AVALUOS

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INFORME DE AVALUO DE UN INMUEBLE URBANO

DIRECCION DEL INMUEBLE

LOTE NUMERO 1 PERIMETRO URBANO MUNICIPIO DE GUAMAL,
META.
PROPIETARIO:
BLANCA ESNEDA GARCIA DE HERNANDEZ

AVALUADOR RESPONSABLE
Leonardo Aya Moreno
R.N.A N. 12095397 LONJA DE COLOMBIA

FECHA DEL AVALUO

09 de agosto de 2018

INMUEBLE URBANO
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CONTENIDO
.MEMORIA DESCRIPTIVA.
.DOCUMENTOS SUMINISTRADOS PARA EL AVALUO
.ASPECTO JURIDICO
.NORMATIVIDAD URBANISTICA
.CARACTERISTICAS FISICAS DEL INMUEBLE
.AREA DEL INMUEBLE
.HIPOTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS
.ASPECTO ECONOMICO
.USO ACTUAL Y USO POTENCIAL (MAYOR Y MEJOR USO)
.FACTORES ANALIZADOS PARA EL AVALUO
.TECNICAS DE VALUACION
.METOLODOLOGIA VALUATORIA EMPLEADA PARA EL AVALUO.
.INVESTIGACION ECONOMICA
.CONSIDERACIONES FINALES
.DECLARACION DE CUMPLIMIENTO
.REGISTRO FOTOGRAFICO.
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1.- MEMORIA DESCRIPTIVA.

1.1 CLASE AVALUO:

El presente avaluó tiene por objeto establecer el Valor de Mercado de un predio urbano
destinado al uso residencial, conformado por el terreno y la construcción sobre el levantada.

1.2 DEFINICION DE VALOR DE MERCADO:

Se define como la “cuantía estimada por la que un bien podría intercambiarse en la fecha de
valuación, entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en
una transacción libre tras una comercialización adecuada, en la que las partes hayan
actuado con la información suficiente, de manera prudente y sin coacción”.

1.3 PROPOSITO DEL AVALUO:

Estimar el Valor del Mercado del bien inmueble que más adelante se identifica, con
fundamento en metodologías y procedimientos Valuatorios universalmente aceptados,
teniendo en cuenta las condiciones económicas reinantes al momento del avaluó y los
factores de comercialización que puedan incidir positiva o negativamente en el resultado
final.

1.4. SOLICITANTE DEL AVALUO: BLANCA ESNEDA GARCIA DE HERNANDEZ

1.5 DESTINATARIO DEL AVALUO: BLANCA ESNEDA GARCIA DE HERNANDEZ
1.6 USO QUE SE LE DARA A LA VALUACION: DONACION
1.7 TIPO DE INMUEBLE QUE SE AVALUA:LOTE URBANO
1.8 DESTINACION ECONOMICA ACTUAL DEL INMUEBLE:RESIDENCIAL
1.9 PROPIETARIO DEL INMUEBLE: BLANCA ESNEDA GARCIAA DE HERNANDEZ
1.10 DIRECCION DEL INMUEBLE: LOTE NUMERO 1 ZONA URBANA GUAMAL META
1.11 LOCALIZACION GEOGRAFICA DEL INMUEBLE.
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Se trata de un predio ubicado occidente del municipio de Guamal Meta al costado norte de la vía
principal que conduce del municipio de Guamal hacia Acacias.

1.12 VECINDARIO INMEDIATO

Se trata de un sector con características y uso del suelo residencial rodeado de casas de un nivel
la mayoría de tipo residencial de un piso, algunas zonas verdes como un parque infantil y cancha
múltiple, así mismo se encuentra rodeado de barrios residenciales con viviendas de 1 y 2 niveles,
sistema vial asfaltado como es la carrera 5.

1.13 CARACTERISTICAS DE LA ZONA

Zona de impacto residencial, con urbanismos definidos y rodeada por los barrios LAS BRISAS Y
PARAISO con servicios públicos y vías públicas necesarias para suplir las necesidades
comunales.

1.14 VIAS PRINCIPALES: Carrera 5

1.14.1 VIAS SECUENDARIAS: Calle 16

1.14.2 INFRAESTRUCTURA URBANISTICA DE LA ZONA: El sector cuenta con andenes,

sardinales, arborización, parques y zonas verdes en buen estado, la vía vehicular carrera 5 es de
doble carril en doble sentido.

1.15 SERVICIOS PUBLICOS DE LA ZONA: Energía eléctrica, acueducto, alcantarillado, gas

domiciliario, telefonía e internet.

1.16 TRANSPORTE PÚBLICO DE LA ZONA: El sector cuenta con servicio de taxis.

1.17 ESTRATIFICACION SOCIOECONOMICA DE LA ZONA:El inmueble figura ESTRATO 2

residencial.

1.18 FECHA DE LA VISITA: 8 de Agosto de 2018

2. DOCUMENTOS SUMINISTRADOS PARA EL AVALUO.

Escritura Pública, Certificado de Tradición y libertad e Impuesto Predial.

3. ASPECTO JURIDICO:
PROPIETARIO BLANCA ESNEDA GARCIA DE HERNANDE
ESCRITURA PUBLICA N. 3754 DEL 12 DE NOVIEMBRE DE 2015
23NOTARIA NOTARIA UNICA DE ACACIAS
NUMERO DE MATRICULA INMOBILIARIA 232-51342
NUMERO CATASTRAL 010000120011000 ( MAYOR EXTENSION)
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4. NORMATIVIDAD URBANISTICA

4.1 NORMATIVIDAD VIGENTE ACTUALMENTE PARA EL PREDIO.

El predio se encuentra ubicado en zona de tratamiento de consolidación, en zona urbana.

5. CARACTERISTICAS FISICAS DEL TERRENO:

El terreno es medianero, irregular, plano, en zona no inundable, no presenta ninguna afectación
cercana como caños, canales, o cualquier otro tipo de afectación que ofrezca riesgo de inundación
o deslizamiento.
LINDEROS:
NORTE: Linda con predios de Ángela María Romero R. y Eulises Martínez en extensión de
diecisiete metros con ocho centímetros (17.08mts).
SUR: Linda con la vía publica carrera cinco (5) andén al medio, con una extensión de veintidós
metros con cincuenta centímetros (22.50mts).
ORIENTE: Linda con el predio del señor LEONARDO GARCIA RINCON en extensión de veintitrés
de trece metros con ochenta y tres centímetros (13.83mts).
OCCIDENTE: Linda con el predio de Benito Tovar en extensión de doce metros con ocho
centímetros (12.08mts) y encierra.

5.4 AREA DEL PREDIO: DOSCIENTOS CUARENTA Y TRES METROS CON CUARENTA Y
SEIS CENTIMETROS CUADRADOS (243.46 mts2.).
Fuente: Certificado de libertad y tradición y Escritura Pública.

6. CARACTERISTICAS FISICAS DE LA CONSTRUCCION.

El predio se encuentra ubicado en el costado norte de la carrera 5, con construcciones en buen

estado las cuales fueron construidas en material. En el predio (casa lote) se encuentran con unas
mejoras tales como, sala-comedor, cocina, cuatro alcobas, dos baños, patio con lavadero, piso
en cemento y tableta, construida en bloque a la vista, teja de eternit y zinc , ornamentación y
cerchas en hierro, baños y cocina enchapados con puertas y ventanas tanto en la entrada como
en sus habitaciones y baños.

6.1 NÚMERO DE NIVELES: 1 nivel

6.2 VIDA UTIL: 80 años.
6.3 EDAD APROXIMADA: 10 AÑOS
6.4 VIDA REMANENTE: 70 años
6.5 ESTADO DE CONSERVACION: Bueno.
6.6. ESTADO DE LOS MATERIALES Y ACABADOS:
Los materiales utilizados son de mediana calidad.

6.7 DEPENDENCIAS DE LA CONSTRUCCION:

La Casa consta de sala-comedor, cocina, cuatro cuartos, dos baños, patio con lavadero.
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6.8 SERVICIOS PUBLICOS DOMICIALIARIOS: Energía Eléctrica, Alumbrado Público, Acueducto

y Alcantarillado y Gas.
6.9 SERVICIOS COMUNALES: Escuelas, Colegios, Parques, Escenarios Deportivos entre otros.
6.10 ESPECIFICACIONES Y ACABADOS DE LA CONSTRUCCION:

A. ARMAZON:

Cimentación: Placa fundida en sitio.

Estructura: Columnas y vigas fundidas en el sitio de la obra.
Muros: Mampostería en ladrillo a la vista
Cubierta: Teja de Eternit n. 6 y teja de zinc
Fachada: ornamentación y ladrillo.
B. REVESTIMIENTO Y ACABADOS:
Muros: ladrillo a la vista.
Pisos: Cemento y tableta
C. CARPINTERIA:
Puertas Exteriores: Carpintería metálica
Puertas Interiores: sin puertas
Ventaneria: Metálicas exteriores
D. ACABADOS DE BAÑOS:
Pisos: Enchape de cerámica.
Muros: Mampostería en ladrillo, pañetados y enchapados en cerámica.
Sanitarios: En buen estado.
Divisiones: no
Accesorios: los correspondientes al baño.

E. TANQUES DE AGUA: Tanque elevado de Eternit de 1000 lts y 1 tanque lavadero de 250 lts.

6.11. AREA DE LA CONSTRUCCION: Área construida: 110 mts2

7. HIPOTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS.

7.1 PROBLEMAS DE ESTABILIDAD DEL SUELO: El predio se encuentra en una zona plana, no
existen afectaciones o características que afecten la estabilidad del suelo.

7.2 IMPACTO AMBIENTAL Y CONDICIONES DE SALUBRIDAD: Como se mencionó

anteriormente no ofrece riesgo o impacto alguno sobre el predio.

7.3 SERVIDUMBRES, CESIONES Y AFECTACIONES VIALES: No presenta.

7.4. SEGURIDAD: En la zona la seguridad pública es estable, no se identifica degradación social

que afecte directamente la zona.
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7.5 PROBLEMATICAS SOCIOECONOMICAS: Normal, no se identifican riesgos de tipo social que

afecten negativamente la comercialización de este inmueble.

8. ASPECTO ECONOMICO.

8.1 ACTIVIDAD EDIFICADORA DE LA ZONA: Se trata de un predio consolidado

urbanísticamente, con incidente a la construcción de casas residenciales.

8.2 MERCADO PRINCIPAL (OFERTA Y DEMANDA): Es buena teniendo en cuenta la ubicación

del predio, vías de acceso y transporte vehicular.

8.2.1 ESTUDIOS DEL MERCADO COMPARATIVO: Dentro de la zona e encontraron más predios
en venta con características similares, también en el área de influencia ahí predios que se están
comercializando en este momento.

8.3 ASPECTOS VALORIZANTES: La ubicación en una zona central del sector, cerca la salida
hacia Acacias.

9. USO ACTUAL Y USO POTENCIAL (MAYOR Y MEJOR USO)

El predio tiene un uso residencial y según el IGAC su uso puede desarrollarse para construcciones
hasta de 3 pisos.

10. FACTORES ANALIZADOS PARA EL AVALUO.

Para la determinación del valor de los metros cuadrados del lote y de construcción, se tuvo en
cuenta la ubicación del inmueble en un sector de buenas condiciones habitacionales, de uso
residencial el cual presenta muy buenas expectativas en la actividad inmobiliaria, vías de acceso,
cercanía con entidades gubernamentales como al sector comercial, estrato, calidad de los
servicios públicos y la actual situación del mercado inmobiliario para este tipo de inmuebles. No se
garantiza que el valor asignado en el mercado, sea exactamente igual al valor por el cual la
propiedad en cuestión se negocie, teniendo en cuenta factores que se dan al interior de la
negociación.

11. TECNICAS DE VALUACION.

Artículo 1º.- Método de comparación o de mercado. Es la técnica valuatoria que busca

establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes,
de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones
deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor
comercial.
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Artículo 2º.- Método de capitalización de rentas o ingresos. Es la técnica valuatoria que

busca establecer el valor comercial de un bien, a partir de las rentas o ingresos que se puedan
obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus características físicas, de
uso y ubicación, trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas
en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o interés.

Parágrafo.- Se entiende por vida remanente la diferencia entre la vida útil del bien y la edad que
efectivamente posea el bien. Para inmuebles cuyo sistema constructivo sea muros de carga, la
vida útil será de 70 años; y para los que tengan estructura en concreto, metálica o mampostería
estructural, la vida útil será de 100 años.

Artículo 3º.- Método de costo de reposición. Es el que busca establecer el valor comercial
del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un
bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido
se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno. Para ello se utilizará la siguiente fórmula:

Vc = {Ct – D} + Vt
En donde:

Vc = Valor comercial
Ct = Costo total de la construcción
D = Depreciación
Vt = Valor del terreno

Parágrafo.- Depreciación. Es la porción de la vida útil que en términos económicos se debe

descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se debe avaluar la vida remanente del
bien.

Existen varios sistemas para estimar la depreciación, siendo el más conocido el Lineal, el cual se
aplicará en el caso de las maquinarias adheridas al inmueble. Para la depreciación de las
construcciones se deben emplear modelos continuos y no los discontinuos o en escalera. Deberá
adoptarse un sistema que tenga en cuenta la edad y el estado de conservación, tal como lo
establece Fitto y Corvini, para lo cual se presentan las ecuaciones resultantes del ajuste para los
estados 1, 2, 3 y 4.

Artículo 4º.Método (técnica) residual. Es el que busca establecer el valor comercial del bien,
normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de
construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado
del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo.
Utilizando el método de Análisis de MERCADEO inmobiliario y realizando una Investigación
Económica basada en encuestas a personas idóneas, consulta con el banco de datos
inmobiliarios, peritos avaluadores y profesionales de la Construcción, respecto del Bien en estudio,
se obtuvieron los siguientes datos. Este método (Mercadeo) se utilizara en el caso de la
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estimación del Valor por metro cuadrado del terreno y en el caso de la construcción, se utilizara el
método de Reposición a Nuevo, aplicando la tabla de depreciación lineal de Fitto & Corvini.

12. DATOS ESTADISTICOS.

Los datos aportados nos permiten calcular la media aritmética, desviación estándar y coeficiente
de variación para al final hallar el valor más acertado a aplicar en el avalúo.

12.1 CUADRO DE ENCUESTAS (Método de Mercadeo):

ENCUESTAS PREDIO
1 120.000 mt2
2 140.000 mt2
3 130.000 mt2

12.2 CUADRO ESTADISTICO:

LOTE DE TERRENO
SUMATORIA 390.000
MEDIA 130.000
DESVIACIÓN ESTANDAR 8.165
COEFICIENTE DE VARIACION 10%
VALOR ADOPTADO 130.000

12.3 CUADRO METODO DE REPOSICION A NUEVO:

Para establecer el de la Construcción se utilizara el Método de Depreciación aplicando los

porcentajes obtenidos en la Tabla de Fitto y Corvinni, según su edad (10 años aproximadamente)
y estado de Conservación (bueno). Clase 1: El inmueble está bien conservado y no necesita
reparaciones ni en su estructura ni en sus acabados. Clase 2: El inmueble está bien conservado
pero necesita reparaciones de poca importancia en sus acabados especialmente en lo que se
refiere al enlucimiento. Clase 3: El inmueble necesita reparaciones sencillas por ejemplo en los
pisos o pañetes. Clase 4: El inmueble necesita reparaciones importantes especialmente en su
estructura. Clase 5: El inmueble amenaza ruina por tanto su depreciación es del 100%.
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CONSTRUCCION:

tipo de inmueble vivienda TABLA DE CLASIFICACION

vida util en años 80 1 Nuevo sin reparaciones
edad de construccion 10 2 Estado excelente con daños de poca importancia
costo de la construccion 330,000 3 Estado bueno:necesita reparaciones sencillas por ejemplo en los pisos o pañetes
edad/vida util 10% 4 Estado Regular: necesita reparaciones importantes especialmente en su estructura
clase 2 5 Construccion con muy poco valor: El inmueble amaneza ruina.
porcentaje a descontar 7.88%
al valor de la construccion

Estado de conservacion buena VALOR A ADOPTAR $304,000

13. CERTIFICADO DEL AVALUO:

TERRENO:

CANTIDAD UNIDAD VALOR UNITARIO VALOR TOTAL

243,46 M2 $130.000 $31.649.800

Valor Terreno $31.649.800

CONSTRUCCION:

CASALOTE

CANTIDAD UNIDAD VALOR UNITARIO VALOR TOTAL

110 M2 $304.000 $ 33.440.000

Valor Construcciones $ 33.440.000

VALOR TOTAL $65.089.800

SON: SESENTA Y CINCO MILLONES OCHENTA Y NUEVE MIL OCHOCIENTOS PESOS M/L.
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“El presente valor comercial del inmueble, es su valor en el momento inmobiliario es decir, el
precio que obtendría en una operación normal de venta en que ninguna de las partes este
obligada o apremiada”

Para obtener el concepto y el valor total del avaluó, se realizó un análisis de comportamiento del
mercado de inmuebles comparativos en la zona, oferta y demanda, como también en el cruce de
información con otros expertos en esta materia y se consultó con el banco de datos de las
organizaciones gremiales.

En el presente avaluó no se ha intentado rendir una opinión de tipo jurídico, ni cualquier otra
materia de carácter legal.

CERTIFICO BAJO MI RESPONSABILIDAD QUE EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE

AVALUADO CON LAS CARACTERISTICAS ANTERIORMENTE DESCRITAS, ES DE:

SESENTA Y CINCO MILLONES OCHOCIENTOS NUEVE MIL OCHOCIENTOS PESOS M/L.

($65.089.800)

14. CONSIDERACIONES FINALES PARA EL INFORME DE AVALUO.

En el presente informe se registras las instrucciones del encargo de valuación, la base y

finalidades de la misma, los resultados del análisis que llevaron a una opinión sobre el valor.

Los hechos presentados son correctos, los análisis quedan restringidos únicamente por las
hipótesis a que se hace referencia, los honorarios del valuador no dependen en manera alguna de
aspectos del informe, el valuador ha cumplido de conformidad con normas éticas y profesionales.

El valuador se ha ceñido a los requisitos éticos y profesionales del código de conducta de las IVS
al llevar a cabo el encargo.

El valuador pone de manifiesto que no tiene ninguna relación directa o indirecta con el solicitante o
propietario del bien inmueble objeto de valuación que pudiera dar lugar a un conflicto de intereses,
como tampoco ningún interés, directo o indirecto con el bien avaluado, ni presente ni futuro.

El valuador confirma que el informe de valuación es confidencial para las partes, hacia quien está
dirigido o sus asesores profesionales, para el propósito específico del encargo, no se acepta
ninguna responsabilidad ante ninguna tercera parte, y el valuador no acepta ninguna
responsabilidad por la utilización inadecuada del informe.
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El valor del mercado que se asigna es el que corresponde a una operación de contado,
entendiendo como tal la que se refiere al valor actual del bien, cubierto en el momento mismo de
efectuar la operación, sin consideración alguna referente a la situación financiera del contratante.

No se han tenido en cuenta en la elaboración del presente informe, posibles contingencias o

afectaciones de orden jurídico tales como: Titulación, modos de adquisición de dominio, contratos
de tenencia, demandas pendientes y en general cualquier asunto de carácter legal.

El valor asignado se entiende como valor presente del inmueble tal y como se encontraba al
momento de efectuar la visita de inspección. El valuador ha tenido en cuenta para la realización
del informe de avalúo la Nota Guía de Valuación Internacional numero 1 (valuación de bienes
inmuebles) de la IVS, los alcances y definiciones de la misma, su relación con las Normas de
Contabilidad, así como los enfoques y procedimientos de valuación aplicables al bien en estudio,
tanto para determinar su Valor de Mercado como su Valor Razonable.

15. DECLARACIONES DE CUMPLIMIENTO.

Las descripciones de hechos presentadas en el informe son correctas hasta el valuador alcanza a
conocer.

Los análisis y resultados solamente se ven restringidos por las hipótesis y condiciones restrictivas
que se describen en el informe.

El valuador no tiene intereses en el bien objeto de avalúo.

La valuación se llevó a cabo conforme a un código de ética y normas de conducta.
El valuador ha cumplido los requisitos de formación de su profesión.
El valuador ha realizado una visita personal al inmueble y nadie, con excepción de las personas
especificadas en el informe, ha proporcionado asistencia profesional en la preparación del informe.

FECHA DEL INFORME: 9 DE AGOSTO DE 2018

LEONARDO AYA MORENO

PERITO AVALUADOR PROFESIONAL
ESPECIALISTA INTEGRAL EN¨:
AVALUOS INMOBILIARIOS Y FINCA RAIZ
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MAQUINARIA PLANTA Y EQUIPOS

NORMAS INTERNACIONALES DE INFORMACION FINANCIERA NIIF.
R.N.A N. 12095397 LONJA DE COLOMBIA

REGISTRO FOTOGRAFICO.

FACHADA SALA-COMEDOR COCINA

BAÑO PRINCIPAL ALCOBA ALCOBA

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PATIO ZONA DE LAVADERO CUBIERTA