Tasacion Roberto Carlos

Colegio de Ingenieros del Perú
Ing. Billy Edson Chamana Aylas

CIP N°163710 – Perito Valuador S.B.S. Res. N°4151-2017
Perito M.V.C.S. Res. Direc. N°154-2019-VIVIENDA/VMCS-DGPRCS
INFORME DE TASACION COMERCIAL DE INMUEBLE
Resumen Ejecutivo de la Tasación Nº 060 - 2022 PERITO/BCA/FOVIME

Propietario del Inmueble: Sr. Roberto Carlos Luna Blass DNI° 80177553
Cliente: Sr. Roberto Carlos Luna Blass con DNI° 80177553

Solicitante : El propietario
Ubicación según RR. PP: El predio está ubicado en el sector de Utushcan, Pasaje Luis Pardo,
distrito y provincia de Huaraz, departamento de Ancash.
Ubicación de verificación In Situ: El predio está ubicado en el sector de Utushcan, Pasaje Luis Pardo,
distrito y provincia de Huaraz, departamento de Ancash.
Fecha de Tasación: Huaraz, 18 de Junio de 2022
Tipo de cambio (US$ 1,00): S/. 3.72
Valor Comercial del Inmueble (Vci) : U$S = 72,692.47 (Veinticuatro Mil Ochenta con Sesenta y Cuatro con
64/100 dólares americanos).
Valor de Realización Aproximado en el Mercado U$S = 61, 788.60 ( sesenta y un mil setecientos ochenta y ocho con
Resol. SBS Nº12879-2009 (VRim): 60/100 dólares americanos).
Profesional: Ing. Billy Edson Chamana Aylas / Ingeniero Civil

Registro CIP N°163710 – Perito Valuador S.B.S. Res. N°4151-2017
Jr. José de Sucre 1207 – 3° Piso - Huaraz – Huaraz

Email: [email protected]
cel: 948545771
telf. 043 - 230236
TASACION DE UN INMUEBLE URBANO
I. DATOS GENERALES
1.1 INSTRUCCIONES RECIBIDAS Y OBJETO DE LA TASACION:
Recibimos las instrucciones del Sr. Roberto Carlos Luna Blass con DNI N.º 80177553, con el fin
de tasar el inmueble ubicado en el sector de Utushcan Pasaje Luis Pardo, Distrito y Provincia de
Huaraz, Departamento de Ancash.
El objetivo de la valuación es determinar el valor comercial y utilizando como herramienta la

realización del estudio del mercado para determinar su valor acuerdo a la Resolución S.B.S.
N°12879-2009, solicitado por Los Propietarios.
1.2 NOMBRE Y UBICACIÓN DEL INMUEBLE:
1.2.1 Según RR.PP.

Según la compra y venta, el predio en estudio se encuentra ubicado en el sector de
Utushcan Pasaje Luis Pardo, Distrito y Provincia de Huaraz, Departamento de Ancash.
1.2.2 Inspección física.

Según la inspección física el predio se encuentra ubicado en la urbanización en el sector
de Utushcan Pasaje Luis Pardo, Distrito y Provincia de Huaraz, Departamento de Ancash.
1.3 NOMBRE DE PROPIETARIO (OS):
Sr. Roberto Carlos Luna Blass DNI N.º 80177553,
1.4 FECHA DE INSPECCION OCULAR:
18 de junio de 2022
1.5 DATO DEL PERITO:
Ing. Billy Edson Chamana Aylas con registro CIP n°. 163710, con resol. SBS N°4151-2017,
domiciliado en el jr. José de Sucre 1207-3°Piso.
1.6 DESCRIPCIÓN Y DISTRIBUCIÓN DEL INMUEBLE:
1.6.1 CONSTRUCCIONES Y ÁREAS QUE OCUPAN:
El inmueble materia del presente informe refiere a una edificación de dos (2) niveles,
siendo de material noble, teniendo las siguientes áreas para fines de valoración:

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Cuadro n.° 1
Área del terreno para fines de valoración
Item Descripción Área (m2)
1 Terreno 110.31
Fuente: certificado literal partida n.° 02009398
Elaborado: Elaboración propia
Cuadro n.° 2
Área techada de la edificación para fines de valoración
Item Descripción Área techada (m2)
1 Primer Nivel 110.31
2 Segundo Nivel 110.31
Fu ente: Constatación física
1.6.2 DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE:
Es un inmueble vivienda que consta de un terreno con una edificación de material noble
de dos (2) niveles. Teniendo dos puertas de ingreso para el primer nivel asi como la
escalera que lo conecta con el según piso.
1.7 INFORME DE LA LABOR REALIZADA:
La Inspección ocular se efectuó sin mayores contratiempos, se ingresó a todas las distribuciones
del inmueble con la autorización y presencia del propietario, así mismo, se contó con las
documentaciones legales para efectuar la valoración, objeto del presente informe
1.8 ALCANCES Y LIMITACIONES DEL TRABAJO:
La Tasación tiene por finalidad determinar el valor comercial y el de realización, de acuerdo a la

Resolución S.B.S. N°12879-2009, para la evaluación del inmueble, no se contó con la
declaratoria de edificación y el certificado de parámetros urbanístico de la zona.
1.9 FECHA DE ASIGNACIÓN DEL VALOR:
Huaraz, 18 de junio de 2022

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II. VERIFICACIONES EFECTUADAS
2.1 INSPECCIÓN OCULAR INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DEL ENTORNO:
El inmueble cuenta con los servicios básicos, con energía eléctrica, agua y alcantarilla, pistas y
veredas, como parte integrante de la habilitación urbana de la manzana, siendo una zona
completamente consolidada.
El entorno del inmueble está constituido por lo siguiente:
 Vías de Acceso: Existen diferentes vías de acceso al inmueble en estudio, en este caso se
toma como referencia y punto de partida a la Plaza de Armas de la Provincia de Huaraz,
ingresando hacia el lado sur por la av Luzuriaga, hasta la intersección con la av pedro pablo
Villon para luego voltear a la mano izquierda hasta la altura del colegio fe y alegría huaraz,
cogiendo el jirón Pedro Pablo Cochachin hasta la intersecion con pasaje tajamar y
continuamente llegamos al jiron Luis pardo ubicando el predio materia de valuación, el tiempo
de llegar al inmueble a pie es de apróx es de 30 minutos
 Predios Circundantes: comercio, hoteles, restaurantes, viviendas multifamiliares, mercado
 Uso Urbano: Residencial y de servicios públicos.
 Equipamiento Urbano: Adyacente a locales de servicios, instituciones educativas, recreativas y
parques.
 Estrato Socioeconómico: B (MEDIA)
 Entorno Favorable: Propicia alta demanda inmobiliaria.
 El Actual uso del predio; Vivienda
2.2 LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS:
2.2.1 Linderos Según físico real.
Área y Perímetro a Valorar.

El área de terreno según medidas físico reales son At = 110.31 m 2, encerrando un
perímetro aproximado de 43.69 ml.

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Imagen n.° 03
Plano Perimétrico del Área de Adquisición
Fuente: Plano Perimétrico
Elaborado: Elaboración Propio
2.2.2 Las mismas

que aparecen
en la
inscripción de los
registros públicos
de la oficina
registral de
Huaraz de acuerdo
a la partida
N°0200939 8 a
nombre de sus propietarios, siendo:
 POR EL FRENTE: Colinda con el Pje. Luis Pardo, con 14.33 ml.
 POR EL FONDO: Colinda con la Prop. Julia Nieto Barreto, con 13.44 ml.
 POR LA IZQUIERDA: Colinda con la Prop. Ricardo Teodorico Camones Ríos, con 7.97
ml.
 POR LA DERECHA: Colinda con la Prop. Marcelino Meza Martínez con 7.95 ml.
2.3 DISTRIBUCION DE PLANTA.
Se trata de una edificación y vivienda de (2) primeros pisos, que en resumen tiene la siguiente
distribución;
 PRIMER NIVEL: 01 SALON MULTIUSOS, 01 TIENDA CADA UNO CON SS. HH Y

ESCALERA AL 2DO PISO
 SEGUNDO NIVEL: 04 CUARTOS, 01 SS. HH GENERAL Y ESCALERA A LA AZOTEA
2.4 CARACTERISTICAS TECNICAS DE LA EDIFICACION.
Se trata de una edificación con características técnicas de construcción, cuyas especificaciones

son:

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 ESTRUCTURAS: Cimiento corrido de concreto armado

 MUROS: Ladrillo
 TECHOS: Aligerado
 PISOS. – cemento pulido
 PUERTAS: carpintería metálica y contra placadas
 VENTANAS: carpintería metálica
 BAÑOS, Mayólica Nacional.
 INSTALACIONES SANITARIAS, Red empotrada de agua fría, red empotrada de desagüe al
sistema de abastecimiento de agua directo.
 INSTALACIONES ELECTRICAS, Circuitos de alumbrado, tomacorriente, circuitos no
empotrados.
2.5 ANTIGÜEDAD, ESTADO DE CONSERVACIÓN Y DEPRECIACIÓN:
El inmueble tiene una antigüedad aproximada de 15 años, por su buen estado de conservación, y
dentro del valor aproximado de conformidad al Reglamento General de Tasaciones del Perú tabla
Nº 2.4.4, le corresponde de 14 % en depreciación, siendo el factor de ajuste en valor unitario: 0.86
2.6 ASPECTO LEGAL:
El predio no se encuentra inscrito por Registro Públicos de la ciudad de Huaraz, pero cabe
señalar que se cuenta con testimonio de compra y venta notarial a nombre de su propietario Sr.
Roberto Carlos Luna Blas.
2.7 GRAVÁMENES: se desconoce.
2.8 SERVIDUMBRES: se desconoce.
III. METODOLOGÍA APLICADA
3.1 BASES PARA SU DESARROLLO:
Se ha realizado una visita de inspección de campo y a la vez al entorno del predio, a fin de
determinar los valores comerciales de compra y venta de inmuebles con características similares,
utilizando el método directo
3.2 DESCRIPCIÓN DE LA METODOLOGÍA UTILIZADA:
La Tasación se efectúa en concordancia con lo dispuesto en el Reglamento Nacional de

Tasaciones del Perú, N °172-2016-VIVIENDA. Asimismo, lo dispuesto por la Ley N°27157 y su
reglamento aprobado por D.S. N°008-2000-MTC. Resolución S.B.S. Nº 12879-2009 para la
determinación del valor de realización en el mercado.
3.3 INVESTIGACIÓN DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA:

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3.3.1 DEL TERRENO
Cuadro n.° 3
Valor unitario comercial por metro cuadrado del terreno
Área Precio (S/)/

Ubicación/Descripción Contacto/ Telf. Zonif. S/m2
(m2) Terreno
Psj Tajamar 943924906 Exp.Urbano 108.00 43,200.00 400.00
Exp. Urbano/
Jr pedro Cochachin 947297781 500.00 350,000.00 700.00
Comercial
Jr Rataquenua 972827083 Exp. Urbano 200.00 35,000.00 500.00
Valor unitario de terreno promedio (S /m2) 533.33
VUT con redondeo (S /m2) 540.00
CONCLUSIÓN: Se aprecia que la tendencia del mercado a la fecha por la ubicación y tipo de predio
es de una mayor oferta, el entorno es adecuado a la fecha. La tasación de precios de terrenos por un
terreno comercial, considerando que se aprecian muchos compradores a la fecha, nos permite
determinar razonablemente el precio de valor comercial unitario para el terreno: Vcut =S/. 540.00/m2
3.3.2 DE LA EDIFICACIÓN
Valor
Descripción Caracteristicas
S/m2
Muros y Columnas (1) C 260.43
Techos (2) C 150.93
Pisos (3) D 98.49
Puertas y Ventanas (4) E 68.88
Revestimiento (5) F 75.37
Baños (6) D 30.41
Instalaciones Electricas F 34.07
y Sanitarias (7)
Valor unitario de Edificación (S/.) 718.58
Factor ≥ 5 pisos (5%) 1.00
Factor de Depreciación (%) 0.86

Valor unitario de edificación_Reglamentario (VER)
617.98
(S/.)
Gastos Generales (30% VER) 185.39
Utilidades (20% VER ) 123.60
Valor unitario de edificación_Comercial (S/.) 926.97

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fuente: valor unitario comercial por /m2, las categorías se clasifican según el cuadro
de valores unitarios oficiales de edificación, zona sierra 2021.
3.4 DEDUCCIONES APLICABLES (Da):
Gasto de Mantenimiento, valuaciones, pérdidas deterioros, depreciación durante la ejecución,

estimamos en 9.92 %, para la realización del predio en un plazo prudente de 180 días y
estableciendo que la demanda es mayor que la oferta para este tipo de inmuebles por sus
características, considero un ajuste adicional de 5.08 %
Entonces el total de deducciones aplicable (Da) = 15 % del valor comercial, siendo el factor
diferencial de deducciones (Fdd) = 85 %
3.5 ANÁLISIS DEL MEJOR Y MÁS INTENSIVO USO POSIBLE DEL BIEN:
Infraestructuras de oficinas, comercio, previo proyecto
3.6 SUSTENTACIÓN:
El análisis efectuado sobre el inmueble, nos permite indicar que las apreciaciones indicadas son
las más razonables para determinar el valor del bien.
IV. CÁLCULOS EFECTUADOS
4.1. DESARROLLO:
4.1.1. VALOR DEL TERRENO (VT):

Del análisis de los valores comerciales del mercado inmobiliario de compra y venta de
terrenos similares en ubicación y entorno urbano, a la fecha (punto 3.3.1); el perito asigna
como valor comercial unitario entre s/. 540.00/m²
Cuadro n.° 5
Valor Comercial del Terreno
A t (m 2) Vcut VT
110.31 $ 540.00 $ 59,567.40

Vt (U$S) : Cincuenta y nueve mil quinientos sesenta y siete con 40/100 soles
4.1.2. VALOR DE EDIFICACIÓN (Ve):
De acuerdo a las características constructivas y materiales que han sido utilizados en la

edificación, el perito asigna un valor comercial unitario de edificación igual a S/. 540.00,
según lo aplicado en el cuadro siguiente de costos por m 2, teniendo en cuenta el artículo

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II.D.34 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú y la RESOLUCIÓN

MINISTERIAL Nº 172 - 2016 – VIVIENDA.
Cuadro n.° 6
Valor de la Edificación
At (m 2) Vcue Ve
110.31 $ 991.64 $ 109,387.81
110.31 $ 991.64 $ 109,387.81
TOTAL $ 218,775.62
Elabo rado : Elaboración propia
Ve (U$S): Doscientos dieciocho mil setecientos setenta y cinco con 62/100 soles
4.1.3. VALOR DE REPOSICIÓN DEL INMUEBLE (VRI):

Cuadro n.° 7
Valor de reposición del inmueble
VT Ve Vr i
$ 59,567.40 $218,775.62 $ 278,343.02
Vri = S/ Doscientos setenta mil cuatrocientos dieciséis con 00/100
4.2. VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE (Vci):
De acuerdo a las evaluaciones de precios en el entorno el perito considera que Vri calculado,
refleja adecuadamente el Vci a la fecha que tiene el inmueble en el mercado; por lo tanto:
Vci = Vri = S/ 270, 416.00 (Doscientos setenta mil cuatrocientos dieciséis con 00/100)

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4.3. VALOR DE REALIZACIÓN RESULTANTE: VALOR DE REALIZACIÓN DEL INMUEBLE EN EL

MERCADO (VRIM)
(Resolución SBS Nº 808-2003): el valor de realización en el mercado, es el Valor Neto del

inmueble, que se esperaría recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien, en la
situación como esta, descontando los castigos y cargos por los conceptos indicados en el punto
3.4. En consecuencia, las deducciones aplicables son 15 % del valor comercial:
Cuadro n.° 6
Valor comercial de realización del inmueble
Da (%) Fdd (%) Vci VRi m
15 85 $ 278,343.02 $ 236,591.56
Elabo rado: Elaboración propia
Luego el VRim recomendado es:

VRim (U$S): Once M il Cuatrocientos Sesenta y Seis con 00/100 Dolares Americanos
Vci = Vri = S/ 270, 416.00 (Doscientos setenta mil cuatrocientos dieciséis con 00/100)
y su equivalente en U$S = 72,692.47 (Veinticuatro Mil Ochenta con Sesenta y Cuatro con 64/100
dólares americanos).
Vri = S/. 229, 853.60 (Doscientos veintinueve ochocientos cincuenta y tres con 60/100 soles). y su
equivalente en U$S = 61, 788.60 ( sesenta y un mil setecientos ochenta y ocho con 60/100 dólares
americanos).
4.4. ANÁLISIS DE CONSISTENCIA:
La secuencia seguida en la determinación del valor, así como los sustentos aplicados, nos
muestran una clara consistencia para la obtención del Valor de Realización.
V. OPINIÓN INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR
5.1. La presente Tasación se ha efectuado con total independencia de criterio, aplicando las normas
vigentes.
5.2. La vigencia de la Tasación: si no varían las condiciones de mercado, económicas y otras, así
como de no surgir imponderables. La Tasación podría tener una vigencia de 180 días.
5.3. La documentación disponible para llevar a cabo esta valuación y sustentar la información se
anota en el punto de datos generales.
5.4. Recomendaciones: Ministerio Publico, deberá incluir las deducciones de su conocimiento a fin de
obtener un Valor de Realización Final.
VI. DOCUMENTACIÓN SUSTENTATORIA
6.1 Se contó con copia de registro de propiedad de inmueble N°02342482

6.2 Testimonio de Compra y Venta
6.3 La información de precios se obtuvo del campo, así como de los medios de información locales y
se comprobó con datos de nuestra base de datos.
6.4 Contamos con información de la revista y artículos sobre la evolución del mercado inmobiliario.

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6.5 Nose conto con parámetros urbanísticos

6.6 Nose conto con la declaratorio de fábrica.
PANEL FOTOGRAFICO
Fotografía n.° 01 Fotografía n.° 02

Vista de la fachada del inmueble a valorar, I.0. ( 18/06/2022) Vista del entorno del inmueble a valorar, I.0. ( 18/06/2022)

cel: 948545771
telf. 043 - 230236

Vista interior del inmueble, primer nivel, I.0. ( 18/06/2022) Vista interior del inmueble, primer nivel, I.0. ( 18/06/2022)

Vista interior del inmueble, segundo nivel, I.0. ( 18/06/2022) Vista interior del inmueble, segundo nivel, I.0. ( 18/06/2022)

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Ing. Billy Edson Chamana Aylas

INFORME DE TASACION COMERCIAL DE INMUEBLE

Resumen Ejecutivo de la Tasación Nº 060 - 2022 PERITO/BCA/FOVIME

Cliente: Sr. Roberto Carlos Luna Blass con DNI° 80177553

Tipo de cambio (US$ 1,00): S/. 3.72

Profesional: Ing. Billy Edson Chamana Aylas / Ingeniero Civil

Jr. José de Sucre 1207 – 3° Piso - Huaraz – Huaraz

TASACION DE UN INMUEBLE URBANO

1.1 INSTRUCCIONES RECIBIDAS Y OBJETO DE LA TASACION:

El objetivo de la valuación es determinar el valor comercial y utilizando como herramienta la

1.2 NOMBRE Y UBICACIÓN DEL INMUEBLE:

1.2.1 Según RR.PP.

1.2.2 Inspección física.

1.3 NOMBRE DE PROPIETARIO (OS):

Sr. Roberto Carlos Luna Blass DNI N.º 80177553,

1.4 FECHA DE INSPECCION OCULAR:

1.5 DATO DEL PERITO:

1.6 DESCRIPCIÓN Y DISTRIBUCIÓN DEL INMUEBLE:

1.6.1 CONSTRUCCIONES Y ÁREAS QUE OCUPAN:

Jr. José de Sucre 1207 – 3° Piso - Huaraz – Huaraz

Item Descripción Área (m2)

Fuente: certificado literal partida n.° 02009398

Elaborado: Elaboración propia

1.6.2 DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE:

1.7 INFORME DE LA LABOR REALIZADA:

1.8 ALCANCES Y LIMITACIONES DEL TRABAJO:

La Tasación tiene por finalidad determinar el valor comercial y el de realización, de acuerdo a la

1.9 FECHA DE ASIGNACIÓN DEL VALOR:

Huaraz, 18 de junio de 2022

Jr. José de Sucre 1207 – 3° Piso - Huaraz – Huaraz

II. VERIFICACIONES EFECTUADAS

2.1 INSPECCIÓN OCULAR INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DEL ENTORNO:

El entorno del inmueble está constituido por lo siguiente:

2.2 LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS:

2.2.1 Linderos Según físico real.

Área y Perímetro a Valorar.

Jr. José de Sucre 1207 – 3° Piso - Huaraz – Huaraz

Fuente: Plano Perimétrico

Elaborado: Elaboración Propio

2.2.2 Las mismas

2.3 DISTRIBUCION DE PLANTA.

 PRIMER NIVEL: 01 SALON MULTIUSOS, 01 TIENDA CADA UNO CON SS. HH Y

2.4 CARACTERISTICAS TECNICAS DE LA EDIFICACION.

Se trata de una edificación con características técnicas de construcción, cuyas especificaciones

Jr. José de Sucre 1207 – 3° Piso - Huaraz – Huaraz

 ESTRUCTURAS: Cimiento corrido de concreto armado

2.5 ANTIGÜEDAD, ESTADO DE CONSERVACIÓN Y DEPRECIACIÓN:

2.6 ASPECTO LEGAL:

2.8 SERVIDUMBRES: se desconoce.

III. METODOLOGÍA APLICADA

3.1 BASES PARA SU DESARROLLO:

3.2 DESCRIPCIÓN DE LA METODOLOGÍA UTILIZADA:

La Tasación se efectúa en concordancia con lo dispuesto en el Reglamento Nacional de

3.3 INVESTIGACIÓN DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA:

Jr. José de Sucre 1207 – 3° Piso - Huaraz – Huaraz

3.3.1 DEL TERRENO

Área Precio (S/)/

Psj Tajamar 943924906 Exp.Urbano 108.00 43,200.00 400.00