LA PROPIEDAD HORIZONTAL Y LA

ADMINISTRACIÓN DEL CONDOMINIO

Marco Legal del Régimen de Propiedad

Horizontal y del Condominio

El Marco Legal del Régimen de Propiedad Horizontal y del Condominio por Abg. Almida Castillo, UCAB-CIV está bajo
una Licencia Creative Commons Atribución-NoComercial-CompartirIgual 4.0 Internacional.
 LA PROPIEDAD HORIZONTAL Y LA ADMINISTRACIÓN DEL CONDOMINIO

Este Ebook, fue diseñado para el Programa de Estudios Avanzados del

Profesional Inmobiliario. Universidad Católica Andrés Bello y la Cámara
Inmobiliaria de Venezuela

*Autor(a): Abg. MSc: Almida Castillo

Octubre 2020

1
CONTENIDO: Tema II: Marco Legal del Régimen de Propiedad Horizontal y del
Condominio

 Régimen Legal

 La Comunidad

 Ley de Propiedad Horizontal

 De la Mancomunidad o Copropiedad

 Excepciones a la Copropiedad

 Las Contribuciones o Alícuotas

 Las Enajenaciones en la Propiedad

 Documento de Condominio

 Reglamento N° 1 de Ley de Propiedad Horizontal

 Requisitos para Enajenar un Inmueble

 De la Sanciones

 Documento de Condominio Consideraciones y su Registro

 Reglamento de Condominio

 Normas para el Mejor Funcionamiento del Régimen.

2
 Introducción

Por su naturaleza jurídica, la Propiedad Horizontal (PH) es un derecho real

autónomo, es decir es una institución que conllevó a crear una normativa específica
y especial, para resolver los problemas que pudieran presentarse en este tipo de
propiedad y que son ajenos a los otros dos derechos reales sobre una cosa propia,
(dominio y condominio), y frente a la existencia de un consorcio
(propietarios/constructor de la edificación) que se constituyen en un ente distinto de
cada uno de los titulares de los diferentes derechos de Propiedad Horizontal
(apropiación Individual); los derechos de los mismos, obliga a estar regulados por
un Reglamento de Copropiedad y Administración, cuya redacción e inscripción
registral dan el nacimiento del llamado estado de Propiedad Horizontal, de
Copropiedad y Administración.

¿Que regula?

Que el dueño de un Apartamento, es dueño de éste, pero tiene que compartir

las paredes, los pisos, techos, las caminerias, ascensores, pasillos, escaleras,
jardines, servidumbres, etc., con el correcto uso y propósito para lo que fueron
destinados, sin que se le pueda dar un uso distinto. Estos bienes y áreas comunes,
generan obligaciones en los propietarios de aquellos inmuebles de apropiación
individual o parte proindivisa sin que exista excusa en su incumplimiento.

3
Régimen Legal

La Constitución de la República Bolivariana de Venezuela 1.999. Gaceta

Oficial bajo el N° 36.860. 30 de diciembre de 1.999 (CRBV). Partiendo del derecho
que tienen los ciudadanos a la libre iniciativa y a la propiedad privada, tenemos que
en su Artículo 112, nuestra carta magna, establece:

“todas las personas pueden dedicarse libremente a la actividad

económica de su preferencia”. Y así mismo establece en su Artículo 115,
“se garantiza el derecho de propiedad (...)”. (Cursivas y negritas son mías).

“(…) Toda persona tiene derecho al uso, goce, disfrute y disposición de

sus bienes”. (Cursivas y negritas son mías).
En el mismo Artículo 115, por vía de excepción:

“(…), podrán ser objeto de confiscación, mediante sentencia firme, los

bienes de personas naturales o jurídicas, nacionales o extranjeras,
responsables de delitos cometidos contra el patrimonio público, los
bienes de quienes se hayan enriquecido ilícitamente al amparo del
Patrimonio Público y los bienes provenientes de las actividades
comerciales, financieras o cualesquiera otras vinculadas al tráfico ilícito
de sustancias psicotrópicas y estupefacientes”. (Cursivas y negritas son
mías).

4
 Analizando el mismo, la CRBV, establece claramente el principio de la
propiedad privada, y tipifica los casos en los cuales el Estado, puede ignorarlos para
despojar a un particular o a una empresa, de los bienes que les pertenecen. Para
que ese despojo se produzca, es indispensable que se haya cometido un delito
grave que conlleve a esta acción. Así el legislador le dio una garantía de carácter
constitucional a la propiedad privada, como un derecho real, comparable a la
mayoría de las constituciones en el mundo, que reconocen y garantizan el derecho
a la propiedad privada.

El punto culminante sin duda, es el reconocimiento de la propiedad como un

derecho natural, tal como está contemplado en el Artículo 17 de la Declaración de
los Derechos del Hombre y del Ciudadano que establece: “Por ser la propiedad un
derecho inviolable y sagrado, nadie puede ser privado de ella, salvo cuando la
necesidad pública, legalmente comprobada, lo exija de modo evidente, y con la
condición de haya una justa y previa indemnización.”

Es importante conocer que una de las limitantes de la propiedad y en

particular en la propiedad privada, es cuando se dispone de la misma por parte del
Estado; por razones o causas de utilidad pública y social, socialmente el Estado,
comenzó a acoger las tendencias doctrinarias que impulsaron nuevos esquemas
para la protección de los derechos sociales, entre ellos, la propiedad; acogiendo la
idea, que aun frente a la existencia de una relación de dominio sobre una
determinada propiedad por parte de un particular, no deja de existir la concepción

5
social de la propiedad dirigida a equiparar este derecho con los intereses públicos
y social del Estado. De esa manera nace la idea de “La función Social de la
propiedad” contenida en la Constitución de 1961, la cual se traduce, en la sujeción
del derecho propiedad a las contribuciones, restricciones u obligaciones que
establezca la ley con fines de utilidad pública o interés general.

Para Rafael Badell Madrid, ex conjuez de la Sala Constitucional del Tribunal

Supremo de Justicia, en su escrito “Limitaciones a la Propiedad” expresa que si bien
la Constitución de 1999, mantiene la regulación del derecho de propiedad y da
garantías a ese derecho, en ella, se extienden todos sus elementos: uso, goce,
disfrute y disposición, y si bien el legislador no hace referencia a la "función social”
de la propiedad, se debe estimar que la eliminación de dicha expresión no desvirtúa
el hecho de que la propiedad cumpla una eminente función social. Sin embargo,
como lo ha señalado la doctrina, la admisión de las limitaciones legales a la
propiedad y la llamada función social del derecho de propiedad, no debe traducirse
en una negación del derecho individual o subjetivo a la propiedad, pues una cosa
es que la propiedad tenga una función social y otra muy diferente es que la
propiedad sea una función social, y bajo esa premisa se produzcan abusos de
derecho por parte del Estado, en cabeza de la propiedad privada.

Ahora bien, la función social de la propiedad, en efecto se traduce en la

posibilidad de que ésta pueda ser afectada por el Estado a favor de los intereses
colectivos y social, por ello aparece implícita en la propia norma, la cual establece
que la propiedad estará sometida a las contribuciones, restricciones y obligaciones
que establezca la ley con fines de utilidad pública o de interés general, pudiendo ser
objeto de expropiación. Dentro de las limitaciones a las que se sujeta el derecho de
propiedad en virtud de su función social, el Constituyente estableció la expropiación
por causa de utilidad pública o social, hoy presente en el artículo 115 de la
Constitución cuyo tenor es el siguiente:

“(…) Sólo por causa de utilidad pública o interés social, mediante

sentencia firme y pago oportuno de justa indemnización, podrá ser
declarada la expropiación de cualquier clase de bienes (…)". (Cursivas y
negritas son mías).

6
 Existen otras limitaciones que restringen el cabal ejercicio de éste derecho,
entre las que se ubican, las limitaciones derivadas de la planificación y el urbanismo,
las servidumbres administrativas, las contribuciones por plusvalía o mejoras, la
confiscación, el decomiso y la requisa.

Apreciamos en el Código Civil, en sus Artículos 545 y 547, que se armonizan

en cierto modo con el Artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de
Venezuela (CRBV), en lo relativo a esta facultad del Estado y su limitación frente a
la propiedad privada como una garantía constitucional, en el ejercicio del derecho a
la propiedad.

El Código Civil Venezolano vigente; publicado en Gaceta Oficial Nº 2.990

Extraordinaria del 26 de julio de 1982. En el Título II, Capítulo I; establece:

Artículo 545: “La propiedad es el derecho de usar, gozar y disponer de

una cosa de manera exclusiva, con las restricciones y obligaciones
establecidas por la Ley”. (Cursivas y negritas son mías).

Artículo 547: “Nadie puede ser obligado a ceder su propiedad, ni a

permitir que otros hagan uso de ella, sino por causa de utilidad pública
o social, mediante juicio contradictorio e indemnización previa.
Las reglas relativas a la expropiación por causa de utilidad pública o
social se determinan por leyes especiales”. (Cursivas y negritas son mías).

El derecho de propiedad es el más completo que se pueda tener sobre una

cosa; la cosa se halla sometida a la voluntad exclusiva y a la acción de su
propietario, sin más límites que los que indica la Ley o los provocados por “la
concurrencia de varios derechos incompatibles en su ilimitado ejercicio”. En la
doctrina jurídica, especialmente en aquellos ordenamientos con importante
influencia latina, se considera que el dominio o propiedad está integrado por tres
facultades o derechos a decir:

7
 El Ius Utendi: Es el derecho del uso de la cosa, el derecho a servirse de la
cosa para sus intereses, siempre y cuando esa conducta no viole preceptos legales
ya establecidos o cause lesiones a los derechos de otros propietarios. Por ejemplo,
bajo el principio del ius utendi, no podría el propietario de un bien inmueble justificar
la tenencia de una plantación de marihuana, al estar prohibida por la mayoría de los
ordenamientos jurídicos. De la misma forma, un empresario no puede justificar bajo
este principio, ruidos excesivos típicos de una actividad industrial en una zona
residencial, que hagan intolerable la convivencia de los demás vecinos.

Ius Fruendi: Es el derecho del goce sobre la cosa, en su condición de

propietario, tiene el derecho de aprovechar y disponer de los frutos o productos que
genere el bien. La regla general es que el propietario de una cosa es también
propietario de todo aquello que la cosa produzca, con o sin su intervención.

Los frutos pueden ser naturales o civiles, los frutos naturales son aquellos
que la cosa produce natural o artificialmente sin detrimento de sus sustancias
ejemplo lo que cosecha del suelo de un terreno propio (papa, yuca, zanahoria) o de
las plantaciones (plátano, mango, aguacate). En cambio los frutos civiles, están
constituidos por aquellas sumas de dinero que recibe el propietario por cederle a
otro, el uso y goce o disfruté de la cosa, ejemplo: el fruto civil que percibe el
propietario, al dar la cosa en arrendamiento (un apartamento, un terreno, un puesto
de estacionamiento, etc.).

Ius Abutendi: Es el derecho de disposición sobre la cosa, en virtud de ello

el propietario, bajo la premisa del domino de la cosa (poder de derecho y voluntad
de posesión), puede hacer o disponer de ella en lo que quiera, incluyendo dañarla
o destruirla (disposición material), salvo que esto sea contrario a su función social:
por ejemplo, el propietario de un bien que forma parte integrante del patrimonio
cultural no puede destruirlo, y de hecho, puede estar obligado a su conservación.

De este modo, el propietario puede disponer de su derecho real (disposición

jurídica) pudiendo enajenar, ceder, donar o desligarse de su derecho de propiedad
real, y dárselo a otra persona e incluso renunciar al derecho o abandonar la cosa,
que pasaría a ser res nullius (cosa de nadie).

8
 Son también actos de disposición, aquellos en los que el propietario
constituye en favor de otra persona, un derecho real limitado como el usufructo, la
servidumbre, la prenda o la hipoteca. (Se sugiere revisar los artículos del Código
Civil (CC), que van desde el artículo 545 al artículo 550).

La Comunidad

La comunidad que establece el Código Civil (CC), no se refiere a la

comunidad entre personas; sino a aquella figura jurídica que se crea y nace por la
existencia de bienes, a objeto de regular un derecho real de propiedad, sobre un
bien común que pesa sobre una misma cosa, sobre una parte de ella o sobre la
totalidad de la misma. La esencia de la figura e institución jurídica existente en el
Código Civil relativo a la comunidad, establece la figura del comunero
(copropietario) que no se va a diferenciar del propietario, en cuanto al derecho de
gozar y disfrutar de un derecho que comparten entre todos en forma común y como
un derecho real.

En cuanto a “La Comunidad” establece el artículo 761 del mismo CC:

9
 “Cada comunero puede servirse de las cosas comunes, con tal que no
las emplee de un modo contrario al destino fijado por el uso, y de que no
se sirva de ellas contra el interés de la comunidad, o de un modo que
impida a los demás comuneros servirse de ellas según sus derechos”.
(Cursivas y negritas son mías).

Y en su artículo 762.

“Cada comunero tiene el derecho de obligar a los demás a que

contribuyan con su porción a los gastos necesarios para la conservación
de la cosa común, salvo a éstos, la facultad de libertarse de tal deber con
el abandono de su derecho en la cosa común”. (Cursivas y negritas son
mías).

De los artículos anteriores se deprende, que la comunidad es entendida

como la concurrencia de una pluralidad de sujetos con pluralidad de pretensiones,
que son determinables cuantitativamente (Pro-cuota), sobre una misma cosa, o
sobre parte de ella, sobre la cual se tiene los mismos derechos reales. La
coexistencia de los diversos "derechos" involucra una comprensión en la facultad
de recabar las ventajas que el bien proporcionaría al propietario o titular singular.

Cuando un bien inmueble tiene varios propietarios, ejemplo en una herencia,

o por la compra de un terreno o finca entre varias personas, una vez que se
constituye la propiedad nace la comunidad o copropiedad, por lo que se debe
establecer y regular la forma de su administración, el uso y la disposición, es decir
establecer, si puede un copropietario arrendar el local o vivienda sin permiso del
resto de los comuneros, si es posible la alteración o la modificación de la cosa
común sin el consentimiento de los demás copropietarios, o si puede un comunero
usar la vivienda o finca de la comunidad en la que es copropietario, etc., es de allí
la importancia que prevé el Código Civil en cuanto a su regulación.

Cada comunero debe ser consiente de los límites del uso de la cosa común,
por ello cuando el uso exclusivo del bien, por un comunero lesiona el derecho de
uso de los otros, los comuneros afectados podrán reclamar fehacientemente su uso,

10
o alternativamente, solicitarle el pago de una renta por el uso exclusivo, en virtud de
la obligación de resarcir al resto de los copropietarios que no la posean. Si no existe
ese requerimiento, se considera que el uso en exclusiva es “tolerado” o “permitido”
por los otros copropietarios.

A todo evento, ninguno de los comuneros podrá, sin consentimiento de los

demás, hacer alteraciones o mejoras en la cosa común, aunque de ellas pudieran
resultar ventajas para todos, de manera que, para realizar alteraciones en la cosa
común, se requiere el consentimiento de todos ellos, aunque esas reformas,
modificaciones, innovaciones o construcción resultasen en provecho de la
comunidad de bienes, tal como lo establece el Artículo, 763 de C. Civil vigente.

Cuando no exista una disposición pactada y acordada de forma voluntaria,

sin coacción de ningún tipo entre los copropietarios de la cosa o bien común, y en
virtud de que no se haya regulado mediante un documento la comunidad de
copropietarios, entonces prevalecerán y subsistirán de forma íntegra, las
disposiciones contenidas en el Código Civil. Si examinamos el contenido del artículo
759 del Código Civil Venezolano vigente, observamos que en él, se establece:

"La comunidad de bienes se regirá por las disposiciones del presente

Titulo, a falta de pacto entre los comuneros o de disposiciones
especiales". (Cursivas y negritas son mías).

11
 En el precitado artículo se determina de una forma precisa, el orden que debe
observarse ante la aplicación de los dispositivos legales que regula la figura o
institución de la comunidad; a todo evento, quedan resueltos los posibles criterios
de solución a los conflictos que tienden a presentarse entre los comuneros, o por
las proyecciones que el régimen implica, frente a sujetos extraños a la situación
jurídica creada por él, sin que esto lesione el derecho a la propiedad.

Es un principio general contenido en el Código Civil vigente, que cuando los

comuneros habiendo elaborado un contrato para pactar o regular la administración
del bien común, su funcionamiento y la convivencia en la comunidad, a falta de
pacto entre las partes (comuneros, copropietarios), en ese contrato y sus cláusulas
o los artículos que lo regulen; se regirán sin perder de vista las disposiciones
contenidas en el Código Civil vigente. Así mismo, cada parte de los comuneros en
las cosas comunes, se presumen iguales en derecho, mientras no se pruebe otra
cosa, por lo que se debe señalar, que los comuneros podrán servirse de las cosas
comunes, siempre que no las empleen de un modo distinto o contrario al destino
fijado para su uso, y que no se sirvan de ellas en contra del interés de la comunidad,
de manera no se impida a los demás comuneros, servirse de la cosa según sus
derechos.

Así el Artículo 765 de CC, establece:

“Cada comunero tiene la plena propiedad de su cuota, de los provechos

y de los frutos correspondientes. Además podrá enajenar, ceder o
hipotecar libremente esta parte, y aún sustituir en otras personas el goce
de ellas; a menos que se trate de derechos personales. Un comunero no
podrá delimitar o cercar fracciones determinadas de un terreno común,
ni arrendar lotes del mismo a terceros. El efecto de la enajenación o de
la hipoteca, se limita preferentemente a la parte que le toque al comunero
en la partición”. (Cursivas y negritas son mías).

Cada condueño tendrá plena propiedad de su parte, de los frutos y utilidades

que le corresponda, pudiendo disponer libremente de su parte sin el consentimiento

12
del resto. El derecho de adquisición preferente de los copropietarios se ejerce a
través del derecho tanteo y retracto. Cada copropietario puede vender su parte a
terceras personas ajenas a la comunidad; en el entendido que los demás
copropietarios, tienen un derecho de adquisición preferente por el mismo precio y
en las mismas condiciones. El copropietario que pretenda vender a un tercero su
parte tiene la obligación de notificar de forma fehaciente su decisión y condiciones
de venta a los demás comuneros, quienes en el plazo determinado en la notificación
de preferencia ofertiva, podrán ejercer su derecho de tanteo y ofrecer en esa misma
cantidad, la parte que se quiere vender.

El derecho de retracto establecido en el artículo 1.546 del mencionado

Código, se prevé para los supuestos en que el copropietario, o bien no ha notificado
su intención de venta al resto, o lo ha hecho por un precio o condiciones diferentes
a las recogidas en las notificaciones. En este caso, los comuneros podrán ejercitar
su derecho dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor
al comprador; en el término de cuarenta días, contados desde la fecha que se
inscriba la trasmisión mediante documento en el Registro respectivo, tal como lo
prevé el Artículo 1.547.

Establece el Artículo 1.546 de CC:

“El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al

extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación
en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este
derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa, no pueda
dividirse cómodamente o sin menoscabo. En el caso de que dos o más
copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata
de la porción que tengan en la cosa común”. (Cursivas y negritas son mías).

Y el Artículo 1.547 de CC, establece:

“No puede usarse del derecho de retracto si no dentro de nueve días,

contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que
tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviese presente y no

13
 hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados
desde la fecha del registro de la escritura”. (Cursivas y negritas son mías).

En definitiva, lo que se pretende con ambos derechos es evitar que personas

ajenas formen parte de la comunidad cuando alguno de los comuneros esté
interesado en comprar esa parte.

Sucede con mucha frecuencia que las normas creada entre las partes y que
nacen por un acuerdo entre ellas, mediante un contrato, o las que el legislador crea
para que rijan una materia determinada, no prevén todos los casos posibles, futuros
e inciertos que pudieran presentarse, y bajo esta circunstancias, se tendrá
preeminencia en las instituciones contenidas en el Código Civil vigente, permitiendo
así resolver los vacíos, sin alterar la vigencia normativa de una ley especial o la
existencia de otras cláusulas contractuales establecida entre los comuneros.

De lo antes expuesto, podemos concluir que el régimen de Propiedad

Horizontal, debe ser capaz de regular tanto el derecho de propiedad (individual),
como el derecho de copropiedad (comunidad de bienes), cómo lo veremos más
adelante.

Ley de Propiedad Horizontal.

En los antecedentes históricos, se mencionó que el régimen que rige la

Propiedad Horizontal en Venezuela, ha sido objeto de una serie de reformas, siendo
la última, La Ley de la Propiedad Horizontal (LPH) publicada en fecha 18 de Agosto
de 1.983, en Gaceta Oficial Nº 3.241 Extraordinaria. Esta Ley está conformada por
cincuenta (50) artículos distribuidos de la forma que sigue:

 TITULO PRIMERO. De los apartamentos y de las cosas comunes

 TITULO SEGUNDO. De la Administración

 TITULO TERCERO. Del Documento de Condominio

 TITULO CUARTO. De las Enajenaciones

14
  TITULO QUINTO. De las Sanciones

 TITULO SEXTO. Disposiciones Finales

Es una ley especial, creada con el objeto de regular cualquier edificación que
esté constituida por apartamentos, oficinas, locales comerciales, estacionamientos
entre otros, y que pueden ser aprovechados de forma independiente. Como ya
conocemos, La Propiedad Horizontal tiene como principal característica, que en ella
coexisten dos clases de derecho de propiedad. El derecho de propiedad individual,
sobre cada unidad vendible o parte proindivisa (el apartamento, local, u oficina) y el
derecho de propiedad colectivo o copropiedad, que conforma el edificio en si, como
lo son los bienes y las áreas comunes de toda la construcción (conjunto residencial).

15
 Podemos destacar, a la luz de esta legislación, tres (3) órganos o figuras
centrales:

 En primer lugar, lo que pudiera llamarse el poder originario o la máxima

autoridad, como lo es la Comunidad De Propietarios formalmente conocida
como Asamblea de Propietarios.
 En segundo lugar, un órgano representativo de la comunidad de propietarios,
conocido como Junta de Propietarios o Junta de Condominio, la cual es
elegida por los propios propietarios para que representen y defiendan sus
derechos e intereses y dirijan la manera de administrar la convivencia y los
gastos de mantenimiento del edificio.
 En tercer lugar, el Administrador, el cual es elegido por la comunidad en
Asamblea de Propietarios, y es la figura operativa en la conducción y el
quehacer diario del edificio o conjunto residencial, y en cuyos hombros
descansa la responsabilidad del funcionamiento del inmueble (edificio o
conjunto residencial).

16
De la Mancomunidad o Copropiedad

En su Artículo 1, la Ley de Propiedad Horizontal establece, que los diversos

apartamentos y locales que forman parte de un inmueble (edificación) podrán
pertenecer a distintos propietarios, pero bajo su regulación y de acuerdo con las
disposiciones, siempre y cuando no se opongan a las del Código Civil; así mismo a
los efectos de la Ley, sólo se considera como apartamento o local, a la parte de un
edificio susceptible de aprovechamiento independiente, que tenga salida a la vía
pública directamente o a través de un determinado espacio común, sea que ocupe
todo, o una fracción de un piso o más de uno.

Una de las características de este régimen, es que deja claramente

delimitado el derecho de no preferencia, es decir que al extinguirse la titularidad de
la propiedad por futuras enajenaciones de un inmueble (apartamento, local, oficina),
por acto entre vivos o al fallecimiento de sus titular, puede ser ofertado a cualquier
tercero interesado ajeno a la comunidad de copropietarios, tal como hace referencia
el Artículo 2

“Los apartamentos y locales a que se refiere el artículo anterior podrán

enajenarse, gravarse o ser objeto de toda clase de actos entre vivos o
por causa de muerte. En caso de enajenación de un apartamento o local

17
 los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de
preferencia”. (Cursivas y negritas son mías).

En este sentido, un copropietario podrá disponer de su derecho real

individual, sin que subsista condición alguna en favor del resto de la comunidad de
propietarios.

Entonces la LPH, deja claramente establecido en contraposición a lo relativo

al derecho de preferencia en la institución de la comunidad contenido en el Código
Civil, ( revisado anteriormente), en el régimen de Propiedad Horizontal (PH), no se
establece la condición de preferencia (preferencia ofertiva) que deba cumplirse de
carácter obligatorio en favor de los copropietarios en el caso de la Comunidad, por
lo tanto cada propietario de la parte de apropiación individual o proindivisa; podrá
disponer de ella de forma plena y ofertarla libremente a cualquier persona natural o
jurídica que pertenezca o no, a la comunidad de copropietarios.

En cuanto a la vida en común o convivencia de los propietarios o

copropietarios, se encuentra regulada en los seis (6) literales que contempla la LPH
en su Artículo 3, que viene a establecer la forma de convivir bajo un régimen
especial de propiedad y copropiedad (Propiedad Horizontal), el Artículo 3 reconoce
el uso y disfrute de cada apartamento o local y a los propietarios y copropietarios,

18
que estarán sometidos a una serie de preceptos para regular la vida social y común
dentro de la misma, como son las obligaciones y deberes de:

a) Respetar las instalaciones generales en provecho de otros propietarios

incluidas las de su apartamento o local.
b) Mantener en buen estado de conservación su propio apartamento o local e
instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a los otros
propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las
personas por quienes deba responder.
c) Consentir las reparaciones que exija el mantenimiento del edificio y permitir
las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios
comunes de interés general, acordadas por el setenta y cinco por ciento
(75%) de los propietarios, en las condiciones previstas en el artículo 9 de la
presente Ley, teniendo derecho a que se le resarzan los daños y perjuicios.
d) Permitir la entrada a su apartamento o local a los fines previstos en los
literales anteriores.
e) Usar y disfrutar del apartamento o local conforme a la finalidad dada al
inmueble. No podrán establecerse en ellos oficinas, comercios, industrias,
laboratorios, depósitos, estacionamientos ni ninguna otra forma de actividad,
si el inmueble fuere para vivienda, a menos que se le hubiere dado otro
destino a determinadas partes del mismo.
f) No producir ruidos, molestias, ni (daños, ni ejecutar actos que perturben la
tranquilidad de los propietarios, amenacen su seguridad o afecten a la salud
pública;
g) No utilizar el piso para actos o fines contrarios a la moral o las buenas
costumbres.

Los anteriores literales, son los que una vez constituida la Junta de
Condominio, podrán ser parte del reglamento interno de administración y de
convivencia que debe existir entre los copropietarios dentro de la comunidad de
Copropietarios.

El artículo 5 de la LPH bajo estudio, establece taxativamente cuales son las

cosas objetos de mancomunidad, de las cuales pueden los copropietarios servirse

19
de ellas, por lo que recomiendo la lectura e interpretación de cada uno de los doce
(12) literales, pues solo vamos a rescatar, aquellos que tienen condiciones de
excepción, y que generalmente se les presta poca atención. Estas condiciones de
excepción las encontraremos en los literales que continuación se mencionan:

Excepciones a la Copropiedad

El literal “c”, establece que sobre

“Las azoteas, patios o jardines, cuando dichas azoteas, patios o jardines

sólo tengan acceso a través de un apartamento o local; necesariamente
serán de uso exclusivo del propietario de éste”. (Cursivas y negritas son
mías).

Aquí encontramos una excepción de uso exclusivo para aquel propietario

cuyo apartamento tenga esta condición particular, que no la tiene el resto de los
demás copropietarios, y es que, cuando a dichas azoteas, patios o jardines o áreas
comunes sólo se tengan acceso a través de ese apartamento o local, solo ese
propietario podrá tenerla y disfrutarla, mas no disponer de ella, debiendo inclusive
pagar una alícuota mayor y ser responsable exclusivo de su mantenimiento y cuido
así como evitar afectaciones dañinas o maliciosas y deberá, responder y rendir
cuenta de ello, al restos de los copropietarios.

El literal “d” ordena que:

“Los sótanos, salvo los apartamentos y locales que en ellos se hubieren

construido de conformidad con las Ordenanzas Municipales, si en dichos
sótanos hay puestos de estacionamiento, depósitos o maleteros, se
aplicarán las disposiciones especiales relativas a los mismos”. (Cursivas
y negritas son mías).

Interpretativamente podemos razonar, que aquellos apartamentos que se

encuentren construidos en áreas de sótanos y en éste se encontraran puestos de
estacionamiento, además de ser regido por la LPH, estarán obligados a cumplir lo

20
establecido en el Reglamento Nro. 1 Gaceta Oficial N° 34.831 del 31 de octubre de
1991, así como cualquier disposición especial relativas a los mismos, inclusos
providencias municipales si fuera el caso.

En el literal “i” encontramos que aquellos puestos de estacionamientos, que

no se hubieran vendido con el inmueble (apartamento, local), podrán ser
enajenados, preferentemente en favor de los propietarios que deseen adquirir un
puesto de estacionamiento adicional, sin el voto favorable del setenta y cinco por
ciento (75%) de ellos, es decir que no se requiere la aprobación del 75% de la
Asamblea, siendo una condición la prohibición de ser enajenados o gravados en
favor de quienes no sean propietarios de algún apartamento o locales del edificio, a
todo evento no perderán el fin y objeto para lo que fueron construidos, por lo que
siempre se les deberá dar el uso propio, es decir ser utilizados como puestos de
estacionamiento.

En el artículo 5 de la LPH, literal l, nos encontramos con un precepto, que

determina cómo se dispondrán los frutos civiles que provengan de aquellos
apartamentos que pertenecen o forman parte del condominio y que no son de
apropiación individual, las rentas (frutos), deben ser destinadas única y
exclusivamente para solventar de cualquier modo, los gastos comunes. Así tenemos
que literal l, del artículo 5 de la LPH establece:

21
 “Serán asimismo cosas comunes a todos los apartamentos y locales,
las que expresamente se indiquen como tales en el documento de
condominio, y en particular los apartamentos, locales, sótanos,
depósitos, maleteros o estacionamientos rentables, si los hubiere, cuyos
frutos se destinen al pago total o parcial de los gastos comunes”.
(Cursivas y negritas son mías).

Las Contribuciones o Alícuotas

El Artículo 7, nos define la cuota de contribución de los gastos comunes en

la comunidad y establece que:

“A cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación

al total del valor del inmueble y referida en centésimas del mismo. Dicha
cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y
beneficios a razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada
apartamento, no alterarán las cuotas atribuidas, que sólo podrá variarse
por acuerdo unánime” (Cursivas y negritas son mías).

Y en su Artículo 12, nos encontramos que los propietarios de los apartamentos o

locales deberán contribuir a los gastos comunes, en todo o en parte de ellos, según
los casos que les hayan sido atribuidos.

Sin embargo, si existieren bienes comunes cuyo uso se haya atribuido

exclusivamente a un apartamento en los casos autorizados por la Ley, serán por
cuenta del propietario de dicho apartamento la totalidad de los gastos de
mantenimiento de los mencionados bienes, así como las reparaciones menores que
requieran y las mayores cuya necesidad se deba a no haberse efectuado
oportunamente las reparaciones menores. Los propietarios pueden libertarse de
tales obligaciones mediante el abandono de su apartamento en favor de los
propietarios restantes.

La significancia e interpretación de los Artículos 5, 7, 12, 13 y 14, de los

cuales sugiero la lectura de los 3 últimos (12,13 y 14), conllevan en sí mismo, la

22
importancia de que cada propietario, es responsable por sus obligaciones frente a
los gastos comunes, por lo que deberán tener en cuenta que los aportes que
realicen para contribuir en los gastos comunes de un edificio y del conjunto
residencial, son contribuciones de carácter obligatorio y necesarias para el
mantenimiento general de las áreas y cosas comunes, como los ascensores, los
pasillos, las escaleras, jardines, así como los que se produzcan por las compras de
materiales de limpieza, el mantenimiento de instalaciones eléctricas, las
remuneraciones del personal y las de mantenimiento (si lo hubiere), tal como lo
refiere en el artículo 5, y si fuera el caso según lo establecido en el Artículo 12 ambos
de la citada Ley.

Es una obligación de los propietarios de cada apartamento o local, contribuir

con los gastos comunes que genere el edificio o el conjunto residencial en
proporción al porcentaje atribuido en su alícuota, y frente a ello, la responsabilidad
por parte del Administrador o de la Junta de Condominio de exigir dichas
contribuciones o pagos. Es fundamental que los propietarios de los inmuebles bajo
el régimen de propiedad horizontal, estén conscientes de la importancia que reviste
el hecho de pagar a tiempo el “Recibo de Condominio”, ya que esta acción, por
demás responsable, va a permitir y facilitar a la administración del edificio, tener lo
fondos para el mantenimiento y la conservación de las áreas y cosas comunes, así
como las reparaciones que requieran las mismas, cuando estas sean necesarias.
Se debe considerar siempre, que la morosidad es el cáncer de la comunidad de
copropietarios.

Las Enajenaciones en la Propiedad

El Artículo 31, condiciona la formar de enajenar un inmueble bajo este

régimen y establece que

“Los Registradores Subalternos, Jueces y Notarios se abstendrán de

protocolizar, autenticar o reconocer según sea el caso, los documentos
de enajenación, gravamen, arrendamiento, comodato, hipotecas o
cualquier otra clase de negociación que verse sobre las cosas comunes
definidas en el artículo 5 de esta Ley, que se encuentren dentro del área

23
 de un edificio destinado a ser vendido en propiedad horizontal, según lo
establecido en el correspondiente documento de condominio, el cual
debe estar previamente registrado y ser presentado para la respectiva
venta. Cualquier operación celebrada en contravención a esta
disposición, es nula de pleno derecho sin perjuicio de las sanciones
civiles a que haya lugar”. (Cursivas y negritas son mías).

Y los Artículos 32, 33, 34, de los cuales sugiero su lectura e interpretación,
establecen las excepciones para la venta de una propiedad bajo el régimen de
propiedad horizontal.

Documento de Condominio

La enajenación o venta de un inmueble bajo el régimen de Propiedad

Horizontal la apropiación individual, sea de un apartamento, local, etc., exige de
carácter obligatorio la presentación de un documento previamente protocolizado por
ante el registro respectivo, como es el “Documento de Condominio”. Éste, es el título
constitutivo del inmueble o edificación, que lleva en sí, toda la descripción y las
determinaciones de los mismos, así como las de los inmuebles de apropiación
individual, (a diferencia en la Venta de Parcelas que requiere el Documento de
Urbanización o Parcelamiento), donde se disponen las condiciones generales de
todo el urbanismo o parcelamiento, su descripción y determinaciones y donde se
detallan la división de las parcelas, cuando tenemos un lote de terreno, donde se
construirán varias edificaciones en un mismo terreno o parcela.

24
Reglamento N° 1 de Ley de Propiedad Horizontal

El Reglamento Parcial Nº 1 de La Ley de Propiedad Horizontal, publicado en

Gaceta Oficial Número 34.831 de fecha 31 de octubre de 1.991, se promulga con el
propósito de darle validez a los vacíos relativos a las enajenaciones o gravámenes
de los apartamentos y locales sometidos a la Ley de Propiedad Horizontal, cuyo
documento de condominio se hubiese protocolizado antes de la promulgación de la
Ley Vigente, a objeto de regir lo referente a las determinaciones de las cosas
comunes y a los derechos inherentes de cada apartamento o local sobre las cosas
comunes, mediante las normas, estipulaciones y definiciones contenidas en dicho
Documento de Condominio.

Las determinaciones que allí se regulan, son las relativas a:

 Los puestos de estacionamientos, su definición, destino de los mismos, en

los casos en que el permiso de construcción, haya sido expedido por las
autoridades competentes respectivas, antes de la promulgación de la Ley de
Propiedad Horizontal.

 Los casos de las edificaciones, cuya área de estacionamiento comprende un

número de puestos inferior al número de apartamentos o locales de comercio
u oficina, el puesto de estacionamiento se considerará como un local
susceptible de ser enajenado o gravado como un todo.

25
  En el documento de condominio, se debe estipular la asignación de un puesto
de estacionamiento a cada apartamento o local que contenga el edificio,
debiéndose enajenar indisolublemente como un todo, sin que puedan ser
objeto de una enajenación o gravamen independiente o separado del
respectivo apartamento o local de apropiación individual.

 En aquellas zonas donde se permiten la construcción de edificios sin

estacionamiento, el constructor, puede optar por incluir puestos de
estacionamiento en la construcción y deberá enajenar o gravar éstos puestos
de estacionamientos como un todo, bajo la condición de que el adquiriente lo
destine exclusivamente a estacionamiento público.

El Artículo 4º. Establece “Por necesidades de desarrollo urbano, los puestos

de estacionamiento de los edificios que se construyan en las áreas de la ciudad de
Caracas se deben delimitar e identificar corno áreas ‘A” y “B”, y regirán según lo
establecidos por las siguientes normas particulares:

 Si se trata de edificaciones destinadas exclusivamente para oficinas o locales

comerciales o para ambos usos combinados, si el número de puestos de
estacionamiento es el doble o más del número de oficinas y locales, el
estacionamiento deberá destinarse a servicio público y enajenarse o
gravarse corno tal.

 Si es un edificios con apartamentos destinados para viviendas, oficinas y

locales comerciales, donde el número de puestos de estacionamiento es el
doble al número de apartamentos y locales, los estacionamientos podrán ser
dividido de manera que permita asignar un puesto a cada apartamento, local
y oficina y destinar el resto a una enajenación independiente siempre y
cuando sólo se utilicen como estacionamientos públicos. Si tal división no
fuese físicamente posible conforme a los permisos de construcción o por
otras razones, el documento de condominio deberá prever el manejo del
estacionamiento de manera que garantice su utilización como

26
 estacionamiento público, conforme a las disposiciones de este artículo 4 del
referido reglamento.

 No se requerirá la asignación de un puesto de estacionamiento para cada

unidad de vivienda, si en el documento de condominio se establecen normas
que garanticen puestos de estacionamiento de uso preferente para los
residentes del respectivo condominio.

Se sugiere para mayor comprensión del estudiante, la lectura y estudio del

citado reglamento.

Requisitos Para Enajenar Un Inmueble

La Venta de una Propiedad bajo el régimen de Propiedad Horizontal, es la

enajenación que se realiza sobre una edificación fraccionada, bien sea por
apartamentos o en locales comerciales, puestos de estacionamientos, maleteros,
que son aprovechados individualmente. Para poder efectuar la venta de un
inmueble destinado para apartamento o local comercial bajo la figura del régimen
de propiedad horizontal, se debe cumplir con una serie de requisitos que se
encuentran establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) a saber:

1. El Documento de Condominio: El propietario o los propietarios de la edificación,

declararán mediante un documento protocolizado en la correspondiente Oficina del

27
Registro, su voluntad de destinarlo para ser enajenado por apartamentos o locales
comerciales, los cuales se acompañará de un ejemplar del Reglamento de
Condominio. Es de carácter obligatorio para la realización de la venta de un
inmueble de apropiación individual, el registro previo de este Documento de
Condominio; el Registrador no podrá bajo ninguna condición registrar una
enajenación; si no ha tenido a la vista el referido documento, de hacerlo estaría
infringiendo lo establecido en la ley, en sus artículos 17, 26, 31, so pena de ser
sancionado tal como lo prevé el artículo 42 y 43 de la LPH.

2. Los Planos Arquitectónicos: Deben estar aprobados por los organismos

correspondientes, las determinaciones de sus dependencias e instalaciones, y en
caso de modificaciones esenciales deben estar demarcadas claramente, así como
las delimitaciones de las áreas y cosas comunes. Esencialmente los planos
arquitectónicos, representan gráficamente el proyecto, su aspecto técnico,
constructivo y normativos son vitales en la operación de la definición legal del
proyecto arquitectónico en las futuras enajenaciones ya son parte imprescindible
para la inscripción y registro del Documento de Condominio.

3. Los Permisos de Habitabilidad: Se debe presentar el documento y/o

certificación que otorga los organismos competentes según sea el caso, por ejemplo
en el Estado Aragua los otorga: Dirección de Desarrollo Urbano del Municipio que
corresponda y según se encuentre ubicado el inmueble, una vez comprobado que
en la construcción del inmueble, se hayan observado las especificaciones de los
planos aprobados; y se haya cumplido todos los requisitos legales se procede a la
inscripción del Documento de Condominio.

El Artículo 32 de la LPH. Establece:

“No podrá registrarse ningún título de propiedad o de cualquier otro

derecho sobre un apartamento si no se han cumplido las formalidades
relativas a los planos arquitectónicos aprobados por los organismos
correspondientes del inmueble y al condominio establecido en el artículo
26. No podrá enajenarse ningún apartamento sin haber obtenido
previamente los permisos de habitabilidad”. (Cursivas y negritas son mías).

28
 En igual importancia se debe presentar el Documento de Condominio previo
al registro de la enajenación o venta.

Artículo 26 de la LPH:

“(…) Antes de procederse a la enajenación de uno cualquiera de los

apartamentos o locales de un edificio, el propietario o los propietarios del
inmueble declararán por documento protocolizado en la correspondiente
Oficina Subalterna de Registro, su voluntad de destinarlo para ser
enajenado por apartamentos o locales(…)”.(Cursivas y negritas son mías).

4. De las Sanciones

Una de las obligaciones que tiene todo copropietario de un inmueble bajo el

régimen de propiedad horizontal, es justamente la de contribuir con el
financiamiento de los gastos incurridos y propios del edificio o conjunto residencial,
y en caso de incumplimiento de esas obligaciones, se puede por mandato de la
misma LPH, imponer las sanciones del caso contenida en el Artículo 39 de LPH. Es
una práctica que se presenta frecuentemente por el desconocimiento de las
normativas o leyes venezolanas, por partes de las Juntas de Condominio, de los
Administradores y Propietarios, como lo es la aplicación de sanciones o multas que
no están previstas, ni ajustadas, ni determinadas en las leyes o en una ley especial,

29
en el caso concreto en la LPH, qué violan e infringe garantías contenidas en nuestra
constitución.

La Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en su Artículo 49,

numeral 6 establece:

“ninguna persona podrá ser sancionada por actos u omisiones que no

fueren previstos como delitos, faltas e infracciones en leyes
preexistentes". (Cursivas y negritas son mías).

Esta garantía constitucional es de estricto cumplimiento, en virtud al debido

proceso establecido en el referido artículo 49, por lo que no se puede pretender
tomar la justicia en cabeza de una Asamblea de Copropietarios, de una Junta de
Condominio o por el Administrador de la misma. No serán reconocidas por alguna
autoridad Administrativa o Judicial; las imposiciones de multas o sanciones que no
sean aquellas contempladas por las normas que rigen la materia, y que muchas
veces en forma reiterada, ante la imposibilidad de que un copropietario cumpla con
su obligación en el pago oportuno de sus contribuciones reflejadas en el recibo de
condominio, o en los casos de incumplimiento de cualquier norma del reglamento
interno de convivencia, se pretenda o sean aplicadas sanciones, sin un fundamento
jurídico para ello.

La junta de condominio, o cualquier autoridad administrativa condominial, no

le está dado la potestad para imponer sanciones o multas que se observan con
mucha frecuencia como pueden ser:

 Impedir el acceso a la entrada del edificio mediante la desconexión de los

sistemas individuales de seguridad (pines) de las puertas de entrada o
portones asignados al copropietario, por causa de morosidad.

 Cortes en los servicios de gas, agua, electricidad del apartamento o local,

etc.; que por ser ilegal acarrea consecuencias graves a la Junta de
Condominio o al Administrador que lo intenté.

30
 En virtud de que la ley especial que rige la materia de Propiedad Horizontal,
establece que sólo se pueden aplicar las sanción en ella prevista en su artículo 39
de la LPH, o a través de la autoridad municipal que corresponda, al buscar medios
de conciliación, cumpliendo el previo procedimiento y permitiendo la oportunidad
legítima que tiene ese copropietario a el derecho a la defensa, antes de acudir a la
vía judicial. Ni la Asamblea de Propietarios, ni la Junta del Condominio mucho
menos el Administrador; tienen la facultad, ni la autoridad para crear sanciones, las
sanciones nacen como consecuencia de una Reserva Legal, claramente
establecida en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que lo
establece en su artículo 156, numeral 32, y que ha sido objeto de reiteradas
decisiones judiciales, emanadas de la Sala Político Administrativa del máximo
Tribunal de la república; con carácter vinculante.

Una de ellas es la sentencia número 175, del 24 de febrero del 2016, la Sala
Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia reiteró, que el principio de
la reserva legal constituye una garantía normativa fundamental en virtud de la cual
determinados sectores y materias están reservados exclusivas y completamente a
la ley. En concreto, señala:

“Al respecto, esta Sala Político Administrativa ha sostenido que el

principio de la reserva legal, constituye la garantía normativa
fundamental en virtud de la cual determinados sectores y materias están
reservados, exclusiva y completamente a la ley. En este sentido, el
numeral 32 del artículo 156 de la Constitución vigente, reservada a la Ley,
la regulación del ejercicio de los derechos fundamentales, lo que excluye
a la administración de la posibilidad de limitarlos o restringirlos,
concretamente, a través del establecimiento de faltas y sanciones
mediante actos de rango sublegal.

De allí, que la reserva legal se configura como una limitación a la potestad

reglamentaria y un mandato específico del Constituyente al legislador
para que sólo esté regule ciertas materias en sus aspectos
fundamentales. Es decir, la reserva legal no sólo limita a la

31
 administración, sino también, de manera relevante al Legislador, toda vez
que, sujeta su actividad a la regulación de determinadas materias
previstas en el texto fundamental, (Vid, Sentencia de esta Sala número
1.203 de fecha 25 de mayo de 2000)". (Cursivas y negritas son míos)

En razón a lo antes expuesto, queda claro que cualquier multa o sanción

impuesta desde la Junta de Condominio o por el Administrador, no tienen ni tendrá
fundamento ni efecto legal alguno, menos aún pretender darle efecto de legalidad
mediante el Reglamento de convivencia del Condominio o el Documento de
Condominio y pretender establecer multas o acciones sancionatorias que
legalmente están prohibidas o no se encuentra establecida dentro de la normativa,
por lo que no se puede armonizar con la ley especial que rige la materia o con
cualquier otro dispositivo legal, o con el Documento de Condominio si se vulneran
derechos fundamentales.

Un Documento de Condominio o un Reglamento de Convivencia, que prevea

sanciones o multas no establecida en la ley que rige la materia, está al margen del
orden público y debe ser corregido, ya que el fin y objeto que le da el legislador
estos documentos, que tendrán efecto legal entre las partes es para establecer la
convivencia y las obligaciones armonizado con la ley y con los dispositivos legales
que los rigen; mas no con el fin de que sean instrumentos utilizados para fines
sancionatorios al margen de la ley. Existen medios para ejercer las acciones, contra
aquellos propietarios que incumplen con sus obligaciones sobre, todo la del pago
de sus contribuciones en los gastos de las cosas comunes; el asunto está, es en
utilizar las que están fundamentadas en la normativa y aplicarlas apegado al debido
proceso.

En virtud del principio general del Derecho, una Junta de Condominio o el

Administrador pueden ser civil y pecuniariamente sancionados, por aplicar multas
o sanciones que serán consideradas por el juzgador como ilegales, aun cuando
hayan sido establecidas en el Documento del Reglamento de Convivencia o del
Condominio, estando obligados a reparar esos daños si fuese necesario, es por ello
que la Junta de Condominio antes de tomar decisiones de tipo sancionatoria,

32
siempre debe asesorarse y documentarse de forma correcta para evitar los errores
que conllevan consecuencias legales.

Así tenemos que el Artículo 39 de Ley de Propiedad horizontal establece:

“El propietario que reiteradamente no cumpla con sus obligaciones,

además de ser responsable de los daños y perjuicios que cause a los
demás, podrá ser demandado para que se le obligue a vender sus
derechos, hasta en subasta pública. El ejercicio de esta acción resuelto
en asamblea de propietarios que representen el setenta y cinco por
ciento (75%) de la comunidad”. (Cursivas y negritas son mías).

Esta obligación consisten básicamente en el deber de pagar las cuotas

ordinarias y extraordinarias fijadas como consecuencia de los gastos comunes.

De lo antes visto, se desprende la importancia de considerar que no se puede

aplicar en este régimen ni en ningún otro, donde obedezca al carácter de orden
público de una normativa vigente que lo rija, algún pacto en contrario, es decir, que
lo que no está establecido en la ley no es aplicable, por lo que es relevante
comprender que en los casos de morosidad, que es un asunto con el que se
encuentran las mayorías de las Juntas de Condominio (y de toda la comunidad), la
única solución que prevé la normativa, es la contenida en el Artículo 39 de la LPH.

Se sugiere la lectura contenida en el recurso complementario titulado “Los

Recibos de Condominio y la Vía Ejecutiva” con especial énfasis en el Titulo VII,
donde se encuentras decisiones de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de
Justicia, y la Lectura contenida en el recurso principal de la “Sentencia por Cobro
de Bolívares”.

Bajo este precepto y su inequívoco mandato, no se podrá en asamblea de

copropietarios, ni con el 75% de los propietarios, ni por unanimidad decidir, la
aplicación de sanciones distintas a la del Art. 39, en contra de un vecino por
morosidad, o por violar alguna de las normas de convivencia, por lo que la
resolución de un conflicto con un propietario insolvente, será únicamente las

33
legalmente establecida por la ley. Si se aplican sanciones no contempladas en la
misma, al hacerlo se arriesgan los copropietarios, a una demanda por parte de un
moroso afectado, quien seguramente ganará, por infracción a la normativa,
demanda que conllevará como consecuencia, los correspondientes gastos para
toda la comunidad de propietarios y que seguramente traerá un conflicto posterior,
cuando a cada uno de los copropietarios, les llegue en el recibo del condominio el
monto del proceso legal.

En relación al análisis de la Administración y la Junta Condominio, se harán

más adelante, cuando estemos desarrollando los temas de la
Administración/Administrador y de la Junta de Condominio.

Documento de Condominio Consideraciones y su Registro

El Documento de condominio, es considerado por la Profesora, como “la

partida de nacimiento”, es en sí, la agrupación de normas creadas por el Constructor
de un inmueble cuyo destino es la enajenación, bajo el régimen de Propiedad
Horizontal. Es un documento formal y fundamental de carácter obligatorio que debe
estar previamente registrado para poder realizar la venta de inmuebles por unidades
vendibles de una misma edificación, bajo el régimen de Propiedad Horizontal;
igualmente el Documento de Condominio, regula el desarrollo de las actividades
administrativas del condominio y su relación con los copropietarios, sea este de
carácter residencial o comercial. Su regulación se encuentra preceptuada en el
artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Es obligatorio antes de procederse a realizar la venta de cualquier

apartamento o local de un edificio, que el propietario o los propietarios deban
declarar mediante documento protocolizado (Documento de Condominio) en la
Oficina de Registro correspondiente, su voluntad de destinarlo para ser enajenado
por apartamentos o locales comerciales (unidades vendibles), de allí deviene el
carácter obligatorio de su presentación al momento de la enajenación o venta de
cualquier inmueble de apropiación individual. En el Documento de Condominio,
encontramos las determinaciones de la edificación o conjunto residencial, el
desarrollo de las actividades administrativas del condominio, sea este de carácter

34
residencial o comercial. Su regulación se encuentra preceptuada en el artículo 26
de la Ley de Propiedad Horizontal.

Su principal característica, es que contiene las normas relacionadas con la

administración del inmueble, siendo la misma Ley de Propiedad Horizontal (LPH),
la que sostiene la primacía de este instrumento. Es un documento elaborado por
particulares, es decir, el legislador no interviene en su formación, por lo que debe
tenerse en su elaboración, mucho cuidado con las normativas que este instrumento
contenga, y que no debe lesionar los derechos de los propietarios, el documento de
condominio, debe establecer claramente las obligaciones y no debe ir en contra de
las normas de orden público. Este instrumento jurídico solo puede ser modificado
por unanimidad, por la comunidad de propietarios y necesariamente sus
modificaciones, deben ser igual registradas por ante la Oficina de Registro
Inmobiliario de la jurisdicción donde se encuentre el inmueble antes de proceder a
la venta de cualquier unidad vendible.

Como condición sine qua non, para poder efectuar la venta de un inmueble,
bajo el régimen de Propiedad Horizontal, se debe cumplir con una serie de
requisitos; uno de ellos es la formal inscripción del Documento de Condominio en el
registro respectivo el cual debe ir acompañado del Reglamento del Condominio,
donde el propietario o los propietarios del inmueble, declaran mediante un
documento protocolizado, su voluntad de destinarlo para ser enajenado por
unidades vendibles (apartamentos o locales), y se acompañará de un ejemplar del

35
Reglamento de Condominio, el cual será igual de obligatorio cumplimiento para ser
agregado en el cuaderno de comprobante de registro inmobiliario respectivo.

Este instrumento conlleva gran importancia, ya que por ser el título

constitutivo del inmueble debe contener la descripción exacta del mismo, la
determinación de cada una de las unidades vendibles, el uso y disfrute de las áreas
comunes y todo lo correspondiente a los derechos y deberes propios de cada
condominio, facilitando la convivencia entre los propietarios. Este documento es de
estricto cumplimiento por parte de los copropietarios y solo puede ser modificado
por unanimidad, de conformidad con lo establecido en el Artículo 29 de la Ley de
Propiedad Horizontal:

“Los propietarios de los apartamentos podrán modificar por unanimidad

el Documento de Condominio con las mismas formalidades que esta Ley
exige para su elaboración, quedando a salvo los derechos adquiridos por
terceros con anterioridad a la modificación”. (Cursivas y negritas son
mías).

Así tenemos que, desglosando el Artículo 26, de la Ley de Propiedad

Horizontal, se puede enumerar lo que debe contener el Documento de Condominio,
que ha de ser:

36
 1. Descripción de los títulos inmediatos de adquisición, números de pisos y
apartamentos, sus dependencias como están formadas, especificando los
linderos de los apartamentos y locales.
2. Descripción de las cosas comunes generales y las limitadas a cierto número
de apartamentos, precisando cuáles son esos apartamentos.
3. Indicación exacta del destino dado al edificio.
4. Indicación del valor que se le da al edificio y el que se le atribuye a cada uno
de los apartamentos, locales y otras partes del edificio que sean susceptibles
de enajenación independiente. Junto con esto el porcentaje que tengan los
propietarios sobre las cosas comunes, sus derechos y obligaciones en la
conservación y administración del inmueble.
5. Indicación de los gravámenes sobre el edificio.
6. Cualquier otra circunstancia que interese y que se deje constancia.

Y según el artículo 5 de la misma Ley: La indicación de los puestos de

estacionamiento.

Reglamento de Condominio

Dispone la Ley Propiedad Horizontal en el segundo aparte del artículo 26,

que para la protocolización del Documento de Condominio por ante el registro
respectivo, el mismo debe ir acompañado obligatoriamente del Reglamento del

37
Condominio para que sea agregado al cuaderno de comprobantes. El Reglamento
del Condominio, es el documento que contiene las normas de convivencia interna
así como las atribuciones de la Junta de Condominio y en algunos casos el
procedimiento a efectuar para la convocatoria de la asamblea de o la realización de
consultas a los copropietarios.

A diferencia del Documento de Condominio, el Reglamento de Condominio,

puede ser modificado por mayoría en Asamblea de Copropietario y tales
modificaciones, por mandato del artículo 26 de la LPH serán sobre:
1. Atribuciones de la Junta de Condominios y del Administrador;
2. Garantía que debe prestar el Administrador para responder de su gestión;
3. Normas de conveniencia entre copropietarios y uso de las cosas comunes
del edificio y de las privativas de cada apartamento;
4. Instalación en el edificio de rejas, toldos, aparatos de aire acondicionado y
demás accesorios que no afecten la estructura, distribución y condiciones
sanitarias del inmueble;

Un de la ventaja del Reglamento de Condominio, es que no exige mayor

formalidad en cuanto al quorum de copropietarios para los acuerdos y las
modificaciones del mismo, lo que permite tener un reglamento actualizado y vigente.
Todas aquellas modificaciones que se le haga al mismo, deberán ser debidamente

38
registradas por ante el respectivo registro para que de esta forma, surta los efectos
jurídicos que se pretenden regular.

Bibliografía

En virtud de que el material formativo fue subdividido en cuatro Temas: Tema I,

Tema II, Tema III y Tema IV, la bibliografía es común a cada uno de ellos, y se
encuentra contenida para su consulta o revisión, en la última página del Tema IV.

39