Ordenanzas Municipales de Edificación

Ordenanzas Municipales de Edificación
Concejalía Delegada de Urbanismo, Obras y Licencias del
Ayuntamiento de Granada.
ÍNDICE
TITULO I.- DISPOSICIONES GENERALES.
TITULO II.- USOS DE LA EDIFICACION. DEFINICIONES.
Capitulo I.- Usos Residenciales de la Edificación.
Sección 1ª.- Uso de Vivienda.
Sección 2ª.- Uso Hotelero y Residencia Comunitaria.
Capítulo II.- Usos Industriales de la Edificación.
Sección 1ª.- Uso de Pequeña, Mediana y Gran Industria y Uso de Taller de Mantenimiento, Entretenimiento y
Reparación de Vehículos.
Sección 2ª.- Uso de Almacén.
Capitulo III.- Usos Terciarios de la Edificación.
Sección 1ª.- Uso de Comercial y Uso de Oficinas.
Sección 2ª.- Uso de Espectáculos o Centros de Reunión.
Sección 3ª.- Uso de Garajes
Sección 4ª.- Uso de Instalación Singular
Capítulo IV.- Usos Institucionales de la Edificación.
Capítulo V.- Usos de Equipamientos Comunitarios de la Edificación.
Capítulo VI.- Usos de Transportes e Infraestructuras Básicas de la Edificación.
TÍTULO III.- REGULACIÓN DE LA EDIFICACIÓN.
Capítulo I.- Aplicación, tipo de obras de edificación y condiciones generales de la edificación.
Capítulo II.- Condiciones de las parcelas.
Capítulo III.- Condiciones de situación y forma de los edificios.
Sección 1ª.- Definiciones y Aplicaciones.
Sección 2ª.- Condiciones de posición del edificio en la parcela.
Sección 3ª.- Condiciones de Edificabilidad y Aprovechamiento.
Sección 4ª.- Condiciones de volumen y forma de los edificios.
Capítulo IV.- Condiciones de calidad y accesibilidad de la edificación.
Capítulo V.- Condiciones de dotaciones y servicios de la edificación.
Capítulo VI.- Condiciones estéticas de la edificación.
Capítulo VII.- Condiciones de la edificación según las calificaciones en suelo urbano.
Sección 1ª.- Condiciones Generales.
Sección 2ª.- Condiciones particulares en calificación Residencial unifamiliar en manzana cerrada.
Sección 3ª.- Condiciones particulares en calificación Residencial unifamiliar en asociaciones lineales.
Sección 4ª.- Condiciones particulares en calificación Residencial unifamiliar aislada.
Sección 5ª.- Condiciones particulares en calificación Residencial plurifamiliar en manzana cerrada.
Sección 6ª.- Condiciones particulares en calificación Residencial plurifamiliar en bloque abierto.
Concejalía Delegada de Urbanismo, Obras y Licencias del Ayuntamiento de Granada. 1
Sección 7ª.- Condiciones particulares en calificación Residencial plurifamiliar con patio de manzana.
Sección 8ª.- Condiciones particulares en calificación Residencial Singular.
Sección 9ª.- Condiciones particulares en calificación Industrial en Manzana.
Sección 10ª.- Condiciones particulares en calificación Industrial Aislada.
Sección 11ª.- Condiciones particulares en calificación de Terciario.
Sección 12.- Condiciones particulares en calificación Institucional Privado.
Sección 13ª.- Condiciones particulares en calificación de Equipamiento.
Sección 14ª.- Condiciones particulares en calificación de Transporte e Infraestructuras Básicas.
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS.
Se establece en el artículo 47 de la Constitución Española el “derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada” y que “los
poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho”.
En el artículo 23 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, Ley 7/2002, de 17 de Diciembre, se establece que las
Ordenanzas Municipales de Edificación y de Urbanización, tienen por objeto completar la ordenación urbanística establecida en
los instrumentos de Planeamiento en contenidos que no deban de formar parte necesariamente de ellos.
El Plan General de Ordenación Urbanística de Granada fue aprobado por la resolución de la Consejera de Obras Públicas y
Transportes de fecha de 9 de Febrero de 2001, y publicado en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía con fecha 6 de marzo de
2001, y publicación de normativa en el B.O.P. nº 105, de fecha 10 de mayo de 2001.
El citado Plan, tiene por objeto la ordenación integral del territorio del municipio de Granada, con la definición de los elementos
básicos de la estructura general de su territorio, la clasificación del suelo estableciendo su régimen jurídico y las normas para su
desarrollo y ejecución.
Junto con el Plan General de Granada, fueron aprobadas Ordenanzas, que conformaban la normativa urbanística de Granada,
ordenanzas tales como, Ordenanza reguladora de las Condiciones Particulares de los Proyectos y Obras de Urbanización y la
Ordenanza reguladora de los usos y condiciones de los locales de espectáculos y reunión. No obstante dentro de la normativa del
Plan General en las Disposiciones de Carácter General, concretamente el titulo séptimo está dedicado a la Regulación de la
Edificación.
En aras de aportar una mayor simplicidad, mayor facilidad de uso, comprensión y mayor seguridad jurídica ha sido redactada la
presente Ordenanza Municipal de Edificación, regulando todos los usos de la edificación y las actividades que llevan aparejados, y
que están contemplados en el ámbito del Plan General de Granada, así como los específicamente contemplados y que son
asimilables a ellos.
Estas Ordenanzas se elaboran a iniciativa del Ayuntamiento de Granada, con el fin de determinar, en desarrollo del Plan General
de Ordenación Urbana vigente en el municipio, las condiciones a las que se han de adecuar las obras y actuaciones de
edificación, así como las restantes objeto de atención y regulación en las mismas, con lo que se está dando cumplimiento a lo
dispuesto en el artículo antes citado de la LOUA, completando la ordenación urbanística establecida en el PGOU-01 vigente,
desarrollando contenidos que no forman parte necesariamente del planeamiento.
MARCO LEGAL DE ELABORACIÓN DE LA ORDENANZAS.
La presente Ordenanza se elabora en el marco legal conformado por el conjunto de disposiciones legales vigentes.
De todas esas disposiciones, merecen una particular atención en este momento, las dos que se indican a continuación.
Por un lado, la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, Ley 7/2002 de 17 de Diciembre e dicha Ley. En concreto, en los
artículos 23, 24 y 25 de la citada Ley, donde se regulan las Ordenanzas municipales complementarias de la ordenación
urbanística, con incidencia, entre otros extremos, en cuestiones relacionadas tanto con la edificación y regulación pormenorizada
de usos del suelo.
Por otro, el Plan General de Ordenación Urbanística de Granada, concretamente lo previsto en el artículo 1.1.5.d.
Debiendo destacarse así mismo por lo que afecta a la ordenanza que aprobamos, lo dispuesto tanto Ley de Ordenación de la
Edificación, de 5 de noviembre de 1999, como en el Código Técnico de Edificación, aprobado mediante Real Decreto de 17 de
marzo de 2006, y el conjunto de disposiciones promovidas en su desarrollo.
OBJETO
Su objetivo es el de determinar las pautas de construcción de las edificaciones proyectadas, prestando atención a cuestiones
relacionadas con la habitabilidad, la seguridad, la calidad constructiva, etc. de las mismas, diferenciando a ese respecto la
naturaleza y/o condicionantes propios de las mismas en atención a su destino, bien a usos residenciales, bien a otros usos.
Con ese fin, la presente Ordenanza pretende completar la ordenación urbanística establecida en el P.G.O.U. de Granada y demás
instrumentos de Planeamiento que lo desarrollen, mediante la regulación pormenorizada de los usos del suelo, subsuelo y
edificación y mediante la regulación de las condiciones de las edificaciones sea cual sea su uso.
Todo los usos de la edificación y las actividades que conlleven aparejados, contemplados en el ámbito del P.G.O.U. de Granada,
así como los no específicamente contemplados y asimilables a ellos, atenderán al cumplimiento de las determinaciones derivadas
de la aplicación, en cada caso, de la legislación sectorial específica vigente y especialmente a las presente Ordenanzas
Municipales de Edificación, que regularán en su caso la implantación e intensidad de los mismos.
Asimismo decir que se ajustan a las disposiciones sectoriales reguladoras de la seguridad, salubridad, habitabilidad, ahorro
energético y calidad de las construcciones y de la protección del patrimonio urbanístico, arquitectónico, histórico, cultural, natural y
paisajístico.
Además, en lo concerniente a las edificaciones ha de tenerse en cuenta que estas Ordenanzas vienen asimismo a complementar
el referente legal básico en este momento en la materia, conformado por el Código Técnico de Edificación, aprobado por el
Gobierno en Consejo de Ministros el 17 de marzo, a través del Real Decreto 314/2006, y publicado en el BOE número 74, de 28
de marzo, en vigor plenamente a fecha de hoy, representa el nuevo marco normativo que regula la edificación en nuestro país, da
cumplimiento a los requisitos básicos de la LOE y armoniza nuestro marco legal con diversas Directivas europeas.
Estas Ordenanzas y sus previsiones serán de aplicación, desde su entrada en vigor, en la totalidad del término municipal de
Granada.
TÍTULO I. DISPOSICIONES GENERALES.

Artículo 1. Objeto.
1.- En base a lo dispuesto en los artículos 23 y 24 de la LOUA, la presentes Ordenanzas Municipales de Edificación (OME) tienen
por objeto completar la ordenación urbanística establecida por el PGOU vigente en Granada y el resto de instrumentos de
planeamiento urbanístico que lo desarrollan, sin afectar a los elementos que deban formar parte necesaria del planeamiento
conforme a lo establecido por la LOUA, todo ello de forma coherente y compatible con sus determinaciones.
2.- Las presentes OME regulan aspectos morfológicos, incluidos los estéticos, y cuantas otras condiciones, no definitorias
directamente de la edificabilidad y el destino del suelo, que sean exigibles para la autorización de los actos de construcción,
edificación y usos susceptibles de realización en los inmuebles.
3.-Las presentes Ordenanzas deberán ser cumplidas en todas las edificaciones, ya sean objeto de licencia, declaración
responsable o comunicación bajo la responsabilidad del Técnico que suscriba el proyecto o declaración técnica responsable a
tenor de lo dispuesto en la Ordenanza Municipal Reguladora de Licencias, Obras y Actividades, aprobada por Acuerdo de Pleno
Municipal, publicada en el BOP el 19 de septiembre del 2012.
Artículo 2. Ámbito de aplicación. Interpretación.
1.- Las OME se aplicarán en todas las clases de suelo siempre que las actuaciones previstas estén autorizadas por el PGOU,
planeamiento urbanístico que lo desarrolla y legislación sectorial de aplicación.
2.- Los usos de la edificación que no estuviesen específicamente contemplados en el PGOU de Granada, se asimilarán a aquéllos
que funcionalmente les sean más próximos.
TÍTULO II. USOS DE LA EDIFICACIÓN. DEFINICIONES.

Artículo 3. Usos posibles de edificación bajo rasante.
1.- Bajo rasante podrá implantarse cualquier uso siempre que cumpla los parámetros exigido por el PGOU de Granada, así como
los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad según legislación o normativa sectorial de aplicación. En el caso de tratarse de
un uso habitable tendrá que reunir las condiciones de “pieza habitable” regulada las presentes Ordenanzas,
2.- Si por razones de adaptación a la topografía del terreno resultase que una planta sótano asomase, en cierta longitud de su
perímetro, por encima de ciento treinta centímetros lineales (130 cm.), medidos a la cara inferior del forjado, respecto de la cota de
referencia del terreno, podrían ubicarse dependencias habitables en dicha zona con los siguientes requisitos:
a.- La edificabilidad consumida para estos usos computará a los efectos de aprovechamiento urbanístico.
b.- Deberán cumplirse las condiciones de ventilación e iluminación natural exigidas en estas OME y por la legislación sectorial,
en su caso.
Artículo 4. Edificios o locales con varios usos.
1.- Cuando en una misma edificación se desarrollen dos o más actividades, cada una de las mismas cumplirá con las condiciones
establecidas para su uso respectivo.
2.- Para la definición de las condiciones de la edificación, siempre se atenderá, en el caso precedente, a las que correspondan al
uso al que se vincule mayor superficie construida, que se considerará dominante para dicho inmueble.
3. Los usos dominantes característicos de la edificación y sus complementarios en cada caso serán los siguientes:
DOMINANTE (NO
USOS EDIFICACION COMPLEMENTARIO
EXCLUSIVO)
Local de taller artesanal
Local de taller de mantenimiento, entretenimiento y

reparación de vehículos (4)
Local de almacén
Vivienda Unifamiliar Local comercial
Local de oficinas y Despacho Profesional
Local de espectáculos o centro de reunión
Garaje
Infraestructuras básicas (3)
Vivienda Unifamiliar
Alojamiento hotelero (1)
Residencia comunitaria (1)

RESIDENCIAL

Local de almacén
Vivienda Plurifamiliar
Local comercial
Local de oficinas y Despacho Profesional (1)
Garaje
Local institucional privado (1)
Local de equipamiento comunitario (1)
Alojamiento Hotelero Vivienda Unifamiliar (1)
Vivienda Plurifamiliar (1)
Local de taller artesanal (1)
Local taller de mantenimiento, entretenimiento y reparación

de vehículos (4)
Local de almacén
Local comercial
Local de oficinas y despachos profesionales (1)
Local de espectáculos o centro de reunión (1)
Garajes
Vivienda Unifamiliar (1)

Local de almacén
Residencia Comunitaria
Local comercial
Garaje
Vivienda unifamiliar (del guarda)
Local de almacén
Local comercial (Zona de Exposición)

USOS INDUSTRIALES Gran Industria
Garaje
Estación de Servicio (Art. 3 del RD 6/2000 de 13 de junio,
modificado por la Ley 25/09 de 22 diciembre y por el Real

Decreto-Ley 4/2013 de 22 de febrero.)
Local de almacén
Local comercial (Zona de Exposición)

Pequeña o Mediana Industria
Garaje

Local de Taller Artesanal (Siempre complementario de otra edificación)
Local de almacén
Local comercial
Taller de mantenimiento,
entretenimiento y reparación Local de oficinas y despachos profesionales (1)
de vehículos
Garaje

reparación de vehículos
Local comercial
Almacén
Garaje
Local e taller artesanal

USOS TERCIARIO Terciario Comercial Local de taller de mantenimiento, entretenimiento y
Local de almacén (1)
Garaje


Terciario Oficinas
Local comercial
Garaje
Local comercial
Espectáculos o centros de Local de oficinas y despachos profesionales (1)

reunión Uso no exclusivo de garajes

reparación de vehículos
Garaje
Local comercial
Local comercial
Instalación Singular (resto Local de oficinas y despachos profesionales (1)

de usos solo un 25% de la
superficie construida)


USOS INSTITUCIONALES Institucional Privado
Local de almacén
Local comercial
Garaje
Local de equipamiento comunitario y/o Local institucional

Equipamiento Universitario privado (2)
Local comercial (1)

Equipamiento Deportivo Local de equipamiento comunitario y/o Local institucional
USOS EQUIPAMIENTO
COMUNITARIO privado (2)

Equipamiento Docente privado (2)
Equipamiento SIPS ReligiosoLocal de equipamiento comunitario y/o Local institucional
privado (2)

Equipamiento SIPS Sanitario privado (2)

Equipamiento SIPS Social- privado (2)
Cultural-Asistencial

Equipamiento SIPS Defensa- privado (2)
Interior-Acuartelamientos
Equipamiento SIPS Local de equipamiento comunitario y/o Local institucional

Administraciones Públicas- privado (2)
Mercados Municipales Infraestructuras básicas (3)

Equipamiento Cementerio privado (2)

Equipamiento Sin privado (2)
Especificar
USOS DE TRANSPORTE E
Transporte e InfraestructurasInfraestructuras básicas (3)
INFRAESTRUCTURAS BÁSICAS
Los usos indicados podrá implantarse como uso complementario o permitido en planta sótano, semisótano, baja y primera,
mientras que los señalados con (1) se podrán situar igualmente en cualquier planta del edificio.
(2) Se asimila al uso de Equipamiento Comunitario, en especial en relación con el régimen de usos complementarios y/o
compatibles-permitidos, las instalaciones donde desarrollan sus actividades las corporaciones de derecho público o entidades sin
ánimo de lucro.
(3) Las infraestructuras básicas se podrán instalar como usos complementarios en planta baja, bajo rasante, en cubierta o en
fachada. Las estaciones de servicio sólo se podrán implantar en los usos terciarios comerciales e instalaciones singulares en los
términos previstos en el artículo 3 del RD 6/2000 de 13 de junio, modificado por la Ley 25/09 de 22 diciembre y por el Real
Decreto-Ley 4/2013 de 22 de febrero.
(4) Los usos indicados podrá implantarse como uso complementario o permitido en planta sótano, semisótano y baja.
4.- En todo caso, en relación con el cuadro de compatibilidades del apartado anterior, se habrá de considerar la Normativa
acústica vigente.
Artículo 5. Dotación obligatoria de plazas de aparcamiento en edificios.
1.- Con carácter obligatorio, deberá disponerse una plaza de aparcamiento cada cien metros cuadrados (100 m².) o fracción de
superficie construida de nueva edificación o por cada vivienda prevista en caso de que el uso a implantar sea residencial. Dichas
plazas de aparcamiento de disposición obligatoria habrán de situarse en el interior de la parcela donde se desarrolle la actividad
propia del uso correspondiente.
2.- No será de aplicación la anterior disposición para las obras tendentes a la conservación, restauración, rehabilitación,
reestructuración o acondicionamiento de la edificación, en aquellos casos en que se justifique que la previsión de las citadas
plazas de aparcamiento es incompatible con las estrategias de conservación y/o mantenimiento del inmueble, y en particular con
las medidas de protección señaladas, en su caso, para los edificios catalogados en el PGOU o en obras de nueva construcción en
cuyo subsuelo existan o puedan existir restos arqueológicos.
3.- Quedan exceptuadas de la disposición obligatoria de plazas de aparcamientos, los edificios ubicados sobre parcelas de
superficie inferior a la mínima establecida para la calificación de ésta en donde se haga inviable su previsión, los ubicados sobre
parcelas inaccesibles para el tráfico rodado, siempre que quede perfectamente justificada esta última circunstancia, así como las
parcelas calificadas como residencial plurifamiliar en manzana cerrada situados en cuya superficie no pueda inscribirse una
circunferencia de doce metros de diámetro. En caso de no estar regulado sectorialmente, se deberá aportar un informe justificativo
específico de las necesidades de las plazas de aparcamiento, prevaleciendo este valor.
4.- Para edificios en donde se implante el uso de equipamiento comunitario, almacén e institucional, en caso de que la legislación
sectorial de aplicación establezca un número de plazas de aparcamiento inferior al definido por la presente OME, prevalecerá el
valor inferior.
CAPÍTULO I. USOS RESIDENCIALES DE LA EDIFICACIÓN.
Sección Primera. Usos de vivienda.
Artículo 6. Tipos de usos de Vivienda: definición y condiciones para su implantación.
1.- Se entiende por uso de Vivienda, a aquel uso residencial de la edificación consistente en el alojamiento permanente de
personas con carácter exclusivo que ocupa la totalidad de una parcela. Según albergue una o más viviendas será de carácter
unifamiliar o plurifamiliar, respectivamente. Este uso de la edificación es posible como exclusivo y como dominante en edificios
ubicados sobre suelos donde estén permitidos los usos pormenorizados residenciales de vivienda unifamiliar y/o vivienda
plurifamiliar, en cualquiera de sus regímenes de promoción, conforme a las determinaciones establecidas por las distintas
calificaciones.
2.- Este uso podrá implantarse como no exclusivo cuando sea complementario de otro dominante, según la regulación establecida
en el artículo 4.3 de la presente OME.
3.- Para el caso de uso dominante de la edificación de vivienda unifamiliar y vivienda plurifamiliar, en cualquiera de sus regímenes
de promoción, se permiten los usos de la edificación complementarios señalados en el artículo 4.3 de las presentes OME.
Artículo 7. Condición de vivienda.
1.- Las viviendas deberán cumplir todas y cada una de las siguientes condiciones:
a.- Todas las piezas habitables de las viviendas de nueva edificación -estancias, dormitorios y despachos- tendrán huecos que
abran a espacio abierto o a patios de luces que cumplan las condiciones establecidas en estas OME.
b.- Al menos una pieza habitable recaerá sobre calle, espacio libre de dominio y uso público o privado, o patio de manzana
según su definición en la presente OME.
2.- Todas las viviendas de nueva edificación con superficies en contacto con el terreno deberán dispones una solución constructiva
que garantice el correcto aislamiento de la vivienda ante la humedad exterior.
No obstante, en calles en pendiente, se permitirá disponer hasta un cincuenta por ciento de la superficie del forjado de las
viviendas de planta baja por debajo del nivel del acerado, siempre que se asegure la disposición de un forjado antihumedad y
cámara de aire con dimensiones mínimas de veinticinco centímetros en el contacto con el terreno inferior, y se garantice el
correcto aislamiento de la vivienda ante la humedad exterior.
Artículo 8. Condición de vivienda hipogea.
1.- Se entiende por vivienda hipogea aquélla que cuenta con alguna de sus dependencias habitables excavada en cueva.
2.- Dichas viviendas podrán ser objeto de obras tendentes a su buena conservación, así como obras de rehabilitación y/o
acondicionamiento, conforme a las definiciones que para las mismas se establece en las presentas OME, no teniendo que cumplir
estrictamente las condiciones de salubridad referentes a ventilación e iluminación que se determinan en las mismas.
3.- En todo caso las obras de reforma de las viviendas hipogeas tenderán a la mejora de las condiciones de habitabilidad de las
mismas, y en especial en lo referente a condiciones de ventilación e iluminación, utilizando para ello métodos tanto naturales como
artificiales, siempre que ello no suponga menoscabo de los invariantes tipológicos que dotan de interés a dicho tipo de viviendas.
4.- Queda prohibida la construcción o ampliación de nuevas cuevas viviendas hipogeas en el término municipal.
Artículo 9. Programa funcional mínimo de viviendas.
1.- La vivienda mínima dispondrá de estancia-comedor, cocina, un dormitorio principal, y un cuarto de baño completo, compuesto
por ducha o bañera, inodoro y lavabo.
No obstante, podrán disponerse apartamentos compuestos como mínimo por un solo espacio habitable de estancia-comedor-
cocina, que también podrá ser dormitorio, y un cuarto de aseo completo. Su superficie útil no podrá ser inferior a los treinta metros
cuadrados (30 m².), dentro de los cuales no podrán computarse las superficies correspondientes a terrazas, balcones, miradores,
tendederos, ni espacios anejos.
2.- Se admitirán programas funcionales propios de nuevos tipos de viviendas que respondan a nuevas demandas sociales,
siempre que se justifique adecuadamente tales circunstancias por el proyectista, debiendo en todo caso atenderse a las
determinaciones derivadas de las legislaciones vigentes de obligado cumplimiento de aplicación.
Artículo 10. Superficies mínimas de las viviendas.
1.- Para viviendas promovidas en régimen libre, en función del número de piezas de dormitorio, las superficies útiles mínimas
de las viviendas serán las que siguen:
Estudios 30 metros cuadrados.
Viviendas de 1 dormitorio: 35 metros cuadrados.
Viviendas de 2 dormitorios: 45 metros cuadrados.
Viviendas de 3 dormitorios: 60 metros cuadrados.
Viviendas de 4 o más dormitorios: 70 metros cuadrados.
Se admitirán superficies útiles mínimas distintas a las anteriormente reguladas, propias de nuevos tipos de viviendas que
respondan a nuevas demandas sociales, siempre que se justifique adecuadamente tales circunstancias por el proyectista,
debiendo en todo caso atenderse a las determinaciones derivadas de las legislaciones vigentes de obligado cumplimiento.
2.- Para viviendas promovidas en régimen de protección oficial, en relación con las superficies mínima de las viviendas, se
estará a lo señalado en la vigente normativa de viviendas de protección oficial, o de la que en su caso la supliera, siempre y
cuando las viviendas no estuviesen acogidas a otro tipo de régimen de promoción que fijase unas condiciones dimensionales más
restrictivas.
Artículo 11. Dimensiones mínimas de las distintas piezas.
1.- Para cualquier clase de vivienda, se cumplirán las dimensiones superficiales mínimas para las distintas piezas vivideras
expresadas en la vigente normativa de viviendas de protección oficial, o de la que en su caso la supliera, siempre y cuando las
viviendas no estuviesen acogidas a otro tipo de régimen de promoción que determinase unas condiciones dimensionales más
restrictivas.
2.- El proyectista podrá justificar la propuesta de dimensiones superficiales más pequeñas siempre que acredite su adecuado
servicio en función del tipo de vivienda diseñado.
Artículo 12. Altura libre de plantas con usos de viviendas.
1.- La distancia libre mínima medida verticalmente entre el suelo y el techo acabados de cualquier vivienda será el establecido en
la normativa aplicable a las viviendas de protección pública.
2.- Quedan exceptuados del cumplimiento de la condición señalada en el punto anterior los edificios catalogados destinados a uso
de vivienda, cuando las determinaciones que les afectan, y/o las obras tendentes a su buena conservación o de reforma que sobre
los mismos se efectúen, obliguen inexcusablemente a contemplar una distancia libre mínima inferior al valor señalado en el
apartado anterior, o al porcentaje mínimo establecido para la superficie útil vinculada a dicha altura, aunque se fija en todo caso
como altura libre mínima para estancia vividera el valor de doscientos veinte centímetros (220 cm.).
Artículo 13. Dimensiones de los accesos y elementos comunes de las viviendas.
Las dimensiones mínimas de las puertas de acceso a las viviendas así como a las distintas piezas de las éstas se ajustarán a lo
establecido en la normativa aplicable de accesibilidad.
Artículo 14. Tipos de usos de Alojamiento Hotelero y de usos de Residencia Comunitaria: definiciones y condiciones de
implantación.
1.- Se entiende por uso de Alojamiento Hotelero (edificio hotelero), el uso de la edificación correspondiente al alojamiento,
eventual o temporal, de transeúntes, con carácter de servicio público, integrado por todos aquellos establecimientos que se
incluyen en la legislación específica en materia de hostelería y turismo, y que se desarrolla como actividad única y exclusiva sobre
la totalidad del inmueble. Este tipo de uso de la edificación podrá implantarse, como uso exclusivo o dominante, sobre suelos
donde esté permitido el uso pormenorizado Residencial Singular, conforme a las determinaciones de las distintas calificaciones.
2.- Podrá implantarse como uso complementario de otro dominante sobre un mismo inmueble siempre que lo permitan las
condiciones de usos del PGOU de Granada, así como las condiciones de implantación derivadas de la aplicación de las
correspondientes legislaciones sectoriales de afección. Se requerirá que cuente con acceso independiente cuando así lo exija la
legislación sectorial de aplicación.
3.- Para el caso de uso dominante de la edificación de Alojamiento Hotelero, se permiten los usos de la edificación
complementarios señalados en el artículo 4.3 de las presentes OME.
4.- En todo caso, cualquier uso de alojamiento hotelero implantado sobre la edificación cumplirá con las determinaciones
derivadas de la aplicación de la legislación sectorial vigente de afección.
5.- Se entiende por uso de Residencia Comunitaria, al uso de la edificación destinado al alojamiento de personas, no vinculadas
familiarmente, con carácter permanente y/o estacionario, y en régimen de comunidad (residencias de estudiantes, residencias de
matrimonios, residencias de jubilados, etc.), o al uso propio de las unidades de vivienda en residencia colectiva (unidades
habitacionales con servicios comunes). Quedan excluidos los colegios mayores y residencias universitarias propiedad de la
Universidad de Granada o vinculados a la misma, que se adscribirán al uso de la edificación de equipamiento comunitario (tipo
universitario). Este tipo de uso de la edificación podrá implantarse en la totalidad del inmueble, como uso exclusivo o en parte del
inmueble, como uso dominante, sobre suelos donde esté permitido el uso pormenorizado Residencial Singular, conforme a las
determinaciones de las distintas calificaciones. Se requerirá que cuente con acceso independiente cuando así lo exija la
legislación sectorial de aplicación. A los efectos de estas OME se considera Residencia Comunitaria los alojamientos protegidos
previstos en el Plan de Vivienda Andaluz.
6.- Este uso podrá implantarse como uso complementario de otro dominante sobre un mismo inmueble siempre que lo permitan
las condiciones de usos del PGOU de Granada.
7.- Para el caso de uso dominante de la edificación de Residencia Comunitaria, se permiten los usos de la edificación
complementarios señalados en el artículo 4.3 de las presentes OME.
Artículo 15. Dimensiones de las distintas piezas para el uso de Alojamiento Hotelero y Residencia Comunitaria.
1.-Las dependencias de los alojamientos hoteleros y las residencias comunitarias responderán a las dimensiones mínimas
señaladas para las mismas en la legislación sectorial vigente de afección, siendo en su defecto de aplicación los valores mínimos
expresados en las presentes OME para las estancias asimilables a las del uso de vivienda.
2. Si por las características del establecimiento o la residencia, las habitaciones dispusiesen de cocina, deberán asegurarse en
todo caso la perfecta evacuación de los humos y gases que pudieran producirse.
Artículo 16. Altura libre de plantas destinadas a uso de Alojamiento Hotelero y Residencia Comunitaria.
1.- La distancia libre mínima medida verticalmente entre el suelo y el techo acabados de cualquier dependencia destinada a la
estancia habitual de personas en inmuebles destinados a actividades de alojamiento hotelero será el establecido en la legislación
sectorial de aplicación, y en todo caso, nunca será inferior a los valores establecidos para el uso de vivienda.
No estarán obligados al cumplimiento de los parámetros dimensionales señalados anteriormente, las dependencias auxiliares a la
actividad específica de alojamiento hotelero, tales como zonas de almacenaje y cuartos de instalaciones.
2.- Quedan exceptuados del cumplimiento de la condición señalada en el punto anterior los edificios catalogados destinados a uso
de alojamiento hotelero, cuando las determinaciones que les afectan, y/o las obras tendentes a su buena conservación o de
reforma que sobre los mismos se efectúen, obliguen inexcusablemente a contemplar una distancia libre mínima inferior al valor
señalado en el apartado anterior, o al porcentaje mínimo establecido para la superficie útil vinculada a dicha altura. En todo caso
se fija altura libre mínima para cualquier estancia vividera el valor de doscientos veinte centímetros (220 cm.).
Artículo 17. Dimensiones de los accesos. Elementos comunes.
Los accesos exteriores, e interiores a las distintas piezas, se atendrán a las dimensiones mínimas señaladas para las viviendas.
Artículo 18. Dotación de aseos en edificios con uso de Alojamiento Hotelero y Residencia Comunitaria.
1.- En ausencia de determinaciones más restrictivas derivadas de legislaciones específicas de aplicación que regulen el número y
características de los aseos a prever, todo alojamiento hotelero y/o residencia comunitaria deberá disponer de aseos públicos, a
razón de al menos dos lavabos y dos inodoros, por cada doscientos cincuenta metros cuadrados (250 m².) de superficie útil
destinada a la citada actividad de carácter público (al margen de las habitaciones que sirven de alojamiento si éstas están dotadas
de aseos propios). La dotación de inodoros deberá ampliarse en dos unidades, por cada cien metros cuadrados (100 m².) de
superficie útil adicionales o fracción. La dotación de lavabos deberá ampliarse en dos unidades por cada doscientos cincuenta
metros cuadrados de superficie útil adicionales o fracción.
2.- En todo caso, los aseos públicos deberán atender las determinaciones derivadas de la aplicación de las legislaciones vigentes
de afección.
CAPÍTULO II. USOS INDUSTRIALES DE LA EDIFICACIÓN.
Sección Primera. Uso de Pequeña, Mediana y Gran Industria. Uso de Taller de Mantenimiento, Entretenimiento y
Reparación de Vehículos.
Artículo 19. Definición de los usos industriales y condiciones para su implantación.
1.- Se entiende por uso Industrial a aquel uso de la edificación destinado a la explotación eminentemente industrial, o destinado
al conjunto de operaciones encaminadas a la obtención y transformación de materias primas, su preparación para posteriores
transformaciones, e incluso el envasado, transporte, almacenaje y distribución de dichos productos. Dicho uso puede estar
soportado por un sólo inmueble o por un conjunto de inmuebles implantados sobre una misma parcela. No obstante, se admite
que coexistan sobre el mismo inmueble o instalaciones usos terciarios auxiliares al de industria, tales como oficinas o zonas de
exposición, siempre que dichos usos tengan vinculación directa con las funciones de la industria. También se admite incluida
dentro de dicho tanto por ciento la disposición de una vivienda de guarda de la industria, cuya superficie útil no excederá de cien
metros cuadrados (100 m².). Este uso sólo podrá implantarse como uso exclusivo o dominante, y siempre que sobre el suelo esté
permitido el uso pormenorizado Industrial según lo dispuesto en el artículo 4.3 de las presentes OME.
2.- Para el caso de uso dominante de Industrial, se permiten los usos de la edificación compatibles y complementarios señalados
en el artículo 4.3 y 112.4 de las presentes OME. Estas parcelas podrán acoger instalaciones de suministro de combustible como
Estación de Servicio en los términos previstos en el artículo 3 del RD 6/2000 de 13 de junio, modificado por la Ley 25/09 de 22
diciembre y el Real Decreto-Ley 4/2013 de 22 de febrero.
3.- Se entiende por uso de Local de Taller Artesanal al uso de la edificación correspondiente a las actividades propias de las
artes y oficios, o de escasa entidad industrial, que se desarrolla junto con otros usos sobre un mismo inmueble. Dicho uso se
entenderá siempre como un uso complementario permitido por el uso dominante de la edificación, conforme a las determinaciones
establecidas por las condiciones de usos del PGOU, y deberá establecerse de manera obligatoria en la planta baja, planta sótano
o semisótano y primera de la edificación según lo establecido en el artículo 4.3 de las presentes OME.
4.- Se entiende por uso de Taller de Mantenimiento, Entretenimiento y/o Reparación de Vehículos, al uso de la edificación
correspondiente a las actividades propias de las operaciones de mantenimiento, entretenimiento y/o reparación de automóviles,
que se desarrollan en un edificio. Este uso podrá implantarse sobre un inmueble con carácter exclusivo o dominante, y siempre
que sobre el suelo esté permitido el uso pormenorizado industrial, conforme a las determinaciones de las distintas calificaciones
del PGOU.
El uso de taller podrá implantarse como dominante o como complementario según la tabla de usos del artículo 4.3 de las
presentes OME, junto a otras actividades que se desarrollen en el mismo inmueble. En este caso solo podrá implantarse en
planta baja, en las situadas bajo rasante y resto de plantas de inmuebles en continuidad con la planta baja y contará con acceso
independiente al resto de los usos ubicados sobre el mismo inmueble.
Artículo 20. Altura libre de las plantas destinadas a uso industrial.
1.- En los inmuebles destinados a actividades de naturaleza industrial, no podrán autorizarse dependencias destinadas a la
estancia de personal o trabajadores con altura libre entre suelo y techo acabado inferior a doscientos cuarenta centímetros (240
cm.). No obstante, en las zonas de circulaciones, aseos, almacenaje, instalaciones y anejos, podrá llegarse a una altura libre
mínima entre suelo y techo acabados de doscientos veinte centímetros (220 cm.).
2.- Quedan exceptuados del cumplimiento del valor límite de doscientos cuarenta centímetros los edificios catalogados que en su
caso se destinen a uso de pequeña o mediana industria, o que alberguen el uso de local de taller artesanal, cuando las
determinaciones que les afectan, y/o las obras tendentes a su buena conservación o reforma que sobre los mismos se efectúen,
obliguen inexcusablemente a contemplar una distancia libre mínima inferior al valor señalado en el presente artículo.
Artículo 21. Dotación de aseos en edificios destinados a usos industriales.
En ausencia de determinaciones derivadas de la aplicación de legislaciones sectoriales de afección, los edificios destinados a
usos industriales, deberán disponer aseos atendiendo al mayor de los siguientes valores: dos aseos completos, compuesto de
inodoro, lavabo y ducha por cada quinientos metros cuadrados (500 m².) de superficie útil o fracción destinada al uso industrial.
Artículo 22. Dotación obligatoria de aparcamientos en locales destinados a uso de talleres de reparación, entretenimiento
y mantenimiento.
En los edificios con uso de taller de reparación, entretenimiento y mantenimiento de vehículos las plazas de aparcamiento de
disposición obligatoria habrán de situarse en el interior de la parcela donde se desarrolle la actividad propia del uso de taller de
reparación, entretenimiento y mantenimiento de vehículos rodados. En todo caso, se asegurará el espacio suficiente para el
depósito de los vehículos objeto de esta actividad, quedando terminantemente prohibido su estacionamiento y/o depósito en viario
o espacios públicos cuando los mismos se encuentren en proceso de mantenimiento, entretenimiento o reparación. En caso de
imposibilidad de espacio para depósito de vehículos deberá asegurarse la reserva en la vía pública solicitando el correspondiente
vado para carga y descarga en vial, el cual no podrá destinarse como espacio para desarrollar la actividad de mantenimiento,
entretenimiento o reparación.
Artículo 23. Dotación de dársenas de carga y descarga en edificios con uso Industrial
Para edificios o locales Industrial con superficie de almacenaje superior útil a los mil metros cuadrados, el edificio o local deberá
contar al menos con un espacio propio destinado a la carga y descarga de mercancías -dársena-, de longitud mínima siete metros
(7 m.), y latitud mínima cuatro metros (4 m.), salvo en el caso de edificios donde sea imposible, desde el punto de vista técnico, su
ubicación. El número de dársenas deberá aumentarse en una unidad por cada mil metros cuadrados (1000 m².) de superficie de
almacenaje o fracción adicionales. En caso de imposibilidad deberá asegurarse la reserva de vado para carga y descarga en vial.
Sección Segunda. Uso de Almacén.
Artículo 24. Definición de uso de Almacén.
1.- Se entiende por uso de Almacén al uso de la edificación destinado a la guarda, conservación y almacenamiento de materias
y/o productos, que se desarrolla con carácter exclusivo en un inmueble. Este uso podrá implantarse con carácter exclusivo o
dominante sobre un inmueble en suelos en que esté permitido el uso pormenorizado industrial, conforme a las determinaciones de
las distintas calificaciones.
2.-. Como uso dominante deberá implantarse predominantemente, en las plantas inferiores de los inmuebles (pero también el
cualquiera de ellas siempre que, en función de las características del almacenaje no afecte el desarrollo del resto de actividades
permitidas) ubicados sobre suelos donde esté permitido el uso pormenorizado industrial. En todo caso deberá contar con acceso
independiente al resto de los usos ubicados sobre el mismo inmueble. Los usos complementarios serán los establecidos en el
artículo 4.3 de la presente OME.
3.- El uso de almacén podrá implantarse con carácter de no exclusivo con otro uso dominante de la edificación siguiendo los
criterios establecidos en el artículo 4.3 de las presentes OME, siempre que así lo permitan las condiciones de usos del PGOU, y
no afecte el desarrollo del resto de actividades permitidas sobre dicho inmueble. Para usos complementarios de almacén situados
en sótano vinculados funcionalmente a otro uso sobre rasante, se admitirá la existencia de accesos comunes para ambos usos.
4.- En todo caso, cualquier edificio destinado a almacén deberá atender a las disposiciones emanadas de las diversas
legislaciones sectoriales vigentes de afección que le sean de aplicación en razón de su destino funcional.
Artículo 25. Dotación de dársenas de carga y descarga en edificios con uso de Almacén.
Para edificios de uso de Almacén con superficie útil de almacenaje superior a los mil metros cuadrados (1000 m².), el edificio o
local deberá contar al menos con un espacio propio destinado a la carga y descarga de mercancías -dársena-, de longitud mínima
siete metros (7 m.), y latitud mínima cuatro metros (4 m.), salvo en el caso de edificios donde sea imposible, desde el punto de
vista técnico, su ubicación. El número de dársenas deberá aumentarse en una unidad por cada mil metros cuadrados (1000 m².)
de superficie de almacén o fracción adicionales. En caso de imposibilidad deberá asegurarse la reserva de vado para carga y
descarga en vial.
Artículo 26. Altura libre de edificios con uso de almacén.
En los inmuebles con uso de almacén, no podrán autorizarse dependencias destinadas a la estancia de personal o trabajadores
con altura libre entre suelo y techo acabados inferior a doscientos veinte centímetros (220 cm.).
CAPÍTULO III. USOS TERCIARIOS DE LA EDIFICACIÓN.
Sección Primera. Uso Comercial y Uso de Oficinas.
Artículo 27. Definición de uso Comercial y de Uso de Oficinas. Condiciones para su implantación.
1.- Se entiende por uso Terciario Comercial (edificio comercial), el uso de la edificación destinado a la exposición y venta de
productos al público que se desarrolla sobre un inmueble. Quedan exceptuadas las actividades propias de la hostelería,
encuadradas en el uso terciario de espectáculos o centros de reunión, así como las instalaciones de grandes superficies
comerciales, las cuales quedan reguladas en el uso terciario de instalación singular. Este uso podrá implantarse como exclusivo o
dominante en inmuebles situados sobre suelos donde esté permitido el uso pormenorizado de terciario, conforme a las
determinaciones de las distintas calificaciones del PGOU de Granada.
2.- Para el caso de uso dominante de Comercial, se permiten los usos de la edificación complementarios señalados en el artículo
4.3 de las presentes OME. Estas parcelas podrán acoger instalaciones de suministro de combustible, con acceso desde el interior
de la misma parcela, en los términos previstos como Estación de Servicio (artículo 3 del RD 6/2000 de 13 de junio, modificado por
la Ley 25/09 de 22 diciembre y el Real Decreto-Ley 4/2013 de 22 de febrero).
3.- Cuando el uso comercial sea complementario de otro sólo podrá ubicarse en la planta baja y/o primera, o en las situadas bajo
rasante de los inmuebles con otro uso dominante, siempre que así lo permitan las condiciones de usos y del PGOU. El local
comercial deberá asegurar la independencia de su acceso respecto al resto de los usos implantados sobre el mismo inmueble bien
a través de vía pública o zonas comunes privadas del edificio. No obstante se permitirá contar con acceso único en el caso de
local comercial y vivienda unifamiliar pertenecientes al mismo propietario (casa tienda), siempre que exista vinculación de
titularidad entre el comercio y la citada vivienda, que deberán constituir finca única e indivisible, y no existan disposiciones
contrarias de afección contenidas en las diversas legislaciones y ordenanzas municipales de aplicación.
4.- Se entiende por uso de Oficinas al uso de la edificación consistente en el desempeño de las actividades administrativas,
burocráticas y/o de servicios, desarrollados en un inmueble.
Este uso podrá implantase como exclusivo o dominante en inmuebles situados sobre suelos donde esté permitido el uso
pormenorizado terciario, conforme a las determinaciones de las distintas calificaciones del PGOU.
5.- Se entiende por uso no exclusivo de Oficinas al uso de la edificación consistente en el desempeño de las actividades
administrativas, burocráticas y/o servicios que se desarrolla junto con otras actividades o usos en el mismo inmueble. Como uso
complementario, locales de oficinas, podrá ubicarse en todas las plantas de los inmuebles con otros usos dominantes.
6.- Para el caso de uso dominante de Oficinas, se permiten los usos de la edificación complementarios señalados en el artículo 4.3
de las presentes OME.
7.- Se asimila al uso de Oficinas los denominados Despachos profesionales. Se entiende por tal, el establecimiento en que se
desarrolla la actividad realizada por un solo profesional o a una agrupación de profesionales, incluso contando con la colaboración
de otros profesionales de forma auxiliar.
8.- En todo caso, toda actividad comercial y de oficinas a implantar deberá atender al cumplimiento de las determinaciones
derivadas de la aplicación de las legislaciones sectoriales vigentes de afección u ordenanzas municipales dictadas al efecto.
Artículo 28. Cómputo de la superficie útil de venta en establecimientos comerciales.
A los efectos de cómputo de la superficie útil relacionada con la venta, se deberán considerar las superficies de todas las
dependencias relacionadas con el intercambio comercial a las que el público tiene acceso, excluyéndose las superficies
destinadas a acceso restringido, inaccesibles para el público, tales como despachos privados, zonas de almacenaje, zonas de
carga y descarga, aparcamientos de vehículos, etc... Se permitirá la comunicación directa de la actividad comercial con la propia
vivienda del propietario de la actividad comercial, siempre que ésta sea de carácter unifamiliar, y exista vinculación titularidad entre
el comercio y la citada vivienda.
Artículo 29. Altura libre de plantas en edificios con uso comercial y de uso de oficinas.
1.- En edificios destinados a usos de comercio y de oficinas con carácter exclusivo, la altura libre mínima entre suelo y techo
acabados para cada planta será la establecida para la vivienda de protección oficial. En las zonas de aseos, almacenes y anejos al
uso comercial, podrá llegarse a una altura libre mínima entre suelo y techo acabados de doscientos veinte centímetros (220 cm.).
2.- Quedan exceptuados del cumplimiento del valor límite señalado los edificios catalogados destinados a uso comercial, cuando
las determinaciones que les afectan, y/o las obras tendentes a su buena conservación o reforma que sobre los mismos se
efectúen, obliguen inexcusablemente a contemplar una distancia libre mínima inferior al valor señalado en el presente artículo, que
en cualquier caso no podrá ser nunca inferior a los doscientos veinte centímetros (220 cm.).
Artículo 30. Dotación de dársenas de carga y descarga en edificios con uso comercial.
Para edificios o locales comerciales con superficie útil de venta superior a los mil metros cuadrados, el edificio o local deberá
contar al menos con un espacio propio destinado a la carga y descarga de mercancías -dársena-, de longitud mínima siete metros,
y latitud mínima cuatro metros, salvo en el caso de edificios donde sea imposible, desde el punto de vista técnico, su ubicación. El
número de dársenas deberá aumentarse en una unidad por cada mil metros cuadrados (1000 m².) de superficie de venta o
fracción adicionales. En caso de imposibilidad deberá asegurarse la reserva de vado para carga y descarga en vial.
Artículo 31. Dotación de aseos en edificios de uso comercial y de oficinas.
1.- En ausencia de determinaciones más restrictivas derivadas de la aplicación de legislaciones o normativas específicas de
afección, se deberá atender al cumplimiento de los siguientes parámetros:
a.- Todo edificio destinado a uso comercial y de oficinas así como los locales con los mismos usos, deberá disponer, cuando
menos, de un aseo compuesto por inodoro y lavabo para el servicio del personal del comercio con el correspondiente vestíbulo
o elemento constructivo de independencia, cuando su superficie útil total no supere los ochenta metros cuadrados (80 m².), en
el caso de uso comercial computada según lo dispuesto en el artículo 28 de las presentes OME, o destinada a uso de oficinas
en caso de que sea éste el uso a implantar.
b.- Para superficies útiles comerciales mayores, deberá disponerse dos aseos públicos compuestos por inodoro y lavabo, por
cada setecientos cincuenta metros cuadrados (750 m².) o fracción de superficie útil computada según lo dispuesto en el artículo
28 de las presentes OME.
c.- Para superficies útiles mayores en uso de oficinas, deberán disponerse dos aseos públicos compuestos por inodoro y
lavabo, por cada doscientos cincuenta metros cuadrados (250 m².) de superficie útil o fracción.
d.- En el caso de que se requieran aseos públicos no será necesaria la dotación de aseos de uso privado.
2.- Los aseos de uso público deberán siempre estar independizados del resto de las dependencias destinadas a la actividad
principal, mediante la disposición del correspondiente vestíbulo o elemento constructivo de independencia, cumpliéndose además
las determinaciones derivadas de la aplicación de las diferentes legislaciones sectoriales vigentes u ordenanzas municipales de
afección. No será exigible la independencia de los aseos en los términos señalados en situaciones de edificaciones existentes
donde se acredite la imposibilidad de su materialización o en el supuesto de locales inferiores a cincuenta metros cuadrados (50
m²) útiles para el uso de oficinas y computados según lo dispuesto en el artículo 28 de la presente OME para el uso comercial.
3.- Sólo será exigible la normativa vigente en materia de accesibilidad para los aseos de uso público y no para los aseos de uso
del personal.
4.- En el caso de agrupaciones de varios comercios (tipo galerías comerciales) o agrupación de oficinas (o agrupación simultánea
de comercios y oficinas) podrán también agruparse los aseos, considerándose no obstante para su previsión, los mismos
parámetros dimensionales antes dichos.
5.- En el caso de que no se requiera licencia de obras para implantar una actividad existente de oficinas no será exigible la
dotación mínima de aseos establecida en el presente artículo.
Sección Segunda. Uso de Espectáculos o Centros de Reunión.
Artículo 32. Definición del uso de Espectáculos o Centros de Reunión, y condiciones de implantación.
1.- Se entiende por uso de Espectáculos o Centros de Reunión, aquel uso de la edificación correspondiente a actividades de
carácter lucrativo destinados a la celebración de espectáculos de concurrencia pública, o correspondiente a actividades propias de
la hostelería (restauración, bares, cafeterías, restaurantes, etc.), desarrollado en un inmueble. Este uso podrá implantarse con
carácter tanto exclusivo como dominante en un edificio sobre un suelo en que esté permitido el uso pormenorizado terciario,
conforme a las determinaciones de las distintas calificaciones del PGOU.
2.- Para el caso de uso dominante de Espectáculos o Centros de Reunión, se permiten los usos de la edificación complementarios
señalados en el artículo 4.3 de las presentes OME
3.- Se entiende por uso no exclusivo de Espectáculos o Centros de Reunión, local de Espectáculos o Centro de Reunión, cuando
se implanta junto a otros usos sobre un mismo inmueble. Como uso complementario de la edificación, podrá implantarse en las
plantas previstas en el artículo 4.3 de las presentes OME con otro uso dominante, siempre que así lo permitan las condiciones de
usos establecidas en el PGOU, sin que exista limitación en cuanto a la superficie mínima de éste. Deberá asegurarse el acceso
independiente para el local de espectáculo o centro de reunión en relación con el resto de usos implantados en la edificación bien
a través de un espacio público o a través de zonas comunes privadas. También podrá ubicarse este uso como complementario a
las superficies destinadas para usos de dominio público (ya sea viario o espacios libres), siempre que lo permitan las condiciones
del planeamiento urbanístico.
4.- En todo caso, las actividades de espectáculos o centros de reunión a implantar sobre un inmueble deberán cumplir con las
determinaciones propias de las legislaciones y normativas específicas de afección que les sean de aplicación en función de su
propia naturaleza.
Artículo 33. Altura libre de plantas en edificios con uso de espectáculos o centros de reunión.
1.- Los edificios con uso de espectáculos o centros de reunión, deberán contar con una altura libre entre el suelo y el techo
acabados de doscientos cincuenta centímetros (250 cm.) para cada una de sus plantas. No obstante, en los espacios destinados a
aseos, almacenes y/o anejos del uso de espectáculos o reunión, podrá reducirse la altura libre hasta doscientos veinte centímetros
(220 cm.).
2.- Quedan exceptuados del cumplimiento del valor límite señalado los edificios catalogados destinados al uso de espectáculos o
centros de reunión, siempre que las determinaciones que les afectan, y/o las obras tendentes a su buena conservación o reforma
que sobre los mismos se efectúen, obliguen inexcusablemente a contemplar una distancia libre mínima inferior al valor señalado
en el presente artículo. En cualquier caso no se admitirá ninguna dependencia destinada a este uso con altura libre inferior a
doscientos veinte centímetros (220 cm.).
Artículo 34. Dotación de aseos en edificios con uso de espectáculos o centros de reunión.
1.- En ausencia de determinaciones más restrictivas derivadas de legislaciones o normativas específicas de aplicación, todo
edificio destinado al uso de espectáculos o reunión deberá disponer, cuando menos, de dos aseos públicos compuestos por
inodoro y lavabo, por cada doscientos cincuenta metros cuadrados (250 m².) de superficie útil o fracción.
2.- Los aseos públicos deberán siempre estar independizados del resto del local por un vestíbulo o cualquier otro elemento
constructivo de independencia. Deberán además cumplir las determinaciones derivadas de la aplicación de las diferentes
legislaciones vigentes de afección.
3.- En aquellos edificios de asociaciones industriales, comerciales -galerías comerciales o centros comerciales-, de equipamientos
o infraestructuras, en los que se incluyan locales de espectáculos o centros de reunión, éstos deberán contar con dotación de
aseos independiente al resto de los dispuestos para la asociación comercial, atendiendo a los parámetros antes señalados
regulados en el apartado 1 del presente artículo. Todo ello, siempre que estos locales sean de nueva implantación y tengan más
de ochenta metros cuadrados (80 m².) de superficie útil.
4.- En el caso de locales de destinados a espectáculos o centros de reunión que se integren como un servicio vinculado a la
actividad principal no se requerirán aseos propios.
5.- En edificios catalogados o en aquellos que por sus dimensiones y características específicas no sea posible el cumplimiento de
las Ordenanzas en cuanto a dotaciones mínimas de aseos, previo informe favorable de la Ponencia Técnica del Área Urbanismo,
Obras y Licencias, podrá ser autorizado un único aseo público para ambos sexos compuestos por inodoro y lavabo independizado
del resto del local por vestíbulo o cualquier otro elemento constructivo de independencia. Deberán además cumplir las
determinaciones derivadas de la aplicación de las diferentes legislaciones vigentes de afección.
Sección Tercera. Uso de Garajes.
Artículo 35. Definición de uso de Garajes y condiciones de implantación.
1.- Se entiende por uso de Garajes, al uso de la edificación relacionado con el estacionamiento y/o guarda de vehículos que se
desarrolla en un inmueble. Este uso podrá implantarse como exclusivo o dominante en un inmueble sobre un suelo que permita el
uso pormenorizado terciario, conforme a las determinaciones de las distintas calificaciones del PGOU.
2.- Para el caso de uso dominante de Garaje, se permiten los usos de la edificación complementarios señalados en el artículo 4.3
3.- El uso de garaje se podrá implantar como uso no exclusivo, junto a otras actividades sobre un mismo inmueble. Como uso
complementario, podrá ubicarse en la planta baja y en las situadas bajo rasante de inmuebles con otros usos dominante de la
edificación, siempre que así se permita por las condiciones de usos del PGOU. Se garantizará el acceso independiente para esta
actividad en relación con el resto de los usos implantados sobre el inmueble, salvo en el caso de garajes vinculados a viviendas
unifamiliares, que podrán contar con acceso común. También podrá ubicarse este uso como complementario a las superficies
destinadas para usos de dominio público (ya sea viario o espacios libres), tanto en su subsuelo como compartiendo el suelo,
siempre que lo permitan las condiciones del planeamiento urbanístico.
4.- En cualquier caso, todo uso de garajes deberá atender al cumplimiento de las determinaciones derivadas de la aplicación de
las diferentes legislaciones sectoriales vigentes de afección.
Artículo 36. Dimensiones de las plazas de aparcamientos.
1.- La dimensión mínima libre de cualquier plaza de aparcamiento será como mínimo la establecida para las viviendas de
protección oficial. Dicha área así definida deberá quedar absolutamente libre de cualquier obstáculo.
2.- No obstante, no tendrá la consideración de plaza de aparcamiento ningún espacio que, aún cumpliendo las condiciones
dimensionales, carezca de fácil acceso y maniobrabilidad suficiente para los vehículos.
3.- Los garajes y sus establecimientos anejos se diseñarán con arreglo a lo dispuesto en la normativa de vivienda de protección
oficial. La puerta del garaje se dispondrá siempre coincidente con la línea de edificación del inmueble y tendrá una altura mínima
de doscientos tres centímetros (203 cm.).
4.- En garajes de uso colectivo, las rampas rectas no sobrepasarán la pendiente del dieciséis por ciento y las rampas en curva, del
doce por ciento, medida por la línea media. En el caso de garajes individuales, las rampas rectas podrán llegar a contar con un
veinte por ciento (20%) de pendiente, y las curvas, hasta un dieciséis por ciento (16%), medidas con los mismos criterios
expresados anteriormente. Todas las rampas cumplirán la normativa establecida para la vivienda de protección oficial. En todo
caso, deberá asegurarse el perfecto funcionamiento y capacidad de maniobrabilidad para los vehículos que las utilicen.
5.- Los garajes colectivos contarán con calles interiores para el desplazamiento de vehículos con un ancho mínimo de
cuatrocientos cincuenta centímetros cuando cuenten con doble sentido de circulación. Las calles de un sólo sentido de circulación
en donde no se ubiquen plazas de aparcamiento dispondrán de una anchura mínimo de trescientos centímetros (300 cm.). Las
calles en donde se ubiquen accesos a plazas de aparcamiento deberán contar con un ancho mínimo de cuatrocientos cincuenta
centímetros (450 cm.).
Artículo 37. Altura libre de las plantas en edificios con uso de garajes.
La altura libre en los garajes será, como mínimo, de doscientos veinte centímetros (220 cm.) medidos en cualquier punto de su
superficie desde el suelo acabado al elemento más bajo al nivel de techo.
Artículo 38. Dotación de aseos en edificios con uso de garajes.
1.- En garajes de uso público y en ausencia de determinaciones más restrictivas derivadas de la aplicación de legislaciones o
normativas específicas de afección, se deberá disponer dos aseos públicos compuesto por inodoro y lavabo, por cada dos mil
quinientos metros cuadrados (2.500 m².) de superficie útil o fracción.
2.- Quedan excluidos del cumplimiento de las determinaciones establecidas en el anterior número del presente artículo los garajes
vinculados a viviendas unifamiliares o plurifamiliares.
3.- En caso de que el garaje se implante en edificios de uso de vivienda plurifamiliar y se generen más de dos plazas de
aparcamiento por vivienda, será obligatorio al menos dos aseos públicos compuesto por inodoro y lavabo.
Sección Cuarta. Uso de Instalación Singular.
Artículo 39. Definición del uso de Instalación Singular y condiciones de implantación.
1.- Se entiende por uso exclusivo de Instalación Singular aquel uso implantado sobre un inmueble o sobre una instalación
relacionado con usos terciarios que responden a un programa funcional, dimensional y/o tipológico complejo, desarrollado con
carácter exclusivo.
2.- Se incluyen bajo este epígrafe los usos de la edificación correspondientes a grandes superficies donde se ubican galerías o
centros comerciales, así como actividades de ocio, lúdicas, de recreo o servicios. Dicho uso podrá implantarse sobre las parcelas
grafiadas con uso pormenorizado Terciario en Instalaciones Singulares comercial u ocio en el documento de PGOU, así como en
los instrumentos de planeamiento de desarrollo y sus posibles innovaciones. La instalación deberá asegurar en todo caso que el
setenta y cinco por ciento (75%) de su superficie útil se destina a usos terciarios comerciales, ocio o servicios, en locales
comerciales, de espectáculo o centros de reunión, admitiéndose destinar el resto de su superficie útil a otros usos de naturaleza
terciaria definidos en la normativa del PGOU y las presentes OME.
3.- Estas Instalaciones podrán acoger instalaciones de suministro de combustible, con acceso desde el interior de la misma
parcela en los términos previstos como Estación de Servicio (artículo 3 del RD 6/2000 de 13 de junio, modificado por la Ley 25/09
de 22 diciembre y Real Decreto-Ley 4/2013 de 22 de febrero).
Artículo 40. Condiciones dimensionales y dotacionales para edificios con uso de instalación singular.
1.- Deberá atenderse al cumplimiento de los condicionantes dimensionales y dotacionales siguientes:
a.- Altura libre de plantas en edificios con uso de Terciario en Instalación Singular: Las dependencias destinadas a
establecimientos en edificios de terciario en instalación singular, deberán contar con una altura libre mínima entre el suelo y
techo acabados de doscientos cincuenta centímetros (250 cm.) para cada una de sus plantas. En las zonas de aseos,
almacenes y anejos, podrá llegarse a una altura libre mínima entre suelo y techo acabados de doscientos veinte centímetros. En
las zonas de garaje la altura mínima será de doscientos veinte centímetros (220 cm.) medidos en cualquier punto de su
superficie desde el suelo acabado al elemento más bajo, incluidas instalaciones, al nivel de techo.
b.- Para el caso de uso de garajes bajo rasante será obligatoria la disposición de ascensor cuando exista más de una planta
bajo rasante. En todo caso, se cumplirán las determinaciones derivadas de las normativas sectoriales vigentes de obligado
cumplimiento, y en particular, las referidas al Decreto sobre Normas Técnicas para la Accesibilidad y la Eliminación de las
Barreras Arquitectónicas en la Edificación y el Transporte en Andalucía.
c.- Dotación de aseos en edificios con uso de Terciario en Instalación Singular: En ausencia de determinaciones más restrictivas
derivadas de la aplicación de legislaciones o normativas específicas de afección, se deberá disponer dos aseos públicos
compuestos por inodoro y lavabo, por cada setecientos cincuenta metros cuadrados (750 m².) útil o fracción. Además, cada uno
de los establecimientos que se destinen a uso de espectáculos o centros de reunión deberá contar con dotación de dos aseos
independientes del resto de la instalación, uno de ellos accesible, siempre que estos locales sean de nueva implantación y
tengan más de cincuenta metros cuadrados (50 m².) de superficie útil. En caso de que estos establecimientos tengan menos de
cincuenta metros cuadrados (50 m²) de superficie útil sólo será necesario un único aseo para ambos sexos accesible y con el
correspondiente elemento constructivo de independencia.
d.- Deberán además cumplirse las determinaciones derivadas de la aplicación de las diferentes legislaciones vigentes de
afección.
2.- Para la previsión de plazas de aparcamiento en edificios o instalaciones con uso Terciario de Instalación Singular, en ausencia
de determinaciones derivadas de la aplicación de legislaciones o normativas específicas de afección, deberán disponerse
obligatoriamente dos plazas de aparcamiento por cada cien metros cuadrados (100 m².) construidos o fracción destinados a uso
de instalación singular, y habrán de situarse dentro de la parcela calificada como tal. Las dimensiones mínimas de las plazas de
aparcamiento así como la anchura mínima de las calles de circulación de vehículos, de las rampas de vehículos y de los espacios
de acceso y espera al garaje será la derivada de la aplicación de la legislación en materia de vivienda protegida, salvo que la
legislación o normativa de afección establezca mayores exigencias en cuyo caso se estará al cumplimiento de esta última.
CAPÍTULO IV. USOS INSTITUCIONALES DE LA EDIFICACIÓN.
Artículo 41. Definición del uso Institucional Privado y condiciones de implantación.
1.- Se entiende por uso Institucional Privado, al uso de la edificación destinado a las actividades de representación, reunión y
servicio de entidades, instituciones y/o asociaciones privadas, con o sin ánimo de lucro, desarrolladas en un inmueble. Se asimila
al uso de Equipamiento Comunitario, en especial en relación con el régimen de usos complementarios y/o compatibles-permitidos,
las instalaciones donde desarrollan sus actividades las corporaciones de derecho público o entidades sin ánimo de lucro. Este uso
podrá implantarse con carácter exclusivo o dominante sobre suelos en que esté permitido el uso pormenorizado institucional
privado, conforme a las determinaciones de las distintas calificaciones.
2.- Para el caso de uso dominante de Institucional Privado, se permiten los usos de la edificación complementarios señalados en
el artículo 4.3 de las presentes OME.
3.- El uso Institucional Privado podrá implantarse de forma no exclusiva como complementario de otros usos en un mismo
inmueble. Se asimila al uso de Equipamiento Comunitario, en especial en relación con el régimen de usos complementarios y/o
compatibles-permitidos, las instalaciones donde desarrollan sus actividades las corporaciones de derecho público o entidades sin
ánimo de lucro. Como uso complementario, local Institucional Privado, podrá ubicarse en todas las plantas el edificio.
Artículo 42. Condiciones dimensionales y dotacionales para edificios con uso institucional privado.
Serán de aplicación los condicionantes y determinaciones dimensionales y dotacionales establecidos para el uso terciario de
oficinas en relación con la altura libre mínima de las dependencias a considerar, así como con respecto a las dotaciones
obligatorias de ascensores, aseos y plazas de aparcamiento.
CAPÍTULO V. USOS DE EQUIPAMIENTO COMUNITARIO DE LA EDIFICACIÓN.

Artículo 43. Definición del uso Equipamiento Comunitario y condiciones de implantación.
1.- Se entiende por uso de Equipamiento Comunitario al uso de la edificación o instalación en la que lleve a cabo la prestación,
desde las instituciones públicas y/o entidades privadas, de servicios públicos a la población, que se desarrollan sobre dicho
inmueble o instalación. Este uso podrá implantarse con carácter exclusivo y/o dominante sobre un inmueble que se sitúe sobre
suelos en que esté permitido cualquiera de los usos pormenorizados correspondientes a equipamientos comunitarios, conforme a
lo establecido en las distintas calificaciones del PGOU.
a.- Para el caso de usos de la edificación implantados sobre suelos con uso pormenorizado de equipamiento comunitario
deportivo de titularidad pública o privada en instalaciones cubiertas, se admitirá el destino de un treinta por ciento (30%) de la
edificabilidad prevista por el planeamiento para usos del tipo terciario. En cualquier caso se mantendrá la edificabilidad máxima
asignada por el planeamiento.
b.- Para el caso de usos de la edificación implantados sobre suelos con uso pormenorizado de equipamiento comunitario
deportivo de titularidad pública o privada en instalaciones descubiertas, podrán disponerse, además de las instalaciones
auxiliares propias de la actividad propiamente deportiva (vestuarios, almacenes, aseos, oficinas de gestión de la actividad
deportiva, etc.), usos de tipo terciario hasta agotar la edificabilidad prevista por el planeamiento.
2.- Se entiende por uso no exclusivo de Equipamiento Comunitario, local de equipamiento comunitario, cuando la actividad se
desarrolla en un inmueble donde se ubican otras actividades.
a.- Como uso complementario de equipamiento comunitario podrá ubicarse con otros usos dominantes, siempre que así lo
permitan las condiciones de uso establecidas en el PGOU y en las OME.
b.- En las parcelas calificadas como equipamiento comunitario se implantará como dominante el uso pormenorizado específico
establecido según la calificación del instrumento de planeamiento correspondiente, admitiendo como uso complementario las
demás tipologías de equipamientos establecidas en el art. 4.3 de la presente OME. También admitirá como uso complementario
el institucional privado donde desarrollen sus actividades las corporaciones de derecho público o entidades sin ánimo de lucro.
3.- Cualquier edificio o instalación destinada a equipamiento comunitario deberá atender al cumplimiento de las determinaciones
derivadas de la aplicación de las legislaciones sectoriales y ordenanzas municipales de afección, en función de la naturaleza de su
actividad.
Artículo 44. Altura libre de techos.
1.- Los edificios y locales destinados a usos de equipamiento comunitario, deberán contar con una altura libre mínima entre suelo
y techo acabados siguiendo los mismos criterios establecidos para el uso de vivienda. No obstante, en los espacios destinados a
aseos, almacenes y anejos a los usos de equipamiento comunitario, podrá reducirse la altura libre hasta doscientos veinte
centímetros (220 cm.).
2.- Quedan exceptuados del cumplimiento del valor límite antedicho los edificios catalogados con uso de equipamiento
comunitario, cuando las determinaciones que les afectan, y/o las obras tendentes a su buena conservación o reforma que sobre
los mismos se efectúen, obliguen inexcusablemente a contemplar una distancia libre mínima inferior al valor señalado en el
presente artículo. En todo caso no se admite ninguna dependencia destinada a uso de equipamiento comunitario con una altura
libre inferior a doscientos veinte centímetros (220 cm.).
Artículo 45. Dotación de aseos en edificios con uso de equipamiento comunitario.
1.- Para la dotación de aseos en edificios de uso comunitario se estará a lo dispuesto para el uso de oficinas en el artículo 31 de
las presentes OME.
3.- En todo caso, los edificios con uso de equipamiento comunitario atenderán al cumplimiento de las determinaciones derivadas
de la aplicación de las legislaciones sectoriales y ordenanzas municipales de afección en función de la naturaleza de su actividad.
CAPÍTULO VI. USOS DE TRANSPORTE E INFRAESTRUCTURAS BÁSICAS EN LA EDIFICACIÓN.

Artículo 46. Definición de los usos de Transportes e Infraestructuras básicas y condiciones de implantación.
1.- Se entiende por uso exclusivo de Transportes e Infraestructuras básicas, al uso implantado sobre una edificación o
instalación destinado a dar cobijo a alguna de las actividades vinculadas al movimiento de las personas, por sí mismas o en
medios de locomoción, al transporte de mercancías y pasajeros, y a servicios vinculados a las infraestructuras urbanas básicas,
tales como el suministro del agua, el saneamiento, las redes de energía, de telecomunicaciones, etc., ubicado con carácter
exclusivo sobre una parcela. No obstante, se admite sobre el mismo inmueble la existencia de actividades de administración,
representación, y/o de naturaleza terciaria, vinculadas a las entidades u organismos que prestan el servicio público en materia de
transportes o de infraestructuras básicas, siempre que la superficie útil adscrita a las mismas no supere el veinticinco por ciento
de la superficie útil total de la edificación o instalación con uso de transportes e infraestructuras básicas. Este uso podrá
implantarse en un inmueble o instalación con carácter exclusivo y/o dominante sobre suelos en que esté permitido el uso
pormenorizado de transportes e infraestructuras básicas, conforme a las determinaciones de las distintas calificaciones del PGOU.
El uso no exclusivo de infraestructuras básicas podrá existir como uso complementario en un inmueble con otro uso dominante,
cuando así sea necesario para la instalación de servicios vinculados a las infraestructuras urbanas. En todo caso se garantizarán
las exigencias que deben cumplir los usos que se complementan en relación con los requisitos básicos de seguridad y
habitabilidad según legislación o normativa sectorial de aplicación. Quedan exceptuadas las estaciones de servicio para suministro
de combustible, cuya regulación como uso de la edificación se recoge en el número siguiente de este mismo artículo.
2.- Se entiende por uso de Estación de Servicio al uso implantado sobre un suelo destinado a dar cobijo a la actividad propia del
suministro público de combustible para automoción, incluyendo actividades auxiliares y complementarias a dicho servicio, que se
sitúa con carácter exclusivo sobre dicha instalación.
Este uso podrá implantarse con carácter exclusivo sobre suelos en que esté autorizado el uso de estación de servicio conforme a
lo dispuesto en el PGOU de Granada, así como siguiendo los criterios establecidos para la implantación de Estaciones de
Servicios según el contenido del artículo 3 del RD 6/2000 de 13 de junio, modificado por la Ley 25/09 de 22 diciembre y Real
Decreto-Ley 4/2013 de 22 de febrero.
El uso no exclusivo de estación de servicio podrá existir como uso complementario siguiendo los criterios establecidos para la
implantación de Estaciones de Servicios según el contenido del artículo 3 del RD 6/2000 de 13 de junio, modificado por la Ley
25/09 de 22 diciembre y Real Decreto-Ley 4/2013 de 22 de febrero. En todo caso se asegurará el funcionamiento independiente
de esta actividad en relación con el resto de usos implantados en el inmueble, así como se garantizarán las exigencias que deben
cumplir los usos que se complementan en relación con los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad según legislación o
normativa sectorial de aplicación. La instalación señalada no requerirá vial perimetral.
Artículo 47. Condiciones particulares para el uso de edificio de transportes e infraestructuras.
1.- Los edificios destinados al uso de transportes e infraestructuras, atenderán a las condiciones de uso establecidas para los
inmuebles con uso de equipamiento comunitario.
2.- En todo caso, los edificios de transportes e infraestructuras básicas atenderán a las disposiciones particulares derivadas de la
aplicación de la legislación sectorial vigente de afección, y en función de su naturaleza y destino, podrá justificar el no
cumplimiento de algunos de los parámetros fijados por la normativa del PGOU, no superando en ningún caso el aprovechamiento
asignado por el mismo.
Artículo 48. Condiciones particulares para el uso de edificio de estación de servicio.
Los edificios o instalaciones destinadas a estaciones de servicio atenderán a las disposiciones particulares derivadas de la
aplicación de la legislación sectorial vigente de afección.
TÍTULO III. REGULACIÓN DE LA EDIFICACIÓN.

CAPÍTULO I. APLICACIÓN, TIPO DE OBRAS DE EDIFICACIÓN Y CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACIÓN.
Artículo 49. Ámbito de aplicación.
1.- Las normas contenidas en el presente Título serán de aplicación a la edificación para la que se solicite autorización o se realice
al amparo de declaraciones responsables o comunicaciones previas en suelo urbano. Se aplicará también, de forma supletoria, en
relación con los aspectos no regulados por el planeamiento de desarrollo en suelo urbano no consolidado y urbanizable, y en el
suelo no urbanizable en los aspectos no regulados por el PGOU.
2.- En todo caso, las edificaciones pertenecientes al Catálogo del PGOU atenderán a las determinaciones derivadas de la
normativa de protección, o las que en su caso les sean de afección en aplicación de los correspondientes Planes Especiales de
Protección.
3.- Igualmente, los edificios incluidos en perímetros de protección incoados y/o declarados, conforme a las disposiciones de la
vigente legislación de protección del patrimonio, atenderán a las determinaciones derivadas de la misma, o de los documentos de
protección específica vigentes que les sean de aplicación.
Artículo 50. Tipos de obras de edificación.
1.- Las obras pueden ser: sobre la edificación existente, de demolición, de ampliación y de nueva edificación.
2.- Cuando se actúa sobre la edificación existente los tipos de obras pueden ser los siguientes, considerando que la LOUA utiliza
el término rehabilitación para englobar de forma genérica éstos:
a..- Obras de conservación, mantenimiento y acondicionamiento.
Son aquellas obras menores referidas a un edificio completo, o a partes del mismo, cuya finalidad es mantenerlo en correctas
condiciones de salubridad, ornato, seguridad y funcionalidad, sin alterar su estructura portante, ni su estructura arquitectónica.
Son también, obras que afectan total a los elementos comunes de los edificios existentes, incluyéndose dentro de este tipo,
entre otras análogas, el cuidado y afianzamiento de cornisas y volados, los revocos de fachada, la reparación de las cubiertas y
el saneamiento y mejora de conducciones e instalaciones.
Además se incluye en este grupo aquellas obras de reforma menor, que afectan exclusivamente a los elementos privativos de
locales y/o parte de viviendas con el fin exclusivo de mejorar sus condiciones funcionales y/o de uso. Se incluyen dentro de este
tipo de obras, entre otras análogas, las promovidas individualizadamente para mejorar las condiciones de habitabilidad de pisos,
partes de viviendas unifamiliares, locales, y que pueden afectar a la redistribución interior de tales dependencias, así como las
propias de acondicionamiento de fachadas de locales en plantas bajas. Para que estas obras sean posibles deberá quedar
asegurado en todo caso la seguridad y estabilidad del inmueble donde se encuentran incluidas las dependencias objeto de
reforma.
b.- Obras de restauración.
Son obras que tienen por objeto la restitución de los valores históricos y/o arquitectónicos de un edificio existente, o de parte del
mismo, manteniendo con absoluta fidelidad la estructura portante y arquitectónica, sistemas constructivos, materiales originales,
las fachadas exteriores e interiores y los elementos ornamentales, cuando se utilicen partes originales de los mismos y pueda
probarse su autenticidad. Si se añadiesen materiales, las adiciones deberán ser reconocibles
Se incluyen dentro de este tipo de obras, entre otras análogas, las de adaptación de los inmuebles de valor histórico y/o
arquitectónico para cumplir las normativas de obligado cumplimiento, las propias de conservación, puesta en valor y/o
recuperación de fachadas de interés arquitectónico. También pueden incluirse en este tipo de obras las propias de eliminación
de elementos añadidos disconformes con los valores arquitectónicos del inmueble.
c.- Obras de rehabilitación.
Son obras mayores o menores, que tienen por objeto mejorar o transformar las condiciones de habitabilidad de un edificio o de
una parte del mismo, pero con la conservación integral o mayoritaria de la configuración arquitectónica y disposición estructural
y volumetría originaria del edificio y restauración de elementos de interés.
Se incluyen dentro de este tipo de obras, entre otras análogas, las de consolidación y reparación propias para asegurar la
estabilidad del inmueble, incluyendo sustitución y reproducción de techos u otros elementos dañados preexistentes con
reconstrucción de otros que atiendan únicamente a la estabilidad del mismo y realizados con tecnología más actualizada, las
que afectan a la redistribución espacial del edificio, siempre que se conserven los elementos esenciales de su configuración
tipológica, y en el caso de edificios catalogados, no alteren los valores a preservar de los elementos especialmente protegidos.
Igualmente se incluyen las labores de sustitución de instalaciones antiguas y la incorporación de nuevas instalaciones a la
edificación para la mejora de la habitabilidad del inmueble. También se considerarán dentro de las obras de rehabilitación las
destinadas a la eliminación de elementos añadidos distorsionantes de los valores esenciales de la configuración tipológica a
proteger.
d.- Obras de reestructuración.
Son aquellas obras mayores que requieren proyecto arquitectónico, consistentes en la renovación mediante transformación y
rehabilitación de un edificio existente, para su adaptación a nuevas condiciones de usos, o debido a su grave estado de
deterioro funcional, que suponen la modificación de la configuración arquitectónica del inmueble, de su disposición estructural
y/o espacial originaria, aun conservando los cerramientos exteriores del edificio.
Se incluyen en este tipo de obras, entre otras análogas, las de sustitución completa de sistemas estructurales, las que afectan a
la redistribución espacial del edificio modificando elementos determinantes de su organización tipológica, y las operaciones de
vaciado de la edificación con mantenimiento de fachadas exteriores.
3.- Obras de demolición.
Según supongan o no la total desaparición de lo edificado, serán de demolición total o parcial.
La posibilidad de las obras de demolición, tanto parcial como total, vendrá supeditada a las determinaciones derivadas de las
condiciones de protección contenidas en este documento y las correspondientes, en su caso, a las afecciones derivadas de la
legislación vigente en materia de protección del patrimonio histórico.
4.- Obras de ampliación.
Son aquellas obras encaminadas a la ampliación de un edificio existente con aumento de la superficie construida original. Este
aumento se puede obtener por remonte o adición de una o más plantas sobre las existentes, o por construcción de forjados
intermedios en zonas en las que, por su altura, lo permita la edificación actual, o por colmatación mediante edificación de nueva
planta situada en los espacios libres no cualificados o catalogados del solar u ocupados por edificaciones marginales.
Las obras de ampliación estarán condicionadas en todo caso a las determinaciones derivadas de la aplicación de las condiciones
de la edificación y de protección contenidas en el PGOU.
5.- Obras de nueva edificación.
Son aquellas que suponen una nueva construcción de la totalidad de la parcela. Comprende los siguientes tipos de obras:
a.- Obras de reconstrucción.
Son aquellas obras que, con carácter excepcional, tienen por objeto la reposición, mediante nueva construcción, de un edificio
preexistente desaparecido, reproduciendo en el mismo lugar sus características formales.
b.- Obras de sustitución.
Son aquellas obras que tienen por objeto la construcción de un nuevo edificio previa demolición de otro preexistente.
c.- Obras de nueva planta.
Son aquellas obras de nueva construcción sobre solares vacantes.
6.- En cualquier caso, sea cual sea el tipo de obra sobre edificios existentes que impliquen demoliciones y sustituciones
equivalentes al cincuenta por ciento (50%) de su valor de reposición (considerando éste como el valor aplicable a una edificación
de iguales características en perfecto estado de utilización), tendrá la consideración de sustitución del mismo a los efectos de
aplicación de los parámetros básicos urbanísticos, contemplados en la normativa vigente del PGOU. Y esto, con independencia de
la posible obligación de reconstruir todas o algunas de las condiciones originales del edificio.
7.- La clasificación de tipos de obras que se relaciona en las presentes ordenanzas se ajustan exclusivamente en cuanto a su
definición a las disposiciones del PGOU y planeamiento que lo desarrolle, de forma que si en la legislación sectorial de aplicación
se usan los mismos términos en sus determinaciones, éstos no serán equiparables entre sí, y habrá que considerar cada uno en
su propio contexto.
Artículo 51. Condiciones de la edificación.
1.- La edificación cumplirá las condiciones generales que se establecen en los capítulos siguientes del presente Título. Igualmente
se cumplirán las condiciones establecidas para cada calificación, así como las condiciones de uso que le sean de aplicación, y las
derivadas, en su caso, de la aplicación de la normativa de protección que les sea de aplicación.
2.- Las condiciones de edificación se refieren a los aspectos que a continuación se relacionan:
Condiciones de parcela.
Condiciones de situación y forma de los edificios.
Condiciones de calidad, higiene y seguridad.
Condiciones de dotaciones y servicios.
Condiciones de estética.
CAPÍTULO II. CONDICIONES DE LA PARCELA.
Artículo 52. Definiciones.
Se entenderá por condiciones de parcela los requisitos que debe cumplir una parcela para poder ser edificada. Estas exigencias
vendrán impuestas, de un lado por las condiciones del uso al que se destine la parcela, y por las derivadas de las condiciones
particulares de la calificación donde se sitúe.
Las condiciones de la parcela se establecerán mediante los términos y parámetros que a continuación se definen:
1.- Manzana.
Es la parcela o conjunto de parcelas delimitadas por alineaciones exteriores contiguas. Es un concepto propio del suelo
transformado o en proceso de transformación para su consideración como suelo urbano consolidado. La existencia de
alineaciones exteriores implica dotación de urbanización existente o el correspondiente proceso de consolidación de la misma.
2.- Parcela.
Según el artículo 17.1.b del TRLS es la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que tenga atribuida
edificabilidad y uso o sólo uso urbanístico independiente. Cada parcela, en consecuencia, tiene atribuida una calificación
urbanística por el PGOU, con independencia de la clase de suelo donde se sitúe, sea urbano, urbanizable o no urbanizable.
Se distingue el concepto de parcela del concepto finca. Finca es la unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y
excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo. Cuando,
conforme a la legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad, tiene la consideración de finca registral
3.- Superficie de parcela.
Es la dimensión de la proyección horizontal del área comprendida dentro de los linderos de la misma.
4.- Linderos.
Son las líneas perimetrales que delimitan una parcela y la distinguen de sus colindantes. Lindero frontal es el que delimita la
parcela con la vía o el espacio libre al que de frente y que permite su acceso desde el viario o espacio público o privado. Son
linderos laterales los restantes, llamándose testero al opuesto al frontal. Cuando se trate de parcelas con más de un lindero en
contacto con la vía o espacio público o privado, tendrán consideración de lindero frontal todos ellos, aunque se entenderá como
frente de la parcela aquel en que se sitúe el acceso principal a la misma.
5.- Solar.
Es la parcela situada en suelo urbano consolidado que por cumplir las condiciones establecidas en la vigente legislación
urbanística y en la normativa del PGOU de Granada, puede ser edificada, previa la oportuna licencia municipal.
Los servicios urbanísticos mínimos que una parcela debe reunir para ostentar la condición de solar, además de estar integrados
en una malla urbana, son los siguientes:
- Acceso rodado por vía urbana pavimentada para la parcela o para el ámbito en régimen mancomunado en que se integra.
- Suministro de agua potable y energía eléctrica con caudal y potencia suficiente para la edificación, construcción e instalación
prevista.
- Evacuación de aguas residuales a la red pública.
- Señalamiento de alineaciones y rasantes.
Las condiciones de parcela se aplicarán a las actuaciones a realizar sobre nuevas parcelas, fruto de las operaciones de
parcelación contempladas del desarrollo del planeamiento urbanístico, que deberán considerar en todo caso las determinaciones
que se establezcan en las condiciones de calificación del PGOU y planes que lo desarrollen.
Artículo 54. Segregaciones y agregaciones de parcelas.
1.- No se permitirán segregaciones o agregaciones de parcelas cuando las parcelas resultantes no cumplan las condiciones
señaladas por el planeamiento, y específicamente, las indicadas en las condiciones de calificación. Las parcelas existentes de
dimensión igual o inferior a la mínima serán indivisibles.
2.- No obstante, se podrá autorizar la edificación en aquella parcela en la que, no cumpliéndose alguna de las condiciones
dimensionales mínimas establecidas por el PGOU y estas OME, se verifiquen todas y cada una de las siguientes condiciones:
a.- Las parcelas existían con características inferiores a la mínima previamente a la aprobación del PGOU y/o planeamiento de
desarrollo.
b.- Las parcelas satisfacen el resto de las condiciones para ser consideradas como solar en caso de estar clasificado el suelo
como urbano, tal y como se señala en la legislación urbanística, el planeamiento y las presentes OME.
c.- No existe posibilidad alguna de reparcelación con las colindantes, lo que deberá quedar suficientemente justificado.
3.- Para el caso de sectores calificados incluidos dentro de los perímetros de protección incoados y/o declarados, y no
pertenecientes a los ámbitos que cuentan con Planes Especiales de Protección aprobados definitivamente, no se permite la
agregación ni la segregación de parcelas hasta tanto no se aprueben para los mismos las correspondientes figuras de
planeamiento de protección específica. En todo caso deberá atenderse también a lo señalado para los edificios protegidos en las
normas de protección del PGOU y las presentes OME.
Artículo 55. Condiciones para poder edificar una parcela.
1.- Para que una parcela pueda ser edificada deberá cumplir las siguientes condiciones:
a.- Condiciones de planeamiento: Para parcelas en cualquier clase de suelo, deberá estar aprobado definitivamente el
planeamiento que el PGOU de Granada, o los instrumentos posteriores, señalen para el desarrollo del área.
b.- Condiciones de gestión: Tener cumplidas todas las determinaciones de gestión que fijen los instrumentos establecidos por el
PGOU, o las figuras de planeamiento que lo desarrollen, así como las determinaciones correspondientes al ámbito de ejecución
en la que, en su caso, pueda estar incluida para la distribución de las cargas y beneficios del planeamiento.
c.- Condiciones de urbanización:
c.1.- Estar emplazada la parcela o el ámbito en régimen mancomunado en que se integra con frente a una vía pública o
privada que tenga acceso rodado, y disponga de todos y cada uno de los servicios urbanos exigibles por su clasificación.
Todos los servicios deberán tener características adecuadas para servir a la edificación que sobre la parcela se pretenda
construir.
c.2.- Que aún careciendo de todos o alguno de los anteriores requisitos, se asegure la ejecución simultánea de la edificación
y de la urbanización previstas en el planeamiento, con los servicios mínimos precedentes, conforme a un proyecto de obras
aprobado por el Ayuntamiento y con arreglo a las garantías establecidas en la legislación urbanística, hasta que la parcela
adquiera las condiciones expresadas en el anterior párrafo.
2.- Además de las condiciones descritas en el apartado anterior, deberán de cumplir las que les sean aplicables en cada caso
debido a las condiciones del uso al que se destinen, y a la regulación de la calificación en que se localicen.
CAPÍTULO III. CONDICIONES DE SITUACIÓN Y FORMA DE LOS EDIFICIOS.
Sección Primera. Definiciones y Aplicaciones.
Artículo 56. Definición de las condiciones de situación y forma de los edificios.
Se entiende por condiciones de situación y forma de los edificios a aquéllas que definen la posición, ocupación, aprovechamiento,
volumen y forma de las edificaciones en sí mismas y dentro de las parcelas, de conformidad con las condiciones de sus usos y las
particulares de calificación.
Las condiciones de situación y forma de la edificación se aplicarán en su integridad a las obras de nueva edificación. Para el resto
de tipos de obras tan solo se aplicarán las condiciones que afecten a los elementos objeto de las citadas obras, sin perjuicio de lo
que establezcan las condiciones particulares de calificación o la normativa de protección.
Sección Segunda. Condiciones de posición del edificio en parcela.
Artículo 58. Línea de edificación.
La línea de edificación es la intersección del plano de la fachada exterior o interior del edificio con el terreno.
Artículo 59. Alineación exterior, fondo máximo edificable y línea máxima de edificación.
1.- La alineación exterior es la determinación gráfica, contenida en la documentación gráfica del PGOU de Granada, o de los
instrumentos que desarrollen al mismo, que separa los suelos destinados a viales o espacios libres de uso público de las parcelas.
La línea de edificación deberá coincidir con la alineación exterior cuando así lo establezcan las condiciones particulares de
calificación.
2.- Fondo máximo edificable es la línea marcada, en su caso, en la documentación gráfica del PGOU, o la fijada en las
condiciones particulares de calificación, que separa la parte de parcela susceptible de ser ocupada por la edificación y el espacio
libre interior de la propia parcela.
3.- La línea máxima de edificación es la línea marcada, en su caso, en la documentación gráfica del PGOU, o fijada en las
condiciones particulares de calificación, que representa la línea que no puede rebasar en ningún caso la edificación.
Artículo 60. Plano de fachada y de medianera.
1.- Plano de fachada o fachada es el plano o planos verticales que, por encima del terreno, separan el espacio edificado del no
edificado, conteniendo en su interior todos los elementos constructivos del alzado del edificio, excepción hecha de los cuerpos
salientes, vuelos, aleros y cornisas.
2.- Plano de medianera o fachada medianera, es el lienzo de edificación que es común con una construcción colindante, está en
contacto con ella o, en edificaciones adosadas, separa una parcela de la colindante que pudiera edificarse.
Artículo 61. Separación a linderos.
1.- Separación a linderos es la distancia horizontal entre el plano de fachada y el lindero correspondiente, medida sobre una recta
perpendicular a este último.
2.- En aquellos casos en los que el planeamiento establezca distintos valores de la separación entre la edificación y los linderos
laterales y/o trasero, y cuando por la irregular forma de la parcela sea difícil determinar cuál es el testero, se medirán las
separaciones de modo que redunden en la mayor distancia de la construcción a las de su entorno, y en la mejor funcionalidad y
mayor tamaño del espacio libre de edificación de la parcela.
3.- Las separaciones mínimas de la edificación o edificaciones al lindero frontal, al testero y a sus linderos laterales son las
establecidas en cada caso en las condiciones particulares de calificación, y/o en los instrumentos de desarrollo del PGOU de
Granada. Estas separaciones son distancias mínimas a las que deberá situarse la edificación, incluyendo sus cuerpos salientes.
Artículo 62. Retranqueos.
1.- Retranqueo es la anchura de la banda de terreno comprendido entre la alineación exterior y la línea de edificación. El
parámetro puede establecerse como valor fijo obligado o como valor mínimo para la edificación.
2.- El retranqueo puede ser:
a.- Retranqueo en todo el frente de alineación de una manzana.
b.- Retranqueo en las plantas pisos de una edificación.
3.- El retranqueo se medirá en la misma forma determinada para la separación a linderos.
Artículo 63. Rasante, cota natural del terreno y cota de referencia.
1.- Rasante es la línea que fija el PGOU, o las figuras que lo desarrollen, como perfil longitudinal de las vías públicas, tomado
salvo indicación contraria, en el eje de la vía. En los viales ya ejecutados y en ausencia de otra definición de la rasante, será
considerada como tal el perfil existente. Se entenderá por rasante de la acera la cota de acabado de la misma utilizada para medir
la altura de la edificación.
2.- Cota natural del terreno es la altitud relativa de cada punto del terreno antes de ejecutar la obra urbanizadora sobre el mismo.
La modificación de la rasante natural del terreno debe llevar aparejada el correspondiente proyecto de movimiento de tierras o de
urbanización.
3.- Cota de referencia es la altitud que sirve como cota cero o nivel de referencia para la ejecución de la urbanización y medición
de la altura de la edificación.
4.- De cara a la aplicación de la ordenanza gráfica recogida en el artículo 75 de estas OME se definen los siguientes conceptos:
a.- Rasante Teórica del Terreno. Es la resultante de trazar una línea entre las cotas del terreno natural en contacto con la
alineación del vial inferior y superior, obteniéndose así la pendiente media uniforme de la ladera. Esta rasante teórica será
comúnmente de aplicación en laderas con pendiente homogénea o donde se haya alterado artificialmente el terreno natural. No
obstante, en aquellos casos en los que el terreno natural tenga cambios de pendiente significativos o existan abancalamientos
originales, la línea de rasante teórica podrá presentar un trazado quebrado al dividirse en sectores con análogo criterio al
anterior. Particularmente, cuando la rasante natural en su contacto con la alineación presente una solución de desmonte o
terraplén, el punto de referencia para el trazado de la rasante teórica del terreno lo constituirá el pié del desmonte o la
coronación del terraplén.
b.- Rasante Modificada del Terreno. Es la resultante de la transformación del terreno natural una vez realizada la actuación.
Normalmente estará constituida por los diversos escalonamientos horizontales en los que se divida la parcela libre de
edificación, aunque también podría formalizarse mediante planos inclinados. En cualquier caso se ha establecido como criterio
para fijar los límites de la transformación del terreno natural el que no se supere la altura permitida para los semisótanos, tanto
en desmonte como en terraplén, sobre la rasante teórica considerada, de esta manera se garantiza que no aparecerán muros
de contención en la parcela con una altura superior al doble de dicha altura.
Artículo 64. Ocupación, superficie ocupable y coeficiente de ocupación.
1.- Ocupación o superficie ocupada de parcela es la superficie comprendida dentro del perímetro formado por la proyección
ortogonal sobre un plano horizontal de todo el volumen de la edificación, incluyendo los cuerpos salientes al interior de la parcela,
y excluidos los cuerpos salientes sobre vía pública y todos los elementos salientes.
2.- Superficie ocupable es la superficie de la parcela susceptible de ser ocupada por la edificación. Su cuantía puede señalarse,
bien indirectamente, como conjunción de referencias o parámetros de posición de la edificación sobre parcela, bien directamente,
mediante la asignación de un coeficiente numérico de ocupación.
3.- Coeficiente de ocupación es la relación entre la superficie ocupable y la superficie de la parcela.

Artículo 65. Ocupación máxima.
1.- La ocupación máxima de parcela que podrá ser edificada será establecida en las condiciones de calificación del PGOU,
mediante la asignación del correspondiente coeficiente de ocupación.
2.- Si de la conjunción de otros parámetros reguladores de la edificación, resultase una ocupación menor a la establecida como
máxima, será de aplicación el valor más restrictivo que resultare.
3.- La superficie de los patios no se computará como superficie ocupada por la edificación.
4.- Igualmente en cada calificación se podrá determinar la ocupación máxima a considerar bajo rasante.
Artículo 66. Superficie libre de parcela.
Se considera superficie libre de parcela al área o zona libre de cualquier edificación, ubicada dentro de la parcela, resultado de
aplicar las condiciones que fijan la ocupación en la misma. Esta superficie podrá tener uso de aparcamiento y se podrá cubrir con
pérgolas siguiendo los criterios de las presentes ordenanzas.
Sección tercera. Condiciones de edificabilidad y aprovechamiento.
Artículo 67. Superficie edificada.
1.- Superficie edificada por planta es la superficie construida comprendida entre los límites exteriores de cada una de las plantas
de la edificación. Se incluye en dicha superficie los cuerpos cubiertos.
2.- Superficie edificada total es la suma de las superficies edificadas de cada una de las plantas que componen el edificio, incluida
la edificada en plantas semisótano o bajo rasante.
3.- Superficie edificada útil es la superficie comprendida en el interior de los paramentos verticales de la edificación, que es de
directa utilización para el uso al que se destine. Es superficie útil de una planta o del edificio, la suma de las superficies útiles de
los locales que lo integran. La medición de la superficie útil se hará siempre a cara interior de los paramentos terminados,
considerando para cuerpos salientes cubiertos y abiertos en alguno de sus lados la mitad de la superficie útil total vinculada a los
mismos, y para cuerpos salientes cubiertos y cerrados, la totalidad de dicha superficie. No computarán los espacios no cubiertos
vinculados a la vivienda (patios, balcones, etc).
4.- Superficie edificable es el valor límite que señala el planeamiento para la superficie edificada total que puede construirse en
una parcela. Dentro de las posibilidades de esta superficie se incluye tanto la computable a los efectos de determinación del
aprovechamiento urbanístico, como la no computable. Su dimensión se determina mediante la conjunción de las determinaciones
de posición, forma, volumen, parámetros de edificabilidad y resto de condiciones de ordenación señaladas en planeamiento
urbanístico y en las presentes OME.
5.- Coeficiente de edificabilidad es la relación entre la superficie total edificable computable a los efectos de determinación del
aprovechamiento urbanístico y la parcela neta –es decir con la exclusión de todos los espacios de carácter público-. Expresa el
cociente de la superficie edificable total que computa a los efectos de aprovechamiento urbanístico según el PGOU y/o el
planeamiento de desarrollo en el momento de concesión de licencia de obra nueva, según se describe en el artículo siguiente de
las presentes OME. El coeficiente de edificabilidad se indicará mediante la fracción que exprese la relación de metros cuadrados
de superficie edificada computable total por metro cuadrado de la superficie neta de la parcela (m²/m²). El coeficiente de
edificabilidad será, como máximo, para obra nueva y de sustitución que implique de más del cincuenta por ciento del valor de
reposición de la edificación existente, y en todo caso el establecido como edificabilidad máxima para cada calificación urbanística
en la Normativa vigente del PGOU. En caso de obras de conservación, restauración, rehabilitación y reestructuración, el
coeficiente de edificabilidad será el existente.
6.- El coeficiente de edificabilidad propuesto por el PGOU (en la Normativa vigente) aplicado a los usos propuestos por cada
calificación determina el aprovechamiento subjetivo de la propiedad en suelo urbano consolidado.
Artículo 68. Cómputo de la superficie edificada. Aprovechamiento urbanístico.

1.- Como señala el artículo 59.1 de la LOUA, se entiende por aprovechamiento urbanístico el parámetro que delimita el contenido
económico del derecho de propiedad de un suelo concreto. Su determinación se produce mediante la aplicación de los valores de
repercusión de dichos suelos a las edificabilidades correspondientes a cada uso asignado por el planeamiento que compute según
éste, actualizados en el momento de su determinación. En consecuencia se aplicará a la superficie edificable o edificada
computable, a los efectos de determinación del aprovechamiento, el coeficiente que exprese el valor de repercusión de cada uso
en cada caso. Esos coeficientes son, en principio, los establecidos por el PGOU, pero podrán ser ajustados por el Ayuntamiento
en los términos señalados en el artículo 64.2 de la LOUA.
2.- Salvo que las condiciones particulares de calificación o el planeamiento de desarrollo establezcan otros criterios, para el
cómputo de la superficie edificable a los efectos de aprovechamiento urbanístico en las obras de nueva construcción, se seguirán
las siguientes directrices:
a.- No se entenderá como superficie edificada o edificable computable a los efectos de determinación del aprovechamiento
urbanístico:
1.- La de las construcciones bajo rasante de sótanos y/o semisótanos. En todo caso, la superficie bajo rasante en donde se
implanten usos que no sean instalaciones vinculadas al servicio de la edificación y usos de garaje, sí computará a los efectos
de aprovechamiento urbanístico en función de las variaciones del uso al que se destinen, aunque no a efectos de
edificabilidad computable por su condición de bajo rasante.
2.- La superficie correspondiente a los soportales de uso público.
3.- La superficie de los pasajes de acceso a espacios libres públicos.
4.- La superficie de los patios interiores de parcela que no estén cubiertos aunque estén cerrados en todo su perímetro.
5.- La superficie correspondiente a elementos salientes de la edificación, tales como aleros y cornisas, la de balcones o
cuerpos salientes no cubiertos, y la de los elementos ornamentales de cubierta.
6.- La superficie bajo la cubierta si careciera de posibilidades de uso.
7.- Los huecos destinados a cajas o registros de las diversas instalaciones de la edificación.
8.- La superficie construida destinada a maquinaria de ascensores, u otras instalaciones, que tengan que situarse
inexcusablemente por encima de la altura máxima permitida, siempre que la superficie edificada vinculada a las mismas
responda exclusivamente a las dimensiones mínimas establecidas en la normativa de obligado cumplimiento, ordenanzas
municipales o normas técnicas de aplicación. En cualquier caso, el volumen sobre la última planta autorizada que se destine
a casetones de escalera y salida a cubierta dentro de los límites de altura y superficie establecidos por la Normativa del Plan
General para cada calificación, no computa edificabilidad.
b.- La superficie correspondiente a entreplantas, salvo que esté expresamente regulado en las condiciones particulares de cada
calificación, no se considera superficie edificable ni edificada. No obstante, la superficie destinada a entreplantas sí computará a
los efectos de aprovechamiento urbanístico en función del uso al que se destinen.
c.- Computarán íntegramente los cuartos destinados a calderas, basuras, y/u otros de servicios de la edificación análogos,
situados sobre rasante en cualquiera de las plantas del inmueble.
d.- En soluciones singulares con espacios cubiertos a altura superior a una planta (dobles, triples espacios, o soluciones
análogas), sólo se computará el valor de la superficie edificada correspondiente a la planta donde se encuentre el forjado de
piso de dicho espacio.
e.- Se incluirá en edificios de nueva construcción, en el cómputo de la superficie edificada a los efectos de determinación del
aprovechamiento urbanístico, la mitad de la superficie construida de los cuerpos salientes cubiertos, siempre que éstos
aparezcan abiertos en alguno de sus lados. Para cuerpos salientes cubiertos y cerrados se computará la totalidad de dicha
superficie. En relación con las edificaciones preexistentes a la entrada en vigor del PGOU de Granada, se considerarán (a los
efectos de cómputo de superficie edificable de los cuerpos salientes, o huecos abiertos en fachada) los criterios que se tuvieron
en cuenta en el momento de su construcción.
Artículo 69. Coeficiente de edificabilidad.

La determinación del coeficiente de edificabilidad se entenderá, en todo caso, como la fijación de una edificabilidad máxima
(superficie edificable computable máxima). Si de la conjunción de los parámetros derivados de las condiciones de posición,
ocupación, forma y volumen resultara una superficie total edificable menor, será de aplicación este valor más restrictivo.
Sección Cuarta. Condiciones de volumen y forma de los edificios.
Artículo 70. Altura de la edificación.
1.- Se entenderá por altura de la edificación a la dimensión vertical del volumen definido por las determinaciones del planeamiento,
dentro del cual debe contenerse la edificación sobre rasante. Dicha altura puede expresarse en unidades métricas o en número de
plantas.
2.- Se entiende por número de plantas a aquel parámetro que determina la altura de la edificación mediante el establecimiento de
un número que fija las plantas por encima de la cota de referencia, incluida la planta baja.
Artículo 71. Altura máxima.
1.- La altura máxima, medida en unidades métricas, es la distancia desde la cota de referencia hasta la intersección de la cara
superior del forjado que forma el techo de la última planta con el plano de la fachada del edificio. La medición de la altura máxima
de un edificio se efectuará como se indica en el artículo 75 de la presente OME.
2.- La altura máxima se fija en las condiciones de calificación como valor límite de la altura de la edificación.
3.- A cada altura máxima, fijada en unidades métricas, corresponde un número máximo de plantas. Estas dos constantes, altura
en unidades métricas y número de plantas, deberán cumplirse conjuntamente.
Artículo 72. Construcciones por encima de la altura máxima permitida.
Por encima de la altura máxima sólo se permitirán:
1.- La cubierta del edificio, con pendiente para cualquiera de sus faldones inferior al cuarenta por ciento (40%) a línea de cumbrera
no podrá superar en ningún caso en más de dos metros (200 cm.) la cota de la cara superior del forjado de última planta.
2.- Los petos de barandillas de fachadas, cuya altura máxima no podrá sobrepasar los ciento veinte centímetros (120 cm.),
medidos desde la cota de acabado de la azotea. En aquellos tramos en que el peto linde con el emplazamiento de las
instalaciones no techadas que se ubiquen sobre cubierta, éste podrá alcanzar los dos con cincuenta metros (250 cm.) de altura
con objeto de ocultar su visión, posibles ruidos y otras molestias.
3.- Los cerramientos de separación entre azoteas, que tendrán una altura máxima de ciento ochenta centímetros (180 cm.).
4.- Las chimeneas de ventilación o de evacuación de humos, calefacción, acondicionamiento de aire, aparatos para captación de
energía solar, antenas y demás elementos técnicos, con las alturas en orden a su correcto funcionamiento determinadas por las
legislaciones sectoriales vigentes de afección, o por el CTE, y en su defecto, las del buen hacer constructivo. En todo caso, la
ubicación y formalización de estos elementos deberá responder a su adecuada integración con el entorno, y a una ubicación que
no suponga menoscabo sobre visuales paisajes de interés.
5.- Los remates de la edificación, con carácter exclusivamente decorativo.
6.- Los cuerpos correspondientes a cajas de escaleras y ascensores que permitan el acceso a las azoteas planas transitables,
conforme a las determinaciones establecidas, en su caso, por las calificaciones del PGOU.
7.- Instalaciones de recreo no cubiertas asociadas al uso de la edificación, en este caso las dimensiones de las barandillas y petos
se ajustará a las necesidades mínimas de la actividad que se instale.
8.- Las pérgolas que se instalen cumpliendo los parámetros fijados en el artículo 109 de la presente OME.
Artículo 73. Tipos de plantas.
1.- Planta es toda superficie horizontal practicable y cubierta.
2.- El PGOU de Granada, considera los siguientes tipos de plantas en función de su posición en el edificio:
a.- Sótano. Es la planta que tiene el forjado del suelo y techo por debajo de la cota de referencia.
b.- Semisótano. Es la planta que teniendo su forjado inferior por debajo de la cota de referencia, tiene su forjado de techo por
encima de ésta, permitiendo de este modo la ventilación e iluminación de sus dependencias. La cota inferior del forjado de techo
de la planta semisótano no podrá superar en ningún caso la cota de referencia con un valor superior a los ciento treinta
centímetros (130 cm.) medido a la cara inferior del forjado.
c.- Planta Baja. Tendrá la consideración de planta baja la primera de las plantas que cuenta con su forjado de suelo por encima
de la cota de referencia. La cota inferior del forjado de suelo de planta baja no estará en ningún caso situada a una distancia
superior a los ciento treinta centímetros (130 cm.) de la cota de referencia. No obstante, en calles con pendiente, se admitirá
que parte del forjado de suelo de planta baja quede por debajo de la cota de referencia, siempre que se cumplan las
condiciones establecidas en el artículo 75 de las presentes OME, y se adopten las pertinentes medidas que aseguren la
perfecta impermeabilización del inmueble. En cualquier caso, no existiendo plantas semisótano y/o sótano, la cara inferior del
forjado de planta baja se separará al menos treinta centímetros (130 cm.) del terreno natural.
d.- Planta Piso. Es la situada por encima del forjado de techo de la planta baja.
3.- En edificaciones preexistentes a la entrada en vigor del PGOU para la consideración de las distintas plantas se aplicarán
criterios que en el momento de su construcción le fuesen de aplicación.
Artículo 74. Altura libre y condiciones de las diversas plantas.
1.- Altura libre de piso es la distancia vertical entre la cara superior del pavimento terminado de una planta y la cara inferior del
forjado del techo de la misma planta o, si lo hubiera, del falso techo.
2.- Sótanos y semisótanos. La altura libre de los sótanos y semisótanos se establecerá en función del uso al que se destine. Sólo
se permitirá la ejecución de plantas sótanos y/o semisótanos donde así se autorice por las correspondientes condiciones
particulares de calificación. El número de plantas de semisótano y sótano no podrá exceder, en ninguna edificación, de cuatro.
3.- Entreplantas. Se podrán realizar entreplantas, siempre que se cumplan las condiciones de la altura mínima establecidas para
los usos a implantar tanto en la planta baja como en la entreplanta. La superficie de entreplanta deberá retranquearse cuando
menos tres metros (300 cm.) de la fachada exterior del inmueble. Las entreplantas se podrán implantar en cualquier calificación
siempre que se reúnan las condiciones reguladas en las presentes OME. Cuando se trate de edificios catalogados esta posibilidad
quedará condicionada a la no afección a los valores patrimoniales del inmueble.
4.- Planta baja y planta piso. La altura libre mínima será de doscientos cincuenta centímetros (250 cm.), al menos en el setenta y
cinco por ciento (75%) de la superficie útil de dichas plantas, pudiendo reducirse hasta doscientos veinte centímetros (220 cm.) en
el resto.
5.- Quedan excluidas del cumplimiento de los valores arriba señalados las actuaciones a realizar en los edificios pertenecientes al
Catálogo del PGOU y planeamiento de desarrollo, cuando las determinaciones de protección que les afecten obliguen
inexcusablemente a contemplar una distancia libre mínima inferior al valor señalado.
6.- En edificaciones preexistentes a la entrada en vigor del PGOU, en cuanto a la implantación de usos en las distintas plantas se
considerarán los criterios de complementariedad y compatibilidad establecidos en los artículos 4.3 y 112.4 de las presentes OME,
siendo la altura mínima exigible la que se establezca en la normativa sectorial que le sea de aplicación en función del uso a
implantar.
Artículo 75. Cota de referencia para la medición de la altura de la edificación.
1.- Edificios con alineación obligatoria a vial. En los edificios cuya línea de edificación de fachada deba situarse obligatoriamente
alineada a vial, la determinación de la cota de referencia o punto de origen para la medición de la altura máxima permitida será
diferente para cada uno de los supuestos siguientes:
a.- Edificios con frente a una sola vía, o con frente a dos o más vías formando esquina o chaflán. Para la medición de la altura
de la edificación se tomará como cota de referencia la de la calle o acera en contacto con la fachada del inmueble, teniendo en
cuenta las siguientes situaciones:
1.- Si la diferencia de niveles entre los extremos de un tramo continuo de fachada es igual o menor a ciento treinta
centímetros (130 cm.), la cota de referencia para la medición de la altura se tomará en el punto de la fachada coincidente con
la rasante de la calle o acera de cota media entre las extremas. En todo caso se deberá cumplir además que la cara inferior
del forjado de planta baja no podrá situarse a una altura superior a los ciento treinta centímetros (130 cm.) respecto de la
rasante de la calle o acera en contacto con la fachada en ningún punto de ésta.
2.- Si por el contrario, la diferencia de niveles entre los extremos de un tramo continuo de fachada es superior a ciento treinta
centímetros (130 cm.), se dividirá escalonando la fachada en los tramos que sean necesarios para poder aplicar en cada uno
de ellos la regla establecida en el apartado anterior.
b.- Edificación en solares con frente a dos vías paralelas o oblicuas que no formen ni esquina ni chaflán. Los edificios en solares
con frente a dos vías paralelas o oblicuas que no formen ni esquina ni chaflán, se regularán a efectos de establecimiento de la
cota de referencia y medición de la altura máxima permitida, por las determinaciones establecidas en el apartado 1.a del
presente artículo para cada uno de dichos frentes.
c.- Edificación escalonada. La cota de referencia y la medición de la altura máxima en la fachada vinculada al vial se regirán por
las determinaciones expresadas en los puntos anteriores. Además para el establecimiento de la cota de referencia y medición
de alturas de los volúmenes interiores se atenderá a lo señalado en el apartado 2 del presente artículo para edificios exentos.
La aplicación de las disposiciones señaladas podrá, en casos de pendiente acusada del terreno, limitar la altura y número de
plantas recayentes al vial al que se vincula la edificación.
2.- Edificios exentos. En los edificios exentos cuya fachada no deba situarse alineada a vial, la cota de referencia para la medición
de la altura será la cota natural del terreno, no pudiendo en ningún punto de la parcela superarse la altura máxima fijada para la
edificación por el PGOU.
Igualmente la cara inferior del forjado de suelo de planta baja no podrá situarse en ningún punto por encima de ciento treinta
centímetros respecto a la cota de referencia. En consecuencia, en terrenos de pendiente acusada la planta baja habrá de
fraccionarse en el número conveniente de partes para cumplir con la condición antedicha, no pudiendo sobrepasarse la altura
máxima autorizada en ninguna sección longitudinal o transversal del propio edificio.
Así mismo, para adaptarse a la pendiente del terreno, los volúmenes edificados que se construyan sobre cada planta o parte de
planta que tengan la consideración de planta baja, se someterán a las condiciones de altura máxima que se fijan en la presente
normativa, y la edificabilidad total no deberá ser en ningún caso superior a la que resultara de edificar en un terreno con
características horizontales.
Se incorporan como ordenanza gráfica los esquemas que se adjuntan según los siguientes supuestos:
- Edificación referida al vial de cota inferior sobre el que existe la obligación de respetar un retranqueo mínimo. En este supuesto
la cota de referencia la constituye la rasante natural del terreno en contacto con la edificación.
- Supuesto inverso, edificación referida al vial superior sobre el que hay que respetar un retranqueo mínimo obligatorio.
- Edificación alineada a vial, ya sea inferior o superior. En este caso el plano de rasante teórica considerado siempre partirá de la
cota de calle en contacto con la alineación, ya que desaparece en fachada cualquier referencia preexistente de la cota del
terreno natural.
- Por último se contempla el supuesto de edificación que se ajusta simultáneamente tanto a la alineación a vial superior como
inferior. Se consideran reglas de escalonado en consonancia con lo dispuesto en la OME, de las cuales pueden resultar ciertas
limitaciones en cuanto a la altura de la edificación en la cota más elevada. Cualquier tipología mixta se podrá resolver mediante
la adecuada combinación de los esquemas enumerados.
Artículo 76. Tipos de patios.
1.- Se considerará patio todo espacio no edificado delimitado por fachadas interiores de los edificios. También será considerado
como patio cualquier espacio no edificado al interior de las alineaciones exteriores de una parcela.
2.- Los patios pueden ser:
a.- Patio de luces. Es aquél que está situado en el interior de la edificación o en contacto con alguno de los linderos de la
parcela, su fin es ventilar e iluminar piezas habitables de la edificación.
b.- Patio abierto: es aquel que cuenta con una embocadura abierta a la vía pública o a un espacio libre público. Cuando tiene su
pavimento por debajo de la cota de referencia, se denominará patio inglés.
c.- Patio de manzana: Se trata de aquel patio rodeado de edificación que cuenta con unas condiciones de accesos y
dimensiones tales que permiten su consideración como vividero, pudiendo existir viviendas exclusivamente vinculadas al
mismo, que tendrán la consideración de viviendas interiores.
Artículo 77. Ancho de patios y altura máxima vinculada a los mismos.
1.- La anchura del patio es la medida de la separación dispuesta entre paramentos verticales opuestos.
2.- Como norma general, no podrá reducirse la anchura mínima establecida para los patios mediante la presencia de cuerpos
salientes o cualquier otro tipo de construcción, salvo necesidad de accesibilidad, según lo establecido en el artículo 80 de las
presentes OME.
3.- Los patios deberán mantener su anchura mínima en toda su altura, salvo que dispongan retranqueos de paramentos que
aumenten la latitud de los mismos.
4.- Se considerará como altura máxima de la edificación vinculada al patio (H), la distancia entre el suelo acabado de dicho patio y
el elemento de remate más alto vinculado al mismo, tanto se trate de petos o barandillas de azoteas, o cornisas o aleros de
elementos construidos. No se considerarán al efecto del cómputo de esta altura máxima las construcciones permitidas por encima
del número de plantas permitidas (casetones y núcleos de ascensores) siempre que su longitud vinculada al patio no exceda de un
cuarto del perímetro de éste. A estos efectos no se contabilizaran como vinculados al patio los paños verticales retranqueados del
perímetro de éste cuyo remate superior no sobresalga de un plano de cuarenta y cinco grados (45º) trazado desde el borde del
forjado donde se inicia el retranqueo.
Artículo 78. Dimensiones mínimas de los patios.
1.- Patios de luces.
Sin perjuicio de lo que establezcan las condiciones de las diversas calificaciones del PGOU, las dimensiones de los patios se
ajustarán a las que se indican en los siguientes epígrafes de este artículo:
a.- La dimensión de cualquier lado del patio será igual o superior a tres metros (300 cm.).
b.- En todo patio de luces, se podrá trazar en su interior un círculo de diámetro igual a tres metros (300 cm.) y un tercio de la
altura mínima vinculada al mismo (H/3), siempre que las construcciones de referencia se integren dentro de la misma parcela.
Las luces rectas no podrán en ningún caso ser inferiores a tres metros (300 cm.). A estos efectos se entiende por luz recta la
longitud del segmento perpendicular al paramento exterior medido en el eje del hueco considerado, trazado desde dicho
paramento hasta el muro o lindero más próximo.
c.- Todo patio de luces contará con una superficie útil igual o superior a nueve metros cuadrados (9 m².).
2.- Patios abiertos.
La embocadura del patio abierto deberá tener en todo caso un ancho mayor de un tercio de la altura máxima vinculada a dicho
patio (H/3). Esta dimensión mínima deberá salvarse en cualquier situación de paramentos enfrentados del patio abierto. La
profundidad de los patios abiertos será como máximo tres veces la anchura de su embocadura.
Cuando la dimensión de la embocadura del patio sea superior a la dimensión de la profundidad de éste, y siempre que la
embocadura tenga un mínimo de tres metros (300 cm.), no tendrá la consideración de patio, sino de espacio exterior.
En todo caso, estos espacios exteriores de la edificación así como los patios abiertos, cuando sean de titularidad privada, deberán
cerrarse conforme a lo establecido para cada calificación y en ausencia de regulación expresa, según lo dispuesto en el artículo
107 de la presente OME.
3.- Patios de manzana.
Los patios de manzana deberán cumplir las siguientes condiciones dimensionales:
a.- Será inscribible un círculo de diámetro igual a la menor de las alturas máximas (H) de las edificaciones vinculadas al mismo
siempre que las construcciones de referencia se integren dentro de la misma parcela, y como mínimo de nueve metros (900
cm.) en su interior, no siendo en ningún caso las luces rectas inferiores a tres metros (300 cm.).
b.- En todo caso se deberá asegurar una superficie mínima útil igual o superior a ochenta y uno metros cuadrados (81 m².), de
la cual deberá encontrarse a la misma cota una superficie no inferior a cuarenta metros cuadrados (40 m².).
Artículo 79. Acceso a los patios.
1.- Cualesquiera que sea la naturaleza del patio, éste deberá contar con acceso al objeto de facilitar la obligada limpieza y policía
del mismo, impidiéndose en todo caso la existencia de patios inaccesibles.
2.- Los patios de manzana deberán tener siempre acceso desde todos los portales o espacios comunitarios que permiten el
acceso a las viviendas que rodean al mismo. La cota de dichos patios de manzana se situará como máximo a una distancia
inferior a ciento treinta centímetros (130 cm.) por encima de la cota de referencia, debiendo además cumplirse con las
determinaciones derivadas de la aplicación de las legislaciones sectoriales vigentes de afección.
Artículo 80. Construcciones en los patios.
1.- No se autorizará ninguna construcción de nueva planta, ni obras de ampliación que ocupen los patios, cualquiera que sea su
tipo. No se entenderán como tales las dotaciones propias de mobiliario a disponer en los patios de manzana, salvo lo regulado en
el apartado siguiente.
2.- Se admiten instalaciones que tenga por objeto garantizar la funcionalidad, evacuación y accesibilidad del edificio, y no pueda
ubicarse en otro sitio, dentro del patio siempre que no dificulten su función específica y ocupe el mínimo espacio posible. Esta
instalación no computará a efectos de edificabilidad y ocupación.
Artículo 81. Cubrición de los patios.
1.- Podrán cubrirse patios de luces y/o de ventilación con claraboyas y lucernarios translúcidos resueltos sobre estructuras ligeras
(monteras), a cualquier cota por encima de la planta baja, siempre que se asegure la adecuada ventilación entre los muros del
patio y el elemento de cubrición. Los patios así cubiertos no computarán a efectos de ocupación ni edificabilidad, pero si a los
efectos de aprovechamiento urbanístico (cien por cien (100%) en función del uso al que se destine el patio) por un mayor y mejor
rendimiento.
2.- Quedan expresamente prohibidas las cubriciones de patios de luces y/o ventilación mediante elementos opacos, o elementos
tipo chapa galvanizada y/o plastificada.
CAPÍTULO IV. CONDICIONES DE CALIDAD Y ACCESIBILIDAD EN LOS EDIFICIOS.
Artículo 82. Definición.
1.- Son condiciones de calidad, salubridad, seguridad, ahorro energético y accesibilidad las que se establecen para garantizar el
buen hacer constructivo y el posterior uso de los edificios.
2.- Estas condiciones serán las establecidas en el Código Técnico de la Edificación, restante legislación sectorial de aplicación, así
como en las presentes OME.
1.- Las condiciones de calidad, salubridad, seguridad, ahorro energético y accesibilidad son de aplicación a las obras de nueva
planta y a las actuaciones que se realicen sobre las edificaciones existentes.
2.- Quedará exentos del cumplimiento de las condiciones establecidas en este capítulo, las edificaciones y/o elementos
catalogados en el PGOU de Granada y planeamiento especial de protección que, por la aplicación de las mismas, puedan ver
alterados sus valores protegidos.
Artículo 84. Pieza habitable.
1.- Se considerará pieza habitable toda aquella en la que se desarrollen actividades de estancia, reposo y/o trabajo, que requieran
la permanencia prolongada de personas. No se considerarán como piezas habitables los cuartos de baño y/o aseos.
2.- Toda pieza habitable deberá satisfacer alguna de las condiciones siguientes:
a.- Dar sobre una vía pública, calle o plaza.
b.- Recaer sobre un espacio libre de carácter público o privado.

c.- Dar a un patio que cumpla las normas correspondientes a las indicadas para patios de luces, abiertos y/o patio de manzana.
d.- En caso de que no se den alguna de las condiciones anteriores, se pueda asegurar la ventilación necesaria y el resto de
normativa sectorial aplicable según el uso al que se destine.
3.- Deberá cumplir además las condiciones correspondientes de superficie de huecos establecidas en el PGOU y las presentes
Ordenanzas, así como en las derivadas de la legislación sectorial aplicable.
4.- No obstante, para determinados usos no residenciales, podrán admitirse piezas habitables que carezcan de huecos en razón
de la actividad que en ellas se desarrolle, siempre que cuenten con instalación mecánica de ventilación y extracción forzada de
aire, y se cumplan las prescripciones establecidas por la legislación o normativa de obligado cumplimiento de afección, u
ordenanzas municipales dictadas a tal efecto.
Artículo 85. Iluminación.
1.- Los huecos de iluminación de las piezas habitables en caso de ser necesarios deben tener una superficie no inferior a un
décimo (1/10) de la superficie útil en planta del local.
2.- En todo caso, se atenderá al cumplimiento de las determinaciones derivadas de las diversas legislaciones sectoriales y
normativas de obligado cumplimiento de aplicación, y de las ordenanzas municipales dictadas, en su caso, a tal efecto.
Artículo 86. Dotación de ascensores en edificios.
1.- El número y características de los ascensores a prever será el derivado de legislaciones o normativas específicas de aplicación
que regulen la obligatoriedad de su disposición en edificios destinados a los distintos usos. En ausencia de dicha legislación o
normativa, el número y características de los ascensores a prever será el resultante del cálculo de estudios de tráfico vertical que
tomen como criterio el cumplimiento de los niveles de servicio recomendables de acuerdo a parámetros internacionalmente
reconocidos justificados por el proyectista.
2.- No requieren de la instalación de ascensor los edificios destinados a vivienda unifamiliar, o aquellos que por sus peculiares
características y destino, y previa justificación, no necesitasen de dicha instalación.
3- Se atenderá además a lo dispuesto al efecto en la condiciones de uso de la normativa del PGOU y las presentes OME.
4.- En edificios de concurrencia pública de más de una planta, será obligatoria la disposición de ascensores para salvar el
desnivel, que además serán aptos para su utilización por personas con minusvalías físicas.
5.- Los desembarques de los ascensores instalados tendrán comunicación directa a través de zonas comunes de circulación con
la escalera del edificio, en aquellas plantas donde existan estas zonas comunes de circulación.
6.- Podrán instalarse montacargas en aquellos casos que así convenga al funcionamiento del edificio.
7.- Será obligatoria la disposición de montaplatos en restaurantes, bares, cafeterías y establecimientos similares para el consumo
de bebidas y alimentos, cuando las áreas de expedición de productos y las de estancia del público se encuentren en distintas
plantas.
8.- Las escaleras mecánicas cumplirán las condiciones de diseño y construcción convenientes al uso a que se destinen. La
existencia de escaleras mecánicas no eximirá de la obligación de instalar ascensor.
9.- Cualquiera que sea la clase de aparato elevador instalado, deberá atender al cumplimiento de las normas exigidas por la
legislación sectorial vigente de afección.
10.- En edificios existentes que carezcan de ascensor podrán ubicarse éstos en patios o espacios privados siempre que ocupen el
mínimo espacio posible, y que se asegure la necesaria ventilación que justifican la existencia de dichos patios. Excepcionalmente
podrán instalarse ascensores en estos mismos edificios si carecen de patios (o sus dimensiones y características hacen imposible
su instalación en ellos) en sus fachadas, apoyados en espacio público, siempre que no dificulten la circulación en dichos espacios
y cuenten con la debida autorización municipal para su ocupación en régimen de concesión administrativa.
11.- En todo caso, en el caso de edificios carentes de ascensor que consideren la implantación de éste, se considerarán todas las
soluciones posibles que mejoren su accesibilidad.
12.- Para el caso de uso de garajes bajo rasante implantados en edificios destinados a vivienda plurifamiliar sólo será obligatoria la
disposición de ascensor cuando exista más de una planta bajo rasante.
CAPÍTULO V. CONDICIONES DE LAS DOTACIONES Y SERVICIOS DE LOS EDIFICIOS.
Se considerarán condiciones de las dotaciones y servicios de los edificios, las que se imponen al conjunto de instalaciones y
maquinarias al servicio de la edificación, así como al conjunto de los espacios que ocupen, que permitan asegurar el buen
funcionamiento de los edificios y los locales conforme al destino que tienen previsto.
1.- Las condiciones que se señalan para las instalaciones y servicios de los edificios son de aplicación a las obras de nueva
edificación y de reforma.
2.- En todo caso las instalaciones y servicios de la edificación cumplirán las determinaciones establecidas en el Código Técnico de
la Edificación, así como las derivadas de la aplicación de las diferentes legislaciones sectoriales vigentes, sin perjuicio del
cumplimiento la normativa de ámbito municipal que en este sentido pudiera promulgarse y tuviese carácter más restrictivo que
aquéllas y serán de obligado cumplimiento bajo la responsabilidad del técnico proyectista y/o director de obras.
Artículo 89. Condiciones estéticas de las instalaciones y dotaciones al servicio de la edificación.
1.- Todas las instalaciones y dotaciones al servicio de la edificación procurarán situar sus trazados, maquinaria y elementos
auxiliares en el interior de la edificación, evitándose, siempre que sea posible, su manifestación externa directa.
2.- Para aquellos elementos que ineludiblemente deban aparecer al exterior, se requerirá su integración en el diseño del edificio, y
la previsión de las medidas oportunas correctoras de impacto visual, especialmente en aquellas áreas o zonas de especial valor
histórico, artístico y/o paisajístico a preservar. El no cumplimiento de este extremo podrá suponer la denegación de la licencia para
las correspondientes obras de ejecución.
3.- Las nuevas edificaciones, u obras en fachadas de edificios existentes, deberán proceder al soterramiento o canalización oculta
y eliminación del cableado y demás dotaciones que requieran el empleo de elementos externos para su correcto funcionamiento.
4.- Todas las antenas de telecomunicación, incluidas las receptoras de señal vía satélite, deberán emplazarse en el punto del
edificio o parcela en que el impacto visual sea menor, y siempre donde dichos elementos sean menos visibles desde las vías,
espacios y/o miradores públicos, y que no supongan deterioro y/o lesión sobre los valores históricos, artísticos y/o paisajísticos del
entorno, y en especial, sobre las visuales que pudiesen afectar con su implantación. Se prohíben las instalaciones de cualquier
tipo de antena en las fachadas exteriores del edificio.
Artículo 90. Instalaciones de climatización.
1.- Todo edificio donde existan dependencias destinadas a la permanencia de personas deberá contar, cuando menos, con
preinstalación de calefacción, que podrá emplear cualquier sistema de producción de calor, buscando siempre las soluciones que
conduzcan a un mayor ahorro energético.
2.- En el caso de previsión de instalación de climatización en edificios existentes, la maquinaria deberá instalarse preferentemente
en las terrazas comunes del edificio y cuando no sea posible, en balcones o terrazas privadas y patios comunes de luces. De no
existir patios y con carácter excepcional, cuando sea imposible otra ubicación, está podrá situarse en la fachada, preferentemente
en fachadas traseras o que no sobresalgan de la línea de fachada, debiendo también en la medida de lo posible, quedar
integrados en la composición y formalización de la misma, evitando su disposición arbitraria sobre el alzado del inmueble.
3.- Toda instalación de climatización atenderá al cumplimiento de las determinaciones derivadas de la aplicación de las
legislaciones sectoriales vigentes de afección, en especial la normativa de protección acústica.
4.- En edificios de nueva construcción se deberá prever en el proyecto la posible localización de la instalación de climatización en
el inmueble, integrándola en la composición del edificio.
Artículo 91. Servicios postales.

Toda edificación deberá disponer de buzones adecuados para la recogida de la correspondencia, en lugar fácilmente accesible
para los servicios de correos.
Artículo 92. Evacuación de humos.
1.- En edificios de nueva construcción se debe prever la disposición de conductos de humos integrados en la construcción, con
salida en las cubiertas, tanto para las viviendas como para todos los locales, no permitiéndose instalar la salida libre de humos por
fachada, patios comunes, balcones y ventanas, aunque dicha salida tenga carácter provisional.
2.- Todo tipo de conducto o chimenea estará provisto de aislamiento y revestimiento suficiente para evitar que la radiación de calor
se transmita a las propiedades contiguas.
3.- En edificios existentes los conductos no discurrirán visibles por las fachadas exteriores y se elevarán como mínimo un metro
por encima de la cubierta más alta. Los conductos de evacuación de humos discurrirán predominantemente por el interior de los
edificios, a través de las correspondientes cajas o registros practicados para darles albergue. En edificios existentes donde no
existan las cajas o registros señalados podrán discurrir por patios siempre que se integren adecuadamente asegurando
condiciones estéticas aceptables; en caso de que sea imposible la ubicación de los conductos en patios, ya sea por las
características de estos o por su inexistencia, estos podrán discurrir por las fachadas asegurando la integración de material y
color en condiciones estéticas aceptables.
4.- Las salidas de humos a fachadas interiores o exteriores deberán incorporar la instalación de los correspondientes sistemas de
depuración establecidos en la normativa de protección medioambiental.
Artículo 93. Evacuación de residuos sólidos.
1.- Todo edificio de nueva planta, o afectado por una obra de rehabilitación o reestructuración, deberá prever un espacio en el
interior del mismo con dimensiones suficientes para el almacenamiento de contenedores homologados requeridos para la recogida
de los deshechos y residuos que produzcan. Dicha dependencia asegurará su perfecta independencia de otros usos contenidos
en la edificación.
2.- En todo caso, se estará a lo dispuesto en las legislaciones sectoriales vigentes de afección, así como en las normativas y/u
ordenanzas municipales dictadas al efecto en cuanto a la clasificación, depósito y recogida de las basuras o residuos sólidos
generados por las actividades desarrolladas en los inmuebles.
CAPÍTULO VI. CONDICIONES ESTÉTICAS DE LA EDIFICACIÓN.
Condiciones estéticas son el conjunto de normas y parámetros que se dictan para procurar la adecuación formal mínima de los
edificios, las construcciones y las instalaciones al ambiente urbano. Tales condiciones hacen referencia a las características de las
fachadas, de las cubiertas, de los huecos, de la composición, los materiales empleados y el modo en que se utilicen, su calidad y
color, las especies vegetales y su porte y, en general, a cualquier elemento que configure la imagen urbana.
Las condiciones que se señalan para la estética de la ciudad son de aplicación a todas las actuaciones sujetas a licencia
municipal, declaración responsable o comunicación. La administración urbanística municipal, en todo caso, podrá requerir a la
propiedad de los bienes urbanos para que ejecute las acciones necesarias para ajustarse a las condiciones que se señalan en
estas Normas. La regulación de las condiciones estéticas se realiza en las presentes condiciones generales para la edificación, en
la normativa de protección y en las condiciones particulares de regulación de cada calificación.
No se concederán licencias de conservación y mantenimiento de fachadas que atente contra el paisaje y el patrimonio.
Artículo 96. Composición y materiales de las fachadas.
1.- Las fachadas de los edificios deberán componerse unitariamente en todas las plantas del edificio incluida la baja, debiendo
resolverse en el proyecto que se presente para la solicitud de licencia.
2.- La composición de todas las fachadas del edificio se tratarán con la debida dignidad y en consonancia con la fachada principal.
3.- En todas las edificaciones en esquina será obligatorio para el promotor de la actuación la colocación de rótulos que indiquen
los nombres de las calles. Estos rótulos atenderán al modelo aprobado por la administración municipal. Criterio análogo se seguirá
para la rotulación del número de calle correspondiente a los inmuebles.
4.- Se deberá realizar el acabado en planta baja con tratamiento anti-grafiti. Si la planta baja estuviere compuesta de locales
comerciales, el tratamiento se exigirá con la licencia de obras, declaración responsable o comunicación de cada local.
Artículo 97. Modificaciones de fachadas existentes.
1.- Se entiende que son fachadas existentes aquellas edificaciones que ya cuentan con la correspondiente Licencia de Ocupación
y/o Utilización
2.- El presente artículo será exclusivamente de aplicación sobre edificios no catalogados, donde podrá procederse a la
modificación de sus fachadas, mediante la realización de un proyecto técnico que garantice el tratamiento unitario del conjunto
arquitectónico y su adecuación al entorno y lugar donde se ubica.
Se exceptúan las actuaciones que se realicen con carácter individual sobre los locales en planta baja del inmueble sin afectar al
conjunto global de la fachada.
3.- En caso de solicitud de obras de mantenimiento o remodelación de fachada se podrá exigir por el Ayuntamiento que se
proceda a la adecuación de ésta a unas condiciones estéticas mínimas si dicha fachada se considera discordante con el entorno
patrimonial en el que se integra el inmueble al que pertenece.
4.- Igualmente podrá procederse al cerrado de terrazas y balcones existentes, de forma individual, siempre y cuando responda a
un diseño sobre la totalidad de la fachada produciendo una solución unitaria de la misma. Dicho proyecto será presentado por el
propietario con aprobación de la comunidad de propietarios del edificio. Queda expresamente prohibido el cerramiento anárquico
de terrazas o balcones existentes con diferentes tipologías, materiales y tonos.
En el caso de que la ejecución de los cerramientos no se ejecute al mismo tiempo, estos se harán con materiales ligeros y
transparentes o translucidos. En caso de la que la ejecución sea unitaria los cerramientos podrán hacerse con cualquier tipo de
material según proyecto aprobado.
5.- En todo caso, el cierre de balcones y terrazas implica un mayor y mejor rendimiento de la superficie ya edificada, por lo que se
deberá adquirir el aprovechamiento correspondiente a ello, considerando para su cómputo los criterios que en el momento de su
construcción le fuesen de aplicación.
6.- La administración municipal podrá instar en un plazo determinado al propietario o comunidad de propietarios de un inmueble en
caso de existencia de cierres anárquicos de terrazas y/o balcones en éste, a que presente un proyecto de conjunto para la
adecuación de toda la fachada a un diseño unitario, así como a su posterior ejecución del proyecto, pudiendo, en caso de no
presentación o ejecución girar multar coercitivas.
7.- Queda expresamente prohibida la colocación de capialzados exteriores a los huecos de la edificación, salvo que los mismos
responda a un proyecto técnico unitario que afecte a toda la fachada, y siempre que la solución formal propuesta no suponga daño
o deterioro los valores arquitectónicos de la misma. Se exigirá un proyecto técnico que garantice tales extremos.
Artículo 98. Soportales.
1.- En aquellas zonas o calificaciones donde el planeamiento permita la disposición de soportales en la edificación, éstos deberán
cumplir las siguientes condiciones:
a.- No podrán rebasar en ningún caso las alineaciones exteriores fijadas por el planeamiento con los elementos verticales de
apoyo.
b.- Su ancho interior libre será como mínimo de ciento ochenta centímetros (180 cm.).
c.- La altura libre mínima y la altura máxima corresponderán a las fijadas para las plantas bajas en las condiciones generales de
la edificación, condiciones de usos y en las determinaciones de la correspondiente calificación.
2.- La rasante del soportal no podrá superar con carácter general la rasante de la planta baja que lo soporta. En el caso de que
parte del soportal abierto al acceso libre se eleve sobre la rasante oficial deberá dotarse de la correspondiente protección o
medidas de evacuación siempre que no impida el acceso libre al público
3.- Por motivos de seguridad y salubridad se podrá proceder al cierre de soportales, siempre que el planeamiento lo permita,
durante el horario no comercial con elementos tipo reja que impidan el acceso sin que se modifiquen el resto de las características
propias del soportal. Todo esto con la previa autorización municipal para el cierre del uso público en los términos previstos
legalmente.
4.- En caso de que se proceda al cierre de los soportales impidiendo el uso público y perdiendo con ello su condición de tal, previa
autorización municipal y siempre que el planeamiento lo permita, se considera que implica un mayor y mejor rendimiento de la
superficie ya edificada, por lo que se deberá adquirir el aprovechamiento correspondiente, considerando para su cómputo los
criterios que en el momento de su construcción le fuesen de aplicación. En todo caso, se habrá de garantizar la existencia de un
acerado público accesible.
Artículo 99. Zócalos.
1.- Las edificaciones, salvo disposición en contra de la normativa de protección o de las determinaciones correspondientes a la
calificación donde se sitúe, podrán contar con un tratamiento de zócalo con el fin de proteger a la fachada de posibles agresiones
y resolver el contacto con el espacio público.
En caso de aceras de ancho inferior a un metro (1 m.) no se admite ningún tipo de saliente.
2.- El zócalo podrá sobresalir con respecto al plano de fachada cinco centímetros (5 cm.). Para la fijación de su altura se
considerarán las invariantes de las edificaciones del entorno más próximo, evitándose en cualquier caso soluciones que
distorsionen las imágenes urbanas preexistentes. Será obligatorio su tratamiento con materiales anti-grafiti.
Artículo 100. Cuerpos salientes o balcones.
1.- Se entiende por cuerpos salientes, los cuerpos de la edificación habitables u ocupables, cerrados o abiertos, que sobresalen
del plano de fachada, o de la línea de edificación.
Dichos cuerpos salientes podrán a su vez estar cubiertos o no.
2.- Se prohíben los cuerpos salientes en planta baja en cualquier tipo de edificación.
3.- Salvo disposición contraria recogida en las condiciones particulares de calificación o en la correspondiente normativa de
protección, se permiten los cuerpos salientes sobre la calle o espacio público si su vuelo es igual o inferior a las dimensiones que
a continuación se indican, consideradas las mismas siempre entre alineaciones:
Calles o espacio público de ancho:
Igual o mayor de 20 m. 1,00 m.
Igual o mayor de 10 m. 0,70 m.
Inferior a 10 m. 0,40 m.
4.- El saliente se computará a partir del paramento de fachada.
5.- Los cuerpos salientes deberán separarse la medida del vuelo y como mínimo sesenta centímetros (60 cm.) de la medianería
sobre el plano de fachada.
6.- Los cuerpos salientes se situarán dejando una altura libre mínima de doscientos cincuenta centímetros (250 cm.) sobre la
rasante de la calle.
Artículo 101. Elementos salientes.
1.- Se entiende por elementos salientes aquellas partes integrantes de la edificación, o sus elementos constructivos, no habitables
ni ocupables, que poseen carácter fijo y que sobresalen de la línea de fachada o de la línea de la edificación.
2.- Las rejas voladas y las molduras decorativas podrán sobresalir un máximo de quince centímetros (15 cm.) respecto al
paramento de fachada. En planta baja no podrán superar los cinco centímetros (5 cm.).
3.- Para el caso de piezas de aleros y cornisas, el ancho del vuelo de dichos elementos cumplirá las determinaciones establecidas
en el artículo anterior para los cuerpos salientes, en función del ancho de la vía hacia donde se vincule la edificación.
4.- Cualquier voladizo se dispondrá a una altura mínima respecto de la rasante de la acera contigua a la edificación de tres metros
(3 m.), debiendo en todo caso dicho vuelo quedar remetido cuarenta centímetros (40 cm.) respecto de la línea del borde más
exterior de la acera, respetando en cualquier caso el arbolado y cualquier tipo de mobiliario urbano existente en el viario o espacio
público.
Artículo 102. Marquesinas y toldos.
1.- La altura libre mínima de marquesinas y toldos sobre la rasante de la acera contigua a la edificación será de tres metros (3 m.),
debiendo en todo caso quedar remetidos respecto de la línea de borde exterior de acera cuando menos cuarenta centímetros (40
cm.). Las dimensiones de las marquesinas responderán a los mismos criterios establecidos en el artículo 100 de la presente OME
para los cuerpos salientes.
2.- Se admiten elementos colgantes no rígidos para los toldos que dejen una altura libre mínima respecto a la rasante de la acera
de doscientos cincuenta centímetros (250 cm.). No se permitirá en ningún caso la existencia de elementos sustentantes que
apoyen directamente sobre la calzada o acera.
Artículo 103. Portadas, escaparates, anuncios y muestras.
1.- La alineación exterior no podrá rebasarse en planta baja con salientes superiores a cinco centímetros (5 cm.), con ninguna
clase de decoración de portales o cualquier otro elemento.
2.- En el caso de aceras existentes de ancho menor de cien centímetros (100 cm.), no se admitirá ninguna clase de saliente.
3.- Las decoraciones publicitarias de locales comerciales, las muestras y los anuncios, deberán integrarse en la composición de la
fachada, no ocultar huecos de locales propios y/o colindantes, y responder a las necesarias condiciones de dignidad y estética en
la utilización de sus materiales, recomendándose el empleo de rótulos sobre los dinteles de los locales, sin ocultar los mismos.
Los vuelos de anuncios y muestras no rebasarán las dimensiones fijadas para los cuerpos y elementos salientes en las presentes
OME.
4.- Se estará, en todo caso, al contenido de la Ordenanza Reguladora de la Instalación de Vallas Publicitarias en el término
municipal de Granada.
Artículo 104. Medianerías.
1.- Los paños medianeros al descubierto, deberán tratarse de forma que su aspecto y calidad sean tan dignos como los de
fachada, de tal forma que queden integradas en el color y textura de las mismas.
2.- Con el fin de garantizar el debido ornato público, el Ayuntamiento podrá requerir la ejecución de obras de mejora en paños
medianeros visibles desde determinados espacios públicos de importancia estética y patrimonial para la ciudad.
Artículo 105. Cubiertas.
1.- La solución de cubiertas atenderá a las determinaciones expresadas en las condiciones particulares de calificación, y/o
normativa de protección correspondiente.
2.- La recogida de aguas deberá solucionarse mediante la disposición de canalones y bajantes, vistos u ocultos, que eviten el
vertido directo de pluviales desde las cubiertas al viario o espacio público.
3.- Los bajantes vistos deberán quedar embutidos en el paramento de fachada, y/o protegidos hasta una altura de ciento cincuenta
(150) centímetros desde la rasante de la acera terminada.
Artículo 106. Condiciones estéticas de las construcciones por encima de la altura máxima permitida.
Los elementos de calefacción, acondicionamiento de aire, placas solares y fotovoltaicas, antenas y, en su caso, depósitos de agua
deberán quedar integrados, en la medida de lo posible, en la composición general del inmueble, considerándose especialmente en
el caso de su posible visualización desde el viario o espacio público, o desde puntos de miradores visuales de especial interés.
Artículo 107. Cercado de solares y cerramientos de parcelas.
El cercado de parcelas y solares responderá a tres supuestos:
1.- Solares ubicados en suelo urbano consolidado por la urbanización y la edificación. Deberán cercarse mediante cerramientos
permanentes situados en la alineación exterior, de altura comprendida entre dos (2 m.) y tres metros (3 m.), mediante fábrica de
elementos opacos debidamente enfoscada y pintada, previendo una puerta de acceso. Será obligatorio mantener el decoro y
limpieza del paramento exterior del cerramiento. Si tienen licencia de obras de edificación solicitada, se admitirá el vallado con
carácter provisional, que será portante en sí mismo.
2.- Los cerramientos hacia el vial o espacio público o hacia fincas colindantes, responderán a las condiciones particulares de
calificación y/o normativas de protección de aplicación, no pudiendo rebasar en ningún caso la altura de tres metros (3 m.) medida
desde la cota mas baja. En caso de existir diferencia de rasante entre los espacios a separar superior a un metro (1 m.), el muro
de separación entre ambos no podrá superar los dos metros (2 m.) desde la rasante del espacio más alto. En todo caso, los
cerramientos de parcelas hacia fincas colindantes tanto interiores como exteriores tendrán una altura mínima de dos metros (2 m.)
realizados con elementos que garanticen la privacidad y ausencia de vistas sobre las fincas colindantes.
3.- Parcelas ubicadas en suelo urbano urbanizado o en proceso de urbanización no consolidado por la edificación. Se admitirá su
vallado con carácter provisional que será portante en si mismo.
4.- En ningún caso se permitirá el remate de cerramientos con elementos que puedan causar lesiones a personas o animales.
Artículo 108. Protección de elementos naturales y vegetales.
1.- Los espacios que se encuentren ajardinados en la actualidad deberán conservar y mantener en buen estado sus plantaciones,
especialmente las de gran porte y/o especial valor botánico.
2.- Cuando una obra pueda afectar a un ejemplar vegetal de interés deberá expresarse dicha circunstancia en la solicitud de
licencia correspondiente y, en su caso, venir reflejado en el correspondiente proyecto técnico. El promotor deberá presentar y
asegurar la ejecución del conjunto de medidas destinadas a su conservación y/o preservación, dotando a la planta en cuestión de
los mecanismos de protección adecuados.
3.- La sustitución del arbolado de gran porte existente bien por causas de deterioro o desaparición, será obligatoria a cargo del
responsable de la actuación causante de tal hecho, sin perjuicio de las sanciones que pudieran afectarle en caso de tratarse de
especie protegida. La sustitución se hará por especies del mismo porte que las desaparecidas o, en caso de imposibilidad
justificada de tal extremo, por la especie predominante en el conjunto del arbolado próximo.
Artículo 109. Pérgolas.
1.- Se entiende por pérgola al emparrado formado por elementos lineales verticales y horizontales con capacidad autoportante e
independiente de la estructura de la edificación en la que se ubica y que por tanto no supone un incremento de la superficie
edificada de éste.
2.- La instalación de pérgolas estará sujeta a las siguientes limitaciones:
a.- En el caso de suelo urbano sometido a Planes de Protección quedará sujeto a la normativa específica de éstos.
b.- En caso de instalación de pérgolas en edificios sujetos a un régimen de comunidad de propietarios, su diseño deberá de ser
acordado por la comunidad y será de aplicación a todo su conjunto edificatorio.
c.- Los elementos que componen la pérgola responderán a dimensiones que impidan tener la consideración de estructura portante
3.- Las pérgolas se podrán cubrir horizontalmente con materiales constructivos no estructurales fijos o móviles. En caso de que se
cubran con elementos fijos no estructurales, consumirán aprovechamiento por un mayor y mejor rendimiento de la superficie
cubierta, en un cincuenta por ciento (50%) de ésta.
4.- En el caso de no afectar las condiciones del entorno la superficie cubierta con la pérgola podrá ser cerrada en sus laterales con
materiales ligeros y transparentes, para asegurar el aislamiento térmico y acústico de la misma. En este caso dicha superficie
computará al cien por cien (100%) del aprovechamiento urbanístico en función del uso que se le a dicha superficie.
Artículo 110. Canaletas y Molduras para entubado de cableado en fachadas. .
1.- El presente artículo tiene por objeto regular el paso por fachada de cableado de suministro eléctrico y de telecomunicaciones
ajeno al edificio o vivienda.
2.- En todo caso, se estará a lo dispuesto en la normativa particular y condiciones técnicas y de seguridad de la empresa
distribuidora de energía eléctrica en el ámbito de la Comunidad Autónoma Andaluza.
3.- Sólo será exigible la canalización del cableado en actuaciones generales, entendiéndose por éstas, las que se ejecutan en
fachadas de edificios en todo su conjunto, exceptuándose el caso en que la disposición de las alineaciones de fachada de los
edificios afectados impida una ejecución lógica del trazado de la canalización.
4.- La canalización se deberá ejecutar oculta en fachada, salvo que la actuación se limite al pintado de ésta o se realice sobre
patrimonio catalogado, casos en los que se exigirá la colocación de una moldura bajo la cual se ubique la canaleta.
Las canalizaciones discurrirán por el frente del forjado en sentido horizontal y por la línea de medianería o cambio de cota de
forjado en sentido vertical.
Dentro de la canalización deben discurrir al menos tres tubos en vacío de treinta y cinco milímetros (35 mm.) como mínimo por
donde deberá discurrir el cableado.
CAPÍTULO VII. CONDICIONES DE LA EDIFICACION SEGÚN LAS CALIFICACIONES EN SUELO URBANO
Artículo 111. Condiciones particulares de calificación.
1.- Las condiciones particulares de calificación, son aquéllas que regulan los límites a los que deben ajustarse los edificios en
función de su localización, junto con las condiciones de regulación de usos y generales de las edificaciones establecidas en las
normas urbanísticas del PGOU de Granada.
2.- Estas condiciones deberán ajustarse a las de ordenación básica establecida en la Normativa del PGOU.
Artículo 112. Calificaciones.
1.- Las calificaciones en suelo urbano son:
- Residencial unifamiliar en manzana cerrada.
- Residencial unifamiliar en asociaciones lineales.
- Residencial unifamiliar aislada.
- Residencial plurifamiliar en manzana cerrada.
- Residencial plurifamiliar en bloque abierto.
- Residencial plurifamiliar en patio de manzana.
- Residencial de carácter singular.
- Industrial en manzana.
- Industrial aislada.
- Terciario.
- Institucional privado
- Equipamiento comunitario.
- Transportes e infraestructuras.
2.- El planeamiento urbanístico de desarrollo podrá asumir las calificaciones señaladas o establecer calificaciones específicas,
según el objeto de cada figura, establecido por la LOUA.
3.- Para la determinación del aprovechamiento materializable en cada calificación cuando se actúe por obra nueva o sustituyendo
más del 50% de la edificación existente, se aplicará a la superficie edificable o edificada computable, a los efectos de
determinación del aprovechamiento, el coeficiente que exprese el valor de repercusión de cada uso en cada caso. La superficie
edificada o edificable computable determina el coeficiente de edificabilidad que es el establecido para cada calificación en la
Normativa del PGOU.
4.- Los usos compatibles o permitidos (artículo 6.1.3 de la Normativa del PGOU) en cada calificación se resumen en el siguiente
cuadro:
USOS DE LA EDIFICACIÓN
USOS DEL SUELO/CALIFICACIONES
PORMENORIZADAS CARACTERÍSTICOS O
COMPATIBLES O PERMITIDOS
DOMINANTES
Vivienda Plurifamiliar (sólo Casillas Bajas)
Hotelero
Residencial Institucional Privado
Unifamiliar en Vivienda Unifamiliar (RL o VPP)
Manzana Cerrada Equipamiento Comunitario Universitario
Equipamiento Comunitario Docente
Equipamiento Comunitario Deportivo
Equipamiento Comunitario SIPS
Hotelero
Residencial Institucional Privado

Unifamiliar en
RESIDENCIAL Vivienda Unifamiliar (RL o VPP) Equipamiento Comunitario Universitario
Asociaciones
Lineales Equipamiento Comunitario Docente
Hotelero
Institucional Privado
Residencial
Vivienda Unifamiliar (RL o VPP) Equipamiento Comunitario Universitario
Unifamiliar Aislada
Residencial Vivienda Unifamiliar (RL o VPP) Residencia Comunitaria
Unifamiliar Aislada
Hotelero
(Grandes Cármenes)
Equipamiento Comunitario Universitario
Hotelero
Terciario Comercial
Terciario de Oficinas
Residencial Espectáculos o Centros de Reunión
Plurifamiliar en Vivienda Plurifamiliar (RL o VPP)
Manzana Cerrada Garaje
Hotelero
Terciario Comercial
Residencial Espectáculos o Centros de Reunión
Plurifamiliar en Vivienda Plurifamiliar (RL o VPP)
Bloque Abierto Garaje
Residencial
Plurifamiliar en Patio Vivienda Plurifamiliar (RL o VPP) Hotelero
de Manzana
Terciario Comercial
Espectáculos o Centros de Reunión
Garaje
Terciario Comercial
Garaje
Residencial de Hotelero y Residencia
carácter Singular Comunitaria
Gran Industria
Terciario Comercial
Garaje
Instalación Singular
Pequeña o Mediana Industria,
Industrial en Taller de mantenimiento, Institucional Privado
INDUSTRIAL Manzana entretenimiento y reparación de Equipamiento Comunitario Universitario

vehículos, y Almacén
Estación de Servicio (Art. 3 del RD 6/2000 de 13

de junio, modificado por la Ley 25/09 de 22
diciembre y por el Real Decreto-Ley 4/2013 de
22 de febrero.)
Industrial Aislada Gran Industria, Pequeña o Terciario Comercial
Mediana Industria, Taller de

mantenimiento, entretenimiento y
reparación de vehículos, y Espectáculos o Centros de Reunión
Almacén
Garaje
Estación de Servicio (Art. 3 del RD 6/2000 de 13

de junio, modificado por la Ley 25/09 de 22
diciembre y por el Real Decreto-Ley 4/2013 de
22 de febrero.)
Hotelero
Terciario Comercial, Terciario
Terciario Oficinas, Espectáculos o centros Equipamiento Comunitario Universitario
de reunión y Garaje
TERCIARIO Equipamiento Comunitario Deportivo
Terciario Comercial y
Espectáculos o centros de reunión
Terciario Instalación
(mínimo 75% superficie construida
Singular
computable). Resto otros
Terciarios
INSTITUCIONAL Institucional Privado Institucional Privado
Infraestructuras Básicas (salvo las estaciones

de servicio)
Todos los Equipamientos con las

Equipamiento Institucional Privado (instalaciones donde
limitaciones impuestas en el
EQUIPAMIENTO Comunitario Privado desarrollan sus actividades las corporaciones
artículo 6.1.7 de la Normativa del
y/o Público de derecho público o entidades sin ánimo de
PGOU
lucro)
Alojamiento protegido en los términos previstos

en el Plan de Vivienda Andaluz
TRANSPORTE Transporte e
Transporte e Infraestructuras
INFRAESTRUC. Infraestructuras
Artículo 113. Calificaciones en ámbitos de Planes Especiales de Protección y Reforma Interior vigentes.
En los ámbitos de los Planes Especiales de Protección y Reforma Interior las calificaciones establecidas por el PGOU tendrán
carácter supletorio en relación con las establecidas por el planeamiento especial.
Sección Primera. Condiciones generales.
Artículo 114. Condiciones generales de las distintas calificaciones.
Las condiciones establecidas en esta Sección son de aplicación general a todas las calificaciones recogidas en el PGOU de
Granada.
Artículo 115. Ocupación de la parcela.
En las distintas calificaciones cuando se actúe sobre inmuebles existentes mediante obras de conservación, restauración,
rehabilitación, reestructuración y/o acondicionamiento que aseguren su mantenimiento, la ocupación en planta podrá ser igual a la
del edificio original.
Artículo 116. Altura y número de plantas.
1.- El número máximo de plantas será el fijado en los planos correspondientes a la documentación gráfica del PGOU de Granada.
2. La altura máxima en calificaciones residenciales en unidades métricas vendrá determinada en función del número de plantas
permitidas:
a.- Para una planta, se fija una altura máxima de cuatrocientos noventa centímetros (490 cm.).
b.- Para dos plantas, se fija una altura máxima de ochocientos veinte centímetros (820 cm.).
c.- Para tres plantas, se fija una altura máxima de mil ciento cincuenta centímetros (1150 cm.).
d.- Para cuatro plantas, se fija una altura máxima de mil cuatrocientos ochenta centímetros (1480 cm.).
e.- Para cinco plantas, se fija una altura máxima de mil ochocientos diez centímetros (1810 cm.).
f.- Para seis plantas, se fija una altura máxima dos mil ciento cuarenta centímetros (2140 cm.).
g.- Para siete plantas, se fija una altura máxima de dos mil cuatrocientos setenta centímetros (2470 cm.).
h.- Para ocho plantas, se fija una altura máxima de dos mil ochocientos centímetros (2800 cm.).
Artículo 117. Construcciones permitidas por encima de la altura.
1.- Se atenderá a lo señalado en el artículo 72 para las condiciones de la edificación de la presente OME.
2.- La superficie máxima construida atenderá al mínimo necesario para albergar los núcleos de comunicaciones, el acceso a las
azoteas transitables, así como las instalaciones necesarias propias o instalaciones de uso externo, estándose a efectos de
cómputo de la edificabilidad a lo establecido en el PGOU y en las presentes OME.
3.- La dimensión máxima para estas construcciones permitidas por encima de la altura máxima se fija en trescientos treinta
centímetros (330 cm.) sobre la planta inferior, medida entre cotas superiores de los forjados de ambos pisos.
4.- Las infraestructuras e instalaciones tendrán la dimensión necesaria para un funcionamiento adecuado.
Artículo 118. Edificabilidad máxima.
1.- La edificación de nueva planta tendrá como coeficiente de edificabilidad, en los términos señalados en el artículo 69 de la
presente OME, en función del número de plantas máximo autorizado, el parámetro señalado para cada calificación en la
Normativa del PGOU.
2.- En los supuestos de agregación de parcelas la edificabilidad neta será la resultante de aplicar las reglas del epígrafe anterior a
la parcela resultante de la agregación.
3.- En los supuestos de obras de conservación, restauración, rehabilitación, reestructuración y acondicionamiento de la edificación,
u obras de reforma, la edificabilidad será la existente correspondiente al edificio original, excluyendo los remontes, anejos y
cobertizos añadidos al mismo.
Artículo 119. Condiciones de intervenciones de carácter singular.
1.- Se admite la posibilidad de intervenciones de carácter singular en todas las calificaciones Residenciales, de iniciativa pública o
privada, que se aparten de algunos de los parámetros señalados por la normativa del PGOU y las presentes OME, siempre que
las mismas supongan una aportación incuestionable de cualificación y enriquecimiento del patrimonio arquitectónico y/o urbano de
la ciudad, y queden autorizadas por la administración competente.
2.- Dichas intervenciones singulares deberán cumplir todas y cada una de las siguientes condiciones:
a.- La edificación deberá estar situada en una posición urbana singular (puntos focales de perspectivas de interés, cabeceras de
manzanas hacia espacios públicos significativos, situaciones de hitos urbanos a escala de barrio cualificadores de escenas o
espacios urbanos, actuaciones de conclusión de escenografías urbanas, o actuaciones de mejora de la escena urbana).
b.- Se tramitará un Estudio de Detalle que implique a la parcela o parcelas afectadas, y con ámbito de estudio la unidad
morfológica (manzana) y/o espacios urbanos a los que afecte la intervención, donde deberá justificarse la conveniencia de la
solución adoptada, con estudio de la valoración del impacto de la solución propuesta sobre el entorno.
c.- La intervención singular atenderá a las siguientes premisas:
1.- Se atenderá la condición de parcela mínima.
2.- No se establece determinación sobre la ocupación y altura de la parcela, aunque el proyecto deberá contemplar las
condiciones generales de la edificación del PGOU de Granada y no superará los límites del coeficiente de edificabilidad
establecido para esta calificación.
3.- Se respetarán las condiciones de usos establecidas para esta calificación.
4.- Se permitirá el retranqueo de la línea de edificación con respecto a la alineación exterior definida en los planos de
documentación gráfica del PGOU, siempre que responda a una composición de ritmo uniforme.
5.- Se cumplirán las condiciones estéticas relativas a la proximidad a elementos catalogados.
Artículo 120. Promociones unitarias.
En relación con las agrupaciones de las viviendas unifamiliares se podrán autorizar promociones unitarias agrupadas sobre
parcela única que no suponga la subdivisión de la misma, siempre que se cumplan las siguientes condiciones:
1.- La agrupación no albergará un número de viviendas que sea superior al cociente entre la superficie total de la parcela y la
superficie de parcela mínima establecido para la calificación correspondiente.
2.- La parcela sobre la que se actúa ha de ser susceptible de ser dividida en un número de parcelas individuales mayor o igual al
de viviendas propuesto, que además cumplan las condiciones de frente mínimo de parcela aplicables según su calificación al
espacio público o privado que se genere.
3.- La parcela objeto de la actuación en conjunto tendrá el carácter de mancomunada adquiriendo, por tanto, la condición de
indivisible, y así se deberá hacer constar en el acuerdo de concesión de licencia.
4.- Como garantía de que cada vivienda de una agrupación de este tipo goce del derecho al uso de una superficie al menos igual a
la de la parcela mínima correspondiente, para estas agrupaciones se exigirá que en la escritura de división horizontal figure el
espacio libre de edificación de la totalidad de la parcela como espacio común, estableciéndose en las cuotas de participación de
cada propietario un porcentaje de suelo al menos equivalente al de la parcela mínima.
Sección Segunda. Condiciones particulares de la calificación Residencial Unifamiliar en Manzana Cerrada.
Artículo 121. Ámbito de aplicación y condiciones especiales para la misma.
Las determinaciones establecidas en el presente Sección serán de aplicación a los sectores calificados como Residencial
Unifamiliar en Manzana Cerrada en los documentos gráficos del PGOU. Se trata de manzanas destinadas predominantemente a
uso residencial unifamiliar con edificaciones entre medianeras que disponen sus líneas de edificación sobre las alineaciones
exteriores que definen las manzanas.
Artículo 122. Condiciones particulares de parcelación.
1.- Parcela mínima. Se establece como parcela mínima aquella que reúna las siguientes condiciones:
- Superficie mínima: ochenta metros cuadrados (80 m².).
- Lindero frontal mínimo: quinientos centímetros (500 cm.).
2.- En el suelo urbano se considera parcela mínima a toda parcela existente, aunque no cumpla alguna o ninguna de las
condiciones anteriores.
Artículo 123. Alineación a vial o espacio público.
1.- Las edificaciones dispondrán su línea de edificación sobre las alineaciones exteriores marcadas en los planos de la
documentación gráfica del PGOU de Granada, salvo que aparezca grafiada en los mismos una línea de edificación retranqueada
de dicha alineación.
2.- No se admiten retranqueos en ninguna de las plantas vinculadas a vial público, salvo que la parcela se formalice en esquina
con mas de un lindero frontal, pudiéndose en este caso realizar retranqueos evitando en la medida de lo posible la creación de
medianeras.
Artículo 124. Ocupación de parcela.
1.- La ocupación máxima en planta será de un ochenta por ciento (80%) de la superficie de parcela para cada una de las plantas
de la edificación, incluida la baja.
2.- En las parcelas con fondo inferior a siete metros (7m.), en esquina o de doble crujía con los linderos paralelos de mayor
dimensión como fachadas, cuando resulte imposible ubicar en ellas un patio de dimensiones mínimas, se podrá ocupar hasta el
100% de la parcela en todas sus plantas, pudiéndose rebasar el coeficiente de edificabilidad máxima asignada, mediante la
correspondiente compensación monetaria.
Artículo 125. Ocupación bajo rasante.
1.- Sólo podrá construirse una planta de sótano o semisótano o las establecidas en la Normativa del PGOU.
Para el caso de sectores calificados como Residencial Unifamiliar en Manzana Cerrada (CB), en los que se establezca el uso
pormenorizado compatible Residencial Plurifamiliar en Manzana Cerrada, se podrán construir dos plantas de sótano (incluido el
semisótano).
2.- La planta sótano o semisótano podrá ocupar el cien por cien (100%) de la superficie de parcela.
3.- En proyectos unitarios de viviendas situados fuera de los perímetros incoados y/o declarados de protección, se admite la
implantación de un sótano y semisótano común destinado a la solución de aparcamiento de vehículos siempre que todas las
plazas de aparcamiento estén vinculadas a la edificación situada sobre rasante.
4.- En el caso de plantas semisótanos la cara inferior del forjado de techo de los mismos se situará a una distancia igual o inferior
a ciento treinta centímetros (130 cm.) respecto de la cota de referencia.
1.- En parcelas con más de un lindero frontal, la altura señalada en el PGOU se considerará como obligatoria en la superficie
edificada del lindero donde se sitúe el acceso principal, debiendo considerarse como altura máxima para el otro lindero. En
cualquier caso, y en éste último podrá rebajarse como máximo en una altura la establecida por el PGOU. Caso de que el número
de plantas fijado para cada uno de ellos sea diferente, la mayor podrá extenderse sobre la menor contando en cualquier caso con
un fondo máximo de nueve metros (9 m.).
2.- En caso de que por la morfología de la parcela y/o la disposición de la edificación en relación con los linderos dificulte la
disposición de la volumetría de la edificación se podrá tramitar el correspondiente Estudio de Detalle sin que se sobrepase el
parámetro de la altura establecida por el presente Plan en su ordenación gráfica.
Artículo 127. Patios.

1.- Se permiten los patios de luces, con las condiciones expresadas para los mismos en el artículo 78 de las presentes OME.
2.- En proyectos unitarios de viviendas unifamiliares con patio de manzana comunitario, deberá asegurarse la existencia de
parcelas individualizadas para cada unidad de vivienda, y el cumplimiento de las dimensiones mínimas fijadas para los patios de
manzana en el artículo 78 señalado.
Artículo 128. Condiciones particulares de estética.
1.- Se prohíben los soportales y las plantas bajas porticadas.
2.- En aquellas parcelas que presenten más de un frente de parcela a vial o espacio público, será obligatorio el tratamiento como
fachada de cada uno de dichos frentes, atendiendo al número de plantas fijado en el PGOU.
Artículo 129. Condiciones particulares de uso.
1.- Los usos pormenorizados dominantes de la presente calificación son los correspondientes a residencial vivienda unifamiliar en
régimen libre o de protección pública.
2.- Además de los expresamente grafiados para esta calificación en los planos de la documentación gráfica del PGOU de
Granada, se permiten los usos pormenorizados compatibles relacionados en el Cuadro del artículo 112.4 de la presente OME.
3.- En todo caso, deberá atenderse a lo dispuesto en las determinaciones correspondientes a los Planes Especiales de Protección
y Reforma Interior aprobados definitivamente en sus ámbitos de aplicación, así como a las afecciones derivadas de la aplicación
de normativas u ordenanzas de carácter sectorial.
Sección Tercera. Condiciones particulares de la calificación Residencial Unifamiliar en Asociaciones Lineales.
Las determinaciones establecidas en la presente Sección serán de aplicación a los sectores calificados como Residencial
Unifamiliar en Asociaciones Lineales, en los documentos gráficos del PGOU de Granada. Se trata de manzanas destinadas
predominantemente a uso residencial unifamiliar con edificaciones adosadas en alguno de sus linderos, que disponen sus líneas
de edificación sobre las alineaciones exteriores que definen las manzanas o retranqueadas respecto a las mismas. Dentro de esta
calificación se integran también las asociaciones de viviendas unifamiliares adosadas que cuentan con espacios libres
comunitarios, independientemente de que cada unidad de vivienda cuente a su vez con espacios libres de carácter privativos
(asociaciones lineales de viviendas unifamiliares en torno a patios de manzana).
- Superficie mínima: ciento veinte metros cuadrados (120 m².).
- Lindero frontal mínimo: seiscientos centímetros (600 cm.).
1.- Las edificaciones dispondrán su línea de edificación coincidente o retranqueada respecto de la alineación exterior que define la
manzana, tal y como se determina en los planos de la documentación gráfica del documento del PGOU de Granada.
2.- En caso de no fijarse retranqueo en la documentación gráfica del PGOU de Granada, el mismo sólo podrá existir obedeciendo
a la disposición de un ritmo general uniforme cuando afecte a un frente completo de manzana, y contando con un valor mínimo de
tres (3) metros, debiéndose redactar al efecto, en caso excepcional, el correspondiente Estudio de Detalle. En el caso de que toda
la fachada ya se encuentre retranqueada, siendo obligatorio el retranqueo, no seria necesario E.D.
3.- En el caso de sustituciones individualizadas de inmuebles en suelo urbano ya edificado y que cuentan con la calificación de
Residencial Unifamiliar en Asociaciones Lineales, se tomará el de las fincas colindantes. Si el de éstas tuviese valores diferentes,
se tomará el de mayor dimensión, favoreciendo la disposición del mayor espacio libre de edificación hacia el viario o espacio
público.
La ocupación máxima en planta será de un sesenta por ciento (60%) de la superficie de parcela para cada una de las plantas de la
edificación, incluida la baja.
En casos debidamente justificados se puede incrementar la ocupación en planta baja sin que ello suponga un incremento de la
edificabilidad materializable a través de la tramitación del correspondiente Estudio de Detalle.
2.- La planta sótano o semisótano podrá ocupar el cien por cien (100%) de la superficie de parcela, incluidos los espacios libres
privativos de la vivienda.
3.- En proyectos unitarios de viviendas fuera de los perímetros de protección incoados y/o declarados, se admite la implantación
de un sótano o semisótano común destinado a la solución de aparcamiento de vehículos siempre que las plazas de aparcamiento
deberán estar vinculadas a la edificación situada sobre rasante.
1.- El número de plantas tendrá carácter de obligatorio para las líneas de edificación vinculadas a los viales o espacios públicos
que permiten el acceso a la edificación.
2.- En parcelas con más de un lindero frontal, la altura señalada en el PGOU se considerará como obligatoria en el lindero donde
se sitúe el acceso principal, debiendo considerarse como altura máxima para el otro lindero. En cualquier caso, se asegurará el
adecuado tratamiento para este último, cumpliéndose las condiciones estéticas establecidas para esta calificación. Caso de que el
número de plantas fijado para cada uno de ellos sea diferente, la mayor podrá extenderse sobre la menor contando en cualquier
caso con un fondo máximo de nueve metros (9 m.).
Artículo 136. Dimensiones máximas de fachadas y parcelaciones continuas
Para la presente calificación de Residencial Unifamiliar en Asociaciones Lineales, no se admiten frentes continuos de fachadas y/o
parcelaciones de longitud superior a cuarenta metros (40 m.).
1.- Se permiten los patios de luces, que deberán cumplir las dimensiones mínimas fijadas en el artículo 78 de las presentes OME.
2.- En proyectos unitarios de viviendas unifamiliares con patio de manzana comunitario, deberá asegurarse la existencia de
parcelas individualizadas para cada unidad de vivienda, y el cumplimiento de las dimensiones mínimas fijadas para los patios de
manzana en el artículo señalado.
3.- Se permiten los patios abiertos a fachada siempre que se actúe sobre un frente completo de manzana, tramitándose para su
autorización el correspondiente Estudio de Detalle. Dichos patios abiertos a fachada deberán cumplir las dimensiones mínimas
fijadas en el artículo 78 de las presentes OME.
1.- Se prohíben los soportales y las plantas bajas porticadas.
2.- Será obligatorio el tratamiento adecuado de las alineaciones a viales o espacios públicos de las parcelas correspondientes a
edificaciones aisladas, que deberán resolverse mediante elementos transparentes tipo reja, celosía o elementos macizos con
tratamiento anti-grafiti, con una altura máxima de cerramiento de doscientos cincuenta centímetros (250 cm.).

1.- Los usos pormenorizados dominantes de la presente calificación son los correspondientes a residencial vivienda unifamiliar en
Sección Cuarta. Condiciones particulares de la calificación Residencial Unifamiliar Aislada.
Unifamiliar Aislada, en los documentos gráficos del PGOU de Granada. Se trata de manzanas destinadas predominantemente a
uso residencial unifamiliar mediante edificaciones que se sitúan aisladas sobre la parcela, separándose de todos los linderos de la
misma. Se incluyen también dentro de esta calificación las viviendas pareadas adosadas por un solo lindero que no sea testero
mediante el correspondiente compromiso notarial. Entre las mismas se incluyen los asentamientos denominados Cármenes.
- Superficie mínima: doscientos cincuenta metros cuadrados (250 m².).
- Lindero frontal mínimo: diez metros (10 m.).
1.- Las edificaciones dispondrán su línea de edificación retranqueada respecto de la alineación exterior que define la manzana,
según lo grafiado en los planos de la documentación gráfica del PGOU, y separada también del resto de linderos de la parcela. En
el caso de viviendas pareadas se permite el adosamiento sobre un lindero que no sea testero mediante el correspondiente
compromiso notarial.
2.- El valor de tales retranqueos, cuando no estuviese determinado en los correspondientes planos de documentación gráfica del
PGOU, será como mínimo de tres metros (3 m.).
3.- En el caso de proyectos unitarios de viviendas aisladas, dichos retranqueos obedecerán a ritmos uniformes, siendo sus valores
mínimos de tres metros (3 m.).
4.- Podrá proponerse, excepcionalmente, mediante la tramitación del oportuno Estudio de Detalle, la supresión del retranqueo
obligatorio respecto a alineaciones oficiales o interiores, siempre que las condiciones de inedificabilidad de la parcela y las
condiciones de la ordenación consolidada en su entorno así lo justifique. En cualquier caso, se mantendrán los retranqueos
mínimos respecto a linderos.
1.- La ocupación máxima en planta será de un treinta por ciento (30%) de la superficie de parcela para cada una de las plantas de
la edificación, incluida la baja.
2.- Para el caso de parcelas calificadas como residencial unifamiliar aislada, y grafiadas expresamente como Cármenes en el
PGOU, la ocupación máxima será de un diez por ciento (10%) en todas y cada una de sus plantas.
3.- En casos debidamente justificados se puede incrementar la ocupación en planta baja sin que ello suponga un incremento de la
edificabilidad materializable a través de la tramitación del correspondiente Estudio de Detalle.

2.- La planta sótano o semisótano no podrá exceder de la superficie de parcela ocupada por la edificación sobre rasante. Podrá
proponerse que el sótano exceda de la proyección de la edificación sobre rasante, ocupando hasta un cincuenta por ciento (50%)
de la parcela, sin necesidad de tramitar Estudio de Detalle.
Sólo se admiten los patios de luces, que deberán cumplir las dimensiones mínimas establecidas para los mismos en el artículo 78
edificaciones aisladas, que deberán resolverse mediante elementos transparentes tipo reja, celosía o elementos macizos con
tratamiento anti-grafiti, con una altura máxima de cerramiento de doscientos cincuenta centímetros (250 cm.).
1.- Los usos pormenorizados dominantes de la presente calificación son los correspondientes a residencia vivienda unifamiliar en
Granada, se permiten los usos pormenorizados relacionados en el Cuadro del artículo 112.4 de la presente OME.
Sección Quinta. Condiciones particulares de la calificación Residencial Plurifamiliar en Manzana Cerrada.
Plurifamiliar en Manzana Cerrada, en los documentos gráficos del PGOU de Granada. Se trata de manzanas destinadas
predominantemente a uso residencial plurifamiliar con edificaciones entre medianeras que disponen sus líneas de edificación
sobre las alineaciones exteriores que definen las manzanas. También hace referencia a aquellas tipologías de bloques
plurifamiliares en doble crujía que aparecen como tal grafiadas en las áreas de reforma del PGOU, disponiendo sus líneas de
edificación en las alineaciones exteriores fijadas por la documentación gráfica del documento del PGOU de Granada, no cuentan
con patios de luces y/o ventilación interiores, vinculando todas las piezas vivideras hacia el viario o espacio público exterior.
- Superficie mínima: ciento veinte metros cuadrados (120 m².).
- Lindero frontal mínimo: seiscientos centímetros (600 cm.).
documentación gráfica del PGOU.
2.- Para los ámbitos incluidos dentro de perímetros de protección incoados y/o declarados que no cuentan con Plan Especial de
Protección aprobado definitivamente, no se admiten retranqueos en ninguna de las plantas del edificio con respecto al viario o
espacio público al que se vincula la edificación.
3.- Para el resto de zonas calificadas como residencial Plurifamiliar en Manzana Cerrada, se permite retranquear la línea de
edificación de la alineación oficial en la última planta de la edificación proyectada.
1.- La ocupación máxima en planta será de un ochenta por ciento (80%) de la superficie de parcela para cada una de las plantas
2.- También podrá alcanzarse la ocupación del cien por cien (100%) en todas las plantas de edificios propuestos con fondo inferior
a 7 metros ajustándose a la edificabilidad máxima permitida por el Planeamiento, sin necesidad de tramitar Estudio de Detalle.
1.- Podrá construirse un máximo de cuatro plantas de sótano, incluida en su caso la planta semisótano.
2.- La planta sótano o semisótano podrá ocupar el cien por cien (100%) de la superficie de parcela.
Artículo 153. Altura y número de plantas
En parcelas con más de un lindero frontal, la altura señalada en el PGOU se considerará como obligatoria en el lindero donde se
sitúe el acceso principal, debiendo considerarse como altura máxima para el otro lindero. En cualquier caso, y en éste último podrá
rebajarse como máximo en una altura o dos la establecida por el PGOU. Caso de que el número de plantas fijado para cada uno
de ellos sea diferente, la mayor podrá extenderse sobre la menor contando en cualquier caso con un fondo máximo de nueve (9)
metros.
1.- Se permiten los patios de luces y manzana, con las condiciones expresadas para los mismos en el artículo 78 de las presentes
OME.
2.- Se permiten los patios abiertos a fachada siempre que se actúe sobre un frente completo de manzana y la intervención no esté
incluida en los ámbitos con perímetros de protección incoados y/o declarados que carecen de figura de planeamiento de
protección específica (Plan Especial de Protección), tramitándose para su autorización el correspondiente Estudio de Detalle.
Dichos patios abiertos a fachada deberán cumplir las dimensiones mínimas fijadas en el artículo 78 de la presente OME.
Artículo 155. Dimensiones máximas de las edificaciones.
La dimensión máxima para los frentes de manzana en zonas de nuevos desarrollos no superará los sesenta metros (60 m.).
1.- Se permiten los soportales y las plantas bajas porticadas, siempre que afecten a un frente completo de manzana manteniendo
una sección constante.
2.- En aquellas parcelas que presenten más de un frente de parcela a vial o espacio público, será obligatorio el tratamiento como
fachada de cada uno de dichos frentes contando con tratamiento anti-grafiti,, atendiendo al número de plantas mínimo fijado en la
presente normativa, y con una altura mínima de doscientos cincuenta centímetros (250 cm.).
1. Los usos pormenorizados dominantes de la presente calificación son los correspondientes a residencial vivienda plurifamiliar en
Sección Sexta. Condiciones particulares de la calificación Residencial Plurifamiliar en Bloques Abiertos.

Artículo 158 Ámbito de aplicación.
Plurifamiliar en Bloques Abiertos en los documentos gráficos del PGOU. Se trata de sectores destinadas predominantemente a
uso residencial plurifamiliar con edificaciones en bloques aislados o abiertos en altura, separados entre sí por espacios libres de
edificación. Esta calificación recoge las edificaciones en altura de “bloques H” existentes, y prevé los bloques abiertos o aislados
que puedan aparecer en las diversas áreas de reforma y figuras de planeamiento de desarrollo del PGOU.
1.- Parcela mínima: La superficie correspondiente a la parcela mínima será de quinientos metros cuadrados (500 m².).
2.- En el suelo urbano se considera parcela mínima a toda parcela existente, aunque no cumpla la condición anterior.
3.- Cuando sobre una parcela que cuente con la presente calificación se proyecte la construcción de varios bloques aislados, el
proyecto deberá determinar la superficie de parcela que corresponda asignar a cada bloque, proporcional a las edificabilidades
que cada uno de ellos consuma. Para el caso de parcelas de superficie superior a cinco mil metros cuadrados (5.000 m².) de
superficie, será necesaria la redacción de un Estudio de Detalle, donde se contemplen las determinaciones indicadas en el
presente apartado.
Artículo 160. Alineaciones y separación a linderos.
1.- Las edificaciones correspondientes a la presente calificación deberán separar sus líneas de edificación de los linderos en cada
una de sus plantas una distancia mínima equivalente a la mitad de la altura del volumen de la edificación vinculada a los mismos,
con un valor siempre superior a tres metros (3 m.), si bien en relación con el lindero frontal esta distancia podrá medirse desde el
eje de la vía o calle, pudiendo en dicho caso, y siempre que se cumplan los parámetros dimensionales expresados, llegar a alinear
la fachada del edificio con las alineaciones señaladas en los planos de la documentación gráfica del PGOU.
2.- Cuando sobre uno de los linderos de la parcela exista una medianería vista, la nueva edificación se adosará obligatoriamente a
ella.
Artículo 161. Separación entre edificios.
Las edificaciones se separarán de las próximas en cada una de sus plantas una distancia equivalente a la altura de los volúmenes
enfrentados, en el caso de que ambos edificios contasen con la misma. Para alturas diferentes se separarán en cada planta una
distancia igual a la semisuma de las alturas de los volúmenes enfrentados respectivos.
En el caso de edificaciones que construyan volúmenes exentos sobre zócalos de plantas inferiores de mayor extensión superficial,
se cumplirá igualmente que los volúmenes enfrentados de las edificaciones quedan en cualquier caso separados una distancia
equivalente a la mitad de la altura del edificio mas elevado enfrentado, y siempre que se cumplan como mínimo las dimensiones
establecidas para los patios.
1.- La ocupación máxima en planta será de un cincuenta por ciento (50%) de la superficie de parcela para cada una de las plantas
2.- La ocupación de la planta baja podrá aumentarse hasta un setenta y cinco por ciento (75%) de la superficie total de parcela,
respetando en todo caso las distancias mínimas entre edificaciones establecidas para la presente calificación, y siempre que se
justifique suficientemente la coherencia y oportunidad de la solución adoptada, sin necesidad de tramitar Estudio de Detalle.
En cualquier caso, se asegurará que al menos un quince por ciento (15%) de la superficie de la parcela disponga de terreno apto
para la plantación de árboles y especies vegetales.
2.- La ocupación de los garajes en sótano o semisótano tendrá como límite el setenta y cinco por ciento (75%) del total de la
parcela, pudiendo justificadamente diferir su proyección en planta de lo ocupado por la edificación sobre rasante para adecuarse a
la mejor disposición de los accesos y distribución de las plazas de aparcamiento, sin necesidad de tramitar Estudio de Detalle. No
obstante, la superficie del sótano que exceda de la proyección real de la edificación sobre rasante deberá diseñarse como sótano
estricto, es decir, no asomará por encima de la cota del terreno.
Artículo 164. Situaciones excepcionales de parcelas y edificaciones existentes con calificación plurifamiliar en bloques
abiertos.
Excepcionalmente, y para el caso de una sola edificación sobre parcela ya existente, tanto de nueva planta como por sustitución,
donde quede suficientemente justificado que el cumplimiento de las condiciones de ocupación y separación mínima entre
edificaciones establecidas en los artículos anteriores conllevan a la situación de inedificabilidad de dicha parcela, podrá
aumentarse el porcentaje de la ocupación por planta establecido como máximo para la presente calificación, y reducir la
separación de dicha edificación a linderos, con un mínimo de tres metros (3 m.).
Se permiten los patios de luces y patios abiertos, que cumplirán las dimensiones mínimas establecidas para los mismos en el
artículo 78 de las presentes OME.
La dimensión total de cualquier fachada del bloque, medida en cualquiera de sus direcciones, no superará los sesenta metros
lineales (60 m.).
edificaciones aisladas, que deberán resolverse en caso de cercarse, mediante elementos transparentes tipo reja o celosía, sobre
zócalo macizo con tratamiento anti-grafiti, no superando la totalidad del vallado una altura de doscientos cincuenta (250)
centímetros. En el caso de no cercarse por contar con locales con actividad pública, deberá diferenciarse la condición de espacio
público en relación con el privado.
2.- El tratamiento de los espacios privativos libres de edificación se realizará preferentemente mediante el empleo de especies
vegetales que aseguren la creación de zonas de sombra, y con la disposición de elementos de mobiliario que permitan el uso y
disfrute como lugares de esparcimiento de los usuarios de las edificaciones abiertas.
1. Los usos pormenorizados dominantes de la presente calificación son los correspondientes a residencial vivienda plurifamiliar en
Sección Séptima. Condiciones particulares de la calificación Residencial Plurifamiliar con Patio de Manzana.
Plurifamiliar en Patio de Manzana, en los documentos gráficos del PGOU de Granada. Se trata de sectores destinadas
predominantemente a uso residencial plurifamiliar con edificaciones en bloques alineados a viales, que encierran un espacio
privativo comunitario libre de edificación (patio de manzana).

1.- Parcela mínima. La superficie correspondiente a la parcela mínima será de quinientos metros cuadrados (500 m².).
2.- En el suelo urbano se considera parcela mínima a toda parcela existente, aunque no cumpla la condición anterior.
documentación gráfica del PGOU.
2.- Se permite retranquear la línea de edificación de la alineación oficial en la última planta de la edificación proyectada.
La ocupación máxima en planta será de un cincuenta por ciento (50%), de la superficie de parcela para cada una de las plantas
2.- La planta sótano podrá exceder de la superficie de parcela ocupada por la edificación sobre rasante, ocupando un máximo del
veinticinco por ciento (25%) de la superficie propia del patio de manzana.
a ciento treinta centímetros (130 cm.) respecto de la cota de referencia respetando la ocupación sobre rasante.
1.- Los patios de luces y manzana cumplirán con las condiciones de dimensiones mínimas establecidas para los mismos en el
artículo 78 de las presentes OME.
2.- Se admiten los patios abiertos a fachada cuando los mismos afecten cuando menos a un frente completo de manzana y
responda a un ritmo uniforme. Para dichas intervenciones se tramitará el correspondiente Estudio de Detalle.
La dimensión máxima para las fachadas de los bloques que cierran la manzana, medida en cualquiera de sus direcciones, no
superará los sesenta metros (60 m.).
1.- Los usos pormenorizados dominantes de la presente calificación son los correspondientes a residencial plurifamiliar en régimen
libre o de protección pública.
3.- En todo caso, deberá atenderse a lo dispuesto en las determinaciones derivadas de la aplicación de normativas u ordenanzas
de carácter sectorial.
Sección Octava. Condiciones particulares de la calificación Residencial Singular.
1.- Las determinaciones establecidas en la presente Sección serán de aplicación a los sectores calificados como Residencial
Singular en los documentos gráficos del PGOU de Granada. Se trata de manzanas, o parte de manzanas, destinadas a usos
residenciales relacionados con el hospedaje y/o alojamiento de personas, por lo general, no vinculadas familiarmente.
2.- Los sectores calificados como Residencial Singular, e incluidos en los ámbitos correspondientes a Planes Especiales de
Protección y Reforma Interior con aprobación definitiva, hasta tanto no se produzca su correspondiente revisión, se regirán por las
determinaciones establecidas por dichas figuras de planeamiento, actuando el articulado de este capítulo de forma supletoria y/o
complementaria a las mismas.
Artículo 178. Condiciones particulares de la calificación residencial singular asimilables a otras calificaciones
residenciales.
1.- Para el caso de actuaciones que se ubiquen sobre parcelas calificadas como residencial singular integradas en unidades
morfológicas superiores –manzanas-, con otras calificaciones dominantes de uso residencial atenderán a las condiciones
establecidas para dichas calificaciones en lo que se refiere a las siguientes condiciones: de parcelación; de alineaciones a viales o
espacios públicos; de ocupación de parcela; de ocupación bajo rasante; de altura y número de plantas de la edificación; de las
construcciones permitidas por encima de la altura máxima permitida; de edificabilidad máxima; de los tipos y dimensiones mínimas
de patios; de las dimensiones máximas de las edificaciones; de las particulares de estética y de las correspondientes a
intervenciones singulares.
2.- Las intervenciones sobre parcelas calificadas como Residencial Singular aisladas, o en parcelas calificadas como residencial
singular integradas en una unidad morfológica superior –manzana-, donde la no exista una calificación dominante de uso
residencial se atenderán a las condiciones establecidas para la calificación Residencial Plurifamiliar en Bloques Abiertos en lo que
se refiere a las siguientes condiciones: de parcelación; de alineaciones a viales o espacios públicos; de ocupación de parcela; de
ocupación bajo rasante; de altura y número de plantas de la edificación; de las construcciones permitidas por encima de la altura
máxima permitida; de edificabilidad máxima; de los tipos y dimensiones mínimas de patios; de las dimensiones máximas de las
edificaciones; de las particulares de estética y de las correspondientes a intervenciones singulares.
3.- En todo caso, la parcela deberá asegurar su idoneidad para el establecimiento del uso pormenorizado Residencial Singular,
cumpliendo la instalación a implantar, además, con las determinaciones derivadas de las diferentes legislaciones sectoriales de
afección.
1. Los usos pormenorizados dominantes de la presente calificación son los correspondientes a residencial singular (hotelero y
residencia comunitaria).
3.- Para el caso de los sectores afectados por esta calificación incluidos en perímetros de protección incoados y/o declarados, y no
pertenecientes a los Planes Especiales de Protección aprobados definitivamente, los usos permitidos señalados con el símbolo (*)
en el número 2 de este mismo artículo, sólo podrán implantarse sobre edificios pertenecientes al catálogo del PGOU que cuenten
con Niveles 1, 2 ó 3 de protección asignados por el presente documento, y siempre que dichos usos no supongan deterioro o
menoscabo de os valores que hacen acreedores de la protección a dichos inmuebles.
Sección Novena. Condiciones particulares de la calificación Industrial en Manzana.
Las determinaciones establecidas en la presente Sección serán de aplicación a los sectores calificados como Industrial en
Manzana en los documentos gráficos del PGOU de Granada. Se trata de manzanas destinadas predominantemente a uso
industrial, en agrupaciones o polígonos donde las edificaciones se sitúan sobre las parcelas dando lugar a unidades reconocibles
como manzanas.
- Superficie mínima: doscientos metros cuadrados (200 m².).
- Lindero frontal: ocho metros (8 m.).

Las edificaciones dispondrán su línea de edificación sobre las alineaciones exteriores marcadas en su caso en los planos de la
documentación gráfica del PGOU y/o de sus instrumentos de desarrollo, salvo que aparezca grafiada en los mismos una línea de
edificación retranqueada de dicha alineación.
No obstante podrá establecerse un retranqueo interior de la edificación siempre que se realice un cerramiento opaco de
doscientos cincuenta centímetros (250 cm.) de altura en la alineación exterior marcada por el PGOU, debiendo realizarse en este
caso un tratamiento adecuado de las medianeras que se generen.
La ocupación máxima en planta será de un cien por cien (100%), de la superficie de parcela para cada una de las plantas de la
edificación, incluida la baja, pudiendo tener cubierta la zona de carga y descarga.
1.- Sólo podrán construirse una planta de sótano o semisótano o las establecidas en la Normativa del PGOU.
2.- La planta sótano podrá ocupar el cien por cien (100%) de la superficie de parcela.
1.- El número máximo de plantas será el fijado, en su caso, en los planos correspondientes a la documentación gráfica del
documento de PGOU.
2.- La altura máxima en unidades métricas se fija en ochocientos centímetros (800 cm.), admitiéndose las naves que alcanzan
dicha altura con una sola planta.
En el caso de edificaciones industriales que resuelvan su cubrición mediante el empleo de estructuras metálicas tipo cerchas, la
medición de la altura máxima se hará desde la correspondiente cota de referencia hasta la altura del arranque del faldón inclinado.
En todo caso la cumbrera podrá superar la altura de dicho arranque hasta un valor máximo de dos metros (2 m.).
3.- Se admite la existencia de entreplantas destinadas a otros usos vinculados a la actividad industrial, siempre que se cumplan las
condiciones de usos establecidas en la presente normativa y no se supere la edificabilidad máxima asignada para esta calificación.
Artículo 186. Construcciones permitidas por encima de la altura máxima.
Se admitirá la aparición por encima de la altura máxima permitida de elementos relacionados con las instalaciones vinculadas al
funcionamiento de la industria que inexcusablemente tengan que ubicarse en tal situación. En cualquier caso, se adoptarán las
medidas necesarias para integrar tales elementos con la edificación y el entorno, y para corregir, en su caso, las afecciones que
puedan producir sobre visuales de interés histórico, artístico y/o paisajístico.
Se permiten los patios de luces, parcela y abiertos a fachada, que deberán cumplir con las dimensiones mínimas establecidas
para los mismos en el artículo 78 de las presentes OME.
Será obligatorio el tratamiento adecuado de las alineaciones a viales o espacios públicos en aquellas parcelas correspondientes a
edificaciones que retranquean su línea de edificación de la alineación exterior, debiendo resolverse mediante elementos que no
superen una altura de doscientos cincuenta centímetros (250 cm.).
1.- Los usos pormenorizados dominantes de la presente calificación son los correspondientes a pequeña, mediana o gran
industria, talleres de mantenimiento de vehículos y almacén.
3.- En todo caso, deberá atenderse a las afecciones derivadas de la aplicación de normativas u ordenanzas de carácter sectorial.
Sección Décima. Condiciones particulares de la calificación Industrial Aislada.
Las determinaciones establecidas en la presente Sección serán de aplicación a los sectores calificados como Industrial Aislada en
los documentos gráficos del PGOU. Se trata de manzanas destinadas a uso industrial, en tipologías de edificaciones aisladas
correspondientes a grandes industrias de transformación, grandes zonas de almacenamiento e instalaciones análogas.
- Superficie mínima: mil metros cuadrados (1000 m².).
- Lindero frontal mínimo: veinte metros (20 m.).
Las edificaciones dispondrán su línea de edificación separadas de las alineaciones exteriores señaladas en los planos de la
documentación gráfica del PGOU y/o de sus instrumentos de desarrollo, con un valor mínimo para el retranqueo a cualquier
lindero de tres metros (3 m.).
La ocupación máxima en planta será de un cincuenta por ciento (50%), de la superficie de parcela para cada una de las plantas de
la edificación, incluida la baja. En todo caso, la ocupación podrá modificarse a través de Estudio de Detalle por las necesidades de
la industria a implantar
1.- Sólo podrán construirse una planta de sótano o semisótano o las establecidas en la Normativa del PGOU.
2.- La ocupación de los garajes en sótano o semisótano tendrá como límite el setenta y cinco por ciento (75%) del total de la
parcela, pudiendo justificadamente diferir su proyección en planta de lo ocupado por la edificación sobre rasante para adecuarse a
la mejor disposición de los accesos y distribución de las plazas de aparcamiento, sin necesidad de tramitar Estudio de Detalle. No
obstante, la superficie del sótano que exceda de la proyección real de la edificación sobre rasante deberá diseñarse como sótano
estricto, es decir, no asomará por encima de la cota del terreno.
1.- El número máximo de plantas será el fijado, en su caso, en los planos correspondientes a la documentación gráfica del PGOU.
2.- La altura máxima en unidades métricas se fija en ochocientos centímetros (800 cm.), admitiéndose las naves que alcanzan
dicha altura con una sola planta.
En el caso de edificaciones industriales que resuelvan su cubrición mediante el empleo de estructuras metálicas tipo cerchas, la
medición de la altura máxima se hará desde la correspondiente cota de referencia hasta la altura del arranque del faldón inclinado.
En todo caso la cumbrera podrá superar la altura de dicho arranque hasta un valor máximo de dos metros (2 m.).
3.- Se admite la existencia de entreplantas destinadas a otros usos vinculados a la actividad industrial, siempre que se cumplan las
4.- En instalaciones industriales singulares, en las que por razones justificadas derivadas de la naturaleza de las actividades a
implantar y/o del cumplimiento de normativas de obligado cumplimiento, tenga que inexcusablemente rebasarse los límites de
altura máxima establecidos en el presente artículo, se justificarán dichas circunstancias mediante la redacción del correspondiente
Estudio de Detalle, que en caso de ubicarse fuera de planes parciales industriales o en zonas de protección, deberá contener un
Estudio de Integración Ambiental y/o Paisajística que demuestre la inserción de la edificación en el entorno, valore las
consecuencias de la misma y prevea, en su caso, las medidas correctoras pertinentes.
Artículo 196. Construcciones permitidas por encima de la altura máxima.
Se admitirá la aparición por encima de la altura máxima permitida de elementos relacionados con las instalaciones vinculadas al
funcionamiento de la industria que inexcusablemente tengan que ubicarse en tal situación. En cualquier caso, se adoptarán las
medidas necesarias para integrar tales elementos con la edificación y el entorno, y para corregir, en su caso, las afecciones que
puedan producir sobre visuales de interés histórico, artístico y/o paisajístico.
1Se permiten los patios de luces, parcela y abiertos a fachada, que deberán cumplir con las dimensiones mínimas establecidas
para los mismos en el artículo 78 de la presente OME.
Será obligatorio el tratamiento adecuado de las alineaciones a viales o espacios públicos en aquellas parcelas correspondientes a
edificaciones aisladas, debiendo resolverse mediante elementos transparentes tipo reja o celosías, sobre zócalo, con tratamiento
anti-grafiti, no superando la totalidad del vallado una altura de doscientos cincuenta centímetros (250 cm.).
1.- Los usos pormenorizados dominantes de la presente calificación es el correspondiente a industrial, talleres y almacén.
3.- Para el uso pormenorizado Industrial Gran Industria se deberán cumplir además las determinaciones establecidas
específicamente para el mismo en las condiciones de uso de la presente normativa.
4.- En todo caso, deberá atenderse a las afecciones derivadas de la aplicación de normativas u ordenanzas de carácter sectorial.
Sección. Undécima. Condiciones particulares de edificación de las calificaciones Terciarias.
1.- Las determinaciones establecidas en la presente Sección serán de aplicación a los sectores calificados como Terciario en los
documentos gráficos del PGOU de Granada. Se trata de manzanas, o parte de manzanas, destinadas a cualquiera de las
actividades de naturaleza terciaria que se recogen en la regulación de usos del PGOU de Granada.
Artículo 201. Condiciones particulares de la calificación de terciario asimilables a otras calificaciones residenciales.
1.- Para el establecimiento de las condiciones particulares de la calificación de Terciario se estará a lo dispuesto en el artículo 178
de la presente OME.
2.- En todo caso, la parcela deberá asegurar su idoneidad para el establecimiento del uso pormenorizado terciario, cumpliendo la
instalación a implantar, además, con las determinaciones derivadas de las diferentes legislaciones sectoriales de afección.
1.- Los usos pormenorizados dominantes de la presente calificación son los correspondientes a Terciario, Comercial, Oficinas,
Espectáculos, Centros de reunión o Garajes.
Artículo 203. Condiciones particulares de parcelación para uso pormenorizado terciario en instalación singular.
Parcela mínima. Para parcelas con calificación de Terciario destinadas a usos pormenorizados terciarios en instalaciones
singulares, se establece una superficie mínima de una hectárea (10.000 m².), debiendo la parcela tener condición de aislada y
rodeada perimetralmente por viario y/o espacios libres de uso y dominio público.
En todo caso, la parcela deberá asegurar su idoneidad para el establecimiento del uso pormenorizado terciario en instalación
singular específico a implantar, cumpliendo la instalación, en su caso, con las determinaciones derivadas de las diferentes
legislaciones sectoriales de afección.
Artículo 204. Alineación a vial o espacio público para uso pormenorizado terciario en Instalación Singular.
Al tratarse de instalaciones en parcelas aisladas y rodeadas de viarios y/o espacios públicos en todo su perímetro, podrán
disponer libremente sus líneas de edificación.
Artículo 205. Ocupación de parcela para uso pormenorizado terciario en Instalación Singular.
Para el caso de edificaciones ubicadas en suelos con uso pormenorizado terciario en Instalaciones Singulares, la ocupación
máxima en cualquier planta de la instalación de la edificación será de un cien por cien (100%).
Artículo 206. Ocupación bajo rasante para uso pormenorizado terciario en Instalación Singular.
Se permite la construcción bajo rasante de hasta un máximo de cuatro (4) plantas de sótano, incluyendo la de semisótano.
Artículo 207. Altura y número de plantas para uso pormenorizado terciario en Instalación Singular.
1.- El número máximo de plantas será el fijado, en su caso, en los planos correspondientes a la documentación gráfica del PGOU.
2.- La altura máxima en unidades métricas se fija en ochocientos centímetros (800 cm.), admitiéndose que las instalaciones
alcancen dicha altura con una sola planta.
3.- Se admite la existencia de entreplantas destinadas a otros usos vinculados a la actividad principal, siempre que se cumplan las
4.- En aquellas instalaciones terciarias implantadas sobre suelos con uso pormenorizado terciario en instalaciones singulares en
las que por razones justificadas derivadas de la naturaleza de las actividades a implantar y/o del cumplimiento de normativas de
obligado cumplimiento, tenga que rebasarse inexcusablemente los límites de altura máxima establecidos en el presente artículo,
se justificarán dichas circunstancias mediante la redacción del correspondiente Estudio de Detalle, que en caso de ubicarse en
zonas protegidas, deberá contener un Estudio de Integración Ambiental y/o Paisajística que demuestre la inserción de la
edificación en el entorno, valore las consecuencias de la misma y prevea, en su caso, las medidas correctoras pertinentes.
Artículo 208. Construcciones permitidas por encima de la altura máxima para uso pormenorizado terciario en Instalación
Singular.
1.- Se atenderá a lo señalado en el artículo 117 de las presentes OME.
2.- En el caso de aparición de grandes zonas destinadas a instalaciones vinculadas al funcionamiento de las actividades terciarias
desarrolladas en instalaciones singulares por encima de la altura máxima permitida que inexcusablemente tengan que ubicarse
en tal situación, deberán adoptarse las medidas necesarias para integrar dichos elementos con la edificación y el entorno, y para
corregir, en su caso, las afecciones que puedan producir sobre visuales de interés histórico, artístico y/o paisajístico.
Artículo 209. Condiciones particulares para uso pormenorizado terciario en Instalación Singular.
1.- Sólo se admite la implantación de este uso sobre los suelos calificados como Terciario con uso pormenorizado terciario en
Instalación Singular.
2.- En todo caso se atenderá para la implantación de este uso a las condiciones de usos establecidas para el mismo en los
artículos 39 y 40 de las presentes OME, y a las determinaciones derivadas de las normativas sectoriales u ordenanzas
municipales que sean en cada caso de aplicación para las actividades a desarrollar en dichos suelos.
Sección Duodécima. Condiciones particulares de la calificación de Institucional Privado.
Las determinaciones establecidas en la presente Sección serán de aplicación a los sectores calificados como Institucional Privado
en los documentos gráficos del PGOU de Granada. Se trata de manzanas, o parte de manzanas, destinadas a cualquiera de las
actividades de naturaleza institucional que se recogen en la regulación de usos del PGOU de Granada.
Artículo 211. Condiciones particulares de la calificación institucional privado comunitario asimilables a otras
calificaciones residenciales.
1.- Para el establecimiento de las condiciones particulares de la calificación institucional privado se estará a lo dispuesto en el
artículo 178 de la presente OME.
2.- En todo caso, la parcela deberá asegurar su idoneidad para el establecimiento del uso pormenorizado Institucional, cumpliendo
la instalación a implantar, además, con las determinaciones derivadas de las diferentes legislaciones sectoriales de afección.
Sección decimotercera. Condiciones particulares de la calificación de equipamiento comunitario.
Las determinaciones establecidas en la presente Sección serán de aplicación a los sectores calificados como Equipamiento
Comunitario en los documentos gráficos del PGOU de Granada. Se trata de manzanas, o parte de manzanas, destinadas a
cualquiera de las actividades destinadas a equipamiento comunitario que se recogen en la regulación de usos del PGOU de
Granada.
Artículo 213. Implantación de usos de equipamiento comunitario público.
Con carácter general, podrán implantarse usos de equipamiento comunitario de titularidad pública o privada, en cualquiera de las
calificaciones establecidas en suelo urbano sobre parcelas con dimensiones mínimas disconformes con las determinadas por la
normativa correspondiente, siempre que las características del servicio que presten lo justificaren.
Artículo 214. Condiciones particulares de la calificación de equipamiento comunitario asimilables a otras calificaciones
residenciales.
1.- Para el caso de actuaciones que se ubiquen sobre parcelas calificadas como equipamiento comunitario integradas en unidades
morfológicas superiores –manzanas-, con otras calificaciones dominantes de uso residencial atenderán a las condiciones
establecidas para dichas calificaciones en lo que se refiere a las siguientes condiciones: de parcelación; de alineaciones a viales o
espacios públicos; de ocupación de parcela; de ocupación bajo rasante; de altura y número de plantas de la edificación; de las
construcciones permitidas por encima de la altura máxima permitida; de los tipos y dimensiones mínimas de patios; de las
dimensiones máximas de las edificaciones; de las particulares de estética y de las correspondientes a intervenciones singulares.
Si en la manzana no existiera una calificación dominante se atenderán a las condiciones establecidas para la calificación
Residencial Plurifamiliar en Bloques Abiertos y de las correspondientes a intervenciones singulares.
En el supuesto de equipamiento deportivo descubierto, la parcela podrá ocupar el subsuelo al cien por cien (100%).
2.- La superficie computable a los efectos de determinación del aprovechamiento en el Equipamiento de carácter privado es la
establecida en el artículo 7.20.2 de la Normativa del PGOU.
3.- En los Equipamientos Comunitarios de carácter Público se tendrá en cuenta los siguientes valores de edificabilidad máxima, no
computable a los efectos de determinación de aprovechamiento, por encima de rasante:
Equipamientos comunitarios universitarios ubicados en zona Campus: 0,40 m²c/m²s.
Resto Equipamientos comunitarios universitarios: 1,00 m²c/m²s.
Equipamientos comunitarios docentes: 1,00 m²c/m²s.
Equipamientos comunitarios deportivos cubiertos: 1,00 m²c/m²s.

Equipamientos comunitarios deportivos descubiertos: 0,25 m²c/m²s.
Equipamientos comunitarios S.I.P.S. Religiosos para actividades de culto en edificaciones con tipología de iglesias o similares:
1,00 m²c/m²s.
Equipamientos comunitarios S.I.P.S. de Servicios de Defensa e Interior destinados a servicios de acuartelamiento dependientes
del Ministerio de Defensa: 0,40 m²c/m²s.
Equipamiento comunitario Cementerio: 0,40 m²c/m²s.
4.- Se procurará la adecuación de la altura de la edificación con la predominante en manzanas del entorno próximo.
5.- No obstante, para las edificaciones destinadas a equipamiento comunitario, en las por las características de las actividades
propias del servicio que prestan y/o las determinaciones funcionales derivadas de las normativas sectoriales de aplicación no
puedan cumplirse las determinaciones sobre ocupación y alturas fijadas en las calificaciones de referencia indicadas en los
números anteriores, dichos parámetros podrán modificarse, siendo necesaria la redacción de un Estudio de Detalle donde se
justifiquen y contemplen tales circunstancias, sin que ello suponga en ningún caso aumento de edificabilidad. Deberá asegurarse
además la integración del edificio en el entorno y la ausencia de efectos negativos de impacto sobre la imagen urbana.
6.- En todo caso, la parcela deberá asegurar su idoneidad para el establecimiento del uso de equipamiento comunitario,
cumpliendo la instalación a implantar, además, con las determinaciones derivadas de las diferentes legislaciones sectoriales de
afección.
7.- En caso de que sea necesario proceder a incrementar la edificabilidad, sin incremento de aprovechamiento, en parcelas
calificadas como equipamiento comunitario de titularidad pública por las características de las actividades propias del servicio que
prestan y/o las determinaciones funcionales derivadas de las normativas sectoriales de aplicación no puedan cumplirse, se podrá
proceder a la tramitación de un Estudio de Detalle.
El uso pormenorizado dominante de la presente calificación es el correspondiente a equipamiento comunitario, debiendo
atenderse a su carácter específico según quede determinado en la documentación gráfica del PGOU de Granada y a las
previsiones de las presentes OME.
Sección decimocuarta. Condiciones particulares de la calificación de Transporte e Infraestructuras Básicas.
1.- Las determinaciones establecidas en la presente Sección serán de aplicación a los sectores calificados como Transportes e
Infraestructuras Básicas en los documentos gráficos del PGOU de Granada. Se trata de regular la edificación en manzanas, o
parte de ellas, destinadas a cualquiera de las actividades destinadas a uso de transportes e infraestructuras básicas que se
recogen en la regulación de usos del presente PGOU de Granada..
2.- En todo caso, junto a las condiciones establecidas en la presente calificación deberán atenderse las derivadas de la aplicación
de la normativa específica de protección que, en su caso, sea de afección.
Artículo 217. Condiciones particulares de la calificación de Transportes e Infraestructuras Básicas asimilables a otras
calificaciones residenciales.
1.- Para el establecimiento de las condiciones particulares de la calificación de Transportes e Infraestructuras Básicas se estará a
lo dispuesto en el artículo 178 de la presente OME.
Se procurará la adecuación de la altura de la edificación con la predominante en manzanas del entorno próximo.
2.- No obstante, para las edificaciones destinadas a transportes e infraestructuras básicas, en las por las características de las
actividades propias del servicio que prestan y/o las determinaciones funcionales derivadas de las normativas sectoriales de
aplicación no puedan cumplirse las determinaciones sobre ocupación y alturas fijadas en las calificaciones de referencia indicadas
en los números anteriores, dichos parámetros podrán modificarse, siendo necesaria la redacción de un Estudio de Detalle donde
se justifiquen y contemplen tales circunstancias, sin que ello suponga en ningún caso aumento de edificabilidad. Deberá
asegurarse además la integración del edificio en el entorno y la ausencia de efectos negativos de impacto sobre la imagen urbana.
3.- En todo caso, la parcela deberá asegurar su idoneidad para el establecimiento del uso de transportes e infraestructuras
básicas, cumpliendo la instalación a implantar, además, con las determinaciones derivadas de las diferentes legislaciones
sectoriales de afección.
1. El uso pormenorizado dominante de la presente calificación es el correspondiente a TRANSPORTES E INFRAESTRUCTURAS
URBANAS, debiendo atenderse a su carácter específico cuando así quede determinado en la documentación gráfica del PGOU de
Granada.
2.- En todo momento se atenderá a lo dispuesto en las condiciones de usos contenidas en las presentes OME en relación con las
implantaciones de usos, el carácter, en su caso, de obligatorios de los mismos, y las condiciones de cambio de usos señaladas
para el de transportes e infraestructuras básicas.
Disposición transitoria. Usos en construcciones hipogeas.
Exclusivamente en el ámbito del Área del Sacromonte, incluido en el perímetro declarado como Conjunto Histórico de la ciudad, y
hasta tanto se apruebe definitivamente una figura de planeamiento de protección específica para la misma, se admiten los usos
existentes en construcciones hipogeas (viviendas, terciarios de locales de espectáculos -zambras, bares, restaurantes y análogos-
, talleres artesanales y despachos profesionales). En dichas construcciones sólo podrán realizar obras de conservación,
rehabilitación y acondicionamiento, quedando expresamente prohibidas las de ampliación y las de nueva planta.
Disposición derogatoria. Sustitución de Normas del PGOU de Granada.
La OME deroga el Capítulo Segundo (“Usos de la Edificación”) del Título Sexto (“Regulación de los Usos”) de la Normativa del
PGOU, a partir del artículo 6.2.3 (“Condiciones comunes a los usos de la edificación”), el Título Séptimo (“Regulación de la
Edificación”) de la Normativa del PGOU salvo los artículos 7.9.8, 7.10.9, 7.11.8, 7.12.8, 7.13.10, 7.14.8, 7.16.8, 7.17.8. y el artículo
7.20.2 en cuanto a la asignación de la edificabilidad máxima a los equipamientos comunitarios de titularidad privada. Asimismo se
deroga la Ordenanza Reguladora de los usos y condiciones de locales de espectáculos y de reunión.

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TÍTULO I. DISPOSICIONES GENERALES.

TÍTULO II. USOS DE LA EDIFICACIÓN. DEFINICIONES.

Local de taller artesanal

Local de taller de mantenimiento, entretenimiento y

Vivienda Unifamiliar Local comercial

Local de oficinas y Despacho Profesional

Local de espectáculos o centro de reunión

Infraestructuras básicas (3)

Alojamiento hotelero (1)

Residencia comunitaria (1)

Local de taller de mantenimiento, entretenimiento y

Local de oficinas y Despacho Profesional (1)

Local de espectáculos o centro de reunión

Local institucional privado (1)

Local de equipamiento comunitario (1)

Infraestructuras básicas (3)

Alojamiento Hotelero Vivienda Unifamiliar (1)

Vivienda Plurifamiliar (1)

Residencia comunitaria (1)

Local de taller artesanal (1)

Local taller de mantenimiento, entretenimiento y reparación

Local de oficinas y despachos profesionales (1)

Local de espectáculos o centro de reunión (1)

Local institucional privado (1)

Local de equipamiento comunitario (1)

Infraestructuras básicas (3)

Vivienda Unifamiliar (1)

Vivienda Plurifamiliar (1)

Alojamiento hotelero (1)

Local de taller artesanal

Local de taller de mantenimiento, entretenimiento y

Local de oficinas y despachos profesionales (1)

Local de espectáculos o centro de reunión (1)

Local institucional privado (1)

Local de equipamiento comunitario (1)

Infraestructuras básicas (3)

Vivienda unifamiliar (del guarda)

Local comercial (Zona de Exposición)

Local de oficinas y despachos profesionales (1)

Infraestructuras básicas (3)

Estación de Servicio (Art. 3 del RD 6/2000 de 13 de junio,

modificado por la Ley 25/09 de 22 diciembre y por el Real

Local comercial (Zona de Exposición)

Local de oficinas y despachos profesionales (1)

Local de espectáculos o centro de reunión

Infraestructuras básicas (3)

Estación de Servicio (Art. 3 del RD 6/2000 de 13 de junio,

Local de Taller Artesanal (Siempre complementario de otra edificación)

Local de taller artesanal

Infraestructuras básicas (3)

Local de taller artesanal

Local de taller de mantenimiento, entretenimiento y

Local de espectáculos o centro de reunión

Infraestructuras básicas (3)

Vivienda Unifamiliar (1)

Vivienda Plurifamiliar (1)

Alojamiento hotelero (1)

Local e taller artesanal