ENSAYO DE Reales Derechos

FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS EMPRESARIALES Y
PEDAGÓGICAS
ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO
CURSO: DERECHO CIVIL V (D. REALES)
TEMA: SEGUNDO EXAMEN PARCIAL – DERECHO DE

PROPIEDAD- TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD
DOCENTE: Mgr. MARÍA DEL CARMEN LOZA QUIROZ
ALUMNA: Nelly Sonia CACERES LIPA
CICLO: SÉPTIMO – VII
1
MOQUEGUA, AGOSTO DEL 2020
INDICE
1. INTRODUCCION …………………………………………………… Pág. 03

2. TESIS ………………………………………………………………… Pág. 04
3. HIPOTESIS …………………………………………………………. Pág. 04
4. ARGUMENTACION ………………………………………………… Pág. 05
5. CONCLUSIONES …………………………………………………… Pág. 08
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INTRODUCCIÓN
Con mucha precisión o claridad hoy en día se puede afirmar, que la propiedad es una
institución importante para el Derecho Civil, es el poder jurídico que permite usar,
disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe ejercerse en armonía con el interés
social y dentro de los límites de la ley. Es una cuestión capital para los adquirientes y
acreedores de derechos y para el sistema judicial en su conjunto, el estudio y
establecimiento de un sistema de transferencia de propiedad que cuente con todas las
garantías necesarias. El presente ensayo se desarrollará y analizara todo lo referente
a la ineficacia del artículo 949 del Código Civil que a letra dice: “La sola obligación
de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo
disposición legal diferente o pacto en contrario” y el problema que se tiene frente
a la protección y seguridad frente a terceras personas. El hecho que el Código Civil no
regule de manera eficaz sobre este tema, dará lugar a que aspectos fundamentales
como la transferencia de propiedad de los bienes inmuebles se cuestionen en el
Código Civil Peruano, quizás el principal problema existente sea la protección que
otorga solo el contrato como perfeccionamiento de la transferencia de propiedad ,
dejando de lado la seguridad frente a una doble venta , dando prioridad a uno que
inscribe su derecho en los registros públicos , desamparando al que solo siguió con lo
referido al artículo 949 del Código Civil. Lo que pretende es identificar el problema de
la transferencia de propiedad y otorgar la posibilidad de que se tenga un sistema de
propiedad que genere seguridad y certeza frente a ventas futuras
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TESIS
Es de gran preocupación encontrar varios problemas referidos al sistema de

transferencia de propiedad de los bienes inmuebles en el Perú, que es un tema que se
debe abordar con suma urgencia debido a las implicancias jurídicas-patrimoniales que
generan dentro de nuestra realidad nacional, ya que su deficiente regulación influye
directamente sobre la seguridad jurídica que se tiene frente a la enajenación de un
bien inmueble. Tomando en consideración lo dispuesto por el código civil que define a
la propiedad como el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar
un bien.
“La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor

propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario” en donde
prima el principio de la voluntad y que considera que el simple acuerdo de voluntades
entre las partes es suficiente para que se realice la trasmisión de la propiedad, el solo
consentimiento perfecciona la entrega , es decir una vez realizado el contrato el
vendedor tendrá la obligación de otorgar la posesión efectiva del bien a favor del
comprador automáticamente. Entonces la propiedad se transfiere al momento de
perfeccionar el contrato, sin embargo, el contrato por ser ordinario, está oculto al
conocimiento de terceras personas, entonces ello genera mucha incertidumbre e
inseguridad, puesto que solamente se le otorgaría una “propiedad relativa” entre las
partes debido al desconocimiento del contrato frente a terceras personas, y solamente
con la inscripción en los registros públicos se efectivizaría su propiedad en una
absoluta.
HIPOTESIS
El sistema de transferencia de propiedad inmueble adoptado en el Perú, basado en el

solo consentimiento para que la transferencia inmobiliaria se perfeccione, ofrece
menos garantías que otros sistemas, generando inseguridad jurídica.
En nuestro Ordenamiento Jurídico no es nada sencillo identificar fehacientemente la

condición de titular de dominio de una persona sobre un bien, ello en tanto el Registro
no es constitutivo de derecho en nuestro país, no está a la mano de todos, ni es un
trámite que demande poco esfuerzo a los interesados, por el contrario es incompatible
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con la legislación nacional en materia de Renovación Urbana que se dirige
principalmente a personas con escasos recursos económicos y que carecen en
muchos casos de título que ampare la ocupación que ostentan de un determinado
inmueble.
1. La búsqueda de alternativas de solución a la problemática de la ocupación de

población de predios urbanos en propiedad privada parte de formalizar la
tenencia que se tiene sobre los mismos y de compatibilizar la seguridad jurídica
que descansa sobre el Derecho de Propiedad con la función social que este
último debe cumplir. Solo así se minimizarán los impactos que tengan
desarrollos legislativos como los que se plantean sobre el mercado y se
garantizará que las inversiones nacionales sean aprovechadas directamente
por los ocupantes de los predios urbanos tugurizados.
2. El Derecho de Propiedad nacional ha variado en el tiempo, habiendo adquirido
las significaciones que nuestros legisladores, en razón de intereses y
necesidades puntuales de la población, le han querido otorgar. En esta línea, la
problemática habitacional que aqueja a la población de más escasos recursos
amerita dar una nueva lectura a este derecho fundamental de la persona, a fin
que logre adaptarse o adecuarse a la realidad nacional actual y permita de esta
manera, satisfacer las necesidades más urgentes de nuestros conciudadanos.
3. La nueva lectura que se pretende otorgar al Derecho de Propiedad debe
suponer la expedición de sendos dispositivos legales de alcance nacional, que
posean vocación de perdurabilidad y sobretodo, que no desestabilicen el
sistema normativo, por cuanto ello puede ser más perjudicial que los beneficios
que se pretenden alcanzar, más aún en temas puntuales como el de la
Renovación Urbana.
4. El Derecho de Propiedad es pasible de adaptarse a los nuevos retos que le
presenta la realidad nacional en materia habitacional. Este debe cumplir la
función social que le ha sido asignada o, dicho de otro modo, ejercerse en
armonía con el bien común. Teniendo ello como premisa, los instrumentos
jurídicos que se elaboren deberán mantener esta orientación y desarrollarse de
manera tal que, ante un conflicto entre intereses privados y colectivos,
coadyuven a solucionar éste a favor de los últimos.
ARGUMENTACION
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Un sistema de transferencia de propiedad óptimo debe cumplir con dos objetivos. En
primer lugar, debe permitir la máxima circulación de la riqueza, esto es, conseguir que
se den el mayor número de operaciones de intercambio eficientes posibles, haciendo
fácil contratar. En segundo lugar, debe eliminarse o reducir el riesgo de ineficacia del
derecho adquirido, es decir generar seguridad jurídica para los adquirientes La
seguridad jurídica es un valor esencial del derecho, en tanto afianza la justicia,
asegura la libertad, propende a la paz social y, en consecuencia, resulta
imprescindible para alcanzar el bien común que debe ser el fin de toda sociedad.
El problema entonces surge cuando ocurre una “doble venta”, cuando existen dos o
más acreedores respecto del mismo inmueble, ¿qué pasaría si el vendedor decide
celebrar otro contrato de venta con otra persona respecto del mismo inmueble y este a
su vez lo inscribe en registros públicos? el primer comprador que solo cumplió con lo
amparado en el artículo 949 del C.C que con el solo contrato era el único propietario
del inmueble, estaría indefenso frente al tercero que lo inscribió en los registros,
respecto a ello el artículo 1135 del C.C explica que: “Cuando el bien es inmueble y
concurren diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a
entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente
inscrito o, en defecto de inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha anterior. Se
prefiere, en este último caso, el título que conste de documento de fecha cierta más
antigua.”
Entonces debido a las épocas actuales, el estado debe brindar las garantías
necesarias (jurídicas y económicas) para poder cumplir los objetivos que debería tener
un sistema de propiedad idóneo
 Permitir la mayor circulación de la riqueza y

 Generar seguridad jurídica para los adquirientes; para que de esta manera se
protejan los derechos de propiedad inmueble.
La finalidad del registro de la propiedad es robustecer la seguridad jurídica (con

justicia) del tráfico patrimonial sobre los bienes inmuebles; teniendo en cuenta que
propiedad es definida como un señorío pleno (jurídico) sobre cualquier objeto
externo de valor económico y susceptible de dominación. ¿Y cómo se logra esa
finalidad? Para ello el registro debe otorgar publicidad a ciertos derechos que tengan
trascendencia frente a terceros y, por tanto, esta publicidad legal es el medio por el
cual “crece el grado de seguridad de los terceros en orden a las relaciones jurídicas en
general, en cuanto evita que negocios y actos queden ocultos”. Puede decirse que la
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publicidad es el acto de incorporación de la propiedad inmobiliaria y sus cargas en un
libro o título formal: el registro de propiedad. De esta manera nos damos cuenta que
la publicidad es el objeto principal del registro, otorgando de esta manera la seguridad
jurídica, tanto para el propietario actual, como a los terceros indicándoles de que
derecho se les está privando; generando la máxima certeza de quien es el verdadero
titular del inmueble y si tiene las facultades para enajenarlo. Entonces la publicidad es
un factor importante con la que cuenta el registro y otorga a las personas el
conocimiento verdadero, para que pueden realizas transferencias inmobiliarias sin el
temor que este no haya sido vendido a otra persona, que quien les vende es
efectivamente el titular, que no pesa otra carga respecto del mismo inmueble,
dinamizando de esa manera con la seguridad jurídica y la certeza, el libre tráfico de los
bienes y la inversión a sus usos más valiosos, puesto que las personas al estar
seguros de su adquisición, asegurados que nadie les podrá privar de su derecho
posteriormente, tengan a bien invertir con una seguridad total. Para el doctor Vallet de
Goytisolo, citado por (Barron, Tratado de Derecho Registral Inmobiliario, 2002), el
registro es un instrumento de publicidad que juega en dos momentos:
a) ANTES DE LA ADQUICISION: anunciando a todos quien es el titular, por lo menos

formal, del inmueble que se desea adquirir, así como de las cargas y gravámenes que
les afectaran en caso que se concrete el negocio adquisitivo.
b) DESPUES DE LA ADQUICISION: si el adquiriente inscribe su título de adquisición,

lo hará invulnerable a las reclamaciones que resulten de causas ajenas al contenido
del registro. De esta manera gracias al aporte del autor Vallet, no solamente la
publicidad registral cumple un solo papel, sino que sirve en dos momentos importantes
para la realización de una transferencia inmobiliaria, principalmente en el ANTES y
DESPUES, anunciando el verdadero titular del inmueble y las cargas por las que se ve
afectado y la protección una vez inscrito el título, respectivamente, de terceros que se
presuman propietarios.
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CONCLUSIONES
PRIMERA. - El sistema de transferencia de propiedad inmueble en el Código Civil

Peruano, se ha determinado que la regulación de esta figura no otorga seguridad
jurídica al comprador por haber adoptado un sistema que no exige la publicidad del
derecho y por lo tanto no es eficiente con su relación del registro viendo claramente las
inconsistencias con la concurrencia de acreedores.
SEGUNDA. - No existe seguridad frente a terceros (potencialmente compradores) que

podrían perturbar la propiedad al desconocer el derecho del que han sido excluidos ya
que según el artículo 949 del Código Civil Peruano, denota un problema en la falta de
publicidad para la adquisición del bien inmueble.
TERCERA. - El sistema de transferencia de propiedad inmueble grafica una propiedad

relativa, ya que por el sistema que opto el legislador de 1984 en el Código Civil, solo
es necesaria la voluntad de las partes para que esta se perfeccione, pues no permite
excluir a todos, esto de observa cuando un adquiriente posterior que inscribe su
derecho no podrá ser excluido, en definitiva, nadie es auténtico propietario al celebrar
un simple contrato.

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1. INTRODUCCION …………………………………………………… Pág. 03

Es de gran preocupación encontrar varios problemas referidos al sistema de

“La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor

El sistema de transferencia de propiedad inmueble adoptado en el Perú, basado en el

En nuestro Ordenamiento Jurídico no es nada sencillo identificar fehacientemente la

1. La búsqueda de alternativas de solución a la problemática de la ocupación de

 Permitir la mayor circulación de la riqueza y

La finalidad del registro de la propiedad es robustecer la seguridad jurídica (con

a) ANTES DE LA ADQUICISION: anunciando a todos quien es el titular, por lo menos

b) DESPUES DE LA ADQUICISION: si el adquiriente inscribe su título de adquisición,

PRIMERA. - El sistema de transferencia de propiedad inmueble en el Código Civil

SEGUNDA. - No existe seguridad frente a terceros (potencialmente compradores) que

TERCERA. - El sistema de transferencia de propiedad inmueble grafica una propiedad

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