del capital. Normas comunes

375 y siguientes.

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2. RENDIMIENTOS DEL CAPITAL
INMOBILIARIO

El esquema para la obtención del rendimiento neto del capital inmobiliario, sería el
siguiente:

Gráficamente:

RENDIMIENTOS ÍNTEGROS

- GASTOS DEDUCIBLES

= RENDIMIENTO NETO SIN REDUCIR

- REDUCCIONES

= RENDIMIENTO NETO REDUCIDO

Los rendimientos del capital inmobiliario se integran en la base imponible general

(BIG)

Su regulación queda establecida en los artículos comprendidos entre el 21 y 24 de la

LIRPF.

Tienen la consideración de rendimientos íntegros de capital inmobiliario los que

se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades
de uso o disfrute sobre bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que
recaigan sobre ellos.

La utilización que el arrendatario dé al inmueble condiciona dos posibilidades:

para vivienda habitual y restantes usos.

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Esta distinción es importante, porque:

 Si el arrendatario la utiliza como vivienda habitual, el arrendador podrá

reducir los rendimientos.

 Si el arrendatario realiza alguna actividad económica o es una entidad

mercantil (persona jurídica):

• Se deberá emitir factura.

• Los ingresos soportarán retención del 19%, como a pago a cuenta del
arrendador y que deberá ingresar el arrendatario.
• Los ingresos estarán sujetos al 21% de IVA, que el arrendador deberá
ingresar.
• El arrendador no tendrá derecho a reducción.

La titularidad, plena o compartida, del derecho de propiedad o de derechos reales de

disfrute sobre bienes inmuebles que no estén arrendados ni cedidos a terceros,
no genera rendimientos del capital inmobiliario, sino que da lugar a la aplicación del
régimen especial de imputación de rentas inmobiliarias (artículo 85), con
excepción de la vivienda habitual, los solares no edificados y los inmuebles de
naturaleza rústica.

TRATAMIENTO DE LA VIVIENDA HABITUAL

Queda delimitada de la siguiente forma:

 No genera rendimientos del capital inmobiliario.

 No existe posibilidad de considerar ningún gasto deducible por ella.

Sin olvidar que la adquisición de vivienda habitual realizada con anterioridad al 1 de

enero de 2013, posibilita la deducción en cuota.

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2.1 Ingresos íntegros

Se computan, como tales:

 El importe que por todos los conceptos deba satisfacer el arrendatario

o subarrendatario.

 El importe que por todos los conceptos deba satisfacer el adquirente o

cesionario en los supuestos de constitución o cesión de derechos o
facultades de uso o disfrute sobre inmuebles rústicos y urbanos.

Ejemplo

Un contribuyente ostenta la titularidad de una vivienda y de un solar. Sobre la

vivienda constituye un derecho de usufructo vitalicio en favor de otro
contribuyente, que desde ese momento tendrá el uso y disfrute de la vivienda
por un importe de 50.000 euros, y cede el derecho de superficie del solar por
un periodo de 10 años a una compañía que explota gasolineras por un precio
de 12.000 euros. Se incluiría como rendimientos íntegros del capital
inmobiliario: 50.000 + 12.000 =62.000 euros.

Deben considerarse incluidos en los rendimientos íntegros del capital inmobiliario los
procedentes del resto de los bienes cedidos con el mismo, como mobiliario y enseres.

No se consideran como ingresos íntegros el importe del IVA o el del impuesto general
indirecto canario (IGIC) repercutido al arrendatario.

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2.2 Rendimiento mínimo en caso de parentesco

Una casuística muy interesante recogida en la Ley del IRPF es la siguiente:

Cuando el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario del bien inmueble

o del derecho real que recaiga sobre el mismo sea el cónyuge o un pariente,
incluidos los afines, hasta el tercer grado inclusive, del contribuyente, el
rendimiento neto total no podrá ser inferior al que resulte de aplicar las reglas de
imputación de rentas inmobiliarias.

¿Y cómo se valora una imputación de renta inmobiliaria?

Cómo ya hemos comentado se regula en el artículo 85.

La imputación de una renta inmobiliaria queda condicionada por:

 A quién se imputa: al propietario o usufructuario del inmueble.

 Por cuánto:
• El 2% s/ el Valor catastral (VC).
• Si ha sido revisado en los diez últimos años, anteriores al ejercicio de la
autoliquidación : el 1,10% s/ VC.
• En ausencia de VC se aplica el 1,10% s/, el 50% del mayor valor entre:
- El valor de adquisición.
- El valor comprobado por la Administración.
• No admite ningún gasto deducible o reducción.

2.3 Gastos deducibles

Están recogidos en el artículo 21.

Se consideran gastos deducibles todos los gastos necesarios para la obtención de

los ingresos, siempre que estén debidamente justificados, entre otros:

GASTOS DEDUCIBLES
Los intereses incurridos por financiación ajena que tengan por
objeto la adquisición, rehabilitación o mejora del inmueble.
De reparación y conservación del inmueble.

ENYDASESO2360 8
 EL LÍMITE DE AMBOS GASTOS ES EL RTO. ÍNTEGRO
OBTENIDO. EL EXCESO SE DEDUCE EN LOS CUATRO
EJERCICIOS SIGUIENTES.

Los tributos y recargos no estatales municipales (IBI).

Las cantidades devengadas por terceras personas.
Los gastos de comunidad.
Las primas de seguros.
Los saldos de dudoso cobro. Se cumple este requisito cuando el
deudor se halle en situación de:
 Concurso de acreedores, quiebra u otras análogas.
 Cuando entre el momento de la primera gestión de cobro
realizada por el contribuyente y el de la finalización del
periodo impositivo hubiesen transcurrido más de seis
meses y no se hubiese producido una renovación del
crédito.

Amortización del inmueble, 3% sobre el mayor de:

 Valor de adquisición

 Valor catastral (sin incluir el valor del suelo).

Amortización de bienes de naturaleza mobiliaria, cedidos con el

inmueble, y susceptibles de utilizar en más de un ejercicio, se aplica
la tabla de amortización vigente en la Estimación directa
simplificada (EDS).

Ejemplo

El señor Z es propietario de un apartamento que ha estado alquilado todo el

período impositivo con una renta de 500 euros mensuales. Con fecha 31 de
diciembre tiene impagados los últimos 8 meses del año, por lo que tendrá que
computar como rendimientos íntegros 6.000 euros (12 * 500) y como gasto
deducible 1.000 euros (que corresponden a los recibos impagados de mayo y
junio, por tener una antigüedad superior a seis meses a 31 de diciembre).

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Como la Ley del IRPF nos indica que los gastos deducibles son todos los gastos
necesarios, esto implica que los gastos incurridos deberán ser prorrateados en
función del tiempo en que realmente se hayan generados los ingresos.

Referencias normativas y documentales en base de datos:

Memento Fiscal /Legislación/ EDLL 2006/298871 Ley 35/2006 de 28

noviembre 2006 LIRPF: arts. 22 y 23

Memento Fiscal /Legislación/ EDL 2007/15093 RD 439/2007 de 30 marzo

2007 RIRPF: arts. 13 y 14.

Memento Fiscal / IRPF / Sección 5: Rendimiento del Capital Inmobiliario.

Ingresos íntegros. 385 y siguientes.

Memento Fiscal / IRPF / Sección 5: Rendimiento del Capital Inmobiliario.

Gastos deducibles. 390 y siguientes.

2.4 Reducciones

Las reducciones aplicables a los rendimientos del capital inmobiliario se pueden

producir por:

 El alquiler de vivienda habitual:

• Los rendimientos netos positivos obtenidos y declarados

• se pueden reducir en el 60%.

 La percepción de rentas con un periodo de generación superior a 2 años u

obtenidas de manera notoriamente irregular en el tiempo, la aplicación de la
reducción queda condicionada a su imputación en un único periodo impositivo.

Los rendimientos netos se reducirán de la siguiente forma:

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 • 30% de su Rendimiento Neto.

• Con un límite de 300.000 euros anuales.

El RIRP, en su artículo 15, enumera los supuestos calificados como

irregulares:

• Los importes obtenidos por el traspaso o la cesión del contrato de

arrendamiento de locales de negocio.

• Las indemnizaciones percibidas del arrendatario, subarrendatario o

cesionario por daños o desperfectos en el inmueble.

• Los importes obtenidos por la constitución o cesión de derechos de uso

o disfrute de carácter vitalicio.

Ejemplo

El señor A es propietario de un piso que tiene alquilado desde hace cinco años
con una renta anual de 6.000 euros. Los gastos de comunidad han ascendido a
500 euros y el valor del piso es de 50.000 euros, correspondiendo 12.000 euros
al valor del suelo.

Rendimientos íntegros......................................................... 6.000

Gastos deducibles.............................................................. (1.640)
- Comunidad.................................................................... 500
- Amortización [(50.000-12.000) x3%]............................... 1.140
Rendimiento neto....................................................................... 4.360
Reducción 60%.......................................................... (2.616)
Rendimiento neto reducido........................................................ 1.744

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Referencias normativas y documentales en base de datos:

Memento Fiscal /Legislación/ EDL 2006/298871 Ley 35/2006 de 28

noviembre 2006 LIRPF: art. 23.2 y 3.

Memento Fiscal /Legislación/ EDL 2007/15093 RD 439/2007 de 30 marzo

2007 RIRPF: art. 15.

Memento Fiscal / IRPF / Sección 5: Rendimiento del Capital Inmobiliario.

Rendimiento neto. 410 y siguientes.

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