3T 2014 | OFICINAS

LIMA

REPORTE DE INVESTIGACIÓN & PRONÓSTICO

PANORAMA ACTUAL
Luego de observar durante el primer índices negativos. La absorción neta
semestre de este año un comportamiento acumulada en el sector prime, en lo que
cauto o lento en cuanto a las colocaciones va del año, alcanza los 64,775 m2.
en el mercado de oficinas (especialmente
en el segmento prime), el tercer trimestre La disponibilidad actual es de 36,146 m2
ha mostrado mayor actividad en este equivalente al 6.23% del inventario total.
aspecto, como veremos más adelante en Este indicador se encontraba en 6.17% en
este informe. Sin embargo, las condiciones el trimestre pasado y en 2.2% al 3T 2013.
generales se mantienen, como ya se había La disponibilidad actual se distribuye en
adelantado, en cuanto al incremento de las zonas de San Isidro Golf (34%), Nuevo
los índices de vacancia y el ajuste de los Este (27%), Sanhattan (24%) y Miraflores
precios a la baja. Aún observando que en (15%).
algunos casos los precios de lista o
“asking” se mantienen, los precios finales Según las proyecciones y avances de obra
o de cierre se están dando a la baja por de los proyectos que se encuentran en
ÍNDICES MERCADO PRIME sobre el margen de negociación promedio. construcción, hasta finales del 2014
inciarían operaciones tres nuevos edificios
2T-2014 3T-2014 Durante el pasado trimestre (3T) iniciaron prime (dos en la zona Sanhattan y uno en
operaciones cuatro nuevos edificios, de la zona Nuevo Este), los que sumarían
TASA DE
los cuales tres pertenecen al segmento nuevos 36,000 m2 de oficinas.
DISPONIBILIDAD
prime y uno al sub-prime. Los edificios
ABSORCIÓN NETA del primer grupo se ubican en las zonas En el segmento de oficinas clase B+,
OFERTA NUEVA San Isidro Golf (Torre Pardo y Aliaga y durante el tercer trimestre se registró el
Torre V. A. Belaunde) y Sanhattan (Pacific ingreso de un nuevo edificio. Se trata del
PRECIO DE RENTA
Tower), mientras que en la zona Miraflores edificio Paso 28 de Julio y se ubica en la
se ubica el edificio 28 de Julio. zona Miraflores.

Considerando el ingreso al mercado prime El inventario total del segmento de oficinas

de los tres nuevos edificios, la absorción B+ es de 298,851 m2 distribuidos en 45
neta (AbN) registrada al tercer trimestre edificios. La disponibilidad actual alcanza
ÍNDICES MERCADO B+
2014 es de 38,816 m2. Este indicador los 17,991 m2, equivalente al 6.0% sobre el
2T-2014 3T-2014 agrega las colocaciones realizadas en inventario total (5.6% en el trimestre
estos edificios desde su comercialización anterior y 1.2% al 3T 2013). Los espacios
TASA DE
(fase de proyecto y construcción) hasta disponibles se ubican en las zonas
DISPONIBILIDAD su reciente entrega al mercado, más las Sanhattan (69%), Miraflores (20%) y
ABSORCIÓN NETA colocaciones (en el último trimestre) en Nuevo Este (11%).
los edificios ya existentes. Solo la AbN en
PRECIO DE RENTA
los edificios ya operativos fue de 3,550 m2
lo que muestra una mayor actividad, pues
en el trimestre anterior la AbN arrojó

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SUB-MERCADOS (CORREDORES) DE OFICINAS EN LIMA

Lima - Sub-Mercados de Oficinas

SANHATTAN

SAN ISIDRO GOLF

MIRAFLORES

SAN BORJA

CHACARILLA

MAGDALENA

SAN MIGUEL

NUEVO ESTE

Mercado de Oficinas Prime de Lima - 3er Trimestre 2014 / Edificios existentes

Absorción Neta Precio de Renta
Inventario (m2) N° Edificios Disponibilidad (m2) Disponibilidad (%)
Zona (m2) (US$ / m2 / mes)

A+ A A+ A A+ A A+ A A+ A A+ A

Sanhattan 129,329 111,182 8 8 5,605 2,849 4.3% 2.6% 11,020 - 22.73 21.21

San Isidro Golf 45,211 66,633 3 12 8,938 3,412 19.8% 5.1% 23,457 878 23.00 20.47

Miraflores 27,080 44,434 2 4 1,635 3,739 6.0% 8.4% -823 1,732 22.00 21.48

San Borja - 13,715 - 2 - - 0.0% 0.0% - - - -

Chacarilla - 10,398 - 1 - 79 0.0% 0.8% - -79 - -

Magdalena - 12,504 - 1 - - 0.0% 0.0% - 600 - -

San Miguel - - - - - - 0.0% 0.0% - - - -

Nuevo Este 40,360 79,404 3 8 7,990 1,900 19.8% 2.4% 2,157 -126 21.46 21.55

Subtotal 241,980 338,270 16 36 24,168 11,978 10.0% 3.5% 35,811 3,005 22.35 21.09

Total 580,250 52 36,146 6.23% 38,816 21.95

Los precios son de lista en oficinas disponibles existentes para renta. Los precios están referidos a oficinas sin implementación y sin mobiliario.
Los precios de renta no incluyen estacionamiento. Los valores indican el precio promedio en cada zona. Debe agregarse el impuesto respectivo.

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Mercado de Oficinas B+ de Lima - 3er Trimestre 2014 / Edificios existentes

Inventario Disponibilidad Disponibilidad Absorción Precio Renta
Zona N° Edificios
(m2) (m2) (%) Neta (m2) (US$ / m2 / mes)

Sanhattan 147,249 20 12,407 8.4% -1,943 19.65 TERMINOLOGÍA

San Isidro Golf 82,490 13 - 0.0% 363 -
Miraflores 29,978 6 3,677 12.3% 5,662 20.67
Mercado Prime: aquel
compuesto por edificios de
San Borja 10,365 2 - - - -
oficinas de clases A+ y A.
Chacarilla 2,100 1 - - - -
Magdalena - - - - - - Inventario o Stock: cantidad de
San Miguel - - - - - - metros cuadrados de oficinas
Nuevo Este 26,669 3 1,907 7.1% -532 20.00 terminados, entregados y
operativos en el mercado.
Total 298,851 45 17,991 6.0% 3,551 20.05

Los precios son de lista en oficinas disponibles existentes para renta. Los precios están referidos a oficinas Oferta Futura: cantidad de
sin implementación y sin mobiliario. Los precios de renta no incluyen estacionamiento. Los valores indican metros cuadrados de oficinas
el precio promedio en cada zona. Debe agregarse el impuesto respectivo.
que están en construcción o en
etapa de proyecto, con planes de
ser entregados al mercado.

Absorción: cantidad de metros

cuadrados de oficinas que se
ocupan/desocupan durante un
período definido de tiempo (mes,
trimestre, año).

Disponibilidad: cantidad de
metros cuadrados de oficinas
Proyectos en comercialización en Lima - 3er Trimestre 2014 desocupados o disponibles para
Precios de Lista en edificios en fase de proyecto y/o construcción ser alquilados o vendidos.
CLASE A+ CLASE A+ CLASE A CLASE A CLASE B+
CLASE B+
Zona Precio de Precio de Precio de Precio de Precio de
Precio de Renta
Tasa de Disponibilidad o
Venta Renta Venta Renta Venta Vacancia: porcentaje de metros
Sanhattan 2,422 23.00 2,295 22.67 2,176 21.00 cuadrados del inventario o stock
San Isidro Golf - - - - - - de oficinas que se encuentran
Miraflores - 21.83 2,300 - 2,266 21.27
disponibles para ser alquilados o
vendidos.
San Borja - - - 21.00 2,100 -
Chacarilla - - - - - - Precios de Lista: precios a
Magdalena - - 1,905 19.64 1,816 - los que se ofrecen las oficinas
San Miguel - - - - 1,862 - en el mercado, los cuales son
Nuevo Este 2,326 20.00 - - 2,200 20.00 sujetos de negociación (también
denominados “Asking Prices”).
Promedio 2,359 22.49 2,025 21.20 2,012 20.85
Este monto no incluye impuestos
Los precios son de lista en edificios en fase de proyecto y/o construcción que actualmente se están
ni gastos de mantenimeinto.
comercializando. Los precios están referidos a oficinas sin implementación y sin mobiliario. Los precios no
incluyen estacionamientos. Los valores indican el precio de lista promedio en cada zona. Debe agregarse el Precios de Cierre: precios de
impuesto respectivo. oficinas a los cuales se concretan
transacciones de alquiler o venta
en el mercado. Este monto no
incluye impuestos ni gastos de
mantenimiento.

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Tasa de Disponibilidad por Clase - Mercado Prime

14%
OFERTA Y DEMANDA MERCADO PRIME
12%

10% El mercado de oficinas cuenta ahora con 52 edificios prime (16

8%
clase A+ y 36 clase A), debido al ingreso de los edificios Torre
Vacancia

Pardo y Aliaga, Torre V. A. Belaunde y Pacific Tower. Estos

6% recientes ingresos se comercializan en renta desde su fase de
4% proyecto (proyectos concebidos para el arrendamiento) y se
ubican en las zonas de San Isidro Golf y Sanhattan. Actualmente
2%
el inventario total de oficinas prime es de 580,250 m2.
0%
2009 2010 2011 2012 2013 2014 ytd El índice de vacancia actual es de 6.23% (6.17% al 2T 2014
A+ A Total y 2.2% al 3T 2013), siendo la zona de San Isidro Golf la que
Precios de Renta (precios de lista) por Clase y Disponibilidad - Mercado Prime
muestra mayor disponibilidad con 12,350 m2, seguido de la zona
Nuevo Este con 9,989 m2.
24.00 10.0%
22.00 De la disponibilidad total en el mercado prime, el 67% se
8.0%
20.00 encuentra en edifcios de clase A+, mientras que el 33% restante
US$ / m2 / mes

6.0% se ubica en edificios de clase A.

Vacancia

18.00
16.00 4.0%
14.00 La absorción neta acumulada al finalizar el tercer trimestre
12.00
2.0%
2014 es de 64,775 m2, mientras que al 3T 2013 se encontraba
10.00 0.0% en 57,491 m2.
2009 2010 2011 2012 2013 2014 ytd

Vacancia A+ A Total
PRECIOS MERCADO PRIME
Comercialización de Edificios Existentes - Rango de precios por Corredor en Mercado Prime

Renta - precios de lista En los edificios de oficinas prime ya operativos la renta mensual
promedio (precio de lista) se encuentra en US$ 21.95 / m2 (US$
30.00 22.07 en el trimestre anterior), siendo el valor promedio en
25.00 23.00 23.00 22.00 22.00 edificios de clase A+ US$ 22.35 / m2 (US$ 22.32 en el trimestre
20.00 21.48 anterior) y en edificios de clase A US$ 21.09 / m2 (US$ 21.75
US$ / m2 / mes

21.00 20.00 20.00

15.00 en el trimestre anterior). Es en las zonas San Isidro Golf y
10.00 Sanhattan donde se solicita el precio más alto por renta (precio
5.00 de lista), pues aquí se llega a ofertar hasta en US$ 23.00 / m2
0.00 / mes más impuestos.
SH SIG MIR NE

En los edificios prime que se están comercializando en fase

Comercialización de Proyectos - Rango de precios por Corredor en Mercado Prime de proyecto y/o construcción, la renta mensual promedio
(precio de lista) solicitada es de US$ 22.03 / m2 (US$ 22.45
Renta - precios de lista
en el trimestre anterior); encontrándose para edificios A+ el
30.00 precio promedio en US$ 22.49 / m2 (US$ 22.73 en el trimestre
25.00 23.00 22.00
21.00 21.00 20.00 anterior) y para edificios clase A en US$ 21.20 / m2 (US$ 21.17
en el trimestre anterior). El sub-mercado Sanhattan es el que
US$ / m2 / mes

20.00 21.00 21.00

20.50
15.00 18.00 20.00
muestra el promedio más alto de renta (precio de lista) con US$
10.00
22.92 / m2, seguido por Miraflores con US$ 21.83/ m2, mientras
5.00
que el precio de lista promedio más bajo se observa en la zona
0.00
SH MIR SB MAG NE
Magdalena con US$ 19.64 / m2.

Venta - precios de lista En cuanto a la comercialización en venta de los proyectos prime,

se observa el precio promedio (precio de lista) en US$ 2,236
3,000 2,682
2,500
2,500
2,300
/ m2 (US$ 2,294 al 2T 2014); encontrándose para edificios A+
US$ / m2

2,100
2,000 2,258 2,300 2,150
el precio promedio en US$ 2,359 / m2 (US$ 2,449 al 2T 2014)
1,500 1,700 y para edificios clase A en US$ 2,025 / m2 (US$ 2,127 al 2T
1,000
500
2014). Se muestra en la zona Sanhattan el precio promedio
0 más alto de venta (precio de lista) con US$ 2,394 / m2, mientras
SH MIR MAG NE que en la zona Magdalena se halla el precio promedio más bajo
(precio de lista) con US$ 1,905 / m2.

COLLIERS INTERNATIONAL | P. 4
 REPORTE DE MERCADO | 3T 2014 | OFICINAS

Distribución de oficinas por Corredor - Mercado Prime 3T 2014

NUEVO ESTE SANHATTAN OFERTA Y DEMANDA MERCADO B+

21% 42%

El mercado de oficinas B+ cuenta, al finalizar el tercer trimestre

MAGDALENA 2% 2014, con un inventario total de 298,851 m2 distribuidos en 45
CHACARILLA 2%
edificios. Se contabiliza aquí el ingreso del edificio Paso 28 de
SAN BORJA 2%
Julio ubicado en la zona Miraflores.

MIRAFLORES La disponibilidad actual en el segmento B+ es de 17,991 m2,

12% correspondiente al 6.0% del inventario total (5.6% al 2T 2014 y
1.2% al 3T 2013). Del total de los espacios disponibles el 69%
SAN ISIDRO GOLF 19% se encuentra en la zona Sanhattan, el 20% en la zona Miraflores
y el 11% en la zona Nuevo Este.

Distribución de la Disponibilidad Actual - Mercado Priime 3T 2014

Según las proyecciones y avances de obra de los proyectos que
se encuentran en construcción, se prevé que durante el cuarto
trimestre de este año se entreguen al mercado 5 nuevos edificios
SANHATTAN de clase B+. Estos proyectos suman más de 26,000 m2 de
NUEVO ESTE 24% oficinas y se ubican en las zonas Sanhattan (1), Miraflores (2),
27%
Magdalena (1) y Nuevo Este (1).

SAN ISIDRO
MIRAFLORES PRECIOS MERCADO B+
15% GOLF 34%

Al finalizar el 3T 2014 el precio promedio de renta (precio de

lista) en edificios operativos es de US$ 20.05 / m2 (US$ 21.21
Distribución de oficinas por Corredor - Mercado B+ 3T 2014 en el trimestre anterior). Observamos que el precio de renta
promedio (precio de lista) más alto se encuentra en la zona
NUEVO ESTE
9% Sanhattan, donde se pide US$ 21.77 por m2, mientras que en la
CHACARILLA
1%
zona Nuevo Este se encuentra el precio promedio (precio de
SAN BORJA
lista) más bajo con US$ 20.00 por m2.
3%

MIRAFLORES
10%
En los edificios que se encuentran en fase de proyecto y/o
construcción, el precio promedio de renta (precio de lista)
se encuentra en US$ 20.85 / m2 (US$ 20.71 en el trimestre
anterior), mientras que para la venta el precio de lista promedio
es de US$ 2,012 / m2 (US$ 2,004 en el trimestre anterior).
SAN ISIDRO
SANHATTAN
GOLF 28%
49%

Edificios Existentes - Rango de precios por Corredor en Mercado B+

Renta - precios de lista

25.00 23.23
21.00 20.00
20.00
20.00 20.00
US$ / m2 / mes

19.00
15.00
10.00
5.00
0.00
SH MIR NE

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 REPORTE DE MERCADO | 3T 2014 | OFICINAS

PRONÓSTICO

El mercado de oficinas (clase A+, A y B+) a la fecha cuenta con un inventario total de 485 oficinas en
879,101 m2, de los cuales 580,250 m2 corresponden al segmento prime (clase A+ y
A). El panorama de mercado nos muestra desde hace varios periodos que el índice
63 países en
de vacancia mantiene su tendencia al incremento, mientras que los precios continúan 6 continentes
ajustándose a la baja y se prevé el ingreso de más metros cuadrados al mercado
(cálculo no en función de proyectos en fase de planeamiento, sino en base a proyectos
ya en construcción), con lo que al 2016 estaríamos pasando el millón de metros • US$ 2.1 billones de ingresos anuales
cuadrados como inventario total solo de oficinas prime. • 442.4millones de metros cuadrados bajo
administración
Durante los primeros seis meses del 2014 ha sido evidente el retraimiento de las • 15,800 profesionales
operaciones en el mercado de oficinas, tanto en el arrendamiento como en la venta
en edificios operativos y en aquellos que se comercializan en proyecto. El entorno
macroeconómico, con la desaceleración y las proyecciones varias veces ajustadas del
índice de crecimiento, acentuó el momento complicado en oficinas.

Otro de los nuevos aspectos en el mercado, al que le prestamos especial atención, es el

PERÚ:
aumento de los edificios en condominio o multipropietarios, que están cobrando mayor
Lima
presencia en nuestro medio. Si bien aún el mercado de oficinas en Lima es pequeño, Eric Rey de Castro
este seguirá creciendo y es importante observar qué pasa en otras latitudes respecto a Director Gerente
este punto. Salvando las distancias, y a propósito, la oficina de Colliers Dubai observa Av. San Borja Norte 793
en este mercado que los edificios multipropietarios muestran una elevada vacancia San Borja, Lima 41
(más del 50%) en comparación a los edificios administrados por un solo propietario TEL 511 224 0804

(donde la vacancia promedio es de 12%). La principal razón es lo sumamente complejo FAX 511 224 0505

que se torna la toma de decisiones en cuanto al manejo del edificio (mantenimiento,

reparaciones, otros), lo que perjudica a todo el edificio y disminuye su atractivo ante
potenciales inquilinos. ¡Mucha atención con esto!

Al término del tercer trimestre se observa un aumento en la colocación de oficinas,

además del ingreso de nuevos edificios al mercado, que -de no mediar inconvenientes-
RESEARCHER:
seguiría creciendo con la entrega de 3 nuevos edificios prime hasta fines de este
año, por el aplazamiento para el 2015 en la entrega de algunos proyectos. Con estos Lima
Sandro Vidal Crovetto
ajustes, como la postergación de entregas, se reduce nuestra estimación original de
Gerente de Investigación
pasar el 10% en el índice de vacancia (al final de año se ubicaría entre 7% y 8%), pero Av. San Borja Norte 793
el 2015 este indicador llegará a los dos dígitos. Además, la proyección del ingreso San Borja, Lima 41
de nuevos espacios al mercado durante el 2015 se incrementaría, calculando que el TEL 511 224 0804
próximo año se cuente con más de 200 mil nuevos metros cuadrados de oficinas, FAX 511 224 0505
duplicando así el ingreso de metros cuadrados del 2014 (aprox. 110 mil).

Este documento ha sido elaborado por Colliers International y es de

Evolución del Mercado de Oficinas Prime - carácter informativo. La información contenida ha sido proporcionada por
fuentes confiables y se presenta en la forma exacta en que fue recibida.
m2 de oficinas en construcción y proyecto Entre las fuentes se incluyen asociaciones y consejos inmobiliarios, así
como dependencias de gobierno, entre otras. Colliers International no
garantiza ni se hace responsable por la veracidad de la información
presentada; cualquier parte interesada deberá hacerse responsable de su
Año estimado de ingreso metros cuadrados en metros cuadrados en fase de propia investigación sobre la precisión de la información. Colliers
International excluye cualquier término deducido o implícito, condiciones y
al mercado construcción proyecto* garantías que pudieran presentarse con motivo de este documento y
excluye cualquier responsabilidad por daños y perjuicios que pudiera
surgir. Este reporte y otros documentos de investigación pueden ser
2014 36,082 - encontrados en nuestra página web www.colliers.com/peru

2015 242,437 - Colliers International ofrece servicios inmobiliarios a nivel mundial, a través
de 15,800 profesionales especializados en 485 oficinas distribuidas en 63
2016 167,208 149,139 países. Colliers tiene ingresos de US$ 2.1 billones, un volumen anual en
valor de transacciones de más de US$ 75 billones y maneja más de 442
2017 30,000 240,916 millones de metros cuadrados en administración.

2018 - 85,443
Total 475,727 475,498
* Se considera como proyecto a los edificios en fase de planeamiento presentados al mercado,
pero que aún no han iniciado la construcción. Gran parte de ellos ya se está comercializando.
No se asegura la realización del total de los proyectos aquí considerados y no se toman en
cuenta en este grupo a aquellos proyectos que no han sido presentados por sus desarrolladores.

Accelerating success.

COLLIERS INTERNATIONAL | P. 6