Contrato de Hipoteca Chile

LA HIPOTECA1
Sumario:
1.- Concepto y regulación.
2.- Importancia.
3.- Características de la hipoteca, como derecho.
4.- Clases de hipoteca.
5.- Casos de hipoteca legal.
6.- El contrato hipotecario.
6.1. Concepto.
6.2. Características del contrato hipotecario.
7. Elementos de la hipoteca.
7.1. Capacidad.
7.2. Formalidades del contrato de hipoteca.
7.3. Cosas susceptibles de hipotecarse.
7.4. Obligaciones susceptibles de caucionarse con hipoteca.
8. Efectos de la hipoteca.
8.1. Extensión de la garantía.
8.2. Efectos de la hipoteca con respecto al dueño del inmueble hipotecado.
8.3. Efectos de la hipoteca respecto del acreedor hipotecario.
9. Mutuo hipotecario con letras de crédito.
10.- Extinción de la hipoteca.
10.1. Extinción por vía accesoria.
10.2. Extinción por vía principal.
11.- Modelos de contrato de hipoteca.
1.- Concepto y regulación.
El art. 2407 del Código Civil contiene la definición legal de hipoteca. Señala el art.
que “La hipoteca es un derecho de prenda, constituido sobre inmuebles que no dejan por eso
de permanecer en poder del deudor”.
La definición legal sugiere las siguientes observaciones:
i.- La hipoteca es un derecho, y específicamente, un derecho real (art. 577 del Código Civil).
ii.- Es una especie de derecho “de prenda”. En realidad, hoy esta asimilación al derecho de
prenda es equívoca, pues el derecho de hipoteca tiene su propia fisonomía. Pero la asimilación
tiene una explicación histórica, pues en el Derecho romano sólo se aludía a la prenda, garantía
que podía recaer tanto en muebles como inmuebles.
iii.- La hipoteca se constituye sobre inmuebles. Tal es la regla general, más no absoluta según
veremos.
iv.- Los inmuebles hipotecados permanecen en poder del deudor, a diferencia de lo que
ocurre con la prenda civil.
Esta definición ha sido criticada por nuestra doctrina, porque no proporciona una
idea cabal de la garantía.
Somarriva la define como “el derecho real que recae sobre un inmueble que
permaneciendo en poder del constituyente, da derecho al acreedor para perseguirlo de
1 Fecha de la última modificación: 4 de agosto de 2021.
La Hipoteca – Juan Andrés Orrego Acuña 1

manos de quien se encuentre y de pagarse preferentemente del producto de la subasta”.2
Se define la hipoteca como derecho real y no como contrato, porque si bien por lo
general tiene ambas características, no siempre acontece así, ya que puede existir como
derecho sin que haya contrato, como ocurre en el caso de la hipoteca legal que
contempla el Código de Procedimiento Civil, el caso contemplado en el Código de Aguas y
el que se consagra en la Ley N° 20.720, a los que aludiremos más adelante.
Además, más correcto es señalar que el inmueble permanece en poder del
“constituyente” antes que en poder del “deudor”, pues bien puede ocurrir que la garantía
emane de un tercero.
La palabra “hipoteca”, se forma por las expresiones “hipo”, que significa “debajo
de” y “teca”, que significa “lugar en que se guarda algo”. Alude a un inmueble que queda
sometido al ejercicio de ciertas facultades del acreedor, a consecuencia del préstamo que éste
le hizo al deudor o para caucionar cualquiera otra obligación. Alude entonces la palabra a un
inmueble colocado debajo de un gravamen.
Se regula la hipoteca en los arts. 2407 a 2434, que conforman el Título XXXVIII del
Libro IV del Código Civil.
La hipoteca, además, con seguridad, es una de las instituciones que aparece con mayor
frecuencia a lo largo de todo el Código Civil, y en las más diversas materias, sea aludiéndose a
ella en forma directa, o bajo la forma genérica de “gravar”:
En el Título Preliminar
● Como una especie de caución (art. 46).
En el Libro Primero
● En la muerte presunta (arts. 88 y 94).
● Bienes familiares (art. 142).
● Patrimonio reservado (art. 150).
● En la separación de bienes (art. 155).
● Patria potestad (art. 254).
● En las guardas (arts. 376, 393, 395, 432 y 517).
En el Libro Segundo
● En la tradición (arts. 686 y 697).
● En la propiedad fiduciaria (arts. 756 y 757).
En el Libro Tercero
● Legados (art. 1135).
● Deudas hereditarias y testamentarias (arts. 1365, 1366 y 1368).
● Beneficio de separación de patrimonios (arts. 1380 y 1384).
● Donación entre vivos (arts. 1397 y 1432).
En el Libro Cuarto
● Obligaciones naturales (art. 1472).
● Obligaciones condicionales (art. 1491).
● Obligaciones indivisibles (art. 1526).
● Cláusula penal (art. 1541).
● Pago por consignación (art. 1607).
● Pago con subrogación (arts. 1610 y 1612).
● Pago por cesión de bienes (arts. 1617 y 1622).
● Novación (arts. 1642, 1643, 1644, 1647, 1648 y 1649).
2 Somarriva Undurraga, Manuel, Tratado de las Cauciones, Santiago de Chile, Editorial Jurídica Ediar-ConoSur Ltda,
sin año, p. 309.

● Remisión (art. 1654).
● Compensación (art. 1660).
● Capitulaciones matrimoniales (art. 1721).
● Sociedad conyugal (arts. 1740, 1749, 1754, 1755, 1759 y 1779).
● Compraventa (art. 1895).
● Cesión de derechos (art. 1906).
● Arrendamiento (arts. 1957 y 1962).
● Censo (art. 2037).
● Sociedad (arts. 2078 y 2096).
● Mandato (art. 2143).
● Fianza (arts. 2337, 2344, 2350, 2357 y 2359).
● Anticresis (arts. 2439 y 2441).
● Acción pauliana (art. 2468).
● Prelación de créditos (arts. 2470, 2477, 2478, 2479 y 2480).
● Prescripción extintiva (art. 2516).
2.- Importancia.
De todas las cauciones, tanto reales como personales, ninguna ofrece mayor
seguridad al acreedor que la hipoteca, siendo la principal fuente de crédito. Ello, porque los
bienes raíces tienen un valor estable, más o menos elevado, resultando posible obtener
créditos más cuantiosos.
También la hipoteca presenta ventajas para el deudor, porque no obstante la
constitución del gravamen, no se ve desposeído del inmueble, pudiendo valerse de él para
obtener utilidades.
En verdad, no se concibe todo el sistema bancario sin la existencia de la hipoteca,
garantía fundamental exigida tanto a las personas naturales o jurídicas, en sus operaciones
comerciales o cuando pretenden adquirir inmuebles.
Para que conserve su eficacia, la hipoteca debe gozar de la publicidad general, lo que
se consigue mediante la inscripción en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del
Conservador de Bienes Raíces.
3.- Características de la hipoteca como derecho.
La hipoteca es un derecho real; es un derecho inmueble; es un derecho accesorio;

constituye una limitación al dominio; constituye un principio de enajenación y en algunos
casos es un acto de enajenación; da origen a una preferencia; y es indivisible.
a) Es un derecho real: art. 577.
En los demás derechos reales, es posible visualizar una relación directa entre el
titular del derecho y la cosa sobre la que recae tal derecho; dichos derechos reales se
ejercitan mediante el goce o tenencia de la cosa. En la hipoteca, en cambio, la forma de
ejercitar el derecho se materializa en la facultad que tiene el acreedor de pedir la venta de la cosa
hipotecada en caso que el deudor no cumpla la obligación.
Por ser la hipoteca un derecho real, se ejerce sobre el bien gravado sin respecto a
determinada persona. De este carácter se deduce que el acreedor goza del derecho de
persecución, expresamente reconocido en el art. 2428 del Código Civil, que le permite

perseguir la finca hipotecada de manos de quien se encuentre y a cualquier título que la
haya adquirido mediante la acción hipotecaria.
b) Es un derecho inmueble: art. 580.
Siempre la hipoteca se ejerce sobre un bien raíz (sin perjuicio de lo dispuesto en

ciertas leyes especiales, como la Ley N° 18.916, referida al Código Aeronáutico, o las
disposiciones que se refieren a la hipoteca naval), careciendo de importancia a este
respecto la naturaleza de la obligación principal garantizada.
De esta característica se siguen consecuencias importantes: su tradición se efectúa
por la inscripción del título en el Conservador de Bienes Raíces (art. 686 del Código
Civil); su posesión puede ser amparada mediante las acciones posesorias (art. 916 del
Código Civil).
c) Es un derecho accesorio.
c. 1) Noción general.
Característica general a todas las cauciones (art. 46 del Código Civil). Supone la
hipoteca la existencia de una obligación principal, sea de dar, hacer o no hacer; pura y simple
o sujeta a modalidades (como se desprende del art. 2427 del Código Civil); determinada o
indeterminada (art. 2427); actual o futura (art. 2413 del Código Civil); emanada de
cualquiera de las fuentes de las obligaciones.
c.2) Hipoteca de obligaciones naturales.
Son susceptibles de garantizarse con hipoteca no sólo las obligaciones civiles, sino
también las naturales. Con respecto a la garantía hipotecaria de estas obligaciones, debemos
distinguir:
1. Si la hipoteca se constituye por el deudor o un tercero para garantizar una obligación civil
que después pasa a ser natural, subsiste la hipoteca con este mismo carácter (lo accesorio
sigue la suerte de lo principal);
2. Pero si la garantía la otorga un tercero cuando la obligación ya es natural, dicha
obligación accesoria es civil (art. 1472 del Código Civil).
c.3) Casos en los cuales la hipoteca es autónoma de la obligación principal.
No obstante su carácter accesorio, la hipoteca puede adquirir una relativa
independencia frente a la obligación principal:
1. Cuando la hipoteca garantiza obligaciones futuras (art. 2413, inc. 3° del Código Civil).
En este caso, no existe obligación principal al momento de constituirse la hipoteca.
2. Cuando la hipoteca se constituye por un tercero, en garantía de una deuda ajena. En este
caso, el garante no se obliga personalmente (en otros términos, sólo contrae una
obligación real), a menos que así se pacte (en cuyo caso, estaremos ante un fiador
hipotecario). En esta hipótesis, la obligación principal se separa de la hipoteca: las acciones -la
personal y la real- deben dirigirse contra personas diferentes. Lo mismo ocurre cuando la
finca hipotecada es adquirida por un tercero.
3. Incluso, la hipoteca puede subsistir no obstante haberse extinguido la obligación principal:
cuando ésta se extingue por novación, las partes pueden pactar reserva de la hipoteca, es
decir, que la misma hipoteca pase a caucionar una nueva obligación.
c.4) Hipoteca de obligaciones indeterminadas.
Se ha discutido en nuestra doctrina acerca de la validez de la hipoteca que cauciona
obligaciones indeterminadas. Para algunos, la obligación debe estar perfectamente determinada,

afirmándose que en caso contrario las hipotecas serán nulas. Sin embargo, ha prevalecido la opinión
contraria. Revisaremos esto en el punto 7.4.
c.5) Efectos del carácter accesorio de la hipoteca.
Del carácter accesorio de la hipoteca se derivan consecuencias de gran
importancia, que se traducen en el principio general de que lo accesorio sigue la suerte de lo
principal:
1. Extinguida la obligación, también se extingue la hipoteca;
2. A la nulidad de la obligación se sigue la nulidad de la hipoteca;
3. Toda modalidad que afecta a la obligación principal se refleja en la hipoteca;
4. En conformidad al art. 2516 del Código Civil, la acción hipotecaria prescribe conjuntamente
con la acción que emana de la obligación principal; y
5. Donde quiera que vaya el crédito lo sigue la hipoteca. Tal acontece con la cesión o
subrogación del crédito hipotecario, con la transmisión que de éste se haga al heredero o legatario,
etc.
d) Constituye una limitación del dominio.
A pesar de que el art. 732 del Código Civil no incluye la hipoteca entre las
limitaciones del dominio, es evidente que tiene este carácter. En efecto, por su constitución
el propietario del inmueble no puede ejercer su derecho de dominio en forma absoluta,
no puede destruir las construcciones, plantaciones, etc., existentes en el inmueble, ni gozar
de él en términos que lesionen los derechos del acreedor hipotecario, porque entonces se aplica
el art. 2427 del Código Civil.
e) Constituye un principio de enajenación y para los efectos del art. 1464 del Código Civil es
un acto de enajenación.
Desde el momento que el propietario, al gravar su inmueble con hipoteca se

desprende de parte del dominio, es evidente que ella encierra un principio de
enajenación, o como decía Andrés Bello, una enajenación condicionada. Por ello, para
hipotecar se requiere capacidad para enajenar y no pueden darse en hipoteca los bienes
embargados, porque su enajenación trae consigo objeto ilícito y por ende nulidad
absoluta (art. 1464 del Código Civil).
f) Da origen a una preferencia.
Como garantía no será eficaz si el acreedor no gozara de preferencia para el

pago. Por eso el art. 2470 del Código Civil señala expresamente a la hipoteca entre
las causas de preferencia, y el art. 2477 dice que la tercera clase de créditos comprende los
hipotecarios.
g) Es indivisible.
En virtud del principio de la indivisibilidad de la hipoteca que consagran los arts. 1526
N° 1 y 2408, puede decirse que cada parte del inmueble hipotecado garantiza la totalidad
del crédito, y que a su vez cada parte del crédito está caucionado con la totalidad del
bien hipotecado. La indivisibilidad entonces, puede mirarse a través del inmueble dado en
garantía o desde el punto de vista del crédito garantizado.

g. 1) Con relación al inmueble: el principio de la indivisibilidad recibe diversas manifestaciones:
i.- Si son varios los inmuebles hipotecados, el acreedor a su arbitrio podrá perseguirlos a
todos ellos o al que elija. Dispone al efecto el art. 1365, inc. 1º: “Si varios inmuebles de
la sucesión están sujetos a una hipoteca, el acreedor hipotecario tendrá acción s olidaria
contra cada uno de dichos inmuebles, sin perjuicio del recurso del heredero a quien
pertenezca el inmueble contra sus coherederos por la cuota que a ellos toque de la
deuda”. Existe una impropiedad en la expresión acción solidaria, pues es una acción
indivisible.
ii.- De acuerdo con el art. 1526 N° 1, idea que repite el art. 2408, la acción hipotecaria se
dirige contra el que posea en todo o en parte el inmueble hipotecado. De manera que si en
la sucesión del deudor uno de los herederos se adjudica el inmueble gravado, contra él se dirige la
acción, y si el bien se divide en lotes, distribuyéndose entre los herederos, el acreedor puede
ejercitar su acción por el total en cada uno de los lotes.
g.2) Desde el punto de vista del crédito: se desprende del art. 1526, Nº 1, inc. 2º, que:
i.- Si queda una parte insoluta del crédito, por pequeña que sea, subsiste la totalidad de la
garantía hipotecaria;
ii.- Además, si hay varios acreedores hipotecarios y el deudor le paga su cuota a uno de ellos,
no puede solicitarle la cancelación proporcional del gravamen; y
iii.- Si fallece el acreedor dejando varios herederos, cada uno de ellos puede perseguir el total
de la finca hipotecada, por su parte o cuota en el crédito.
El carácter indivisible que tiene la hipoteca es de su naturaleza y no de la esencia.
Por ello, y por estar establecido en beneficio del acreedor, éste puede renunciarlo. La
renuncia se ejercitará mediante la respectiva escritura de alzamiento parcial de la hipoteca,
aunque el acreedor no haya estado obligado a ello.
4.- Clases de hipoteca.
a) Generalidades.
En la doctrina y en el derecho comparado, la hipoteca admite diversas

clasificaciones:
a.1) Considerando su origen:
i.- Convencional.
ii.- Legal.
iii.- Judicial.
a.2) En cuanto a los bienes que ella afecta:
i.- Especial: si grava uno o más predios determinados;
ii.- General: si se extiende a todos los inmuebles del deudor.
a.3) En cuanto a su constitución, según esté o no sometida a publicidad:
i.- Pública;
ii.- Oculta.
a.4) En cuanto a los créditos caucionados, la hipoteca puede ser:
i.- Específica: cuando cauciona determinadas obligaciones (se garantiza la obligación
documentada en tal pagaré, por tal monto, con vencimiento en tal fecha, etc.);
ii.- General: cuando cauciona todas las obligaciones del deudor, presentes o futuras, de

cualquier índole. Estas, a su vez, pueden ser limitadas (cuando a pesar de ser generales, se
limitan a caucionar obligaciones hasta por cierto monto) e ilimitadas (no se establece monto
máximo de las obligaciones).
En relación con esta clasificación, cabe prevenir que la Ley N° 20.555, publicada en el
Diario Oficial de fecha 5 de diciembre de 2011,3 modificó la Ley N° 19.496, sobre protección
de los derechos de los consumidores, disponiendo en su art. 17 D, inc. 5º, aplicable a los
proveedores de servicios financieros (entre ellos, Bancos y Financieras), que “En el caso de
créditos hipotecarios, en cualquiera de sus modalidades, no podrá incluirse en el contrato de
mutuo otra hipoteca que no sea la que cauciona el crédito que se contrata, salvo solicitud
escrita del deudor efectuada por cualquier medio físico o tecnológico”. De esta manera, se
restringe la práctica, usual en la Banca, de incorporar, junto con la hipoteca específica que
garantiza el préstamo otorgado al cliente, una segunda hipoteca, con cláusula de garantía
general. La ley no la prohíbe, pero exige una petición expresa del deudor.
Hoy en día, las hipotecas ocultas y las generales en cuanto a los bienes, se
encuentran en descrédito en la doctrina y legislación comparada. El régimen hipotecario
moderno descansa en los principios de la publicidad y de la especialidad (en cuanto al
bien, no en cuanto a las obligaciones), los que representan una reacción contra las
hipotecas ocultas y generales del Derecho romano, que sobreviven en muy pocas
legislaciones. De esta manera, las hipotecas en nuestra legislación son especiales en cuanto a los
bienes que ellas afectan, públicas y específicas o generales, según se vinculen o no a obligaciones
determinadas.
b) Clases de hipoteca en la legislación actual chilena.
Para el Código Civil Chileno todas las hipotecas son convencionales. Posteriormente,
el Código de Procedimiento Civil creó una hipoteca legal, en el caso previsto en los arts. 660
y 662: en las particiones, para garantizar los alcances que puedan resultar contra un
adjudicatario. Pero al decir que esta hipoteca es legal no significa que exista de pleno
derecho, sino que con ello se alude al título que da nacimiento al derecho de hipoteca, que no
es la convención de las partes sino la ley; pero siempre es necesario para su existencia inscribirla en el
Conservador de Bienes Raíces.
En cuanto a la hipoteca judicial, es decir aquella que se entienda constituida por la sola
sentencia, nuestra legislación no contempla ningún caso.
Si bien en nuestra legislación no podemos hablar de hipotecas convencionales, legales
y judiciales porque sólo existen las primeras con la salvedad de los excepcionales casos de
hipoteca legal, en cambio la obligación de constituir hipoteca puede emanar del acuerdo de las partes, de
la ley o de una resolución judicial. Bajo este aspecto, aunque no con toda propiedad, podría
decirse que la hipoteca es convencional, legal o judicial. Acontece aquí lo mismo que en la fianza,
donde el art. 2336 dice que puede ser convencional, legal o judicial, queriendo con ello
referirse a que la obligación de rendirla puede emanar de las fuentes indicadas; pero la fianza en
sí misma es siempre un contrato. Lo mismo ocurre con la hipoteca: en algunos casos, el contrato
hipotecario debe celebrarse cumpliendo una obligación contraída en un contrato previo; en otros,
cumpliendo con lo que ordena un precepto legal y en otros con lo que ordena una sentencia. Pero en las
tres hipótesis, siempre deberá celebrarse el contrato hipotecario. Son estos casos:
i.- Emana la hipoteca del acuerdo de voluntades, en el caso del contrato de promesa de constituir hipoteca.
ii.- Ejemplos en que la obligación de constituir hipoteca emana de la ley:
3 Llamada “Ley de Sernac financiero”.

i) Art. 89 (muerte presunta);
ii) Arts. 374 y 375 (en las guardas);
iii) Art. 775 (usufructo).
iii.- Ejemplos en que la obligación de constituir hipoteca tiene su origen en una resolución
judicial:
i) Art. 755 (fideicomiso);
ii) Art. 1315 (albaceas fiduciarios).
Respecto a estas hipotecas judiciales cabe observar que el juez no puede ordenar su
constitución a su simple arbitrio, sino que es necesario que un texto legal lo autorice: de ahí
que la fuente remota de la hipoteca ordenada por el juez viene a ser la ley.
En todo caso, la diferencia que se aprecia entre las hipotecas legales y las judiciales, estriba
en que, en las primeras, el juez debe ordenarlas, mientras que en las segundas, el juez puede
ordenarlas.
Resumiendo:
i.- No hay en nuestro Derecho, hipotecas ocultas, porque para su existencia todas deben
inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces. Se trata del principio de publicidad de la hipoteca.
ii.- Tampoco existen hipotecas generales, en cuanto a los bienes raíces hipotecados, sino
únicamente especiales, que se refieren a bienes raíces determinados. Se trata del principio de
especialidad de la hipoteca.
iii.- No hay en el Código Civil hipotecas legales ni judiciales, en el sentido que se produzcan
por el sólo ministerio de la ley (los casos excepcionales, a los que más adelante aludiremos, se
contemplan en otros cuerpos legales) o por la sola sentencia, pues siempre se requerirá celebrar
acto seguido el contrato hipotecario;
iv.- Puede hablarse en el Código Civil de hipotecas legales, judiciales y convencionales
atendiendo al origen de donde emana la obligación de constituirla, bajo el entendido –
insistimos-, que siempre debe celebrarse el contrato hipotecario;
v.- La hipoteca es un derecho real, y como tal, para su tradición es necesario que
concurra un título de donde emane la obligación de constituirla. Este título es el contrato hipotecario,
salvo en los casos de hipoteca legal que acepta nuestra legislación, en los que el título es la ley.
5.- Casos de hipoteca legal.
Como lo hemos precisado, la verdadera hipoteca legal, es aquella en la que nace la

hipoteca por el solo ministerio de la ley, sin que se celebre en forma previa el contrato
hipotecario. Las hipotecas legales constituyen ejemplos de contratos forzosos
“heterodoxos” o “fictos”, porque la ley “da por constituida” la hipoteca, sin que los sujetos
concernidos por ella hayan manifestado su voluntad. Se les impone una hipoteca, “de un
solo golpe”. En cambio, en los casos que referimos del Código Civil, en los que se ordena
por la ley celebrar el contrato de hipoteca, nos encontramos ante contratos forzosos
“ortodoxos” o “propiamente tales”. 4 En éstos, la ley no constituye de un solo golpe la
hipoteca, sino que ordena celebrar el contrato hipotecario. Por ende, se requiere que se
manifieste la voluntad de los sujetos concernidos por la hipoteca.
Los casos que siguen, corresponden a la primera de estas categorías.
a) Hipoteca legal del Código de Procedimiento Civil.
4 Revisar en www.juanandresorrego.cl, nuestro apunte “Teoría General del Contrato”, y en él la categoría

contractual del contrato forzoso.

Está establecida en el Código de Procedimiento Civil, arts. 660 y 662. Opera en la
partición de bienes.
El art. 660 dispone que salvo acuerdo unánime de los interesados, todo
comunero que reciba en adjudicación bienes por un valor que exceda del 80% de lo que le
corresponde, deberá pagar el exceso al contado.
A su vez, el art. 662 establece que en las adjudicaciones de inmuebles que se
hagan a los comuneros a raíz del juicio de partición, se entenderá constituida hipoteca sobre
las propiedades adjudicadas para asegurar el pago de los alcances que resultan en contra de
los adjudicatarios, salvo que se pague de contado el exceso al que se refiere el art. 660.
Conforme a lo expuesto, los requisitos de la hipoteca legal son los siguientes:
i.- Debe adjudicarse un bien raíz;
ii.- El valor de la adjudicación debe exceder del 80% del haber probable del adjudicatario;
iii.- Que el adjudicatario no pague el exceso de contado.
De esta manera, por ejemplo al realizarse la partición, se le adjudica a Juan un inmueble
avaluado en $90.000.000.- Ahora bien, ocurre que la cuota de Juan ascendía a $100.000.000.-
En este caso, el valor del inmueble excede del 80% del haber probable del adjudicatario, de
manera que se entiende hipotecado, en favor del resto de los comuneros. ¿Por qué, podríamos
preguntarnos, queda hipotecado el inmueble, si ocurre que de todas maneras éste no excede la
cuota total de Juan? La respuesta la encontramos en la expresión “haber probable”. En efecto,
pues bien podría ocurrir que con posterioridad a la adjudicación aparezcan obligaciones del
causante de las que no se tenía noticia, y por ende, disminuir la cuota de cada uno de los
comuneros.
Características de esta hipoteca legal:
i.- Es especial, recae sobre el inmueble adjudicado;
ii.- Es determinada, cauciona el alcance que resulta en contra del adjudicatario.
iii.- Es pública, requiere inscripción en el Registro respectivo del Conservador de Bienes
Raíces. Señala el art. 662 que el Conservador, conjuntamente con inscribir el título de la
adjudicación, inscribirá a la vez la hipoteca por el valor de los alcances.
b) Hipoteca legal del Código de Aguas.
Conforme a lo dispuesto en el Código de Aguas, quienes sean comuneros en

comunidades de aguas, deben concurrir a los gastos de mantención de la comunidad, a prorrata
de sus derechos (art. 212 N° 3). Agrega el citado Código que los derechos de aprovechamiento
de aguas quedarán gravados de pleno derecho, con preferencia a toda prenda, hipoteca u otro
gravamen constituido sobre ellos, en garantía de las cuotas de contribución para los gastos que
fijan las juntas y directorios. Los adquirentes a cualquier título de estos derechos, responderán
solidariamente con su antecesor de las cuotas insolutas al tiempo de la adquisición (art. 214).
Finalmente, el art. 258 del Código de Aguas, establece que las disposiciones citadas, referidas a
las comunidades de aguas, son aplicables también a las asociaciones de canalistas.
c) Hipoteca legal en las normas de la Ley N° 20.720, “Ley de Reorganización y Liquidación de

Empresas y Personas”.
En las normas del capítulo IV de la citada Ley, tratándose de la venta de los

bienes del deudor como “unidad económica”, establece la Ley una hipótesis de hipoteca legal,
cuando el adquirente de los bienes no pagare el precio al contado o contrajere cualquiera otra

obligación a consecuencia de la venta, a menos que la Junta de Acreedores dispusiere otra cosa.
Dispone el precepto: “Artículo 221.- Trámites posteriores. La venta como unidad económica
deberá constar en escritura pública en la que se indicarán los hechos y/o requisitos que
acrediten el cumplimiento de las disposiciones anteriores. Dicha escritura será aprobada por el
tribunal, el cual ordenará el alzamiento y cancelación de todos los gravámenes y prohibiciones
que pesen sobre los bienes que integran la unidad económica. / Los bienes que integran la
unidad económica se entenderán constituidos en hipoteca o prenda sin desplazamiento, según
su naturaleza, por el sólo ministerio de la ley, para caucionar los saldos insolutos de precio y
cualquiera otra obligación que el adquirente haya asumido como consecuencia de la
adquisición, salvo que la Junta de Acreedores, al pronunciarse sobre las bases respectivas,
hubiese excluido expresamente determinados bienes de tales gravámenes”.
6.- El contrato hipotecario.
6.1. Concepto.
El derecho real de hipoteca necesita para nacer, como todo derecho real, que opere un
modo de adquirir el dominio. Originariamente, en la constitución de la hipoteca existe tradición
de la misma. Con posterioridad, también pueden actuar otros modos: la prescripción en caso que
el gravamen se haya constituido sobre cosa ajena, pues entonces la tradición no sirve al
acreedor para adquirir el derecho, sino como título para llegar a adquirirlo por prescripción, 5 o
la sucesión por causa de muerte, mediante la cual el heredero o legatario adquiere el derecho de
hipoteca conjuntamente con el crédito.
Ahora bien, si en la generación del derecho de hipoteca siempre existe tradición, tendrá
también que existir un título que la anteceda (art. 675 del Código Civil), es decir, un contrato
que coloque a una persona en la obligación de transferir el derecho de hipoteca. Este título, no
es otro que el contrato hipotecario.
De esta manera, podemos definir el contrato hipotecario como aquél en que el deudor o un
tercero se obliga con respecto al acreedor a darle o transferirle el derecho de hipoteca sobre un inmueble de su
propiedad y a conservar éste en condiciones idóneas para asegurar el pago de los créditos garantizados.
6.2. Características del contrato hipotecario.
a) Puede celebrarlo el acreedor no sólo con el deudor personal sino también con un tercero
(llamado garante hipotecario).
b) Es un contrato unilateral, en opinión de la mayoría, o bilateral, según algunos.
La mayoría estima que el contrato de hipoteca es unilateral, porque en él solo resulta

obligado el constituyente, a transferir al acreedor el derecho real de hipoteca;6 y también a
5 Veremos sin embargo que para el profesor Pablo Rodríguez Grez, la hipoteca no puede adquirirse por
prescripción.
6 Somarriva Undurraga, Manuel, ob. cit., p. 340; Barcia Lehmann, Rodrigo, “Lecciones de Derecho Civil Chileno. De las
Fuentes de las Obligaciones”, Tomo II, Santiago de Chile, Editorial Jurídica de Chile, año 2007, p. 195; Lecaros
Sánchez, José Miguel, “Las cauciones reales”, Santiago de Chile, Metropolitana Ediciones, año 2000, p. 242; Navarro
Albiña, René David, “Teoría General del Contrato & Contratos en particular”, Santiago de Chile, Ediciones Jurídicas de
Santiago, año 2005, p. 294. Navarro Albiña postula que por regla general, en el contrato de hipoteca sólo resulta
obligado el constituyente, agregando: “Ahora bien, una vez constituido el derecho real de hipoteca, el único

conservar el inmueble en condiciones aptas para asegurar el pago del crédito garantizado (so
pena que opere una caducidad del plazo de la obligación, conforme a los arts. 2427 y 1496 del
Código Civil). Sin embargo, no es de la esencia el carácter unilateral de la hipoteca, la que bien
puede ser bilateral, lo que sucederá cuando el acreedor a su vez contraiga obligaciones: por
ejemplo, si se estipula que pagará al tercero una remuneración a cambio de que este acceda a
constituir el gravamen, o si concede al deudor rebaja de intereses o prórroga del plazo.
Otra doctrina, sostiene que el contrato hipotecario sólo genera obligaciones para el
acreedor hipotecario, quien debe alzar la hipoteca, cuando la obligación caucionada se ha
extinguido (en este sentido, ocurriría lo mismo que en la prenda civil, donde el único obligado
es el acreedor prendario). Se descarta para esta doctrina que el constituyente de la hipoteca se
obligue a transferir el derecho real de hipoteca a favor del acreedor, porque ello no sería una
obligación derivada del contrato, sino un requisito para que nazca el contrato. Esta doctrina,
sin embargo, es discutible por dos razones:
i.- Compartimos lo expresado por Lecaros, en cuanto a que la obligación de concurrir a
cancelar la inscripción hipotecaria (en rigor, a alzar, pues es el Conservador de Bienes Raíces
quien cancela) cuando el derecho real de hipoteca se haya extinguido, no es una obligación que
nazca del contrato sino de la ley.7 Se trataría de una obligación post-contractual. En efecto, si la
hipoteca se extinguió por haberse extinguido la obligación principal caucionada por aquella, ya
no hay contrato de hipoteca, y por ende no pueden haber obligaciones vigentes. Pero, como es
razonable, quien era acreedor hipotecario debe otorgar la escritura de alzamiento de la
hipoteca, para que en su virtud el Conservador de Bienes Raíces proceda a cancelar la
inscripción. Con ello, se cumplirá una obligación que emana de la ley.8 Y de no ocurrir lo
anterior, el juez lo ordenará a requerimiento del propietario de la finca hipotecada. Lo expuesto
se refrenda por lo demás en la Ley N° 19.496, al disponer en su art. 3º, inc. 2º, entre los
derechos del consumidor de productos o servicios financieros, el obtener “c) La oportuna
liberación de las garantías constituidas para asegurar el cumplimiento de sus obligaciones, una
vez extinguidas éstas”; agregando el art. 17 D, modificado por la Ley N° 20.855 publicada en el
Diario Oficial el 25 de septiembre de 2015, las siguientes reglas:
► En el caso de créditos caucionados con hipoteca específica, una vez extinguida totalmente
la obligación garantizada, el proveedor del crédito (acreedor hipotecario) deberá, a su cargo y
costo, otorgar la escritura pública de alzamiento de la referida hipoteca y de los demás
gravámenes y prohibiciones que se hayan constituido al efecto e ingresarla para su inscripción
en el Conservador de Bienes Raíces respectivo, dentro de un plazo que no podrá exceder de 45
días contado desde la extinción total de la deuda. De tal circunstancia y de la realización de los
señalados trámites, el proveedor deberá informar por escrito al deudor, a través de cualquier
medio físico o tecnológico idóneo, al último domiciliado registrado por el deudor con el
proveedor, dentro de los 30 días siguientes de practicada la cancelación correspondiente por el
Conservador de Bienes Raíces respectivo. Los comprobantes de pago emitidos por el
proveedor de un crédito caucionado con hipoteca específica, correspondientes a las tres
últimas cuotas pactadas, harán presumir el pago íntegro del crédito caucionado con dicha
obligado será el acreedor hipotecario (obligado a efectuar el alzamiento de la hipoteca) en el evento que se pague
totalmente la deuda”. Esta frase amerita en nuestra opinión dos comentarios: i) Es efectivo que el acreedor
hipotecario tiene tal obligación de alzamiento una vez extinguida la hipoteca, pero insistimos que su fuente será la
ley y no el contrato de hipoteca, por estar éste extinguido; y ii) No es efectivo que el único obligado será el
acreedor hipotecario una vez constituido el derecho real de hipoteca, pues el constituyente tiene la obligación de
conservación de la finca hipotecada.
7 Lecaros Sánchez, José Miguel, ob. cit., p. 242.
8 Por esta misma razón, descartamos que el contrato de hipoteca sea un contrato bilateral per se.

garantía, debiendo seguirse respecto de su alzamiento y cancelación lo dispuesto
precedentemente (inc. 6° del art. 17 D). Nótese que el acreedor hipotecario tendrá que cumplir
tres obligaciones de hacer: las dos primeras, consistentes en alzar la hipoteca e ingresar la
respectiva escritura en el Conservador de Bienes Raíces competente para que éste cancele la
hipoteca, ambas dentro de 45 días contados desde la extinción de la deuda (y por ende,
también de la hipoteca); y la tercera, consistente en comunicar por escrito el alzamiento y la
cancelación al ex deudor, dentro de 30 días de ocurrido el último de estos trámites.
► En el caso de créditos caucionados con hipoteca general, una vez pagadas íntegramente las
deudas garantizadas, tanto en calidad de deudor principal como en calidad de avalista, fiador o
codeudor solidario, respecto de los cuales dicha caución subsista, el proveedor deberá informar
por escrito al deudor tal circunstancia, en el plazo de hasta 20 días corridos, a través de
cualquier medio físico o tecnológico idóneo, al último domicilio registrado por el deudor con
el proveedor. Efectuada dicha comunicación, el deudor podrá requerir, por cualquier medio
físico o tecnológico idóneo, el otorgamiento de la escritura pública de alzamiento de la referida
hipoteca y de los demás gravámenes y prohibiciones que se hayan constituido al efecto, y su
ingreso para inscripción en el Conservador de Bienes Raíces respectivo, gestiones que serán de
cargo y costo del proveedor y que éste deberá efectuar dentro de un plazo que no podrá
exceder de 45 días, contado desde la solicitud del deudor. El proveedor deberá informar por
escrito al deudor, a través de cualquier medio físico o tecnológico idóneo, al último domicilio
registrado por el deudor con el proveedor, del alzamiento y cancelación de la hipoteca con
cláusula de garantía general y de todo otro gravamen o prohibición constituido en su favor,
dentro de los 30 días siguientes de practicada la respectiva cancelación por el Conservador de
Bienes Raíces respectivo (inc. 7° del art. 17 D). De esta manera, cuatro obligaciones de hacer
tiene el acreedor hipotecario, una que siempre debe ejecutar y otras tres eventuales: la primera,
consistente en informar al deudor, en el plazo de 20 días. Cumplida esta primera obligación, y
siempre que así lo pida el deudor, el acreedor deberá cumplir con las otras tres obligaciones, ya
reseñadas: alzar la hipoteca, tramitar su cancelación e informar al deudor de todo lo anterior.
► También en el caso de hipotecas con cláusula de garantía general, el propio deudor puede
tomar la iniciativa para obtener el alzamiento de la hipoteca. Dispone la ley citada que si no
existieren obligaciones pendientes para con el proveedor caucionadas con hipoteca general, el
deudor no estará obligado a mantener a favor de éste la vigencia de una hipoteca con cláusula
de garantía general ni de otros gravámenes o prohibiciones ya constituidos para los efectos de
obtener un nuevo crédito, y podrá en todo momento, y sin esperar la comunicación del
proveedor a la que se hizo referencia, solicitar el respectivo alzamiento por cualquier medio
físico o tecnológico idóneo, el cual se efectuará en la misma forma y plazo previstos en el inc.
7°. Sin perjuicio de lo anterior, el deudor podrá conservar la vigencia de esta garantía general y
los demás gravámenes y prohibiciones asociados, a su sola voluntad (inc. 8° del art. 17 D).
► Establece la Ley del Consumo la posibilidad de efectuar “alzamientos masivos”, por
bancos, financieras u otras empresas similares, destinados a facilitar la liberación de los
deudores y evitar que las escrituras sean muy extensas. Consigna al efecto: los alzamientos de
hipotecas y de cualquier otro gravamen o prohibición constituidos en favor de un proveedor
de servicios financieros podrán efectuarse por el respectivo acreedor de forma masiva. Para
tales efectos, bastará otorgar una escritura pública que contenga un listado o nómina de
gravámenes o prohibiciones, individualizando la foja, número, año, registro y el Conservador
de Bienes Raíces a cargo del mismo, sea que tales gravámenes o prohibiciones se refieran a uno
o más deudores (es decir, no es necesario singularizar el inmueble ni tampoco aludir al deudor
o deudores cuyas obligaciones se garantizaban). En caso de que una o más de las solicitudes no
pudieren cursarse, dicha situación no impedirá la tramitación de las restantes, y el o los

deudores interesados podrán resolver las insuficiencias o errores que fundaron el rechazo del
Conservador de Bienes Raíces y concluir su tramitación. La cancelación de los gravámenes o
prohibiciones solicitada deberá ser practicada e inscrita por el conservador correspondiente en
un plazo que no podrá exceder de 10 días, contado desde el ingreso a su oficio de la escritura
respectiva (inc. 9° del art. 17 D). Los notarios y conservadores no podrán oponerse, en su
caso, a autorizar y otorgar las escrituras públicas o practicar las cancelaciones que
correspondan, tratándose de alzamientos otorgados en forma masiva (inc. 10° del art. 17 D).
► Si el acreedor hipotecario se negare a efectuar los respectivos alzamientos de conformidad
al art. 17 D, el deudor podrá solicitar judicialmente tales alzamientos ante el tribunal
competente, sin perjuicio de las sanciones e indemnizaciones que procedan de conformidad a
la Ley del Consumo (inc. 11° del art. 17 D).
► Lo dispuesto en los incisos 6° a 11° del art. 17 D, se aplicará a los cesionarios de los
créditos hipotecarios, cuando proceda (inc. 12° del art. 17 D).
► Las normas de la Ley N° 20.855 entraron en vigencia 120 días después de su publicación en
el Diario Oficial, es decir el 24 de enero de 2016, y se aplicarán a todos los créditos
íntegramente pagados con posterioridad a dicha fecha (inc. 1° del art. 1° transitorio). Respecto
de los créditos que se encontraban íntegramente pagados antes de tal data y que hayan sido
caucionados mediante hipoteca específica, se aplicarán las siguientes reglas:
1) Los proveedores de aquellos créditos que hayan sido pagados íntegramente hasta 6 años
antes del 24 de enero de 2016, es decir entre el 23 de enero de 2016 y el 24 de enero de 2010, y
respecto de los cuales se hubiere constituido hipoteca específica y cualquier otro gravamen o
prohibición, asociada a tales créditos, deberán, a su cargo y costo, otorgar la respectiva
escritura pública de alzamiento de dicha caución y de los demás gravámenes y prohibiciones
que se hubieran constituido al efecto, y gestionar su cancelación en el registro respectivo,
dentro de un plazo que no podrá exceder de 3 años contado desde el 24 de enero de 2016. Sin
perjuicio de lo anterior, a requerimiento del cliente cuya deuda se haya extinguido en el plazo
indicado en el numeral precedente, mediante solicitud escrita a través de cualquier medio físico
o tecnológico idóneo, el proveedor deberá dar cumplimiento a la obligación de otorgar la
escritura de alzamiento e ingresarla en el Conservador de Bienes Raíces respectivo, dentro de
un plazo que no podrá exceder de 45 días, contados desde la solicitud del deudor. En este caso,
dentro del plazo de 30 días de practicada la cancelación del gravamen o prohibición objeto del
alzamiento, el proveedor deberá comunicar por escrito tal circunstancia al solicitante, mediante
cualquier medio físico o tecnológico idóneo, al último domicilio registrado por el deudor con
el acreedor. En los casos previstos en este numeral, los proveedores estarán facultados para
efectuar tales alzamientos de forma masiva, según lo dispuesto en los incisos 9° y 10° del art.
17 D de la Ley N° 19.496.
2) Tratándose de deudas que hayan sido íntegramente pagadas con anterioridad al 24 de enero
de 2010, el otorgamiento de la escritura de alzamiento de las hipotecas específicas y de
cualquier otro gravamen o prohibición, y su ingreso en el Conservador de Bienes Raíces
respectivo, deberán ser efectuados, a su cargo y costo, por el respectivo acreedor hipotecario a
requerimiento escrito del cliente, realizado mediante cualquier medio físico o tecnológico
idóneo, dentro de un plazo que no podrá exceder de 45 días, contado desde la solicitud del
requirente. En este caso, dentro del plazo de 30 días de practicada la cancelación del gravamen
o prohibición objeto del alzamiento, el proveedor deberá comunicar por escrito tal
circunstancia al cliente, mediante cualquier medio físico o tecnológico idóneo, al último
domicilio registrado por el deudor con el acreedor. En los casos previstos en este numeral, los
proveedores estarán facultados para efectuar tales alzamientos de forma masiva, según lo
dispuesto en los incisos 9° y 10° del art. 17 D de la Ley N° 19.496.

Según se desprende de todos los casos anteriores, la obligación del acreedor
hipotecario, entonces, en orden a proceder al alzamiento de la hipoteca, no sólo tiene su fuente
en la ley, sino que ésta ha señalado un plazo perentorio para cumplirla, cuando se trate de
proveedores de servicios financieros (Bancos y financieras, entre otros). ¿Qué efectos se
derivan del incumplimiento de la obligación de alzamiento dentro del respectivo plazo legal?
Habría que distinguir, según se trate de la responsabilidad infraccional o de la responsabilidad
civil. La primera se originará, cumplido que sea el plazo legal para el alzamiento. La segunda se
originará una vez constituido en mora el ex acreedor hipotecario, lo que ocurrirá al
notificársele la respectiva demanda (N° 3 del art. 1551 del Código Civil).
Respecto de un acreedor hipotecario que no tenga la calidad de proveedor de servicios
financieros, como ocurriría con cualquier particular (a quien no se le aplica la Ley del
Consumo), estará también en mora de cumplir con la obligación legal de alzar la hipoteca una
vez interpelado judicialmente (art. 1551 N° 3 del Código Civil), momento a partir del cual,
además, el que solicite el alzamiento podría exigir que se le indemnicen los perjuicios que
acredite haber experimentado a consecuencia del incumplimiento de la referida obligación (art.
1557 del Código Civil).
Ahora bien, hemos afirmado que la obligación del ex acreedor hipotecario de alzar la
hipoteca no emana del contrato –pues está extinguido- sino de la ley. Se trata por ende de
responsabilidad post contractual. Pero de acuerdo a lo expuesto en los párrafos precedentes,
habría que formular el siguiente distingo, según si se trata de una hipoteca constituida en favor
de un proveedor de servicios financieros o en favor de un acreedor hipotecario que no tenga
tal calidad:
► Hipoteca constituida en favor de un proveedor de servicios financieros: la eventual
responsabilidad consistente en indemnizar perjuicios ocasionados al ex deudor o constituyente
de la hipoteca, emanará directamente de la ley, en los casos previstos en la Ley del Consumo.
Reiteramos lo expresado en el inciso 12° del art. 17 D de la Ley N° 19.496: “Si el acreedor
hipotecario se negare a efectuar los respectivos alzamientos de conformidad al presente
artículo, el deudor podrá solicitar judicialmente tales alzamientos ante el tribunal competente,
sin perjuicio de las sanciones e indemnizaciones que procedan de conformidad a la presente
ley”. Respecto de las “sanciones”, procede que el afectado deduzca una “denuncia
infraccional”. En cuanto a las “indemnizaciones”, debe interponerse la respectiva demanda
civil de indemnización de perjuicios. Ambas, ante el Juez de Policía Local competente.
► Hipoteca constituida en favor de un acreedor hipotecario que no tenga la calidad de
proveedor de servicios financieros: la eventual responsabilidad consistente en indemnizar
perjuicios ocasionados al ex deudor o constituyente de la hipoteca por no proceder al
alzamiento de ésta, emanará indirectamente de la ley, específicamente de las normas del Código
Civil relativas a los delitos y cuasidelitos (arts. 2314 a 2334 del Código Civil). Entendemos que
el ex acreedor hipotecario debe alzar la hipoteca inmediatamente después de obtener el pago
íntegro de su crédito. Pero no estará en mora, según dijimos, sino una vez que el ex deudor le
solicite dicho alzamiento, es decir, lo interpele judicialmente, lo que acontecerá al notificarse la
respectiva demanda. En tal caso, puesto que el ex acreedor hipotecario ya ha quedado
constituido en mora, el ex deudor podrá exigir también, además del alzamiento, el pago de una
indemnización por los perjuicios que le ha causado el ex acreedor por no alzar la hipoteca. La
demanda, en esta hipótesis, debe deducirse ante el Juez Civil.
ii.- La doctrina en comento que plantea que el contrato hipotecario sólo genera obligación para
el acreedor hipotecario, no se hace cargo de la segunda obligación que pesa sobre el
constituyente de la hipoteca, cual es conservar la cosa en condiciones idóneas para que sirva
efectivamente de garantía al cumplimiento de las obligaciones caucionadas, y cuya fuente se

encuentra en el art. 2427 del Código Civil. El punto se vincula con la discusión, a la que
aludiremos más adelante, acerca de cuáles son las solemnidades del contrato hipotecario.
Por su parte, algunos sostienen derechamente que el contrato de hipoteca sería
bilateral: el constituyente asumiría las dos obligaciones que ya enunciamos, y el acreedor
hipotecario la obligación de alzar la hipoteca. No compartimos esta opinión, por la misma
razón expuesta en el párrafo precedente.
c) Es un contrato accesorio.
En efecto, el contrato de hipoteca tiene por objeto asegurar el cumplimiento de las

obligaciones originadas por un contrato principal, de manera que, en teoría, no puede subsistir
sin el último. Con todo, reiteramos lo que expresábamos a propósito de las características de la
hipoteca como derecho real, en cuanto a que el contrato de hipoteca podría ser autónomo de
la obligación principal, en los siguientes casos:
i) Cuando la hipoteca garantiza obligaciones futuras, caso en el cual la hipoteca se otorga antes
del acto a que acceda (arts. 1442 y 2413);
ii) Cuando la hipoteca se constituye por un tercero, distinto de aquél que contrajo la
obligación principal; y
iii) Cuando la obligación principal se extingue a consecuencia de una novación pero la
hipoteca subsiste, por haber operado la reserva de la caución.
d) Puede ser tanto gratuito como oneroso.
En los casos en que la hipoteca es un contrato bilateral, es evidente que es oneroso.

Pero lo más corriente es que la hipoteca sea un contrato unilateral, en cuyo caso debemos
distinguir si la hipoteca se constituye por el propio deudor o por un tercero garante.
d.1) La hipoteca se constituye por el deudor: distinguimos a su vez, si se constituye antes que
nazca la obligación principal, simultáneamente con la obligación principal o con posterioridad:
i.- La hipoteca se constituye antes que nazca la obligación principal: el contrato será oneroso,
pues el constituyente espera recibir a cambio un préstamo, que de no mediar la garantía, no
obtendrá; y el acreedor obtendrá una garantía que asegura el pago del futuro crédito.
ii.- La hipoteca se constituye simultáneamente con la obligación principal a la que garantiza: el
contrato de hipoteca será oneroso, por la misma razón precedentemente indicada;
iii.- La hipoteca se constituye con posterioridad al nacimiento de la obligación principal: en
este caso, el contrato de hipoteca podrá ser gratuito u oneroso:
i) Será gratuito: si la hipoteca se constituye sin que el deudor obtenga nada a cambio del
acreedor;
ii) Será oneroso, si el acreedor, a cambio de la constitución de la hipoteca, ofrece al deudor
una rebaja en los intereses, una prórroga en el plazo de servicio de la deuda, etc.
d.2) La hipoteca se constituye por un tercero garante: también distinguimos:
i.- La hipoteca se constituye a cambio de una remuneración o pago ofrecido por el acreedor:
será oneroso el contrato, y además bilateral;
ii.- La hipoteca se constituye a cambio de una remuneración o pago ofrecido por el deudor
principal: el contrato de hipoteca será unilateral, porque el que se obliga a pagar es un tercero
ajeno al contrato de hipoteca, el deudor principal; pero también podríamos aceptar –siguiendo
a López Santa María9- que en este caso, el contrato es oneroso, en cuanto efectivamente
9 López Santa María, Jorge, Los contratos. Parte general, tomo I, Santiago de Chile, Editorial Jurídica de chile, segunda

reporta utilidad para ambos contratantes (ver, al efecto, lo expuesto en la Teoría General del
Contrato, cuando aludíamos a los casos de contratos unilaterales pero onerosos). Con todo,
para Somarriva, aún en este caso el contrato sigue siendo gratuito, pues para ser oneroso, las
partes deben gravarse recíprocamente, y no un tercero (la discrepancia entre los dos autores
citados, se resume en lo siguiente: para concluir si estamos o no ante un contrato oneroso,
basta, para López Santa María, que el contrato reporte utilidad para ambas partes, aunque
dicho beneficio lo obtenga uno de los contratantes de un tercero ajeno al contrato; en cambio,
para Somarriva, además, es necesario que las dos partes se graven recíprocamente, según se
desprende del art. 1440 del Código Civil).10
iii.- La hipoteca se constituye sin que medie pago alguno, ni del acreedor ni del deudor
principal: el contrato será gratuito.
Cabe advertir, en todo caso, que para los efectos prácticos, es decir para ver la
procedencia de la acción pauliana, el art. 2468 equipara la hipoteca a los actos onerosos (lo
mismo ocurre con la prenda).
e) Es un contrato solemne.
Se desprende lo anterior de los arts. 2409 y 2410 del Código Civil. Debe otorgarse por
escritura pública y debe además ser inscrita en el Registro Conservatorio. Más adelante
aludiremos al segundo de estos actos, pues se discute si es solemnidad del contrato.
7.- Elementos de la hipoteca.
En primer lugar, la hipoteca debe reunir todos los requisitos de un contrato. En el análisis
particular de la hipoteca nos detendremos en los siguientes elementos:
7.1. Capacidad;
7.2. Formalidades;
7.3. Cosas susceptibles de hipotecarse; y
7.4. Obligaciones que se pueden caucionar con hipoteca.
7.1. Capacidad.
a) Capacidad del constituyente de la hipoteca.
Se exige al constituyente capacidad para enajenar; ello, porque la hipoteca es un

principio de enajenación y en algunos casos un acto de enajenación: art. 2414, inc. 1.
La capacidad de enajenar se exige en el deudor o tercero que constituye la
hipoteca, pero no en el acreedor, a quien para aceptarla le es suficiente la capacidad de
obligarse, o sea, la capacidad de ejercicio.
Cabe destacar, además, que la capacidad para enajenar es diversa de la necesaria para
obligarse; puede ocurrir entonces que sea válida la obligación principal y nula la hipoteca,
porque el constituyente era capaz de obligarse, pero no de enajenar (por ejemplo, porque el
inmueble estaba embargado).
Existen algunos casos en los que se contemplan reglas especiales, cuando se trata de
hipoteca de bienes raíces de algunos incapaces, o existiendo sociedad conyugal o de la
edición actualizada, año 1998, pp. 107 y 108.

10 Somarriva Undurraga, Manuel, ob. cit., p. 342.

afectación de inmuebles como bienes familiares. En todos estos casos, la ley exige cumplir
en forma previa con formalidades habilitantes:
i.- Hipoteca sobre inmuebles de la sociedad conyugal: art. 1749 (autorización de la mujer o de
la justicia en subsidio).
ii.- Hipoteca sobre inmuebles de hijos no emancipados: art. 254 (autorización judicial).
iii.- Hipoteca sobre inmuebles de un pupilo: art. 393 (autorización judicial).
iv.- Hipoteca sobre inmuebles pertenecientes a la mujer casada bajo el régimen de sociedad
conyugal: art. 1754 (autorización de la mujer, sin posibilidad de obtener autorización judicial
supletoria ante la negativa de la mujer).
v.- Hipoteca sobre inmuebles sociales o del marido, cuando la mujer o un tercero asume la
administración extraordinaria de la sociedad conyugal: art. 1759 (autorización judicial);
vi.- Hipoteca sobre un inmueble afectado como bien familiar: art. 142 (autorización del
cónyuge no propietario o de la justicia en subsidio).
vii.- Hipoteca sobre un inmueble perteneciente a una persona declara presuntivamente
muerta: art. 88 del Código Civil (autorización judicial).
En los casos anteriores, la sanción para el caso de omitirse estas formalidades, es la
nulidad relativa, pues aquellas se exigen en atención al estado o calidad de las personas a quienes
se refieren dichas normas.
b) Capacidad del acreedor hipotecario.
Sólo cabe exigirle la capacidad general para celebrar toda clase de contratos, es decir,
capacidad de ejercicio.
7.2. Formalidades del contrato de hipoteca.
a) Doctrinas que se han formulado acerca de las solemnidades del contrato de hipoteca.
La hipoteca debe perfeccionarse por escritura pública (art 2409 del Código Civil).
Los autores se han planteado qué rol jurídico juega en la hipoteca la inscripción en el
Registro Conservatorio: ¿es una solemnidad del acto hipotecario o la forma de efectuar la
tradición del derecho real de hipoteca?
Para algunos (Fernando Alessandri entre ellos11), la inscripción es una solemnidad del
acto al igual que la escritura pública. En el mismo sentido, un fallo de la Corte Suprema
señala, aludiendo a los arts. 2409 y 2410: “De donde se deduce que la escritura por sí sola
no crea en este caso ningún derecho para el acreedor ni restringe en lo más mínimo las
facultades del deudor sobre el inmueble”. Fernando Alessandri Rodríguez proporciona
los siguientes argumentos:
i.- La redacción misma del art. 2410 da a entender que la inscripción es un requisito de
la hipoteca, ya que dispone que además de la escritura pública necesita que se inscriba y
agrega que sin este requisito no tendrá valor alguno.
ii.- La exigencia de la inscripción como requisito del contrato hipotecario se encuentra
perfectamente justificada en nuestra legislación, teniendo en consideración los
principios que informan la adquisición del dominio y de todo derecho real. El Código
Civil chileno distingue entre el título y el modo de adquirir y establece que los
11 Alessandri Rodriguez, Fernando, “La hipoteca en la legislación chilena”, Santiago de Chile, Soc. Imprenta y
Litografía Universo, 1919, N° 107, pp. 111 y 112.

contratos solamente dan origen a obligaciones y no a derechos reales. Para adquirir un
derecho real de cualquier naturaleza que sea, con excepción de las servidumbres, se
requiere la tradición del respectivo derecho. Lo que se persigue al celebrar el contrato
hipotecario es conferir al acreedor un derecho real sobre la cosa para asegurarle el
cumplimiento de la obligación. ¿Cuál es el medio establecido por la ley para adquirir tal
derecho real? La inscripción. La inscripción no es, pues, u n medio de dar a conocer a
los terceros la existencia de los gravámenes hipotecarios, sino que es el modo único de
adquirir el derecho real de hipoteca. En consecuencia, esta inscripción que constituye la
tradición del derecho, pasa a ser un elemento indispensable en el contrato de
hipoteca”.12
Para la corriente mayoritaria sin embargo (Somarriva13, Meza Barros14, Barcia
Lehmann15), la solemnidad del acto de hipoteca es solamente la escritura pública, pero no la
inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, a la cual debe reservársele el rol de
tradición del derecho real de hipoteca (igual como acontece con la compraventa de bienes
inmuebles).
Argumentos que se exponen por la segunda doctrina:
i.- Al asignar a la inscripción el papel de solemnidad del contrato hipotecario, se le atribuye un
rol que el legislador jamás pensó darle. Para convencerse de ello, basta recurrir al propio
Mensaje del Código Civil: “La transferencia y transmisión de dominio, la constitución de
todo derecho real, exceptuadas las servidumbres, exige una tradición; y la única forma de
tradición que para esos actos corresponde es la inscripción en el Registro Conservatorio.
Mientras ésta no se verifica, un contrato puede ser perfecto, puede producir derechos y
obligaciones entre las partes, pero no transfiere el dominio, no transfiere ningún derecho
real, ni tiene respecto de terceros existencia alguna”.
No puede pretenderse, a riesgo de desnaturalizar el pensamiento del legislador, que
la hipoteca no esté comprendida en las palabras del Mensaje citadas. De ellas se desprende
claramente que el contrato hipotecario queda perfecto con el solo otorgamiento de la
escritura sin necesidad de inscripción, sin perjuicio que el derecho real de la hipoteca cobre
vida sólo con la inscripción.
ii.- Si en la adquisición del derecho de dominio, mediante la compraventa por ejemplo, la
inscripción es sólo tradición y el contrato se perfecciona por la escritura, ¿Qué razón habría
para estimar que el contrato hipotecario se perfecciona mediante la inscripción? ¿Por qué el
legislador iba a sujetar la gestación del derecho de dominio a menos trabas que la del
derecho de hipoteca, cuando la tradición de ambos derechos reales se rige con los
mismos principios por expresa disposición del art. 670?
iii.- Art. 2411 del Código Civil, contratos hipotecarios celebrados en el extranjero. El
legislador reconoce la existencia del contrato hipotecario antes de efectuarse inscripción alguna.
iv.- Art. 2419 del Código Civil, hipoteca sobre bienes futuros, da derecho al acreedor de
hacerla inscribir sobre los inmuebles que el deudor adquiera en lo sucesivo y a medida que los adquiera;
si el contrato hipotecario no produjere efecto alguno sin la inscripción, no se explicaría la
disposición anterior, carecería de fuente el derecho del acreedor para solicitar que se
practiquen las inscripciones. La misma solución, opera en el caso del art. 16 de la Ley N°
19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria, que regula la hipoteca de departamentos u otras
12 Ob. cit., pp. 112-114.

13 Cfr. Somarriva Undurraga, Manuel, ob. cit., pp. 343 a 348.
14 Meza Barros, Ramón, ob. cit., pp. 170 a 172.
15 Barcia Lehmann, Rodrigo, ob. cit., pp. 194 y 195.

unidades de un edificio en actual construcción.
v.- Relacionando el art. 767, relativo al usufructo, con la hipoteca, Claro Solar señala al
respecto: “La inscripción no es una solemnidad del acto de constitución del usufructo, que
queda perfecto con el otorgamiento de la escritura pública”; agrega que “En realidad la solemnidad
de la constitución del usufructo que haya de recaer sobre bienes raíces es la escritura pública y
la inscripción es el modo de adquirir”.
vi.- Finalmente, las consecuencias prácticas demuestran que la correcta interpretación es la que
atribuye a la inscripción sólo el papel de tradición del derecho real de hipoteca; de lo contrario, si el
acreedor no alcanza a inscribir, quedaría burlado en sus derechos. Por el contrario, como el
acto hipotecario es plenamente válido, puede interponer contra el constituyente las
acciones contra el contratante en mora, de acuerdo a las normas generales, y pedir la
ejecución forzada o la resolución del contrato y en ambos casos la pertinente indemnización.
En definitiva, la inscripción diría relación con los efectos del contrato hipotecario
(obligación del constituyente de transferir al acreedor el derecho real de hipoteca), y no a su
perfeccionamiento, para lo cual basta con la escritura pública.
b) Contratos de hipoteca celebrados en el extranjero.
Requieren estos contratos, conforme a los arts. 2411 del Código Civil y 345 y siguientes
del Código de Procedimiento Civil, el cumplimiento de los siguientes requisitos:
i.- Escritura pública, aunque ella no se requiera en el país en que se celebra el contrato (arts. 18
y 1701). Estamos ante una excepción al principio lex locus regit actum, prevaleciendo en cambio
el principio lex rei sitae.
ii.- Legalización del instrumento (arts. 63 y 64 del Reglamento del Registro
Conservatorio de Bienes Raíces).
iii.- El contrato debe inscribirse en el Registro respectivo del Conservador de Bienes
Raíces.
En relación a esta materia, con fecha 30 de agosto de 2016, entró en vigencia en Chile
la “Convención de La Haya que Suprime la Exigencia de Legalización de Documentos
Públicos Extranjeros” (adoptada el 5 de octubre de 1961), llamada también “Convención de la
Apostilla”.
Esta Convención se implementó en Chile por la Ley N° 20.711, publicada en el Diario
Oficial de fecha 2 de enero de 2014. El reglamento de esta ley consta del Decreto Supremo N°
81 del Ministerio de Relaciones Exteriores, publicado en el Diario Oficial de fecha 28 de
noviembre de 2015.16
Conforme se expresa en los considerandos del Decreto Supremo N° 81, la citada
convención “tiene por objeto simplificar la autenticación de dichos documentos que deben ser
presentados en el extranjero, facilitando su circulación entre los Estados Parte”. Agrega el
Decreto “Que los documentos públicos otorgados por un Estado Parte de la Convención no
deberán ser sometidos al procedimiento de legalización si respecto de estos se ha otorgado un
certificado denominado ‘Apostilla’ por la autoridad designada por el Estado del que dimana
dicho documento”.
La Convención, de esta manera, crea un nuevo sistema de legalización de instrumentos
otorgados en país extranjero, que viene a sumarse al tradicional denominado “cadena de
16Cfr. el artículo “Sistema de Apostilla” de Sebastián Soto Muñoz, publicado en la revista Fojas, y el comentario
de Hernán Corral Talciani “Legalización de documentos y sistema de apostilla”, en su blog jurídico “Derecho y
Academia”, ambos disponibles en la web.

firmas” o “cadena de legalizaciones”. El último, sólo operará respecto de países que no sean
partes de la Convención de la Apostilla.
Como consecuencia de lo anterior, la citada Ley N° 20.711, entre otras modificaciones
legales, dispuso:
a) Introducir en el art. 247 del Código de Procedimiento Civil, a continuación de la palabra
“legalizada”, la expresión “o apostillada”. Dice ahora entonces el precepto, que se refiere a
resoluciones judiciales: “En todos los casos a que se refieren los artículos precedentes, la
resolución que se trate de ejecutar se presentará a la Corte Suprema en copia legalizada o
apostillada”.
b) Agregar el siguiente art. 345 bis en el Código de Procedimiento Civil: “Los instrumentos
públicos otorgados en un Estado Parte de la Convención de La Haya que Suprime la Exigencia
de Legalización de Documentos Públicos Extranjeros, no deberán ser sometidos al
procedimiento de legalización, si respecto de éstos se ha otorgado apostillas por la autoridad
designada por el Estado de que dimana dicho instrumento. / Las certificaciones oficiales que
hayan sido asentadas sobre documentos privados, tales como menciones de registro,
comprobaciones para la certeza de una fecha y autenticaciones de firmas, podrán presentarse
legalizadas o con apostillas otorgadas, con arreglo al artículo precedente y a éste,
respectivamente. Pero en estos casos la legalización o apostilla sólo acreditará la autenticidad
de la certificación, sin otorgar al instrumento el carácter de público. / Según lo dispuesto por la
Convención a que se refiere el inciso primero, no podrán otorgarse apostillas respecto de los
documentos expedidos por agentes diplomáticos o consulares y los documentos
administrativos que se refieren directamente a una operación mercantil o aduanera”.
c) Agregar un párrafo 2°, en el N° 5 del art. 420 del Código Orgánico de Tribunales. El art.
quedó con el siguiente tenor:
“Una vez protocolizados, valdrán como instrumentos públicos:
1. Los testamentos cerrados y abiertos en forma legal;
2. Los testamentos solemnes abiertos que se otorguen en hojas sueltas, siempre que su
protocolización se haya efectuado a más tardar, dentro del primer día siguiente hábil al de su
otorgamiento;
3. Los testamentos menos solemnes o privilegiados que no hayan sido autorizados por notario,
previo decreto del juez competente;
4. Las actas de ofertas de pago, y
5. Los instrumentos otorgados en el extranjero, las transcripciones y las traducciones
efectuadas por el intérprete oficial o los peritos nombrados al efecto por el juez competente y
debidamente legalizadas, que sirvan para otorgar escrituras en Chile.
Sin perjuicio de lo anterior, los documentos públicos que hayan sido autenticados
mediante el sistema de apostilla, según lo dispuesto en el artículo 345 bis del Código de
Procedimiento Civil, no requerirán de protocolización para tener el valor de instrumentos
públicos. La apostilla no requerirá certificación de ninguna clase para ser considerada
auténtica”.
De esta manera, las escrituras públicas otorgadas en un Estado Parte de la
“Convención de la Apostilla” no tendrán que cumplir con el sistema de legalización tradicional,
es decir, pasar por la “cadena de firmas”. Como se señala en la página del Ministerio de
Relaciones Exteriores, “En esencia, la apostilla es una certificación única que produce
exactamente los mismos efectos que la legalización de documentos públicos, aunque
simplificando el procedimiento a un solo acto. Es decir, suprime la cadena de trámites que
permite la legalización de un documento cuyo origen o destino sea un país en que se aplique el
Convenio de la Apostilla”. Como expresa en su artículo Sebastián Soto, “La apostilla consiste

en una anotación que hace un funcionario del país en el que se otorga el documento (de
aquellos señalados en el artículo 1° de la Convención de Apostillas17), que se estampa en el
propio documento o en una hoja anexa al mismo, de conformidad con un modelo establecido
en la Convención, y con el objeto de ser presentado en otro Estado miembro de la
Convención”.
A su vez, tampoco será necesario proceder a la protocolización del instrumento
autenticado mediante apostillas, conforme a la reforma hecha al Código Orgánico de
Tribunales. Sobre el particular, expresa Sebastián Soto que “… se hace presente que si bien la
entrada en vigencia de la Ley 20.711 elimina la necesidad de protocolizar los instrumentos
públicos otorgados en el extranjero para que éstos tengan valor en Chile (sólo cuando éstos
cuenten con apostilla), por aplicación del artículo 85 del Reglamento Conservatorio de Bienes
Raíces18 será deber del Conservador respectivo guardar dichos documentos en sus archivos
bajo su custodia y responsabilidad, toda vez que los mismos no se encontrarán archivados en
Registro o protocolo de oficina pública alguna”.
c) Contenido de la inscripción en el registro de Hipotecas y Gravámenes.
Se refiere a la materia el art. 2432 del Código Civil. Asimismo, el art. 81 del Reglamento
del Registro Conservatorio de Bienes Raíces reproduce los requisitos previstos en la primera
norma, y el art. 82 señala que de faltar alguna de las designaciones en términos absolutos,
deberá otorgarse nueva escritura pública complementaria:
i.- Individualización del acreedor, del deudor y/o del tercero garante hipotecario.
ii.- Fecha y naturaleza de la obligación principal a la que alude la hipoteca (principio de la
especialidad de la hipoteca en cuanto a la obligación). Lo anterior, salvo que estemos ante una hipoteca
con cláusula de garantía general.
iii.- La situación (o sea, la ubicación) de la finca y sus linderos (principio de la especialidad en
cuanto finca).
iv.- La suma determinada a la que se extienda la hipoteca, si las partes la limitan a una
determinada cantidad, con tal que así se exprese inequívocamente de acuerdo al art. 2431,
parte inicial (principio de la especialidad de la hipoteca en cuanto a la obligación). Sobre el particular,
las hipotecas se pueden constituir conforme a los siguientes formatos:
i) Hipoteca específica: que garantiza una o algunas obligaciones determinadas (tal pagaré, por tal suma,
con tal fecha de vencimiento, etc.);
ii) Hipoteca con cláusula de garantía general, pero limitada a un monto máximo;
iii) Hipoteca con cláusula de garantía general, sin limitación.
v.- La fecha de la inscripción y la firma del Conservador. Cabe señalar que este es el
único requisito que no puede omitirse bajo respecto alguno. Si se omiten los restantes
requisitos, la inscripción no será nula, pero siempre y cuando de su contexto o del
contrato o contratos citados por ella, se desprendan aquellos antecedentes omitidos en la inscripción:
art. 2433.
Curiosamente, el art. 81 no incluye entre las menciones de la inscripción de la hipoteca
17En la actualidad, 112 países.

18Dispone el art. 85 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces: “Verificada la inscripción, el
Conservador devolverá su título al requirente; pero si la inscripción se refiere a minutas o documentos que no se
guardan en el Registro o protocolo de una oficina pública, se guardarán dichas minutas o documentos en el
archivo del Conservador bajo su custodia y responsabilidad, observando a este respecto lo dispuesto en el artículo
39”. Dispone a su vez el art. 39: “Los documentos que el Conservador debe retener según el artículo 85, se
agregarán numerados al final de los respectivos Registros, por el mismo orden de las inscripciones”.

los datos relativos a la inscripción de dominio del inmueble, pero obviamente ésta nunca puede
faltar.
d) Formalidades de la hipoteca de naves.
Los arts. 10 a 21 de la Ley de Navegación, contienen las normas relativas a la hipoteca

de naves mayores:
i.- Debe otorgarse por escritura pública, indicándose el nombre de la nave, el número de
matricula y el tonelaje de registro. Puede hipotecarse también una nave en construcción, en
cuyo caso debe indicarse en la escritura antecedentes tales como largo de la quilla, tonelaje
presunto y dimensiones aproximadas; el astillero en el que se construye, la fecha en que se inició la
construcción y la fecha en que se espera terminarla.
ii.- La escritura se inscribe en un registro especial, denominado de hipotecas de naves, que se
lleva en la Dirección de Territorio Marítimo y Marina Mercante Nacional, dependiente de la
Armada. Pueden hipotecarse las naves de más de 50 toneladas de registro grueso (art. 20 de la
Ley de Navegación)19.
e) Formalidades de la hipoteca de naves.
Regulan la materia los arts. 114 a 125 del Código Aeronáutico:

i.- Debe otorgarse por escritura pública o por instrumento privado autorizado por Notario, en
la que se indica el número de matricula de la nave, y sus características;
ii.- La escritura debe inscribirse en el Registro de Hipotecas del Registro Nacional de
Aeronaves que lleva el respectivo Conservador, dependiente de la Dirección General de
Aeronáutica Civil.
7.3. Cosas susceptibles de hipotecarse.
Como cuestión previa, cabe subrayar el principio de la especialidad de la hipoteca, que

engloba dos aspectos: el primero, en cuanto a la necesidad de determinar los bienes
hipotecados, tanto en la escritura de hipoteca como en la inscripción hipotecaria. Nuestra
legislación rechaza las hipotecas generales, que afecten todos los bienes del deudor. Como
ya vimos, en el art. 2432 del Código Civil se recoge este principio, tanto respecto a los
bienes como en relación a las obligaciones caucionadas. No obstante, respecto a este
segundo aspecto, nuestro Código Civil no respeta el principio de la especialidad de la
hipoteca, como refiere Somarriva,20 pues acepta que la hipoteca pueda garantizar obligaciones
indeterminadas en cuanto al monto como en cuanto a su naturaleza.
De conformidad al art. 2418 del Código Civil y a las leyes especiales, se admiten las
siguientes hipotecas:
a) Hipoteca sobre inmuebles que se posean en propiedad.
19 Se hipotecan las “naves mayores”, mientras que las “naves menores” deben prendarse (art. 20 de la Ley de
navegación). Conforme al art. 4 de la Ley de Navegación, son naves mayores aquellas de más de cincuenta
toneladas de registro grueso, y naves menores, las de cincuenta o menos toneladas de registro grueso.
20 Somarriva Undurraga, Manuel, ob. cit., p. 393, N° 405.

Es decir, lo que es susceptible de hipotecarse es el dominio sobre los bienes raíces.
Dentro de la expresión “inmuebles” quedan comprendidos aquellos que lo son por naturaleza. En
cuanto a los inmuebles por adherencia y por destinación, no pueden hipotecarse
independientemente del inmueble al que acceden, pero se ven afectados por la hipoteca
constituida sobre éste, como expresamente lo establece el art. 2420 respecto de los inmuebles por
destinación21.
Cabe agregar que el art. 2418 no distingue en cuanto a la especie de propiedad, y por
tanto, admite hipoteca la propiedad absoluta o fiduciaria, la propiedad plena o la nuda propiedad. Si
se hipoteca la nuda propiedad, y vigente la hipoteca se extingue el usufructo consolidándose el
dominio en manos del nudo propietario, el gravamen afectará a la propiedad plena, pues en virtud
de lo dispuesto en el art. 2421 la hipoteca se extiende a todos los aumentos que reciba la cosa
hipotecada (la misma solución cabe aplicar cuando el aumento que experimente el inmueble sea
material, como en el caso de una accesión del suelo).
La hipoteca de la propiedad fiduciaria está reglamentada expresamente en el art. 757.
Establece dicha disposición que si ella se impone sin autorización judicial y sin audiencia de las
personas que de acuerdo al art. 761 tienen derecho a impetrar medidas conservativas, el
fideicomisario no será obligado a reconocerla. Se justifica plenamente que el fiduciario no tenga
libertad absoluta para hipotecar, porque podría perjudicar con ello al fideicomisario si al verificarse
la condición pasare a él la propiedad. El juez autorizará la hipoteca cuando fuere de utilidad para el
fideicomiso –por ejemplo, porque urge hacer mejoras necesarias en un inmueble-, pero no si se
constituyere para satisfacer un interés personal del propietario fiduciario. Podría ocurrir, en todo
caso, que el constituyente del fideicomiso hubiese prohibido enajenar la propiedad fiduciaria (art.
751 del Código Civil), entendiéndose dentro de dicha prohibición, la de constituir gravámenes.
A pesar de lo resuelto en algunos fallos, la doctrina ha concluido que la omisión de los
requisitos mencionados no implica nulidad de la hipoteca, sino inoponibilidad al fideicomisario.
Nada obstaría para que éste, a pesar de haberse omitido las formalidades legales, reconozca la
hipoteca.
b) Hipoteca sobre inmuebles que se posean en usufructo.
No se trata de que el usufructuario hipoteque el inmueble en sí, porque sólo es mero

tenedor del mismo, sino que se le permite gravar su derecho de usufructo.
La hipoteca del usufructo no significa que su sola constitución de al acreedor la facultad
para percibir los frutos. Será el usufructuario quien continuará percibiéndolos. El acreedor
hipotecario tendrá derecho a ellos, cuando ejercitando su derecho de tal, embargue el
usufructo, sin que se extienda su derecho a los frutos percibidos por el usufructuario (art.
2423).22
Cabe precisar que no son hipotecables el derecho de uso sobre inmuebles y el derecho de
habitación, no obstante su semejanza con el usufructo. Nada dice respecto a los primeros el
art. 2418, y por lo demás, se trata de derechos personalísimos, intransferibles, intransmisibles e
inembargables.
21 Sin embargo, estos bienes, muebles por naturaleza, pueden enajenarse por separado del inmueble, en cuyo caso,
dejan de quedar afectados por la hipoteca. Por ello, resulta conveniente que, simultáneamente con la hipoteca, se
constituyan prendas sobre tales bienes, especialmente cuando pueden ser valiosos, como por ejemplo tratándose
de ganados o maquinaria agrícola. Lo mismo conviene hacer en el caso de los inmuebles por adherencia, como
las plantaciones; en este caso, a pesar de tratarse de inmuebles, son prendables, anticipándose su futura condición
de muebles.

La hipoteca sobre el usufructo ofrece al acreedor una seguridad relativa e incierta, ya que
extinguido el usufructo, igual suerte corre la hipoteca; pero esta regla, afirma Somarriva, admite
excepciones, porque subsistirá la hipoteca si se extingue el usufructo por:
i.- Renuncia del usufructuario.
ii.- Por consolidación del dominio, ya sea en manos del usufructuario o del nudo
propietario.
iii.- Por sentencia judicial en el caso del art. 809.
En estos tres casos, subsistirá la hipoteca (art. 803). La solución contraria equivaldría
a entregar la eficacia del derecho del acreedor hipotecario en manos del
usufructuario.23
Señala al efecto Fernando Alessandri que “En nuestro concepto, un usufructo gravado
con hipotecas, no puede extinguirse por la renuncia del usufructuario sino con el
consentimiento de los acreedores hipotecarios, en virtud de que según el artículo 803, inciso
2.° del C.C., los acreedores pueden oponerse a la renuncia del usufructo hecha en fraude de
sus derechos. El usufructuario, que ha constituido una hipoteca sobre su derecho, se ha
desprendido por ese solo hecho de una parte de ese mismo derecho, de modo que no puede
renunciar a lo que no le pertenece. Por otra parte, hay que tener presente el art. 12 del C.C.
que prescribe que los derechos conferidos por las leyes pueden renunciarse con tal que sólo
miren al interés individual del renunciante y que no esté prohibida su renuncia. Es evidente
que en el caso que analizamos, la renuncia del usufructuario no mira únicamente al interés
individual del renunciante, puesto que con ella se va a perjudicar a los acreedores
hipotecarios. El legislador no puede permitir que un derecho válidamente constituido pueda
extinguirse por la sola voluntad del constituyente sin el consentimiento de la persona
beneficiada por ese derecho”. Y agrega seguidamente: “Las mismas consideraciones
anteriores nos hacen llegar a la conclusión de que tampoco se extinguen las hipotecas por la
consolidación del usufructo con la propiedad”. 24
Cabe preguntarse en este caso cómo se puede oponer el acreedor hipotecario a la
renuncia del derecho de usufructo hecha por el constituyente de la hipoteca. Pareciera que la
acción que tiene el primero es la pauliana o revocatoria, consagrada en el art. 2468 del
Código Civil (invocando específicamente su regla 2ª, que se refiere a los actos a título
gratuito realizados por el deudor en perjuicio de los acreedores), de manera que a través de
ella buscará dejar sin efecto tal renuncia. En efecto, el art. 803, después de aludir en su inc. 1°
al derecho que tienen los acreedores del usufructuario (y entre ellos por ende el acreedor
hipotecario) para pedir que se embargue el usufructo y se les pague con él (con los frutos que
produzca o con el producto de la venta forzada del usufructo), agrega en su inc. 2°: “Podrán
por consiguiente oponerse a toda cesión o renuncia del usufructo hecha en fraude de sus
derechos”.
En cuanto a la consolidación del usufructo con el nudo propietario, entendemos que el
pleno propietario tendrá que soportar la hipoteca. Más, ¿sobre qué la soporta? ¿Sobre toda su
propiedad, o sólo sobre el usufructo? Pareciera que sobre toda la propiedad, pues el
usufructo ya se extinguió. El fundamento sería el art. 2421 del Código Civil, que dispone:
“La hipoteca se extiende a todos los aumentos y mejoras que reciba la cosa hipotecada”. La
“cosa hipotecada” era el derecho de usufructo, que al consolidarse con la nuda propiedad, se
transformó en propiedad plena. Ergo, la hipoteca se habría extendido a ésta. Por ende, el
acreedor hipotecario podría demandar al propietario pleno, invocando la existencia de la

24 Alessandri Rodríguez, Fernando, ob. cit., pp. 52 y 53.

hipoteca que ahora se cierne sobre la propiedad plena del demandado. Y si éste se ve en la
necesidad de pagar lo adeudado para evitar el remate de la finca, parece razonable que
después pueda repetir en contra de quien fue usufructuario, pues él es en verdad el deudor.
Operaría un pago con subrogación. Con mayor razón subsistirá la hipoteca y sobre toda la
propiedad, si fuere el usufructuario el que adquiere la nuda propiedad, transformándose en
propietario pleno.
Nada dice Fernando Alessandri acerca del tercer caso que señala Somarriva, esto es,
cuando el usufructo se extingue por sentencia judicial en el caso del art. 809. Somarriva tampoco
proporciona fundamentos para este tercer caso. Dicho precepto dispone: “El usufructo termina,
en fin, por sentencia de juez que a instancia del propietario lo declara extinguido, por haber
faltado el usufructuario a sus obligaciones en materia grave, o por haber causado daños o
deterioros considerables a la cosa fructuaria. / El juez, según la gravedad del caso, podrá ordenar,
o que cese absolutamente el usufructo, o que vuelva al propietario la cosa fructuaria, con cargo
de pagar al fructuario una pensión anual determinada, hasta la terminación del usufructo”.
Entendemos que la hipoteca subsistiría, no obstante que se extinga el usufructo, porque esto
último acaece por voluntad del constituyente del gravamen, al incumplir en materia grave sus
obligaciones o causar daños a la cosa fructuaria. La cuestión nos parece dudosa. El usufructo está
sujeto a extinguirse en este caso por abuso en el que incurre el usufructuario en el goce de la cosa.
Es una contingencia que debe soportar el acreedor hipotecario (quien se presume conoce el art.
809), desde el momento en que acepta el gravamen sobre un derecho real susceptible de
extinguirse por la causal indicada, a diferencia de lo que ocurre con el propietario pleno, quien en
caso de ocasionar daños al inmueble hipotecado, podrá incluso ser demandado por el acreedor
hipotecario para el inmediato pago de lo que debe, subsistiendo por cierto la hipoteca.
De cualquier forma, considerando las vicisitudes que puede afrontar un usufructo, lo
aconsejable sería hipotecar simultáneamente, si se puede, la nuda propiedad y el derecho de
usufructo, pues en tal caso, extinguido el usufructo, subsistirá la hipoteca, ahora gravando la
propiedad plena.
Al igual que lo dijimos a propósito de la propiedad fiduciaria, puede ocurrir que el
constituyente del usufructo prohíba gravarlo. Es cierto que el art. 793, inc. 3º, alude a la
prohibición de arrendar y ceder (enajenar) el usufructo, pero creemos que la prohibición
sería eficaz, entendiendo que dentro de la cesión (enajenación) puede estar comprendido
el gravar (enajenación en sentido amplio). Adicionalmente, podríamos tener presente el
aforismo relativo a quien puede lo más, puede lo menos.
c) Hipoteca de naves y aeronaves.
No obstante su condición de bienes muebles, las naves son susceptibles de

hipoteca, siempre y cuando tengan más de 50 toneladas de registro. La hipoteca naval se
inscribe en el registro respectivo, que se lleva en la Dirección de territorio Marítimo y
Marina Mercante Nacional. Como lo dijimos en su oportunidad, pueden hipotecarse
incluso las naves que se encuentran en construcción en un astillero. Las aeronaves de
cualquier tonelaje, también se hipotecan, inscribiéndose la hipoteca en la Dirección
General de Aeronáutica Civil.
d) Hipoteca de mina.
Se rige por las mismas disposiciones del Código Civil y por los arts. 217 a 222 del
Código de Minería. La hipoteca se constituye sobre la concesión minera, siempre que se

encuentre inscrita. Salvo estipulación en contrario, la hipoteca sobre una concesión
afecta también a los inmuebles accesorios de la concesión (art. 3 Código de Minería): las
construcciones, instalaciones y demás objetos destinados permanentemente por su dueño a
la investigación, arranque y extracción de sustancias minerales. La hipoteca sobre
concesión minera no da al acreedor los derechos que otorga el art. 2427 del Código Civil,
salvo que el deterioro o la pérdida se produzca por dolo o culpa grave del deudor. Para
proceder al remate de una concesión hipotecada no será necesaria su tasación.
e) Hipoteca sobre bienes futuros.
Es posible hipotecar no sólo los bienes presentes sino también los futuros:
art. 2419 del Código Civil: “La hipoteca de bienes futuros sólo da al acreedor el derecho de
hacerla inscribir sobre los inmuebles que el deudor adquiera en lo sucesivo y a medida que
los adquiera”.
La futureidad, aquí, está referida a que el inmueble aún no ingresa al patrimonio del
constituyente. En rigor, se está hipotecando algo que por el momento es ajeno al
constituyente.
Se puede afirmar que esta hipoteca queda sujeta a la condición suspensiva de que el
constituyente, efectivamente, adquiera el dominio de los inmuebles que hipoteca de manera
anticipada. En caso contrario, el contrato carecerá de eficacia jurídica.
Por cierto, en el contrato deben singularizarse con todo detalle los inmuebles,
incluyendo sus ubicaciones, deslindes, actuales inscripciones de dominio, etc., de manera
que sólo reste adquirir el dominio de los mismos, para que el conservador de bienes raíces
inscriba las hipotecas, inmediatamente después de inscribir el dominio.
Ahora bien, ¿qué efectos se generan si el constituyente de la hipoteca adquiere el
dominio y en lugar de inscribir la hipoteca enajena el inmueble a un tercero, caso en el cual
la hipoteca no podrá inscribirse? Señala Fernando Alessandri al respecto: “En virtud de esta
disposición [art. 2419], el acreedor, una vez adquirida por el constituyente la propiedad
dada en hipoteca, tendría derecho para hacer inscribir su hipoteca, de modo que si el
deudor se negara a ello el acreedor tendría acción en su contra para obligarlo a proceder a la
inscripción. Y si antes de proceder a la inscripción el constituyente de la hipoteca enajenara
el bien raíz hipotecado, es evidente que el acreedor tendría acción de daños y perjuicios”. 25
En realidad, en la primera hipótesis planteada por Fernando Alessandri –negativa
del constituyente a inscribir la hipoteca-, no es necesario que el acreedor demande al
constituyente para obtener dicha inscripción conservatoria. Simplemente, debe requerir
directamente la inscripción al Conservador de Bienes Raíces.
Recordemos que este precepto sirve de fundamento para estimar que el contrato
hipotecario se perfecciona por el sólo otorgamiento de la escritura pública, ya que la
inscripción no es solemnidad del contrato, sino únicamente la tradición del derecho de
hipoteca. En efecto, al hipotecarse los bienes futuros, aún no existe la hipoteca como
derecho real, ya que para ello es necesario la inscripción, pero sí existe como contrato, y
de él nace al acreedor el derecho de hacer inscribir los bienes a medida que el deudor los
adquiera.
A propósito de esta hipótesis, es útil traer nuevamente a colación el caso
contemplado en el art. 16 de la Ley N° 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria, que regula la
hipoteca de departamentos de un edificio en actual construcción. Este precepto permite
25 Alessandri Rodríguez, Fernando, ob. cit., p. 64.

hipotecar los departamentos o inmuebles (“unidades”, las llama la ley) que serán acogidos a la
citada Ley, aunque el condominio sólo esté en etapa de proyecto o en construcción.
En efecto, dispone el art. 16 de la ley citada que se podrá constituir hipoteca sobre una
unidad de un condominio en etapa de proyecto o en construcción, para lo cual se archivará
provisionalmente un plano en el Conservador de Bienes Raíces, en el que estén singularizadas
las respectivas unidades, de acuerdo con el permiso de construcción otorgado por la Dirección
de Obras Municipales (este plano debe estar visado por la Dirección de Obras Municipales).
Esta hipoteca gravará la cuota que corresponda a dicha unidad en el terreno desde la fecha de
la inscripción de la hipoteca y se radicará exclusivamente en dicha unidad y en los derechos que
le correspondan a ésta en los bienes comunes, sin necesidad de nueva escritura ni inscripción,
desde la fecha del certificado a que se refiere el art. 10º inciso 2º (el certificado que acoja
condominio a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria), procediéndose al archivo definitivo del
plano del condominio. De esta manera, distinguimos dos etapas: i) en la primera etapa, que
opera desde la fecha de la inscripción de la hipoteca, ésta gravará “la cuota que corresponda a
dicha unidad en el terreno”; ii) en la segunda etapa, la hipoteca, una vez otoirgado el certificado
que acoja condominio a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, la hipoteca “se radicará
exclusivamente en dicha unidad y en los derechos que le correspondan a ésta en los bienes de
dominio común”. Por cierto, para que opere la segunda etapa, no se requiere “de nueva
escritura ni inscripción”.
La fórmula anterior puede resultar muy útil, cuando en el terreno ya se han levantado
edificios o casas y vendido departamentos o unidades, pues si así ocurriere, no será posible
hipotecar el inmueble como un todo, pues sobre él, hay otros propietarios que tendrían que
consentir en el gravamen. En efecto, cada comprador de un departamento o casa del
condominio, adquiere también una cuota en los bienes comunes, y entre éstos, está el terreno
respectivo.
Se trata de un caso de hipoteca sobre “bienes futuros”, pero en rigor distinto al caso a
que alude el art. 2419 del Código Civil. En efecto, en el caso del Código Civil, la futureidad está
dada por la adquisición del dominio: quien hipoteca, aún no es dueño del inmueble. Sería un
caso en el cual, indudablemente, la hipoteca sobre cosa ajena es válida26, aunque sus efectos
quedan supeditados a que en futuro el constituyente efectivamente adquiera el dominio del
predio que hipoteca. Mientras ello no ocurra, no podrá inscribirse la hipoteca. En cambio,
conforme a lo dispuesto en la Ley N° 19.537, quien hipoteca es dueño, sólo que de todo el
terreno en el cual, en el futuro, se emplazará la unidad respectiva, que todavía no existe. Pero
aún así, la hipoteca se entiende constituida desde ya y se procede a su inscripción.
El caso también es interesante, en cuanto se reconoce expresamente la figura de la
“radicación” de la hipoteca, que consiste en circunscribir una hipoteca que grava a un predio
en mayor extensión, a una parte del mismo, materialemente determinada. Aunque en las
normas de la hipoteca del Código Civil no se contempla tal figura, vemos que el legislador
nacional sí la ha reconocido en el art. 16 de la Ley N° 19.537.
f) Hipoteca de cuota: art. 2417 del Código Civil.
No sólo puede hipotecar el que sea dueño absoluto del inmueble, sino también el
que tenga una cuota de él, el que sea comunero en su dominio. Si el legislador permite que
el comunero hipoteque su cuota, es porque considera que sobre ella tiene el derecho de
dominio, como se desprende del art. 1812 del Código Civil, que lo autoriza para vender
26 Cuestión debatida en la doctrina nacional, según veremos.

la cuota, y del art. 892 del Código Civil que lo faculta para reivindicarla.
Para estudiar los efectos que produce la hipoteca de cuota es necesario hacer un
triple distingo, según que los bienes hipotecados se adjudiquen al comunero
hipotecante, a los otros comuneros o se transfieran a terceros extraños a la
comunidad.
Si los bienes inmuebles cuya cuota se hipoteca se adjudican al comunero que
los hipotecó, subsiste la hipoteca, sin necesidad de requisitos adicionales, por aplicación
del efecto declarativo de las particiones y adjudicaciones (arts. 1344 y 718 del Código Civil),
en virtud del cual se presume que el comunero a quien se adjudican bienes, ha sido dueño
absoluto de ellos desde que se formó la comunidad y siendo así, ha tenido perfecto
derecho para hipotecar.
No existe uniformidad de opinión entre los autores con respecto a la extensión
que tiene la hipoteca de cuota una vez que al comunero hipotecante se le adjudican los
bienes hipotecados. Algunos estiman que la hipoteca afectaría al total del
inmueble (se podría fundar esta conclusión en el art. 2421). Otros en cambio
piensan que ella sólo afecta a la cuota que tenía el comunero al momento de hipotecar,
salvo que haya hipotecado la totalidad del inmueble (de acuerdo al art. 2416 del Código
Civil), caso en el cual el gravamen subsistiría por el total. Somarriva, en principio, adhería a
la segunda opinión. 27 Sin embargo, después mudó de criterio, señalando: “¿Cuál es la
extensión de la hipoteca con respecto a los inmuebles adjudicados al comunero que
hipotecó su cuota? ¿Comprenderá la totalidad de los inmuebles o sólo la cuota que en ellos
puede pertenecerle? Se ha sostenido lo segundo, idea que también fue compartida por
nosotros en otra oportunidad [alude aquí a su obra Tratado de las cauciones]. Sin embargo,
ahora creemos que no es ésta la solución dada por el art. 2417. En efecto, este precepto nos
dice que la hipoteca afectará los bienes que se adjudiquen al comunero, con lo cual está
indicando que la hipoteca se radica en la totalidad del inmueble. Si el pensamiento del
legislador hubiera sido que la hipoteca afectara a la cuota en los inmuebles, otra habría sido
la redacción del artículo; habría dicho, por ejemplo: ‘… pero verificada la división la
hipoteca afectará solamente su parte en los bienes que en razón de dicha cuota se
adjudiquen”. 28 Concordamos con esta posición, y creemos que su fundamento también es el
tenor del art. 2421, ya citado, bajo el entendido que la palabra “aumentos” empleada en este
precepto comprende no sólo aumentos físicos (por ejemplo por operar una hipótesis de
accesión de inmueble a inmueble) sino también jurídicos (por ejemplo, al adjudicarse al
comunero el inmueble en su integridad).
En cambio, si el inmueble cuya cuota se ha hipotecado es adjudicado a otro comunero,
en principio caduca el gravamen. La razón es la misma que dábamos para el caso de adjudicarse el
inmueble a quien había hipotecado su cuota: si el inmueble se adjudica a otro comunero, quiere
decir que aquél que hipotecó su cuota jamás tuvo derecho alguno sobre el inmueble, y por
ende, mal podría haberlo gravado. Estamos aplicando nuevamente el efecto declarativo de la
adjuidcación. Debemos prevenir, con todo, que la hipoteca podrá subsistir aunque los
bienes se adjudiquen a otros comuneros, siempre que se reúnan los siguientes requisitos:
i.- Que consienta el adjudicatario;
ii.- Que dicho consentimiento conste por escritura pública;
iii.- Que de dicha escritura pública se tome nota al margen de la inscripción hipotecaria (art.
Somarriva Undurraga, Manuel, ob. cit., p. 389.

27
Somarriva Undurraga, Manuel, Indivisión y partición, 5ª edición actualizada, Santiago de Chile, Editorial Jurídica de
28
Chile, 2002, pp. 149 y 150.

2417, inc. 2° del Código Civil)
Puede acontecer por otro lado que el inmueble cuya cuota se hipoteca no se
adjudique a ninguno de los comuneros sino que pase a poder de un tercero. En este
evento, la doctrina y la jurisprudencia, estiman que la hipoteca subsiste y no caduca
porque con respecto al tercero no se presenta la causal de caducidad que opera respecto a
los comuneros y además porque la hipoteca es un gravamen real que sigue al inmueble.
En la práctica, la hipoteca de cuota suele rechazarse por los acreedores como
garantía idónea, quienes exigen que la constituyan todos los comuneros. Al hipotecarse el
cien por ciento de los derechos de dominio que se tengan sobre el inmueble, no hay riesgo
de caducidad al operar la partición.
g) Hipoteca sobre bienes respecto de los cuales se tiene un derecho eventual, limitado o
rescindible o sujeto a condición resolutoria.
Dispone el art. 2416 del Código Civil: “El que sólo tiene sobre la cosa que se hipoteca
un derecho eventual, limitado o rescindible, no se entiende hipotecarla sino con las
condiciones y limitaciones a que está sujeto el derecho; aunque así no lo exprese. / Si el
derecho está sujeto a una condición resolutoria, tendrá lugar lo dispuesto en el artículo 1491”.
Lo normal es que la persona que hipoteca tenga sobre los bienes un derecho
puro y simple; pero en conformidad con el art. 2416 del Código Civil puede también
hipotecarlos aún cuando sobre ellos tenga un derecho eventual, limitado o rescindible o
sujeto a una condición resolutoria, eso sí que entendiéndose hipotecados con esa
limitación, aunque no se exprese. Ello, porque nadie puede transferir más derechos de
los que se tiene o en otras condiciones que en las que lo tiene.
Revisemos por separado las hipótesis del art. 2416:
i.- Quien hipoteca tiene un derecho eventual.
Es una cuestión compleja en la doctrina determinar quién tiene un “derecho
eventual”.29 ¿En qué hipótesis podría constituirse una hipoteca por aquél que no es aún
dueño del inmueble, pero reconociéndole la titularidad de un derecho eventual?
Una primera posibilidad, podría ser la de aquél que hipoteca “bienes futuros”, pero
tal caso está previsto en el art. 2419. Sería absurdo creer que los arts. 2416 y 2419 se refieren
a la misma situación.
Lo eventual, según el Diccionario de la Lengua Española, es aquello que “Está sujeto
a cualquier evento o contingencia”. La palabra “evento”, a su vez, significa “hecho
imprevisto, o que puede acaecer”. En todo caso, el derecho eventual no debe confundirse con
el derecho condicional. En el primer caso, el supuesto de hecho que originará el acto jurídico
que permitirá adquirir el derecho, aún no se cumple. No hay acto jurídico todavía y por
ende tampoco ha nacido el derecho. Por eso se le denomina eventual. En cambio, en el caso
de un derecho sujeto a condición suspensiva, el acto jurídico ya se perfeccionó, pero el
derecho aún no nace. Aquí, el supuesto de hecho ya ocurrió: por ejemplo, otorgar un
testamento en el que se deja un legado sujeto a condición. Esta diferencia explica que
respecto de un acreedor condicional, la ley suele otorgar la facultad de impetrar medidas o
providencias conservativas, y no así tratándose de un derecho puramente eventual. En el
29En lo que sigue, cfr. Alessandri Rodríguez, Arturo; Somarriva Undurraga, Manuel; y Vodanovic H., Antonio,
Derecho Civil. Parte preliminar y parte general. Explicaciones basadas en las versiones de los profesores de la
Universidad de Chile Arturo Alessandri R. y Manuel Somarriva U., redactadas, ampliadas y actualizadas por
Antonio Vodanovic H., Santiago de Chile, Ediar Conosur Ltda., 1990, pp. 308-313, números 457-459.

caso de los derechos eventuales, la doctrina plantea que se tiene un derecho provisional, que
sirve de medio para preparar la adquisición del derecho definitivo. Otra diferencia que se
apunta entre los derechos eventuales y los derechos condicionales, dice relación con que los
segundos, cumplida que sea la condición, operan con efecto retroactivo, mientras que el
derecho eventual no puede operar con retroactividad, “porque su formación completa
coincide con la del acto o contrato generador, marcada para ambos por el día en que la
eventualidad se realiza”. 30
Estas dos diferencias, sin embargo, no son claras en uno de los ejemplos de derecho
eventual propuesto por la doctrina: el derecho que tiene un heredero, para aceptar o
repudiar la herencia que se le ha deferido, o un legatario, para aceptar o repudiar la especie
que se le ha dejado en legado. En ambos casos, el derecho es eventual, porque falta un acto
jurídico necesario, cual es la aceptación de la herencia o legado. Ahora bien, un heredero,
aún antes de aceptar, puede impetrar actos conservativos (art. 1243). A su vez, una vez que
el heredero o el legatario acepten sus asignaciones, los efectos de este acto jurídico se
retrotraen al momento de la muerte del causante (art. 1239).
Nótese que el derecho será eventual, sólo en la medida en que se haya abierto la
sucesión. Antes de la muerte del causante, no hay derecho, ni siquiera eventual, sino una
mera expectativa: “la simple expectativa se distingue del derecho eventual en que éste, al
contrario de aquélla, encierra elementos de hecho calificados, que por sí solos mueven a la
ley a otorgar protección a la posibilidad de adquirir el derecho futuro; la protección se
traduce en el otorgamiento del llamado derecho provisional que sirve de medio para
preparar la adquisición del derecho futuro y definitivo. Los elementos de la simple
expectativa carecen por sí solos de trascendencia jurídica; por eso, la posibilidad de suceder
a una persona mientras ésta todavía vive, no autoriza al heredero presuntivo para pedir
ninguna medida conservativa de los bienes de la sucesión que espera recoger a la muerte del
causante”.31
Dicho lo anterior, un ejemplo de hipoteca que constituye un sujeto que tiene un
derecho eventual sobre un inmueble, podría ser el de un heredero exclusivo del causante, o
de un legatario de un inmueble, y en ambos casos, celebrando el contrato hipotecario antes
de que acepten sus respectivas asignaciones. Nótese que en ninguna de estas hipótesis,
estaríamos ante una hipoteca de “cosa futura” ni de “cosa ajena”. Ello, porque aceptada la
herencia o aceptado el legado, deberá entenderse que el constituyente era dueño del
inmueble al momento de constituir la hipoteca.
Sin embargo, si tal heredero o tal legatario repudiare su asignación, la hipoteca será
efectivamente “de cosa ajena”. Según veremos en el numeral que sigue, para algunos será
nula, para otros válida.
En la práctica, además, resulta evidente que el Conservador de Bienes Raíces
competente no inscribirá el contrato hipotecario, mientras no medie aceptación y se inscriba
el inmueble a nombre del heredero o del legatario. Tampoco se nos escapa que el art. 688
podría constituir un obstáculo para que pueda operar el caso que hemos planteado.
ii.- Quien hipoteca tiene un derecho limitado.
Este es el caso de aquél que hipoteca un derecho de usufructo que recae sobre
un inmueble. La hipoteca se extinguirá al expirar el plazo de duración del usufructo.
También podría ocurrir que la hipoteca la constituye el propietario fiduciario, a quien
el constituyente del fideicomiso le había prohibido gravar el inmueble (art. 751, inc. 2°). En
30 Alessandri Rodríguez, Arturo; Somarriva Undurraga, Manuel; y Vodanovic H., Antonio, ob. cit., p. 309, N° 458.
31 Alessandri Rodríguez, Arturo; Somarriva Undurraga, Manuel; y Vodanovic H., Antonio, ob. cit., p. 311, N° 459.

tal caso, el fideicomisario podría demandar para que se declare extinguida la hipoteca, por ser
inoponible al primero. Parece razonable estimar que el primero tendrá acción una vez que se
cumpla la condición y adquiera el dominio del inmueble.
iii.- Quien hipoteca tiene un derecho rescindible.
En el contexto del art. 2416, creemos que la expresión “rescindible” se refiere a la
nulidad, no sólo relativa, sino que también -y con mayor razón- absoluta.
Así, por ejemplo, si el contrato de compraventa que le sirvió al constituyente para
adquirir el dominio se declarase nulo, la sentencia afectará también a la tradición y a los
actos jurídicos posteriores –entre ellos la hipoteca-, celebrados por el comprador. Se
extinguirá el dominio del constituyente y se extinguirá también la hipoteca constituida por
éste (siempre que el acreedor hipotecario sea emplazado en el respectivo juicio de nulidad).
Con todo, en un caso la nulidad del contrato no afectará la hipoteca, que seguirá en
pié: se trata de la hipótesis prevista en el art. 1895 del Código Civil, cuando la nulidad de la
compraventa se declara por lesión enorme.
Otro caso, citado por la doctrina, es el de un legatario que hipoteca el inmueble, y
con posterioridad el testamento se declara nulo. La pérdida del dominio del legatario, hará
caer también la hipoteca constituida por éste.
iv.- Quien hipoteca tiene un derecho sujeto a condición resolutoria.
Por otra parte, si el inmueble está sujeto a una condición resolutoria, tendrá
lugar lo dispuesto en el art. 1491 del Código Civil, es decir, declarada la resolución,
la hipoteca se extingue o no según que la condición conste o no en el título respectivo
inscrito u otorgado por escritura pública.
Si consta, el legislador presume de derecho que el acreedor tenía conocimiento
de la condición, y la resolución afecta a la hipoteca.
Por el contrario, si no consta, se presume en la misma forma que el acreedor
ignoraba la existencia de la condición y la hipoteca se conserva en todo su vigor.
Así, por ejemplo el derecho del constituyente estará sujeto a condición resolutoria, si
al comprar el inmueble no pagó la totalidad del precio y las partes –en especial la parte
vendedora-, no renunciaron a la acción resolutoria.
v.- Situación especial de quien ha adquirido el inmueble que hipoteca por donación seguida de
la tradición.
Si el que constituye el gravamen ha adquirido el bien hipotecado por donación
entre vivos, seguida de la tradición, y después la donación se resuelve, rescinde o
revoca, tales hechos sólo afectarían al acreedor hipotecario, en los casos que indica el art.
1432 del Código Civil, esto es:
i) Cuando la condición constare en la escritura pública;
ii) Si el donante, antes de constituir la hipoteca, notificare al acreedor hipotecario que
piensa ejercitar algunas de esas acciones; y
iii) Si el gravamen hipotecario se constituyere después que el donante ha ejercitado
dichas acciones.
h) Hipoteca de una cosa ajena.
En opinión de nuestra jurisprudencia, adolecería de nulidad absoluta. Así, señala un

fallo que para que la hipoteca sea válida es menester que se cumplan dos condiciones: que
el constituyente sea propietario de la cosa que se da en hipoteca y que tenga facultad de
enajenarla. El primero de estos requisitos no está contemplado de un modo categórico
en la ley pero se infiere del contexto de sus disposiciones. Así, el art. 2414 del Código

Civil, al decir “sus bienes” ha querido referirse a los bienes propios. De consiguiente,
puede deducirse que en nuestra legislación no puede hipotecarse una cosa ajena, y si ello se
efectúa, la hipoteca será nula de nulidad absoluta, en razón de que la ley exige que se sea
dueño de la cosa para poderla hipotecar, o expresado en otros términos, de que el
legislador prohíbe el acto mediante el cual se hipoteca una cosa ajena; y conforme al
art. 10 del Código Civil los actos que la ley prohíbe son nulos y de ningún valor.
En nuestra doctrina, Fernando Alessandri Rodríguez y Pablo Rodríguez Grez
postulan también que es nula la hipoteca sobre cosa ajena.
Fernando Alessandri funda en primer lugar su opinión en el tenor del art. 2414, y
luego alude al Derecho romano y al español medieval: “Siendo la hipoteca un
desmembramiento del dominio, es evidente que el dueño es el único que puede
desmembrarlo. El mismo principio imperaba en Roma. La ley VII, Título XIII, Partida V,
prescribe que ‘Los que han poderido de enajenar las cosas, porque son señores dellas, estos
mismos las pueden empeñar a otro’, de modo que también en la antigua legislación española
se necesitaba ser dueño de las cosas que se daban en hipoteca”. 32
Se hace cargo seguidamente Fernando Alessandri del reproche que se formula a
quienes rechazan la hipoteca sobre cosa ajena, en cuanto el Código, sin embargo, admite la
venta sobre cosa ajena: “De lo expuesto anteriormente se desprende que no puede
hipotecarse la cosa ajena. Nuestra legislación permite, sin embargo, la venta de cosa ajena.
La diferencia que se hace entre ambos casos es perfectamente lógica y se ha transmitido
desde los tiempos del derecho romano. El contrato de venta en nuestro Código, como en el
derecho romano, es solamente generador de obligaciones, pero no concede ningún derecho
real sobre la cosa al comprador, pues para ello se necesita de la tradición. No sucede lo
mismo con la hipoteca, en donde el constituyente concede desde luego un derecho real
sobre la cosa dada en garantía, lo cual no se concebiría si aquel no fuere propietario de la
cosa”.33
La afirmación de Alessandri, en orden a que “el constituyente concede desde luego un
derecho real”, se explica porque para este autor, según vimos, el contrato de hipoteca sólo
queda perfecto con su inscripción. En cambio, quienes sustentan la tesis opuesta, esto es,
que el contrato de hipoteca queda perfeccionado con la sola escritura pública, destacan que
dicho contrato opera en similares términos al contrato de compraventa. Para los últimos,
entonces, la consecuencia natural debiera ser que la hipoteca sobre cosa ajena es válida.
Fernando Alessandri concluye: “Las cuestiones a que da origen esta materia tienen
más importancia teórica que práctica, porque es muy difícil que se presenten casos en que se
dé en hipoteca una cosa ajena. La hipoteca de cosa ajena produce nulidad absoluta, porque
la ley exige que se sea dueño de la cosa para poder hipotecar. En otros términos, puede
decirse, que el legislador prohíbe el acto por el cual se hipoteca una cosa ajena y según el art.
10 del C.C. los actos que prohíbe la ley son nulos y de ningún valor. De aquí resulta que una
hipoteca de esta clase continúa siendo nula aun cuando el que la constituyó adquiera el
dominio del bien hipotecado. La misma solución habría que dar al caso de que el
propietario del bien hipotecado ratificara la hipoteca, porque siendo nulo absolutamente el
contrato en que aquélla se constituyó, no puede ratificarse por un acto posterior”.34
En un caso, sin embargo, admite Fernando Alessandri que es válida la hipoteca
sobre cosa ajena, y es aquél contemplado en el art. 2419: “Si se concede una hipoteca sobre

33 Alessandri Rodríguez, Fernando, ob. cit., p. 63.

una cosa ajena para el caso de que se llegue a ser propietario ¿qué efecto produciría esta
convención? Desde luego cabe observar que no valdría como hipoteca, pero este contrato
quedaría comprendido en la disposición del art. 2419 del C.C. que se refiere a la hipoteca de
bienes futuros”. Pero la hipoteca de cosa ajena –agrega el autor citado- no debe confundirse
con el caso del art. 2419, porque en el segundo, el acreedor tiene conocimiento de que el
inmueble no pertenece aún al constituyente: “La primera situación contemplada, es decir,
aquella en que una persona hipoteca una cosa ajena sin establecer que la hipoteca se
entenderá válida para el caso de que el constituyente adquiera el dominio de la cosa, no
puede equipararse al caso en que se hipoteque sujeto a esta condición. En el primer caso, las
dos partes o por lo menos el acreedor, contratan en la creencia de que el constituyente de la
hipoteca es el verdadero dueño de la cosa, de modo que el acreedor cree adquirir desde ese
momento un derecho real sobre la cosa. En la segunda situación contemplada, es decir,
cuando se hipoteca un bien futuro, el acreedor no contrata en esta inteligencia: él sabe que
solamente desde que el constituyente adquiere el dominio de la cosa podrá adquirir el
derecho de hipoteca. Puede decirse que la hipoteca de un bien futuro es una promesa de
hipoteca. Si se interpretaran estos preceptos en el sentido de que la hipoteca de cosa ajena
debe siempre entenderse como la hipoteca de un bien futuro se crearía una situación muy
desfavorable al acreedor, porque éste no podría pedir la nulidad de la hipoteca y el pago
inmediato de lo que se le adeudara.35 La hipoteca de un bien futuro no es nula, pues
confiere al acreedor el derecho de hacer inscribirla cuando el constituyente adquiera el
dominio de la cosa. En el caso contemplado, el acreedor no podría pedir la nulidad de la
hipoteca, porque el art. 2419 le concedía el derecho de hacer inscribir su hipoteca. Por estas
razones creemos que las dos situaciones contempladas no pueden asimilarse”. 36
Rodríguez Grez formula sus planteamientos sobre la base de que el acreedor
hipotecario no tiene posesión sobre su derecho de hipoteca y por lo tanto nunca podría
ganar por prescripción tal derecho, lo que pone de manifiesto la inutilidad de una hipoteca
constituida por quien no sea dueño de la finca. Señala los siguientes argumentos:
i.- La sola circunstancia de ser la hipoteca un derecho real no implica que sobre él pueda
haber posesión. En efecto, hay casos en los que se excluye la posesión, como ocurre
tratándose de las servidumbres discontinuas e inaparentes.
ii.- Es cierto que el Mensaje señala que el que no es poseedor del dominio puede ser poseedor
de otro derecho real, como la hipoteca (literal XXIV). Pero esta declaración –además de ser
errónea- está antecedida por un párrafo que dice: “Toda posesión es esencialmente
caracterizada por la realidad o la apariencia del dominio; no es poseedor de una finca sino el
que la tiene como suya, sea que se halle materialmente en su poder, o en poder de otro que le
reconoce como dueño de ella”. Agrega Rodríguez Grez que en esta parte del Mensaje, Bello
reconoce que la posesión tiene una apariencia, una realidad física que trasunta socialmente.
Sin embargo, el acreedor hipotecario está distante de la cosa, no tiene con ella relación alguna
y su contacto opera una vez que la obligación que garantiza se hace exigible y no se cumple
por el principal obligado. Sólo entonces puede perseguirla, realizarla a través del juez
competente y pagarse con la preferencia respectiva.
iii.- Se desprende de los arts. 2414 y 2418 del Código Civil que la hipoteca sobre cosa ajena es
absolutamente nula, porque es un requisito de la esencia del contrato hipotecario que la cosa
sea de dominio del constituyente. Fluye lo anterior de los arts. citados: del 2414, pues alude a
35 Al extinguirse la garantía y no sustituirla por otra equivalente el deudor, el acreedor podría alegar que el plazo
para el pago de la obligación caducó, conforme a lo previsto en el art. 1496 del Código Civil.

“sus bienes”; del 2418, que dispone en su inciso 1º: “La hipoteca no podrá tener lugar sino
sobre bienes raíces que se posean en propiedad o usufructo…”.
iv.- Es cierto que la venta de cosa ajena es válida, pero al respecto existe norma expresa que
así lo declara (art. 1815 del Código Civil37), mientras que respecto de la hipoteca no existe una
norma similar. Además, la constitución de una hipoteca sobre cosa ajena sólo puede ser
consecuencia de un error del Conservador de Bienes Raíces.
v.- Le parece a este autor una extrema injusticia e inmoralidad imponerle a un propietario una
hipoteca por el solo transcurso del tiempo. Agrega Rodríguez Grez que no faltará quien se
pregunte qué sucede cuando han transcurrido más de diez años y no se ha demandado la
nulidad absoluta. En tal caso, como el acreedor no ha adquirido posesión del derecho real de
hipoteca, no estará en situación de prescribir en su favor, de modo que será indiferente que el
contrato no pueda anularse, porque, en cuanto al derecho hipotecario, éste no existe. La
inscripción que se hubiere practicado es de papel y no tiene consecuencias para el verdadero
dueño.38
Arturo Alessandri 39, Manuel Somarriva 40 y Ramón Meza Barros discrepan de la
conclusión de la jurisprudencia, estimando que la hipoteca de cosa ajena es válida por las
siguientes razones:
i.- No es posible admitir que el art. 2414 del Código Civil sea una norma
prohibitiva; a su vez, la expresión “sus bienes” se explica porque normalmente (aunque no
exclusivamente) el constituyente es el dueño del derecho que hipoteca.
ii.- Por otra parte, queda fuera de duda, que el derecho de hipoteca puede adquirirse por
prescripción, ya que conforme al inc. 2° del art. 2498 del Código Civil, pueden adquirirse por
este medio los derechos reales que no estén especialmente exceptuados. Ahora bien, en
conformidad al art. 2512 del Código Civil, el derecho de hipoteca se rige, en cuanto a su
prescripción, por las mismas reglas que el dominio, lo que significa en otros términos que
puede adquirirse por prescripción ordinaria o extraordinaria y si se estima que la hipoteca de
cosa ajena adolece de nulidad, de acuerdo con el art. 704 del Código Civil sería un
título injusto, que daría origen a la posesión irregular y ésta a la prescripción
extraordinaria, resultando así que la hipoteca jamás se podría adquirir por prescripción
ordinaria, con lo que no se respetaría lo dispuesto en el art. 2512 del Código Civil.
iii.- La tradición hecha por quien no es dueño no adolece de nulidad; solamente no transfiere
el derecho de que se trata: no hace al acreedor dueño del derecho de hipoteca. Sin
embargo, sí confiere la posesión del derecho real de hipoteca.
iv.- No se divisa una razón plausible para adoptar, en relación con la hipoteca, una solución
distinta a la que adopta el art. 2390 del Código Civil respecto de la prenda: subsiste el
contrato, mientras el dueño no reclama la especie. Sin embargo, podría replicarse, es sugestivo
que en el título de la hipoteca, el Código Civil nada haya dicho. Con todo, no es menos cierto
que en el Derecho Privado, el silencio del legislador suele ser una señal de que se autoriza el
acto.
v.- Caso del art. 2417 del Código Civil: la hipoteca constituida por el comunero, a quien
en definitiva no se le adjudica el inmueble, subsiste si los otros comuneros
37 Lo mismo ocurre respecto del arrendamiento (art. 1916), del comodato (art. 2188) y de la prenda (art. 2390),
sobre cosas ajenas, figuras expresamente admitidas en nuestra legislación.
38 Cfr. Rodríguez Grez, Pablo, “De las posesiones inútiles en la legislación chilena”, Santiago de Chile, Editiorial Jurídica
de Chile, año 1995, segunda edición, pp. 108 a 113.

39 Alessandri Rodríguez, Arturo, “Curso de Derecho Civil”, Santiago de Chile, Editorial Nascimento, año 1942, Tomo
IV, “De las Fuentes de las Obligaciones” (redacción de Antonio Vodanovic H.), p. 655.
40 Cfr. Somarriva Undurraga, Manuel, ob. cit., pp. 385 a 388.

adjudicatarios consienten en ello. Es decir, la hipoteca constituida por quien no es dueño y se
considera no haberlo sido jamás, tiene pleno valor si es ratificada por el dueño.
A los argumentos anteriores, podríamos agregar otro: en el art. 2419, el Código Civil
admite expresamente la constitución de hipoteca sobre una cosa que no pertenece todavía al
constituyente.
Recordemos que si consideramos nula la hipoteca, de nulidad absoluta, no podría
validarse ni siquiera por la adquisición posterior del dominio o la ratificación del
propietario. En cambio, si la consideramos válida, el acreedor adquirirá el derecho de
hipoteca por la ratificación o adquisición posterior del dominio.
7.4. Obligaciones susceptibles de caucionarse con hipoteca.
a) Principio general.
Puede caucionarse con esta garantía cualesquiera clase de obligaciones, tanto civiles
como naturales, presentes o futuras, directas o indirectas (art. 2413, inc. 3° del Código
Civil), propias o ajenas, en moneda nacional o extranjera, etc.
b) Hipoteca que cauciona obligaciones indeterminadas en cuanto a su monto.
Ante el principio de la especialidad de la hipoteca en cuanto a los créditos

caucionados, se planteó en la doctrina y jurisprudencia la cuestión de otorgar validez a las
hipotecas que garantizan obligaciones de monto indeterminado. Somarriva y Fernando
Alessandri han concluido que tales hipotecas serían perfectamente válidas, considerando: 41
i.- El tenor del art. 2431 del Código Civil: “la hipoteca podrá limitarse a una determinada suma,
con tal que así se exprese inequivocamente.” Nótese que la ley emplea la voz podrá, y no la
expresión deberá. Por ello, interpretando el precepto a contrario sensu, cabe concluir que éste
acepta que pueda estar indeterminado el monto de las obligaciones garantizadas. En el
mismo sentido, el art. 2432, N° 4, no señala entre los requisitos de la inscripción el
monto de la obligación principal. Admite que las hipotecas pueden limitarse o no a una
determinada suma. Por eso, el art. 81 del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces, al
enunciar los requisitos que debe contener la inscripción hipotecaria, se refiere a la suma de la
obligación “en el caso de haberse limitado a determinada cantidad”, lo que indica
también que es perfectamente posible que dicha suma sea indeterminada. La
indeterminación de las obligaciones caucionadas no se ciñe exclusivamente al monto, sino
también a la naturaleza de las obligaciones.
ii.- El tenor del art. 2427 del Código Civil: se pone en el caso que la deuda garantizada “fuere
ilíquida, condicional o indeterminada”.
iii.- Los casos de los arts. 376 (respecto de los guardadores) y 775 (respecto del usufructo),
en los que, las obligaciones, claramente, son indeterminadas, pues se trata de una futura y eventual
responsabilidad. En efecto, respecto de los arts. 376 y 377 del Código Civil, la hipoteca
sustituye a la fianza que está obligado a rendir el guardador. Forzosamente en este caso la
hipoteca es de un monto indeterminado, ya que no se sabe si al terminar la guarda afectará
responsabilidad al guardador, ni menos a que suma alcanzará tal responsabilidad. Lo mismo
puede decirse del usufructuario.
41 Somarriva Undurraga, Manuel, ob. cit., Nº 347, pp. 313 y 314; Alessandri Rodríguez, Fernando, ob. cit., Nº 132,
p. 139.

El art. 2431 del Código Civil establece sin embargo un límite a la hipoteca: no
puede extenderse a más del doble del monto conocido o presunto de la obligación
caucionada. El deudor tendrá derecho entonces a pedir que se reduzca la hipoteca
hasta dicho importe o monto. Ordenada que sea la reducción, debe practicarse una
nueva inscripción, con cargo del deudor (art. 2431, inc. 2° del Código Civil). Lo anterior
operará, en todo caso, cuando se trata de hipotecas específicas y no si éstas se hubiesen
constituido con cláusula de garantía general.
c) Hipoteca que garantiza obligaciones indeterminadas en cuanto a su naturaleza.
¿Es válida la hipoteca que cauciona cualquiera clase de obligaciones que cierto deudor
pueda tener para con cierto acreedor, sin indicar la naturaleza de las mismas? O, por el
contrario, ¿es indispensable que el contrato de hipoteca señale la naturaleza de tales
obligaciones? Así, por ejemplo, que en él se exprese que se caucionan las obligaciones que
puedan originarse de tal relación contractual.
La diferencia entre la hipoteca que caucione obligaciones de monto indeterminado y
aquella que garantice obligaciones de naturaleza indeterminada, estriba en que, en el primer
caso, se indica cuáles son las obligaciones (aunque su monto pueda estar aún sin determinar),
mientras que en el segundo caso no se señalan cuáles pueden ser dichas obligaciones.
La doctrina nacional está dividida en cuanto a la validez de esta clase de hipotecas.
Revisemos las opiniones:
i.- Doctrina que sostiene que es nula la hipoteca.
Fernando Alessandri Rodríguez postula esta doctrina, conforme a los siguientes
argumentos: “128. b) La especialidad de la hipoteca con relación a la obligación asegurada. El principio
de la especialidad de la hipoteca con relación al crédito que se garantiza tiene por objeto que
se especifique en el contrato hipotecario, la naturaleza y el monto de la obligación principal.
Las mismas consideraciones que justifican la especialidad de la hipoteca en cuanto a los
bienes, justifican también la especialidad de la hipoteca en cuanto al crédito. Con esta medida
se trata particularmente de proteger al deudor evitando que quede sin crédito como sucedería
en el caso de que hipotecara sus bienes en garantía de todos los créditos que el acreedor
pudiera tener en su contra. Los terceros no aceptarían esos bienes, porque no pueden saber
si alcanzarán o no a cubrirse de sus créditos, ya que la totalidad del valor del inmueble puede
ser absorbida por la hipoteca anterior. La institución de la hipoteca persigue el fomento y el
desarrollo del crédito, de modo que deben tomarse todas las medidas necesarias para que se
cumpla debidamente el fin que persigue el legislador. Todo buen sistema hipotecario debe
contener disposiciones que den garantías efectivas y seguras al acreedor a la vez que permitan
al deudor aprovechar sus bienes como instrumento de crédito en la mejor forma que sea
posible. La especialidad de la hipoteca en cuanto al crédito satisface mejor que ninguna otra
medida esta necesidad. Exigiendo que se determine el monto exacto a que se extiende la
obligación principal se da a los terceros el medio de conocer la parte libre que queda en los
bienes anteriormente gravados, y de ese modo, sabrán a qué atenerse para aceptar una
segunda o tercera hipoteca sobre esos mismos bienes. Por el contrario, si no se especifica la
obligación principal es claro que los terceros no aceptarán hipotecas sobre bienes gravados
con anterioridad, por temor de no alcanzar a ser cubiertos de sus créditos con el valor de la
finca hipotecada. 129. Desgraciadamente, nuestro Código Civil no ha sido en esta materia
bastante explícito y categórico. El Nº 2 del art. 2432 del C.C., prescribe que en la inscripción
hipotecaria debe consignarse la fecha y la naturaleza del contrato a que accede la hipoteca, y
el Nº 4 del mismo artículo agrega que también deberá expresarse la suma determinada a que

se extiende la hipoteca cuando las partes inequívocamente hayan querido limitarla a una
cantidad determinada. Por lo que respecta al Nº 2 del art. 2432 del C.C., cabe observar que la
hipoteca no sólo sirve para asegurar el cumplimiento de las obligaciones que resultan de los
contratos, como parece desprenderse de ese precepto, sino también de cualquiera otra clase
de obligaciones. El mismo legislador ha aplicado ese principio en diversas ocasiones. Por
otra parte, según el último inciso del art. 2413, el contrato hipotecario puede otorgarse antes
del contrato a que accede, de modo que tampoco, en ese caso, se podría cumplir con el Nº 2
del art. 2432. Sin embargo, de diversas disposiciones del Código Civil, se deduce que la
hipoteca sólo puede otorgarse para asegurar el cumplimiento de obligaciones determinadas
en cuanto a su naturaleza. La obligación a que la hipoteca sirve de garantía, sea que ella
provenga de un contrato o de un hecho cualquiera, debe expresarse en el contrato
hipotecario o en los contratos a que se refiere la inscripción. En nuestro concepto, la
hipoteca constituida para asegurar el cumplimiento de todos los contratos que se pueden
celebrar con una persona, carece de valor legal en la legislación chilena”. 42
En todo caso, Alessandri seguidamente aclara que “130. La circunstancia de que la
hipoteca sólo puede constituirse entre nosotros, para asegurar el cumplimiento de
obligaciones determinadas en cuanto a su naturaleza, no quiere decir, en manera alguna, que
en todo caso deba indicarse la cantidad precisa y fija a que se extiende la hipoteca”, 43 citando
como fundamento el tenor del art. 2131, en cuanto dice que “La hipoteca podrá limitarse a
una determinada suma, con tal que así se exprese inequívocamente”.
ii.- Doctrina que sostiene que es válida la hipoteca.
Sostiene esta doctrina Manuel Somarriva, conforme a dos argumentos: “348.
Hipoteca que garantiza obligaciones indeterminadas en cuanto a su naturaleza. No obstante
que se haya sostenido lo contrario, creemos que en nuestra legislación es perfectamente
válida la hipoteca que asegura obligaciones indeterminadas en cuanto a su naturaleza. En
efecto, el artículo 2427 a que acabamos de referirnos se pone en el caso que la obligación sea
ilíquida, condicional o ‘indeterminada’, sin distinguir si la indeterminación sea en cuanto al
monto o en cuanto a la naturaleza de ella, por lo que debe entenderse que comprende a
ambas. Además, el inciso final del artículo 2413 estatuye que la hipoteca puede otorgarse
antes o después del contrato a que accede, es porque acepta que esta hipoteca pueda
garantizar obligaciones indeterminadas, futuras, ya que no se sabe cuáles y de qué naturaleza
van a ser esas obligaciones”. 44
d) Hipoteca con cláusula de garantía general.
Usualmente estipulada entre los Bancos y los deudores, para garantizar el

cumplimiento de cualquiera obligación, presente o futura, di recta o indirecta.
La jurisprudencia ha reconocido plena validez a esta cláusula, atendiendo
fundamentalmente:
i.- Art. 2413 del Código Civil, en cuanto la hipoteca puede constituirse antes que exista la
obligación principal.
ii.- En cuanto a lo dispuesto en los arts. 2432 N° 2 del Código Civil y 81 del Reglamento
del Conservador de Bienes Raíces, se sostenía por quienes negaban validez a la hipoteca
con cláusula de garantía general, que dado que la inscripción hipotecaria debe contener
42
Alessandri Rodríguez, Fernando, ob. cit., Nºs. 128 y 129, pp. 136-138.
43
Alessandri Rodríguez, Fernando, ob. cit., Nº 130, p. 138.
44
Somarriva Undurraga, Manuel, ob. cit., Nº 348, p. 314.

la fecha y la naturaleza del contrato a que acceda, requisito con el cual no podría
cumplirse al existir la cláusula de garantía general, se demostraría que esta es
improcedente, carece de validez. Sin embargo, quienes aceptan la hipoteca con cláusula
de garantía general, refutan lo anterior señalando que el art. 2432 del Código Civil
debe interpretarse racionalmente, en el sentido que debe cumplirse con las exigencias
indicadas cuando el contrato que se garantiza se haya celebrado antes o coetáneamente
con la hipoteca, pero no cuando aquél sea un contrato futuro. En otras palabras, y
aplicando las reglas de interpretación del art. 22 del Código Civil, debe concluirse que
la exigencia del art. 2432 N° 2 se refiere únicamente a los casos en que sea posible
cumplirla, o sea, cuando la hipoteca se otorgue simultáneamente o con posterioridad al
contrato principal.
En realidad, podríamos afirmar que estas hipotecas constituyen una variante de las
hipotecas que caucionan obligaciones de monto indeterminado, porque se trata de caucionar
ciertas obligaciones, aquellas que, por ejemplo, se originen en la relación contractual entre un
Banco y su cliente por los diversos contratos que entre ambos se celebren.
Somarriva expresa que si bien “La eficacia de semejante cláusula ha sido discutida.
Pero en nuestro concepto, ella es perfectamente válida, en razón de encerrar una garantía de
obligaciones futuras e indeterminadas, tanto en cuanto a su monto, como en cuanto a su
naturaleza, y dichas garantías, como hemos visto (…) son perfectamente válidas”. Revisa y
refuta seguidamente Somarriva los argumentos que se han planteado en contra de la validez
de esta figura:
i.- “Se dice que ella es nula por indeterminación del objeto, en conformidad al inciso 2º del
artículo 1461, que establece: ‘La cantidad puede ser incierta con tal que el acto o contrato fije
reglas o contenga datos que sirvan para determinarla’. Pero, como puede observarse a
primera vista es muy poco afortunada la objeción, porque se confunde el objeto del contrato
principal con el objeto de la hipoteca, es decir, del contrato accesorio. El objeto de la
hipoteca no es la suma o sumas garantizadas con ella, sino el inmueble dado en garantía”.
ii.- “También se argumenta que en conformidad a los artículos 2431 y 81 del Reglamento del
Conservador de Bienes Raíces la inscripción hipotecaria debe contener la fecha y la
naturaleza del contrato a que acceda, requisito con el cual no podría cumplirse al existir la
cláusula de garantía general, demostrándose así su improcedencia. El razonamiento es más
aparente que real. La letra del artículo 2413 no deja dudas en cuanto a que la hipoteca puede
otorgarse antes o después del contrato; luego entonces, la exigencia del artículo 2432 hay que
interpretarla racionalmente en el sentido de que debe cumplirse con ella cuando el contrato
que se garantiza se haya celebrado antes o coetáneamente con la hipoteca, pero no cuando
aquél sea un contrato futuro”.
iii.- “En relación con el artículo 2431, se ha pretendido que si bien él, autoriza para otorgar la
hipoteca antes que se celebre el contrato principal, en cambio la inscripción sólo podría
hacerse una vez celebrado este contrato. Semejante interpretación no se encuadra con la letra
de la citada disposición, ni menos con la historia de su establecimiento. En efecto, en el
Proyecto de Código de 1846 el inciso 5.º del artículo 645 establecía: ‘Si (la hipoteca) se
otorgare antes (del contrato principal) no tendrá valor, ni se entenderá correr, sino desde la
fecha del contrato a que acceda; o desde la fecha de la anotación, si fuere posterior a la del
contrato’. En seguida, en el Proyecto de 1853, artículo 2605 inciso final, con referencia a la
hipoteca se dice que ‘podrá asimismo otorgarse en cualquier tiempo antes o después de los
contratos a que acceda’. Y, finalmente, el inciso final del artículo 2413 del Código actual reza:
‘Podrá asimismo otorgarse en cualquier tiempo antes o después de los contratos a que
acceda, y correrá desde que se inscriba’. Como se ha hecho notar la evolución del artículo

2413 a través de los distintos Proyectos del Código deja de manifiesto que la hipoteca de
obligaciones futuras tiene valor desde que ésta se inscribe –lo que puede hacerse de
inmediato- y no sólo desde que se contraen estas obligaciones”.
iv.- “Confirma la interpretación que hemos dado al inciso final del artículo 2413 la relación
que existe entre él y el resto de la disposición. En efecto, sus incisos anteriores se ponen en
el caso que se constituya una hipoteca bajo condición y desde o hasta cierto día, y dispone
que la hipoteca valdrá desde que se cumpla la condición o desde que llegue el día, pero que
su fecha se contará desde la inscripción. Y, en realidad, la hipoteca que garantiza contratos
futuros es verdaderamente condicional, porque su eficacia depende en definitiva del valor de
estos contratos; pero una vez celebrados, opera con efecto retroactivo y su fecha será la de la
inscripción”.
v.- “Por lo demás, el carácter accesorio de la hipoteca no obsta a que la garantía nazca antes
de los contratos cuyo cumplimiento asegure, como también lo establece el artículo 2339 para
la fianza. Confirma esta apreciación el artículo 1442, pues, como dice Pablo Langlois,
‘Contrato accesorio es el que no puede ‘subsistir’ sin una obligación principal. El término
subsistir se refiere a algo que ya existe y que sigue existiendo a pesar de haberse producido
una nueva circunstancia. El Diccionario lo presenta como un sinónimo de permanecer,
durar. De manare que usual y gramaticalmente (no olvidemos que don Andrés Bello fue un
gramático) el contrato accesorio no puede seguir existiendo si la obligación principal
desaparece, pero podría empezar a existir antes que la obligación principal naciera’”. 45
Cabe advertir otro aspecto relevante respecto de la hipoteca con cláusula de garantía
general, y que destaca Somarriva. Se trata de la posibilidad de que se originen obligaciones
que quedarán caucionadas con la hipoteca, después de que el inmueble haya sido transferido por el
constituyente de la hipoteca. Señala al efecto el citado autor: “Creemos que la cláusula en estudio
garantiza aún las obligaciones contraídas por el deudor después que se desprende del
dominio del inmueble hipotecado. Para pensar así nos fundamos en que la hipoteca es un
derecho real, y, como tal da derecho de persecución contra terceros poseedores; en seguida
porque como en la inscripción hipotecaria se deja constancia de la cláusula de garantía
general, el tercero tiene conocimiento de su existencia, y, finalmente, porque si en virtud de
la enajenación del inmueble hipotecado no quedaren afectos al gravamen los créditos que
con posterioridad adquiera el acreedor, resultaría que por un acto propio del deudor
disminuiría la garantía y la sería suficiente a éste desprenderse del inmueble para libertarse del
cumplimiento de sus obligaciones. Tampoco existiría objeto ilícito, y menos por lo tanto
nulidad, si el inmueble hipotecado es embargado por terceros y con posterioridad al embargo
el deudor contrae para con el acreedor nuevas deudas, porque la hipoteca se ha
perfeccionado con la inscripción, esa es su fecha y no la del momento en que se celebra el
contrato; y al practicarse la inscripción no ha existido embargo que afecte a la validez del
gravamen”.46
8.- Efectos de la hipoteca.
Debemos analizarlos desde tres puntos de vista:

8.1. Extensión de la garantía, es decir, cosas que comprende la hipoteca, efectos con relación
al inmueble hipotecado.
8.2. Situación en que queda el constituyente de la hipoteca.
45
Somarriva Undurraga, Manuel, ob. cit., Nº 349, pp. 314-318.
46

8.3. Derechos del acreedor hipotecario.
De lo expresado, podemos visualizar que los efectos son objetivos (que inciden en la
finca hipotecada) y subjetivos (que se refieren a las partes contratantes).
8.1. Extensión de la garantía.
De los arts. 2420 a 2423, se desprende que la hipoteca comprende:

a) El bien raíz hipotecado.
b) Los inmuebles por destinación o por adherencia.
c) Los aumentos o mejoras que experimente y reciba el inmueble hipotecado.
d) Las rentas de arrendamiento que devengue el inmueble.
e) Las servidumbres activas de que gozare el predio hipotecado.
f) Las indemnizaciones debidas por los aseguradores.
g) La indemnización o precio que se pagare al dueño del inmueble hipotecado en caso de
expropiación.
a) El bien raíz hipotecado: o sea, el inmueble por naturaleza, sobre el cual se constituye la
garantía.
En la práctica, el derecho real de hipoteca termina ejercitándose sobre una suma de

dinero, correspondiente al producto de la subasta del inmueble.
La secuencia será la siguiente: acción hipotecaria → embargo del inmueble → venta
forzada → pago con el producto de la subasta.
b) Los inmuebles por destinación o por adherencia: arts. 570 y 2420 del Código Civil.
Es indiferente que los bienes muebles que se reputan inmuebles por destinación
hayan existido al momento de constituirse la hipoteca o que pasen a tener dicho carácter con
posterioridad. En ambos casos, los afecta el gravamen. Naturalmente que es necesario
que los inmuebles por destinación pertenezcan al dueño del inmueble gravado (por
ejemplo, no se ven afectados con el gravamen los animales de propiedad del
arrendatario del fundo hipotecado).
Los bienes muebles que están destinados permanentemente al uso, cultivo o
beneficio del inmueble pasan a tener el carácter de inmuebles por destinación por la
voluntad del dueño que los destina al fin indicado. Por ello, esa misma voluntad puede
quitarles tal carácter, enajenándolos a terceros, y desde ese momento deja de afectarlos la
hipoteca.
Cabe dejar en claro que la hipoteca se extiende a los inmuebles por destinación
aunque ninguna referencia a ellos se haga en el contrato de hipoteca y aunque la
inscripción, por la misma razón, no aluda a ellos.
En cuanto a los inmuebles por adherencia (art. 568 del Código Civil),
también quedan comprendidos en la hipoteca, como una consecuencia de que lo
accesorio sigue la suerte de lo principal, e indiferentemente de que existan o no al
momento de constituirse la hipoteca. Con todo, si el dueño del suelo enajena
separadamente los inmuebles por adherencia, éstos, en conformidad al art. 571 del CC,
pasan a ser muebles por anticipación y dejan de estar afectos a la hipoteca. Pero, para
ello, no basta con que se vendan, sino que es necesario que pasen a pertenecer a terceros,
es decir, que se haga tradición de los mismos.

c) Los aumentos y mejoras que experimente y reciba el inmueble hipotecado: art. 2421 del Código Civil.
Quedan comprendidos los aumentos y mejoras que se produzcan por la mano del
hombre -por ejemplo el edificio que se construye en el terreno hipotecado-, o por la naturaleza
-como los terrenos que se adquieren por accesión, aluvión, avulsión, etc. También se
beneficia el acreedor hipotecario con la extinción de los derechos reales que gravaren el
fundo hipotecado. Por eso, si se hipoteca la nuda propiedad y después se consolida el
dominio, la hipoteca afecta a la propiedad plena y no únicamente la nuda propiedad. En
síntesis, se puede tratar de un aumento material o de un aumento jurídico. 47
Afirma Somarriva que, sin embargo, “en virtud del prinicipio de la especialidad de la
hipoteca, los autores deciden unánimemente que la hipoteca no se extendería al terreno
anexo que pueda adquirir el deudor, aun cuando lo haga con la intención de formar un solo
todo con el inmueble gravado”.48 Cita al efecto a Aubry y Rau, Laurente y Baudry
Lacantinerie. Entendemos que esta opinión puede sostenerse, en la medida en que los
inmuebles no se hayan efectivamente fusionado. En efecto, de fusionarse, resulta evidente
que la hipoteca se exenderá a todo el predio resultante de la fusión, pues para todos los
efectos legales, el inmueble resultante de la misma es inescindible.
A su vez, debe quedar en claro que las mejoras, para que la hipoteca se extienda a
ellas, deben haber sido hechas por el propietario del inmueble hipotecado y no por un
tercero. Agrega Somarriva al respecto: “Si las mejoras son introducidas por un tercero, no
quedarían afectas a la hipoteca antes que las adquiera el dueño del inmueble. Así lo ha
resuelto la Corte de Apelaciones de Santiago, al autorizar al arrendatario del inmueble
hipotecado para llevarse las mejoras efectuadas, diciendo al respecto: ‘Que la disposición del
artículo 2421 del Código Civil sólo se refiere a los aumentos o mejoras introducidas por el
mismo deudor en el predio hipotecado y que le pertenezcan por un título legal, pero de
ningún modo a las introducidas por un tercero extraño al contrato de hipoteca, las cuales se
rigen por otras disposiciones ni pueden reputarse incorporadas en el bien hipotecado ni
afectas por lo tanto a la hipoteca antes que el propietario del suelo las haya hecho suyas en
conformidad a la ley”.49
d) Las rentas de arrendamiento que devengue el inmueble: art. 2422 del Código Civil.
Lo anterior no significa que por el solo hecho de constituirse la hipoteca, tenga

el acreedor la facultad de percibir las rentas. Este derecho lo tendrá cuando ejercite su
acción hipotecaria, mediante el embargo del inmueble hipotecado y sus frutos.
e) Las servidumbres activas de que gozare el predio hipotecado.
Beneficiará a la hipoteca, toda servidumbre activa que pueda constituirse sobre el

predio, en particular, para los efectos de su tasación.
f) Las indemnizaciones debidas por los aseguradores: art. 2422 del Código Civil.
47
Somarriva Undurraga, Manuel, ob. cit., Nº 420, pp. 408 y 409.
48
49

En armonía con lo anterior, el art. 565 Código de Comercio dispone: “Ejercicio de
derechos de terceros sobre la indemnización. La cosa que es materia del seguro será subrogada
por la cantidad asegurada para el efecto de ejercitar sobre ésta los privilegios e hipotecas
constituidos sobre aquélla. / Para ello, los respectivos acreedores deberán notificar al
asegurador de la existencia de sus privilegios o hipotecas. / Las mismas reglas se aplicarán
cuando la cosa asegurada haya sido objeto de medida precautoria, embargo, o esté afecta a
derecho legal de retención”.
El fundamento de estas disposiciones descansa en que el legislador establece en
ellas una subrogación real en la cual el monto del seguro pasa a reemplazar al bien
hipotecado.
Aparentemente podría verse una inconsecuencia jurídica en esta subrogación,
porque la hipoteca se ejercerá sobre un bien mueble, -el dinero-, en circunstancia que es
de la esencia de este gravamen que recaiga sobre bienes raíces. Pero la inconsecuencia
es sólo aparente, porque el acreedor hipotecario no ejercita sobre el monto del seguro ni
el derecho de venta ni el derecho de persecución, sino únicamente el de preferencia. Por
lo demás, el derecho de hipoteca se ejerce finalmente, como derecho de preferencia, sobre
el precio, es decir, como derecho sobre un bien mueble.
g) La indemnización o precio que se pagare al dueño del inmueble hipotecado en caso de expropiación.
En este caso, el acreedor hipotecario hace valer sus derechos sobre el precio de
la expropiación, a la que no obsta la existencia del gravamen en estudio. También aquí
estamos ante una verdadera subrogación real, en la cual el precio de la expropiación
reemplaza al inmueble hipotecado.
Las normas relativas a la expropiación se encuentran en el Decreto Ley Nº 2.186, que
“Aprueba Ley Orgánica de Procedimiento de Expropiaciones”, publicado en el Diario Oficial
el 9 de junio de 1978.
En su Título VI, “De la liquidación de la indemnización”, se contemplan algunas
normas de importancia para los acreedores hipotecarios:
i.- El art. 23 establece que una vez consignada a la orden del tribunal la indemnización o la
cuota de ´resta que debe pagarse de contado, se publicarán dos avisos (en el Diario Oficial y
en un diario del lugar donde esté situado el inmueble expropiado), conminando para que,
dentro del plazo de veinte días, contados desde la publicación del último aviso, los titulares de
derechos reales (y entre ellos un acreedor hipotecario) constituidos con anterioridad al acto
expropiatorio, hagan valer sus derechos en el procedimiento de liquidación sobre el monto de
la indemnización, bajo apercibimiento de que, transcurrido dicho plazo, no podrán hacerlos
valer después sobre el monto de la indemnización.
ii.- El mismo art. dispone que el acreedor hipotecario presentará en el procedimiento de
liquidación de la indemnización una solicitud en la que expresará:
i) La cantidad determinada o determinable cuyo pago pide.
ii) Los fundamentos de hecho y de derecho en que se apoya.
iii) Las preferencias o privilegios alegados.
iv) Los instrumentos justificativos de los derechos y créditos hechos valer.
iii.- El art. 24 consigna que los acreedores podrán solicitar dentro del mismo plazo del art. 23,
que sus créditos se consideren de término vencido y, por tanto, exigibles, cuando haya sido
íntegramente expropiado el bien hipotecado, siempre que la obligación no tenga constituida
otra caución suficiente y cuando el mismo bien haya sido objeto de expropiación parcial y,
como consecuencia de ella, disminuya la garantía en términos de que haga peligrar la

posibilidad de que el acreedor se pague a la llegada del plazo.
8.2. Efectos de la hipoteca con respecto al dueño del inmueble hipotecado.
La hipoteca constituye una limitación del dominio. De ahí entonces que el dueño del
inmueble, si bien conserva su dominio, no puede ejercitarlo en forma arbitraria, sino que
debe hacerlo de manera que no lesione los derechos del acreedor hipotecario.
Debemos distinguir dos períodos: el que media entre la constitución de la hipoteca
y el ejercicio por el acreedor de la acción hipotecaria mediante el embargo, y el que sigue
a partir de ese momento. A su vez, debemos distinguir en cada período las limitaciones a
las facultades de disposición, uso y goce.
a) Situación del propietario del inmueble antes que el acreedor ejercite la acción hipotecaria, es decir,
en el período que media entre la constitución de la hipoteca y la notificación de la demanda .
a.1) Respecto de la facultad de disposición jurídica.
El constituyente conserva la facultad de disponer del inmueble : art. 2415 del Código
Civil. Cualquier estipulación en contrario adolece de nulidad absoluta, por tener objeto ilícito
(arts. 1466-1682 del Código Civil). La enajenación que haga el dueño del inmueble dado en
garantía en nada perjudica al acreedor, porque éste en virtud del derecho de persecución
de que está investido, puede hacer efectivo su derecho aún encontrándose el inmueble en
manos de terceros.
El art. 2415 del Código Civil también faculta al dueño para que constituya una
nueva hipoteca sobre el inmueble, sin que valga estipulación en contrario. Tampoco perjudica
al acreedor que se constituya un nuevo gravamen, porque en conformidad al art. 2477 del
Código Civil las hipotecas prefieren por orden de fecha de inscripción, de manera que el
primer acreedor hipotecario va a tener preferencia sobre los demás para pagarse de su
crédito.
La ley guarda silencio sobre la posibilidad de constituir otros derechos reales sobre el
inmueble hipotecado, tales como las servidumbres y el usufructo. ¿Es ello posible? En
principio podría contestarse afirmativamente, atendiendo al principio de quien puede lo
más, puede lo menos. Pero semejante conclusión sería errada, porque si el legislador
autoriza al propietario para enajenar o hipotecar el bien dado en garantía, es porque de
ello no se sigue perjuicio alguno al acreedor hipotecario; no acontece lo mismo con
la constitución de un usufructo, de una servidumbre o de un derecho de uso o de
habitación, ya que con ello se cercena el valor de la garantía, causándole al acreedor
un perjuicio evidente. Por eso, los autores unánimemente estiman que la constitución
de estos derechos no empece al acreedor hipotecario, quien siempre podrá ejercer las
facultades que le da el carácter de tal con prescindencia de ellos.
Corrobora la conclusión anterior lo dispuesto en los arts. 1368 y 1366 del
Código Civil. El usufructo constituido sobre la finca no es oponible al acreedor
hipotecario. A contrario sensu, la hipoteca sí afecta al usufructuario; éste debe pagar
subrogándose así en los derechos del acreedor contra los herederos, si la deuda era del
testador, salvo que el último haya expresamente querido gravar al usufructuario con la deuda
en cuestión.
Por lo demás, el art. 9 de la Ley N° 14.908, sobre “Abandono de Familia y Pago de
Pensiones Alimenticias”, establece que el juez que esté conociendo del correspondiente juicio
de alimentos “podrá fijar o aprobar que la pensión alimenticia se impute total o parcialmente a
un derecho de usufructo, uso o habitación sobre los bienes del alimentante, quien no podrá

enajenarlos ni gravarlos sin autorización del juez. Si se tratare de un bien raíz, la resolución
judicial servirá de título para inscribir los derechos reales y la prohibición de enajenar o gravar
en los registros correspondientes” (inciso 2º). Agrega la disposición que “La constitución de
los mencionados derechos reales no perjudicará a los acreedores del alimentante cuyos créditos
tengan una causa anterior a su inscripción” (inc. 3º). Por lo tanto, si la hipoteca se encontraba
inscrita, no le será oponible el derecho real constituido en favor del alimentario.
a.2) Respecto de las facultades de uso y goce y la de disposición material.
También se encuentran limitadas las facultades de uso y goce del predio hipotecado.
Para evitar que el propietario ejerza tales facultades arbitraria o abusivamente en
perjuicio del acreedor, el art. 2427 del Código Civil confiere al último ciertas facultades.
Para que reciba aplicación esta disposición, es necesario en primer término que
la finca se pierda o deteriore. Como la ley no distingue con respecto a la causa de la pérdida
o deterioro, concluyen los autores que se comprenden las pérdidas o deterioros que se
originen por actos materiales o por actos jurídicos (por ejemplo, si se tala un bosque y
revende la madera, si se demuele una edificación y se venden los materiales, si se
destruye un edificio por un incendio, inundación o terremoto, etc.).
A su vez, es indiferente que la pérdida o deterioro se deba a un caso fortuito o a un
hecho culpable o doloso del propietario. Así lo reconoce la doctrina y lo deja entrever el art.
2427 del Código Civil, ya que tal norma no distingue, a diferencia, de lo que hace el art
1496, N° 2, del Código Civil. Se trata por ende de un caso excepcional, en que la ley pone
de cargo del deudor, el caso fortuito o la fuerza mayor. Este mismo principio rige en la
fianza: art. 2349 del Código Civil. Si el fiador cae en insolvencia, el acreedor puede exigir
un nuevo fiador.
También se aplica el art. 2427 del Código Civil, sea que la pérdida o deterioro lo
haya sufrido el inmueble encontrándose en manos del deudor o en manos de un tercero.
Sin embargo, no obstante la amplitud de la disposición, hay casos en que no recibe
aplicación:
i.- Por ejemplo, si el deterioro existe al momento en que se constituye la hipoteca, porque
si el acreedor aceptó la garantía en estas condiciones es lógico que no pueda después
deducir reclamo. Además, las expresiones “perdiere o deteriorare”, indican el futuro
hipotético.
ii.- Tampoco el acreedor podría reclamar los derechos que le confiere la norma citada,
si explícita o implícitamente se ha previsto en el contrato el deterioro o pérdida.
Explícitamente si el acreedor renuncia a los derechos que le confiere el art. 2427 del
Código Civil. Implícitamente si se hipoteca una cuota que se tenga en el inmueble y
ésta caduca por no adjudicarse al comunero el bien hipotecado o si con conocimiento
del acreedor se da en garantía un bien sobre el cual el constituyente tiene un derecho
eventual, condicional, limitado o rescindible, que después se extingue. Lo mismo ocurre, si
se hipoteca un predio forestal, y el acreedor hipotecario está en conocimiento del programa
de explotación del bosque.
Como es lógico, no basta cualquier deterioro de la finca hipotecada, sino que
debe ser de tal magnitud que ella no sea suficiente garantía para la seguridad de la deuda.
Determinar esta circunstancia es un hecho que queda entregado al criterio del
Tribunal. De manera entonces que nada podría objetar el acreedor si a pesar de su
deterioro, su derecho está suficientemente garantizado. Carecería de interés para ello y sin
interés no hay acción.
Tres derechos otorga al acreedor el art. 2427 del Código Civil:
i.- Puede exigir que se mejore la hipoteca, que se le de un suplemento de hipoteca: en otras

palabras, que se le otorgue una nueva hipoteca.
ii.- Alternativamente, puede exigir que se le otorgue una seguridad equivalente, como una prenda o una fianza. La
redacción del art. 2427 del Código Civil no deja dudas en cuanto a que es al acreedor a quien
corresponde la elección entre el suplemento de la hipoteca o la constitución de otra garantía. En
cuanto a la equivalencia de la nueva garantía, en desacuerdo de las partes será apreciada por el juez.
iii.-. A falta de cauciones, es decir en subsidio de los dos derechos anteriores, tiene el acreedor una tercera vía, que a
su vez admite dos posibilidades atendiendo a las características de la obligación principal:
i) El acreedor está facultado para exigir el pago inmediato de la deuda, siempre que esta sea líquida
y aún cuando haya plazo pendiente para su pago: el menoscabo de las cauciones produce la
caducidad del plazo.
ii) Si la deuda que garantiza la hipoteca es ilíquida, indeterminada o condicional, y el deudor no se
allana a mejorar la hipoteca o a dar otra garantía equivalente, al acreedor le sería imposible
solicitar el pago de la deuda. Por eso, el art. 2427 del Código Civil lo autoriza para implorar las
providencias conservativas que el caso admita. Estas medidas podrán consistir en la prohibición
de celebrar actos o contratos con respecto al inmueble; nombramiento de un interventor,
retención de las rentas de arrendamiento que produzca el inmueble, etc.
b) Situación del propietario después que el acreedor ejercita la acción hipotecaria.
Se ejerce la acción embargando el inmueble. Desde ese momento cesa la facultad del
propietario de disponer del inmueble.
Si el bien hipotecado se encuentra en manos de un tercer poseedor, para proceder en su contra
debe el acreedor notificarlo a objeto de que abandone la finca o pague la deuda, y si pasados 10
días no asume ninguna de estas actitudes, se le desposee del inmueble.
8.3. Efectos de la hipoteca respecto del acreedor hipotecario.
La hipoteca concede al acreedor tres derechos principales y un cuarto ya analizado, que

desde un punto de vista cronológico, operan en el siguiente orden:
a) Derecho a exigir que la finca se conserve en condiciones idóneas (art. 2427 del Código Civil).
b) Derecho de persecución (art. 2428 del Código Civil).
c) Derecho de venta (art. 2424 del Código Civil).
d) Derecho de pagarse preferentemente (arts. 2422, 2470 y 2477 del Código Civil).
a) Derecho a exigir que la finca se conserve en condiciones idóneas (art. 2427 del Código Civil).
Nos remitimos a lo precedentemente expuesto.
b) Derecho de persecución: art. 2428 del Código Civil.
b.1) Consagración del derecho.

Dispone el art. 2428: “La hipoteca da al acreedor el derecho de perseguir la finca
hipotecada, sea quien fuere el que la posea, y a cualquier título que la haya adquirido. / Sin
embargo, esta disposición no tendrá lugar contra el tercero que haya adquirido la finca
hipotecada en pública subasta, ordenada por el juez. / Mas para que esta excepción surta
efecto a favor del tercero deberá hacerse la subasta con citación personal, en el término de
emplazamiento, de los acreedores que tengan constituidas hipotecas sobre la misma finca; los

cuales serán cubiertos sobre el precio del remate en el orden que corresponda. / El juez entre
tanto hará consignar el dinero”.
El derecho de persecución de que goza el acreedor hipotecario se justifica, tanto
porque es titular de un derecho real, cuanto porque el art. 2415 del Código Civil faculta
al dueño de un inmueble hipotecado para enajenarlo sin que valga estipulación en
contrario. Al concederse esta facultad, el legislador no podía menos que dar al acreedor el
derecho de persecución, ya que de lo contrario la garantía se tornaría ineficaz, pues
quedaría en manos del deudor burlar al acreedor desprendiéndose de la finca.
b.2) Situaciones que pueden presentarse.

Al ejercer el acreedor hipotecario el derecho de persecución, pueden presentarse dos
escenarios:
i.- El acreedor persigue al deudor, quien es al mismo tiempo propietario del inmueble
hipotecado.
ii.- El acreedor, además de demandar al obligado, debe accionar en contra de un tercero,
poseedor inscrito de la finca hipotecada.
b.3) Quiénes son terceros poseedores.

En términos generales, puede decirse que es tercer poseedor todo aquel que es
dueño del inmue ble gravado y que no se ha obligado personalmente al pago de la
deuda. Distinguimos dos situaciones:
i.- En primer lugar, caso típico de tercer poseedor es el de aquel que adquiere la finca con el
gravamen hipotecario. Dispone el art. 2429 del Código Civil: “El tercero poseedor
reconvenido para el pago de la hipoteca constituida sobre la finca que después pasó a sus
manos con este gravamen, no tendrá derecho para que se persiga primero a los deudores
personalmente obligados. / Haciendo el pago se subroga en los derechos del acreedor en
los mismos términos que el fiador. / Si fuere desposeído de la finca o la abandonare, será
plenamente indemnizado por el deudor, con inclusión de las mejoras que haya hecho en
ella”.
El precepto formula un distingo, según si el tercero poseedor de la finca
hipotecada paga la obligación, o no lo hace, siendo en este último caso desposeído de la
finca o abandonándola. Si paga, se subroga en el crédito, “en los mismos términos que el
fiador”. Por ende, podrá intentar en contra del deudor la acción de reembolso,
consagrada en el art. 2370 del Código Civil. Mediante esta acción, no sólo podrá cobrarle
el capital pagado al acreedor primitivo, sino que también intereses, gastos e incluso la
indemnización de los perjuicios que haya sufrido. Lo anterior, a menos que el adquirente
de la finca, al incorporar en su patrimonio el inmueble hipotecado, hubiera asumido
expresamente el pago de la obligación, caso en el cual, como es lógico, carece de acción
en contra del tradente de dicho bien.
Si el tercer poseedor no paga la obligación al acreedor, la finca finalmente será
subastada. En tal caso, también podrá reclamar todo lo señalado para la primera
hipótesis, pues el inc. 3º del art. 2429 establece que “será plenamente indemnizado por el
deudor”.
Cabe indicar, sin embargo, que el adquirente, para quedar obligado sólo “propter rem” (es
decir, sólo con el inmueble adquirido) debe ser un adquirente a título singular: por compra,
donación o legado, por ejemplo.
En efecto, en caso de fallecimiento del deudor hipotecario, debemos distinguir:
i) Si el inmueble se adquiere a título de herencia, el heredero, al igual que el causante, es un

deudor personal, pues se confunden los patrimonios de ambos. Por lo demás, no debemos
olvidar lo dispuesto en el art. 1097 del Código Civil, en cuanto a que los herederos
“representan la persona del testador (o en general, del causante) para sucederle en todos
sus derechos y obligaciones transmisibles”. Por lo tanto, contra dicho heredero no debe
interponerse la acción des desposeimiento, sino que la acción hipotecaria, en los mismos
términos que habría ocurrido de estar vivo el deudor.
En algunos casos sin embargo, el heredero no será deudor personal, sino
sólo tercer poseedor, obligándose exclusivamente propter rem. Son tales:
i.i) El asignatario que hereda con beneficio de inventario (arts. 1247 a 1259 del
Código Civil);
i.ii) El heredero que paga su cuota en las deudas hereditarias y en la partición se le adjudica
el inmueble, sólo puede ser perseguido como terce r poseedor. En efecto, de
conformidad al art. 1354 del Código Civil las deudas de la herencia se dividen
entre los herederos a prorrata de sus cuotas. Por ello, en el heredero adjudicatario se
reúnen dos calidades: la de deudor personal por la parte de la deuda que corresponde a
su cuota hereditaria y la de tercer poseedor por el resto.
ii) En cuanto al legatario del bien hipotecado, de acuerdo con el art. 1366 del Código Civil,
puede encontrarse en dos situaciones, según que el testador haya querido o no g ravarlo
expresamente con la deuda:
ii.i) En el primer caso, es evidente que no puede considerársele como tercero
poseedor, desde el momento que está obligado personalmente a la deuda;
ii.ii) En cambio, en el segundo sí, y procedería con ello iniciarle juicio de
desposeimiento.
a.2) En segundo lugar, el caso de quien es “garante hipotecario” más no “deudor
hipotecario”: es decir, quien constituye hipoteca sobre un bien propio para caucionar deudas
ajenas: art. 2414, inc. 2°: “Pueden obligarse hipotecariamente los bienes propios para la
seguridad de una obligación ajena; pero no habrá acción personal contra el dueño si éste no se
ha sometido expresamente a ella”; y art. 2430 del Código Civil. Dispone este último
precepto: “El que hipoteca un inmueble suyo por una deuda ajena, no se entenderá obligado
personalmente, si no se hubiere estipulado. / Sea que se haya obligado personalmente o
no, se le aplicará la disposición del artículo precedente. / la fianza se llama hipotecaria
cuando el fiador se obliga con hipoteca. / la fianza hipotecaria está sujeta en cuanto a la
acción personal a las reglas de la simple fianza”.
Se trata de un tercero que sólo tiene una obligación real, y no personal, y por ende,
el acreedor no puede ejercer en su contra el derecho de prenda general.
Se obligará personalmente sin embargo, en el caso del fiador hipotecario: art. 2430, inc. 3º del
Código Civil.
Como lo expresa el inc. 2º del art. 2430, el garante hipotecario, tiene los mismos
derechos que el tercero que adquiere el inmueble hipotecado.
b.4) Acción de desposeimiento.

El legislador no establece una forma especial para deducir la acción hipotecaria
contra el deudor personal . Se tramitará entonces de acuerdo a las reglas generales del
juicio ordinario si se carece de título ejecu tivo o si se tiene, de acuerdo a las
norma s del último, procediéndose al embargo del inmueble y posterior
subasta, previa tasación y publicaciones de rigor. No acontece lo mismo con la acción
hipotecaria que se dirige contra el tercer poseedor , pues el Código de Procedimiento
Civil reglamenta expresamente el procedimiento a que está sujeta: arts. 758 a

763 del Código de Procedimiento Civil.
De manera entonces que el derecho de persecución de que goza el acreedor, la
acción hipotecaria contra terceros poseedores y la acción de desposeimiento son términos que
corresponden a una misma idea.
En términos generales, el procedimiento a que se sujeta la acción de
desposeimiento, es el siguiente: se notifica al tercer poseedor para que dentro del plazo de
10 días pague la deuda o abandone la finca. Si opta por lo primero, termina el juicio. Si
abandona la finca, se procede a su realización para hacer pago al acreedor. Si no asume ni
una ni otra actitud, se inicia en su contra la acción de desposeimiento “propiamente tal”, a
objeto de desposeerlo de la finca y proceder después a realizarla y obtener así el pago del
crédito.
Distinguimos entonces:
i.- El tercer poseedor paga la deuda.
En conformidad al art. 2429 del Código Civil, se subroga en los derechos del
acreedor en los mismos términos que el fiador. Es un caso de subrogación legal, que
para algunos queda comprendido en el art. 1610 N° 2 del Código Civil y para otros en
el N° 3 del mismo precepto. Cabe indicar que si el tercer poseedor ha adquirido el
inmueble hipotecado pagando el precio reconociendo y asumiendo la
obligación caucionada con la hipoteca, como usualmente ocurre, no podrá deducir
acción alguna contra el deudor personal, quien a su vez fue su vendedor. Así, por ejemplo, el
dueño de un inmueble lo ofrece en venta en trescientos millones. Sin embargo, el predio se
encuentra gravado con una hipoteca que cauciona una obligación que actualmente asciende a
cincuenta millones. El interesado en comprar el inmueble, conviene con el vendedor que el
primero se hará cargo del pago de dicha deuda, descontando su importe del precio de venta,
de manera que la cantidad que se paga al vendedor asciende en definitiva a doscientos
cincuenta millones de pesos. Más adelante, cuando el comprador deba pagar dicha deuda al
acreedor hipotecario, carecerá de acción de reembolso en contra de su vendedor. En todo
caso, para que éste quede liberado del reembolso, es necesario que acredite que el comprador
asumió el pago de dicha obligación en los términos indicados, ya sea en el contrato de
compraventa o en un instrumento separado.
El art. 1366 del Código Civil se refiere al mismo caso, tratándose del legatario:
i) Si la obligación era del testador, el legatario tiene derecho a dirigirse en contra de los
herederos (a menos que el testador lo hubiere gravado con el pago).
ii) Si la obligación no era del testador, el legatario no puede dirigirse contra los
herederos, sino contra el deudor personal, respecto del cual el testador era garante.
ii.- El tercer poseedor abandona la finca hipotecada: art. 2426 del Código Civil.
El abandono de la finca no supone un título de adjudicación o traslaticio de dominio
para el acreedor. En otras palabras, por el solo abandono éste no se hace dueño de la
finca. El abandono no tiene otro objeto que el de poner el inmueble a disposición
del tribunal para que se proceda a su realización. Además, si el art. 2426 del Código
Civil autoriza al tercer poseedor para recobrar la finca abandonada pagando la
deuda, es porque no obstante el abandono, continúa siendo d e su propiedad. De
igual forma, se refuerza la conclusión anterior, si tenemos presente que si el producto
de la subasta supera el monto de la deuda y las costas, la diferencia pertenece al tercer
poseedor.
El abandono de la finca debe hacerse ante el trib unal que conoce de la
acción de desposeimiento. Efectuado el abandono, se procede a la realización de la
finca en la misma forma que si el tercero poseedor hubiere sido desposeído de ella.

Abandonada la finca por el tercer poseedor, en conformidad con el inciso final del art. 2429
del Código Civil, puede repetir contra el deudor para que lo indemnice
plenamente, incluso de las mejoras que hubiere hecho en el inmueble. Adviértase sí
que a diferencia del caso en que el tercer poseedor paga la deuda, en el aba ndono no
se subroga en los derechos del acreedor; y mal podría subrogarse ya que la subrogación
supone que ha habido pago de la deuda, y en el abandono no hay pago alguno. La acción
de indemnización es entonces una acción personal.
iii.- El tercer poseedor no paga la deuda ni abandona la finca.
Se inicia en su contra el juicio de desposeimiento. Tal acción se someterá a las reglas
del juicio ordinario o a las del juicio ejecutivo, según fuere la calidad del título en
que se funda, procediéndose contra el poseedor en los mismos términos en que podría hacerse
contra el deudor personal.
b.5) Carece el tercer poseedor del beneficio de excusión , de acuerdo a lo dispuesto por
el art. 2429, inc. 1º del Código Civil. Lo anterior rige, tanto en el caso del deudor que
hipoteca o del tercero garante: art. 2430, inc. 2º del Código Civil.
b.6) En dos casos cesa el derecho de persecución.

i.- Contra el tercero que adquiere la finca hipotecada en pública subasta, ordenada por el juez
(art. 2428 del Código Civil , “purga de la hipoteca”).
ii.- Contra el adquirente del inmueble a consecuencia de una expropiación por causa de utilidad
pública; en este caso, el acreedor puede hacer valer su derecho sobre el precio o monto pagado
por la expropiación.
c) Derecho de venta.
Este derecho no se encuentra establecido en el título “De la Hipoteca”, sino

que lo consagra el art. 2397 del Código Civil, aplicable a la hipoteca en virtud del art. 2424 del
Código Civil. El art. 2397 del Código Civil no da una regla de procedimiento, sino que se limita a
establecer una norma de carácter sustantivo: otorga al acreedor el derecho a sacar a remate el
bien hipotecado o de adjudicársele a falta de posturas admisibles. Para el ejercicio de este
derecho queda sujeto al Código de Procedimiento Civil, normas del juicio ejecutivo. Se embargará
y rematará el inmueble en pública subasta, previa tasación, usualmente el avalúo fiscal vigente, o si
es objetada por el ejecutado, el avalúo que efectúe un perito. La subasta deberá realizarse también
previa publicación en periódicos y en las oportunidades y plazos mínimos de antelación que establece el
Código de Procedimiento Civil.
De manera que el acreedor tiene dos derechos:
i.- Uno que podríamos llamar principal, cual es que la cosa hipotecada se saque a remate para
pagarse con el producido del remate.
ii.- Otro subsidiario, que supone el ejercicio del derecho anterior, para adjudicarse el bien
hipotecado a falta de posturas admisibles y previa tasación de peritos. Respecto de este
segundo derecho, ya dijimos a propósito del acreedor prendario que hoy es inoperante, por
innecesario. ¿Sigue vigente esta disposición en relación al acreedor hipotecario? Atendido lo
dispuesto en el art. 499 del Código de Procedimiento Civil, no cabe sino concluir que la
disposición se encuentra derogada en lo concerniente al acreedor hipotecario: el citado art.
autoriza al acreedor, a falta de postores, para pedir que la finca se saque nuevamente a
remate, con rebaja del mínimo, y se le adjudique por los 2/3 de la tasación.
El art. 2397, parte final, del Código Civil, prohíbe el llamado “pacto comisorio”

o “lex comisoria”. En la acepción que estamos empleando 50, el pacto comisorio
puede definirse como el pacto por el cual las partes convienen que si el deudor, dentro de
cierto tiempo, no retira la cosa que da en prenda, pagando la deuda, la cosa pasa,
transcurrido el plazo, de pleno derecho e irrevocablemente, al dominio del acreedor, en
pago de la deuda. Al prohibir la ley tal hipótesis, se impide que la hipoteca, al
igual que respecto de la prenda, se transformen en ventas condicionales, y que el
acreedor pueda quedarse con la cosa en virtud de estipulaciones preexistentes y por acto de
su propia voluntad, es decir, sin el consentimiento del deudor.
Cabe enfatizar que el legislador considera de orden público los derechos
establecidos en el art. 2397 del Código Civil. Son en consecuencia irrenunciables y
cualquiera estipulación que viniera a suprimir o entrabar su ejercicio adolecería de nulidad
absoluta. Por la misma razón, el acreedor hipotecario no puede disponer de la cosa
hipotecada o apropiársela por medios distintos a los señalados por la ley.
A su vez, debemos resaltar que la acción hipotecaria deja a salvo la acción personal,
en virtud de la cual el acreedor puede perseguir los otros bienes del deudor. El
acreedor hipotecario es titular de dos acciones: la personal que emana del vínculo
jurídico cuya obligación se está garantizando y la acción real que deriva de la hipoteca. En
realidad, mientras el inmueble hipotecado esté en p oder del deudor personal, ambas
acciones se confunden; pero en cambio ellas se diferencian nítidamente
cuando el bien dado en garantía pasa a manos de un tercero, porque entonces
contra éste sólo se puede ejercitar la acción real y contra el deudor, únicam ente la
acción personal. Esta, que permite al acreedor perseguir bienes que el deudor no ha
dado en garantía, no es entorpecida en lo más mínimo por el ejercicio de la
acción hipotecaria: así lo refrendan los arts. 2397 y 2425 del Código Civil.
Por ende, no siendo incompatibles las acciones no es aceptable la excepción de litis
pendencia opuesta por el deudor personal o por el tercer poseedor, fundada en que el
acreedor ha accionado contra el tercer poseedor o el deudor personal,
respectivamente, al mismo tiempo. Claro está que al ejercer el acreedor la acción
personal, no goza de un derecho preferente sobre los otros bienes del deudor, pues en
este caso está sólo amparándose en el derecho de prenda general.
Los alcances anteriores, se vinculan también con el distingo entre “obligaciones
personales” y “obligaciones reales”, que hicimos al clasificar las obligaciones atendiendo a
sus efectos, y que arranca del art. 2465 del Código Civil.
d) Derecho de preferencia: arts. 2470 y 2477 del Código Civil.
d.1) Características de este derecho:

i.- La preferencia es especial, puesto que recae exclusivamente sobre el inmueble gravado.
Recordemos que con respecto a los restantes bienes del deudor, el acreedor sólo goza del
derecho de prenda general.
ii.- La preferencia puede oponerse a terceros, lo que constituye una consecuencia lógica de la
calidad de derecho real de la hipoteca.
iii.- La preferencia es de tercera clase.
d.2) Extensión de la preferencia: nos remitimos a lo ya expuesto, a propósito de la extensión del

derecho de hipoteca.
50 Que no debe confundirse con el pacto comisorio estudiado en las clasificaciones de las obligaciones.

d.3) Pluralidad de hipotecas: nada obsta a que sobre un mismo inmueble, existan varias hipotecas,
constituidas en favor de diversos acreedores. Regulan lo anterior los arts. 2415, 2477 y 2412 del
Código Civil y art. 24 del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces.
El art. 2415, en cuanto deja en claro que el dueño del inmueble hipotecado, puede
constituir nuevas hipotecas, no pudiendo prohibírselo el acreedor.
El art. 2477, inc. 3º, dispone que “Las hipotecas de una misma fecha que gravan una
misma finca preferirán unas a otras en el orden de su inscripción”.
El art. 2412, en cuanto deja en claro que la fecha de la hipoteca será “la fecha de la
inscripción”: “Si la constitución de la hipoteca adolece de nulidad relativa, y después se valida
por el lapso de tiempo o la ratificación, la fecha de la hipoteca será siempre la fecha de la
inscripción”.
El art. 24 del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces, que, al aludir a las
menciones que debe contener la anotación en el Repertorio, indica entre ellas la hora, día y mes de
la presentación hecha por el interesado.
d.4) Posposición de la hipoteca: es el acto por el cual el acreedor hipotecario consiente en que
prefiera a su hipoteca otra, constituida con posterioridad. La preferencia de que goza el acreedor
hipotecario es perfectamente renunciable, porque es un derecho establecido en su solo interés y
en parte alguna el legislador prohibe su renuncia. Naturalmente que esta facultad debe
entenderse sin perjuicio del derecho que le asistiría a los acreedores del acreedor
hipotecario para dejar sin efecto la renuncia, mediante el ejercicio de la acción pauliana,
en caso que ella se hubiere hecho en fraude de sus derechos.
d.5) Ampliación de la hipoteca: en virtud de esta figura, sin constituir una nueva hipoteca, se
modifica la que esté vigente, de manera que pase a caucionar otras obligaciones, no previstas al
momento de celebrarse el contrato. Ampliada que sea la hipoteca, se pedirá al Conservador de
Bienes Raíces competente que practique una nota al margen de la inscripción hipotecaria.
9.- Mutuo hipotecario con letras de crédito.
Se encuentra reglamentado en la Ley General de Bancos, arts. 91 al 111. Presenta las

siguientes características particulares:
a) El Banco, requerido judicialmente el deudor y transcurrido el plazo de 10 días, puede pedir
el remate del inmueble hipotecado o su entrega en prenda pretoria al Banco acreedor.
b) El deudor podrá oponerse al remate o a la entrega en prenda pretoria, dentro del
plazo de 5 días. Su oposición sólo será admisible cuando se funde en alguna de las siguientes
excepciones:
i.- Pago de la deuda;
ii.- Prescripción; y
iii.- No empecer el título al ejecutado.
La oposición se tramitará como incidente.
c) Las apelaciones de las resoluciones que se dicten en contra del demandado, se concederán en
el solo efecto devolutivo.
d) Ordenado el remate, se anunciará por 4 avisos publicados en días distintos, debiendo mediar
20 días entre el primero y la subasta. Las publicaciones se efectuarán en un periódico de la
comuna en que se siguiere el juicio, y si allí no lo hubiere, en uno de la capital de la provincia (en
el juicio ejecutivo común, además deben efectuarse las publicaciones en un periódico

correspondiente al lugar en que se ubica el inmueble). Cuando haya de procederse a nuevo
remate, el número de avisos y el plazo que debe mediar entre la primera publicación y la subasta,
se reduce a la mitad.
e) En las enajenaciones que se efectúen en estos juicios, no tendrá aplicación lo dispuesto en los
números 3 y 4 del art. 1464 del Código Civil: no se requiere pedir autorización previa para
subastar, lo que sí debe hacerse en el juicio ejecutivo común.
f) El procedimiento reseñado se seguirá tanto en el caso de cobro al deudor personal, como en el
caso del art. 1377 del Código Civil y 758 del Código de Procedimiento Civil.
10.- Extinción de la hipoteca.
La hipoteca se puede extinguir por vía principal, cuando ella se extingue

independientemente de la obligación garantizada; o por vía accesoria, cuando la extinción se
produce por haber corrido igual suerte la obligación principal: art. 2434 del Código Civil.
10.1. Extinción por vía accesoria.
La extinción de la obligación principal sólo acarrea la extinción de la hipoteca cuando ella

es total y definitiva. Total, porque en virtud del principio de la indivisibilidad, no obstante quedar
insoluta una ínfima parte de la deuda, la hipoteca subsiste en su integridad; y definitiva, porque si la
extinción de la obligación queda sin efecto, revive la hipoteca.
Algunos modos de extinguir obligaciones presentan particularidades respecto de la
hipoteca.
i.- El pago: por regla general, hecho el pago se extingue la hipoteca. Pero si el pago lo hace un
tercero que se subroga en los derechos del acreedor, la hipoteca subsiste garantizando el crédito
en manos del tercero.
ii.- La dación en pago: si extingue la obligación principal, también acarrea consigo la extinción
de la hipoteca. Puede acontecer que con posterioridad a la dación en pago, el acreedor sea
evicto en la cosa recibida en pago. ¿Revive en este caso la hipoteca? Una parte de la doctrina
estima que no, pues considera la hipoteca como definitivamente extinguida, fundándose en el art.
2382 del Código Civil, que da esta solución para la fianza, y en que se ve en la dación en pago
una novación por cambio de objeto, que extingue la obligación primitiva garantizada con
hipoteca. Para otra parte de la doctrina, que ve en la dación en pago una simple modalidad de
pago y no una novación por cambio de objeto, la hipoteca debe entenderse que no se extinguió,
pues la obligación principal tampoco corrió la misma suerte (véase discusión al efecto, al tratar de
la dación en pago, a continuación del pago, en el apunte de “Extinción de las Obligaciones”).
iii.- La novación: extingue la obligación primitiva con todos sus accesorios, entre los cuales se
encontraba la hipoteca; pero nada impide que las partes hagan reserva de las hipotecas, de
acuerdo a los arts. 1642 a 1644 del Código Civil.
iv.- Confusión: art. 2406 del Código Civil. Se aplica también a la hipoteca este modo de extinguir. Se
producirá la confusión, por ejemplo, si al fallecer el acreedor, le sucede, como su único
heredero, su hijo, quien era el deudor de la obligación garantizada con la hipoteca. En
principio, no se concibe la hipoteca sobre un inmueble propio. Con todo, en un caso acontece tal
cosa: art. 1610 del N° 2, el subrogado, en virtud de la subrogación, adquiere el derecho de hipoteca,
que se pondrá de manifiesto cuando otros acreedores hipotecarios invoquen sus derechos sobre
el inmueble. Fundamental será aquí el grado de cada hipoteca.

10.2. Extinción por vía principal.
En este caso, la obligación principal continúa vigente, extinguiéndose sólo la hipoteca.
Las causales son las siguientes:
a) Cuando el derecho del constituyente de la hipoteca se extingue por resolución: arts. 2434, inc. 2° y 2416 del
Código Civil.
Opera aquí el principio general del art. 1491 del Código Civil. La hipoteca se extinguirá,
salvo que el acreedor pueda alegar que desconocía la condición resolutoria, es decir que se
encontraba de buena fe, lo que no podrá invocarse si la condición resolutoria constaba en el título
respectivo, inscrito u otorgado por escritura pública (usualmente, ello constara en la escritura de
compraventa respectiva; de ahí la importancia de los informes de títulos hasta 10 años y de
cerciorarse que los saldos de precios estén pagados).
b) Vencimiento del plazo por el cual se constituyó la hipoteca: art. 2434 inc. 3° del Código Civil. Un ejemplo
es la hipoteca constituida por una sociedad anónima, para garantizar deudas ajenas, caso en el
cual, además de obtener la respectiva autorización de la junta extraordinaria de accionistas (art. 57
de la Ley de Sociedades Anónimas), debe limitarse la vigencia de la hipoteca, de manera que
caucione obligaciones con un vencimiento máximo, indicado en el contrato hipotecario.
c) La prórroga del plazo que el acreedor concede al deudor, para el pago de la obligación, extingue la
hipoteca constituida por un tercero, salvo que dicho garante concurra en la prórroga, aceptándola
(art. 1649 del Código Civil).
d) Expropiación por causa de utilidad pública.

Expropiado el inmueble, se extingue también la hipoteca, sin perjuicio del derecho del
acreedor hipotecario sobre el precio de la expropiación.
e) Por renuncia del acreedor hipotecario.

Tal acto se denomina alzamiento de la hipoteca, a través de una escritura pública, del que
debe tomarse nota al margen de la respectiva inscripción hipotecaria, operando la respectiva
cancelación (art. 2434, inc. 3º, Código Civil). Para que haya verdadera renuncia, el crédito
caucionado con la hipoteca no debe estar pagado, pues si lo estuviera, la hipoteca se entenderá
extinguida por vía consecuencial.
El alzamiento de la hipoteca puede ser total o parcial.
f) Purga de la hipoteca: art. 2428 del Código Civil.

Cesa el derecho de persecución del acreedor hipotecario, contra el tercero que haya
adquirido el inmueble en pública subasta, ordenada por el juez.
Deben concurrir las siguientes condiciones:
i.- La venta debe efectuarse en pública subasta, ordenada por el juez (es decir, en el marco
de un litigio).
ii.- Debe citarse personalmente a los acreedores hipotecarios, mediante receptor judicial.
iii.- La subasta no puede efectuarse antes de transcurrido el término de emplazamiento, contado desde
la notificación a los acreedores hipotecarios.
Si no se citare a uno o más acreedores hipotecarios, la subasta es válida, pero
subsiste la hipoteca del acreedor o acreedores omitidos. Estos podrán por tanto ejercer

su derecho de persecución, en contra del tercero adquirente en la subasta.
De esta forma, cumpliéndose con estos requisitos y efectuada la subasta, podrá ocurrir que
no todos los acreedores hipotecarios logren pagarse con el producto de la subasta. Pero aun en tal
caso, se extinguirán todas las hipotecas, y no sólo aquellas que se habían constituido en favor de los
acreedores hipotecarios que lograron pagarse. Aquellos que no se paguen, conservan por cierto sus
créditos, pero ahora éstos serán valistas o no preferentes.
El art. 492 del Código de Procedimiento Civil complementa el art. 2428 del Código Civil,
consagrando a los acreedores hipotecarios de grado preferente a aquel que persigue el remate de la
finca, el derecho de optar:
i.- Por pagarse sus créditos con el producto del remate; o
ii.- Conservar sus hipotecas, siempre que sus créditos no estén devengados. En otras palabras, si
el deudor está en mora, no puede optarse por conservar la hipoteca, sino que necesariamente debe
optarse por pagarse con el producto del remate.
Dispone el citado art. 492, en sus dos primeros incisos: “Si por un acreedor hipotecario de grado
posterior se persigue una finca hipotecada contra el deudor personal que la poseyere el acreedor o acreedores
de grado preferente, citados conforme al artículo 2428 del Código Civil podrán o exigir el pago de sus créditos
sobre el precio del remate según sus grados, o conservar sus hipotecas sobre la finca subastada siempre que
sus créditos no estuvieren devengados. / No diciendo nada, en el término de emplazamiento, se entenderá
que optan por ser pagados sobre el precio de la subasta”.
Somarriva señala que este derecho a conservar las hipotecas, también pueden ejercitarlo los
acreedores de grado preferente cuando se persiga la finca hipotecada contra los terceros
poseedores, en virtud de lo dispuesto en el art. 762 del Código de Procedimiento Civil, en las
normas sobre la acción de desposeimiento contra terceros poseedores de la finca hipotecada o
acensuada: “Lo dispuesto en el artículo 492 se aplicará también al caso en que se persiga la finca
hipotecada contra terceros poseedores”.
Indica también Manuel Somarriva que el art. 492 se pone en el caso en que la finca sea
perseguida por uno de los acreedores hipotecarios. Pero, si la embarga un acreedor que no sea
hipotecario, ¿se aplicará igualmente la disposición? La afirmativa –dice el autor citado- nos parece
evidente; no habría razón para que en este caso no tuvieran los acreedores el mencionado derecho.
Eso sí, agrega, todos los acreedores hipotecarios gozarían del derecho que consagra el art. 492.51
Una última cuestión habría que plantear: el art. 2428 del Código Civil se pone en el caso de
que el acreedor hipotecario o un tercero adquiera el inmueble por compraventa en el respectivo
remate, pues habla “del precio del remate”. En tal caso, nadie discute que las hipotecas se purgan si
se cumplen los requisitos ya señalados. ¿Qué ocurre, en cambio, si en lugar de llevarse a cabo la
subasta, el acreedor ejecutante se “adjudica” el inmueble con cargo a su crédito? ¿Se purgan en este
caso las restantes hipotecas que se encuentren vigentes, constituidas en favor de otros acreedores,
distintos de aquél que ha llevado adelante la ejecución? Revisemos lo que expone Manuel
Somarriva sobre el particular: “¿Se aplica el artículo 2428 si uno de los acreedores hipotecarios se
adjudica el inmueble gravado a falta de posturas admisibles? Don Fernando Alessandri después de
estudiar la cuestión concluye que es necesario distinguir según que el acreedor adjudicatario sea de
primer grado o de grado posterior. En el primer caso estima que se extinguirían las hipotecas de los
acreedores posteriores legalmente citados; en cambio, si la adjudicación se hace a un acreedor de
rango posterior no se extinguirían las hipotecas de los acreedores de grado preferente, pero sí las
inferiores a las del adjudicatario. La Corte Suprema para resolver el punto en análisis no entra en
los distingos que hace el autor recién citado, sino que, fundándose en que el artículo 2428 se refiere
a aquél que adquiere la finca hipotecada en pública subasta y que ésta es distinta a la adjudicación
51 Somarriva Undurraga, Manuel, ob. cit., pp. 493 y 494.

en pago, ha resuelto en dos ocasiones que en el caso propuesto no se extinguen las hipotecas.52 Los
fallos mencionados sin duda se ajustan al texto de la ley ¿pero están conformes con su espíritu? Es
bien dudoso: la purga o caducidad de las hipotecas se produce porque el precio del inmueble no
alcanza para satisfacer a todos los acreedores hipotecarios, es decir, porque los de grado preferente
agotan la garantía que significaba el inmueble. Esta razón concurre en el caso en que el inmueble se
adjudique al acreedor a falta de postores, sea apreciado por peritos como lo dice el artículo 2397, o
por los dos tercios de la tasación como lo ordena el artículo 521 [hoy 499] del Código de
Procedimiento Civil. En efecto, si el acreedor recurre al expediente de la adjudicación en pago es
porque no ha habido interesados por el mínimum; luego el valor real del inmueble es el de
adjudicación y, si con él no se alcanzan a pagar todos los acreedores hipotecarios las hipotecas de
éstos debían extinguirse, porque quiere decir que ellas nunca fueron garantía suficiente”.53
Más adelante, el mismo autor expresa: “Tampoco se puede sostener que cuando el
acreedor hipotecario se adjudica el inmueble no hay pago; lo hay, prueba que el juez en
representación del deudor da por cancelada la deuda hipotecaria mediante dicha adjudicación.
Finalmente, no menos afortunada que las anteriores es la alegación de que la adjudicación en
pago no es compraventa. En realidad la adjudicación es compraventa porque en ella concurren
todos los requisitos de este contrato: existe comprador, vendedor, cosa debida y precio; y
también constituye título traslaticio de dominio”.54
Concordamos con la opinión de Manuel Somarriva. En efecto, al operar una
“adjudicación” con cargo al crédito, se ha dado cabal cumplimiento a lo que exige el artículo
2428 del Código Civil, para que se produzca la purga de las hipotecas. El inciso 2º del precepto
citado, exige que la subasta sea hecha con citación personal del referido acreedor hipotecario,
en el término de emplazamiento. Si así ocurrió, la hipoteca se purgará. En parte alguna de esta
norma, se exige que para operar la purga de la hipoteca, necesariamente deba ser un tercero –y
no el ejecutante de autos-, quien deba comprar el inmueble que se subasta. Tal distinción no
está contemplada en el art. 2428 citado, y por ende no corresponde que el intérprete la haga. La
norma, a continuación, dispone que los acreedores hipotecarios sean cubiertos “sobre el precio
del remate en el orden que corresponda”, y en el inciso final, se consigna que “El juez entre
tanto hará consignar el dinero”. Pero es evidente que tanto el pago de los restantes acreedores
hipotecarios cuanto la consignación del precio del remate, sólo podrán ocurrir en la medida
que el precio alcance a satisfacer los créditos de los restantes acreedores hipotecarios, y siempre
y cuando dicho precio no se haya enterado con cargo al crédito del ejecutante. En efecto, si
ocurre esto último –caso que nos ocupa precisamente-, es obvio que los restantes acreedores
hipotecarios no podrán pagarse, ni corresponderá consignar “el dinero”. Pero esto no puede
llevar a la errada conclusión de que no se purguen las restantes hipotecas. De sostener esta
52
Se trata de una sentencia de 27 de diciembre de 1919 y de 20 de junio de 1922, publicadas en la “Revista de
Derecho y Jurisprudencia, tomos XVII y XXI, segunda parte, sección primera, pp. 319 y 737, respectivamente.
Refiere Somarriva que “Los considerandos más interesantes de estos fallos dicen: ‘Que no sólo el sentido natural
y obvio de las palabras pública subasta, adjudicación al acreedor, conforme al uso general de las mismas palabras,
menifiesta que ellas son distintas y no sinónimas, sino que ante el lenguaje jurídico son igualmente diversas, ya que
el derecho del acreedor para que se le adjudiquen los bienes embargados nace precisamente del hecho de que la
subasta pública no se haya realizado por falta de postores’. ‘Que la adjudicación de la propiedad por los dos
tercios de su tasación, particularmente pedida y obtenida por el ejecutante, no sólo es diversa sino inconciliable
con la adquisición en pública subasta, único caso este último en que según se ha visto, la ley ampara el derecho del
tercero, o sea, del ejecutante en el caso de que se trata; y por lo tanto, no habiendo el ejecutante adquirido en
pública subasta la finca hipotecada, debe respetarse el derecho del acreedor hipotecario’”: Somarriva Undurraga,
Manuel, ob. cit., Nº 480 bis, nota 456, pp. 487 y 488.
53
Somarriva Undurraga, Manuel, ob. cit., Nº 480 bis, pp. 487 y 488.
54
Somarriva Undurraga, Manuel, ob. cit., Nº 487, pp. 496 y 497.

conclusión, se instauraría una inaceptable discriminación entre la condición del ejecutante de
autos y un tercero, pues en el primer caso, si el ejecutante compra el inmueble y paga el precio
con cargo a su crédito, no se purgaría la hipoteca, mientras que en el segundo caso, si fuere un
tercero quien compra, sí se purgaría la hipoteca. ¿Cómo puede sostenerse tal distingo que no
fluye de la ley, y que implica establecer una discriminación arbitraria entre uno y otro
comprador, en circunstancias que en ambos casos el precio se paga? De suyo debiera
concluirse que en uno y en otro caso, se produce la purga de la hipoteca. Una excepción al
efecto de la purga, requeriría de texto expreso en la ley, y ciertamente no lo hay, como puede
constatar de la lectura de la norma en comento.
Tan claro es lo expuesto, que el único caso en el que el legislador señala que no se
producirá la purga de la hipoteca, es aquél señalado en el art. 492 del Código de Procedimiento
Civil, cuando se trata de un acreedor hipotecario de grado preferente, cuyo crédito aún no está
devengado. Que el legislador se haya preocupado de regular cuidadosamente esta única
excepción, evidencia que por vía de interpretación no es correcto estimar que existe un
segundo caso, no previsto ni en la letra ni en el espíritu de la norma.
La adjudicación de autos constituye una compraventa perfecta, en la que existe un
comprador, un vendedor, la cosa debida y un precio, precio que se ha pagado por el modo de
extinguir las obligaciones llamado compensación, la que ha sido definida como “Un modo de
extinción de obligaciones recíprocas existentes entre dos personas, hasta concurrencia de la de
menor valor. La compensación es en el fondo un pago ficticio, doble y recíproco. Tiene gran
importancia práctica, ya que no se justifica el doble pago en la práctica, simplificándose el
cumplimiento de las obligaciones que recíprocamente ligan a las partes, evitándoles las
molestias y los riesgos de un doble pago. Por otra parte, no es equitativo que una parte pueda
compeler a la otra a cumplir, sin cumplir ella misma.
11.- Modelos de contrato de hipoteca.
a) Contrato de hipoteca con cláusulas de garantía general.
HIPOTECA55
_____________________________________
_____________________________________
55
Advertencia: éste es un modelo genérico para uso exclusivamente académico y para su estudio por los alumnos
de Derecho, y, por tanto, sólo se alude en él a las principales cláusulas que debe contener un contrato de hipoteca,
sin extenderse a otras declaraciones que deban hacerse en cada contrato en particular, conforme lo exijan las
circunstancias del caso concreto de que se trate. Por lo tanto, deberá solicitarse la asesoría de un abogado para la
redacción de un contrato de hipoteca que posteriormente será presentado al Conservador de Bienes Raíces
competente para su inscripción. Por otra parte, debe considerarse que el contrato de hipoteca puede celebrarse a
continuación de un contrato de compraventa, ambos por una misma escritura pública. Otro tanto cabe señalar
para el segundo modelo que más adelante proponemos.

Comparecen: Don(Doña)______________________________, chileno(a), _________,
_________________, cédula de identidad número _______________, por sí /en
representación según se acreditará, de _______________________________, sociedad
____________________, ambos domiciliados en esta ciudad, calle
_______________________ Nº ______, en adelante “el acreedor hipotecario”; y don
_________________________________________________________________________
_______ (doña), (nacionalidad, estado civil, profesión, cédula de identidad), por sí (en
representación según se acreditará de)
_________________________________________________________________________
_______ (ambos) domiciliado(s) en esta ciudad,
calle_________________________________________ en adelante también denominado
“el constituyente” (y/o “el deudor”); y don __________________________, (a nombre y en
representación, según se acreditará, de la sociedad ____________________), (ambos)
domiciliado(s) en esta ciudad, calle _____________ número __________, Comuna de
___________, en adelante también denominado “el deudor”; todos los comparecientes
mayores de edad, quiénes acreditan sus identidades con las cédulas citadas y exponen:
PRIMERO: Don(Doña) (La
sociedad)____________________________________________________________ es
dueño(a) del inmueble ubicado en
_________________________________________________________________________
____ y que deslinda según sus títulos del modo siguiente: Al Norte,
________________________________________; Al Sur,
_______________________________________; Al Oriente,
_____________________________________; y Al Poniente,
______________________________________ Adquirió la propiedad raíz antes
individualizada por ________________________________ según escritura pública de fecha
____ de ______________ de ____, otorgada en la Notaría de _____________ de don
_____________________. El dominio a su nombre se encuentra inscrito a fojas ______ Nº
____________ en el Registro de Propiedad del año ______ del Conservador de Bienes Raíces
de ____________________________. (Los derechos de aprovechamiento de aguas que le
corresponden al inmueble antes individualizado consisten en
____________________________________________ y se encuentran inscritos a nombre
del propietario del inmueble a fojas ______ Nº _______ en el Registro de Propiedad de
Aguas del año ____ en el Conservador de Bienes Raíces de ___________.)
SEGUNDO: Por el presente instrumento, don (doña)
________________________________________, (por sí) (como mandatario y en
representación de la sociedad) _________________________________
______________________________ constituye en favor de
________________________________________ hipoteca de primer grado sobre la(s)
propiedad(es) raíz(ces) (de su dominio) (de dominio de su representada) singularizada(s) en la
cláusula anterior, y sobre todo lo edificado y plantado en ella, como también las mejoras que en
adelante se le hicieren, (incluyendo los derechos de aprovechamiento de aguas que a dicho
inmueble le pertenecen), con el fin de garantizar a
______________________________________ el cumplimiento íntegro y oportuno de todas
y cualesquiera de las obligaciones que (don/doña) (la sociedad)

_________________________________________________________________________
en adelante también denominado “el deudor” (y/o “el constituyente” conjunta o
separadamente) tenga (n) actualmente o en el futuro tuviere (n) a favor de
_____________________________________, en moneda nacional o extranjera, derivadas de
toda clase de actos y contratos y especialmente de operaciones de crédito de dinero, ya sea
como aceptante, suscriptor, girador, endosante, o avalista de letras de cambio, pagarés y otras
órdenes de pago distintas de los cheques sea _________________________ el acreedor
originario o cesionario de tales títulos suscritos o girados a favor de terceros; por créditos
simples o documentarios; sea que resulte obligado como deudor principal, fiador, avalista,
codeudor solidario o a cualquier otro título; por mutuos de dinero, préstamos en moneda
corriente o extranjera efectuados con letras o pagarés o descuentos de letras de cambio,
pagarés y otros documentos que representen obligaciones de pago; préstamos en cuenta
especial, o por cualquier otro documento que contenga una operación de crédito de dinero;
por avales, fianzas simples o solidarias u otras garantías que
____________________________________________ haya otorgado con ocasión de
operaciones de crédito y demás actos y contratos ejecutados o celebrados por el deudor (y/o el
constituyente) y respecto de los cuales ___________________________________ resulte
obligado al pago con derecho a repetir en contra de la personas así caucionadas; por
obligaciones asumidas en favor de ________________________________________
mediante novación por cambio de deudor, de acreedor o de obligación; por saldos de precio,
rentas de arrendamiento o leasing y demás actos y contratos ejecutados o celebrados por el
deudor (y/o el constituyente) con __________________________________________; por
reajustes, intereses, gastos, costas y demás prestaciones accesorias que correspondan; y por las
renovaciones, sustituciones, reprogramaciones, modificaciones y prórrogas de todas estas
operaciones y documentos ya sea que estas obligaciones se hayan contraído con la oficina
principal de _____________________________ o con cualquier sucursal de
_________________________________ establecida o que se estableciere dentro o fuera del
territorio de la República, y sea ____________________________________________
acreedor originario o derivado por cesión, endoso u otra causa.
TERCERO: Se obliga(n) (solidariamente) el deudor (y el constituyente) a mantener asegurados
los edificios actualmente construidos o que se construyan en el futuro en la propiedad
hipotecada, contra los riesgos y por los montos que determine
_____________________________________, durante toda la vigencia de este contrato. Las
pólizas deberán ser tomadas en favor de
__________________________________________, como acreedor hipotecario. En caso de
no acreditarse a _________________________________________ en forma fehaciente la
contratación y oportuna renovación de este seguro en las condiciones establecidas, podrá
hacerlo _________________________________________ por cuenta y con cargo al deudor
o al constituyente, contra los riesgos, por los montos y en la Compañía que estime
conveniente, pero sin responsabilidad alguna para
_________________________________________ si así no lo hiciere, ni en relación con el
no pago del seguro en caso de siniestro o con cualquier otra materia referente a las compañías
aseguradoras o a las pólizas emitidas. El valor de las primas que pague
_________________________________________ devengará el máximo interés anual que
legalmente pueda cobrarse, pudiendo cobrar judicialmente su reembolso. SI EL ACREEDOR
FUERE UN BANCO: El deudor (y el constituyente) faculta(n) asimismo a
____________________________________________ para debitarle en su cuenta corriente,
de ahorro, o en cualquier otra acreencia que por cualquier concepto éste reconozca en su favor,

toda suma de dinero que desembolse el Banco por cuenta suya, especialmente el valor de las
primas de este seguro y el costo de las tasaciones periódicas del (de los) inmueble(s)
hipotecado(s) que estime conveniente efectuar durante la vigencia de este contrato, o que se
requieran para la contratación y renovación del seguro correspondiente. El Banco acreedor
podrá aceptar endosos de pólizas de seguros ya contratados por el deudor, previa valorización
y aceptación de éste.
CUARTO: El constituyente se obliga a no enajenar, gravar, fusionar, dividir ni celebrar acto o
contrato alguno relacionado con todo o parte de la(s) propiedad(es) raíz(ces) dada(s) en
hipoteca y con los bienes inmuebles por adherencia o destinación que formen parte de ella(s)
(y sus derechos de aprovechamiento de aguas), sin previo consentimiento escrito de
_________________________________________________.
(Cuando se trate de hipotecas sobre terrenos en los cuales se construya un edificio que se
venderá por departamentos, oficinas o locales, deben excluirse de esta prohibición la
celebración de contratos de promesa de compraventa).
(Incluir cuando corresponda).
Se excluye de esta prohibición la celebración de contratos de promesa referidos a
departamentos, oficinasl locales, etcétera, que pertenezcan a los edificios que se construyan en
los inmuebles hipotecados por el presente instrumento.
Se obliga asimismo, sin previo consentimiento escrito de
_________________________________, a no constituir prenda sin desplazamiento según la
Ley 20.190 sobre bienes actuales o futuros que por adherencia o destinación se reputan formar
parte del (de los) inmueble(s) hipotecado(s) conforme a la ley. Estas prohibiciones se
inscribirán en los registros respectivos del competente Conservador.
QUINTO: El constituyente declara que el (los) inmueble(s) individualizado(s) en la cláusula
primera del presente instrumento, le pertenece(n) como único y exclusivo dueño, y que no
está(n) afecto(s) a embargos, medidas precautorias, gravámenes, limitaciones de dominio,
acciones resolutorias, cargas, litigios, prohibiciones de gravar o enajenar y que no existe
impedimento alguno que pueda menoscabar la libre disposición de él (ellos) ni la constitución
de la hipoteca y prohibiciones de que da cuenta este instrumento, ( con excepción de ______).
Asimismo, el constituyente declara conocer y aceptar que
_______________________________________________ estudia e informa los títulos y
antecedentes legales del (de los) inmueble (s) que se constituye (n) en hipoteca por el presente
instrumento, sólo desde el punto de vista de _______________________________________
y para resguardar sus propios intereses, siendo de exclusiva responsabilidad de las partes, el
contratar, si lo estiman necesario, sus propios asesores, abogados, profesionales y técnicos que
resguarden sus derechos.
SEXTO: En caso de mora o simple retardo en el pago de una cualquiera de las obligaciones
que se garantizan con la hipoteca que se constituye mediante la presente escritura, queda
facultado __________________________________________ para hacer todas y cada una
de tales obligaciones exigibles anticipadamente como si fueran de plazo vencido. Sin perjuicio
del ejercicio de otros derechos por parte de
_________________________________________________, éste podrá igualmente hacer
exigibles dichas obligaciones en forma anticipada, considerándose también de plazo vencido,
en caso de verificarse una cualquiera de las siguientes circunstancias:
a) Si el constituyente de la hipoteca no tuviere o perdiere el dominio del (de los)
inmueble(s) (o de los derechos de aprovechamiento de aguas) hipotecado(s);
b) Si la hipoteca y prohibiciones que se pactan por el presente instrumento no quedaren
inscritas a favor de ____________________________________, dentro del plazo de

120 días corridos desde la fecha de esta escritura pública;
c) Si la(s) propiedad(es) hipotecada(s) o los bienes inmuebles por adherencia o destinación
(o los derechos de aprovechamiento de aguas) se encontraren afectos o quedaren afectos
en el futuro a otros gravámenes, limitaciones de dominio, prohibiciones, embargos,
medidas precautorias y/o litigios;
d) Si (una cualquiera de las) la(s) propiedad(es) hipotecada(s) no se encontrare(n) al día en el
pago del impuesto territorial o bien si se incurriere en el futuro en cualquier atraso en el
pago de dicho impuesto; y
e) Si el constituyente de la hipoteca y/o el deudor de las obligaciones caucionadas con ella,
quedaren afectos a un procedimiento concursal de liquidación, o cesaren en el
cumplimiento de cualquier obligación contraída en favor de
________________________________________ o de terceros;
f) Si el (los) inmueble(s) (o los derechos de aprovechamiento de aguas) experimenta(n)
deterioros o daños que, a juicio de _______________________________________, lo
hagan insuficiente como garantía, o si el derecho del constituyente sobre él (ellos) fuere
discutido por cualquier causa.
g) Si el deudor o el constituyente hipotecario no contrataren o renovaren oportunamente el
seguro referido en la cláusula tercera precedente o no pagaren oportunamente sus
primas.
h) Si el constituyente de la hipoteca ha incurrido en cualquier omisión, error o falsedad en
las declaraciones que efectúa en el presente instrumento.-
Las causales de caducidad del plazo estipuladas en las letras anteriores están establecidas única
y exclusivamente en beneficio de ______________________________________________,
sin que el deudor y/o el constituyente puedan aprovecharse de ellas de modo alguno.
Asimismo, el no ejercicio por parte de ________________________________________ de
los derechos que le reconoce esta cláusula, no significará de manera alguna renuncia de los
mismos, reservándose __________________________________________ la facultad de
ejercerlos cuando lo estime conveniente.
SÉPTIMO: Los derechos, gastos e impuestos de la presente escritura y de su inscripción,
como asimismo los de las obligaciones caucionadas con la(s) hipoteca(s) de que da cuenta este
instrumento y sus eventuales prórrogas, serán de cargo exclusivo del deudor garantizado con el
gravamen que se pacta por el presente instrumento, quedando
________________________________________ expresamente facultado para debitarlos en
la forma señalada en la cláusula tercera precedente.
OCTAVO: Por el presente instrumento, el constituyente, (el vendedor y el comprador)
confiere(n) a ____________________________________________, poder especial e
irrevocable en los términos del Artículo doscientos cuarenta y uno del Código de Comercio,
para que éste, a través de sus representantes, pueda concurrir a suscribir en su nombre y
representación uno o más instrumentos públicos, privados o minutas que corresponda, con el
solo objeto de obtener por parte del Señor Conservador de Bienes Raíces correspondiente, la
competente inscripción de la hipoteca y prohibiciones que se constituyen por este acto,
pudiendo al efecto otorgar las rectificaciones, aclaraciones, minutas, complementaciones y
demás modificaciones que corresponda.
(Incluir el párrafo que se indica a continuación sólo cuando en virtud de esta hipoteca UN
BANCO emita una carta de resguardo en favor de otro Banco que concurrirá al alzamiento de
sus garantías).
Por otra parte, en este acto el constituyente confiere al BANCO
______________________________________ un mandato mercantil, irrevocable y gratuito,

de conformidad a los términos de los artículos 235, 238 y siguientes del Código de Comercio,
para que destine el importe del préstamo otorgado a aquél al pago de cualquier deuda, vigente
o vencida, que tenga en ese momento el constituyente con el Banco
__________________________ y a entregarle el saldo si lo hubiere, todo de acuerdo con la o
las liquidaciones entregadas al efecto por el citado acreedor. El Banco acepta este mandato en
los términos relacionados.
NOVENO: (Cuando el constituyente de la hipoteca es un tercero distinto del deudor)
El compareciente don ______________________________________________________
por sí, (en la representación en que comparece), se constituye (constituye a su representada) en
fiador (a) y codeudor (a) solidario (a) de todas y de cada una de las obligaciones presentes y
futuras mencionadas en la cláusula segunda, contraídas actualmente o que se contraigan en el
futuro por don (la sociedad )___________________ en favor de
_________________________________________________, como asimismo de todas las
obligaciones que las sustituyan total o parcialmente, aceptando desde ya todas las
modificaciones, prórrogas y renovaciones que puedan convenirse o concederse respecto de
ellas, como también la sustitución o cancelación de cualquier garantía que asegure el pago de
ellas y relevando a __________________________________________ de la obligación de
protesto en caso de que procediere, renunciando a la excepción de subrogación contemplada
en el artículo 2355 del Código Civil y al beneficio de retractación contenido en el artículo 2339
del mismo cuerpo legal. Las obligaciones que se afianzan solidariamente en esta cláusula se
harán exigibles en la misma forma y condiciones estipuladas en la cláusula sexta de la presente
escritura. La presente fianza y codeuda solidaria queda limitada al valor que arrojare la
realización del inmueble hipotecado.
DÉCIMO: (Cuando el deudor es persona natural y/o el fiador es persona natural). Se conviene
expresamente en que todas y cada una de las obligaciones caucionadas con la hipoteca (y con la
fianza y codeuda solidaria) que se constituye por medio de la presente escritura, tendrán el
carácter de indivisibles, de modo que su cumplimiento podrá exigirse a cualquiera de los
herederos del deudor (del fiador y codeudor solidario) conforme a los artículos 1526 número 4
y 1528 del Código Civil.
UNDECIMO: El (Los) representante(s) de _________________________________, ya
individualizado(s), en el carácter en que comparece(n), acepta(n) la (fianza y codeuda solidaria)
(y la) hipoteca y prohibiciones que en este instrumento se constituyen en favor de su
representado, _____________________________________, en los términos estipulados en
la presente escritura.
DUODECIMO: Se faculta al portador de copia autorizada de la presente escritura para
requerir y firmar las inscripciones, subinscripciones y anotaciones que procediere efectuar en el
Conservador de Bienes Raíces que corresponda.
DECIMOTERCERO: Para todos los efectos legales derivados del otorgamiento de este
contrato, el constituyente fija su domicilio en la ciudad y comuna de Santiago y se somete a la
competencia de sus Tribunales Ordinarios de Justicia, sin perjuicio del que corresponda al
lugar de su domicilio o residencia a elección de ______________________________. La
sociedad __________________________________(acreedora) podrá, a su elección,
demandar el constituyente ante los Tribunales de la comuna de Santiago o ante los
competentes según las reglas de procedimiento.-
DECIMOCUARTO: (Cuando el constituyente es persona natural casado en régimen de
sociedad conyugal). (o bajo régimen de participación en los gananciales y se otorgará fianza o
codeuda solidaria).
Presente a este acto doña

__________________________________________________________, cédula de
identidad número ______________________, mayor de edad, a quien conozco y expone:
Que para todos los efectos legales y de conformidad a lo previsto en el artículo mil setecientos
cuarenta y nueve del Código Civil (si hay régimen de participación en los gananciales: y de
conformidad a lo previsto en el artículo mil setecientos noventa y dos guion tres del Código
Civil), autoriza a su cónyuge don __________________________________ para constituir la
hipoteca y prohibiciones (y la fianza y codeuda solidaria) que se convienen en la presente
escritura, cuyos términos declara conocer y aceptar en todas sus partes.
DECIMOQUINTO: (Cuando el constituyente de la hipoteca es un tercero distinto del
deudor).
Presente a este acto don
_______________________________________________________ por sí (en
representación de) ________________________________________________________
(ambos) de este domicilio, calle ___________________________________ Nº
___________ Comuna de _________________ y expone: que en su calidad de deudor de las
obligaciones caucionadas con la hipoteca (y fianza y codeuda solidaria) que se constituye (n)
por este instrumento, declara conocer y aceptar todas y cada una de las estipulaciones
contenidas en esta escritura, las que le serán plenamente oponibles para todos los efectos que
corresponda.
DECIMOSEXTO: (Cuando el constituyente es persona natural o el bien raíz pertenece a una
sociedad que sea residencia principal de la familia).
Presente a este acto don ________________________________________, ya
individualizado, y su cónyuge, doña ______________________________, casada con el
anterior compareciente, de su mismo domicilio, Cédula de Identidad Nº ________________
mayores de edad, quienes declaran y exponen:
a) Que a la fecha de esta escritura no han solicitado judicialmente la declaración de la calidad
de “Bien Familiar” del (inmueble que por el presente instrumento se hipoteca en favor de
_________________________________________) (de los derechos o acciones que los
cónyuges tienen en la sociedad propietaria del inmueble que por el presente instrumento
se hipoteca en favor de ________________________________________).
b) A mayor abundamiento, el cónyuge no propietario, en conformidad a lo establecido en los
artículos 142 y siguientes del Código Civil, viene en consentir y aceptar expresamente los
términos del presente contrato, y, en especial, la constitución de la hipoteca y
prohibiciones que se convienen en las cláusulas pertinentes de esta escritura.
DECIMO SEPTIMO: Don (ña) ____________________, ya individualizado (a), declara
formalmente poseer el estado civil de soltero (a) viudo (a) y estar en conocimiento que los
actos jurídicos de que da cuenta este instrumento, se celebran precisamente en consideración a
ésta declaración. Asimismo, expresa conocer la disposición del artículo 27 de la Ley número
cuatro mil ochocientos ocho, del Servicio de Registro Civil e Identifiacción, y las sanciones
penales que conlleva la infracción de esta norma.
La personería del (de los) representante(s) de ________________________________
consta en la escritura pública de fecha ______ de ____________________ de 2______,
otorgada en la Notaría de _______________________ de don/doña
__________________________________.
La personería de don/doña ________________________________, para representar
_______________________________________, consta en la escritura pública de fecha
____________, otorgada en la Notaría de ________________ de don (doña)
________________________________.

La personería de don/doña ________________________________, para representar
_______________________________________, consta en la escritura pública de fecha
____________, otorgada en la Notaría de ________________ de don/doña
________________________________.
Esta(s) escritura(s) no se inserta(n) por ser conocida(s) de los otorgantes y a expresa solicitud
de ellos y por ser conocidas del Notario que autoriza.
INSERTAR:
1º: Certificado de Deuda de la Tesorería General de la República, en el que consta que no se
adeudan contribuciones por el (los) inmueble(s). (O certificado en el que conste que inmueble
está exento del pago de contribuciones).
2º: Certificado de matrimonio del constituyente.
b) Contrato de hipoteca que cauciona una obligación específica o con cláusula de garantía
general pero limitada a un cierto monto.
HIPOTECA
_____________________________________
_____________________________________
Comparecen: Don (Doña)________________________________, _______________

(nacionalidad), __________________ (estado civil), ______________ (profesión, actividad u
oficio), cédula de identidad número _____________, por sí/en representación según se
acreditará, de _________________________, sociedad ___________________, ambos
domiciliados en esta ciudad, calle ______________ número ________, en adelante “el
acreedor hipotecario”; y don _________________________________________
(nacionalidad, estado civil, profesión, cédula de identidad), por sí (en representación de)
_________________________________________________________________________
_______ (ambos) domiciliado(s) en esta ciudad, calle______________________________Nº
_______, Comuna de _______________, en adelante también denominado “el constituyente”
(y/o “el deudor”); y don __________________________, (a nombre y en representación,
según se acreditará, de la sociedad ____________________), (ambos) domiciliado(s) en esta
ciudad, calle _____________ número __________, Comuna de ___________, en adelante
también denominado “el deudor”; todos los comparecientes mayores de edad, quiénes
acreditan sus identidades con las cédulas citadas y exponen:
PRIMERO: Don(Doña) (La

sociedad)____________________________________________________________ es

dueño/a del inmueble ubicado en
_________________________________________________________________________
____ y que deslinda según sus títulos del modo siguiente: Al Norte,
__________________________________; Al Sur,
____________________________________; Al Oriente,
_________________________________; y Al Poniente,
________________________________ Adquirió la propiedad raíz antes individualizada por
________________________________ según escritura pública de fecha ____ de
______________ de ____, otorgada en la Notaría de _____________ de don
_____________________. El dominio a su nombre se encuentra inscrito a fojas ______
número ____________ en el Registro de Propiedad del año ______ del Conservador de
Bienes Raíces de ____________________________. (Los derechos de aprovechamiento de
aguas que le corresponden al inmueble antes individualizado consisten en
____________________________________________ y se encuentran inscritos a nombre
del propietario del inmueble a fojas ______ Nº _______ en el Registro de Propiedad de
Aguas del año ____ en el Conservador de Bienes Raíces de ___________.)
SEGUNDO:
OPCIÓN 1, GARANTÍA GENERAL, PERO LIMITADA: Por el presente instrumento,
don(Doña) ________________________________________, (por sí) (como mandatario y
en representación de la sociedad) _________________________________
______________________________ constituye en favor de ________________________
hipoteca de primer grado sobre la(s) propiedad(es) raíz(ces) (de su dominio) (de dominio de su
representada) singularizada(s) en la cláusula anterior, y sobre todo lo edificado y plantado en
ella, como también las mejoras que en adelante se le hicieren, (incluyendo los derechos de
aprovechamiento de aguas que a dicho inmueble le pertenecen), con el fin de garantizar a
_________________________ el cumplimiento íntegro y oportuno de todas y cualesquiera
de las obligaciones que (don) (la sociedad)
_________________________________________________________________________
__ en adelante también denominado “el deudor” (y/o “el constituyente” conjunta o
separadamente) tenga (n) actualmente o en el futuro tuviere (n) a favor de
_________________________________________, pero limitadas a la suma total de
_____________________ Unidades de Fomento por concepto de capital, sean dichas
obligaciones en moneda nacional o extranjera, derivadas de toda clase de actos y contratos y
especialmente de operaciones de crédito de dinero, ya sea como aceptante, suscriptor, girador,
endosante, o avalista de letras de cambio, pagarés y otras órdenes de pago distintas de los
cheques sea ___________________ el acreedor originario o cesionario de tales títulos
suscritos o girados a favor de terceros; por créditos simples o documentarios; por avances o
sobregiros en cuentas corrientes o en cuentas especiales; por contratos de apertura o líneas de
crédito; por saldos que arrojen sus cuentas corrientes en su contra, sea por liquidaciones
parciales o definitivas, por cheques, boletas de garantía o cualquier otra clase de documentos
mercantiles o bancarios; sea que resulte obligado como deudor principal, fiador, avalista,
codeudor solidario o a cualquier otro título; por mutuos de dinero, préstamos en moneda
corriente o extranjera efectuados con letras o pagarés o descuentos de letras de cambio,
pagarés y otros documentos que representen obligaciones de pago; préstamos en cuenta
especial, o por cualquier otro documento que contenga una operación de crédito de dinero;
por avales, fianzas simples o solidarias u otras garantías que _________________________
haya otorgado con ocasión de operaciones de crédito y demás actos y contratos ejecutados o
celebrados por el deudor (y/o el constituyente) y respecto de los cuales

_____________________________ resulte obligado al pago con derecho a repetir en contra
de la personas así caucionadas; por obligaciones asumidas en favor de
_____________________________ mediante novación por cambio de deudor, de acreedor o
de obligación; por saldos de precio, rentas de arrendamiento o leasing y demás actos y
contratos ejecutados o celebrados por el deudor (y/o el constituyente) con el
__________________________; por reajustes, intereses, gastos, costas y demás prestaciones
accesorias que correspondan; y por las renovaciones, sustituciones, reprogramaciones,
modificaciones y prórrogas de todas estas operaciones y documentos ya sea que estas
obligaciones se hayan contraído con la oficina principal de
________________________________ o con cualquier sucursal de
________________________ establecida o que se estableciere dentro o fuera del territorio de
la República, y sea _____________________ el acreedor originario o derivado por cesión,
endoso u otra causa.
OPCIÓN 2, GARANTÍA ESPECÍFICA: _______________________ ha otorgado a
don/doña (la Sociedad) ________
________________________________________________________________________,
en adelante también denominado “el deudor”, el (los) siguientes créditos:
a) Obligación documentada en el Pagaré número ____________________, suscrito con fecha
_________________________, por un capital de _________________________, pagadero
el _____________________( en ________________ cuotas, con vencimiento la primera de
ellas el ____________), con una tasa de interés del _______________.
b) __________________________________________ (obligación que tenga otra fuente,
por ejemplo un saldo de precio de una compraventa).
TERCERO: En garantía del cumplimiento íntegro y oportuno del (de los) préstamos
individualizado(s) en la cláusula anterior y del (de los) pagarés en que se documenta(n), con
todos sus intereses, incluso penales, reajustes y demás gastos si los hubiere, comprendiéndose
todas las prórrogas, modificaciones, resuscripciones, sustituciones y renovaciones que de tal(es)
préstamo(s) y pagaré(s) o sus saldos deudores puedan convenir en lo sucesivo
___________________________ y el deudor, incluyendo pactos sobre capitalización de
intereses y/o nuevas tasas de interés aplicables, variaciones en el tiempo y forma de pagar las
obligaciones, don (la Sociedad) ____________
_______________________________________________________, por si, (representada
en la forma indicada) constituye hipoteca de primer grado en favor de
_____________________________, para el cual acepta su representante que comparece,
sobre __________________________________
TERCERO: Se obliga(n) (solidariamente) el deudor (y el constituyente) a mantener asegurados
los edificios actualmente construidos o que se construyan en el futuro en la propiedad
hipotecada, contra los riesgos y por los montos que determine
____________________________________, durante toda la vigencia de este contrato. Las
pólizas deberán ser tomadas en favor de ____________________________________, como
acreedor hipotecario. En caso de no acreditarse a
____________________________________ en forma fehaciente la contratación y oportuna
renovación de este seguro en las condiciones establecidas, podrá hacerlo
_______________________________ por cuenta y con cargo al deudor o al constituyente,
contra los riesgos, por los montos y en la Compañía que estime conveniente, pero sin
responsabilidad alguna para _________________________________ si así no lo hiciere, ni
en relación con el no pago del seguro en caso de siniestro o con cualquier otra materia
referente a las compañías aseguradoras o a las pólizas emitidas. El valor de las primas que

pague ______________________________________ devengará el máximo interés anual que
legalmente pueda cobrarse, pudiendo cobrar judicialmente su reembolso. El deudor (y el
constituyente) faculta(n) asimismo a ______________________________________ para
debitarle en su cuenta corriente, de ahorro, o en cualquier otra acreencia que por cualquier
concepto éste reconozca en su favor, toda suma de dinero que desembolse
____________________________________ por cuenta suya, especialmente el valor de las
primas de este seguro y el costo de las tasaciones periódicas del (de los) inmueble(s)
hipotecado(s) que estime conveniente efectuar durante la vigencia de este contrato, o que se
requieran para la contratación y renovación del seguro correspondiente. El acreedor podrá
aceptar endosos de pólizas de seguros ya contratados por el deudor, previa valorización y
aceptación de éste.
CUARTO: El constituyente se obliga a no enajenar, gravar, fusionar, dividir ni celebrar acto o
contrato alguno relacionado con todo o parte de la(s) propiedad(es) raíz(ces) dada(s) en
hipoteca y con los bienes inmuebles por adherencia o destinación que formen parte de ella(s)
(y sus derechos de aprovechamiento de aguas), sin previo consentimiento escrito de
_______________________________________.
(Cuando se trate de hipotecas sobre terrenos en los cuales se construya un edificio que se
venderá por departamentos, oficinas o locales, deben excluirse de esta prohibición la
celebración de contratos de promesa de compraventa).
(Incluir cuando corresponda).
Se excluye de esta prohibición la celebración de contratos de promesa referidos a
departamentos, oficinasl locales, etcétera, que pertenezcan a los edificios que se construyan en
los inmuebles hipotecados por el presente instrumento.
Se obliga asimismo, sin previo consentimiento escrito de
____________________________________, a no constituir prenda sin desplazamiento
según la Ley 20.190 sobre bienes actuales o futuros que por adherencia o destinación se
reputan formar parte del (de los) inmueble(s) hipotecado(s) conforme a la ley. Estas
prohibiciones se inscribirán en los registros respectivos del competente Conservador.
QUINTO: El constituyente declara que el (los) inmueble(s) individualizado(s) en la cláusula
primera del presente instrumento, le pertenece(n) como único y exclusivo dueño, y que no
está(n) afecto(s) a embargos, medidas precautorias, gravámenes, limitaciones de dominio,
acciones resolutorias, cargas, litigios, prohibiciones de gravar o enajenar y que no existe
impedimento alguno que pueda menoscabar la libre disposición de él (ellos) ni la constitución
de la hipoteca y prohibiciones de que da cuenta este instrumento, ( con excepción de ______).
Asimismo, el constituyente declara conocer y aceptar que
__________________________________________ estudia e informa los títulos y
antecedentes legales del (de los) inmueble (s) que se constituye (n) en hipoteca por el presente
instrumento, sólo desde el punto de vista de ________________________________ y para
resguardar sus propios intereses, siendo de exclusiva responsabilidad de las partes, el contratar,
si lo estiman necesario, sus propios asesores, abogados, profesionales y técnicos que
resguarden sus derechos.
SEXTO: En caso de mora o simple retardo en el pago de una cualquiera de las obligaciones
que se garantizan con la hipoteca que se constituye mediante la presente escritura, queda
facultado ______________________________________ para hacer todas y cada una de tales
obligaciones exigibles anticipadamente como si fueran de plazo vencido.
Sin perjuicio del ejercicio de otros derechos por parte de
______________________________, éste podrá igualmente hacer exigibles dichas
obligaciones en forma anticipada, considerándose también de plazo vencido, en caso de

verificarse una cualquiera de las siguientes circunstancias:
a) Si el constituyente de la hipoteca no tuviere o perdiere el dominio del (de los)
inmueble(s) (o de los derechos de aprovechamiento de aguas) hipotecado(s);
b) Si la hipoteca y prohibiciones que se pactan por el presente instrumento no quedaren
inscritas a favor del _________________________, dentro del plazo de 120 días
corridos desde la fecha de esta escritura pública;
c) Si la(s) propiedad(es) hipotecada(s) o los bienes inmuebles por adherencia o destinación
(o los derechos de aprovechamiento de aguas) se encontraren afectos o quedaren afectos
en el futuro a otros gravámenes, limitaciones de dominio, prohibiciones, embargos,
medidas precautorias y/o litigios;
d) Si (una cualquiera de las) la(s) propiedad(es) hipotecada(s) no se encontrare(n) al día en el
pago del impuesto territorial o bien si se incurriere en el futuro en cualquier atraso en el
pago de dicho impuesto; y
e) Si el constituyente de la hipoteca y/o el deudor de las obligaciones caucionadas con ella,
quedaren afectos a un procedimiento concursal de liquidación, o cesaren en el
cumplimiento de cualquier obligación contraída en favor de
________________________________ o de terceros;
f) Si el (los) inmueble(s) (o los derechos de aprovechamiento de aguas) experimenta(n)
deterioros o daños que, a juicio de _______________________________, lo hagan
insuficiente como garantía, o si el derecho del constituyente sobre él (ellos) fuere
discutido por cualquier causa.
g) Si el deudor o el constituyente hipotecario no contrataren o renovaren oportunamente el
seguro referido en la cláusula tercera precedente o no pagaren oportunamente sus
primas.-
h) Si el constituyente de la hipoteca ha incurrido en cualquier omisión, error o falsedad en
las declaraciones que efectúa en el presente instrumento.-
Las causales de caducidad del plazo estipuladas en las letras anteriores están establecidas única
y exclusivamente en beneficio de ___________________________________, sin que el
deudor y/o el constituyente puedan aprovecharse de ellas de modo alguno. Asimismo, el no
ejercicio por parte de _____________________________________ de los derechos que le
reconoce esta cláusula, no significará de manera alguna renuncia de los mismos, reservándose
_________________________________ la facultad de ejercerlos cuando lo estime
conveniente.
SÉPTIMO: Los derechos, gastos e impuestos de la presente escritura y de su inscripción,
como asimismo los de las obligaciones caucionadas con la(s) hipoteca(s) de que da cuenta este
instrumento y sus eventuales prórrogas, serán de cargo exclusivo del deudor garantizado con el
gravamen que se pacta por el presente instrumento, quedando
____________________________________ expresamente facultado para debitarlos en la
forma señalada en la cláusula tercera precedente.
OCTAVO: Por el presente instrumento, el constituyente, (el vendedor y el comprador)
confiere(n) a ___________________________, poder especial e irrevocable en los términos
del Artículo doscientos cuarenta y uno del Código de Comercio, para que éste, a través de sus
representantes, pueda concurrir a suscribir en su nombre y representación uno o más
instrumentos públicos, privados o minutas que corresponda, con el solo objeto de obtener por
parte del Señor Conservador de Bienes Raíces correspondiente, la competente inscripción de la
hipoteca y prohibiciones que se constituyen por este acto, pudiendo al efecto otorgar las
rectificaciones, aclaraciones, minutas, complementaciones y demás modificaciones que
corresponda.

(Incluir el párrafo que se indica a continuación sólo cuando en virtud de esta hipoteca el
BANCO ________________________ emita una carta de resguardo en favor de otro Banco
que concurrirá al alzamiento de sus garantías).
Por otra parte, en este acto el constituyente confiere al BANCO _______________________
un mandato mercantil, irrevocable y gratuito, de conformidad a los términos de los artículos
235, 238 y siguientes del Código de Comercio, para que destine el importe del préstamo
otorgado a aquél al pago de cualquier deuda, vigente o vencida, que tenga en ese momento el
constituyente con el Banco __________________________ y a entregarle el saldo si lo
hubiere, todo de acuerdo con la o las liquidaciones entregadas al efecto por el citado acreedor.
El Banco acepta este mandato en los términos relacionados.
NOVENO: (Cuando el constituyente de la hipoteca es un tercero distinto del deudor)
El compareciente don ______________________________________________________
por sí, (en la representación en que comparece), se constituye ( constituye a su representada) en
fiador (a) y codeudor (a) solidario (a) de todas y de cada una de las obligaciones presentes y
futuras mencionadas en la cláusula segunda, contraídas actualmente o que se contraigan en el
futuro por don (la sociedad )___________________ en favor de
_______________________, como asimismo de todas las obligaciones que las sustituyan total
o parcialmente, aceptando desde ya todas las modificaciones, prórrogas y renovaciones que
puedan convenirse o concederse respecto de ellas, como también la sustitución o cancelación
de cualquier garantía que asegure el pago de ellas y relevando al Banco de la obligación de
protesto en caso de que procediere, renunciando a la excepción de subrogación contemplada
en el artículo 2355 del Código Civil y al beneficio de retractación contenido en el artículo 2339
del mismo cuerpo legal. Las obligaciones que se afianzan solidariamente en esta cláusula se
harán exigibles en la misma forma y condiciones estipuladas en la cláusula sexta de la presente
escritura. La presente fianza y codeuda solidaria queda limitada al valor que arrojare la
realización del inmueble hipotecado.
DÉCIMO: (Cuando el deudor es persona natural y/o el fiador es persona natural). Se conviene
expresamente en que todas y cada una de las obligaciones caucionadas con la hipoteca (y con la
fianza y codeuda solidaria) que se constituye por medio de la presente escritura, tendrán el
carácter de indivisibles, de modo que su cumplimiento podrá exigirse a cualquiera de los
herederos del deudor (del fiador y codeudor solidario) conforme a los artículos 1526 número 4
y 1528 del Código Civil.
UNDECIMO: El representante de_____________________, ya individualizado, en el
carácter en que comparece, acepta la (fianza y codeuda solidaria) hipoteca y prohibiciones que
en este instrumento se constituyen en favor de su representado,
_____________________________________, en los términos estipulados en la presente
escritura.
DUODECIMO: Se faculta al portador de copia autorizada de la presente escritura para
requerir y firmar las inscripciones, subinscripciones y anotaciones que procediere efectuar en el
Conservador de Bienes Raíces que corresponda.
DECIMO TERCERO: Para todos los efectos legales derivados del otorgamiento de este
contrato, el constituyente fija su domicilio en la ciudad y comuna de Santiago y se somete a la
competencia de sus Tribunales Ordinarios de Justicia, sin perjuicio del que corresponda al
lugar de su domicilio o residencia a elección de ____________________________. Ésta
podrá, a su elección, demandar el constituyente ante los Tribunales de la comuna de Santiago o
ante los competentes según las reglas de procedimiento.
DECIMO CUARTO: (Cuando el constituyente es persona natural casado en régimen de
sociedad conyugal). (o bajo régimen de participación en los gananciales y se otorgará fianza o

codeuda solidaria).
Presente a este acto doña
__________________________________________________________, mayor de edad, a
quien conozco y expone: Que para todos los efectos legales y de conformidad a lo previsto en
el artículo mil setecientos cuarenta y nueve del Código Civil (si hay régimen de participación en
los gananciales: y de conformidad a lo previsto en el artículo mil setecientos noventa y dos
guion tres del Código Civil), autoriza a su cónyuge don
__________________________________ para constituir la hipoteca y prohibiciones (y la
fianza y codeuda solidaria) que se convienen en la presente escritura, cuyos términos declara
conocer y aceptar en todas sus partes.
DECIMOQUINTO: (Cuando el constituyente de la hipoteca es un tercero distinto del
deudor).
Presente a este acto don
_______________________________________________________ por sí (en
representación de) ________________________________________________________
(ambos) de este domicilio, calle ___________________________________ Nº
___________ Comuna de _________________ y expone: que en su calidad de deudor de las
obligaciones caucionadas con la hipoteca (y fianza y codeuda solidaria) que se constituye (n)
por este instrumento, declara conocer y aceptar todas y cada una de las estipulaciones
contenidas en esta escritura, las que le serán plenamente oponibles para todos los efectos que
corresponda.
DECIMOSEXTO: (Cuando el constituyente es persona natural o el bien raíz pertenece a una
sociedad que sea residencia principal de la familia).
Presente a este acto don ________________________________________, ya
individualizado, y su cónyuge, doña ______________________________, casada con el
anterior compareciente, de su mismo domicilio, Cédula Nacional de Identidad Nº
________________ mayores de edad, quienes declaran y exponen:
a) Que a la fecha de esta escritura no han solicitado judicialmente la declaración de la calidad
de “Bien Familiar” del (inmueble que por el presente instrumento se hipoteca en favor
de______________________) (de los derechos o acciones que los cónyuges tienen en la
sociedad propietaria del inmueble que por el presente instrumento se hipoteca en favor
de_____________________).
b) A mayor abundamiento, el cónyuge no propietario, en conformidad a lo establecido en los
artículos 142 y siguientes del Código Civil, viene en consentir y aceptar expresamente los
términos del presente contrato, y, en especial, la constitución de la hipoteca y
prohibiciones que se convienen en las cláusulas pertinentes de esta escritura.
DECIMO SEPTIMO: Don (ña) ____________________, ya individualizado (a), declara
formalmente poseer el estado civil de soltero (a) viudo (a) y estar en conocimiento que los
actos jurídicos de que da cuenta este instrumento, se celebran precisamente en consideración a
ésta declaración. Asimismo, expresa conocer la disposición del artículo 27 de la Ley número
4.808, sobre Registro Civil, y las sanciones penales que conlleva la infracción de esta norma.
La personería del representante de __________________________ consta en la escritura
pública de fecha ______ de ___________________ de 2_____, otorgada en la Notaría
de Santiago de don ______________________________.
La personería de don ________________________________, para representar
___________________________________ consta en la escritura pública de fecha
____________ otorgada en la Notaría de ________________ de don
________________________________.

La personería de don ________________________________, para representar
____________________________________ consta en la escritura pública de fecha
____________ otorgada en la Notaría de ________________ de don
________________________________.
Esta(s) escritura(s) no se inserta(n) por ser conocida(s) de los otorgantes y a expresa solicitud
de ellos y por ser conocidas del Notario que autoriza.
INSERTAR:
1º: Certificado de Deuda de la Tesorería General de la República, en el que consta que no se
adeudan contribuciones por el (los) inmueble(s). (O certificado en el que conste que inmueble
está exento del pago de contribuciones).
2º: Certificado de matrimonio del constituyente.

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LA HIPOTECA1

1.- Concepto y regulación.

1 Fecha de la última modificación: 4 de agosto de 2021.

La Hipoteca – Juan Andrés Orrego Acuña 1

La Hipoteca – Juan Andrés Orrego Acuña 2

3.- Características de la hipoteca como derecho.

La hipoteca es un derecho real; es un derecho inmueble; es un derecho accesorio;

a) Es un derecho real: art. 577.

La Hipoteca – Juan Andrés Orrego Acuña 3

b) Es un derecho inmueble: art. 580.

Siempre la hipoteca se ejerce sobre un bien raíz (sin perjuicio de lo dispuesto en

La Hipoteca – Juan Andrés Orrego Acuña 4

d) Constituye una limitación del dominio.

Desde el momento que el propietario, al gravar su inmueble con hipoteca se

f) Da origen a una preferencia.

Como garantía no será eficaz si el acreedor no gozara de preferencia para el

La Hipoteca – Juan Andrés Orrego Acuña 5

4.- Clases de hipoteca.

En la doctrina y en el derecho comparado, la hipoteca admite diversas

La Hipoteca – Juan Andrés Orrego Acuña 6

b) Clases de hipoteca en la legislación actual chilena.

3 Llamada “Ley de Sernac financiero”.

La Hipoteca – Juan Andrés Orrego Acuña 7

5.- Casos de hipoteca legal.

Como lo hemos precisado, la verdadera hipoteca legal, es aquella en la que nace la

a) Hipoteca legal del Código de Procedimiento Civil.

4 Revisar en www.juanandresorrego.cl, nuestro apunte “Teoría General del Contrato”, y en él la categoría

La Hipoteca – Juan Andrés Orrego Acuña 8

b) Hipoteca legal del Código de Aguas.

Conforme a lo dispuesto en el Código de Aguas, quienes sean comuneros en

c) Hipoteca legal en las normas de la Ley N° 20.720, “Ley de Reorganización y Liquidación de

En las normas del capítulo IV de la citada Ley, tratándose de la venta de los

La Hipoteca – Juan Andrés Orrego Acuña 9

6.- El contrato hipotecario.

6.2. Características del contrato hipotecario.

b) Es un contrato unilateral, en opinión de la mayoría, o bilateral, según algunos.

La mayoría estima que el contrato de hipoteca es unilateral, porque en él solo resulta

La Hipoteca – Juan Andrés Orrego Acuña 10

La Hipoteca – Juan Andrés Orrego Acuña 11

La Hipoteca – Juan Andrés Orrego Acuña 12

La Hipoteca – Juan Andrés Orrego Acuña 13

La Hipoteca – Juan Andrés Orrego Acuña 14

En efecto, el contrato de hipoteca tiene por objeto asegurar el cumplimiento de las

d) Puede ser tanto gratuito como oneroso.

En los casos en que la hipoteca es un contrato bilateral, es evidente que es oneroso.

La Hipoteca – Juan Andrés Orrego Acuña 15

7.- Elementos de la hipoteca.

a) Capacidad del constituyente de la hipoteca.

Se exige al constituyente capacidad para enajenar; ello, porque la hipoteca es un

edición actualizada, año 1998, pp. 107 y 108.

La Hipoteca – Juan Andrés Orrego Acuña 16

b) Capacidad del acreedor hipotecario.

7.2. Formalidades del contrato de hipoteca.

La Hipoteca – Juan Andrés Orrego Acuña 17

12 Ob. cit., pp. 112-114.

La Hipoteca – Juan Andrés Orrego Acuña 18

b) Contratos de hipoteca celebrados en el extranjero.

La Hipoteca – Juan Andrés Orrego Acuña 19

La Hipoteca – Juan Andrés Orrego Acuña 20