Laguna TH

UNIVERSIDAD NACIONAL MAYOR DE SAN MARCOS
FACULTAD DE CIENCIAS SOCIALES
UNIDAD DE POSTGRADO
Políticas de formalización en la pequeña propiedad

rural y su incidencia en el nivel de vida de un sector
agrícola del valle de Huaral
TESIS
para optar el grado de Magíster en Política Social con Mención en Gestión
de Proyectos Sociales
AUTOR
Héctor Alexis Laguna Torres
ASESOR
Agustín Haya de la Torre
Lima-Perú
2010
A Víctor y Vilma, mis padres.
A Mauricio y André, mis hijos.
A Julio Falconí y en memoria de

Santiago Guerra, amigos y
dirigentes agrarios de Huaral.
ii
AGRADECIMIENTOS
Quiero expresar mis agradecimientos:
A Julio Mejía Navarrete, profesor de metodología de la investigación en la unidad de

post-grado; por sus invalorables orientaciones en el diseño de mi tesis y en la
elaboración de las encuestas que forman parte de este trabajo.
A Oscar Tinoco, quien fuera Director del Centro de Informática de nuestra Facultad;
Maestro que con destreza y sencillez nos llevó por los difíciles caminos de la
estadística. Agradezco la paciencia y generosidad con que me asesoró en esta materia.
A Agustín Haya, mi asesor, a Carlos Franco, Laureano del Castillo, Mauricio Meza y
Vilma Ponze, por sus valiosos comentarios y aportes.
A los pobladores de Caqui, en Huaral; en especial a los muchachos y muchachas que me

ayudaron en el recojo de la información de campo y a la familia de Julio Falconí, que
me brindó posada cada vez que la necesité.
Finalmente, agradezco a mi Padre, quien además de todo lo que me dio en la vida; me

ayudó en los interminables trámites administrativos previos a la sustentación de mi
Tesis, que en gran medida se la debo a él.
iii
CONTENIDO
Pagina
Índice iv
Presentación 1
Capítulo I:
Marco Teórico y Efectos Prácticos de la Formalización de la Propiedad Rural
1.1 Antecedentes 6
1.2 Conceptos Vinculados a la Formalización de la Propiedad 11
1.3 El Sistema de Transferencia de la Propiedad en el Perú 16
1.4 Los Extralegales y la Formalización de la Propiedad 18
1.5 Proceso de la Formalización de la Propiedad (Proceso operativo de 22
La Formalización)
1.6 Efectos Prácticos de la Formalización de la Propiedad, el acceso al Mercado 25
Financiero y el Mercado de Tierras (Aspectos Generales)
1.6.1 Efecto Garantía 28
¿Existe Racionamiento hacia los Agricultores de parte de las 33
entidades del Sistema financiero?
Costos de transacción para obtener un préstamo con Garantía Hipotecaria 38
- Obtención de Información 39
- Costos de Negociación 40
- Costos de Desembolso 40
1.6.2 Efecto Seguridad o Efecto Inversión 42
1.6.3 Efecto Transacción 45
Capítulo II:
Concepción, Formulación, Ejecución Monitoreo y Evaluación del Proyecto de

Formalización de la Propiedad Rural
2.1 Antecedentes 52
2.2 Concepción, formulación y Ejecución del Proyecto de Titulación y 56
Registros de Tierras (PTRT-1) 1996-2000
2.2.1 Acciones a Ejecutar por el PETT 58
- Componente Regularización de Tierras 59

- Componente catastro 59
- Administración de los convenios con las Universidades 61
2.2.2 Acciones a Ejecutar por la SUNARP:
- Componente Registro 62
- El Registro de Propiedad Inmueble 63
- El Registro Predial 64
iv
- El Sistema Nacional y la SUNARP 66
- El Registro de Predios Rurales 67
- La Sección Especial de Predios Rurales 69
2.2.3 Acciones a ejecutar por el INRENA 70
2.3 Evaluación del Proyecto de Titulación de Tierras efectuado en el 71
departamento de Lima en el período 1996-2000 (PTRT 1)
- Metas Físicas 72
- Aspecto Técnico 73
- Aspectos Legales e Institucionales 74
- Aspecto económico 75
- Aspectos Generales Finales 75
2.3.1 Evaluación de la Propuesta Metodológica
- Migración de la información Registral 76
- Selección De Areas de trabajo 78
- Diagnóstico del Mapa de la Informalidad 79
- Campaña de Información y difusión 80
- Saneamiento Técnico-Legal 84
- Titulación 85
- Proceso Registral 86
2.3.2 Evaluación por Resultados 89
- Productos Finales de Campo y Gabinete a entregar por los contratistas 89
- Producto final Ejecutor PETT 92
- Producto Final Ejecutor Registro 92
2.3.3 Elementos Finales de la Evaluación 97
- Participación de las Universidades 97
- Diferencias entre el Ente Saneador (PETT) y el Ente Registral 98
(Registro Predial)
- Negativa del PETT a adecuarse a las pautas registrales 99
- Consideraciones Finales de una Evaluación Ex –Post (continuidad, 101
Eficiencia, eficacia, impacto y experiencia).
2.4 Algunas consideraciones respecto a la Situación Actual de la 103
Formalización de la Propiedad Rural.
2.4.1 Inscripciones del PETT a partir del año 2000. 103
2.4.2 Acciones de Saneamiento del PETT en Huaral (2001-2006) 105
Capítulo III:
Formalización de la Propiedad Rural y su relación con el Nivel de Vida de los

Agricultores de Caqui-Villa Hermosa
3.0 Aspectos Generales 107

3.1 Perfil Socio-Demográfico 114
3.1.1 Localización del Predio 114
3.1.2 Tipo de Cultivo que desarrollan 115
3.1.3 Nivel Educativo de los pobladores 116
3.1.4 Composición familiar-hijos 117
3.1.5 Moradores por vivienda 117
3.1.6 Tipo de familia que habitan las viviendas 118
v
3.1.7 Ocupación de los hijos 119
3.2 Vías de Acceso 120
3.3 Vivienda 120
3.3.1 Forma de adquisición de la vivienda 121
3.3.2 Ubicación de la Vivienda 122
3.3.3 Area de la Vivienda 123
3.3.4 Material de Construcción (vivienda) 123
3.3.5 Material de Techo 124
3.3.6 Estado de la vivienda 125
3.4 Servicio Básicos: Agua, desagüe y electricidad 125
3.4.1 Servicios básicos en la vivienda 126
3.5 Otros Servicios (vivienda) 126
3.6 Atención Médica 130
3.7 Alimentación 131
3.8 Transporte 133
3.9 Nivel y Movilidad Educativa 135
3.9.1 Lugar donde estudian los hijos 137
3.9.2 Nivel educativo de los hijos 140
3.9.3 Opinión agricultores sobre la educación de sus hijos 143
3.10 Participación en Instituciones 144
3.11 En resumen 146
3.12 Recapitulación de aspectos saltantes del presente capítulo 148
Capítulo IV : Propuesta que coadyuve a incrementar la participación del Estado, desde

una plataforma informática en la perspectiva de un proyecto de Desarrollo Rural
Territorial
4.1 Aspectos Generales 153

4.1.1 Desarrollo rural territorial: Ejes Centrales 155
Transformación Social del Territorio 156
- Transformación Institucional del Territorio 156
- Transformación Productiva del Territorio 157
4.1.2 Tecnologías de Información y Comunicación 158
4.2 Información Registral en Movimiento 160
- En el Registro de Predios 161
- En el Registro Mobiliario 161
- En el Registro de Personas Jurídicas 162
- En el Registro de Personas Naturales 162
- En la Oficina de Catastro 162
4.3 Propuesta: Lineamientos Generales para incorporar la información registral
vía las TIC a una propuesta mayor de Desarrollo Rural Territorial
- Contenido 162
- Presentación de la Información 163
- El Proyecto Registral como parte de una propuesta mayor de Desarrollo 166
Rural Territorial.
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES 170
vi
- Anexo Metodológico 174
- Método 174
- Delimitación del Objeto de Estudio 174
- La Muestra Estructural 175
- Las Variables 175
- Las Técnicas 176
- Determinación Estadísticas de las Muestras 177
- Apéndice (1) : Cuestionario Estudio Socio-económico Agricultores 183

del Valle de Huaral
- Apéndice (2) : Guía para los grupos de discusión. 193
- BIBLIOGRAFIA 195
vii
PRESENTACIÓN
Una de las principales banderas de lucha de los agricultores desde las primeras décadas
del siglo XX, ha sido la conquista del derecho a ser propietarios de la tierra que
trabajan.
Desde el proceso de Reforma Agraria iniciado en el gobierno del General Velasco

Alvarado (1969-1975) y durante los años sucesivos, se otorgaron miles de títulos de
propiedad a los agricultores, sea directamente o por medio de empresas asociativas de
propiedad común.
Pese a las marchas y contramarchas, han pasado cuarenta años de iniciado el proceso de
titulación y de haberse aplicado diversas políticas de formalización por los gobiernos de
turno. Por lo que puede afirmarse, que en un buen porcentaje, se ha cumplido con
incorporar la titularidad de los predios agrícolas a la formalidad.
En ese contexto este trabajo analiza cómo fueron concebidas, elaboradas, y ejecutadas
las mencionadas acciones de Estado, tomando en consideración la capacidad instalada y
la cantidad de recursos económico-financieros utilizadas para ese fin. Para ello se
enfoca nuestro análisis en las labores de formalización de la propiedad rural realizadas
en el periodo 1992-2000, teniendo como ámbito geográfico el departamento de Lima,
focalizado en las acciones efectuadas en el valle de Huaral, sector Villa Hermosa-Caqui.
Se ha escogido este periodo porque en dicha época se inició el proceso de formalización

masivo, a través de una nueva institución del Estado creada con ese fin: “El Proyecto
Especial de Titulación de Tierras Rurales y Catastro Rural (PETT), institución que
contó con financiamiento del Banco Interamericano de Desarrollo (BID).
Asimismo considero necesario constatar la existencia de los efectos prácticos de la

formalización de la propiedad, en las actividades realizadas por los agricultores
beneficiados, que en el caso de nuestra investigación, son un sector de los pequeños
agricultores del Valle de Huaral.
1
Es en esa dirección que la investigación nos plantea las siguientes interrogantes:
¿Cómo ha sido concebida, planificada y monitoreada la formalización de la propiedad

agraria en el Perú?
¿Cuál es la situación actual de la formalización de la propiedad en la agricultura

peruana?
¿Qué ha significado para los agricultores -en términos tangibles- formalizar la

propiedad de sus terrenos de cultivo?
Para responder estas preguntas se ha planteado como objetivo general de este trabajo:
analizar las políticas de formalización de la propiedad rural en el Perú y constatar,
si como efecto práctico y tangible, ello ha implicado una modificación sustancial en
la atención de las necesidades básicas de las familias de los pequeños agricultores
en un valle tipo de la costa. Más aun cuando se ha sostenido, desde diversos sectores
del Estado, de la sociedad civil y de las entidades extranjeras que financian estos
proyectos, que la formalización de la propiedad trae como resultado una mejora en la
calidad de vida.
Para ello, y en calidad de objetivos específicos, se planteó analizar las políticas de

formalización de la propiedad elaboradas por el Estado en los últimos años, a través de
dispositivos legales, sus planes y su ejecución; se planteó estudiar la situación actual de
la titularidad de los predios rústicos en los sectores escogidos del valle de Huaral; se
propuso elaborar el perfil socio-demográfico de los pequeños agricultores del valle de
Huaral tomando como referencia los sectores escogidos y, con ello, se propuso
determinar como es la situación actual de los pequeños agricultores y la cobertura de sus
necesidades. Finalmente, se planteó elaborar –a partir de lo constatado- propuestas de
solución a la problemática que presenta la situación analizada.
2
En tal sentido nuestro trabajo ha partido de dos hipótesis: la primera afirma que no ha
existido una adecuada planificación, monitoreo ni continuidad en las políticas de
formalización de la propiedad rural analizadas, habiéndose privilegiado en la titulación
de tierras el cumplimiento numérico de metas y dejándose de lado aquellas zonas donde
los problemas de titularidad eran más álgidos.
Para esta hipótesis, se toma como base el primer capítulo de la tesis, en el que se
desarrolla el marco teórico de la formalización de la propiedad rural y es a partir de ese
marco que en el segundo capítulo se demuestra la hipótesis a partir del análisis de la
concepción, formulación, ejecución y evaluación del proyecto de formalización de la
propiedad agraria (1992-2000).
La segunda hipótesis de este trabajo, plantea demostrar que el hecho de haberse

convertido el agricultor de la costa en propietario del terreno que trabajaba, no ha
significado cambios sustanciales en la satisfacción de sus necesidades básicas y las de
su familia, en tanto que no ha mejorado su calidad de vida.
Para demostrar ello se parte, igualmente, del primer capítulo, en donde se analizaron los
efectos prácticos de la formalización de la propiedad rural, a través de una muestra
aleatoria por conglomerado de 610 partidas registrales de la oficina de registros públicos
de Huaral; en este primer capítulo se pudo determinar que se han cumplido los efectos
teóricos de la formalización de la propiedad (efecto garantía, efecto seguridad o
inversión y efecto transacción) al haber podido constatar que han accedido, en
porcentajes importantes, al mercado financiero, lo que ha traído como consecuencia una
creciente capitalización de sus terrenos.
Esta constatación es contrastada en el capítulo tercero, a partir de la elaboración del

perfil socio-demográfico del sector escogido (grupos formalizados y no formalizados),
determinando la situación actual de los pequeños agricultores a través de 10
indicadores, a los cuales se les ha aplicado la variable FORMALIZACION y
selectivamente, se les ha aplicado, comparativamente, las otras dos variables escogidas:
Nivel educativo del jefe de familia y Tipo de Cultivo.
3
Ello ha permitido demostrar que en la casi totalidad de casos, la variable formalización
no ha influenciado de manera determinante en la modificación de la calidad de vida de
los agricultores.
Finalmente, al haber demostrado que la formalización de la propiedad no ha traído,

como consecuencia, cambios sustanciales en la vida de los agricultores ni de sus
familias; el último capítulo intenta encontrar algunos lineamientos que permitan darle
una mayor utilidad a la formalización de la propiedad, desde la vertiente del Estado,
con el aporte específico de una de sus instituciones, la que tiene registrada la
información de la titularidad y demás características de los bienes de capital de los
agricultores, poniéndola como contribución desde una plataforma informática, para una
propuesta mayor de desarrollo, en la que intervengan, coordinadamente, actores locales,
la sociedad civil, el sector público, y el privado, desde la teoría de desarrollo rural
territorial.
4
CAPITULO I:
MARCO TEORICO Y EFECTOS PRACTICOS DE LA

FORMALIZACION DE LA PROPIEDAD RURAL
El acceso a la propiedad, en la actualidad, es considerado consubstancial a los derechos

de la humanidad; las normas internacionales (Declaración Universal de los Derechos
Humanos, entre otras) incluyen a la propiedad como un derecho básico y permanente.
En el Perú, como en otros países en vía de desarrollo, el sistema legal no había logrado
satisfacer las necesidades de acceder a la propiedad de los pobladores con escasos
recursos. Las cuantiosas normas expedidas hasta finales de los años 80, planteaban
trámites enmarañados y costosos que, resultaban siendo inalcanzables, tanto para los
pobladores de zonas marginales urbanas como para los agricultores.
Ello trajo como consecuencia que en el sector rural -objeto de nuestro estudio- exista un
alto grado de informalidad en la propiedad, que respondía además de lo complicado y
costoso de los trámites de transferencia e inscripción de inmuebles a las limitaciones
existentes en la ley para realizar algunos actos1 y a la inexistencia de una cultura
registral en la población.
De allí que se podía afirmar que, en muchos casos, la ley formal carecía de legitimidad
para esos sectores, en la medida que las personas regulaban sus derechos y obligaciones
al margen de los preceptos normativos.
Ello explica porqué según diversas estimaciones,2 iniciada la década del 90, menos del
10% de predios rurales del país se encontraban inscritos en el registro de propiedad
inmueble.
1
En la ley de reforma agraria D.Ley. 17716 existían limitaciones para transferir predios agrícolas, para
subdividirlos en porciones menores a una unidad agrícola familiar o acumularlos en porciones mayores a
las permitidas por la ley; asimismo sólo las personas naturales podían adquirir predios agrícolas, quienes
además debían cumplir el requisito de conducir directamente el inmueble.
2
En el año 1972, la comisión especial de reestructuración de los Registros Públicos manifestó que el 7%
de la propiedad rural estaba inscrita en el registro de propiedad inmueble y en 1989 el Director de
Registros Públicos Manuel Soria Alarcón precisaba que los predios rurales inscritos no llegaban al 8%.
(datos citados por Zegarra 1999 págs. 20-22)
5
El III censo agropecuario de 1994, última estimación estadística previa al inicio del
proceso masivo de saneamiento de la propiedad rural (1996-2000), determinó que
existían 5.7 millones de parcelas agrícolas en el Perú, de ellas, los agricultores que
declararon tener título de propiedad representaban el 41.2% del universo, los que
declararon ser poseedores individuales sin título formal eran un 53.5% y los
conductores por arrendamiento eran el 2.3%. Del total del universo sólo el 17% (unos
900,000) se encontraba dentro del sistema formal (título registrado).3
En cuanto al grado estimado de informalidad de la propiedad rural, éste variaba según la

región; así tenemos que en la Costa el porcentaje alcanzaba el 35% de inmuebles
registrados, mientras que en la sierra y en la selva sólo el 15.9% y 12.8%,
respectivamente, se encontraban registrados.
1.1. ANTECEDENTES:
En nuestro país, la reforma agraria del año 1969 iniciada a partir de la promulgación del
Decreto Ley 17716, trajo entre otras consecuencias: una redefinición del derecho de
propiedad de la tierra que, como lo señala Pásara,4 implicó para los propietarios,
preexistentes a la reforma, la fijación de requisitos de validez para mantener su derecho
de propiedad (conducción directa y eficiente por el propietario, cumplimiento de la
legislación laboral con sus trabajadores y no sobrepasar los límites de extensión
establecidos en la ley) y para los nuevos adjudicatarios, una serie de limitaciones en el
ejercicio de su propiedad, relacionadas a la función social de la misma.
Sin embargo, en dicho proceso de reforma agraria, no se culminó con la formalización

de las propiedades adjudicadas. Se priorizó la titulación a las empresas asociativas en
sus diversas formas (cooperativas agrarias, empresas de propiedad social, sociedades
agrícolas de interés social -SAIS, etc.) y en el caso de los agricultores individuales, se
excluyó a aquellos que estuvieran en posesión de extensiones menores a la unidad
agrícola familiar fijada en la ley (en promedio tres hectáreas). En cuanto al aspecto
registral, el descuido fue mayor, de modo tal que los derechos de los agricultores
3
Los únicos datos oficiales existentes provienen de lo manifestado por los agricultores, quienes en
muchos casos declaran ser propietarios sin tener título de propiedad, confundiendo términos y
características de los documentos. Por lo que se presume que el grado de informalidad debió ser mayor.
4
Pásara: 1978 Págs. 39-56
6
estaban amparados básicamente en la posesión de la tierra o en documentos que
acreditaban procesos de adjudicación inconclusos.
Es importante mencionar que en esa época (1969-1980) y aún en la década siguiente

(1980-1990), el agricultor accedía al crédito de la banca de fomento, probaba su
titularidad y realizaba todas sus transacciones, simplemente con un certificado de
posesión expedido por el Ministerio de Agricultura o por el Banco Agrario.
En ese período la posesión agraria alcanzó una preponderancia que en muchos casos
superaba al de la misma propiedad; considerando que para el derecho agrario peruano,
actos posesorios son todos aquellos actos orientados a la explotación agrícola o
agropecuaria de un predio. Aún hoy, el artículo 27 de la ley del registro de predios
rurales, exige acreditar la explotación agrícola del inmueble, como uno de los requisitos
para convertirse en propietario por prescripción administrativa.
El Ministerio de Agricultura y el mismo Banco Agrario (banca de fomento) eran las

instituciones estatales encargadas de expedir certificados de posesión, en virtud de las
cuales los agricultores acreditaban su titularidad y podían realizar sus principales
actividades. El certificado expedido por el Ministerio de Agricultura servía para trámites
administrativos, judiciales y de cualquier otra índole y el del banco Agrario para obtener
préstamos bancarios y efectuar algunos otros trámites menores.
Es de mencionar que hasta los mismos planos catastrales que levantó el Estado en la
década del setenta, tenían como patrón de inventario a los conductores de predios
rurales, más allá de su calidad de propietarios o poseedores.
Bajo esas circunstancias, el agricultor no sentía la necesidad de tener un título de

propiedad y menos aún de inscribirlo en un registro de bienes inmuebles, considerando
además lo complicado y costoso5 que le resultaba seguir los trámites de titulación y
registro de propiedad.
5
Para tener una idea de los costos, trámites engorrosos y tiempos que se requería para obtener un título
de propiedad e inscribirlo, se puede revisar el libro “El Otro Sendero” de Hernando De Soto, uno de los
principales teóricos sobre el tema en el Perú.
7
Si el Gobierno de Velasco (1968-1975), que dirigió la Reforma Agraria en el Perú,
privilegió las adjudicaciones a empresas asociativas, antes que a agricultores
individuales; en la década del 80, un gobierno ideológicamente diferente impulsó la
parcelación o desintegración de las mismas6, originando la subdivisión de alrededor de
600 empresas asociativas, con lo que se pasó de un alto porcentaje de propiedad
colectiva a un aumento significativo del número de propietarios individuales, buena
parte de ellos sin título inscrito.
Se tiene entonces que a finales de los 80, el número de propietarios individuales había
aumentado, sin que ello fuera de la mano con políticas claras de parte del Estado para la
formalización de la propiedad agrícola individual.
En la década del noventa, con la aplicación de medidas neo-liberales, se modificó

sustancialmente el espectro político y económico del país; se limitó la intervención del
Estado, hubo una mayor apertura económica con la finalidad de modernizar la economía
rural a través del desarrollo de una economía de mercado.
En esa dirección se diseñaron y aplicaron dos medidas: la liberalización del régimen de

propiedad y la liberalización del mercado financiero.
A los agricultores, esta nueva situación los encontró descapitalizados, sin el respaldo de
su empresa asociativa y tremendamente afectados por la ausencia de un Estado que en
las décadas anteriores había intervenido, entre otros aspectos, en la planificación de la
actividad agraria, en la fijación de precios y sobre todo en el financiamiento de sus
cultivos.
En el caso del mercado financiero, se liquidó a la banca de fomento (Banco Agrario)

que de acuerdo a cifras proporcionadas por Javier Alvarado,7 llegó a representar en el
quinquenio 1985-90 cerca del 95% del financiamiento formal de la agricultura peruana.
A partir de ese momento el agricultor se dio cuenta que necesitaba el título de propiedad
para todos sus trámites, principalmente para gestionar créditos.
6
Mediante políticas económicas desfavorables para los agricultores, falta de apoyo para resolver sus
problemas de gestión y en la parte legislativa con la promulgación del Decreto Legislativo 002 que dejó
la puerta abierta para la liquidación de las empresas asociativas.
7
Alvarado: 1991 Revista Debate Agrario Nro. 10 CEPES pág. 25
8
En la concepción neo liberal, era la banca privada, sin intervención del Estado, la
llamada a cubrir ese vacío, otorgando créditos a los pequeños agricultores.
Sin embargo, la banca privada no estaba interesada en invertir sus recursos en este
sector, había transcurrido algo más de 20 años desde la época que esta financiaba a los
grandes hacendados, por lo que este segmento económico de pequeños propietarios
emergentes les resultaba tremendamente riesgoso. Las instituciones financieras tenían
estructuradas sus operaciones para atender a sectores urbanos o industriales; cambiar
sus estructuras y preparar personal especializado hacia este nuevo mercado de
potenciales clientes, les resultaba costoso y no era percibido como una inversión
rentable.
En ese sentido, y desde la otra orilla, los pequeños agricultores, acostumbrados a

obtener crédito en la banca de fomento con un simple certificado de posesión, y sin
mayor riesgo; sintieron tremendamente el cambio. Aquellos que no contaban con título
de propiedad fueron excluidos de la posibilidad de acceder al crédito, pero no sólo ellos,
sino la exclusión se generalizó a la mayoría de los agricultores, en la medida que no
lograban cumplir con todos los requisitos que ordinariamente la banca privada les exigía
(extensión de terreno, tipo de producto, bienes capitales adicionales a la tierra, entre
otros).
A mediados de los 90, previendo una convulsión social en el sector agrícola, que ya
venía ejerciendo una fuerte presión, el Estado destinó fondos a través de COFIDE
(Corporación Financiera de Desarrollo) para ser canalizados por la banca privada. Las
instituciones financieras, con diversos matices, mantuvieron algunos requisitos
mencionados, exigiéndose en todos los casos el título de propiedad registrado; es de
mencionar sin embargo, que en general hubo una mayor flexibilización. Un sector
importante de agricultores accedió por primera vez al crédito privado.
9
A mediados de los ochenta y con mayor fuerza en la década de los noventa, los
organismos internacionales (Banco Mundial y Banco Interamericano de Desarrollo,
principalmente) otorgaron préstamos para desarrollar proyectos destinados a la creación
de mecanismos y procedimientos legales que lograran formalizar la propiedad en el
país.
Los principales propulsores de estos proyectos, sostenían que sin un sistema integrado
de propiedad formal que puedan convertir el trabajo y los ahorros de las personas en
capital, no era posible crear una economía de mercado moderna.
Para el caso del sector rural, Hernando De Soto8 sostiene que el agricultor que no
cuenta con la propiedad formalizada, queda fuera del acceso al mercado financiero
formal, con la única opción de obtener préstamos de los informales asumiendo altos
costos financieros y riesgos considerables, por lo que se puede decir que está fuera de
las posibilidades de lograr el desarrollo de su economía familiar, sin posibilidades de
generar ahorros y mejorar las condiciones socioeconómicas de su familia.
Nuestra investigación intentará analizar si dicha afirmación es del todo cierta, evaluando
si aquellos agricultores que han accedido al mercado financiero formal han mejorado las
condiciones socioeconómicas de su familia, más aun considerando que las dos medidas
dictadas por el Estado a principios de los 90, -la liberalización del régimen de tenencia y
la liberalización del mercado financiero- apuntaban más que a un desarrollo del pequeño
agricultor a su liquidación. Se puede colegir que sin financiamiento y con título de
propiedad, lo que se buscaba era abrir un mercado de tierras, para lograr la
reconcentración de la propiedad rural.
8
El Misterio del Capital Editorial El Comercio 2001
10
1.2. CONCEPTOS VINCULADOS A LA FORMALIZACION DE LA
PROPIEDAD Y A SUS EFECTOS PRACTICOS
Planteado el contexto en el que se desarrolló nuestro trabajo, es necesario precisar

algunos conceptos que se utilizan a lo largo de la investigación como el de pequeño
agricultor, el de la tenencia y posesión agraria, cuándo se considera que una
propiedad es informal, que entendemos por saneamiento de la propiedad, primera de
dominio, parcela, parcelación, adjudicación de tierras y adjudicatario, catastro, el
concepto teórico de la formalización de la propiedad y el racionamiento crediticio
rural.
En primer lugar entendemos como PEQUEÑO AGRICULTOR, para los fines de

este trabajo, al productor especializado en la actividad agrícola y/o pecuaria, cuya
propiedad o posesión fluctúa entre tres a ocho hectáreas (30,000 a 80,000 m2.). Su
producción tiene un fin principalmente comercial, siendo la familia (sobre todo
nuclear) la fuerza laboral básica de la pequeña agricultura. Utiliza también mano de
obra no familiar para actividades eventuales como la siembra o la cosecha.
Se entiende por TENENCIA DE LA TIERRA, en el sentido amplio, como la

expresión de cualquier modalidad de utilización económica de la tierra.
POSESION AGRARIA es el ejercicio directo, continuo y racional, durante un

tiempo ininterrumpido, de actividades agrarias conexas y complementarias,
adecuadas a la naturaleza de las tierras, propias o ajenas, que permite retener la
propiedad o adquirirla.9
Estas actividades agrarias que menciona el concepto anterior, debemos entenderlas
como la explotación económica efectiva y personal del bien que, tal como lo
establece el artículo 27º del decreto legislativo 667 (ley del registro de predios
rurales), implica “la existencia de sementeras de plantaciones de cultivos o de
crianza de ganado de acuerdo a la capacidad de los pastos o en su caso, a labores
de preparación de suelos… el amojonamiento, cercos, cortes de madera,
construcción de edificaciones u otros actos similares, no constituyen por sí solos
pruebas de la explotación económica” .
9
Duque Corredor 1991 Temas de Derecho Agrario Contemporáneo pág. 270.
11
Para la PROPIEDAD presentamos dos conceptos. La PROPIEDAD desde el punto
de vista del Derecho Agrario:10 La define como un poder soberano que se tiene
sobre la superficie apta para el cultivo, en función de la producción, al servicio
armónico de sus titulares y su comunidad. Tenemos entonces que para el derecho
agrario la propiedad agraria es una propiedad posesiva que es reconocida cuando el
mismo propietario mantiene la explotación económica y productiva de la tierra con el
aporte personal y directo en el desarrollo de las actividades agrarias.11 Y por otro
lado la definición establecida en nuestro Código Civil en su artículo 923º “La
propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un
bien. Debe ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites de la
ley”.
Por PROPIEDAD RURAL INFORMAL12 se entiende a aquellas formas de

tenencia individual de la tierra que carecen de documentación legalmente aceptada,
que acredite su calidad de propietario.
Cuando una propiedad no es reconocida por el Estado, se convierte en informal,
porque el marco de transacciones legales que pueden realizar respecto a ella es
restringido. A sus poseedores les es difícil defender y aprovechar al máximo las
propiedades que poseen. No pueden disfrutar de todos los beneficios que le
reporta la misma: esto es darla en garantía de créditos, venderla sin que el
comprador tenga dudas sobre la titularidad del derecho, alquilarla sin temor a que el
arrendatario se apropie de ella, excluir a terceros de su uso.
SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD, es el proceso de revisión y regularización

de los diversos documentos, títulos y/o contratos que acreditan un derecho real sobre
un predio, a fin de que luego de cumplir con la formalidad legal puedan ser inscritos
en un registro de propiedad inmueble. Formalmente la inscripción es el punto final
del proceso de saneamiento con el cuál se tiene por perfeccionada la propiedad.
PRIMERA DE DOMINIO O INMATRICULACION Es el acto por el cuál un

predio sin antecedentes registrales (individuales o como parte de un predio mayor)
ingresa por primera vez al sistema registral (registro de propiedad inmueble),
10
Reconocida como tal en el Perú en la ley de reforma agraria (17716) ya derogada.
11
Tomado de Temas de Derecho Agrario págs. 373-374,400-401.
12
Tomado del Manual de titulación y registro de predios rurales: Rolando Eyzaguirre Mimeo s/f.
12
abriéndosele una nueva partida donde se consignarán todos los datos relativos a la
titularidad del bien, y a sus características físicas.
Por ADJUDICACION DE TIERRAS, entendemos al proceso en virtud del cual se

transfiere la titularidad de un predio de propiedad del Estado. Se realiza en forma
gratuita u onerosa. ADJUDICATARIO, es la persona en cuyo favor se realiza la
adjudicación de tierras.
CATASTRO, es el inventario físico de los inmuebles existentes en un determinado

ámbito geográfico. Puede tener finalidades distintas: fiscal, administrativa,
económica, social y jurídica. En nuestra investigación su acepción está referida al
CATASTRO JURIDICO, entendido como la determinación física de predios
(rurales) vinculados a su titularidad.
PARCELA es la unidad mínima en que se encuentra subdividido un predio.
PARCELACION es la subdivisión masiva de un predio mayor o matriz.
PROPIEDAD FORMAL: Para efectos de nuestro trabajo se considera que una

propiedad es formal, cuando se encuentra totalmente saneada, esto es, cuando se
encuentra adecuadamente titulada y debidamente registrada en un registro jurídico,
además, cuando los datos consignados en el título y el registro corresponden a la
realidad.
Según Hernando de Soto:13 “…La propiedad formal es más que la condición de dueño… la
propiedad debe ser vista como un proceso indispensable que aporta los instrumentos para
concentrar el pensamiento sobre aquellos aspectos de los recursos de los cuales se puede
extraer el capital. La propiedad formal es más que un sistema para titular, registrar y mapear;
es un instrumento de pensamiento, al representar los activos de manera que la mente humana
pueda trabajar con ellos en la generación de valor excedente. La propiedad formal debe ser
universalmente accesible para poder llevar a todos a un contrato social en que la cooperación
eleve la productividad de la sociedad”.
13
“El Misterio del Capital” 2001 Ed. El Comercio pág. 242.
13
En ese sentido argumenta De Soto, la propiedad formal proporciona el proceso, las
formas y las reglas que fijan activos en condiciones que nos permiten realizarlos como
capital activo: “… en occidente el sistema de propiedad formal empieza a transformar
activos en capital mediante descripción y organización de los aspectos social
económicamente más útiles sobre los activos, preservando esta información en un
sistema de registro, que luego se incorpora a un título. Un conjunto de normas
detalladas y precisas rige todo el proceso. De modo que los registros y títulos formales
de propiedad representan y recogen nuestras coincidencias acerca de que es lo
económicamente relevante en cualquier activo. Ellos capturan y organizan toda la
información relevante para concebir el valor potencial de un activo y nos permite
controlarlo…”.14
De Soto menciona que cualquier activo cuyos aspectos económicos y sociales no estén
fijados en un sistema de propiedad formal es sumamente difícil de mover en el mercado.
Para nuestro trabajo es importante recoger todos aquellos efectos, que los teóricos de la
formalización sostienen que produce la incorporación a los sistemas formales de
propiedad.
De Soto menciona especialmente seis de ellos:15
1º FIJAN EL POTENCIAL ECONOMICO DE LOS ACTIVOS.- El capital nace de

representar por escrito –en el título, en un valor, en un contrato- las cualidades
económicas socialmente más útiles acerca del activo, ello produce un valor excedente
por encima de sus activos físicos.
2º INTEGRA LA INFORMACION DISPERSA EN UN SOLO SISTEMA.- Todos los

datos sueltos y aislados sobre la propiedad están integrados. En occidente la
información está estandarizada y universalmente disponible. Se obtiene toda la
información del bien sin necesidad de verlo.
3º LA INFORMACION ES PUBLICA.- Esta, es de conocimiento público, no puede

esconderse.
14
De Soto (2001) pág. 76
15
De Soto (2001) pág. 92
14
4º VUELVE FUNGIBLES A LOS ACTIVOS.- Permite dividir, movilizar, utilizar los
activos sin tocarlos. Es capaz de moldearse y adaptarse a cualquier transacción.
5º LA RELACION PROPIETARIO-BIEN ESTA PERFECTAMENTE

IDENTIFICADA.- Al hacer a los activos fungibles, al enlazar propietarios y activos,
activos y domicilios, propiedad y obligaciones, y al facilitar el acceso a la información
sobre la historia de los activos, los sistemas de propiedad formal convirtieron a los
ciudadanos de occidente en una red de agentes comerciales individualmente
identificables y responsables.
6º TRANSACCIONES PERFECTAMENTE PROTEGIDAS.- Los sistemas de

propiedad formal de occidente funcionan como una red, los registros son rastreados y
protegidos, mientras van cruzando el tiempo y el espacio.
“…El énfasis occidental en la seguridad de las transacciones permite a todos los ciudadanos
mover grandes cantidades de activos con muy pocas transacciones”.
“…La genialidad de occidente fue crear un sistema que permitiría a las personas captar con la
mente valores que los ojos humanos nunca podían ver, y tocar cosas que las manos nunca
16
podrían alcanzar…”
En resumen un sistema legal de propiedad bien integrado permite dos cosas:

Primero, reduce tremendamente los costos de informarse sobre las cualidades
económicas de los activos, gracias a que están representados de manera que nuestros
sentidos puedan captarlos rápido.
Segundo, facilita la capacidad de coincidir respecto a cómo usar los activos para
aumentar la producción e incrementar la división del trabajo.
O como sostiene Alfredo Boulard: la propiedad (formal) debe permitir la exclusión más
perfecta al menor costo posible, pero permitiendo, paralelamente, que los terceros estén
en la posibilidad de conocer el derecho del que han sido excluidos.
16
De Soto (2001) pag. 93
15
RACIONAMIENTO CREDITICIO RURAL Para los fines de la investigación, se
considera que existe racionamiento financiero cuando una entidad financiera, establece
restricciones que obstaculizan la posibilidad de acceder a créditos a un agricultor o
poblador rural. La restricción puede ser absoluta, en caso que el solicitante no pueda
acceder a ningún tipo de crédito; o relativa, cuando la limitación esta referida a la
capacidad de endeudamiento del agente o a la falta de cumplimiento de otros requisitos
establecidos (como por ejemplo al tipo de cultivo, a la extensión del terreno dado en
garantía, a la exigencia de garantías adicionales etc.).
1.3. EL SISTEMA DE TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD EN EL PERU
Precisados los conceptos vinculados al desarrollo de nuestro trabajo, seguidamente se

pasará a explicar algunas características del sistema de transferencia de la propiedad en
el Perú.
Para Alfredo Bullard17 un sistema de transferencia óptimo de transferencia de la

propiedad debe cumplir con dos objetivos: por un lado que facilite la contratación y, por
otro lado, que genere seguridad jurídica para los adquirentes.
En el Perú el sistema de transferencia de la propiedad es consensual, esto es, que el

acuerdo de voluntades entre el vendedor y el comprador (producto de la identificación
del bien objeto de la transferencia, de sus características, la fijación del precio y de su
forma de pago), trae como consecuencia la transmisión de la propiedad.
Es de mencionar, que si bien en el código civil existen dos artículos que establecen
expresamente el carácter consensual de la transferencia de la propiedad,18 de la revisión
integral del código civil podemos encontrar otras normas que de manera precisa dan
17
Bullard “Derecho y Economía: El análisis económico de las instituciones legales” Ed. Palestra 2003.
18
Art. 949: “La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de
él…”
Art. 1529º “Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador
y éste a pagar su precio en dinero”.
16
preferencia a quien tiene su derecho inscrito por sobre todos los demás que no lo tienen,
incluyendo a quienes tienen título más antiguo.19
En tal sentido, tenemos que si bien es cierto que la transferencia de la propiedad en el

Perú es consensual, el llegar a un acuerdo en la transferencia o la sola suscripción de un
contrato de compraventa, no garantizan la propiedad, en tanto, que bajo esas
circunstancias, no es posible saber con certeza si el que me vende es el verdadero
propietario y si aún siéndolo, no ha vendido a otro, por último si existe un título de
fecha cierta, anterior al mío, que pueda privarme del bien que he adquirido.
De allí que se pueda afirmar -como lo sostiene Bullard- que nadie es un auténtico
propietario al celebrar un simple contrato, en tanto que no tiene los requisitos de
cognoscibilidad, ni la posibilidad de excluir a todos.
En ese sentido, el adquirente sabe en realidad que no es propietario en términos

absolutos, hasta que inscriba su derecho. El sistema de registros en una sociedad
moderna de mercado, brinda información pública acerca del propietario. Por ejemplo si
está facultado para transferir un inmueble, si no tiene impedimentos, la calidad del bien,
si no existen otras personas reclamándolo, etc. Lo que posibilita que cualquier
interesado sin conocer el bien, tenga información actualizada y pormenorizada sobre el
mismo, facilitando enormemente sus transacciones.
La existencia de un registro público, si bien es cierto, tiene un costo adicional,

comparativamente hablando es relativamente bajo en relación a la seguridad jurídica
que este brinda.
19
Como por ejemplo en el artículo 1135º del C.C. que se aplica para situaciones en las que exista
concurso de acreedores, en cuyo caso se da preferencia por sobre los demás, quien haya inscrito su
derecho primero.
17
1.4. LOS EXTRALEGALES Y LA FORMALIZACION DE LA PROPIEDAD
Se ha desarrollado en los puntos anteriores, las ventajas teóricas de tener una propiedad
formalizada, y las características del sistema peruano de transferencia de la propiedad;
sin embargo, se ha podido constatar la existencia de un alto porcentaje de propiedades
rurales sin formalizar, como resultado de lo complicado que resultan dichos trámites
para un agricultor, de las limitaciones propias del proceso de reforma agraria y de los
altos costos de transacción.
Sin embargo, a ello habría que sumarle otros elementos que explicarían por qué a pesar
de lo expuesto, se siguen creando derechos al margen de la formalidad establecida en la
ley.
Para ello recurrimos nuevamente a De Soto, quien denomina a aquellos que realizan
transacciones informales: “los extralegales”. Dice que los migrantes se vuelven
extralegales para sobrevivir. Dejaron la ley porque no les permitió permanecer en ella.
Comerciar, manufacturar, transportar, incluso consumir. En suma: vivir. El, plantea que
los acuerdos extra-legales tienen la desventaja de no estar integrados al sistema de
propiedad legal, por tanto no se adaptan a las transacciones, no están conectados al
circuito financiero y de inversiones. La responsabilidad de sus miembros no excede el
ámbito de su propio contrato social.
Asimismo, menciona que la extra-legalidad masiva no es un fenómeno nuevo sino algo

que aparece cada vez que los gobiernos no logran conciliar la ley con la manera como la
gente vive y trabaja. Menciona que los países que hicieron esfuerzos jurídicos por
integrar la empresa extra-legal, prosperaron más rápido que los países que se resistieron
al cambio.
De Soto sostiene, que el impedimento para la mayoría de personas para usar la

propiedad formal moderna para crear capital, es un sistema legal y administrativamente
malo.
Crear un contrato social nacional sobre propiedad, supone comprender los procesos
psicológicos y sociales –las creencias, los deseos, las costumbres y las reglas- que hay
18
en esos contratos sociales locales y luego usar los instrumentos que facilita el derecho
profesional para tramarlos en un solo contrato social formal nacional.
Uno de los aspectos a tomar en cuenta en nuestro análisis, es lo que menciona De Soto
en cuánto a la propiedad, señalando que no es una cualidad primaria de los activos, sino
“la expresión legal de un consenso económicamente significativo acerca de ellos”20.
Sostiene que la ley es el instrumento que fija y realiza el capital. Menciona que la
propiedad no consiste en los activos mismos, sino en el consenso entre las personas
respecto de cómo deben ser poseídos, utilizados e intercambiados.
Su planteamiento está dado en el sentido, que son las leyes las que conectan a los
activos con los círculos financieros y de inversión; que “es la representación de los
activos fijada en documentos de propiedad legal, la que confiere el poder de crear
valor excedente”21. Sostiene que la creación de un sistema integrado no supone leyes y
reglamentos buenos sobre el papel, sino más bien, normas arraigadas en las creencias de
la gente y por tanto, con más posibilidades de ser obedecidas e impuestas.
El abismo que separa las normas vigentes y la realidad, se explica en parte por la
práctica legislativa de nuestros “iluminados congresistas”, cuyo “prestigio” está dado no
por quien propone normas que respondan a las necesidades del sector a normar, ni que
éstas sean producto de un análisis de la realidad, sino por quien suma mayor número de
proyectos de ley al final de su ejercicio legislativo.
En ese sentido, llama la atención la poca atención de nuestros legisladores a utilizar
herramientas modernas de gran importancia en la expedición de normas, como las
propuestas desde la metodología planteada por los propulsores de “el análisis
económico del derecho”. Quienes válidamente sostienen entre otros conceptos que “…
si uno quiere regular conducta, aprender a predecirla, es de suma utilidad saber el
impacto de una Ley, de una decisión judicial o de un contrato, en la conducta
futura…”22 El análisis económico del derecho, conceptualizó y dio sentido práctico a lo
que denominan “costos de transacción”, que explica cómo funcionan los mercados,
cómo funciona el derecho con relación a los mercados, cuándo la decisión legal puede
solucionar un problema y cuándo no.
20
De Soto (2001) pág. 183.
21
De Soto (2001) pág. 184.
22
Bullard (2003) pag. 38.
19
En esa misma orientación, De Soto sostiene que la razón del fracaso de la incorporación
de la formalidad de los “extralegales” se da, porque la mayor parte de los
procedimientos ideados, no contienen los mecanismos necesarios para identificar y
formalizar las pruebas extralegales, de las que los pobres podrían valerse para
convalidar su propiedad.
No se toma en cuenta que cuando la gente finalmente obtiene algo en propiedad, lo hace
con sus propias ideas sobre como usarlo e intercambiarlo. De Soto afirma que: “…Si el
sistema no satisface las necesidades y ambiciones de las personas, estas abandonarán
el sistema en bandadas…”23
Los sistemas de propiedad suelen ser más eficientes cuando las personas están de
acuerdo sobre ellos que cuando lo impone un legislador. No es la propia mente la que
les confiere derechos exclusivos sobre un determinado activo, sino otras mentes que
piensan acerca de sus activos en el mismo sentido que lo hace el propietario.
Menciona De Soto, que los extralegales están dispuestos o predispuestos a cruzar el

puente hacia el reconocimiento legal, pero sólo lo harán si el gobierno les hace el
camino fácil, seguro y barato.
DECODIFICANDO LA LEY EXTRALEGAL. De Soto plantea, que la única manera

de encontrar el contrato social extra-legal de la propiedad en un área determinada, es
contactándose con quienes viven y trabajan allí: con las autoridades legales y
extralegales locales para averiguar cuáles son los acuerdos acerca de la propiedad.
Aceptadas socialmente, y considerando que mayormente se encuentran por escrito, el

proceso que sigue luego de ubicarlas es “deconstruirlas” para identificar las normas y
los principios que forman parte de ella. Luego, hay que “codificarlas”, esto es,
organizarlas en normas formales temporales, para que puedan ser examinadas y
comparadas con las normas legales vigentes.
El proceso final consiste en “comparar” los códigos extralegales con los legales y luego
“crear” un marco normativo común para la propiedad, que refleje tanto la realidad legal
23
De Soto (2001) pág 194
20
como la extralegal, descartando gradualmente lo que nos es útil y susceptible de ser
obligatorio y absorbiendo lo que sí funcionaba.
ERRORES EN LOS PROGRAMAS DE FORMALIZACION. Para De Soto, desde el

punto de vista teórico, el problema comienza desde la concepción misma del proceso.
Asevera que crear la propiedad es más que entrar en contacto con las cosas físicas, “las
fotografías y los inventarios sólo informan a las autoridades sobre el estado físico de
los activos: pero nada dice acerca del efectivo propietario de esos activos, ni qué
normas locales dan obligatoriedad a esos derechos o qué relaciones las sostienen”24.
La propiedad no es realmente parte del mundo físico: su hábitat es jurídico y

económico.
La agrimensura, las mediciones y la computarización de los inventarios son una parte

del proceso. Los gobiernos tendrán elementos para construir el contrato social nacional
que les permitirá crear una propiedad legal ampliada. Estos medios son solamente el
complemento indispensable para definir la ubicación física de las propiedades, así como
para procesar e integrar la información.
Finalmente, De Soto menciona la importancia de la INCORPORACION RACIONAL Y

REAL DE LA FORMALIZACION: “… Se unirán al sistema cuando los beneficiarios
económicos le sean obvios y cuando estén seguros de que sus derechos seguirán siendo
protegidos…”.25 También menciona que mientras estos derechos estén protegidos por
un contrato social extralegal, las personas no encontrarán motivo alguno para notificar a
las autoridades sobre cualquier cambio en la disposición de sus activos. Sólo cuando la
ley formal reemplace los contratos extralegales como fuente de protección de la
propiedad, aceptarán las personas su legitimidad y se interesarán por dar a las
autoridades la información requerida para mantener al día mapas y registros. El
emplazamiento donde el contrato social está localizado determina dónde pueden
mantenerse actualizados los registros y los mapas.
24
De Soto (2001) pág 226.
25
De Soto (2001) pág 227
21
Se menciona que los proyectos de titulación en los cuáles priman criterios técnicos
tienden a degenerar en sistemas de identificación de existencias físicas, que luego sirven
sólo como reliquias históricas. En cambio, adecuadamente adaptados al registro masivo
y puestos a operar en un ambiente extralegal, son indispensables para definir la
ubicación física de las propiedades, así como para procesar e integrar información.
1.5. PROCESO DE LA FORMALIZACION DE LA PROPIEDAD

Rolando Eyzaguirre Maccan, quien fuera consultor principal del BID sobre este tema,
en el periodo objeto de nuestro estudio (1992-2000), define a La Formalización, como
un proceso integral destinado a regularizar la tenencia de la propiedad informal,
eliminando los cuellos de botella institucionales que impiden sanear legal y físicamente
la titularidad de dominio, así como el reconocimiento registral de esas propiedades.
Como proceso complejo, supone una serie de acciones sin las cuales el resultado del
mismo puede ser limitado.
Sostiene el autor, que el trabajo de Formalización trasciende la mera titulación, es decir,

la expedición de títulos de propiedad, que viene a ser tan sólo una parte de todo el
proceso.
La entidad encargada de efectuar la formalización de la propiedad rural en el Perú, era

inicialmente el Proyecto Especial de Titulación de Tierras (PETT) creado para este fin
en el año de 1992.
Teóricamente, desde el planteamiento de Eyzaguirre, el diseño y ejecución del proyecto

PETT, debía incluir un proceso operativo de la formalización. Analizaremos su
contenido para luego contrastarlo en el capítulo segundo con lo realizado por la entidad
mencionada.
EL PROCESO OPERATIVO DE LA FORMALIZACION

El proceso operativo de la Formalización de la Propiedad Rural, de acuerdo a la
22
propuesta elaborada por Eyzaguirre,26 supone la ejecución de las siguientes acciones
principales:
1. Migración de la información registral
2. Selección de las áreas de trabajo
3. Diagnóstico del Mapa de la Informalidad.
4. Campaña de Información y Difusión
5. Saneamiento Técnico-Legal
6. Titulación
7. Proceso Registral
Veamos brevemente en que consistía cada una de ellas:
1.- Migración de la información registral

Esta labor supone dos acciones:
- Separar la información registral de los predios rurales, registrándola en una base de
datos distinta, a efecto de contar de manera antelada con los antecedentes registrales.
- Depurar la información. Acción que consiste en identificar cuántos antecedentes
registrales son reconstruibles gráficamente en la realidad. Lo que permitirá en el
proceso masivo de formalización, evitar las duplicidades registrales o las
superposiciones de áreas.
Para el caso de inscripciones con antecedentes irreproducibles, planteaba Eyzaguirre,
efectuar una reforma institucional a fin de obligar a los propietarios a actualizar la
identificación gráfica de sus unidades prediales.
Por otro lado, también proponía que estas actividades debían hacerse de manera
conjunta: el ente registral con los encargados del saneamiento legal y técnicos de
predios rurales (el PETT y empresas contratadas si las hubiere).
2.- Selección de las áreas de trabajo

El planteamiento estratégico supone la determinación de la ubicación y
dimensionamiento de las áreas de trabajo, así como la preparación de un cronograma de
extensión progresiva.
26
Manual de Titulación y Registro de Predios Rurales. Mimeo S/F.
23
Para ello se debe realizar previamente una evaluación socio-política en las áreas de
intervención. Ello ayudará a establecer además los tipos de tenencia de la tierra, la
problemática existente, el volumen de demanda de servicios y los tipos de organización
que funcionan en cada zona. Lo que puede facilitar un trabajo masivo de formalización,
permitiendo seleccionar y priorizar los sectores a intervenir.
3.- Diagnóstico del Mapa de la Informalidad

Esta etapa debía servir para identificar los diversos tipos de informalidad rural que
presenta un valle o cuenca a ser formalizada.
Para ello los equipos de campo conformados por un ingeniero, un abogado y personal
de apoyo, levantarán la información por sectores, que deberá ser analizada y procesada,
a efectos que el planteamiento de recursos sea correcto.
4.- Campaña de Información y Difusión

Previamente a la ejecución de los trabajos de campo, se efectuará campañas de
información y difusión, tanto a los equipos de trabajo como a la población. Estas
campañas debían ser coordinadas con el Ministerio de Agricultura y las organizaciones
sociales existentes. Deben tener como fin preparar a los beneficiarios, a las brigadas de
campo y a los verificadores, para un trabajo conjunto y activo durante la etapa de
saneamiento legal y técnico de la titularidad.
5.- Saneamiento Técnico-Legal

Este aspecto involucraba todas las actividades relacionadas con:
- La plena identificación de la unidad predial: levantamiento de la información
gráfica, recopilación de planos existentes, levantamientos catastrales,
identificación de superposiciones, rectificación de áreas, linderos o medidas
perimétricas.
- La plena identificación de los titulares: acciones de saneamiento para regularizar
los problemas de identificación de los beneficiarios. Estableciendo nombres,
estado civil, sucesiones, etc.
- La plena identificación de las titularidades: acciones de recopilación de aquella
documentación que fundamenta el derecho que ostenta el beneficiario. Es decir,
todo aquello que lo acredita con derecho a la posesión y propiedad del inmueble
objeto del saneamiento. Como por ejemplo títulos de propiedad, resoluciones
24
administrativas, documentos privados, pruebas de posesión, antecedentes
registrales, etc. En este tipo de acciones, el saneamiento consistía en corregir los
errores e incongruencias que se encontraban en los documentos recopilados.
6.- Titulación
Esta acción (de otorgar el título de propiedad) se realiza cuando se cuenta con la
información gráfica y legal de sustento, debidamente saneada y compatibilizada con los
antecedentes registrales.
Eyzaguirre sostenía –con razón- que de esta manera se garantizaba la inscripción y se
evitaba que la misma sea rechazada por registros públicos. Agregaba además, que la
titulación efectuada da lugar a un trabajo conjunto y coordinado entre el ente de
titulación y el de registro, permitiendo organizar entregas masivas de títulos inscritos, lo
cual contribuye a la credibilidad del programa y a la difusión del mismo.
7.- Proceso Registral

Comprende todas las operaciones tendientes al registro de títulos de propiedad, sean
estos emitidos por el Estado, los particulares o vía prescripción adquisitiva de dominio.
En esta acción también se encuentra incluida la incorporación al registro de propiedad
inmueble, de toda la información técnica relativa a los inmuebles objetos de inscripción
(planos); de manera que esto garantice una sola inscripción por predio y el
establecimiento de límites territoriales mediante coordenadas absolutas (UTM).
1.6 EFECTOS PRACTICOS DE LA FORMALIZACION DE LA PROPIEDAD,

EL ACCESO AL MERCADO FINANCIERO Y EL MERCADO DE TIERRAS:
ASPECTOS GENERALES
En los puntos precedentes se expusieron los argumentos de algunos de los principales
teóricos, sobre los beneficios de tener una propiedad formalizada:
- Darla en garantía de créditos.
- Venderla sin que el comprador tenga dudas sobre la titularidad de su derecho.
- Alquilarla sin que el arrendatario se apropie de ella.
- Excluir a terceros de su uso o simplemente utilizarla sin interferencias de ningún
tipo.
25
- En resumen, gozar de “los beneficios de la legalidad”.
Se hizo mención que sin un sistema integrado de propiedad formal, que pueda convertir
el trabajo y los ahorros en capital, no era posible crear una economía de mercado
moderna, es decir, acceder al mercado financiero formal y por ende mejorar las
condiciones socioeconómicas de la familia de los titulares.
En tal sentido, en este punto se trabajará con aquellos sectores de pequeños agricultores
del valle de Huaral, que cuentan con su propiedad formalizada. Con ellos se evaluará, si
se cumplen o no los efectos teóricos de la formalización de la propiedad, a través de su
incorporación al mercado financiero, de la capitalización de sus terrenos y del
funcionamiento de un mercado de tierras.
Para ello básicamente se trabajará sobre la base de tres fuentes estadísticas:
1º.- Cuadros elaborados luego del análisis efectuado a julio del 2006, en 610 partidas
registrales del Registro de Predios de la oficina de Huaral.27
2º.- Nuestras encuestas realizadas en un sector del valle (Villa Hermosa-Caqui-

Aucallama) en el año 2002.
3º.- Estudios realizados por otros autores sobre el tema28
Antes de ingresar al desarrollo del tema, y a manera de introducción creo importante

precisar que el Valle de Huaral, está ubicado a 80 km. al norte de Lima, lo que le
proporciona un gran mercado para sus productos. No tiene problemas para el
27
Se ha tomado una muestra aleatoria por conglomerado de 610 partidas, del total de las 2841
partidas registrales de predios agrícolas, inscritos a julio del 2006, en el Registro de Predios de la
Provincial de Huaral, (cuyo origen fue el Registro de Predios Rurales creados por el Decreto Legislativo
667), con el propósito de efectuar una generalización a todos los predios agrícolas formalizados del valle.
Se ha tomado como base metodológica para la división del valle de Huaral en cuatro sectores, la
efectuada por Javier Alvarado en su libro “Los contratos de tierras y crédito en la pequeña agricultura”
(CEPES 1996) teniendo los siguientes: 1.- La Parte Alta: Distrito de Aucallama: Se eligió a las ex
Cooperativas Villa Hermosa y San Isidro de Palpa 162 partidas. 2.- La Parte Baja: Distrito de
Chancay: Ex Cooperativas Torreblanca y Los Laureles 157 partidas. 3.- Zona Intermedia Norte:
Distrito de Huaral: Ex Cooperativas San Martín de Retes y Jecuan 141 partidas. 4.- Zona Intermedia
Sur: Distrito de Huaral: Ex cooperativas Mercedes Jesús del Valle y Esquivel 150 partidas.
*Ver en anexo final la formula aplicada para la determinación y selección de la muestra.
28
Como J. Escobal, Giovanna Aguilar, Javier Alvarado, Carolina Trivelli, entre otros.
26
abastecimiento de insumos, tiene varias sucursales de entidades financieras y una
dotación regular de agua.
En cuanto a la titularidad de las tierras en Huaral podemos mencionar que descansa en

la pequeña agricultura, en un porcentaje cercano al 80%. Es una de las zonas en las
cuáles las entidades estatales han tenido mayor presencia. La mayoría de pequeños
agricultores han sido clientes regulares del Banco Agrario y el grado de titulación de las
tierras es uno de los más altos de la costa peruana y por ende del país.
A manera de referencia, se ha elaborado un cuadro que contiene la mediana de las áreas

de los terrenos agrícolas, de los cuatro sectores en que hemos dividido el valle:
TABLA Nº 1: Áreas por sectores (Mediana)
SECTORES AREAS
HUARAL SUR 4.33 Has.
HUARAL NORTE 4.00 Has.
AUCALLAMA 4.71 Has.
CHANCAY 3.81 Has.
(Fuente: Partidas Registrales RRPP-Huaral. Muestra estadística propia: Jul. 2006)
Es preciso volver a mencionar, considerando que una de nuestras principales referencias

será la información levantada en los Registros Públicos a julio del año 2006, que las
transferencias en el Perú son consensuales, esto es, que se tienen por realizadas con el
sólo acuerdo de voluntades, al margen que sean inscritas o no en los Registros Públicos.
Para efectos de nuestra investigación, ello va implicar la posibilidad que existan

transferencias no inscritas en el Registro de Propiedad, lo que va traer como
consecuencia que no sean consideradas en nuestras estadísticas. Sin embargo, estimo
que el número de transferencias informales no debe ser significativo en este valle,
considerando que quien compra tierras en Huaral, por su valor y cercanía al mercado,
generalmente sabe muy bien de la necesidad de inscribir las transferencias que realiza
en el Registro de Propiedad, como una forma de asegurar su adquisición. Situación que
27
hemos corroborado sobre la base del trabajo de campo realizado en uno de los cuatro
sectores analizados.
No sucede lo mismo con las hipotecas, debido a que en este caso, su existencia
depende de su inscripción en los Registros Públicos. En tal sentido, no se puede
hablar de hipotecas no inscritas.
Hecha la precisión, podemos analizar el cumplimiento de los principales efectos

teóricos de la formalización de la propiedad, sostenido con algunos matices, por los
principales investigadores sobre el tema:29
1.6.1.- Efecto garantía.- Se sostiene que el título de propiedad registrado facilita el

acceso al crédito. Los bancos consideran el título de propiedad como una garantía,
motivo por el cuál la titulación aumentaría el acceso al crédito formal.
1.6.2.- Efecto Seguridad o efecto Inversión.- Al otorgar un título de propiedad, se

protege los derechos de los beneficiarios frente a terceros, lo que incrementa el sentido
de seguridad en la tenencia de la tierra, y por tanto, eleva las posibilidades de hacer un
mejor uso de la tierra y de realizar inversiones agrícolas a largo plazo.
1.6.3.- Efecto transacción.- El título facilita las transferencias, porque muestran que el
poseedor de la tierra titulada es el verdadero propietario y tiene derecho a transferirla sin
que el comprador tenga dudas sobre la titularidad de su derecho. Ello posibilita que la
tierra encuentre su camino hacia el productor más eficiente.
Pasemos entonces a analizar los efectos mencionados:
1.6.1 EFECTO GARANTIA :

Los agricultores, por el tipo de actividad que desarrollan, obtienen recursos sólo en
determinadas temporadas, lo que implica que en muchos periodos del año, requieran de
ingresos adicionales para cubrir sus gastos comunes, así como para sus gastos de
mantenimiento productivo; situación que los obliga a recurrir continuamente a fuentes
formales y/o informales solicitando créditos que les permita cubrir estos requerimientos.
29
Sin embargo considero que la mejor precisión de estos efectos los encontramos en el artículo
“Titulación de tierras en el Perú ¿se está cumpliendo la promesa? De J.M. Larson, S.M. Smith, D.G.
Abler y C. Trivelli, Rev. Debate Agrario 32 (2001)
28
Javier Alvarado,30 sostiene que las transacciones que se realizan en zonas rurales tienen,
en general, tienen costos superiores a las que se efectúan en áreas urbanas,
principalmente por cuatro razones:
- Deficiente definición de los derechos de propiedad sobre los activos.

- Carencia de protección legal de los derechos de propiedad por el Estado.
- Escaso desarrollo de las redes de comunicación.
- Lejanía de las instituciones registrales, que encarece la contratación.
De estos primeros cuatro factores que encarecen la contratación, consideramos que para
el caso de Huaral no son trascendentes, en tanto la principal característica del sector
agrícola objeto de nuestro estudio en este capítulo, es que se trata de agricultores con
título inscrito en los Registros Públicos. Esta Zona (Valle de Huaral) cuenta con la
presencia de las principales instituciones del Estado y del sistema financiero. Además,
si bien es cierto, los caminos que comunican los predios con la ciudad son sólo
afirmados, no son de ninguna manera inaccesibles, más bien podemos afirmar,
considerando que se trata de zonas rurales, que su infraestructura de comunicaciones es
bastante buena. En cuanto a los Registros Públicos, la ciudad de Huaral cuenta con una
Oficina Registral, cuya distancia, en ningún caso excede los 30 minutos de las zonas
elegidas.
Desde otro aspecto, Carolina Trivelli,31 afirma que los pequeños productores agrícolas
tienen mayores posibilidades de ser racionados por los intermediarios financieros y de
sufrir mayores impactos negativos derivados de las fallas de los mercados rurales. Por
ello son más vulnerables.
Veamos esta afirmación a través de lo sostenido por algunos de los principales estudios
efectuados en el tema del crédito agrario en el Perú, según los cuáles las principales
restricciones para acceder al crédito formal, son las siguientes:
- Muchos intermediarios formales trabajan con productores de determinada escala

y/o con tipos de productos predefinidos.
30
Alvarado: (1996) página 21
31
Trivelli “Crédito Agrario ¿qué dicen los clientes? CIES-IEP Mayo 2001 y Crédito Rural: Coexistencia
de prestamistas formales e informales” (2001) Rev. Economía y Sociedad Feb. 2001
29
- Los costos de transacción para acceder al crédito son altos, a los que se suma la
exigencia de los prestamistas de realizar verificaciones adicionales en el campo.
- Siendo riesgosa la actividad agrícola hay exigencia de garantías adicionales.
- Los agricultores, en la medida que su actividad es aleatoria, son adversos a
poner en riesgo su tierra (tienen temor de hipotecar su único activo fijo).
- Muchos agricultores no cuentan con títulos de propiedad saneados.
- Hay un grave problema de desinformación entre los agricultores sobre la
terminología financiera mínima.
- Las entidades financieras prefieren prestar a otros segmentos de la población,
que le implican menores costos y riesgos.
- Baja rentabilidad de la actividad agrícola
- Temor de la Banca de originar problemas sociales con los embargos.
Las restricciones y limitaciones impuestas por los prestamistas formales, sumadas a los
riesgos percibidos y a las faltas de requisitos por el lado de los agricultores; generan un
racionamiento crediticio por parte de los intermediarios y por otro lado propicia que un
conjunto de demandantes potenciales, conscientes de necesitar y desear un crédito
formal y con capacidad para honrar sus deudas, no llegue a expresar su demanda en el
mercado. A estos últimos se les llama AUTORRACIONADOS.
Apliquemos estos problemas, en la medida de lo posible, y en tanto puedan ser

contrastados con la información recogida, a los sectores objeto de nuestra investigación
y a información estadística existente:
Huaral es una provincia con un dinamismo económico importante, los ingresos

generados por la agricultura en el valle, son significativos.
En la época de la Banca de Fomento, gran parte de los agricultores del valle tuvieron
acceso al crédito. Como ya hemos explicado no se requería, en la casi totalidad de los
casos, de garantías hipotecarias.
Con la liquidación del Banco Agrario, desapareció una importante fuente de recursos
financieros para el sector agropecuario. En un estudio realizado por Giovanna Aguilar
30
en el año 2004,32 se menciona que el Banco Agrario colocaba en la década del 80 un
monto aproximado de 994 millones de dólares en el Agro. Mientras que a Diciembre
del 2002, las colocaciones del sector financiero formal ascendieron a sólo 382 millones
de dólares, casi una tercera parte de la década pasada.
Menciona, además, que para la banca privada, el volumen de colocaciones que tiene
en el agro (332,345 millones de dólares), sólo significa el 3% del total de créditos
existentes en todos los sectores, que a su vez equivale al 86.1% del total de fondos que
en general las entidades formales destinan para el agro. Este 86.1% llega a
solamente 4,258 agricultores, con un crédito promedio al año 2002 de 78,052 dólares, lo
que permite afirmar que en el caso de los bancos, un reducido número de clientes
concentra un alto porcentaje de los recursos colocados, evidenciándose con ello que
estas instituciones financieras dirigen sus operaciones al estrato más alto de la
agricultura.
Por otro lado las demás entidades crediticias pertenecientes al sistema financiero (Cajas
Rurales de Ahorro y Crédito, Caja Municipal de Ahorro y Crédito, EDPYMES, y
Cooperativas de Crédito) que representan el 13.9% del total de préstamos, tienen una
mayor cobertura de clientes (26,844), pero su promedio de préstamos es bastante menor
que el de los bancos. (1,800 dólares).
En conclusión, la autora en mención demuestra la poca importancia de la cartera

agropecuaria dentro del sistema financiero formal, con una tendencia decreciente.
Haciendo una comparación de los datos de Giovanna Aguilar con nuestra información
estadística, podemos ver en el cuadro adjunto, que a Julio del 2006, en el universo de ex
cooperativas del valle de Huaral, los bancos, mantienen una alta participación en las
colocaciones en el mercado financiero agropecuario, mayor al 50% del total de
préstamos otorgados (pero mucho menor al 86.1% expresado por G. Aguilar). Sin
embargo, no podemos dejar de resaltar la importancia que vienen alcanzando las Cajas
rurales y otras entidades no financieras (cuyo porcentaje está reflejado como “otro”, o
varios otros, conjuntamente con los prestamistas, personas naturales) en el promedio
total. No puedo sostener lo mismo en el caso de las cooperativas, en tanto que el
porcentaje alcanzado tiene un elemento de distorsión, ocasionado principalmente por
32
Aguilar “Agrobanco y el sistema financiero en el Perú” IEP 2004
31
uno de los sectores (Ex cooperativa Mercedes Jesús del Valle-Sector Sur), que eleva al
doble el porcentaje obtenido por el resto de sectores, al incluirse dentro del rubro de
cooperativas, las hipotecas “legales” constituidas en el segundo lustro de la década del
80, por el saldo de precio de venta de las parcelas adjudicadas por las Cooperativas
Agrarias de Trabajadores (CAT) a sus socios (cuyo valor actual es menor de un dólar).
De allí que en este caso no podemos confundir dicho porcentaje, con la participación de
cooperativas de ahorro y crédito, que pertenecen al sistema financiero, cuya
participación es mucho menor que la que aparece en el siguiente cuadro:
Tabla Nº 2: Acreedores Hipotecarios: Tipo, Cantidad y Promedio General entre los cuatro
sectores analizados (Huaral)
ACREEDOR AUCALLAMA CHANCAY HUARAL HUARAL PROMEDIO Villa

HIPOTECARIO NORTE SUR TOTAL Hermosa
31 25 25 11 92 29
Banco (58.49%) (38.46%) (45.5%) (21.6%) (41.07%) (56.9%)
9 7 9 6 31 5
Caja Rural
(16.98%) (10.78) (16.4%) (11.8%) (13.84%) (9.8%)
1 14 4 15 34 2
Cooperativa
(1.89%) (21.54%) (7.3%) (29.4%) (15.18%) (3.9%)
9 4 5 4 22 12
Banco + otro
(16.98%) (6.15%) (9.1%) (7.8%) (9.82%) (23.5%)
2 12 10 13 37 3
Otro
(3.77%) (18.46%) (18.2%) (25.5%) (16.52%) (%)
1 3 2 2 8 0
Varios Otro
(1.89%) (4.61%) (3.6%) (3.9%) (3.57%) (%)
53 65 55 51 224(*) 51
TOTAL
100% 100% 100% 100% 100% 100%

(*) De las 610 partidas registrales que conforman la muestra, 224 han constituido
garantías hipotecarias.
32
¿EXISTE RACIONAMIENTO HACIA LOS AGRICULTORES DE PARTE DE
LAS ENTIDADES DEL SISTEMA FINANCIERO?
En parte sí, como veremos más adelante, a partir de los requisitos y exigencias de la
banca para acceder a un crédito. Sin embargo creemos que a pesar de lo manifestado, la
valla impuesta por las entidades prestamistas y la propia aversión al riesgo de los
agricultores, no impide que un buen porcentaje de agricultores del valle acceda al
crédito formal.
La evidencia en nuestro caso esta dada, en la información que obra en las partidas
registrales analizadas: Tenemos que el promedio de los agricultores de Huaral que han
accedido por lo menos una vez a un préstamo formal (período 1988-2006) es
medianamente alto (36.7%), y analizando por separado a la ex-Cooperativa Villa
Hermosa (objeto de nuestro estudio), vemos que el promedio de sus socios que han
accedido al crédito supera el 50%, tal como puede verse del cuadro siguiente:
Tabla Nº 3: Agricultores que han accedido al crédito hipotecario por sectores y

promedio total
GARANTIAS CANTIDAD(*) PORCENTAJES

INSCRITAS
SECTORES
HUARAL SUR 51/150 34.00%
HUARAL NORTE 55/141 39.00%
CHANCAY 65/157 41.40%
AUCALLAMA 53/162 32.70%
TOTAL 224/610 36.70%
VILLA HERMOSA 51/93 54.8

(*) La cantidad obtenida se divide entre la muestra total según sector.
33
En ese mismo sentido, es importante resaltar que una cifra medianamente considerable
de nuestro universo (8.51%), ha obtenido más de una vez un crédito formal, (en el caso
de la Cooperativa Villa Hermosa-Caqui el porcentaje es mayor al 25% del total de su
población) tal como lo podemos ver en el cuadro que sigue:
Tabla Nº 4: Número de garantias constituidas por sectores(*) (en porcentajes)
SECTOR NINGUNA UNA DOS TRES CUATRO CINCO

(%) (%) (%) % (%) (%)
HUARAL SUR 65.9 28 4.7 0.7 0.7 -
HUARAL 61.1 29.8 3.5 3.5 0.7 1.4
NORTE
CHANCAY 58.6 33.1 8.3 - - -
AUCALLAMA 67.3 22.2 8 1.9 0.6 -
PROMEDIOS 63.23 28.28 6.13 1.53 0.5 0.35
Mas de 1 vez 8.51
VILLA 45.2 28.9 15.1 9.7 1.1
HERMOSA

(**) El porcentaje de cada rubro se obtiene de dividir la frecuencia entre la muestra
según cada sector.
Por otro lado, dos elementos más abonan a favor de considerar que en general estos
sectores analizados, no deberían tener limitaciones para acceder al crédito: primero, que
el promedio de extensión de sus terrenos es mayor a cuatro hectáreas, extensión
medianamente considerable para respaldar un crédito; segundo, el tipo de cultivo: un
porcentaje importante de nuestro universo, tiene cultivos permanentes (frutales, sobre
todo el sector de Aucallama), cultivos muy apreciados por el sistema financiero al
momento de otorgar créditos.
Entonces, considerando la extensión de los terrenos, su titulación y registros saneados,

el tipo de cultivos existentes y el significativo porcentaje de agricultores que ya ha
accedido a préstamos formales, consideramos que no existe un racionamiento
34
importante de las instituciones del sistema financiero hacia los agricultores de la zona
investigada. El racionamiento, se da en aquellos sectores que no tienen título, sus
extensiones de terreno son menores a 3 has. y el tipo de cultivo es predominantemente
de pan llevar.
Finalmente para corroborar los datos existentes en las partidas registrales, lo

contrastamos con la información de campo levantada en nuestras encuestas (sólo Sector
formalizado de Villa Hermosa-Caqui-Aucallama):
Tabla Nº 5: Financiamiento Campaña Agrícola: Villa Hermosa
TIPO FINANCIAMIENTO NUMERO PORCENTAJE (%)
DINERO PROPIO 34 51.5

BANCO 8 12.1
CAJA-COOP-CENTRAL COOPS. 11 16.6
INFORMAL-MAYORISTA
7 10.6
INFORMAL-VECINOS-AMIGOS-
FAMILIARES 4 6.1
OTROS- ARRIENDO 2 3.0
TOTAL 66 100
(Fuente: Encuestas propias levantadas en Huaral, 2002).
En dicho cuadro, podemos ver que al año 2002, sólo el 28.7% de los encuestados
MANIFIESTA que solventa la campaña agrícola con préstamos otorgados por el
sistema financiero, 51.5% lo hace con su dinero; 6.1% con dinero de amigos o vecinos;
10.6% con prestamistas informales (principalmente comerciantes mayoristas) y por
último 3% ha arrendando parte de su terreno.
35
Datos que en principio podrían parecer contradictorios con los resultados de las partidas
registrales. Esto es, ¿Por qué si el 54.8% de agricultores de Villa Hermosa accedieron,
por lo menos una vez al crédito formal, sólo el 28.7% manifiesta que al año 2002 trabaja
con empresas del sistema financiero?33
La respuesta podría estar dada, en nuestra opinión, en dos aspectos principales: primero
que muchos de los que obtuvieron préstamos, los han cancelado y han optado por
autofinanciarse o financiarse por medios informales (ver cuadro Nro. 6). Segundo, que
del porcentaje de agricultores que obtuvieron un préstamo en el sistema financiero, que
aún lo siguen pagando, habrían optado por diversas razones, en financiar sus nuevas
campañas en modalidades distintas a las formales.
Nuestros datos estadísticos permitirían corroborar la afirmación realizada en el párrafo

anterior. En primer lugar, de los 51 predios hipotecados en Villa Hermosa como
garantía de préstamos (54.8% del total de predios), 46 fueron otorgados a favor de
empresas del sistema financiero. Del total de predios hipotecados (51), 21 han sido
cancelados (41.18% del total de préstamos hipotecarios, que corresponde al 22.6% del
total de la población de Villa Hermosa). En segundo lugar, del 54.8% de agricultores de
Villa Hermosa que accedió al crédito una vez, sólo el 25.9% del total, accedió a un
segundo crédito (ver cuadro Nro. 4). Situación que nos permitiría pensar que dentro del
porcentaje de los que manifiestan que siguen trabajando con crédito formal (28.7%), se
encontraría el porcentaje que solicitó un segundo crédito.
Es muy probable que un buen porcentaje de los que no accedió a un segundo crédito
(28.9%) habría pasado a las filas de los que trabajan financiándose mediante otras
fuentes.
33
Además del análisis de las 610 partidas escogida aleatoriamente en el Valle de Huaral, se ha hecho un
estudio de las 93 partidas registrales de Villa Hermosa (todo el universo). En tal sentido dicho estudio
arroja que el 77% de las hipotecas han sido constituidas hasta el año 2002, y sólo el 23% entre los años
2003 al 2006. Situación que respalda la afirmación que la aparentemente discrepancia estadística no está
dada principalmente por la diferencia de años entre una y otra muestra (2002 y 2006).
36
Tabla Nº 6: Vigencia de las garantías en Villa Hermosa
GARANTIA Número Porcentaje Porcentaje

(Universo total) (sólo Garantías)
Ninguna 42 45.2 cero
Cancelada 21 22.6 41.18
Vigente 30 32.2 58.82
Total 93 100 100
Un cuadro general de las garantías nos permite hacer comparaciones de Villa Hermosa
con el resto del Valle:
Tabla Nº 7: Estado Actual de las Garantías Inscritas
GARANTIAS
CONSTITUIDAS VIGENTES CANCELADAS
SECTORES NUMERO (%) NUMERO (%)
HUARAL SUR 30 58.82 21 41.18
HUARAL NORTE 35 63.64 20 36.36
CHANCAY 45 69.23 20 30.77
AUCALLAMA 36 67.93 17 32.07
TOTAL 146/224 65.18 78/224 34.82
VILLA HERMOSA 30 58.82 21 41.18
37
En conclusión, las cifras estadísticas mostradas nos permiten afirmar que en el caso del
universo de predios analizados, más que un problema de racionamiento por parte de las
entidades del sistema financiero, los agricultores no acceden al crédito formal por
decisión propia (se han AUTORRACIONADO), lo que puede corroborarse con el
siguiente cuadro:
Tabla Nº 8: Opinión sobre el Crédito Agrícola en Villa Hermosa
ENCUESTADOS
VILLA HERMOSA NUMERO PORCENTAJE
NO PRECISA/ NO OPINA 15 22.73
INTERES-COSTOS ALTOS 10 15.15
TE AMARRA 18 27.27
SI, AYUDA 16 24.24
DIFICULTADES ACCESO 7 10.61
TOTAL 66 100%
(Fuente: Encuestas propias levantadas en Huaral, 2002)
Esta decisión de AUTO-RACIONARSE, parece responder en este caso, a que los

agricultores consideran que los intereses del sistema financiero son demasiado altos, así
como también a la poca flexibilidad que genera obtener un préstamo. No se puede
descartar que haya problemas de desinformación y hasta de temor de un sector de
agricultores para acceder al crédito (debemos tener en cuenta que existe un 15.2% de
analfabetos en Villa Hermosa).34 Asimismo, debemos considerar, que otro motivo para
no acceder al crédito sería los altos costos de transacción. En tal sentido, veamos
entonces cuanto cuesta obtener un crédito formal:
34
Ver cuadro 3 del capítulo III
38
COSTOS DE TRANSACCION PARA OBTENER UN PRESTAMO CON
GARANTIA HIPOTECARIA:
Si entendemos como costos de transacción, como los costos de celebrar un contrato, en

este caso un contrato con garantía hipotecaria, tendremos desde la perspectiva del
análisis económico del derecho, que ello está referido a los costos de obtener
información, costos de negociación y costos de la ejecución de la obligación. También
influenciarán en ello, las dificultades propias de la desinformación del agricultor para
obtener un préstamo o el temor de correr riesgos.
Para celebrar un contrato, se deberá tener en cuenta -tal como lo señala Bullard-35 con
quién contratar, qué es lo que se desea intercambiar, términos en que habrá de llevarse a
cabo, negociaciones para llegar a un acuerdo, preparar los términos del contrato e
inspección de su cumplimiento.
Veamos entonces los costos y trámites que debe enfrentar un agricultor para obtener un
crédito hipotecario:
1.- Obtención de información.- En este aspecto, en primer lugar, se encuentra la

determinación de la entidad financiera que más se adecua a las necesidades de cada
agricultor;36 en segundo lugar, los costos y trámites que debe asumir para obtener un
certificado de gravámenes de los Registros Públicos y otros requisitos que establezca la
entidad financiera.
35
Bullard (2003)
36
En entrevistas realizadas en Huaral a los gerentes de un Banco y de una Caja Municipal en octubre
del 2006, se pudo determinar que:
- El Banco sólo da préstamos para cultivos permanentes, no está interesado en captar nuevos clientes, ni
en realizar campañas en el campo. La tasa de morosidad es baja, producto de lo exhaustivo de la selección
de los prestatarios, su costo por tasación es de S/.300.00 y los desembolsos se hacen a solicitud del
cliente, de acuerdo al plan de cultivo y al visto bueno del tasador.
- En cuanto a la Caja Municipal, sí presta para cultivos de pan, llevar siempre y cuando tenga una
extensión mínima de 5 a 6 has. y que los cultivos sean diversos (por cuestión de riesgo). El Tasador
privado cobra S/.150.00 por ha. Los préstamos no son a largo plazo. Sólo por el período de cultivo. Sólo
cubren el 60 a 70% del valor del cultivo, sobre la base de una tabla elaborada por la propia Caja.
39
2.- Costos de Negociación.- Son los costos de un tasador privado, la minuta y su
elevación a escritura pública37. En Registros Públicos38 se debe cubrir los costos de la
anotación de un bloqueo de la partida registral y una vez suscrita la escritura pública, los
costos de inscripción de la hipoteca.
3.- Costos de Desembolso.- Que se acuerdan al celebrar el contrato. En ella se

incluyen los costos de las visitas periódicas que se realiza al campo, a efecto de
constatar el cumplimiento del plan de cultivo.
Si tenemos que los costos de transacción reportan un aproximado de US$300 dólares, es

un monto significativo para préstamos menores a 5000 dólares, pero no lo es, para
préstamos por encima de los US$20 000 dólares.
En todo caso, y tal como se ha manifestado en las encuestas del cuadro anterior, para un
buen sector de agricultores resulta muy oneroso y complicado seguir los trámites para
obtener un préstamo en entidades formales. No sucede lo mismo cuando el
requerimiento se efectúa a los prestamistas informales, que sin mayor trámite y en la
mayoría de los casos, en virtud de una relación personal de confianza, obtienen el dinero
requerido.
Finalmente, la aversión al riesgo que implica obtener un préstamo hipotecario,
parecería estar presente desde la respuesta “me amarra” un crédito formal.
Para finalizar este punto, sólo quisiéramos mencionar dos constataciones adicionales,
relativas al crédito formal:
Una primera, vinculada al año de constitución de la garantía hipotecaria. Si
contabilizamos las hipotecas inscritas desde la época en que formalizaron su propiedad
(década de 1980) hasta finales de 1994, nos daremos con la sorpresa que el porcentaje
de préstamos con garantía hipotecaria apenas si sobrepasa el 15% del total de garantías
inscritas. En cambio, si hacemos el mismo ejercicio para el período 1995-1999,
veremos que en dicha época se inscribieron más del 50% del total de garantías
constituidas hasta la actualidad. Ello no hace más que corroborar lo sostenido
37
El Notario Ramos Zea de Huaral manifestó que se cobra aprox. S/.100.00 por minuta y S/.250.00 por
la elevación a escritura pública.
38
En Registros, un certificado de gravamen vale S/33.00 N.S., un Bloqueo Registral S/.37.00 N.S. La
inscripción de una hipoteca varía según el monto. Por ejemplo, para una hipoteca de US$3,000 dólares se
debe pagar una tasa de S/.35.5 N.S. Para constituir una hipoteca de US$50,000 dólares (S/.150,000
nuevos soles al tipo de cambio) la tasa es de S/253.00 N.S.
Una copia literal vale S/.11.00 las dos primeras hojas y S/.6.00 cada hoja adicional.
40
anteriormente, en el sentido que sólo a partir de la intervención del Estado, entregando
fondos a la Banca Privada a través de COFIDE, es que las entidades privadas del
sistema financiero participan en la intermediación financiera a los pequeños
agricultores. La disminución de garantías a partir del año 2000 se debería, por un lado, a
la retracción de la oferta, vinculada al crecimiento de la tasa de morosidad
(principalmente por el fenómeno del Niño); y por otro lado al desencanto de los
agricultores por los altos costos de transacción y por las complicaciones surgidas para
devolver el préstamo concedido, lo que acrecienta el temor a dar la tierra como
garantía.
Vemos en el siguiente cuadro estadístico, el sustento técnico, que respalda las
afirmaciones vertidas en el último párrafo:
Tabla Nº 9: Año de Constitución de las Garantías Hipotecarias
AÑO DE HUARAL HUARA CHANCA AUCA- (%)

CONSTITUCIO SUR LNORT Y LLAMA TOTAL
N E
1980 - 1994 34.5% 7.3% 22.9% 2% 16.7%
1995 - 1999 34.7% 52.7% 49.2% 66% 50.8%
2000 - 2004 20.3% 30.9% 12.3% 20% 20.8%

2005 - 2006 10.2% 9.1% 15.6% 12% 11.7%

Tal como lo manifestamos anteriormente, el alto porcentaje de garantías existentes en
las Zonas de Huaral Sur y Chancay en el período 1980-1994, corresponderían en un
porcentaje aproximado del 50%, a hipotecas legales constituidas a favor de las
cooperativas de trabajadores, por el saldo de precio de venta, producto de la parcelación
y posterior adjudicación de sus tierras a favor de sus socios.
La segunda y última constatación al respecto es que casi un 50% del promedio de
garantías inscritas, están dentro de un rango que oscila entre los US$10,000 a
US$30,000 dólares. Si incluimos a las mayores de US$30,000 dólares, tendríamos un
porcentaje que sobrepasa el 65% del total de préstamos.
41
Lo que indicaría que el mayor porcentaje de los préstamos otorgados a los agricultores
estarían siendo concedidos para inversión en la capitalización de los terrenos, tal como
lo veremos en el punto tercero de este sub capítulo.
Tabla Nº 10: Monto de Garantías Inscritas (cuatro sectores)
MONTO DE (%) (%) (%) (%) (%)

GARANTIAS HUARAL HUARAL CHANCAY AUCA- TOTAL
(DOLARES A.) SUR NORTE LLAMA
1 a 200 28.6 ----- 21.5 ----- 12.52
201 a 2000 6.1 5.5 ----- 1.9 3.37
2001 a 5000 6.1 3.6 3.1 ---- 3.20
5001 a 10000 10.2 20 24.6 5.8 14.96
10001 a 30000 44.9 43.6 36.9 53.8 44.80
+ de 30001 4.1 27.3 13.8 38.5 20.93
3 .2 EFECTO SEGURIDAD O EFECTO INVERSION:

Un segundo efecto teórico de la formalización de la propiedad, está vinculado a la
mejora del grado de capitalización de los agricultores, a través del sentido de seguridad
en la tenencia de la tierra, de la apropiación de los futuros beneficios a través del acceso
al crédito, elevando las posibilidades de hacer un mejor uso de la tierra y de realizar
inversiones agrícolas a largo plazo.
42
Se sostiene que si no hay propiedad clara, no hay incentivo para sus poseedores para
manejarlos correctamente, por lo contrario hay una tendencia a sobre explotar el bien.
Demzetz39 afirma, que la principal función de la propiedad es la internalización de los

efectos beneficiosos y dañinos (costos) del uso de los bienes. La internalización es
necesaria porque crea los incentivos necesarios para la utilización eficiente de los
recursos.
Entonces, se puede afirmar que el objetivo de formalizar la propiedad es

“…incrementar el sentido de seguridad de la tenencia entre los propietarios para que
éstos tengan más posibilidades de hacer inversiones en prácticas que intensifiquen la
viabilidad de la producción agrícola a largo plazo, tales como instalar sistemas de
irrigación. Si los agricultores temen al desalojo y no tienen certeza de si podrán
disfrutar de los futuros beneficios de su inversión, serán renuentes a realizarla. Esto se
denomina “seguridad” o “efecto inversión...” 40
En un artículo del CIES41, en las conclusiones de su investigación, se menciona que las

unidades agropecuarias tituladas y registradas tienen mayor nivel de capitalización.
Asimismo, sostiene que el acceso al crédito formal, tiene un efecto positivo sobre el
nivel de capitalización, si el agricultor vive ahí. También sostiene que los mayores
niveles de capitalización se dan en los predios más grandes.
Al respecto sólo queremos mencionar dos cosas:
La primera, está vinculada a la confusión que mantienen muchos agricultores respecto a

lo que es un título de propiedad. Muchos lo relacionan únicamente con el documento
emitido por el Ministerio de Agricultura (los denominados títulos verdes). En ese
sentido, las escrituras públicas de transferencia de la propiedad, otorgadas por las
cooperativas agrarias de trabajadores a sus socios, lo consideran en muchos casos como
documento transitorio, por lo menos eso puede inferirse de lo manifestado por los
agricultores en los procesos de implementación del Registro Predial en la zona42 y del
39
Citado por Bullard (2003) página 142.
40
J.M. Larson y otros (2001) página. 51
41
Efectos de la Titulación y Registro sobre el grado de capitalización en la agricultura peruana: Rev.
Economía y Sociedad Feb. 2001
42
Proyecto del Banco Mundial 1993
43
hecho de haber suscrito los formularios de posesión presentados por las brigadas de
titulación del PETT en las sucesivas visitas efectuadas entre los años 1995-1999, “para
obtener su título definitivo de propiedad”.
La segunda, en el sentido que sobre la base de rumores, no terminan de sentirse seguros

de su propiedad, tienen la creencia que mediante una ley, el Estado, los ex-hacendados u
otros “capitalistas” pueden quitarles su terreno. Esto pudimos corroborar a través de los
grupos de discusión realizados en Villa Hermosa (año 2002), en la que un dirigente43
dijo textualmente: ...” Habrá pasado algo más de medio año (que) salió una
publicación diciendo que en el valle de Huaral, totalmente el Valle de Huaral, iba a
ser tomado por un capitalista extranjero y los parceleros iban a convertirlos como los
cañeros accionistas … si se diera esto ¿qué tendríamos que hacer?... ojo, mira toda
cosita que sale demora bastante tiempo, un año, año y medio, dos años, pero después
pero después eso se convierte en realidad… en realidad se convierte… yo estoy
midiendo toda cosa que yo siempre leo, veo, observo, después eso se queda como que
no ha pasado nada, pero después con el tiempo resulta que eso se convierte en
realidad…”
A pesar de lo mencionado en estos dos últimos puntos, consideramos que efectivamente
el tener título de propiedad registrado, hace que en la generalidad de los casos, el
agricultor cambie de actitud en la forma como explota la tierra y como invierte en ella.
Si comparamos la situación de abandono de buen sector de tierras, en los últimos
tiempos de funcionamiento de las cooperativas agrarias, a la situación mayoritaria de los
campos agrícolas individuales en la actualidad, podríamos tener claro la diferencia que
hay cuando no existe la seguridad de sentirse propietario.
Una última constatación de lo afirmado y de la vigencia del efecto seguridad o del

efecto inversión, la encontramos en la ex-cooperativa Villa Hermosa.
De nuestras encuestas desarrolladas, podemos ver, tal como aparece en el siguiente
cuadro, que al momento de parcelarse, sólo el 24.2% recibió cultivos permanentes; sin
embargo, en la actualidad, y luego de haberse titulado y registrado las propiedades
individuales, tenemos que 68.3% más de los agricultores de Caqui, han invertido en
capitalizar sus terrenos agrícolas, lo que comprobaría el efecto seguridad o inversión en
esta zona.
43
Quizás más para mantenerlo como rumor y cohesionar la organización en torno a él, que creyendo él
mismo lo que decía.
44
Tabla Nº 11: Tipo de Cultivo Desarrollado (Villa Hermosa)
TIPO DE CULTIVO CANTIDAD PORCENTAJE
PAN LLEVAR/OTROS 3 4.5

FRUTALES ORIGEN 16 24.2
FRUTALES NUEVOS (solos o
combinados con otros cultivos) 45 68.3
NO RESPONDE 2 3.0
TOTAL 66 100%
Fuente: Encuestas propias levantadas en Huaral 2002 (sólo formalizados)
3 .3 EFECTO TRANSACCION:
La formalización de la propiedad de la tierra, es el elemento fundamental para el

funcionamiento del mercado de tierras, teóricamente se menciona que dicha
transferencia debe ir al usuario más productivo. “Sin un claro y definitivo derecho a la
tierra, los agricultores tendrán dificultad para transferir sus derechos de propiedad a
otros, pues los costos de transacción aumentarán y los mercados de tierras se verán
limitados. La inseguridad también reduce el valor del mercado de la tierra para los
compradores, porque estos no pueden estar seguros de que terceras partes no tengan
derechos sobre la tierra. En este sentido, la seguridad sobre la propiedad se refiere no
sólo al actual propietario sino también a cualquier otro propietario futuro…” 44
Un sistema óptimo de transferencia de la propiedad, es como lo señala Bullard45, aquel
que reduce costos de transacción, permite la circulación de bienes (debido a una fácil
contratación) y genera seguridad jurídica al adquirente.
La falta de información sobre un bien crea incertidumbre para comprar, lo que genera
que se celebren menos contratos, que haya menos circulación de la riqueza (menor
dinamismo), impidiendo la maximización de las operaciones y transferencias. “…La
44
JM Larson y otros (2001) página 51.
45
Bullard (2003)
45
propiedad debe permitir la exclusión más perfecta al menor costo posible, pero
permitiendo paralelamente, que los terceros estén en la posibilidad de conocer el
derecho del que han sido excluidos…” 46
Situación que implica el cumplimiento de tres requisitos:

- Que sea reconocida objetivamente por el derecho positivo.
- Que la transmisión transfiera de manera más efectiva, de un titular a otro, la
posibilidad de excluir a todos.
- Que se base en un signo de cognoscibilidad que permita a terceros identificar
objetivamente quién goza de la titularidad a excluir.
Como lo hemos mencionado con detalle en el punto 1.3 de este capítulo, en el Perú el
sistema de transferencia de la propiedad es CONSENSUAL, esto quiere decir, que se
tiene por efectuada con el sólo acuerdo de los contratantes. Sin embargo, a pesar que el
código civil lo diga (artículo 949°), en realidad no se es plenamente propietario al
celebrar un simple contrato, en tanto que dicha transferencia no tenga los requisitos
mencionados de cognoscibilidad, ni la posibilidad de excluir a los demás.
El comprador debe saber que en realidad no se es propietario en términos absolutos,

hasta que no inscriba su derecho.
Enunciadas las principales características de un sistema adecuado de transferencia de la

propiedad, podemos afirmar que en Huaral, estas se cumplen.
Las normas legales reconocen y protegen a las transferencias que se realizan bajo las
formalidades exigidas en la ley47 y que además cumplen con los requisitos mínimos
establecidos para este acto en el código civil.48 La transferencia inscrita en los Registros
Públicos le da seguridad jurídica, a su vez, permite la circulación de bienes, con
derecho a excluir a los demás y con posibilidad de ser reconocidos como tales por toda
la sociedad. Situación que nos permite afirmar que en general no nos enfrentamos a
problemas normativos para el buen funcionamiento de un mercado de tierras.
46
Bullard (2003) página 150.
47
Esto es, que sea por escritura pública o formulario registral si su valor es menor a las 20 unidades
impositivas tributarias. Ambos documentos deben efectuarse con la intervención de notario público.
48
Que intervengan, el o los propietarios o sus representantes, que se individualice claramente el bien
objeto de la transferencia y que se fije un precio y su forma de pago.
46
Solamente deseamos hacer hincapié en los costos de transacción, que pueden
considerarse medianamente altos.49 Estos no deben ser un obstáculo para las
transferencias, considerando que están a cargo del comprador, cuya inversión es lo
suficientemente alta, para justificar en un análisis costo-beneficio, el pago de estos
derechos.
Veamos en los siguientes cuatro cuadros estadísticos, la forma como adquirieron su

propiedad los actuales propietarios de los sectores analizados, el detalle y el número de
las transferencias realizadas y si estas implicaron una subdivisión del bien o no:
Tabla Nº 12: Forma de Adquisición de la Propiedad
FORMA DE HUARAL HUARAL CHA AUCA- PROMEDIO

ADQUISICION SUR NORTE NCA LLAMA (%)
(%) (%) Y (%)
(%)
ADJUDICACION.
COOPERATIVA 63.3 56.6 79.6 65.4 66.22
POR COMPRA
26 33.3 9.6 9.9 19.7
POR SUCESION
7.3 5.2 1.9 3.1 4.38
COMPRA DE
DERECHOS 1.3 1.4 0.6 1.2 1.13
TRANSFERENC. __ __
JUDICIAL 1.4 0.6 0.50
PRESCRIPCION ___ ___
ADQUISITIVA 0.7 0.6 0.32
COOPERATIVA
PROPIETARIA 2 1.4 7.6 19.8 7.7
49
Costo de la escritura pública y demás costos notariales, costos de trámite generalmente requeridos por
la Notaría y los costos por derecho de presentación e inscripción en los Registros Públicos.
47
Como vemos, el 66.22% de los actuales propietarios, han adquirido la calidad de tal, por
adjudicación directa de las ex- Cooperativas Agrarias de Trabajadores. Un porcentaje
medianamente significativo (19.7%), por compra. En este aspecto, tenemos que en las
zonas intermedias del valle (Huaral Sur y Huaral Norte) el porcentaje de ventas es
mayor (26 y 33.3% respectivamente), considerando su cercanía a la Ciudad de Huaral.
Mientras que en las zonas altas y bajas (Aucallama y Chancay) el porcentaje de predios
transferidos no llega al 10% en ninguno de los casos.
También es necesario hacer hincapié que el porcentaje de predios que se mantienen en

propiedad de las ex-Cooperativas es significativo (5.36%), básicamente por una
situación concreta: La ex–cooperativa San Isidro de Palpa se mantiene como titular
registral del 23.2% de predios, situación que influye en la cifra total.
En este aspecto, sólo cabe mencionar que una oportuna segunda parcelación de las
zonas altas de la Cooperativa San Isidro de Palpa, hubiera permitido regularizar esta
situación que ya va a cumplir 20 años sin solución. En la actualidad, eso implica un
reordenamiento algo complicado de predios, a lo que además, deben sumarse los
problemas de representación de su actual titular registral. En ese sentido, sus
propietarios no formales, parece que han optado por regularizar su propiedad, mediante
el procedimiento de prescripción administrativa contemplada en el Decreto Legislativo
667, tal como puede verse en el siguiente cuadro:
Tabla Nº 13: Constitución de Carga San Isidro de Palpa- Aucallama
CONSTITUCION CANTIDAD PORCENTAJE

CARGA
Ninguna 236 89.7
Embargo 4 1.5
Prescripción 21 8.0
Cancelada 2 .8
TOTAL 263 100.0
48
A continuación, se verá el desagregado de los tipos de transferencias efectuadas en el
Valle de Huaral, según los cuatro sectores y luego un promedio general.
Puede verse que el porcentaje más alto en las transferencias son las efectuadas mediante
compraventa en un número cercano al 20%.
Tabla Nº 14: Transferencia de la propiedad cuatro sectores
TRANSFERENCIA HUARAL HUARAL CHANCAY AUCALLAM PROMEDIO

SUR NORTE A
NINGUNA 65.3% 58% 87.3% 85.2% 73.95%
COMPRAVENTA 26% 34% 9.6% 9.9% 19.88%
SUCESION 7.3% 5.2% 1.9% 3.1% 4.38%
COMPRA DE
1.3% 1.4% 0.6% 1.2% 1.13%
DERECHOS
TRANSFEREN.
__ 1.4% 0.6% 0.6% 0.65%
JUDICIAL
TOTAL DE
MUESTRA
(Partidas registrales
150 141 157 162 610
En valores absolutos)
Finalmente, en el último cuadro de este capítulo, podremos ver el número de

transferencias realizadas, con el detalle que más del 13% de predios del valle han sido
transferido una vez y 12.68% de propiedades ha sido transferido más de una vez, tal
como se puede ver en el siguiente cuadro:
49
Tabla Nº 15: Número de transferencia cuatro sectores
TRANSFERENCIAS HUARAL HUARAL CHANCAY AUCA- PROMEDIO

SUR NORTE LLAMA
NINGUNA 65.3% 58% 87.3% 85.2% 73.95%

UNA 22% 10.2% 8.6% 12% 13.20%
DOS 8.7% 13.9% 2.2% 1.4% 6.55%
TRES 1.3% 10.8% --- 0.8% 3.23%
CUATRO 2% 3.5% 1.3% --- 1.7%
+ DE CUATRO 0.7% 3.5% 0.6% __ 1.2%
TOTAL DE
MUESTRA
(Partidas registrales 150 141 157 162 610
en valores absolutos)
Para finalizar el capítulo, mencionar que el poco dinamismo del mercado de tierras,
sobretodo en los Sectores de Chancay y Aucallama, no se explica por falta de un
sistema adecuado de transferencias, ni de la falta de documentación saneada de la
propiedad, tal como lo hemos desarrollado en este sub capítulo.
Sólo hemos encontrado como explicación los factores propuestos por Javier Alvarado,50
para entender las limitaciones existentes:
1.- El proceso de ajuste y las reformas estructurales son relativamente recientes.
2.- Las condiciones de rentabilidad del sector agropecuario aún no son favorables.
3.- La tierra es para la mayoría de productores el único medio de producción.
50
Alvarado (1996) página 35
50
El primer factor podría tener validez en el año 1996, fecha del documento de Alvarado,
pero 16 años después de iniciadas las reformas, parece poco sostenible. Es más factible
afirmar que en este aspecto las medidas de ajuste económico y reforma estructural neo
liberal no han tenido los efectos que sus propulsores diseñaron.
El segundo factor, sí pudiese ser gravitante, en tanto que para que aumente la demanda
de tierras, el inversionista debe ver como un negocio atractivo la adquisición de tierras
en el Valle. Sin embargo, si las condiciones de rentabilidad no son favorables, y la
oferta de tierras es respecto a pequeñas porciones de predios con una extensión
promedio de cuatro hectáreas, definitivamente, no va ser considerado una buena
inversión la compra de estos pequeños activos.
Más bien por el contrario, y en la línea del tercer factor, todo parece indicar que el
mayor porcentaje de agricultores del Valle de Huaral, (beneficiarios de la reforma
agraria, a través de sus pequeñas ventas, así como con el acceso al crédito para la
capitalización de sus terrenos a través de cultivos permanentes), afirman su deseo de
continuar siendo agricultores, optimizando sus activos para mejorar su condición.
Afirmación por lo menos válida para la generación que actualmente conduce los
predios, cuyas edades fluctúan entre los 50 a 70 años.
51
CAPITULO II:
CONCEPCION, FORMULACION, EJECUCION Y EVALUACION

DEL PROYECTO DE FORMALIZACION DE LA PROPIEDAD
AGRARIA (1992-2000)
En este capítulo, se busca comprobar la primera hipótesis de este trabajo, la cual

sostiene que no ha existido una adecuada planificación, monitoreo, ni continuidad en las
políticas de formalización de la propiedad rural. Para ello, además de ver los
antecedentes de la formalización de la propiedad en el Perú, se analiza el proyecto
dirigido por el PETT y el Proyecto de titulación y registros de tierras (PTRT-1), en el
periodo mencionado, desde su concepción hasta su evaluación.
2.1 ANTECEDENTES:
El Ministerio de Agricultura, ente administrativo del Estado Peruano, ha estado a

cargo de las oficinas o instituciones que realizan labores de titulación de predios rurales.
Fue creado por la Ley 9711 del 2 de enero de 1943, sobre la base de dependencias del
ex Ministerio de Fomento y Obras Públicas.
Una de sus características principales -en sus más de 60 años de existencia- ha sido la
inestabilidad en su organización. Es así que entre los años 1969 y 1980, se
produjeron cuatro reorganizaciones -cada tres años- sin considerar la reorganización
iniciada en 1981 y otras modificaciones menores por disposiciones internas del
Ministerio y por disposiciones de carácter general en todo el Sector Público. Asimismo
entre los años 1980 a 1992, se promulgaron tres normas con rango de ley, que
modificaron la estructura organizativa del sector.51
El 27 de noviembre de 1992, se publicó una más de las numerosas leyes orgánicas del
Ministerio de Agricultura expedidas en los últimos treinta años (Decreto Ley 25902). La
novedad de la misma era que en su octava disposición complementaria creó el Proyecto
51
Año 1980 el Decreto Legislativo Nº 2, año 1987 Decreto Legislativo 424, y año 1990 Decreto
Legislativo 565.
52
Especial de Titulación de Tierras y Catastro Rural (PETT), cuyos objetivos fueron
establecidos en el artículo 6º de su reglamento:52 “… (EL PETT) tiene por objeto
realizar las acciones necesarias para perfeccionar la titulación para el registro de los
predios rurales expropiados durante la vigencia de las normas contenidas en el
derogado T.U.C. del Decreto Ley 17716 (ley de Reforma Agraria), … utilizando para
ello la base catastral existente y la documentación formulada dentro de dicho proceso.
Realizará además, la titulación de los predios rurales que actualmente se encuentran en
propiedad del Estado y que éste adjudique o transfiera con posterioridad a la vigencia
del Decreto Legislativo 653”.53
El PETT fue creado con personería jurídica de derecho público interno y autonomía
administrativa, reemplazó a la Dirección de Tenencia de Tierras y Estructura Agraria,
(desapareciendo las oficinas de reforma agraria que la integraban). En el ámbito de
titulación, asumió las funciones de la Unidad Agraria Departamental de Lima-Callao y
de las Direcciones Regionales Agrarias en el resto del país.
Su rol inicial fue regularizar solamente la propiedad rural afectada por la ley de reforma
agraria y las tierras eriazas en posesión de particulares.
Para tener una idea del volumen del trabajo encargado, presentaremos un breve resumen
-en cifras- de los resultados del proceso de Reforma Agraria desde la promulgación
del Decreto Ley 17716 (año 1969) hasta el año de 1992:54
a) Se adquirió por parte del Estado 13.2 millones de has. En su gran mayoría por
expropiación (16,000 fundos).
b) Se adjudicó 9.5 millones de has. Mayoritariamente a favor de 2,948 empresas
asociativas.
c) Se expidió 66,000 títulos de propiedad en 5.1 millones de has, quedando pendiente
por regularizar 4.4 millones de has.
d) En su mayoría los títulos expedidos no se registraron.
¿Qué justificación se tenía para crear un nuevo órgano administrativo encargado
de la titulación de predios rurales?
- Una reforma agraria inconclusa en materia de la formalización de la propiedad.
- La existencia de “un laberinto legal” que condicionaba la propiedad de la tierra de

modo tal que la tornaba intangible (limitaciones en la forma de conducción, en el
52
Decreto Supremo Nro. 057-92-AG aprobado el 30.12.1992.
53
Aprobado el 30 de julio de 1991, que sustituyó el Decreto Ley 17716 ley de reforma agraria.
54
Tomado de la página: www.congreso.gob.pe y www.agritacna.gob.pe
53
arrendamiento, en el cambio de uso, en los tamaños mínimos y máximos, en la
constitución de gravámenes y en general para todo tipo de actos de disposición).
- La nueva orientación macroeconómica del país, que exigía condiciones favorables

para los inversionistas que querían adquirir predios que les permitieran economías de
escala.
- Necesidad de contar con una institución moderna y dinámica que fuera capaz de
asumir y procesar grandes volúmenes de trabajo.
La formulación del estudio de creación del PETT se inició a principios del año 1992 y
el anteproyecto se presentó a una misión de identificación del BID que mostró vivo
interés en financiarlo, en el marco de un programa sectorial de comercio (COPRASEC)
financiado por el BID, del que derivó, para el caso del sector agricultura, en un
programa de reformas y fortalecimiento del sector público agrario (REFORSA).
¿Cuáles eran los principales defectos que se imputaron a los procesos de titulación
anteriores a 1992?
Podemos resumirlos de la siguiente manera:

- Se realizaron, en muchos casos, sin un estudio previo de títulos, es decir sin un
previo análisis de la titularidad del inmueble (no se determinó quién era el
propietario anterior a la titulación del Ministerio de Agricultura).
- Hubo casos en que no se culminó con el proceso de afectación y expropiación
del predio dentro del proceso de reforma agraria. A pesar de ello, fue adjudicado
a los “beneficiarios de reforma agraria”, en calidad de nuevos propietarios. Lo
que dio pie a reclamos judiciales de parte del antiguo propietario.
- No se cumplió con la regularización dominial de sus antecedentes registrales.
Esto es, respetar el principio de “tracto sucesivo”, que implica inscribir de
manera sucesiva todos los cambios de titularidad del inmueble (del hacendado al
Estado y de éste al beneficiario de reforma agraria). Ello originó en muchos
casos duplicidades de partidas registrales (un solo predio inscrito en dos o más
partidas registrales, que daba pie a posibles reclamos de quien tuviera la partida
más antigua, que obviamente no eran los adjudicatarios de reforma agraria).
54
La nueva entidad creada: el proyecto especial de titulación de tierras y catastro rural -el
PETT- debía superar estos inconvenientes. Para ello contaba, además, con
financiamiento otorgado por el Banco Interamericano de Desarrollo (BID).
Como ya se mencionó, en la primera etapa de funcionamiento del PETT (1992-1995),
su rol inicial fue regularizar solamente la propiedad rural afectada por la ley de reforma
agraria y las tierras eriazas en posesión de particulares.
Según cifras proporcionadas por el portal del Ministerio de Agricultura, en dicho
periodo se titularon 159,000 predios no precisándose con mayor detalle su ubicación.
En el departamento de Lima, en dicho periodo, la única campaña masiva se realizó en el
año 1993, pero estuvo a cargo de la Unidad Agraria Departamental. El PETT recién
asumió las funciones de titulación en el departamento de Lima en junio de 1994.
Hasta finales de 1995 (fin del primer período de análisis), el PETT no realizó ninguna
campaña trascendental en el departamento de Lima, por lo que las cifras que señala el
Ministerio de Agricultura, corresponderían a otras zonas de la costa.
Zegarra, en el trabajo que hizo para la CEPAL,55 menciona que hasta mediados de 1995,
se habían otorgado 120,000 títulos. De ese total, sólo 50,000 se inscribieron en registros
públicos, mientras que el resto (70,000) fueron observados o tachados por defectos
diversos.
De este primer periodo a pesar de la escasa información que se tiene al respecto,
podemos sacar las siguientes conclusiones:
a) El número de predios “saneados” por el PETT en dicho periodo fue muy
limitado (120,000 según Zegarra, 159,000 predios según el PETT) respecto al
universo de predios existentes según el Censo Agropecuario de 1994 (5.7
millones).
b) Se puede inferir que el PETT no realizó un estudio previo de títulos en Registros
Públicos, de allí que los problemas habrían estado, principalmente, en cuanto a
la titularidad de los predios. A lo que podemos sumar, problemas con la
formalidad y contenido de los documentos presentados, entre otras discrepancias
con las partidas registrales. Sólo así se explica que alrededor del 60% de títulos
presentados fueran rechazados por registros públicos.
c) No hubo niveles de coordinación previo entre la entidad tituladora (PETT) y la
entidad registral (Registros Públicos).
55
Zegarra (1999) pág 27
55
En síntesis en lo que se refiere al periodo 1992-1995, podemos afirmar que no hubo un
avance cualitativo ni cuantitativo, respecto a los procesos de formalización realizados
por el Estado, en años anteriores a este periodo.
2.2 PROYECTO DE TITULACION Y REGISTROS DE TIERRAS (PTRT-1)

(1996-2000) (CONCEPCIÓN, FORMULACIÓN Y EJECUCIÓN)
Luego de algo más de tres años de creación del PETT (1992-1995) y considerando lo
poco auspicioso de los avances en la formalización de la propiedad que significó el
primer periodo de su funcionamiento; el 08 de mayo de 1996 el Estado Peruano,
suscribió con el Banco Interamericano de Desarrollo, el contrato de préstamo Número
906-OC-PE, que dio origen al proyecto de titulación y registro de tierras PTRT, para la
ejecución de cuatro componentes, con la participación de tres organismos ejecutores
El contrato de préstamo implicó para el Perú un endeudamiento externo de US$21

000,000 de dólares, con una contrapartida del Estado Peruano de US$ 15 500,000
dólares, cifra a la que se sumó, durante la ejecución del proyecto, un aporte adicional
del Gobierno Central, por la suma de US$13 500,000 dólares. Lo que hace un total de
US$50 millones de dólares para el proyecto de titulación de tierras (PTRT-1).
El proyecto estuvo organizado de la siguiente manera:
COMPONENTES EJECUTORES
TITULACION Y SANEAMIENTO DE PROYECTO ESPECIAL DE TITULACION DE

PREDIOS RURALES TIERRAS (PETT)
CATASTRO RURAL PROYECTO ESPECIAL DE TITULACION DE

TIERRAS (PETT)
INSCRIPCION REGISTRAL SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS

REGISTROS PUBLICOS (SUNARP)
MONITOREO AMBIENTAL INSTITUTO NACIONAL DE RECURSOS

NATURALES (INRENA)
El proyecto estableció cuatro componentes:
56
a) El Componente de Regularización de Tierras (titulación y saneamiento de
predios). En este primer aspecto estaba contemplada la realización de un conjunto
de acciones previas, que son necesarias para perfeccionar la situación jurídica de los
predios rurales y de ese modo lograr la inscripción de los mismos en los registros de
la propiedad inmueble.
b) El Componente de Catastro. Cuyo objetivo principal era el levantamiento y

automatización del catastro rural. En éste, se incluía el financiamiento del
equipamiento mínimo necesario para que se mantenga y analice la información
catastral jurídica obtenida.
c) El Componente Registro. Estaba encargado de financiar el establecimiento de

las secciones especiales de los registros de predios rurales que han sido creadas
en las oficinas regionales de los Registros Públicos, con la finalidad de aplicar la
metodología simplificada de inscripción de predios (contenida en el Decreto
Legislativo 667 Ley del Registro de Predios Rurales) y del fortalecimiento del
Sistema Nacional de los Registros Públicos.
d) El componente Monitoreo Ambiental. En este aspecto, su objetivo principal era

crear una base de datos agroecológicos y socioeconómicos en formato
georeferenciado para los siete valles de la costa.
Considerando la orientación de nuestro trabajo, la evaluación que se realizará en el

punto 3 de este capítulo, estará dirigida básicamente a analizar el funcionamiento y
resultados de los componentes “Saneamiento y titulación” y “Registro”. En tal sentido,
se ha considerado importante desarrollar en este segundo punto del capítulo, una
presentación de las principales características de cada uno de los cuatro componentes,
según su órgano ejecutor, poniendo siempre mayor énfasis en dos de los componentes
mencionados, los que más adelante evaluaremos.
57
2.2.1 ACCIONES A EJECUTAR POR EL PETT: El Componente de
Regularización de Tierras y el Componente Catastro.
La unidad ejecutora PETT, tenía a su cargo dos proyectos presupuestales: el

levantamiento y actualización del catastro rural (proy.200320) y la titulación y registro
de predios (proy. 200490). Dentro del organigrama, cada uno de los dos proyectos
estaba adscrito a un órgano de línea del PETT: la Dirección de Catastro de Predios
Rurales y la Dirección de Titulación y Saneamiento Legal de predios rurales,
respectivamente.
El PETT determinó que ambos proyectos sean ejecutados por terceros, los cuales debían
ser personas naturales.56 Este requisito fue fijado en el documento denominado: “Bases
generales y términos de referencia para la contratación de servicios de regularización
de la propiedad predial rural”, aprobado el 24 de septiembre de 1996, por el cuál se
establecieron los requisitos que debían cumplir los postulantes a realizar las labores de
saneamiento en las áreas seleccionadas de los departamentos de Ancash, Ica y Lima
(zona esta última que es materia de nuestra evaluación).
Para ello convocó a un concurso, cuyo objeto era seleccionar y contratar los servicios de
profesionales para realizar trabajos de regularización predial en las áreas seleccionadas
de los tres departamentos en mención.
El proyecto mencionado tenía como objetivos “…(que) a través de este contrato, se

apoye al prestatario (El Estado) en sus esfuerzos por desarrollar un mercado de tierras
rurales mediante la regularización en forma definitiva de la propiedad de todos los
predios resultantes de la reforma agraria, la modernización y consolidación de catastro
rural y el sistema único, automatizado de registro de propiedad rural”.
De allí que se puede determinar que los objetivos estaban dirigidos a la creación de un
catastro jurídico actualizado, la elaboración de expedientes para la titulación y registro
de predios rurales conducidos por posesionarios o por propietarios informales, y la
inscripción de títulos en los Registros Públicos de aquellos predios actualmente no
56
Participantes: podrán participar en el presente concurso cualquier persona natural de nacionalidad
peruana, que cuente con un título profesional y que no se encuentre impedido de contratar con el Estado.
58
registrados, actividades que debían realizarse en aplicación del Decreto Legislativo 667
y normas complementarias.
¿Cuáles eran las actividades más importantes que debían realizar las instituciones o
equipos de profesionales que salieran favorecidos en el concurso convocado por el
PETT?
Básicamente dos:
- El levantamiento catastral
- El pre-registro.
En el proceso de levantamiento catastral, la finalidad era reunir y sistematizar, en una

base de datos unificada, la información técnica y jurídica necesaria para identificar, en
forma inequívoca, todas las unidades catastrales (predios rurales individualizados) de
las áreas determinadas, identificar a los conductores directos de las mismas (propietarios
legales, propietarios informales, posesionarios calificados y posesionarios no
calificados) y establecer la clase de derecho, que ellos tienen con relación a dichas
posesiones (propiedad, posesión, indeterminado o ninguno).
El pre-registro tiene la finalidad de identificar a los propietarios informales y

posesionarios calificados que estén interesados en formalizar sus derechos ante los
registros públicos y reunir la documentación requerida para ese efecto. En todo caso, el
PETT definía esta acción en su glosario de términos57 como “la elaboración de
expedientes técnico-legales para la inscripción posterior del derecho de propiedad o
posesión en el Registro de Propiedad Inmueble de cada oficina registral”
Las instituciones o equipos de profesionales seleccionados, debían visitar a cada una de

las unidades catastrales comprendidas en el área de regularización, con la finalidad de
reunir la información técnico-jurídica pertinente, y eventualmente, regularizar la
inscripción de los derechos correspondientes en los Registros Públicos.
El PETT como contrapartida, se comprometía a entregar una copia de los planos

topográficos de la zona de trabajo, fotos de aerotriangulación y listas de coordenadas
57
Ministerio de Agricultura-PETT (1998) Pág. 358.
59
para restitución de linderos y ploteo o dibujo de planos catastrales, formatos en blanco
de fichas catastrales, modelos de avisos, cartas, formularios y cargos de recepción.
El empadronador debía notificar a los agricultores la fecha en que se realizaría el

empadronamiento. En la fecha notificada se debía levantar toda la información
solicitada en la ficha catastral (entre otros, los datos de ubicación geográfica, los datos
del informante, la condición del predio, la identificación del propietario y/o
posesionario, la explotación económica del predio y el origen de la propiedad) y
analizar los documentos de titulación o posesión presentados por los empadronados.
Durante la visita de empadronamiento, el empadronador debía recorrer, junto con el

empadronado, los linderos del predio para fotoidentificarlos y calificarlos.
La identificación de los linderos debía hacerse sobre fotocopias de las fotos aéreas
entregadas por el PETT, colocando en su interior el número correlativo asignado al
predio. En gabinete debía realizarse el proceso de restitución fotogramétrica, cuyo
resultado era la obtención de unidades orgánicas catastrales (esto es, la descripción
física de cada predio, indicando su área, linderos, medidas perimétricas, y coordenadas
del centroide en una hoja de formato a escala 1:10,000).
Al finalizar el trabajo de levantamiento catastral en una Zona catastro-registral, la

entidad presenta para la supervisión, la documentación obtenida mediante el proceso de
levantamiento en campo, la cual incluye:
a) Fichas catastrales.
b) Formularios de cargos de recepción de notificación de empadronamiento.
c) Padrones catastrales por unidades orgánicas catastrales.
d) Planos catastrales de acuerdo a hoja tipo proporcionada por el PETT.
e) Información catastral gráfica y textual o alfanumérica, grabada en medios
magnéticos.
En conclusión, la institución o equipo de profesionales ganadora del concurso, al

finalizar su trabajo, debía entregar la documentación técnica (planos catastrales) y legal
(títulos de propiedad, o formularios de posesión), listos para ser entregados al registro
de propiedad inmueble.
60
Para el caso de Lima, no ha sido posible encontrar ninguna documentación que permita
saber, si hubo resultados del trabajo que realizaron los grupos de profesionales
independientes. En todo caso, sí se puede afirmar que ningún documento elaborado por
estos grupos, llegó como título para su inscripción al Registro Predial de Lima. A la luz
de los resultados, se puede afirmar que esta primera modalidad fue un fracaso total.
En una segunda etapa, el PETT optó porque ese trabajo fuera realizado por las
universidades. En el caso del departamento de Lima fue encargado a dos universidades
nacionales (Universidad agraria y Universidad de ingeniería).
Administración de los convenios suscritos con las universidades. El PETT buscaba

con ello, cumplir con el propósito de efectuar un óptimo uso de los recursos asignados
al logro del objeto del convenio. Debemos tener en cuenta que el convenio suscrito con
las universidades, además de significar un fuerte desembolso económico para el Estado,
su ejecución implicaba, la gran responsabilidad de culminar con la formalización de la
propiedad rural, iniciada en el proceso de reforma agraria, y con la incorporación a la
formalidad de aquellas zonas que no fueron incluidas en dicho proceso.
En ese sentido, el PETT-PTRT se planteó que “…el éxito de los convenios

recientemente firmados con las Universidades Nacionales estará basado en (el)
seguimiento que se realice sobre las actividades que ellas desarrollarán para levantar
los catastros y la información sobre el estado legal de la propiedad de los predios
rurales en los ámbitos que les han sido asignados…. Por lo tanto, el objetivo de la
organización para administrar los convenios con las universidades, es que éstos
culminen con éxito…”58
La responsabilidad en la administración de los convenios, estaba determinada por un

lado, por el Coordinador de la institución que la ejecuta, quien era el encargado de
velar por el cumplimiento de plazos, presupuesto y metas; por otro lado, por el
Coordinador de la institución que la encarga, cuya responsabilidad estaba dada en la
supervisión en el cumplimiento contractual, calidad y oportunidad de la entrega de
resultados.
58
Proyecto de Titulación y Registro de Tierras PTRT 1,1996
61
Esta administración, en el caso de la institución supervisora (PETT) tenía dos niveles de
decisión: uno Central o Nacional designado por el PETT, el cual debía resolver las
controversias que surjan entre los coordinadores designados por las universidades y el
PETT a nivel regional o departamental, sobre el desarrollo de los trabajos encargados
por el convenio. El otro nivel es el regional o departamental, que estará a cargo del
funcionario que designe el Director Regional, como coordinador del PETT, quien a su
vez actuará como supervisor de los trabajos encargados a la Universidad en el ámbito de
la Región.
Las tareas básicas del Coordinador departamental eran: mantener al día los estados
de avance de los convenios, mantener al día los compromisos asumidos por el PETT en
dicho convenio, informar a su superior sobre los avances, servir de primera instancia
para las solicitudes de la universidad, realizar el seguimiento y control de las
actividades que desarrolla la universidad, y recibir, revisar, analizar y aprobar los
productos que presente la universidad.
El supervisor debía tener un presupuesto estimado en el 5% del presupuesto del

convenio, cuyos fondos debían ser administrados por el PETT.
Se adjunta en la siguiente página, el flujograma del denominado proceso de catastro –
titulación - regularización predial - saneamiento y registro de predios rurales, del cual
comentaremos con detalle en el punto tercero de este capítulo.
2.2.2 ACCIONES A EJECUTAR POR LA SUNARP: El Componente Registro o

Inscripción de Títulos:
La Unidad Ejecutora “Registros”, tenía como objetivo central apoyar al desarrollo del
Sistema Nacional de los Registros Públicos (SNRP) y de la Superintendencia Nacional
de los Registros Públicos (SUNARP). El SUBCOMPONENTE REGISTRO, estaba
encargado del financiamiento de las Secciones Especiales de los Registros de Predios
Rurales; las cuáles habían sido creadas en las Oficinas Regionales de los Registros
Públicos, con el propósito de aplicar la metodología simplificada de inscripción de
predios contenida en el Decreto Legislativo 667. El SUBCOMPONENTE DE
FORTALECIMIENTO DEL SISTEMA NACIONAL DE LOS REGISTROS
PUBLICOS, estaba encargado de apoyar el fortalecimiento institucional de la
SUNARP.
62
En 1996, año en que se da mayor impulso a las actividades de saneamiento de la
propiedad efectuada por el PETT, existían no una, sino dos instituciones del Estado
encargadas del registro de propiedad inmueble: Los Registros Públicos encargado
del registro de predios rurales a nivel nacional y El Registro Predial, a cargo de la
inscripción de predios rurales, sólo en el departamento de Lima.
Veamos el marco institucional de las entidades encargadas del registro de predios
rurales:
A) EL REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE DE LOS REGISTROS

PÚBLICOS
Creado en el año 1888, formaba parte de la Oficina Nacional de los Registros Públicos.
Representaba al registro tradicional. Su sistema registral y sus requisitos de inscripción
no se adecuaban a la realidad que los rodeaba, planteaban trámites enmarañados y
costosos, que resultaban siendo inalcanzables, tanto para los pobladores de zonas
marginales urbanas, como para los agricultores. Su reglamento de inscripciones había
sido aprobado en el año de 1937 y su reglamento general el año de 1968.
En 1996, las inscripciones en el Registro de Propiedad inmueble perteneciente a los

Registros Públicos, se realizaban mediante la técnica de inscripción manual (tomos
manuscritos y fichas de cartón digitadas a máquina de escribir). Estaban organizadas
bajo el sistema del folio personal, no del folio real.59 En cuanto a su oficina de catastro,
las pocas regiones que las habían implementado –en el caso de predios rurales-
trabajaban físicamente sobre hojas catastrales del Ministerio de Agricultura, en las
cuales asistemáticamente hacían anotaciones en lápiz de los inmuebles que se iban
registrando. Tenían como instrumento de medición reglas o escalímetros.
Las inscripciones que implicaban la modificación de un inmueble inscrito, que por ley
debían presentar planos; sólo servían -en el mejor de los casos- para una rápida revisión
por parte del Registrador o de su asistente legal. No contaban con informe de la oficina
de catastro, por lo cuál, es entendible que las superposiciones y duplicidades de
inscripciones hayan sido incontrolables.
59
Esto quiere decir que sus archivos estaban organizados por titulares (propietarios) y no por predios. Lo
que traía como consecuencia, una serie de dificultades para poder determinar si un inmueble se
encontraba o no inscrito.
63
Las principales críticas que recibía el sistema de los registros públicos era que sus
normas no estaban adecuadas a la realidad del país. La propiedad informal rural y
urbana, requería de cambiar las tradicionales leyes tomadas de la legislación europea,
por normas que permitieran incorporar a la legalidad a la gran mayoría de propiedades
en el país. La otra crítica era que se mantenía un sistema registral obsoleto que no
otorgaba seguridad jurídica.
B) EL REGISTRO PREDIAL
En virtud a esas consideraciones y dentro de ese contexto, en el año 1988, se
promulgaron los Decretos Legislativos Nº 495 y 496 por los que se creó el Registro
Predial de Pueblos Jóvenes y Urbanizaciones Populares, reglamentando su
funcionamiento mediante los Decretos Supremos Nro. 001-90-VC y 002-90-VC del 16
de enero de 1990, fecha en que empezó a funcionar orgánicamente.
Posteriormente, por el Decreto Legislativo Nº 667, expedido el 12 de septiembre de

1991, se cambió el nombre del Registro por el de REGISTRO PREDIAL, al haberse
incorporado el Registro de Predios Rurales. Su estructura funcional estuvo entonces
conformada por tres registros:
- El registro de pueblos jóvenes.
- El registro de urbanizaciones populares.
- El registro de predios rurales.
El Registro Predial, creado a partir de las propuestas del Instituto Libertad y

Democracia cuyo Director era Hernando De Soto, tenía como bases fundamentales las
siguientes:
a) La existencia de Formularios Registrales. Eran Formatos impresos que

contenían los datos más importantes de un contrato (Por ejemplo, en una
compraventa: identificación del inmueble, precio, forma de pago, firma de los
contratantes y certificación del abogado). Estos formatos simplificados
constituían título suficiente para su inscripción. Anteriormente, los únicos
documentos que daban mérito a una inscripción eran los instrumentos públicos,
mayormente escrituras públicas otorgadas ante un Notario Público. Estos
documentos antes de ser llevados donde el Notario, debían ser elaborados por un
64
abogado que los autorizaba, situación que implica un doble pago y costos
considerablemente mayores.
b) La intervención de profesionales privados. Quienes en el caso de los abogados,
certificaban la libre expresión de voluntad de las partes contratantes. Eran los
responsables del contenido y validez del acto.
En el caso de los ingenieros o arquitectos, certificaban el contenido técnico del
documento presentado, como son las medidas, linderos, áreas y ubicación del
inmueble objeto de una modificación física. Anteriormente toda modificación de
predios, antes de ser inscrita, requería la aprobación de una autoridad
administrativa, lo que significaba en muchos casos, meses de trámites continuos,
con los gastos adicionales que ello, además, ocasionaba.
Ambos tipos de profesionales (abogados o ingenieros/arquitectos) para poder
intervenir certificando formularios registrales, requerían inscribirse previamente
en un índice, donde se registraba todos sus datos: nombre, dirección, firma, sello
y la vigencia de su encargo. Información que estaba a disposición del público en
general, mediante listados publicados en cada oficina registral.
c) Sistema computarizado. En donde se almacenaba la información más
importante, bajo un sistema de campos estructurados, los cuales contenían la
descripción del inmueble, partes contratantes y términos más importantes de la
transacción. El sistema informático registral contenía la información organizada
por predios (por cada predio una partida registral, lo que se conoce como folio
real) y por titulares (folio personal).
d) Base Gráfica (Catastro). Todos los predios inscritos en el Registro Predial eran
previamente geo-referenciados en una base digital, bajo un sistema informático
propio, que permitía verificar área, linderos y medidas, evitando a su vez
superposiciones y duplicidades.
En resumen, la creación del Registro Predial significó para el sistema registral peruano,
una transformación que implicó cuando menos:
- La Flexibilización de normas legales, lo que trajo como consecuencia, la
simplificación de los procedimientos y requisitos para la inscripción de un
inmueble.
- Pasar del registro de información manual en tomos y fichas a un sistema de
almacenamiento más seguro y funcional (con programas informáticos
especiales); que permitió, entre otras cosas, ser una herramienta de ayuda para
65
el procesamiento de información en campañas masivas de titulación, tanto en el
ámbito urbano (COFOPRI) como en el ámbito rural (PETT).
- La geo-referenciación de todos los predios inscritos a partir de la creación de
una base catastral.
C) EL SISTEMA NACIONAL Y LA SUPERINTENDENCIA DE LOS

REGISTROS PÚBLICOS
El 14 de octubre de 1994 se aprueba mediante la ley 26366, la creación del Sistema
Nacional y la Superintendencia de los Registros Públicos. El Sistema Nacional de los
Registros Públicos tiene “… la finalidad de mantener y preservar la unidad y
coherencia del ejercicio de la función registral en todo el país, orientando a la
especialización, simplificación, integración y modernización de la función,
procedimientos y gestión de todos los registros que lo integran” (artículo primero ley
26366).
La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos es un organismo

descentralizado autónomo del Sector Justicia y ente rector del Sistema Nacional de los
Registros Públicos. Tiene por objeto dictar las políticas y normas técnico-
administrativas de los Registros Públicos. Estando encargada de planificar, organizar,
normar, dirigir, coordinar y supervisar la inscripción y publicidad de los actos y
contratos en los Registros Públicos que integran el Sistema Nacional.
Con esta norma se buscaba unificar a todos los registros jurídicos existentes en el país,
incluyendo al Registro Predial, al que se le dio un plazo improrrogable de cinco años
para su incorporación. Situación que fue modificada con la promulgación del Decreto
Legislativo 803 (22.03.1996), por la que dicho registro deja de depender de la SUNARP
y se adscribe al Ministerio de Vivienda y Construcción, cambiándosele de
denominación a Registro Predial Urbano. Se le otorga, autonomía registral, técnica,
administrativa, económica y financiera y mantiene por excepción sus competencias
sobre el ámbito rural del departamento de Lima.60
60
En la actualidad el registro de propiedad inmueble, el registro predial y las secciones especiales de
predios rurales, están unificados en una sola institución: El registro de predios, creado por la ley 27755 y
bajo la dirección de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP).
66
D) El REGISTRO DE PREDIOS RURALES (D.Leg. 667)
Tal como lo sostiene Jorge Avendaño Valdéz61, en el registro de la propiedad inmueble
(RPI) (que formaba parte de los Registros Públicos), estaban inscritos los antiguos
predios rurales -en su mayoría las grandes haciendas- anteriores a la Reforma Agraria.62
La expropiación por parte del Estado, la adjudicación individual o asociativa, la
parcelación o subdivisión masiva y la posterior adjudicación individual, no fueron
mayormente registradas en el registro de la propiedad, por los considerandos expuestos
anteriormente; situación que trajo como consecuencia, entre otras razones, que la gran
mayoría de predios rurales fueran de una u otra forma informales (originariamente o
convertidos en informales con ocasión de su uso).
En ese contexto, como ya mencionamos, se crea en el departamento de Lima el

Registro de Predios Rurales a partir de la expedición del Decreto Legislativo 667,
(septiembre de 1991). Pero no es sino hasta el año 1993 que cobra relevancia, a partir de
un proyecto rural y urbano aprobado y financiado por el Banco Mundial.
En el ámbito rural, el proyecto aprobado por el Banco Mundial, se fijó un

procedimiento de trabajo denominado “flujograma del proceso operativo-Proform”
que implicaba los siguientes pasos:
- PRIMERO: Preparación general (infraestructura, y organización, instalación y

equipamiento de oficinas, reclutamiento y entrenamiento del personal, apoyo
logístico, coordinación con oficinas públicas, identificación de áreas de trabajo,
determinación de comunidades objetivo y preparación del sistema).
- SEGUNDO: Interacción con la comunidad para su formalización (preparación
de estrategias de acceso, contacto con dirigentes, charlas de motivación,
reuniones con la Directiva, asambleas comunales, acuerdo formal para la
realización del proyecto en la comunidad y preparación para la participación
comunal.
61
Revista Themis (1993).
62
Para tener mayor claridad de lo que ello significaba, es importante mencionar como cifra estadística,
que los latifundios y grandes haciendas en el Perú, según el censo agropecuario de 1961, a pesar de
representar el 1.2% del total de propietarios, poseían el 52.3% del total de predios agrícolas. El 36.5% de
tierras eran de propiedad de las comunidades campesinas y menos del 10% de tierras estaba en manos de
pequeños propietarios (Matos Mar 1980 página 29).
67
- TERCERO: Recopilación de la información del predio matriz63 (a partir de los
datos que obran archivados por la misma comunidad y de los antecedentes
técnicos y legales de la tenencia recabados directamente de las oficinas
públicas).
Recopilación de datos de la propiedad individual (coordinación directa con los
beneficiarios en sus localidades: títulos de adjudicación, contratos de
compraventa, minutas, copias de documentos personales, llenado de formularios
registrales).
- CUARTO: La formalización del predio matriz (analizar sus antecedentes
registrales, resoluciones de adjudicación, verificar planos catastrales, fijar sus
coordenadas geográficas, linderos, posibles superposiciones. Lo que finaliza con
un dictamen de aptitud para fines registrales, o de la necesidad de un previo
saneamiento técnico legal). Formalización de la propiedad individual
(verificación de validez de medios probatorios, verificar los parámetros técnicos
de cada predio y compatibilizarlos con el área de la matriz. Lo que concluirá con
un informe que determine la necesidad o no de un saneamiento técnico legal).
- QUINTO, el proceso registral (que implicaba el traslado o inscripción del predio
matriz, la subsiguiente parcelación o subdivisión, el ingreso de planos
digitalizados al sistema registral, la presentación de títulos individuales al
registro. Proceso que culminaba con la calificación del Registrador Público y la
emisión de constancias de inscripción que eran entregados a los agricultores).
Con el proyecto del Banco Mundial en el años 1993, se logran incorporar en el
departamento de Lima alrededor de nueve mil predios rurales a este sistema, entre los
cuáles se encontraban alrededor de mil quinientos parceleros (pequeños propietarios) de
diez cooperativas del Valle de Huaral, incluyendo a los parceleros de la Cooperativa
Villa Hermosa, objeto principal de nuestra investigación.
En los años sucesivos, concluido el proyecto financiado por el Banco Mundial, sin un
equipo de saneamiento y sin financiamiento para incorporar nuevos predios, el registro
de predios rurales del registro predial, a través de su equipo registral logró incorporar
entre el año 1995-1996 algo más de cinco mil predios adicionales, sumando al inicio del
proyecto PETT una cantidad cercana a los quince mil predios rurales en el departamento
de Lima.
63
Se entiende como predio matriz, al área de terreno que contiene el perímetro del predio mayor, que da
origen a los predios individuales, luego de su subdivisión o parcelación.
68
El Registro de Predios Rurales del Registro Predial de Lima, contaba con un pequeño
pero sólido equipo registral estable, especializado en el saneamiento y la inscripción de
predios rurales (algunos de los cuáles habían participado como saneadores y/o personal
registral en el proyecto del Banco Mundial del año 1993). Contaba también con una
oficina de catastro digitalizado, capaz de evaluar de manera masiva, la información
técnica que pudiera ser remitida por el PETT.64
E) SECCIÓN ESPECIAL DE PREDIOS RURALES

Registros Públicos por su parte, responsable de la inscripción de predios rurales en el
ámbito nacional –con la excepción de Lima- debía crear secciones especiales para la
inscripción de predios rurales, con personal nuevo contratado para ese fin. Para cumplir
con dicho encargo la SUNARP mediante Resolución del Superintendente de Registros
Públicos, Nro. 094-96-SUNARP del 23 de mayo de 1996, aprobó el reglamento de
inscripciones de la sección especial de predios rurales del registro de la propiedad
inmueble.
Principales características de las secciones especiales:

- El Decreto Legislativo 667 y el Reglamento en mención fueron sus principales
herramientas legales para la formalización de predios rurales.
- Su personal, incluyendo sus registradores, fue seleccionado, contratado y
remunerado por el proyecto de formalización, no por el Registro.
- Se creó el asiento de presentación electrónico y un sistema informatizado.
- Los formularios registrales suscritos por abogados e ingenieros daban mérito a
una inscripción registral.
- Las calificaciones masivas se hacían por muestreo (artículo 23 del reglamento),
no individualmente y por cada caso, como se hizo en el Registro Predial.
- En el caso de la migración de la información registral (del tomo/ficha a las
nuevas partidas electrónicas), se hacían previo cierre de la anterior.
- Las discrepancias de áreas, linderos y medidas perimétricas entre la información
inscrita y los títulos presentados por el PETT, se resolvían a favor de la
información contenida en los planos, aún cuando estuvieran fuera de la
64
Es necesario resaltar que el Registro Predial partía de una experiencia adicional, estaba encargado del
registro de predios urbanos remitido por la Comisión de Formalización de la propiedad informal
COFOPRI, por lo que estaba preparado para procesar información en volúmenes mayores.
69
tolerancia legal (Artículo 26 Regl.). Esto quiere decir que modificaban asientos
registrales en virtud a los planos, a pesar que había normas de mayor rango
(como el código civil) que no lo permitían. En el Registro Predial esta situación
impedía la inscripción de un título.65
2.2.3) ACCIONES A EJECUTAR POR EL INSTITUTO NACIONAL DE

RECURSOS NATURALES (INRENA): Componente Monitoreo Ambiental.
La Unidad Ejecutora “INRENA”, tenía como su objetivo principal crear una base de
datos agro-ecológicos y socioeconómicos en formato georeferenciado para los siete
valles de la costa.
El Instituto Nacional de Recursos Naturales - INRENA, es un Organismo Público

Descentralizado del Ministerio de Agricultura, creado por Decreto Ley Nº 25902 el 27
de noviembre de 1992, encargado de realizar las acciones necesarias para el
aprovechamiento sostenible de los recursos naturales renovables, cautelar la
conservación de la gestión sostenible del medio ambiente rural y la biodiversidad
silvestre. Como autoridad nacional, debe realizar su trabajo en estrecha relación con
gobiernos regionales y locales, Sociedad Civil organizada e Instituciones Públicas y
Privadas.
¿Qué servicios presta la Institución?
Está encargada de otorgar concesiones forestales con fines maderables y no maderables

(otros productos del bosque, ecoturismo y conservación), autorizaciones y permisos
forestales, control forestal, autorizaciones de ingreso a las áreas naturales protegidas con
fines de investigación científica, fílmica o fotográfica, información sobre la gestión de
recursos hídricos, autorizaciones para el funcionamiento de zoocriaderos y áreas de
manejo de fauna silvestre, permisos de exportación de flora y fauna silvestre, evaluación
ambiental, entre otros.
65
En este tema el Registro Predial insistió en la necesidad de aprobar una norma con rango de ley, que
permitiera al PETT modificar áreas de predios inscritos y no inscritos, en tanto concluyera el proceso de
formalización masiva, facultades con que ya contaba COFOPRI. Casi al finalizar el año 1999 se
promulgó la ley 27161 que dio sustento legal a las modificaciones de áreas en predios inscritos o en
proceso de formalización.
70
INRENA es la autoridad pública encargada de realizar y promover las acciones
necesarias para el aprovechamiento sostenible de los recursos naturales renovables, la
conservación de la diversidad biológica silvestre y la gestión sostenible del medio
ambiente rural, mediante un enfoque de ordenamiento territorial por cuencas y su
gestión integrada; estableciendo alianzas estratégicas con el conjunto de actores sociales
y económicos involucrados.
2.3 EVALUACION DEL PROYECTO DE TITULACION DE TIERRAS

EFECTUADO EN EL DEPARTAMENTO DE LIMA EN EL PERIODO 1996-
2000 (PTRT 1).
Una evaluación implica poder determinar el progreso de un proyecto en el proceso de

alcanzar su objetivo durante su ejecución, o bien para determinar si se logró y cómo
logró, o no, dicho objetivo.
En el primer punto de este capítulo (antecedentes), se ha hecho una breve evaluación del
período 1992-1995, referente a los primeros años de creación del PETT, en tanto que tal
como se ha manifestado, no hubo mayores avances en el proceso de titulación. En el
caso del departamento de Lima, objeto de estudio en este capítulo, no se presentó ante
el Registro Predial, ninguna campaña trascendente en cifras; de allí que a manera de
resumen de lo ya manifestado se puede concluir que, el avance en la formalización en
dicho período fue limitado, que no se realizó estudio de los antecedentes registrales
antes de la titulación, no existió mayor coordinación con las oficinas registrales, lo que
trajo como consecuencia que se pueda afirmar que no hubo un avance cualitativo, ni
cuantitativo, respecto a los procesos de formalización realizados por el Estado, en años
anteriores a dicho periodo.
Hecha la aclaración, en este tercer sub capítulo, se evaluará básicamente el período

1996-2000, que se inicia con la firma del convenio Estado-BID, y que da origen al
proyecto de titulación y registro de tierras: PTRT 1.
71
Se ha escogido como principal herramienta para la evaluación del proyecto en mención,
un documento elaborado por el propio BID,66 dirigido especialmente para los proyectos
que esta institución financia.
Según obra en la documentación publicada67, este proyecto fue evaluado ex-ante por
parte del BID en Agosto del año 1996. Esto quiere decir, que fue objeto de una
evaluación previa al inicio de sus actividades, culminado el diseño del proyecto.
El proyecto se desarrolló entre los años 1996-2000. A diciembre del 2000, se había
cumplido con desembolsar el 100% de recursos.68
Nuestra evaluación deberá permitir:

- Medir el progreso obtenido en la consecución de los objetivos del proyecto.
- Medir hasta que punto se alcanzó los resultados previstos.
- Analizar los factores que obstaculizaron o contribuyeron a este logro.
- Evaluar los efectos o impactos del proyecto sobre sus beneficiarios.
Como premisa mencionamos que se considera un proyecto exitoso no sólo aquel que
tiene un buen diseño, sino aquel que tiene una ejecución eficaz.
Antes de iniciar nuestro análisis del proyecto, haremos una reseña de la evaluación
efectuada por el propio PETT-PTRT, del proyecto de titulación 1996-2000. Información
que ha sido extraída del nuevo proyecto de Titulación y Registro de Tierras (segunda
etapa) aprobado el año 2001.
La evaluación en mención, se realiza desde los siguientes rubros:
a) Metas físicas: La evaluación concluye que el PETT-PTRT, superó sus objetivos

propuestos, al realizar el catastro de alrededor de 1’ 900,000 de predios rurales
(la meta era 1’ 100,000 de predios) y cumplió substancialmente la meta en
términos de títulos inscritos con 900,000 títulos inscritos en registros públicos
(la meta era igualmente 1’ 100,000). Mencionan como logro la utilización de
66
“Evaluación: Una herramienta de gestión para mejorar el desempeño de los proyectos. Oficina de
Evaluación Banco Interamericano de Desarrollo Marzo 1997.
67
Tomado del Programa del PTRT 2-Contrato de Préstamo Nro. 134/OC-PE.
68
US$50 millones de dólares (ver página 34 subcapítulo 2)
72
una metodología bastante efectiva y eficiente de catastro y el establecimiento de
un ente nacional de catastro rural (a cargo del PETT) y la modernización inicial
del sistema de registro de propiedad inmueble rural.
La meta de titulación de registro de predios se cumplió entonces en un 80% de
lo planificado. No es posible determinar la calidad del catastro que realizaron a
nivel nacional, porque no fue contrastado al momento de su inscripción, con el
catastro de registro (catastro informatizado del PETT frente al catastro manual
de registros públicos basado en planos desactualizados), salvo en el
departamento de Lima, donde si existía un catastro georeferenciado e
informatizado (Registro Predial) y donde los resultados de la evaluación técnica-
catastral efectuados en la única campaña masiva presentada (1999), fueron
realmente alarmantes como veremos más adelante.
b) En el aspecto técnico: Recordemos que en este aspecto, la labor se proyectaba a
la formación de un catastro rural, trabajo que iba acompañado de la recolección
de los elementos correspondientes al saneamiento legal de los predios. El
proyecto culminaba en este aspecto, en primer lugar, con la expedición de
certificados catastrales y la formación de una base de datos catastral digital
(gráfica y textual). Y en segundo lugar, de forma paralela, con la elaboración de
expedientes legales, listos para presentar al registro de propiedad.
Como autocrítica a este trabajo, mencionan haber detectado un período bastante
largo entre la realización de la visita de campo y la entrega del título definitivo
(aproximadamente 15 meses).
Esta diferencia en el tiempo ocasionaba, aunque no lo mencionen en su
evaluación, que la información recabada más de un año antes, que debía
implicar la plena identificación de la unidad predial, de los titulares y de las
titularidades (es decir de todo aquello que acredite su derecho de posesión y
propiedad) presente variaciones importantes, no tomadas en cuentas al momento
de la titulación. Lo que finalmente redundaba dadas las discrepancias, en
problemas con la población y con observaciones/tachas en los registros de
propiedad.
Por otro lado, concluyen aseverando que la tecnología utilizada (fotogrametría
manual tradicional) no es la apropiada para un proceso masivo de titulación de
propiedad.
Finalmente, mencionan haber detectado algunas fallas en el desarrollo del
sistema de la información predial del proyecto, las cuales no permitían un
73
adecuado seguimiento de los expedientes. Esto significa en concreto que su
sistema de información tanto de los predios por formalizar, como de los títulos
en proceso, tenía errores, lo que ocasionaba dificultades para organizar los
predios según su problemática, para relacionar adecuadamente la información
técnica con los expedientes legales y para subsanar oportunamente las
deficiencias que se hubieran detectado.
c) Aspectos legales e institucionales:- Como principal crítica mencionan que la

unidad coordinadora y la ejecutora, fueron cambiadas en varias oportunidades,
lo que perjudicó la continuidad de su labor. Asimismo no tuvieron autonomía
presupuestal y financiera. Mencionan también, que el número de títulos
presentados, en un inicio, desbordaron la capacidad de la SUNARP, lo que fue
corregido con la compra de equipos de computo y la contratación de
registradores adicionales.
No hay que olvidar que hasta buena parte del año 1996, las inscripciones en los
registros públicos se hacían en fichas, por lo que los trabajos masivos de
titulación-registro de predios rurales, implicaban el llenado manual de las
mismas. Por otro lado, mencionar que efectivamente no era posible realizar
paralelamente, por el mismo equipo de registradores, la atención del despacho
normal de títulos y la calificación de los títulos masivos que presentaba el PETT.
En el aspecto normativo, mencionan como logro, la expedición de un número
aproximado de 25 nuevos dispositivos legales, para superar los vacíos de la
norma principal (Decreto Legislativo 667).
Sin embargo, consideramos que en este aspecto, no hubo tal logro, porque a
pesar de haber alcanzado ese número de nuevos dispositivos, no pudieron
resolver sino hasta finalizado el PTRT1, el que considero uno de los problemas
principales para la inscripción de títulos, como ya lo he mencionado; esto es,
contar con un mecanismo legal que les permitiera resolver las discrepancias de
áreas, entre títulos de propiedad, planos catastrales y registro de propiedad.
Asimismo, reconocieron como debilidad la falta de un trabajo más coordinado
con registros públicos.
Finalmente, en este aspecto mencionan la importancia de trabajar en el
desarrollo de una cultura registral con los beneficiarios del programa de
titulación, para evitar la desactualización del registro y del catastro rural.
74
No existe hasta la actualidad una campaña en ese sentido, por lo que si no hay un
cambio inmediato, en los próximos años podría perderse gran parte del trabajo
avanzado, lo que además implicaría perder la valiosa oportunidad de hacer
constitutivo el registro de propiedad para aquellas zonas ya formalizadas.
d) En el aspecto económico mencionaron, que si bien es cierto se esperan mayores
efectos a largo plazo, en el corto plazo hay un incremento en la inversión en
infraestructura, un mayor acceso al crédito institucional (mejores plazos y tasa
de interés más bajas). Señalan que el número de hipotecas, prendas y
transacciones de compraventa se incrementaron en las zonas de influencia del
PTRT.
No se preguntan, sin embargo, si el nivel de vida del agricultor ha mejorado
luego de este proceso de formalización. En el capítulo IV de nuestro trabajo se
hará una evaluación al respecto.
e) Aspectos generales finales: Finalmente mencionan como lecciones aprendidas
en la ejecución del PTRT 1 y que les han servido para el diseño del PTRT 2, los
siguientes puntos del proyecto:
- El proceso de regularización de la propiedad debe ser masivo y no selectivo.
- La metodología del “barrido” de información que utilizó el PETT, permitió
bajar los costos significativamente.
- Ventaja: El proceso de regularización se haga sobre la base de un catastro
bien realizado (georeferenciados) para evitar duplicidades y sobreposiciones.
- Ventaja: Contar con normas adecuadas para la titulación-registro.
- Ventaja: Tener instituciones especializadas en catastro, titulación y registro de
propiedades rurales.
- Debilidad: Las deficiencias en los sistemas de información y las dificultades
para interconectarse las bases de datos del catastro y del registro y la base de
datos de los aspectos temáticos de los recursos naturales.
- Debilidad: No se contó con una línea de base técnicamente diseñada y con
encuestas periódicas sobre los principales indicadores de impacto.
La evaluación propuesta se hará desde los siguientes aspectos:
2.3.1) Propuesta Metodológica

2.3.2) Evaluación por Resultados
2.3.3) Elementos finales de la Evaluación.
75
Antes de iniciar la evaluación en cada uno de los aspectos mencionados, es necesario
precisar que ésta se hará en detalle, en lo que respecta a las labores de formalización
realizadas en el departamento de Lima (PETT-REGISTRO PREDIAL). Al no ser
objeto de nuestra evaluación, sólo se hará referencias a algunas de las acciones
ejecutadas en el resto del país (PETT-SECCIONES ESPECIALES DE PREDIOS
RURALES-REGISTROS PUBLICOS).
2.3.1) Evaluación de la Propuesta Metodológica

Tomando como propuesta metodológica del proyecto de titulación PTRT 1, “el proceso
operativo de la formalización” planteado por Rolando Eyzaguirre69, y cuyos pasos han
sido enunciados en el capítulo anterior; tendremos una herramienta que nos permitirá
evaluar el desarrollo del proyecto en cada uno de las actividades que debieron ser
ejecutadas para el éxito del mismo:
a) Migración de la información registral.-

Eyzaguirre planteaba en este primer punto, “depurar” la información del
Registro de propiedad inmueble (que se encontraba en tomos y fichas), a efecto
de poder determinar con antelación en qué casos la formalización posterior
involucraba una primera de dominio o cuando se requería regularizar las
transferencias existentes hasta llegar a la actual (en el derecho registral se le
denomina regularización del tracto sucesivo).
Para ello era necesario no solamente ubicar la partida registral correspondiente,
sino reconstruirla gráficamente.
¿Cómo se realizó este primer paso?
En el caso de las secciones especiales, a nivel nacional, no hubo un trabajo
previo de depuración de la información registral. Sólo se creó un sistema
registral informatizado, donde fueron abriéndose las nuevas partidas registrales
que resultaban de las inscripciones masivas que enviaba el PETT. Consideramos
que ello debe haber originado la generación de innumerables duplicidades y
superposiciones entre partidas registrales nuevas y antiguas, más aún, cuando
muchas inscripciones anteriores se hicieron sin anotar su existencia, en el plano
físico de la oficina de catastro. Sin embargo, no es algo que pueda afirmar al no
existir ningún estudio evaluativo al respecto.
69
Eyzaguirre Mimeo s/f.
76
En Lima, el Registro Predial tenía un planteamiento elaborado con anterioridad
al proyecto PETT de 1996, pero coincidente en la mayoría de los aspectos con el
planteamiento de Eyzaguirre. Un resumen del mismo, lo encontramos planteado
en un documento de trabajo, elaborado por dos registradores de dicha institución
en el año de 1995,70 a partir de su experiencia en el proyecto de creación del
registro de predios rurales (1993) y de su experiencia propia.
Bajo parte de esos lineamientos -el Registro Predial- de mutuo propio, realizó
entre el año 1996 al año de 1998, en su registro de predios rurales, la migración
de un gran porcentaje de los predios inscritos en el registro de propiedad
inmueble (que obraba en tomos y fichas), a su base informática de datos registral
y catastral. Hecho que permitió, en mayo de 1999, cuando el PETT ingresó su
primer grupo de titulación masiva, que se pudiera determinar aquellos predios
que tenían antecedentes dominiales, y aquellos que se trataban de primeras de
dominio.
Al respecto de dicha labor es oportuno mencionar lo siguiente:
- La labor del Registro Predial en este aspecto fue incompleta, en tanto que al
trasladar las partidas registrales del registro de propiedad inmueble a su propia
base de datos, no actualizó las áreas registradas con el sistema anterior (en
tomos, en fichas, sobre la base de sistemas de medición antiguos), por lo que las
partidas registrales trasladadas se mantuvieron con áreas en la mayoría de los
casos desactualizadas. Asimismo, no se trasladó aquellas partidas que no podían
reconstruirse gráficamente, en tanto que la base de este registro, como lo vimos
anteriormente, era la georeferenciación de todas sus inscripciones.
- Por otro lado, el PETT no realizó ninguna acción vinculada a este primer punto,
a pesar que estaba dentro de su proyecto. Es más, podemos afirmar que hasta
antes de mayo de 1999 no tuvo la diligencia debida en buscar los antecedentes
registrales de los inmuebles que pretendía formalizar. Es sólo a finales del 1999,
y luego de los resultados de su primera campaña de titulación masiva en Lima,
que le dio importancia a los antecedentes registrales y la necesidad de contar
con una herramienta legal que le permitiera sincerar áreas, por lo que logró la
aprobación de una ley (27161), con la cuál pudo realizar las actualizaciones de
área en predios registrados y en predios sin registrar71. Sin embargo en un
70
Laguna–Bellido (1995) Mimeo.
71
Como vimos en el capitulo I, en Huaral en el año 1996, los parceleros de las ex-cooperativas agrarias tenían en su mayoría
formalizada su propiedad, de ahí que del estudio de sus partidas registrales, se haya podido determinar estadísticamente que la
principal acción realizada en esa zona ha sido la rectificación de áreas.
77
análisis de eficiencia y eficacia de lo que implicaron estas acciones (traslados de
información de predios del registro de propiedad inmueble al registro predial,
problemas con los antecedentes registrales en la primera campaña de titulación
de predios de Lima y posterior rectificación de áreas por ley), podemos afirmar
que de haber coordinado ambas instituciones para esta labor y de haber contado
con las herramientas legales necesarias con antelación, los resultados posteriores
hubieran podido ser efectuados en una sola acción, de manera óptima, y a un
menor costo.
b) Selección de áreas de trabajo.-
Respecto a la selección de áreas, como ya se ha mencionado en el capítulo
anterior, estaba concebida, como la determinación de la ubicación y
dimensionamiento de las áreas de trabajo, así como de un cronograma de
extensión progresiva.
En este aspecto podemos mencionar que el PETT si cumplió -por lo menos en
Lima- con seleccionar y dimensionar en cifras, las áreas de trabajo donde los
equipos de profesionales o instituciones interesadas en participar en el proyecto
de formalización de la propiedad rural (PTRT 1), iniciarían su trabajo. Siendo
así que el departamento de Lima fue dividido en 25 sectores con un total de
67,248 predios por formalizar.72
Sin embargo, se tiene que la selección de áreas a intervenir se hizo sólo con un
criterio numérico, en tanto que la información recabada sólo indicaba la
ubicación de los predios a formalizar (provincia y distrito), área total y número
total de inmuebles por cada zona. No contenía una evaluación de las áreas a
intervenir, la dimensión de la demanda por servicios, la problemática de la
formalización involucrada y el grado de organización social que pueda facilitar
los trabajos de formalización masiva. Es más, se tiene que la documentación que
se entregaba a los encargados de la titulación,73 sólo contenía información
técnica (planos, fichas catastrales, fotos, etc.) y no socio-política ni legal.
72
No se consideró la provincia de Huaral, que inicialmente fue reservada por el PETT, para una
experiencia “modelo” de formalización de la propiedad. En la práctica tuvo los mismos problemas de las
demás zonas, tal como lo veremos más adelante.
73
Ver Metodología para la Titulación e Inscripción de Predios Rurales Ministerio de Agricultura 1997.
78
c) Diagnóstico del mapa de informalidad.-
Esta etapa debía servir para identificar los diversos tipos de informalidad rural
que presenta un valle o cuenca a ser formalizada.
La información aquí obtenida debía permitir enfocar de mejor manera el
saneamiento técnico y legal, el cual debía ser diversificado, dependiendo del tipo
de informalidad que se enfrente. En ese sentido, los procedimientos al ser
particulares para cada caso, debían exigir diferentes recursos y generar costos
diferenciados.
En este aspecto tal como en el punto anterior, se puede afirmar que no se hizo un
diagnóstico por sectores, de la problemática de la formalización en el
departamento de Lima. Las instituciones y los grupos de profesionales
contratados, las universidades y hasta los mismos brigadistas del PETT, no
conocían al momento de recabar la información de campo, el tipo de
informalidad y problemática que iban a encontrar. Es más, no sabían
diferenciarlas, de otra manera no se puede explicar la forma como se trabajó en
los valles de Lima, en donde -para poner un ejemplo- en los expedientes
presentados para su inscripción, se podía ver que se habían aplicado
procedimientos de “regularización de la propiedad” vía formularios de posesión,
a inmuebles ya formalizados, haciendo suscribir los formularios de posesión “en
calidad de posesionarios” a sus mismos propietarios. Hecho que comprobaría
que no se había realizado ni siquiera un somero diagnóstico del mapa de la
informalidad en Lima.
¿Se podía pedir a los brigadistas que enfrenten eficazmente los diversos tipos de
informalidad que existían en sus zonas de trabajo, cuando los encargados de
levantar la información previa que pudiera orientarlos en como actuar en cada
caso, no habían cumplido con determinar los problemas a los que se iban a
enfrentar? Ello lleva a la conclusión que el problema se originó desde la misma
puesta en práctica del diseño metodológico planteado.
En ese sentido, llama la atención la poca rigurosidad en la evaluación del PETT,
con respecto a este punto, en el que reconocen solamente haber detectado
“algunas fallas” en el desarrollo del sistema de la información predial del
proyecto, las cuáles no permitían un adecuado seguimiento de los expedientes.
79
d) Campaña de Información y difusión.-
En este aspecto, previamente a la ejecución de los trabajos de campo, debía
efectuarse campañas de información y difusión tanto de los equipos de trabajo,
como de la población. Estas campañas debían ser coordinadas con el Ministerio
de Agricultura y las organizaciones sociales existentes. Debían tener como fin
preparar a los beneficiarios, a las brigadas de campo y a los verificadores, para
un trabajo conjunto y activo durante la etapa de saneamiento legal y técnico de
la titularidad. De esta manera, se debía facilitar la labor de recopilación de
información y de preparación de los elementos que permitan sanear la patología
de cada titularidad según el diagnóstico anteriormente realizado. La adecuada
convocatoria a la población, debía permitir lograr economías de escalas al
masificar la labor.
Al respecto, según la información obtenida, y considerando la experiencia del
personal del Ministerio de Agricultura en campañas similares realizadas
anteriormente, no debió haber inconvenientes para efectuar convocatorias a los
agricultores por zonas; mediante el uso de la radio, reuniones previas con sus
dirigentes, y otros medios análogos.
Ahora bien, si no hubo problemas para la convocatoria, ¿podemos decir lo
mismo en lo referente a los resultados de las campañas de difusión e
información?
Sobre el particular, habría que preguntarse primero ¿Cuál era el contenido del
mensaje que difundieron a los agricultores? La fuente que contamos para dicha
evaluación, es la levantada en campo con los agricultores de Villa Hermosa, de
San Martín de Porres y los Feudatarios de Caqui.74 Al respecto, consideramos
que lo adecuado era que en las reuniones que sostenían con los agricultores les
expusieran acciones concretas para resolver la problemática particular de cada
zona o en todo caso, que por lo menos en dichas reuniones averiguaran los
problemas a resolver.75
Sin embargo, basado en las fuentes mencionadas en el párrafo anterior, los
brigadistas (que visitaron la zona encuestada en tres oportunidades entre los años
1996-2000) les hicieron firmar formularios de posesión a todos los agricultores
74
Encuestas, grupos de discusión y entrevistas personales.
75
Por ejemplo San Martín requería y aún requiere de una transferencia de la Cooperativa Villa Hermosa,
y una nueva parcelación. Los feudatarios de Caqui son titulados y requerían su inscripción registral. Y
los de villa hermosa estaban perfectamente titulados y registrados.
80
presentes (incluyendo a los propietarios con derecho inscrito) y les prometieron
titularlos (¿?) de manera definitiva (¿?) en una próxima visita.
Lo descrito en el párrafo anterior, sería suficiente para tener en claro cómo

fueron esas campañas de información y difusión en el campo. Sin un previo
diagnóstico de las situaciones existentes en cada zona de trabajo (mapeo de la
informalidad), no era posible que los brigadistas respondieran adecuadamente a
la problemática de cada sector. En consecuencia no es de extrañar que optaran
por el camino más simple, recoger toda la documentación que podían obtener de
los agricultores, sin la más mínima discriminación de lo que era necesario e
importante y después hacerles firmar cuanto formulario registral tuvieran a la
mano, sin saber claramente los que firmaban, ni los que recogían, del porqué, ni
el para qué, de dicha documentación, sólo dejando promesas que no podrían
cumplir.
De otro lado, considerando que en esta actividad de difusión e información,

también estaba incluida la capacitación de los brigadistas de campo, podemos
decir al respecto que el PETT se encargó de organizar algunos eventos76 para el
personal contratado por las universidades involucradas. En esa misma dirección
se puede mencionar que el personal del Registro Predial participó en dichos
eventos, e incluso fue invitado a varias reuniones con los equipos de
coordinación de dichas instituciones, en donde se pudo constatar el desorden y
arbitrariedad con que recogían la documentación los brigadistas.
En este punto de la evaluación surge la siguiente interrogante ¿Fueron

suficientes estos cursos talleres para preparar a los brigadistas? ¿Era el perfil de
los brigadistas el adecuado para este trabajo? ¿Contaban con la información
necesaria de las zonas a trabajar? ¿La coordinación de los equipos realizaba
adecuadamente su labor o en todo caso contaba con el personal suficiente para
dirigir a todos los brigadistas a su cargo?
76
Como el curso taller “Metodología para la titulación e inscripción de predios rurales del 30 de marzo al
01 de abril 1997,con entrega de importante material bibliográfico.
81
Todas las respuestas a estas interrogantes podemos responderlas de manera
negativa por lo siguiente: Tomemos como ejemplo al equipo de trabajo de la
Universidad Agraria, al que se le encargó la zona Norte del Departamento de
Lima. Resumamos como estaba distribuida su tarea77:
DISTRIBUCION DE TRABAJO: ZONA NORTE

PROVINCIA DISTRITO PREDIOS
BARRANCA CINCO DISTRITOS 4511
CAJATAMBO CINCO DISTRITOS 1580
CANTA SEIS DISTRITOS 2936
OYON SEIS DISTRITOS 2592
HUAURA ONCE DISTRITOS 6261
TOTAL 17.881
De acuerdo al convenio suscrito con el PTRT, en cada Zona de Trabajo (por

ejemplo Zona Norte) debían conformarse cuatro grupos de trabajo diferenciados:
- El Grupo encargado de los expedientes de posesión, sobre propiedad de
particulares.
- El Grupo encargado de los expedientes de posesión sobre terrenos
inscritos a favor del Estado.
- El Grupo encargado de los expedientes de posesión en áreas no inscritas
a favor del Estado
- El Grupo encargado de los expedientes para la inscripción de derecho
de propiedad con títulos no inscritos.
Cada grupo a su vez debía contar como mínimo el siguiente personal capacitado:
o Un abogado
o Un verificador (ingeniero o arquitecto)
o Un operador PAD78
o Un equipo encargado del procesamiento de datos.
o Empadronadores o brigadistas según plan de trabajo.
77
Proyecto de Titulación y Registro de Predios Rurales PTRT 1996.
78
Operador de procesamiento automático de datos, que debía tener conocimiento en manejo de
programas y de diseño computarizado (CAD).
82
En síntesis para el saneamiento de 17, 881 predios, el convenio le exigía a las
universidades cuatro abogados y cuatro ingenieros o arquitectos como equipo
asesor. ¿Podía ese pequeño grupo, que en la práctica estaba conformado en su
totalidad sólo por tres abogados y tres ingenieros, dirigir a los grupos de
brigadistas que en su casi totalidad eran estudiantes de ingeniería? La respuesta
es, definitivamente, no. No era posible que seis personas, pudieran dirigir y
evaluar el trabajo de cientos de muchachos, que no tenían siquiera una clara
diferencia entre un propietario y un poseedor. Es más, ni siquiera hubo los
cuatro grupos diferenciados, que exigía el convenio, según el tipo de
informalidad. En tal sentido, si no tenían claro ni siquiera los conceptos ni la
problemática existente en materia legal ¿Qué respuestas o qué soluciones podían
ofrecerles a los agricultores? Que en muchos casos manejan conceptos errados y
confusos sobre la titularidad y temas relativos a ella.79
De allí que podemos concluir, teniendo como sustento los resultados de dicha
labor y nuestras propias fuentes, que el personal que finalmente recabó la
información de campo –los brigadistas- no tenían idea clara (por lo menos en la
parte legal) de qué tipo de información y documentación debía recabar y para
qué servía cada una de ellas80. Lo que prueba que no estaban adecuadamente
capacitados, que el personal encargado de la coordinación tampoco lo estaba, en
el mejor de los casos fue rebasado por el volumen de personal y trabajo a su
cargo.
En lo personal ¿Qué elementos consideramos, se hubieran necesitado para
obtener mejores resultados?81 Se requería tener un equipo mixto de
profesionales, en número adecuado al volumen de cada sector, conformado
principalmente por abogados e ingenieros especialistas en el tema, que
previamente analizara la problemática de cada zona (mapeo de la informalidad);
para luego, conociendo los problemas genéricos, asumiera el papel de equipo de
saneamiento técnico-legal, cuya labor debería retroalimentarse de manera
coordinada con el equipo o los equipos de campo.
79
Que en muchos casos sólo se sienten propietarios cuando el Estado les entrega un título “verde” de
propiedad. Y aún así, algunos viven con la incertidumbre que puede perder su valor. Situación que se
acrecienta con las informaciones defectuosas dadas en las campañas que hablan de “títulos definitivos”.
80
De las encuestas levantadas para los fines de esta investigación se puede conocer la opinión que tenían
los agricultores de Huaral, generalizable a todos los valles de Lima, del trabajo de formalización masiva
efectuado por el PETT en dichas zonas.
81
En la respuesta incluyo algunos elementos del diseño del propio proyecto del PETT.
83
Consideramos a su vez que los equipos de campo, deberían haber estado
adecuadamente capacitados y en cuanto a su conformación, deberían haber
estado integrados por abogados (o egresados de derecho), ingenieros (o técnicos
en ingeniería) y promotores de campo para tener mejores resultados.82
e) Saneamiento Técnico-Legal.- Esta actividad involucraba según su proyecto,
todas las acciones relacionadas con:
- La plena identificación de la unidad predial.
- La plena identificación de los titulares.
- La Plena identificación de las titularidades (en este tipo de acciones, el
saneamiento consistía en corregir los errores e incongruencias que se
encontraban en los documentos recopilados).
En cuanto al saneamiento legal, podemos afirmar -en función de los resultados y
de las observaciones técnico-legales que se efectuaron por el Registro Predial,
las cuáles se analizarán en detalle en el punto 3.2: “evaluación por resultados”-
que sólo se cumplió con recopilar la información de campo, sin poder
determinar el tipo de derecho que amparaba a cada beneficiario, y sin cumplir
ninguna labor que resolviera los errores e incongruencias en lo referente a
nombres, estado civil, áreas, ubicación, superposiciones, antecedentes registrales
y demás documentos que dieran mérito a la inscripción.
Ello a pesar que nueve meses antes de la presentación de la primera campaña
masiva en Lima, en una reunión entre personal del PETT y el Registro Predial,
se establecieron por escrito 28 pautas, de cómo debían ser recabados los
documentos para su inscripción.83
Sin embargo, debemos reconocer que era casi imposible en esta etapa,
regularizar la información documental existente, considerando que todo el
proceso era una cadena, y que si no se hizo un adecuado trabajo previo de
diagnóstico de la informalidad, de revisión de antecedentes registrales, de
planificación y de capacitación del personal que debía realizar el trabajo de
campo; el resultado del trabajo de campo era previsible: recopilación
82
Una experiencia exitosa en ese aspecto, es la que realizó el proyecto de formalización rural del año
1993 (ILD-Banco Mundial-Registro Predial), que con mucho menos personal tuvo mejores resultados, a
partir de una mejor organización y de contar con personal experimentado, muchos de los cuales habían
sido trabajadores de reforma agraria o habían realizado previamente labores de capacitación o de
promoción en el campo.
83
Las conclusiones de dicha reunión fueron remitidas por el PETT al Registro Predial para su ratificación
mediante Oficio Nro. 358-AG-PETT-DTSL del 02.09.1998. El acta fue ratificada por el Registro Predial.
84
desordenada y técnicamente mal elaborada de la mayor parte de documentos
recabados por brigadistas mal capacitados.
En ese sentido sólo quedaba, a nuestro parecer dos caminos a tomar, el primero:
“sólo para cumplir”, que era maquillar como se pudiera los expedientes y
enviarlos así al registro, sabiendo que una evaluación seria los iba a rechazar
(que es lo que sucedió en mayo de 1999); o desechar totalmente la
documentación recabada y volver a empezar de cero (decisión que al parecer fue
tomada en el año 2000, luego del fracaso de su proyecto en Lima).
f) Titulación.- A esta actividad se debía llegar luego de terminar de procesar la
información gráfica y legal que la sustentaba, la que debía estar debidamente
saneada y compatibilizada con los antecedentes registrales.
Para evaluar este aspecto nos servirá el flujograma del proceso de catastro-
titulación - regularización predial- saneamiento y registro de predios rurales.84
Se tiene que la secuencia de actividades planteada por el PETT era la siguiente:
1) Vuelo aerofotográfico 2) Control terrestre y triangulación 3) Linderación y
empadronamiento 4) Ficha Catastral 5) Restitución fotogramétrica 6) Expediente
Legal 7) Digitalización-edición 8) Vinculación Gráfico Textual 9)
Precalificación Legal del Expediente 10) Certificado catastral 11) Expediente
Registrable 12) Ingreso de solicitud a Registro 13) Inscripción registral 14)
Títulos entregados a los beneficiarios.
La preparación del expediente legal se efectuada sobre la base de la ficha
catastral y de la documentación recabada en campo. En gabinete, los
expedientes debían separarse entre aquellos de propiedad:
Del Estado, que a su vez se subdividían en:
o Predios ocupados por poseedores calificados (la acción era adjudicar y
titular gratuitamente al amparo del D.L. 17716).
o Predios Ocupados por poseedores no calificados (en este caso había que
regularizar la propiedad mediante el procedimiento de inscripción de
posesión).
o Predios Ocupados por precarios o en litigio85 (no se titulaba).
84
Ministerio de Agricultura (1997) página 19.
85
Es decir por aquellos que no tenían derecho a ocupar el predio o se encontraban en juicio o en conflicto
con sus propietarios o poseedores legítimos.
85
De Particulares:
o Predios titulados inscritos (no se debía realizar ninguna acción) predios
titulados no inscritos (si eran conducidos por sus propietarios solicitar su
inscripción; si eran sólo poseedores, iniciar el proceso de inscripción de
la posesión que luego los convertiría en propietarios; si eran precarios en
litigio, no se seguía ninguna acción).
o Predios no titulados, conducidos por poseedores, se debía inscribir la
posesión. Los ocupados por precarios en litigio, no se seguía ninguna
acción.
La secuencia de actividades y la elaboración del expediente legal, a pesar de
parecer consistentes, no lo eran, en tanto que no se había cumplido a cabalidad
con las acciones previas. Esto es: No se había depurado previamente la
información registral; lo que originaba que el equipo del PETT encargado de las
dos fases previas a la remisión de títulos al registro de propiedad, no pudiera
identificar plenamente los predios con antecedentes registrales, lo que traía como
consecuencia errores en el saneamiento técnico legal (en la identificación de
unidad predial, titulares y titularidades) y por ende en la fase de “titulación”.
Se tiene entonces que las omisiones precedentes, no regularizadas en ninguna
parte del proceso, generaba errores en la determinación del tipo de problemática
y en la clasificación de los expedientes y con ello en las acciones de
formalización a efectuar. Todo lo cuál lamentablemente, recién era puesto al
descubierto en la parte final del proceso: la etapa registral.
g) Proceso Registral.- En este rubro estaban comprendidas todas las operaciones
que se realizaron en el Registro Predial, luego de la presentación de los títulos
remitidos por el PETT para su inscripción.
Antes de analizar el flujograma del Registro Predial (encargado de la inscripción
de predios rurales en el departamento de Lima) creo necesario precisar lo
mencionado en algunos párrafos anteriores: El Registro Predial fue creado con la
finalidad de incorporar a la formalidad aquellos sectores marginales de nuestra
sociedad (urbanos y rurales), que no podían acceder al registro tradicional, sea
por sus costos, procedimientos y/o requisitos excesivamente formalistas; de ahí
que su infraestructura material y humana estaba preparada para procesar
masivamente los títulos objeto de formalización. Lo afirmado está respaldado en
los miles de títulos urbanos inscritos desde el año 1990 y la calificación positiva
86
efectuada en el año 1993 en el proyecto piloto de creación del registro de predios
rurales financiado por el Banco Mundial.
Así tenemos, que este nuevo registro contaba con una base de datos propia,
denominada REGIS-P, la cual estaba diseñada para generar asientos de
presentación masivamente. En cuanto a la calificación, luego de ser evaluado
positivamente por su equipo registral, el sistema les permitía copiar
masivamente los datos estructurados de la transferencia: los nombres de los
titulares, los documentos que daban mérito a la inscripción y las notas
explicatorias en cada acto (contenido mínimo de un asiento de inscripción). Su
base catastral digital, podía controlar de manera masiva y automatizada: áreas,
linderos y medidas perimétricas de los títulos presentados. Se había incorporado
en dicha base también, los datos de los predios trasladados del RPI y se había
digitalizado el total de las hojas catastrales del catastro levantado en la época de
la reforma agraria, el cuál se encontraba vigente en el año de la presentación de
los títulos (1999).
Hecha la precisión, pasaremos a evaluar las actividades que tenía a cargo el
Registro Predial, en el registro de predios rurales.
Generado el asiento de presentación, se le asignaba automáticamente un número
correlativo de expediente, con fecha y hora de ingreso. Luego, la documentación
ingresada era remitida al área de catastro del Registro Predial, oficina donde era
evaluaba técnicamente. Después de ello se emitía un informe sobre las
características físicas del inmueble, especificando los problemas técnicos que se
hubiera detectado (superposiciones con predios inscritos, diferencia en las áreas,
linderos o colindancias, etc.).
Con el informe técnico, se remitía al área registral, a efecto que en una primera
evaluación se pudiera determinar si se requería de información adicional a la
existente. De ser así, el equipo de matrices-traslados a cargo de un registrador,
solicitaba al personal de apoyo que había en cada oficina del registro de
propiedad inmueble -RPI- (la otra institución registral), para que remitiera la
documentación requerida, a efecto de hacer los traslados, rectificaciones o
modificaciones previas a que hubiere lugar, con la finalidad de preparar la
información registral necesaria para un correcto pronunciamiento del equipo de
inscripciones individuales.
El equipo de inscripciones individuales, con la información matriz regularizada,
evaluaba los expedientes y se pronunciaba positivamente (inscribiendo) o
87
negativamente (observando cuando el problema era subsanable o tachando si el
problema no tenía una solución inmediata), con lo que concluía el procedimiento
registral.
Visto este procedimiento registral, que el Registro Predial lo presentaba como
exitoso, es válido preguntarse si este hubiese podido soportar la presentación de
miles de títulos al mismo tiempo (a pesar que en el ámbito urbano de manera
diferenciada ya lo hacía).
Para responder esta pregunta, tendríamos en primer lugar que hacer las
diferencias con el procedimiento que se seguía con los títulos que remitía
COFOPRI86 en el ámbito urbano. Antes de su ingreso al Registro, COFOPRI
saneaba legal, técnica y registralmente el perímetro donde iban a titular un
asentamiento humano. Lo inscribían, luego lo subdividían en lotes creando
partidas registrales individuales para cada predio y finalmente, como última
parte del proceso presentaban títulos individuales que calzaban perfectamente en
las partidas registrales individuales ya creadas. Con ello las posibilidades de
observaciones eran mínimas o en todo caso puntuales.
En el ámbito rural, el proceso era definitivamente más complejo, en primer lugar
porque en la mayoría de casos no se partía de perímetros matrices, sino
directamente de predios individuales. En cada título presentado había que
determinar si tenía o no antecedentes registrales, a efecto de poder establecer el
acto registral que le correspondía. Esos antecedentes eran fácilmente ubicables si
se encontraban en el Registro Predial, pero en caso contrario, había que
buscarlos en el RPI, acción sumamente complicada, tanto por la forma como
estaba organizada la información en el RPI como por el contenido de la misma
(a veces no podía ser reconstruida gráficamente).
Esta acción debía corresponderle al PETT como ente saneador. Se requería
constituir un equipo experto en estas labores, debidamente financiado.
A pesar de las dificultades mencionadas, considero que si era posible procesar
masivamente gran cantidad de títulos rurales en campañas organizadas por el
PETT, pero para ello se requería que previamente se haya cumplido con el
saneamiento físico legal de las zonas objeto de formalización. En caso contrario,
el flujograma del Registro Predial no hubiera podido soportar el ingreso masivo
de títulos, teniendo en cuenta que para ello tenía que asumir la titánica tarea de
86
COFOPRI: Comisión de Formalización de la Propiedad Informal, era la institución que en el ámbito
urbano estaba encargada de incorporar a la formalidad los predios urbano-marginales.
88
depurar los antecedentes registrales, en el mismo momento de su presentación, y
en el corto tiempo que para ello establece la ley; más aún considerando que
requería de información que no se encontraba en su poder sino de manera
difícilmente ubicable en el RPI.
2.3.2) EVALUACION POR RESULTADOS

Entendemos como resultados de un proyecto, a las obras, servicios y capacitación que
debe completar el ejecutor, de acuerdo a las estipulaciones establecidas en el contrato
suscrito. Estos resultados deben expresarse en trabajo terminado. Los indicadores de los
resultados, nos deben permitir fijar el cumplimiento de cada uno de los productos que
tiene que obtenerse durante la ejecución.
En este punto se trabajará en dos aspectos. El primero, referido a los productos finales
que debían entregar las universidades o los contratistas al PETT, luego de culminar su
trabajo en los plazos previstos. El segundo, una evaluación de los títulos (producto final
del Ejecutor PETT) presentados al Registro Predial para su pronunciamiento (producto
final del Ejecutor Registro) en la campaña masiva de 1999, donde se analizará las
principales observaciones/tachas emitidas por los Registradores en dicha campaña.
2.3.2.1 PRODUCTOS FINALES DE CAMPO Y GABINETE QUE LOS

CONTRATISTAS DEBÍAN ENTREGAR AL PETT:
Se parte -en este aspecto- de delimitar las actividades que debían realizar y los
productos que debían entregar las universidades, como parte de las obligaciones
asumidas frente al PETT de acuerdo a los convenios suscritos:
a) Delimitar el área de trabajo asignada y sectorizarla de acuerdo con las formas
predominantes de tenencia de los predios.
No se realizó adecuadamente. Sin un diagnóstico previo del Mapa de la
Informalidad y con el grupo de brigadistas que no conocía cabalmente los
conceptos mínimos de la problemática a encontrar, no era posible cumplir
adecuadamente esta labor.
89
b) Apoyar al Ministerio de Agricultura en la campaña de difusión de los
beneficios de la titulación registro en el área de trabajo asignada.
Las entidades contratadas no cumplieron esta labor. El PETT realizó en el
departamento de Lima esta acción. Fue el encargado de preparar los “spots”
publicitarios y difundirlos.
c) Identificar, con el apoyo de las organizaciones agrarias locales, a los
propietarios y conductores que tengan interés en regularizar la titulación y/o
registro de los predios que conducen.
De la información obtenida en las entrevistas realizadas a los agricultores, se
puede determinar que en una primera etapa, y luego de anunciar por radio y
mediante camionetas con altavoces el día que se presentarían, grupos de
brigadistas llegaban directamente a cada predio y recogían la documentación que
ellos consideraban pertinente. No se coordinó inicialmente con las
organizaciones locales.
d) Constatar in situ de la posesión y conducción de los predios por parte de los
propietarios y conductores interesados.
Sí se realizó. Pero sin tener en claro la diferencia entre propiedad y posesión, ni
mucho menos de otras formas de conducción.
e) Establecer mediante búsqueda en archivos de la correspondiente oficina
registral la condición legal de los predios reclamados por los interesados.
Las entidades encargadas del levantamiento de campo, no visitaron en ningún
caso las oficinas registrales para cumplir esta labor. Las relaciones con el
Registro Predial se limitaron a solicitar el dictado de una charla de capacitación
dirigida a los brigadistas y a algunas reuniones con el equipo central de los
contratistas, para absolver consultas respecto a cómo debían preparar la
documentación a presentar al Registro.
f) Elaborar el tracto sucesivo de los predios reclamados, determinando en cada
caso, la documentación requerida para regularizar los derechos de posesión y
sanear los derechos de propiedad y lograr la inscripción registral de los
mismos.
Tal como se desprende de los puntos anteriores y que se corrobora más adelante
al analizar las observaciones que recayeron en los títulos presentados por el
PETT, no hubo ninguna actividad relacionada con la búsqueda de la
regularización del tracto sucesivo de los predios que requerían de un
saneamiento previo.
90
g) Proveer asesoramiento legal a los posesionarios de predios no reformados,
carentes de titulación, sobre los trámites que deben seguir para sanear sus
derechos de posesión.
Los brigadistas eran estudiantes de ingeniería mal capacitados en temas de
titulación. No estaban preparados para asesorar legalmente sobre ningún trámite
a seguir.
h) Efectuar los levantamientos topográficos y/o la restitución fotogramétrica
requerida para actualizar el catastro existente, incorporando los predios de los
interesados.
No existe documentación publicada, ni accesible por otras vías, que permita
conocer el resultado de esta actividad.
i) Instruir, si fuera el caso, a los posesionarios de predios reformados carentes de
titulación, para que efectúen el previo pago de los derechos de trámite y las
tasas registrales aplicables en la localidad, relativos a la expedición de títulos
administrativos y a la inscripción registral de los mismos y verificar el
cumplimiento de dicho pago.
No se realizó, por las mismas consideraciones expuestas anteriormente.
j) Apoyar a los interesados en la obtención de la documentación administrativa y
legal requerida, para regularización de sus derechos de propiedad y/o posesión
y a la inscripción registral de sus predios.
No se realizó adecuadamente por las consideraciones expuestas.
k) Preparar cuadernillos con la documentación técnica y legal requerida por las
oficinas registrales para la inscripción de los derechos de propiedad relativos a
los predios reclamados por los interesados.
Los cuadernillos que fueron pre-evaluados en forma aleatoria por el equipo
registral, encontraron graves errores de concepto y de formalidad, en la
preparación de los mencionados cuadernillos.
l) Gestionar, ante la correspondiente oficina registral, en representación de los
interesados, la inscripción de los derechos de propiedad sobre los predios
reclamados.
El trabajo efectuado por los contratistas no se presentó como tal al Registro.
m) Subsanar las observaciones que pudiera formular la oficina registral con
relación a los cuadernillos de inscripción presentados y obtener la respectiva
constancia de registro sin tacha de los predios correspondientes. No se cumplió.
91
Productos a ser entregados:
a) Listado catastral de los predios registrados dentro de los servicios, según el

formato proporcionado por el PETT.
b) Tres cuadernillos de inscripción registral por cada uno de los predios
incluidos en el listado catastral, con el sello de constancia del asiento registral.
c) Un disquete con información digitalizada del listado catastral y de la memoria
descriptiva de cada uno de los predios incluidos en el listado.
d) Un disquete con información digitalizada de los planos catastrales que
contienen los predios inscritos, en archivos DXF empleado por programas
CAD (AUTOCAD; INFOCAD; INTERGRAPH, etc).
Tal como se ha expresado anteriormente, no ha sido posible determinar fehacientemente

la calidad de la información técnica que elaboraron los contratistas, considerando que
dicha documentación como tal no fue presentada al Registro, ni ha sido objeto de
evaluación pública por parte del PETT. Del contenido de la información legal ya se ha
hecho un análisis.
2.3.2.2 PRODUCTO FINAL EJECUTOR PETT Y PRODUCTO FINAL

EJECUTOR REGISTRO.
Se ha desarrollado a lo largo de este capítulo, las limitaciones de los anteriores procesos

de formalización, las actividades a cargo de cada uno de los ejecutores y la evaluación
metodológica del proyecto.
En este punto se hará una evaluación por resultados de la campaña masiva de 1999,
tanto de la documentación presentada por el PETT al Registro (Producto Final del
Ejecutor PETT), como de los pronunciamientos efectuados a ese respecto por el
Registro Predial (Producto Final del Ejecutor Registro).
Partiremos para ellos de analizar la concepción generalizada del personal

involucrado en la titulación, respecto a la fase final del proceso de formalización.87
87
Esto es la calificación registral del registro Predial de los títulos presentados por el PETT.
92
Para dar respuesta a ello nos serviremos de un documento elaborado por el PETT en un
taller para brigadistas88:
”…La inscripción registral de los títulos de propiedad, reviste particular importancia y

constituye generalmente un inconveniente y retraso en el procedimiento de
regularización de la propiedad. Las deficiencias y observaciones determinadas por los
Registros Públicos, luego de la calificación de los títulos presentados, dan lugar a
considerar que las mismas son exageradas, en todo caso no son correctas. En ese
contexto, los títulos referidos a la inscripción de predios rurales han sido también
objeto de observaciones por el Registrador Público con el consecuente retraso en el
cumplimiento de metas, en razón de que el plano catastral es un documento
técnicamente correcto en cuanto a su precisión y al estar debidamente respaldado por
una Resolución. Se ha asumido que la inscripción constituye un procedimiento
sencillo y rápido desestimándose en consecuencia inconvenientes de tipo técnico y
legal”.
Lo detallado en el párrafo anterior nos deja entrever que un sector (que consideramos el
mayoritario) de funcionarios, empleados y brigadistas del PETT, veía al procedimiento
registral como un obstáculo y no como la etapa final del procedimiento de
regularización de la propiedad; tenían la percepción que las observaciones de los
Registradores eran exageradas e incorrectas y que los documentos que ellos presentaban
(planos, títulos), se encontraban correctamente elaborados y adecuadamente respaldados
por resoluciones; por ello consideraban, que no deberían haber inconvenientes técnicos
y/o legales para su inscripción.
Por otro lado, es cierto que el autor del mencionado documento explica que es
incorrecta la concepción que se tiene del proceso registral, en tanto debe entenderse que
el Registrador Público califica en mérito a normas y especificaciones contenidas en el
reglamento de inscripciones, las cuales contienen tanto aspectos técnicos como legales.
En tal sentido, sostiene la necesidad que el personal que labora en la titulación de
predios rústicos tenga un conocimiento cabal de la normatividad registral, lo que va
permitir no solamente superar las observaciones realizadas, sino evitarlas. Para ello
88
Ministerio de Agricultura-PETT (1997) Material: Metodología para la Titulación e Inscripción de
Predios rurales: Bibliografía Básica (Sin autor)
93
insiste en la necesidad de efectuar una previa revisión de los antecedentes registrales, a
fin de conciliar la información inscrita con la obtenida en el campo.
Por lo mencionado podemos concluir que existían dos posiciones en el PETT, la que
consideramos minoritaria que instaba a los brigadistas de campo y al personal de
gabinete a conocer en profundidad las normas registrales y a hacer una búsqueda de
antecedentes registrales; y la mayoritaria, que consideraba que los títulos estaban
correctos y que no debía haber observaciones y que en todo caso, si estas se daban, eran
por “excesos” del Registrador.
De la campaña de 1999, a manera ilustrativa, se ha tomado 30 títulos presentados,

elegidos al azar, de las principales observaciones/tachas emitidas por los Registradores:
- En la gran mayoría de los títulos de propiedad expedidos por el Ministerio de

Agricultura, en los que se solicitó su inscripción, no se tenía registrada la
titularidad a nombre del Estado (paso previo no realizado).
- Existían diferencias -no salvadas- de áreas, entre el área registrada, el título de
propiedad o formulario de posesión y el plano catastral.
- Había diferencias en buena parte de los predios en las medidas de los planos
catastrales del PETT y la medición efectuada en el sistema catastral del Registro
Predial.
- Había problemas de superposición con unidades catastrales colindantes y en
algunos casos con predios inscritos.
- Se encontraron diferencias en el nombre de los adjudicatarios, su estado civil y
demás elementos de identificación.
- Existían diferencias entre los datos contenidos en el título y el certificado
catastral.
- En los casos que la formalización implicaba una subdivisión o una
desmembración del inmueble original, no se había cumplido con adjuntar la
documentación requerida por ley.
- Había problemas en el llenado de los formularios registrales de posesión y de
propiedad. Discrepaban con la información técnica y los datos de los titulares.
En los de posesión había problemas en cuanto a la descripción de la explotación
económica y en la calificación de las pruebas.
94
- La autenticación de documentos no podía ser realizada según la ley por
fedatarios del PETT.
En síntesis, las observaciones denotaban claramente dos cosas, que no se efectuó una
revisión previa de antecedentes registrales, y por otro lado que no se tuvo una respuesta
institucional a las propias discrepancias que existían entre los documentos que formaban
parte de los expedientes que iban a ser presentados ante el Registro.
En el aspecto técnico, a pesar que el PETT decía contar con tecnología de punta en su
catastro levantado a partir de este proyecto; se tiene que las observaciones formuladas
por la oficina de catastro del Registro Predial, dan clara muestra de un trabajo que tenía
muchas deficiencias. Ello en parte es explicable, porque hasta la presentación de la
campaña de 1999 en Lima, cuatro años después de iniciado el proyecto, la
documentación técnica elaborada por el PETT, no había sido objeto de evaluación
técnica alguna de parte de las oficinas registrales del resto del país, en tanto que en las
secciones especiales de predios rurales no hubo, ni podía haber, una calificación técnica
de la documentación presentada, en tanto que su catastro digital se formaba recién a
partir de la información técnica remitida por el PETT en las campañas masivas.
Por eso resulta poco rigurosa la evaluación realizada en el 2001, antes del inicio del
PTRT2, en el aspecto técnico, cuando mencionan como una de sus ventajas “la
regularización (de la propiedad) sobre la base de un catastro bien realizado, para
evitar duplicidades y sobreposiciones…”. Sólo una evaluación técnica del catastro
levantado en ese período en el resto del país, nos puede confirmar o no esta afirmación.
En el caso del departamento de Lima, sí podemos afirmar que no es cierta.
La otra “ventaja” que mencionan en su proyecto, fue contar con normas adecuadas para
la titulación-registro de propiedades. Al respecto, sin dejar de reconocer la importancia
de la promulgación de una norma especial para la formalización de los predios rurales
(el Decreto Legislativo 667 del año 1991), se puede afirmar que ya en pleno desarrollo
del proceso de regularización de la propiedad, se veía la necesidad de contar con normas
complementarias que permitieran entre otras cosas, rectificar áreas, modificar el catastro
del ministerio de agricultura, rectificar las discrepancias existentes entre títulos,
certificados catastrales y los antecedentes registrales, que como ya lo mencioné en la
evaluación de la propuesta metodológica, no se contó sino a finales del año 1999.
95
Concluimos la evaluación por resultados, haciendo un resumen esquemático y
comparativo entre los productos obtenidos y los productos esperados en el proyecto
PTRT1 Lima:
EVALUACION PTRT 1 LIMA: 1996-1999
POR COMPONENTE RESULTADOS ESPERADOS RESULTADOS OBTENIDOS
REGULARIZACION DE 67,248
TIERRAS NINGUNO
(Exped. Tecnico-legales inscritos
(Contratistas-Universidades)
en R. Predial).
REGULARIZACION DE REGULARIZACION DE LA
TIERRAS PROPIEDAD NINGUNO
(Directamente el PETT) (Provincia De Huaral)
REGULARIZACION DE CAPACITACION DEL

TIERRAS PERSONAL CAMPAÑAS DEFICIENTE
MASIVAS
CREACION DE UN SISTEMA SE CREO EL SISTEMA

DIGITAL DIGITAL
CATASTRO (PETT) (Con información técnica jurídica (Se detectaron errores técnicos en
que permita identificar a los medición de áreas,
conductores y su derecho sobre el superposiciones y en derechos
predio). adquiridos).
INSCRIPCION DE TITULOS LOS TITULOS FUERON

REGISTRO PRESENTADOS POR EL PETT RECHAZADOS
(Deficiencias Técnicas Y
Legales).
96
2.3.3 ELEMENTOS FINALES DE LA EVALUACION:
El propósito del proyecto era la formalización de la propiedad rural -en el caso de

nuestro estudio en el departamento de Lima- cuyos indicadores de cumplimiento están
dados básicamente por la cantidad de títulos inscritos.
En tal sentido, se puede afirmar, a partir de los resultados obtenidos y ya analizados,

que las acciones realizadas no fueron las correctas, que los productos finales no fueron
los esperados y que por ende no se cumplió con el propósito del proyecto, ni se
contribuyó al éxito del fin.
Surge entonces la siguiente interrogante ¿Cuáles fueron los factores que

obstaculizaron el logro de los objetivos?
Si coincidimos que el diseño del proyecto en sus líneas generales era correcto, el cual
además había sido evaluado ex-ante por el BID, tenemos que el problema central fue su
ejecución.
Respecto a ello mencionaremos tres aspectos:
A. La participación de las Universidades. ¿Fue una decisión correcta entregar las

labores ya descritas a las universidades? Consideramos que no fue el problema la
participación de las universidades en sí, sino el problema estuvo en la dirección del
proyecto, la planificación de las actividades, el desarrollo de sus componentes, la
preparación de sus brigadistas, el perfil de los mismos, la supervisión y
acompañamiento de cada una las actividades previstas y el control de calidad del
producto final.
No podemos saber, en tanto que no hay documentos publicados, sobre cuál fue la
evaluación final que hizo el PETT del levantamiento de información que realizaron las
universidades, en el departamento de Lima; pero si nos atenemos a los resultados,
podemos afirmar que por lo menos en la parte legal, los documentos que recabaron,
tenían defectos insubsanables.
97
La única referencia que se tiene a la labor que hicieron las universidades, la hemos
encontrado en un documento del año de 199889 que figura en el portal del Ministerio de
Agricultura que dice:
En cuanto al trabajo de campo ejecutado por los Grupos de Trabajo Supervisado se

empadronaron 461,918 predios (413 796 predios por administración directa y 48 122
por Universidades)
IMPACTO SOCIAL
• Generación de empleo temporal nivel nacional para 1,000 personas.
• Participación de las Universidades Nacionales en Trabajos de catastro,

en la especialidad de ingeniería, permitiendo el adiestramiento
profesional de los estudiantes.
En tal sentido, se tendría que las universidades empadronaron a 48,122 predios en el

ámbito nacional (entendiéndose que procesaron una cifra similar de expedientes legales
para su titulación). Sin embargo, consideramos que esa cifra no resulta significativa,
tomando en cuenta que sólo en Lima la cifra proyectada era de 67,248 predios. Por
tanto, de lo expresado en el documento en mención, se tendría que para el PETT, el
único impacto a resaltar en el trabajo con las universidades, fue el empleo temporal y
adiestramiento profesional de los estudiantes de ingeniería, en nuestra opinión
deficiente y a un costo muy alto para el país.
B. Diferencias entre el ente saneador (PETT) y el ente registral (Registro Predial).

De las comunicaciones escritas entre ambas instituciones se tiene que tres eran sus
principales diferencias:
o Envío de la Información: Especificaciones técnicas y legales del
contenido de los títulos.
o Aranceles: El PETT requería que se pague un arancel igual al que se
pagaba en el resto del país (S/.5.00 nuevos soles por título presentado).
Mientras que el Registro Predial exigía, el pago del mismo arancel que
cobraba a todas sus demás inscripciones (S/.26.00 nuevos soles). O en
caso contrario, otorgarle una partida presupuestal (que le correspondía
89
www.minag.gob.pe
98
como ejecutor en el departamento de Lima del PTRT1), que le permitiera
contratar el personal adicional y los equipos necesarios para efectuar el
trabajo en los volúmenes requeridos, tal como lo había hecho con las
demás oficinas registrales del país.
o Búsqueda de los Antecedentes Registrales: La discrepancia estaba en
determinar a cuál de las instituciones le correspondía realizar dicha
labor,90 que consistía en determinar si aquellos títulos que el PETT
presentaba como primera de dominio y que no tenían referentes en el
Registro Predial, realmente no tenían historia dominial.
Para cumplir dicha labor, se debía hacer un “barrido” en las partidas
registrales del RPI (tomos, fichas, planos) y georeferenciarlos, con las
dificultades propias de una información manual, antigua y desordenada,
que además no cumplían con las especificaciones técnicas actuales. En
un proceso normal las primeras de dominio se acreditaban con un
certificado negativo de inmatriculación expedido por el RPI. Situación
nada sencilla en el caso de inscripciones masivas.
Creemos que de haberse superado oportunamente estas diferencias, el resultado pudo
haber sido otro. Tal como lo demuestra el primer grupo de posesiones que inscribió el
PETT en el Registro Predial en el año 2000, que veremos más adelante.
C. Negativa del PETT de adecuarse a las pautas registrales establecidas por el

Registro Predial.- Teniendo en consideración que el PETT en ese mismo período y de
acuerdo a las cifras oficiales, logró inscribir en el resto de las oficinas registrales del
país 900,000 títulos de propiedad/posesión, le resultaba por decir lo menos, incómodo,
adecuarse a pautas distintas exigidas para los mismos actos en el departamento de Lima.
Siendo dos instituciones registrales,91 que en materia de formalización de predios
rurales se regían por la misma norma (D.Leg. 667), ¿cuál o cuáles eran las diferencias,
que por un lado, permitía inscribir 900,000 títulos; y por el otro, ninguno?.
Ensayemos analizar tres posibles respuestas:
- Diferentes niveles de capacitación entre el personal PETT-Lima y PETT-
Provincias. No parece sostenible argumentar que la diferencia se daba en la
90
El PETT, El Registro Predial o El Registro de Propiedad Inmueble. Es necesario recordar que el PETT
no hizo una búsqueda previa de estos datos, de allí que pretendía inscribir como primera de dominio
todos los títulos que no tenían una referencia en cuanto a sus antecedentes registrales.
91
Registro Predial de Lima (Registro de Predios Rurales) y Registros Públicos (Secciones Especiales de
Predios Rurales-Registro de Propiedad Inmueble-RPI).
99
calidad del personal a cargo de la elaboración de los expedientes. Porque ello
significaría afirmar que sólo en Lima -donde se encontraba la estructura
organizacional más importante del PETT- su personal no estaba capacitado para
las labores de saneamiento y titulación. Esta afirmación es insostenible teniendo
en cuenta que era el personal PETT-Lima, mayormente el encargado de
capacitar al personal del resto del país.
- Requisitos adicionales del Registro Predial para la inscripción. Hemos
tenido la posibilidad de analizar en páginas anteriores, las principales
observaciones efectuadas por el Registro Predial a los títulos del PETT; de allí
que podemos afirmar que ellas se ajustaban a los requisitos establecidos en las
mismas normas aplicables para ambos registros. En este aspecto, la diferencia
entre ambos registros sólo podría haberse dado, si por lo contrario, las secciones
especiales no hubieran aplicado correctamente los requisitos establecidos en la
ley.
- Procedimientos distintos del Registro Predial y el RPI.- Tal como lo hemos
desarrollado anteriormente92, el Registro Predial evaluaba técnicamente (catastro
digital) y legalmente, todos los títulos que presentaba el PETT, de ahí que
pudiera determinar inconsistencias técnicas o legales en la documentación
presentada (incoherencia en los antecedentes registrales, superposiciones,
deficiencias técnicas, incumplimiento de las formalidades en el llenado de los
formularios, etc.).
¿Hacían lo mismo las secciones especiales de predios rurales del resto del
país? Parece difícil afirmarlo. En primer lugar, porque no contaban con una
oficina técnica que evaluara los expedientes. Y en segundo lugar, porque no
existía el requerimiento de la verificación de los antecedentes registrales.
En el otro aspecto de la calificación legal, debemos presumir que los
registradores provisionales contratados para tal fin y pagados por el propio
proyecto PETT-PTRT, debieron calificar rigurosamente los aspectos legales del
contenido de los títulos.
El analizar las inscripciones realizadas en el resto del país exceden largamente
los objetivos de esta investigación, sólo podemos mencionar que en el taller
organizado por el BID en el año de 199593, en el que participaron registradores
nombrados de diversas oficinas del país y personal del PETT, se establecieron en
92
Ver flujograma del Registro Predial que se anexa.
93
Taller: “Servicios de Titulación, Catastro y Registro de Tierras” Lima BID 1995
100
las conclusiones como problemas para la inscripción de los títulos presentados
por el PETT, justamente la duplicidad de partidas, la no culminación de los
procesos de adquisición de las propiedades del Estado vía Reforma Agraria, la
falta de datos en los títulos del PETT, la carencia de un catastro actualizado y las
dificultades para revisar los antecedentes registrales. Entonces ¿Cómo se pudo
resolver estos problemas para inscribir 900,000 títulos en los siguientes años? O
¿es que no se resolvieron?
Concluimos este aspecto afirmando, que la principal diferencia entre el Registro Predial
en Lima y las Secciones especiales de predios rurales en el resto del país, fueron de
procedimientos, y de exigencias técnicas y legales y no de normatividad. El control
técnico y calificación registral en Lima fueron distintos como ya lo hemos expuesto a
lo largo de este capítulo, situación ante la cual no quiso adecuarse el PETT, sino hasta
finales de 1999, luego del fracaso que significó no poder inscribir ningún título en su
única campaña masiva del PTRT 1 en el Registro Predial.
CONSIDERACIONES FINALES DE UNA EVALUACION EX-POST

Finalizamos la evaluación del proyecto del PTRT 1, en el departamento de Lima,
resumiendo y puntualizando lo desarrollado en este sub capítulo. Para ello, utilizaremos
como herramienta un esquema de los cinco elementos que deben considerarse en una
evaluación ex-post.94
a) Continuidad de la justificación del Proyecto.- Es innegable la
importancia de formalizar la propiedad rural, tal como lo hemos visto en
el capítulo anterior, de allí la necesidad de continuar con el proceso en
una segunda etapa, pero reformulando la ejecución del mismo.
b) Eficiencia del Proyecto.- Como lo hemos mencionado, hubo problemas

en la administración de la ejecución del proyecto. Las actividades
planteadas no se cumplieron a cabalidad, lo que contribuyó a que los
resultados no sean los esperados. En tal sentido, no se utilizaron
adecuadamente los recursos otorgados para el propósito del proyecto.
Hubo problemas de coordinación entre las instituciones involucradas.
Todo ello pudo haberse corregido si hubiera existido un monitoreo capaz
de enmendar los errores en la etapa de la ejecución.
94
Banco Interamericano de Desarrollo (1997) página 36.
101
c) Efectividad del Proyecto.- Los productos del proyecto fueron
deficientes, lo que no permitió alcanzar a cabalidad el propósito
(formalizar la propiedad rural) y por ende su finalidad (crear un mercado
de tierras y otorgar seguridad jurídica a los agricultores).
d) Efectos o impactos del Proyecto.- ¿Qué cambios se produjeron a nivel

del propósito y del fin como resultado del proyecto? Si directamente no
se consiguió lo esperado, creemos que a pesar de todo, el proyecto sirvió
para crear conciencia en el agricultor de la necesidad de contar con un
título de propiedad saneado y para que el inversionista privado vea en el
campo una posibilidad de inversión, no considerada anteriormente.
e) Experiencia adquirida con el Proyecto.- Las lecciones de este proyecto

-a un costo muy alto- deben ser sobre todo operativas, esto es,
relacionadas con la eficiencia y eficacia del proyecto. Lo lamentable es
que en el diseño del PTRT 2, donde se toma como experiencia el PTRT
1, sólo se menciona parcialmente los errores cometidos en la ejecución
del mismo. No se menciona, por ejemplo, que no se cumplió
cabalmente con las etapas del proceso operativo de la formalización,
que no se elaboró un diagnóstico previo del mapa de la informalidad
(se recogió la información sin tener una línea de base, sin saber qué
problemas existía en el campo), que no se determinaron los predios con
antecedentes registrales; tampoco se menciona los errores cometidos en
las campañas de difusión y recojo de la información de campo, en el
saneamiento técnico legal y en la titulación (elaboración de expedientes
para su presentación del registro). Consideramos que el éxito del
nuevo proyecto está relacionado con asumir los errores cometidos y
superarlos.
102
2. 4 ALGUNAS CONSIDERACIONES RESPECTO A LA SITUACION
ACTUAL DE LA FORMALIZACION DE LA PROPIEDAD RURAL
No vamos a analizar en esta parte final del segundo capítulo, el programa de titulación
y registro de tierras segunda etapa (PTRT2), considerando que pertenece a un periodo
distinto de nuestra evaluación (2001-2006). Por su dimensión ameritaría un nuevo
trabajo de investigación.
Solamente evaluaremos en este sub capítulo dos aspectos:
2.4.1) Inscripciones del PETT en el Registro Predial en el año 2000

2.4.2) Acciones de saneamiento del PETT en el valle de Huaral-
Chancay y Aucallama, en el período 2001-2006, a través del
análisis de 610 partidas registrales correspondientes a cuatro
sectores de los tres distritos que conforman el valle
mencionado.95
2.4.1) Inscripciones del PETT a partir del año 2000.- En el año 2000, luego de
innumerables cambios en la dirección y órganos intermedios del PETT, se inscribió el
primer grupo de posesión de predios rurales en el departamento de Lima. Aún cuando
su número no fue especialmente significativo, lo es, si tomamos como una muestra
exitosa de un acuerdo eficaz entre dos instituciones del Estado.
Hemos visto que en caso de posesión, tres eran los elementos comunes en las
observaciones efectuadas en las campañas anteriores: la determinación de los
antecedentes registrales, las características de la documentación legal (llenado de los
formularios registrales y acreditación de pruebas) y la información gráfica-catastral.
En el primer punto, para los antecedentes registrales y habiéndose determinado el área
que comprendía el saneamiento legal (el valle de Santa Eulalia). El Registro Predial
envió una comisión mixta (técnicos legales y técnicos catastrales), quienes en
coordinación con personal del PETT y del RPI Lima, hicieron un barrido de las
inscripciones efectuadas en la zona en mención. Luego, se pudo determinar aquellas
zonas que no tenían antecedentes registrales, aquellas de propiedad del Estado (en
95
Los demás aspectos de las partidas registrales mencionadas serán analizados en posteriores capítulos de
este trabajo.
103
concordancia con información del PETT) y aquellas de propiedad de particulares.96 En
el caso de las primeras, habiéndose hecho la evaluación en el RPI, funcionarios de dicha
institución emitieron los correspondientes certificados negativos de inmatriculación. En
caso de los predios con antecedentes registrales, se hizo el traslado respectivo de las
partidas registrales al sistema del Registro Predial, previa determinación de áreas al
amparo de la ley 27161.97
En el segundo punto, sobre la elaboración de la documentación legal, debemos
considerar en primer lugar, que la aprobación de la ley 27161, tantas veces mencionada,
logró superar varios cuellos de botella existentes.98 De allí que en la parte legal y luego
de sucesivas reuniones entre personal de ambas instituciones, se precisaron los alcances
de la ley para el contenido de los formularios registrales, en aspectos como la
descripción de la explotación económica del predio, que debía ser verificada por los
ingenieros a su cargo, la identificación de sus titulares y la elaboración de las pruebas
complementarias.
En el tercer punto, sobre la entrega de la información gráfica, al amparo de la nueva
ley, fue sencillo coordinar especificaciones técnicas entre las áreas de catastro de ambas
instituciones, compatibilizando ambos sistemas, lo que minimizó el número de
observaciones.
Finalmente, personal del Registro Predial, coordinó con el equipo de campo (abogados
e ingenieros), sobre algunas pautas para el recojo de la información, quienes se
encargaron de efectuar las coordinaciones necesarias para la difusión de las campañas y
a su vez cumplieron el papel de saneadores de la documentación a recabada.
La etapa final del procedimiento, fue la inscripción de la posesión, la publicación en el
diario oficial “El Peruano” de la relación de las mismas, la notificación y publicación de
carteles en cada predio. Actividad que de acuerdo a ley, debía realizar personal del
Registro, lo cual se cumplió con participación y ayuda logística del PETT. Cumplido el
plazo de ley y sin oposición escrita de los que creyeran tener mejor derecho sobre el
bien, las posesiones inscritas se convirtieron en propiedad.
96
El procedimiento para la inscripción de posesión es distinto en predios de propiedad de particulares,
predios del Estado o predios sin antecedentes registrales.
97
Si se viera con mayor detalle este punto, podríamos ver que con ello se cumplió cuatro puntos del
proceso operativo de la formalización: Selección de las áreas de trabajo, diagnóstico del mapa de
informalidad, migración de la información registral y el inicio del proceso de saneamiento.
98
El proyecto original fue coordinado entre ambas instituciones y en cuanto a su contenido más
importante, están las facultades para determinar áreas por el PETT, ampliación de las pruebas
complementarias del derecho de posesión y la posibilidad de autenticar copias por funcionarios del PETT.
104
A manera de comentario final sobre las primeras inscripciones del derecho de posesión,
sin dejar de resaltar el cumplimiento estricto de lo que la ley establecía y la importancia
de los resultados, en virtud a la coordinación que se dio entre ambas instituciones;
creemos que la ley pudo contemplar un procedimiento más sencillo para inscribir la
posesión, que estuviera a cargo del PETT hasta la declaración del derecho de posesión.
Lo que hubiera evitado los cuellos de botella que se presentaron, teniendo en cuenta que
ya en la parte urbana, se había concebido así (siendo la entidad saneadora COFOPRI).
2.4.2) Acciones de saneamiento del PETT inscritas en el valle de Huaral-Chancay

y Aucallama, en el período 2001-2006 a partir de una muestra de partidas
registrales.- Se ha analizado, además de las 93 partidas registrales que corresponden al
sector objeto de la investigación (Villa Hermosa), un total de 610 partidas registrales
correspondientes a cuatro sectores de los tres distritos que conforman el valle
mencionado.
Si quisieramos resumir los principales problemas de formalización existentes en estos
cuatro sectores, detectados y no resueltos desde el proyecto del Banco Mundial del año
1993, podríamos mencionar los siguientes: En el sector de Villa Hermosa, el problema
está dado respecto al sub-sector de San Martín de Porres, en el cuál no se ha culminado
su titulación, parcelación y adjudicación individual de sus socios. En San Isidro de
Palpa, se encuentra pendiente la adjudicación a los socios de los sectores altos, que
implica una labor fina de acumulación, transferencias parciales, desmembraciones y una
nueva parcelación. En los casos de los otros tres sectores (entre ellos Mercedes Jesús del
Valle, Unión Torreblanca y San Martín de Retes), igualmente, existen adjudicaciones
pendientes, que requieren de una regularización de la situación legal de las cooperativas
propietarias.
¿Se resolvieron esos casos? La respuesta es negativa. Del análisis de cada una de las
partidas registrales mencionadas, que incluyen las de la matriz, sólo se encontraron
99
como actos inscritos: labores de determinación de áreas efectuados por el PETT.
Esto es, actualización de linderos, medidas perimétricas y áreas.
Finalizamos este capítulo, resaltando la importancia de mantener actualizado un catastro

físico de los inmuebles que se inscriben, como elemento esencial para otorgar seguridad
jurídica a las titularidades sobre los inmuebles que obran en un registro de propiedad,
99
En los siguientes porcentajes: Aucallama 48.1%, Chancay 44.6%, Huaral Norte 75.2% y Huaral Sur
46% (de todo el universo de partidas)
105
evitando así duplicidades de inscripciones y sobreposiciones entre predios inscritos,
entre otros aspectos.
Asimismo, consideramos que se debe encontrar un equilibrio en estos proyectos

masivos de formalización de la propiedad, entre la necesidad de cumplir metas
numéricas, (lo que implica seleccionar zonas de mayor densidad y menor problemática)
y la de encontrar soluciones en aquellos lugares donde la problemática es compleja y los
números no son tan altos. Para ello creemos que una alternativa, es crear equipos
especializados y diferenciados, que de manera paralela en el tiempo, realicen
respectivamente cada una de las acciones mencionadas.
106
CAPITULO III:
FORMALIZACION DE LA PROPIEDAD RURAL Y SU RELACION
CON EL NIVEL DE VIDA DE LOS AGRICULTORES DE CAQUI
“…PASANDO DE AHÍ PARA ACÁ, YA AQUÍ -EN LA COSTA- LAS COSAS SON
DIFERENTES … NOS DIERON UNA VIVIENDA PARA VIVIR 3 A 4 FAMILIAS, UN
CUARTITO… EN ÉPOCA DE APAÑO… LA DIFERENCIA ES QUE EN ESTAS
HACIENDAS NOS PAGABAN UN SALARIO BAJO, PERO SALARIO AL FIN…”100
“El sistema de haciendas está compuesto por unos cuantos propietarios, para los que
labora el inmenso caudal de peones, trabajadores o asalariados… A los hacendados
del valle se les podría ubicar en la estratificación social nacional, en el estrato alto o
medio superior… (y en el nivel bajo a los obreros)… el ingreso económico de los
obreros de Caqui es el salario semanal que reciben, además, tienen un pago mensual
por vacaciones… “el principal (uso de sus salarios) es dedicado a la alimentación... El
uso del salario para la compra de vestimentas es reducido.” 101
En este capítulo, se busca comprobar la segunda hipótesis de este trabajo, la cual

sostiene que el hecho de haberse convertido el agricultor de la costa, en propietario del
terreno que trabajaba, no ha significado cambios sustanciales en la satisfacción de sus
necesidades básicas y las de su familia, en tanto que no ha mejorado su calidad de vida.
Para ello, se analizará un caso concreto en un sector del valle de Huaral, para lo cual nos
serviremos, además de la literatura existente sobre el tema, de tres fuentes principales:
- El libro “Caqui: estudio de una hacienda Costeña”,102 que contiene datos de la

entonces hacienda Caqui levantados entre los años 1962-1965, etapa previa al
proceso de Reforma Agraria.
- Las encuestas que efectuamos a los agricultores de Caqui, en el año 2002.
- Transcripción y análisis del trabajo realizado con agricultores de Caqui, bajo la
modalidad de “Grupos de discusión”, que efectuamos en el año 2002 y datos
complementarios levantados en visitas realizadas en los años 2003-2007.
Asimismo, consideramos que es necesario precisar un concepto, que va a servir de

columna vertebral al tema desarrollado en este capítulo: el referido a la CALIDAD DE
VIDA.
100
Agricultor de Caqui. Extracto de los Grupos de discusión año 2002
101
Rodríguez Pastor (1969). Extractos páginas 8, 16, 207 y 211
102
Rodríguez Pastor (1969)
107
Sobre este concepto existe profusa literatura que conceptualiza y desarrolla el tema de
calidad de vida, sobretodo vinculándolo a la satisfacción de necesidades básicas y al
bienestar. Es sin embargo, el concepto de pobreza, el que nos permitirá precisar los
indicadores escogidos, que a su vez servirán para determinar las necesidades satisfechas
en los hogares de CAQUI, con la finalidad de constatar si su nivel de vida ha sido
modificado sustancialmente -en estos últimos 40 años- desde el momento en que
dejaron de ser peones de hacienda y se convirtieron en propietarios de un fundo
agrícola. También se tomará en cuenta los elementos exógenos, que han influido en su
modificación.
Se entiende como pobreza “la situación de aquellos hogares que no logran reunir en
forma relativamente estable, los recursos necesarios para satisfacer las necesidades
básicas de sus miembros”.103 Entendiendo como necesidades absolutas, las
indispensables para la existencia humana; y las necesidades relativas, las que son
esenciales para la integración de su entorno social.
Asimismo, se relacionan al término pobreza: el insuficiente consumo de calorías (la

desnutrición), precarias condiciones de vivienda, bajos niveles educacionales, malas
condiciones sanitarias y empleos precarios o mal remunerados, entre otros.
Es importante indicar que para este capítulo el indicador o los indicadores deben
permitirnos determinar el conjunto de necesidades a ser satisfechas por un hogar, para
que su nivel de vida sea adecuado, de acuerdo a los estándares de la sociedad a la que
pertenece.
En ese sentido, se debe mencionar que en la actualidad existen tres concepciones, para
las mediciones de niveles de vida o de pobreza. La primera, realiza sus mediciones a
través de los ingresos de un hogar; la segunda, efectúa sus mediciones a partir de las
necesidades básicas insatisfechas; y la tercera, está vinculada a la existencia de
capacidades.
En cuanto a la referida a los ingresos, conocida también como pobreza monetaria, es

aquella que vincula la insuficiencia de recursos monetarios y la incapacidad para
103
Feres Juan Carlos y Mancero Xavier (2001) página 7.
108
adquirir una canasta de consumo mínimo. Sus críticos arguyen el relativismo de esta
medición, al no poder ser generalizable en el tiempo y a las características peculiares de
cada sociedad. También, que en este tipo de análisis, el “estudiado” puede tener los
recursos de la canasta, pero decide no adquirirlos, prefiriendo destinar sus ingresos a
otro tipo de gastos.
Nuestra medición no estará enfocada a verificar el grado de “bienestar” a partir del

ingreso de los agricultores (y con ello determinar en cada indicador, si se encuentra por
encima o por debajo de la línea de pobreza); no sólo en consideración a las dificultades
de su medición (por la estacionalidad de la actividad, la determinación de los
excedentes de la explotación agrícola, entre otros), sino sobretodo, porque consideramos
que el bienestar de una persona se analiza mejor a partir de los bienes consumidos, que
de los ingresos, porque conceptualmente es distinto tener la posibilidad de satisfacer las
necesidades, que el hecho mismo de satisfacerlas. Como sostiene Pedro Francke104:
existe una diferencia entre tener acceso a la salud y educación y estar sano y educado.
Entonces tendremos que en nuestro trabajo, el indicador de bienestar, estará vinculado

al gasto, entendido éste como el conjunto de bienes y servicios a los cuales un hogar
tiene acceso. En ese sentido, se privilegiará el método de las necesidades básicas
insatisfechas, que relaciona bienestar con el consumo efectivamente realizado. Este
método sirve como instrumento de caracterización de una población en término de la
insatisfacción de sus necesidades básicas.
¿Cuáles son las dimensiones factibles de ser medidas dentro de cada necesidad básica,
qué variables serán utilizadas para dar cuenta de dichas dimensiones?
El cuadro siguiente nos permitirá precisar algunas de ellas:
104
Francke, Pedro (1999)
109
NECESIDADES BASICAS, DIMENSIONES Y VARIABLES CENSALES105
NECESIDADES DIMESIONES VARIABLES CENSALES

BASICAS
ACCESO A LA a) Calidad Vivienda Materiales de construcción

VIVIENDA utilizados en el piso, paredes,
techo.
b) Hacinamiento - Número de personas en el
hogar.
- Número de cuartos en la
vivienda.
ACCESO A a) Disponibilidad del agua Fuente de abastecimiento del agua
SERVICIOS potable en la vivienda.
SANITARIOS
- Disponibilidad del servicio
b) Tipo de sistema de sanitario.
eliminación de excretas - Sistema de eliminación
de excretas.
ACCESO A LA Asistencia de los niños en - Edad de los miembros del
EDUCACION edad escolar a un hogar.
establecimiento educativo. - Asistencia a un
establecimiento educativo.
- Edad de los miembros del
hogar.
CAPACIDAD Probabilidad de insuficiencia - Último nivel educativo
ECONOMICA de ingresos del hogar aprobado.
- Número de personas en el
hogar.
- Condición de actividad.
Seguidamente, hace falta determinar el grado mínimo aceptable de satisfacción de cada

necesidad, es decir, el “nivel crítico” a partir del cual un hogar deja de ser “carente”
para pasar a ser “no carente” o viceversa. Ello depende también de las características
geográficas y culturales, de cada zona, situación que se ha tomado en cuenta para
analizar la zona objeto del estudio.
Martín Valdivia y Ana C. Dammert106, han trabajo una serie de variables que han
agrupado en cuatro modelos (de los cuáles he tomado tres) y que nos servirán, para
efecto de determinar el nivel socio-económico de la población objeto de nuestro estudio.
105
Feres Juan Carlos y Mancero Xavier CEPAL (2001) Página 11.
106
Martín Valdivia y Ana c. Dammert (2001).
110
Ellos sugieren establecerla a partir de las características más observables de los hogares
y del gasto per-capita del hogar107*, lo siguiente:
El Modelo 1, incluye las variables geográficas y de características de la vivienda.
MATERIAL VIVIENDA PRECARIO NO PRECARIO
• Quincha • Ladrillo
• Piedra de Barro • Bloque de Cemento
Pared
• Madera • Adobe
• Estera • Tapia
• Parquet o Madera
• Laminas Asfálticas
• Vinílicos
Piso • Tierra
• Losetas
• Madera
• Cemento
• Tejas
• Planchas de Calamina
• Eternit • Concreto Armado
Techo
• Caño o Esteras • Madera
• Paja, hojas de palmera
• Otro
• Electricidad
• Vela
• Kerosene
Alumbrado • Ninguno
• Petróleo
• Otro
• Gas
En las variables como desagüe y agua realizan la agrupación de variables de acuerdo a

cada ámbito geográfico (interesándonos en nuestro caso el rural):
107
(*) “…La popularidad de este indicador se basa en consideraciones tanto teóricas como empíricas.
Desde el punto de vista empírico, el gasto tendrá un menor sesgo de reporte en comparación con el
ingreso o la riqueza. Desde el punto de vista teórico, los modelos de ingreso permanente establecen que el
consumo sería menos sensible a las fluctuaciones del ingreso tanto en el corto como en el mediano
plazo…” Valdivia y Dammert (2001) página 19
111
RURAL:
PRECARIO NO PRECARIO
• Pozo séptico • Red pública dentro de la

• Pozo ciego vivienda
• Sobre acequia
DESAGÜE • Otro • Red pública fuera de la
• No tiene vivienda
• Pozo séptico
• Pozo ciego • Red pública dentro de la
• Pilón vivienda
• Pozo
AGUA • Río Acequia • Red pública fuera de la
• Camión tanque vivienda
• Otro
Modelo 2: Al listado anterior, se añaden variables de tipo demográfico:
– Número total de los miembros del hogar.

– Porcentaje de miembros del hogar por rango de edades y género (0-4 años; 5-14
años; hombres y mujeres de 15 a 65 años).
– Tasa de dependencia demográfica que se define como: (tamaño de la familia
menos número de miembros en edad de trabajar)/(número de miembros en edad
de trabajar).
– Si el hogar tiene familia nuclear o no.
– Género del jefe de hogar.
– Edad del jefe de hogar.
– Número de habitaciones por persona.
Modelo 3: Se añade la tenencia de bienes durables como tipo de combustible para

cocinar, televisor a colores y teléfono.
En el caso del combustible se agrupó las categorías de acuerdo a:
RURAL:
PRECARIO NO PRECARIO
• Carbón
• Electricidad
COMBUSTIBLE • Leña
• Gas
• Otro
• Kerosene
• No cocinan
112
Modelo 4: Se añaden variables relativas al mercado laboral en que se ubica el jefe
del hogar: categoría ocupacional, sector económico, tamaño de la empresa donde trabaja
y tasa de dependencia ocupacional (miembros en el hogar-PET/PET).
Con las consideraciones expuestas, tomando de manera referencial, los elementos

enunciados por Feres y Mancero (CEPAL), respecto de las necesidades básicas
insatisfechas y las variables propuestas por Valdivia y Dammert, para la calificación de
precariedad y no-precariedad; hemos escogido para analizar la modificación del nivel
de vida de los agricultores, entre estos dos períodos: 1962-1965 y 2002, la variable
“satisfacción de necesidades básicas” a la cuál se le aplicaron los siguientes
indicadores:
3.1) Perfil Sociodemográfico

3.2) Vías de acceso
3.3) Vivienda
3.4) Servicio de Agua, desagüe y electricidad.
3.5) Otros servicios
3.6) Atención médica
3.7) Alimentación
3.8) Transporte
3.9) Nivel Educativo y Movilidad educativa
3.10) Participación en Organizaciones
A cada indicador se le ha aplicado la categoría formalizado y no formalizado, a efecto

de poder determinar, en cada caso, si su presencia influenciaba en la satisfacción de las
necesidades básicas establecidas.
Además trabajamos como factores de apoyo el “tipo de cultivo” (relacionado al mayor

o menor ingreso del agricultor) y el “nivel educativo del jefe de familia” los que
fueron aplicados en 5 indicadores de la variable dependiente, a efecto de comprobar si
su intervención era explicativa de la satisfacción de necesidades básicas, lo que
113
implicaba descartar la relación causal con la variable independiente (formalización de
la propiedad rural). Situación que permite datos más precisos en cuanto a los cambios.
Por otro lado, se debe tener en cuenta que el libro de Rodríguez Pastor108, que nos sirve
de fuente en este capítulo, contiene datos recabados cuarenta años antes del inicio de
esta investigación, época en que la mayoría de los encuestados eran peones de
hacienda. Ello nos servirá para analizar si a pesar del tiempo transcurrido en que dejaron
de ser peones (más de 30 años), su situación se ha modificado sustancialmente, como
veremos más adelante:
3.1) PERFIL SOCIO DEMOGRÁFICO :
El estudio comprende un universo de 87 pequeños agricultores que se encuentran en

posesión/propiedad de 1 a 8 hectáreas en los sectores escogidos del Valle de Huaral. Se
ha levantado las encuestas de todo el universo.
3.1.1 Localización del predio
La mayoría de los agricultores se localiza en el sector de Villa Hermosa (69.5%) el cual

comprende a los sectores formalizados; en San Martín se concentra el 22.1%,
correspondiente a los no formalizados y se ha encontrado que 8.4% son feudatarios.109
Estos últimos no forman parte del estudio realizado, por tener características distintas a
las establecidas en el proceso de investigación.
108
Rodríguez Pastor (1969)
109
Antigua institución prehispánica, que con mayor nitidez desde comienzos del siglo pasado, estaba
referida a la asociación entre la hacienda, que otorgaba capital de trabajo (tierra, agua, dinero, insumos,
maquinarias y servicios) y un campesino –llamado yanacona- que aportaba fuerza de trabajo y
experiencia agrícola. Además estaba obligado a abonar una merced conductiva al hacendado, cultivaba el
producto determinado por la hacienda y debía venderle íntegramente su producto a la misma. El proceso
de reforma agraria canceló este sistema, al otorgarle la propiedad de la parcela que usufructuaba,
confiriéndole un nuevo status: el de pequeño propietario, con el que ingresa en el circuito de relaciones de
mercado (tomado de Matos Mar (1976) páginas16 y 17). Es importante mencionar que ellos –los
yanaconas- fueron los primeros adjudicatarios individuales de la tierra en el proceso de reforma agraria,
por ende su calidad de propietario individual data de por lo menos de 10 años antes que los adjudicatarios
de las ex cooperativas agrarias de producción (en nuestro caso los de Villa Hermosa). El yanacona –
nombre con el que todavía se le conoce- tiene por lo general mayor extensión de terreno, pero la calidad
de la tierra que posee es de menor calidad que la del ex-cooperativista.
114
Tabla Nº 1: Localización
Cantidad Porcentaje
San Martín (No formalizado) 21 22.1
Villa Hermosa (Formalizado) 66 69.5
Feudatario 8 8.4
Total 95 100.0
(Fuente: Encuestas propias levantadas en Huaral 2002)
3.1.2 Tipo de cultivo que desarrollan
De acuerdo a la siguiente tabla, los agricultores comprendidos en el estudio se dedican a

los siguientes tipos de cultivo:
En el sector formalizado menos del 5% tiene cultivos de pan llevar y otros relacionados;
el 24.3% cultiva frutales de origen110 y el 68.12% trabaja con pan llevar y plantaciones
recientes de árboles frutales, constituyendo los sectores emergentes.
En el caso de los sectores no formalizados más del 50% recibió sus terrenos con
frutales, mientras que 38.1% los ha sembrado posteriormente. Hay que considerar sin
embargo que la calidad y extensión de los terrenos de este sector son menores.
Tabla Nº 2: Tipo de cultivo desarrollado
FORMALIZADO NO FORMALIZADO
Cantidad (%) Cantidad (%)
PAN LLEVAR/OTROS 3 4.5 2 9.5
FRUTALES ORIGEN 16 24.2 11 52.4
FRUTALES NUEVOS 25 37.9 2 9.5
FRUTALES NUEVOS-OTRO 20 30.3 6 28.6
NO RESPONDE 2 3.1 0 0
TOTAL 66 100% 21 100%
110
Es importante mencionar que el año 1988, que se regulariza la parcelación en CAQUI, el 24.2% de
agricultores recibió sus terrenos con árboles frutales, situación que significó una ventaja respecto a los
demás agricultores que recibieron sus terrenos “en blanco”, y que tenían que invertir en sus cultivos para
recién obtener excedentes.
115
3.1.3 Nivel educativo de los pobladores
En el sector formalizado se ha encontrado que el 15.2% son analfabetos y que más del
50% sólo llegó a la primaria (según el desagregado de nuestros datos el 43.9% sólo
tiene primaria incompleta). Lo que indica que en general tienen un bajo nivel educativo.
Por otro lado el sector no formalizado, en cambio, no tiene ningún analfabeto. Más del
60% ha realizado, por lo menos estudios secundarios. Es de considerar, sin embargo,
que ello se debe a su menor edad y a que buena parte de ellos se educaron en la época
en que la cooperativa Villa Hermosa, se encargaba de brindar educación a los habitantes
del sector.
Tabla Nº 3: Nivel educativo propietarios
Cantidad Porcentaje
Formalizado ANALFABETO 10 15.2
PRIMARIA 35 53.0
SECUNDARIA 13 19.7
TECNICO / SUPERIOR 7 10.6
NO RESPONDE 1 1.5
Total : 66 100%
No formalizado PRIMARIA 7 33.3
SECUNDARIA 8 38.1
TECNICO / SUPERIOR 6 28.6
Total : 21 100%
3.1.4 Composición familiar - hijos

Las familias de los agricultores comprendidas en el estudio presentaron las siguientes
características en cuanto al número de hijos:
En el sector formalizado el 71.2% tiene más de 4 hijos. En cambio, en el sector no
formalizado sólo el 4.8% tiene más de 7 hijos, frente al 27.3% del sector formalizado.
En este aspecto definitivamente, prima la menor edad y la diferencia del nivel educativo
a favor de los no formalizados.
116
Tabla Nº 4: No de hijos por familia
MEDIO (1-3) 18 27.3 10 47.6
ALTO (4-6) 29 43.9 10 47.6
EXCESIVO (7 A Más) 18 27.3 1 4.8
NO TIENE 1 1.5 --- ---
TOTAL 66 100% 21 100%
3.1.5 Moradores por vivienda

Teniendo en cuenta, como veremos más adelante, que el mayor porcentaje de los
pobladores de Caqui vive aún en las casas de la Ranchería, cuyo número de dormitorios
es de 3, 2 y hasta de un dormitorio, tendríamos que en el sector formalizado se podría
hablar de un nivel de hacinamiento del 37.9%, mientras que en el sector no formalizado
el porcentaje sería mayor (42.9%).
Sin embargo, no podemos ser concluyentes sobre la existencia de hacinamiento, en
tanto que nuestra encuesta no tomó el dato del número de habitaciones por cada familia;
sin embargo, otros datos que veremos más adelante respaldarían una situación de
hacinamiento en un porcentaje importante de la población.
Tabla Nº 5: No de moradores en la vivienda
MEDIO (1-5) 41 62.1 12 57.1
ALTO (6-8) 17 25.8 8 38.1
EXCESIVO (9 A Más) 8 12.1 1 4.8
TOTAL 66 100% 21 100%
Fuente: Encuestas propias levantadas en Huaral 2002
117
Sólo a manera de referencia adjuntamos un cuadro de viviendas y moradores recogidos
por Rodríguez Pastor en el año 1962. El número de habitaciones se refiere al número de
ambientes, en el que se encuentra contabilizado el ambiente que servía como sala-
comedor.
En dicha época el porcentaje de solteros era del 33.8%, la mayoría de los cuales vivían
solos (25.8% del total de habitantes). Es necesario mencionar las edades de los
trabajadores de esa época,111 en un 66.69% tenían entre 15 a 34 años, (la mayoría de los
cuales serían los actuales propietarios de Villa Hermosa-Caqui), situación que explica el
alto porcentaje de solteros o de personas que vivían solos.
RELACION DE TIPO DE FAMILIA Y VIVIENDA112
VIVIENDA FAMILIA FAMILIAS FAMILIA PERSONA

Número de NUCLEAR INCOMPLETAS EXTENSA SOLA
Habitaciones(*)
1 - - - 1
2 19 2 6 15
3 10 7 7 3
4 2 1 - -
5 1 - - -
TOTALES: 32 10 13 19
74 CASAS 41.65% 13.5% 17.5% 25.8%
3.1.6 Tipo de familia que habitan las viviendas

En esta pregunta se ha considerado al tipo de parentesco de las personas que habitan las
viviendas de los agricultores. Se considera una habitabilidad “media” cuando ésta,
comprende a la familia nuclear (padre, madre e hijos); una habitabilidad “alta” cuando
contiene ascendientes y descendientes familiares (abuelos, padres, hijos, sobrinos y/o
nietos); mientras que una habitabilidad “en exceso”, incluye a otros familiares (primos,
tíos, entre otros).
111
Rodríguez Pastor (1969) páginas 205 y 213.
112
Rodríguez Pastor (1969) Página 206
118
En la siguiente tabla se muestran los resultados obtenidos:
En el sector formalizado, el 63.6% tiene una habitabilidad media y 19.7% la tiene en
“exceso”; comparado con el 57.1% del sector no formalizado con habitabilidad media y
marcadamente mayor (38.1%) en “exceso”.
Tabla Nº 6: Tipo de familia (vivienda)
NUCLEAR (media) 42 63.6 12 57.1
EXTENSA (alta) 11 16.7 1 4.8
DIVERSA (exceso) 13 19.7 8 38.1
TOTAL 66 100% 21 100%
3.1.7 Ocupación de los hijos

Otro aspecto a evaluar, está referido a la ocupación alcanzada por los hijos del núcleo
familiar inicial.
La tabla Nº 7 indica que en el sector formalizado, el 16.7% de las familias no ha
modificado la situación de sus padres, pues sus hijos o se ocupan de la casa o sólo de la
agricultura, sin educación adicional a la escolar; 62.1% ha tenido una mejora leve, en
tanto los hijos se dedican, además de la agricultura, a ocupaciones técnicas o se
encuentran estudiando para alguna ocupación técnica; mientras que el 19.7.% ha tenido
un cambio sustancial, pues sus hijos tienen alguna profesión, además de actividades
técnicas y la misma agricultura.
En el caso del sector no formalizado el 95.2% ha tenido una mejora leve.
Tabla Nº 7: Ocupación hijos de la familia
SIN CAMBIOS 11 16.7 ---- ---
MEJORA LEVE 41 62.1 20 95.2
CAMBIO SUSTANCIAL 13 19.7 1 4.8
NO RESPONDE 1 1.5 ---
TOTAL 66 100% 21 100%
119
3.2) VÍAS DE ACCESO:
“Para llegar a la hacienda partiendo de Huaral es necesario seguir una carretera que
pasa primero por la hacienda Jesús del Valle y que después sirve de límite entre las
haciendas La Huaca y Huando, luego cruza el río, inmediatamente entra a Caqui por
su parte baja. No es posible usar esta vía durante los meses de crecida del río debido a
que no existe un puente. En los meses de verano se utiliza otra carretera que saliendo
de Huaral atraviesa la Haciendo Huando, y que luego de cruzar un puente, que lleva a
la margen izquierda del valle, y de pasar por la hacienda Palpa, entra a la parte alta de
Caqui…”
“El sector urbano de la hacienda sirve de punto de partida a una multitud de pequeños
y anchos caminos que más allá, en los campos de cultivo se entrecruzan. Estos caminos
van generalmente paralelos a las acequias o están bordeados por hermosos árboles.113
La descripción de los caminos hecha por Rodríguez Pastor en 1965, no ha variado en lo

más mínimo de la situación actual. Tampoco es posible en la actualidad usar la vía
directa Huaral-Caqui en tiempo de lluvias, por lo que se tiene que bordear el valle por la
margen izquierda e ingresar a Caqui pasando por la Ex cooperativa Palpa. Lo que
implica en términos reales, por lo menos duplicar el tiempo de viaje entre ambos
puntos.
3.3) VIVIENDA:
“La urgencia de ir concentrando en un solo sector los diversos servicios de la hacienda
y las viviendas para el personal que trabaja en ella han ido formando un pequeño
centro poblado.
El Centro poblado se encuentra constituido por cinco zonas:
- La casa hacienda.
- Las viviendas de los empleados, profesores y las oficinas.
- Los edificios para el almacenaje, transformación y mantenimiento.
- Las viviendas y servicios para los peones (Ranchería).
- Los corrales”.
La Ranchería:
“La ranchería está constituida por varias casas agrupadas dentro de una sola área.
Estas viviendas están en hilera, unas a lado de otras, dando en ciertos casos, la
impresión de una angosta calle. Además de viviendas en la ranchería hay una serie de
servicios que son aprovechados principalmente por los peones”114
“Las viviendas de los trabajadores han sido construidas en diferentes períodos. Se nota
por ello un sector de casas antiguas y otro sector de casas recientemente edificadas.
Las primeras tienen de modo general, dos o tres habitaciones; siendo muy pocas de una
o cuatro. De este grupo, cuarenta tiene dos habitaciones, y 28, tres. De cuatro
habitaciones hay tres y sólo dos viviendas tienen una y cinco habitaciones
respectivamente. Las edificaciones son de adobe, con paredes enlucidas en yeso, el piso
generalmente de tierra afirmada y en pocos casos de cemento. La ventilación
insuficiente y está dada por la puerta principal y una pequeña claraboya... además de
esta parte antigua de la ranchería, existe una nueva, cuyas viviendas son más amplias y
113
Rodríguez Pastor (1969) página 32.
114
Rodríguez Pastor (1969) página 45
120
de corte moderno y se encuentran ubicadas paralelamente al campo de fútbol. El
número de ellas se acerca a 20. Tienen cinco habitaciones y están habitadas por los
trabajadores de familia numerosa…”. 115
3.3.1) Forma de adquisición de la vivienda

De la investigación realizada en el año 2002, se ha podido constatar, que las formas de
adquisición de la vivienda en Caqui, comprenden las situaciones siguientes:
- La obtuvo por alquiler a su propietario.
- Se la entregó la Hacienda, en su calidad de peón permanente (antes del año de
1970).
- Se la otorgó la Cooperativa Agraria de Producción o de Trabajadores Villa
Hermosa en su calidad de socio-cooperativista (1972-1988).
- La ha adquirido, construido o remodelado ya siendo parcelero o propietario
individual (1988 hasta la actualidad).
De acuerdo a los resultados de la encuesta –ver tabla 8- se puede constatar, en este
aspecto, que en el sector formalizado el 42.4% de agricultores no ha mejorado su
situación, considerando que su vivienda actual está ubicada en la “ranchería”, y que no
ha realizado mayores modificaciones desde que la adquirió en la época de la hacienda, o
que por último no es casa propia, esto en comparación con el sector no formalizado en
el que el 33.3% se encuentran en la misma situación. Por otro lado el 28.8% del sector
formalizado se encuentra en una situación media, dado que adquirieron su vivienda, ya
siendo propietarios colectivos, por adjudicación de la cooperativa; mientras que 28.8%
se encuentra en una mejor situación, dado que construyeron la suya o la modificaron en
su condición de parceleros o propietarios individuales.
Es de anotar sin embargo que ese 28.8% que recibió vivienda en la época de la
cooperativa, no necesariamente está en una situación mejor que el primer grupo,
teniendo en cuenta que en la época de la cooperativa no se construyeron viviendas, de
allí que se puede inferir que las viviendas “distribuidas” en esa época no son otras que
las construidas en la época de la Hacienda, con las características que ya fueron
descritas por Rodríguez Pastor en el año 1965.
De acuerdo a lo manifestado, y respaldado en los datos que aparecen en la tabla 8,

podemos afirmar que alrededor del 50% del sector formalizado de agricultores de
115
Rodríguez Pastor (1969) páginas 46-47
121
Caqui, viven en las mismas viviendas y en similares condiciones, que cuando eran
asalariados en la Hacienda. Esto quiere decir, que 35 años después de que dejaron de
ser peones de hacienda y que se convirtieron en propietarios (colectivos inicialmente e
individuales posteriormente), no ha significado una mejora sustancial en el tipo de
vivienda que habitan, encontrándose buena parte de ellos en una situación de
hacinamiento, como lo demuestran también los cuadros anteriores (4,5 y 6).
Concluimos este aspecto, señalando que menos del 30% (28.8%), ha mejorado la
calidad de sus viviendas en estos últimos 35 años, sin poder determinar en qué
porcentaje lo hicieron no solamente con sus excedentes en el trabajo agrícola, sino con
ingresos de sus otras actividades o con las remesas que envían sus hijos del extranjero
(sobre todo de Japón). Lo manifestado, sumado a los datos que indican que el sector no
formalizado tiene un porcentaje mayor que ha mejorado sustancialmente la calidad de
su vivienda -33.3%- corrobora lo constatado, respecto a la poca incidencia de la
formalización de la propiedad agrícola en la mejora de la calidad de la vivienda.
Tabla Nº 8: Forma de adquisición de la vivienda
SIN MEJORA 28 42.4 7 33.3
MEJORA LEVE 19 28.8 7 33.3
MEJORA SUSTANCIAL 19 28.8 7 33.3
TOTAL 66 100% 21 100%
3.3.2) Ubicación de la vivienda

Un elemento complementario a lo manifestado en el punto anterior (forma de
adquisición de la vivienda) es el que se refiere a la ubicación actual de las viviendas, en
el cuadro siguiente podemos ver que en el sector formalizado el 36.4% tiene como
única vivienda, la ubicada en la antigua ranchería, Un 54.5% se halla en situación media
por cuanto posee además de su vivienda en la ranchería, otra en el campo y
eventualmente en el centro poblado; mientras que sólo 7.6% su situación ha mejorado
sustancialmente, en cuanto tienen adicionalmente una vivienda en la Ciudad.
122
Tabla Nº 9: Ubicación de la vivienda
cantidad (%) cantidad (%)
SIN CAMBIOS 24 36.4 12 57.1
CAMBIOS LEVES 36 54.5 5 23.8
MEJORA 5 7.6 3 14.3
SUSTANCIAL
NO RESPONDE 1 1.5 1 4.8
TOTAL 66 100% 21 100%
3.3.3) Área de la vivienda

Con respecto al área de las viviendas, en el sector formalizado, el 31.8% vive en casas
con áreas menores de 100 m2., el 34.8% habita en un área que va de 100 a 200 m2, y el
19.7%, posee un área mayor de 200 m2 para su vivienda, lo que revela una mejor
situación en este aspecto.
Los no formalizados, en un 61.9% habitan en viviendas de menos de 100 mts.
Sin embargo, se tiene un alto porcentaje de formalizados y de no formalizados, en los
que no se pudo recoger el dato, situación que podría modificar la apreciación.
Tabla Nº 10: Área de la vivienda
MENOS DE 100 mts. 21 31.8 13 61.9
100-199 mts. 23 34.8 2 9.5
+ 200 mts. 13 19.7 3 14.3
TOTAL 66 100% 21 100%
3.3.4) Material de construcción principal empleado en la vivienda

La encuesta revela que con respecto al valor de la vivienda, considerando el material
empleado para su construcción, se tiene las siguientes referencias:
De acuerdo al modelo 1 elaborado por Martín Valdivia y Ana C. Dammert,116
desarrollado en la primera parte de este capítulo, se puede afirmar que, en cuanto al
116
Martín Valdivia y Ana c. Dammert (2001) Anexo I página i.
123
material de la vivienda, el 34.8% del sector formalizado en Caqui tiene viviendas que se
pueden catalogar como precarias. Cifra similar al del sector no formalizado (33.3%).
Sin embargo el sector no formalizado tiene un porcentaje mucho mayor (28.6%) de
viviendas construidas con cemento, respecto al sector formalizado (16.7%).
Hecho el desagregado de nuestra base de datos, se tiene que de los 11 agricultores
formalizados, 4 (36.4%) pertenece al grupo que tiene “frutales origen” y 5 (45.5%) al
grupo de “frutales nuevos”. Lo que indicaría que el tipo de cultivo (relacionado al
ingreso) es determinante para la utilización de un mejor material en la vivienda.
Tabla Nº 11: Material de la vivienda
ESTERAS 3 4.5 2 9.5
QUINCHA 20 30.3 5 23.8
ADOBE 32 48.5 8 38.1
CEMENTO 11 16.7 6 28.6
TOTAL 66 100% 21 100%
3.3.5) Material Techo de la vivienda principal

En cuanto al material utilizado para la construcción del techo de la vivienda, elemento
muy importante para determinar el nivel socio-económico de un poblador, podemos
observar en el siguiente cuadro, que en el sector formalizado el 83.3% de pobladores
estaría dentro la categoría de precario y sólo el 16.7% estaría en el nivel no-precario, de
acuerdo a la categorización de Valdivia-Dammert ya mencionada. En el caso de los no
formalizados el porcentaje sería medianamente menor (71.4%), pero igualmente alto.
Por último en este aspecto podemos mencionar que considerando que en el grupo
formalizado, el 36.4% de pobladores mantiene su vivienda en la ranchería, sin mayores
modificaciones, podemos concluir que los problemas de ventilación de las viviendas se
mantiene, existiendo sólo una pequeña claraboya sobre el techo por el cual entra aire, tal
como lo describió Rodríguez Pastor en 1962.
124
Tabla Nº 12: Material del Techo de la vivienda
CAÑA CHANCADA 43 65.1 11 52.4
CARRIZO, ESTERA, 12 18.2 4 19.0
CALAMINA
LADRILLO-CEMENTO 11 16.7 6 28.6
TOTAL 66 100% 21 100%
3.3.6) Estado de la vivienda

De acuerdo al mantenimiento de las viviendas se ha encontrado que en el sector
formalizado, el 31.8% de los pobladores consideran que su vivienda está en buen
estado; mientras que el 24.2%, manifiesta que ésta se encuentra en mal estado. Ello
comparado con el 14.3% que en el sector no formalizado, considera que sus viviendas
están en buen estado; frente a un 33.3%, que dicen, se encuentran en mal estado, lo que
implicaría una mayor inversión del grupo formalizado sobre el no formalizado.
Tabla Nº 13: Estado de la vivienda
BUENO 21 31.8 3 14.3
REGULAR 29 43.9 11 52.4
MALO 16 24.2 7 33.3
TOTAL 66 100% 21 100%
3.4) Servicio de Agua, desagüe y electricidad (servicios básicos).

“Ninguna de las casas de la ranchería tiene agua y desagüe. Para proveerse de agua
hay un pozo con bomba de mano y dos pilas a las cuáles se debe concurrir varias veces
al día. Hasta antes de la organización del sindicato el agua de consumo diario de los
trabajadores era la que corría por las acequias… Los servicios sanitarios son comunes
todos y están al borde de una acequia… para la basura se han dispuesto varios lugares
en donde se la incinera… la ranchería se ilumina en las noches con luz eléctrica, los
alambres están dentro de las viviendas sólo para alumbrar uno o dos cuartos, el resto
125
queda a oscuras o para iluminarlos se utiliza velas. Dicen que el motor eléctrico no da
para más.”117
3.4.1 Servicios básicos en la vivienda

Se considera servicios básicos de la vivienda: el agua, el desagüe y el servicio eléctrico.
Recurriremos en este caso –nuevamente- a la propuesta “modelo 1” planteada por
Valdivia-Dammert para determinar la precariedad o no precariedad de estos servicios,
por cada vivienda.
En ese sentido, se considerará para las zonas rurales la calidad de no precario, en los
lugares donde haya servicios de agua y desagüe, conectados a una red pública. Sea que
ésta se encuentre, dentro de la vivienda o fuera de ella.
Veamos los cuadros elaborados:
Tabla Nº 14: Servicios básicos en la vivienda
TODOS (Tres Servicios) 19 28.78 9 42.86
SOLO LUZ Y AGUA 15 22.72 9 42.86
SOLO LUZ Y AGUA 14 21.21 1 4.76
DE POZO
SOLO AGUA 4 6.06 -- ---
DIRECTA
SOLO AGUA DE 13 19.69 -- ---
POZO
NINGUNO 1 1.51 2 9.52
TOTAL 66 100% 21 100%
Esta tabla nos muestra con preocupación, que en el caso de los sectores formalizados
sólo el 28.78% de agricultores cuenta con los tres servicios básicos. El 71.22% de ellos
no tiene el servicio de desagüe, situación que los coloca dentro de la calificación de
“precarios”. Paradójicamente encontramos que en el caso del sector no formalizado,
casi un 50% posee los tres servicios, siendo un porcentaje menor que el anterior, que no
lo tiene (57.14%), quienes se encuentran en el rubro de “precarios”. Podríamos entender
que este porcentaje tan alto de personas que no tiene desagüe, se explique parcialmente,
117
126
por el número de agricultores que tiene su vivienda en la chacra, en tanto que por la
lejanía, no se les ha instalado servicio público de desagüe.
Del promedio de ambos grupos tenemos que el 67.82% no cuenta con los tres servicios
básicos; si a ello le restamos el 18.6% que tienen casa en la chacra118, se obtendría que
más del 40% del total de agricultores de Caqui (formalizados y no formalizados),
habitando en la ranchería -no tiene servicio de desagüe- a pesar de existir una red
pública instalada en el centro poblado desde hace alrededor de 6 años.
En cuanto al servicio de agua las cifras tampoco son tan alentadoras, considerando que
la mayoría o la totalidad de la población, debería contar con servicio de agua en el
domicilio; sin embargo, en el caso de los sectores formalizados sólo el 57.56%, tiene
servicio de agua directo en su domicilio; el resto (42.44%), lo obtiene de agua de pozo.
A las cifras mencionadas, si las comparamos con el sector no formalizado, vemos que
85.72% sí tiene servicio de agua directa, contra un 14.28% que no lo tiene.
Si tratamos de interpretar el por qué de esa gran diferencia en cuanto a la instalación de

agua en el domicilio, de casi 30 puntos entre el sector formalizado y el no formalizado,
no la podríamos justificar por el mayor poder adquisitivo de los no formalizados,
porque es todo lo contrario. Recordemos que el sector formalizado tiene mayores
extensiones de terreno, mejores tierras y cultivos permanentes de mayor valor. Entonces
la única explicación que podría darse, además del mayor porcentaje de viviendas del
sector formalizado que se encuentra en la chacra, es la diferencia en el nivel educativo
entre ambos sectores, favorable para los no formalizados, lo que generaría mayor interés
de estos últimos por instalar servicio de agua potable en sus domicilios.
Finalmente en este punto se podría argumentar, que si comparamos el porcentaje

negativo (0%) de agricultores que tenía agua y desagüe en su domicilio en el año 1962,
al porcentaje actual, se podría decir que si hay una mejora; sin embargo si consideramos
que en la actualidad hay centros poblados de mucha menor antigüedad en la zona que
ya cuentan con estos servicios, nos daremos cuenta, que el porcentaje que no cuenta con
este servicio es muy alto, considerando su calidad de propietarios de bienes inmuebles
de un valor considerable.
118
De acuerdo a la información desagregada de nuestra encuesta 2002
127
En la tabla siguiente (15) se puede ver que son justamente los sectores emergentes
(“frutales nuevos” y “new frutales/otro”) quienes tienen un mayor porcentaje de
servicios completos (36% y 25% respectivamente), en contraste con los agricultores
“frutales origen”, que a pesar de su entendido mayor nivel económico, sólo el 18.7% de
ellos, cuenta con los tres servicios; lo que significa además, que de ese grupo, el 81.2%
no cuenta con el servicio de desagüe.
Tabla Nº 15: Comparativa de Servicios Básicos en la Vivienda, según el tipo de

cultivo (sector formalizado)
SERVICIOS BASICOS VIVIENDA SECTOR FORMALIZADO (%)

TIPO DE
CULTIVO LUZ-
LUZ- AGUA AGUA DE
TODOS AGUA DE NINGUNO
AGUA DIRECTA POZO
POZO
PAN LLEV/OT 66.7% 33.3% 0% 0% 0% 0%
FRUT ORIGEN 18.7% 12.50% 37.5% 12.5% 18.7% 0%
FRUT NUEVOS 36% 16% 12% 4.00% 32% 0%
FRUT NEW/OT 25% 35% 20% 5% 10% 5%
NO RESPONDE 0% 50% 50% 0% 0% 0%
En el caso de los no formalizados, la tendencia se mantiene, considerando que el

66.67% de los sectores emergentes son los que tienen todos los servicios; lo que
corroboraría que no es el tema “ingresos” el que determina necesariamente la calidad de
los servicios básicos y el mayor o menor número de estos.
Tabla Nº 16: Comparativa de Servicios Básicos en la Vivienda, según el tipo de

cultivo (sector No formalizado)
SERVICIOS BASICOS VIVIENDA SECTOR FORMALIZADO (%)

TIPO DE
CULTIVO LUZ-
LUZ- AGUA AGUA DE
AGUA DIRECTA POZO
POZO
PAN LLEV/OT 50% 50%
FRUT ORIGEN 36.7% 45.5% 0% 0% 0% 18.3%
FRUT NUEVOS 0% 50% 50% 0.00% 0.00% 0%
FRUT NEW/OT 66.67% 33.33% 0% 0% 0% 0%
NO RESPONDE 0% 0% 0% 0% 0% 5%
128
En el cuadro 17 vemos una tendencia al alza, de los agricultores que tienen estudios
superiores completos, respecto a los que no los tienen. En todos los demás casos, no
existen diferencias abismales en el nivel de educación y el acceso a los servicios
básicos. Por lo que podríamos concluir que esta variable, en el caso de los formalizados,
no es determinante en la atención de los servicios básicos de la vivienda.
Tabla Nº 17: Comparativa de Servicios Básicos en la Vivienda según el nivel

educativo del Jefe del Hogar (sector formalizado)
SERVICIOS BASICOS VIVIENDA SECTOR FORMALIZADO

NIVEL
EDUCATIVO LUZ-
LUZ- AGUA AGUA DE
AGUA DIRECTA POZO
POZO
ANALFABETO 30% 20% 30% 0% 20% 0%
PRIMARIA 20% 20% 22.8% 8.6% 25.7% 0%
SECUNDARIA 30.8% 38.4% 23.1% 7.7% 0% 0%
TEC/SUPERIOR 40% 20% 0% 0% 40% 0%
NO RESPONDE 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Situación distinta se da en el sector No formalizado, donde sí se puede afirmar, a partir

de lo mostrado en la tabla 18, que es el nivel educativo del Jefe del hogar el
determinante, para la obtención de todos los servicios básicos.
Tabla Nº 18: Comparativa de Servicios Básicos en la Vivienda según el nivel

educativo del Jefe del Hogar (sector No formalizado)
SERVICIOS BASICOS VIVIENDA SECTOR FORMALIZADO

NIVEL
EDUCATIVO LUZ-
LUZ- AGUA AGUA DE
AGUA DIRECTA POZO
POZO
ANALFABETO 0% 0% 0% 0% 0% 0%
PRIMARIA 14.29% 71.4% 0% 0% 0% 14.29%
SECUNDARIA 37.50% 50% 12.5% 0% 0% 0%
TEC/SUPERIOR 83.33% 0% 0% 0% 0% 16.66%
NO RESPONDE 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Por tanto, considerando que el sector no formalizado es el que tiene un mayor

porcentaje de viviendas con todos los servicios, podríamos concluir, respecto a este
129
indicador, que no es la variable formalización la que determina una mejora en los
servicios de la vivienda, sino por el contrario, es el mayor nivel educativo del jefe de
familia, el que explicaría las diferencias en la instalación de los tres servicios básicos en
sus viviendas y por ende en la mejora de su calidad de vida.
3.5) Otros servicios

“Un servicio más proporcionado por la hacienda es la casa-cuna. Mejoras e
instalación de la escuela y de la casa-cuna han sido logros del sindicato de
trabajadores.119
“En la oficina y en la casa hacienda existe una instalación telefónica que la comunica
con Lima, Huaral y todo el resto del país”.120
Otros servicios en la vivienda

Al respecto, se consultó a los pobladores la tenencia de artefactos de uso doméstico
como radio, cocina. lavadora, teléfono, televisor y cuarto de baño. Su posesión, denota
en los cuatro últimos casos, un determinado estatus económico, cuyos resultados se
muestran en la tabla Nº 15.
Al respecto, en el sector formalizado el 6.1% tiene como otros servicios, los básicos, en
tanto que sólo posee cocina o radio o ambos artefactos. El 65.2% en situación media, al
tener hasta tres artefactos en su vivienda. El 28.2% en un nivel alto dado que poseen
todos los servicios.
Con el sector no formalizado, la diferencia más saltante es que en este caso casi el 50%
de sus habitantes tiene lo que hemos considerado “todos” los artefactos, frente a un
28.2% de los formalizados, que también cuentan con ellos.
Tabla Nº 19: Otros servicios en la vivienda
BASICOS 4 6.1 1 4.8
MEDIO 43 65.2 10 47.6
ALTO 19 28.2 10 47.6
TOTAL 66 100% 21 100%
119
Rodríguez Pastor (1969) página 51.
120
130
3.6) Atención Médica:
“Se ha construido un local dentro del sector de la ranchería. La asistencia es otorgada
por dos médicos: Uno del Seguro Social Obrero (que cubre los riesgos de enfermedad,
maternidad e invalidez de los obreros) y el otro que concurre los martes y viernes para
atender los casos de las esposas e hijos de los peones quienes no se benefician por las
reglamentaciones del seguro social. En este último caso el médico y las medicinas son
pagados íntegramente por los propietarios del fundo. (Cada uno de los médicos va dos
veces por semana)… En ciertos casos, los peones acuden a la Posta de Huaral. Cuando
la enfermedad resulta ser de gravedad, los asegurados se asisten en el Hospital de
Huacho o de Lima. En cuanto a las personas que no gozan los derechos del Seguro
Social, es decir las esposas o hijos de los peones, una compañía de seguros debe
ocuparse de la atención u hospitalización en Lima”121
Con respecto a la atención de la salud familiar se registra que en el sector formalizado el

40.9% de los casos no tiene cambios sustanciales, considerando que se siguen
atendiendo en la posta médica, en hospital público o con caseras. En el caso del sector
no formalizado, el porcentaje sube hasta el 71.4%. El 28.8% de los formalizados
registra cambios leves, en tanto hacen uso del seguro social para atenderse; mientras que
un porcentaje similar, 28.8% presenta cambio sustancial, en vista que su poder
adquisitivo le permite atenderse con médicos particulares o eventualmente en clínicas
particulares.
Tabla Nº 20: Atención de salud
SIN CAMBIOS 27 40.9 15 71.4
1 1.5 -- ---
TOTAL 66 100% 21 100%
En la tabla siguiente (21), puede verse que la mejora en la atención de salud se

encuentra vinculada al tipo de cultivo de sus titulares, considerando que sólo los
agricultores que tienen cultivos “frutales”, en sus tres modalidades, han tenido cambios
sustanciales. Sin embargo, esta afirmación se ve relativizada en tanto que el mayor
porcentaje de los agricultores que no presenta cambios en la atención de salud (50%),
son justamente los que se consideran de mayor poder adquisitivo: “frutales origen”.
121
131
Tabla Nº 21: Comparativa de la atención de la salud, según tipo de cultivo
ATENCION DE SALUD SECTOR FORMALIZADO

TIPO DE
CAMBIO
CULTIVO SIN CAMBIOS CAMBIOS LEVES NO RESPONDE
SUSTANCIAL
PAN
33.3% 66.66% 0% 0%
LLEVAR/OT
FRUTALES
50% 18.7% 31.30% 0%
ORIGEN
FRUTALES
40% 28.00% 28% 4%
NUEVOS
FRUT
35% 30% 35% 0%
NEW/OTROS
NO RESPONDE 50% 50% 0% 0%
En el caso del sector no formalizado, la situación es similar, altos porcentajes “sin

cambios” en todos los tipos de cultivos y porcentajes intermedios en cambios
sustanciales. Por lo que se puede concluir que el “tipo de cultivo” no resulta
determinante en la atención de salud.
Tabla Nº 22: Comparativa de la atención de la salud, según tipo de cultivo
ATENCION DE SALUD NO FORMALIZADO

TIPO DE
CAMBIOS CAMBIO
CULTIVO SIN CAMBIOS NO RESPONDE
LEVES SUSTANCIAL
PAN
100% 0% 0% 0%
LLEVAR/OT
FRUTALES
72.7% 9.1% 18.20% 0%
ORIGEN
FRUTALES
100% 0% 0% 0%
NUEVOS
FRUT
50% 16.66% 33.33% 0%
NEW/OTROS
Una constatación diferente se tiene en la tabla 23, donde el cambio sustancial, en la

atención de la salud, se da en aquellos agricultores con mayor nivel educativo (71.4%),
frente al 40% de los analfabetos. Lo que demostraría que respecto al indicador salud, en
el caso de los formalizados, es la educación el factor preponderante para la
determinación del tipo de atención a escoger. En el caso del sector no formalizado (tabla
24), aún cuando no es tan contundente como en el caso anterior, se puede inferir que en
132
los únicos casos en los que la atención de salud ha mejorado es en aquellos en los que el
nivel educativo es mayor.
Tabla Nº 23: Comparativa de la atención de la Salud según nivel educativo del

Jefe del Hogar
ATENCION DE SALUD SECTOR FORMALIZADO

NIVEL EDUCATIVO
SIN CAMBIOS CAMBIO
DE LOS PADRES NO RESPONDE
CAMBIOS LEVES SUSTANCIAL
ANALFABETO 30% 30% 40% 0%
PRIMARIA 40% 37.1% 20% 2.9%
SECUNDARIA 53.8% 23.1% 23.1% 0%
TECNICO/SUP 28.6% 0% 71.4% 0%
Tabla Nº 24: Comparativa de la atención de la Salud según nivel educativo del

Jefe del Hogar
ATENCION DE SALUD NO FORMALIZADO

NIVEL EDUCATIVO
SIN CAMBIOS CAMBIO
DE LOS PADRES NO RESPONDE
PRIMARIA 100% 0% 0% 0%
SECUNDARIA 75% 0.00% 25% 0%
TECNICO/SUP .33.3% 33.3% 33.3% 0%
3.7) Alimentación:
“Los obreros y sus familiares se abastecen de alimentos en varias formas. Una de ellas
es a través de cuatro “tambos” o tiendas y una panadería. Sólo la administración de la
empresa puede conceder permiso para la instalación de las tiendas… otra forma de
abastecerse de alimentos es por intermedio de los yanaconas. Parte de pan-llevar que
éstos cultivan lo venden a los obreros (peones). La hacienda por su parte también
siembra productos alimenticios que son facilitados a los trabajadores a precios bajos.
Si las exigencias hechas por los peones (sindicato) se acentúan, los ejecutivos de la
hacienda amenazan con no cultivar más o vender a precios más altos el pan llevar, las
133
menestras, el camote, etc.. .. Ciertos alimentos que no se encuentran en Caqui, como
carne y pescado (son adquiridos) por los recaderos…” 122
Alimentación básica
Respecto a la alimentación, no tenemos datos muy exactos sobre ella en la época que
eran peones de la Hacienda, pero del texto del párrafo anterior podemos inferir que
podían adquirir sin dificultades verduras y menestras en tanto que eran subvencionadas
por la hacienda; por otro lado no debió faltarles tampoco fruta, en tanto que ya en esa
época la Hacienda había iniciado el cultivo de frutales. La carne de res y pescado
también parece haber sido parte de su alimentación, siendo los “recaderos” los
encargados de proveer a la hacienda de estos alimentos; aunque no podemos saber si era
parte de su alimentación diaria u ocasional. La crianza de cerdos fue una actividad
generalizada en la zona, por lo que también debió ser consumida su carne, por lo menos
ocasionalmente.
En la actualidad, de acuerdo a los datos recabados en la encuesta, se registra, por un

lado, que en el sector formalizado, 25.8% de los casos la alimentación es sobre la base
de menú popular y verduras; El 59.1% realiza combinaciones de carne con harina o
verduras; en tanto, el 15.2% muestra cambios sustanciales en su alimentación, pues al
consumo de carnes y verduras le añaden frutas y/o menestras.
En el caso del sector no formalizado, se tiene que los indicadores de una mejor
alimentación son más altos.
Tabla Nº 25: Alimentación básica
SIN CAMBIOS 17 25.8 4 19.0
TOTAL 66 100% 21 100%
122
Rodríguez Pastor (1969) páginas 48,49
134
3.8) Transporte :
Existen dos ómnibus “Todos los días viajan a Huaral llevando y trayendo gente:
estudiantes que deben ira al colegio, peones que necesitan la atención en la posta de
Huaral, las personas encargadas de hacer las compras de las cosas que no se
encuentran dentro de la hacienda y, en los días domingos, mucha gente sale de paseo o
desea ir al cine o ver un partido de futbol en Huaral o Lima”123. (Un ómnibus es de
propiedad de un yanacona y el otro de un tractorista)
Hasta el inicio de la década del 90, se mantenían sólo dos movilidades para transportar
a los pobladores de Caqui hacia la Ciudad de Huaral124. Ambas movilidades eran
camiones con asientos de madera, que por su antigüedad (¿serían los mismos que los del
año 1965?) se malograban continuamente en el camino.
Desde hace un poco más de 10 años, existen camionetas “combis” que salen cada media
hora de Caqui a Huaral (ida y vuelta), las cuales fueron adquiridas principalmente, con
dinero remitido por los hijos de los agricultores que fueron a trabajar al extranjero
(básicamente a Japón), de acuerdo a lo declarado por ellos mismos.
En la tabla 26 podemos constatar que el número de agricultores del sector formalizado

que tiene automóvil o algún otro medio de transporte (para uso particular, para la
agricultura o para transporte público), es mayor que el del sector no formalizado, lo que
se justifica por los mayores excedentes de los primeros.
Tabla Nº 26: TRANSPORTE PROPIO
NO TIENE 45 68.2 17 80.9
PARTICULAR 13 19.7 2 9.5
PARA TRANSP.
3 4.5 1 4.8
PUBLICO
PARA LA
2 3 1 4.8
AGRICULTURA
NO RESPONDE 3 4.5 -- --
TOTAL 66 100% 21 100%
123
124
Lo hacían tres veces al día, temprano en la mañana, al mediodía y a las 6 de la tarde. Fuera de esas
horas sólo se podía movilizar en taxi, cuyo costo era muy alto.
135
Se ha querido analizar ambos grupos, con la variable “tipo de cultivo”. En la tabla 27
sólo mostramos los dos extremos dentro del sector formalizado, esto es, los agricultores
que cultivan pan llevar u otros similares, cuyo nivel de ingreso teóricamente es menor, y
los agricultores que recibieron cultivos de frutales desde que se les entregó su propiedad
(1988), cuyos ingresos deben ser mayores, en tanto que obtuvieron ganancias desde la
primera cosecha. De ello se destaca que el grupo de “frutales origen” tiene un 29.2%
más unidades de transporte, que aquellos que tienen como cultivo el pan llevar. Lo que
demostraría en este caso el mayor nivel de excedentes del primero sobre el segundo.
En el caso del sector no formalizado (tabla 28), también puede verse que sólo el grupo
“frutales origen” es el que tiene unidades de transporte.
Por lo que se puede concluir, que en el caso del transporte son el factor formalización y
el factor ingreso los determinantes para la adquisición de vehículos.
Tabla Nº 27: Transporte Propio Y Tipo De Cultivo

TRANSPORTE Y TIPO DE CULTIVO: SECTOR FORMALIZADO
USO TRANS. USO NO
NO TIENE
PARTICULAR PUBLICO AGRICOLA RESPONDE
PAN
66.7% 33.3% 0% 0% 0%
LLEVAR/OT
FRUTALES
37.5% 50% 0% 0% 13%
ORIGEN
Tabla Nº 28 : Transporte Propio Y Tipo De Cultivo

TRANSPORTE Y TIPO DE CULTIVO : SECTOR NO FORMALIZADO
USO TRANS. USO NO
NO TIENE
PARTICULAR PUBLICO AGRICOLA RESPONDE
PAN
100% 0% 0% 0% 0%
LLEVAR/OT
FRUTALES
63.3% 18.2% 9.1% 9.1% 0%
ORIGEN
No se trabajó con la variable “nivel educativo” en el indicador transporte, por considerar

irrelevante su medición.
136
3.9) Nivel Educativo y Movilidad educativa
Tienen una escuela fiscalizada, donde sólo el programa educativo y su cumplimiento

estaban a cargo del Estado. Los maestros, el local y el material eran pagados por la
Hacienda.
“La escuela fiscalizada de Caqui tiene un local amplio, con carpetas, pizarras, un gran
patio, una pequeña biblioteca, etc. La concurrencia de alumnos es mixta. Últimamente
se ha conseguido que la escuela funcione hasta el 5to. de primaria… sin embargo
algunos peones o yanacones prefieren que sus hijos se eduquen en la escuela de Huaral
porque observan las notables diferencias de los niños que lo hacen en la hacienda y los
que lo hacen en Huaral, dicen que son más despiertos… la educación es concebida por
todos ellos como fundamental. Están convencidos que la única manera de superar el
modo de vida que tienen dentro de la hacienda, es tratando de conseguir para sus hijos
un grado de instrucción suficiente para garantizarles una nueva posición social. La
educación aparece como el único medio de movilidad vertical o ascenso social a pesar
de todas sus limitaciones. La deserción y el ausentismo escolar son muy bajos…Pocas
veces se ha visto hijos de obreros que lleguen a finalizar la instrucción
secundaria…”125
3.9.1) Lugar donde estudian o estudiaron los hijos

Otro indicador de la situación económica de los pobladores comprendidos en el estudio
es el lugar al que van a estudiar sus hijos. Las alternativas planteadas fueron: el colegio
cooperativo (ubicado en Caqui), el colegio nacional ubicado en Huaral, colegios
particulares en Huaral o colegio particular en Lima.
De acuerdo a los resultados mostrados en la tabla Nº 29, se tiene que en el sector

formalizado, el 22.7% se ha consignado como aquel que no ha registrado cambios; en
tanto sus hijos, no estudian o sólo lo hacen en el colegio de la cooperativa (Caqui). En
este mismo aspecto se tiene que el sector no formalizado tiene un porcentaje algo menor
(19%). Por otro lado el 69.7% de los formalizados ha registrado cambios leves, en la
medida en que envían a sus hijos a colegios nacionales de Huaral o eventualmente de
Lima; mientras que sólo 6.1% de los formalizados presenta cambios sustanciales en este
aspecto, dado que sus hijos estudian en colegios particulares de Huaral o Lima, frente al
4.8% de los no formalizados.
Es necesario indicar que el nivel actual de la escuela local en Caqui, es muy pobre.
Opinión recogida de los “Grupos de Discusión” y de la opinión autorizada de un
Maestro lugareño muy respetado en la localidad, que en la actualidad es Director del
colegio más grande del Valle. Ello trae como consecuencia que mayormente sólo los
125
137
padres de escasos recursos matriculen en la escuela de la localidad a sus niños, los
demás optan por hacerlos estudiar en Huaral.
Tabla Nº 29: Lugar donde estudian los hijos
SIN CAMBIOS 15 22.7 4 19.0
TOTAL 66 100% 21 100%
Del cuadro 30, que sigue a continuación, se puede determinar que más allá del nivel de
educación de los padres, el mayor número de encuestados en el sector formalizado, en
porcentajes más o menos similares, se encuentra dentro del porcentaje agricultores que
han realizado “cambios leves” en cuanto al lugar donde estudian sus hijos. Hay que
subrayar, sin embargo, que los “cambios sustanciales” se han dado, únicamente en los
casos de los agricultores con mayor nivel educativo.
Tabla Nº 30: Comparativa del lugar donde estudian los hijos respecto al nivel de
educación de los padres
LUGAR DONDE ESTUDIARON LOS HIJOS SECTOR FORMALIZADO

NIVEL EDUCATIVO
CAMBIOS CAMBIO
DE LOS PADRES SIN CAMBIOS NO RESPONDE
LEVES SUSTANCIAL
PRIMARIA 20% 77% 3.00% 0%
SECUNDARIA 23.1% 61.5% 15.4% 0%
TECNICO/SUP 28.58% 57.14% 14.28% 0%
( Fuente: Encuestas propias levantadas en Huaral 2002)
No es aplicable en su totalidad para los no formalizados, lo manifestado para el grupo

anterior; en tanto, el porcentaje de hijos de agricultores que han tenido “cambios
sustanciales” en su educación respecto a sus padres, es mínimo. Por tanto se relativiza
que esta variable influya en la elección del lugar donde realizan estudios sus hijos.
138
Tabla Nº 31: Comparativa del lugar donde estudian los hijos respecto al nivel de
educación de los padres
LUGAR DONDE ESTUDIARON LOS HIJOS SECTOR NO FORMALIZADO

NIVEL EDUCATIVO
CAMBIOS CAMBIO
LEVES SUSTANCIAL
PRIMARIA 28.77% 71.4% 0% 0%
SECUNDARIA 12.50% 75% 12.5% 0%
TECNICO/SUP 16.66% 66.6% 0% 16.6%
En el cuadro 32, se trabaja con la tercera variable, esto es, el tipo de cultivo que tienen
los padres, en tal sentido, se mantiene la misma tendencia que en el cuadro anterior, esto
es, que no influye el tipo de cultivo de los padres (por ende el mayor o menor
ingreso económico) a la hora de elegir el lugar donde estudiaran sus hijos.
Solamente se puede mencionar que el pequeño porcentaje que ha efectuado cambios
sustanciales del sector formalizado (6.1%), en un 100% pertenece al grupo de
agricultores que en su totalidad siembra frutales, más allá si es de origen o por nuevas
plantaciones. Esta situación es aplicable también para los no formalizados (tabla 33).
Tabla Nº 32: Comparativa del lugar donde estudian los hijos respecto al tipo de
cultivo que tienen sus padres
LUGAR DONDE ESTUDIARON LOS HIJOS SECTOR FORMALIZADO

SIN CAMBIOS CAMBIO
TIPO DE CULTIVO NO RESPONDE
PAN LLEVAR/OT 0% 100% 0% 0%
FRUTALES ORIGEN 37.50% 56.25% 6.25% 0%
FRUTALES NUEVOS 16% 72.00% 8% 4%
FRUT NEW/OTROS 20% 80% 0% 0%
( Fuente: Encuestas propias levantadas en Huaral 2002)
139
Tabla Nº 33: Comparativa del lugar donde estudian los hijos respecto al tipo de cultivo
que tienen sus padres
LUGAR DONDE ESTUDIARON LOS HIJOS SECTOR NO FORMALIZADO

TIPO DE CULTIVO SIN CAMBIOS CAMBIO
NO RESPONDE
FRUTALES ORIGEN 36.36% 54.54% 9% 0%
3.9.2) Nivel educativo de los hijos
Por otro lado, la consulta sobre el nivel de educación alcanzado por los hijos revela los
siguientes resultados:
De acuerdo a la tabla Nº 34, en el sector formalizado se tiene que el 4.5% de las familias
“no presenta cambios”, en tanto el nivel alcanzado no pasa del primario. En el rubro
“cambios leves”, sólo han sido identificados agricultores en el sector no formalizado,
con un 14.2%, lo que refleja que el nivel alcanzado llega hasta la secundaria
incompleta; mientras que el 93.5% del sector formalizado y 81% del sector no
formalizado registra cambios sustanciales en este aspecto, pues alcanzaron secundaria
completa, profesiones técnicas e incluso algunos llegaron a una profesión universitaria.
Los cambios sustanciales se dan por igual entre ambos sectores.
Esta situación descrita, sí implica un cambio sustancial respecto al nivel educativo de

sus padres, tal como se ha visto en la tabla Nro. 3, donde el porcentaje de agricultores
del sector formalizado que no había culminado su educación escolar suma el 68.2%,
mientras que sólo el 19.7% culminó su educación secundaria.
Este importante cambio, es en general el reflejo de lo ocurrido en todo el país, donde el

grado de escolaridad ha variado sustancialmente: “Durante la segunda mitad del siglo
XX, el Perú logró una notable ampliación del sistema educativo. Así mientras en 1940
la tasa de analfabetismo llegaba al 57% y la población adulta tenía 1.9 años de
escolaridad, en 1999 el analfabetismo había bajado a 12% y la escolaridad subió a
140
8.7% años. Para finales de siglo, la instrucción primaria llegó a casi la totalidad de los
niños, la secundaria al 80% de jóvenes y la superior al 30% de los adultos entre 17 a
25 años..”126
Sólo como apunte mencionar que la masificación de la cobertura educativa, no ha

significado una mejora de la calidad de la educación pública, todo lo contrario.
Una situación constatada con los jóvenes de Caqui, en los años 2002-2003, es que
aquellos que habían culminado sus estudios secundarios en los años anteriores, tenían
dificultades económicas insalvables para continuar sus estudios superiores, aún en
universidades nacionales, en tanto que además del costo mismo de los estudios y libros,
había que financiar todo lo que significa movilizarse a la Ciudad de Huaral y de ahí a
las Ciudades de Lima o Huacho, lugares donde se encuentran los centros de estudios
superiores. Se percibía una frustración grande entre los mismos, con excepción de un
pequeño grupo en buena situación económica, que no necesariamente eran los más
interesados en continuar con sus estudios.
Tabla Nº 34: Nivel educativo de los hijos
SIN CAMBIOS 3 4.5 0 0
CAMBIOS LEVES 0 0 3 14.2
TOTAL 66 100% 21 100%

.
En cuanto a los cuadros 35, 36, 37 y 38, en los que se trabaja con las variables nivel
educativo de los padres y tipo de cultivo existente respectivamente, no es posible
advertir que ninguna de estas dos variables haya influido decididamente en el porcentaje
de cambios sustanciales constatado en el nivel educativo de los hijos. La masificación
de la cobertura educativa parece ser una respuesta más cercana a estos cambios.
126
Revista Economía y Sociedad Nº 45 año 2002 CIES.
141
Tabla 35: Comparativa del Nivel educativo de los hijos respecto a la educación de los
padres
NIVEL EDUCATIVO DE LOS HIJOS SECT0R FORMALIZADO

NIVEL EDUCATIVO
CAMBIOS CAMBIO
LEVES SUSTANCIAL
PRIMARIA 2.9% 0% 97.10% 0%
SECUNDARIA 7.7% 0% 92.30% 0%
TECNICO/SUP 0% 0% 100% 0%
Tabla 36: Comparativa del Nivel educativo de los hijos respecto a la educación de los
padres (sector No Formalizado)
NIVEL EDUCATIVO DE LOS HIJOS SECTOR NO FORMALIZADO

NIVEL EDUCATIVO
CAMBIOS CAMBIO
LEVES SUSTANCIAL
PRIMARIA 0% 42.87% 57.14% 0%
SECUNDARIA 0% 0% 100.00% 0%
TECNICO/SUP 0% 0% 83.33% 16.66%
Tabla 37: Comparativa del Nivel educativo de los hijos respecto al tipo de
cultivo que tienen sus padres (sector formalizado)
NIVEL EDUCATIVO DE LOS HIJOS

TIPO DE CULTIVO
SIN CAMBIOS CAMBIO NO
CAMBIOS LEVES SUSTANCIAL RESPONDE
FRUTALES ORIGEN 12.5% 87.5% 0% 0%
142
Tabla 38: Comparativa del Nivel educativo de los hijos respecto al tipo de
cultivo que tienen sus padres (sector NO formalizado)
NIVEL EDUCATIVO DE LOS HIJOS

TIPO DE CULTIVO
SIN CAMBIOS CAMBIO NO
CAMBIOS LEVES SUSTANCIAL RESPONDE
PAN LLEVAR/OT 0% 100% 100% 0%
FRUTALES ORIGEN 0% 27.27% 72.72% 0%
FRUTALES NUEVOS 0% 0% 100% 0%
FRUT NEW/OTROS 0% 0% 83.33% 17%
3.9.3) Opinión de los agricultores respecto a la educación recibida por sus hijos
Respecto a esta última tabla (39) podemos mencionar que el grupo no formalizado (que
tiene un mayor nivel educativo) manifiesta en un porcentaje mayor, la insatisfacción de
la educación que se le ha dado a sus hijos; situación que se da a la inversa en el sector
formalizado, donde el 68.2% está satisfecho con la educación impartida a sus hijos.
Tabla Nº 39: Opinión sobre la educación
SATISFECHO 45 68.2 10 47.6
REGULAR 6 9.1 1 4.8
INSATISFECHO 14 21.2 4 19
NO OPINA 1 1.5 6 28.6
TOTAL 66 100% 21 100%
143
3.10) Participación en instituciones:
Tienen dos clubes …“Sirven de lugares de reunión, donde se conocen o ahondan
amistades; en donde los hombres olvidan sus diarios problemas económicos caseros;
en donde se acercan y unen yanaconas y obreros; donde se juega “cartas”, “sapo” y se
bebe cerveza. Los clubs funcionan por dos actividades de cierta importancia: El fútbol
y los bailes”127.Mediante el fútbol, se relaciona con otras haciendas y poblados, “en
todas las ocasiones la gente de Caqui tiene oportunidad de conocer y comparar su
situación con la de otra gente. No es posible pensar por ello, que la hacienda se
encuentra cerrada a cualquier influencia externa, sien sea porque a ella puede llegar
cualquier persona o por la asidua movilidad horizontal de sus miembros. Si el deporte
es un factor que facilita este tipo de movilidad, lo es más la específica actividad
sindical de sus líderes: se va a las reuniones de la federación que agrupa a todos los
obreros del valle y se viaja a Lima por el mismo fin sindicalista. Últimamente, en un
mitin realizado en Lima organizado por la FENCAP, 150 personas de CAQUI
asistieron, de los cuáles sólo tres eran yanaconas”128.
Es cierto que la época de mayor efervescencia y participación de los agricultores en

organizaciones de tipo político y gremial fueron las décadas del 60 hasta la década del
80. En general a partir de los años 90, los gremios campesinos, por múltiples razones se
han debilitado considerablemente. Una de ellas es, en el caso de los agricultores de la
costa, el hecho de haberse convertido en propietarios individuales de su tierra, a la que
le dedican la mayor parte de su tiempo. Otra, la desconfianza mutua entre ellos como
resultado de los fracasos y malos manejos que se dieron en la época que fueron socios
de la cooperativa (propiedad colectiva).
Hecha la precisión, vemos en la tabla 40 que el 62.1% de propietarios individuales de

Caqui, no participan en ningún tipo de organización existente, sea por falta de interés o
aduciendo falta de tiempo. Un 7.6% lo hace en organizaciones de tipo deportivas o
similares, mientras que el 22.7% manifiesta que participa activamente en
organizaciones de tipo social, vecinal, político o gremial, incluyendo al 9.1% que
participa en organizaciones de productores o de tipo económico; en cambio, el sector no
formalizado que participa en este tipo de organizaciones tiene un porcentaje más alto
(47.6%).
127
Rodríguez Pastor (1969) Página 56
128
144
Tabla Nº 40: Participación En Organizaciones
NO POR DESINTERES 20 30.3 2 9.5
NO FALTA DE TIEMPO 21 31.8 7 33.3
SI ORG. SOCIAL- 1 1.5 5 23.8
VECINAL
SI ORG. POLITICA- 8 12.1 5 23.8
GREMIAL
SI PRODUCTORES 6 9.1 -- --
ECONOM.
SI ORG. DEPORTIVA 5 7.6 2 9.5
SI OTROS 5 7.6 -- --
TOTAL 66 100% 21 100%
En la tabla 41, vemos que el 50% de agricultores formalizados de Caqui, no se siente

representados por ninguna autoridad, hecho de por sí grave. La única autoridad con
mayor legitimidad es el alcalde con un significativo 27.3%. Mientras que los
agricultores no formalizados lo legitiman en un 61.9%. Ellos manifiestan que la lejanía
y la poca atención que les prestan las autoridades, hace que no se sientan representados
por ellos.
Tabla 41: Autoridades con la que se sienten mejor

representados-
NINGUNO 33 50.0 3 14.3
NO RESPONDE 1 1.5 -- --
ALCALDE 18 27.3 13 61.9
GOBERNADOR-TNTE GOB. 7 10.6 4 19.0
COMISARIO 4 6.1 -- --
JUEZ DE PAZ 1 1.5 1 4.8
OTRO 2 3.0 -- --
TOTAL 66 100% 21 100%
Finalmente, la última tabla de este rubro, nos demuestra que un 31.8% considera, que
ahora que son propietarios individuales, que las autoridades les prestan menos atención
que antes, contra un 21.2% que piensa lo contrario.
145
En todo caso, para un importante porcentaje (40.90%), la actitud de las autoridades no
ha cambiado, ni para bien, ni para mal, desde la época que eran cooperativistas. Sin
embargo, es de mencionar que en los grupos de discusión manifestaron, por ejemplo,
que la policía no les prestaba la atención debida, pese a los continuos robos de que son
objeto, tanto en el camino a Huaral, como en sus propias parcelas agrícolas.
Ellos se sienten utilizados por las autoridades políticas, en tanto sólo los ven aparecer en
época de elecciones.
Tabla Nº 42: Atención De Autoridades
MAS QUE CUANDO
ERAN 14 21.2 5 23.8
COOPERATIVISTAS
IGUAL QUE ANTES 27 40.9 5 23.8
MENOS QUE ANTES 21 31.8 10 47.6
TOTAL 66 100% 21 100%
”…Nosotros salimos a diferentes reuniones, somos socios de la central (central de

cooperativas del valle) … conocemos a dirigentes viejos del año 58… ellos no más
vienen a las reuniones viejitos y viejitas... gente nueva, como hijos no, muy poquitos..
Don Felix viene con su hijo, el muchacho forma parte de la comisión (de regantes), ya
aprende… además tiene mayor educación…… hay que darle participación a nuestros
hijos porque nosotros toditos de aquí les damos mal trato a nuestros hijos, nunca les
damos participación, entonces nuestros hijos están humillados, eso es así…”..129
3.11 EN RESUMEN:
1.- El 37.9% de hogares del sector formalizado en Caqui, tiene un promedio mayor
al de 6 personas por vivienda.
2.- Un 63.6% de viviendas (S.F.)130 son habitadas por familias nucleares.
3.- Sólo un 16.7% de los hijos de los propietarios de los terrenos, tiene como
ocupación la casa o exclusivamente la agricultura, sin más formación adicional que la
escolar.
4.- Las vías de acceso no han tenido mayor modificación en los últimos 40 años.
129
Grupo de discusión (formalizados) fuente propia año 2002.
130
S.F. : SECTOR FORMALIZADO.
146
5.- Alrededor del 50% de los agricultores de CAQUI, vive en las mismas viviendas
y en condiciones similares que cuando eran asalariados de las haciendas.
6.- Del porcentaje que mejoró la calidad de sus viviendas, no es posible determinar
en qué porcentaje lo hicieron, sobre la base de excedentes de su trabajo agrícola, a
ingresos por otras actividades o por remesas enviadas por sus hijos del extranjero
(básicamente Japón).
7.- De acuerdo a las categorizaciones descritas en la parte introductoria de este
capítulo, el 34.8% (SF) de agricultores en CAQUI, considerando el material de
construcción de sus viviendas, se encontraría en una situación de “precario”; no
habiendo mayores diferencias entre los sectores formalizados y no formalizados.
8.- De acuerdo al material de construcción del techo, el 83.3% de agricultores de
CAQUI, están dentro de la categoría “precario”. En este aspecto, tampoco hay
diferencias importantes entre los sectores formalizados y no formalizados.
9.- Sólo el 23.1% de entrevistados considera que su vivienda se encuentra en buen
estado. El 31.8% de los formalizados y sólo el 14.3% del sector no formalizado.
10.- Sólo el 28.78% del sector formalizado cuenta con los tres servicios básicos
(agua, luz y desagüe) siendo mayor el porcentaje en el caso de los no formalizados
(42.86%).
11.- El 71.22% de agricultores del S.F. de CAQUI no tiene servicio de desagüe,
situación que los coloca en la categoría de precarios. De los cuales más del 30% vive en
“la ranchería” o centro poblado, donde existe una red pública instalada desde hace
aproximadamente 6 años.
12.- Del sector formalizado, el 40.9% obtiene el agua que bebe de “pozo”, situación
que los caracteriza como “precarios”.
13.- Se ha podido comprobar que en el caso del Sector No formalizado, que en un
42.86% tiene todos los servicios básicos, el nivel educativo del jefe del hogar es
determinante para la obtención de los mismos.
14.- Consideramos que no significa un gran avance, que en el año 1962 los entonces
peones no tuvieran ningún tipo de servicio y ahora un 28.78% lo tenga, considerando
que aún existen porcentajes altos que no cuentan con el servicio. En los últimos 40 años
poblaciones más alejadas cuentan con dichos servicios de manera más completa.
15.- El 93.4% del S.F. tiene por lo menos tres artefactos de uso doméstico en su
vivienda. En el sector no formalizado el porcentaje es similar (95.2%)
16.- El 28.8% paga médico particular para atenderse de alguna enfermedad.
147
17.- El cambio sustancial en la atención de salud se ha dado en aquellos hogares donde
el jefe de Familia tiene mayor nivel educativo.
18.- El 25.8% tiene su base de alimentación en un menú que obtiene en los
comedores populares.
19.- El transporte público ha mejorado considerablemente en CAQUI, básicamente,
producto de la inversión de personas que han retornado del extranjero.
20.- El 27.2% de agricultores formalizados tiene transporte propio, sea este de uso
particular, para la agricultura o para transporte público; frente a un 14.3% en el sector
no formalizado.
21.- El 77.3% de estudiantes en edad escolar del S.F., estudia en un colegio ubicado
fuera de la localidad, donde la educación escolar, se considera, es de mejor calidad. Las
diferencias entre el sector formalizado y no formalizado no son significativas en este
rubro.
22.- El nivel educativo del 93.9%, de hijos de agricultores del S.F. CAQUI, ha
modificado sustancialmente su nivel educativo respecto a sus padres.
23.- El 62.11% de propietarios individuales de Caqui, no participan en ningún tipo de
organización existente, sea por falta de interés o aduciendo falta de tiempo.
24.- El 50% de agricultores formalizados de Caqui, no se siente representado por
ninguna autoridad.
3.12 RECAPITULACION DE ASPECTOS SALTANTES DEL PRESENTE

CAPITULO
En esta parte final analizaremos -a partir de lo desarrollado en este capítulo- si la

existencia de cambios sustanciales en la vida de los agricultores de CAQUI, responde a
su calidad de propietarios de los terrenos agrícolas que actualmente trabajan.
1º La mejora sustancial en el grado de instrucción de los hijos de los agricultores de

CAQUI, parece responder más a la masificación de la cobertura de la educación que se
ha dado en los últimos 45 años en el Perú, que a una modificación sustancial a partir de
un mejor nivel de vida de los agricultores formalizados; considerando además que no
hay diferencias notables entre los niveles de educación de los hijos de los agricultores
formalizados y los hijos de los agricultores no formalizados.
148
2º Que el 27.2% del grupo formalizado tenga transporte propio, frente al 14.3% del
sector no formalizado que también lo tiene, sería un indicador de mejora en la situación
socioeconómica de los primeros.
3º Que sólo el 16.7% de hijos de los agricultores formalizados sea ama de casa o se
dedique a la agricultura sin estudios adicionales a los de la educación secundaria (sin
cambios), es un indicador de mejora de calidad de vida. Sin embargo, este indicador no
puede ser atribuible necesariamente a la formalización de la propiedad; en tanto, en el
sector no formalizado la situación es mejor: el 95.2% tiene una mejora leve y el 4.8%
tiene una mejora sustancial.
4º El 28.8% del sector formalizado puede pagar a un médico particular, frente al

19% del sector no formalizado que no lo hace. Es un indicador de mejora en su calidad
de vida.
5º Que alrededor del 50% de los agricultores del sector formalizado viva en las
mismas viviendas y en similares condiciones que cuando eran asalariados en la
hacienda, es un indicador negativo de mejora en su calidad de vida. Más aún cuando en
la misma situación se encuentra sólo un 33.3% de los no formalizados.
6º Que el 71.22% de agricultores del sector formalizado no tenga servicios de desagüe

a pesar de que exista una red pública instalada y que el 40.9% beba agua de pozo; son
indicadores negativos de mejora en su calidad de vida; más aún cuando en el sector no
formalizado de modo comparativo se tiene porcentajes de 57.14% y 4.76%
respectivamente, para esos mismos indicadores.
7º Que el 93.4% del sector formalizado tenga por lo menos tres artefactos de uso
doméstico en su vivienda, sí es un indicador positivo de mejora de su nivel de vida. Ello
sin embargo, no constituye una ventaja respecto al sector no formalizado, el cual tiene
un porcentaje ligeramente mayor (95.2%).
Como parte de esta recapitulación, podemos mencionar que de los diez indicadores
analizados, sólo en dos (transporte y la atención de la salud) el sector formalizado
aventaja al sector no formalizado.
149
En tal sentido, se ha hecho un análisis mayor en ambos indicadores, con las variables
“tipo de cultivo” y “nivel educativo de los jefes de familia”, a efecto de determinar si
dentro de los sectores formalizados, existe alguna explicación adicional o
diferenciación.
Para el caso de atención de salud, la variable que explica la mejora del nivel en el sector
formalizado es el nivel educativo, tal como podemos verlo en la tabla 23, donde puede
apreciarse que el cambio sustancial en la atención de la salud de los sectores
formalizados, se da en aquellos agricultores con mayor nivel educativo (71.4%), frente
al 40% de los analfabetos. Lo mismo puede afirmarse en el sector No Formalizado. Lo
que indicaría que respecto al indicador salud, es la educación el factor preponderante
para la determinación del tipo de atención a escoger, lo que demostraría que no es la
formalización de la propiedad, el elemento determinante para la atención de salud.
En el caso del transporte, la variable explicativa de la ventaja comparativa con el sector

no formalizado es el “tipo de cultivo”. Ella se da con aquellos agricultores del sector
formalizado que tienen como cultivo “frutales origen” (como puede verse en la tabla
27). Situación que se origina en gran parte, como ya se ha explicado, por haber recibido
al momento de la parcelación, campos con frutales, lo que significó que desde el primer
momento de su adjudicación, lograran obtener excedentes, los cuáles fueron
adecuadamente capitalizados.
Sin embargo, en el resto de indicadores evaluados, se ha constatado que a pesar de ser

propietarios formalizados de sus terrenos, ser sujetos de crédito y de haber recibido
préstamos hipotecarios (ver capítulo 1); un buen porcentaje de ellos vive en las mismas
viviendas que les otorgó la hacienda antes de la Reforma Agraria. Por ende, el material
de sus casas, techos y ventilación, tiene la calidad de precaria; no tienen servicio de
desagüe y beben agua de pozo.
Asimismo tienen grandes dificultades para costear los estudios de sus hijos a carreras
técnicas o universitarias y comen en comedor popular.
Todo ello demuestra que no ha sido la formalización de la propiedad, ni el acceso al

crédito, el que les ha traído cambios sustanciales en su nivel de vida, sino más bien, en
los pequeños porcentajes que esto ha sucedido (salud, educación, y transporte) son otros
150
los factores que lo explican, tal como lo hemos explicado. Por tanto este estancamiento
en su calidad de vida se da a pesar que en su mayoría, los campos están impecablemente
cultivados, y en muchos casos con cultivos permanentes.
Aún cuando el análisis de los elementos económicos excede largamente el objeto de

este trabajo, de manera complementaria y como información secundaria sólo haremos
mención de dos ideas al respecto:
La primera tal como sostiene un sector de economistas, el principal problema de la

agricultura peruana es la rentabilidad, que es el resultado de los ingresos y costos
involucrados en la explotación agropecuaria.
En tal sentido, tal como lo manifiesta Jorge Gorriti: “En un año de buenas condiciones
agroclimáticas, más del 70% de las fincas típicas arroja una tasa de rentabilidad
negativa y se mantiene funcionando precariamente o sobrevive… son pues una
minoría las fincas capaces de cubrir la totalidad de sus costos de producción,
131
efectivos e imputados…”
Para mayor ilustración adjunto el siguiente cuadro:
TAMAÑO PROMEDIO E INDICADORES PROMEDIO DE RENTABILIDAD DE LAS

FINCAS TIPICAS 132
TASA DE
TASA DE
TIPO TAMAÑO VALOR MARGEN MARGEN RENTABI-
RENTA-
DE PROMEDIO AGREGADO BRUTO NETO LIDAD
BILIDAD
FINCA (ha) (US$) (US$) (US$) BRUTA
NETA (%)
(%)
Tipo 90,0 191 926 111 730 40 747 36,3 8,2
1
Tipo 2 30,0 40 037 18 336 -1 701 27,1 -3,9
Tipo 3 16,2 19 258 8 822 452 27,8 -3,2
Tipo 4 7,9 7 277 2 093 -1 798 16,0 -13,7
Tipo 5 3,9 3 203 569 -789 6,3 -15,5
Tipo 6 0,7 665 -423 -623 -33,6 -42,1
131
Gorriti, Jorge (2003).
132
CEPES-FAO (2002) Página 51.
151
La segunda idea parte del estudio efectuado por CEPES, que demuestra que de acuerdo
a las tipologías de explotación agrícola se define su posición frente a la rentabilidad: “la
gran empresa agraria existe porque hace negocios que le rinde utilidades, mientras
que el minifundista está ahí porque no tiene alternativa, ya que desde la perspectiva
empresarial indefectiblemente pierde y no hay medida de política agraria que puede
sacarlo de esa condición”133
En el medio se encuentran los pequeños productores comerciales (tipo 4: 6-12 has.) y de

los pequeños productores de supervivencia (tipo 5: 2-6 has) quienes en promedio
presentan pérdidas sostenidas desde la lógica empresarial. Es necesario recordar que
los agricultores formalizados del sector de Caqui, se encuentran en su mayoría dentro
del tipo de “pequeños productores comerciales”, mientras que los no formalizados de
San Martín, se encuentran dentro de los “pequeños productores de supervivencia”. Ello
explicaría en gran parte los elementos exógenos por los cuáles no pueden mejorar su
calidad de vida.
“…ellos están organizados.. fijan los precios.. se unieron los grandes y decidieron un
solo precio, que nadie paga más… y cuando estás con tu carga.. ellos agarran, se
pasan la voz y dicen a ese productor no le compres…y como estás ahí todo el día… lo
tienes que rematar al precio que ofrecen…”134
133
CEPES-FAO (2002) Página 53.
134
Grupo de discusión (2002) fuente propia.
152
CAPITULO IV:
PROPUESTA QUE COADYUVE A INCREMENTAR LA PARTICIPACION

DEL ESTADO, MEDIANTE LA CREACION DE UNA PLATAFORMA
INFORMATICA EN LA PERSPECTIVA DE UN PROYECTO DE
DESARROLLO RURAL TERRITORIAL:
4.1 ASPECTOS GENERALES
Hemos visto en el capítulo II de nuestra investigación, las políticas de formalización de

la propiedad rural realizadas desde los años 90, en el departamento de Lima. Al respecto
sólo mencionar, que a pesar de todas sus incoherencias y errores, se puede constatar que
en la costa peruana el mayor porcentaje de predios agrícolas está titulado; situación que
ha implicado, que en los valles de la costa -tal como está desarrollado en el punto 1.6
del capitulo I- un gran porcentaje de los pequeños agricultores135, haya logrado acceder
al crédito, y en muchos casos, haya invertido en cultivos permanentes (efecto garantía y
efecto seguridad de la titulación).
Todo ello, como puede verse en el capítulo III, no ha significado para la generalidad de
agricultores, cambios sustanciales en su nivel de vida, debido a una serie de
situaciones, no tratadas por los cultores de la formalización.
En ese sentido, es válido preguntarse: ¿entonces para qué se ha invertido tantos

recursos en la formalización? ¿De qué sirve a los pequeños agricultores tener un
título de propiedad? ¿Qué sentido tiene ser sujetos de crédito, hacer inversiones en
sus propiedades, si todo ello no implica modificar sustancialmente su nivel de vida?
¿No sostenían acaso los teóricos de la formalización que el agricultor que no cuente con
la propiedad formalizada, quedaba fuera del mercado financiero formal, y por ende, está
fuera de las posibilidades de lograr el desarrollo de su economía familiar, sin
posibilidades de generar ahorros y sin mejorar las condiciones socioeconómicas de su
familia? ¿Es esto realmente cierto? ¿O se ha simplificado indebidamente los verdaderos
135
Los ubicados dentro del sector del pequeño productor no empresarial: pequeño productor comercial y
en algunos casos el pequeño productor de supervivencia, utilizando las categorías desarrolladas por
Gorriti, ver: Gorriti, Jorge (2003)
153
problemas de la sociedad rural? Es necesario entonces, buscar otras respuestas a los
postulados sostenidos.
Una interesante constatación realizada desde la revista agraria136, sostiene que aún
cuando se definan políticas agrarias que estimulen exitosamente la producción, tanto
para la exportación como para el mercado interno, ello no va significar que la población
mejore su situación material de manera significativa. Pone como ejemplo las políticas
de apoyo otorgadas durante muchos años a determinados tipos de cultivo (arroz, café,
etc.), en aspectos técnicos, crediticios, de comercialización y subsidios. Las que sin
embargo, a pesar de la gran producción que se obtuvo por estos cultivos y la
importancia que tuvieron en el mercado interno o como bienes de exportación, no
trajeron como consecuencia una gran prosperidad en las familias de los agricultores que
los cultivaron.
Entonces habría que preguntarse, si no es con la formalización de la propiedad rural, ni

con políticas agrarias aisladas, ¿cómo se puede lograr modificar sustancialmente el nivel
de vida de los pobladores rurales?
En primer lugar, considerar que tal como lo mencionan Agreda y Mendieta,137 en el

ámbito rural no sólo hay problemas e índices de pobreza y exclusión elevados, sino que
este sector constituye un gran potencial de oportunidades de generación de ingresos y
empleo locales, a los cuales el crecimiento económico nacional y el entorno
macroeconómico favorable, han demostrado ser completamente insuficientes para
participar en el desarrollo rural sostenido.
En ese sentido, el estudio efectuado por la revista agraria -ya mencionado- sostiene que
el mejoramiento de la condición de los habitantes del campo, no sólo depende de
políticas sectoriales agrarias, sino de aquellas que estimulen la diversificación
económica de las áreas rurales. Entendiendo por ellas no solamente las actividades
agrícolas, sino todas las relacionadas con la explotación de recursos de cada zona, sector
o región (agrarios, pesqueros, mineros, forestales, turísticos, etc.). Esta combinación de
recursos debe adecuarse a las características de cada región, considerando que son las
136
Revista Agraria Nº 22 Diciembre 2000
137
Mendieta, y Agreda (2006)
.
154
personas e instituciones de cada localidad, las que deben definir y participar en este tipo
de desarrollo, que permite un mejor aprovechamiento de sus recursos.
Existen experiencias exitosas al respecto en otras latitudes. En Italia138, donde luego de

aplicar durante décadas políticas de desarrollo unilineales y estandarizadas, sin importar
las disparidades y diversidades de cada región, se reconoció que las diferencias
territoriales o espaciales no son irrelevantes aún con la globalización de los mercados:
cada área o región es capaz de competir mejor si pueden integrar los conocimientos y
capacidades locales acumulados a lo largo de su historia con la información y los
intercambios acerca de mercados y tecnologías no locales. En tal sentido, se planteó
exitosamente un enfoque de desarrollo local orientado a dos estrategias alternativas para
lograr la competitividad territorial: la primera, una lógica de especialización sectorial
orientada a economías de escala generadas por la cadena productiva de un producto
específico; y la segunda, una lógica de desarrollo de varios sectores de la actividad
económica que apunta a economías de diversificación. Las primeras privilegian un
sector productivo; las segundas privilegian la identidad territorial.
En cuanto a la segunda estrategia, la principal lección de la experiencia italiana, es que
la diversificación de las actividades económicas dentro del territorio rural, ha permitido
resolver el problema del ingreso, al convertir a la renta agrícola, sólo una de las diversas
fuentes de ingreso familiar.
Tenemos entonces que esta diversificación económica rural debe entenderse como parte
de una propuesta territorializada del desarrollo, la cual propone: “…generar y
aprovechar las sinergias que en el ámbito de los territorios se pueden dar, por
intervenciones coordinadas en múltiples ámbitos, sectores, que ataquen de manera
simultánea los múltiples problemas y fallas de mercados que impiden su desarrollo”139
Este nuevo enfoque territorial, se encuentra ubicado dentro de la denominada TEORÍA

DE DESARROLLO RURAL TERRITORIAL, entendido aquel como “un proceso
de transformación productiva e institucional en un espacio rural determinado, cuyo fin
es reducir la pobreza rural. La transformación productiva tiene el propósito de
articular competitiva y sustentablemente a la economía del territorio a mercados
dinámicos. El desarrollo institucional tiene los propósitos de estimular y facilitar la
interacción y la concertación de los actores locales entre sí y los agentes externos
138
Sarraceno Elena (2001)
139
Mendieta y Agreda (2006) página 5.
155
relevantes. A su vez incrementar las oportunidades para que la población pobre
participe del proceso y sus beneficios”.140
4.1.1 DESARROLLO RURAL TERRITORIAL: EJES CENTRALES
La Teoría de desarrollo rural territorial trabaja sobre tres ejes centrales, cuyas
características principales son:
A) TRANSFORMACIÓN SOCIAL DEL TERRITORIO:

Que garantice el capital humano, social y físico necesario para que el proceso sea
incluyente, siendo imprescindible, Políticas Sociales que impliquen un gasto social y
productivo que iguale oportunidades, de manera efectiva. Y que permitan una
participación efectiva de la población, desde el diseño, con voz y representatividad.
B) TRANSFORMACIÓN INSTITUCIONAL DEL TERRITORIO

Que propicie la interacción de los actores locales, entre si y con los actores externos,
para constituir una institucionalidad que concerte y coordine estrategias y acciones de
desarrollo territorial. Actores locales en alianza con el sector público, privado, sociedad
civil, fortaleciendo el capital social.
Schejtman y Berdegué,141 sostienen, que para ello se requiere de una arquitectura

institucional, entendida ésta, como la estructura de regulación conformada por
organizaciones -ministerios, institutos, sociedades y en general conjuntos de individuos
organizados con un propósito común- e instituciones, entendidas como reglas formales
e informales que estructuran y limitan el comportamiento de los miembros de la
sociedad, así como los mecanismos establecidos para hacerlas cumplir.
Una arquitectura institucional compleja como la descrita requiere de sistemas de

comunicación fluida entre todos los actores del proceso. En esta parte el Estado debe
cumplir un rol importante promoviendo las capacidades, a fin de propiciar que
mercados nacionales e internacionales puedan interesarse en sub contratar producción
intermedia de las zonas descritas y que han sido objeto del presente estudio.
140
Schejtman y Berdegué (2004) página 4.
141
Schejtman y Berdegué (2004) página 49
156
De allí, que como lo sostienen dichos autores, esos sistemas de comunicación deben
implicar el establecimiento de redes interactivas de información/comunicación, las
cuales deben servir para:
- Elevar la productividad de los escasos recursos. Coordinar dentro de un proceso
permanente.
- Retroalimentarse en tiempo real (lo que ayuda a detectar problemas y
oportunidades tempranamente, a efecto de tomar decisiones).
- Aumenta la transparencia de la Gestión Pública.
- Facilita la concertación entre los diversos agentes.
- Vinculación con sistemas tecnológicos y científicos que no se podrían sostener
localmente.
- Acceder a las señales de los mercados internos.
C) TRANSFORMACIÓN PRODUCTIVA DEL TERRITORIO
Que articule de manera competitiva y sostenible la economía del territorio a mercados
dinámicos, de forma que sea viable la generación de oportunidades locales, de ingresos
y empleos, asegurando el acceso incluyente a éstas.
Mendieta y Agreda142, desarrollan este punto a partir de “una economía rural
competitiva e incluyente”, a la que definen como la búsqueda de generar oportunidades
de ingreso, empleo e inversión descentralizada, así como de mecanismos que permitan
un acceso equitativo de los pobladores rurales.
Expresan que para ello se requiere:
- Mejora de las capacidades de los hogares rurales (elevando sus activos
privados: educación, salud, físicos, financieros, sociales)
- Mejora del contexto en que estos activos son usados (mercados, políticas, bienes
y servicios públicos y las instituciones). Fundamentalmente, mediante la
reducción de los costos de transacción, que a su vez requiere sustentarse en
cuatro ejes, de manera simultánea:
o Los mercados de productos ( y factores)
o Los servicios de innovación tecnológica (capacitación, asistencia técnica,
información e investigación).
o Los servicios financieros (créditos, ahorros, mejorar el sistema de riesgos
y vulnerabilidad, etc.)
o Los bienes y servicios públicos en el ámbito rural.
142
Mendieta y Agreda (2006) página 8
157
Tenemos entonces como pilares fundamentales de esta teoría, la transformación
productiva y el desarrollo institucional y como protagonistas a los actores locales, el
sector público, privado y la sociedad civil.
Para el éxito del enfoque territorial se requiere, que la transformación productiva y el

desarrollo institucional se deba abordar en forma simultánea. “La competitividad, el
carácter sistemático de ésta, la innovación tecnológica, la construcción de vínculos con
mercados dinámicos y las relaciones urbano-rurales, son impensables sin contratos,
redes que permitan el acceso a conocimientos y habilidades, alianzas entre agentes que
se complementan para el logro de objetivos compartidos a lo largo de una cadena
productiva y espacios de concertación público-privados”143
4.1.2 TECNOLOGIAS DE INFORMACION Y COMUNICACIÓN
Conocidas con las siglas TIC, se les puede definir como los instrumentos y procesos
utilizados para recuperar, almacenar, organizar, manejar, producir, difundir e
intercambiar información de manera instantánea por medios electrónicos y automáticos.
Se puede hablar de las TIC tradicionales, como la radio, la televisión y los medios
impresos; y de las TIC modernas, como los satélites, la computadora, el internet, el
correo electrónico, los celulares, entre otros.
En las zonas rurales de nuestro país, dadas las características especiales de nuestra
geografía, las grandes desigualdades sociales, culturales y económicas existentes; las
TIC se están convirtiendo -en algunos casos- en una herramienta eficaz y eficiente para
enfrentar esta situación. Con este mecanismo se puede lograr que los sectores rurales
tengan acceso a la información que requieran, y además, encuentren en ellas un medio
de comunicación y expresión.
En un interesante trabajo que recoge diversas experiencias en el Perú sobre el desarrollo

rural y las TIC,144 se menciona la importancia de acompañar la inversión en
infraestructura (software y harward) con procesos de capacitación y adecuación de los
contenidos a las necesidades de los usuarios.
143
Schejman y Berdegué (2004) página 31
144
Bossio Juan y otros (2005)
158
Los proyectos de desarrollo que utilizan las TIC, plantean que esta herramienta, además
de facilitar los procesos cognitivos y de atención de sus necesidades, debe servir como
un medio de intercomunicación -tanto local como externa- donde los pobladores
generen su propia información local, para ser difundida. Ello, además de su utilidad en
sí misma, permite elevar su autoestima y lograr el empoderamiento del sistema de parte
de sus usuarios, lo que evita que se convierta en una inversión ineficaz. Se menciona
como ejemplo, la participación de las organizaciones de base en el levantamiento de la
información de los planes de cultivo por predio, y cómo esta información producida por
ellos mismos, se convierte en una fuente de datos muy útil para todos los agricultores.
Para la elaboración de los proyectos pilotos TIC realizados en el Perú, se ha

desarrollado diagnósticos sobre las necesidades de información en las zonas rurales,
determinando que las familias rurales y organizaciones de base requieren información
actual y comprensible en temas como:145
- Organizaciones e instituciones que trabajan en la región y la labor que

desarrollan.
- Formas de comercialización de los productos: precios, mercados, gestión
empresarial.
- Promoción de cultivos alternativos.
- Aprendizaje para la promoción del turismo.
- Capacitación de mujeres para formar microempresas.
- Fuentes de información apropiada sobre la titulación de tierras
- Consecuencias del cambio climático y fenómenos naturales.
Tenemos entonces que el tema de las titularidades sobre los predios rurales, forma parte
de la información requerida por los agricultores.
145
Bossio Juan y otros (2005) página 4
159
4.2 INFORMACION REGISTRAL EN MOVIMIENTO
Luego de haber presentado los aspectos generales de la teoría de desarrollo rural

territorial y el potencial de una adecuada utilización de las TIC, vale la pena
preguntarnos:
¿Es posible encontrar una mayor utilidad a la formalización de la propiedad

dentro de una propuesta de desarrollo rural territorial?
¿Cuál puede ser la contribución de la institución del Estado que ha registrado toda
la información de los bienes de capital de los agricultores?
¿Cómo incorporar los productos obtenidos con la formalización de la propiedad

rural a las TIC, como mecanismo que aporte a la red de transformación
productiva y desarrollo institucional?
Para responder a estar interrogantes, se partirá por describir dos de los principales
involucrados en este proyecto de desarrollo: Los Pequeños Agricultores formalizados y
El Estado representado por los Registros Públicos.
Respecto a los pequeños agricultores del proyecto, se requiere que cuenten con título de
propiedad de su predio agrícola, que se encuentre registrado en un registro jurídico de
bienes, con potencialidades de acceder al crédito, de mejorar sus niveles de producción
y en algunos casos con inversiones en cultivos permanentes. El referente principal de
estos agricultores, es que a pesar de todos estos activos, su nivel de vida no ha mejorado
sustancialmente.
En el otro lado está una institución pública, que tiene registrada el potencial económico
de los activos rurales de manera segura, identificando plenamente el bien y a su
propietario, asimismo, tal como lo menciona Hernando De Soto146, ello convierte en
fungibles a sus activos, lo que permite dividirlos, movilizarlos, y adaptarse a cualquier
transacción sin tocarlos.
146
De Soto, Hernando (2001) “El misterio del Capital” Editorial El Comercio. Pág. 92
160
Identificados, dos de los principales actores, con sus características más generales, el
paso siguiente consiste en efectuar un inventario de la información que como
Registro Público se tiene almacenada, y luego definir como puede ser presentada para
su óptima utilización, dentro de una propuesta de desarrollo rural, que implique la
intervención coordinada y simultánea con los demás actores (locales, sociedad civil,
sector privado y el resto del Estado) en un territorio determinado.
INFORMACION REGISTRAL:
1.- EN EL REGISTRO DE PREDIOS:

El haber inscrito el título de propiedad rural en este registro, ha generado su ingreso a
un sistema público registral que contiene almacenados informáticamente los siguientes
datos:
a) Nombre del titular o de los titulares.
b) Descripción precisa del predio agrícola (denominación, ubicación geográfica,
colindantes, área, código catastral).
c) Historia dominial (los datos de los anteriores propietarios, acto en el que fue
adquirido por su actual propietario, precio, forma de pago, etc.)
d) Cargas y gravámenes existentes (si la propiedad tiene anotada una demanda, se
encuentra embargada, hipotecada, arrendada o sujeta a otra carga o gravamen).
e) Si tiene algún expediente en trámite.
2.- EN EL REGISTRO MOBILIARIO.-

Independientemente de la información del predio, se tiene inscrito en un registro
mobiliario, los contratos y derechos reales de garantía, sobre los muebles vinculados a
la actividad agrícola tales como:
- Los frutos de cualquier naturaleza correspondientes al año agrícola en que el

contrato se realice, sean en época de cultivo o después de separados de la planta.
- Las máquinas en general, aperos o instrumentos de labranza, que sean usados en

la agricultura,
- Ganado de cualquier especie y sus productos, así como las cosas muebles
afectadas a la explotación rural.
- Vehículos en general.
161
3.- EN EL REGISTRO DE PERSONAS JURÍDICAS
Este registro contiene inscrito, todos los actos relacionados a organizaciones,

asociaciones, cooperativas y empresas vinculadas a las actividades agrícolas-rurales.
4.- EN EL REGISTRO DE PERSONAS NATURALES.-
Este registro contiene información sobre los mandatos y poderes otorgados por personas
naturales, los testamentos, sucesiones intestadas, divorcios, separación de patrimonios,
declaraciones de insolvencia y el registro de comerciantes.
5.- EN LA OFICINA DE CATASTRO.-
Todos los inmuebles inscritos en el registro de predios, se encuentran a su vez

ingresados a una base digital, donde se encuentran geo-referenciados bajo un sistema
informático que permite tener la ubicación geográfica exacta del inmueble, su área,
linderos, medidas y colindancias.
4.3 PROPUESTA: LINEAMIENTOS GENERALES PARA INCORPORAR LA

INFORMACION REGISTRAL VIA LAS TIC A UNA PROPUESTA MAYOR DE
DESARROLLO RURAL TERRITORIAL
A. CONTENIDO :
Además de los archivos señalados en los cinco rubros anteriores,147 el registro podría
agregar otros datos a esta información, de acuerdo a las necesidades consensuadas entre
las partes involucradas (los agricultores, sus organizaciones, los comerciantes, las
cadenas de restaurantes, los supermercados, las entidades financieras, la agroindustria,
los mercados locales y los mercados mayoristas, los agroexportadores, los productores
no agrícolas del mismo territorio, otras organizaciones interesadas, las ONGs
participantes y el Estado). Por ejemplo, se podría definir como datos importantes a
presentar, las características del terreno de cultivo, las tomas de regadío, y/o las
características de los cultivos (tipo, período, etc.). La tecnología actual del Registro está
preparada para incluso visualizar el producto o los productos cultivados en cada predio.
147
Predios, muebles, personas jurídicas, personas naturales, catastro
162
Para poner un ejemplo, a partir de las innovaciones del nuevo registro mobiliario, se
podrían hacer las modificaciones pertinentes para inscribir en éste -en calidad de bienes-
los cultivos existentes en un predio, mediante una calificación atenuada, de poco costo y
que requiera de un solo documento para su inscripción (una certificación o una
declaración jurada), en la cual podría incluirse las imágenes del producto. Esa
información se ingresaría al sistema informático y en tanto que estaría relacionada con
la titularidad registrada del inmueble, los interesados podrían tomar nota que el titular
“A” del predio “X”, tiene una cantidad “Y” de cultivos de mandarinas tipo “Z”, que se
va cosechar en una fecha determinada.
En síntesis, con ello se busca unificar la información del predio, sus características
físicas, sus titulares, los bienes muebles vinculados a su actividad y toda otra
información adicional consensuada, a efecto de permitir mostrar de manera segura, el
potencial económico de los activos de los agricultores.
B. PRESENTACION DE LA INFORMACION.-
Una vez que los involucrados hayan definido el contenido de la información, el segundo
punto a establecer es cómo va ser presentada. En la actualidad Registros Públicos tiene
una base de datos en la Web, que se puede acceder pagando un arancel determinado por
cada consulta.
Sin embargo, si el objetivo de esta propuesta, es que se logre el empoderamiento del

servicio por todos los usuarios, habría que preguntarse si tal como está organizada esta
base de datos es accesible y asequible para los involucrados. Consideramos que la
respuesta es negativa, en tanto que su presentación parece que tiene como público-
objetivo al sector de Notarías o personas vinculadas al Derecho. Asimismo, se verifica
que la información está organizada de tal manera, que para obtener los datos requeridos
en una situación como la propuesta, se tendría que realizar tantas consultas, que termina
siendo un sistema caro.
En tal sentido, es imprescindible adecuar los contenidos al público al cual estaría

dirigido: básicamente agricultores, comerciantes y empresarios. En ese caso se debe
tener en cuenta que por sus características personales y laborales ellos requieren de
163
información puntual, clara, segura y de fácil acceso, que les permita en muchos casos
tomar decisiones en el desarrollo de sus actividades productivas o comerciales.
Por tanto, la alternativa más viable es que la información Registral se adecue a los
requerimientos de estos involucrados. Para ello considero que lo más factible estaría
dado en procesar la información escogida de la base de datos de los Registros
Públicos y migrarla a una nueva base que de manera unificada pueda brindar otro tipo
de información adicional, como el clima, precios, etc.
En la actualidad la información registral desarrollada en el punto anterior, se encuentra

ingresada en dos sistemas registrales (el SARP y el SIR). El “SARP” que se encuentra
implementado para predios rurales, sólo para el departamento de Lima, tiene la ventaja
de ser un sistema estructurado de datos, lo que permite que su información pueda ser
migrada a cualquier base informática compatible; en cambio el “SIR” tiene la
limitación de que la mayoría de su información se encuentra archivada sólo en
imágenes, lo que hace más difícil su incorporación a otros sistemas.
En cualquier caso, el Estado no tendría que invertir demasiados recursos para poner
operativa esta información, que en su mayor parte ya la tiene organizada. Asimismo, se
debe considerar que esta inversión sería recuperable en el tiempo, a través del cobro de
las tasas registrales, considerando que el acceso a esta información no sería gratuita, que
en todo caso podría ser para algunos sectores cofinanciada148, de acuerdo a la capacidad
de éstos para solventar los costos del servicio, como a la voluntad de pago, en tanto que
pueda verse la efectividad, oportunidad y calidad de los mismos.
Por otro lado, además de poner está información en la red, Registros Públicos podría
adicionalmente expedir certificados con firma de funcionario, o copias informativas
impresas del sistema sin firma, que bajo un único formato brinde información al
interesado, no sólo de datos referidos al registro de predios, sino también información
relativa a los bienes muebles y datos físicos obtenidos desde la oficina de catastro (Dos
148
Es un subsidio parcial, temporal y decreciente en el tiempo, condicionado al aporte de recursos
monetarios por parte de los productores que demandan los servicios, para cubrir parte de los mismos
164
experiencias iniciales pueden servirnos para darnos una idea del contenido de dichos
certificados).149
En resumen, el planteamiento sería que esta información procesada y seleccionada de la

base de datos de los Registros Públicos, migre a una nueva base de datos, la cual debe
ser alimentada simultánea y permanentemente, en cuanto se vaya modificando la
información en la base principal, lo que evitará que se desactualice.
Consideramos que un plan piloto podría justamente implementarse en la zona

geográfica objeto de nuestra investigación: El Valle de Huaral, donde existe una
experiencia exitosa: EL SISTEMA DE INFORMACION AGRARIA DE
HUARAL,150 a la que podría integrarse.
Este proyecto del CEPES ha logrado que confluyan organizaciones de agricultores

(junta de usuarios de agua, comisiones de regantes), instituciones públicas (Instituto
nacional de información agraria-INIA, la administración técnica de riego, la unidad de
servicios educativos –USE 10), instituciones privadas, agricultores, casas comerciales,
público en general. El contenido de su información está referido tanto a la producción
del valle de Huaral como de otros valles, así como precios de los insumos y de los
productos agrícolas, legislación agraria, noticias agrarias, información técnica-
agropecuaria y asesoría técnica; algunas de las cuáles son elaboradas por los mismos
agricultores. Todo lo cuál indica que su integración con la información registral sería
complementaria y aumentaría el abanico de datos a ofertarse a los usuarios.
149
Una primera realizada por el entonces Registro Predial de Lima (que luego cambió su denominación a
Registro Predial Urbano) y que se mantuvo incluso después de la integración al Registro de Predios, al
amparo de lo dispuesto por el artículo 32º del Decreto Legislativo 803, la cual consistía que en una misma
partida registral, existieran de manera diferenciada, los actos inscritos respecto al inmueble y los datos
relativos a las garantías prendarias (prenda agrícola). De manera que cuando cualquier interesado
solicitaba información certificada sobre un inmueble, podía obtener en un solo documento, los datos
completos sobre el mismo, incluyendo los relativos a la situación de los bienes muebles vinculados a él
(cultivos, maquinarias, instrumentos de labranza, etc.). La segunda experiencia es el certificado catastral
expedido por el PETT, que contiene no sólo información técnica del inmueble, sino también datos
relativos a la titularidad del mismo.
150
Denominado “Información Agraria vía Internet para agricultores de la Junta de Usuarios del Valle de
Río Chancay-Huaral”, proyecto elaborado por el Centro Peruano de Estudios Sociales (CEPES), cuya
finalidad es mejorar las condiciones de inserción en los mercados de los agricultores del Valle de Huaral
mediante la provisión y generación local de información utilizando tecnologías de información y
comunicación (TIC), acortando así la “brecha tecnológica” y mejorando consiguientemente las
condiciones de vida de la población rural.
165
Se ha mencionado en el punto 4.1.2, que en varias regiones del país existen experiencias
de información agraria relacionadas con las TIC, en ese sentido consideramos que en
cada zona a implementarse este proyecto Registral, deberían confluir con esos proyectos
creados, teniendo en cuenta que “el potencial de las TIC como agentes de desarrollo
está relacionado con el contexto social, económico y organizativo donde se realiza”.151
C. EL PROYECTO REGISTRAL COMO PARTE DE UNA PROPUESTA

MAYOR DE DESARROLLO RURAL TERRITORIAL
Como último aspecto de este capítulo, se precisará la forma como este proyecto podría
aportar a una propuesta mayor de desarrollo rural territorial.
En cuanto a la transformación social, considerando que con ello se busca incorporar la

propuesta a un proyecto incluyente, el aspecto de mayor atención deberá ser “el
usuario”, “el receptor”, y entre todos ellos definitivamente el más importante es el
agricultor. En tal sentido, el lenguaje, el formato y los contenidos van a estar dirigidos
principalmente a este grupo social, que además debe convertirse en actor protagónico de
este proceso.
Para convertirse en protagonista, se requiere invertir en su capacitación, tanto de los
agricultores, como en sus hijos, a los que consideramos son el verdadero potencial de
desarrollo. En ese sentido, en el aspecto de titulación y registro, es necesario
interiorizar los conceptos mínimos,152 que les permita desenvolverse con soltura en
aquellos temas, sin generarse confusiones.
Esta capacitación debe sumarse a otras, de proyectos complementarios, como invertir en

estudios técnicos, escuelas de negocios tanto agrícolas, como rurales no agrícolas, en
temas como la agroindustria, manejo del internet, cómputo en general, marketing,
exportación de productos, cultivos orgánicos, inversiones, etc.
Todo ello va permitir contar con una población capacitada, con voz y capaz de dirigir
sus procesos de cambio.
151
Bossio Juan y otros (2005) página 1
152
En temas como la propiedad, posesión, titularidad, partida y asientos registrales, transferencias, cargas,
gravámenes, entre otros.
166
En cuanto al aporte en la transformación institucional, con agricultores capacitados y
motivados, es posible lograr la interacción y la concertación de ellos entre sí, y con los
actores externos (comerciantes, empresarios, instituciones privadas y públicas), en
virtud de políticas dirigidas a ese intercambio.
La experiencia de proyectos como el SIA de Huaral, donde participan instituciones

públicas, organizaciones de agricultores, casas comerciales, instituciones privadas,
mercados mayoristas, a las que pueden sumarse otras, como los supermercados, las
organizaciones de pobladores urbanos, los agroexportadores, los restaurantes, las
entidades financieras, los agroindustriales, los mercados locales, las agencias de turismo
y toda otra organización interesada, puede en definitiva potenciar el desarrollo
institucional.
La institución tituladora del Ministerio de Agricultura y los Registros Públicos, deben

sumarse a esta estrategia concertadora. En principio, su aporte para fortalecer la
institucionalidad podría estar dado través de campañas de promoción para la
formalización de las organizaciones de agricultores que existen de manera irregular o
para la creación de nuevas personas jurídicas, que pudieran surgir como necesidad de
las nuevas situaciones generadas en el nuevo contexto de desarrollo. En cuanto al
registro de personas naturales, las campañas estarían dirigidas a actualizar los cambios
de estado civil, los cambios de titularidad por muerte de uno de los titulares,
inscribiendo las sucesiones testamentarias o intestadas, a favor de sus herederos, lo que
luego debería reflejarse también en el registro de predios.
Sin entrar al debate de las ventajas y desventajas de pasar en estos momentos de un

sistema de transferencia consensual a un sistema de transferencias constitutivo,153 por el
cual sólo se tendría por válidas las transferencias que se inscriban en el registro jurídico
de predios de la SUNARP; se hace evidente, que para la propuesta que se está
presentando, se va requerir que la información que se brinde a todos los involucrados,
sea la única válida, en virtud de la cual uno pueda contratar. En caso contrario, le va
restar seguridad y por ende la importancia debida a quienes quieran contratar sobre la
base de los datos ahí registrados.
Una alternativa a este posible inconveniente, es en tanto que este sistema territorial se
vaya aplicando paulatinamente al resto de regiones o sectores, que el sistema de
153
Para conocer en detalle este punto ver capítulo I de este trabajo, en el sub-capítulo: “el sistema de
transferencia de la propiedad peruana”
167
transferencias se convierta en constitutivo, en aquellas zonas en donde se vaya
implementando esta alternativa de desarrollo. Para lo cual deberá realizarse campañas
de promoción, que den a conocer nuevos mecanismos, creados ad-hoc, para facilitar a
los pobladores rurales, la regularización de su titularidad, sabiendo que a partir de una
fecha determinada, lo no inscrito, no tendrá valor frente a terceros. La facilidad para
contratar e inscribir los actos de transferencia, se deberá mantener en el tiempo, para
evitar desactualizaciones peligrosas en el sistema existente. Para ello además, deberá
hacerse campañas permanentes, a efecto de crear conciencia de la necesidad de inscribir
(cultura registral), como garantía de asegurar su derecho.
De esta manera se aportaría, además, en la cimentación de un sistema óptimo de

transferencias de la propiedad, al facilitar la contratación. Por otro lado se generaría
seguridad jurídica para los adquirentes.
Finalizamos la propuesta presentando su aporte a la transformación productiva, si el

propósito de ésta, es articular competitiva y sustancialmente a la economía del territorio
a mercados dinámicos; el brindar la información de los registros públicos, en la forma
tan detallada descrita en los puntos anteriores, en conjunción con otras medidas
consensuadas con los demás actores, podría facilitar la integración a los mercados
locales, nacionales o de exportación.
El hecho es utilizar esta valiosa información almacenada y ponerla al alcance de todos

los interesados, de manera que sin importar el lugar donde se encuentren, siempre
podrán acceder a su base de datos. Un ejemplo de ello podría darse con un comerciante
o con un empresario agroexportador que pueda accesar en el instante a los archivos
registrales y mediante una búsqueda especializada, respecto a un producto determinado
(por ejemplo cultivos de manzanos) encuentre los lugares en donde en determinada
fecha se va cosechar el producto seleccionado (que incluso puede ofertarse por calidad
y tipo del producto). De los predios seleccionados, el interesado podrá conocer además
su ubicación exacta, sus dimensiones, los cultivos existentes, los nombres del titular o
de los titulares, si existen cargas o gravámenes inscritos y si estos limitan su libre
contratación. Incluso podrá ver si hay títulos en trámite y sobre qué tipo de acto. Con
esta información el interesado podría ponerse en contacto con el productor o con la
organización de productores correspondiente y tomar decisiones para adquirir o no los
cultivos ofertados.
168
Con este planteamiento la formalización de la propiedad podría convertirse en un
insumo que aportaría efectivamente a generar mayores oportunidades de ingresos y de
negocios para las zonas rurales en general y para los agricultores y sus familias en
particular.
"Los comerciantes somos conscientes de que el problema de la producción y el de la

comercialización no pueden ir divorciados. Sabemos que los pequeños productores
agrarios están abandonados; entonces, tenemos que canalizar nuestros mejores
esfuerzos para buscar el desarrollo. En el mercado tenemos un departamento de
estadística que puede ayudar mucho para conocer la demanda, los precios, y así poder
hacer mejores negocios. Debemos evitar los excedentes en un país que tiene tanta
hambre".154
“(Se debe) construir una sociedad de la información centrada en la persona, incluyente

y orientada al desarrollo, en la que todos puedan crear, consultar, utilizar y compartir
la información y el conocimiento, para que las personas, las comunidades y los pueblos
puedan desarrollar su pleno potencial en la promoción de su desarrollo sostenible y
mejorar su calidad de vida”155
154
Tomado de la Revista Agraria Nro. 56 (2004)
155
Tomado del tríptico “La información con el agua llega” Junta de Usuarios de Agua Huaral.-CEPES.
169
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
De lo expuesto en los capítulos anteriores podemos deducir las siguientes conclusiones:
Formalización de la Propiedad Rural

1.- La propuesta teórica liderada por Hernando De Soto, sostiene que para salir de la
pobreza y crear riqueza, se requiere que los activos se conviertan en capital, y esto se
logra con la representación de estos activos mediante un sistema de propiedad formal.
Afirma, que es únicamente con la propiedad formalizada, que un agricultor está en
posibilidades de lograr el desarrollo sostenido de su economía familiar, de generar
ahorros y mejorar las condiciones económicas de su familia.
Políticas de Formalización de la Propiedad Agraria
2.- Se ha demostrado a través del análisis de las políticas de formalización de la

propiedad agraria elaboradas por el Estado en los últimos años, que el Ministerio de
Agricultura -encargado de las labores de titulación de predios rurales en el período de la
investigación- no ha mantenido continuidad en sus políticas de formalización de la
propiedad rural, siendo objeto de sucesivas reorganizaciones, modificaciones continuas
en su normatividad, y falta de permanencia en la dirección de los proyectos. Todo esto
ha ido en perjuicio del cumplimiento de los objetivos trazados y la continuidad de las
labores en proceso de ejecución.
3.- Se ha logrado determinar, luego de la evaluación de los proyectos de titulación

períodos 1992-1995 y 1996-2000, la existencia de diversas deficiencias en la
concepción, formulación, ejecución, monitoreo y evaluación de los procesos de
formalización de predios rurales, en particular del PTRT1156 (1996-2000).
Entre las principales deficiencias encontradas se pueden mencionar que:
- No se elaboró una línea de base.
- No se contó con un estudio adecuado de la problemática existente, lo que se vio
reflejado en la formulación del proyecto.
156
Proyecto de titulación y registro de tierras
170
- No se definió adecuadamente quién sería responsable de la parte operativa,
encargándose esa labor primero a personas naturales, luego a universidades, cuya
inadecuada calificación -en ambos casos- no dio buenos resultados. En la parte final del
proyecto, la labor fue realizada directamente por personal contratado por el PETT,
cuyos resultados no fueron mejores que los anteriores.
- No hubo monitoreo en la ejecución del proyecto. Los resultados lo confirman.
- No se realizó una evaluación seria luego del fracaso del PTR1 en el departamento de
Lima, que sólo fue tibiamente justificado en la elaboración del proyecto PTRT2 (2001-
2006).
4.- Se ha podido determinar que la entidad encargada del saneamiento de la propiedad

rural (el PETT), incumplió en su metodología propuesta, en tanto que no ejecutó
adecuadamente “el proceso operativo de la formalización”: Al no haber depurado la
información registral, al no haber evaluado las áreas a intervenir, al no haber hecho un
diagnóstico de la informalidad, al tener serias deficiencias en las campañas de
información y difusión en el campo, al no haber hecho un adecuado saneamiento
técnico legal (sólo se cumplió con recopilar la información de campo, sin poder
determinar el tipo de derecho que amparaba a cada beneficiario); entonces, esto redundó
en dificultades insalvables para titular los predios y en la devolución de los títulos por el
Registro Predial de Lima, al presentar graves deficiencias en cuanto al contenido y a la
formalidad de la documentación presentada.
La limitada calificación técnica y legal de los títulos, realizada por las oficinas
registrales del resto del país en el mismo periodo157, fue también un elemento
importante de la inconsistencia en la elaboración de la documentación presentada en el
departamento de Lima.
Efectos Prácticos de la Formalización de la Propiedad:
5.- En cuanto a los efectos prácticos de la formalización, se ha podido demostrar que un

porcentaje importante de agricultores del valle de Huaral (36.70%) ha accedido al
crédito formal hipotecario (efecto garantía); sin embargo más del 65% de estos
préstamos son por montos mayores a US$ 30,000 dólares, hecho que se suma a la
constatación que en el sector objeto de estudio158, el 68.3% ha invertido en cultivos
157
Por los motivos expuestos en el capítulo II.
158
Caqui-Villa Hermosa Huaral
171
permanentes (efecto seguridad). En cuanto al efecto transacción, el porcentaje de
transferencias ha sido mayor en las zonas más cercanas a la Ciudad (26.33%), que en las
zonas más alejadas (menos del 10%). Situación que permite afirmar que el mayor
porcentaje del sector formalizado del valle de Huaral, ha “gozado de todos los
beneficios” que da la formalidad.
Formalización de la Propiedad Rural y su relación con el nivel de vida de los

Agricultores del Sector de Caqui-Villa Hermosa.
6.- Después de un análisis exhaustivo del perfil socio demográfico de los pobladores
del sector seleccionado, de las vías de acceso a sus parcelas y moradas, de los
componentes de sus viviendas, de los servicios básicos existentes, de la atención
médica, alimentación, transporte, nivel y movilidad educativa, comparado con la
información del mismo Sector en la época de la hacienda y la cooperativa; se ha podido
determinar que en términos generales no ha habido cambios sustanciales en la calidad
de vida de los agricultores del valle de Huaral, después de la formalización de su
propiedad.
En el sector objeto de estudio, alrededor del 50% vive en las mismas viviendas y en
condiciones similares que cuando eran asalariados de la hacienda -sólo el 28.78%
cuenta con servicio de agua, desagüe y luz, el 71.22% no tiene servicio desagüe y el
40.9% bebe agua de pozo-. Este estancamiento en su calidad de vida se da a pesar que
en su mayoría, los campos están impecablemente cultivados y en muchos casos con
cultivos permanentes.
RECOMENDACIONES:
7.- En cuanto a las políticas de formalización, se debe partir necesariamente de elaborar

una línea de base que permita una formulación de los proyectos adecuada a la realidad
que se pretende modificar, además el proyecto debe contener acciones, componentes,
propósito y fin claramente establecidos. En cuanto a la ejecución, es necesario cumplir
con los lineamientos metodológicos y el plan de acción propuesto.
La entidad encargada debe además tener un equipo permanente que asegure el
monitoreo eficaz del proyecto, para evitar resultados como los obtenidos en la campaña
172
1999 del departamento de Lima. La dirección del proyecto debe confiarse a gente capaz,
con vocación de permanencia en el cargo.
Finalmente, la evaluación del proyecto debe ser exhaustiva y minuciosa, a efecto de
corregir errores y servir de modelo a futuros proyectos.
8.- En cuanto a la falta de relación automática entre la formalización de la propiedad

rural y los cambios sustanciales en la calidad de vida de los agricultores (como lo
afirman algunos cultores de formalización), es necesario encontrar otras alternativas que
contribuyan a lograr esos cambios. Para ello, este trabajo se ha planteado una propuesta
que busca promover un debate de cómo utilizar de mejor manera la valiosa información
almacenada en los Registros Públicos, en un proyecto de desarrollo rural territorial que
ayude a superar la pobreza rural en nuestro país.
Se propone unificar la información del predio: sus características físicas, sus titulares,
los bienes muebles vinculados a su actividad y toda otra información adicional
consensuada entre los actores159; a efecto de permitir mostrar de manera segura y a
través de tecnología de información y comunicación, el potencial económico de los
activos de los agricultores, con el objetivo de generarles nuevas oportunidades de
ingreso y negocio, a través de la utilización de su propia información patrimonial
estructurada, en la promoción de sus productos hacia mercados más dinámicos.
159
Agricultores, organizaciones sociales, comerciantes, cadenas de restaurantes, supermercados,
mercados locales, mayoristas, bancos, productores no agrícolas, agro exportadores, ONG e instituciones
del Estado.
173
ANEXO METODOLOGICO
A. METODO
El trabajo de investigación se ha llevado a cabo mediante un diseño cuantitativo, que

permitió determinar los datos más generales, los resultados numéricos, los efectos
prácticos de la formalización, y el nivel socioeconómico de los agricultores.
Sin embargo, hay datos que requerían conocerse a profundidad, como la teoría de la
formalización, políticas de Estado, o elementos vinculados a la estructura interna de la
idiosincrasia del agricultor. Para estos casos se utilizó el método cualitativo.
B. DELIMITACION DEL OBJETO DE ESTUDIO.
El objeto de estudio está referido a pequeños agricultores que se encuentran en

posesión/propiedad de 1 a 8 hectáreas en el Valle de Huaral.
El universo está referido a los pequeños agricultores formalizados del valle de Huaral.
De manera restrictiva, a un total de 87 agricultores del sector seleccionado.
En el caso del sector seleccionado ubicado en el Centro Poblado de Caqui, se ha

clasificado a dos sub-sectores representativos del valle:
GRUPO FORMALIZADO:
1.- Parceleros de la Cooperativa Agraria de Usuarios Villa Hermosa: 66 agricultores.
GRUPO NO FORMALIZADO:
2.- Poseedores del sector San Martín de Porres: 21 agricultores.
174
C. LA MUESTRA ESTRUCTURAL
- En el caso de la técnica de los grupos de discusión, aplicado para el capítulo III, los
criterios de selección para la muestra, son los siguientes:
a) Tipo de cultivo existente en el predio agrícola (frutales/pan llevar)
b) Nivel educativo de los participantes (secundario/primario-analfabeto).
c) Situación del Predio agrícola (titulado/sin título).
- Para la constatación de los efectos prácticos de la formalización de la propiedad rural,

se ha trabajado con una muestra aleatoria por conglomerado. Del total de las 2841
partidas registrales de predios agrícolas inscritos a julio del 2006, en los registros
públicos de Huaral, se ha tomado 610.
D. LAS VARIABLES
Para comprobar la segunda hipótesis: “El hecho de haberse convertido el agricultor de

la costa en propietario del terreno que trabajaba, no ha significado cambios
sustanciales en la satisfacción de sus necesidades básicas y las de su familia, en tanto
que no ha mejorado su calidad de vida”.
Se ha tomado dos variables para comprobar su validez:
1. Satisfacción de necesidades básicas (Variable dependiente)

2. Formalización de la propiedad. (Variable independiente)
La variable independiente (Formalización de la propiedad rural), se aplicó a la variable

dependiente (satisfacción de necesidades básicas), la cual contenía diez indicadores. A
cada indicador se le aplicó la categorías formalizado y no formalizado, para poder
determinar en cada caso, si su presencia influenciaba en la satisfacción de las
necesidades básicas establecidas.
175
Además se trabajó, como factores de apoyo, con las categorías “tipo de cultivo” y
“nivel educativo del jefe de familia”. Las que fueron aplicadas en 5 indicadores de la
variable dependiente, para comprobar si su intervención era explicativa de la
satisfacción de necesidades básicas. Lo que implicaba descartar la relación causal con la
variable independiente (formalización).
E. LAS TECNICAS
Básicamente se ha trabajado con tres técnicas:
1.- CUESTIONARIOS.- Dado que uno de los universos investigados fue

relativamente pequeño, se efectuó un censo sobre el total de los agricultores
seleccionados (87), a fin de elaborar un perfil socio-demográfico de los sectores
escogidos, del valle de Huaral.
2.- GRUPO DE DISCUSION.- Se tuvo los siguientes grupos de discusión:

04 grupos de discusión, de 6 personas cada uno. Con las variables de formalización y
tipo de cultivo. La variable nivel educativo, estuvo subsumida en la primera variable, en
tanto que los grupos formalizados tenían por lo general un nivel educativo menor que
los no formalizados.
3.- ANALISIS DE CONTENIDO.- Siendo uno de los objetivos planteados el análisis

e interpretación de las políticas de formalización del Estado. Con esta técnica se
procedió a leer y analizar toda la documentación referida al tema, incidiendo en el
proyecto PETT 1992-2000, que ha sido financiado por el BID.
Bajo esta técnica se analizó el contenido del proyecto (objetivos, acciones, metas), el
organigrama del PETT, y los lineamientos y características establecidos por el BID,
para este tipo de proyectos.
A partir de la lectura mencionada, se evaluó:
176
- la ejecución del proyecto (monitoreo, acciones) desde la perspectiva de su
cumplimiento (eficiencia y eficacia), impacto, pertinencia y viabilidad.
Esta técnica también ha sido utilizada, en la lectura de los diversos textos que han
servido para fundamentar cada uno de los capítulos que forman parte de esta
investigación.
F. DETERMINACION ESTADISTICA DE LAS MUESTRAS
F.1 Marco Teórico.-
En el desarrollo del marco teórico se buscó constatar los efectos prácticos de la

Formalización de la Propiedad Rural. Para ello se trabajó con una muestra aleatoria
por conglomerado de 610 partidas, del total de las 2841 partidas registrales de predios
agrícolas inscritos, a julio del 2006, en el Registro de Predios Rurales de la Provincia de
Huaral, con el propósito de efectuar una generalización a todos los predios agrícolas
formalizados del valle (tomando en cuenta solamente a aquellos cuyo origen fue el
Registro de Predios Rurales creados por el Decreto Legislativo 667).
En tal sentido se tomó como base metodológica para la división del valle de Huaral en
cuatro sectores, la efectuada por Javier Alvarado en su libro “Los contratos de tierras y
crédito en la pequeña agricultura” (CEPES 1996):
1.- La Parte Alta: Distrito de Aucallama: Se eligió a las ex Cooperativas Villa

Hermosa y San Isidro de Palpa (162 partidas).
2.- La Parte Baja: Distrito de Chancay: Ex Cooperativas Torreblanca y Los Laureles

(157 partidas).
3.- Zona Intermedia Norte: Distrito de Huaral: Ex Cooperativas San Martín de

Retes y Jecuán (141 partidas).
4.- Zona Intermedia Sur: Distrito de Huaral: Ex cooperativas Mercedes Jesús del
Valle y Esquivel (150 partidas).
177
Para efectos de seleccionar la muestra se ha aplicado la siguiente formula:
Tamaño de la muestra para estimar la proporción de la población

Para poblaciones finitas o menores o iguales que 100,000
N (Tamaño de población) X
NIVEL DE
90% o 95% o 99% CONFIANZA 95%
VALOR DE Z 1.96
ERROR
Definir PERMISIBLE ( e ) 7.0%
Definir PROPORCIÓN 50%
N Tamaño de muestra
Por ejemplo para el sector de Aucallama, se tenía un total de 937 partidas registrales,
aplicando la formula se obtuvo un tamaño de la muestra de 162, tal como puede verse
en el siguiente cuadro:
Tamaño de la muestra para estimar la proporción de la población

Para poblaciones finitas o menores o iguales que 100,000
N (Tamaño de población) 937.00

NIVEL DE
90% o 95% o 99% CONFIANZA 95%
VALOR DE Z 1.96
ERROR
Definir PERMISIBLE ( e ) 7.0%
Definir PROPORCIÓN 50%
N Tamaño de muestra 162
178
La misma formula se aplicó a cada uno de los cuatro sectores, obteniendo los siguientes
resultados:
ZONAS PARTIDAS TOTAL MUESTRA

AUCALLAMA 937 162
CHANCAY 775 157
HUARAL NORTE 496 141
HUARAL SUR 633 150
TOTAL VALLE 2841 610
Establecido el total de la muestra por cada zona, se eligió en cada caso a dos de las
cooperativas de agricultores más representativas. Por ejemplo, en Aucallama, se eligió a
las cooperativas Villa Hermosa que en total tiene 93 partidas registrales y a San Isidro
de Palpa 263. Lo que hace una suma de 356 partidas.
Luego, para determinar el porcentaje por cooperativa, se aplicó la formula siguiente:
93 (VH) / 356 (total 2 coops) = 0.261236
Luego se multiplicó el porcentaje (0.261236) X 162 (la muestra del sector), lo que me
dio una cantidad de 42 partidas registrales de Villa Hermosa para revisar, las cuáles
fueron elegidas aleatoriamente.
Lo mismo se hizo con la cooperativa SIP. Se dividió el total de partidas de la

cooperativa entre el total de ambas cooperativas: 263/356. El resultado fue un
porcentaje de 0.73764, el cual se multiplicó por el total de la muestra del sector (162) y
dio la cantidad de 120 partidas del SIP que se escogió aleatoriamente.
179
Esta misma formula se aplicó a cada uno de los cuatro sectores, dando como resultado
las siguientes muestras:
TOTAL
ZONAS PARTIDAS MUESTRA MUESTRA
MUESTRA
AUCALLAMA 937 42 VH 120 SIP 162
CHANCAY 775 87LAU 70 UTB 157
HUARAL NORTE 496 82 JEC 59 SMR 141
HUARAL SUR 633 41 ESQ 109 MJV 150
TOTAL VALLE 2841 610
VH : Ex- Coperativa Agraria de Trabajadores Villa Hermosa

SIP : Ex- Cooperativa Agraria de Trabajadores San Isidro de Palpa
LAU : Ex- Cooperativa Agraria de Trabajadores Los laureles
UTB : Ex- Cooperativa Agraria de Trabajadores Union Torreblanca
JEC : Ex- Cooperativa Agraria de Trabajadores Jecuan
SMR : Ex- Cooperativa Agraria de Trabajadores San martin de retes
ESQ : Ex- Cooperativa Agraria de Trabajadores Esquivel
MJV : Ex- Cooperativa Agraria de Trabajadores Mercedes Jesus del Valle
A la muestra seleccionada de 610 partidas registrales, para determinar el cumplimiento

de los efectos prácticos de la formalización de la propiedad, se trabajó con los siguientes
indicadores:
- Para el efecto “acceso al mercado financiero”:

1) Tipo de acreedor hipotecario, frecuencia y promedio general por sectores.
2) Frecuencia de acceso al crédito y porcentajes por sectores.
3) Número y monto de las garantías constituidas y año de constitución.
4) Vigencia de las garantías constituidas.
5) Financiamiento de la campaña agrícola.
- Para el efecto “transacción o acceso al mercado”:

1) Forma de Adquisición de la propiedad.
2) Tipo y número de transferencias de la propiedad.
3) Transferencias y número
4) Garantías, constitución, año, institución otorgante, vigencia y monto.
5) Prenda Agrícola, Cargas y Tipo.
180
6) Publicidad, número y año.
- Para el efecto “capitalización de sus tierras o efecto seguridad/inversión”:

1) Tipo de cultivo.
F.2 Para la comprobación de la segunda hipótesis
En el capítulo III se ha trabajado con el universo total de agricultores que habitan en el

Centro Poblado de Caqui, los cuáles están divididos en dos sub sectores, los propietarios
de Villa Hermosa (66), los posesionarios de San Martin de Porres (21).
Para el universo elegido, se trabajó con una variable independiente (formalización), una
variable dependiente (satisfacción de las necesidades básicas) y dos factores de
comprobación (tipo de cultivo y nivel educativo del jefe de familia) a efecto de
determinar la influencia de la formalización en la satisfacción de las necesidades
básicas. Cada variable ha trabajado con los siguientes indicadores:
- Variable formalización (independiente):

1) Formalizado
2) No Formalizado
- Variable satisfacción de necesidades básicas (dependiente):

1) Perfil Sociodemográfico
2) Vías de acceso
3) Vivienda
4) Servicio de Agua, desagüe y electricidad.
5) Otros servicios
6) Atención médica
7) Alimentación
8) Transporte
9) Nivel Educativo y Movilidad educativa
10) Participación en Organizaciones
181
- Para el factor Tipo de Cultivo (vinculado al ingreso)
1) Cultivos de pan llevar
2) Frutales origen
3) Frutales nuevos
4) Frutales asociados con cultivos de pan llevar.
- Para el factor “Nivel Educativo del Jefe de Familia”

1) Analfabeto
2) Nivel primario
3) Nivel secundario
4) Nivel Técnico
5) Nivel Superior
182
APENDICE (1)
CUESTIONARIO ESTUDIO SOCIO ECONOMICO AGRICULTORES DEL

VALLE DE HUARAL
Se está efectuando una investigación sobre el nivel de atención de las

necesidades básicas de los agricultores –propietarios/poseedores- de terrenos
agrícolas en el valle de Huaral, por lo que se le agradecerá responder a las
siguientes preguntas:
Nº CUESTIONARIO
DATOS DEL ENTREVISTADO:
Nombre ________________________________________ sexo_____
año/lugar de nacimiento_____________________ Residencia en Caqui
_______________N° de parcela_________ Extensión________________
NIVEL EDUCATIVO DEL ENTREVISTADO:
-ANALFABETO
-PRIMARIA INCOMPLETA COMPLETA
-SECUNDARIA INCOMPLETA COMPLETA
-OTROS (especificar) _________________________________________
I.- VIVIENDA
1.- ¿PARA EMPEZAR PODRIA DECIRME SI VIVE…?

NUMERO
-SOLO/A
-CON SU ESPOSO/A
________
-CON SU ESPOSO/A E HIJOS -
-SOLO CON SUS HIJOS-------
-ADICIONALMENTE CON LA FAMILIA DE SUS HIJOS (ESPOSOS/HIJOS)

Especificar quienes_________________________________________________
2.- LA CASA EN QUE UD. VIVE ...?
-ES DE SU PROPIEDAD SI/NO
183
-LA TIENE DESDE LA EPOCA DE LA HACIENDA SI/NO
-LE FUE ENTREGADA EN LA EPOCA DE LA COOPERATIVA SI/NO
-LA ADQUIRIO/REMODELO YA SIENDO PARCELERO SI/NO
-ES ALQUILADA ES CASA UNICA
-OTROS: CASA RANCHERIA____ CASA CHACRA_____ HUARAL____
LIMA_____
3.- AREA DEL TERRENO DE SU CASA CHACRA_________ OTRA___________
4.- ¿DE QUE MATERIAL ESTA CONSTRUIDA SU CASA? (-QUINCHA,

MADERA, ADOBE, ESTERA, LADRILLO) CHACRA______________ OTRA
_____________
5.- EL TECHO DE SU CASA ES (Caña Chancada, carrizo/estera, ladrillo)

CHACRA________________________ OTRA ______________________
6.- ¿DESDE QUE AÑO LLEVA UD. VIVIENDO EN ESTE DOMICILIO?

__________
¿ANTERIORMENTE VIVIO EN OTRO LUGAR DE ESTA LOCALIDAD?,

ESPECIFICAR______________________________________________________
7.- TIENE UD. EN SU VIVIENDA…………
SERVICIOS BASICOS: (CONSIGNARLE FECHA DE ADQUISICION)
AGUA: INSTALACION DIRECTA____ POZO____ // LUZ______

DESAGUE____
-FONO______________ LAVADORA___________ REFRIGERADORA _______

-T.V. ______________ COCINA______________TIPO__________________
- RADIO_____________ CUARTO DE BAÑO___________SILO_____________
8.- COMO CALIFICARIA EL ESTADO ACTUAL DE SU VIVIENDA.
BUEN ESTADO ___ REQUIERE ALGUNA REPARACION ____ MAL

ESTADO____
II.- COMPOSICION FAMILIAR
9.- ¿TIENE UD. HIJOS? SI/NO CUANTOS__________________

184
10.- PODRIA DARME ALGUNOS DATOS SOBRE ELLOS ?
(En este caso no importa si sus hijos viven o no con el titular del predio)
EDAD___ SEXO___ ACTIVIDAD ACTUAL_______________________________
III.- TENENCIA DE LA TIERRA AGRICOLA
11.- ¿ES UD. PROPIETARIO DEL PREDIO AGRICOLA QUE TRABAJA? (incluye
cónyuge/ hijo/a que representa en el momento de la entrevista al titular)
SI ……………….(PASAR A LA PREGUNTA 12)

NO..……………..(PASAR A LA PREGUNTA 13)
12.- ¿SI ES PROPIETARIO
SU TITULO DE PROPIEDAD SE LO OTORGO..
-EL ESTADO (TITULOS VERDES) ________________

-OTORGADO POR LA CAU (ESCRITURA PUBLICA)____________
-DOCUMENTO PRIVADO (CON FIRMA DE ABOGADO)_________
-DOCUMENTO PRIVADO (SIN FIRMA DE ABOGADO) __________
-OTRO, ESPECIFICAR ___________________________________
¿EN QUE FECHA LO ADQUIRIO? __________________________
¿CÓMO ADQUIRIO LA PROPIEDAD?

ADJUDICACION ESTADO ADJUDICACION COOPERATIVA
COMPRAVENTA____ ¿A quién? ______________________Precio____________
OTROS ESPECIFICAR_______________________________________________
13.- SI NO ES PROPIETARIO........
185
¿HACE CUANTO TIEMPO ESTAS EN EL TERRENO? _______________________
¿QUIÉN ES EL PROPIETARIO DEL TERRENO QUE TRABAJAS?
ESPECIFICAR______________________________________________________
¿EN CALIDAD DE QUE TRABAJAS EL TERRENO?
A.- CÓMO POSESIONARIO SIN VINCULO CON EL PROPIETARIO

ESPECIFICAR COMO LO ADQUIRIO Y EN QUE FECHA ____________________
________________________________________________________________
QUE DOCUMENTOS TIENES RESPECTO A ESTE TERRENO? (especificar)
________________________________________________________________
B.- COMO ARRENDATARIO DEL PROPIETARIO (ALQUILER) U OTRO.
ESPECIFICAR:
-PLAZO __________________________________________________________
-¿TIENE CONTRATO?_________SIMPLE O NOTARIAL _____________________
-FORMA DE PAGO DEL ARRENDAMIENTO: DINERO ______________________
OTROS_______________________
C.- COMO TRABAJADOR AL PARTIR….
-PLAZO ______________________
-¿TIENE CONTRATO?__________SIMPLE O NOTARIAL ____________________
-FORMA DE PAGO DEL ACUERDO: DINERO____________________________
OTROS
____________________________________
IV FORMALIZACION DE LA PROPIEDAD
14.- ¿SABES SI EXISTE ALGUNA ENTIDAD DEL ESTADO DEDICADA A LA

TITULACION?
SI__________ ¿CUÁL?____________________________________________
(ADEMAS PREGUNTAR QUE OPINION TIENE DE LA FORMA COMO

TRABAJA)
________________________________________________________________
________________________________________________________________
NO (PASAR A LA SIGUIENTE PREGUNTA) _____________
15.- Luego de explicar que es el PETT, preguntar: ¿SABES SI EL PETT-MINISTERIO
DE AGRICULTURA HA REALIZADO ALGUNA CAMPAÑA DE TITULACION
186
EN LOS ULTIMOS 5 AÑOS?
NO (PASAR A LA SIGUIENTE PREGUNTA) _____________
SI ¿CUANTAS VECES/ RECUERDAS LOS Años ?__________________________
¿QUE TE OFRECIO?________________________________________________
¿FIRMASTE ALGUN PAPEL? ______ SI ¿CUÁLES?________________________
¿TE PIDIO DOCUMENTOS? ______ ¿CUÁLES? ___________________________
_________________________________________SE LO ENTREGASTE? ______
¿LE INFORMARON CUAL ERA EL TRAMITE A SEGUIR? __________________
-NO……. (PASAR A LA PREGUNTA 16)

-SI………¿ESE TRAMITE INVOLUCRABA QUE UD REALICE ALGUNAS
ACCIONES? O TODAS LAS ACCIONES ESTABAN A CARGO DEL PETT
DETALLE LOS COMPROMISOS QUE ASUMIÓ (AGRICULTOR):_____________

_____________________________________________¿LAS HIZO?__________
DETALLE COMPROMISOS ASUMIDOS POR EL PETT-M. DE AGRICULTURA:

_____________________________________________¿LAS CUMPLIO?______
DETALLE_________________________________________________________
16.- ¿TIENE SU TERRENO AGRICOLA REGISTRADO EN UN REGISTRO DE

PROPIEDAD INMUEBLE? SI/NO. ¿CUAL?___________________________
17.- ¿REALIZA ACTIVIDADES CONTINUAS EN EL REGISTRO DE PROPIEDAD

INMUEBLE? SI/NO. ¿ LE ES SENCILLO SU USO?________________________
18.- ¿LE PARECE UTIL EL REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE?

ESPECIFIQUE_____________________________________________________
V.- PRODUCCION, CREDITO Y TRANSPORTE
19.- ¿DE QUE CALIDAD CONSIDERAS EL TERRENO AGRICOLA QUE

TRABAJAS?
A. PRIMERA B. SEGUNDA C. TERCERA
187
20.- ¿QUE TIPO DE CULTIVO TIENE EN SU TERRENO? (colocar porcentajes)
-PAN LLEVAR_____ -FRUTALES_____( ) -OTROS ¿cuál?

__________________
En frutales si las tiene desde que adquirió la parcela colocar en el paréntesis (o).
Si no tenía plantas cuando le adjudicaron la parcela y luego las plantó colocarle la letra
(p)
21.- PARA CULTIVAR SU PREDIO, TRABAJA CON SU PROPIO DINERO? _____

(Si responde afirmativamente pasar a pregunta 22)
O CON CREDITO DE……….
-EMPRESA FORMAL:
BANCO __________ CAJA RURAL_______COOPERATIVA DE CREDITO______
CENTRAL DE COOPERATIVAS_____ OTROS (especificar) _________________
-INFORMALES:
MAYORISTA _________ VECINOS/AMIGOS _________ FAMILIARES________
OTROS/ ESPECIFICAR______________________________________________
¿ESTÁ CONFORME CON SU PROVEEDOR/HABILITADOR HABITUAL DE

CREDITO?___ ESPECIFICAR__________________________________________
22.- DIRIA QUE EN LAS DOS ULTIMAS CAMPAÑAS AGRICOLAS LE FUE...
PRECIO: -BIEN MAL REGULAR
COSECHA: -BIEN MAL REGULAR
23.- SI HICIERAMOS UNA COMPARACION ENTRE SU SITUACION ACTUAL

(PROPIETARIO/POSESIONARIO) CON SITUACIONES ANTERIORES. USTED
PODRIA AFIRMAR QUE:
-¿EN EL TIEMPO DE LA COOPERATIVA LE FUE MEJOR? SI/NO ESPECIFICAR

________________________________________________________________
-¿EN EL TIEMPO DE LA HACIENDA LE IBA MEJOR? SI/NO ESPECIFICAR
________________________________________________________________
24. ¿NORMALMENTE COMO VENDE SU COSECHA? ________________
MAYORISTA EN CHACRA DIRECTAMENTE A MINORISTAS
188
MAYORISTA EN EL MERCADO OTROS
(QUIEN)____________________
25- ¿TIENE TRANSPORTE PROPIO? SI/NO. LO UTILIZA BASICAMENTE

PARA…
MOVILIDAD PROPIA____TRANSPORTE PUBLICO___TRANSPORTE
COSECHA__
CANTIDAD_____MARCA______________ AÑO___________ ESTADO________
VI.- INGRESOS ADICIONALES/DISTRIBUCION DE GASTOS/
26.- QUIENES HABITAN EN SU CASA REALIZAN ACTIVIDADES

ADICIONALES A LA AGRICULTURA, CUYOS INGRESOS REDUNDAN EN
BENEFICIO DE SU HOGAR? CUANTOS_____________________
QUIEN______________________________TIPO DE ACTIVIDAD____________
27.- ¿QUÉ LO QUE NORMALMENTE LE DEMANDA MAS GASTO?

(PORCENTAJES)
ALIMENTACION______________
EDUCACION___________________
VIVIENDA___________________ SALUD _______________________
OTROS-ESPECIFICAR____________________________________________
VII.- SALUD
28.- SI UD. O ALGUNO DE SU FAMILIA SE ENFERMA O NECESITA

ATENCION (EMBARAZOS) ......
- ¿DÓNDE SE ATIENDE? __________________________________________

- ¿COMO SOLVENTA LOS GASTOS QUE SE ORIGINAN POR ELLO?
_________
- ¿QUÉ OPINION TIENE DE ESTE SERVICIO? __________________________
VIII.- EDUCACION
189
29.- SUS HIJOS Y/0 NIETOS ESTUDIAN O ESTUDIARON EN:
HIJOS NIETOS
COLEGIO DE LA COOPERATIVA
COLEGIO NACIONAL HUARAL
COLEGIO PARTICULAR HUARAL
OTROS (ESPECIFICAR)______________________________________________
30.- NIVEL EDUCATIVO DE:

HIJOS NIETOS
PRIMARIA INCOMPLETA
PRIMARIA COMPLETA
SECUNDARIA INCOMPLETA
SECUNDARIA COMPLETA
OTROS ESPECIFICAR_______________________________________________
31.- ¿ESTA SATISFECHO CON LA EDUCACION QUE RECIBEN O RECIBIERON

SUS HIJOS? ______________________________________________________
SUS NIETOS? _____________________________________________________
IX.- ALIMENTACION
32.- ¿CUÁNTO GASTÓ EL DIA DE AYER PARA ALIMENTAR A SU

FAMILIA?_____ ______________QUE COMPRÓ CON
ELLO______________________________
________________ ¿LE FUE SUFICIENTE?______________________________
33.- ¿USTEDES CULTIVAN ALGUNOS PRODUCTOS PARA EL CONSUMO

FAMILIAR?. SI/NO EN QUE PORCENTAJE DE SU ALIMENTACION
COTIDIANA_______________
34.- ¿REALIZAN CAMBIOS (TRUEQUES) DE PRODUCTOS ALIMENTICIOS

ENTRE VECINOS? SI/NO
190
X.-MERCADO DE TIERRAS
35.- EN LOS ULTIMOS 5 AÑOS HAS………
¿VENDIDO_____ COMPRADO_____ ALQUILADO _____TIERRAS

AGRICOLAS?
¿A UN SOCIO DE LA COOPERATIVA? __________________________________
EXTENSION_____________________________ PRECIO__________________
36.- ¿HA PENSADO EN VENDER,COMPRAR, ALQUILAR PARTE DE SU

TERRENO?
ESPECIFICAR_____________________________________________________
XI.- PARTICIPACION POSITIVA
37.- ¿PARTICIPAS ACTUALMENTE EN ALGUNA ORGANIZACIÓN SOCIAL,

POLITICA, U DE OTRO TIPO?
SI___ ¿CUAL?_____________________________ FRECUENCIA_____________
NO___¿PORQUÉ?__________________________________________________
38.- ¿CON CUAL AUTORIDAD TE SIENTES MEJOR REPRESENTADO?
ALCALDE TENIENTE GOBERNADOR COMISARIO JUEZ DE

PAZ
OTRO___________________________________________________
39.- SI COMPARAS LA EPOCA CUANDO ERAS TRABAJADOR DE LA

COOPERATIVA, CREES QUE AHORA LAS AUTORIDADES TE ATIENDEN O
RESUELVEN TUS PROBLEMAS …
¿MEJOR_______ IGUAL______ O MENOS______QUE ANTES?
191
XII.- NECESIDAD SENTIDA
40.- ¿CUÁL ES EL BIEN O/Y SERVICIO QUE UD. O SU FAMILIA TIENE COMO
EL QUE MÁS NECESITA EN ESTE MOMENTO? (Por ejemplo: agua, crédito, otro)
________________________________________________________________
41.- UNA ÚLTIMA PREGUNTA. UD. QUISIERA DEDICARSE A UNA

ACTIVIDAD DISTINTA DE LA AGRICULTURA?
SI_______ ¿A CUAL? _______________________________________________
NO_______ ¿PORQUE?______________________________________________
LE AGRADECEMOS SU PARTICIPACION.
192
APENDICE (2)
GUIA PARA LOS GRUPOS DE DISCUSION.-
I.- PREPARACION Y EXPLICACION:
A.- INTRODUCCION:
- Agradecer la presencia de todos los participantes y explicarles el sentido de un
grupo de discusión.
B.- FINALIDAD:
- Explicar el propósito de la investigación.
- Explicar la importancia de su participación y del aporte de cada uno para la
obtención de resultados.
- Se les agradecerá dar libremente sus puntos de vista, siendo de suma importancia los
puntos de vista discordantes.
C.- PROCEDIMIENTO
Explicar que todos los comentarios serán para uso exclusivo de la investigación.
- Hacer expresa mención que es una discusión abierta, y que pueden intervenir en ella
sin que el moderador les dé la palabra. Sólo se requiere que hable uno por uno.
- El papel del moderador, es el de un orientador del tema y motivador de la discusión,
pero quienes van a dar sus opiniones son Uds.
II.- SITUACION SOCIO-ECONOMICA DE LOS AGRICULTORES ANTES DE

LA REFORMA AGRARIA.
- ¿Cómo era su forma de vida antes de la reforma agraria? (Ingresos, bienes y

servicios, salud y educación, derechos ciudadanos).
- ¿Cómo creen que hubiera sido la vida en la actualidad di la Reforma Agraria no se
hubiera dado? (situarlos en los supuestos actuales, crisis económica, pérdida de
derechos de los trabajadores...)
III.- SITUACION SOCIO-ECONOMICA EN LA EPOCA DE LA

COOPERATIVA (SOLO PARA LOS GRUPOS DE DISCUSION DE LA
COOPERATIVA VILLA HERMOSA):
- ¿Cómo cambió su vida al volverse los propietarios de toda su hacienda?

- ¿Mejoró sustancialmente su nivel de vida?
- ¿Qué fue lo que podían adquirir en ese tiempo que no lo podían hacer antes?
(Referentes educación, salud, vivienda).
- ¿Qué creen que pudo hacer la cooperativa por mejorar su nivel de vida y no lo hizo?
- ¿Por qué creen ustedes que fracasó su primera experiencia como propietarios? ¿Qué
les faltó?
IV.- SITUACION SOCIO/ECONOMICA LUEGO DE SER TITULADOS (SOLO
PARA LOS GRUPOS DE DISCUSION DE LA COOPERATIVA VILLA
HERMOSA).
Pongámonos en el momento en que les dieron sus títulos individuales de propiedad....

1.- ¿De que les ha servido específicamente o les sirve su título de propiedad?
(Enumeren todos los elementos positivos).
193
2.- Algunos analistas sostienen que al convertirse en propietarios ustedes se convirtieron
en responsables de su destino. Y que si no han salido de su situación actual es por culpa
suya. ¿Que opinan de esta aseveración?
3.- Ahora comparemos su situación actual con la de otros ciudadanos del país.
- Vivienda, salud, educación, participación política.

- Luego de los comentarios generales, recordarles que ellos tienen un bien de capital,
de valor (la tierra), y que eso los diferencia del resto de desposeídos de la ciudad, y
que más bien debían equipararse por lo menos con los
Pequeños empresarios, o profesionales.
- Finalizando la comparación, pedir opiniones sobre su situación actual, cómo ¿qué
necesitan para mejorar su nivel de vida?
- En el caso de los agricultores en buena situación económica, analizar que es lo que
les ha permitido llegar a esta situación.
V.- SITUACION SOCIO-ECONOMICA LUEGO DE LA REFORMA AGRARIA

(SOLO PARA EL GRUPO DEL SECTOR DE SAN MARTIN DE PORRES)
- Ustedes no tienen título de propiedad, ¿cuáles son las principales

Dificultades (comparativamente hablando) respecto a los que tienen su título de
propiedad?
Vean la situación de los agricultores titulados, ¿ustedes creen que están en buena
situación económica y que pueden satisfacer sus necesidades básicas? (salud,
educación, vivienda, transporte, etc.)
Entonces ¿qué requieren para mejorar su situación de vida? (Título de propiedad o
se requiere otras cosas adicionales?
VI. MERCADO DE TIERRAS

¿Ustedes creen que ha aumentado en los últimos 7 años, la compra-venta de
terrenos agrícolas en la zona? ¿Ven una tendencia a la reconcentración de tierras?
¿A que creen ustedes que se debe eso?
¿Es beneficioso para ustedes que esto ocurra?
VI.- CONCLUSIONES.
194
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UNIVERSIDAD NACIONAL MAYOR DE SAN MARCOS

FACULTAD DE CIENCIAS SOCIALES

Políticas de formalización en la pequeña propiedad

A Mauricio y André, mis hijos.

A Julio Falconí y en memoria de

Quiero expresar mis agradecimientos:

A Julio Mejía Navarrete, profesor de metodología de la investigación en la unidad de

A los pobladores de Caqui, en Huaral; en especial a los muchachos y muchachas que me

Finalmente, agradezco a mi Padre, quien además de todo lo que me dio en la vida; me

Marco Teórico y Efectos Prácticos de la Formalización de la Propiedad Rural

Concepción, Formulación, Ejecución Monitoreo y Evaluación del Proyecto de

- Componente Regularización de Tierras 59

2.4.2 Acciones de Saneamiento del PETT en Huaral (2001-2006) 105

Formalización de la Propiedad Rural y su relación con el Nivel de Vida de los

3.0 Aspectos Generales 107

Capítulo IV : Propuesta que coadyuve a incrementar la participación del Estado, desde

4.1 Aspectos Generales 153

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES 170

- Apéndice (1) : Cuestionario Estudio Socio-económico Agricultores 183

Desde el proceso de Reforma Agraria iniciado en el gobierno del General Velasco

Se ha escogido este periodo porque en dicha época se inició el proceso de formalización

Asimismo considero necesario constatar la existencia de los efectos prácticos de la

¿Cómo ha sido concebida, planificada y monitoreada la formalización de la propiedad

¿Cuál es la situación actual de la formalización de la propiedad en la agricultura

¿Qué ha significado para los agricultores -en términos tangibles- formalizar la

Para ello, y en calidad de objetivos específicos, se planteó analizar las políticas de

La segunda hipótesis de este trabajo, plantea demostrar que el hecho de haberse

Esta constatación es contrastada en el capítulo tercero, a partir de la elaboración del

Finalmente, al haber demostrado que la formalización de la propiedad no ha traído,

MARCO TEORICO Y EFECTOS PRACTICOS DE LA

El acceso a la propiedad, en la actualidad, es considerado consubstancial a los derechos

En cuanto al grado estimado de informalidad de la propiedad rural, éste variaba según la

Sin embargo, en dicho proceso de reforma agraria, no se culminó con la formalización

Es importante mencionar que en esa época (1969-1980) y aún en la década siguiente

El Ministerio de Agricultura y el mismo Banco Agrario (banca de fomento) eran las

Bajo esas circunstancias, el agricultor no sentía la necesidad de tener un título de

En la década del noventa, con la aplicación de medidas neo-liberales, se modificó

En esa dirección se diseñaron y aplicaron dos medidas: la liberalización del régimen de

En el caso del mercado financiero, se liquidó a la banca de fomento (Banco Agrario)

En ese sentido, y desde la otra orilla, los pequeños agricultores, acostumbrados a

Planteado el contexto en el que se desarrolló nuestro trabajo, es necesario precisar

En primer lugar entendemos como PEQUEÑO AGRICULTOR, para los fines de

Se entiende por TENENCIA DE LA TIERRA, en el sentido amplio, como la

POSESION AGRARIA es el ejercicio directo, continuo y racional, durante un

Por PROPIEDAD RURAL INFORMAL12 se entiende a aquellas formas de

SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD, es el proceso de revisión y regularización

PRIMERA DE DOMINIO O INMATRICULACION Es el acto por el cuál un

Por ADJUDICACION DE TIERRAS, entendemos al proceso en virtud del cual se

CATASTRO, es el inventario físico de los inmuebles existentes en un determinado

PARCELA es la unidad mínima en que se encuentra subdividido un predio.

PARCELACION es la subdivisión masiva de un predio mayor o matriz.

PROPIEDAD FORMAL: Para efectos de nuestro trabajo se considera que una

De Soto menciona especialmente seis de ellos:15

1º FIJAN EL POTENCIAL ECONOMICO DE LOS ACTIVOS.- El capital nace de

2º INTEGRA LA INFORMACION DISPERSA EN UN SOLO SISTEMA.- Todos los

3º LA INFORMACION ES PUBLICA.- Esta, es de conocimiento público, no puede

5º LA RELACION PROPIETARIO-BIEN ESTA PERFECTAMENTE

6º TRANSACCIONES PERFECTAMENTE PROTEGIDAS.- Los sistemas de