Ley de Alquileres

LEY 27.551
BUENOS AIRES, 11 de Junio de 2020
Boletín Oficial, 30 de Junio de 2020
Vigente, de alcance general
Id SAIJ: LNS0006878

Sumario
alquileres, locación de inmuebles, plazo de la locación, contrato de locación, cesación de la locación, desalojo,
corredor inmobiliario, obligaciones del locador, Programa Nacional de Alquiler Social, mediación, código civil y
comercial de la Nación, modificación del código, Derecho civil, Derecho procesal, Derecho comercial, Derecho
constitucional
El Senado y Cámara de Diputados de la Nación Argentina reunidos en Congreso, etc. sancionan con fuerza de
Ley:

TÍTULO I REFORMAS AL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN

Artículo 1°- Sustitúyase el artículo 75 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:

Artículo 75: Domicilio especial. Las partes de un contrato pueden elegir un domicilio para el ejercicio de los
derechos y obligaciones que de él emanan. Pueden además constituir un domicilio electrónico en el que se
tengan por eficaces todas las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que allí se dirijan.

Art. 2°- Sustitúyase el artículo 1.196 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:

Artículo 1.196: Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:

a) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;

b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de
alquiler. El depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último
mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de
alquiler.

El reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble. En el caso de existir alguna
deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual y que al
momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, puede acordarse su pago tomando al efecto los
valores del último servicio o expensas abonado, o bien el locador puede retener una suma equivalente a dichos
montos como garantía de pago. En este último caso, una vez que el locatario abone las facturas remanentes,
debe presentar las constancias al locador, quien debe restituir de manera inmediata las sumas retenidas;

c) El pago de valor llave o equivalentes; y d) La firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte
del contrato original.
Art. 3°- Sustitúyase el artículo 1.198 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:

Artículo 1.198: Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su
destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de
tres (3) años, excepto los casos del artículo 1.199.

El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.

Art. 4°- Sustitúyase el artículo 1.199 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:

Artículo 1.199: Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación
de inmuebles o parte de ellos destinados a:

a) Sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal

b) Habitación con muebles que se arriende con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato o
de los contratos consecutivos supera los tres (3) meses, se presume que no fue hecho con esos fines;

c) Guarda de cosas;

d) Exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.

Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad
determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.

Art. 5°- Sustitúyase el artículo 1.201 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:

Artículo 1.201: Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada
en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su
calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario.

En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que
efectúe alguna reparación urgente, el locatario puede realizarla por sí, con cargo al locador, una vez
transcurridas al menos veinticuatro (24) horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación.

Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro
de un plazo que no podrá ser inferior a diez (10) días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación,
cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo precedente.

En todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrá por
válida, aun si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.

Art. 6°- Sustitúyase el artículo 1.203 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:

Artículo 1.203: Frustración del uso o goce de la cosa. Si por causas no imputables al locatario, éste se ve
impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la
rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si
no se viese afectada directa o indirectamente la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.

Art. 7°- Agréguese como artículo 1.204 bis del Código Civil y Comercial de la Nación el siguiente:
Artículo 1.204 bis: Compensación. Los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador conforme las
disposiciones de esta sección, pueden ser compensados de pleno derecho por el locatario con los cánones
locativos, previa notificación fehaciente al locador del detalle de los mismos.

Art. 8°- Sustitúyase el artículo 1.209 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:

Artículo 1.209: Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas
y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que
graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias. Solo puede establecerse que estén a cargo del
locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan
a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean
considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias.

Art. 9°- Sustitúyase el artículo 1.221 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:

Artículo 1.221: Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el
locatario:

a) Si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis (6) meses de contrato, debiendo notificar en forma
fehaciente su decisión al locador con al menos un (1) mes de anticipación. Si hace uso de la opción resolutoria
en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la
suma equivalente a un (1) mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un (1) mes si la
opción se ejercita transcurrido dicho lapso.

En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador se realiza con una
anticipación de tres (3) meses o más, transcurridos al menos seis (6) meses de contrato, no corresponde el
pago de indemnización alguna por dicho concepto.

b) En los casos del artículo 1.199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos (2) meses de alquiler.

Art. 10.- Agréguese como artículo 1.221 bis del Código Civil y Comercial de la Nación el siguiente:

Artículo 1.221 bis: Renovación del contrato. En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, dentro de los
tres (3) últimos meses de la relación locativa, cualquiera de las partes puede convocar a la otra, notificándola en
forma fehaciente, a efectos de acordar la renovación del contrato, en un plazo no mayor a quince (15) días
corridos.

En caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el
locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente.

Art. 11.- Sustitúyase el artículo 1.222 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:

Artículo 1.222: Intimación de pago y desalojo de viviendas. Si el destino es habitacional, previamente a la

La notificación remitida al domicilio denunciado en el contrato por el locatario se tiene por válida, aun si éste se
negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.
Cumplido el plazo previsto en el primer párrafo de este artículo, o habiéndose verificado la extinción de la
locación por cualquier motivo, el locatario debe restituir la tenencia del inmueble locado. Ante el incumplimiento
del locatario, el locador puede iniciar la acción judicial de desalojo, la que debe sustanciarse por el proceso
previsto al efecto en cada jurisdicción y en caso de no prever un procedimiento especial, el más abreviado que
establezcan sus leyes procesales o especiales.

En ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves del inmueble o condicionar la misma, sin perjuicio
de la reserva por las obligaciones pendientes a cargo del locatario. En caso de negativa o silencio frente al
requerimiento por parte del inquilino a efectos de que se le reciba la llave del inmueble, éste puede realizar la
consignación judicial de las mismas, siendo los gastos y costas a cargo del locador. En ningún caso se
adeudarán alquileres ni ningún tipo de obligación accesoria a partir del día de la notificación fehaciente realizada
al locador a efectos de que reciba las llaves del inmueble, siempre que el locatario efectúe la consignación
judicial dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la misma, o desde que le fuera notificado al locador el
depósito judicial de la llave si la consignación se hubiese iniciado después del vencimiento de dicho plazo.

Art. 12.- Sustitúyase el artículo 1.351 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:

Artículo 1.351: Intervención de uno o de varios corredores. Si solo interviene un corredor, todas las partes le
deben comisión, excepto pacto en contrario o protesta de una de las partes según el artículo 1.346. No existe
solidaridad entre las partes respecto del corredor. Si interviene un corredor por cada parte, cada uno de ellos
solo tiene derecho a cobrar comisión de su respectivo comitente.

En las locaciones de inmuebles la intermediación solo podrá estar a cargo de un profesional matriculado para
ejercer el corretaje inmobiliario conforme la legislación local.

TÍTULO II REGULACIÓN COMPLEMENTARIA DE LAS LOCACIONES

Garantía.

Art. 13.- En las locaciones habitacionales, en el caso de requerirse una garantía, el locatario debe proponer al
locador al menos dos (2) de las siguientes garantías:

a) Título de propiedad inmueble;

b) Aval bancario;

c) Seguro de caución;

d) Garantía de fianza o fiador solidario; o e) Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de
sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente. En caso de ser más de un locatario, deben
sumarse los ingresos de cada uno de ellos a los efectos de este artículo.

El locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la
locación, salvo que se trate del supuesto previsto en el inciso e), en el cual puede elevarse dicho valor hasta un
máximo de diez (10) veces. Bajo tales condiciones, el locador debe aceptar una de las garantías propuestas por
el locatario.

En los supuestos de los incisos b), c) y d), la reglamentación debe establecer los requisitos que deben cumplir
las personas que otorguen estas garantías así como las características y condiciones de las mismas.

Ajustes.

Art. 14.- Los contratos de locación, cualquiera sea su destino, están exceptuados de lo dispuesto en los
artículos 7° y 10 de la ley 23.928 y sus modificatorias.

En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como
valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales. En ningún caso se
pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al locatario.

A los fines dispuestos en el párrafo anterior, los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por
partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración
imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente
por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).

Consignación.

Art. 15.- Si el locador de un inmueble se rehusare a cobrar el canon locativo, según lo dispone el artículo 1.208
del Código Civil y Comercial de la Nación, el locatario debe intimarlo de manera fehaciente a que lo reciba
dentro de las cuarenta y ocho (48) horas siguientes a su notificación. En caso de silencio o negativa del locador,
el locatario, dentro de los tres (3) días hábiles siguientes al vencimiento del plazo estipulado en la notificación,
debe proceder a la consignación judicial del monto adeudado, o mediante cheque cancelatorio, de conformidad
con las previsiones de la ley 25.345 y regulaciones del Banco Central de la República Argentina, de acuerdo a
las modalidades que fijen al efecto las distintas jurisdicciones provinciales, el Gobierno de la Ciudad Autónoma
de Buenos Aires y en su caso el Banco Central de la República Argentina, estando los gastos y costas
correspondientes a cargo del locador.

Art. 16.- Los contratos de locación de inmueble deben ser declarados por el locador ante la Administración
Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro del plazo, en la forma y con los alcances que dicho
organismo disponga. La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) debe disponer un régimen de
facilidades para la registración de contratos vigentes. El incumplimiento del locador lo hace pasible de las
sanciones previstas en la ley 11.683 (t. o. en 1998 y sus modificaciones).

Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr
traslado de la demanda, el juez debe informar a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación
(AFIP) sobre la existencia del contrato, a los fines de que tome la intervención que corresponda.

Sin perjuicio de la obligación del locador, cualquiera de las partes puede informar la existencia del contrato a la
Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) a los fines dispuestos en el presente artículo,
en los términos que esta autoridad disponga.

TÍTULO III PROGRAMA NACIONAL DE ALQUILER SOCIAL

Alquiler social.

Art. 17.- Créase el Programa Nacional de Alquiler Social destinado a la adopción de medidas que tiendan a
facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal.

Organismo rector.

Art. 18.- El Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda, a través de la Secretaría de Vivienda, es el
organismo rector encargado del diseño de las políticas públicas para efectivizar el Programa Nacional de
Alquiler Social creado por el artículo 17 de la presente norma.

Medidas de implementación del programa.

Art. 19.- La Secretaría de Vivienda, para garantizar el logro de los objetivos del Programa Nacional de Alquiler
Social creado por el artículo 17 de la presente norma, debe:

a) Tener especial consideración con las personas que se encuentren en situación de violencia de género en el
marco de lo previsto en la Ley de Protección Integral a las Mujeres, 26.485 y por las personas adultas mayores,
velando por la no discriminación de las mismas;

b) Promover, a través de los organismos competentes, la regulación del accionar de entidades que otorguen
garantías de fianza o seguros de caución para contratos de alquiler de viviendas;

c) Propiciar la creación de líneas de subsidios o créditos blandos a efectos de facilitar el acceso a la locación de
viviendas;

d) Diseñar e implementar mecanismos orientados a ampliar la oferta de alquileres de inmuebles destinados a la

e) Promover en conjunto con la Administración Nacional de la Seguridad Social la adopción de medidas que
permitan facilitar el acceso al alquiler a jubilados, pensionados y titulares de la prestación por desempleo;

f) Adoptar cualquier otra medida en su carácter de organismo rector que tenga por objeto facilitar el acceso a
una vivienda digna en alquiler para todas aquellas personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad;

g) Fomentar la creación de mecanismos tendientes a asegurar el efectivo cumplimiento por parte del locador y
del locatario de las obligaciones a su cargo;

h) Apoyar a quienes tengan dificultades para cumplir con los requisitos de garantía, depósito y demás gastos
necesarios para obtener una vivienda en alquiler, siempre que el destino de la locación sea el de vivienda
familiar única en los términos y con los alcances que establezca la reglamentación;

i) Promover, a través de los organismos competentes la creación de un seguro obligatorio que cubra la falta de
pago de alquileres y las indemnizaciones por daño y ocupación indebida del inmueble;

j) Generar alternativas para la resolución de conflictos entre locador y locatario, en general dictar o propiciar todo
tipo de medidas orientadas a favorecer y ampliar la oferta de alquileres de inmuebles destinados a la vivienda y
facilitar el acceso a dicha modalidad contractual.

Art. 20.- Facúltase a la Secretaría de Vivienda o el órgano que en el futuro la reemplace a dictar las medidas
que resulten pertinentes a los fines de la adecuada implementación del Programa Nacional de Alquiler Social
creado por el artículo 17 de la presente norma.

TÍTULO IV MÉTODOS ALTERNATIVOS DE RESOLUCIÓN DE CONFLICTOS

Resolución de conflictos.

Art. 21.- El Poder Ejecutivo nacional, a través del área competente del Ministerio de Justicia y Derechos
Humanos, en forma concertada con las provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, debe realizar las
acciones necesarias para fomentar el desarrollo de ámbitos de mediación y arbitraje, gratuitos o de bajo costo,
aplicando métodos específicos para la resolución de conflictos derivados de la relación locativa.

Modificación de la ley 26.589.

Art. 22.- Sustitúyase el artículo 6° de la ley 26.589, el que quedará redactado de la siguiente manera:

Artículo 6°: Aplicación optativa del procedimiento de mediación prejudicial obligatoria. En los casos de ejecución
el procedimiento de mediación prejudicial obligatoria es optativo para el reclamante sin que el requerido pueda
cuestionar la vía.

Art. 23.- Las disposiciones de la presente ley entrarán en vigencia el día siguiente al de su publicación en el
Boletín Oficial de la República Argentina y serán aplicables para los contratos que se celebren a partir de su
entrada en vigencia.
Art. 24.- Comuníquese al Poder Ejecutivo nacional.

Firmantes

LEDESMA ABDALA DE ZAMORA-MASSA-Fuentes-Cergnul