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Título: La relatividad del dominio

Autor: Mendizábal, Gonzalo Alejo
Publicado en: LA LEY 05/08/2011, 05/08/2011, 1 - LA LEY2011-D, 1089
Cita Online: AR/DOC/2166/2011
Sumario: I. Introducción. II. Definición del dominio. III. La exclusividad. IV. La perpetuidad. V. La invocada
"absolutez". VI. Conclusión.
"Que el dominio sea el derecho real más amplio implica solamente que se trata del derecho real que
mayores facultades le otorga a su titular; esto quiere decir que configura —en cuanto a su contenido— un
derecho completo, integral. Pero en modo alguno dicha cualidad —propia del dominio— implica que
otorgue poderes ilimitados."
I. Introducción
Es generalizada la doctrina en punto a la caracterización del derecho real de dominio en: exclusivo, perpetuo
y absoluto.
En esta primera aproximación sobre el tema vamos a repasar algunas cuestiones relativas a los mentados
caracteres, con especial detenimiento en la denominada "absolutez".
Nos proponemos, respecto de este último carácter, indagar el alcance que la doctrina le otorga y asimismo
determinar su existencia o no en el ordenamiento jurídico actual.
II. Definición del dominio
1. El Código Civil. Críticas
El art. 2506 del Cód. Civ. dispone que el dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa (1) se
encuentra sometida a la voluntad y a la acción de una persona. Esta definición ha sido considerada inexacta, en
razón de que en realidad en todos los derechos reales sobre la sustancia, el objeto se encuentra sometido a la
acción y voluntad de una persona. (2) En sentido concordante se ha dicho que el artículo citado, si bien denota el
concepto de dominio como derecho real, no lo caracteriza en términos que lo diferencien de los restantes
derechos reales. (3)
Por su parte, el profesor Gatti señala lo siguiente: "...decir —como lo hace el artículo 2506— que en el
dominio la cosa se encuentra sometida a la "acción" de la persona, después de haber expresado que está
sometida a su "voluntad" implica un concepto redundante y estrecho a la vez, redundante porque es claro que si
una cosa se encuentra sometida a la voluntad de una persona, está por ello, sometida a su acción y estrecho
porque el sometimiento a la voluntad implica no sólo la posibilidad de la acción, sino también la de la omisión".
(4)
2. La nota al art. 2506
En la nota a este artículo, el codificador cita la Partida 3ª, que define al dominio como el poder que ome ha
en su cosa de fazer della, e en ella lo que quisiere segun Dios, e segund fuero (L. 1, tít. 28, Part. 3ª), y más
adelante, se lee: maguer el ome aya poder de fazer en lo suyo lo que quisiere; pero deuelo fazer de manera, que
non faga daño, nin tuerto a otro (L. 13, tít. 32, Part. 3ª). Esta última prohibición de "no hacer daño a otro" no se
halla in terminis en el art. 2506 del Cód. Civ.; no obstante resulta incuestionable su aplicación.
Asimismo se cita el Cód. Civ. francés, que en su art. 544 dispone que la propiedad es el derecho de gozar y
disponer de una cosa de la manera más absoluta, siempre que no se haga de ella un uso prohibido por las leyes o
por los reglamentos; norma que es criticada por el propio Vélez en razón de que, en lugar de dar una verdadera
definición, hace más bien una descripción de ese derecho.
Señala también que los romanos daban una definición empírica de la propiedad: "ius utendi et abutendi". En
verdad, en el derecho romano no figuraban expresamente el ius utendi, ius fruendi ni el ius abutendi. Se trata de
una fórmula que se adopta de la glosa. (5)
Finalmente, Vélez se inclina por la definición dada por Aubry y Rau, para quienes "la propiedad, en el
sentido propio de esta palabra (dominium) expresaba la idea del poder jurídico más completo de una persona
sobre una cosa, y puede definirse como el derecho en virtud del cual una cosa se encuentra sometida, de una
manera absoluta y exclusiva, a la voluntad y a la acción de una persona". (6) Resulta evidente el parecido de
nuestro art. 2506 con la fuente referida. No obstante, no ha de soslayarse que Vélez extirpa la frase "de una
manera absoluta", cuestión que ha generado —entre otras— un debate en derredor de la existencia o no del
carácter absoluto del derecho real de dominio, tema que abordaremos más adelante.
III. La exclusividad

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Existen distintas connotaciones del carácter de exclusividad del dominio. Una de ellas la encontramos en el
art. 2508 del Cód. Civ., que reza: El dominio es exclusivo. Dos personas no pueden tener cada una en el todo el
dominio de una cosa; mas pueden ser propietarias en común de la misma cosa, por la parte que cada una pueda
tener.
Esta primera connotación indica la imposibilidad de que dos o más personas puedan ser titulares del derecho
real de dominio sobre el mismo objeto. Así, en la nota al art. 2508, el codificador expresa que es imposible que
lo que me pertenece en el todo, pertenezca al mismo tiempo a otro.
Tal imposibilidad no es más que una consecuencia del concepto mismo del dominio, (7) puesto que
conforme surge de la definición que da el art. 2506 del Cód. Civ., la cosa se halla sometida a la voluntad y a la
acción de una sola persona.
No ha de perderse de vista que la exclusividad, en este aspecto, configura —en rigor de verdad— una
cualidad que también se presenta en otros derechos reales, verbigracia la propiedad horizontal, el usufructo, y
también el uso y la habitación en tanto la utilidad extraíble no supere la satisfacción de las necesidades de sus
titulares y sus familias. (8)
De acuerdo a la parte final del artículo transcripto, varios sujetos pueden ser copropietarios de una misma
cosa, esto es, pueden ser condóminos. Ello no importa una excepción a la exclusividad del dominio; pues se
trata lisa y llanamente de un tipo jurídico diverso, (9) el cual es definido por el art. 2673 del Cód. Civ. como el
derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o
inmueble.
La exclusividad proyecta una segunda connotación surgida del art. 2509 del Cód. Civ., que establece: El que
una vez ha adquirido la propiedad de una cosa por un título, no puede en adelante adquirirla por otro, si no es
por lo que faltase al título por el cual la había adquirido.
Ello es consecuencia de la máxima romana: nemini res sua servit, según la cual no puede tenerse sobre una
cosa propia otro derecho real sobre la misma cosa. Así, el titular del dominio sobre un inmueble no puede ser, a
la vez, titular del derecho real de usufructo sobre ese mismo inmueble; pues, tal como lo explica el codificador
—en la nota al artículo transcripto—, "siendo la propiedad la reunión de todos los derechos posibles sobre una
cosa, un derecho completo, ninguna causa nueva de adquisición puede agregársele cuando él existe en su
plenitud y perfección".
Finalmente, es lugar común en la doctrina invocar una tercera connotación de la exclusividad del dominio
con fundamento en los arts. 2516 y 2617 del Cód. Civ. (10) (11) En el primero de ellos se lee: El propietario tiene
la facultad de excluir a terceros del uso o goce, o disposición de la cosa, y de tomar a este respecto todas las
medidas que encuentre convenientes. Puede prohibir que en sus inmuebles se ponga cualquier cosa ajena; que se
entre o pase por ella. Puede encerrar sus heredades con paredes, fosos o cercos, sujetándose a los reglamentos
policiales.
En consonancia con dicha norma, el segundo artículo mencionado dispone: Poniéndose alguna cosa en
terreno o predio ajeno, el dueño de éste tiene derecho para removerla sin previo aviso, si no hubiese prestado su
consentimiento. Si hubiese prestado consentimiento para un fin determinado, no tendrá derecho para removerla
antes de llenado el fin.
Los textos de las normas transcriptas otorgan al dueño la potestad de usar, gozar y disponer jurídica y
materialmente de la cosa con exclusión de terceros. Esto es, las facultades extraíbles del dominio no pueden ser
menoscabadas; y si así fuera, el titular podría tomar las medidas convenientes a fin de mantener o restablecer su
derecho. A este respecto, en el segundo párrafo de la nota al art. 2508, Vélez manifiesta lo siguiente: "Decimos
que el derecho de propiedad es exclusivo. El propietario puede impedir a cualquiera disponer de la cosa que le
pertenece..."(12)
Lo cierto es que la mentada connotación aparece como una cualidad general de los derechos reales; así, por
ejemplo, el superficiario también puede tomar las medidas idóneas a los efectos de excluir a terceros del uso,
goce y disposición del inmueble. De allí que el profesor Alterini estima conveniente diferenciar la noción de
exclusividad de la facultad de exclusión. (13)
IV. La perpetuidad
Siguiendo con la caracterización del dominio, el art. 2510 del Cód. Civ. expresa: El dominio es perpetuo, y
subsiste independiente del ejercicio que se pueda hacer de él. El propietario no deja de serlo, aunque no ejerza
ningún acto de propiedad, aunque esté en la imposibilidad de hacerlo, y aunque un tercero los ejerza con su
voluntad o contra ella, a no ser que deje poseer la cosa por otro, durante el tiempo requerido para que éste pueda
adquirir la propiedad por la prescripción.
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Según una primera connotación de la perpetuidad, el dominio (perfecto) no se halla limitado en el tiempo;
(14)cualidad que notablemente lo diferencia de otros derechos reales tales como el usufructo, (15) el uso y la
habitación, (16) las servidumbres personales (17) y la superficie forestal. (18)
No obstante, en el título por el cual se transmite el dominio, las partes podrían someterlo a un plazo
resolutorio (arts. 2507, 2661 y 2668 del Cód. Civ.), y de esta manera convertirlo en un dominio revocable, el
cual es definido por Alterini como el "...subordinado a durar solamente hasta el vencimiento de una condición
resolutoria explícita o implícita, o hasta el vencimiento de un plazo resolutorio explícito, para el efecto de la
restitución de la cosa a su antiguo dueño". (19)
Se ha dicho que en los supuestos de dominio revocable o fiduciario, la perpetuidad no se quiebra, puesto que
al extinguirse el dominio, éste vuelve al titular anterior y en el segundo caso, el dominio se transmite del
fiduciario al fideicomisario. (20) O sea que el dominio subsiste con independencia de las distintas transmisiones
que sufre, ya sea por actos entre vivos o mortis causa. Sin embargo, resulta incuestionable que una vez acaecido
el plazo resolutorio, el dominio revocable o fiduciario sí se extinguen con relación a sus titulares, esto es, la
extinción se produce en forma relativa.
De acuerdo al Diccionario de la Real Academia Española, la palabra perpetuo significa lo siguiente: Que
dura y permanece para siempre. A continuación enunciaremos determinadas hipótesis que —en efecto—
revelan que el dominio puede no durar y permanecer para siempre, es decir, que puede no ser perpetuo.
Sabido es que la destrucción total de la cosa produce la extinción absoluta del dominio (art. 2604 del Cód.
Civ); por consiguiente, en este supuesto, el dominio desaparece del mundo jurídico, deja de existir.
Existen asimismo otros supuestos que abonan nuestra postura: el art. 2605 Cód. Civ., según el cual el
dominio de los animales salvajes o domesticados se acaba cuando recuperan su antigua libertad, o cuando
pierden la costumbre de volver a la residencia de su dueño; el art. 2607 del Cód. Civ., que regula la extinción
por abandono; (21) el art. 2610 del Cód. Civ., que establece la expropiación por necesidad o utilidad pública. (22)
Observamos que el mero transcurso del tiempo no provoca la extinción del dominio. No obstante, si se parte
de la definición del término "perpetuo" y se analizan las hipótesis referidas, debe concluirse que la mentada
perpetuidad del dominio reconoce diversas excepciones.
Respecto del supuesto del abandono prescripto en el art. 2607 del Cód. Civ, Areán considera que el dominio
se mantiene en estado latente a la espera de que aparezca un nuevo titular. (23)
Por nuestra parte pensamos de una manera diferente. No nos convence la idea de que haya un dominio
"latente", por la sencilla razón de que el mismo se ha extinguido. Es que a partir del momento del abandono
abdicativo, la cosa mueble "perdió" su dueño, no hay derecho real de dominio, pues no hay sujeto que lo
titularice. Por consiguiente, en el supuesto descripto, el dominio se extinguió de manera absoluta; todo ello sin
perjuicio de que el antiguo dueño puede "arrepentirse", o bien, un tercero adquirir la cosa por apropiación (art.
2525 del Cód. Civ.).
Tal como puede advertirse, desde este enfoque existen acontecimientos que ponen de manifiesto que el
dominio puede "no durar ni permanecer para siempre", a pesar de no hallarse sujeto a un plazo resolutorio.
Existe otra connotación de la perpetuidad del dominio, extraída también del art. 2510 del Cód. Civ., al
prescribir que el dominio subsiste independientemente del ejercicio que se pueda hacer de él y que el propietario
no deja de serlo, aunque no ejerza ningún acto de propiedad, aunque esté en la imposibilidad de hacerlo y
aunque un tercero los ejerza con su voluntad o contra ella.
Ello indica que el "no uso" no configura una causal de extinción del dominio; (24) esto es: el dueño puede
usar, gozar y disponer, como así también: no usar, ni gozar, ni disponer; lo que denota una marcada diferencia
respecto de otros derechos reales, tales como el usufructo, (25) el uso y la habitación, (26) la servidumbre (27) y la
superficie forestal; (28) todos estos, derechos reales extinguibles por el no uso.
Esta facultad incondicionada de no usar la cosa ha sido cuestionada por la doctrina. Se ha dicho que el art.
2510 del Cód. Civil —literalmente— reconoce y protege la incuria de los propietarios. (29) Lafaille advierte lo
siguiente: "Este es uno de los cánones más antisociales del sistema adoptado por el Código y donde se pone de
manifiesto con mayor evidencia su desapego por el interés de la colectividad". (30) Salvat observa que "...esta
subsistencia ilimitada del derecho de propiedad, no obstante el abandono del propietario, es materia de
discusión y de crítica: se considera que la sociedad está interesada en la mejor explotación de los bienes que
constituyen el patrimonio colectivo de la Nación y que este abandono injustificado del propietario, no debe ser
legalmente amparado". (31)
Tal facultad absoluta de inacción aparecería como una antinomia respecto de la noción de uso regular de la

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propiedad y de la función social de la misma. Creemos que, en determinados casos, ese "no uso" podría resultar
antisocial. En este sentido, Borda asevera: "No parece razonable que quien ha procedido con incuria,
desentendiéndose de la posesión efectiva de la cosa, que la ha dejado inculta con grave perjuicio social y con
desconocimiento de los deberes que importa la propiedad, no tenga la sanción de la pérdida de su derecho. El no
ejercicio prolongado del derecho de propiedad debería hacer perder el dominio a favor del Estado". (32)
Hasta ahora se tiene dicho que —en el dominio— el no uso no configura una causal de extinción, ni aun en
el supuesto de que un tercero ejerza actos de propiedad sobre la cosa. Sin embargo, el art. 2510 del Cód. Civ. in
fine establece lo siguiente: a no ser que deje poseer la cosa por otro, durante el tiempo requerido para que éste
pueda adquirir la propiedad por la prescripción.
O sea que el dominio no se extingue por el no uso, salvo que un tercero lo adquiera por usucapión. La frase
final del art. 2510 del Cód. Civ. configuraría entonces una excepción a la denominada perpetuidad. (33)
Algunos autores sostienen que la prescripción adquisitiva no importa una excepción al carácter perpetuo del
dominio, pues en tal caso, la extinción del dominio no obedece al "no uso" del anterior dueño sino a la posesión
ejercida por el tercero —durante el plazo establecido por la ley— para adquirir el dominio. (34)
Sin embargo, la posesión ejercida por el tercero —durante el plazo legal—, no pudo haberse materializado
sin el "no uso" del propietario. Por ello, nos parece que, en cierto grado, la prescripción adquisitiva obraría
como una excepción a la perpetuidad en este aspecto.
V. La invocada "absolutez"
Luego de este sucinto repaso de los caracteres de exclusividad y perpetuidad del dominio, huelga efectuar
algunas consideraciones concernientes a su "absolutez".
1. Significados del término "absoluto". ¿Cuál es el alcance que —según la doctrina dominante— debe
dársele a este carácter?
Allende enuncia las cinco connotaciones que tiene el vocablo absoluto en materia de dominio: "1°
Relacionado con la oponibilidad del derecho; 2° Relacionado con el contenido del derecho; 3° Como sinónimo
de derecho personalísimo o innato; 4° Como sinónimo de derecho "incausado", dentro de la teoría del abuso del
derecho, y 5° Como sinónimo de leyes de orden público". (35)
En el primer sentido, el término "absoluto" implica que el dominio, al igual que los demás derechos reales,
es oponible erga omnes. Según la segunda connotación, el dominio es absoluto en razón de que constituye el
derecho real que otorga a su titular el máximo de facultades. En relación al tercer sentido, la "absolutez" del
dominio se vincula con la idea de que este derecho real corresponde a todas las personas por su condición de
tales, por oposición a los denominados "derechos adquiridos" que las personas podrían o no tener, según que los
hayan o no adquirido. (36) Conforme la cuarta acepción, el dominio es un derecho "incausado", esto es, el
propietario lo ejerce sin ningún tipo de limitaciones. Y finalmente, según el último sentido, el dominio es
absoluto en razón de que las normas que lo conforman son de orden público, es decir, no pueden ser dejadas de
lado por la voluntad de los particulares. (37)
En general nuestros civilistas sostienen que el derecho real de dominio configura un derecho absoluto con
relación a la segunda connotación enunciada. Esto es: el dominio es absoluto porque es el derecho real que
otorga a su titular el máximo de facultades sobre la cosa. (38)
Sin desconocer la "absolutez" del dominio, Gatti se aleja del sentido que la mayoría de la doctrina le
imprime. Sostiene el citado autor que el dominio es absoluto en razón de que "...es el único derecho real sobre la
sustancia de la cosa", (39) postura que es seguida por Areán. (40)
En cambio, otra corriente doctrinaria niega el carácter absoluto del dominio. En esta inteligencia, Borda
manifiesta que "en los nuevos textos de los arts. 2513 y 2514 del Cód. Civ. (41) desaparece el carácter absoluto
del derecho de propiedad...". (42)
Esta postura —negatoria de la "absolutez" del dominio— ya había sustentada mucho antes de la reforma del
Código Civil efectuada en 1968. Bielsa sostenía en el año 1925 que "...de 'absoluto' es de lo que menos tiene el
derecho de propiedad". (43) Por su parte, Novillo Corvalán consideraba en el año 1936 un error asignarle el
carácter absoluto al dominio en nuestro código, error que provenía de una visión fragmentaria de la institución.
Agregaba este último autor que la percepción orgánica obliga a ver que hay un conjunto de artículos y sobre
todo el 2611 que hacen del dominio un derecho tan flexible que cualquiera exigencia social, lo reduce, lo
acomoda y hasta lo suprime. (44)
2. No es un poder ilimitado
Sabido es que el derecho real de dominio reconoce numerosas normas que lo impactan; lo relativizan desde
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diversos ángulos. Seguidamente vamos a referirnos a ellas, a modo meramente enunciativo.

a. El art. 2513 dice: Es inherente a la propiedad (45) el derecho de poseer la cosa, disponer o servirse de ella,
usarla y gozarla conforme a un ejercicio regular.
El artículo transcripto expresa que el titular del derecho real de dominio puede servirse de la cosa (ius
utendi); extraer los frutos civiles, naturales e industriales (46) (ius fruendi) y disponer jurídica y materialmente
de la misma (ius abutendi); (47) siempre y cuando tales facultades se ejerzan de manera regular.
En consonancia con lo señalado, el artículo 2514 del Cód. Civ. establece: El ejercicio de estas facultades no
puede ser restringido, en tanto no fuere abusivo, aunque privare a terceros de ventajas o comodidades.
Evidentemente ambas normas remiten a la teoría del "abuso del derecho", (48) contenida en el art. 1071 del
Cód. Civ., que establece: El ejercicio regular (49) de un derecho propio o el cumplimiento de una obligación
legal no puede constituir como ilícito ningún acto.
La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos. (50) Se considerará tal al que contraríe los fines que
aquélla tuvo en mira al reconocerlos o al que exceda los límites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas
costumbres.
En definitiva, conforme las normas señaladas, no obstante el amplio contenido del derecho real de dominio,
no debe tolerarse un ejercicio que conculque el interés de la sociedad. A este respecto, Llambías piensa que
"...no es posible dejar que los derechos subjetivos se desentiendan de la justicia o se desvíen del fin para el cual
han sido reconocidos, y se utilicen, en cambio, como armas de agresión para sojuzgar y explotar a los demás; y
—agrega el citado autor— que el titular de los derechos no puede ejercerlos en cualquier dirección aun con
signo nocivo, o sin interés para él. La libertad, que está adscripta al ejercicio regular de los derechos, no debe
salirse de madre". (51) Borda expresa: "Los derechos no pueden ser puestos al servicio de la malicia, de la
voluntad de dañar al prójimo, de la mala fe; tienen un espíritu, que es la razón por la cual la ley los ha
concedido". (52) Josserand, uno de los juristas franceses que más ha desarrollado la teoría del abuso del derecho,
sostiene que "...todas las prerrogativas, todas las facultades jurídicas son sociales en su origen, en su esencia, y
hasta en la misión que están destinadas a llenar; ¿cómo podría no ser así, puesto que el derecho objetivo,
considerado en su conjunto, es decir, la 'juridicidad', no es otra cosa que la regla social obligatoria? Las partes
no pueden ser de naturaleza distinta del todo; el elemento participa de la esencia misma del organismo a cuyo
funcionamiento aporta su parte contributiva", (53) y agrega dicho jurista que "...el acto abusivo es el acto
contrario al fin de la institución, a su espíritu y finalidad". (54)
El ejercicio abusivo del dominio se configuraría, por ejemplo, en los supuestos que se mencionan a
continuación: productores de vino o distribuidores de pescados que destruyen sus mercaderías con el objeto de
evitar que la acumulación de existencias en la plaza deprima los precios; (55) o una persona que eleva una
altísima pared sobre su inmueble al solo efecto de perjudicar a su vecino, etc.
b. Vinculado a ello, debemos referirnos a la denominada función social de la propiedad. En efecto, el
derecho de propiedad articula tanto el interés de su titular como el interés de la sociedad; de manera que no
puede ejercerse este derecho en forma egoísta y en perjuicio del interés social. A este respecto resulta
insoslayable el art. 21 del Pacto de San José de Costa Rica, el cual se encuentra incorporado a nuestro
ordenamiento jurídico (art. 75 inc. 22 de la Constitución Nacional), que dice: 1. Toda persona tiene derecho al
uso y goce de sus bienes. La ley puede subordinar tal uso y goce al interés social.
2. Ninguna persona puede ser privada de sus bienes, excepto mediante el pago de indemnización justa, por
razones de utilidad pública o de interés social y en los casos y según las formas establecidas por la ley.
3. Tanto la usura como cualquier otra forma de explotación del hombre por el hombre, deben ser prohibidas
por la ley.
Se ha dicho que la doctrina del abuso del derecho constituye una suerte de límite que prohíbe cierta
conducta; y que, por el contrario, la función social de la propiedad presenta, además de ese perfil restrictivo, un
aspecto activo, que obliga al propietario a contribuir a la consecución del bien común, (56) o sea que se aprecia
—en mayor medida— un cariz de solidaridad. Asimismo, se ha sostenido que la noción de la función social de
la propiedad implica restricciones tanto de derecho privado como de derecho público, y esas restricciones se
insertan como elementos normales del instituto, mientras que la teoría del abuso del derecho le introduce límites
nuevos, no ya al derecho de propiedad sino al modo de ejercicio. (57)
La doctrina de la función social de la propiedad fue ampliamente desarrollada por el jurista y sociólogo
francés Duguit, para quien "...la propiedad, no es ya en el derecho moderno el derecho intangible, absoluto, que
el hombre que posee riqueza tiene sobre ella ... El propietario, es decir, el poseedor de una riqueza tiene, por el
hecho de poseer esta riqueza, una función social que cumplir; mientras cumple esta misión sus actos de
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propietario están protegidos. Si no la cumple o la cumple mal, si por ejemplo no cultiva su tierra o deja
arruinarse su casa, la intervención de los gobernantes es legítima para obligarle a cumplir su función social de
propietario, que consiste en asegurar el empleo de las riquezas que posee conforme a su destino". (58) Sostiene
también lo siguiente: "1ª El propietario tiene el deber, y por lo tanto el poder, de emplear la cosa que posee en la
satisfacción de las necesidades individuales, y especialmente de las suyas propias ... 2ª El propietario tiene el
deber, y por consiguiente el poder, de emplear su cosa en la satisfacción de necesidades comunes". (59)
Sobre el particular, Bidart Campos afirma que "si una propiedad inactiva, o mal explotada, es susceptible de
rendir a través de un esfuerzo razonable una mayor productividad, o un mejor beneficio para la sociedad, la
omisión injustificada del propietario configura una conducta que bien puede computarse para hacer exigible que
esa propiedad cumpla una función social que está desactivada". (60)
En la actualidad asistimos a una nueva dimensión de la función social de la propiedad, más amplia que la
tradicional, pues ya no se limita a la tierra como bien permanente de producción, toda vez que alcanza asimismo
al ambiente, a la riqueza forestal y al paisaje. (61)
La noción de la función social de la propiedad ha sido criticada con fundamento en que desconoce a la
propiedad como derecho subjetivo. En tal inteligencia, la doctrina prefiere considerar que la propiedad no es
función social, sino que tiene función social; (62) en virtud de la cual se justifican restricciones al dominio,
imposiciones fiscales sobre propiedades improductivas y hasta la privación de la propiedad. Debe tenerse
presente que algunos autores directamente rechazan la mencionada doctrina. (63)
c. Desde el derecho administrativo existen numerosas limitaciones al derecho real de dominio, (64) las cuales
han sido definidas como el conjunto de medidas jurídico-legales concebidas para que el derecho de propiedad
individual armonice con el interés público, evitando, así, que el mantenimiento de la propiedad se convierta en
una traba para la satisfacción del interés social. (65) Dentro de las limitaciones fundadas en el interés público se
enumeran: las meras restricciones, las servidumbres y la expropiación.
A este respecto puede mencionarse la ley 25.743 de protección del patrimonio arqueológico y
paleontológico (Adla, LXIII-C, 2601), cuyo art. 15 dispone: Los vestigios arqueológicos y restos
paleontológicos inmuebles registrados que se encuentren dentro de predios de propiedad particular quedan
sujetos a la vigilancia permanente del organismo competente, quien podrá inspeccionarlos siempre que lo
juzgue conveniente, no pudiendo los propietarios o responsables crear obstáculos a la simple inspección.
d. El propio Código Civil contiene normas que confinan las facultades del dueño en el marco de las
relaciones de vecindad. Dichas normas constituyen límites al dominio privado con miras a salvar otros derechos
de las propiedades contiguas (nota al art. 2611 del Cód. Civil, 2º párrafo).
Una de las más destacadas —que fue reformada por la ley 17.711 (Adla, XXVIII-B, 1810)— se halla en el
art. 2618 del Cód. Civil, que en la actualidad reza: Las molestias que ocasionen el humo, calor, olores,
luminosidad, ruidos, vibraciones o daños similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no
deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque mediare autorización
administrativa para aquéllas.
Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la indemnización de los daños o la cesación de
tales molestias.
En la aplicación de esta disposición el juez debe contemporizar las exigencias de la producción y el respeto
debido al uso regular de la propiedad; asimismo tendrá en cuenta la prioridad en el uso.
El juicio tramitará sumariamente.
e. El mismo cuerpo legal impone —en ciertos casos— determinadas servidumbres, tales como la
servidumbre de paso en caso de encerramiento (art. 3068 del Cód. Civ), la servidumbre de acueducto (art. 3082
del Cód. Civ.), la de recibir las aguas artificiales (art. 3097 del Cód. Civ.) y la de drenaje (art. 3100 del Cód.
Civ.).
f. Los particulares no pueden constituir derechos reales no reconocidos por la ley (art. 2502 del Cód. Civ.).
Así, el dueño no podría —por ejemplo— constituir un derecho real de enfiteusis (arts. 2503 y 2614 del Cód
Civ.). Tampoco pueden modificar la fisonomía estatutaria de los derechos reales permitidos. Tal sería el caso de
la constitución de un usufructo cuya duración supere la vida de su titular (arts. 2825 y 2920 del Cód. Civ.).
g. Cabe destacar también la usucapión (arts. 4015, 4016 y 4016 bis del Cód. Civil); figura que evidencia la
supremacía del interés social por sobre el interés particular.
h. Existen asimismo normas de derecho de la aeronavegación que limitan el señorío del propietario. El art.
6º del Código Aeronáutico establece: Nadie puede, en razón de un derecho de propiedad, oponerse al paso de

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una aeronave. Si le produjese perjuicio, tendrá derecho a indemnización.

i. Por último, no podemos omitir la reiterada doctrina de nuestra Corte Suprema de Justicia de la Nación,
con relación a que nuestro ordenamiento jurídico no reconoce la existencia de derechos absolutos sino limitados
por las leyes que reglamentan su ejercicio en la forma y extensión que el Congreso, en uso de sus facultades
propias, lo estime conveniente a fin de asegurar el bienestar general, con la única condición de no alterarlos en
su substancia (Fallos: 172:21; 249:252; 257:275; 262:205; 283:98; 300:700; 303:1185; 305:831; 308:1631;
310:1045; 311:1132 y 1565; 314:225 y 1376; 315:952 y 1190; 316:188; 319:1165; 320:196; 321:3542; 322:215;
325:11; 330:855, entre otros); doctrina judicial que claramente robustece la postura que seguimos.
3. Nuestra posición
Nos inclinamos decididamente por la tesis que niega el carácter absoluto del derecho real de dominio.
Es que como se ha visto, las facultades extraíbles del derecho real estudiado: uso, goce y disposición
jurídica y material se hallan sensiblemente moderadas por la doctrina del abuso del derecho, por la noción de la
función social de la propiedad, por las limitaciones administrativas (restricciones, servidumbres, expropiación,
etc.), por los límites contenidos en el mismo Código Civil (arts. 2611 a 2660), por normas vinculadas al derecho
ambiental, a la aeronavegación, etc.
Todas estas disposiciones, sumadas a la concepción jurisprudencial que sustenta la inexistencia de derechos
absolutos, señalan los confines del derecho de dominio, y en consecuencia revelan incuestionablemente su
condición de poder relativo.
Es unánime la doctrina en el reconocimiento del dominio como un poder limitado o condicionado. Sin
embargo, gran parte de la misma persiste en atribuirle el carácter absoluto. Ello con fundamento en las amplias
facultades que el dueño tiene sobre la cosa; nota que lo distingue de los restantes derechos reales.
Tal criterio, consistente en inferir la "absolutez" del dominio merced a la amplitud de su contenido, nos
parece injustificado.
Que el dominio sea el derecho real más amplio implica solamente que se trata del derecho real que mayores
facultades le otorga a su titular; esto quiere decir que configura —en cuanto a su contenido— un derecho
completo, integral. Pero en modo alguno dicha cualidad —propia del dominio— permite que pueda calificárselo
de absoluto.
Por nuestra parte creemos que la doctrina ha incurrido en una contradicción, que debe superarse. Pues bien,
si se afirma que el derecho de dominio no es un poder ilimitado, entonces tampoco puede atribuírsele dicha
"absolutez", ni aun en el sentido que se le suele asignar; por cuanto un poder absoluto refleja precisamente la
idea de un poder ilimitado; (66) y, conforme se ha visto, el dominio está lejos de configurar un señorío que
confiere a su titular potestades sin horizontes y desenfrenadas.
VI. Conclusión
Según lo estudiado en este provisorio trabajo, por un lado, señalamos que frente a la definición del término
perpetuo, diversos acontecimientos jurídicos excepcionan la denominada perpetuidad dominial.
En otro orden, creemos haber efectuado alguna precisión en lo tocante al contenido del dominio con el
objeto de desvincular su condición de derecho real de mayor potencia con su pretendida y atribuida "absolutez",
la cual desconocemos. Tenemos la convicción de que —a la luz del significado del término absoluto y de las
normas que moldean su contenido— el dominio configura —en esencia— un poder relativo.
En resumen, describimos a nuestro derecho real de la siguiente manera: Es exclusivo, puede ser perpetuo,
pero no es absoluto.
Especial para La Ley. Derechos reservados (Ley 11.723).
(1) El derecho real de dominio sólo recae sobre cosas, esto es, sobre objetos materiales susceptibles de tener
un valor (art. 2311 del Cód. Civ.). No obstante, Pepe sostiene, desde la cátedra, que algunos derechos reales
pueden tener por objeto bienes inmateriales, verbigracia el usufructo sobre créditos (art. 2838 y 2875 del Cód.
Civ.), la prenda sobre créditos (art. 3204, 3209, 3211 y 3212 del Cód. Civ.), entre otros.
(2) ALLENDE, Guillermo L., "Panorama de derechos reales", La Ley, Buenos Aires, 1967, pp. 85 y ss.
(3) Argañarás en SALVAT, Raymundo M., "Tratado de Derecho Civil Argentino. Derechos Reales", 5ª
edición actualizada con textos de doctrina, legislación y jurisprudencia por Manuel J. Argañarás, t. II, TEA,
Buenos Aires, nota 31 a, p. 21.
(4) GATTI, Edmundo, "Propiedad y dominio", Abeledo - Perrot, p. 69 y ss. Agrega el autor que la
definición más exacta sería la siguiente: "El dominio es el derecho en virtud del cual una cosa se encuentra
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sometida a la voluntad de una persona".

(5) LAFAILLE, Héctor, "Tratado de los Derechos Reales", Vol. I, 1943, Compañía Argentina de Editores,
S.R.L., Buenos Aires, p. 380.
(6) AUBRY et RAU, "Cours de Droit Civil Français. D´après la méthode de Zachariae", quatrième édition,
t. II, p. 169.
(7) GATTI, Edmundo, op. cit., p. 71.
(8) Alterini en LLAMBÍAS, Jorge J. - ALTERINI, Jorge H., "Código Civil Anotado", t. IV-A, Derechos
Reales, Buenos Aires, Abeledo - Perrot, p. 303.
(9) LAFAILLE, Héctor, op. cit., p. 375.
(10) Sostienen que dichas normas configuran una connotación o un corolario de la exclusividad: Ibídem, p.
376 y ss.; MARIANI DE VIDAL, Marina, "Derechos Reales", t. 1, Zavalía, 7ª edición actualizada, p. 298;
Highton - Wierzba en BUERES, Alberto J. - HIGHTON, Elena I., "Código Civil y normas complementarias.
Análisis doctrinal y jurisprudencial", t. 5º A, p. 476; Dillon en KIPER, Claudio, "Código Civil Comentado.
Derechos Reales", t. I, Rubinzal - Culzoni, p. 620; AREÁN, Beatriz A., "Derechos Reales", t. 1, 6ª edición
renovada y ampliada, p. 244; LAQUIS, Manuel A., "Derechos Reales", t. II, Depalma, Buenos Aires, 2000, p.
70; PEÑA GUZMÁN, Luis A., "Derecho Civil. Derechos Reales", t. II, TEA, Buenos Aires, 1973, p. 40. En
contra: Alterini en LLAMBÍAS, Jorge J. - ALTERINI, Jorge H., op. cit., pp. 311 y ss., quien puntualiza que los
arts. 2516 y 2517 del Cód. Civ. "...trascienden del concepto puro de exclusividad y se conectan más bien con la
facultad de exclusión del dueño de injerencias extrañas, que es característica general de los derechos reales y
aun se advierte en los personales..."; MUSTO, Néstor J., "Derechos Reales", t. 1, Astrea, p. 390.
(11) BORDA, Guillermo A., "Tratado de Derecho Civil. Derechos Reales", t. I, segunda edición actualizada
y ampliada, Perrot, p. 231, por su parte estima que los arts. 2516 y 2517 del Cód. Civ. configuran "...meras
aplicaciones del señorío que confiere el dominio, es decir de la exclusiva facultad de uso y goce que tiene el
dueño sobre la cosa. Por ello mismo, bien pudieron omitirse, porque son sobreabundantes".
(12) Debe destacarse que tal afirmación del codificador podría indicar que la facultad de exclusión importa
—en efecto— una proyección del carácter exclusivo del dominio.
(13) Alterini en LLAMBÍAS, Jorge J. - ALTERINI, Jorge H., op. cit., en la nota 10.
(14) Lo mismo ocurre en el derecho real de condominio y en la propiedad horizontal.
(15) Art. 2825. El usufructo no puede ser constituido para durar después de la vida del usufructuario, ni a
favor de una persona y sus herederos. Art. 2828. El usufructo no puede ser establecido a favor de personas
jurídicas por más de veinte años. Art. 2920. El usufructo se extingue por la muerte del usufructuario de
cualquier manera que suceda; y el que es establecido a favor de una persona jurídica, por la cesación de la
existencia legal de esa persona y por haber durado ya veinte años. Art. 2921. Se extingue también por expirar el
término por el cual fue constituido. Cualquiera que fuese el término asignado a la duración del usufructo, no
deja de extinguirse por la muerte del usufructuario acaecida antes de ese término. En la duración legal del
usufructo, se cuenta aun el tiempo en que el usufructuario no ha usado de él por ignorancia, despojo, o cualquier
otra causa.
(16) Art. 2969. Lo dispuesto sobre la extinción del usufructo se aplica igualmente al uso y al derecho de
habitación, con la modificación que los acreedores del usuario no pueden atacar la renuncia que hiciere de sus
derechos.
(17) Art. 3004. Cuando el derecho concedido no es más que una facultad personal al individuo, se extingue
por la muerte de ese individuo; y sólo dura veinte años si el titular fuere persona jurídica. Es prohibida toda
estipulación en contrario.
(18) Ley 25.509 (Superficie Forestal). Art. 6°. El derecho real de superficie forestal tendrá un plazo
máximo de duración por cincuenta años. En caso de convenirse plazos superiores, el excedente no valdrá a los
efectos de esta ley.
(19) ALTERINI, Jorge H., "Resolución de los contratos y dominio revocable (Con especial referencia a la
resolución por incumplimiento y al pago del precio en la transmisión del dominio —arts. 1376 y 3923 del cód.
civil—)", ED 50 639.
(20) GATTI, Edmundo, op. cit., p. 78.
(21) Nos referimos al abandono abdicativo de cosas muebles. Seguimos, en relación a este punto, la postura
de Alterini en LLAMBÍAS, Jorge J. - ALTERINI, Jorge H., op. cit., p. 401, para quien "...el abandono

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abdicativo de cosas muebles involucra una extinción absoluta, porque el desprendimiento del dominio por el
propietario de la cosa mueble no le acompaña la correlativa adquisición por otro; por el contrario, el abandono
abdicativo de una cosa inmueble y el abandono traslativo de cosas muebles e inmuebles importan extinciones
relativas, ya que en el primer caso el inmueble se incorpora al dominio privado del Estado (art. 2342 inc. 1°) y
en el segundo como el abandono se hace en favor de determinada persona se produce una suerte de cesión de la
cosa a su favor".
(22) Siempre y cuando la cosa se incorpore al dominio público del Estado, pues si la cosa se incorpora al
dominio privado de éste, en tal caso sólo se habrá producido una mutación en el sujeto titular del derecho.
(23) AREÁN, Beatriz A., op. cit., p. 245. Agrega la autora que debe arribarse a la misma conclusión si se
trata de la res nullius, pues aunque la cosa no tiene dueño, el derecho real dominio también se encuentra latente
hasta que surja un titular; criterio que no compartimos.
(24) Tampoco en el condominio ni en la propiedad horizontal.
(25) Art. 2924. El usufructo se pierde por el no uso, durante el término de diez años.
(26) Art. 2969. Lo dispuesto sobre la extinción del usufructo se aplica igualmente al uso y al derecho de
habitación, con la modificación que los acreedores del usuario no pueden atacar la renuncia que hiciere de sus
derechos.
(27) Art. 3059. Las servidumbres se extinguen por el no uso durante diez años, aunque sea causado por caso
fortuito o fuerza mayor. El tiempo de la prescripción por el no uso continúa corriendo para las servidumbres
discontinuas, desde el día en que se haya dejado de usar de ellas, y para las continuas desde el día en que se ha
hecho un acto contrario a su ejercicio.
(28) Ley 25.509 (superficie forestal) (Adla, LXII-A, 18). Art. 8°. El derecho real de superficie forestal se
extingue por renuncia expresa, vencimiento del plazo contractual, cumplimiento de una condición resolutoria
pactada, por consolidación en una misma persona de las calidades de propietario y superficiario o por el no uso
durante tres años.
(29) LEÓN, Pedro, "El derecho de propiedad como función social", Revista Jurídica de Córdoba, enero -
marzo, volumen IV, 1952, p. 26.
(30) LAFAILLE, Héctor, op. cit., p. 378.
(31) SALVAT, Raymundo M., op. cit., p. 34.
(32) BORDA, Guillermo A., op. cit., p. 228.
(33) Vinculada a esta segunda connotación del carácter perpetuo del dominio.
(34) GATTI, Edmundo, op. cit., p. 83; MARIANI DE VIDAL, Marina, op. cit., p. 300; AREÁN, Beatriz
A., op. cit., p. 246. En cambio, otros autores entienden que la frase final del art. 2510 del Cód. Civ. funciona
como una excepción a la perpetuidad relativa a este aspecto: LLERENA, Baldomero, "Concordancias y
Comentarios del Código Civil Argentino", segunda edición, notablemente aumentada, t. VII, Buenos Aires,
Imprenta, litografía y encuadernación de Jacobo Peuser, 1901, p. 298 y ss.; MACHADO, José O., "Exposición y
Comentario del Código Civil Argentino", t. VI, Buenos Aires, Félix Lajouane, p. 491 y ss.; Highton - Wierzba
en BUERES, Alberto J. - HIGHTON, Elena I., op. cit., p. 465.
(35) ALLENDE, Guillermo L., op. cit., nota 6, p. 20. Advierte nuestro autor que no es recomendable que un
mismo término tenga tantos significados distintos, pues se presta al equívoco y al error.
(36) GATTI, Edmundo, op. cit., p. 86.
(37) Sobre el orden público en los derechos reales puede verse: PEPE, Marcelo A. - MENDIZÁBAL,
Gonzalo A., "El orden público y la rigidez o flexibilidad en los derechos reales", LA LEY 2009-D, 871.
(38) Alterini en LLAMBÍAS, Jorge J. - ALTERINI, Jorge H., op. cit., p. 309, sostiene que es "...el derecho
real con contenido más extenso, pues otorga la mayor cantidad de facultades sobre una cosa reconocidas por el
orden jurídico..."; LAFAILLE, Héctor, op. cit, p. 372, asevera que "...el dominio encarna el summum de las
facultades reconocidas al individuo sobre el objeto"; ALLENDE, Guillermo L., op. cit., p. 87, señala que "...es
un carácter propio que hace que lo distinga de los demás derechos reales, ya que ningún otro derecho real
atribuye tales facultades o más claro quizás, tantas facultades"; SEGOVIA, Lisandro, "El Código Civil de la
República Argentina", nueva edición, t. II, Buenos Aires, Librería y Editorial "La Facultad", 1933, nota 5, p. 84,
expresa que "la propiedad puede ser considerada, en general, como el derecho elevado a su más alta potencia";
MARIANI DE VIDAL, Marina, op. cit., p. 298, para quien las restricciones del dominio "...no alcanzan a borrar
este carácter"; Highton - Wierzba en BUERES, Alberto J. - HIGHTON, Elena I., op. cit., pp. 455 y ss.; Dillon

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en KIPER, Claudio, op. cit., p. 619; PEÑA GUZMÁN, Luis A., op. cit., p. 32 y ss.; MUSTO, Néstor J., op. cit.,
p. 388; BUSTAMANTE ALSINA, Jorge, "El carácter absoluto del dominio. El pensamiento de Vélez Sarsfield
y la Reforma de 1968", Lecciones y Ensayos, 1969, n° 39, p. 88; FRANCHINI, María F., "Función social de la
propiedad en la legislación argentina", Revista de la Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales, Universidad
Nacional de La Plata, año 3, nº 36, nueva serie, p. 226; entre otros.
(39) GATTI, Edmundo, op. cit., p. 89.
(40) AREÁN, Beatriz A., op. cit., p. 248.
(41) El texto del art. 2513 anterior a la reforma de la Ley 17.711 establecía: Es inherente a la propiedad, el
derecho de poseer la cosa, de disponer o servirse de ella, de usarla y gozarla según la voluntad del propietario.
El puede desnaturalizarla, degradarla o destruirla; tiene el derecho de accesión, de reivindicación, de constituir
sobre ella derechos reales, de percibir todos sus frutos, prohibir que otro se sirva de ella, o perciba sus frutos; y
de disponer de ella por actos entre vivos. Y el texto del art. 2514 anterior a la reforma de la ley 17.711 decía: El
ejercicio de estas facultades no puede serle restringido porque tuviera por resultado privar a un tercero de alguna
ventaja, comodidad o placer, o traerle algunos inconvenientes, con tal que no ataque su derecho de propiedad.
Sin perjuicio de la concepción individualista que trasuntaban los viejos artículos 2513 y 2514 del Cód. Civ., el
codificador expresó en la nota al art. 2508 que "cuando establecemos que el dominio es exclusivo, es con la
reserva que no existe con este carácter, sino en los límites y bajo las condiciones determinadas por la ley, por
una consideración esencial a la sociedad: el predominio, para el mayor bien de todos y de cada uno, del interés
general y colectivo, sobre el interés individual". Podría afirmarse entonces que incluso en el Código Civil de
Vélez, el dominio configuraba un poder relativo.
(42) BORDA, Guillermo A., "La reforma del Código Civil. Propiedad", LA LEY, 31-1027 y ss. En sentido
coincidente respecto de la desaparición o inexistencia del carácter absoluto del dominio: SALVAT, Raymundo
M., op. cit., p. 13 y ss.; VILLANUEVA, Adolfo N., "Función social de la propiedad", Revista de Ciencias
Jurídicas y Sociales, Año XVIII, 3ª época, 1955, nº 82/85, Santa Fe, Universidad Nacional del Litoral, p. 74 y
ss., apunta que "...nuestro código no ha consagrado un derecho de propiedad absoluto e individualista...";
ZAVALA RODRIGUEZ, Carlos J., "El derecho de propiedad: Los criterios de Vélez", ED, 28-857; SAENZ,
Carlos M., "Función social de la propiedad y servidumbres aeronáuticas", LA LEY, 54-933, expresa que "...el
derecho de propiedad concebido como absoluto no existe en el moderno derecho..."; DÍEZ-PICAZO, Luis, "Los
límites del derecho de propiedad en la legislación urbanística", Estudios de Derecho Privado, Civitas S.A.,
Madrid, 1980, p. 254, sostiene lo siguiente: "El derecho de dominio no es ya un derecho de carácter pleno y
absoluto: el derecho de gozar y disponer de una cosa de la manera más absoluta. Sigue siendo, esto es verdad, la
forma máxima de atribución de un poder jurídico, pero en este maximalismo hay, como en todo, un evidente
relativismo histórico"; MARTÍNEZ, Patricia R., "Algunas limitaciones a la propiedad", Estudios de derecho
administrativo, Depalma, Buenos Aires, 1995, p. 306, nota 6, afirma que "el derecho de propiedad en su
concepto clásico de absoluto, exclusivo y perpetuo es una expresión histórica"; LÓPEZ MESA, Marcelo J., "El
derecho de dominio y su status actual (De nuevo sobre las limitaciones urbanísticas al derecho de dominio)", JA
2000-IV, 1185, señala que "es jurídicamente incontrovertible en nuestros días que el derecho de dominio ... no
tiene el carácter de absoluto e incondicionado que siglos atrás pudo tener"; LUNA, Daniel G., "El derecho de
dominio en el ordenamiento jurídico argentino en los umbrales del siglo XXI", JA, 2008-IV, 933 y ss.;
ADROGUÉ, Manuel I., "El derecho de propiedad en la actualidad", Abeledo-Perrot, Buenos Aires, p. 122 y ss.
(43) BIELSA, Rafael, "Caracteres y extensión del derecho de propiedad", JA, 17-16 y ss.
(44) NOVILLO CORVALÁN, Sofanor, "El dominio en el Código Civil - Hacia la verdad de su doctrina",
LA LEY, 3-64 y ss.
(45) Vélez emplea en algunos artículos del Código Civil los términos "propiedad" y "propietario" como
sinónimos de "dominio" y "dueño" respectivamente (ver arts. 2513, 2515, 2516, 2518, 2520, 2522, 2523, 2604,
2605, 2606). En algunos supuestos el término "propiedad" se emplea para referirse al objeto (ver arts. 2625,
2629); en otros, para referirse a los derechos creditorios (ver art. 732). Existe incluso un alcance constitucional
del término "propiedad", mucho más abarcativo. Así, la noción de propiedad comprende no sólo al dominio,
sino también a los restantes derechos reales, los derechos creditorios y los derechos intelectuales en su aspecto
patrimonial, es decir, a todos los derechos subjetivos patrimoniales. Este es el criterio sustentado por la Corte
Suprema en: "Horta, José c. Harguindeguy, Ernesto s/Consignación de alquileres", Fallos 137:47; "Mango,
Leonardo c. Traba, Ernesto s. Desalojo", Fallos 144:220; "Bordieu, Pedro c. Municipalidad de la Capital s.
Devolución de fondos", Fallos 145:307; y también por la doctrina dominante: Alterini en LLAMBÍAS, Jorge J.
- ALTERINI, Jorge H., op. cit., p. 300; GATTI, Edmundo, op. cit., pp. 17 y ss.; MOLINARIO, Alberto D.,
"Derecho patrimonial y derecho real", La Ley, Buenos Aires, pp. 121 y ss.; MARIANI DE VIDAL, Marina, op.
cit., p. 273 y ss.; AREÁN, Beatriz A., op. cit., p. 238 y ss.; BIDART CAMPOS, Germán J., "Tratado Elemental
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de Derecho Constitucional Argentino", t. I-B, nueva edición ampliada y actualizada a 1999-2001, Ediar, p. 355
y ss.
(46) Art. 2424: Son frutos naturales las producciones espontáneas de la naturaleza. Los frutos que no se
producen sino por la industria del hombre o por la cultura de la tierra, se llaman frutos industriales. Son frutos
civiles las rentas que la cosa produce.
(47) En la nota al art. 2513 del Cód. Civ., Vélez observa que "la palabra 'abuti' de los romanos expresaba
solamente la idea de la disposición y no de la destrucción de la cosa ... Pero es preciso reconocer que siendo la
propiedad absoluta, confiere el derecho de destruir la cosa".
(48) VIGO, Rodolfo L., "Consideraciones iusfilosóficas sobre el abuso del derecho", Revista de Derecho
Privado y Comunitario, nº 16, Rubinzal - Culzoni, p. 309 y ss., afirma que "...el abuso del derecho se constituyó
en una reacción explícita contra muchos de los presupuestos que sustentaban el modelo dogmático
decimonónico, pero que posibilitó el reencuentro del Derecho con nociones que le suministraron un rostro más
realista, más social y más humano". En sentido concordante: LORENZETTI, Ricardo, "Abuso del derecho", en
GHERSI, Carlos A. (coordinador), "Derecho de Daños. Economía - Mercado - Derechos Personalísimos",
Abeledo - Perrot, p. 263, aprecia que el art. 1071 del Cód. Civ. fue "...una regla sabia en el derecho
argentino..."; ANDORNO, Luis O., "Abuso del derecho", Zeus, t. 16, p. D-21, afirma que la teoría del abuso del
derecho "...constituye sin lugar a dudas el triunfo de la ética en el campo jurídico". En contra: ORGAZ, Alfredo,
"Abuso del derecho", LA LEY, 143-1223, quien sostiene: "El nuevo art. 1071, por la multiplicidad e
indeterminación de los criterios que adopta, compromete o 'altera' en tal medida el régimen constitucional de los
derechos individuales, que de hecho convierte —o puede convertir— el principio de libertad (art. 19) solamente
en excepción, y las excepciones (limitaciones) en regla o principio general (derecho-función)".
(49) VIGO, Rodolfo L., op. cit., p. 314, advierte que sería más acorde a nuestra actual comunidad
lingüística sustituir "regular" por "razonable", toda vez que el término "regular" es lo ajustado a la "norma", y si
a ésta se la viese reductivamente, es decir, como sinónimo de "ley", entonces se estarían excluyendo a los
principios o valores jurídicos.
(50) PLANIOL, Marcel, "Traité Élémentaire de Droit Civil", t. II, p. 286, advierte que la fórmula uso
abusivo de derechos es una logomaquia; observa entonces que no hay que dejarse engañar por las palabras,
puesto que "el derecho cesa donde el abuso comienza; no se puede tener uso abusivo de un derecho cualquiera,
por la razón irrefutable de que un solo y mismo acto no puede ser a la vez conforme al derecho y contrario al
derecho".
(51) LLAMBÍAS, Jorge J., "Tratado de Derecho Civil. Parte General", t. II, decimoséptima edición, Perrot,
Buenos Aires, p. 158 y ss. En sentido concordante: THOMPSON, Roberto, "Consideraciones filosóficas en
torno al abuso del derecho", ED 105-869; quien señala que "...una idea cada vez más creciente de justicia social
o general o como quiera llamársele, comenzó a socavar los pilares básicos del liberalismo que hoy ya se
encuentra superado por una concepción más humanista de la sociedad que no pone ya el acento en el individuo
sino en la Persona integrada en la comunidad donde vive y en la búsqueda del bien común".
(52) BORDA, Guillermo A., "Tratado de Derecho Civil. Parte general", 13ª edición, t. I, La Ley, p. 44.
(53) JOSSERAND, Louis, "El espíritu de los derechos y su relatividad", traducción al castellano por Elogio
Sánchez Larios y José M. Cajica Jr., José M. Cajica Jr., p. 312.
(54) Ibídem, p. 313.
(55) Ejemplo dado por Alterini en LLAMBÍAS, Jorge J. - ALTERINI, Jorge H., op. cit., p. 308 y ss.
(56) ADROGUÉ, Manuel I., op. cit., p. 64; MAIGRET, Henri, "Appropiation Individuelle et Fonction
Sociale de la Propriété", Revista Internacional del Notariado, Año 2, Nº 6, abril - junio, 1950, Buenos Aires, p.
135, dice: "Le législateur estime que chaque bien doit être exploité selon sa destination naturelle, l´appartemente
pour l´habitation, la boutique pour le commerce et la terre pour la culture". Y agrega que "...la non utilisation est
un gaspillage préjudiciable à l'individu comme à la société"; SCIACCA, Michel F., "Concepto de propiedad",
Revista de Estudios Políticos, septiembre - octubre, año 1954, Madrid, p. 12, observa lo siguiente: "Derecho de
propiedad no significa disponer "como se quiera", sino como se debe, esto es, disponer en el sentido verdadero
del término: usar la propiedad en manera de hacerla disponible, practicar con ella el bien común";
MARTINOTTI, Héctor J., "Fundamento filosófico de la propiedad", Revista Jurídica de la Facultad de Derecho
y Ciencias Sociales de la Universidad de Tucumán, 24, 1973, p. 93 y ss., expresa que "...el individuo o grupo
productor no son mónadas aisladas, sino que cada uno es miembro de la sociedad global que lo ha procreado,
criado, educado y protegido, incluso cuando elaboraba el bien que se apropia. Como se ve, el bien no lo ha
producido ningún sujeto aislado sino en convivencia con los demás, sin los cuales no tendría sentido la mayor

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parte de la industria humana".

(57) SANS JARQUE, Juan J., citado por MARTÍNEZ GOLETTI, Luis E., "Propiedad agraria: su función
social. Derecho a expropiarla", Semanario Jurídico, Comercio y Justicia, Editores S.A., t. 81-199-B, p. 117.
(58) DUGUIT, Léon, "Las Transformaciones generales del Derecho privado desde el Código de Napoleón",
traducción de Carlos G. Posada, Francisco Beltrán, Madrid, p. 37. Esta obra reúne una serie de seis conferencias
pronunciadas por Duguit, durante agosto y septiembre de 1911 en la Facultad de Derecho de Buenos Aires.
(59) Ibídem, p. 185.
(60) BIDART CAMPOS, Germán J., "La función social de la propiedad", ED, 148-491.
(61) MARTÍNEZ GOLLETTI, Luis E., "Ambiente, bienes forestales, paisaje y función social", Humanismo
Ambiental, terceras jornadas de reflexión, Academia Nacional de Derecho y Ciencias Sociales de Córdoba,
2001, p. 40; RUIZ-RICO RUIZ, José M., "Consideraciones sobre la función social de la propiedad rústica en la
ley de fincas manifiestamente mejorables, de 16 de noviembre de 1979", Revista de Derecho Privado,
septiembre de 1985, Madrid, p. 769, asevera que las limitaciones, cargas y deberes impuestos a los propietarios
por la función social giran, hoy, además, alrededor de la protección ecológica o medioambiental del suelo.
(62) CASIELLO, Juan, "La función social de la propiedad", Anuario del Instituto de Derecho Público,
Rosario, 1954, p. 55; COPETE LIZARRALDE, Álvaro, "La función social de la propiedad", Universitas, nº 10,
mayo - junio de 1956, Bogotá, Pontificia Universidad Católica Javeriana, p. 295; CÓRDOBA SOTO, Pablo,
"Fundamento del derecho de propiedad", Revista de la Facultad de Derecho, Universidad Pontificia Bolivariana,
nº 39, junio de 1966, p. 74; VÉLEZ CORREA, Jaime, "El derecho de propiedad y su función social",
Universitas, nº 24, junio de 1963, Bogotá, Pontificia Universidad Javeriana, pp. 54 y ss.; SANCHEZ, Alberto
M., "La función social de la propiedad y el Código Civil argentino", LA LEY, 1992-A, 588 y ss.; MUSTO,
Néstor J., op. cit., p. 343.
(63) BUSTAMANTE ALSINA, Jorge, "El individualismo liberal del Código Civil y la pretendida función
social de la propiedad", LA LEY, 1991-A, 964, alega que la expresión "función social" oscurece y compromete
el recto sentido de la garantía constitucional de la propiedad.
(64) Art. 2611. Las restricciones impuestas al dominio privado sólo en el interés público, son regidas por el
derecho administrativo.
(65) MARIENHOFF, Miguel S., "Tratado de Derecho Administrativo", t. IV, Abeledo - Perrot, cuarta
edición actualizada, p. 19.
(66) La Real Academia Española, en sus primeras dos acepciones, define el término absoluto de la siguiente
manera: 1. Que excluye toda relación. 2. Independiente, ilimitado, sin restricción alguna.

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