Proyecto de Valuación de Monumentos Históricos en Perú
Proyecto de Valuación de Monumentos Históricos en Perú
Proyecto de Valuación de Monumentos Históricos en Perú
Siguiendo los criterios españoles, ‘patrimonio histórico inmueble’ es una categoría establecida
por el Ministerio de Cultura que corresponde a bienes culturales inmuebles virreinales o
republicanos. Comprende monumentos, ambientes urbanos monumentales y zonas
monumentales.
En relación con lo anterior, podemos establecer que el Teatro Municipal de Lima cumple con
los valores necesarios para ser considerado como un bien de valor patrimonial pueden ser
identificados siguiendo ese lineamiento de valoración.
Cómo podemos identificarlo como un bien de valor patrimonial, en consecuencia, viene a ser
apto para ser calificado según los siguientes criterios para un bien inmueble, bien sea valor de
uso, valor formal, o de valor simbólico o comunicativo.
- Valor de uso (Uso directo, que proporciona un beneficio tangible, de uso directo al individuo
y uso indirecto que proporciona beneficios indirectos).
- Valor simbólico o comunicativo: No pueden ser usados de manera directa e indirecta, pero
proporcionan un valor cultural de identidad.
Histórico: Basado en el análisis, apoyado en el estudio de las fuentes documentales. El
bien patrimonial es un testigo único de determinado suceso. Este valor permite a una
comunidad referenciar el bien cultural en un momento determinado de la historia.
De existencia: Equivale al goce de la simple existencia del bien cultural para una
comunidad o persona, independientemente si haga uso o no de él.
De legado: Valor que las generaciones futuras adquieren del bien cultural.
De identidad: Basado en el reconocimiento. Relacionado con los lazos emocionales de
la sociedad hacia bienes culturales específicos. Pueden incluir características como
edad, tradición, continuidad, conmemoración y leyenda; o vínculos sentimentales,
espirituales o religiosos.
De imagen: Posibilidad de conocer a través del bien cultural las razones que dieron
lugar a la evolución histórica, cambios significativos y, por tanto, a la configuración de
una imagen específica.
Con el resultado de los valores obtenidos se sustentará el valor comercial del inmueble.
VALOR DE MERCADO.
b) Se selecciona entre los precios obtenidos, una muestra representativa de los que
correspondan como comparables, a la que se aplicara el procedimiento de homologación
correspondiente.
VALOR FÍSICO.
b) Los costos de construcción o de las obras de remodelación, serán los cosos obtenidos de los
presupuestos o de los manuales de cosos para la zona.
a) Estimar los flujos regulares a lo largo de la vida útil remanente, teniendo en cuenta los
factores que puedan afectar su valor y adquisición efectiva.
Estos se elaboran analizando la renta que se podría pagar por el inmueble en cuestión,
capitalizándolo con un porcentaje que es el resultado del tipo de propiedad, la edad, el estado
de conservación, la facilidad de rentar, el porcentaje que pagan los bancos por tener dinero
depositado, la inflación, la plusvalía, deméritos, etcétera, y se obtiene un valor de dicha
propiedad efectuando un análisis matemático de los factores antes mencionados, y la mayor
parte de las veces, este avalúo no coincide con el avalúo físico o directo.
La utilización de este enfoque requiere que existan suficientes datos sobre Comparables que
reflejan adecuadamente la situación actual de ese mercado. La aplicación de dicho enfoque no
será necesaria para la valuación de viviendas de interés social y media.
1. Estimar los flujos de caja regulares a lo largo de la vida útil remanente, teniendo en cuenta
los factores que puedan afectar su valor y adquisición efectiva, entre ellos:
1. FICHA DE LLENADO
Zona de Monumentos: Centro Histórico de Lima
Perímetro: Centro Metropolitano de la ciudad de Lima
Sector: Cercado de Lima
Manzana: 05034
Catalogado: Se encuentra reconocida como Patrimonio Histórico Inmueble
Lote: 15001
Edificio: Teatro Municipal de Lima
Número de plantas: 4
Área del Terreno: 2,763.82 m2
Posible Acceso: Cuenta con acceso operativo y funcional
Área Construida: 2,000.00 m2
Propiedad: Estatal
Habitada: No es un inmueble destinado para el hospedaje
Calle: Jirón Ica 4
Número: 377
Antigüedad: 106 años
Remodelación o Recuperación: 1998
CARÁCTER
Relevante: Inmueble de elementos arquitectónicos que lo hacen sobresalir.
ESTADO DE CONSERVACIÓN
Bueno: Cuando el edificio requiere solo reparaciones menores y/o mantenimiento.
TRANSFORMACIÓN
Sin Transformar: Edificios que no han sufrido transformaciones que afecten su
Integridad, solo las estratificaciones normales.
ÉPOCA
Estilo:
o Renacimiento Italiano
o Barroco
o Neoclásico
o Neobarroco
3. EVALUACIÓN PREVIA
CATALOGABLE
El inmueble cumple con todas las características para ser catalogado como patrimonio
histórico inmueble.
4. EVALUADORES
Guerra Sevilla, Daniel Humberto
Mogrovejo Contreras, Alexis
Lescano Martínez, Ricardo
5. FECHA
09/01/21
6. ANTECEDENTES
Solicitante del avalúo: Mg. Ing. Ricardo Santos Rodriguez
Valuador: Ing. Guerra Sevilla Daniel, Ing. Mogrovejo Contreras Alexis, Ing.
Ricardo Lescano Martínez
Fecha del avalúo: 9 de Enero de 2021
Inmueble que se valúa: Teatro Municipal de Lima
Ubicación del inmueble: Centro histórico de Lima
Calle: Jirón Ica Cuadra 4, Manzana
Delegación: Municipalidad Metropolitana de Lima
Departamento: Lima
Distrito: Lima Cercado
Propietario del Inmueble: Municipalidad Metropolitana de Lima
Objeto del Avalúo: Estimar el valor monetario del patrimonio inmueble
7. CARACTERÍSTICAS URBANAS
Clasificación de la zona: Urbana
Tipo de construcción dominante en la zona: Concreto Armado, Material Noble.
Nivel socioeconómico: Medio Alto
Población: Lima Cercado 276 857
Contaminación ambiental: Alta, Lima Cercado es el segundo distrito más
contaminado de Lima, después de Ate.
Uso de suelo permitido: Construcción de Inmuebles, propios de zona urbana.
Vías de acceso e importancia de las mismas: El Jirón Ica tiene acceso a la Av.
Tacna, y el Jirón Rufino Torrico conecta con la Panamericana Norte, por
pertenecer al centro histórico, posee acceso mediante las vías principales de la
capital.
Servicios públicos:
Agua: suministro mediante tomas domiciliarias
Drenaje y Alcantarillado: Sistema de recolección mixto.
Electrificación: cableado aéreo.
Alumbrado público: visible con postes de concreto y con lámparas
incandescentes.
Pavimento: Asfalto
Equipamiento urbano: Escuelas de niveles preescolar, básica, comercios, bancos
Transporte Urbano: Por calle principal.
8. Ficha Técnica para la Valuación por Actualización de Rentas
Ficha Resumen Modelo del Estudio para la Tasación de la cúpula del edificio de la
Escuela Técnica Superior de Ingenieros Industriales de Madrid un Inmueble Histórico
(Patrimonio Industrial) en España
RENTA BRUTA
RENTA PROMEDIO POR M2 120 MENSUAL 240000
DEDUCCIONES % US$
DESOCUPACIÓN 5 12000
IMPUESTO PREDIAL 0,18 432
SERVICIO DE AGUA 0,15 360
CONSERVACIÓN 1,2 2880
MANTENIMIENTO 1,5 3600
ADMINISTRACIÓN 4 9600
ENERGÍA ELÉCTRICA 5 12000
SEGUROS 3 7200
TOTAL 20,03 48072