CORPORACIÓN LATINOAMERICANA

DE ENTRENAMIENTO

“TASACIÓN DE PREDIOS
RÚSTICOS Y AMBIENTAL”

EXPOSITOR:
ING. JULIO CESAR ARBIZU CEBREROS

AGOSTO - 2021

WWW.COLAE.EDU.PE
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1.0 MARCO NORMATIVO REFERENCIAL EXISTENTE - REGLAMENTO NACIONAL DE

TASACIONES DEL PERÚ

Aprobado por R.M. N° 172-2016-VIVIENDA de fecha 19 de Julio del 2016, su modificatoria aprobada por R.M. N°
424-2017-VIVIENDA y la última Modificatoria aprobada por R.M. 124-2020-VIVIENDA, del 26 de Junio del 2020,
vigentes a la fecha.

En términos generales se puede hacer un comentario de sus primeros artículos:

- La finalidad del Reglamento es establecer criterios para que el Perito Tasador pueda efectuar la tasación
de bienes; dentro de los que se encuentran los bienes inmuebles urbanos, rústicos, cultivos, animales,
maquinarias, equipos, intangibles, etc.

- Se debe entender por tasación o valuación, el procedimiento mediante el cual las cualidades y
características de un bien, se califican para establecer su justiprecio de acuerdo a las Normas Vigentes.

- La aplicación del Reglamento es oficial y de acuerdo a sus Normas, es obligatorio en los casos en que se
trate de practicar una tasación en la que el Estado interviene en alguna medida como parte interesada
o como dirimente.

- Perito tasador, es el profesional colegiado hábil inscrito en instituciones reconocidas en el rubro, por
ejemplo: Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú, REPEV (SBS), REPEJ, Ministerio de Justicia, Ministerio
de Vivienda Construcción y Saneamiento o en alguna otra institución que desarrolle este tipo de
actividad, a las que puede acceder como con un mínimo de cinco (5) años en el ejercicio de su profesión,
con capacitaciones acreditadas y experiencia en tasaciones compatibles a su carrera profesional
(Ingeniero, Arquitecto, Contador Público, Economista, etc.) que se encuentra apto para efectuar la
tasación de un bien. La condición de colegiado no es exigible en aquellos casos en que la profesión no
esté regimentada con colegiación, ejemplo perito balístico, grafotécnico, etc.

- Es importante tener en cuenta que la tasación puede formularse con carácter retrospectivo, debiéndose
aplicar documentación referida a la fecha pertinente. Más no es posible hacerlo a carácter futuro,
puesto que, no se puede suponer características que podrán o no estar presentes salvo el producto de
los cultivos cuyo rendimiento se conoce con su respectivo porcentaje de riesgo.

- Informe Técnico de Tasación, es el documento elaborado y suscrito por el perito tasador que contiene
la tasación de un bien, e indica con precisión la fecha en que es realizada y los valores empleados en la
misma; en caso que la tasación sea retrospectiva, se deja constancia en el informe, de dicha situación.
Comprende la memoria descriptiva, la tasación y los anexos, cuyo contenido es desarrollado en el
presente Reglamento.

- Es importante establecer que el importe final de la tasación no es el que exactamente se señala en el

documento, pues, existen injerencias sutiles que pueden aumentar o disminuir este valor en no más del
10 ± dependiendo esto del criterio personal que de todas maneras tiene que tener un informe de
tasación, también el destino que se le dé al informe (judicial, tributario, comercial, etc.)

- El Reglamento alcanza en materia de tasación, los bienes que pueden ser objeto de medida y cuyo valor
puede determinarse, aplicando métodos directos (comparación, costo), índice y otros debidamente
sustentados. También en algunos casos puede determinarse el valor de bienes intangibles (nombres,
marcas, slogan, etc.), usando como referencias marchas financieras y contables.

- Existen normas para diferentes tipos de bienes que pueden ser objeto de tasación en todas las
condiciones mencionadas anteriormente.
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2.0 DEFINICIONES CONTENIDAS EN EL REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES

2.1. CONCEPTO DE TASACIÓN Y VALORIZACIÓN

Se entiende como tasación al hecho de poner valor monetario a un bien. Acá la discusión es muy amplia en
cuanto a si es o no un sinónimo de valor, la diferencia radica que, en el valor, esta ponderación no siempre
es cuantitativa y es más cualitativa. Erróneamente cuando se inquiere sobre el valor de un bien,
necesariamente se deriva en el precio, pero el ejemplo objetivo que se da sirve para hacer este deslinde. El
valor de un inmueble que ha pertenecido a nuestra familia por generaciones, es muy alto en el rincón de
nuestras emociones y podría calculársele, inestimable; la tasación en cambio fríamente, de acuerdo a sus
características físicas, antigüedad y estado de conservación establece un precio coherente con el mercado
de oferta y demanda. Sin embargo, seguiremos usando en nuestros documentos el término valorización
reemplazando en algunos casos al de tasación, pero la aclaración está dada.

2.2. TIPOS DE TASACIÓN

De acuerdo al uso que se le da:

a) Tasación Reglamentaria (Arancelaria) (Art. 1.07)

Es aquella tasación de terrenos, construcciones y todo bien inmobiliario que usa:

- Para terrenos, usando los valores arancelarios aprobados cada 31 de Octubre para entrar en efecto
a partir del 1° de enero del año siguiente, por Resolución Ministerial o Decretos leyes, con la validez
de un año.
- Para las construcciones, usando las tablas de valores unitarios de edificación con la misma vigencia
de la anterior y con la misma aprobación. Esta tasación se usa exclusivamente para fines tributarios
o para uso oficial (judicial, dirimente o conciliatorio)
- Para las obras complementarias (muros perimétricos, cisternas, piscinas, patios, tanques elevados,
etc.), existen valores auxiliares publicados para estos rubros, muy próximos a los valores
comerciales, los cuales sumados, se multiplican por un factor de oficialización, 0.68 para adecuarlo
al valor predial.

b) Tasación Comercial (Art. 1.07)

Es aquella en la que se señalan exclusivamente los valores extraídos de la ley de la oferta y la demanda
conocida a través de un concienzudo estudio de mercado, o apelando a otra metodología que puede
ser sustentada por el perito.

❖ En los valores de los terrenos urbanos, se usará generalmente:

- El promedio de las averiguaciones de un minucioso estudio de mercado (averiguación personal,
anuncios periodísticos, registros notariales y experiencia propia).
- Datos estadísticos e históricos contenidos en el banco de datos del Cuerpo Técnico de
Tasaciones del Perú.
En caso de terrenos rústicos, pueden tomarse, el método anterior de estudio de mercado
mencionado en el Reglamento, u optar por el método potencial ampliamente publicitado en
congresos panamericanos y mundiales, en razón del artículo 1.04 de la RM-266-2012- Vivienda
que no ha sido modificado.

❖ Para los valores de construcción se usará los valores reales por partida publicados por organismos
especializados en la materia (CAPECO y Revistas especializadas, Costos, etc.)

c) Tasación a Valores de Realización Inmediata

Cap. 4. Título III de la Resolución SBS N° 808-2003. Este valor está dado por el valor comercial
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directamente hallado, deducido en un porcentaje que para el caso de realización del inmueble considera
las siguientes deducciones:

Para inmuebles:
a) Gastos directos

- Gastos por pérdida y deterioro : 2.00%

- Gastos de valuación para realización : 0.20%
- Depreciación durante la ejecución : 4.00%
- Mantenimiento : 2.00%
SUB TOTAL : 8.20%
b) Otros:
Para realizar el inmueble, en un plazo prudencial de 180 días y estableciendo que a la fecha en el
mercado la oferta es mayor que la demanda para este tipo de inmuebles. Consideramos un ajuste
en el valor para cualquier fin:

- Publicidad para la venta : 1.00%

- Oferta o demanda : 2.50%
- Sucesiones recesivas y expectantes : 3.30%
- Urgencias de venta : 5.00%
SUB TOTAL : 11.80%

El total de las deducciones será de 20% del valor comercial.

Para el caso de realización de maquinaria, consideramos las siguientes deducciones:

a) Gastos directos

- Gastos por pérdida y deterioro : 2.00%

- Gastos de valuación para realización : 0.20%
- Depreciación durante la ejecución : 4.00%
- Mantenimiento : 2.00%
SUB TOTAL : 8.20%

b) Otros:
Para realizar la maquinaria, en un plazo prudencial de
180 días y estableciendo que a la fecha en el mercado
la oferta es mayor que la demanda para la
maquinaria. Consideramos un ajuste en el
valor para cualquier fin: 16.80%

El total de deducciones será del 25% del valor comercial.

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3.0 BIEN

Son los objetos que uno se puede atribuir como patrimonio.

3.1. CLASES DE BIENES

Muebles propiamente dichos
Equipos
Enseres
MUEBLES
Semovientes (Mayores, menores)
Maq. Liviana
Maquinaria
Maq. pesada
TANGIBLES
Urbanos
CLASES INMUEBLES Rústicos
Industriales

NOMBRES

INTANGIBLES SIGLAS
COLORES
FRASES

4.0 CLASES DE INMUEBLES

Son inmuebles los bienes que como su nombre lo señala, por su tamaño y condición no pueden ser movibles
Los inmuebles de acuerdo a su ubicación o su función, pueden ser:

1) Inmuebles urbanos: Son los que están ubicados en área urbana que cuentan con obras de infraestructura
(luz, agua, desagüe, pistas y veredas), o zona comprendida dentro de los planes o proyectos de urbanización
de las municipalidades provinciales.

2) Inmueble industrial: Son aquellos que siendo urbanos, cumplen ciertos requisitos de dimensiones e
instalaciones especiales requeridas para su funcionamiento.

3) Inmuebles rústicos: Son aquellos que no están ubicados en área urbana por ende están en el campo.

Tratando este curso de Tasación de Predios Rústicos, desarrollamos este tema.

5.01 PREDIO RUSTICO

Es aquel que no es urbano. Es decir, que no cuenta con obras de infraestructura que lo acrediten como
tal y por añadidura que no esté considerado dentro de la zonificación urbana o planes expansivos de este
sector en los concejos provinciales.

Estos predios pueden ser usados como:

a) Uso Agrícola
Es aquel que está dedicado al cultivo de especies vegetales sean estas temporales, permanentes o
forestales. Este uso involucra la propia tierra en sí que es usada como medio de producción y los
productos que de ellos se obtienen.
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b) Uso Pecuario
Es aquel predio que por su espacio físico se dedica a la crianza de especies zootécnica, avícolas y de
cualquier otra especie agrupada en dos grandes grupos:
- Animales mayores (vacuno, equino, caprino).
- Animales menores (porcino, aves, conejos, cuyes, etc.)
En este caso la tierra es usada solamente como vehículo del movimiento productivo.

c) Uso Agropecuario
Es aquel predio que tiene uso mixto, es decir, uso agrícola y uso pecuario a la vez.

d) Uso Forestal
En este caso el predio se usa como recurso o fuente de explotación de la madera. Si la explotación es
racional, existen dentro de él, instalaciones o mejoras que son inherentes a esta actividad económica.

e) Uso de Protección
Son aquellas que no reúnen las condiciones agrológicas mínimas para el cultivo, pastoreo o
producción forestal. Se incluyen dentro de este grupo: picos, nevados, pantanos, playas, cauces de
ríos y otras tierras que, aunque presentan vegetación natural boscosa, arbustiva o herbácea su uso
no es económico y deben ser manejadas con fines de protección de cuencas hidrográficas, vida
silvestre, valores escénicos, científicos, recreativos y otros que impliquen beneficio colectivo o de
interés social. Aquí se incluyen las unidades de conservación (Los parques nacionales, reservas
nacionales, santuarios nacionales, santuario histórico), y reservas de biosfera.

f) Eriazos susceptibles de destinarse a dichos usos que no hayan sido habilitados como urbanos ni
estén comprendidos dentro de los límites de Expansión Urbana
Son predios eriazos aquellos que se encuentran sin cultivar por falta o exceso de agua y los
terrenos improductivos en razón de sus condiciones físicas (muy ácidos o muy alcalinos, etc.)

g) Terrenos eriazos Rivereños al Mar

Son terrenos eriazos que están ubicados a lo largo del litoral de la república, en la franja de 1 km
Medido a partir a partir de la línea de alta marea.

6.0 BIENES A VALORIZARCE EN UN PREDIO RUSTICO

6.1.1. Terreno Rústico

Es la superficie aprovechable de un sector de terreno que puede pertenecer al estado o a otro

propietario particular. No incluye el subsuelo, que es propiedad obligatoria del estado.
En este aspecto la valorización de estas superficies no están afectadas por el contenido mineral
que pueda yacer en el subsuelo. Cuando más, se le bonificará por el hecho de establecer
servidumbre para facilitar la extracción de dichas sustancias minerales.

La valuación de terrenos rústicos abarca:

a) Terrenos rústicos p.p.d.

b) Terrenos eriazos
c) Terrenos eriazos ribereños al mar

6.1.2. Plantaciones

Son seres vegetales vivos que el hombre lo siembra con el propósito de aprovecharlos. Pueden ser:
a) Cultivos Temporales
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Son aquellos cuyo período vegetativo es igual o menor a un año. Son ejemplo de cultivos
temporales las hortalizas, las flores, los tubérculos, los cereales, pastos cultivados, etc.

En este caso la valorización de ellos se dará únicamente en función de su valor como producto
cosechado.

b) Cultivos Permanentes

Son aquellos cultivos que son susceptibles de explotación por más de dos campañas agrícolas
(dos años) y pueden pertenecer a cualquiera de estas categorías:

- Especies de transformación agroindustrial

- Especies frutales
- Especies arbóreas cuyos frutos, tallos hojas o raíces son susceptibles de aprovechamiento.

c) Cultivos Forestales

En este caso el predio se usa como recurso o fuente de explotación de la madera. Si la

explotación es racional, existen dentro de él, instalaciones o mejoras que son inherentes a esta
actividad económica.
6.1.3. Infraestructura Agrícola
Aquí se valoriza toda mejora realizada en el terreno rústico, como acequias, puentes, pontones,
compuertas, galpones, vivienda del administrador, de los trabajadores etc.
6.1.4. Semovientes
- Ganado menor
- Ganado mayor
6.1.5. Maquinaria
- Maquinaria liviana
- Maquinaria pesada
6.1.6. Equipos y enseres

7.0 CLASIFICACIÓN DE LAS TIERRAS

A. RNT. de Acuerdo a Recursos de Agua, Alturas y Distancias (Art. III.A.06)

a) Según el sistema de abastecimiento de agua Se clasifican en cuatro tipos:

- Con riego por gravedad y agua superficial

- Con riego proveniente de bombeo de agua superficial
- Con riego proveniente de bombeo de agua subterránea
- Con agua de lluvia (secano)

b) Según sus niveles de altitud

Según las ocho regiones naturales enunciados por el Geógrafo peruano Javier Pulgar Vidal:

- De 0 a 500 m.s.n.m. (Región Costa o Chala)

- 500 m.s.n.m. a 2200 msnm (Región Yunga)
- 2300 m.s.n.m. a 3400 msnm (Región Quechua)
- 3500 m.s.n.m. a 3900 msnm (Región Suni)
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- 4000 m.s.n.m. a 4700 m.s.n.m. (Región Puna o Jalca)

- 4800 m.s.n.m. (Región Janca o Cordillera)

En el sector oriental (selva):

- 400 a 2000 m.s.n.m. (Selva alta o rupa rupa)

- 0 a 400 m.s.n.m. (selva baja o magua)

c) En la selva según la distancia al río o carretera que se utiliza como vía de transporte predominante.

Comprenden los siguientes tipos:

- Hasta 1 km distancia del río o carretera

- Ubicadas de 1 a 2 kms. de distancia del río o carretera
- Ubicadas de 2 a 3 kms. de distancia del río o carretera
- Ubicadas a más de 3 kms. de distancia del río o carretera

B) Clasificación de Tierras Según su Capacidad de Uso Mayor de Acuerdo al Decreto Supremo N° 017-2009-
AG (Título III. Capítulo I. Art. 58)
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Tierras que presentan características

climáticas, de relieve y edáficas para
1.1. Tierras aptas cultivo en limpio producción de cultivos en limpio que
demandan araduras periódicas y
continuadas del suelo.

Tierras cuyas características climáticas, de

relieve y edáficas no son favorables para
1.2. Tierras aptas para cultivos permanentes cultivo que requieren remoción periódica y
continuada del suelo, pero permiten la
producción de cultivos permanentes ya
sean arbustivos o arbóreos.

Tierras no favorables para cultivo en limpio

1. Grupo de Capacidad (temporales) ni permanentes, pero si para
de Uso Mayor de las la producción de pastos naturales o
Tierras de Acuerdo a su 1.3. Tierras aptas para pastos cultivados que permitan el pastoreo
Vocación de Uso continuado o temporal sin deterioro de la
capacidad productiva del suelo.
Estas tierras no son favorables para cultivo
temporales, permanentes, ni pastos, pero
1.4. Tierras aptas para producción forestal si para la producción de especies
forestales. También pueden destinarse a la
producción forestal no maderable o
protección.

Estas tierras no son aptas para ningún tipo

de cultivos pero sí para proteger el
1.5. Tierras de protección ecosistema. En este grupo están los
glaciares, formaciones líticas, terrenos con
cárcava, zonas mineras, centros
arqueológicos, cauce de río.

− Calidad agrológica alta

2.1 Clase de tierra apta para cultivos en limpio − Calidad agrologica media
− Calidad agrologica baja

2.2 Clase de tierra aptas para cultivos Permanentes − Calidad agrológica alta
− Calidad agrologica media
− Calidad agrologica baja
− Calidad agrológica alta
2.3 Clases de tierra apta para pastos − Calidad agrologica media
2. Clase de Capacidad − Calidad agrologica baja
de Uso Mayor de las − Calidad agrológica alta
Tierras Según su Calidad 2.4 Clases de tierra aptas para producción forestal − Calidad agrologica media
Agrologica − Calidad agrologica baja

Estas tierras no presentan clases de

capacidad debido a que presentan
2.5 Clases de tierras de protección limitaciones tan severas de orden edáfico,
climático o de relieve que no permiten
producción sostenible de cultivos en
limpio, permanentes, pastos, ni frutales.
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La limitación por suelo está referida a

características del perfil edáfico como
3.1 Limitación por suelo profundidad, textura, presencia de grava,
reacción del suelo y salinidad así como
fertilidad y riesgo de erosión.

El exceso de sales es nocivo para el

crecimiento de plantas, sin embargo, tiene
3.2 Limitación de sales importancia en el uso y manejo de los suelos.
Además es favorable para ciertas especies
arbóreas como el ciprés, eucalipto, las
palmeras, flores como la buganvilia, etc.

Las pendientes, longitud y forma de suelo,

influye en el riego y hacen susceptible al
3.3 Limitación por topografía – riesgo de erosión suelo de erosión. Las pendientes pequeñas
favorecen el riego por gravedad.

Está relacionada con el exceso de agua en

el suelo (bofedales), regulado por
características topográficas de
3.4 Limitación por drenaje
permeabilidad del suelo, la naturaleza del
substratum y la profundad del nivel
3. SUB CLASE DE freático.
CAPACIDAD DE USO
MAYOR DE LAS TIERRAS Este podría estar incluido en el factor
(Establecida en función drenaje. Los riesgos son por inundación
de factores limitantes o 3.5 Limitación por riesgo de inundación pluvial, y la naturaleza de los suelos para
riesgos y condiciones permitir que el terreno seque rápido.
especiales que
restringen o difieren el Está relacionado con las características
uso de tierras) climáticas de cada zona como son heladas
o bajas temperaturas, sequias
prolongadas, deficiencia o exceso de
3.6 Limitación de clima
lluvia y fluctuaciones térmicas
significativas durante el día.

En el sistema también se reconocen tres condiciones especiales que caracterizan la

subclase de capacidad:

Referida al uso temporal de los pastos debido a

las limitaciones en su crecimiento y desarrollo
- Uso temporal por efecto de la escasa humedad.

Referida a las modificaciones hechas por el

hombre en pendientes pronunciadas
construyendo terrazas o andenes para limitar
- Terráceo o andenería
la erosión. Esto cambia el potencial original de
la tierra.

Referido a la aplicación de riego

- Riego permanente o suplementario suplementario para el crecimiento y
desarrollo del cultivo debido a las condiciones
climáticas áridas.

Toda esta clasificación alimenta la necesidad de no utilizar el método de estudio de mercado para obtener valores
de tasación usada desde muy antiguo y no hace optar por el método potencial que ponderan todas éstas
características en forma abreviada.
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8.0 ESTRUCTURA DE UNA TASACIÓN DE PREDIO RUSTICO

8.1. Valuación de Predio Rustico

En esta valuación, el interés principal es conocer el valor del suelo, donde existen plantaciones, mejoras,
animales, maquinarias y construcciones, luego lo importante es conocer bien su ubicación y extensión,
indicados en el Registro Predial correspondiente.
Establecer luego el tipo de tasación que se solicita, de acuerdo a esto existirá un formato diferente cuando
la tasación es predial o es comercial.
Para la primera, es necesario seguir y respetar los datos solicitados en el formato municipal muy preciso,
en la segunda, esto es la comercial, el Reglamento Nacional de Tasaciones establece una estructura que
involucra lo siguiente:

a) Memoria Descriptiva

(Capítulo II. Artículo 60)

1. Nombre de la persona natural o jurídica que solicita la tasación

2. Nombre del propietario o posesionario del predio
3. Situación registral del predio
4. Denominación del predio y unidad catastral.
5. Objeto de la tasación.
6. Métodos y reglamentación utilizados.
7. Fecha de la inspección ocular y/o fecha a la cual está referida la tasación.
8. Ubicación del predio señalando: sector, valle, distrito, provincia, departamento y georeferenciación
coordenadas UTM, DATUM WGS-84.
9. Linderos y perímetro.
10. Área total
11. Características y clasificación de las tierras.
12. Producción dominante.
13. Plantaciones.
14. Derecho de uso de agua e infraestructura de riego.
15. Elementos de trabajo, mano de obra y otros
16. Factores ecológicos (clima, vientos, flora y fauna, etc.)
17. Modalidad de explotación del predio.
18. Beneficio e Industrialización de los productos
19. Edificaciones.
20. Obras complementarias.
21. Maquinarias, equipos, herramientas y enseres
22. Semillas y otros productos de almacén
23. Animales: ganados, aves, peces, etc.
24. Servidumbre.
25. Gravámenes y cargas.
26. Vulnerabilidad del predio.
27. Rendimiento y producción bruta.
28. Fuente y procedencia de la información.
29. Observaciones.

b) Valor del terreno

Aquí se presentan dos alternativas:

1. Valor Predial o Arancelario: Es el valor procedente de utilizar la lista de precios de valores

arancelarios que elabora la Oficina de Tasaciones del Ministerio de Vivienda y Construcción, se
procede a darles el valor correspondiente que está señalado en dicha hoja.
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2. Valor comercial: Puede hacerse por dos métodos; el método de estudio de mercado que consiste
en averiguar el valor de predios vecinos que estén vendiéndose o que se hayan vendido en la
fecha. Para esto se utiliza los datos que puede averiguarse, en las notarías, avisos clasificados, etc.
Y el método potencial que consiste en encontrar el valor potencial de la tierra para aplicarlo en su
categoría correspondiente, usando además los productos que ella genera.

c) Valor de las construcciones

Para el efecto se reconoce las construcciones, se anotan sus características por partida, haciendo
coincidir éstas con el CUADRO DE VALORES UNITARIOS OFICIALES DE EDIFICACIÓN, vigente al momento
de la tasación. Sumando estos valores, obtenemos el precio unitario de construcción por metro cuadrado
para efectos de tasación predial. En la valorización comercial, se usan los valores por partidas que están
vigentes en el mercado, con su respectiva depreciación que está señalada en las tablas de acuerdo a su
característica.

d) Valor de las mejoras u obras complementarias

Estas se valorizan con valores establecidos en las tablas que publica los municipios deduciéndoles con el
factor de oficialización 0.68, que es el llamado el factor de modernización o actualización, para adaptarlo
al valor predial. En la valorización comercial, no se usa este factor.

e) Valor de la Infraestructura de riego

Se valoriza, las acequias, compuertas, puentes, pontones y el sistema técnico de riego ya sea por
aspersión, por goteo, etc.

f) Valor de los Animales

Se valorizan, ganado mayor, menor, equinos, cerdos, pollos, etc.

g) Valor de la Maquinaria agrícola o agroindustrial

Se valoriza maquinaria agrícola o agroindustrial como tractores, implementos, molinos, ingenios, etc.

9.0 TASACIÓN DE TERRENOS ERIAZOS

Concepto: Son aquellos terrenos con potencial agrícola que no se cultivan por falta o exceso de agua y los
improductivos que puedan ser destinados a otros usos que se encuentran fuera del área urbana y de expansión
urbana establecida en los planes de desarrollo urbano aprobados por la entidad competente.

La tasación de terrenos eriazos incluye variables intrínsecas referidas a las características de las tierras como la
topografía, usos, vías de comunicación, los efectos del nivel freático y los factores ecológicos, así como los
factores del entorno en función de la localización frente a un área con valor arancelario urbano y la dinámica del
mercado enfocado en su mejor uso con factibilidad técnica, económica y laboral.

En caso de existir un mercado inmobiliario de terrenos eriazos en la zona de estudio, se considera para la tasación
comercial, la aplicación del método de mercado, o en su defecto se aplica la fórmula del artículo 100 del presente
Reglamento.

El valor básico de terreno eriazo se determina aplicando la expresión siguiente:

VBTE = 1/10 VR x d x T x U x V x E
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Donde:

VTBE = Valor básico de terreno eriazo

VR = Es el Valor Arancelario o Valor Unitario Comercial de Terreno Rústico, según se trate de tasación
reglamentaria o tasación comercial, tomando como base la mejor calidad de tierra para cultivo,
determinada de acuerdo al Reglamento de Clasificación de Tierras por su Capacidad de Uso Mayor,
aprobado con Decreto Supremo Nº 017-2009-AG.
d = Distancia al área con valor arancelario urbano o la distancia al centro poblado más cercano, según se
trate de tasación reglamentaria o tasación comercial.
T = Topografía y naturaleza del terreno.
U = Mejor uso con factibilidad técnica, económica y legal.
V = Vías que sirven a la zona en que se ubica el terreno.
E = Factor de corrección ecológica

10.0 VALORIZACIÓN DE TERRENOS ERIAZOS RIBEREÑOS AL MAR

El terreno eriazo ribereño al mar, es un terreno que cumple con las características que el anterior, es decir,
negado para agricultura o actividad pecuaria. La diferencia con el anterior estriba en que éste está ubicado en la
zona ribereña al mar. Según leyes vigentes los terrenos ubicados dentro de la franja mar y 50 metros tierra
adentro de la línea de la alta marea, son propiedad exclusiva del Estado y no pueden ser valorizados; en tal
sentido este concepto solo es aplicable a aquellos terrenos que cumplen esta disposición, es decir, a partir de 50
metros de la línea de alta marea hacia el interior.

La fórmula para hallar el valor de este tipo de terrenos estará dada por:

VBTER = 1/10 VR x d x T x U x V x E x D

Donde:

VBER = Valor básico eriazo ribereño

VR = Valor arancelario rústico de las tierras de primera categoría
d = Distancia al área con valor arancelario urbano o la distancia al centro poblado más cercano, según se
trate de tasación reglamentaria o tasación comercial.
T = Topografía
U = Uso
V = Vías que sirve a la zona en que se ubica el terreno
E = Factor de corrección ecológica
D = Distancia de la línea de más alta marea

La resolución de valorizaciones de estos dos tipos de terreno son inherentes a las tablas N° 8, 9, 10 y 11 que
aparecen a continuación:
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TABLA N°8

N° Características Factor Expresión numérica

I Distancia a la zona con valor arancelario de terreno
urbano o centro
Hasta 500 m d 1.50
De 501 a 1,000 m d 1.40
De 1,001 a 1,500 m d 1.30
De 1,501 a 2,000 m d 1.20
Más de 2,000 m d 1.00
II A) Topografía del terreno
Pendiente menor a 5% T 1.00
De 5 a 10% T 0.90
De 11 a 20% T 0.80
De 21 a 30% T 0.70
Más de 30% T 0.60
B) Naturaleza del terreno
Con afloramiento rocoso T 0.75
Con napa freática superficial y/o salinidad T 0.80
III Por su mejor uso con factibilidad técnica,
económica y legal
Agrícola con agua subterránea o proyecto especial U 1.40
de irrigación
Residencial U 1.60
Comercial y turístico U 1.80
Industrial U 2.00

Para los efectos de este Reglamento, las vías clasificadas según el servicio que comprende la tabla N°2 se definen
en la forma siguiente:

Carreteras Duales
Tiene calzadas separadas, para dos o más carriles de tránsito, cada una diseñada para velocidades mayores de
80 km/h y pavimentadas con asfalto o concreto.

Carreteras de primera clase

Tiene un ancho mínimo de 8.40 m. con pavimento de asfalto, diseñada para velocidades mayores de 80 km/h
forman parte del sistema nacional y su pendiente máxima es de 6%.

Carretera de segunda clase

Tiene un ancho entre 3.50m y 8.00m, son afirmadas, y su diseño es para velocidades entre 60 a 80 km/h, forma
parte del sistema departamental y su pendiente máxima es de 8%.

Carreteras de tercera clase

Ancho promedio entre 3.50m y 5.00m., son afirmadas, forman parte del sistema vecinal y su pendiente máxima
es de 10%.

Trochas carrozables
Sin afirmado, ancho promedio de 3.00 que permiten el tránsito esporádico de vehículos.
En caso que dos o más vías influyen sobre el terreno, deberá adoptarse el factor de mayor valor.
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TABLA N° 9

FACTOR VÍAS (CARRETERAS)

Clase de Vía DISTANCIA
Carreteras Hasta 500 m De 501 a 1000 m Mayor a 1,000 m
Autopistas 1.60 1.40 1.30
Carreteras duales o multicarril 1.50 1.30 1.20
Carreteras de primera clase 1.40 1.25 1.15
Carreteras de segunda clase 1.30 1.20 1.10
Carreteras de tercera clase 1.20 1.10 1.05
Trochas carrozables 1.10 1.05 1.03
Sin carreteras 1.00 1.00 1.00

(*) Si para el acceso al predio se presentan dos o más vías de diferente clase, el factor “V” se determina
multiplicando los factores correspondientes.

El factor distancia (D) con respecto a la línea de más alta marea se aplica de acuerdo a la Tabla N°10.

TABLA N° 10

FACTOR “D”
DISTANCIA CON RESPECTO A LA LÍNEA DE LA Potencial
MAS ALTA MAREA (Residencial, Comercial y
Agrícola Turístico)
Hasta 250.00 m 0.80 1.50
De 250.01 a 500.00 m 0.90 1.20
Más de 500.00 m 1.00 1.00

10.1 Valuación de Factores Ecológicos

Se debe tener en consideración las siguientes variables en cada uno de los factores:

- Clima: Horas de asolamiento, características climatológicas de la zona, vientos dominantes, etc.

- Paisaje: Flora y fauna existente en el área y alrededores, ríos, lagos, bosques, etc. que determinen el
entorno; debiéndose tomar fotos que determinen el entorno; debiéndose tomar fotos a color destacando
el paisaje.
- Contaminación ambiental: Generación de humos, ruidos, desechos o emanaciones, que pudieran atentar
contra la salud y el medio ambiente.

Estas variables se determinan a criterio del perito y podrán calificarse de bueno (Bueno), regular (R) y malo (M),
y se aplicará la Tabla N° 11 y 12.

TABLA N° 11

FACTOR DE CORRECCIÓN ECOLÓGICA POR CLIMA Y PAISAJE

VARIABLE CLIMA PAISAJE
CATEGORÍA
Bueno 1.10 1.10
Regular 1.00 1.00
Malo 0.80 0.80
 -16-

TABLA N° 12
FACTOR DE CORRECCIÓN ECOLÓGICA POR CONTAMINACIÓN AMBIENTAL

VARIABLE CONTAMINACIÓN AMBIENTAL

CATEGORÍA
Bueno 1.10
Regular 1.00
Malo 0.90
 -17-

CASO PRÁCTICO 01: TASACIÓN RUSTICA ARANCELARIA O PREDIAL

TASACIÓN PREDIAL DE UN PREDIO RUSTICO UBICADO EN EL DISTRITO DE LURÍN, DE

PROPIEDAD DE XXXXXXXX.

DECLARACIÓN JURADA
IMPUESTO PREDIAL
DATOS DEL CONTRIBUYENTE
RUC/LE/DNI Nombre y/o Razón Social Código del Predio
XXXXXXXXX XXXXXXXX
CONDICIÓN DE PROPIEDAD
1. Propietario Único 3. Soc. Conyugal 5.Possedor o tenedor 7. Otros
2. Condominio 4. Soc. Indivisa 6. Asociativa (especif.) 1 Nº de Condominios

UBICACIÓN DEL PREDIO

COD. POSTAL DISTRITO VALLE, LUGAR
Lima 19 Lurín Lurín
CARRETERA KM NOMBRE DEL PREDIO
Panamericana Sur 32 SIN NOMBRE
PREDIOS COLINDANTES
NOMBRE DEL PREDIO PROPIETARIO
NORTE 1
SUR 2
ESTE 3
OESTE 4
DATOS RELATIVOS AL TERRENO (colocar n° correspondiente en el recuadro)
TIPO USO
1. Hacienda o fundo 2. Establo 6. Otros (espef.) ……............... 1.Agrícola 3. Avícola 5.Agroindustrial
3. Lote, parcela, chacra 4. Granja 2 2. Ganadera 4. Forestal 6. Otros (especif.) 2
DATOS RELATIVOS A LA CONSTRUCCIÓN
CLASIFICACIÓN MATERIAL PREDOMINANTE ESTADO DE CONSERVACIÓN
1. Casa-habitación 3. Industrial, taller, etc. 1. Concreto 3. Adobe (también tapial, sillar 1. Muy bueno 3. Regular 5. Muy malo
2. Tienda, depósito o almacén 1 2. Ladrillo quincha, madera) 3 2. Bueno 4. Malo 2
ESTADO TIPO DE VIVIENDA USO
1. Construcción 1. Casa independiente 3. Choza o cabaña 1. Vivienda 4. Comercial 7. Otros (especif.) ……...
2. Terminado o principal 4. Otros (especif.) 2. Almacén 5. Educacional
3. En ruinas 2 2. Ranchería 3 3. Industrial 6. Médico-asistencial 1
DATOS RELATIVOS A LOS CONDOMINIOS
APELLIDOS Y NOMBRES O RAZÓN DOMICILIO FISCAL
Nº Nº DE RUC % CONDOMINIO
SOCIAL C. POSTAL DIRECCIÓN
---------- ---------- ---------- ---------- ----------
----------- ----------- ----------- ----------- -----------
RÉGIMEN DE INAFECTACIÓN O EXONERACIÓN
(coloque el Nº corresp.) 1. Inafecto Base Legal: INDICAR EL NUMERO DE DISPOSITIVO LEGAL Y EL ARTICULO
2. Exonerado parcialmente PERTINENTE QUE AMPARA SU INAFECTACION O EXONERACIÓN DEL
IMPUESTO
3. Exonerado totalmente

FECHA DE LA PERIODO DE EXONERACIÓN

Nº BASE LEGAL EXPEDIENTE RESOLUCIÓN RESOLUCION DEL AL
Día Mes Año Trim Año Trim Año

INAFECTO: De acuerdo al TUO (Texto único Ordenado) de la ley de tributación municipal para predios que son: del Estado,
de Instituciones de caridad, de salud, bomberos, sedes extranjeras, etc.
 -18-
DETERMINACIÓN DEL AUTOAVALUO DEL TERRENO (componentes del predio)

CATEGORIZAR (marcar X según corresp.) VALOR DE

CLASIFICACIÓN ARANCEL POR CANTIDAD DE HECTÁREAS VALOR TOTAL
1RA 2DA 3RA 4TA 5TA 6TA HECTÁREA
A. TIERRAS DE CULTIVO
Aptas para el cultivo en limpio con agua superficial
1 y riego por gravedad
Apto para el cultivo en limpio bajo riego, con agua
2 de bombeo, río o canal
Apto para el cultivo en limpio bajo riego, con agua
3 de bombeo de pozo profundo X 15,589.85 13.5480 211,211.29
4 Aptas para el cultivo permanente bajo riego
B. OTRAS
5 Aptas para el pastoreo, bajo riego
6 Eriazas
7 Tierras aptas para producción forestal
AUTOAVALUO DEL TERRENO 211,211.29
DETERMINACIÓN DEL VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN

CATEGORÍAS
VALOR ÁREA
FECHA DE CONSTRUCCIÓN DEPRECIACIÓN VALOR DE LA
N° ANTIGÜEDAD VALOR UNITARIO POR M² UNITARIO CONSTRUIDA
Piso

(mes/año) columnas (en soles) CONSTRUCCIÓN

Eléc. San
Puertas y
ventanas

Instalac.
Revesti-
Muros y

mientos
Techos

Baños
DEPRECIADO (M²)

1 3 06/2007 01 F G Pisos
H G I H H 132.16 19.82 112.34 31.50 3,538.71

TOTAL ÁREA CONSTRUIDA 31.50

OTRAS CONSTRUCCIONES
VALOR
COEFICIENTE
N° OBRA VALOR / PARTIDA COEFICIENTE DEPRECIACIÓN DEPRECIADO METRADO VALOR
OFICIALICIACIÓN
(S/.)
1 Muro perimétrico (tapial) 110.8 0.68 0.89 67.05 126.00 8,448.30
2 Pozo artesiano forrado 362.05 0.68 0.94 231.42 12.00 2,777.04
VALOR TOTAL OTRAS CONSTRUCCIONES 11,225.34
VALOR TOTAL DE LA CONSTRUCCIÓN 3,538.71
VALOR ESTIMADO DE LAS CONSTRUCCIONES AGRÍCOLAS Y OTROS 3,575.16
VALOR TOTAL DEL TERRENO 211,211.29
AUTOAVALÚO 225,975.34
 -19-

CASO PRÁCTICO 02. TASACIÓN COMERCIAL RUSTICA (método de estudio de mercado).

VALORIZACIÓN COMERCIAL DE PREDIO RÚSTICO DENOMINADO PARCELA 5-D CCATUPATA,

UBICADO EN EL SECTOR PAUCARBAMBA, VALLE VILCANOTA, DISTRITO DE MARAS,
PROVINCIA DE URUBAMBA Y DEPARTAMENTO DE CUZCO

1.0 MEMORIA DESCRIPTIVA

1.01 NOMBRE DEL PREDIO

PARCELA 5-D CCATUPATA

1.02 NOMBRE DEL PROPIETARIO

XXXXXX XXXXXX

1.03 SOLICITANTE DE LA TASACIÓN

Los propietarios

1.04 OBJETO DE LA TASACIÓN COMERCIAL

El objeto de la tasación comercial, es conocer el valor comercial del terreno.

1.05 METODOLOGÍA O REGLAMENTACIÓN EMPLEADA

La metodología empleada, para la presente tasación ha sido realizada en el marco del Reglamento
Nacional de Tasaciones, aprobado el 07 de mayo del 2007 por R.M. N° 126-2007- VIVIENDA, y su
modificatoria, aprobada por R.M. N° 266-2012-VIVIENDA, de fecha 28 de Noviembre del 2012, vigente a
la fecha.

1.06 UBICACIÓN
El terreno a valuar, denominado Parcela 5-D Ccatupata del sector de Paucarbamba y se ubica en el Distrito
de Maras, provincia de Urubamba, departamento de Cuzco. El predio se encuentra en zona vecina al
Centro Turístico Arqueológico de Moray ubicado en el distrito de Maras.

Precisión topográfica:
- Región sierra, Altura 2,438 – 2,871. m.s.n.m.

1.07 FECHA DE TASACIÓN

Agosto del 2015

1.08 COORDENADAS UTM

a) Este : 803882.7819 b) Este : 802152.1514
Norte : 8529932.3700 Norte : 8529932.3961

c) Este : 803004.2251 d) Este : 804015.2000

Norte : 8530224.1518 Norte : 8530156.5142

1.09 PERÍMETRO
De acuerdo a la Ficha Registral se tiene un perímetro de: 830.22 ml.

1.10 ÁREAS DE ACUERDO CALIFICACIÓN

Área total del terreno : 3.1310 Has = 31,310.00 m²

1.11 VEGETACIÓN SILVESTRE

Dentro del predio existen plantación es silvestres de molle, retama, el arbusto conocido como huaranhuay
y tara.
 -20-

1.12 PLANTACIONES
El terreno está preparado para la siembra de maíz blanco.

1.13 RECURSOS DE AGUA Y DERECHOS DE RIEGO

La región cuenta con recursos de aguas estacionales y permanentes. Los primeros, se refieren a las
precipitaciones pluviales, durante los meses de noviembre a marzo; los segundos o recursos
permanentes, lo constituye un manantial ubicado en las alturas que provee de un caudal de agua
suficiente para el riego del sector. No se conocen políticas de riego.

1.14 ELEMENTO DE TRABAJO MANO DE OBRA Y OTROS

Esta zona cuenta con recursos de mano de obra no solo para el trabajo de campo sino también para
desempeñar labores en centros de esparcimiento, hostales, restaurantes, etc. que pueblan la zona del
Valle Sagrado - Urubamba.

1.15 FACTORES ECOLÓGICOS

1.15.01 CLIMATOLÓGICO

TEMPERATURA PRECIP. PLUVIAL HELIOFANIA H. RELATIVA

NOV. A ABR. A
Sector MIN. MÁX. MIN. MÁX. MIN. MÁX.
MAR. NOV.
ºC ºC Mm Mm % %
Horas Horas
Urubamba 5º 22 1.5 145 1500 1890 82 86

1.15.02 CLASIFICACIÓN REGIONAL DE CLIMA

COLOR
(En plano
REGIÓN LUGAR climático SIMBOLOGÍA CALIFICACIÓN
Nacional )
Zona templada muy lluviosa con
Sierra precipitaciones abundantes en
Sur Urubamba Celeste A( r) B2 h2 todas las estaciones del año con
humedad relativa calificada como
húmedo

1.15.03 CLASIFICACIÓN GEOLÓGICA

COLOR
SECTOR (En plano Geológico SIMBOLOGÍA CALIFICACIÓN
Nacional)
Pérmico superior
Sierra sur Marrón Ps-c
continental

1.15.04 CLASIFICACIÓN ECOLÓGICA

COLOR
SECTOR En plano Geológico SIMBOLOGÍA CALIFICACIÓN
Nacional )
Bosque húmedo, montano
Urubamba Verde claro bh-MBT,H.
tropical”

1.16 FORMA DE EXPLOTACIÓN

Directa por sus propietarios.
 -21-

1.17 INDUSTRIALIZACIÓN
El producto bandera en la zona es el maíz blanco de Urubamba el cual se comercializa para exportación
y como valor agregado se transforma en:

- La alimentación humana: polenta, almidón, sémolas, aceite de mesa (extraído especialmente de

los gérmenes).
- Utilización industrial: Glucosa para farmacia, gomas obtenidas del gluten, almidón para la
preparación de antibióticos.
- Los subproductos del maíz se utilizan para la alimentación de ganado y aves.

1.18 MAQUINARIAS, EQUIPOS, HERRAMIENTAS Y ENSERES

Existe maquinaria para trabajar el campo porque un buen sector del mismo es casi plano con una
pequeña inclinación del 2%.
1.19 ANIMALES
No se consignan animales en el predio.

1.20 SERVIDUMBRES
No tiene.

1.21 INSCRIPCIÓN REGISTRAL

El terreno está acreditado a favor de los propietarios, en la Partida N° 11096343 de la Zona Registral
N° X. Sede Cusco, Oficina Registral Cusco.

1.22 RIESGOS QUE AMENAZAN EL PREDIO

En la zona donde se ubica el predio no existen riesgos inmediatos ni mediatos.

1.23 CONSTRUCCIONES
No existen construcciones en el predio.

2.0 VALORIZACIÓN COMERCIAL POR EL MÉTODO DE ESTUDIO DE MERCADO

2.01 DEL TERRENO (VT)

Área /
Ubicación US$ / Ha Referencia
Ha
Sector Paucarbamba, distrito de
Maras. 3.1310 350,000 946-537-189
Maras, Urubamba, frente al Valle
de Vilcanota 0.3500 430,000 766-0072
Maras, Urubamba, 10 minutos
0.4719 300,000 994-051-031
del aeropuerto

El valor asignado al terreno obedece a un estudio de mercado realizado en la zona y por comparación
que de él se hace con terrenos de similares características en extensión y ubicación; y además la consulta
hecha a la base de datos del Cuerpo Técnico de Tasaciones, promediados todos, a criterio del perito se
le adjudica al terreno un valor de US$ 360,000.00/Ha. Esta zona por estar ubicada en la provincia de
Urubamba, en el Valle Sagrado, tiene un plus valor más que el potencialmente agrícola, que es la
proximidad a lugares arqueológicos turísticos que determina esta ponderación, y como se verá en la
zona existen ofertas que consignamos en el estudio del mercado y que justifican el valor asignado al
predio.

Según esto:
VT1 = 3.1310 m² x US$ 360,000.00/Ha = US$ 1’127,160.00

Valor Comercial del Terreno = US$ 1’127,160.00

 -22-

SON: UN MILLÓN CIENTO VEINTISIETE MIL CIENTO SESENTA, CON 00/100 DÓLARES AMERICANOS.

- VALOR DE REALIZACIÓN INMEDIATA

Valor de Realización del inmueble en el Mercado (VRM), Resolución S. B. S. No 808-2003

El valor de realización en el mercado, es el valor neto del inmueble, que se esperaría recuperar como
consecuencia de la eventual venta del bien, en la situación como está, descontando los castigos y
cargos.

VR = VTP x 20 % de deducción

VR = US$ 1’127,160.00 x 0.80

VR = US$ 901,728.00

SON: NOVECIENTOS UN MIL, SETECIENTOS VEINTIOCHO CON 00/100 DÓLARES AMERICANOS

3.0 VALORIZACIÓN DEL TERRENO POR EL MÉTODO POTENCIAL

Aquí no aplicamos este método, pues al valor potencial como terreno de cultivo, se suma el valor turístico, que
es espectacular por ubicarse en una zona rica en restos arqueológicos.
 -23-

CASO PRÁCTICO 03. TASACIÓN PREDIO ERIAZO

VALUACIÓN COMERCIAL DE UN TERRENO ERIAZO - SECTOR QUEBRADA HUANCA, DISTRITO

DE CHALA, PROVINCIA DE CARAVELI Y DEPARTAMENTO DE AREQUIPA

I. MEMORIA DESCRIPTIVA

1. SOLICITANTE
XXXXXXX

2. PROPIETARIO
XXXXXXXXX

3. SITUACIÓN REGISTRAL DEL PREDIO

El terreno materia de tasación forma parte de otro de mayor área (32.6057 Has) que está inscrito en la
Oficina Registral Camaná, Zona Registral XII, Sede Arequipa, en la Partida N° XXXXX.

4. OBJETO DE TASACIÓN
Determinar el Valor Comercial de terreno eriazo.

5. MÉTODO Y REGLAMENTACIÓN EMPLEADA

La valuación se efectúa en concordancia con el Reglamento Nacional de Tasaciones, aprobado por
Resolución Ministerial N° 172-2016-VIVIENDA y su modificatoria R.M. N° 424-2017-VIVIENDA de fecha 02
de Noviembre de 2017, en sus artículos pertinentes para la valorización de Terrenos Eriazos, y aplicando el
método de valuación para Terrenos Rústicos (eriazos), así como a consideraciones técnicas de valuación
generalmente aceptadas, incluye:
• Inspección física y toma de vistas fotográficas del predio.
• Recopilación y análisis de información obtenida.
• Preparación del informe de Valuación.

6. FECHA DE INSPECCIÓN OCULAR Y/O FECHA EN LA CUAL ESTA REFERIDA LA TASACIÓN

El día 02 de agosto del 2018, se realizó la inspección del predio.

7. UBICACIÓN DEL PREDIO

Ingresando desde la carretera Panamericana Sur km. 616 con dirección sur, desvío a mano izquierda,
aproximadamente a 1.60 km. de distancia, en el Distrito de Chala, Provincia de Caravelí y Departamento de
Arequipa.

8. ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO

Zonificación: No posee por ser Terreno Eriazo.
Uso Actual: Industrial, actualmente está siendo usado como planta de la empresa solicitante.
Entorno: terrenos eriazos de propiedad del Estado y en uso por empresas mineras.

9. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS DEL TERRENO MATRIZ.

El terreno matriz del predio tiene los siguientes linderos y medidas perimétricas:
- Por el norte, con carretera a Pullo, terrenos eriazos del Estado de por medio en línea recta de un tramo
de 252.00 ml.
- Por el este, colinda con carretera a Pullo, terrenos eriazos del Estado de por medio en línea recta de
un tramo de 796.98 ml.
- Por el sur, colinda con quebrada Huanca y terrenos eriazos del Estado de por medio en línea quebrada
de dos tramos, de 288.06 ml y de 195.64 ml.
- Por el oeste, colinda con quebrada sin nombre y terrenos eriazos de por medio en línea quebrada de
dos tramos de 675.49 ml y de 339.16 ml.
 -24-

Según consta en la Partida N° 12012233 de la zona Registral N° XII. Sede Arequipa. Oficina Registral
Camaná.

ÁREA DEL TERRENO MATRIZ : 32.6057 Ha.

PERÍMETRO : 2,547.33 m2

10. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS DEL TERRENO A TASAR:

A pedido de la empresa solicitante, solo se tasará el terreno ocupado por Minera Confianza, cuyos linderos
y medidas perimétricas son:
- Por el norte, con parte del terreno matriz en línea recta de un tramo de 353.58 ml.
- Por el este, colinda con carretera a Pullo, terrenos eriazos del Estado de por medio en línea recta de
un tramo de 335.61 ml.
- Por el sur, colinda con quebrada Huanca y terrenos eriazos del Estado de por medio en línea quebrada
de dos tramos, de 288.06 ml y de 195.64 ml.
- Por el oeste, colinda con quebrada sin nombre y terrenos eriazos de por medio en línea recta de 540.59
ml.
Conforme al Plano Perimétrico y de Ubicación del terreno a tasar las coordenadas son las siguientes:

LADO DISTANCIA ANG. INTERNO ESTE (X) VERTICE

A A-B 353.58 94°55´51´´ 577546.4171 8250788.5979

B B-C 335.61 89°59´41´´ 577900.0000 8250788.6303
C C-D 288.06 134°48´39´´ 577900.0000 8250453.0183
D D-E 195.64 135°11´21´´ 577695.6360 8250250.0000
E E-A 540.59 85°4´28´´ 577500.0000 8250250.0000
TOTAL 1,713.48 540°0´0´´

- (UTM, Zona 18 Sur; Datum Geodésico PSAD 56 Ubigeo : 040307)

ÁREA DEL TERRENO POR TASAR : 18.2200Ha (182,200.00 m2)

PERÍMETRO : 1713.4896 ml.

11. DESCRIPCIÓN DEL PREDIO

Se trata de un predio con terreno de topografía irregular que forma parte de un lote de mayor área y que
viene siendo utilizado como planta, campamento y anexos de la empresa Minera XXXXXX. Se encuentra
todo el perímetro cercado con columnetas de concreto y malla metálica. Las construcciones de la planta,
laboratorios, oficinas y otras instalaciones ocupan la parte plana del terreno, sin embargo, se puede apreciar
que el terreno se encuentra rodeado de quebradas como la Quebrada Huanca y que tiene pequeños
montículos, laderas pequeñas y otras de hasta 45°.
La naturaleza del suelo areno – arcillo - salitroso y sumamente pedregoso.

12. EDIFICACIÓN
A pedido de la empresa solicitante, no se tomará en cuenta las edificaciones ni los cercos levantados, solo
el terreno.

13. GRAVÁMENES Y CARGAS

No se conocen.

14. OBSERVACIONES
A solicitud del cliente se valoriza solo un área de 18.22 Has que es de su interés.
Se debe considerar que la localidad de Chala, se ha desarrollado siempre la actividad pesquera y minera,
dado que en esta zona no existen terrenos de uso agrícola, tanto por la falta de agua como por la topografía
y naturaleza de los suelos.
 -25-

2. VALORIZACIÓN

2.1 Tasación del Terreno

Valor del Terreno (VT)

Según lo establecido en el capítulo VI, Artículos del 98 al 107 del Reglamento Nacional de Tasaciones
para la valorización de terrenos eriazos se aplicará la siguiente formula:

VBTE = 1/10 x VR x d x T x U x V x E
VBTE = Valor básico de terreno eriazo.
VR = Valor Unitario Comercial de Terreno rústico, tomando como base la mejor calidad de
tierra para cultivo determinada de acuerdo al Reglamento de Clasificación de Tierras por
su capacidad de Uso Mayor, Decreto Supremo N° 017-2009-AG.
d = Distancia al área con Valor Arancelario Urbano o la distancia al centro poblado más
cercano.
T = Topografía y naturaleza del terreno
U = Mejor uso con factibilidad técnica, económica y legal.
V = Vías que sirven a la zona en que se ubica el terreno.
E = Factor de corrección ecológica.

Los factores numéricos para el VR y para d, U, T, V y E, son las siguientes, de acuerdo a las tablas Nº 08,
09, 11 y 12, del citado Reglamento.

Para determinar el valor comercial del terreno agrícola de primera categoría en la zona más cercana, se
ha llevado a cabo un sondeo en el mercado inmobiliario de la oferta y la demanda de la zona en terrenos
de similares
Características, así como también los valores correspondientes a nuestro banco de datos.

Las muestras de los valores correspondientes a la Venta de terrenos, son los siguientes:

UBICACIÓN ÁREA TERRENO VALOR

Ha S/./ Ha
Terreno agrícola, con plantaciones de arroz,
cebolla, ajos, trigo, abundante agua. - Ocoña – 5.0000 72,258.75
Camaná
Terreno agrícola, cerca al rio Camaná, apto para
6.6667 96,535.40
cualquier cultivo (20 topos)
Terreno agrícola, en Camaná-Sonay, cuenta con
agua todo el año, tierra 100% fértil, puente para 1.7500 77,993.57
fácil acceso.

Valor promedio: S/ 82,262.57/Ha.

El valor unitario promedio (VUP) se obtiene promediando los tres valores de la muestra. Considerando
que las muestras halladas son de localidad lejana, pero la más próxima con valores de primera categoría,
aplicamos un factor de Ajuste del 20%.

Por lo que se tiene:

VR = S/ 82,262.57/Ha. x 0.80

Luego realizando las operaciones se tiene:

VR= 𝑆/. 65,810.06

 -26-

Redondeo:

VR= S/. 65,800.00

VR = S/ 65,800.00 /Ha.
d = 1.30; más de 1000 m a la zona con valor comercial de terreno urbano o centro poblado.
U = 2.00; Uso Industrial.
T = 0.60; pendiente de 11 a 20% (0.80); afloramiento rocoso (0.75).
V = 1.10; Trocha carrozable hasta 500 m
E = 1.00; clima regular = 1.00, paisaje regular = 1.00, Contaminación ambiental media = 1,00

Por lo tanto:
VBTE = 1/10 x VR x d x T x U x V x E
VBTE = (1/10 x S/ 65,800.00 /Ha) x 1.30 x 2.00 x 0.60 x 0.75 x 1.10 x 1.00
VBTE = S/ 8,468.46/Ha.

2.2 Valor Comercial del Terreno (VC)

Luego:

VC = 18.2200 Ha x S/. 8,468.46/Ha.

VC = S/. 154,295.34

SON: CIENTO CINCUENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO CON 34/100 SOLES.
 -27-

CASO PRÁCTICO 04: TASACIÓN DE TERRENO ERIAZO RIBEREÑO AL MAR

TASACIÓN DE PREDIO RUSTICO RIBEREÑO AL MAR, UBICADO EN EL KILOMETRO 26 DE LA PANAMERICANA

SUR, MARGEN DERECHA, COMUNIDAD CAMPESINA LLANAVILLA - SECTOR PLAYA CONCHAN, DISTRITO DE
LURÍN, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA

1.00 MEMORIA DESCRIPTIVA

1.01 NOMBRE DEL PROPIETARIO

XXX XXX y XXX XXX

1.02 SOLICITANTE DE LA TASACIÓN

Los propietarios.

1.03 OBJETO DE LA TASACIÓN

El objeto de la tasación es conocer el valor comercial del terreno.

1.04 METODOLOGÍA O REGLAMENTACIÓN EMPLEADA

La presente valorización se realiza por el método de la valorización Directa, ajustándose en todos sus
puntos a lo estipulado en el REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PERÚ, aprobado por R.M. N°
172- 2016-VIVIENDA, de fecha 19 de Julio del 2016, vigente a la fecha.

1.05 FECHA DE TASACIÓN

Agosto del 2017

1.06 UBICACIÓN
El terreno se ubica en el Kilómetro 26 de la Panamericana Sur, Margen Derecha, Comunidad Campesina
Llanavilla - Sector Playa Conchán en el distrito de Lurín, provincia y departamento de Lima.

1.07 LINDEROS
- Por el norte, colinda con propiedad de terceros con el tramo W-A con 29.91 ml.
- Por el sur, colinda con propiedad de terceros con el tramo R-S con 22.22 ml.
- Por el este, colinda con propiedad de terceros con 16 tramos, A-B = 497.74 ml, B-C = 361.17 ml, C-D
= 381.60 ml, D-E = 34.39 ml, E-F = 50.36 ml, F-G = 112.12 ml., G-H = 31.76 ml, H-I = 20.70 ml, I-J =
141.60 ml, J-K = 107.48 ml, K-L = 131.74 ml, L-M = 172.89 ml, M-N = 18.28 ml, N-O = 13.03 ml, O-P
= 76.60 ml, P-Q = 36.00 y Q–R = 72.61 ml, acumulando una longitud de 3,549.04 ml.
- Por el oeste, colinda con el Océano Pacifico con 4 tramos, tramo S-T = 168.59 ml, T-U = 413.60 ml,
U-V = 303.98 ml, V-Y = 1,318.11 ml., acumulando una longitud de 2,204.28 ml.

1.08 ÁREA DEL TERRENO

El área de terreno es de 117,443.89 m² (según plano de ubicación alcanzado por los interesados).

1.09 INSCRIPCIÓN EN REGISTROS PÚBLICOS

El predio se encuentra comprendido dentro de la inscripción de las Fichas N° 400040 y 81036 de los
Registros Públicos de Propiedad Inmueble de Lima.

1.10 SERVIDUMBRES
No se le conoce.

1.11 GRAVÁMENES
No se le conoce ninguno.

1.12 OBSERVACIONES
Se ha tomado los datos de la documentación alcanzada por el propietario (Plano perimétrico, minuta de
compra-venta).
 -28-

2.00 VALORIZACIÓN COMERCIAL DEL TERRENO (VT)

La valorización del terreno de acuerdo al Reglamento Nacional de Tasaciones Título III Cap. VI, Art. 100:

VBE R = 1/10 VR x d x T x U x V x E x D

Donde:

VBER = Valor básico eriazo ribereño al mar

VR = Valor unitario oficial de terreno rústico de las tierras de 1ra categoría
d = Distancia al área con valor unitario oficial urbano o la distancia al centro poblado más cercano (tabla
08-1)
T = Topografía y naturaleza del terreno (tabla 08-II)
U = Uso (tabla 08-III)
V = Vías que sirven a la zona en que se ubica el terreno (tabla 09)
E = Factor de corrección ecológica (tabla 11-12)
D = Distancia a la línea de alta marea (tabla 10)

Nota: El valor asignado al terreno de primera categoría, para aplicarlo en la fórmula, obedece a un estudio de
mercado realizado en la zona y por comparación que de él se hace con terrenos de similares características en
extensión y ubicación; se le asigna el valor de S/. 50,000/Ha.

VBER = 1/10 (S/ 50,000.00.) x 1.50 x 1.00 x 1.80 x 1.60 x (1.10 x 1.10 x 1.10) x 1.50

VBER = S/ 43,124.40 Ha.

Según esto:

VBER = S/. S/. 43,124.40 x 11.7443 Has.

VBER = S/. 506,465.89

Redondeando valor:

VT = S/. 506,466.00

SON: QUINIENTOS SEIS MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y SEIS CINCO CON 00/100 SOLES
 -29-

MÉTODO POTENCIAL

BREVE HISTORIA:
Este Método, tiene su origen en el año 1965, cuando el Presidente del Perú de esa época, el Arq. Fernando
Belaunde Terry, ordena promulgar la Ley de Reforma Agraria N°15037, que en su Art. 75, establece:

Que, el justiprecio a pagar para la expropiación de las tierras a los grandes hacendados para otorgárselas a los
pequeños agricultores, debe ser fijado, promediando los siguientes factores:

1. Promedio del valor de los últimos 5 años para efectos del Impuesto Predial.
2. La valorización de acuerdo a la apreciación del rendimiento potencial de la tierra.
3. Tasación Directa de acuerdo a los últimos aranceles del Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú, es decir,
éste vuestro anfitrión.

La segunda condición es la que hizo poner atención por su metodología, que superaba con creces, a nuestro
criterio a cualquier otra que tenga como fin obtener el justiprecio, en la Tasación de compra – venta de un predio
agrícola.

No fue tomada en cuenta, sin embargo, por la acción prepotente del Gobierno que sucedió a Belaunde, quien
derogó la Ley reemplazándola por la N° 17716, en Junio de 1969, que establecía otros parámetros para el mismo
fin.
Un grupo importante de Ingenieros, (dentro de los que me incluyo), que tenía como campo de acción las
tasaciones, agrupados en el Cuerpo Técnico de Tasaciones y posteriormente en el CONATA (Consejo Nacional de
Tasaciones), organismo estatal creado en 1968, revisamos y acondicionamos en Método Potencial que les
presento en esta oportunidad y del cual se viene haciendo uso para dar un justiprecio a los predios agrícolas.

El método potencial es el método alternativo al método de estudio de mercado. Este el método es más analítico
y nos da el valor del terreno revelado por su potencialidad estimado por sus características agrologicas,
hidrológicas y de desarrollo físico. Su metodología está descrita en el párrafo siguiente:

Pasos a seguir para la valuación del terreno por el método potencial:

Los pasos a seguir en esta alternativa de valorización son:

1. Agrupar las tierras por clases económicas de acuerdo a los siguientes factores:
- Calidad agrológica
- Recursos hidrológicos
- Desarrollo físico de las tierras

2. Determinar el cultivo índice de la tierra a tasar.

3. Establecer el rendimiento del cultivo índice
4. Establecer el valor bruto de la producción para este cultivo, y de acuerdo a la categoría
establecida por el método calcular en ingreso neto a capitalizar.

Se trata de hallar el valor / Ha de un determinado fundo teniendo todas las características del mismo.

Para determinar primeramente la categoría del suelo se elabora cuadros que determinen la misma a partir de
sus características tanto Agrológicas, como Hidrológicas y de Desarrollo del Suelo, esto se hace en base a los
datos sobre caracterización que se recaben en el fundo o los que provengan del análisis de suelo que se mande
a realizar en un Laboratorio especializado.

CONTENIDO DEL MÉTODO

Como rendimiento Potencial se entiende, la capacidad de la tierra para producir ingresos a quien la cultive.
Este conocimiento o cálculo se obtiene analizando la tierra bajo 3 aspectos:
 -30-

A. Factor Agrológico: Que es juzgado en función a sus características físico cuantitativo, siendo los elementos de
juicio:
1. Profundidad (Factor A)
2. Textura (Factor B)
3. Pendientes dominantes (Factor C)

- Avenamiento o drenaje
- Reacción PH
4. - Salinidad (Factor X)
- Gravosidad y/o pedregosidad
- Erodabilidad

Todas estas características se operacionan en la fórmula:

𝐹𝑎𝑐𝑡𝑜𝑟 𝐴 𝐹𝑎𝑐𝑡𝑜𝑟 𝐵 𝐹𝑎𝑐𝑡𝑜𝑟 𝐶 𝐹𝑎𝑐𝑡𝑜𝑟 𝑋
Calidad Agrológica = (( )𝑥 ( )𝑥( )𝑥( )) 𝑥 100
100 100 100 100

Recursos Hidrológicos: La apreciación de los recursos hidrológicos, se hace en función de los requerimientos de
los cultivos índice, considerando tanto la masa de agua disponible como la oportunidad de aprovechamiento. Se
distingue entre riego permanente, riego eventual y riego de secano, dando para cada uno de estas categorías,
distintos grados de apreciación, según indica la tabla.

B. Desarrollo físico de las tierras:

Para calificar el estado de desarrollo físico de las tierras, será necesario hacer una apreciación de conjunto,
debiéndose en cada caso hacer uso de los siguientes grados de apreciación:
– Bien desarrollado
– Desarrollado
– Regularmente desarrollado
– Poco desarrollado
– Sin desarrollo.
Todo esto, observado por el tasador en el campo.

C. Estableciendo, la clase económica del campo:

Finalizadas estas tres ponderaciones, efectuamos la calificación final, sumándolas y dividiendo entre 3,
obteniendo el puntaje final, este valor se confronta con la TABLA DE VALORES LIMITES DE LAS CLASES
ECONÓMICAS, encontrando así la que corresponde a nuestro suelo.

CULTIVO ÍNDICE
Calculada ya la categoría o clase económica del suelo agrícola, en base a estas 3 evaluaciones (Agrologicas,
hídricas y de desarrollo) el Perito escoge el cultivo índice que es el de mayor rendimiento en la zona, luego se
investiga su rendimiento y los valores recurrentes en el campo para determinar así su rendimiento bruto/Ha.

Para establecer el ingreso neto a capitalizar y por tanto para establecer el valor básico de la tierra, previamente
se le aplica a este valor encontrado, un factor de netabilización, según la siguiente escala:

Primera I 20.00 % Altos

Segunda II 16.25 % Buenos
Tercera III 12.50 % Medio
Cuarta IV 8.75 % Bajos
Quinta V 5.00 % Muy bajos

CAPITALIZANDO EL RENDIMIENTO NETO

En este punto se utiliza el interés pagado en promedio (los principales bancos) por un depósito a plazo fijo en el
lapso de un año y este procedimiento aritmético mediante una regla de tres simple, nos dará como resultado
el valor de la tierra/Ha que hemos estado buscando.
TABLAS PARA EL DESARROLLO DEL MÉTODO POTENCIAL
 -31-

ANEXO Nº 1

CALIDAD AGROLOGICA DE LOS SUELOS

La calidad agrológica de los suelos resulta de la multiplicación de cuatro factores denominados A, B, C y X, a cada
uno de los cuales se les asigna un valor potencial de acuerdo a las tablas que acompañan este anexo.
Explicaremos brevemente el significado o la cobertura de cada factor:

Factor A: Corresponde a la profundidad del suelo referida al grado de desarrollo del perfil y a la fisiografía del
terreno.

Factor B: Corresponde a la pendiente dominante.

Factor C: Corresponde a la textura del suelo.

Factor X: Corresponde a las otras características o sea: avenamiento o drenaje, reacción PH, salinidad,
gravosidad, pedregosidad y Erodabilidad. El valor porcentual de este factor X será el que resulte más bajo entre
los asignados a cada una de las características mencionadas.

Así, la calidad agrológica de las tierras estará dada por la siguiente ecuación:

A B C X
Calidad agrológica = (100 x 100
x 100 x 100
) x 100

El resultado de esta fórmula se confrontará con la tabla de calificación que a continuación señalamos:

Producto del valor porcentual de los Calidad agrológica o grado de

valores apreciación
80 – 100% Primera (A)
60 – 79% Segunda (B)
40 – 59% Tercera (C)
20 – 39% Cuarta (D)
10 - 19% Quinta (F)
< 10% Terrenos marginales

ANEXO Nº 2

TABLAS DE VALORES PORCENTUALES A USAR PARA CADA FACTOR

FACTOR “A”

Profundidad del suelo referida al grado de desarrollo del perfil y a la fisiología del terreno.

1. Suelos en terrazas aluviales bajas e intermedias presentando perfil no desarrollado a ligeramente

desarrollado:

Profundidad Porcentaje
A más de 100 cms. 100 %
De 60 a 100 cms. 70 – 90 %
De 30 a 60 cms. 50 – 70 %
De 15 a 30 cms 40 – 50 %
Menos de 15 cms. 30 – 40 %
2. Suelos en terrazas aluviales altas, teniendo perfil moderadamente desarrollado:
 -32-

A más de 100 cms. 80 – 95 %

De 60 a 100 cms. 60 – 80 %
De 30 a 60 cms. 40 – 60 %
De 15 a 30 cms 30 – 40 %
Menos de 15 cms. 20 – 30 %

3. Suelos en llanuras antiguas teniendo perfiles moderadamente desarrollados o fuertemente desarrollados:

40 – 80 %

4. Suelos con capas duras en el perfile (hardpan)

A más de 100 cms. 50 – 80 %

De 60 a 100 cms. 40 – 50%
De 30 a 60 cms. 30 – 40%
De 15 a 30 cms 20 – 30%
Menos de 15 cms. 5 – 20%

5. Suelos en áreas de cimas, de colinas y cerros, de lomas o en laderas:

A más de 100 cms. 70 – 90 %

De 60 a 100 cms. 50 – 70%
De 30 a 60 cms. 40 – 50%
De 15 a 30 cms 30 – 40%
Menos de 15 cms. 10 – 30%

FACTOR “B”

Este factor se refiere a la textura del suelo, a saber:

1. Textura media 100 %

Franco
Franco arenoso muy fino
Limo

2. Textura ligera 80 – 90 %
Franco arenoso fino
Franco arenoso grueso
Arena franca muy fina
Arena gruesa fina

3. Textura pesada 70 – 80 %
Arcillo arenoso
Franco arcillo limoso
Franco arcilloso
Franco arcilloso arenoso

4. Textura muy pesada 50 – 70 %

Arcillo luminoso
Arcilla

5. Textura muy ligera 30 – 50 %

Arena franca media y gruesa
Arena
FACTOR “C”
 -33-

Se refiere este rubro a la pendiente dominante. Según esto:

Pendiente dominante Escala para terrenos Escala para terrenos %

llanos % quebrados %
Casi a nivel 0–1 0–2 95 – 100
Ligeramente inclinado 0–3 2–5 90 – 95
Moderadamente inclinado 3–7 5 – 10 80 – 90
Fuertemente inclinado 7 – 12 10 – 25 70 – 80
Muy fuertemente inclinado 12 – 15 25 – 40 30 – 70
Extremadamente inclinado 15 – 40 40 – 70 10 – 30
Terrenos abruptos Más de 40 Más de 70 5 – 10

FACTOR “X”

X.1. Avenamiento o drenaje: %

Bueno 100
Regular 80 – 90
Muy rápido 50 – 70
Lento 20 – 40
Muy lento 10 – 15

X.2. Reacción al suelo: Ph %

Neutro 6.6 a 7.3 100

Ligeramente ácido 6.1 a 6.5 80 – 95

Medianamente ácido y 5.5 a 6.0

ligeramente básico 7.4 a 8.0 60 – 90

Fuertemente ácido y 5.1 a 5.4

fuertemente básico 8.1 a 8.5 30 – 60

Muy fuertemente ácido y < de 5.0

muy fuertemente básico > de 8.5 15 – 30

X.3. Salinidad Mmhos/cm %

No salino 0–2 100
Ligeramente salino 3–4 90 – 95
Moderadamente salino 4–8 80 – 90
Fuertemente salino 8 – 16 70 – 80
Muy fuertemente salino 16 – 40 10 – 70
Excesivamente salino Más de 40 5 – 10

X.4. Pedregosidad y gravosidad Incidencia %

Limpio o bajo Hasta 3% 100

Medianamente gravoso o
pedregoso 3 a 10 % 90 – 95

Gravoso y pedregoso 10 a 20 % 70 – 90

Fuertemente gravoso y
pedregoso 20 a 40 % 50 – 70
 -34-

Muy fuertemente gravoso y

Pedregoso 40 a 60% 10 – 50

Excesivamente gravosos y
pedregoso s Más de 60 % 5 – 10

X.5. Erodabilidad o erosión %

Erosión muy leve 100

Erosión leve 80 – 90
Erosión moderada 70 – 80
Erosión severa 60 – 70
Erosión muy severa 40 – 60

ANEXO N° 3

RECURSOS HIDROLÓGICOS

La apreciación de los recursos hidrológicos se hace en función a los requerimientos de los cultivos índice,
considerandos tanto la masa de agua disponible como la oportunidad en su aprovechamiento. Se distinguen
entre riego permanente, riego eventual y secano, dando para cada una de estas categorías distintos grados de
apreciación, según la siguiente tabla:

I. Con riego:

Categoría del recurso hídrico Características Grado de

apreciación
Riego permanente Se dispone de agua con oportunidad, regularidad
y en volumen suficientes A = 80 – 100 %
Riego eventual Se dispone de agua en volumen suficiente con
oportunidad pero sin regularidad B = 60 – 79 %
Riego eventual Se dispone de agua en volumen insuficiente pero
con regularidad y oportunidad C = 40 – 60 %
Riego eventual Se dispone de agua en volumen suficiente, pero
sin oportunidad ni regularidad D = 20 – 39 %
Riego eventual Se dispone de agua en volumen insuficiente sin
oportunidad ni regularidad E = 10 – 19 %

II. Secano:

Secano Lluvias oportunas y suficientes, sin ser

excesivas B = 60 – 79 %
Secano Lluvias oportunas pero insuficientes C = 40 – 59 %
Secano Lluvias inoportunas aunque suficientes D = 20 – 39 %
Secano Lluvias inoportunas, insuficientes o
excesivas E = 10 – 19 %

ANEXO N° 4
 -35-

DESARROLLO FÍSICO DE LAS TIERRAS

Para calificar el estado del desarrollo físico de las tierras, será necesario hacer una apreciación de conjunto
debiéndose en cada caso hacer uso de los siguientes grados de apreciación:

I. Tierras con riego

Grados de apreciación Características

A.- Bien desarrollado Terrenos bien nivelados, con sistemas de riego adecuados y
80 – 100 % control bien ejecutados. Se riega fácil y uniformemente. Alta
eficiencia de riego.
B.- Desarrollado Terrenos nivelados, con sistemas de riego y control aparente.
60 – 79 % Se riega con relativa facilidad algo desuniformemente. Buena
eficiencia de riego.
C.- Regularmente desarrollado Nivelados o emparejados, ligeramente con sistemas de riego y
40 – 59 % control deficiente. Riego difícil, desuniforme. Regular eficiencia
de riego.
D.- Poco desarrollado Mal nivelados o deficientemente emparejados, con sistemas de
20 – 39 % riego y controles muy deficientes. Marcada tendencia a la
erosión, riego muy difícil y muy desuniforme. Mínima eficiencia
de riego.
E.- Sin desarrollo Sin nivelación, sin sistema de riego con sistemas rudimentarios.
10 – 19 % Riego sin control, en manto o perdido.

II. Tierras de secano

A.- Bien desarrollado Terrenos bien nivelados y con buen drenaje o con terrazas a
80 – 100 % contorno bien construidas, que evitan la erosión y permiten el
aprovechamiento de las lluvias al máximo. Desagües de control y
obras de contención de la escorrentía eficazmente construidas.
B.- Desarrollado Terrenos bien nivelados y con buen drenaje o con terrazas a
60 – 79 % contorno con algunas deficiencias en su construcción, que evitan
la erosión y permiten el buen aprovechamiento de las lluvias.
Desagües de control y obras de contención de la escorrentía
adecuadamente construidas.
C.- Regularmente desarrollado Nivelaciones o modificaciones del relieve y existencia de desagüe
40 – 59 % que permiten cierto control de la escorrentía.
D.- Poco desarrollado Con modificación del relieve y controles muy rudimentarios.
20 – 39 %
C.- Sin desarrollo Sin modificaciones del relieve ni controles de la escorrentía.
10 – 19 %

ANEXO N° 5

TABLA DE VALORES LÍMITES DE LAS CLASES ECONÓMICAS DE TIERRA

 -36-

Factor Grados de Apreciación

A B C D E
Calidad agrológica 80 – 100 60 – 79 40 – 59 20 – 39 10 – 19
Recursos hídricos 80 – 100 60 – 79 40 – 59 20 – 39 10 – 19
Desarrollo físico 80 – 100 60 – 79 40 – 59 20 – 39 10 – 19
Valores límites de las clases 240 – 300 180 – 237 120 – 177 60 – 117 30 – 57
económicas de las tierras 80.0 – 100 60.0 – 79.9 40.0 – 59.9 20.0 – 39.9 10.0 – 19.9
Clase económica de tierra I II III IV V

ANEXO Nº 6

RENDIMIENTOS POR CLASES ECONÓMICAS DE TIERRAS

Clase Definición Rendimiento

I Tierras aptas para producir, dado el cultivo dominante explotado
en condiciones típicas, cosechas ALTAS y por correlación, ingresos
netos altos, pero frecuentes y no excepcionales. ALTOS
II Tierras aptas para producir, dado el cultivo dominante explotado
en condiciones típicas, cosechas BUENAS y por correlación BUENOS
ingresos netos regulares.
III Tierras aptas para producir, dado el cultivo dominante explotado
en condiciones típicas, cosechas REGULARES y por correlación,
ingresos netos regulares. MEDIOS
IV Tierras aptas para producir, dado el cultivo dominante explotado
en condiciones típicas, cosechas BAJAS y por correlación, ingresos BAJOS
netos bajos.
V Tierras aptas para producir, dado el cultivo dominante explotado MUY BAJOS O MÍNIMOS
en condiciones típicas, cosechas MÍNIMAS y por correlación,
ingresos mínimos pero no marginales.

ANEXO N° 7

TABLAS PORCENTUALES PARA DETERMINAR EL INGRESO NETO A CAPITALIZADO DE ACUERDO A LA CLASE

ECONÓMICA DE TIERRA Y SU RENDIMIENTO

Clase económica de la tierras Rendimiento Porcentaje

Primera (I) Alto 20.00 %

Segunda (II) Bueno 16.25%
Tercera (III) Medio 12.50%
Cuarta (IV) Bajo 8.75%
Quinta (V) Muy bajo o mínimo 5.00%

CASO PRÁCTICO 05: MÉTODO POTENCIAL Y MONTO DE INDEMNIZACIÓN POR

ESTABLECIMIENTO DE SERVIDUMBRE
 -37-

TASACIÓN A VALORES COMERCIALES DE ZONA DE TERRENO TOMADO EN SERVIDUMBRE (CAMPAMENTO

BATERÍA 5), COMPROMETIDO CON EL USO PETROLERO A FAVOR DE XXX XXX, QUE CONSTITUYE PARTE DEL
LOTE NRO. 8, UBICADO EN EL CENTRO POBLADO DE PAVAYACU, DISTRITO DE TROMPETEROS, PROVINCIA Y
DEPARTAMENTO DE LORETO.

1.00 MEMORIA DESCRIPTIVA

1.01 NOMBRE DEL PREDIO

CAMPAMENTO BATERÍA 5

1.02 POSESIONARIOS
El predio actualmente está usado por la empresa XXX como predio dominante, la comunidad nativa
del lugar lo posee en calidad de predio sirviente.

1.03 SOLICITANTE DEL PERITAJE

XXX XXX

1.04 OBJETO DEL PERITAJE

Conocer el valor comercial y valor de indemnización por servidumbre de esta zona de terreno en
posesión de XXX XXX, dentro del LOTE N° 8.

1.05 METODOLOGÍA EMPLEADA

La metodología empleada es la contenida en el Reglamento Nacional de Tasaciones, ajustándose en
todos sus puntos a lo estipulado en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú aprobado por R.M.
N° 126-2007- VIVIENDA, de fecha 07-05-2007, y su modificación RM N°266-2012-VIVIENDA de fecha
28 de noviembre del 2012, vigente a la fecha.

1.06 UBICACIÓN
El lote ubicado en la periferia del centro poblado Pucacuro, tiene la siguiente ubicación geográfica.
Lugar: Campamento Batería 5.

Este Norte
456026.21 9626246.70
456120.30 9626341.80
456410.52 9626560.52
456860.24 9626870.71

1.07 FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA EL PERITAJE

Julio del 2015

1.08 PERÍMETRO
Este sector tiene un perímetro de 361.95 ml.

1.09 ÁREAS
a) Área del terreno
Campamento Batería 5 = 0.6392 Ha
Nota: Esta área fue alcanzada por la división de construcciones del campamento Trompeteros
de XXX.

1.10 NATURALEZA Y CLASIFICACIÓN DE LAS TIERRAS Y SUS ÁREAS RESPECTIVAS

De acuerdo al método potencial de valorización de terrenos rústicos, se extrajo de la zona, una muestra
de suelo que fue analizada en el Laboratorio de Suelos de la Universidad Nacional Agraria para poder
establecer la calidad agrológica de dichos suelos y así establecer su calificación. Los puntos de donde
 -38-

fue extraída la muestra se señalan a continuación:

Coordenadas
Lugar
NORTE ESTE
Campamento Batería 5 9622418 0456005

Según esto: (ver cuadros)

 -39-

A) CALIDAD AGROLÓGICA (A/100 x B/100 x C/100 x X/100) 100

FACTOR X
FACTOR A FACTOR
FACTOR C APLICACIÓN CALIDAD
ÍTEM Características Profundidad B
Pendiente Reacción Salinidad DE FORMULA AGROLOGICA
cms. Textura Avenamiento Gravosidad Erodabilidad
suelo ph Mmho/ cm.
6.4 0.07mmhs
Ligeramente Medianamente
Campamento + 100 cms Franco Regular Ligeramente o/cm - No Muy Leve 86.00 I
1 inclinado 95% ácido gravoso
Batería 5 100% 100% 90% Salino 100%
95% 95%
100%

B) RECURSOS HIDROLÓGICOS

CATEGORÍA DE GRADO DE APRECIACIÓN

ítem CARACTERÍSTICA CARACTERÍSTICAS
RECURSOS HÍDRICOS MÍNIMA MÁXIMA
% %
1 Campamento Batería 5 Con riego (río corriente) Riego permanente, se dispone de agua con regularidad y
oportunidad y en volúmenes suficientes.
80 100

C) DESARROLLO FÍSICO DE LAS TIERRAS

CATEGORÍA DEL GRADO DE APRECIACIÓN

Ítem CARACTERÍSTICA DESARROLLO FÍSICO CARACTERÍSTICAS
MININA % MÁXIMA %
Terrenos nivelados con sistemas de riego y control
1 Campamento Batería 5 Desarrollado aparente. Se riega con relativa facilidad algo 60 79
desuniformemente. Buena eficiencia de riego.

D) CALIFICACIÓN FINAL

DESARROLLO CLASE
CALIDAD RECURSOS
Ítem CAMPO FÍSICO DE LAS PUNTAJE TOTAL ENTRE TRES ECONÓMICA
AGROLÓGICA HÍDRICOS
TIERRAS DE TIERRA
1 Campamento Batería 5 86.00 100 79 265.00 88.34 I
 -37-

1.11 PRODUCCIÓN DOMINANTE EN LA REGIÓN AGRÍCOLA

En las partes medias, donde no llega el agua durante las inundaciones, se siembran plátano, yuca, piña,
maíz, papaya, además de productos que pueden destinarse a fábricas procesadoras, como el camu
camu y las palmeras que producen el palmito. La mayoría de los agricultores, sin embargo, solo
proveen a los mercados locales y muchos de ellos practican una agricultura de subsistencia.

En el sector que es materia de este estudio no existe especie cultivada alguna. Todas las especies
vegetales existentes son silvestres, incluida las forestales de las que tampoco hay una explotación
racional, de tal suerte que el cultivo que se menciona como potencial para poder establecer el valor
de la tierra es el que a criterio de los técnicos del Ministerio de Agricultura y de las personas nativas
de zonas circundantes es el de mayor rendimiento económico o cultivo índice. Este es el plátano.

1.12 PLANTACIONES
En el terreno en estudio no existen plantaciones pues se ha deforestado, sin embargo, existe
afloramiento de gramínea del tipo pasto sugar, pangoa y otras plantas de hojas feculentas, en zonas
periféricas existen plantaciones de plátanos, yuca y otras.

1.13 FAUNA
En una extensión tan reducida no se puede considera hábitat de fauna o si existiera ésta, por su
carácter silvestre y migrante no puede ser considerada.

1.14 RECURSOS DE AGUA

El recurso del agua proviene de las lluvias y del río corrientes, ocasionalmente, alguna inundación
fuerte que pudiera convertirse en escorrentía.

1.15 DERECHOS DE RIEGO

No existen en este sector.

1.16 ELEMENTOS DE TRABAJO, MANO DE OBRA Y OTROS

La ubicación de la población más próxima (es el poblado de Pucacuro) ubicada muy cerca de esta zona.
El río Corrientes, además, establece cierta facilidad o recurrencia de mano de obra, que hasta ahora
existía en el sector Campamento Batería 5, ubicación casi adyacente a la zona de estudio lo que ha
disminuido debido a diversos problemas.

1.17 FACTOR ECOLÓGICO

COLOR
DESCRIPCIÓN
SECTOR (en plano ecológico SIMBOLOGÍA
Nacional)
Sector afectado Verde claro Bmh – PT Bosque muy húmedo montano tropical

1.18 FACTOR CLIMÁTICO

HUMEDAD
TEMPERATURA HELIOFANIA RELATIVA
PRECIPITACIÓN
PLUVIAL MÁX. MIN.
MÁXIMA MÍNIMA MÁXIMA MÍNIMA % %
Enero a
Abril a
175.00 mm/ marzo
Diciembre
30⁰ a 33⁰ 19.7⁰ a 22⁰ mensual en 3,280 98.00 82.00
2,982
promedio horas de
horas de
sol.
sol
 -38-

1.19 FORMULA CLIMÁTICA

REGIÓN FORMULA
NATURAL LUGAR CLIMÁTICA DESCRIPCIÓN
Zona cálida, muy lluviosa, con precipitaciones
abundantes en todas las estaciones del año, y
Selva Trompeteros A (r) A’H. con humedad relativa calificada como muy
húmeda

1.20 FACTOR GEOLÓGICO

COLOR
SECTOR (en plano SIMBOLOGÍA SIGNIFICADO
ecológico nacional)
Sector afectado Gris oscuro apl-c Cuaternario pleistoceno continental

1.21 FORMA DE EXPLOTACIÓN

No existe explotación de productos naturales en este sector.

1.22 BENEFICIO E INDUSTRIALIZACIÓN DE LOS PRODUCTOS

No existe

1.23 MEJORAS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS

Salvo el desbrozado o desmontado a efectos de instalar la tubería del oleoducto, no existe otra
alteración del estado natural.

1.24 SERVIDUMBRE
No tiene.

1.25 GRAVÁMENES
No deben existir

2.00 VALORIZACIÓN
Según reporte del Ministerio de Agricultura, Sede Iquitos, el cultivo más recurrente y de mayor rendimiento en
la zona es el plátano, el que se toma como cultivo índice a efectos de calcular rendimientos en un terreno ya
categorizado por el método potencial.

Los promedios de producción también provienen de la misma fuente (Ministerio de Agricultura) y han sido
tomados tal cual, salvo en lo que se refiere al costo por Kg. de esta fruta, pues este ha sido tomado del valor
comercial obtenido por el perito en un estudio de mercado realizado en la zona. Según esto:

2.01 CULTIVO ÍNDICE

Plátano, con sus índices de periodo vegetativo de 8 meses a un año.

2.02 ASPECTO ECONÓMICO - Campamento Batería 5 (I categoría)

- Superficie : 1.0000 Há.

- Rendimiento : 11,000.00 Kg. / Ha
- Precio en mercado : S/. 0.50 / Kg.
- Utilidad bruta : 11,000 x S/. 0.50 = S/. 5,500.00
- Utilidad neta : S/. 5,500.00 x 0.20 (según tabla)
- Utilidad neta : S/. 1,100.00
 -39-

Capitalización del Ingreso Neto:

C = 100 x 1,100.00
3.5 (promedio de bancos)

C = S/. 31,428.58 / Ha

2.03 VALORIZACIÓN DIRECTA DEL TERRENO

Zona Área /Ha Precio S/./Ha Precio Total S/.

Campamento batería 5 0.6392 31,428.58 20,089.14
Valor Total 20,089.14

2.04 ESTABLECIENDO EL VALOR DE LA INDEMNIZACIÓN POR SERVIDUMBRE CON BONIFICACIONES POR

CONSIDERACIONES DE USO (VT)

1. Bonificación por afectar la libre disposición de los bienes: 10%

2. Bonificación por la fractura física de la continuidad de un predio: 10%
3. Bonificación por el impacto ambiental conferido a la zona: 20%
Total 40%

Según esto:

VT = S/. 20,089.14 x 1.40

VT = S/. 28,124.80

SON: VEINTIOCHO MIL CIENTO VEINTICUATRO CON 80/100 NUEVOS SOLES.

 -40-

11.0 VALUACIÓN DE CULTIVOS

Aquí separamos dos tipos de cultivos:

- Cultivos temporales: aquellos cuyo periodo vegetativo tiene como máximo un año.
- Cultivos permanentes: Aquellos cuyo periodo vegetativo y productivo es mayor.

11.01 Valuación de Cultivos Temporales

Aquí solo se valoriza la planta a través de su producción directa.

Fórmulas:

VT = VTC x Pi X Pr

Donde:

VT = Valor de tasación
VTC = Valor total del cultivo
Pi* = Porcentaje de inversión
Pr = Porcentaje de riesgo

* Pi = Ds x 100
P.V

Factores de riego para otros cultivos:

Cultivo Factor de
riego
Frutas 0.90
Cultivos agroindustriales 0.80
Granos 0.70
Tubérculos 0.65
Hortalizas 0.60
Flores 0.55
Fuente: Facultad de Agronomía UNA.

11.02 Valuación Cultivos Permanentes

Aquí se valoriza la parte área y la parte subterránea.

Parte aérea: Es la que sobresale del suelo y generalmente es el producto por el cual se cultiva la especie.
Ejemplo: espárrago.

Parte subterránea: Es la raíz de la planta que una vez producida la cosecha, vuelve según su periodo
vegetativo a producir en el sector aéreo las veces que tenga de duración. Ejemplo: caña de azúcar.

11.03 Valuación de Semillas y Productos Almacenados (Título III. Capítulo IV. Artículo 84)

Las semillas y productos almacenados se valuarán a precios vigentes al momento de la tasación, teniendo
en cuenta su calidad, estado de conservación y posibilidad de ser utilizados. Cuando estos no se encuentren
en almacén serán valuados a criterio del perito. El estudio de mercado se realiza inquiriendo los precios de
estos productos en las diferentes casas especializadas.
 -41-

11.04 Valuaciones de las Plantaciones Temporales en Caso de Expropiación (Título III. Capítulo IV.
Artículo 85.1)

En caso de expropiación, se consideran las plantaciones transitorias que se encuentran en etapa de

crecimiento a la fecha de la inspección ocular realizada por el perito tasador, cuyo valor es el resultado de
la acumulación de los costos de producción incurridos, incluida la utilidad esperada.

11.05 Valuaciones de las Plantaciones Permanentes en Caso de Expropiación (Título III. Capítulo IV.
Artículo 85.2)

En el caso de plantaciones permanentes en producción, para la determinación del valor actual se considera:
La vida útil restante y la rentabilidad obtenida de la diferencia entre el valor bruto de la producción y los
costos de producción, aplicando la tasa correspondiente.
En el caso de plantaciones permanentes que no se encuentran en producción, se considera los costos de
instalación y mantenimiento a la fecha de la inspección ocular.”

- Lucro Cesante
En el caso de plantaciones permanentes, se determinará el lucro cesante, como complemento a la
valorización de la plantación en sí.

• Definición de Lucro Cesante

El lucro cesante contempla la ganancia frustrada, es decir, los daños que se produce por la falta de
ingreso de determinados bienes o derechos al patrimonio de la víctima que se ha privado de beneficios
que hubiera tenido.

• Definición de Daño Emergente

El daño emergente es el perjuicio efectivo sufrido en el patrimonio de la víctima que ha perdido un bien
o un derecho que ya estaba usufructuado a ese patrimonio, en el momento.

11.06 Tasación de Plantaciones Maderables

En este caso el predio se usa como recurso o fuente de explotación de la madera. Si la explotación es
racional existen dentro de él instalaciones o mejoras que son inherentes a esta actividad económica.
Para valorizar este tipo de predios, se trabaja en base a promedios haciendo un muestreo minucioso, a fin
de valorizar primero el terreno como tal y luego el valor potencial de la madera guardada dentro de ese
población forestal.

Procedimiento: Obtenemos promedios de:

- Altura
- Diámetro
- Incidencia o porcentajes
- Edad

Obtenidos estos datos, establecemos nuestra tabla de cubicación usando o teniendo en cuenta el área
basimétrica por árbol, luego el área basimétrica total, multiplicada por la altura promedio para cubicar la
plantación y deducida el factor mórfico que está expresado en esta tabla de acuerdo al tipo de árbol.
 -42-

Especie forestal Factor mórfico

Pino 0.80
Caoba 0.70
Cedro 0.75
Nogal 0.60
Tornillo 0.55
Moena 0.55
Eucalipto 0.45
Fuente: Facultad de Ciencias Forestales UNA.

Equivalencias y Conversiones Forestales

Puedes calcular el volumen de madera cuando está en rollo y cuando está en tablas en metros cúbicos y
puedes convertirlo a pies tablares. Un pie tablar es una medida inglesa. Es una pieza aserrada que mide un
pie de largo por un pie de ancho por una pulgada de grosor.

Casos de conversión:
a. Cuando tienes madera en rollo (1 m³r) la conversión será de la siguiente manera:

1 m³ en madera rolliza equivale a 220 pt de madera aserrada

Es decir que de 1 m³ de madera en rollos, vas a obtener 220 pt de madera aserrada.

b. Cuando tenemos madera en tablas (1 m³a) la conversión será de la siguiente manera:

1 m³ de madera aserrada equivale a 424 pt de madera aserrada

Es decir, que de 1 m³ de madera en tablas, vas a obtener 424 pt de madera aserrada,

EQUIVALENCIAS
- 1m = 39.37 pulg
- 1m = 3.28 pies
- 1 pulg. = 2.54 cm
- 1 pie = 12 pulg
- 1 m³ de madera aserrada = 424 pies tablares
- 1 m³ de madera rolliza = 220 pies tablares de madera aserrada
- 1 pqte de parquet = 2 m²
- 1 quintal = 46 kg
- 1 saco de carbón = 50 kg
- 1 m³ de carbón = 500 kg

FACTOR DE CONVERSIÓN

- Para convertir m³ de madera rolliza a m³ de madera aserrada se debe multiplicar el volumen rollizo
por el factor 0.52.
- Para convertir m³ de madera aserrada a m³ de madera rolliza se debe dividir el volumen aserrado
entre el factor 0.52.
 -43-

CASO TEÓRICO 06: VALORIZACIÓN DE CULTIVOS TEMPORALES

HALLAR EL VALOR DE UN CULTIVO DE CEBOLLA ROJA AREQUIPEÑA DE 5.0000 HA, CULTIVADA EN EL LUGAR
DENOMINADO CERRO COLORADO EN EL VALLE DE AREQUIPA. FUNDO LACHAY. AÑO 2010.

Rendimiento : 35,000 kg./Ha (Fuente Direc. Gral. de Prod. Agraria MINAG)

Período vegetativo : 4 ½ meses

Paso N° 1: Hallamos costo total del cultivo:

Dato: Costo de producción: US$ 2,463.45/Ha (Estadística del MINAG para la zona)
Días de sembrado : 2 meses 10 días
Tiempo del cultivo o período vegetativo : 4 ½ meses o 135 días
Intereses anuales de la inversión : US$ 2,463.45 x 0.04 = US$ 98.53 anual

En 4 ½ meses: 98.53 x 4.5 = US$ 36.95

12

La inversión al término del cultivo será : US$ 2,463.45 + US$ 36.95 = US$ 2,500.40

Paso N°2: Hallamos % de inversión en el momento de la tasación % inversión:

D.S. x 100
P.V

Reemplazando:

70 x 100 = 51.86%
135 días

Paso N°3: Hallamos el monto de lo invertido.

MI = CT x PI
MI = 2,500.40 x 0.5186
MI = US$ 1,296.71

Paso N°4: Establecemos el porcentaje de riesgo para el cultivo.

Según tablas, para tubérculos le corresponde el 65% del factor de riesgo:

VCT = MI x 0.65 = US$ 1,296.71 x 0.65

VCT = US$ 842.87 (Esto es 1.0000 Ha.)

En 5.0000 Has tendremos:

VT = US$ 842.87 x 5.0000

VT = US$ 4,214.35

SON: CUATRO MIL DOSCIENTOS CATORCE Y 35/00 DÓLARES AMERICANOS

 -44-

CASO PRÁCTICO 06: CULTIVOS TEMPORALES

PONGAMOS POR EJEMPLO EL CULTIVO DE MAÍZ EN EL VALLE SERRANO DE ANDAHUAYLAS UBICADO A 3,000
M.S.N.M. EN UNA EXTENSIÓN DE 2 HAS. DEL FUNDO MOREY. CON RENDIMIENTO PROMEDIO DE 6,000 KG/HA
Y CON 108 DÍAS DE SEMBRADO (AÑO 2010)

Rendimiento : 6000 kg/Ha (Fuente Direc. Gral. de Prod. Agraria MINAG)

Periodo vegetativo : 6 meses ó 180 días
Días de sembrado : 108 días

Paso N° 1: Hallamos costo total de producción:

Costo de producción: US$ 2,556.68/Ha (estadística del MINAG para la zona)

Tiempo del cultivo : 3.6 meses

Intereses anuales de la inversión : US$ 2,556.68 x 0,04 = US$ 102.27 anual

En 6 meses: 102.27 x 6_ = US$ 51.14

12

La inversión al término del cultivo será:

US$ 2,556.68 +US$ 51.14 = US$ 2,607.82

Paso N°2: Hallamos PI % de inversión en el momento de la tasación

% inversión: D.S. x 100

P.V

Reemplazando: 108 x 100 = 60%

180 días

Paso N°3: Hallamos el monto de lo invertido.

MI = CT x PI
MI = US$ 2,607.82 x 0.60
MI = US$ 1,564.69

Paso N°4: Establecemos el porcentaje de riesgo para el cultivo.

Según tablas, para granos le corresponde el 70% del factor de riesgo:

VCT = MI x 0.70 = 1,564.69 x 0.70

VCT = US$ 1,095.28 (Esto es 1.0000 Ha.)

En 2.0000 Has. tendremos:

VT = US$ 1,095.28 x 2.0000

VT = US$ 2,190.56

SON: DOS MIL CIENTO NOVENTA CON 56/00 DÓLARES AMERICANOS

 -45-

CASO PRÁCTICO 08: CULTIVOS PERMANENTES

Cultivo de espárragos (VNPE):

Se tendrá en cuenta que, el cultivo está en 9 años de su producción y de acuerdo al periodo de vida total, señalada
en el documento del Ministerio de Agricultura, que es de 13 años, le quedaría solamente 4 años de vida
productiva.

Se considera, de acuerdo al promedio señalado para el terreno una producción de 10,000.00 kg/Ha/año según
el Jefe de campo, para el monto de la inversión en mantenimiento de este cultivo la suma de US$ 3,100.00/Ha
según los datos del Ministerio de Agricultura.

De acuerdo a la inspección ocular realizada y el dato del Jefe de campo, el cultivo se encuentra en un 90% de su
etapa de producción (próximo a la cosecha) por tanto se tiene:

A) Parte aérea:

Rendimiento : 10,000.00 Kg /Ha./año (1 cosecha)

Área sembrada : 25.20. Has.
Factor de riesgo : 0.80
Valor en chacra /Kg. : US$ 0.70
Inversión : US$ 3,100.00 / Ha (Ministerio de Agricultura)
Etapa de producción : 90% de avance

Inversión total a la fecha:

IT = 25.20 Has x US$ 3,100.00 /Ha x 0.90

IT = US$ 70,308.00

Producción PA: (Actual)

Riesgo: 0.80

25.2000 Has x 10,000.00 Kg/Ha x 0.80

Producción Total = 201,600.00 Kg

Valor bruto de la parte aérea:

VBPA = 201,600.00 Kg x US$ 0.70 /kg

VBPA = US$ 141,120.00

Valor neto de la parte aérea:

VNPA = VBPA – inversión total a la fecha

VNPA = US$ 141,120.00 – US$ 70,308.00

VNPA = US$ 70,812.00

 -46-

B) Parte subterránea (Raíz) estimado de producción

Inversión a futuro: 4 años

25.20 Has x 10,000.00 Kg / Ha x 4 años

Producción proyectada : 1’008,000.00 Kg.

Factor de riesgo : 20% (0.80)

Producción Proyectada Neta

PPN = 1’008,000.00 x 0.80 = 806,400.00 Kgs.

Valor de raíces (proyectado)

VR = 806,400.00 kg x US$ 0.70/kg

VR = US$ 564,480 .00

Inversion a futuro

VI = 25.20 Has x US$ 3,100.00 x 4.0 = US$ 312,480.00

VNR = VR – VI

VNR = US$ 564,480.00 – US$ 312,480.00

VNR = US$ 252,000.00

C) Valor neto de la plantación de espárragos:

VNPE = VNPA + VNR

VNPE = US$ 70,812.00 + US$ 252,000.00

VNPE = US$ 322,812.00

SON: TRESCIENTOS VEINTIDÓS MIL, OCHOCIENTOS DOCE CON 00/100 DÓLARES AMERICANOS
 -47-

CASO PRÁCTICO 09: CULTIVOS PERMANENTES

EN ESTE CASO SE SOLICITÓ A LA EMPRESA AGROINDUSTRIAL XXX, NOS SEÑALARA SU ESTRUCTURA DE COSTO
MES POR MES, ASIMISMO, DENTRO DE LOS OTROS DATOS QUE SE SOLICITARON ESTABAN, CARACTERÍSTICAS
FÍSICAS DE LOS TERRENOS Y FINALMENTE EXPECTATIVAS DE PRODUCCIÓN.

a) Valorización de la parte aérea

Este cálculo se realiza teniendo como partida, la estructura de costos de un cultivo de caña de azúcar,
proporcionado por la empresa.

Gastos mensuales en el cultivo de caña de azúcar versión planta y versión soca de la Empresa Agraria XXX.

Asumiendo un rendimiento promedio de 179.53 TM/Ha para caña planta y de 162.33 TM/Ha para caña soca,
tenemos:

Edad de la Caña Planta Caña Soca

caña Inversión Val. Cultivo Val. Cultivo Inversión $/Ha Val. Cultivo Val. Cultivo
Meses US$/Ha US$/Ha US$/TM US$/Ha US$/TM
1 795 795 4.43 579 579 3.57
2 948 948 5.28 703 703 4.33
3 1013 1013 5.64 751 751 4.63
4 1042 1042 5.80 783 783 4.82
5 1086 1086 6.05 836 836 5.15
6 1236 1236 6.88 977 977 6.02
7 1278 1278 7.12 1000 1000 6.16
8 1290 1290 7.19 1137 1137 7.00
9 1302 1302 7.25 1155 1155 7.12
10 1315 1315 7.32 1168 1168 7.20
11 1327 1327 7.39 1175 1175 7.24
12 1336 1336 7.44 1184 1184 7.29
13 1343 1343 7.48 1190 1190 7.33
14 1350 1350 7.52 1193 1193 7.35
15 1356 1356 7.55
16 1359 1359 7.57

Esto nos permitirá, elaborar el cuadro de valorización de la parte aérea de la caña de azúcar. Con estos datos
establecemos la valorización de la parte aérea de acuerdo al siguiente cuadro:

Procedimiento:

1. Se anotan el fundo, el nombre del campo, la variedad de la caña que se está inspeccionando.
2. A continuación se establece la edad de la planta y el número de corte.
3. Se señala el área total comprometida en el cultivo y el área neta sembrada.
4. Luego se anota el rendimiento esperado (este dato proviene del productor).
5. A continuación hallamos el valor del cultivo por TM de caña, dividiendo el costo de la inversión, entre el
rendimiento esperado.
6. El costo de la inversión cuando se trata de meses y fracción, se resta el valor de la inversión del mes inmediato
superior menos el valor del inmediato inferior, esta diferencia se multiplica por el coeficiente decimal y el
producto se lo agregamos al costo del mes inferior y así obtenemos una nueva cifra de inversión.
 -48-

7. A continuación multiplicamos este valor de la TM de caña por el número de toneladas esperado. Este es el
valor de una Ha.
8. Finalmente multiplicamos este valor por el número de Has que tiene el campo y obtenemos el valor de la parte
área de ese campo.

VALORIZACIÓN DE LA PARTE AÉREA DE LA CAÑA DE AZÚCAR

Rend. Val
Edad - Corte A.T. A.N. Val. TN. Valor Total
Ítem fundo Campo Varied. Esp. Cultivo/ha
Has Has Caña US$ US$
meses US$
prom T/M
1 El Carmen San Carlos C Azul 7.99 1 0.57 0.49 179.50 7.18 1,288.81 631.52
2 Lancharillo Maricucha N° 1 Azul 8.67 6 1.64 1.59 159.70 7.19 1,148.24 1,825.71
3 El Carmen Bolaños "A" Azul 8.46 5 15.15 13.88 160.00 7.15 1,144.00 15,878.72
Valor Parte Aérea 18,335.95

b) Valorización de la raíz:

Para el efecto establecemos el siguiente cuadro de gastos:

Valor real e intrínseco de la raíz de caña de azúcar por Ha.

Aspecto Inversión
US$/Ha
Preparación de los suelos 461.53
Valor instalación de cultivos: semilla 313.85
Valor intrínseco de la semilla 722.40
Total General 1,497.78

En donde el valor intrínseco de la semilla por Ha se halla de la siguiente manera:

70 cargas x 0.10 Tm x 2 veces = 14.00 TM/Ha

Ha carga devolución

Luego:

14.00 tn de caña x 12.00(*) tn de azúcar x US$ 430.00 = US$ 722.40

Ha 100 tn caña ton. Azúcar

(*) 0.12 es el factor de conversión de caña planta en azúcar

La inversión detallada de 1,497.78, se deprecia en forma uniforme en los cortes que estimamos dure esta
inversión en raíces. Considerando que en la Empresa Agraria XXX se realiza un total de 6 cortes en promedio, el
valor de la raíz:

1,497.78 / 6 = US$ 249.63

Conocido esto podemos elaborar el siguiente cuadro:

NUMERO DE CORTE VALOR DE RAÍCES US$

1er. Corte 1,497.78
2do. Corte 1,248.15
3er. Corte 998.52
4to. Corte 748.89
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NUMERO DE CORTE VALOR DE RAÍCES US$

5to. Corte 499.26
6to. Corte 249.63
más de 6 cortes 0.00

Esto nos permitirá confeccionar el cuadro de valorización de las raíces.

Edad A.N. Valor de Valor Total de raíces

Ítem Fundo Campo Variedad Corte
Meses Has raíces US$

1 El Carmen San Carlos C Azul 7.99 1 0.49 1,497.78 733.91

2 Lancharillo Maricucha N° 1 Azul 8.67 6 1.59 249.63 396.91
3 El Carmen Bolaños "A" Azul 8.46 5 13.88 499.26 6,929.73
VALOR TOTAL 8,060.55

CUADRO GENERAL DE VALORIZACIÓN DEL CULTIVO PARTE ÁREA Y RAÍCES

ÍTEM FUNDO PARTE AÉREA US$ RAÍCES US$

1 EL CARMEN 631.52 733.91
2 LANCHARILLO 1,825.71 396.91
3 EL CARMEN 15,878.72 6,929.73
SUB TOTALES 17,704.43 8,060.55
VALOR TOTAL GENERAL 25,764.98

SON: VEINTICINCO MIL SETECIENTOS SESENTA Y CUATRO CON 98/100 DÓLARES AMERICANOS
 -50-

CASO PRÁCTICO 10: VALUACIÓN DE FRUTALES

TASACIÓN DE MANDARINA SATSUMA Y MANZANA GOLD STAR, PERTENECIENTES AL FUNDO “SIN NOMBRE”,
CORRESPONDIENTE A LAS PARCELAS XX - XX DEL EXFUNDO PASAMAYO, UNIDAD CATASTRAL N° XXX, UBICADO
EN EL DISTRITO DE AUCALLAMA, PROVINCIA DE HUARAL Y DEPARTAMENTO DE LIMA.

Datos

- Mandarina Satsuma
Área : 1.900 Has
Nro. de plantas : 1,000
Edad : 17 años

- Manzana Gold Star

Área : 2.0174 Has
Nro. de plantas : 1,700
Edad : 10 años

1.00 MEMORIA DESCRIPTIVA

1.01 NOMBRE DEL PREDIO

SIN NOMBRE

1.02 NOMBRE DEL PROPIETARIO

XXX XXX

1.03 SOLICITANTE DE LA TASACIÓN

Los propietarios.

1.04 OBJETO DE LA TASACIÓN

El objeto de la tasación, es conocer el valor comercial de los frutos.

1.05 METODOLOGÍA O REGLAMENTACIÓN EMPLEADA

La metodología empleada, para la presente tasación es la del Método Directo, ajustándose en todos sus puntos
a lo estipulado en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú aprobado por R.M. N° 126- 2007- VIVIENDA,
de fecha 07-05-2007, y su Modificatoria emitida con R.M. N° 266-2012-VIVIENDA, del 28 de noviembre del 2012,
ambos vigentes a la fecha.

1.06 UBICACIÓN
Los frutos se encuentran ubicados en un terreno a una altura de 70 msnm, en la jurisdicción del distrito de
Aucallama, provincia de Huaral y departamento de Lima.

1.07 FECHA DE TASACIÓN

Abril del 2014

1.08 DESCRIPCIÓN
Se trata de plantaciones de manzana y mandarina dentro de predio agrícola, que se encuentra totalmente
cercado y en su interior posee.

2.00 VALOR DE CULTIVOS (VC)

Los datos consignados en producción y valor de la tonelada provienen de la Dirección General de Producción del
MINAG.
 -51-

Considerando que los frutales en general tienen una duración activa de 20 años, se procede a efectuar el cuadro
de valorización.

EDAD PROD. PROD. VALOR VALOR VALOR T.

EXT. Nº DE PROD. % DE DEDUC./ VALOR T.
PLANTACIÓN PROM. TON/ NETA TM/HA BRUTO TAS
HAS Pltas PROY.TM RIESGO MANT. TAS. US$
Años HA TM/HA. US$ US$ US$/ha

Mandarina 1.9000 1000 17 40 120 0.90 108 400 43,200.00 0.70 30,240.00 57,456.00
Satsuma

Manzana
2.0174 1700 10 40 400 0.90 360 430 154,800.00 0.70 108,360.00 218,605.46
gold star,

VALOR TOTAL DE TASACIÓN DE CULTIVOS 276,061.46

SON: DOSCIENTOS SETENTA Y SEIS MIL, SESENTA Y UNO CON 46/100 DÓLARES AMERICANOS

CASO PRÁCTICO 11: VALUACIÓN DE PLANTACIONES MADERABLES

SE TRATA DE VALORIZAR UN BOSQUE DE EUCALIPTOS DEL FUNDO MAUCACALLE SAHUANAY UBICADO EN EL

DISTRITO DE TAMBUCO, PROVINCIA DE ABANCAY Y DEPARTAMENTO DE APURÍMAC.

DATOS : Bosque de Eucaliptos

1. Especie : Eucaliptos glóbulos

2. Extensión sembrada : 30.0000 Has

3. Características generales

Edad : Plantaciones cuyas edades fluctúan entre 16 y 18 años.

Diámetro : Es variable a pesar que en un sector tienen la misma edad. En el sector Maucacalle -
Chinchichaca el diámetro mayor es de 12.2” y el menor de 5”. En este sector entre 5”-8”
constituyen el 65% y entre 9”-12”, constituyen el 35”. En la parte baja de Chinchichaca y en
Tinyarumi hay predominancia de árboles de menor diámetro, así entre 5”-8” constituye el 80%
y entre el 9”-12” hay un 20%.

Altura : La altura útil de los árboles es de alrededor de 54 y 65 pies en promedio.

4. Distanciamiento
Es bastante variable, existen distanciamientos de 3.50 mts., 4.00 mts, 5.00 y 6.00 mts. El distanciamiento
promedio será 3.50 + 4.00 + 5.00 + 6.00 / 4 = 4.63 mts.

5. Población de eucaliptos = Está dado por la fórmula:

PE = (97 mts./D.P.)² x N.H.

Donde:

97 metros = Cantidad proveniente del lindero 100-3 respetando bordes.

D = Distanciamiento promedio

NH = Nº de Has.
 -52-

Reemplazando sus valores:

P.E = (97/4.63)2 x 30

P.E = 13,167 árboles (redondeando con decimales)

Con estos datos establecemos el siguiente procedimiento:

Tabla de Composición de las Plantaciones de Eucalipto del Fundo de Maucacalle – Sahuanay

Diámetro
Altura útil
Grupo Edad años promedio % N° árboles
(pulg) (pies) total
I 16 – 18 6.5 54 73 9,612
II 16 – 18 10.5 65 27 3,555
TOTALES 100% 13,167

Estos datos nos permiten establecer:

Volumen de Madera en Unidades Cubicas

Área
Área
Diám. Alt. Basimétrica N° Vol. M³ Pies
Grupo Basimétrica Vol. P³
(pulg) (pies) x árbol árboles (*) tablares
total (pie²)
(pie²)

I 6.5 54 0.22 9,612 2,114.64 52,527.65 1,470.77 323,554.00

II 10.5 65 0.58 3,555 2,061.90 61,650.81 1,726.22 379,768.54

Nota: factor mórfico: 0.46 ap. 13,167 4,176.54 114,178.46 3,196.99 703,342.54

(*) Para convertir pies cúbicos a metros cúbicos se usa el factor 0.028

VALORIZACIÓN:

El valor por m3 de madera de eucalipto es aproximadamente US$157.00/m3 en chacra, como la plantación tiene
un volumen total de 3,196.99 m3., el valor de la plantación será de:
3,196.99 m3 x US$ 157.00/m3 = US$ 501,927.43.

El valor por pie tablar para esta especie maderable es de: US$ 0.50
Luego, existiendo 703,342.54 pies tablares, el valor en esta unidad de medida sería:
US$ 0.50 x 703,342.54 = US$ 351,671.27.

Este valor puede ser materia de deducción de acuerdo a la conformación del árbol. Luego:

Conformación Castigo
1. Buena conformación 0%
2. Regular conformación 15%
3. Mala conformación 20%

Luego, si nuestra plantación está en el tipo 2, le corresponde una deducción del 15% es decir:

US$ 351,671.27x 0.85 = US$ 298,920.58

VALOR TOTAL DE LA MADERA: US$ 298,920.58

 -53-

CASO PRÁCTICO 12: VALUACIÓN DE CULTIVO DE ARROZ

Al pilarlo el arroz tiene un rendimiento del 65%, vale decir, que una tonelada está rindiendo 6500 kilos de arroz
pilado.

Considerándose que el molinero está cobrando S/. 3.50 a S/. 4.50 por cada 50 kilos (bolsa) de arroz pilado y el
valor en campo está en un promedio de S/.0.70 centavos de sol por kilo y considerando que esta variedad da un
rendimiento de 6,500 kg por Ha, tendremos el rendimiento total.

Calcular el valor de un cultivo de arroz en el Valle Jequetepeque, Fundo Laureano con una extensión sembrada
de 12.0000 Has, que está a 60 días de haber sido sembrado

Desarrollo del caso práctico

Datos de producción:

Arroz Cáscara
Período vegetativo : 5 meses
Costo de producción : US$ 813.58/Ha
Sacos a pilar : 6,500/50 = 130 sacos
Costo de pilado : 130 sacos x S/. 4.00/saco
= S/. 520.00 = US$ 155.22 (US$ 1.00 = S/. 3.35)

Costo c/pilado : US$ 813.58 + US$ 155.22 = US$ 968.80

El arroz se comercializa pilado y esto es el 65% del arroz cáscara:

Rendimiento : 6,500 Kg/Ha

Arroz pilado : 6,500 x 0.65 = 4,225.00 Kg/Ha

HALLAMOS EL VALOR DEL CULTIVO:

Paso Nº 1: Hallamos costo de producción:

Tiempo del cultivo o período vegetativo : 5 meses ó 150 días

Intereses anuales de la inversión : US$ 968.80 x 0.04 = US$ 38.75 anual

En 5 meses: 38.75 x 5 = US$ 16.15

12

La inversión al término del cultivo será: US$ 968.80 + US$ 16.15 = US$ 984.95

Paso Nº 2: Hallamos % de inversión en el momento de la tasación

% inversión: D.S. x 100

P.V

Reemplazando: 60 x 100 = 40%

150 días
 -54-

Paso Nº 3: Hallamos el monto de lo invertido.

MI = CT x PI

MI = US$ 984.95 x 0.40

MI = US$ 393.98

Paso Nº 4: Establecemos el porcentaje de riesgo para el cultivo.

Según tablas, para granos le corresponde el 70% del factor de riesgo:

VCT = MI x 0.70 = US$ 393.98 x 0.70

VCT = US$ 275.78 (Esto es 1.0000 Ha.)

En 12.0000 Has tendremos:

VT = US$ 275.78 x 12.0000

VT = US$ 3,309.36

SON: TRES MIL TRESCIENTOS NUEVE Y 36/100 DÓLARES AMERICANOS

 -55-

CASO PRACTICO 13: VALUACIÓN LUCRO CESANTE

CÁLCULO DEL PAGO INDEMNIZATORIO POR EL ESTADO A LA COMUNIDAD CAMPESINA SANTA CATALINA, A
PARTIR DE LA TASACIÓN DE LOS TERRENOS AFECTADOS POR LA CONSTRUCCIÓN DE LA REPRESA GALLITO
CIEGO REFERIDA AL MES DE DICIEMBRE DEL AÑO 1995 Y ACTUALIZADOS A LA FECHA

1.00 MEMORIA DESCRIPTIVA

1.01 NOMBRE DEL PREDIO

C.C. SANTA CATALINA

1.02 NOMBRE DEL PROPIETARIO

C.C. SANTA CATALINA

1.03 SOLICITANTE DE LA TASACIÓN

Los propietarios

1.04 OBJETO DE LA TASACIÓN

El objeto de la tasación, es conocer el monto indemnizatorio a partir del cálculo del valor de los terrenos
afectados.

1.05 METODOLOGÍA O REGLAMENTACIÓN EMPLEADA

Siendo ésta una tasación en la que se tenía que usar metodología que comprendida dentro del
Reglamento vigente para esa fecha (1995), se procedió a aplicar en cuanto al ordenamiento y los valores
existentes a esa época, para el terreno se aplicó el método potencial ya existente en esa época, por
considerarlo más justo y analítico, para luego obtenidos estos valores, calcular en base a ellos el lucro
cesante generado al estar impago el compromiso de deuda por parte del Estado.

1.06 UBICACIÓN DEL PREDIO

El inmueble se encuentra ubicado en la Región Cajamarca, Distrito Yonán, Provincia de Contumazá,
Departamento de Cajamarca. No se contó con la información de las coordenadas UTM.

1.07 FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA TASACIÓN

Diciembre de 1995 a la fecha

1.08 PERÍMETRO
No se contó con esta información.

1.09 ÁREAS

a) Del terreno

- Superposición de Eriazos PEJEZA con la C. C. Santa Catalina = 985.9704 Has.

- Superposición de Embalse PEJEZA con la C. C. Santa Catalina = 237.2683 Has.

1.10 NATURALEZA, CLASIFICACIÓN DE LAS TIERRAS Y ÁREAS RESPECTIVAS

A. NATURALEZA, CLASIFICACIÓN DE LAS TIERRAS

La naturaleza y clasificación de las tierras se determina por el método Potencial, de acuerdo a los
siguientes rubros:
a) Calidad agrológica
b) Calidad hidrológica
c) Desarrollo del suelo
 -56-

Para el efecto se tomaron muestras del suelo en puntos equidistantes a lo largo de la longitud del
embalse. Estas muestras fueron tomadas en puntos específicos que se muestran a continuación:

Muestra 1:
Este: 0705137 Norte: 9200186 Altura: 259 msnm

Muestra 2:
Este: 0698607 Norte: 9201605 Altura: 407 msnm

Muestra 3:
Este: 0703738 Norte: 9201291 Altura: 415 msnm

Muestra 4:
Este: 0701062 Norte: 9201775 Altura: 517 msnm

En estas muestras se ha muestreado aquí diferentes tipos de suelo, sin embargo por tratarse de una
misma zona los cambios no son muy gravitantes.

Esquema de Extracción de Muestras

Muestra 4= 517 msnm

Muestra 3 = 415 msnm
Muestra 2 = 407 msnm
Muestra1 = 259 msnm

LAGO DE LA REPRESA

RIO JEQUETEPEQUE

REPRESA

a) CALIDAD AGROLOGICA (A /100 x B/100 x C/100 x X) /100

Estos cuadros obedecen a los resultados de análisis de caracterización de suelos realizados en los
laboratorios del Departamento de Suelos de la Facultad de Agronomía de la UNALM, en fecha 08/05/15.

FACTOR FACTOR FACTOR FACTOR X

CALID
PREDIO A B C Total
AGROLOG
Profund. Textura Pendiente Drenaje Reacción Salinidad Gravosidad Erosión

Ligeram.
Muestra 1 60 a 120 Franco Casi a nivel Regular No salino Med. gravoso Leve
básico 72.00 SEGUNDA
cm. arenoso 100 % 90% 100% 95% 90%
90% 80%
100%
Ligeram.
Muestra 2 60 a 120 Arena Casi a nivel Regular No salino Med. gravoso Leve
básico 40.00 TERCERA
cm. Franca m. 100 % 90% 100% 95% 90%
80%
100% 50%
 -57-

FACTOR FACTOR FACTOR FACTOR X

CALID
PREDIO A B C Total
AGROLOG
Profund. Textura Pendiente Drenaje Reacción Salinidad Gravosidad Erosión
60 a 120 Ligeram. Ligeram. Med. gravoso
Regular No salino Leve
Muestra 3 cm. Franco Inclinado básico 95% 76.00 SEGUNDA
95 % 90% 80% 100% 90%
100% 100%
Ligeram. Ligeram.
Muestra 4 60 a 120 Franco A. Regular No salino Med. gravoso Leve
Inclinado básico 60.80 SEGUNDA
cm. limoso 90% 100% 95% 90%
80% 95 % 80%
100%

b) RECURSO HIDROLÓGICO

GRADO DE APRECIACIÓN
SECTOR RIEGO CATEGORÍA DE
RECURSO HÍDRICO CARACTERÍSTICAS
MÍN. MÁX.
Se dispone de agua con oportunidad,
Muestra 1 Con riego Riego permanente
regularidad y en volúmenes 80% 100%
suficientes
Se dispone de agua con oportunidad,
Muestra 2 Con riego Riego permanente
regularidad y en volúmenes 80% 100%
suficientes
Se dispone de agua con oportunidad,
Muestra 3 Con riego Riego permanente
regularidad y en volúmenes 80% 100%
suficientes
Se dispone de agua con oportunidad,
Muestra 4 Con riego Riego permanente
regularidad y en volúmenes 80% 100%
suficientes

c) DESARROLLO FÍSICO DE LAS TIERRAS

CALIFICACIÓN
SECTOR RIEGO CALIFICACIÓN CARACTERÍSTICAS
Min. Max.
Terreno nivelado con sistema de riego y control
Muestra 1 Con riego Desarrollado aparente. Se riega con relativa facilidad, algo 60% 80%
desuniformemente. Buena eficiencia de riego.
Terreno nivelado con sistema de riego y control
Muestra 2 Con riego Desarrollado aparente. Se riega con relativa facilidad, algo 60% 80%
desuniformemente. Buena eficiencia de riego.
Terreno nivelado con sistema de riego y control
Muestra 3 Con riego Desarrollado aparente. Se riega con relativa facilidad, algo 60% 80%
desuniformemente. Buena eficiencia de riego.
Terreno nivelado con sistema de riego y control
Muestra 4 Con riego Desarrollado aparente. Se riega con relativa facilidad, algo 60% 80%
desuniformemente. Buena eficiencia de riego.

d) CALIFICACIÓN FINAL

DESARROLLO
CALIDAD RECURSOS SUMA CLASE
SECTOR FÍSICO DE LAS ENTRE 3
AGROLOG HIDROLOG. TOTAL ECONÓMICA
TIERRAS
Muestra 1 72.00 100 80 252.00 84.00 PRIMERA
Muestra 2 40.00 100 80 220.00 73.33 SEGUNDA
Muestra 3 76.00 100 80 256.00 85.33 PRIMERA
Muestra 4 60.80 100 80 240.00 80.26 PRIMERA
 -58-

Esta calificación final obtenida usando el método potencial proviene de muestras tomadas cuya ubicación
ha sido informada en rubro anterior y recogidas en lugares ubicados equidistantemente a lo largo de la
longitud de la presa, algunos como el primer y el último tomados en su parte baja y el resto ubicados en
zonas intermedias o elevadas de la presa. De tal suerte que nosotros podríamos determinar que la parte
baja o la zona de la represa tiene PRIMERA CATEGORÍA y las zonas de ligera pendiente están calificadas
como de PRIMERA Y SEGUNDA CATEGORÍA.

1.11 PRODUCCIÓN DOMINANTE EN LA REGIÓN AGRÍCOLA

En la región inspeccionada, la producción dominante son los pastos naturales. La especie vegetal
predominante es el Calamagrotis autóctona, también se encuentra Paspalum tuberosum que es una
especie de tamaño corto.

1.12 PLANTACIONES
En la zona inspeccionada existen especies predominantes de matorrales como son: la altamisa (Ambrosia
peruvian), Pájaro Bobo (Tessaria integrifolia), lanche (Eugenia sp.), Chilca (bacharis sp.), Zarzamora (Rubus
sp.), Salvia (Salvia sp.), Retama (Spartium junceum), Tarwi o choco (Lupinus mutabilis), entre otros. Entre
las especies arbóreas naturales se tiene al Guarango (Acacia macracanta), Palo santo (Brusera graveolens),
Hualtacao (Loxoterigium huasango), Taya (Caesalpinea tintóreas), Pauco (Escallomia sp.), Aliso (Alnus
jonllensis), Colle (Buddeira coria), Quihuar (Budelia incana), Saucecillo (Podocarpus sp.), entre otros.

1.13 RECURSOS DE AGUA Y DERECHO DE RIEGO

El recurso de agua principal es las aguas del río Jequetepeque, el cual tiene un sistema estacional y las
aguas de lluvia del estío de noviembre a marzo.

1.14 ELEMENTOS DE TRABAJO, MANO DE OBRA Y OTROS

La mano de obra en la zona, es recurrente en lo que se refiere a la actividad agrícola y ganadera.

1.15 FACTORES ECOLÓGICOS

COLOR
SECTOR (En plano Ecológico SIMBOLOGÍA CALIFICACIÓN
Nacional )
Bosque húmedo
Todo el predio Verde oscuro bh-MBT montano bajo tropical

1.16 FACTOR CLIMATOLÓGICO

Temperatura PRECIP. PLUVIAL HELIOFANIA H. RELATIVA

Sector NOV. A ABRIL A
MIN. MÁX. MIN. MÁX. MIN. MÁX.
MARZO NOV.
ºC ºC mm mm % %
Horas Horas
Todo el predio
4 10 20.00 100.00 750 1890 75 91

1.17 CLASIFICACIÓN GEOLÓGICA

COLOR
SECTOR (En plano Geológico SIMBOLOGÍA CALIFICACIÓN
Nacional )
Neógeno miocéno –
Todo el predio Amarillo Nm-vs volcánico sedimentario

1.18 CLASIFICACIÓN CLIMÁTICA

 -59-

COLOR
SECTOR (En plano Geológico SIMBOLOGÍA CALIFICACIÓN
Nacional )
Zona semiseca templada, con
Todo el predio Naranja C(o,i,p)B’2H3 deficiencia de lluvias en otoño,
invierno y primavera, con humedad
relativa calificada con húmeda.

1.19 FORMA DE EXPLOTACIÓN

Los terrenos en esta zona son de explotación directa por sus propietarios.

1.20 BENEFICIO E INDUSTRIALIZACIÓN DE LOS PRODUCTOS

El beneficio es directo para los propietarios, en el aspecto pecuario la explotación al ganado vacuno
(leche).

1.21 CONSTRUCCIONES Y ÁREAS QUE OCUPAN

No son motivo de tasación.

1.22 MAQUINARIAS, EQUIPOS, HERRAMIENTAS Y ENSERES

No se consigna.

1.23 ANIMALES
No es motivo de tasación.

1.24 SERVIDUMBRES
No existen.

1.25 GRAVÁMENES
No se le conoce ninguno.

1.26 RIESGOS QUE AMENAZAN EL PREDIO

Probables inundaciones en períodos de presencia del fenómeno del Niño.

2.00 VALORIZACIÓN COMERCIAL

2.01 DEL TERRENO (VT)

Para efectuar la valorización se ha empleado el Método Potencial en el cual interactúan los cuadros de
Recursos Agrológicos, Recursos Hídricos y de Desarrollo del Suelo. Luego de lo cual para el cálculo de
valor de terreno de embalse que según lo resultante es de Primera Categoría se toma como cultivo
índice el arroz (dos campañas por año) en sus valores de producción y costos históricos a 1995 (datos
tomados de cuadros estadísticos del Ministerio de Agricultura para el año 1995), por ser el de mayor
gravitación en la zona. Para los terrenos de Segunda Categoría que son usados para el pastoreo se ha
asumido el valor resultante de aplicar la soportabilidad de ganado vacuno por hectárea. Aquí también
se han usado para efectos de calcular el valor del terreno los precios pagados por productos cárnicos en
la fecha (1995). Según esto:

Para Terrenos de Primera Categoría (Embalse)

A. Arroz:
Cultivo : Arroz
Producción promedio : 10,234.00kg /Ha (dos campañas/año)
Precio de venta en campo : S/.0.57 / Kg.
Ingreso bruto : S/. 0.57 x 10,234.00 = S/. 5,833.38
 -60-

Aplicando Factor de riesgo* : S/. 5,833.38 x 0.70* = S/. 4,083.37

Ingreso neto (seg. tablas) : S/. 4,083.37 x 0.20 (I categoría) = S/. 816.67

Capitalizándolo al 6% anual:
x = 100 x 816.67
6

Valor /ha de terreno sembrado con arroz = S/. 13,611.17/Ha (I categoría)

- Superposición de Embalse PEJEZA con la C.C. Santa Catalina

VT1 = 237.2883 Ha x S/. 13,611.17 = S/. 3’229,771.39

VT1 = S/. 3’229,771.39

Para Terrenos de Segunda Categoria (Pasturas)

B. Pastos naturales (de acuerdo a su soportabilidad por Ha/ año)

De acuerdo a las tablas de soportabilidad (Ing. Mauro Flores – U.N.A. – 1998), el ganado vacuno
criado en ambiente de pastos naturales desarrolla para una Ha/año 0.3 de una U.V. de 210 kg. de
peso vivo. Luego:

Peso total : 0.3 x 210 (peso vivo) = 63 kg/Ha/año

Cálculo de pesos : % de carcaza = 45%

- Carne
63 x 0.45 = 28.35 kg.
- Vísceras
34.65 x 0.90 = 31.19 kg
- Piel (resto) = 3.46 Kg
- Leche (ver al final)

Beneficios : - Carne
28.35 kg x S/. 4.68 =S/. 132.68 (1)
- Vísceras
31.19 kg. x S/. 2.00 = S/. 62.38 (2)
- Piel
1.00 x S/.15.00 x 0.3 = S/. 4.50 (3)

- Leche
Considerando cinco años de edad en promedio.
Producción: 14 lt .diarios durante 10 meses (dos meses de
descanso)
Días de producción proyectada: 3 años de 305 días = 915
días.
Cantidad de leche: 14 x 915 x 0.60(*) = 7,686.00 lt.
Valor de la leche = 7,686 x S/. 0.60 = S/. 4,611.60
Según soportabilidad = 4,611.60 x 0.30 = S/. 1,383.48 (4)
(*)Factor de riesgo

Valor total de beneficio = S/.1,583.04 (1+2+3+4)

 -61-

Valor neto por categorización:

VN = S/. 1,583.04 x 0.1625 = S/. 257.24

Capitalizando al 6% se tiene x = 100 x 257.24

6

Valor / Ha de terreno con pastos naturales = S/. 4,287.33/ Ha (II categoría)

Valor Total Del Predio (VTP) (Pasturas)

- Superposición de Pasturas PEJEZA con la C.C. Santa Catalina

VT2 = 985.9704 Ha x S/. 4,287. 33

VT2 = S/. 4’227,180.48

2.02 VALOR TOTAL DEL TERRENO AFECTADO

VTA = VT1 + VT2

VTA = S/. 3’229,771.39 + S/. 4’227,180.48

VTA = S/. 7’456,951.87

SON: SIETE MILLONES CUATROCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y UNO CON
87/100 NUEVOS SOLES.

2.03 CALCULANDO INTERESES GENERADOS SOBRE EL VALOR DE AFECTACIÓN ESTABLECIDA DE

DICIEMBRE 1995 – ABRIL 2015

Los intereses han sido calculados con la fórmula generada por el Banco Central de Reserva del Perú,
considerando intereses legales efectivos en moneda nacional. (Ver Anexo: Cálculos individualizados)

Luego:
16 DIC. 1995 11 MAY. 2015
Valor total con
AFECTACION Valor Afectación S/. intereses generados
S/.
Cultivo emergente 484,426.61 1,517,099.62
Terreno afectado 7,456,951.87 23,353,256.38
Valores Totales 7,941,378.48 24,870,356.00

SON: VEINTICUATRO MILLONES OCHOCIENTOS SETENTA MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y SEIS CON
00/100 DÓLARES AMERICANOS.

2.04 VALORIZACIÓN COMERCIAL

 -62-

2.04.01 CALCULO DEL VALOR DEL DAÑO EMERGENTE

Considerando que el área de terreno de embalse estaba sembrada con la segunda campaña anual
del cultivo de arroz, se procede a calcular el costo del daño emergente que no se ha sido considerado.

CVE = 237.2683 Ha x 5,117.00 kg/Ha x S/. 0.57/kg x 0.70

CVE = S/. 484,426.61

SON: CUATROCIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS VEINTISÉIS CON 61/100 NUEVOS
SOLES.
 -63-

ANEXO

Para realizar los cálculos buscamos en la web la calculadora de intereses legales virtual del Banco Central de
Reserva, ingresando el monto por el cual queremos calcular los intereses generados, la fecha inicial y final de la
deuda, y seleccionamos la tasa de interés legal efectiva, así obtenemos el valor final de los intereses generados.

CALCULO DE INTERESES DEL VALOR DEL DAÑO EMERGENTE:

CALCULO DE INTERESES LEGALES DE LA AFECTACIÓN DEL TERRENO

 -64-

12.0 VALUACIÓN DE ANIMALES MAYORES Y MENORES

12.01 VALUACIÓN DE GANADO

a) Ganado Reproductor
El ganado reproductor se evaluará teniendo en cuenta: el “pedigree”, la edad, conformación exterior y
otros.

b) Ganado Vacuno, carne o leche

- Ganado vacuno de carne

Para esta ponderación no es factor predominante la raza, pues todo dependerá de su peso alcanzado por
el animal, pues todo animal sacrificado es igual a otro salvo un menor o mayor peso. Entre estas razas
tenemos: Hereford, Shorthorn, etc.

El referente a considerar será:

I. Animales flacos:
Peso vivo : De 280 a 300 kg.
Rango de rendimiento de carcaza : De 45 a 50%

II. Animales normales

Peso vivo : De 301 a 419 kg.
Rango de rendimiento de carcaza : De 51 a 54%

III. Animales gordos

Peso vivo : 420 a 480 kg. ó más
Rango de rendimiento de carcaza : De 55 a 58%

Formula Para Hallar el Peso en Bovinos y Ovinos

L = LT
PT = Perímetro torácico FORMULA DE QUETELET
PA = Perímetro abdominal Peso de la res = PT² x L x 87.50

Esta calificación servirá para la calificación en cada caso:

I. Carne Magra (animales flacos)
II. Carne estándar
III. Carne Grasosa (animales gordos)
 -65-

Luego el valor del ganado en pie, actualmente a valor de camal estará dado por los siguientes rangos:
I. Precio de carcaza en flacos desde S/. 4.50 a S/. 5,80/Kg más IGV
II. Precio de carcaza en animales normales desde S/.6.00 a S/. 6.50/kg más IGV
III. Precio de carcaza en gordos desde S/.6.60 a S/. 6.80 más IGV.

Estos rangos se aplican de acuerdo a las partes que se involucren en la venta y de acuerdo al criterio
del Perito.

Luego la fórmula de valuación será de la siguiente:

VT = PN x PK x V.R.C

Donde:

VT = Valor de Tasación
PN = Peso Neto
PK = Precio de Mercado /Kg.
VRC = Coeficiente de rendimiento de carcaza

Al valor resultante el perito puede incrementarlo o deducirlo teniendo en cuenta la edad del animal que
interviene en la calidad de la carne según el siguiente factor:

2 - 3 años: F = 1.50 4 - 6 años: F = 1.00

7 - 8 años: F = 0,80 > 8 años: F = 0.60

- Ganado vacuno de leche

Entre estas razas están: Holstein, Jersey, Pardo Suizo, etc. Para valorizar bovinos de leche en
producción será necesario recopilar los siguientes datos:
❖ Estado del vientre: Parida, preñada, seca, servida y open.
❖ Producción de leche anual
❖ Producción de leche diaria
❖ Edad en años y meses.
❖ Se considera a la vaca una producción anual de 10 meses durante 8 años, considerando que entra
en período de seca durante 2 meses. Esto es lo normal, puede variar pues el animal no es una
máquina.

Porcentajes de carcasa a aplicar:

PESO KG. %
280 a 290 45 – 48
290 a 300 48 – 49
300 a 400 50
400 a 420 51 – 52
450 a 500 55 – 58
+ 500 60

La situación del ganado lechero puede resumirse en los siguientes estados:

- Parida : Es la vaca que acaba de parir a la cría.

- Preñada : Es la vaca que está gestando
- Seca : Es la vaca que está en periodo de descanso
- Servida : Es la vaca que ha sido copulada por el toro
- Open : Es la vaca que está en estado de celo
 -66-

CÁLCULO DE SOPORTABILIDAD KILOS POR HECTÁREA

TIPO DE PASTURA UNIDAD OVINO PESO VIVO CARGA KG/HA

(U.O.) PROMEDIO KG.
A. CON OVINOS:
- Pasto Natural 2.3 27 62
- Pasto Mejorado 7.0 27 189
- Pasto Cultivado Secano 14.57 27 393
- Pasto Cult./con riego 27.00 27 729
- Nabo Forrajero 6.66 27 180
- Avena Forrajera 14.00 27 378
B. CON VACUNOS: (U.V)
- Pasto Natural 0.3 210 63
- Pasto Mejorado 0.9 210 189
- Pasto Cultivado Secano 1,9 210 399
- Pasto Cult./con riego 3.5 210 735
- Nabo Forrajero 1.41 210 296
- Avena Forrajera 1.75 210 368
A. CON OVINOS: (U.A)
- Pasto Natural 1.31 47 62
- Pasto Mejorado 4.00 47 188
- Pasto Cultivado Secano 10.25 47 486
- Pasto Cult./con riego 15.6 47 733

12.02 TASACIÓN DE ANIMALES NATIVOS (CAMÉLIDOS ANDINOS)

Los animales nativos (camélidos andinos) se valorizan en forma semejante a los de “pedigree”,
considerando raza, especie, sexo, edad, la conformación exterior del animal, el tipo de lana y color,
como la producción y calidad de la misma; así como los premios obtenidos por estos o sus progenitores
en las ferias organizadas por la Autoridad competente. El perito en base a sus apreciaciones y criterio
bonificará o no la valuación respectiva.

12.03 TASACIÓN DE GANADO EQUINO

a) VALORIZACIÓN DE EQUINOS CRIOLLOS O DE TRABAJO

Para la valorización de este tipo de ganadería se califica de acuerdo a los siguientes parámetros:

- Suavidad : 130 puntos (caballo de tiro, de trote)

- Aplomos : 100 puntos (rectos, patizambos, cortos)
- Docilidad : 40 puntos (nervioso, apático, vivaz, dócil)
- Alzada : 20 puntos (erecto, estirado, recto, etc.)
- Edad : 20 puntos
- Color : 10 puntos (zaino, isabelino, apalusa, alazán, pinto, castaño, etc.)

Obtenida la calificación con %, tomamos como índice de medida, el valor más alto que se paga por un
caballo de trabajo en la zona y ese es el referente para aplicar el factor de deducción según el porcentaje
obtenido.

Ejemplo: En Ayacucho el valor más alto por un ejemplar de 5 años puede ser S/. 2 000,00.

El ganado equino se valorizará de acuerdo a los precios promedios de plaza, teniendo en cuenta la
especie y raza. Debe hacerse las bonificaciones por edad, producción, aptitud para la reproducción y
rendimiento en carne al beneficio, según sea el caso.
 -67-

Todas las formas de tasación enunciadas en esta separata serán disertadas de manera de práctica
usando para el efecto tasaciones realizadas en los últimos dos años.
 -68-

MEDIDAS HIPOMÉTRICAS

b) VALORIZACIÓN DE EQUINOS DE PURA SANGRE Y DE PASO

Para la valorización de caballos pura sangre y de paso, se debe remitir necesariamente a los respectivos
registros de las asociaciones de propietarios de cada especialidad.

En el caso de los caballos pura sangre, el referente a considerar para su valor será:

- Edad : 30%
- Pedigree : 50%
- Conformación física : 10%
- Aprontes : 10%

Para el caso de los caballos de paso, el referente estará dado por:

- RG Nº de registro
- Fecha de nacimiento
- Color
- Padre
- Madre

A partir de estos datos, es necesario anotar las características más resaltantes del animal según el
siguiente cuadro:

Características Categorías Puntaje Porcentaje

RG Si 6
Por registrar 4 10
No 0
Genotipado Bueno 10
Regular 3 15
Malo 2
Record de Concurso Nacional 10
Provincia 5 15
No se presento 0
Edad 0 a 1 año 2
2 años a 3 años 3
4 años a 6 años 8 15
 -69-

Características Categorías Puntaje Porcentaje

7 años a 10 años 2
10 años a más 0
Entrenamiento Cabestro:
Entrenado 2
No entrenado 0
Bozal:
En edad de bozal y de bozal 2 10
En edad de bozal al cabestro 0
Freno:
En edad de freno y de freno 5
En edad de freno al cabestro 1
Conformación Excelente 4
Bueno 3
Regular 2 10
Malo 1
Muy malo 0
Sanidad Bueno 7
Regular 3 10
Malo 0
Calidad de Pasos Excelente 6
Superior 3
Bueno 2 15
Regular 1
Malo 0
Muy malo 0
Taras y Defectos (*) Si
No
Puntaje:

En él se sombrea el puntaje que a criterio del perito le corresponde, teniendo como limite el porcentaje
que se anota para esa característica.
Una vez sumados los porcentajes parciales esta suma se confronta con el precio o valor que se está
pagando por un ejemplar modelo de acuerdo a los datos proporcionados por la Asociación de
Propietarios de Caballos de Paso.
 -70-

CASO PRÁCTICO 14: VALORIZACIÓN DE GANADO (CARNE)

VALORIZAR 10 ANIMALES DE RAZA ABEERDEN ANGUS PARA CARNE, DEL ESTABLO GUAYABITO EN EL VALLE
DE CASMA, PROVINCIA DE CASMA, DEPARTAMENTO DE ANCASH, QUE TIENE LAS SIGUIENTES
CARACTERÍSTICAS:

ANIMAL PESO VIVO KG. EDADES (AÑOS) SEXO

N°1 400 (N) 4 Hembra
N°2 350 (N) 6 Macho
N°3 290 (F) 5 Macho
N°4 450 (G) 3 Hembra
N°5 420 (G) 8 Hembra
N°6 320 (N) 6 Hembra
N°7 350 (N) 7 Macho
N°8 290 (F) 4 Macho
N°9 500 (G) 5 Hembra
N°10 370 (N) 9 Hembra

VALORIZACIÓN: (ADICIONAMOS 10% A LAS HEMBRAS)

Peso vivo Edad Precio x Bonif. Valor

Animal Sexo % carcaza
kg. (años) Kg Sexo Edad Tasación
N°1 400 4 Hembra 0.54 6.00 1.10 1.00 1,425.60
N°2 350 6 Macho 0.51 6.00 1.00 1,071.00
N°3 290 5 Macho 0.475 4.50 1.00 619.88
N°4 450 3 Hembra 0.565 6.60 1.10 1.50 2,768.79
N°5 420 8 Hembra 0.55 6.60 1.10 0.80 1,341.65
N°6 320 6 Hembra 0.51 6.00 1.10 1.00 1,077.12
N°7 350 7 Macho 0.51 6.00 0.80 856.80
N°8 290 4 Macho 0.475 4.50 1.00 619.88
N°9 500 5 Hembra 0.58 6.60 1.10 1.00 2,105.40
N°10 370 9 Hembra 0.54 6.00 1.10 0.60 791.21

Nota: El valor de la piel y de las menudencias compensa los gastos de transporte, trámite en SENASA y otros.
 -71-

CASO PRÁCTICO 15: VALORIZACIÓN DE GANADO LECHERO

TASACIÓN DE 3 EJEMPLARES DE GANADO LECHERO DE RAZA HOLSTEIN A VALORES COMERCIALES

1.00 MEMORIA DESCRIPTIVA

1.01 NOMBRE DEL PROPIETARIO

XXX XXX

1.02 SOLICITANTE DE LA TASACIÓN

XXX XXX

1.03 OBJETO DE LA TASACIÓN

Conocer el valor de venta de los referidos semovientes.

1.04 METODOLOGÍA O REGLAMENTACIÓN EMPLEADA

Se ha empleado el método de la tasación directa, ajustándose en todos sus puntos a lo estipulado en el
REGLAMENTO GENERAL DE TASACIONES DEL PERÚ, vigente a la fecha.

Factores a tener en cuenta en una valorización de ganado lechero:

• El ganado lechero tiene como tiempo máximo de producción 8 años, comenzando a producir
leche recién a los dos años que está en edad de procrear
• El producto bruto para convertirse a producto neto, tiene que multiplicarse por 0.60 que es un
factor de pérdidas.
• Todos los datos de producción anual y diaria, estado y la edad exacta deben ser solicitadas al
propietario del hato.
• Al valor de la leche se agregará el valor de la carcaza calculada según el procedimiento para
ganado de carne.

1.05 FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA TASACIÓN

Marzo de 2006.

1.06 UBICACIÓN
El ganado a valorizar se encuentra depositado en las instalaciones de la Agraria El Escorial S.A., sito a la
altura del km. 142 Carretera Panamericana Sur, distrito de San Vicente de Cañete, Provincia de Cañete,
Departamento de Lima.

1.07 OBSERVACIONES
Se ha trabajado en base a los datos de edad y producción lechera facilitados por los conductores del
predio. Los valores comerciales de leche y carne señalados como precio en campo, son los que se
manejan actualmente en la zona.

2.00 VALORIZACIÓN
% Riesgo 0.40

% de carcaza

Carcasa US$
Leche/anual
Producción

Producción

Proy. / US$
Prod. Proy

Proy. / US$
Leche/Día

Total US$
Prom/kg.

Valor/kg
Precio/lt
en años

V.Bruto
Días de

V. Neto
Estado

Valor

Valor
Edad

Peso
Item

US$

US$

1 Parida 25 6 años 2 meses 545 0.20 2,725.00 0.60 1,635.00 650.00 0.58 1.97 742.69 2,377.69
2 Preñada 6,332 21 5 años 9 meses 640 0.20 2,657.28 0.60 1,594.37 650.00 0.58 1.97 742.69 2,337.06
3 Parida 25 5 años 8 meses 670 0.20 3,350.00 0.60 2,010.00 650.00 0.58 1.97 742.69 2,752.69
 -72-

CASO PRÁCTICO 16: VALUACIÓN DE GANADO EQUINO

VALORIZAR DOS CABALLOS CRIOLLOS USADOS PARA LA FAENA DE CAMPO EN EL FUNDO SAN JACINTO,
DISTRITO Y PROVINCIA DE BARRANCA, DEPARTAMENTO DE LIMA.

Caballo N° 1
Edad : 3 años
Suavidad : caballo trotón, usado por el capataz para recorrer diario 15 kms.
Puntaje alcanzado : 80 puntos

Aplomos : ligera, de formación en las cañas

Puntaje alcanzado : 70 puntos

Docilidad : caballo nervioso, reacciona negativamente al acercase persona extraña.

Puntaje alcanzado : 20 puntos

Alzada : caballo cuello de chancho

Puntaje alcanzado : 5 puntos

Color : isabelino
Puntaje alcanzado : 5 puntos

Puntaje alcanzado total : 180 puntos

Caballo N° 2
Edad : 4 años
Suavidad : caballo de tiro, paso suave pero desuniforme.
Puntaje alcanzado : 100 puntos

Aplomos : caballo de extremidades rectas y robustas.

Puntaje alcanzado : 95 puntos

Docilidad : caballo apático, acostumbrado a trabajo pesado

Puntaje alcanzado : 30 puntos

Alzada : caballo estirado por la continuidad de uso de la rienda de jale.

Puntaje alcanzado : 20 puntos

Color : caballo de color castaño

Puntaje alcanzado : 8 puntos

Puntaje total alcanzado : 253 puntos

VALORIZACIÓN
Considerando que el mayor precio alcanzado en la zona para un caballo de trabajo es de S/.3,500.00,
consideramos el siguiente cuadro de valorización:

N° Puntaje % de Valor máximo Valor

alcanzado deducción S/. Tasación
S/.
1 180 43.20 3,500.00 1,512.00
2 253 67.44 3,500.00 2,360.40
VALOR TOTAL DE LOS CABALLOS 3,872.40
 -73-

CASO PRÁCTICO 17: VALUACIÓN CABALLO PERUANO DE PASO

TASACIÓN DE UN EJEMPLAR DE CABALLO PERUANO DE PASO UBICADO EN EL FUNDO “XXX”, QUE SE UBICA EN
EL DISTRITO DE JAYANCA, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LAMBAYEQUE

1.00 MEMORIA DESCRIPTIVA

1.01 NOMBRE DEL PROPIETARIO

XXX XXX

1.02 SOLICITANTE DE LA TASACIÓN

Los propietarios

1.03 OBJETO DE LA TASACIÓN

Conocer el valor comercial del ejemplar de caballo peruano de paso.

1.04 METODOLOGÍA O REGLAMENTACIÓN EMPLEADA

La presente tasación se realiza por el método de la valorización Directa, y conforme a lo
establecido en el REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES, en el Título III, Capítulo V, Artículos
91, incisos 91.1 y 91.2, aprobado por R.M. N° 424-2017-VIVIENDA y su última modificatoria por
R.M. 126-2020-VIVIENDA de fecha 26 de Junio del 2020, vigentes a la fecha.

1.05 FECHA DE TASACIÓN

Junio del 2021

1.06 UBICACIÓN
El ejemplar se encuentra ubicado en el Fundo “XXX XXX”, que se ubica en el Distrito de Jayanca,
Provincia y Departamento de Lambayeque.

1.07 DESCRIPCIÓN

ERRR NIKELA (hembra)

Nª RG : YN-19284
Fecha de Nacimiento : 15/07/2013
Color : Alazan
Padre : LV SINGULAR
Madre : ERRR FLOR DEL NIÑO

Características Categorías
Registro Si
Genotipado Regular
Record de Concurso 5to puesto “Concurso Regional Mocupe”
Campeona “Potranca al Cabestro Fexticum 2018”
Edad 7 años a 10 años
Entrenamiento Freno :
En edad de freno y de freno: 06 años a 08 años
En descanso
Conformación Bueno
 -74-

Yegua color alazán, correcta angulación,

cuartillas largas, presenta buen pecho, buen
volumen, buen dorso, escasa e crines, buena
inserción de cola y ligeramente con orejas largas
Sanidad Deficiente - Cuartillas vencidas
Calidad de Pasos Bueno
Tipo de paso: Termino
Estado Vacía

Características Categorías Puntaje Porcentaje

RG Si 6
Por registrar 4 10
No 0
Genotipado Bueno 10
Regular 3 15
Malo 2
Record de Concurso Nacional 10
Provincia 5 15
No se presento 0
Edad 0 a 1 año 2
2 años a 3 años 3
4 años a 6 años 8 15
7 años a 10 años 2
10 años a más 0
Entrenamiento Cabestro:
Entrenado 2
No entrenado 0
Bozal:
En edad de bozal y de bozal 2 10
En edad de bozal al cabestro 0
Freno:
En edad de freno y de freno 5
En edad de freno al cabestro 1
Conformación Excelente 4
Bueno 3
Regular 2 10
Malo 1
Muy malo 0
Sanidad Bueno 7
Regular 3 10
Malo 0
Calidad de Pasos Excelente 6
Superior 3
Bueno 2 15
Regular 1
Malo 0
Muy malo 0
Taras y Defectos (*) Si X
No
 -75-

Características Categorías Puntaje Porcentaje

Puntaje: 28%

(*) Por taras y defectos se hará un descuento del 10%-

2.00 VALORIZACIÓN:

El perito que suscribe ha realizado la inspección del caballo y el puntaje que está consignado en los
cuadros obedece a sus características genotípicas, fenotípicas, pedigree, edad, estado de salud, sus
aprontes en concursos, registro en la Asociación Nacional de Criadores y finalmente en sus cualidades
como caballo de paso. El valor asignado obedece a valores máximos pagados por ejemplares similares
que son tomados como referencia al 100%, este valor se ha considerado en promedio entre US$
2,000.00 a US$ 60,000.00 en el mercado provincial del país, todo esto verificado y aprobado por la
Asociación Nacional de Criadores y Propietarios de Caballos de Paso. De tal forma el perito ha
considerado un promedio de US$ 30,000.00 al mismo que se le asigna 100%.

Taras y Valor Tasación

Ejemplar Sexo Edad (años) Porc. % Valor U$
defectos % US$
7 años / 10
ERRR NIKELA Hembra 28% 30,000.00 10% 7,560.00
meses
VALOR TOTAL 7,560.00

SON: SIETE MIL QUINIENTOS SESENTA CON 60/100 DÓLARES AMERICANOS

Lima, Junio del 2021

 -76-

CASO PRÁCTICO 18: ANIMALES MENORES

TASACIÓN DE 12 CANES, PERTENECIENTES A LA BRIGADA CANINA DE LA MUNICIPALIDAD DEL XXX, PROVINCIA

DE LIMA, DEPARTAMENTO DE LIMA

1.00 MEMORIA DESCRIPTIVA:

1.01 NOMBRE DEL PROPIETARIO

CONSEJO MUNICIPAL DE XXXX

1.02 SOLICITANTE DE LA TASACIÓN

Los propietarios

1.03 UBICACIÓN DE LOS CANES

Todos los animales fueron ubicados en el local de la Brigada Canina de la Municipalidad de XXX, sito en
Calle XXX, distrito de XXX.

1.04 OBJETIVO DE LA TASACIÓN

Señalar el valor comercial de los 12 canes de las razas Pastor Alemán (4) y Rottweiler (8) de diferentes
edades.

1.05 METODOLOGÍA
De acuerdo al Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú para valorizar animales menores, en este caso
los canes, se toma en cuenta sus características fenotípicas y genotípicas con relación al ideal de cada raza
y de allí analíticamente se han establecido puntajes que se comparan con el cuadro de factores de
deducción.

1.06 TIPO DE ALOJAMIENTO DE LOS CANES

Los 12 canes se ubican en cubículos construidos para ellos de medidas 3 x 4 metros aproximadamente
con la mitad del cubículo techado y el resto libre. Adelante cerrado con malla de alambre.

1.07 DESCRIPCIÓN DE LOS CANES

- Raza: Pastor Alemán

Nombre Edad Sexo Color Pedigree Informe sanitario

5 años, 8
Jonas Macho Manto negro y beige No Desparasitado y vacunado
meses
5 años, 9
Káiser Macho Manto negro y beige No Desparasitado y vacunado
meses
7 años, 2
Flash Macho Manto negro y beige No Desparasitado y vacunado
meses
4 años, 9
Whisky Macho Manto negro y beige No Desparasitado y vacunado
meses

- Raza: Rottweiler

Nombre Edad Sexo Color Pedigree Informe sanitario

Darko 7 años, 2 meses Macho Negro No Desparasitado y vacunado

 -77-

Nombre Edad Sexo Color Pedigree Informe sanitario

Hunter 6 años, 9 meses Macho Negro No Desparasitado y vacunado

Jobi 1 años, 11 meses Macho Negro No Desparasitado y vacunado

Tego 3 años, 10 meses Macho Negro No Desparasitado y vacunado

Max 5 años, 0 meses Macho Negro No Desparasitado y vacunado

Danko 3 años, 2 meses Macho Negro No Desparasitado y vacunado

Hult 1 años, 11 meses Macho Negro No Desparasitado y vacunado

Thor 3 años, 2 meses Macho Negro No Desparasitado y vacunado

1.08 CARACTERÍSTICAS GENERALES DE LAS DOS RAZAS DE ANIMALES

1.08.01 PASTOR ALEMÁN

Breve reseña histórica: Provienen de la parte sur del territorio alemán, donde desempeñaban labores de
perros pastores de ganado ovino, de allí el origen de su nombre.
Llegan a nuestra patria con los primeros colonizadores

Carácter: De carácter noble y leal, tiene una predisposición natural a la compañía humana.

Características físicas de un macho adulto: El pastor alemán es un perro de tamaño mediano, altura de
la cruz al suelo de unos 65 cms, la longitud del cuerpo (cruz al nivel de la cola) sobrepasa la medida de la
altura de la cruz, llegando a medir 60-65 cms..

Aquí describimos algunas características de su cuerpo:

Cabeza: tiene forma de cuña, moderadamente ancha en medio de las orejas, Vista de delante y por los
lados la frente es levemente erguida con un surco mediano poco marcado.

Trufa: Debe ser negra

Dentadura: Posee 42 dientes, muerden con firmeza.

Ojos: de tamaño mediano, almendraros y coloreados oblicuamente.

Orejas: Tiene orejas erectas, abiertas hacia adelante.

Cuello: Fuerte y bien musculoso, sin papada.

Cuerpo: la línea superior corre sin interrupción desde la implantación del cuello sobre la cruz bien definida
y la espalda, ligeramente inclinada hasta la grupa.

Cola: Le llega hasta por lo menos hasta el corvejón con pelos largos en su parte inferior.

Extremidades: Las delanteras son rectas y paralelas uno con otra, las posteriores igualmente paralelas
vistas de atrás. El muslo y la pierna con casi de la misma longitud y forma un ángulo de aproximadamente
120°.
 -78-

Color: Beige gris, con manto y máscara de color negro.

Tamaño: De los machos, altura de la cruz 60 – 65 cms.

Peso: 30 – 40 kgs.

Vida promedio: 10 – 12 años. Alcanza la madurez plena a los 36 meses, pudiendo procrear a los 1 ½ y 2
años.

1.08.02 ROTTWIELER

Breve reseña histórica: Es una de las razas más antiguas. Su origen data desde los tiempos de los romanos
a quienes servían de protección de la gente y conducción del ganado. Su nombre proviene de la antigua
ciudad imperial de Rottwiel. En 1910 se le nombró oficialmente perro policía.

Carácter: De tendencia amigable y pacífica, es afectuoso, dócil y buena disposición para trabajar.

Características físicas de un macho adulto: Es un perro de tamaño mediano a grande, ni tosco, ni ligero,
ni frágil ni con extremidades demasiado altas. En conclusión es un perro muy poderoso, ágil y resistente.

Trufa: Bien desarrollado, más bien ancha que redonda de un color negro sólido.

Dentadura: Como todo can posee 42 piezas dentarias, de muy buena estructura.

Ojos: De tamaño mediano, de color pardo oscuro con párpados bien adheridos.

Orejas: De tamaño mediano, colgantes, triangulare, muy separadas y de implantación alta.

Cuello: Fuerte, moderadamente largo, bien musculoso y ligeramente arqueado en el margen inferior.

Cuerpo: Con la espalda recta, fuerte y tiesa con la región lumbar corta, de grupa amplia, ligeramente
redondeada. El pecho espacioso, amplio y profundo.
Cola: En forma natural, horizontal en prolongación de la línea superior. En reposo ésta cuelga.

Extremidades: Las extremidades anteriores son rectas y no muy juntas. Los hombros bien colocados. Los
pies redondos, con dedos bien cerrados y abultados. Uñas cortas negras y fuertes. Las posteriores también
rectas, paralelas y no muy lentos, con muslos largos, anchos y musculados. Los pies posteriores un poco
más largos que los delanteros, los dedos son igual.

Color: Negro con marcas fuego bien delimitadas de un color pardo rojizo en las mejillas, hocico, garganta,
pecho y miembros.

Tamaño: De los machos, altura de la cruz al suelo 56 a 63 cms, existiendo en ese intervalo tamaños chicos,
medianos y grandes.

Peso: 40 – 48 kgs. de acuerdo a su tamaño.

Vida promedio: 12 años. A los 2½ aproximadamente alcanza su madurez plena, pudiendo en algunos
casos un poco antes. Después de los 7 años entra en vejez.
 -79-

Relación edad – peso

Edad en meses Machos Pastor Alemán Machos Rottwieler

Nacimiento 0.500 kg 0.625 kg
Mes 1 3.500 kg 4.375 kg
Mes 2 9.00 kg 11.250 kg
Mes 3 14.500 kg 18.125 kg
Mes 4 19.500 kg 24.375 kg
Mes 5 23.000 kg 28.750 kg
Mes 6 26.500 kg 33.125 kg
Mes 7 29.500 kg 36.250 kg
Mes 8 31.500 kg 39.375 kg
Mes 9 33.000 kg 41.250 kg
Mes 10 34.000 kg 42.500 kg
Mes 11 35.000 kg 43.750 kg
Mes 12 35.500 kg 44.375 kg

Considerando que fenotípicamente, al año alcanza la plenitud de su peso y tamaño, lo genotípico de las
dos razas, se alcanza a los 2 – 3 años, pudiendo ya estar en edad de procrear en este periodo.
En contraparte, se debe tener en cuenta también que a los siete años, en ambas razas comienza la etapa
del envejecimiento, habiendo paulatinamente una disminución de sus facultades físicas hasta los 10 años
en los prácticamente está incapacitado para las labores de vigilancia o rastreo.

2.00 VALORIZACIÓN
La valorización de éstos canidos, se ha realizado utilizando tablas de puntaje de acuerdo a las características que
se señalan más adelante, entendiendo de acuerdo a la consulta hecha al Kenet Club que, la plenitud física tanto
fenotípica como genotípicamente, esta especie la alcanza a los 3 años. A los 7 comienza el proceso de
envejecimiento y a los 10 (pastor alemán) y a los 12 (rottwieler) supuestamente debería marcar el fin de la vida,
sin perjuicio de durar algunos años más pero ya sin ninguna aptitud de trabajo.

Los parámetros que se usan para la valorización en el caso de los cánidos son:
Entrenamiento : 30 puntos
Tamaño y peso : 25 puntos
Sanidad (Vacunas y desparasitación) : 20 puntos
Carácter : 15 puntos
Color : 10 puntos

El puntaje alcanzado por cada animal intersecciona, con su edad y esto nos va a proporcionar el porcentaje del
valor óptimo para cada raza. Este valor óptimo ha sido obtenido en el estudio de mercado que se ha hecho para
estas dos razas de perro, en donde el mayor monto alcanzado por la raza rottweiler para perros sin pedigree y
en condiciones de trabajo óptimas es de US$ 800.00 y para la raza pastor alemán el monto es de US$ 600.00.

Según esto:

Edad
Años
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
Puntos
obtenidos
100 72 85 100 90 84 80 77.2 60 50.9 45 41 33
80 70 80 90 80 74 70 67.2 50 40.9 35 31 33
60 60 70 80 70 64 60 57.2 40 30.9 25 21 33
50 50 60 70 60 54 50 47.2 30 20.9 15 15 33
40 40 50 60 50 44 40 37.2 20 10.9 5 1 33
 -80-

Edad Tamaño
Nombre Entrenamiento Carácter Color Vacunas Puntaje
Años/meses y peso
Jonas 5 / 11 30 10 20 10 15 85
Káiser 5 / 09 30 15 20 10 15 90
Flash 7 / 02 30 15 18 10 15 85
Whisky 4 / 09 30 15 20 10 15 90
Darko 7 / 02 30 15 18 10 15 88
Hunter 6 / 09 30 15 20 10 15 85
Jobi 1 / 11 20 10 12 10 15 67
Tego 3 / 10 30 15 25 10 15 95
Max 5 / 00 30 15 20 10 15 90
Danko 3 / 02 30 12 20 10 15 87
Hult 1 / 11 20 10 12 10 15 67
Thor 3 / 02 30 15 18 10 15 88

A continuación se presenta la tabla de valorización para ambas razas:

Puntaje % de Valor Valor de Tasación

Nombre Raza
alcanzado deducción máximo US$ US$
Jonas Pastor Alemán 85 68 600 408.00

Káiser Pastor Alemán 90 72 600 432.00

Flash Pastor Alemán 85 65.52 600 393.12

Whisky Pastor Alemán 90 71.6 600 429.60

Darko Rottwieler 88 67.98 800.00 543.84

Hunter Rottwieler 85 65.62 800.00 524.96

Jobi Rottwieler 67 67 800.00 536.00

Tego Rottwieler 95 85.5 800.00 684.00

Max Rottwieler 90 75.6 800.00 604.80

Danko Rottwieler 87 87 800.00 696.00

Hult Rottwieler 67 67 800.00 536.00

Thor Rottwieler 88 88 800.00 704.00

Valor Total de los 12 Canes 6,017.00

SON: SEIS MIL DIECISIETE CON 00/100 DÓLARES AMERICANOS.

 -81-

12.04 VALUACIÓN DE AVES U OTRAS ESPECIES CANORAS

La población de aves se valoriza de acuerdo al precio de la carne que provee a la industria de la parrilla.
Se considera el peso total del ave en promedio pesando un máximo de 10 ó 20 unidades de acuerdo a la
población total para luego multiplicarlo por el valor promedio en ese momento, para finalmente deducir
este valor bruto en un 30%, correspondiente a las vísceras y plumas.

Luego la fórmula para la valuación de la carne de un negocio avícola estará dada por la siguiente fórmula:

VT = (N.A. x PP x PDP) x PK

Donde:

VT = Valor de tasación de las aves

N.A. = Número de aves
PP = Peso promedio
PDP = Porcentaje de pérdidas
PK = Precio por kilo (US$)

12.05 VALUACIÓN DE PECES U OTRAS ESPECIES HIDROBIOLÓGICAS

Los peces u otras especies hidrobiológicas se valuarán tomando en cuenta a que actividad van a ser
destinadas: científica, exposición, consumo humano o industrial.
 -82-

CASO PRÁCTICO 19: VALUACIÓN DE AVES

TASACIÓN COMERCIAL DE UNA GRANJA DE POLLOS UBICADA A LA ALTURA DEL KM. 15 DE

LA CARRETERA LIMA - CIENEGUILLA EN EL DISTRITO DE CIENEGUILLA, PROVINCIA Y
DEPARTAMENTO DE LIMA

1.0 MEMORIA DESCRIPTIVA

1.01. PROPIETARIO
XXX XXX

1.02. SOLICITANTE DE LA TASACIÓN

El Propietario

1.03. OBJETO DE LA TASACIÓN

Conocer el valor comercial del inmueble.

1.04. METODOLOGÍA Y REGLAMENTACIÓN EMPLEADA

La metodología empleada, para la presente tasación es la del Método Potencial, para el valor del terreno,
de acuerdo a la reglamentación vigente, Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, emitido por R.M. Nº
126- 2007-VIVIENDA, de fecha 07 de Mayo del 2007, vigente a la fecha

1.05. FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA TASACIÓN

06 de Julio de 2010

1.06. LOCALIZACIÓN
La granja está localizada a la altura del Km. 15 de la carretera Lima - Cieneguilla, del distrito de Cieneguilla,
Provincia y Departamento de Lima.

1.07. LINDEROS
Es un terreno de forma irregular.

1.08. ÁREAS

a) Del terreno
El área del terreno es de 2 447,00m²

b) De las instalaciones
- 4 galpones de 750 m² c/u = 3 000 m²
- Vivienda de trabajadores = 120 m²
- Caseta de vigilancia = 6 m²

c) Obras complementarias
- Cerco vivo = 380 ml
- Desinfectorios = 24 m²

1.09. DESCRIPCIÓN DE LAS INSTALACIONES

a) Galpones:
Construidos con estructura de madera, alambre de malla y cobertura de arpillera. Tienen instalación
eléctrica para las campanas de incubación. Los pisos son de tierra compactada y alrededor de todo el galpón
posee un murete de 50 cm. de altura sobre el que va colocado las columnas compuestas de vigas de madera
tornillo.
 -83-

b) Vivienda de los trabajadores:

Construidas con cimiento de piedra y barro, muros de adobe sin empastar. Los techos con estructura de
madera y eternit rojo en la cobertura sujetado con pernos de anclaje. El piso es de tierra apisonada, las
puertas y las ventanas hechas de madera rústica con cerraduras de armella y candado.

Estas viviendas cuentan con un solo ambiente para baño que está equipado con aparatos sanitarios tipo
turco. Posee instalación eléctrica, monofásica e instalación de agua.

c) Caseta de vigilancia
Construida con características especiales.

1.10. DESCRIPCIÓN DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS

a) Cerco vivo
Formado con matas del arbusto costeño denominado uña de gato (no es la planta medicinal que
conocemos), a una altura de 1.20 m.

b) Desinfectorios
Es una losa de concreto simple de 3” de espesor, con bruñas usada para depositar la cal, que oficia como
desinfectante de los pies de los visitantes.

1.11. DESCRIPCIÓN DE LA POBLACIÓN AVIAR

La población de 10,000 aves de raza Cornish (para pollo a la brasa) de tres meses de edad, haciendo una
pesada por muestreo, arroja un promedio de 2.50 kg por ave.

1.12. CONDICIONES LIMITANTES DEL DERECHO DE PROPIEDAD

No existe ninguna.

1.13. SERVIDUMBRE
No tiene

1.14. GRAVÁMENES
No se le conoce ninguno

1.15. DESCRIPCIÓN DEL TERRENO

Se trata de una explanada ubicada a un costado de la carretera Lima a Cieneguilla con una ligera pendiente
en su sector oeste. La superficie del terreno luce aplanada, desempedrada y en el sector que ocupan los
galpones está compactada.

1.16. ANTIGÜEDAD
Estas instalaciones tienen una antigüedad de 4 años.

1.17. ESTADO
El estado de las instalaciones y sus obras complementarias pueden considerarse como Bueno.

1.18. DEPRECIACIÓN
En atención a su antigüedad y estado se deduce de su valor directo el 21%, (factor 0,79)

1.19. TITULACIÓN E INSCRIPCIÓN

Estas tierras se acreditan a favor de su propietario en la ficha N°11572 del Registro de la Propiedad Inmueble
de Lima.

2.00 VALORIZACIÓN

2.01. DEL TERRENO (VT)

 -84-

Luego de un exhaustivo estudio de mercado y en comparación con terrenos de características similares de

ubicación y extensión, se otorga al terreno un valor unitario de US$ 6.00/m².

Según esto:

VT = 2,447.00m² x US$ 6.00/m² = US$ 14,682.00

2.02. VALOR DE LAS INSTALACIONES (VI)

a) Galpones
VI1 = 3,000.00 m² x US$ 20.00/m² x 0.79 = US$ 47,400.00

b) Vivienda de los trabajadores

VI2 = 120.00 m² x US$ 35.00/m² x 0.79 = US$ 3,318.00

c) Caseta de guardianía
VI3 = 6.00 m² x US$ 15.00/m² x 0.79 = US$ 71.10

Valor Total de las Instalaciones = US$ 50,789.10

2.03. VALORIZACIÓN DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC)

a) Cerco vivo
VOC1 = 280.00 ml x US$ 3.00/ml = US$ 840.00

b) Desinfectarios (según análisis) = US$ 40.81

Valor Total de las Obras Complementarias= US$ 880.81

2.04. VALOR TOTAL DE LOS POLLOS

De acuerdo a lo enunciado en la teoría, procedemos a aplicar la fórmula donde tenemos los siguientes
datos:

N.A. = 10,000
P.P = 2.50 Kg
PDP = 0.30 (factor 0.70)
PK = US$ 0.80

Luego reemplazando por sus valores en la fórmula:

VT = (NA x P.P x P.DP) x PK

VT = (10,0000 x 2.50 x 0.70) x 0.80

VT = US$ 14,000.00

2.05. VALOR TOTAL DE LA GRANJA DE POLLOS (VGP)

VGP = VT + VI + VOC + VP
VGP = US$ 14,682.00 + US$ 50,789.10 + US$ 880.91 + US$ 14,000.00
VGP = US$ 80,352.01

SON: OCHENTA MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y DOS CON 01/100 DÓLARES AMERICANOS.
 -85-

ANEXO 1: Estructura de costo de las construcciones /m² encontradas en la granja

Partida Galpón Vivienda trabajador Caseta guardianía

Cimentación 24.89 24.89 18.00
E. portante 13.27 13.27 13.27
Techos 19.60 19.60 19.60
Pisos -- 22.52 --
Revestimientos -- -- --
Coberturas -- 5.35 --
Ptas. y ventanas -- 6.80 --
Roperos -- -- --
Cerrajería -- -- --
Agua y desagüe -- 10.00 --
Electricidad 8.60 8.36 -
Baños -- 5.09 --
Cocinas -- -- --
Obras exteriores -- -- --
Total S/. 66.12 115.88 50.87
Total US$ 20.00 35.00 15.00

ANEXO 2: Valor del pediluvio en la granja de pollos

1. Limpieza del terreno. Costo S/. 1.63/m²

a) (1.48) 2 x 3
= 8.88 m2
Luego:
LT = 8.88 m² x
S/. 1.63
LT = S/. 14.47 (1)

2. Valor de excavación: Costo s/. 16.65 / m³

Luego:
0.20 x 1.48 3 x 2 = 0.88 m3
2

VE = 0.88 m³ x S/. 16.65/m3

VE = S/. 14.65 (2)

3. Valor de la eliminación del terreno: Costo S/. 11.10 /m³

Luego:
VET = 0.88 x *1.33 x 11.10
VET = S/. 12.99 (3)
* Factor de esponjamiento

4. Apisonado; Costo S/. 2.77 / m²

Luego:
VA = 3 x 3 + (0.20 x 1.48) 4
2

VA = S/. 2.77 x 9.592

VA = S/. 26.56 (4)
 -86-

5. Valor del Concreto: Costo S/. 121.71 / m³

Luego:
VC = 0.47 m³ x S/. 121.71
VC = S/. 57.20 (5)

6. Valor del encofrado: Costo S/. 28.69 / m²

Luego:
VEN = 0.592 m² x S/. 28.69
VEN = S/. 16.98 (6)

El valor del pediluvio será:

VP = (1) + (2) + (3) + (4) + (5) + (6)

VP = S/.14.47 + 14.65 + S/.12.99 + S/.26.56 + S/.57.20 + S/. 16.98
VP = S/. 142.85
VP = US$ 40.81
 -87-

13.00 VALUACIÓN DE INFRAESTRUCTURA AGRÍCOLA

En este capítulo, las obras que comprende la infraestructura agrícola se valoriza utilizando los
valores de materiales y mano de obra que requiere la construcción.

CASO PRACTICO N° 20: VALUACIÓN DE UNA CANALETA DE RIEGO SIN REVESTIR

Valuar el costo de 1.00 ml. de una canaleta sin revestir de las siguientes medidas:

1° Limpieza del terreno

AT = 0.50m x 1.00 m
AT= 0.50 m²
LT = 0.50 m² x S/. 1.63/ m²
LT = S/. 0.81 (1)

2° Cubicando la tierra a excavar

TE = 3.14 x (0.25)² x 1
TE = 0.19/2 m3 = 0.095 m3

3° Eliminando desmonte
COSTO = S/. 11.10/ m3
ED = 0.095 m3 x 1.3 = 0.123 m3
ED = 0.123 m3 x 11.10
ED = S/. 1.36 (2)

4° Apisonando las paredes

Costo = S/. 2.77/ m²
AP (3.14 x 0.25 x 2)/2 x 1.00
AP = 0.78 m²

Por tanto:
VAP = 0.78 x 2.77
VAP = S/. 2.16 (3)

C. Total: S/: 1.36 + S/.2.16

COSTO TOTAL = S/. 3.52/ ml

 -88-

14.0 TASACIÓN DE MAQUINARIA

CONCEPTOS
En este título, se trata de valorizar toda maquinaria o equipo que integre la negociación agrícola que se está
tasando. La información que se debe recabar para realizar esta valorización es:

• DESCRIPCIÓN
En este rubro, se anotará la marca de la maquinaria, el tipo, el modelo, el número de serie, el número de
motor si lo tuviera, el año de fabricación y registro o placa si existiera, horómetro o kilómetros recorridos.

• INFORME TÉCNICO
En este rubro se anota con lenguaje técnico, el estado de cada una de las partes de la maquinara, haciendo
énfasis en su condición operativa o no de dicha parte. En este rubro es necesario presumirse de los
conocimientos técnicos esenciales para la descripción apropiada del estado de la maquinaria o equipo.

• EXPECTATIVA DE VIDA
Conocida la edad y el estado de la maquinaria o equipo, se la calcula o estima la vida remanente que tiene
esta maquinaria, de acuerdo a la forma y frecuencia de uso de la misma.

• VALOR SIMILAR NUEVO

Es el valor de una maquinaria similar, nueva a precios comerciales.
Es necesario decir que a este precio en algunas circunstancias, se deduce por un factor llamado de
obsolescencia, como una compensación del valor nuevo en relación a la maquinaria que estamos tasando,
llegando a obtener el valor de reposición.

• VALOR RESIDUAL
Es el valor final de la maquinaria cuando deja de cumplir sus funciones como tal. En otras palabras es su valor
de recupero.

• DEPRECIACIÓN
Es la deducción natural que sufre una maquinaria o un equipo por el estado y el tiempo transcurrido de uso.
Esta depreciación se efectúa de acuerdo a la siguiente fórmula:

D = (VSN - R) x E/T

Donde:
D = Monto calculado de depreciación
VSN = Valor del equipo similar nuevo o valor de reposición
R = Valor residual (en el momento de dársele de baja)
E = Edad del equipo
T = Vida probable total o vida útil del equipo (edad + p. de vida)

• VALOR DE TASACIÓN FINAL

Es el valor de restar el valor similar menos la depreciación, es decir:

VT = VSN – D

Sin embargo a criterio del perito, en algunos casos entra a tallar el valor de tasación un factor llamado grado
de operatividad (GO) que regula el valor final haciéndole más cercano del justiprecio.
 -89-

15.0 VALORIZACIÓN DE CANALETAS

15.01 CANALETAS REVESTIDAS

Aquí se valoriza:

- Volumen de tierra removida = número de jornales

- Compactación
- Encofrado
- Revestimientos

15.02 CANALETAS SIN REVESTIR

Para este caso solamente se calcula:

- Volumen de excavación
- Área de la superficie a apisonar
- Eliminación del desmonte de excavación sumado a su factor de esponjamiento

• ACEQUIAS
Aquí se valoriza el volumen de tierra removida

• COMPUERTAS
Aquí se valorizan:
- Movimiento de tierra
- Volumen de placas
- Compuerta metálica

• EDIFICACIONES
Esto estará dado por la metodología que se usa para edificaciones de tipo urbano.
 -90-

16.00 VALORIZACIÓN DE SISTEMAS DE RIEGO

Generalmente, estos sistemas se han adaptado a la región costa donde el agua es generalmente más escasa y
disponible solo en una breve temporada salvo excepciones.

Los sistemas más aplicados en los cultivos de nivel tecnificado son:

I. RIEGO POR GOTEO

Esta técnica diseñada y desarrollada en Israel ha hecho efectos milagrosos en un territorio cuya mayor área está
formada por inmensos desiertos sin más recursos de agua que la humedad de su clima trasladada a esa región
por vientos simutales desde las originales fuentes de agua como son el río Nilo, el mar mediterráneo, el mar
muerto, el mar de Galilea y probablemente otros oconales de menor jerarquía ubicadas en las alturas del golán.

Este riego consiste en distribuir a lo largo de los campos de cultivo, una red de conducción hídrica conformada
por mangueras de polietileno de ¾” de diámetro con vehículos o regaderas ubicadas en trechos relacionados con
el distanciamiento entre planta y planta, según el cultivo. Estas regaderas dejan pasar sus gotas que se aplican al
pie de cada planta en una cantidad acorde con sus requerimientos complementa la acción de ese mecanismo de
riego, el cabezal con su tablero de control y el pozo tubular que provee de agua extraída del subsuelo.

Ejemplo de valorización riego por goteo: Para 30 has.

Descripción del equipo:

Cabezal del sistema:

a) Bomba, Peabody, 6 etapas, eje de acero de 1” x 36 m., tubo de 6” bronce grafitado, lubricación por agua,
cabezal de 6”, capacidad de 60 lts/seg.
b) Motor marca U.S., potencia de 50 HP, trifásico, tensión 220/440v., de 1800 RPM.
c) Filtro hidrociclón para partículas gruesas de 6” de diámetro y 80 lt/seg.
d) Filtro de partículas finas, malla 150 y mesh 6.
e) Bomba de inyección de fertilizantes (bomba por impulsos con tanque de fertilización)
f) Válvulas de compuerta (4) de diámetro 6”.
g) Tablero de control trifásico completo.

Red de comunicación hídrica

Incluye tubos de PVC de 6”, 4”, 3”m y 1½”, tendidos en forma subterránea en una extensión de 8km; 60,000 ml.
de mangueras múltiples de polietileno de 50 mm.; 40 mm; y 30 mm; tendidos en forma subterránea; 70,000 m.l.
de línea de goteros incorporados autorregulados de tipo RAM de 3.5 lt/h, edad 1.0 más 16 cabezales sectorizados
de 2” con todos los accesorios e infraestructura de tubería de PVC.

Pozo Tubular

De 36 m. de profundidad, entubado con tubería de 18”, con un anulado de 36m., con nivel dinámico de 16m. y
descarga de 60 lt/h.

Valorización de los equipos

 -91-

E T D = (VSN -
Descripción V.S.N. US$ V.R US$ VAO US$ GO V. T. US$
años años VR)*E/T
Red de conducción
hídrica 120,000.00 6,000.00 2 15 15,200.00 104,800.00 0.80 83,840.00
Equipo de filtro,
bombas de inyección y
válvulas 15,000.00 750.00 2 10 2,850.00 12,150.00 0.80 9,720.00
Tablero de control
trifásico 5,000.00 500.00 2 15 600.00 4,400.00 0.80 3,520.00
Bomba de agua marca
Feeboy 15,000.00 1,500.00 2 15 1,800.00 13,200.00 0.80 10,560.00
Motor eléctrico marca
U.S. 5,000.00 500.00 2 30 300.00 4,700.00 0.80 3,760.00
VALOR TOTAL 111.400.00

Valor del Pozo tubular:

VTP =36.00 mts x S/ 150.00/mt x 0.90

VTP = S/ 4,860.00

VT Sistema de Riego = Valor de equipos + Valor pozo tubular

VT Sistema de Riego = S/. 111,400.00 + S/. 4,860.00

VT Sistema de Riego = S/. 116,260.00

II. POR ASPERSIÓN

Sistema Fijo

Por este sistema el agua sale a presión a través de aspersores a los cuales se conduce el agua por tubería PVC,
combinada con el efecto de elevadores también de PVC regulados por válvulas y teniendo como fuente de
energía impulsora, una motobomba hidráulica. El agua puede provenir de canaletas, cisterna o pozo tubular.

Ejemplo de valorización: Para 1 Ha.

a. Motobomba marca Hidrostal con motor de 15 HP, tensión de 220/440, trifásico de 1200 RPM.
b. Red de extensión de 350 metros de diámetro de ½” válvulas hidráulicas, 4 válvulas de fase para controlar el
régimen de agua proveído de acuerdo a los requerimientos.
c. Aspersores: ubicados en zonas simétricas con ¾” de diámetro en número de 10.

V.S.N. E T D = (VSN - V. T.
Descripción V.R US$ VAO US$ GO
US$ años años VR)*E/T US$
Motobomba 450.00 22.50 5 10 213.75 236.25 0.80 189.00
Red de conducción hídrica 700.00 35.00 5 10 332.50 367.50 0.80 294.00
Válvulas hidráulicas (4) 100.00 10.00 5 10 45.00 55.00 0.80 44.00
Aspersores (10) 150.00 7.50 5 10 71.25 78.75 0.80 63.00
VALOR TOTAL 590.00
CASO PRÁCTICO 21: MAQUINARIA AGRÍCOLA
 -92-

TASACIÓN DE MAQUINARIA AGRÍCOLA, DE PROPIEDAD DE LA EMPRESA XXX, UBICADA EN

XXX, DISTRITO DE XXX, PROVINCIA DE XXX, DEPARTAMENTO DE XXX.

1.00 MEMORIA DESCRIPTIVA

1.01 NOMBRE DEL PROPIETARIO

FUNDO XXX XXX

1.02 SOLICITANTE DE LA TASACIÓN

Los propietarios

1.03 OBJETO DE LA TASACIÓN

Conocer el valor comercial actual de la maquinaria.

1.04 METODOLOGÍA Y REGLAMENTACIÓN EMPLEADA

Para la presente valorización se realiza por el método de la Tasación Directa, ajustándose en todos sus
puntos, a lo estipulado en el REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PERÚ, aprobado por R.M. N°
172-2016-VIVIENDA, de fecha 19 de Julio del 2016, vigente a la fecha.

1.05 FECHA DE LA TASACIÓN

Octubre del 2016

1.06 UBICACIÓN
La maquinaria se encuentra en el Fundo XXX, ubicado en el Sector XXX, distrito de XXX, provincia de XXX,
departamento de XXX.

1.07 DESCRIPCIÓN DE LA MAQUINARIA

TRACTOR VIÑETERO N° 2

Marca Massey Fergunsom, con fumigadora marca Cafini, de fibra de vidrio, modelo 275, serie
2754327979, 82 caballos de fuerza, origen Brasil. Horómetro 9,181 horas trabajadas, llantas en media
vida de uso, tapiz deteriorado.
Motor: Torque Máximo a 1300 rpm - NM (mkgf) – DIN: 289 (29.5).
Régimen nominal del motor (rpm): 2200. Nº de Cilindros / Cilindrada (cm3): 4 / 4100.
Aspiración: Natural.
Embrague: Tipo Split Torque.
Transmisión: Tipo Constant Mesh, Nº de marchas - avances/retrocesos: 12+4.
Sistema de dirección: Hidrostática.
Frenos: tipo discos de baño de aceite, 8 discos.

TRACTOR VIÑETERO N° 3
Marca Massey Fergunsom, con fumigadora marca Cafini, de fibra de vidrio, modelo 275, serie
2754324035, 82 caballos de fuerza, origen Brasil. Horómetro 7,232 horas trabajadas, llantas en media
vida de uso, tapiz deteriorado.
Motor: Torque Máximo a 1300 rpm - NM (mkgf) – DIN: 289 (29.5). Régimen nominal del motor (rpm):
2200. Nº de Cilindros / Cilindrada (cm3): 4 / 4100.
Aspiración: Natural.
Embrague: Tipo Split Torque.
Transmisión: Tipo Constant Mesh, Nº de marchas - avances/retrocesos: 12+4.
Sistema de dirección: Hidrostática.
Frenos: tipo discos de baño de aceite, 8 discos.
 -93-

2.00 VALORIZACIÓN
 -94-

PERITAJE AMBIENTAL

1.0 DEFINICIONES BÁSICAS

a. Medio Ambiente: Es un sistema formado por elementos naturales y artificiales que están interrelacionados
y que son modificados por la acción humana, conjunto de circunstancias o factores físicos y biológicos que
rodean a los seres vivos o influyen en su salud, desarrollo y comportamiento y que existen en un lugar y
momento determinados.

Los factores que conforman el medio ambiente, pueden ser:

Bióticos: Son las bacterias microscópicas, los hongos, la flora, la fauna y los seres humanos.
Abióticos: Carecen de vida, pero intervienen directa o indirectamente, como el aire, el suelo y el agua.
Artificiales: Son los creados por el ser humano, como la urbanización, la cultura y las tradiciones.
Sumados todos estos factores constituyen el medio ambiente.

¿Quién estudia el medio ambiente?

El medio ambiente, es estudiado por la ECOLOGIA, que es la rama de la biología, que estudia a los seres vivos
y la interacción de estos con su medio.

b. Peritaje Ambiental: Es la actividad profesional que la realiza un perito, y que consiste en la redacción de un
informe especifico, relacionado con el aspecto del medio ambiente y en el cual contesta a una o más
preguntas planteadas por un juez o por las partes implicadas en un proceso legal, tomando como referencia
factores ambientales como la contaminación del agua, del aire y de residuos sólidos, la contaminación
acústica y el riesgo ambiental.

c. Delito Ambiental: Es la conducta antijurídica, es una norma de carácter penal cuya consecuencia es la
degradación de la salud de la población, de la calidad de vida de la misma o del ambiente, y que se encuentra
sancionada con una pena expresamente determinada.

d. Peritación Ambiental: Se entiende como una peritación ambiental, el proceso en el que un profesional
experto de una materia específica (en el Medio Ambiente) ejerce una valoración sobre unos acontecimientos
previos que deben ser enjuiciados, ofreciendo conocimientos y conclusiones que por desconocimiento de
los interesados y partes implicadas en el procedimiento judicial no podrían ser contemplados en su totalidad.

e. Evaluación de Impacto Ambiental: Se llama Evaluación del Impacto Ambiental (EIA), al procedimiento
técnico administrativo que sirve para identificar, evaluar y describir el impacto ambiental que producirá un
proyecto en su entorno en caso de ser ejecutado, todo ello con el fin de que la administración competente
pueda aceptarlo, realizarlo y modificarlo.

f. Acuerdo internacionales para mitigar el impacto ambiental:

- El acuerdo de Paris (Diciembre del 2018)

Las principales potencias del mundo reunidos en París, convocados por la ONU acordaron combatir el
cambio climático y acelerar e intensificar las acciones e inversiones necesarias para un futuro sostenible
con bajas emisiones de carbono.

- El acuerdo de ESCAZU (Setiembre del 2020)

Fue firmado el 27 de septiembre, junto con representantes del Estado peruano y 13 países de América
Latina y El Caribe, a fin de acceder a la información, participación pública y justicia en asuntos
ambientales. Entrará en vigencia el 21 de Abril del 2021, luego que Argentina México se adhirieran.

g. La Gestión Ambiental: Debe entenderse por Gestión Ambiental a la administración del medio ambiente, el
uso adecuado de los recursos y la ordenación del entorno, con el propósito de satisfacer las necesidades y
la calidad de vida de una sociedad con criterios de equidad mediante procedimientos técnicos viables y
 -95-

socialmente justificables.

h. Caracterización de Flora y Fauna: Levantamiento in situ de grupos taxonómicos, para los vegetales y fauna
de vertebrados y macroinvertebrados (moluscos, insectos, etc.).

i. Levantamiento de Información Ambiental. Recopilación in situ de datos ambientales relevantes. Esto lo

realiza el Sistema Nacional de Información (SINIA), que recaba la información ambiental, así como el uso de
ésta para los procesos de toma de decisiones y de la gestión ambiental, al aire, al agua, al silencio, etc.

j. Levantamiento de Información Social: Afectaciones a la población derivadas de la afectación ambiental.

k. Levantamiento de Información Económica: Determinación de costos al ambiente por contaminación.

SITUACION DEL MEDIO AMBIENTE EN EL PERÚ

Los principales problemas ambientales en el Perú son, la contaminación del agua, la erosión del suelo y la
deforestación.

Al respecto podemos decir:

A. CONTAMINACIÓN DE AGUAS

El agua superficial disponible en el Perú es relativamente abundante, sin embargo, su calidad es crítica en algunas
regiones hidrobiológicas. Las principales causas de éste es el insuficiente tratamiento de las aguas residuales
domésticas y el vertimiento de aguas residuales no tratadas, el manejo inadecuado de residuos sólidos, los
pasivos ambientales (mineras, hidrocarboríficas, agrícolas y poblacionales) y características naturales.
El Perú cuenta con 159 unidades hidrográficas y su distribución se encuentra en el ámbito regional o de vertiente
hidrográfica (Pacífico, Amazonas y Titicaca). La cuenca hídrica de la que dispone con un volumen anual
aproximado de 1’935,621 millones de m³ de agua, ubica al Perú entre los 20 países más ricos en este recurso con
72,510 m³ por habitante/año.

A lo largo de los años se han demostrado numerosos casos relacionados con la contaminación del agua y del
suelo. Son muchos los vecinos de municipios que solicitan informes y analíticas de ríos, embalses, pozos o
depósitos donde se almacene agua apta para el consumo y que esté contaminada por la industria cercana.

1) Influencia del agua contaminada en los ecosistemas

La contaminación industrial es la principal causa de contaminación de aguas y suelos actualmente. Todavía
siguen faltando medidas para contrarrestar las emisiones contaminantes generadas por los vehículos con motor
térmico que influyen en el proceso de creación del agua y desembocan en lluvia ácida sobre otras aguas.
Muchas son las empresas que todavía siguen vertiendo residuos y productos químicos en ríos y mares,
contaminando así la zona y afectando negativamente al ecosistema existente.
Además, son un foco de propagación de enfermedades, tales como el botulismo, la malaria y la anemia.

2) Infracciones contra el uso de agua para consumo humano

En principio, el agua para este consumo no debe tener color ni olor.

a) Infracciones leves
Ejemplo. No informar a la población sobre la calidad del agua de consumo humano.
b) Infracciones graves
Ejemplo. Incumplimiento de los requisitos sanitarios que deben reunir los componentes hidráulicos e
instalaciones físicas del agua. Otro ejemplo, el exceso de cloruros al tratar su potabilidad como 250 mg/litro
ya cambia su sabor.
c) Infracciones muy graves
 -96-

Ejemplo. Proveedor que no cuenta con su respectivo plan de control de calidad aprobado por autoridad
competente.
d) La contaminación del agua, se mide con el oxímetro el cual mide la cantidad de oxígeno en el agua que no
debe exceder a 25ºC. También el PH metro para medir el grado de acidez. El nivel del Ph, debe ser inferior a
8 para medir el grado de acidez. El nivel del OH debe ser inferior a 8.

3) Sanciones

a) Para infracciones leves

- Amonestación por escrito.
- Multa comprendida entre 100 UIT

b) Para infracciones graves

- Multa comprendida hasta 250 UIT

c) Para infracciones muy graves

- Multa comprendida hasta 500 UIT
- Suspensión de la autorización sanitaria o registro sanitario por el plazo que determine la autoridad de
salud.

B. CONTAMINACIÓN DE SUELOS

La contaminación de suelos sucede cuando se introducen sustancias o elementos de tipo sólido, líquido o
gaseoso que ocasiona que se afecten la biota edáfica, las plantas, la vida animal y a salud humana. Se produce
por el depósito de sustancias químicas y basura. Los primeros pueden ser del tipo industrial o domésticas ya sea
a través de residuos líquidos como las aguas servidas o por contaminación atmosférica debido al material
articulado que luego case sobre el suelo.
La contaminación del suelo provoca una reacción en cadena. Altera la biodiversidad del suelo reduciendo la
materia orgánica que contiene y su capacidad de actuar como filtro. También se contamina el agua almacenada
en el suelo y el agua subterránea provocando un desequilibrio de sus nutrientes.

- Zonas más contaminadas del Perú:

Madre de Dios, Huancavelica, Puno, Cuzco presentan poblaciones con indicios de mercurio por encima de lo
permitido.

C. DEFORESTACIÓN EN EL PERÚ

Al igual que en otros países del mundo, la deforestación en el Perú es un problema que avanza lentamente los
bosques de este país. Una de las cosas que mas sorprende es que según datos obtenidos por imágenes satelitales,
el promedio histórico entre el 2000 y el 2013 fue 113,000 Has por año y ese nivel ha sido superado en la
actualidad.
El Perú mantiene el décimo puesto en el ranking mundial de área con mayor densidad forestal en el mundo. El
último sondeo realizado a este nivel señala que en el año 2019, solo en ese año, la deforestación alcanzó 147,000
has depredadas y esta es un área superior a Hong Kong.

¿Quién ocasiona esta situación?

En primer lugar, la agricultura migratoria y desordenada, que en gran porcentaje produce el efecto invernadero
en el suelo peruano, en segundo lugar, la tala ilegal producida por los concesionarios que talan para vender al
extranjero. Aquí es necesario, conocer que el 66% de la madera que sale del Perú es de procedencia ilegal.
Las especies más demandadas, son la caoba y el shihuahuaco, éste último es un árbol que crece muy lentamente
y su madera es tan dura y resistente que antiguamente los pobladores de la Amazonía no lo cortaban porque sus
sierras se quebraban. Esta madera, tiene en chacra un gran mercado pues se hace de ésta y de la caoba pisos
laminados que luego se venden al mundo.
No menos importante en la relación de contaminantes en el país son:
 -97-

D. CONTAMINACIÓN DEL AIRE

La contaminación o polución del aire es una mezcla de partículas sólidas y gases en el aire.
Estos pueden ser causados por:

- Las emisiones por el parque automotor producido por la quema de combustible sean éste gasolina, Diesel u
otros gases licuados que botan al ambiente contaminantes como monóxido y bióxido de carbono, los
hidrocarburos, los óxidos de nitrógeno y las partículas.
Desde la aparición del fenómeno llamado SMOG que deriva de las palabras inglesas SMOKE (humo) y FOG
(niebla) detectado en los años 60, en el Perú su control no es alentador pues en el presente año de 183
mediciones que se hicieron, 178 superaron los lineamientos recomendados en 1987 por la OMS en cuanto a
partículas inferiores a 10 micras, los cuales están compuestas por partículas finas que ingresan fácilmente
por las vías respiratorias a los pulmones.
- Los compuestos químicos producidos por la quema en gran escala de combustibles fósiles como el petróleo,
el carbón, el gas, más el agua residual que contamina tierra, ríos y lagunas.
- La pesca indiscriminada ocasiona la proliferación de embarcaciones que con sus chimeneas enrarecen el aire
provocando un hábitat perjudicial para la vida marina.

En el Perú se identifican 13 ciudades a nivel nacional con problemas de contaminación del aire que eran
principalmente las ciudades grandes de la costa y algunas de la sierra y selva.

Actualmente el MINAN (Ministerio del Ambiente) está desarrollando un programa con el Banco Mundial para
dotar de redes de monitoreo continuo de calidad del aire a las ciudades del país: Chiclayo, Piura, Trujillo, Iquitos,
Huancayo y Cuzco. Esto se mide mediante la instalación de estaciones meteorológicas conocidas también como
estaciones de seguimiento de la contaminación. Estos miden la concentración de distintos agentes
contaminantes del aire.

El efecto invernadero que produce cambio climático

El efecto invernadero es un fenómeno natural que ocurre en la Tierra gracias al cual la temperatura del planeta
es compatible con la vida. El proceso es similar al que se da en un invernadero utilizado para el cultivo de plantas,
pero a nivel planetario.
Este proceso se inicia con la llegada de la radiación procedente del Sol a la superficie terrestre. La mayor parte
de la energía recibida es la denominada “de onda corta”. De esta energía, parte es absorbida por la atmósfera -
como en el caso de la radiación ultravioleta-, otra parte es reflejada por las nubes, y otra llega a la superficie del
planeta -luz visible- calentándolo.
Una vez que esta radiación ha alcanzado y calentado la superficie terrestre, la tierra devuelve la energía en forma
de “onda larga” (radiación infrarroja) y es reflejada y enviada de nuevo a la atmósfera. Determinados tipos de
gases atmosféricos, llamado “gases de efecto invernadero”, retienen parte de esta energía (el 62.5%,
aproximadamente) en el interior del planeta, y no dejan que salga al espacio exterior. Es esta radiación, que no
puede escapar del planeta, la que hace que la temperatura de la superficie se eleve.
Cuando este proceso funciona de manera natural, el equilibrio de temperaturas medio en la superficie del
planeta es de 14º C, y gracias a él la vida se hace posible.
Si no se produjese este efecto invernadero, la temperatura de la Tierra sería menor, en torno a los -18ºC lo que
haría inviable el desarrollo de la vida, por ello, este fenómeno es imprescindible para mantener las condiciones
actuales de vida.
Cuando la concentración de gases de efecto invernadero aumenta en la atmósfera, la cantidad de energía que
no puede escapar al espacio es cada vez mayor, y vuelve a ser reflejada a la superficie aumentando la
temperatura de ésta de manera gradual.

Esta es la principal causa del denominado Cambio Climático, proceso que se ha dado de manera natural a lo largo
de la Historia de la Tierra pero que ahora está sufriendo una enorme aceleración por el aumento artificial y
desmedido de los denominados gases de efecto invernadero.
a) Principales problemas detectados
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- El parque automotor por la antigüedad de los vehículos

- La contaminación importante de las industrias que emanan hidrocarburos, las minas la pesca, ladrilleras,
calderos industriales, fundiciones.

b) Sanciones contra los que contaminan el medio ambiente

Es obligación del Estado y de todas las personas preservar y proteger la contaminación del aire que generan
perjuicios y alteraciones de la flora y fauna y su destrucción.

Las penas por esta acción son:

- Dos días y cuatro años de pena privativa de la libertad, con 60 a 365 días de multa.
- 3 a 8 años de pena privativa de la libertad y de 365 a 1460 días de multa. En caso del Art. 305 que contempla
circunstancias agravantes donde la sanción oscila entre 3 y 8 años de prisión y 365 a 470 días multa.

Estas penas son demasiadas benignas y no guardan coherencia con la gravedad de los delitos.

- El muestreo del aire es absorbiendo una cantidad de aire determinada a través de un dispositivo de aspiración
y separa las esporas presentes en el aire con una criba. Posteriormente, el muestreador deposita las esporas
separadas en un medio de cultivo dentro de placas Petri.

c) Principales contaminantes del aire

- Monóxido de carbono (CO2)
- Óxido de nitrógeno (NO, NO7 NOx)
- Dióxido de azufre (SO2)
- Material particulado (PM)
- Ozono troposférico
- Metales pesados (plomo)

Cantidades máximas permisibles: (Ug= microgramos)

- Ozono: 100 ug/m3

- Dióxido de nitrógeno: 40 ug/m3
- Dióxido de S: 200 ug/m3
- SO2: 20 ug(m3

E. CONTAMINACIÓN ACÚSTICA
El actual estilo de vida de los ciudadanos de un municipio provocan ruidos y molestias sonoras de forma
prolongada que afectan gravemente a la salud de las personas, avalado por diversos estudios científicos. Este
acto se considera contaminación acústica y es un problema cada vez más preocupante.
El ruido y las molestias sonoras se generan por diversas actividades en entornos urbanos. Dichos entornos están
controlados por unas normas de obligado cumplimiento por los generadores de ruidos. Según la Organización
Mundial de la Salud, se considera que el límite superior saludable es de 70 decibeles.

a) Casos de contaminación acústica

La contaminación sonora se puede expresar de diferentes modos. Los más populares provienen de:
• Ruidos generados por discotecas, bares, pubs, salas y escuelas de baile, locales de ensayo musical.
• Molestias vecinales: música muy alta, discusiones, bricolaje y vehículos con sistemas de escape sonoro no
homologados.
• Ruidos generados por obras.
• Ruidos generados por el paso de aviones, trenes y más transporte público.
• Ruidos generados por carreteras y vías rápidas.
En todos estos casos se precisa de realizar un informe pericial o informe técnico en el que se mida la magnitud
del ruido generado, las causas del ruido y las consecuencias que tiene para la salud a nivel fisiológico y
psicológico, su exposición. Con ello, podemos analizar la legislación pertinente del municipio y controlar el ruido
y optar por medidas para su prevención.
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Este tipo de contaminación se mide con el sonómetro y decibelímetro.

Fuente de sonido Decibeles
Umbral de audición 0
Susurro respiración normal, pisadas suaves 10
Rumor de hoja en el campo al aire libre 20
Murmullo, oleaje suave en la costa 30
Biblioteca, habitación en silencio 40
Trafico ligero, conversación normal 50
Oficina grande en hora de trabajo 60
Conversación en voz alta, griterío, transportistas 70
Timbre, camión pesado moviéndose 80
Aspiradora, maquinaria de fábrica funcionando 90
Banda de rock 100
Claxon de un coche, petardos, cuetes 110
Umbral del dolor 120
Martillo neumático 130
Jet durante el despegue 140
Cohete espacial al despegue 150

En el Perú existe una norma que establece las metas máximas de ruido para proteger la salud de acuerdo a la
zona y horarios permitidos por cada municipalidad. Ejemplo, en zonas residenciales máximo 60 decibeles y 50
decibeles en la noche.

a) Efectos del ruido

- Entre los efectos auditivos del ruido se consideran los siguientes:
- Trauma acústico agudo (ejemplo. El producido por una explosión)
- Trauma acústico prolongado o sordera professional.
- Alteraciones reversibles, debidas sobre todo al ruido ambiental (que produce embotamiento auditivo)

b) Efectos no auditivos del ruido

Son efectos de tipos cardiovasculares, hormonal, psíquico y otros cuya investigación está en desarrollo.
Estos efectos pueden dividirse en:

1. Efectos fisiológicos:
El ruido afecta fundamentalmente a:
– Sistema nervioso central
– Sistema nervioso vegetativo
– Funciones vitales: sistemas cardiovasculares, endocrino, respiratorio, digestivo, etc.

2. Efectos psíquicos:
Se centran básicamente en tres aspectos:
– El estado de ánimo (inseguridad, malestar, agresividad, etc.)
– La molestia
– La efectividad (pérdida de rendimiento, disminución de eficacia, aumento de accidentes).

c) Multas por contaminación del medio ambiente por ruidos molestos.

Los ruidos molestos que exceden los niveles máximos permitidos en Lima, serán sancionados con una multa de
S/. 4,400.00 soles (1 UIT) y la paralización o clausura del local o establecimiento que los origina.

d) Niveles de ruidos permitidos

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Valores expresados en LAeqT

(Indicador que permite describir la contaminación acústica en una
Zonas de aplicación localización)
Horario diurno Horario nocturno
De 0.07 a 22 hrs De 22 hrs. a 7.00 am
Zonas de protección especial 50 decibeles 40 decibeles
Zonas residenciales 60 decibeles 50 decibeles
Zonas comerciales 70 decibeles 60 decibeles
Zonas industriales 80 decibeles 70 Ecibeles

F. VERTIDO DE RESIDUOS Y SU IMPACTO EN EL MEDIO AMBIENTE

Para ello, se precisa realizar un informe pericial de vertido de residuos que evalué la situación administrativa del
vertedero y los impactos y daños que deriven de dicha actividad.

a) Tipos de residuos
Los residuos se pueden clasificar en tres grandes grupos, a destacar:

• Residuos orgánicos: son aquellos residuos biológicos que por naturaleza son degradables y se pueden
reciclar para producir abono para plantas, por ejemplo.
• Residuos inorgánicos: son aquellos minerales, productos sintéticos (plástico, vidrio, metales, cartón
plastificado) o residuos electrónicos, que no son biodegradables pero que al casi 100%, se pueden reciclar.
• Residuos sanitarios: son aquellos residuos utilizados en el ambiente sanitario (gasas, vendas, toallas
sanitarias, pañales…) que conllevan un gran peligro de contagio de enfermedades. Se suele destruir.

b) Inconvenientes del vertido de residuos

Los vertederos continúan generando contaminación del suelo, del agua y del aire. De esta manera, disminuyen
la calidad del medio ambiente y afectan en mayor medida a las poblaciones donde haya grandes concentraciones
de seres humanos.
El aire se contamina con los gases que provienen de la descomposición de los residuos, pudiendo producir gases
invernaderos como el metano (CH4), Óxido Nitroso (N20) o Dióxido de Carbono (CO2). El CO2 es el más peligroso
y dañino, y además, permanece durante medio milenio flotando en la atmósfera. Este tipo de gases son
causantes del cambio climático.
El suelo y el agua se alteran al verter residuos debido a las lluvias, que arrastran las sustancias tóxicas que
conllevan y producen reacciones químicas que pueden empobrecer el suelo o contaminar el agua, afectando
negativamente a la biodiversidad de la zona.

Cómo se multan en el Perú las infracciones contra el medio ambiente

El que contraviniendo las disposiciones de la autoridad competente, altera el ambiente natural o el paisaje
urbano o rural, o modifica la flora o fauna mediante la construcción de obras o tala de árboles que dañan la
armonía de los elementos, será reprimido con pena privativa de la libertad no mayor de dos años y con 90 a 360
días de multa.
El importe del día multa es equivalente al ingreso promedio diario del ciudadano y se determina, atendiendo a
su patrimonio, rentas, remuneraciones, nivel de gasto y demás exteriores de riqueza.
El importe del día multa no podía ser menor del 25% ni mayor del 50% del condenado, cuando vive
exclusivamente de su trabajo.
El plazo de su pago debe ser dentro de los 10 días de pronunciada la sentencia. Puede ser pagado en cuotas
mensuales.

Los 5 países más contaminantes el mundo

Las emisiones de gases de efecto invernadero de origen humano son el principal motivo del cambio climático.
Sus efectos en el calentamiento global son devastadores y cada vez se hace más urgente reducir estas emisiones
para frenar la presión que el hombre ejerce sobre el planeta. La situación es tan crítica que la Agencia
Internacional de la Energía (AIE) ha tasado en un aumento del 130 % las emisiones para 2050 si continuamos sin
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poner remedio.

Los países más contaminantes parecen concienciados en reducir sus emisiones pero, a pesar de acuerdos como
el Acuerdo de París, estas emisiones de dióxido de carbono siguen aumentando. En mayor o menos medida, casi
todos los países del planeta son responsables del alto nivel de contaminación global, pero hay cinco que destacan
por encima del resto. A continuación se los mostramos:

1. China

El país más poblado del mundo posee un enorme mercado de exportaciones, lo que ha hecho crecer a su
industria hasta convertirse en un serio peligro para el planeta. Sólo en las cinco provincias que aglutina la mayoría
de estas industrias emiten más dióxido que cualquier otro país del mundo. Como consecuencia, Pekín ha vivido
en los últimos años constantes alertas rojas en cuestiones medioambientales.

2. Estados Unidos

Se trata de la primera potencia industrial y comercial del mundo. Pese a que en los últimos tiempos ha venido
liderando las iniciativas más importantes para combatir el cambio climático, en la práctica la gran mayoría se han
mostrado insuficientes. Sus niveles de polución no se circunscriben exclusivamente a las grandes ciudades, sino
que muchas áreas rurales están comenzando a notar también las consecuencias de la contaminación.

3. India

Catorce de las quince ciudades más contaminadas del mundo están, según la Organización Mundial de la Salud,
en India. El país tiene desde 1981 una ley que protege el aire, pero la quema de combustibles fósiles ha crecido
significativamente y como consecuencia ocupa la tercera posición en el ranking de países más contaminantes del
mundo.

4. Rusia

El país más extenso del mundo aparece en este ranking por su alta dependencia de productos como el petróleo,
el carbón, el gas y los combustibles fósiles. Además, en las últimas décadas ha vivido varias situaciones de
emergencia ambiental y también son importantes sus niveles de deforestación y de caza de especies animales.

5. Japón

En último lugar aparece la otra gran potencia asiática después de China. Japón es el mayor consumidor de
combustibles fósiles del mundo y el quinto máximo emisor de gases de efecto invernadero. Esta circunstancia se
debe a su nivel de desarrollo urbanístico y a una industria poco responsable con el entorno natural.

VALORACIÓN DE LA VEGETACIÓN ORNAMENTAL

La vegetación urbana que podemos encontrar en los pueblos, parques y ciudades tiene un valor. Este tipo de
patrimonio vegetal conlleva un valor económico que debe tasarse por expertos en valoración de la vegetación
ornamental y bajo la llamada “Norma Granada”.

a) ¿Qué es la vegetación ornamental?

La vegetación o árbol ornamental son aquellas plantas con finalidades decorativas por sus características
estéticas para jardines y diseños paisajísticos. Por este mismo motivo, quedan fuera las plantaciones forestales
o frutales, es decir, de cultivo.

b) Método de valoración del árbol ornamental

Los métodos de valoración de la vegetación ornamental son diferentes a otros métodos habituales, ya que no se
puede determinar un precio porque no existe un mercado para este tipo de bienes y no se puede determinar su
valor en función de su renta.
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El valor que se obtiene es el valor de afección, que tiene en cuenta multitud de aspectos: estético, paisajístico o
simbólico, entre otros.
Para proceder y realizar una correcta valoración, se utiliza la “Norma Granada”.

c) Norma Granada
La Norma Granada obtiene una solución objetiva y concreta para la valoración de la vegetación ornamental con
diferentes fines. Entre ellos, se destaca la valoración por daños patrimoniales, el reclamo al seguro, garantías
hipotecarias, expropiaciones…
Esta norma tiene una base fundamental con parámetros precisos en función del tamaño y precio y siempre
actualizados. Sus conceptos básicos se fundamentan en:

1. La diferencia entre un árbol sustituible y no sustituible

Para que sea sustituible, el árbol debe cumplir tres condiciones básicas:

• Trasplante técnicamente posible.

• Más ejemplares de la especie en el mercado con mismas características.
• Debe arraigar.
Si no se cumplen alguna de estas condiciones, el árbol se considera no sustituible.

2. Calibre característico
El tamaño del árbol cuyo precio medio en los viveros servirá como precio base para la valoración.

3. Valor básico
Valor objetivo que se obtiene en función de la fórmula precio-tamaño. A ese valor, se aplican coeficientes
derivados del estado y rareza del árbol para obtener un valor final.

4. Grupo al que pertenezca

Tipo de árbol.

VALORACIONES AGRÍCOLAS Y FORESTALES

Las valoraciones agrícolas y forestales se realizan para conocer el valor cualitativo de dichos bienes, siendo
valoraciones y peritajes hechos sobre fincas rurales, agrícolas y forestales. También se realizan informes de daños
y valoraciones según su productividad.

a) Informes de daños
Las fincas rurales, agrícolas o forestales pueden sufrir daños producidos por incendios forestales, pérdidas de
cosechas o la contaminación del suelo. Dichos daños producen un impacto negativo en la explotación económica
y natural de la finca que afecta directamente a su dueño.
Para ello, se realizan informes periciales de daños con el objetivo de conocer la valoración que tiene la finca y su
potencial cuando haya sucedido un siniestro en la misma. Las tasaciones forestales y agrícolas servirán para tener
un valor claro sobre la finca.
También se realizan valoraciones por los daños ya causados por incendios forestales u otro tipo de accidentes.

b) Valoración de fincas agrícolas, rurales y forestales

Existen diferentes objetos de valoración para este tipo de fincas, ya que según la explotación que se produzca en
la finca se obtiene un importe monetario diferente.
Para realizar la valoración, se necesita conocer la superficie total de la finca, la ubicación de su zona, la altura
sobre el nivel del mar, las condiciones de fertilidad del suelo, la producción total, la rotación de la producción y
el coeficiente de riesgo ante incendios o desastres.
Los inversores se encuentran desconcertados ante la valoración de este tipo de fincas a largo plazo. Para
determinar el valor de la finca, se debe realizar la actualización de los flujos de caja anuales previsibles con su
explotación.
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CASO PRÁCTICO 01

ASUNTO: DICTAMEN TÉCNICO

Lima, 10 de abril de 2008.

La que suscribe, bióloga XXX XXX, manifiesto que con fundamento, fui designada por la Subprocuraduría de
Protección Ambiental, a efecto de emitir el presente Dictamen Técnico en respuesta al oficio sin número, de
fecha 11 de febrero de 2008, suscrito por el Lic. XXX XXX, Agente del Ministerio Público adscrito a la Unidad
Investigadora Especializada en Delitos Ambientales de la Procuraduría General de Justicia, con relación a la
Averiguación Previa FACl/50/T2/1129/07-11, por medio del cual solicita lo que en su parte conducente a la letra
dice:
...se emita DICTAMEN PERICIAL EN MATERIA AMBIENTAL, en relación con la tala de tres árboles de la especie
trueno, en la calle XXX, número XXX, Distrito de XXX, Ciudad de Lima, determinando lo siguiente: La zonificación
del lugar de los hechos. Los servicios ambientales que dejaron de brindar dichos árboles. La afectación e impacto
ambiental, causada por la tala de dichos árboles. La cuantificación del daño ambiental, es decir, el valor su
económico, para efectos de la reparación del daño.

DICTAMEN TÉCNICO

I. Descripción del problema ambiental

La conducta por la cual se inició la averiguación previa referida en el proemio del presente dictamen, derivó
de la denuncia de hechos presentada en fecha 5 de noviembre de 2007 por esta Entidad ante la Fiscalía
Especial para la Atención de Delitos Ambientales, en virtud del derribo de tres ejemplares arbóreos
conocidos comúnmente como "trueno", ubicados en el interior de un inmueble en condominio con
domicilio en XXX, número XXX, Distrito de XXX, ciudad de Lima. La conducta referida presupone que provocó
un daño ambiental que debe ser evaluado. La denuncia de hechos que dio origen a la Averiguación Previa
Nº XXX, aludida en el proemio de este dictamen, está vinculada con la denuncia recibida en la Procuraduría
Ambiental y del Ordenamiento Territorial, la cual está radicada para su investigación en la Subprocuraduría
de Protección Ambiental bajo el Expediente Nº XXX.

II. Elementos del dictamen

- Determinar la zonificación del lugar de los hechos Determinar los servicios ambientales que dejaron de
brindar los árboles afectados.
- Determinar el impacto ambiental ocasionado por el derribo de los árboles afectados.
- Determinar el monto económico del daño ocasionado.

III. Procedimiento aplicado

Las actividades realizadas para la elaboración del presente dictamen son las siguientes:
- Visita al lugar de los hechos referidos en el numeral 1 del presente dictamen.
- Inspección de los sujetos forestales afectados.
- Análisis de la información y desarrollo del dictamen.

IV. Visita al lugar de los hechos.

- En fecha 30 de abril de 2008, el personal dictaminador adscrito a la Subprocuraduría de Protección
Ambiental se constituyó en el lugar de los hechos señalado en la solicitud del presente dictamen, en Calle
XXX, número XXX, Distrito XXX, con el objeto de identificar y obtener la información pertinente
relacionada con los sujetos arbóreos afectados.
- El personal dictaminador ingresó al inmueble, con la autorización previa de uno de los inquilinos del
inmueble. En el patio del mismo se observó una jardinera de diez metros de largo por treinta y cinco
centímetros de ancho, en la cual sobresalían a la vista 3 (tres) tocones, los cuales fueron asociados con
los individuos arbóreos derribados.
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- Los tres árboles identificados pertenecen a la especie Ligustrum japonicum, conocida comúnmente con
el nombre de "trueno", presentando las características físicas y dendrométricas indicadas en la tabla
siguiente:

Diámetro
Altura del Edad Altura estimada
del
Árbol tocón estimada del árbol antes Observaciones
tocón
(m) (años) del derribo (m)
(m)
1 0.25 0.5 15 12.0 Presenta rebrotes en la base
2 0.25 0.4 15 12.0 Presenta raíces expuesta y rebrotes
3 0.30 0.7 15 12.0 Presenta raíces expuesta y rebrotes

- La ubicación, las dimensiones de los tocones y la especie de los árboles consignados en la tabla anterior,
concuerdan con los datos reportados en el acta circunstanciada de la visita de reconocimiento de hechos
practicada el 27 de agosto de 2007, la cual obra en el Expediente Nº XXX radicado en la Subprocuraduría
de Protección Ambiental.
-
V. Consideraciones técnicas y desarrollo del dictamen

1. Zonificación del uso de suelo que le corresponde al predio motivo del dictamen
De conformidad con la carta de divulgación del Programa Delegacional de Desarrollo Urbano de Lima,
el predio donde se derribaron los 3 individuos arbóreos, se encuentra dentro de la poligonal del Suelo
Urbano con clasificación Habitacional.

2. Servicios ambientales que dejaron de brindar los árboles afectados

Los tres árboles derribados contribuían con los siguientes servicios ambientales que en conjunto brinda
el arbolado de la Ciudad de Lima:

- Captura del bióxido de carbono (CO2) que contamina el aire mediante el proceso de fotosíntesis.
- Filtración de polvo, humo, esporas, polen y otras impurezas que arrastra el viento, los cuales son
interceptados por la copa del árbol.
- Albergue de algunas especies de fauna urbana y protección de la flora inferior del efecto dañino de
los rayos solares.
- Captación de la luz solar mediante la copa, generando sombra en el piso y bienestar en los días
soleados.

3. Impacto ambiental ocasionado por el derribo de los árboles afectados.

- El artículo XX de la Ley Ambiental define "daño ambiental" como: Toda pérdida, disminución,
detrimento o menoscabo significativo inferido al ambiente o a uno o más de sus componentes.
Considerando este principio y la cantidad de árboles derribados, se determina que la conducta
produjo un daño ambiental básicamente relacionado con la supresión de los "servicios ambientales"
que brindaban proporcionalmente estos árboles dentro del conjunto de árboles de la Ciudad de
Lima.

- La "afectación y el impacto ambiental" por la tala de los tres árboles, a que se refiere la solicitud del
presente dictamen, se determinó considerando corno "daño ambiental" el derivado de la pérdida
de los servicios ambientales que prestaban los árboles derribados, enunciados en el numeral 2. Se
considera que el daño ambiental es de fácil reparación mediante la restitución de la biomasa vegetal
eliminada.

4. Monto económico del daño ocasionado

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4.1. La valoración del monto económico del daño ocasionado consideró que la restitución de la biomasa
vegetal eliminada tiene un costo, el cual se equiparó al importe de la restitución económica de
árboles especificada en la Norma Ambiental para el Distrito XXXXX, que establece los requisitos y
especificaciones técnicas que deberán cumplir las autoridades, empresas privadas y particulares
que realicen poda, derribo, trasplante y restitución de árboles en el Distrito. El importe de la
restitución económica incluye el costo del suministro de la planta, la plantación y el mantenimiento
por un año.
4.2. El importe de la restitución económica de conformidad con la Norma citada, se determinó
obteniendo un puntaje para el árbol afectado con base en las siguientes características o factores:
altura del árbol, diámetro del tronco, estructura de la copa, estado general del árbol y servicios
ambientales, expectativa de vida útil, presencia de otros árboles por unidad de superficie en
hectáreas o longitud en 100 m, así como monumento urbanístico y valoración social.
4.3. El puntaje obtenido para cada individuo arbóreo resultó de 17 puntos, con el cual se ingresó a la
tabla xxxxx de la Norma, obteniendo el "importe a restituir en términos de días de salario mínimo".
4.4. Con base en lo anterior, el monto económico del daño ocasionado se calculó en S/. 23,250.00
(veintitrés mil doscientos cincuenta con 00/100 soles), equivalente a 25 días de Salario Mínimo
General Vigente en el país a razón de S/. 930.00 (novecientos treinta con 00/100 soles).
4.5. A esto se debe agregar el valor de la madera que produciría estos árboles.

Esto es:

Árbol Diámetro Altura (m) Factor Volumen Valor /m3 Valor Total S/.
Mórfico m3
1 0.25 12.00 0.46 0.271 350.00 94.85
2 0.25 12.00 0.46 0.271 350.00 94.85
3 0.30 12.00 0.46 0.290 350.00 136.50
Valor Total de los Arboles 362.20

Luego, el valor total de indemnización será:

S/. 23,250.00 (daño ambiental)

S/. 362.20 (valor de la madera)
S/. 23, 612.20

SON: VEINTITRÉS MIL SEISCIENTOS DOCE CON 20/100 SOLES

5. Conclusiones
Primera. Se acredita el derribo de tres individuos arbóreos de la especie Ligustrum Japonicum, conocida
comúnmente con el nombre de "trueno", los cuales se localizaban dentro del inmueble con domicilio
en Calle XXXXXXXX, número XXX, Distrito de XXXXX, en esta ciudad de Lima.

Segunda. El sitio donde se llevó a cabo la conducta del derribo de los tres árboles, se encuentra dentro
de la poligonal del Suelo Urbano con clasificación Habitacional, de conformidad con el Programa
Delegacional de Desarrollo Urbano vigente.

Tercera. Los servicios ambientales inhibidos; es decir, los beneficios que los árboles dejaron de aportar
principalmente a los residentes del lugar son los siguientes: captura de bióxido de carbono del aire;
filtración de polvo, humo, esporas, polen y otras impurezas; albergue de especies de fauna urbana y
captación de la luz solar mediante la copa.

Cuarta. El daño ambiental que se produjo con la eliminación de la masa vegetal de los tres individuos
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arbóreos derribados, está asociado con la supresión de los "servicios ambientales" que brindaban
proporcionalmente dentro del conjunto de árboles de la Ciudad de XXXXXXX.

Quinta. Equiparando el valor económico del daño ocasionado por el derribo de los tres árboles, con el
valor de la restitución económica correspondiente conforme a la Norma Ambiental para el Distrito
XXXXXXXXX, el monto económico del daño ocasionado asciende a S/. 23,612.20 (VEINTITRÉS MIL
SEISCIENTOS DOCE CON 20/100 SOLES).