La Cancelación de La Carga Hipotecaria Por Caducidad España
La Cancelación de La Carga Hipotecaria Por Caducidad España
La Cancelación de La Carga Hipotecaria Por Caducidad España
La cancelación de la carga
hipotecaria por caducidad
Por tanto, la hipoteca, en cuanto derecho real accesorio constituido en garantía del
cumplimiento de la obligación garantizada, ha de seguir la suerte de la propia obligación
principal, de tal manera que, si se procediera al pago de la obligación garantizada, la
hipoteca perdería su razón de ser.
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5/10/21 13:07 La cancelación de la carga hipotecaria por caducidad | E&J
El propio artículo 179 del Reglamento Hipotecario dispone que “Aun cuando se haya
extinguido por pago el crédito hipotecario, no se cancelará la correspondiente
inscripción sino en virtud de escritura pública en la que preste su consentimiento para la
cancelación el acreedor o las personas expresadas en el párrafo primero del artículo 82 de
la Ley, o, en su defecto, en virtud de ejecutoria”.
En caso de extinción nace, pues, la legitimidad -luego veremos para quién- para instar la
cancelación de la inscripción de la hipoteca, pero ¿cómo puede cancelarse efectivamente
una hipoteca?
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La extinción de la hipoteca es requisito sine qua non y posibilita la cancelación (Foto: Economist & Jurist)
Pero no siempre es posible contar con dicho consentimiento. Para esos casos, la ley prevé
la posibilidad de incoar el oportuno procedimiento judicial, siendo posible la cancelación
también por mandamiento judicial.
Apuntados todos los extremos anteriores, veamos pues el caso más habitual de cancelación
de una hipoteca -esto es, cuando se paga el crédito garantizado-, y las formalidades a las
que hay que dar cumplimiento para poder llevarla a efecto.
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Y ello en virtud del artículo 82.1 de la Ley Hipotecaria, que establece que “Las
inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura pública, no se
cancelarán sino (…) por otra escritura o documento auténtico, en el cual preste su
consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o
anotación, o sus causahabientes o representantes legítimos”. En ese mismo sentido,
el artículo 179 del Reglamente Hipotecario al que antes nos hemos referido.
Ahí tenemos pues el modo habitual de cancelar una hipoteca, mediante escritura pública
de cancelación del préstamo hipotecario otorgada por la entidad prestamista donde
preste su consentimiento para la cancelación.
No es suficiente para instar la cancelación el llamado “certificado de deuda cero”, que las
entidades bancarias deben expedir y sin coste alguno -y ello en base a los criterios de
buenas prácticas bancarias-, que tiene efectos inter partes, sirviendo para acreditar el pago
y extinción de la deuda, y que suele además ser habitual incorporar en la escritura de
cancelación -si bien tampoco es requisito imprescindible para su otorgamiento, sino más
bien un requisito de control interno habitual de las entidades bancarias prestamistas-.
acreedor
Sin perjuicio del procedimiento habitual para cancelar una hipoteca en el Registro de la
Propiedad vía escritura de cancelación, hay ocasiones en las que, por circunstancias -
porque la entidad bancaria o Caja con la que en su día se formalizó el préstamo hipotecario
se haya disuelto, por ejemplo, o no seamos capaces de localizarla-, no es posible obtener
dicha escritura de cancelación, ¿significa eso que no podremos cancelar la carga
hipotecaria inscrita? La respuesta es no. Para el caso de que no sea posible contar con el
consentimiento del acreedor, ya resuelven los artículos 82.1 de la Ley Hipotecaria y el 179
del Reglamento Hipotecario que la inscripción de la hipoteca también se podrá cancelar
por sentencia.
Esta escritura de cancelación podrá ser otorgada, no sólo por la persona a cuyo favor se
hubiere hecho la inscripción, sino también por sus causahabientes o representantes
legítimos.
En este sentido, el artículo 174 de la Ley Hipotecaria insiste en la necesidad de que la
resolución judicial “sea firme, por no admitir recurso alguno o por haber sido desestimado o
haber expirado el plazo legal para promoverlo”.
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otros supuestos que permiten la cancelación mediante mera instancia privada. Estamos
hablando de la cancelación por caducidad.
Por tanto, teniendo en cuenta que la legislación civil aplicable, a la que se remite el artículo
82.5 de la Ley Hipotecaria, establece un plazo de prescripción de la acción hipotecaria de
20 años (artículo 1964 del Código Civil y, en consonancia, el 128 de la Ley Hipotecaria), y
teniendo en cuenta asimismo que hay que adicionar un año más en virtud de la última
mención del artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria, podemos concluir de la confluencia se
sendos artículos que podrá solicitarse la cancelación por caducidad ex artículo 82.5 de
la Ley Hipotecaria, trascurridos 21 años desde la fecha de vencimiento de la
obligación garantizada con la hipoteca.
Dicha cancelación podrá instarse a solicitud del titular registral, si bien habrá que acreditar
la autenticidad de la firma, por cualquier medio admitido en derecho (firma legitimada ante
Notario, ratificación ante el Registrador de la Propiedad, etc.). No podemos olvidar, no
obstante, que aunque la cancelación por caducidad se rige por el principio de rogación, ésta
se entenderá solicitada tácitamente al pedirse certificación de cargas o practicarse cualquier
asunto relativo a la finca o derecho afectado, conforme establece el artículo 353.3 del
Reglamento Hipotecario.
Además, el artículo 210.1 de la Ley Hipotecaria, también prevé, en su regla octava, la
posibilidad de cancelar una hipoteca y otros derechos, por caducidad.
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el artículo 82.5 es bastante más restrictivo, limita la legitimación para pedir la cancelación por
caducidad al “titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada”, sin embargo, el
artículo 210.1.8ª permite instar la cancelación a “cualquier interesado”.
el artículo 82.5 se fundamenta en la prescripción y se remite al plazo establecido en la
legislación civil vigente, el artículo 210.1.8ª, por el contrario, establece un plazo propio,
estando el dies a quo definido registralmente (“veinte años desde la fecha del último asiento
en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años
desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía”).
el artículo 82.5 presupone la constancia en el Registro de la Propiedad del plazo de
cumplimiento de la obligación garantizada con la hipoteca y el 210.1.8ª justo lo contrario,
presupone que la fecha de vencimiento de la obligación no consta en el Registro.
Por tanto, podemos concluir, grosso modo, que acudiremos a la cancelación por
caducidad del artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria cuando conste en el Registro de la
Propiedad la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación
garantizada, y a la cancelación por caducidad del artículo 210.1.8ª de la Ley Hipotecaria
cuando no conste dicha fecha en el Registro de la Propiedad.
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