Parcial 3 Derechos Reales

Situación problemática 1
Desde el Titulo III del libro IV del Código Civil y Comercial determine los supuestos de dominio imperfecto
contemplados.
El dominio es imperfecto si está sometido a condición o a plazo resolutorio, o si

la cosa esta gravada con cargas reales. El art.1964 menciona los distintos
supuestos de dominio imperfecto. En el dominio imperfecto los derechos del
propietario están sujetos a fuertes restricciones ya sea porque el dominio está
sujeto a una condición resolutoria, ya sea porque el titular del derecho de una
propiedad lo ha desmembrado, desprendiéndose de una parte de sus
atribuciones, al gravar la propiedad con un usufructo, una servidumbre o bien
porque se constituyó un domino fiduciario.
El dominio revocable es el que ha sido transmitido en virtud de un título

prescriptible a voluntad del que lo ha transmitido; o cuando el actual propietario
puede ser privado de la propiedad por una causa proveniente de su título. El
primer caso de dominio revocable es cuando ha sido trasmitido "en virtud de un
título revocable a voluntad del que lo ha transmitido": Como ejemplos pueden
citarse algunos pactos susceptibles de agregarse al contrato de compraventa.
Así los siguientes: el de retroventa, la venta sujeta a condición resolutoria, en
lato sentido; el pacto comisorio; el pacto de mejor comprador, entre otros. El
segundo supuesto de dominio revocable previsto por la norma es cuando el
propietario "puede ser privado de la propiedad por una causa proveniente de su
título". Es el caso, por ejemplo, de la revocación de una donación por causa de
ingratitud.
Dominio fiduciario es el que se adquiere en un fideicomiso singular,

subordinado a durar solamente hasta el cumplimiento de una condición
resolutoria o hasta el vencimiento de un plazo resolutorio, para el efecto de
restituir la cosa a un tercero.

Desde el Titulo V del libro IV del Código Civil y Comercial determine: a) Órganos en la propiedad
horizontal. b) Requisitos para el desarrollo de las asambleas. c) Mayorías contempladas.
De acuerdo con el art. 2044 los Órganos del consorcio son: la asamblea, el
consejo de propietarios y el administrador. La asamblea es el órgano de
gobierno, el administrador es el representante legal del consorcio y el consejo
de propietarios funciona como órgano consultivo y de control.
Entre los requisitos para el desarrollo de la asamblea tenemos el quórum que
consistirá en la mayoría necesaria para adoptar la decisión y el orden del día,
que debe redactarse en forma precisa y completa: es nulo el tratamiento de
otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por
unanimidad tratarlo. También la asamblea puede autoconvocarse para
deliberar. Las decisiones que se adopten son válidas si la reunión y el temario
1
a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los
propietarios.
En cuanto al régimen de las mayorías contempladas, para las obras nuevas o
mejoras, se requiere mayoría absoluta, pero excepcionalmente se precisaría la
unanimidad cuando la obra beneficie a uno solo de los propietarios, cuando
importe elevar nuevos pisos o construcciones, o bien si “gravita o modifica la
estructura del inmueble de una manera sustancial”.

Desde el Titulo XII del libro IV del Código Civil y Comercial determine: a) Los derechos reales de garantía
contemplados dando un concepto de cada uno de ellos. b) Quienes se encuentran legitimados para
constituir cada uno de éstos. c) Las causales de extinción propias de los derechos reales de garantía y las
por vía de consecuencia.
Los derechos de garantía son instrumentos jurídicos que brindan a los

acreedores cierta seguridad de cobro, otorgando a su titular un poder real
sobre una cosa ajena.
En la hipoteca, una persona asegura el cumplimiento de una obligación
constituyendo en garantía la hipoteca que grava su inmueble. Ante el
incumplimiento del deudor, el acreedor debe iniciar un juicio de ejecución
hipotecaria, donde se subastará el inmueble y con el producido de éste podrá
cobrar su crédito. Las partes están constituidas por: el titular del derecho real
de hipoteca, el cual puede ser una persona humana o jurídica, a quien se le
llama acreedor o coacreedores y el constituyente, que es quien grava con la
hipoteca, un inmueble de su propiedad a favor del acreedor. No siempre el
deudor es el constituyente, pues puede serlo un tercero. Se encuentran
legitimados para constituir hipoteca los titulares de derechos reales de dominio,
condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie.
La anticresis es una garantía por la cual el deudor entrega a su acreedor una
cosa para el pago de un crédito con los frutos o intereses, que la cosa
produzca, restituyéndola una vez que se haya pagado la deuda. Recae sobre
cosas registrables individualizadas. Es un acto de disposición y, al mismo
tiempo, aunque su objeto es el inmueble, se trata de una desmembración del
dominio; se refiere a los frutos de la cosa y, para configurarla, la titularidad
debe ser del propietario (titular del dominio perfecto o de quien tenga derecho a
los frutos con dominio real p. ej., el usufructuario, el titular de dominio,
condominio, propiedad horizontal, o superficie).
La prenda es el derecho real sobre objetos ajenos, en función de garantía que
recae sobre una o más cosas muebles no registrables o créditos (es decir, que
pueden desplazarse de un lugar a otro por sí mismas o por una fuerza externa,
o bien sobre derechos personales o créditos, en tanto y cuanto estén
documentados bajo la forma escrita), su propietario o titular, sea o no el
deudor, entrega al acreedor o a otra persona designada de común acuerdo, en
seguridad del cumplimiento de una obligación. El constituyente del gravamen y
legitimado a estos fines puede no ser el deudor de la obligación principal
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asegurada (v.gr. propietario o acreedor no deudor), por lo que con esta
garantía se pueden secundar deudas ajenas.
La extinción de la garantía por cualquier causa, incluida la renuncia, no afecta
la existencia del crédito, art. 2186. Los derechos reales de garantía se
encuentran vinculados a un derecho personal, pero no lo son, por cuanto
instituyen garantías reales que existen a partir de un crédito que garantizan, y
como vía de consecuencia se extinguen (salvo excepciones) con él. Se
exteriorizan como derechos subordinados, al cual están indisolublemente
unidos, por ser accesorios. De esta manera la hipoteca, la anticresis y la
prenda dependen del derecho creditorio al que garantiza, o sea que su
accesoriedad es en función de garantía. La extinción por vía de consecuencia
se vincula con los medios de extinción de las obligaciones en general a que se
refieren los capítulos 4 y 5 del Libro Tercero. El capítulo 4 se refiere al pago, y
el 5 a los otros modos de extinción: compensación, confusión, novación, dación
en pago, renuncia y remisión e imposibilidad de cumplimiento.

A) El Sr. Pedro Gonzalez es propietario de una casa en un barrio alejado de la ciudad.

A los efectos de evitar saqueos se la prestó en forma verbal al Sr. Roberto Quintana en el año 1990. Este
último se instaló con su familia y, en forma inmediata, como no tenía instalación de agua caliente ni gas
natural realizó tal mejora, además construyó dos habitaciones para los hijos mayores y un baño. También
plantó frutales e hizo una mensura para luego colocar un cerco perimetral. El Sr. Gonzalez continuó
pagando los impuestos que llegaban a su domicilio ubicado en el centro de la ciudad.
En enero del año 2013, cuando el propietario pretendió ingresar al inmueble, el Sr. Rogelio Perez se lo
impidió.

Responda fundadamente los siguientes interrogantes: 1) ¿Que acción debería iniciar el Sr. Pedro
Gonzalez para recuperar el inmueble? 2) ¿Que defensa puede oponer el Sr. Roberto Quintana? 3)¿Que
resultado puede llegar a tener el pleito a iniciar para recuperar el inmueble?
1. En este caso se produjo un desapoderamiento, por excluir al poseedor.

Al Sr. González le corresponde iniciar la acción reivindicatoria, es la
acción judicial que puede ejercitar el propietario de una cosa contra las
personas que la poseen sin ser propietarios.
2. El Sr. Quintana debe suministrar pruebas que aseveren que en él radica
la titularidad del derecho aludido, le compete exhibir un título que
contraste la posesión material ejercida por su adversario y justifique en
él un mejor derecho a la posesión del bien, título que por tanto debe
tener una existencia precedente a la posesión del demandado.
3. Dadas las circunstancias del Sr. González que seguramente posee el
título de propietario del inmueble en cuestión y las pruebas suficientes
para inicia la acción, el juez puede ordenar la restitución, el inmueble
puede ser reivindicado.

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B) Determine fundadamente la procedencia o no de la acción reivindicatoria frente a un poseedor de un
inmueble desde hace diez años, habiéndola adquirido mediante boleto de compra venta de quien no es
titular registral, ni contar con una perfecta sucesión de adquirentes que llegue al primero quien contrató
con el titular registral.
En este caso, no procedería la acción reivindicatoria, se considera que el señor

Quintana compró la propiedad con justo título, ya que no podía rastrear al titular
registral. El artículo 1898 presenta que la prescripción adquisitiva de derechos
reales con justo título y buena fe se produce sobre inmuebles por la posesión
durante diez años. El justo título para la prescripción adquisitiva es el que tiene
por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesión,
revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es
capaz o no está legitimado al efecto. Es un acto jurídico con aptitud para la
transmisión de un derecho de propiedad que cumple con las formas asignadas
por la ley para ese acto, con omisión en su facción de la intervención del titular
o, habiendo participado, obstando el título suficiente la ausencia de capacidad
para la realización del acto (art. 1902 CCyC).

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