TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN No. - 044 -2022-SUNARP-TR

Lima,07 de enero de 2022

APELANTE : MARÍA TERESA CORBERA ANDERSON

TÍTULO : Nº 2567419 del 20/9/2021 (SID).
RECURSO : Escrito del 18/11/2021.
REGISTRO : Predios de Lima.
ACTO(s) : Modificación de reglamento interno y otros.

SUMILLA

REGLAMENTO INTERNO
Cuando el documento que contiene el texto del reglamento interno se encuentra suscrito
por el presidente de la junta de propietarios, no resulta exigible que en el acta de la junta
de propietarios en la que se adopta dicho acuerdo, se transcriba el texto del reglamento,
en virtud de la disposición contenida en el numeral 5.15 de la Directiva N° 009-2008-
SUNARP/SN.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita, a través del

Sistema de Intermediación Digital – SID Sunarp, la inscripción de la
modificación de reglamento interno y el otorgamiento de reglamento
interno general y reglamentos internos particulares, respecto de la
edificación levantada sobre el predio inscrito en la partida matriz Nº
11919288 del Registro de Predios de Lima.

Para tal efecto se presenta la siguiente documentación:

- Copia certificada del acta de sesión de junta extraordinaria de

propietarios del 15/5/2021, expedida por la notaria de Lima Carola
Cecilia Hidalgo Morán el 17/9/2021.
- Declaración jurada de convocatoria suscrita por María Cecilia Remón
Arnaiz de Cabieses, con firma certificada por la notaria de Lima Carola
Cecilia Hidalgo Morán el 17/9/2021.
- Documento privado de reglamento interno general suscrito por María
Cecilia Remón Arnaiz de Cabieses, con firma certificada por la notaria
de Lima Carola Cecilia Hidalgo Morán el 13/9/2021.
 RESOLUCIÓN No. - 044 -2022-SUNARP-TR

- Documento privado de reglamento interno del primer bloque suscrito

por María Cecilia Remón Arnaiz de Cabieses, con firma certificada por
la notaria de Lima Carola Cecilia Hidalgo Morán el 13/9/2021.
- Documento privado de reglamento interno del segundo bloque suscrito
por María Cecilia Remón Arnaiz de Cabieses, con firma certificada por
la notaria de Lima Carola Cecilia Hidalgo Morán el 13/9/2021.

Con los reingresos del 6/10/2021, 28/10/2021 y 10/11/2021 se adjuntaron

escritos de subsanación suscritos por la notaria de Lima Carola Cecilia
Hidalgo Morán.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

El registrador público del Registro de Predios de Lima Jorge Manuel

Otárola Paredes observó el título en los siguientes términos:

“(…)
Mediante escrito de fecha 08/11/2021, se manifiesta haber cumplido con las
normas establecidas para modificar los reglamentos internos, ya que se ha
presentado el documento privado con firma certificada del presidente de la junta
de propietarios conteniendo los reglamentos internos, así como la copia
certificada del acta de la asamblea de fecha 15/5/2021.
Ante ello, reiteramos lo manifestado en la esquela de observación anterior, en el
sentido de que no se está cuestionando la formalidad que se ha adoptado para
otorgar la modificación del reglamento interno y el otorgamiento de los nuevos
reglamentos internos (documento privado con firma certificada del presidente de
la junta de propietarios conforme lo dispone el artículo 86° del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios), sino que del contenido del acta de la
asamblea mediante la cual se habría aprobado los reglamentos internos, no se
aprecia que ésta contenga inserto el nuevo texto aprobado, lo que imposibilita
determinar que el texto de los reglamentos internos contenidos en los
documentos privados sean exactamente los mismos que la asamblea de junta
de propietarios aprobó.
En tal sentido, previamente a calificar el presente título en su integridad, sírvase
subsanar el requerimiento efectuado en la esquela de observación anterior, cuyo
contenido se traslada en el siguiente sentido:

MODIFICACIÓN DE REGLAMENTO INTERNO Y OTORGAMIENTO DE

REGLAMENTOS INTERNOS PARTICULARES
1. Es materia de rogatoria se inscriba la modificación del reglamento interno
inscrito en la partida N° 11919288, de tal manera que se considere como un
reglamento interno general, así como también se solicita la inscripción de dos
nuevos reglamentos internos particulares al haberse delimitado dos bloques o
sectores al interior de la edificación matriz.
2. Para tal fin, se ha adjuntado copia certificada del acta de la asamblea de junta
de propietarios otorgada con fecha 15/5/2021, mediante la cual los propietarios
asistentes habrían aprobado tanto el nuevo texto del reglamento interno general
como el texto de los reglamentos internos correspondientes al primer y al
segundo bloque; sin embargo, el acta no contiene la redacción de tales
reglamentos, lo que imposibilita tener la certeza de que el texto de éstos
contenido en los documentos privados suscritos por la presidente de la junta de
 RESOLUCIÓN No. - 044 -2022-SUNARP-TR

propietarios, sea realmente el que fue previamente aprobado por los propietarios
mediante asamblea de fecha 15/5/2021.
3. En este sentido, habiéndose efectuado la modificación total del reglamento
inferno inscrito, resulta indispensable que el acta contenga en su totalidad, la
redacción íntegra tanto del reglamento interno general como el de los
reglamentos internos particulares, los cuales deberán ser coincidentes en su
totalidad con los contenidos en los documentos con certificación de firmas de
fecha 13/9/2021.
4. Lo manifestado determina que no pueda realizarse una calificación integral del
contenido de los reglamentos internos, pues no existe la certeza de que su texto
haya sido previamente aprobado por la junta de propietarios. Ante lo
manifestado, previamente sírvase subsanar.
(…)”.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

El recurrente sustenta su recurso de apelación, entre otros, sobre la base

de los siguientes fundamentos:

- El argumento expuesto en la observación no está sustentado en

normativa del Registro Público, por lo cual formulamos apelación a
efectos de que el Tribunal Registral, de más amplio criterio, revoque la
observación para continuar con la inscripción del título; es decir, con la
modificación de reglamento interno general del edificio en calle Francia
525-535-543-551, Miraflores.
- Hemos cumplido con las normas establecidas para inscribir las
modificaciones de reglamentos internos, contenidas tanto en el art. 86
del RIRP, como en el art. V.5.15 de la Resolución 340-2008
SUNARP/SN, Resolución 1357-2021-SUNARP/SN de fecha 13 de
agosto del 2021, en cuanto a los documentos necesarios para la
inscripción de reglamentos internos, los cuales son el documento
privado con firma certificada del presidente de la junta de propietarios
que contenga los reglamentos internos y adjuntar el acta que los
aprueba, no siendo necesario que ésta tenga inserta el texto de los
reglamentos.
- En tal sentido, el registrador nos solicita documentación que no está
prevista en las normas registrales aplicables. No tiene por qué dudar
de la certeza del contenido del documento privado con firma certificada
de la presidenta de la junta de propietarios, pues en todo caso si éstos
no fueran ciertos, ella es la única responsable, del contenido del
documento que contiene su firma certificada, no estando el registrador
impedido de calificar el título presentado.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Partida matriz Nº 11919288 del Registro de Predios de Lima

 RESOLUCIÓN No. - 044 -2022-SUNARP-TR

El predio ubicado con frente a la calle Francia Nº 525-535-543-551, distrito

de Miraflores, provincia y departamento de Lima, corre inscrito en la
partida matriz Nº 11919288 del Registro de Predios de Lima.

En el asiento C00001 de la citada partida, corre inscrito el dominio de

Terlan S.A.C. sobre el predio submateria.

En el asiento B00003 consta inscrita la declaratoria de fábrica del primer,

segundo, tercero, cuarto, quinto, sexto, sétimo piso y azotea.

En el asiento B00004 corre inscrita la numeración de las unidades

inmobiliarias que conforman la fábrica del predio submateria.

En el asiento B00005 corre inscrita la constitución de reglamento interno

del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común de la edificación
submateria.

En el asiento B00006 corre inscrita la constitución de junta de propietarios

de la edificación submateria.

Asimismo, consta la anotación de independización de las unidades

inmobiliarias de dominio exclusivo conformantes de la edificación
submateria.

En el asiento B00007 consta que como consecuencia de las

independizaciones efectuadas el predio matriz quedó reducido a las zonas
comunes descritas en el asiento en mención.

En el asiento C00002 consta que San Miguel Inmobiliaria S.A.C. es la

nueva denominación social de la propietaria del predio inscrito en la
partida submateria.

En el asiento B00008 corre inscrito el nombramiento de María Cecilia

Remón Arnaiz de Cabieses como presidenta de la junta de propietarios,
quien ejercerá el cargo por un periodo de 02 años a partir del 28/9/2019
hasta el 27/9/2021 y el nombramiento de Rosa María Mercedes Uceda del
Campo de Izcue como administradora, quien ejercerá el cargo por el
mismo periodo de 2 años.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la vocal Mirtha Rivera Bedregal.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión

a determinar es la siguiente:
 RESOLUCIÓN No. - 044 -2022-SUNARP-TR

- Si resulta exigible que en el acta de la junta de propietarios que contiene

el acuerdo de otorgamiento de reglamento interno, se transcriba el texto
del reglamento.

VI. ANÁLISIS

1. De acuerdo a lo dispuesto en el primer párrafo del artículo 2011 del

Código Civil1, los registradores y el Tribunal Registral en sus respectivas
instancias califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se
solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto,
por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los
Registros Públicos.

En el mismo sentido, el segundo párrafo del artículo V del Título Preliminar

del Reglamento General de los Registros Públicos (en adelante RGRP)
establece que la calificación comprende la verificación del cumplimiento de
las formalidades propias del título y la capacidad de los otorgantes, así
como la validez del acto que, contenido en el título, constituye la causa
directa e inmediata de la inscripción. Seguidamente, precisa la mencionada
norma que la calificación también comprende la verificación de los
obstáculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condición
de inscribible del acto o derecho y que dicha calificación se realiza sobre la
base del título presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente
al título presentado y, complementariamente, de los antecedentes que
obran en el Registro.

2. De igual modo, dentro de los alcances de la calificación registral, el

artículo 322 del RGRP establece que el registrador y el Tribunal Registral,
en sus respectivas instancias, al calificar y evaluar los títulos ingresados
para su inscripción, deberán:

“(…)

1 Artículo modificado por la Primera Disposición Complementaria Modificatoria de la Ley

N° 31309, publicada en el diario oficial “El Peruano” el 24/7/2021.
Artículo 2011.- Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud
se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que
resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del registrador,
cuando se trate de parte que contenga una resolución judicial que ordene la inscripción.
De ser el caso, el registrador podrá solicitar al juez las aclaraciones o información
complementaria que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin
perjudicar la prioridad del ingreso al Registro.
En el acto de la calificación registral, el registrador y el Tribunal Registral propician y
facilitan las inscripciones de los títulos ingresados al Registro.
La calificación registral en el Registro de Predios se complementará con el apoyo del
área encargada del manejo de las bases gráficas registrales, lo que no implica una
sustitución en la labor de calificación por parte de las instancias registrales.
2 Artículo modificado por el artículo 1 de la Resolución N° 042-2021-SUNARP-SA,

publicada en el diario oficial “El Peruano” el 26/3/2021.

 RESOLUCIÓN No. - 044 -2022-SUNARP-TR

c) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, así

como la formalidad del título en el que éste consta y la de los demás
documentos presentados;
d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los documentos
que conforman el título, se ajustan a las disposiciones legales sobre la
materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas;
(…)”.

3. El Régimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común3 es una

modalidad de la propiedad consistente en la coexistencia, en una
edificación, de secciones de dominio exclusivo con secciones de
propiedad común4. Esto por cuanto, conjuntamente con la propiedad
exclusiva sobre una sección determinada del edificio, va a coexistir una
copropiedad sobre los elementos comunes de la edificación, como el
terreno en donde está construido, los muros, las escaleras, ascensores, y
demás elementos que hacen indispensable el uso por parte de los
propietarios de sus respectivas unidades de propiedad exclusiva.

La particularidad, por consiguiente, del Régimen de Propiedad Exclusiva

y de Propiedad Común es la coexistencia de unidades de dominio
exclusivo con bienes comunes, motivado por la naturaleza de la
edificación, como sucede con los edificios.

Por ello es que se admite que la constitución de dicho régimen no sólo

sea mediante un acto específico de constitución (acto jurídico) por parte
de sus titulares, sino también con el solo hecho de la existencia de un
edificio en el que existan dos o más propietarios de distintos
departamentos u oficinas.

Actualmente, el Régimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común

al que deben someterse las unidades inmobiliarias en las que coexisten
secciones de propiedad exclusiva y bienes y/o servicios comunes se
encuentra establecido en la Ley N° 27157, publicada el 20/7/1999, y su
Reglamento, el Decreto Supremo Nº 008-2000-MTC, publicado el
17/2/2000, cuyo T.U.O. fue aprobado mediante Decreto Supremo Nº 035-

3 Dicho régimen se encuentra regulado por la Ley Nº 27157 y su Reglamento cuyo TUO
fue aprobado mediante Decreto Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA, norma última que lo
define en su artículo 129 como aquel “(...) régimen jurídico que supone la existencia de
una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de
dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio
común. (…)”.
4 En la doctrina y legislación comparada se conoce a esta modalidad de la propiedad

como “propiedad horizontal”, en razón a que ha sido ideada para las titularidades
existentes en un edificio. En estos inmuebles, al existir diversos departamentos u
oficinas, pertenecientes a distintos propietarios, entonces, la propiedad de los mismos
no se va a extender al suelo, subsuelo ni al sobresuelo, comprendidos dentro de los
planos verticales del perímetro superficial del inmueble y hasta que sea útil al propietario
el ejercicio de su derecho -como se señala en el artículo 954 del Código Civil-, como
sucede en el caso de la propiedad común; sino que se va a restringir al piso o parte del
piso que ocupa el departamento u oficina.
 RESOLUCIÓN No. - 044 -2022-SUNARP-TR

2006-VIVIENDA, luego modificado mediante Decreto Supremo Nº 008-

2019-VIVIENDA5.

4. La regla general es que todas las edificaciones en las que coexistan

secciones de propiedad exclusiva y zonas comunes sujetas al régimen de
propiedad exclusiva y propiedad común, deben contar obligatoriamente
con un reglamento interno.

Sin embargo, puede darse el caso de edificaciones complejas en las que,

por su magnitud o particularidades, determinados bloques o sectores de
la edificación pueden contar con reglamento interno propio que regule las
relaciones de los propietarios del sector o bloque determinado y un
reglamento interno general que regule las relaciones relativas a las zonas
y servicios comunes generales.

Ello en atención a las ventajas que proporciona la existencia de pluralidad

de reglamentos internos, ya que estos permitirán la administración
eficiente del régimen y los bienes sujetos a este.

5. Al respecto, el artículo 45 de la Ley Nº 27157 establece la factibilidad

de la existencia de más de un reglamento interno, distinguiéndose el
reglamento interno general como aquel que regula la edificación en su
conjunto y por ende los bienes comunes generales del reglamento interno
particular que regula un bloque determinado. Así, dicho artículo señala lo
siguiente:

“Artículo 45.- De la pluralidad de reglamentos internos

45.1. En todos los casos se puede otorgar más de un Reglamento y
conformar la respectiva Junta de Propietarios por áreas físicamente
determinables, que comprenden un conjunto de unidades, si así lo
acuerdan la mayoría simple del total de propietarios.
45.2. De requerirse por los interesados, se constituirá además una Junta
General de Propietarios con delegados de las diferentes Juntas de
Propietarios, la cual se encargará de todo lo concerniente a asuntos que
afecten a la edificación en su conjunto.
45.3. La conformación, funciones, mecanismos de coordinación entre
Juntas y demás aspectos concernientes, serán fijados en un Reglamento
Interno General”.

Por su parte, el artículo 154 del TUO del Reglamento de la Ley N° 27157
señala sobre la pluralidad de reglamentos internos:

“Artículo 154.- Pluralidad de Reglamentos Internos

De producirse la delimitación en sectores o bloques, cada uno de ellos
podrá contar con su Reglamento Interno propio. La conformación,
funciones, mecanismos de coordinación entre Juntas de Propietarios y
demás aspectos concernientes a la edificación en su conjunto, serán

5 Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 12/2/2019.

 RESOLUCIÓN No. - 044 -2022-SUNARP-TR

fijados en un Reglamento Interno General común para todos los bloques o

secciones”.

6. En el presente caso, se solicita, a través del Sistema de Intermediación

Digital – SID Sunarp, la inscripción de la modificación de reglamento
interno y el otorgamiento de reglamento interno general y reglamentos
internos particulares, respecto de la edificación levantada sobre el predio
inscrito en la partida matriz Nº 11919288 del Registro de Predios de Lima.

El registrador denegó la inscripción señalando que el acta de junta de

propietarios adjunta no contiene el nuevo texto del reglamento interno
general, así como el texto de los reglamentos internos correspondientes
al primer y segundo bloque de la edificación, razón por la cual no se tiene
certeza de que el texto contenido en los documentos privados suscritos
por la presidenta de la junta de propietarios sea realmente el que fue
previamente aprobado por los propietarios mediante asamblea del
15/5/2021.

Por su parte, la recurrente sostiene que el registrador solicita

documentación que no está prevista en las normas registrales aplicables.
7. La Directiva Nº 009-2008-SUNARP/SN6, publicada en el diario oficial
“El Peruano” con fecha 26/12/2008, señala sobre el reglamento interno:

“(…)
El reglamento interno viene a ser un negocio jurídico (en la terminología
del Código Civil, acto jurídico) en el cual la declaración de voluntad está
dirigida a producir una mixtura de efectos jurídicos obligacionales y reales.
Así pues, la eficacia real se aprecia claramente del hecho que el acto
constitutivo afecta el dominio de los propietarios, transformando una
situación dominical normalmente independiente, en otra compartida en
cuanto al objeto mismo de la propiedad, pues vincula indivisiblemente las
partes privativas o exclusivas con las partes comunes. Éstas quedan
destinadas a favor de aquéllas. La segunda característica fundamental es
que da origen a un régimen especial de propiedad (propiedad exclusiva y
propiedad común), en el cual se establece un sistema complejo de
facultades, limitaciones, cargas y obligaciones, que viene a constituir una
“lex rei” que vincula a los otorgantes del acto y a los sucesivos adquirentes.
(…)”.

8. Respecto a la formalidad requerida para la inscripción del reglamento

interno de propiedad exclusiva y propiedad común, su adecuación y/o
modificación, la Decimosegunda Disposición Transitoria del Reglamento
de la Ley Nº 27157 establece lo siguiente:

“La adecuación del Reglamento Interno a que se refiere la tercera

disposición final de la ley, podrá efectuarse mediante escritura pública o
documento privado con firma legalizada que contenga el otorgado por la

6
Aprobada por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº
340-2008-SUNARP/SN, Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Común.
 RESOLUCIÓN No. - 044 -2022-SUNARP-TR

Junta de Propietarios o el Modelo de Reglamento Interno que aprobará

el Viceministerio de Vivienda y Construcción en un plazo no mayor de 30
días hábiles desde la publicación del presente Reglamento” (El
subrayado es nuestro).

La citada norma contiene dos opciones para el otorgamiento del

Reglamento Interno:

a) La regla general de la escritura pública (artículo 2010 del Código

Civil), que contenga el Reglamento Interno otorgado por la Junta de
Propietarios o el Modelo que aprobó el Viceministerio de Vivienda y
Construcción; o,
b) Documento privado con firma legalizada (excepción al artículo 2010
del Código Civil), que contenga el Reglamento Interno otorgado por la
Junta de Propietarios o el Modelo que aprobó el Viceministerio de
Vivienda y Construcción.

9. La misma regla ha sido recogida en el artículo 86 del Reglamento de

Inscripciones del Registro de Predios (en adelante RIRP), para la
inscripción del Reglamento Interno:

“Artículo 86.- Formalidad del reglamento interno

El reglamento interno se inscribirá en mérito a escritura pública o
documento privado con firma certificada por Notario, otorgado por
los propietarios o por el presidente de la junta de propietarios.
Cuando es otorgado por este último, se insertará o acompañará copia
certificada del acta de la sesión de junta de propietarios en la que se
aprobó el reglamento interno con el voto favorable de más del 50% de
los propietarios que conforman la edificación, para lo cual el voto se
computa por cada sección de propiedad exclusiva, mientras no se
encuentre definido el porcentaje de participación en las zonas comunes,
y las respectivas esquelas de convocatoria o la constancia otorgada
conforme a lo dispuesto en el último párrafo del artículo siguiente.
(…)” (El resaltado es nuestro).

Del análisis del primer párrafo del artículo, el reglamento interno debe ser
presentado en escritura pública o documento privado con firma certificada
por notario, otorgado por los propietarios o por el presidente de la junta de
propietarios.

10. En relación al acta de asamblea de junta de propietarios, la misma

debe contener como mínimo los requisitos indicados en el artículo 1497

7 Artículo 149.- Contenido y forma del acta.

En el acta de cada sesión, deberá indicarse el lugar, fecha y hora en que esta se realizó;
la relación de los propietarios concurrentes, con indicación de sus porcentajes de
participación en los bienes de dominio común; el nombre de las personas que actuaron
como presidente y secretario de la junta; los puntos de la agenda; la forma y resultado
de las votaciones y los acuerdos adoptados. Será firmada por el Presidente y el
Secretario designado, o por los miembros de la directiva si la hubiera, y por todos los
 RESOLUCIÓN No. - 044 -2022-SUNARP-TR

del TUO del Reglamento de la Ley Nº 27157 – entre ellos los acuerdos
adoptados - y, tal como lo señala el artículo 1488 del citado Reglamento,
el acta debe constar en el libro de actas de la junta de propietarios
legalizados conforme a Ley.

11. Ahora bien, el numeral 5.15 de la Directiva N° 009-2008-SUNARP/SN

establece lo siguiente:

“5.15. DOCUMENTACIÓN DEL REGLAMENTO INTERNO. -

El reglamento interno o su modificación se inscriben en mérito de escritura
pública o documento privado con firmas legalizadas del presidente de la
junta.
Cuando sólo interviene el presidente bastará la copia certificada del
acta de la junta de propietarios en la que se adopta el acuerdo, sin
requerirse la transcripción del texto del reglamento o su
modificación.” (El resaltado es nuestro).

Asimismo, el numeral 5.17 de la citada Directiva señala lo siguiente:

“5.17. INTERVENCIÓN DEL PRESIDENTE EN LA DOCUMENTACIÓN

El Presidente de la Junta de Propietarios es el representante de los
propietarios y puede intervenir en las escrituras públicas, documentos
privados y declaraciones juradas, sin necesidad de comparecencia

participantes en la Junta. El Reglamento interno podrá contener reglas que faciliten la

suscripción del acta.
8 Artículo 148.- Acuerdos por mayoría calificada.

Salvo disposición distinta del Reglamento Interno, se considera mayoría calificada al voto
conforme de cuando menos los propietarios de secciones de propiedad exclusiva que
representen los dos tercios de las participaciones de los bienes comunes, incluyendo los
porcentajes de quienes renunciaron a la Junta. Cuando se trate de decisiones de venta,
gravamen, cesión en uso o afectación permanente de los bienes, áreas o servicios
comunes, sólo podrán votar los propietarios hábiles de las secciones o sus
representantes en nombre de ellos, aún cuando no integren la Junta de Propietarios.
Las sesiones de las Juntas de Propietarios y los acuerdos adoptados en ellas, deberán
constar en el Libro de Actas legalizado conforme a Ley.
Los acuerdos que autoricen la transferencia de propiedad de bienes comunes deberán
ser notificados a los propietarios de secciones que no concurrieron a la Junta, aún
cuando hubieran renunciado a ella, mediante carta notarial dirigida al domicilio designado
por ellos ante la Junta. En estos casos, los propietarios podrán manifestar su
discrepancia con el acuerdo, en el plazo de veinte (20) días hábiles. Esta discrepancia
se entiende sólo como salvedad. De no hacerlo quedarán vinculados a dicho acuerdo.
La notificación antes mencionada, se entenderá realizada y será válida siempre que se
efectúe en el domicilio designado por el propietario ante la Administración.
En caso que la notificación antes mencionada sea devuelta por el notario porque el
domicilio señalado por el propietario fuere desconocido o carezca del mismo en el lugar
de la edificación, el Presidente, la Directiva o la Administración, según sea el caso,
deberá publicar un aviso en el diario oficial El Peruano, en el cual se consignará el
acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, en las mismas condiciones que en la
notificación notarial. Si transcurrido el plazo de veinte (20) días hábiles desde el día hábil
siguiente de la publicación, el propietario con domicilio desconocido no manifestara por
conducto notarial su discrepancia, se entenderá vinculado al acuerdo.
 RESOLUCIÓN No. - 044 -2022-SUNARP-TR

personal de cada uno de los titulares de las secciones de dominio

exclusivo.
La misma regla se aplica a cualquier persona distinta del presidente que
cuente con designación especial realizada por la Junta de propietarios para
formalizar un acuerdo determinado.”

12. Como puede apreciarse, en el acta de junta de propietarios debe

constar el acuerdo adoptado, tal como lo dispone el artículo 149 del
Reglamento de la Ley N° 27157. A la misma vez, la Directiva sobre el
régimen de propiedad exclusiva y común señala expresamente que no se
requiere la transcripción del texto del reglamento o su modificación en el
acta.

Debe entonces entenderse que en el acta se requiere que consten los

requisitos que exige el artículo 149 del Reglamento de la Ley N° 27157:
lugar, fecha, hora, relación de propietarios concurrentes (con indicación
de sus porcentajes), nombre de presidente y de secretario, puntos de
agenda, forma y resultado de las votaciones.

En cuanto a los acuerdos adoptados, necesariamente deben constar en

el acta, pero no se requiere que en el acta se consigne el texto del
reglamento interno o se transcriba el texto íntegro de los artículos que son
objeto de modificación, bastando con una descripción de la materia
acordada.

Así, la Directiva citada otorga preponderancia al documento que - con

firma certificada – otorgará el presidente en base a lo acordado por la
junta.

Es claro que la finalidad de la Directiva es simplificar la elaboración del

acta.

Implícitamente la Directiva otorga facultad fedante al presidente pues

aunque en el acta no se consigne el texto del reglamento aprobado, se
inscribirá el reglamento interno, en mérito al texto que el presidente
consigne. Eso sí, la materia y el sentido del acuerdo deberá constar en el
acta.

13. De la revisión de la documentación adjunta al título alzado, se

acompaña copia certificada notarialmente del acta de sesión
extraordinaria de junta de propietarios del 15/5/2021 extraída del libro de
actas respectiva, donde puede apreciarse que la junta de propietarios,
aprobó la modificación del reglamento interno inscrito para que se
constituya como reglamento interno general de la edificación, así como
los reglamentos internos que regirán para el primer y segundo bloque del
edificio.
 RESOLUCIÓN No. - 044 -2022-SUNARP-TR

Asimismo, obran los documentos privados otorgados por la presidenta de

la junta de propietarios, María Cecilia Remón Arnaiz de Cabieses, con
firma certificada notarialmente el 13/9/2021, que contiene el nuevo texto
del reglamento interno general de la edificación levantada sobre el predio
inscrito en la partida matriz Nº 11919288, así como los reglamentos
internos del primer y segundo bloque que conforman la edificación.

En consecuencia, corresponde revocar la observación formulada por el

registrador.

En similar sentido se ha pronunciado esta instancia en la Resolución N°

1118-2021-SUNARP-TR del 23/7/2021, Resolución N° 1589-2016-
SUNARP-TR-L del 10/8/2016, entre otras.

14. Ahora bien, se advierte de la observación formulada, que el registrador

encargado de la calificación del título se reservó la calificación integral del
mismo hasta que se efectué el reingreso con la subsanación
correspondiente.

Al respecto, en el 208° Pleno del Tribunal Registral, realizado en sesión

ordinaria modalidad presencial los días 10 y 11 de abril de 2019, se aprobó
el siguiente acuerdo:

REENVÍO
“El Tribunal Registral reenviará el título a primera instancia en el supuesto
que resulte manifiesto que el registrador no efectuó calificación registral,
sin perjuicio de la aplicación del principio pro inscripción implícito en el
artículo 31 del Reglamento General de los Registros Públicos y del
principio de eficacia previsto en la Ley de Procedimiento Administrativo
General”.

Conforme a dicho acuerdo, esta instancia debe reenviar el título a primera

instancia cuando el registrador no haya realizado la calificación registral y
cuando no pueda aplicar el principio pro-inscripción.

El acuerdo se sustenta en que de conformidad con el artículo 23 de la Ley

Nº 26366 – Ley de Creación de la Sunarp, “el Tribunal Registral es el
órgano que conoce en segunda y última instancia administrativa registral
los recursos de apelación interpuestos contra las denegatorias de
inscripción y demás actos registrales expedidos por los registradores en
primera instancia”. Esto es, corresponde a los Registradores Públicos
efectuar calificación registral en primera instancia y al Tribunal Registral
en segunda instancia.

15. Así, a través de la apelación (medio impugnatorio devolutivo –

sustitutivo) el Tribunal Registral efectúa calificación integral en segunda
instancia, pudiendo con respecto a la calificación realizada en primera
instancia: revocarla, confirmarla o incluso ampliar la denegatoria (en los
 RESOLUCIÓN No. - 044 -2022-SUNARP-TR

supuestos expresamente establecidos), entre otras decisiones que puede

emitir este colegiado ante la apelación interpuesta.

La norma no señala que el Tribunal Registral pueda pronunciarse en caso

de ausencia de calificación en primera instancia. Sin embargo, conforme
al acuerdo citado, si se presentara el caso en que el Registrador no
hubiera efectuado calificación registral, y el Tribunal Registral considerara
que el título está apto para su inscripción, procederá a disponer su
inscripción.

En cambio, en aquellos casos de ausencia de calificación del registrador,

si el Tribunal Registral al revisar el título encontrara defectos, deberá
reenviar el título a la primera instancia para que el usuario tenga la
posibilidad de recurrir ante esta segunda instancia administrativa si el
registrador –ante el reenvío-, al efectuar calificación registral, formulara
denegatoria.

16. En este caso, como ya ha sido analizado anteriormente, el registrador

no realizó la calificación integral del contenido de los reglamentos internos
materia de rogatoria, por no tener certeza de que su texto haya sido
previamente aprobado por la junta de propietarios al no encontrarse
inserto en el acta respectiva.

En consecuencia, en concordancia con el criterio adoptado como acuerdo,

esta Sala considera que, corresponde reenviar el título a la primera
instancia registral para que, conforme a la normativa registral, cumpla
con realizar la calificación registral correspondiente. De este modo, el
administrado podrá tener la garantía de una doble instancia registral
conforme lo regula la Ley Nº 26366.

Cabe precisar que al disponerse que la primera instancia registral prosiga

con la calificación no se está contraviniendo el derecho del usuario de
obtener una decisión de la Administración en un plazo razonable, pues se
ha atendido el recurso de apelación dentro del plazo legal para resolver.

Así se ha pronunciado esta instancia en las Resoluciones Nº 485-2018-

SUNARP-TR-L del 1/3/2018, Nº 1698-2016-SUNARP-TR-L del 25/4/2016
y Nº 1790-2016-SUNARP-TR-L del 7/9/2016, entre otras.

17. Finalmente, de conformidad con el segundo párrafo del artículo 152

del RGRP, el registrador debe efectuar la anotación del recurso de
apelación en la partida registral respectiva.

En el presente caso, el acto rogado involucra a la partida matriz Nº

11919288 del Registro de Predios de Lima, siendo que de la revisión de
dicha partida registral se advierte que no consta anotado el recurso
interpuesto contra la denegatoria de inscripción del presente título.
 RESOLUCIÓN No. - 044 -2022-SUNARP-TR

Por tal motivo, corresponde disponer que el registrador extienda la

anotación del recurso de apelación interpuesto en la partida matriz Nº
11919288 del Registro de Predios de Lima.

Interviene la vocal (s) Rosa Isabel Quintana Livia, autorizada mediante

Resolución N° 294-2021-SUNARP/PT del 28/12/2021.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCIÓN

1. REVOCAR la observación formulada por el registrador público del

Registro de Predios de Lima al título referido en el encabezamiento,
conforme a los fundamentos expuestos en el análisis de la presente
resolución.

2. REMITIR EL TÍTULO al registrador público del Registro de Predios de

Lima a cargo de la calificación del título referido en el encabezamiento,
conforme a lo señalado en los considerandos 14, 15 y 16 del presente
análisis, a efectos que realice la calificación registral en primera instancia.

3. DISPONER que el registrador público del Registro de Predios de Lima

extienda la anotación del recurso de apelación, interpuesto contra la
denegatoria de inscripción del presente título, en la partida matriz Nº
11919288 del Registro de Predios de Lima, conforme a lo dispuesto en el
considerando 17 del análisis de la presente resolución.

Regístrese y comuníquese.

FDO.
MIRTHA RIVERA BEDREGAL
PRESIDENTA DE LA TERCERA SALA DEL TRIBUNAL REGISTRAL
LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA
ROSA ISABEL QUINTANA LIVIA
Tribunal/Resoluciones2022/2567419-2021
P.BH