Naturaleza Juridica - Eficacia y Limite - Patricia

NATURALEZA JURÍDICA
En algunos sistemas jurídicos y en razón de las potestades del titular del derecho, se suele clasificar a la propiedad
en dos categorías: propiedad plena o perfecta y propiedad menos plena o imperfecta 1. La distinción se realiza en
función de que el derecho de propiedad aparezca revestido de todas las facultades que la ley le atribuye. La
propiedad plena constituye la condición normal de este derecho. La menos plena o imperfecta, por el contrario,
se refiere a que la propiedad se ha visto mermada por distintas causas, entre ellas las limitaciones que provengan
de la voluntad las partes.
Efectivamente, la propiedad puede experimentar cambios que tengan como propósito reducir el régimen de
libertad que corresponde ordinariamente al dueño. Como consecuencia de ello, la disminución del dominio puede
dar lugar a dos resultados distintos: (i) la constitución de derechos reales limitados a favor de terceros, como lo
son la servidumbre, el usufructo, el uso, la habitación o la superficie; o, (ii) el establecimiento de un estatuto
distinto al contenido regular del dominio, el cual supone generalmente la alteración de alguna de las facultades
ordinarias del dueño.
Como se puede apreciar, en el primer caso se crea un derecho real a favor de un tercero –derecho real en cosa
ajena. En el segundo caso únicamente se establece una limitación personal al contenido regular del dominio, con
la cual se reduce el poder del dueño sin crear un derecho real. No cabe duda de que aquél a favor de quién se
establecen estas restricciones tiene un poder encaminado a hacerlas efectivas.
CARÁCTER ELASTICO
Para efectos de ingresar a analizar los límites convencionales de la propiedad, es indispensable hacer referencia
previamente a su carácter elástico. El dominio tiene la capacidad de reducirse, en menor o mayor grado, por la
presencia de otros derechos, y de expandirse de nuevo en toda su amplitud cuando cesa el derecho concurrente
que lo comprime. Por ejemplo, en el usufructo el dominio se restringe porque la facultad de uso y disfrute han
sido cedidas al usufructuario; pero extinguido este derecho, el dominio recupera su amplitud original.
Por otro lado, los límites impuestos por los particulares no pueden desnaturalizar el derecho de propiedad,
privándolo de su contenido en forma permanente o definitiva. Por eso las restricciones deben ser siempre de
carácter temporal. Aquí importa advertir nuevamente sobre el carácter elástico del dominio: acabada la
restricción transitoria, el dominio se libera de la carga que lo comprime y regresa a su forma natural. La
propiedad, en otras palabras, recobra su carácter pleno o perfecto.
LIMITACIONES AL USO Y AL DISFRUTE
Como hemos visto, las limitaciones al uso y al disfrute pueden derivar en la constitución de derechos reales a
favor de terceros. Es el caso por ejemplo del usufructo, mediante el cual el nudo propietario confiere al
usufructuario las facultades de usar y disfrutar temporalmente de un bien ajeno (artículo 999 del Código Civil).
Aquí el dueño se desprende del contenido económico del dominio, limitando drásticamente su derecho, y se lo
otorga a un tercero de forma temporal para su aprovechamiento.
También configuran restricciones convencionales al dominio, en mayor o menor grado, el derecho de uso (1026
del Código Civil), el derecho de habitación (1027 del Código Civil), el derecho de superficie (1030 del Código Civil)
y el derecho de servidumbre (1035 del Código Civil). No cabe duda que en todos estos casos el dueño tiene un
dominio imperfecto o menos pleno sobre el bien, pues ha generado un derecho real sobre el objeto de su
propiedad a favor de un tercero. Durante el tiempo que dure el derecho desmembrado, el propietario estará
privado de la plenitud de facultades que le confiere su estatus jurídico.
En cuanto a las limitaciones convencionales propiamente dichas (las que no originan derechos reales limitados),
podemos distinguir claramente dos supuestos: (i) las que generan derechos personales a favor de terceros con
relación al aprovechamiento del bien (obligaciones que supongan una actuación positiva del dueño consistentes
en un “dar” o de un “hacer” respecto al bien); y, (ii) las que simplemente constituyen limitaciones a los atributos
del dueño, sin que se otorgue un derecho específico sobre el uso del bien (obligaciones que impongan una
actuación negativa del dueño, un “no hacer”). En el primer caso se encontraría, por ejemplo, el arrendamiento o
alquiler, mediante el cual el dueño se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta
1 Véase: SALVAT, Raymundo. “Tratado de Derecho Civil Argentino, Derechos Reales”. Tomo VIII. Tercera Edición. Buenos
Aires: Editorial La Ley. 1945. p. 371.
renta convenida (artículo 1666 del Código Civil). También ingresaría a esta clasificación el comodato, en virtud del
cual el dueño se obliga a entregar gratuitamente al comodatario un bien no consumible, para que lo use por
cierto tiempo o para cierto fin y luego lo devuelva (artículo 1728 del Código Civil). En ambos casos el propietario, a
través de un contrato, se desprende del uso del bien, transfiriéndolo de manera provisoria a un tercero, quien
tiene un derecho personal o de crédito que involucra concretamente la utilización del bien. El segundo caso
estaría compuesto funda - mentalmente por obligaciones de no hacer que contraiga el propietario del bien. No
genera derechos reales ni personales que otorguen a su titular un aprovechamiento específico sobre el bien, sino
por el contrario, establecen deberes de conducta negativos a cargo del propietario.
LA EFICACIA DE LOS LÍMITES CONVENCIONALES
Como se sabe, las restricciones legales no requieren acceder a la publicidad registral para ser opuestas a terceros,
por considerarse suficiente la publicidad inherente a los dispositivos normativos23. No sucede lo mismo con las
restricciones convencionales. De acuerdo con el artículo 926 del Código Civil, para que surtan efectos respecto a
terceros, las limitaciones al dominio originadas por convenio deben inscribirse en los Registros Públicos. En este
contexto opera la presunción contenida en el artículo 2012 del Código Civil, según la cual “Se presume, sin
admitirse prueba contraria, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones”. La
oponibilidad es el efecto principal de la publicidad registral. La oponibilidad significa eficacia frente a todos los
terceros, sin excepción. En contraposición, la inoponibilidad supone que lo no inscrito no afecta a los ter - ceros.
Como bien indica Pau Pedrón, “Oponibilidad e inoponibilidad son el anverso y el reverso de un mismo fenómeno.
Oponibilidad e inoponibilidad no pueden existir por sí solas; la una exige la otra. Si la oponibilidad hace que las
situaciones jurídicas desplieguen su efecto (…) de absolutividad o ergaominicidad, la inoponibilidad impide que
esa absolutividad o ergaominicidad se desenvuela (…)”
Actos y derechos inscribibles

Artículo 2019.- Son inscribibles en el registro del departamento o provincia donde esté ubicado cada inmueble:
1.- Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales
sobre inmuebles.
2.- Los contratos de opción.
3.- Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa.
4.- El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de los actos o contratos
registrados.
5.- Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito.
6.- Los contratos de arrendamiento.
7.- Los embargos y demandas verosímilmente acreditados.
8.- Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles.
9.- Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre inmuebles.

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