Codigo General Del Proceso Modifica La Ley 675

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Código General del Proceso modificó la ley de


propiedad horizontal - Con Toda Propiedad

El nuevo Código General del Proceso, contenido en la ley 1564 de 2012, no podía ser
ajeno al sistema de propiedad horizontal, cuya ley también regula asuntos procesales
fijando los mecanismos para determinar la legalidad de las decisiones de asambleas o
aquellos a que deben acudir sus propietarios y órganos administrativos para solucionar
sus conflictos. En tal sentido, el nuevo código derogó expresamente, a través de su
artículo 626, el artículo 49 inciso 2º, el parágrafo 3º del artículo 58, al igual que la
expresión “Será aplicable para efectos del presente artículo, el procedimiento
consagrado en el artículo 194 del Código de Comercio o en las normas que lo
modifiquen, adicionen o complementen”, del artículo 62 inciso 2º de la Ley 675 de 2001.

Normas de la ley 675 de 2001 modificadas

Será importante recordar que el inciso 2º del artículo 49 de la ley 675 regulaba las
impugnaciones de actas de asamblea, fijando el procedimiento abreviado para su
trámite, así como un término de caducidad de dos meses para presentar la demanda, el
cual se comenzaba a contar a partir de la fecha de comunicación o publicación de la
respetiva acta:

“La impugnación sólo podrá intentarse dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha
de la comunicación o publicación de la respectiva acta. Será aplicable para efectos del
presente artículo, el procedimiento consagrado en el artículo 194 del Código de
Comercio o en las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen.”

Situación similar se presenta con el inciso 2º del artículo 62, que igualmente establecía el
procedimiento de impugnación de decisiones que imponen sanciones por violación del
reglamento de propiedad horizontal, fijando también el procedimiento abreviado para el
trámite, pero reduciendo, a un mes, el término para presentar la demanda, contado a
partir de la notificación de la impugnación de la sanción.

“La impugnación sólo podrá intentarse dentro del mes siguiente a la fecha de la
comunicación de la respectiva sanción. Será aplicable para efectos del presente
artículo, el procedimiento consagrado en el artículo 194 del Código de Comercio o en
las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen.”

Por su parte, el parágrafo 3º del artículo 58 fija el procedimiento verbal sumario como el
adecuado para resolver los conflictos que se presenten entre los propietarios o tenedores
del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de administración o
cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón de la
aplicación o interpretación de la ley 675 de 2001.

“Parágrafo 3. Cuando se acuda a la autoridad jurisdiccional para resolver los


conflictos referidos en el presente artículo, se dará el trámite previsto en el Capítulo II
del Título XXIII del Código de Procedimiento Civil, o en las disposiciones que lo
modifiquen, adicionen o complementen.”

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Nueva regulación en el Código General del Proceso

Con la derogatoria de estas normas, al entrar en vigencia el Código General del Proceso
en toda Colombia el pasado 1 de enero de 2016, los procesos de impugnación y de
solución de conflictos referidos se regularán por las normas contenidas en la ley 1564 de
2012, esto es, en los artículos 382 y 390 inciso 1º.

ARTÍCULO 382. IMPUGNACIÓN DE ACTOS DE ASAMBLEAS, JUNTAS DIRECTIVAS


O DE SOCIOS. La demanda de impugnación de actos o decisiones de asambleas, juntas
directivas, juntas de socios o de cualquier otro órgano directivo de personas jurídicas
de derecho privado, solo podrá proponerse, so pena de caducidad, dentro de los dos (2)
meses siguientes a la fecha del acto respectivo y deberá dirigirse contra la entidad. Si
se tratare de acuerdos o actos sujetos a registro, el término se contará desde la fecha de
la inscripción.

En la demanda podrá pedirse la suspensión provisional de los efectos del acto


impugnado por violación de las disposiciones invocadas por el solicitante, cuando tal
violación surja del análisis del acto demandado, su confrontación con las normas, el
reglamento o los estatutos respectivos invocados como violados, o del estudio de las
pruebas allegadas con la solicitud. El demandante prestará caución en la cuantía que
el juez señale.

El auto que decrete la medida es apelable en el efecto devolutivo.

ARTÍCULO 390. ASUNTOS QUE COMPRENDE. Se tramitarán por el procedimiento


verbal sumario los asuntos contenciosos de mínima cuantía, y los siguientes asuntos en
consideración a su naturaleza:

1. <Numeral corregido por el artículo 7 del Decreto 1736 de 2012. El nuevo texto es el
siguiente:> Controversias sobre propiedad horizontal de que tratan los artículos 18 y
58 de la Ley 675 de 2001.

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Proceso verbal de impugnación de actos de asamblea o consejo

Para el proceso de impugnación de actos de asamblea o de imposición de sanciones ya


no se aplica entonces el proceso abreviado, sino el proceso verbal, y el término para
interponer la demanda para el primero, aunque continuará siendo de dos meses, ya no
se contará desde la fecha de publicación del acta, sino desde la fecha de celebración de la
asamblea, independiente de que el administrador cumpla o no con su obligación de
publicar el acta y entregarla al propietario que la solicite. Lo anterior por cuanto lo que
se impugna no es el “acta” contenida en un documento, sino la actuación de las asamblea
o consejo de administración, entendido como un “acto” de decisión del órgano
administrativo.

Existe una excepción en el término de caducidad, que opera cuando el acto del órgano
administrativo debe ser inscrito en el registro público, en cuyo caso dicho término solo
comienza a contar a partir de su fecha de inscripción.

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Además, ahora el proceso de impugnación no es exclusivo contra actos de la asamblea,


como lo señalaba el derogado artículo 49 de la ley 675 de 2001, sino que también se
incluyen como impugnables las decisiones de consejo de administración, acudiendo al
mismo proceso verbal, contrario a lo que sucedía antes, pues en vigencia del Código de
Procedimiento Civil anterior era necesario acudir al proceso ordinario, por no existir
norma expresa que regulara el tema.

Es importante resaltar, sin embargo, que en el proceso de impugnación de sanciones


impuestas por violación de la ley o el reglamento, el término de caducidad para
interponer la demanda continuará siendo de un mes, contado desde la notificación de la
decisión, toda vez que ese aparte del artículo 62 de la ley 675 de 2001, no fue derogado.

Con la demanda de impugnación del acto de asamblea o de consejo, se podrá solicitar la


suspensión de la decisión atacada, durante todo el término de duración del proceso, para
lo cual al Juez le corresponderá examinar si la violación de las disposiciones alegadas por
el demandante, surge del análisis del acto demandado, su confrontación con las normas,
el reglamento o los estatutos respectivos invocados como violados, o del estudio de las
pruebas allegadas con la solicitud.

Proceso verbal sumario para solución de conflictos

En cuanto al proceso verbal sumario para la solución de conflictos, será importante


resaltar que la nueva norma no se limita a las controversias determinadas en el artículo
58 como el anterior, sino que hace expresa referencia a que debe ser este el
procedimiento al que se acuda para obtener el cumplimiento de las obligaciones de los
propietarios respecto su sus bienes privados, fijadas en el artículo 18 de la ley 675 de
2001.

ARTÍCULO 18. OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS RESPECTO DE LOS BIENES


DE DOMINIO PARTICULAR O PRIVADO. En relación con los bienes de dominio
particular sus propietarios tienen las siguientes obligaciones:

1. Usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en el


reglamento de propiedad horizontal, absteniéndose de ejecutar acto alguno que
comprometa la seguridad o solidez del edificio o conjunto, producir ruidos, molestias y
actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o afecten la
salud pública.

En caso de uso comercial o mixto, el propietario o sus causahabientes, a cualquier


título, solo podrán hacer servir la unidad privada a los fines u objetos convenidos en el
reglamento de propiedad horizontal, salvo autorización de la asamblea. En el
reglamento de copropiedad se establecerá la procedencia, requisitos y trámite
aplicable al efecto.

2. Ejecutar de inmediato las reparaciones en sus bienes privados, incluidas las redes de
servicios ubicadas dentro del bien privado, cuya omisión pueda ocasionar perjuicios al
edificio o conjunto o a los bienes que lo integran, resarciendo los daños que ocasione
por su descuido o el de las personas por las que deba responder.

3. El propietario del último piso, no puede elevar nuevos pisos o realizar nuevas
construcciones sin la autorización de la asamblea, previo cumplimiento de las normas
urbanísticas vigentes. Al propietario del piso bajo le está prohibido adelantar obras
que perjudiquen la solidez de la construcción, tales como excavaciones, sótanos y
demás, sin la autorización de la asamblea, previo cumplimiento de las normas
urbanísticas vigentes.

4. Las demás previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal.

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Gustavo Adolfo Martínez Rojas

Abogado Universidad San Buenaventura

Especialista Derecho Procesal Universidad Pontificia Bolivariana de


Medellín

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