Sesion 4 - Flujo de Caja Del Proyecto

UNIVERSIDAD PARTICULAR DE TACNA
ESCUELA DE POSTGRADO DE INGENIERÍA CIVIL
MAESTRIA EN INGENIERÍA CIVIL CON MENCIÓN EN GERENCIA DE LA

CONSTRUCCIÓN
FORMULACIÓN Y EVALUACIÓN DE
PROYECTOS DE INVERSIÓN
marzo - 2021
Rafael Castro Malarín. MBA. MG. PMP

AGENDA PARA HOY
Estructura del Flujo de Caja del Proyecto

Break
Formulación y Evaluación de Proyectos de Inversión

Esquema del Estado de Pérdidas y Ganancias
Break
Evaluación Económica
ESTRUCTURA DEL
FLUJO DE CAJA DEL
PROYECTO
Para empezar…
tiempo
Valor del dinero en el

Valor del dinero en el tiempo
¿Invertirías S/. 100 mil hoy para recibir S/.

100 mil en un año?

¿AMBOS TENDRÍAN EL MISMO VALOR?
¿QUÉ ES LO MÍNIMO QUE EXIGIRÍAS?
¿TENDRÍAS EN CUENTA LA INFLACIÓN?
“Un sol ahora vale más que un sol por recibir dentro de un año”
Por ejemplo, cuento con 100,000 y tengo la alternativa de invertirlos

en un depósito a plazo fijo a 360 días en un banco de primera categoría, el
cual es considerado libre de riesgo. Este depósito paga un interés de 5%,
de tal manera que, al finalizar el período, contaré con 105,000. Si esta es
mi mejor alternativa de inversión sin riesgo, podré afirmar que 100,000

de hoy son equivalentes a 105,000 dentro de 360 días.
Imaginemos que, en lugar de hacer el depósito en el banco, le presto a

un familiar este importe. Al cabo de 360 días, me devuelve los US$100,000
y no le efectúo ningún cobro por concepto de intereses. En realidad, me
ha devuelto menos dinero que el que le presté en términos equivalentes,
ya que, al haberle entregado el importe indicado, perdí la opción de realizar
el depósito y contar, sin riesgo, con US$105,000 al final del período.
Probablemente el riesgo de prestarle a un familiar sea mayor que el
depósito en el banco, por lo que incluso debería cobrarle un interés mayor
por el préstamo otorgado.
Existen varias argumentaciones:

El profesor Damodarán (2001), sostiene que, en un ambiente
inflacionario, el sol dentro de un año tendría menor poder

adquisitivo.
La segunda razón es la preferencia normalmente se tiene por

consumir antes que después, es decir, para dejar de consumir
hoy, debería compensarse con consumir más en el futuro.
Por último, de existir incertidumbre en el sol por recibir dinero

dentro de un año, habría una tercera razón para que el sol
ahora valga más que un sol dentro de un año.
“Un sol ahora vale más que un sol por recibir dentro de un año”
Aunque la inflación sea cero, un sol ahora vale más

que un sol dentro de un año.
La razón: Que un sol ahora, lo puedo invertir, por

ejemplo, depositándolo en un banco o en alguna otra
inversión y dentro de un año tendría más de un sol.
COSTO DE OPORTUNIDAD
Valor Futuro – Valor Presente
Empecemos por distinguir entre momento en el tiempo y período de tiempo

Para saber cuál es el monto total, es preciso sumar los flujos
recibidos en diferentes años, para ello, primero debemos
convertirlos en flujos equivalentes en un momento común.
Valor Futuro – Valor Presente
Empecemos por distinguir entre momento en el tiempo y período de tiempo

Si escogiéramos como momento
común el día de hoy (el presente) y
convirtiéramos cada flujo futuro en su

equivalente de hoy, cada flujo futuro
traído a su valor de hoy seria valor
presente (VP)
Si escogiéramos como momento

común el día de hoy (el presente) y
convirtiéramos cada flujo futuro en su
equivalente de hoy, cada flujo futuro
traído a su valor de hoy seria valor
presente (VP)

“ En la evaluación de proyectos lo que buscamos es determinar si la inversión (-)
rinde mayores beneficios que los usos alternativos de la misma”
Principios de las Finanzas
1. El dinero DEBE crecer en el tiempo.

2. El dinero no vale lo mismo en el tiempo.
3. Una operación financiera es un intercambio de dinero.

• Elementos de una operación financiera:
✓ Ingresos (o ahorros).
✓ Egresos (o sacrificios).
✓ Plazo (“n” o “t”).
✓ Tasa (“i” o “k”).
• Tipos de operaciones financieras:

✓ Inversión.
✓ Financiamiento.
Conceptos Fundamentales de Finanzas

Tasa de interés
Tasa de interés
Conceptos básicos:
• La tasa de interés

• La capitalización de intereses.
• Interés simple (sin capitalización).
• Interés compuesto (con capitalización).
✓ Tasa efectiva.
Tasa de interés
Tasa de interés simple:

• NO se capitalizan los intereses.
• Los intereses se calculan sobre el capital inicial, sin tomar en
cuenta los intereses generados en periodos anteriores.

• Las tasas se transforman multiplicando o dividiendo.
• El interés nominal o simple es el valor que se genera en un
período de tiempo por el uso del dinero. También se le conoce
como costo del dinero.
• Para explicar este concepto, imaginemos que el dinero se
alquila a un costo definido. Al inicio del período, se entrega el
dinero. El importe entregado deberá ser devuelto al final del
período junto con el valor que se ha cobrado por alquiler. Este
«alquiler» es el interés.
Tasa de interés
Tasa de interés simple:

Ejemplo Interés Simple:
Tasa = 10% anual
10%(100)

10%(100) 10%(100)
10%(100) 10%(100) 10%(100)
100 100 100 100
0 1 2 3 años
Tasa de interés
Ejercicio:
Queremos calcular el interés simple producido por un capital
de 30,000 dólares invertido durante 5 años a una tasa del 8%

anual.
Donde:
VF = Valor Futuro
VA = Valor Actual
i = Tasa de interés
n = Periodo de tiempo
Tasa de interés
Tasa de interés compuesta:

• A diferencia del Interés simple, los intereses que conseguimos en cada
período se van sumando al capital inicial, con lo que generan nuevos
intereses.

• Tasa efectiva:
Tasa en la que, apenas se calcula el interés, este modo se capitaliza
(“capitalización automática”). Mide el verdadero crecimiento del dinero en el
tiempo).
VF = VA (1 + i) ^n
VF = Valor Futuro
VA = Valor Actual
El interés compuesto toma en cuenta los intereses sobre los intereses.
Tasa de interés

Esto quiere decir que los intereses ganados pasan a formar parte del capital
para estimar el valor de los intereses de períodos futuros. A esto se le
denomina capitalización.

El interés compuesto toma en cuenta los intereses sobre los intereses.
Tasa de interés

Ejemplo Tasa Efectiva:
Tasa = 10% anual
10%(121)
133.1

10%(110)
121 121
10%(100)
110 110
100 100
0 1 2 3 años
Tasa de interés
Ejercicio:
Queremos calcular el interés compuesto producido por un
capital de 30,000 dólares invertido durante 5 años a una tasa

del 8% anual.
VF = VA (1 + i) ^n
Donde:
VF = Valor Futuro
VA = Valor Actual
Tasas de interés
Transformando Tasas

Efectivas
En algunos casos, la tasa de interés está expresada en plazos distintos

de aquel del período en que se desean calcular los intereses.
Tasas de interés
Transformando Tasas Efectivas
Operación
exponencial
Tasa Efectiva 1 Tasa Efectiva 2

• Fórmula general:
Tasa TIEMPO B = (1 + Tasa TIEMPO A) nB/nA -1
• Donde:
✓ nB = N° de días que comprende el TIEMPO B.
(Tiempo en el que se está estimando la tasa efectiva).
✓ nA = N° de días que comprende el TIEMPO A
(Tiempo de capitalización)
Tasas de interés
Ejemplos:
Convertir las siguientes tasas efectivas:

1. 5% mensual a anual:
Tasa anual = (1 + 5% mensual) (360/30) -1
Tasa anual = 79.5856%

Tasas de interés

Ejemplos:

2. 12% anual a trimestral:
Tasa trimestral = (1 + 12% anual) (90/360) -1
Tasa trimestral = 2.8737%

Tasas de interés

Ejemplos:

3. 0.1% diaria a mensual:
Tasa mensual = (1 + 0.1% diaria) (30/1) -1
Tasa mensual = 3.0439%
A la tasa de período anual también se le denomina TEA (tasa de interés

efectiva anual). En el ámbito financiero, normalmente las tasas de interés se
expresan en términos anuales con el fin de facilitar la comparación entre las
distintas alternativas de inversión financiamiento.
Para empezar…
Valor Futuro
Valor Presente

Valor Futuro
Ejemplo:
Supongamos que Jorge tiene S/. 500 hoy y los deposita en el Banco
Sudamericano que le paga el 6% de interés anual y lo deja permanentemente.
¿Cuánto tendría en un año? ¿En dos, tres y cinco años?

Si deposito S/. 500 hoy, VP= S/.500
VF dentro de 1 año:
500 (1 + 0.06) = S/. 530
VF dentro de 2 años:
500 (1 + 0.06)(1 + 0.06) = 500(1.06)2 = S/. 561.80
VF dentro de 3 años:
500 (1 + 0.06)(1 + 0.06) )(1 + 0.6) = 500(1.06)3 = S/. 595.51
Valor Futuro
Ejemplo:
VF dentro de “t” años:
500 (1.06)………….(1 + 0.06) = 500(1 + 0.06)t

“t” veces
Generalizando, si llamamos VP al valor presente (hoy), VF al valor futuro

después de “t” periodos y “r” a la tasa de interés, tendríamos la siguiente
relación:
𝑽𝑭 = 𝑽𝑷(𝟏 + 𝐫)𝐭
Es una fórmula con cuatro variables. Conociendo tres de ellas, podemos hallar la cuarta con facilidad.
Valor Presente
Al tener el flujo de efectivo que se recibirá al final del período “t”, ¿Cuál es el
valor presente (VP) que equivaldría al flujo futuro mencionado si la tasa de
interés vigente fuera “r”?.

𝑽𝑷 = 𝑽𝑷
(𝟏 + 𝐫)𝐭
Es decir, si recibiéramos S/. 1,000, dentro de un año (t=1), con una tasa de descuento
de 10%, su VP sería:
𝟏, 𝟎𝟎𝟎
𝑽𝑷 = 𝒕
= 𝟗𝟎𝟗. 𝟎𝟗
𝟏 + 𝟎. 𝟏
Valor Presente
Si la suma se recibiera dentro de 5 años, entonces, VF = 1,000 y el VP sería:
𝟏,𝟎𝟎𝟎
𝑽𝑷 = = 620.73
𝟏+𝟎.𝟏 𝟓

Una forma de interpretar el valor presente es pensar en qué suma debo depositar hoy, a
la tasa de interés vigente, para que al final del año “t” tenga la suma de flujo futuro.
En nuestro ejemplo, tenemos que depositar S/. 620.73 hoy para tener al final del quinto
año, con una tasa de 10%, la cantidad de S/. 1,000.
En resumen, el valor presente de S/. 1,000 recibidos al final del quinto año con una tasa
de descuento de 10% es de S/. 620.73. Es decir, S/. 1,000 recibidos al final del año 5 son
equivalentes a tener S/. 620.73 hoy si la tasa de descuento es 10%.
Valor Presente
Ejemplo:
Un alumno desea seguir una maestría después de terminar su carrera dentro de 3 años.
Si su maestría le cuesta S/. 70,000, monto que tendrá que desembolsar cuando empiece
sus estudios (comienzo del cuarto año), ¿Cuánto tendría que depositar en una cuenta
que le paga 6% anual para contar exactamente con la suma necesitada al iniciar su

maestría?
Se plantea como un problema de valor presente:
VP = ?? (Lo que tengo que depositar hoy)

VF = S/. 70,000
t = 3 años
R = 6% anual
𝟕𝟎,𝟎𝟎𝟎 𝟕𝟎,𝟎𝟎𝟎
𝑽𝑷 = = = S/. 58,774.14
𝟏+𝟎.𝟎𝟔𝟏 𝟑 𝟏.𝟏𝟗𝟏
Valor Presente y Valor Futuro
Resumen:
Cálculo del Valor Futuro

VF = VP (1 + i) n
• Donde:
✓ VF = Valor Futuro
✓ VP = Valor Presente
✓i = Tasa de interés (efectiva)
✓n = Tiempo o plazo
• Nota: La tasa y el tiempo deben estar en el mismo periodo.

Resumen:
Cálculo del Valor Presente

VP = VF / (1 + i) n
• Donde:
✓ VP = Valor Presente
✓ VF = Valor Futuro
✓i = Tasa de interés (efectiva)
✓n = Tiempo o plazo
• Nota: La tasa y el tiempo deben estar en el mismo periodo.

Resumen:
Gráfica general:

VF
0 n
VP
Resumen:
Procedimiento:
1. Graficar (diagrama de Tiempo-Valor).

2. Definir las 4 variables (3 son datos y 1 será la incógnita o el “X”):
VP =
VF =
i =
n =
3. Utilizar la fórmula o resolverlo en EXCEL.

Resumen:
Resolución en EXCEL:
• Terminología EXCEL:

VP = VA
VF = VF
i = TASA
n = NPER
• Flujos:
✓ Ingreso (↑) = signo positivo (+)
✓ Egreso (↓) = signo negativo (-)
Resumen:
Ejemplos:
1. Usted deposita hoy S/2,000 en un banco que paga una tasa de 12% anual.
¿Cuánto retirará dentro de 2 años?

X
i = 12% anual
0 2 años
2,000
Resumen:
Ejemplos:
2. ¿Cuánto debe depositar hoy en un banco para retirar S/3,000 dentro de 3

años, si el banco le paga una tasa de 10% anual?
3,000
i = 10% anual
0 3 años
X
Resumen:
Ejemplos:
3. ¿A qué tasa efectiva anual se deberá depositar S/5,000 hoy, si al cabo de 4

años desea retirar el doble?
10,000
i = X% anual
0 4 años
5,000
Resumen:
Ejemplos:
4. Usted deposita hoy S/10,000 para duplicar su inversión luego de cierto

tiempo. Si el banco le paga una tasa de 15% anual. ¿A los cuántos años
logrará su objetivo?
20,000
i = 15% anual
0 X años
10,000
Resumen:
Conclusiones:
1. Para llevar un número al FUTURO:

se multiplica al Valor Presente por (1 + i) n
2. Para traer un número al PRESENTE:

se divide al Valor Futuro entre (1 + i) n
Para empezar…
FUNCIONES EXCEL

Para empezar…
Valor Actual en Excel

VA (PV)
Seleccionando la tasa, nper, pago y /o vf, la
función calcula el Valor Presente de una serie de

pagos futuros IGUALES y una cantidad puntual
final con una tasa de interés determinada.
El VP es el valor total que esos pagos futuros
equivalen en este momento.
NOTA: Tipo: 0 si los pagos corresponden al final de

los periodos. (1 al inicio) Por default es 0.
Ejercicio 1:
Juan está considerando comprar un departamento mediante leasing por $950 al mes por
10 años (120 meses). Luego de los cuales, puede comprar el departamento por $20,000.
Usando una tasa de interés del 1.25% mensual, encontrar el VP de esta opción.
Para empezar…
Valor Futuro en Excel

VF (FV)
Seleccionando la tasa, nper, pago y /o va, la

función calcula el Valor Futuro de una serie
de pagos IGUALES y una cantidad puntual
inicial a una tasa de interés determinada.
Ejercicio 2:
Susana desea ahorrar para la inicial del un departamento, para lo cual decide abrir una
cuenta de ahorros cuyo saldo pueda incrementarlo en el tiempo. Ella depositará
$12,000 al inicio y planifica abonar $500 en la cuenta al inicio de cada mes por los
próximos 24 meses. El banco paga un interés de 0.25% mensual. ¿Cuánto dinero
tendrá la cuenta de Susana al final de los 24 meses?.
Si nos piden evaluar el siguiente flujo de caja:

Período 0 1 2 3 4 5
Flujo de Caja -100 30 30 30 30 50
Total 170

Si nos piden evaluar el siguiente flujo de caja (Flujo descontado):
-100 + 126.14= 26.14

Rentabilidad mínima exigida (Costo de oportunidad): 10%
Para empezar…
Amortización

Para empezar…
Cuadros de Amortización:
Definición
• Conocidos comúnmente como “cronograma de pagos”.
• Son tablas que descomponen las cuotas de un préstamo, calculando la

amortización de capital y los intereses de cada una de ellas. Además,
determinan la deuda total pendiente luego de la cuota pagada.
• Los sistemas más conocidos son:
✓ Sistema de Cuota Fija (o Sistema Francés).
✓ Sistema de Amortización Constante (o Sistema Alemán).
✓ Sistema Americano.
Para empezar…
Sistema de Cuota Fija
• La cuota fija se halla a través de la fórmula de una anualidad.
• Elementos:

✓ Periodo.
✓ Saldo Inicial.
✓ Amortización.
✓ Intereses.
✓ Cuota.
✓ Saldo Final.
• La parte correspondiente a los intereses de cada cuota es decreciente, y
la amortización de capital es creciente, para mantener la cuota fija.
Para empezar…
Sistema de Amortización Constante
• Las cuotas son decrecientes.
• Elementos:

✓ Periodo.
✓ Saldo Inicial.
✓ Amortización.
✓ Intereses.
✓ Cuota.
✓ Saldo Final.
• La parte correspondiente a la amortización de capital es fija, pero los
intereses son decrecientes.
Para empezar…
Ejemplos:
1. Usted recibe un préstamo de S/5,000 que pagará en 5 cuotas mensuales,
a una tasa de 10% mensual. Prepare el cuadro de amortización.

5,000
0 1 2 3 4 5 meses
X X X X X
i = 10% mensual
Para empezar…
Ejemplos:
2. Usted recibe un préstamo de S/20,000 en cuotas fijas semestrales

durante 3 años, a una tasa de 5% semestral.
No obstante, luego del 4to pago, desea cancelar el resto de la deuda en 4
cuotas semestrales adicionales a las ya pagadas, por lo que el banco le
incrementa la tasa a 7% semestral.
Prepare el cuadro de amortización de todo el financiamiento.
Para empezar…
Ejemplos:
2. Usted recibe un préstamo de S/20,000 en cuotas fijas semestrales
durante 3 años, a una tasa de 5% semestral.

…
20,000
i = 5% semestral
0 1 2 3 4 5 6 semestres
X X X X X X
Para empezar…
Ejemplos:
2. …
No obstante, luego del 4to pago, desea cancelar el resto de la

deuda en 4 cuotas semestrales adicionales a las ya pagadas, por lo
que el banco le incrementa la tasa a 7% semestral.
20,000
i = 5% semestral
0 1 2 3 4 5 6 semestres
X X X X X X
EVALUACIÓN DE
PROYECTOS
Evaluación de Proyectos
Elementos:

I. Los Flujos de Caja.
II. La Tasa Requerida.
III. Los Criterios de Inversión.
I. Los Flujos de Caja

Flujo de Caja Convencional
• Es aquel que presenta un flujo(s) negativo(s) al inicio y

luego solo flujos positivos
600
• Ejemplo: 500
400
350
0 1 2 3 4 años
1,000

Flujos Positivos
• Comprenden 2 elementos:

Ingresos de efectivo.
Ahorros de efectivo.
Flujos Negativos
• Comprenden 2 elementos:
Egresos de efectivo.
“Sacrificios” de efectivo (costo de oportunidad).

Flujo de Caja Económico - FCE
• Es el flujo de caja del proyecto, sin considerar la forma de financiamiento

del mismo. Asume que toda la inversión es con capital propio.
• Es el flujo real del proyecto.
• Incluye:
✓ Inversiones.
✓ Ingresos corrientes.
✓ Egresos corrientes.
✓ Impuestos.

Flujo de Caja Económico - FCE
• Es el flujo de caja del proyecto, sin considerar la forma de financiamiento

del mismo. Asume que toda la inversión es con capital propio.
• Es el flujo real del proyecto.
• Incluye:
✓ Inversiones.
✓ Ingresos corrientes.
✓ Egresos corrientes.
✓ Impuestos.

Financiamiento Neto - FN
• Es el flujo de caja del financiamiento del proyecto con terceros (deuda).

• Incluye:
✓ Obtención de préstamos.
✓ Amortización de capital.
✓ Pago de intereses.
✓ Pago de comisiones, seguros y otros gastos.
✓ Ahorro fiscal.

Flujo de Caja Financiero - FCF

• El es resultado de restar el Flujo de Caja Económico (FCE) con el
Financiamiento Neto (FN).
• Es el Flujo de Caja del accionista.
• Incluye:
✓ Aportes del accionista.
✓ Flujos a favor del accionista.
El Estado de Resultados Proyectado

• Si bien el Estado de Resultados no forma parte de la evaluación de
un Proyecto, es necesaria su elaboración para estimar el Impuesto a la
Renta a pagar en cada periodo.
• Se debe tomar en cuenta que el Estado de Resultados se basa en

el principio del “Devengado”, mientras que los Flujos de Caja en el
principio del “Efectivo”.

Ejemplo:
Juan sabe que un par de zapatos de cuero cuesta S/200 en Villa el

Salvador. También sabe que su vecino comprará los mismos zapatos
dentro de 1 mes en una tienda en Miraflores, y está dispuesto a pagar
S/300.
Por ello, Juan planea comprar los zapatos hoy para vendérselos luego a su
vecino, obteniendo una rentabilidad de 50% por el negocio.
Sin embargo, Juan solo tiene S/100 disponibles, por lo que obtiene un
préstamo del banco por los S/100 faltantes, a una tasa del 20% por 30 días
(S/20 de intereses).
¿Cuál sería el FCE, FN y FCF? ¿Cuál será la rentabilidad de
Juan?

Ejemplo:

Periodo 0 1 TIR
FCE -200 300 50% TIR Económica
FN 100 -120 20% "TCEA"
FCF -100 180 80% TIR Financiera
II. La Tasa Requerida

Definición:
• Para evaluar si el flujo de caja genera valor, se debe contar con una Tasa

de Rentabilidad Requerida (ks).
• La Tasa Requerida (ks) dependerá del nivel de riesgo esperado del

proyecto. A mayor riesgo, se exigirá una mayor rentabilidad.
• Normalmente se utilizan 2 alternativas:

✓ El Costo de Oportunidad del Capital – COK.
✓ El Costo Promedio Ponderado de Capital – WACC o CPPK.

Estructura de capital:
• Es la proporción (%) de Deuda (D) y Capital Propio (K) de la Inversión

Total (A) de un proyecto.
D
600 kd
A (60%)
1,000 WACC
(100%)
K
400 COK
(40%)

El Costo de Oportunidad del Capital – COK
• Es la Tasa Requerida por el accionista para el nivel de riesgo del proyecto.

• El método más utilizado para su cálculo es el modelo CAPM:
COK = kf + b (km – kf)
• Donde:
✓ Kf: Tasa libre de riesgo.
✓ Km: Tasa promedio del mercado.
✓ b: Coeficiente Beta.

El Costo Promedio Ponderado de Capital – WACC o CPPK
• Es la Tasa Requerida total del proyecto considerando todos los agentes

que “financian” el mismo.
• Se calcula ponderando el financiamiento propio y de terceros por la Tasa

Requerida en cada caso.
✓ Para el financiamiento de terceros, se considera el costo de la deuda
(kd), así como el ahorro fiscal que genera (descontado de impuestos).
✓ Para el financiamiento propio, se considera la COK.

El Costo Promedio Ponderado de Capital – WACC o CPPK
• La fórmula genérica es la siguiente:

WACC = D/(D+K)*(kd)*(1-tx) + K/(D+K)*(COK)
• Donde:
✓D= Proporción de la Deuda.
✓K= Proporción del Capital Propio.
✓ Kd = Costo de la Deuda.
✓ tx = Tasa de Impuesto a la Renta.
✓ COK = Costo de Oportunidad del Capital
III Los criterios de inversión

Definición:
• Son las herramientas utilizadas para evaluar los Flujos de Caja

considerando la Tasa Requerida (ks), con el fin de determinar si se genera
valor.
• Principales métodos:
✓ La Tasa Interna de Retorno - TIR.
✓ El Valor Actual Neto - VAN.
✓ El Ratio Beneficio / Costo - B/C.
✓ El Periodo de Recupero - PR.

La Tasa Interna de Retorno - TIR
• Es la tasa que iguala el Valor Actual de los Ingresos con el Valor Actual de

los Egresos. Es la tasa de crecimiento de un flujo de caja.
• TIR es la tasa que genera:
VA Ingresos = VA Egresos
• Dicha tasa debe de ser comparada con la Tasa Requerida (Ks).
• Criterio de decisión:
✓ TIR > Ks: Se acepta el proyecto, genera valor
✓ TIR = Ks: Es indiferente aceptar el proyecto
✓ TIR < Ks: Se rechaza el proyecto, destruye valor

El Valor Actual Neto - VAN
• Resulta de la diferencia entre el Valor Actual de Ingresos menos el Valor

Actual de Egresos, trayendo los flujos de caja a la Tasa Requerida (ks).
• VAN:
VAN = VA Ingresos - VA Egresos
• El VAN ya incluye el efecto de la Tasa Requerida (ks).
✓ VAN > 0: Se acepta el proyecto, genera valor
✓ VAN = 0: Es indiferente aceptar el proyecto
✓ VAN < 0: Se rechaza el proyecto, destruye valor

El Ratio Beneficio / Costo – B/C
• Es un indicador que divide, en valor absoluto, el Valor Actual de los

Ingresos entre el Valor Actual de los Egresos.
• Ratio B/C:
B/C = VA Ingresos / VA Egresos
• Sigue una lógica similar a la del VAN.
✓ B/C > 1: Se acepta el proyecto, genera valor
✓ B/C = 1: Es indiferente aceptar el proyecto
✓ B/C < 1: Se rechaza el proyecto, destruye valor

El Periodo de Recupero – PR
• Es la suma algebraica de todos los flujos. Se especifica en número de

años.
• Limitaciones:
✓ No toma en cuenta el valor del dinero en el tiempo.
✓ No toma en cuenta los valores futuros luego del periodo de
recuperación.
EVALUACIÓN
ECONÓMICA

Herramientas utilizadas normalmente:

• VAN
• TIR
• Período de recuperación (Payback)
• Índice B/C
Algunos ejemplos de VAN y TIR
Ejercicio 1
INVERSIÓN: Se desea comprar un departamento valorizado en US$ 80,000
TIEMPO: Se desea alquilar el departamento por 5 años y venderlo luego de ese período a una
corredora por US$ 90,000

ALQUILER: Se desea alquilar a una cuota de arrendamiento de US$ 500 Mensual
GASTOS: Se estima gastos de US$ 50 Mensual, por concepto de mantenimiento y gastos de US$ 200
al año por concepto de predio, impuestos y otros.
CALCULE LA RENTABILIDAD DE ESTA INVERSIÓN SI SE TIENE UN COSTO DE OPORTUNIDAD DEL 15%

Ejercicio 2
La empresa Golden Pacific SAC desea lanzar un nuevo producto al mercado y está evaluando la rentabilidad
de la inversión.
Se estima que el producto sólo tendrá una vigencia de 04 años en el mercado.
Inversión: US$ 50,000

Gastos de personal: US$ 30,000 anual
Publicidad, Impuestos, otros: US$ 10,000
Las ventas se estiman de la siguiente manera:
.Año 1: US$ 60,000
.Año 2: US$ 80,000
.Año 3: US$ 50,000
.Año 4: US$ 40,000
Evalúe la rentabilidad de esta nueva línea de negocio, con una tasa de descuento del 15%
Ejercicio 3
FLUJO DE CAJA PROYECTADO
CONCEPTO INVERSIÓN AÑO 2014 AÑO 2015 AÑO 2016 AÑO 2017 AÑO 2018
INGRESOS x VENTAS 2,000,000 2,244,000 2,517,768 2,824,936 3,169,578
DEVOLUCIÓN DEL IGV 18,000 27,700 39,378 53,286 69,802

COSTO DE OPERACIÓN 1,960,000 2,150,000 2,359,000 2,588,900 2,841,790
I.F.T. (INVERSIÓN FIJA TANGIBLE) 44,000
I.F.I. (INVERSIÓN FIJA INTANGIBLE) 23,000
K. TRABAJO 33,000
I RENTA S/FINANC. 6,630 22,830 45,710 68,891 97,166
VALOR RESIDUAL 16,000
FLUJO DE CAJA ECONÓMICO -100,000 15,370 43,470 73,680 113,859 176,820
PRÉSTAMO 50,000
AMORTIZACIÓN 0 9,317 11,178 13,412 16,093
INTERÉS 9,320 8,693 6,832 4,598 1,917
ESCUDO FISCAL 2,796 2,608 2,049 1,379 575
FLUJO DE CAJA FINANCIERO -50,000 8,846 28,048 57,719 97,228 159,385
Esquema del Estado de Ganancias y Pérdidas
Estado de Pérdidas y Ganancias

(+) Ingresos (Ventas)

(-) Egresos (Gastos)
Utilidad operativa
(-) Impuestos
Utilidad Neta
(+) Saldo inicial
Flujo de Caja
Esquema del Estado de Ganancias y Pérdidas
Estado de Pérdidas y Ganancias

Representa todos los ingresos por ventas

(+) Ingresos (Ventas)
(-) Egresos (Gastos) Representa todos los egresos por gastos
Utilidad operativa Es la sumatoria de Ingresos + Egresos
(-) Impuestos Es el impuesto a la renta (30%)
Utilidad Neta Es la sumatoria de la utilidad operativa + impuestos
(+) Saldo inicial Valor del terreno + Costo de capital
Flujo de Caja
Valor Actual Neto (VAN)
Es un procedimiento que permite calcular el valor presente

de un determinado número de flujos de caja futuros,
originados por una inversión.

El VAN mide el valor añadido de un proyecto respecto de su
costo de oportunidad.
Se aceptan los proyectos con VAN >= 0

Valor Actual Neto (VAN) en excel
VNA (NPV)
Seleccionado el interés y una serie continua
(o ingresando los valores de uno en uno de
acuerdo a lo requerido) la función calcula el
valor presente neto de una serie de pagos

futuros a una determinada tasa de interés.
NOTA: Las series inician en el periodo 1 (y
NO en el periodo 0). Cualquier año que
tenga un flujo de CERO se deberá ingresar 0
para asegurar un resultado correcto.
Ejercicio 6:
Carlos está considerando desarrollar un proyecto de condominio campestre cuya
inversión es de $100,000 y espera recibir el siguiente ingreso en los próximos 6 años
de negocio: $25,000, $40,000, $42,000, $44,000, $48,000, $50,000. La tasa de costo
de oportunidad es 8% por año. ¿Se debe aceptar el proyecto?
Valor Actual Neto (VAN) en excel
Resumen
“El valor presente neto es la diferencia del valor presente neto de los flujos
netos de efectivo y el valor actual de la inversión, cuyo resultado se expresa
en dinero.”

Es decir, en un momento inicial el proyecto cuenta con una cantidad de
capital invertido, cada año el flujo de efectivo varia con los ingresos y
egresos generados anualmente, el VAN representa la sumatoria de estos flujos
con la tasa de interés real descontando la inversión inicial.
Donde “Io” representa la inversión inicial, “FFt” el flujo efectivo neto,

“t” periodos y “d” la tasa de rendimiento.
Ejemplos de VAN
Resumen
VAN >0, aceptabilidad del proyecto, refleja una rentabilidad mayor a la
exigida generando valor adicional.

Interpretación:
El proyecto puede realizarse.
Ejemplos de VAN
Resumen
VAN <0, indica que el proyecto no es aceptable porque no se genera la
rentabilidad mínima generando pérdidas para cumplir con la inversión
inicial neta.

Interpretación:
Ejemplos de VAN
Resumen
VAN = 0, representa estabilidad de un proyecto, es decir, se recuperó la
inversión y la tasa mínima rentabilidad.

Interpretación:
VAN =0 es que “la realización del proyecto es indiferente al igualar la inversión
con los flujos futuros.” O dicho de otra forma, desde un punto de vista económico
nos resulta indiferente realizar o no la inversión.
El proyecto no genera (ni consume) riqueza. El proyecto no aporta (ni destruye)

valor. El mismo valor que invertimos en el proyecto es el que recuperamos al final
del
Tasa Interna de Retorno (TIR)
TIR

Tasa Interna de Retorno (TIR)
La tasa interna de retorno (TIR) nos da una medida relativa de la

rentabilidad, es decir, va a venir expresada en tanto por ciento.

La Tasa interna de retorno (TIR) es la tasa de interés o rentabilidad que
ofrece una inversión.
También se define como el valor de la tasa de descuento que hace que el

VAN sea igual a cero, para un proyecto de inversión dado.
Se aceptan los proyectos con TIR >= Costo de Oportunidad

Tasa Interna de Retorno (TIR) en excel
TIR
Seleccionada una serie continua de valores(o
flujo de caja) la función aproxima la tasa

interna de retorno correspondiente.
NOTA: El segundo parámetro es por defecto

0.1 (10%) pero puede asignarse un valor al
que se piensa se aproximará el resultado.
Ejercicio 7:
Carlos está considerando desarrollar un proyecto de condominio campestre cuya
inversión es de $100,000 y espera recibir el siguiente ingreso en los próximos 6 años
de negocio: $25,000, $40,000, $42,000, $44,000, $48,000, $50,000. Estimar la TIR
correspondiente. ¿Se debe aceptar el proyecto?
Tasa de descuento
Costo Capital + Costo Préstamo
15% (Cok) + 10% (Interés Bco)
WACC
Para recordar…
Se usan para lograr un

OBJETIVO estratégico de la
organización

¿Qué es un
proyecto?
Surgen como resultado de:
Una
Una Una Un requisito
necesidad Un avance
demanda de solicitud del lega (Medio
de la tecnológico
mercado cliente ambiente)
organización
Para recordar…

GUÍA DEL PROCESO
DE EVALUACIÓN DE
PROYECTOS DE
INVERSIÓN
Para recordar…
PROCESO DE EVALUACIÓN DE PROYECTOS DE INVERSIÓNPROYECTOS DE

1. GESTIÓN OPERATIVA
INGRESOS EGRESOS

2. DETERMINAR EL NIVEL DE INVERSIÓN
FLUJO ECONÓMICO FLUJO FINANCIERO (ACCIONISTA)
3. INDICADORES DEL PROYECTO: VAN, TIR, PRC, B/C
7. ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD
PUNTOS CRÍTICOS ESCENARIOS EVALUACIÓN MONTE CARLO (RIESGO)
https://www.youtube.com/watch?v=wxkRSecmqv0&list=RDCMUCZzXY4jQPJJydzeUVCNv1kw&index=2
Para recordar…
PROCESO DE EVALUACIÓN DE PROYECTOS DE INVERSIÓNPROYECTOS DE

4. DETERMINAR EL NIVEL DE INVERSIÓN
TANGIBLE + INTANGIBLE CAPITAL DE TRABAJO

5. ESTRUCTURA DE FINANCIAMIENTO
% FINANCIAMIENTO % APORTE PROPIO
6. ESTABLECER LAS TASA DE DESCUENTO

COK (CAPM – Otros métodos) WACC (Mix de fuentes)
Estructura de Financiamiento
• ESTRUCTURA DE FINANCIAMIENTO
DEUDA APORTE
(Estructura de Capital)

Costo de la deuda Costo de Capital
(Tasa de interés) Propio (Cok)
• COSTO DE ESTRUCTURA
DE FINANCIAMIENTO
COSTO DE UTILIZACIÓN DE RECURSOS

FINANCIEROS
DEUDA APORTE

El coste o costo de capital (Ke = Cok). Es el costo en términos porcentuales, que

incurre una empresa o personal al financiarse con sus propios recursos
El coste es un término español que es equivalente a la palabra costo.

El costo de capital es la tasa de porcentaje que nos va a costar utilizar nuestros
propios recursos.
…¿?
DEUDA APORTE

…¿Por qué tiene costo nuestros recursos?

▪ Aunque no es un coto observable. Es un costo muy relevante.
▪ Podríamos pensar que nuestros recursos no tienen costo… porque ya los
tengo.
▪ Sin embargo, estos al ser usados en alguna inversión, aunque sea nuestro
propio dinero, tendríamos que exigirle un rendimiento, porque
estamos invirtiendo nuestro dinero propio.
Es decir:
Si una empresa usa los recursos de la misma empresa, ese dinero
utilizado le pertenece normalmente a los inversionistas.
Entonces, estos inversionistas te van a requerir una rentabilidad.

Esa rentabilidad se llama Costo de Capital
Ejemplo:
Un inversionista quiere abrir un negocio y necesita 50,000 USD
para abrirlo y tiene 3 opciones:
A) Capital propio B) Banco, préstamos (Deuda) C) Inversionistas






Para empezar…

FCL: Flujo de caja libre.
FCA: Flujo de caja del accionista.
¿Cómo determinar el KOC?

https://www.youtube.com/watch?v=wxkRSecmqv0&list=RDCMUCZzXY4jQPJJydzeUVCNv1kw&index=2
Modelo CAPM
Se traduce como modelo de valoración de activos financieros.
William Sharpe. Premio Nóbel.
ADAPTADO:

Ke + Riesgo país
Modelo CAPM
Se traduce como modelo de valoración de activos financieros.
William Sharpe. Premio Nóbel.

Rf = Bonos de USA en Investing
β = Riesgo de acuerdo al sector
Rm = S&P 500 – 12% / 15%

Riego país : Obtenido por el
banco mundial.
Ejemplo 1 calcular el COK:

Una empresa tiene una inversión total de $400M.
Para el mismo proyecto el aporte de los socios es de $ 170M. Se desea iniciar una
empresa de importación de productos electrónicos para oficina.
La tasa de impuestos es del 34%. Los datos del Rf y Rm y B los tomaremos de una

página especializada de un profesor investigador de una universidad en Nueva York
que agrupó todos estos datos: Damodarán.
http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/
Data
Current data
Historial Return on Stocks
Download
Para hallar el B, se busca en la base de datos de Betas apalancados y

desapalancados por industria.
El Beta desapalancado es el riesgo de la industria sin tener en cuenta su deuda.
Y lo tomamos desapalancado porque lo vamos a apalancar directamente con la
deuda del proyecto de inversión.

Cok (Ke)
𝑲𝒆 = 𝑹𝒇+{(Rm-Rf)*ß} + Riesgo país

Rf Tasa libre de riesgo = 7.23
Rm Rentabilidad del mercado = 14.02
ße Riesgo de la industria desapalancado = 1.09
ßu Riesgo de la industria apalancado = 2.31
Rp Riesgo país = 1.14
Ke = 24.04
Ejemplo para un Proyecto Inmobiliario

Apalancamiento de riesgo
ß 𝑼 = ß 𝑬 𝐱𝟏+{(1-Tc)x(D/P)}

ßu Beta apalancado = 2.31
ße Beta desapalancado = 1.09
Tc Tasa de impuestos = 10%
D Deuda = 230
E Patrimonio = 170
Deuda = 230 1.353
βu = 2.31 Patrimonio = 170

400
90%
Costo de la Estructura de Financiamiento

El COK, es la tasa de rentabilidad que exigen los accionista por invertir su dinero en
el proyecto.
Es la única variable que necesitamos determinar.

¿Cuál es el retorno mínimo exigido por invertir en un proyecto inmobiliario?

Cok (Ke)

Rp Riesgo pais = 2.65
Cok = 14.84

Apalancamiento de riesgo
ß 𝑼 = ß 𝑬 𝐱𝟏+{(1-Tc)x(D/P)}

ßu Beta apalancado =
ße Beta desapalancado = 0.56
Tc Tasa de impuestos = 10%
D Deuda = 2,378,459.00
E Patrimonio = 17,805,288.16
Deuda = 2,378,459.00 0.134
βe = 0.73 Patrimonio = 17,805,288.16

20,183,747.16
90%

La empresa “A” se dedica al sector salud y la empresa “B” se dedica al sector de
distribución de licores. Hallar el COK para cada sector.

Para el cálculo del COK:

Para establecer el Rf estamos considerando los rendimientos esperados de
los bonos del tesoro de EE. UU, Rf= 2.45%.
Rf

Por otro lado, el Rm se determinará según el sector, donde “A” pertenece al
Rm sector salud y “B” al sector de distribución de licores, obteniendo así un
13.90% y un 10.44% respectivamente, según los índices de mercado total.
(S&P Total Market Index, 2019)
El Beta como anteriormente se mencionó lo obtendremos de la información

β brindada por (Damodaran, 1998), donde también influye el sector al que
pertenece cada empresa, para la empresa “A” un beta de 1.15 y para la
empresa “B” un beta de 1.44. (Stern Nyu, 2019)
Y por último el Riesgo País que asume el Perú en este año 2020,
Riego país porcentaje que será considerado para ambas empresas, un 1.14%
según informe de JP Morgan.
WACC

WACC : Weigthed Average Cost of Capital

La WACC es básicamente la suma de los costos de los recursos financieros de una
empresa.
Es una medida financiera, al igual que otros indicadores financieros y tiene un
propósito específico, es englobar en un solo número en términos porcentuales el

costo de las diferentes fuentes de financiamiento de un proyecto de inversión.
Costo del Costo de la Tasa

capital deuda impositiva
pagada

¿Cuál es el retorno mínimo exigido por invertir en un proyecto inmobiliario?
Consideraciones:
1. La deuda financiera (D) debe ser la suma de la deuda a
corto plazo y a largo plazo.
2. Tanto la deuda financiera como los fondos propios deben

tomarse como los fondos deben tomarse a valor de
mercado, aunque también se pueden tomar a valor
contable.
3. Se puede utilizar una WACC distinta para cada año de las
proyecciones financieras al analizar la empresa en cuestión.
Ejemplo 1. Veamos la WACC desde dos perspectivas.

Cok (Ke)

Rp Riesgo país = 1.2
Ke = 22.35 Kd = 30% T = 30%


Ke = 12.73 Kd = 30% T = 30%
We = 40% Wd = 60%

Ke = 22.35 Kd = 30% T = 30%
Interpretación:
1. Utilizar nuestro propio capital nos va a costar un 22.35%
2. Si analizamos a profundidad, normalmente la deuda en un banco es 17%
3. Si comparamos ambos valores, usar nuestro dinero es más caro, además
que tiene más riesgo.
Decisiones de Inversión
Se considera que el WACC representa una medida de rentabilidad mínima

que se exigirá al proyecto

• Se estima el VAN del flujo económico descontándolo al WACC.
• Si el VAN resultante es >= 0 se considera que el proyecto es bueno dado
que genera la rentabilidad económica mínima requerida.



Ejercicio 8
En el caso Central Plaza, considerando que el Cok es de 15%, se

le pide:

• Estimar el WACC
• Con base al flujo económico, estimar:
– Estimar Payback
– Estimar el Payback descontado
– Estimar el B/C
– Estimar el VAN del Flujo Económico
– Dado el resultado, Ud. ¿Qué recomendaría?
Resumen:

f(Inflación, Costo de oportunidad)
Tasa de Interés
Valor Actual Neto
Tasa Interna de Retorno

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Tasa de interés simple:

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Tasa de interés simple:

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10%(100) 10%(100) 10%(100)

100 100 100 100

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Tasa de interés compuesta:

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Tasa de interés compuesta:

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Tasa de interés compuesta:

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Formulación y Evaluación de Proyectos de Inversión

Formulación y Evaluación de Proyectos de Inversión

En algunos casos, la tasa de interés está expresada en plazos distintos

Transformando Tasas Efectivas

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Transformando Tasas Efectivas

Convertir las siguientes tasas efectivas:

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Tasa anual = (1 + 5% mensual) (360/30) -1

Tasa anual = 79.5856%

Transformando Tasas Efectivas

Convertir las siguientes tasas efectivas:

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