Proyecto de Valuación de Monumentos Históricos en Perú

Realizaremos el proyecto de valuación del Monumento Histórico “Teatro Municipal de Lima”

usando los métodos utilizados para la valuación en España, particularmente el método de
Actualización de Rentas.

Siguiendo los criterios españoles, ‘patrimonio histórico inmueble’ es una categoría establecida
por el Ministerio de Cultura que corresponde a bienes culturales inmuebles virreinales o
republicanos. Comprende monumentos, ambientes urbanos monumentales y zonas
monumentales.

En relación con lo anterior, podemos establecer que el Teatro Municipal de Lima cumple con
los valores necesarios para ser considerado como un bien de valor patrimonial pueden ser
identificados siguiendo ese lineamiento de valoración.

Cómo podemos identificarlo como un bien de valor patrimonial, en consecuencia, viene a ser
apto para ser calificado según los siguientes criterios para un bien inmueble, bien sea valor de
uso, valor formal, o de valor simbólico o comunicativo.

Para clasificar los valores patrimoniales, se distinguen entre tres valores:

- Valor de uso (Uso directo, que proporciona un beneficio tangible, de uso directo al individuo
y uso indirecto que proporciona beneficios indirectos).

 Económico: Generado por el bien cultural o por la acción de conservación.

 Funcional: Valor económico, involucra la continuidad o iniciación de un uso
compatible.
 Educativo: Basado en los beneficios que genera el patrimonio en términos de
educación. El bien posee potencial para el turismo cultural, y la concientización sobre
la cultura y la historia.
 Social: El bien patrimonial incluye la interacción social en la comunidad, y tiene un rol
importante en el establecimiento de la identidad social y cultural.
 Científico: Basado en el examen detenido que sobre el propio bien cultural puede
hacerse. De este examen resulta una información que contribuye a incrementar el
conocimiento humano.

- Valor formal: Que proporciona beneficios directos e indirectos en un período posterior.

 Técnico o artístico: Basado en la investigación. Se sustenta en evaluaciones científicas

e histórico-críticas, así como en la determinación de la importancia del diseño del bien
cultural, y la relevancia de su concepción y hechura en términos técnicos, estructurales
y funcionales.
 De originalidad: Basado en estadísticas. Define la originalidad del bien, su
representatividad o singularidad en relación con otras construcciones del mismo tipo,
estilo, constructor, periodo, región, o el conjunto de estos.
 De conjunto: Basado en su unidad o armonía total, e integración al paisaje.

- Valor simbólico o comunicativo: No pueden ser usados de manera directa e indirecta, pero
proporcionan un valor cultural de identidad.
  Histórico: Basado en el análisis, apoyado en el estudio de las fuentes documentales. El
bien patrimonial es un testigo único de determinado suceso. Este valor permite a una
comunidad referenciar el bien cultural en un momento determinado de la historia.
 De existencia: Equivale al goce de la simple existencia del bien cultural para una
comunidad o persona, independientemente si haga uso o no de él.
 De legado: Valor que las generaciones futuras adquieren del bien cultural.
 De identidad: Basado en el reconocimiento. Relacionado con los lazos emocionales de
la sociedad hacia bienes culturales específicos. Pueden incluir características como
edad, tradición, continuidad, conmemoración y leyenda; o vínculos sentimentales,
espirituales o religiosos.
 De imagen: Posibilidad de conocer a través del bien cultural las razones que dieron
lugar a la evolución histórica, cambios significativos y, por tanto, a la configuración de
una imagen específica.

Los enfoques de la valuación

Con el resultado de los valores obtenidos se sustentará el valor comercial del inmueble.

VALOR DE MERCADO.

Para calcular el valor del inmueble se requiere:

a) Analizar el mercado con comparables, para obtener precios actuales de operaciones de

compraventa de dichos inmuebles.

b) Se selecciona entre los precios obtenidos, una muestra representativa de los que
correspondan como comparables, a la que se aplicara el procedimiento de homologación
correspondiente.

c) Se realiza la homologación de comparables con los criterios que resulten adecuados y

justificables para el inmueble que nos ocupa.

VALOR FÍSICO.

Para calcular el valor de un inmueble se deberán de sumar:

a) El terreno en el que se encuentra el inmueble.

b) Los costos de construcción o de las obras de remodelación, serán los cosos obtenidos de los
presupuestos o de los manuales de cosos para la zona.

VALOR POR ACTUALIZACIÓN DE RENTAS

El cálculo del avaluó mediante este método requiere:

a) Estimar los flujos regulares a lo largo de la vida útil remanente, teniendo en cuenta los
factores que puedan afectar su valor y adquisición efectiva.

b) Estimar la tasa de capitalización, la cual podrá considerarse como la correspondiente a una

inversión.

Estos se elaboran analizando la renta que se podría pagar por el inmueble en cuestión,
capitalizándolo con un porcentaje que es el resultado del tipo de propiedad, la edad, el estado
de conservación, la facilidad de rentar, el porcentaje que pagan los bancos por tener dinero
depositado, la inflación, la plusvalía, deméritos, etcétera, y se obtiene un valor de dicha
propiedad efectuando un análisis matemático de los factores antes mencionados, y la mayor
parte de las veces, este avalúo no coincide con el avalúo físico o directo.

La utilización de este enfoque requiere que existan suficientes datos sobre Comparables que
reflejan adecuadamente la situación actual de ese mercado. La aplicación de dicho enfoque no
será necesaria para la valuación de viviendas de interés social y media.

Procedimiento para realizar un avalúo mediante el enfoque de Actualización de Rentas

El cálculo del avaluó, mediante este enfoque requiere:

1. Estimar los flujos de caja regulares a lo largo de la vida útil remanente, teniendo en cuenta
los factores que puedan afectar su valor y adquisición efectiva, entre ellos:

 Las rentas que normalmente se obtengan con base en comparables.

 Los egresos estimados para llevar a cabo un arrendamiento en función del
comportamiento general del mercado:
o Porcentaje de desocupación
o Impuesto predial
o Conservación y mantenimiento
o Administración
o Seguros (en su caso)
o Otros.

2. Estimar la tasa de capitalización. Dicha tasa aplicable podrá considerarse como la

correspondiente a una inversión y referida a las tasas de rendimiento que imperan en los
mercados nacionales, debiendo, en su caso, fundamentar la aplicación de referencias
internacionales.

3. El procedimiento para la obtención de esta tasa deberá de ser justificada en el propio

avalúo.

CARACTERÍSTICAS DEL PATRIMONIO HISTÓRICO INMUEBLE

1. FICHA DE LLENADO
 Zona de Monumentos: Centro Histórico de Lima
 Perímetro: Centro Metropolitano de la ciudad de Lima
 Sector: Cercado de Lima
 Manzana: 05034
 Catalogado: Se encuentra reconocida como Patrimonio Histórico Inmueble
 Lote: 15001
 Edificio: Teatro Municipal de Lima
 Número de plantas: 4
 Área del Terreno: 2,763.82 m2
 Posible Acceso: Cuenta con acceso operativo y funcional
 Área Construida: 2,000.00 m2
 Propiedad: Estatal
 Habitada: No es un inmueble destinado para el hospedaje
 Calle: Jirón Ica 4
 Número: 377
 Antigüedad: 106 años
 Remodelación o Recuperación: 1998

Manzana 05034 | Centro Histórico de Lima | Fuente Google Earth, 2021

Manzana 05034 | Centro Histórico de Lima | Fuente Prolima

 Esquema del teatro Forero, posteriormente llamado Teatro Municipal de Lima. Diseño de
Alfredo Viale. Fuente: Tomado de Ilusiones a Oscuras. Cines en Lima: carpas, grandes salas y
multicines. Pág. 71
2. VARIABLES A EVALUAR
VALOR
 Monumento histórico inmueble:
Para Monumentos, Artísticos e Históricos: Arquitectura relevante, de menor escalas
monumentalidad. Su calidad arquitectónica y antecedentes históricos le confieren un
papel relevante en el conjunto. Contiene características ornamentales y estilísticas de
gran valor. Generalmente corresponde al entorno de la arquitectura monumental
conservación y cuidado es determinante para la imagen urbana

CARÁCTER
 Relevante: Inmueble de elementos arquitectónicos que lo hacen sobresalir.

ESTADO DE CONSERVACIÓN
 Bueno: Cuando el edificio requiere solo reparaciones menores y/o mantenimiento.

TRANSFORMACIÓN
 Sin Transformar: Edificios que no han sufrido transformaciones que afecten su
Integridad, solo las estratificaciones normales.

ÉPOCA
 Estilo:
o Renacimiento Italiano
o Barroco
o Neoclásico
o Neobarroco

USO DEL SUELO

 Monumento Histórico Inmueble: Inmueble de características arquitectónicas y valor
cultural destacable.
ELEMENTOS COMPLEMENTARIOS

3. EVALUACIÓN PREVIA
CATALOGABLE
El inmueble cumple con todas las características para ser catalogado como patrimonio
histórico inmueble.

POSIBLE CAMBIO DE USO

El inmueble funciona actualmente como centro cultural y teatro de la municipalidad,
no se recomienda ningún cambio.

4. EVALUADORES
 Guerra Sevilla, Daniel Humberto
 Mogrovejo Contreras, Alexis
 Lescano Martínez, Ricardo

5. FECHA
  09/01/21

6. ANTECEDENTES
 Solicitante del avalúo: Mg. Ing. Ricardo Santos Rodriguez
 Valuador: Ing. Guerra Sevilla Daniel, Ing. Mogrovejo Contreras Alexis, Ing.
Ricardo Lescano Martínez
 Fecha del avalúo: 9 de Enero de 2021
 Inmueble que se valúa: Teatro Municipal de Lima
 Ubicación del inmueble: Centro histórico de Lima
 Calle: Jirón Ica Cuadra 4, Manzana
 Delegación: Municipalidad Metropolitana de Lima
 Departamento: Lima
 Distrito: Lima Cercado
 Propietario del Inmueble: Municipalidad Metropolitana de Lima
 Objeto del Avalúo: Estimar el valor monetario del patrimonio inmueble

7. CARACTERÍSTICAS URBANAS
 Clasificación de la zona: Urbana
 Tipo de construcción dominante en la zona: Concreto Armado, Material Noble.
 Nivel socioeconómico: Medio Alto
 Población: Lima Cercado 276 857
 Contaminación ambiental: Alta, Lima Cercado es el segundo distrito más
contaminado de Lima, después de Ate.
 Uso de suelo permitido: Construcción de Inmuebles, propios de zona urbana.
 Vías de acceso e importancia de las mismas: El Jirón Ica tiene acceso a la Av.
Tacna, y el Jirón Rufino Torrico conecta con la Panamericana Norte, por
pertenecer al centro histórico, posee acceso mediante las vías principales de la
capital.
 Servicios públicos:
 Agua: suministro mediante tomas domiciliarias
 Drenaje y Alcantarillado: Sistema de recolección mixto.
 Electrificación: cableado aéreo.
 Alumbrado público: visible con postes de concreto y con lámparas
incandescentes.
 Pavimento: Asfalto
 Equipamiento urbano: Escuelas de niveles preescolar, básica, comercios, bancos
 Transporte Urbano: Por calle principal.
8. Ficha Técnica para la Valuación por Actualización de Rentas
 Ficha Resumen Modelo del Estudio para la Tasación de la cúpula del edificio de la
Escuela Técnica Superior de Ingenieros Industriales de Madrid un Inmueble Histórico
(Patrimonio Industrial) en España

9. APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE ACTUALIZACIÓN DE RENTAS:

RENTA UNITARIA VALOR

DESCRIPCIÓN ÁREA M2 US$/M2 PARCIAL US$
TEATRO MUNICIPAL DE LIMA 2000 120 240000

RENTA BRUTA
RENTA PROMEDIO POR M2 120 MENSUAL 240000

DEDUCCIONES % US$
DESOCUPACIÓN 5 12000
IMPUESTO PREDIAL 0,18 432
SERVICIO DE AGUA 0,15 360
CONSERVACIÓN 1,2 2880
MANTENIMIENTO 1,5 3600
ADMINISTRACIÓN 4 9600
ENERGÍA ELÉCTRICA 5 12000
SEGUROS 3 7200
TOTAL 20,03 48072

Para la realización de Enfoque de Ingresos o Valor de Capitalización de Rentas, fue necesario

adecuar una tabla detallada de tasas que nos pudiera remitir una tasa de capitalización
adecuada para el inmueble materia del estudio, de tal forma que se analizaron para la misma
las siguientes premisas:

La tabla que se ilustra a continuación es la utilizada en el proyecto de tasación por enfoque de

ingresos de la cúpula de la escuela técnica superior de ingenieros industriales, la usaremos a
manera de referencia para este trabajo.
En base a los ítems marcados obtenemos una tasa de capitalización de:

TASA RESULTANTE 9,56 %

Realizando las operaciones respectivas:

TASA DE MERCADO = [(1-DEDUC)*12*100*VAL.UNIT.RENTA]/VAL.UNIT.MERCADO 4,7982 %

TASA DE COSTOS = [(1-DEDUC)*12*RENTA.BRUTA.MENS.]/VAL.COSTOS 11,51568 %
PROMEDIO DE TASAS RESULTANTES 8,15694 %
TASA DE CAPITALIZACIÓN A USAR 9,56 %

RENTA BRUTA MENSUAL 240000 US$

% DE DEDUCCIONES 20,03 %
RENTA NETA MENSUAL 191928 US$
RENTA NETA ANUAL 2303136 US$
CAPITALIZAMOS LA RENTA ANUAL AL 9,56 %
VALOR DE CAPITALIZACIÓN 24331676,16 US$

Obtenemos unValor de Capitalización de 24.331 .676,16US $

Realizando laconversión a soles:VC =S /. 88 . 314 .519,44