Guia para El Consumidor Sector Vivienda
Guia para El Consumidor Sector Vivienda
Guia para El Consumidor Sector Vivienda
CONSUMIDOR EN EL
SECTOR VIVIENDA
Industria y Comercio
SUPERINTENDENCIA
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Protección al consumidor
en el sector vivienda
¿A quiénes está
dirigida esta guía?
4
¿Qué debo tener en cuenta
sobre el lugar donde se desarrolla
el proyecto?
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Guía para el consumidor en el sector vivienda
¿Qué información me
deben suministrar sobre el proyecto
de construcción?
6
Etapa pre contractual
¿Existe otra
información relevante?
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Guía para el consumidor en el sector vivienda
8
Etapa pre contractual
9
Guía para el consumidor en el sector vivienda
La información sumi-
nistrada a los consumi-
dores por las personas
que vendan o promo-
cionen inmuebles des-
tinados a vivienda debe
ser veraz y suficiente en
relación con las carac-
terísticas de los bienes
que se ofrecen al públi-
co, en particular sobre
los siguientes aspectos:
¥¥ Unidades a construir.
¥¥ Área construida en metros cuadrados (m2).
¥¥ Área libre.
¥¥ Áreas comunes.
¥¥ Equipamiento comunal (ascensor, cuarto de máquinas,
tableros de servicios públicos).
¥¥ Parqueaderos y su naturaleza jurídica.
¥¥ Acabados (cerciórese de la calidad de los acabados).
10
Etapa pre contractual
Información importante
De los parqueaderos
Solicite información específica sobre los parqueaderos y su
naturaleza jurídica, los cuales pueden ser de los siguientes
tipos:
¥¥ Privados.
¥¥ Comunes.
¥¥ Comunes de uso exclusivo.
¥¥ Pueden tener servidumbres, es decir, la obligación de
permitir el paso a otro vehículo, que esté ubicado en el
mismo espacio detrás de su parqueadero.
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Guía para el consumidor en el sector vivienda
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Ley 1480-11, artículo 5º, numeral 12.
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¿Qué debe tener en cuenta como consumidor
en la etapa de negociación?
¥¥ Lea cuidadosa-
mente el contrato.
Si tiene observa-
ciones o dudas
expóngalas por
escrito, dejando
constancia de las
mismas.
¥¥ Tenga en cuenta
que están prohibi-
das por la ley 1480
de 2011, entre
otras, las cláusu-
las que impliquen
la renuncia a sus
derechos o que
presuman mani-
festaciones de vo-
luntad que usted
no ha realizado
expresamente.
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Guía para el consumidor en el sector vivienda
¥¥ Favorecen al consumidor.
Art. 34.
¥¥ Establecen requisitos de los
contratos de adhesión. Art. 37.
¥¥ Enuncian cuáles cláusulas
están prohibidas. Art. 38.
¥¥ Enumera las cláusulas que se
consideran abusivas y qué efecto
legal tiene pactarlas. (se entienden por no escritas). Art. 43
Cerciórese de recibir por escrito la fecha de entrega prevista del
bien privado que adquiere.
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PROTECCIÓN
DE LOS DERECHOS
Si tiene algún problema, porque el inmueble que adquirió no tiene las condiciones de calidad,
o no cumple las características ofrecidas, debe presentar una reclamación escrita al constructor
solicitando que le respondan por la garantía.
Recuerde que en el caso de los inmuebles la garantía frente a los acabados y líneas vitales es de un
(1) año y para afectaciones sobre la estabilidad de la estructura la garantía es de diez (10) años.
No olvide que la reclamación directa del consumidor al constructor, es un requisito previo que
debe agotarse antes de acudir ante las autoridades.
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Guía para el consumidor en el sector vivienda
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Protección de los derechos
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¿Cuál es el procedimiento
jurisdiccional ante la SIC?
En la demanda debe identificar plenamente al constructor, señalar qué dere-
cho considera vulnerado, indicar cuáles son sus pretensiones, acompañar las
pruebas e indicar la dirección de notificación. Para mayor información, revise:
Http://serviciosweb.sic.gov.co/servilinea/ DemandasProtección/
Con el número de radicado, consulte el estado del trámite.
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EFECTIVIDAD
DE LA GARANTÍA
¿Qué es la garantía
y cómo se hace efectiva?
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Guía para el consumidor en el sector vivienda
¿Qué es y cuál
es el término de la garantía?
Ejemplo: Le es inherente
La calidad es el con- a un techo no permitir fil-
junto de características
que le son inherentes a traciones. Adicionalmen-
todos los elementos que
conforman la vivienda te, un constructor puede
y aquellas que el cons-
tructor haya informado
haber informado que tal
como propias de los
mismos.
techo será antideslizante
y ello lo obliga a que este
tenga dicha característica.
La idoneidad hace referencia a la aptitud del bien para satisfacer
las necesidades para las cuales se adquirió la vivienda, es decir,
que cumpla con el conjunto de condiciones para ser habitada.
Ejemplo: No sería idónea una vivienda, si sus estructuras no
soportan la construcción y, por lo tanto, no es habitable.
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Efectividad de la garantía
¥¥ La reparación gratuita de
los defectos del producto,
en este caso del inmueble.
¥¥ De no ser posible la reparación del inmueble ni restituir
las condiciones de estabilidad que permitan su habitabi-
lidad, el vendedor procederá a la devolución del dinero.
¥¥ El suministro de las instrucciones y asistencia técnica
para la instalación y mantenimiento de los accesorios
instalados en el inmueble.
¥¥ Contar con la mano de obra capacitada para ofrecer servi-
cio y asistencia técnica aún después de vencida la garantía.
¥¥ La entrega material del bien y el registro correspondi-
ente en forma oportuna.
Por su parte, el Decreto 735 de 2013 establece un alcance espe-
cífico para la garantía sobre inmuebles, referida como quedó
arriba anotado a tres aspectos: acabados, líneas vitales (infraes-
tructura básica de redes, tuberías o elementos conectados o con-
tinuos, que permiten la movilización de energía eléctrica, agua y
combustibles), la afectación de la estabilidad de la estructura y
la no entrega del bien después de la adquisición.
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Guía para el consumidor en el sector vivienda
¿Cuál es el procedimiento
para reclamar por acabados
y líneas vitales?
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Efectividad de la garantía
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Efectividad de la garantía
Protección contractual
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Efectividad de la garantía
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Guía para el consumidor en el sector vivienda
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Aa
Acabados o elementos no estructurales: Partes y componentes de una edifica-
ción que no pertenecen a la estructura o a su cimentación.
Afectaciones graves: Son las deficiencias constructivas o el desmejoramiento de las
especificaciones técnicas que afectan las condiciones de habitabilidad de los bienes
privados o de dominio particular o la utilización de los bienes comunes, que no
implican daño estructural en el inmueble. Pueden presentarse, entre otros, en los
siguientes casos: en bienes privados o de dominio particular: acabados, humedades
y cualquier otro hecho que afecte la habitabilidad de los inmuebles y no implique el
daño estructural de las viviendas; en bienes comunes: hundimiento de superficies
de circulación, cerramientos, cuartos de basura, acabados, humedades, canales y
bajantes, equipos especiales y cualquier otro hecho que afecte la utilización y dispo-
sición de las zonas comunes.
Afectaciones gravísimas: Son las deficiencias constructivas o el desmejoramiento
de las especificaciones técnicas que afectan las condiciones estructurales de los bie-
nes privados o de uso particular o de los bienes comunes.
Afectaciones leves: Son las deficiencias constructivas o el desmejoramiento de las
especificaciones técnicas que se presentan dentro del término de garantía por aque-
llos defectos que ocurren como resultado del proceso constructivo y no afectan la
habitabilidad de la construcción.
Área privada construida: Extensión superficiaria cubierta de cada bien privado,
excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad
con las normas legales.
Área privada libre: Extensión superficiaria privada semidescubierta o descubierta,
excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad
con las normas legales.
Bb
Bienes privados o de dominio particular: Inmuebles debidamente delimitados,
funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, inte-
grantes de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, con
salida a la vía pública directamente o por pasaje común.
Bienes comunes: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad
horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados,
que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad,
funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de
dominio particular.
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Guía para el consumidor en el sector vivienda
Cc
Cláusulas abusivas: Son cláusulas abusivas aquellas que producen un desequili-
brio injustificado en perjuicio del consumidor y las que, en las mismas condiciones,
afecten el tiempo, modo o lugar en que el consumidor puede ejercer sus derechos.
Para establecer la naturaleza y magnitud del desequilibrio, serán relevantes todas las
condiciones particulares de la transacción particular que se analiza. Los productores
y proveedores no podrán incluir cláusulas abusivas en los contratos celebrados con
los consumidores, En caso de ser incluidas serán ineficaces de pleno derecho. (Art
42 ley 1480).
Dd
Deber de información a cargo de los proveedores de bienes y servicios: Rinde en la
etapa de preventas en la sala de ventas y en los brochures o plegables que se utilicen
para promover la venta de proyectos inmobiliarios. Se deberá informar el área privada
construida, sin perjuicio de que se indiquen otras áreas, como el área privada libre
o las áreas comunes de uso exclusivo. Lo anterior sin perjuicio de que éstas puedan
sufrir modificaciones como consecuencia directa de modificaciones ordenadas por
la curaduría o la alcaldía competente en la expedición de la licencia de construcción.
(Circular única 2.16.1)
Deficiencia constructiva: Es una afectación presentada en los bienes privados o de
dominio particular o en los bienes comunes por incumplimiento de las normas o re-
glamentos a los que debe estar sometida la persona natural o jurídica que desarrolle
las actividades de construcción o enajenación de inmuebles destinados a vivienda.
Gg
Garantía por estabilidad de la obra: Garantía sobre los componentes de una edifi-
cación pertenecientes a la estructura o a su cimentación. (Inferido por lo que sugiere
el Decreto 0735 de la SIC).
Ll
Líneas vitales: Infraestructura básica de redes, tuberías o elementos conectados
o continuos, que permite la movilización de energía eléctrica, agua, combustibles,
información y el transporte de personas y productos, esencial para realizar con efi-
ciencia y calidad las actividades de la sociedad.
Pp
Productor o expendedor: Toda persona natural o jurídica que promocione y/o venda
bienes inmuebles. (Inferido de la Circular Única 2.16).
Ss
Secretaría del Hábitat: Entidad rectora del Sector Hábitat. Su objeto es formular las
políticas de gestión del territorio urbano y rural en orden para aumentar la produc-
tividad del suelo urbano, garantizar el desarrollo integral de los asentamientos y de
las operaciones y actuaciones urbanas integrales, facilitar el acceso de la población
a una vivienda digna y articular los objetivos sociales económicos de ordenamiento
territorial y de protección ambiental.
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Señores
SUPERINTENDENCIA DE INDUSTRIA Y COMERCIO
DELEGATURA PARA ASUNTOS JURISDICCIONALES
Ciudad
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Guía para el consumidor en el sector vivienda
4. HECHOS
Los hechos deben expresarse en forma clara y precisa, numerando y clasificándolos
adecuadamente.
En los hechos debe consignarse, como mínimo, la siguiente información:
¥¥ Debe identificar plenamente la vivienda adquirida sobre la cual recaen
las pretensiones.
¥¥ Lugar en donde se adquirió la vivienda.
¥¥ Constructora que le vendió la vivienda.
¥¥ Precio pactado y/o pagado por la vivienda.
¥¥ Defecto y/o inconformidad del consumidor con la vivienda adquirida.
¥¥ Reclamación directa formulada por al constructor.
¥¥ Respuesta del constructor.
¥¥ Las cláusulas cuyo contenido estima abusivo (en aquellos casos en los que
se pretenda la aplicación de las normas de protección contractual conte-
nidas en el Estatuto del Consumidor, Ley 1480 de 2011).
¥¥ La vulneración concreta de sus derechos como consumidor, originada en
la violación de normas sobre protección a usuarios y consumidores.
¥¥ Demás datos relevantes e importantes que tengan relación con el caso y
que permitan obtener información necesaria para que se cuenten con me-
jores elementos de juicio.
¥¥ El tipo de información que recibió, incluyendo las condiciones particulares
de la vivienda ofrecida (Tenga en cuenta que deberá allegarse la prueba docu-
mental de la publicidad o información engañosa). En caso de que haya sido
brindada de manera verbal así deberá manifestarlo.
¥¥ Motivos concretos de la inconformidad o falta de correspondencia entre
lo ofrecido y lo recibido.
5. PRETENSIONES
Formule de forma clara, separada, concreta y precisa, lo que pretende y, siempre que
se tenga una pretensión económica, deberá estimarse su monto, esto es, a cuánto
ascienden en moneda nacional.
6. JURAMENTO ESTIMATORIO
Cuando en la demanda se pida el pago de perjuicios, el demandante debe estimar-
los y discriminarlos bajo la gravedad del juramento y de manera razonable en la
demanda, esto es, debe indicar cuáles son los perjuicios cuya indemnización se re-
clama y expresar las razones por las cuales se determina la cuantía de los mismos.
7. PRUEBAS
Se deben relacionar los documentos que se van a acompañar como pruebas (factu-
ras, recibos, reclamación directa, respuesta del proveedor o productor o proveedor,
etc.) y se deben pedir las demás pruebas que se quieran hacer valer en el proceso.
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Anexos. Modelo de demanda
8. ANEXOS
¥¥ Poder otorgado al apoderado judicial (en caso de que se actúe a través de
abogado).
¥¥ Prueba del agotamiento del requisito de reclamo directo, en caso de haber
sido por escrito.
¥¥ Prueba documental de la información o publicidad engañosa.
¥¥ Prueba del contrato objeto de controversia, en caso de que se solicite pro-
tección contractual.
9. NOTIFICACIONES
¥¥ Lugar en donde el demandante puede recibir notificaciones (dirección,
teléfono, fax y correo electrónico).
¥¥ Lugar en donde el demandado puede recibir notificaciones (dirección,
teléfono, fax y correo electrónico).
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Anexos normativos
7. Solicitar la intervención de la fuerza pública con el fin de hacer cumplir una orden
previamente impartida.
8. Emitir las órdenes necesarias para que se suspenda en forma inmediata y de ma-
nera preventiva la producción, o la comercialización de productos hasta por un
término de sesenta (60) días, prorrogables hasta por un término igual, mientras
se surte la investigación correspondiente, cuando se tengan indicios graves de que
el producto atenta contra la vida o la seguridad de los consumidores, o de que no
cumple el reglamento técnico.
9. Ordenar las medidas necesarias para evitar que se cause daño o perjuicio a los
consumidores por la violación de normas sobre protección al consumidor.
10. Difundir el conocimiento de las normas sobre protección al consumidor y pu-
blicar periódicamente la información relativa a las personas que han sido sanciona-
das por violación a dichas disposiciones y las causas de la sanción. La publicación
mediante la cual se cumpla lo anterior, se hará por el medio que determine la Su-
perintendencia de Industria y Comercio, la Superintendencia Financiera y será de
acceso público.
11. Ordenar la devolución de los intereses cobrados en exceso de los límites legales
y la sanción establecida en el artículo 72 de la Ley 45 de 1990, en los contratos de
adquisición de bienes y de prestación de servicios mediante sistemas de financiación
o en los contratos de crédito realizados con personas naturales o jurídicas cuyo con-
trol y vigilancia en la actividad crediticia no haya sido asignada a alguna autoridad
administrativa en particular.
12. Ordenar al proveedor a reintegrar las sumas pagadas en exceso y el pago de
intereses moratorios sobre dichas sumas a la tasa vigente a partir de la fecha de eje-
cutoria del correspondiente acto administrativo, en los casos en que se compruebe
que el consumidor pagó un precio superior al anunciado.
13. Definir de manera general el contenido, características y sitios para la indicación
pública de precios.
14. Ordenar modificaciones a los clausulados generales de los contratos de adhesión
cuando sus estipulaciones sean contrarias a lo previsto en esta ley o afecten los de-
rechos de los consumidores.
15. La Superintendencia de Industria y Comercio podrá instruir según la naturaleza
de los bienes y servicios, medidas sobre plazos y otras condiciones, en los contratos
de adquisición de bienes y prestación de servicios.
16. Fijar el término de la garantía legal de que trata el artículo 8o de la presente ley
para determinados bienes o servicios, cuando lo considere necesario.
17. Fijar el término por el cual los productores y/o proveedores deben disponer de
repuestos, partes, insumos y mano de obra capacitada para garantizar el buen fun-
cionamiento de los bienes que ponen en circulación, conforme a lo dispuesto en el
numeral 7 del artículo 11 de la presente ley.
18. Fijar requisitos mínimos de calidad e idoneidad para determinados bienes y
servicios, mientras se expiden los reglamentos técnicos correspondientes cuando
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Anexos normativos
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