TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN No. 897- 2022 - SUNARP-TR

Lima,11 de marzo de 2022

APELANTE : OTTO VÍCTOR HURTADO GUEVARA

TÍTULO SID : Nº 3187003 del 15/11/2021.
RECURSO : H.T.D. N° 3681 del 28/1/2022.
REGISTRO : Predios de Lima.
ACTO : Independización sin cambio de uso.
SUMILLA :

INDEPENDIZACIÓN DE PREDIO RÚSTICO SIN CAMBIO DE USO

No constituye requisito para la inscripción de la independización de un predio
rústico sin cambio de uso la inscripción previa del planeamiento integral. En caso
que no se presente la resolución de aprobación del planeamiento integral, en la
partida independizada se dejará constancia de su falta de inscripción, conforme
lo prevé el segundo párrafo del artículo 62 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción

de la independización sin cambio de uso de 11 sub parcelas (A-1, A-2, A-
3, A-4, A-5, A-1D, A-1E, A-1F, A-1G, A-1H, A-1I), que forman parte del
predio de mayor extensión registrado en la partida electrónica
N° 14629783 del Registro de Predios de Lima.

Para tal efecto se adjunta la documentación siguiente:

- Formulario Único de Habilitación Urbana – FUHU, suscrito por Otto

Víctor Hurtado Guevara en representación de Inversiones Las Praderas
del Manzano S.A.C. y por ingeniero civil Fernando Bonilla De La Cruz,
recibido el 28/10/2021 (Exp. 06790-2021) por la jefatura de trámite
documentario de la Municipalidad Distrital de Punta Negra, sellado y
firmado por Juan Carlos Razo Dionicio en su condición de Subgerente de
Catastro de la referida municipalidad.
- Formulario Único de Habilitación Urbana – FUHU, Anexo “E”, suscrito
por Otto Víctor Hurtado Guevara en representación de Inversiones Las
Praderas del Manzano S.A.C. y por ingeniero civil Fernando Bonilla De La
Cruz, recibido el 28/10/2021 (Exp. 06790-2021) por la jefatura de trámite
documentario de la Municipalidad Distrital de Punta Negra, sellado y
firmado por Juan Carlos Razo Dionicio en su condición de Subgerente de
Catastro de la referida municipalidad.
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- Resolución Gerencial N° 112-2021-SGDC-MDPN del 11/11/2021

suscrita por Juan Carlos Razo Dionicio en su condición de Subgerente de
Catastro de la Municipalidad Distrital de Punta Negra.
- Memoria descriptiva suscrita por ingeniero civil Fernando Bonilla De La
Cruz, sellado y firmado por Juan Carlos Razo Dionicio en su condición de
Subgerente de Catastro de la Municipalidad Distrital de Punta Negra.
- Plano de ubicación (lámina U-01) suscrito por ingeniero civil Fernando
Bonilla de la Cruz, sellado y firmado por Juan Carlos Razo Dionicio en su
condición de Subgerente de Catastro de la Municipalidad Distrital de
Punta Negra.
- Plano de perimétrico (lámina P-01) suscrito por ingeniero civil Fernando
Bonilla De La Cruz, sellado y firmado por Juan Carlos Razo Dionicio en
su condición de Subgerente de Catastro de la Municipalidad Distrital de
Punta Negra.
- Plano de independización (lámina I-01) suscrito por ingeniero civil
Fernando Bonilla De La Cruz, sellado y firmado por Juan Carlos Razo
Dionicio en su condición de Subgerente de Catastro de la Municipalidad
Distrital de Punta Negra.

En el trámite del título se ha expedido el Informe Técnico N° 026526-2021-

Z.R.N°IX-SEDE-LIMA/UREG/CAT del 15/12/2021.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

La registradora pública del Registro de Predios de Lima Erika Rospigliosi

Caso formuló la siguiente observación:

INDEPENDIZACIÓN DE PREDIO RÚSTICO SIN CAMBIO DE USO:

1. Revisada la documentación presentada del inmueble inscrito en la partida
N° 14629783 se aprecia que la Resolución Gerencial N° 112-2021-SGDC-
MDPN del 11/11/2021 que expide la Municipalidad de Punta Negra se
aprueba la independización del predio antes señalado, indicando que el
predio se ubica "en área de expansión urbana sin cambio de uso y sin
planeamiento integral". Al respecto, el artículo 62 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios señala expresamente que en caso de
independización sin cambio de uso de un predio rústico ubicado en área de
expansión urbana, en la partida independizada se dejará constancia de la
falta de inscripción del Planeamiento Integral aprobado, salvo que se haya
solicitado simultáneamente su inscripción, acompañando la resolución de
aprobación correspondiente. Sin embargo, en el presente caso, la
Resolución presentada señala expresamente “sin planeamiento integral”.
Por ello, sírvase aclarar, conforme a la norma antes citada.

En el mismo sentido, el Art. 33.3 del Reglamento de la Ley 29090 aprobado

por D.S. N° 029-2019-Vivienda establece que, respecto del Planeamiento
Integral, para el caso de independización o parcelación de un predio rústico,
siempre que el predio se ubique en el área urbanizable inmediata, el
administrado solicita a la Municipalidad su aprobación, presentando,
además de los requisitos exigidos en el numeral 29.1 del artículo 29 del
Reglamento, el plano con la propuesta de integración a la trama urbana más
cercana, señalando el perímetro y el relieve con curvas de nivel, usos de
suelo y aportes normativos, en concordancia con el Plan de Desarrollo
Urbano aprobado por la Municipalidad Provincial correspondiente.
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Es por ello, que para la inscripción de la independización de un predio rústico

sin cambio de uso, se requiere previamente la aprobación del planeamiento
integral, independientemente de su inscripción registral, ya que de ello se
dejará constancia en el asiento de independización de conformidad con el
Art. 62 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. Aclare a fin
de continuar con la calificación del presente título.

FORMALIDAD: Toda modificación y/o subsanación deberá realizarse con la

misma formalidad con la que fue otorgado el documento original, de
conformidad con el Art. 1413 del Código Civil. Los datos que obren en los
documentos que se adjunten en vía de subsanación deberán ser
concordantes entre sí, y deberán adecuarse al antecedente registral.
Base legal: Arts. 32° del TUO del Reglamento General de los Registros
Públicos, Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, Ley 29090,
D.S. N° 029-2019-Vivienda.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

El apelante fundamenta el recurso señalando, entre otros, lo siguiente:

- La denegatoria no constituye obstáculo para la inscripción pues incluso

la oficina de Catastro ha señalado que no encuentra ninguna
inconsistencia técnica, tampoco advierte la existencia o no de un
planeamiento integral que pueda ser un elemento que impida el acceso al
registro. Adicionalmente, debe considerarse que en el predio matriz se ha
dejado constancia de la inexistencia del planeamiento integral.

- Las instancias registrales están impedidas de cuestionar las decisiones

de las autoridades administrativas, conforme al precedente de
observancia obligatoria aprobado en el XCIII Pleno del Tribunal Registral.
Máxime si en la propia resolución que autoriza la independización, se
indica la ubicación en área de expansión urbana.

- Pretender inducir a que se presenten más instrumentales, como el

planeamiento integral, vulnera los principios de celeridad y simplicidad,
que contempla el T.U.O. de la Ley N° 27444, también señalado en los
numerales 8 y 9 del análisis de la Resolución N° 2285-2020 recaída en el
título 2018-2182470.

- Respecto del predio matriz de la Comunidad Campesina de Cucuya ya

se han extendido independizaciones, sin tener planeamiento integral.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

En la partida electrónica N° 14629783 del Registro de Predios de Lima se

encuentra inscrito el predio rústico ubicado en el sector Lomas de Tocto,
distrito de Punta Negra, provincia de y departamento de Lima, con un área
de 59.97161 ha.

Según la partida en mención, el dominio corre registrado en favor de

Inversiones Las Praderas del Manzano S.A.C.
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V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la vocal Beatriz Cruz Peñaherrera.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión

a determinar es la siguiente:

- ¿Constituye requisito para la inscripción de la independización de un

predio rústico sin cambio de uso, la inscripción previa del planeamiento
integral?

VI. ANÁLISIS

1. De conformidad con el artículo 58 del Reglamento de Inscripciones del

Registro de Predios, la independización es el acto registral que consiste
en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de
una desmembración de terreno, con edificación o sin ella; o, como
consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta al régimen de
unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común o
régimen de independización y copropiedad.

Cabe señalar al respecto que la independización de un área determinada

que forma parte de un predio de mayor extensión puede provenir de
diversos actos causales, como ocurre en los casos de subdivisión,
habilitación urbana, entre otros, siendo que en cada caso en concreto la
documentación que se presente debe encontrar correspondencia con el
acto causal.

Aunado a ello, tal documentación que deba adjuntarse para la

independización debe corresponder al predio según su naturaleza, la
misma que fluirá de los antecedentes registrales y de la documentación
que se presente.

2. Si el predio que se pretende independizar tiene la calidad de rústico y

éste no sufre variación de uso, corresponde estar a los requisitos previstos
en el primer párrafo del artículo 621 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios, que dispone lo siguiente:

“Artículo 62.- Título que da mérito a la independización de un predio

rústico sin cambio de uso.
La independización sin cambio de uso de un predio rústico ubicado en
área de expansión urbana, se efectúa por el solo mérito del Formulario
Único de Habilitación Urbana FUHU, y su anexo E, donde se señale de
forma expresa que el predio a independizar se ubica en zona de
expansión urbana, así como se indique el número de Resolución de
autorización y adjuntando el plano municipal de independización o
parcelación debidamente sellados y visados, debiendo precisarse en

1 Artículo modificado por el artículo 1 de la Resolución Nº 068-2021-SUNARP-SN,

publicada el 24/6/2021.
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estos últimos el área, linderos y medidas perimétricas tanto de la porción

a independizar como del remanente.
(…)”.

Conforme al artículo transcrito debe presentarse el FUHU y su anexo E

correspondientes al procedimiento de independización de predio rústico
sin cambio de uso, con la indicación expresa que el predio a independizar se
ubica en zona de expansión urbana y de la resolución municipal que lo
motiva, acompañado de la documentación técnica respectiva.

3. No obstante ello, podrá válidamente adjuntarse conjuntamente al FUHU

y anexo E o en su reemplazo, la resolución municipal que aprueba su
emisión, por ser instrumento público de mayor formalidad, conforme al
criterio adoptado como acuerdo plenario en el CXXXII Pleno del Tribunal
Registral realizado el 27/8/2015, que expresa lo siguiente:

TÍTULO FORMAL PARA INDEPENDIZACIÓN DE PREDIO URBANO

‘‘El requisito del FUHU para la independización de predio previsto en el
artículo 60 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios es
un requisito mínimo, por lo que puede presentarse en su lugar la
Resolución Municipal respectiva por ser un instrumento público de mayor
formalidad.’’

Cabe indicar que si bien dicho acuerdo se remite al artículo 60 del

Reglamento de Inscripciones de Predios sobre subdivisión de predio
urbano, debe tenerse presente en el caso de la independización de predio
rústico se requiere también la presentación del FUHU, conforme al artículo
62 del mismo Reglamento, por lo que tratándose del mismo formulario
emitido por la municipalidad en virtud de resolución respectiva,
válidamente dicho criterio puede ser aplicado a los casos de
independización de predio rústico sin cambio de uso.

4. Finalmente, el segundo y último párrafo del mencionado artículo 62 del

Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios señala textualmente
lo siguiente:

“En la partida independizada se dejará constancia de la falta de

inscripción del planeamiento integral aprobado, salvo que se haya
solicitado simultáneamente su inscripción, acompañando la resolución de
aprobación correspondiente”.

Como se puede apreciar, la norma transcrita establece que para proceder

a la independización de predio rústico sin cambio de uso no constituye
requisito previo la inscripción del planeamiento integral aprobado,
debiendo dejarse constancia de ello en la partida independizada.

Sobre el particular, el primer párrafo del numeral 9 del artículo 3 del T.U.O.
de la Ley Nº 29090, aprobado por D.S. Nº 006-2017-VIVIENDA2,
establece que para efectos de la presente Ley, el planeamiento integral
forma parte del proyecto de habilitación urbana, que es calificado por la

2
Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 28/2/2017.
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Comisión Técnica, cuando el área por habilitar esté comprendida en el

Plan de Desarrollo Urbano y/o zonificación y no colinde con zonas
habilitadas o cuando se realice la independización o la parcelación de un
predio rústico, según la modalidad correspondiente.

5. Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción

de la independización sin cambio de uso de 11 sub parcelas (A-1, A-2, A-
3, A-4, A-5, A-1D, A-1E, A-1F, A-1G, A-1H, A-1I), que forman parte del
predio de mayor extensión registrado en la partida electrónica
N° 14629783 del Registro de Predios de Lima.

Para tal efecto, se adjuntó el Formulario Único de Habilitación Urbana –

FUHU y el Anexo “E”, los cuales se encuentran suscritos por Otto Víctor
Hurtado Guevara en representación de Inversiones Las Praderas del
Manzano S.A.C. (titular registral) y por ingeniero civil Fernando Bonilla De
La Cruz, recibidos el 28/10/2021 por la jefatura de trámite documentario
de la Municipalidad Distrital de Punta Negra (Exp. 06790-2021) sellado y
firmado por Juan Carlos Razo Dionicio en su condición de Subgerente de
Catastro de la referida municipalidad; acompañado con la respectiva
documentación técnica (planos y memorias descriptivas, debidamente
sellados y visados).

Asimismo, entre los documentos presentados se encuentra la Resolución

Gerencial N° 112-2021-SGDC-MDPN del 11/11/2021 suscrita por Juan
Carlos Razo Dionicio en su condición de Subgerente de Catastro de la
Municipalidad Distrital de Punta Negra.

Como se puede apreciar, se cumplió con presentar los documentos

señalados en el primer párrafo del artículo 62 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios, que regula el título que dará mérito
a la independización de un predio rústico sin cambio de uso. Es más, de
forma adicional, se adjuntó la Resolución Gerencial N° 112-2021-SGDC-
MDPN, mediante la cual se aprobó la referida independización,
verificándose que en su artículo primero se dejó constancia que el predio
matriz se encuentra en área de expansión urbana “sin planeamiento
integral”.

6. En este caso, la registradora observó el título presentado señalando

que tratándose de un pedido de independización de predio rústico en área
de expansión urbana, se requiere previamente la aprobación del
planeamiento integral.

Sobre el tema, esta segunda instancia administrativa ha señalado en

reiterados pronunciamientos3 que no constituye requisito para la
procedencia de la independización la inscripción previa del planeamiento
integral o del proyecto de habilitación urbana, siendo que estos actos sólo

3
Por ejemplo, las Resoluciones N° 1978-2019-SUNARP-TR-L del 5/8/2019, Nº 1079-
2019-SUNARP-TR-L del 25/4/2019, N° 1531-2014-SUNARP-TR-L del 15/8/2014, N°
588-2010-SUNARP-TR-L del 23/4/2010, entre otras.
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se inscribirán cuando hayan sido aprobados y sean solicitados por el

interesado.

7. Aunado a ello, en el XCIII Pleno del Tribunal Registral, llevado a cabo

en sesión extraordinaria presencial realizada los días 2 y 3 de agosto de
2012, se adoptó el siguiente criterio como precedente de observancia
obligatoria4:

CALIFICACIÓN DE ACTOS ADMINISTRATIVOS

“En la calificación de actos administrativos, el registrador verificará la
competencia del funcionario, la formalidad de la decisión administrativa,
el carácter inscribible del acto o derecho y la adecuación del título con
los antecedentes registrales. No podrá evaluar los fundamentos de
hecho o de derecho que ha tenido la Administración para emitir el acto
administrativo y la regularidad interna del procedimiento administrativo
en el cual se ha dictado”5.

En virtud del precedente anteriormente citado, el control sobre el

desarrollo del procedimiento administrativo, los requisitos de
admisibilidad y procedencia de la pretensión que se hace valer en sede
administrativa y los fundamentos de la decisión de la entidad, no pueden
ser cuestionados en sede registral.

8. En tal sentido, toda vez que la aprobación municipal de la

independización constituye un acto administrativo, se encuentra sujeta
al criterio desarrollado; así lo ratifica, también, el numeral 3.5 del artículo
3 último párrafo del Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y
Licencias de Edificación, conforme al cual: “En la calificación registral
para la inscripción de las Licencias, Resoluciones o cualquier acto
administrativo que emitan las Municipalidades, el Registrador bajo
responsabilidad, sólo verifica la competencia del funcionario que la
emitió, la formalidad, el carácter inscribible y la adecuación con los
antecedentes registrales; no puede evaluar los fundamentos de
hecho o de derecho, ni el desarrollo del procedimiento
administrativo en el cual se emitió” (El resaltado es nuestro).

En este caso, se presenta la resolución municipal que aprueba la

independización en 11 sub parcelas del predio matriz submateria
ubicado en área de expansión urbana y sin planeamiento integral.
Asimismo, se acompaña al título el FUHU y el Anexo E de
independización de terreno rústico con sellos de aprobación municipal.

No habiéndose aprobado de manera expresa por la municipalidad el

planeamiento integral, no puede ahora compelerse al administrado a
cumplir con lo exigido por la registradora, más aún si en caso no se
inscriba la aprobación del planeamiento integral, en las partidas
independizadas deberá dejarse constancia de su falta de inscripción.

4Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 16/8/2012.

5Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 014-2007-SUNARP-TR-T del 18/1/2007, Nº
019-2008-SUNARP-TR-T del 31/1/2008, Nº 155-2006-SUNARP-TR-T del 29/9/2006, Nº
048-2005-SUNARP-TR-T del 22/3/2005 y Nº 094-2005-SUNARP-TR-T del 3/6/2005.
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En consecuencia, no resulta necesario presentar documentación alguna

referida al planeamiento integral, puesto que se han adjuntado los
documentos requeridos para las independizaciones rogadas, debiendo la
registradora proceder a dejar la constancia a la que hace referencia el
segundo párrafo del artículo 62 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios.

Se deja constancia que en similar sentido se ha pronunciado esta

instancia en la Resolución N° 2292-2021-SUNARP-TR del 29/10/2021.

Por lo expuesto, corresponde revocar la observación formulada.

9. Levantada la observación formulada por la primera instancia, asimismo,

habiéndose obtenido informe favorable del área de Catastro y efectuada
la calificación integral del título por este Tribunal6, deberá procederse con
la inscripción rogada, previo pago de los derechos registrales que
correspondan.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCIÓN

REVOCAR la observación formulada por la registradora pública del

Registro de Predios de Lima, al título señalado en el encabezamiento de
la presente resolución, por los fundamentos expuestos en el análisis de la
presente resolución, y disponer su inscripción, previo pago de los
derechos registrales en caso de corresponder.

Regístrese y comuníquese.
Fdo
PEDRO ÁLAMO HIDALGO
Presidente de la Primera Sala del Tribunal Registral
GLORIA AMPARO SALVATIERRA VALDIVIA
BEATRIZ CRUZ PEÑAHERRERA

6 Conforme al artículo 31 del Reglamento General de los Registros Públicos:

“La calificación registral es la evaluación integral de los títulos presentados al registro
que tiene por objeto determinar la procedencia de su inscripción. Está a cargo del
Registrador y Tribunal Registral, en primera y en segunda instancia respectivamente,
quienes actúan de manera independiente, personal e indelegable, en los términos y con
los límites establecidos en este Reglamento y en las demás normas registrales.
En el marco de la calificación registral, el Registrador y el Tribunal Registral propiciarán
y facilitarán las inscripciones de los títulos ingresados al registro.”