Ing. Guillermo E.

López Blackmore

AVALÚO Gl-104
INSTITUCIÓN SOLICITANTE EL AVALÚO. C. SALVADOR ESQUIVEL RENDÓN.
I) ANTECEDENTES

PERITO VALUADOR ing. Guillermo e. Lopez Blackmore FECHA DEL AVALUO 22 de febrero del 2001.
No. DE CUENTA PREDIAL 01-052-01 UBICACIÓN. ZONA ORIENTE DE LA CABECERA MUNICIPAL
POBLACIÓN ESTADO DE MÉXICO MUNICIPIO POLOTITLÁN

PROPIETARIO DEL INMUEBLE. FAMILIA ESQUIVEL RENDÓN DESTINO DEL AVALÚO: CONOCER SU VALOR FISCAL.
II) CARACTERÍSTICAS URBANAS

CLASIFICACIÓN DE ZONA. DENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN

TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE. POBLACIÓN
SERVICIOS MUNICIPALES.
III) TERRENO UBICACIÓN.
TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: TERRENO CASI RECTANGULAR Y PLANO CON CUATRO LADOS Y UN SOLO FRENTE.
DENSIDAD HABITACIONAL: INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN.
COLINDANCIAS SEGÚN LA ESCRITURA 1761 de CROQUIS DEL TERRENO, CALLES TRANSVERSALES
fecha 09 de febrero de 1976. Y ORIENTACIÓN. APOLONIO SANCHEZ

CALLE ZARAGOZA
AL NORTE 20.80 CALLE ZARAGOZA

AL SUR 20.28 APOLONIO SANCHEZ N DOLORES LANDAVERDE ROMERO

AL ORIENTE 33.67 DOLORES LANDAVERDE ROMERO

AL PONIENTE. 33.76 SANTIAGO LEDEZMA SANTIAGO LEDEZMA

AREA MEDIDA 692.51

AREA SOBRE ESCRITURA 696 M2 AREA SOBRE MEDIDAS: 692.51 M2

SERVIDUMBRES NINGUNA

IV) DESCRIPCIÓN GENERAL DEL PREDIO.

CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: HABITACIONAL SUBURBANA TIPO DE CONSTRUCCIÓN EN LA ZONA: CASAS HABITACIÓN EN 1 NIV
INDICE DE SATURACIÓN : 30% % DE POBLACIÓN: MODERNO ECONÓMICO CON ACABADOS

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL. NO APRECIABLE USO DEL SUELO : HABITACIONAL DE DENSIDAD MEDIA BAJA.

VÍAS DE ACCESO E IMPORTANCIA DE LAS MISMAS. POR LA CALLE ZARAGOZA DE LOS PORTALES PRINCIPALES A MEDIA CUADRA.

SERVICIOS PÚBLICOS Y EQUIPAMIENTO URBANO. CUENTA CON SERVICIOS DE AGUA POTABLE, PAVIMENTOS, GUARNICIONES Y BANQUETAS,
ELECTRICIDAD, ALUMBRADO Y SERVICIO DE LIMPIA.
USO HABITACIONAL 2o. ORDEN NUM. DE PISOS. EDAD APROX.

CALIDAD DE CONSTRUCCIÓN CALIDAD DE PROYECTO

ESTADO DE CONSERVACIÓN BUENO VIDA PROBABLE AÑOS.

INVESTIGACIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO

CASO UBICACIÓN CARACTERÍSTICAS FUENTE
CALLE NÚMERO COLONIA O DELEGACIÓN TELÉFONO

ANÁLISIS DEL MERCADO INMOBILIARIO. (CONSTRUCCIÓN).

CASO OFERTA $ FACTOR VALOR CLASI- VALOR UNIT. EDAD CONSER- SUPERFICIE VALOR UNIT. TOTAL
COMERCIAL. AJUSTADO FICACIÓN REP.NETO $/M2 AÑOS VACIÓN. M2 REP.NETO $/M2 $

VALOR UNITARIO DE REPOSICIÓN NUEVO

CASO $/M2 FUENTE FECHA
 ANÁLISIS DEL MERCADO INMOBILIARIO (SUELO)
CASO VALOR SUELSUPERFICIE V.U.S. $/M2 FACTORES DEHOMOLOGACIÓN F.Re VALOR RESULTANTE

VALOR UNITARIO APLICADO $/M2

INVESTIGACIÓN DEL MERCADO DE RENTAS.
CASO CLASIFICAC UBICACIÓN RENTA MENSU RENTA POR M2

V) ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓN.
A) OBRA NEGRA O GRUESA.
CIMIENTOS LAMBRINES- PUERTAS INTERIORES.

ESTRUCTURAS. PAVIMENTOS PÉTREOS. D) INSTALACIONES SANITARIAS:

MUROS. ZOCLOS. PISOS. E) INSTALACIONES ELÉCTRICAS.:

PINTURA
ENTREPISOS F) HERRERÍA:
C) CARPINTERÍA
TECHOS RECUBRIMIENTOS ESPECIALES G) VIDRIERÍA:

AZOTEAS RECUBRIMIENTOS. H) CERRAJERÍA:

BARDAS ESCALERAS I) FACHADA:

B) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS.
APLANADOS. MUEBLES SANITARIOS. J) INSTALACIONES ESPECIALES:

PLAFONDS MUEBLES DE COCINA.

VI AVALÚO DIRECTO O FÍSICO.

DEL TERRENO CROQUIS DEL TERRENO
VALOR DE CALLE 200 AREA LOTE TIPO:
LOTE TIPO 20X 40 FONDO LOTE TIPO: 40 AREA RECTANGULO INSCRITO 685
FACTOR DE ÁREA 1 AREA LOTE VALUADO
FACTOR IRREGULAR 0.989 AREA REGULAR DE LOTE VALUADO FACTOR FONDO Ö F.LOTE TIPO/FONDO
FACTOR FONDO 1.00
FACTOR PENDIENTE 1.00 FACTOR ESQUINA V= p l/L*(V1+V2/2)
FACTOR ESQUINA 0.90 p= 0.35 EN ZONA RESIDENCIAL
AREAS QUE NO SE AJUSTAN AL LOTE TIPO: p= 0.15 EN ZONA COMERCIAL

DIVISIÓN VIRTUAL PARA VALUACIÓN. FACTOR IRREGULAR Ö AREA RECTANGULO INSCRITO/AREA TOTAL
CONCEPTO
MEDIDA SUP. M2 FACTOR FACTOR FACTOR FACTOR FACTOR VALOR DE DESCUENTO COEFICIENTE VALOR
AREA IRREGULAR FONDO PENDIENTE ESQUINA UNITARIO O AUMENTO RESULTANTE
692.5 1 0.989 1.000 1 0.9 200 0.890 123,238
SUMA MZ. TOTAL

RESUMEN DE VALUACIÓN DE TODO EL TERRENO

PARTES QUE INTEGRAN EL LOTE
VALOR UNITARIO VALOR PARCIAL
-1 M2 A$ M2 $
M2 A$ M2 $
M2 A$ M2 $
TOTALES M2 $
PRECIO MEDIO $ M2
DE LAS CONSTRUCCIONES
VALOR UNITARIO VALOR PARCIAL
-1 M2 A$ M2 $
M2 A$ M2 $
TOTALES M2 $
VALOR UNITARIO PREDOMINANTE: $ M2

DE LOS ELEMENTOS ACCESORIOS:

CONCEPTOS AREA M2 V.U.R..N. EDAD VIDA CLASIFICACIÓNFACTOR
 $/M2 AÑOS TOTAL ESTADO DEMÉRITO
1
VALOR FÍSICO DIRECTO. $
AVALÚO DE LA CONSTRUCCIÓN. AVALÚO CATASTRAL.
CLASIF. SUPERFICIE NUMERO DE GRADO DE EDAD VALOR VALOR
POR PLANTA PLANTAS CONSERVACIÓN PARCIAL

AVALÚO POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS REALES O ESTIMADAS.

RENTAS MENSUALES, (REALES O ESTIMADAS): (VER ANEXO):

TIPO ÁREA RENTA UNITARIA RENTA PARCIAL

RENTA BRUTA TOTAL MENSUAL. $ 7,800.00

PORCIENTO ESTIMADO DE DEDUCCIONES MENSUALES: 15%
DEDUCCIONES MENSUALES $ 1,170.00
PRODUCTO LÍQUIDO MENSUAL $ 6,630.00
PRODUCTO LÍQUIDO ANUAL. 79,560.00
CAPITALIZACIÓN DEL PRODUCTO LÍQUIDO ANUAL AL TIPO 8%
DE INTERÉS APLICABLE AL CASO, RESULTA UN ÍNDICE DE
CAPITALIZACIÓN DE: $ 994,500

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES FACTOR ROSS N. HEIDECHE .LAS CONSTRUCCIONES SE DEMERITAN CONSIDERANDO SU EDAD, VIDA ÚTIL TOTAL Y SU ESTADO DE CONSERVA
(CALIFICACIÓN) POR EL MÉTODO DE ROS N. HEIDECKE.

TIPO AREA M2 V.U.R..N. EDAD VIDA CLASIFICACIÓN FACTOR V.U.R..N.

$/M2 AÑOS TOTAL ESTADO DEMÉRITO $/M2
I 142.22 2,800.00 18.00 0.90 2,520.00
II 72.28 1,600.00 18.00 1.00 1,600.00
III 133.02 3,300.00 28.00 0.90 2,970.00
MAS VALOR DEL TERRENO
CALCULO DEL VALOR FISCAL
A) DEL TERRENO
FRACCIÓN SUPERFICIE VALOR UNI- COEFICIENTE MOTIVO DELVALOR
 M2 TARIO POR M2 COEFICIENTUNITARIO

SUMA
B) DE LAS CONSTRUCCIONES.
TIPO AREA M2 VALOR UNITA DEMÉRITO VALOR UNIT VALOR
RIO DE REPO- RIO NETO DEPARCIAL
SICIÓN NUEVO REPOSICIÓN
C) VALOR TOTAL DEL MERCADO.
CÁLCULO DEL FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN. FC= FU X FA X FD
F.U.= FACTOR DE UBICACIÓN.
F.U.= FACTOR DE DISEÑO ARQUITECTÓNICO
F.U.= FACTOR DE DISPONIBILIDAD DE CRÉDITO
F.C.= FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN.
SUMAS
VALOR UNITARIO PROMEDIO $ 993,217
VALOR COMERCIAL REDONDEADO.
(NOVECIENTOS NOVENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS DIEZ Y SIETE PESOS 00/100 M.N.)
(CON LETRAS)
CUENTA ANTERIOR REGISTRO PÚBLICO D ELA PROPIEDAD BASE DEL IMPUESTO ANTERIOR

OBSERVACIONES
POLOTITLÁN, EDO DE MÉXICO A 28 DE MARZO DEL 2001.

VALUADOR No. NOMBRE Y FIRMA. ING.GUILLERMO E. LOPEZ BLACKMORE

CED. PROF. 488009
SOCIEDAD DE INGENIEROS CIVILES VALUADORES. ANEXO: COPIA DE CREDENCIAL
REVISOR
NOMBRE Y FIRMA Vo.Bo. JEFE DEL DEPARTAMENTO DE AVALÚOS

EL PRESENTE AVALÚO SE REALIZA EN BASE A LOS VALORES DE MERCADO EN LA ZONA, AL VALOR CATASTRAL DE LOS TERRENOS Y AL LEAL SABER Y ENTENDER
DEL VALUADOR.
EL VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS Y EL VALOR DE MERCADO SE ESTIMAN EN FUNCIÓN DE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO.
 HOJA 1/5

DOLORES LANDAVERDE ROMERO

 HOJA 2/5

CASAS HABITACIÓN EN 1 NIVEL

MODERNO ECONÓMICO CON ACABADOS

S DE AGUA POTABLE, PAVIMENTOS, GUARNICIONES Y BANQUETAS,

 POR M2

HOJA 3/5

D) INSTALACIONES SANITARIAS:

E) INSTALACIONES ELÉCTRICAS.:

J) INSTALACIONES ESPECIALES:

M2
Ö AREA RECTANGULO INSCRITO/AREA TOTAL

VALOR
PARCIAL
SÓLO TERRENO

HOJA 4/5

V.U.R..N. VALOR
 $/M2 PARCIAL

123,238
114,840.00

HOJA 5/5

ES SE DEMERITAN CONSIDERANDO SU EDAD, VIDA ÚTIL TOTAL Y SU ESTADO DE CONSERVACIÓN

VALOR
PARCIAL
$ 358,384
$ 115,653
$ 395,078
$ 122,819
$ 991,935
 BASE DEL IMPUESTO ANTERIOR

ING.GUILLERMO E. LOPEZ BLACKMORE

AL VALOR CATASTRAL DE LOS TERRENOS Y AL LEAL SABER Y ENTENDER