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Informe Avaluo Mercado

Avaluos Catastrales (Universidad Distrital Francisco José de Caldas)

StuDocu no está patrocinado ni avalado por ningún colegio o universidad.

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AVALUO POR METODO

DE MERCADO

AVALUOS PUNTUALES
Laura Daniela Rodríguez Torres
20132025068
Jhon Henry Contreras Castaño
20132025959
Rudy Andrea Solano Ruiz -
20131025083

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BOGOTÁ D. C., 1 MAYO DE 2017

1. INTRODUCCIÓN
Tomando diferentes ofertas de mercado en el barrio Marsella se va a realizar un
avaluó comercial del predio mencionado anteriormente, este predio cuenta con un
área de terreno de 160m2 y de construcción 120m2 distribuida en tres plantas.
Se realizará un análisis de precios de diferentes ofertas de casas en venta teniendo
en cuenta variables como área construida, área del terreno, estado de conservación
y años, entre otras variables que afecten directamente el valor del mercado para
cada una de estas.
A cada uno de los predios se le harán un análisis de ofertas del mercado, se aplicará
el método de depreciación de Ross Heidecke, se obtendrá un valor homogeneizado
del valor del mercado por m2, para así obtener el valor del avalúo del predio en
cuestión.

2. IDENTIFICACIÓN DEL CLIENTE

2.1 Nombre del solicitante
Luis Hernando Arciniegas
2.2 Documento de identificación
C.C. 19157528 de la ciudad de Bogotá

3 IDENTIFICACIÓN DEL USO QUE SE LE PRETENDE DAR A LA VALUAIÓN

3.1 Objeto de la valuación
El presente avalúo comercial se hace para determinar el valor de venta del bien
inmueble para la realización de una próxima venta.
3.2 Destinatario de la valuación
El destinatario de la valuación será el señor Luis Hernando Arciniegas quien hará
uso de dicho informe a su conveniencia para la venta del inmueble.

4 RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR

Con respecto a la NORMA TECNICA SECTORIAL 233 se consignas lo siguiente:
 Los valuadores no serán responsables por aspectos de naturaleza legal que
afecten al bien o a la propiedad avaluada o al título legal de la misma
(escritura). Se asume que la escritura es legal y confiable, por ende, no se
da ninguna opinión acerca de la misma.
 La propiedad es avaluada sobre la base de estar poseída por un propietario
responsable.

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 Los valuadores no entregarán información sobre esta valoración a nadie

distinto de la persona natural o jurídica que solicito el encargo de valuación y
solo lo hará con autorización escrita de ésta, salvo en los casos en que la
obligación surja de la ley.

5 IDENTIFICACIÓN FECHA VISITA, INFORME Y APLICACIÓN DEL VALOR

5.1 Fecha de visita al bien inmueble
La visita al bien inmueble se realizó a los ocho (8) días del mes de abril de dos mil
diecisiete (2017).
5.2 Fecha informe y aplicación del valor
La fecha de elaboración del presente informe y a partir de la cual se aplicara el
concepto de la valuación, es el día primero (1) de Mayo del año dos mil diecisiete
(2017).

6 BASES DE VALUACIÓN, TIPO Y DEFINICIÓN DEL VALOR

6.1 Bases de Valuación
Las bases de la valuación se fundamentan en el criterio de comparación de
mercado, teniendo en cuenta las características de CRN, Depreciación, CRD,
factores de Fondo, Frente y Posición, y las variables de afectación del valor de cada
predio. Teniendo esta información se puede hacer la valuación del predio.
6.2 Definición y tipo de valor
El valor generado por la respectiva valuación será el de mercado, que a efectos de
las normas técnicas sectoriales de valuación es definida como: La cantidad
monetaria por la que un bien podría intercambiarse, en la fecha de valuación, entre
un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una
transacción libre, tras una comercialización adecuada en la que las partes hayan
actuado con la información suficiente, de manera prudente y sin coacción.

7 IDENTIFICACIÓN DE LOS DERECHOS DE PROPIEDAD O INTERESES QUE

HAN DE VALORARSE
7.1 Derechos de propiedad
El propietario del bien inmueble ejerce el derecho real de dominio o plena propiedad
sobre el mismo, son legales, la matricula inmobiliaria y escrituras, el estudio de
títulos se realiza y no se encuentra ninguna afectación de carácter jurídico.

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8 IDENTIFICACIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS FÍSICAS

8.1 País de ubicación
El inmueble se encuentra localizado en la República de Colombia, que se encuentra
en la latitud y la longitud de 04 ° 00 N, 72 º 00 w. situada a su vez en la esquina
noroeste de América del Sur.
8.2 Departamento
El inmueble se encuentra ubicado en el Departamento de Cundinamarca, ocupa
una superficie de 24.210 km², está ubicado en el centro del país y su capital es
Bogotá.
8.3 Municipio de ubicación
El inmueble se encuentra ubicado en Bogotá D.C, ciudad Ubicada en el Centro del
país, en la cordillera oriental, se encuentra situada en las siguientes coordenadas:
Latitud Norte: 4° 35'56'' y Longitud Oeste: 74°04'51''.
8.4 Dirección del bien inmueble
Predio con nomenclatura CALLE 9A 69D 55, barrio Marsella, UPZ Bavaria, localidad
de Kennedy, ciudad de Bogotá D.C.

Ilustración 1: Ubicación de inmueble a valuar. Fuente: Google Earth

Ilustración 2: Casa objeto de valuación. Fuente. Google Street

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8.5 Nombre del barrio

El barrio en el cual se ubica el bien inmueble objeto de avaluó es Marsella Antigua.

9 INFORMACIÓN DEL SECTOR

9.1 Localización
El sector catastral identificado con el código 006502 que corresponde al barrio
Marsella, está ubicado en el sur occidente de la ciudad de Bogotá, en la localidad
de Kennedy (8), este sector limita al norte con la Av. Centenario (AC 13) y el canal
de rio Fucha, al sur por la Av. de las Américas, al oriente por el canal del Rio Fucha,
y al occidente con la Av. Boyacá y la Transv. 71B.
9.2 Servicios públicos
Este sector catastral cuenta con todos los servicios públicos básicos que son:
servicio de alcantarillado, acueducto, aseo, distribución de gas, energía eléctrica y
red de telefonía fija básica los cuales abastecen la zona de manera normal.
9.3 Usos predominantes
El uso predominante en la zona es el residencial con zonas delimitadas de comercio
y servicio, seguido del dotacional, ya que en el sector hay zonas deportivas y
recreativas.
9.4 Normatividad urbanística del sector
El decreto 67 de 2013 es la normatividad urbanística por la cual actualmente está
regido el barrio Marsella, expedida el 18 de febrero del 2013 y entrando en vigencia
el 21 de noviembre del mismo año.
9.5 Vías de acceso
El barrio cuenta con múltiples vías de acceso, tiene como vías principales Av. de las
Américas, Av. Centenario (AC 13), Av. Boyacá, Av. de Congreso Eucarístico (AK
68), Av. Alsacia, y como vía complementaria la Av. de La Constitución (AK 70).
9.5.1 Estado de Conservación
El estado de las vías es regular, en cada una de las vías principales son evidentes
los huecos y la falta de pavimentación, hay varias zonas de las vías que se
encuentran en mal estado.
9.6 Amoblamiento urbano
El sector donde se encuentra el inmueble objeto de estudio cuenta con calles
peatonales en estado regular, con amplias zonas verdes, parques, varias bahías
para parqueo, vías de acceso, y bancas públicas, las calles están debidamente
señalizadas, cuenta con reductores de velocidad, calles correctamente demarcadas
y con su mobiliario vial correcto y legible, cuenta con más del 90% de las placas
domiciliarias de los predios del sector.

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9.7 Estrato socioeconómico

El estrato socioeconómico de la zona en donde se encuentra el inmueble es 3
mediante el Decreto 291 del 26 de junio de 2013 y es el vigente a la fecha.
9.8 Legalidad de la urbanización
De acuerdo a la información de la secretaria distrital de planeación, el inmueble
objeto de estudio, corresponde al lote número 19 identificado con el código
006502055019, legalizado mediante el decreto 736 de 1993 y 1210 de 1997 y 325
de 1992 y el decreto 620-29/12/2006. El inmueble se encuentra debidamente
reconocido y es parte integral del barrio Marsella en zona urbana.
9.9 Topografía
El barrio cuenta con una topografía plana, el suelo no es tan estable, hay algunas
vías agrietadas, en gran manera se debe a las raíces de los árboles plantados en
la zona.
9.10 Servicio de transporte publico
El sector cuenta con muchas rutas de servicio de SITP, por la Carrera 68, la Av. de
las Américas, la Av. Boyacá, la Calle 13, también cuenta con el sistema
Transmilenio por la Av. de las Américas, tiene diferentes rutas que se dirigen al
centro de la ciudad, cuenta con transporte informal (bici taxi), el cual transporta a
los habitantes hacia el interior del barrio.
9.10.1 Tipo de transporte
Cuenta con buses del sistema integrado de transporte público SITP, buses
articulados y biarticulados correspondientes al sistema Transmilenio y bici taxis
como transporte informal, que busca la comodidad de los habitantes, el cual es un
tipo de bicicletas adecuadas con una cabina para el transporte cómodo de uno a
tres habitantes o visitantes del sector.
9.10.2 Cubrimiento
El transporte del sector se encuentra presente por la Carrera 68 (SITP), la Av. de
las Américas (SITP, Transmilenio), la Av. Boyacá (SITP), la Calle 13 (SITP), y por
las vías internas del barrio se encuentran los bici-taxi.
9.10.3 Frecuencia
El tiempo promedio de espera entre cada servicio del SITP es aproximadamente de
10 minutos por cada una de las rutas, existe bastante variedad de este transporte,
la espera en el servicio de Transmilenio tarda alrededor de 4 minutos por cada ruta
en la estación Marsella ubicada en la Av. de las Américas y por último la frecuencia
de paso del transporte informal es de dos minutos.
9.11 Edificaciones importantes del sector
Cerca al inmueble, se encuentra la estructura vial de la Av. de las Américas y la Av.
Boyacá, con sus diferentes equipamientos de bancos, colegios, centros de salud,

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etc., en el barrio se encuentra el colegio distrital Marsella, y el almacén Éxito a unos

cuantos metros de distancia.

10 INFORMACIÓN DEL BIEN INMUEBLE

El inmueble es de tipo habitacional, es una casa de tipo unifamiliar y de solución
habitacional no VIS (Vivienda de interés social).
10.1 Uso actual
El uso actual del inmueble desde el punto de vista económico es el de vivienda.
10.2 Ubicación
La ubicación del inmueble objeto de estudio en la cuadra es de carácter medianero.
10.3 Terreno
10.3.1 Linderos
El inmueble objeto de estudio limita al norte con la calle 9A y el parque Marsella, al
sur con los inmuebles de nomenclatura Calle 9 69D – 56 y Calle 9 69D - 64, al
occidente con el inmueble de nomenclatura Calle 9A 69D – 61, al oriente el inmueble
de nomenclatura Calle 9A 69D – 49
10.3.2 Topografía
EL bien inmueble objeto de la valuación cuenta con una topografía sin pendiente.
10.3.3 Cerramientos
Al ser medianera, la casa no cuenta con cerramientos.
10.3.4 Forma
La forma del terreno es rectangular.
10.3.5 Superficie
La extensión de la superficie del terreno es de aproximadamente siento sesenta
metros cuadrados 160 m2.
10.3.6 Reglamentación de uso del suelo
La reglamentación del uso del suelo se encuentra en el decreto 067 del 18 de
Febrero de 2013. Por el cual se actualiza la reglamentación de la Unidad de
Planeamiento Zonal (UPZ) No. 113, Bavaria, ubicada en la localidad de Kennedy.
10.4 Construcción
10.4.1 Número de Pisos
La construcción cuenta con 3 pisos.
10.4.2 Área Construida
El área construida es de 120 m2

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10.4.3 Vetustez
La construcción tiene 25 años de antigüedad.
10.4.4 Estado de la construcción
Es una construcción usada y está terminada en un 100%.
10.4.5 Estado de conservación
El bien inmueble presenta un estado de conservación buena, hay muy poco
deterioro en la estructura, fachada, acabados y demás aspectos analizados de la
casa.
10.4.6 Estructura
De acuerdo a información suministrada por el propietario, la estructura que soporta
el inmueble está hecho de concreto, la casa cuenta con vigas de cimentación de
0,25m x 0,25m, columnas de 0,12m x 0,20m con altura de 2,20m, tiene un entrepiso
en concreto y vigas de amarre de 0,20m x 0,12m, los muros están hecho de bloque
ladrillo numero 5 tradicional.
10.4.7 Fachada
El inmueble cuenta con una fachada regular, la puerta está elaborada en metal en
lámina doblada, de color blanco, la fachada tiene ladrillo prensado a la vista, tiene
tres pisos, cuenta con antejardín y la puerta del garaje forma parte integral de la
fachada, las ventanas son medianas y elaboradas en metal.
10.4.8 Cubierta
La cubierta del inmueble está hecha de teja de Eternit en su totalidad que se
encuentra soportada por una estructura metálica compuesta por correas y por
bloque número 5 tradicional.
10.4.9 Dependencias
La primera planta cuenta con:
- Escalera de acceso al segundo piso
- Sala
- Comedor
- 1 Baño
- Cocina
- Patio
- Garaje
La segunda planta cuenta con
- 3 habitaciones
- 1 baño
- Escaleras de acceso al tercer piso
Tercera planta cuenta con

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- 1 habitación
- Estudio
10.4.10 Condiciones de iluminación
El inmueble cuenta con una iluminación regular en horas de la mañana y en la tarde
de manera natural, debido a que tiene pocas ventanas, una por cada piso y es una
casa medianera, en cuanto a la iluminación artificial, la casa cuenta con fuentes de
luz led.
10.4.11 Condiciones de Ventilación
La ventilación de la casa es buena, ya que cuenta con tres ventanas una en cada
piso, y el patio tiene una parte descubierta, por la cual entra gran cantidad de aire
al inmueble.
10.4.12 Acabados
El inmueble cuenta con la totalidad de sus acabados, los pisos son en baldosa, los
baños tienen su mobiliario completo, la cocina es semi integral debidamente
enchapada, los muros son pañetados con pintura regular, todos estos acabados
están en buena conservación.
10.4.13 Servicios públicos domiciliarios
El inmueble cuenta con los servicios básicos de agua y alcantarillado, energía y gas,
y con servicios complementarios como lo son servicio de internet, y televisión.

11 IDENTIFICACIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS JURÍDICAS

11.1 Matricula inmobiliaria
El inmueble cuenta con la matrícula inmobiliaria número: 050C00705694
11.2 Escritura de propiedad
Escritura pública No. 2761 dos mil setecientos sesenta y uno. Registrada el 2 de
noviembre de 1983 en la Notaria quince (15) de Chico Norte del circulo de Santa Fe
de Bogotá.
11.3 Cedula catastral
• Cedula catastral numero BS 9 69D 23 1
11.4 CHIP
• Chip de identificación número AAA0080WFXS
11.5 Licencia de construcción
Licencia de construcción identificada con el No. 82-3-0234 de fecha 1 de febrero
de 1983.

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12 DESCRIPCIÓN DEL ALCANCE DEL TRABAJO DE VALUACIÓN

12.1 Instrucciones del encargo de valuación
La valuación se hizo bajo los lineamientos dados por el solicitante y poseedor del
inmueble, en donde se establece el costo total del inmueble con ayuda de la
comparación de ofertas de mercado, y con dicho costo se generaría el valor del
inmueble para realizar la venta del mismo.

13 DESCRIPCIÓN, HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS

13.1 Problemas de estabilidad de suelos
El suelo del sector donde se encuentra el inmueble objeto de estudio, no presenta
ningún problema de estabilidad, es un suelo que no es afectado por ninguna
inestabilidad geológica, inundaciones, remociones en masa, etc.
13.2 Impacto ambiental y condiciones de salubridad
En el sector en donde se encuentra ubicado el bien inmueble, no hay contaminación
auditiva, es un sector que cuenta con gran tranquilidad, las zonas públicas cuentan
con control de limpieza seguido, por lo tanto no hay tanta contaminación visual,
aproximadamente a 0,5 kilómetros se encuentran el canal del rio Fucha, el cual
hasta el momento no afecta al inmueble, pero se menciona por carácter informativo.
13.3 Servidumbre, cesiones y afectaciones viales
El predio no se encuentra afectado, ni hace uso de servidumbre alguna, no se
encuentra involucrado por alguna cesión ni afectación vial.
13.4 Seguridad
El sector en el cual se encuentra ubicado el inmueble, es seguro, lo que hace que
la integridad de cada uno de los habitantes y de la población flotante se mantenga.
13.5 Problemáticas socioeconómicas
No se encontró problemática socioeconómica alguna en el sector.

14 DESCRIPCIÓN DE LA INFORMACIÓN Y DATOS EXAMINADOS DEL

ANÁLISIS DE MERCADO, DE LOS MÉTODOS SEGUIDOS Y
ARGUMENTACIÓN QUE RESPALDA LOS ANÁLISIS, OPINIONES Y
RESULTADOS.
14.1 Metodología valuatoria empleada
La metodología valuatoria empleada para el presente informe de valuación se rige
bajo los lineamientos del método de mercado, se realizan diferentes regresiones
para obtener el valor del metro cuadrado del terreno, se hace un proceso de
homogenización a los datos de las ofertas obtenidos en la visita al sector, para
finalmente obtener el avaluó del inmueble objeto de estudio.

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14.2 Justificación de las metodologías

Se realizan estas metodologías para saber el costo más acertado del avaluó del
inmueble, ya que obteniendo ofertas de los inmuebles de alrededor y teniendo en
cuentas diferentes características del sector se puede determinar el valor más
acertado del avaluó del inmueble, para así realizar una acción de venta.
14.3 Memorias de cálculos
Las memorias de cálculo realizadas para determinar el avaluó del inmueble objeto
de estudio se encuentran en el Excel adjunto a este documento “Memoria de
cálculos”.
14.4 Comportamiento de la oferta y la demanda
Al recorrer el sector se evidencia pocas ofertas de los inmuebles, se logra obtener
20 datos para hacer el avalúo del inmueble objeto de estudio pero con una extensa
búsqueda, la demanda por el contrario es elevada ya que este es un sector tranquilo
para vivir y la gente se interesa en adquirir una casa en este sector.
14.5 Perspectiva de valorización
Se presume que aproximadamente en 10 – 15 años el inmueble objeto de estudio
se valorizara debido a una construcción de edificaciones en la antigua fábrica
Bavaria y por la pavimentación de la Transv. 71B que colinda con dicha fábrica.
14.6 Valuación
14.6.1 Descripción de los componentes del bien avaluado
Los componentes que será objeto para la valuación del predio son el terreno y la
construcción del mismo.
14.6.2 Cantidad
El inmueble se encuentra ubicado en un terreno de 160 m2, y cuenta con un área
construida de 120m2. Con unas dimensiones de 8 metros de frente y 20 metros de
fondo.
14.6.3 Valores unitarios
Se evidenciaran los valores unitarios en el Excel adjunto a este informe.
14.6.4 Valor resultado valuación
El resultado de la valuación se encuentra en el Excel adjunto a este informe.

15 CLÁUSULA DE PROHIBICIÓN DE PUBLICACIÓN DEL INFORME

CLAUSULA: Se prohíbe la publicación del informe en todo o en parte, cualquier
referencia al mismo, o a las cifras de valuación contenidas en él, los nombres y
afiliación profesionales de los valuadores, sin el consentimiento escrito del valuador

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16 DECLARACIÓN DEL CUMPLIMIENTO

La valuación del inmueble se ha realizado con base a las Normas Técnicas
Sectoriales, los valuadores que participaron del avalúo; Laura Daniela Rodríguez
Torres Ingeniera Catastral y Geodesta, Jhon Henry Contreras Castaño Ingeniero
Catastral y Geodesta y Rudy Andrea Solano Ruiz Ingeniera Catastral y Geodesta
quienes cumplieron con lo siguiente:
 Las descripciones de hechos presentadas en el informe son correctas hasta
donde los valuadores alcanzaron a conocer
 Los análisis y resultados solamente se ven restringidos por las hipótesis y
condiciones restrictivas que se describen en el informe
 Los valuadores no tienen intereses (y de haberlos, estarán especificados) en
el bien objeto de estudio
 Los honorarios de los valuadores dependen o no de aspectos del informe
 La valuación se llevó a cabo conforme a un código de ética y normas de
conducta
 Los valuadores han cumplido los requisitos de formación de su profesión
 Los valuadores tienen experiencia en el mercado local y la tipología de bienes
que se están valorando

17 NOMBRE, CALIFICACIÓN PROFESIONAL Y FIRMA DE LOS VALUADORES

17.1 Nombre de los valuadores
 Laura Daniela rodríguez torres
 Jhon Henry Contreras Castaño
 Rudy Andrea Solano Guerrero
17.2 Registro de acreditación pública o privada de los valuadores
Laura Daniela Rodríguez Torres – Autorizada por el registro nacional de
avaluadores RNA, con el registro RNVA – 01- 0032
Jhon Henry Contreras Castaño – Autorizado por el registro nacional de avaluadores
RNA, con el registro R09/D-20434436
Rudy Andrea Solano Ruiz – Autorizada por el registro nacional de avaluadores, con
el registro Z08C - 10756378
17.3 Declaración de no vinculación con el solicitante del avalúo
Nosotros Laura Daniela Rodríguez Torres, Jhon Henry Contreras castaño y Rudy
Andrea Solano Ruiz, manifestamos que no poseemos ningún tipo de relación o
vínculo directo o indirecto con el solicitante del bien inmueble objeto de la valuación
que pudiera causar un conflicto de intereses.

Descargado por Hugo Fernando Balbuena ([email protected])

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17.4 Firma de los valuadores

Laura Daniela Rodríguez Torres

Jhon Henry Contreras Castaño

Rudy Andrea Solano Ruiz

17.5 Se hace la confirmación por parte de los valuadores encargados
del avalúo del inmueble de que el presente informe de valuación es
confidencial para las partes, hacia quien va dirigido o a sus asesores
profesionales, para el propósito especifico del encargo. No se acepta
ninguna responsabilidad ante ninguna tercera parte. Los valuadores
no aceptan ninguna responsabilidad por la utilización inadecuada del
informe.

VALUACION
METODO DE MERCADO

PAIS COLOMBIA
DEPARTAMENTO CUNDINAMARCA
CIUDAD BOGOTA
BARRIO CATASTRAL MARSELLA
NOMENCLATURA CALLE 9A 69D – 55
MATRICULA INMOBILIARIA 050C00705694
ESCRITURA DE PROPIEDAD 2761
CEDULA CATASTRAL BS 9 69D 23 1
CHIP AAA0080WFXS
USO RESIDENCIAL

DESCRIPCION CANTIDAD UNIDADES VALOR UNITARIO VALOR

TERRENO 160 M2 2.096.770 335.483.200
CONSTRUCCION 120 M2 868.002,1 104.160.252
VALOR TOTAL 439.643.452

Descargado por Hugo Fernando Balbuena ([email protected])

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VALUACION TOTAL: El valor total del bien inmueble objeto de valuación es de cuatrocientos
treinta y nueve millones, seiscientos cuarenta y tres mil, cuatrocientos cincuenta y dos
(439.643.452).
NOTA: El presente informe técnico de valuación se ha realizado conforme a las Normas Técnicas
Sectoriales de valuación emitidas en la unidad sectorial de normalización de la actividad Valuatoria
y el servicio de Avalúos USN AVSA

 Laura Daniela Rodríguez Torres

Ingeniera catastral y geodesta
C.C. 1032470137
RNVA – 01- 0032

 Jhon Henry Contreras Castaño

VALUADORES Ingeniero catastral y geodesta
C.C. 1032476727
R09/D-20434436

 Rudy Andrea Solano Ruiz

Ingeniera catastral y geodesta
C.C. 1030234567
Z08C – 10756378

18 ANEXOS

REGRESIONES LINEALES

1. regresión valor Oferta

Source SS df MS Number of obs = 17

F( 5, 11) = 11.05
Model 2.4629e+17 5 4.9258e+16 Prob > F = 0.0005
Residual 4.9017e+16 11 4.4561e+15 R-squared = 0.8340
Adj R-squared = 0.7586
Total 2.9530e+17 16 1.8457e+16 Root MSE = 6.7e+07

precioofertapesos Coef. Std. Err. t P>|t| [80% Conf. Interval]

cocinasund -1.25e+08 8.35e+07 -1.49 0.164 -2.39e+08 -1.07e+07

garajesund 1.97e+08 4.13e+07 4.78 0.001 1.41e+08 2.54e+08
RCercaniaaAVAmeri~s 5.70e+07 4.65e+07 1.23 0.246 -6398313 1.20e+08
RCercaniaaCamposR~r 9.57e+07 3.56e+07 2.69 0.021 4.72e+07 1.44e+08
Estadoconservacio~e -5.86e+07 4.18e+07 -1.40 0.189 -1.16e+08 -1556682
_cons 3.51e+08 9.20e+07 3.82 0.003 2.26e+08 4.77e+08

Descargado por Hugo Fernando Balbuena ([email protected])

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Este modelo tiene un ajuste aceptable ya que el R2 ajustado de la regresión es

mayor al 70%, para determinar el valor de oferta se manejaron 5 variables y un total
de 17 observaciones. Las variables más significativas para el modelo son:
 Numero de cocinas
 Numero de garajes
 Cercanía al CRD Marsella
 Estado de conservación regular

Estas variables son significativas porque su P-valor no supera el 20% permitido por
lo que son aceptables para el modelo.

2. Regresión valor Terreno

Source SS df MS Number of obs = 17

F( 4, 12) = 2.81
Model 1.3530e+17 4 3.3825e+16 Prob > F = 0.0739
Residual 1.4444e+17 12 1.2037e+16 R-squared = 0.4837
Adj R-squared = 0.3115
Total 2.7974e+17 16 1.7484e+16 Root MSE = 1.1e+08

Valordelterreno Coef. Std. Err. t P>|t| [80% Conf. Interval]

Frente 3.75e+07 2.47e+07 1.51 0.156 3921986 7.10e+07

NumerodeFrent~1021 -2.11e+08 1.53e+08 -1.38 0.194 -4.19e+08 -2969517
RCercaniaaAVAmer~s 1.49e+08 7.66e+07 1.95 0.075 4.54e+07 2.53e+08
areaconstruidam2 -1580769 790847.9 -2.00 0.069 -2653330 -508207.3
_cons 3.47e+08 1.08e+08 3.22 0.007 2.01e+08 4.93e+08

El ajuste del modelo es malo con un R2 ajustado de tan solo el 31% para un numero
de 17 observaciones y cuatro variables, las cuales todas son significativas ya que
el p-valor no supera el 20% por lo que las cuatro se aceptan en el modelo.
 Frente
 Número de frentes (esquinero o medianero)
 Cercanía a la Av. Américas.
 Área construida M2.

3. Regresión valor M2 Terreno

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Source SS df MS Number of obs = 17

F( 5, 11) = 4.68
Model 1.0246e+13 5 2.0493e+12 Prob > F = 0.0155
Residual 4.8122e+12 11 4.3747e+11 R-squared = 0.6804
Adj R-squared = 0.5352
Total 1.5059e+13 16 9.4116e+11 Root MSE = 6.6e+05

valorM2delterreno Coef. Std. Err. t P>|t| [80% Conf. Interval]

Fondo -172668.4 74296.21 -2.32 0.040 -273966.1 -71370.71

NumerodeFrentes1021 -1063723 582836.5 -1.83 0.095 -1858380 -269066.3
RCercaniaaAVAmeri~s 714730.1 468675.5 1.52 0.155 75723.72 1353736
Estadoconservaci~bu -651741.5 411258.6 -1.58 0.141 -1212464 -91019.1
areaconstruidam2 -3951.872 2339.415 -1.69 0.119 -7141.502 -762.2423
_cons 6585104 1422609 4.63 0.001 4645475 8524733

El modelo tiene un R2 ajustado de 53% lo cual es un ajuste bajo para el modelo,

se manejaron 17 observaciones para los que se usaron 5 variables en la
determinacion del valor del metro cuadrado de terreno. Todas las variables son
significativas en el modelo ya que el P-valor no supera el 20% y son las siguientes:
 Fondo
 Número de frentes (esquinero o medianero)
 Distancia Av. Américas
 Estado de conservación buena
 Area construida M2

4. Regresión valor Construcción

Source SS df MS Number of obs = 17
F( 5, 11) = 16.30
Model 1.6563e+17 5 3.3126e+16 Prob > F = 0.0001
Residual 2.2352e+16 11 2.0320e+15 R-squared = 0.8811
Adj R-squared = 0.8270
Total 1.8798e+17 16 1.1749e+16 Root MSE = 4.5e+07

CRD Coef. Std. Err. t P>|t| [80% Conf. Interval]

Frente -2.39e+07 1.00e+07 -2.39 0.036 -3.76e+07 -1.03e+07

NumerodeFrentes1021 1.28e+08 6.27e+07 2.05 0.065 4.29e+07 2.14e+08
pisosund -5.09e+07 2.90e+07 -1.76 0.107 -9.04e+07 -1.14e+07
Estadoconservacio~e -3.94e+07 2.72e+07 -1.45 0.176 -7.65e+07 -2291975
areaconstruidam2 1766231 350906.3 5.03 0.000 1287795 2244668
_cons 8.11e+07 6.23e+07 1.30 0.220 -3839931 1.66e+08

El ajuste del modelo es bueno con un R2 ajustado del 82%, la muestra cuenta con
17 observaciones en que se usaron cinco variables para calcular el valor de

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construcción. Todas las variables son significativas en el modelo porque su P-valor

no supera el 20% y son las siguientes:
 Frente
 Número de frentes (esquinero o medianero)
 Número de Pisos
 Estado de conservación regular
 Área construida M2

5. Regresión valor M2 Construcción

Source SS df MS Number of obs = 17
F( 4, 12) = 11.41
Model 5.3028e+11 4 1.3257e+11 Prob > F = 0.0005
Residual 1.3945e+11 12 1.1621e+10 R-squared = 0.7918
Adj R-squared = 0.7224
Total 6.6973e+11 16 4.1858e+10 Root MSE = 1.1e+05

valorM2delaconst~n Coef. Std. Err. t P>|t| [80% Conf. Interval]

cocinasund -220545 136446.2 -1.62 0.132 -405595.7 -35494.34

garajesund 100489.6 66148.96 1.52 0.155 10777.22 190202
edadaos -14682.95 3394.603 -4.33 0.001 -19286.77 -10079.13
Estadoconservaci~e -211671.4 69310 -3.05 0.010 -305670.8 -117672
_cons 1476811 136219.7 10.84 0.000 1292067 1661554

El ajuste del modelo es bueno, ya que el R2 ajustado es del 72% en la muestra se

usaron 17 observaciones para las que se usaron cuatro variables en el cálculo del
M2 construcción. Todas las variables son significativas en el modelo ya que el P-
Valor no supera el 20% de significancia. Las variables son:
 Numero de cocinas
 Numero de garajes
 Edad
 Estado de conservación regular

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Información de catastral

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Certificado de estratificación

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Datos de inmuebles utilizados

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Salida Grafica Espacialización de las ofertas

ESCALA

Laura Rodríguez
Jhon Contreras
Rudy Solano

Bogotá D.C.

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Salida Grafica Ubicación del inmueble a avaluar

ESCALA

Laura Rodríguez
Jhon Contreras
Rudy Solano

Bogotá D.C.

Documento de referencia
 INTERNATIONAL VALUATION STANDARS COMMITTE. Elaboración de informes de valuación (IVS 3, 2015).

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