UNIVERSIDAD MARIANO GALVEZ DE GUATEMALA

Centro Universitario de Zacapa

Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales

Curso: Derecho Registral

Catedrática: Dora Beatriz Lemus de Sánchez

CUARTO MODULO
PRINCIPIOS REGISTRALES
DEFINICION:

Podemos definir como Principios Registrales, las directrices, los lineamientos, o reglas
más generales del Derecho Registral, que inspiran un conjunto normativo, y contribuye
a la inteligencia e interpretación particulares, orientando el funcionamiento de los
registros es conveniente estudiar los principios registrales, toda vez que existen entre
ellos una constante interrelación en la práctica registral, y es de suma importancia,
respetarlos tanto fuera como dentro de los registros públicos.

La mayoría de los principios registrales, se encuentran recogidos en normas jurídicas

de los distintos ordenamientos jurídicos, tal como sucede en nuestro país, en la
Constitución Política de la República de nuestro país, El Código de Civil, El Código de
Comercio, La Ley de Garantías Mobiliarias, La Ley del Registro Nacional de las
Personas, El Código de Notariado y otros cuerpos normativos.

ENTRE LOS PRINCIPIOS REGISTRALES PODEMOS ENCONTRAR:

1. Principio de Inscripción

2. Principio de Seguridad Jurídica

3. Principio de Rogación

4. Principio de Prelación o Prioridad

5. Principio de Tracto Sucesivo

6. Principio de Presunción de Autenticidad Legítima de los documentos

presentados para su Registro.

7. Principio de Legalidad

8. Principio de Publicidad

9. Principio de Legitimación

PRINCIPIO DE INSCRIPCION

Este Principio, para en caso del Derecho Registral Inmobiliario, alude al comienzo o
inicio de todo el complejo sistema de folio real, se relaciona con el proceso de
inmatriculación, que consiste en el ingreso de un bien por primera vez en el registro; sin
la inicial o previa inscripción, no se puede producir ninguna de las consecuencias ni
lograr los fines del Registro de la Propiedad.

Este Principio lo encontramos recogido en el Artículo 1131 del Código Civil que regula
los requisitos que debe tener toda primera inscripción de un bien inmueble en los
Registros de la Propiedad.

Ejemplo:

Una vez una finca o un bien inscribible ingresa al registro, este le asigna un número
que se asigna un número que se forma normalmente con un número de finca, folio,
libro y departamento y de ahí en adelante el mismo bien deberá ser identificado con
dicho número asignado.

EJEMPLO II

En el Registro Nacional de las Personas (RENAP) el primero hecho jurídico que se

inscribe respecto de una persona natural es su Nacimiento; y posteriormente puede
inscribirse su identificación de persona, su matrimonio, etc.

En el Registro Mercantil con relación a una Sociedad Mercantil el primer acto jurídico
que se inscribe es el caso de su constitución y posteriormente puede inscribirse un
cambio de denominación social, un aumento de capital, una fusión, etc.

PRINCIPIO DE SEGURIDAD JURIDICA:

Este principio se entiende como la garantía de resguardo efectivo de las inscripciones

registrales, en el sentido que una vez asentadas en los libros correspondientes se
conservan y permanecen inalterables en tanto no ocurra un acto o contrato jurídico
debidamente formalizado que afecte la situación del bien inmueble inscrito y sea
presentado al registro para su inscripción.

Su fundamento el Artículo 2 de la Constitución Política de la República, que establece

que es deber del estado, garantizar a los habitantes de la república, la seguridad,
según jurisprudencia de la Corte de Constitucionalidad de Guatemala, el Principio de
Seguridad Jurídica consiste en la confianza que tiene el ciudadano dentro de un estado
de derecho, hacia el ordenamiento jurídico; en tal virtud, las autoridades en el ejercicio
de sus facultades legales, deben actuar observando dicho principio, respetando las
leyes vigentes, principalmente la ley fundamental.

EJEMPLO:

Los ciudadanos y entidades de un país, necesitan que las situaciones jurídicas relativas
a las personas, bienes y negocios jurídicos concretos, sean claras y estables, para
saber con toda precisión y certeza cuál es su estatuto jurídico. Para el caso de una
persona que va contratar con una sociedad mercantil debe saber con precisión y
confiabilidad cuál es su situación jurídica, es decir, quien es su representante legal,
cual es su capital, etc.; De igual manera para autorizar un Matrimonio Civil se requiere
conocer con precisión, los nombres y apellidos, la edad, la capacidad y el estado civil
de soltero, de los contrayentes.

PRINCIPIO DE ROGACIÓN:

Este principio consiste en que el procedimiento registral solamente puede ser iniciado a
instancia de parte, mediante solicitud o petición dirigida al Registrado General de la
Propiedad, salvo cuando excepcionalmente este pueda actuar de oficio. Por
consiguiente, la función del Registrador de la Propiedad es Rogada.

Este Principio se encuentra regulado en el Artículo 1127 del Código Civil que establece:

La inscripción en el Registro puede pedirse por cualquier persona que tenga interés en
asegurar el derecho que se deba inscribir, de tal manera que es de dicho interés el que
legitima al sujeto que solicita la inscripción.

PRINCIPIO DE PRIORIDAD:

Este principio se refiere a la preferencia entre los derecho inscritos en el registro, la

cual no depende de su antigüedad fuera del registro sino de la fecha de ingreso del
título en el mismo, de tal suerte que el primero en orden registral no es quien antes
adquiera el derecho, sino quien antes adquiera su adquisición.

Este Principio se encuentra regulado en los Artículos 1141 y 1142 del Código Civil el
cuál nos señala cual es el procedimiento procesal específico a seguir, en caso de
violación del Derecho de Propiedad y nos explica porqué cuando se solicita
directamente al Registrado General de la Propiedad la Reivindicación de la Prioridad
cuando esta ha sido alterada, la solicitud es resuelta desfavorablemente.

Cabe comentar que si un Documento que fuere presentado al Registro General de la

Propiedad para su inscripción, es suspendido justificadamente, perderá la prioridad, y
en su lugar podrá registrarse otro que haya ingresado con posterioridad y si llena los
requisitos de fondo y forma para ser inscrito. Si la Suspensión de dicho documento
fuere injustificada y así lo resuelva un Juez de Primera Instancia el Presentante podrá
reivindicar su prioridad.

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO:

La aplicación de este principio tiene una consecuencia positiva que consiste en permitir
al titular registral disponer del derecho registrado; y una consecuencia negativa, que
consiste en impedir la inscripción de los actos dispositivos. En virtud de este principio,
el Registrador está obligado a comprobar la previa inscripción del derecho del
disponente o perjudicado y en caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de
persona distinta a la que otorgue la transmisión o gravamen, deberá denegar la
inscripción solicitada.

PRINCIPIO DE PRESUNCIÓN DE AUTENTICIDAD LEGÍTIMA DE LOS

DOCUMENTOS PRESENTADOS PARA SU REGISTRO:

De conformidad con este Principio los documentos son calificado por el registro y una
vez llenen los requisitos de forma y de fondo exigidos para su inscripción procede a
efectuar los asientos respectivos, presumiendo que su autenticidad es legítima y no
aparente, de tal manera que el registro no puede prejuzgar acerca de la veracidad y
autenticidad o de la falsedad del contenido y firma de los mismos. Es importante
recordad que de conformidad con el Artículo 186 del Código Procesal Civil y Mercantil
los documentos autorizados por notario, funcionario o empleado público en ejercicio de
su cargo, producen fe y hacen plena prueba, salvo el derecho de las partes de
redargüirlos de nulidad y falsedad.

Esta es una presunción Iuris Tantum, toda vez admita prueba en contrario, y si un
tribunal declara que el documento presentado al registro es nulo, deviene nula también
su inscripción y así deberá declararlo.

PRINCIPIO DE LEGALIDAD:
En virtud de este principio, solo pueden tener acceso al registro de la propiedad, los
títulos válidos y perfectos, es decir los que reúnan los requisitos de fondo y forma
exigidos por la ley.

En términos generales podemos afirmar que en nuestro país, los títulos presentados al
Registro General de la Propiedad son Testimonios de Instrumentos Públicos,
documentos extendidos por los órganos jurisdiccionales, documentos administrativos y
excepcionalmente facturas para el caso de la primera inscripción de dominios de
bienes muebles plenamente identificables.

La calificación jurídica de los documentos, consiste en:

 Examinar que los documentos cumplan con los requisitos legales, de forma y de
fondo,

 Coincidan con sus correspondientes inscripciones y contengan los datos

necesarios para su inscripción.

 Que el Registrador de la Propiedad verifique antes de proceder a la inscripción,

si se cumple con los requisitos, registrándolos si es procedente o denegando o
suspendiendo su inscripción cuando no estén arreglados a derecho.

Este principio lo encontramos recogido entre otras leyes en el código de Comercio en el

Artículo 346 del Código de Comercio.

PRINCIPIO DE PUBLICIDAD:

Este principio consiste que toda persona tiene acceso a los documentos, libros y
actuaciones del registro de tal manera que a ninguna puede negársele u ocultársele la
información que en el mismo existe, este principio es complementario del principio de
seguridad jurídica toda vez que consultar de inscripciones relativos a un bien inscribible
antes de realizar cualquier negociación proporciona al individuo la seguridad y
confianza para concretar la misma sin ningún temor. Esto significa que la persona al
adquirir un bien inscrito en el Registro de la Propiedad puede constatar si el mismo se
encuentra libre de gravámenes y limitaciones y saber con certeza el estado del mismo.
El Artículo 1124 del Código Civil establece en relación al Registro de la Propiedad que
son públicos sus documentos libros y actuaciones.

En conclusión la publicidad se puede entender como publicidad material y formal.

La Publicidad Material es la que establece que el Registro es Público y se presume que

es conocida por todos y la Publicidad Formal se entiende como medios o formas a
través de esa información pública.

PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN:

Este principio no se encuentra expresamente regulado en nuestro Código Civil pero se

haya implícito como presupuesto para la fe pública registral en el Artículo 1146 que
establece: La inscripción no convalida los actos o contratos nulos según las leyes.

El autor Eduardo Serrano Alonzo expresa que es el equivalente a la presunción Iuris

Tantum de quien aparece en el Registro como Titular de un Derecho Real sobre un
Bien Inmueble, es el verdadero Titular y en consecuencia puede disponer de ese
derecho.

Por Ejemplo:

En el Registro Nacional de la Personas (RENAP) el registro de un matrimonio, presume

la existencia del vinculo matrimonial entre los cónyuges y como consecuencia la
existencia de los derechos y obligaciones entre los cónyuges, así como la legitimación
de los mismos para hacer valer los derechos y cumplir las obligaciones derivados de
esa institución social.

PRINCIPIOS DEL DERECHO REGISTRAL EN GUATEMALA

En Guatemala se tienen varios principios registrales, que son tomados de
diversas legislaciones, tanto sajonas como latinas, por lo que es importante mencionar,
lo que al respecto de los principios generales del derecho, se enfatiza que los principios
generales del derecho son los axiomas o máximas jurídicas recopiladas de las antiguas
compilaciones; o sea las reglas del derecho. Son los dictados de la razón admitidos
por el legislador como fundamento inmediato de sus disposiciones, y en los cuales se
halla contenido su capital pensamiento.

Por su parte en Guatemala se establece la definición de principios generales de

derecho en la ley del organismo judicial en su artículo 10 el cual establece: Las normas
se interpretarán conforme a su texto, según el sentido propio de sus palabras, a su
contexto y de acuerdo con las disposiciones constitucionales. Cuando una ley es clara,
no se desatenderá su tenor literal con el pretexto de consultar su espíritu.

El conjunto de una ley servirá para ilustrar el contenido de cada una de sus
partes, pero los pasajes de la misma se podrán aclarar atendiendo al orden siguiente:
a) A la finalidad y al espíritu de la misma;
b) A la historia fidedigna de su institución;
c) A las disposiciones de otras leyes sobre casos o situaciones análogas;
d) Al modo que parezca más conforme a la equidad y a los principios generales del
derecho.

Los principales principios a utilizar en el Derecho Registral en Guatemala, son

los siguientes, haremos énfasis en los más utilizados.
PRINCIPIO DE INSCRIPCION:

En los Registros, la inscripción es el elemento básico para que se produzca la

constitución, transmisión, modificación o extinción de los derechos reales sobre los
bienes inmuebles. En los Sistemas de Transcripción, la inscripción no es factor esencial
o constitutivo para que los derechos reales se produzcan, a excepción del de Hipoteca.

PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD:

El Principio de la Especialidad, descansa en la finca inmatriculada (a cada finca un

folio), en el derecho o derechos inscritos sobre la misma y en el titular de los. Este
principio, no solamente es importante para la eficacia legal de los asientos regístrales,
sino para la labor organizada administrativa de los Registros Públicos. El hecho de que
se aplique este principio permite clasificar el sistema en Sistema de Folio Real (a cada
finca un folio) o en caso de que no se aplique en Sistema de Folio Personal (a cada
operación un folio.

PRINCIPIO DE FE PUBLICA:
Consiste en el carácter que le imprime el funcionario, tiene atribuciones conferidas por
la Ley para: 1º. Presenciar el acto. 2º. Dar constancia del acto. 3º. Para efectuar los
hechos jurídicos que el instrumento contrae.

PRINCIPIO DE LEGALIDAD:

Es el que exige a los Registradores, bajo su responsabilidad la legalidad de las formas

extrínsecas de los documentos de los que se solicite su inscripción, la capacidad de los
otorgantes, la validez de las obligaciones contenidas en las escrituras públicas,
suspender o negar la anotación o inscripción de los documentos. Es decir, tiene que
someter a examen o calificación los documentos que sólo tengan acceso al Registro.

PRINCIPIO DE PRIORIDAD:

Este principio establece que el acto registrable que primeramente ingrese en el

Registro se antepone o prevalece a todo acto registrable que, siendo incompatible, no
hubiere ingresado en el Registro, aunque fuere de fecha anterior. Es decir, en el caso
típico de doble venta, el primero que registra excluye los derechos que pudiera haber
adquirido el otro comprador.

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO:

En virtud de este Principio, todo acto de disposición aparece ordenado en forma que
uno siga al otro de modo eslabonado sin que haya vacíos o saltos regístrales. Esto
requiere que el inmueble esté inscrito con anterioridad a favor de los otorgantes y de
que se siga un ordenamiento lógico, pues de lo contrario, el Registrador en virtud de
sus facultades, denegará la inscripción o anotación.

PRINCIPIO DE PUBLICIDAD:

En sentido lato, Publicidad es la actividad orientada a difundir y hacer notorio un

acontecimiento. En sentido menos amplio, consiste en la exteriorización o divulgación
de una situación jurídica a objeto de provocar su cognosibilidad general. El fenómeno
publicitario se nos presenta como antitético de la clandestinidad. Lo notorio ocupa el
polo opuesto a lo secreto.

Es sentido estricto, y desde el ángulo técnico-jurídico, debe entenderse por publicidad

el sistema de divulgación dirigido a hacer cognoscible a todos, determinadas
situaciones jurídicas para tutela de los derechos y la seguridad de tráfico.

LABORATORIO.

1. INTRUCCIONES, LEA EL TEMA RELACIONADO A LOS PRINCIPIOS

REGISTRALES EN SU TEXTO GUIA, LUEGO LEA EL CONTENIDO QUE
ANTECEDE Y CONTESTA LAS SIGUIENTES PREGUNTAS. DICHO CONTENIDO
SERÁ EVALUADO EN EL 2DO EXAMENN PARCIAL
2. En la plataforma también encontrara el video denominado Derecho Registral,
publicidad registral, efectos jurídicos, realice un análisis e indique si hay diferencia
entre los las clasificaciones de los Registros desarrollados.

1. ¿Defina Principios Registrales?.

2. ¿Indique la clasifican los Principios Registrales?.

3. ¿Defina el Principio de Inscripción?

4. ¿Defina el Principio de Seguridad Jurídica?

5. ¿Defina el Principio de Rogación?

6. ¿Defina el Principio de Prelación o Prioridad?

7. ¿Defina el Principio de Tracto Sucesivo?

8. ¿Defina el Principio de Presunción de Autenticidad Legítima de los documentos

presentados para su Registro?

9. ¿Defina el Principio de Legalidad?

10. ¿Defina el Principio de Publicidad?

11. ¿Defina el Principio de Legitimación?

12. Compare la clasificación de los Principios Registrales e indique cuales son los
principios a utilizar en el Derecho Registral en Guatemala?
13. ¿En relación a la clasificación de los Principios Registrales, y los principios
utilizados en Guatemala, explique los que no encuentren en la clasificación de
los principios Registrales?