PACTOS ACCESORIOS A LA COMPRAVENTA

Son elementos accidentales, ya que estos no necesariamente deben en el

contrato de compraventa, si no es por estipulación voluntaria de las partes, a
saber: 

1. PACTO COMISORIO

1.1. ARTICULO 1935. <CONCEPTO DE PACTO COMISORIO>. Por el

pacto comisorio se estipula expresamente que, no pagándose el precio
al tiempo convenido, se resolverá el contrato de venta. Entiéndase
siempre esta estipulación en el contrato de venta, y cuando se expresa,
toma el nombre de pacto comisorio, y produce los efectos que van a
indicarse.
 
1.2. TIPOS DE PACTO COMISORIO

1.2.1. PACTO COMISORIO SIMPLE: Este es el consagrado en el Art.

1935 CC, en el que las partes simplemente acuerdan que no
habiéndose pagado el precio en el tiempo convenido, se
resolverá el contrato y que de manera general como ocurre con la
condición resolutoria tácita, es necesaria la sentencia judicial
mediante la cual se declara resuelto el contrato, sentencia que es
conocida como constitutiva. Este se encuentra consagrado en el
Art. 1937 CC, ya que establece este que “si se estipula que por
no pagarse el precio al tiempo convenido, se resuelva 
ipso facto el contrato de venta, el comprador podrá, sin embargo,
hacerlo subsistir, pagando el precio, lo más tarde, en las
veinticuatro horas subsiguientes a la notificación de la demanda.”
En este entonces, lo que pretenden los contratantes es que el
contrato quede resuelto de manera inmediata una vez se da el
incumplimiento de pagar el precio por parte del comprador,
siendo entonces la sentencia de resolución, una sentencia
declarativa, por cuanto lo que va a hacer es reconocer la
resolución que ya se dio desde el vencimiento del plazo sin el
pago del comprador. 

1.2.2. PACTO COMISORIO CALIFICADO EFECTOS: De conformidad

con el Art. 1936 CC, que claramente establece que “Por el pacto
comisorio no se priva al vendedor de la elección de acciones que
le concede el art. 1930”, desprendemos de aquí los efectos que
produce el pacto comisorio respecto de las acciones y de ello
cabe decir que la estipulación de este pacto, no impide que el
vendedor ejerza acción de cumplimiento contra su comprador.
Así entonces el vendedor tiene a su libre disposición la opción de
accionar para hacer efectiva la resolución del contrato o hacerlo
para hacer efectivo el pago del precio.  Pacto comisorio simple, el
 contrato queda resuelto y el comprador debe restituir al vendedor
la cosa vendida.  Pacto comisorio calificado, resuelto el contrato,
deberá el comprador, además de restituir la cosa vendida, pagar
los frutos a partir de la notificación de la demanda, pero si cumple
con su obligación en las veinticuatro horas siguientes a la
notificación, no deberá los intereses. 

1.2.3. EFECTOS RESPECTO A LAS PARTES Y EFECTOS

RESPECTO A TERCEROS: Si se ha enajenado una cosa mueble
sobre la cual se estipuló pacto comisorio, no podrá haber derecho
contra los terceros que hayan adquirido de buena fe, siempre
será protegido; pero si el bien es inmueble, debe existir la
escritura pública y se presumirá la mala fe del tercero, lo cual lo
hace poseedor irregular y habrá lugar a acción reivindicatoria
contra este, de lo contrario, es decir en caso que no exista la
escritura pública, no serán afectados los terceros. 

1.2.4. PRESCRIPCIÓN: Por otro lugar, el artículo 1938 CC, se refiere a

la prescripción del pacto comisorio, toda vez instaura que “el
pacto comisorio prescribe al plazo prefijado por las partes, si no
pasare de cuatro años, contados desde la fecha del contrato. 
Trascurridos estos cuatro años prescribe necesariamente, sea
que se haya estipulado un plazo más largo o ninguno". Quiere
decir lo anterior que la prescripción de este pacto puede ser
estipulada por las partes, siempre que este no sea superior a
cuatro años y en caso de no existir tal estipulación se entenderá
que el término para la prescripción es de cuatro años contados a
partir del momento de la celebración del contrato. 

2. PACTO DE RETROVENTA:

2.1. ARTICULO 1939. <CONCEPTO DE PACTO DE RETROVENTA>.

Por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de recobrar
la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada
que se estipulare, o en defecto de esta estipulación lo que le haya
costado la compra. Es claro además que el ejercicio de la facultad que
tiene el comprador de recuperar la cosa vendida, se somete a ciertas
condiciones, como son la de restituir al comprador el precio recibido o la
suma que se haya estipulado por las mismas partes con otras
prestaciones que la ley establece; y ejercida esta facultad de
retractación y readquisición del vendedor, el contrato queda resuelto de
manera retroactiva desde el momento de su celebración, suponiendo
siempre la propiedad del vendedor sobre la cosa y que el comprador
nunca la tuvo. Con relación a su naturaleza jurídica, afirman muchos
doctrinantes que en este caso no se trata de un nuevo contrato de
compraventa que realizan las partes, por ende es equívoco precisarlo de
 esta manera, ya que se trata del mismo contrato de compraventa que
está sujeto a una condición resolutoria ordinaria, que es la retractación
del vendedor. También considera la Corte Suprema de Justicia en su
jurisprudencia que este es un contrato de compraventa condicional.

2.2. EFECTOS RESPECTO A LAS PARTES Y RESPECTO A

TERCEROS. El contrato queda resuelto retroactivamente y “el vendedor
tiene que restituir al comprador el precio y demás pagarle el valor
supletorio que se hubiere estipulado”. Como también “será obligado al
pago de las expensas necesarias, pero no de las invertidas en mejoras
útiles o voluptuarias que se hayan hecho sin su consentimiento.”, tal
como lo establece el Art. 1941 CC. Por otro lado, el comprador tendrá la
obligación de restituir al vendedor la cosa vendida con sus expensas
naturales como también indemnizarle los deterioros que haya sufrido la
cosa, que sean imputables ha hecho o culpa suya como lo establece el
inciso 2° del artículo 1941 CC. Para este caso, igual que en el pacto
comisorio; se aplica para bienes muebles el Artículo 1547 CC, mediante
el cual se dispone que no habrá acción reivindicatoria contra terceros
poseedores de buena fe, pero a contrario sensu, en caso de adquirirlo
de mala fe, si existirá tal acción; por su parte cuando de bienes
inmuebles se trata, se aplica el Artículo 1548 CC, que de igual manera
dispone que no habrá acción contra los terceros poseedores, salvo que
exista el título de la condición, por lo cual se presumirá la mala fe y
existirá tal acción.

2.3. PRESCRIPCIÓN: Cuando de la prescripción del pacto de retroventa

se trata, el art. 1943 CC establece que la acción de retroventa se puede
intentar hasta los 4 años posteriores al contrato, pero esto se aplicará a
falta de estipulación de las partes, aun así, con todo esto el plazo
máximo que se puede pactar es de 4 años que contarán a partir de la
celebración del contrato; pero también cabe anotar que el segundo
inciso de este artículo dispone lo siguiente: “Pero en todo caso tendrá
derecho el comprador a que se dé noticia anticipada, que no bajará de
seis meses para los bienes raíces, ni de quince días para las cosas
muebles; y si la cosa fuere fructífera y no diere frutos si no de tiempo en
tiempo y a consecuencia de trabajo en versiones preparatorias, no
podrá exigirse la restitución demandada sino después de la próxima
percepción de frutos.”

3. PACTO DE MEJOR COMPRADOR:

De este, se ocupa el Artículo 1944 del Código Civil, estableciendo que “Si
se pacta que dentro de cierto tiempo (que no podrá exceder de un año)
persona que mejore la compra se resuelva el contrato, se cumplirá lo
pactado; a menos que el comprador o la persona a quien este hubiere
enajenado la cosa, se allane a mejorar en los mismos términos la compra.”
Quiere decir esto que le dan a las partes la libertad de pactar que habiendo
otro mejor comprador en el término de un año contado a partir del momento
de la celebración del contrato, se resolverá el contrato para realizarlo con el
nuevo comprador, salvo que el antiguo comprador mejore la compra como
bien lo establece el mismo artículo. Este pacto es llamado también pacto de
retracto, como lo llama nuestro Código Civil, o también pacto del mejor
postor o mejor oferta.
Conforme a este pacto, dispone también el inciso 2° del Artículo 412 del
Código de Procedimiento Civil, que el comprador o en su caso la persona a
quien el hubiere enajenado la cosa, tendrán tiempo a su disposición a partir
del término de contestación de la demanda para allanarse a mejorar el
precio de la compra. Siendo este el ejercicio del derecho sustancial
consagrado en el Art. 1944 CC.
Pero este pacto de cierto modo tiene sus límites, ya que al referirse al mejor
comprador no se trata únicamente del que de un mayor precio al bien
vendido por el comprador, sino también el que compre en las condiciones
más favorables para el vendedor, de esto se afirma que si la nueva persona
que pretende ser compradora, lo hace en las mismas condiciones y dando
un precio igual al del antiguo comprador, el vendedor debe preferir al
segundo por encima del nuevo comprador. 
Por otra parte, el Código Civil, da libertad a las partes de establecer el
término en el que debe presentarse la persona que pretende ser el nuevo
comprador, estableciendo un límite de un año, lo que quiere decir que no se
puede pactar por un tiempo superior a este, tal como lo establece el Artículo
1944 CC; y una vez “vencido el término legal o convencional, a falta de
precio expreso, desaparece la condición resolutoria que se constituye con
el pacto de adición a ella”
Y por último, el Código de Procedimiento Civil, contiene otra disposición
respecto de este pacto en su Artículo 406, que consagra que “Cuando en la
demanda se solicite la resolución del contrato de compraventa en virtud de
la estipulación consagrada en el artículo 1937 del Código Civil, el juez
dictara sentencia que declare extinguida la obligación que dio origen al
proceso, siempre que el demandado consigne el precio dentro del término
señalado en dicho precepto. La misma declaración se hará en el caso del
artículo 1944 del citado Código, cuando el comprador o la persona a quien
éste hubiere enajenado la cosa, se allane a mejorar la compra en los mismo
términos ofrecidos por un tercero y consigne el monto del mayor valor
dentro del término para contestar la demanda.”

4. PACTO DE PREFERENCIA

Es una modalidad que puede acompañar al contrato de compra venta,

llamado por los romanos “pactum protimeseos” y que consiste en darle un
derecho al vendedor, ejercitable solamente si el comprador decidiera
vender la cosa por él adquirida. En tal caso, quien se la vendió, mediando el
pacto de preferencia, o derecho de tanteo, puede readquirirla, pagando el
mismo precio ofrecido por un tercero. 
También se aplicaba en el caso de que quien gozara de un derecho de
enfiteusis o superficie, decidiera vender tal derecho, en favor del dueño del
fundo, aunque en este caso, el derecho de preferencia no derivaba de un
pacto, sino de un derecho implícito, tanto en la enfiteusis como en la
superficie. En la compraventa si no había pacto, no podía solicitarse.
Es en realidad muy similar al pacto de retroventa, pero en el caso del
derecho de preferencia, el vendedor solo podrá invocar su derecho si el
comprador resuelve vender la cosa comprada, mientras que en la
retroventa puede el vendedor exigir que se le revenda la cosa, y volver a
adquirirla.