CLASE 8

CONTRATOS CIVILES

ELEMENTOS DE VALIDEZ DE LA COMPRAVENTA

Capacidad. Para la celebración del contrato de compraventa las partes deberán

tener la capacidad general para contratar, ya sea por sí o por quien legalmente los
represente. Sin embargo, existen casos especiales de incapacidad o limitaciones a la
representación que se impone, como son los siguientes casos:

a.1) Los extranjeros podrán adquirir bienes inmuebles en la República Mexicana

sujetándose a las limitaciones del artículo 27 Constitucional.

a.2) Las personas morales no podrán adquirir bienes raíces sino sujetándose a lo
dispuesto por el artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos
Mexicanos y a sus leyes reglamentarias.

a.3) Los magistrados, los jueces, el ministerio público, los defensores de oficio, los
abogados, los procuradores y los peritos no pue-den comprar los bienes que son
objeto de los juicios en que intervengan. Tampoco podrán ser cesionarios de los
derechos que se tengan sobre los citados bienes.

a.4) No pueden comprar los bienes de cuya venta o administración se hallen

encargados:

I. Los tutores y curadores;

II.-Los mandatarios; Por regla general no pueden adquirir los bienes cuya
representación se otorga para enajenarlos por la oposición de intereses. Sin
embargo, hay disposiciones especiales que lo permiten.
III. Los ejecutores testamentarios y los que fueren nombrados en caso de
intestado;
IV. Los interventores nombrados por el testador o por los herederos;
V. Los representantes, administradores e interventores en caso de ausencia;”
VI. Los empleados públicos.

a.5) Los peritos y los corredores no pueden comprar los bienes en cuya venta han
intervenido.

Todas las compras que se hagan con violación a esta prohibición expresa serán
nulas ya se hayan hecho directamente o por interpósita persona (2282).

b) Prohibición de vender

1. Los bienes inmuebles, los derechos anexos a ellos y los muebles

preciosos, no pueden ser enajenados ni gravados por el tutor del menor o del mayor
incapacitado previa la confirmación del curador y la autorización judicial debiendo
hacerse judicialmente en subasta pública.
 2.- Los hijos sujetos a patria potestad solamente pueden vender a sus padres
los bienes que adquiera por su trabajo

3.- Los propietarios de cosa indivisa no pueden vender su parte respectiva a

extraños, sino cumpliendo lo dispuesto en cuanto al Derecho del Tanto.

Forma del contrato para bienes muebles. La compraventa sobre bienes

muebles es consensual tanto para su existencia como para su validez, por tal motivo,
la forma en la que conste la compraventa sobre muebles sólo tendrá efecto
probatorio. Como las facturas.

Forma del contrato para bienes inmuebles. Tratándose de bienes

inmuebles deberá llevarse a cabo por escrito, ya sea público o privado. Será en
escrito privado cuando el valor del avalúo del inmueble no exceda del equivalente a
trescientas sesenta y cinco veces el salario mínimo general diario vigente en el
Distrito Federal. Excediéndose de esa cantidad deberá otorgarse en escritura
pública.

MODALIDADES DE LA COMPRAVENTA

El Código Civil enuncia las modalidades del contrato de compra-venta de tal

manera que éstas no son limitativas ya que las partes pue-den convenir una serie de
modalidades, aunque no se enuncien específicamente en el Código Civil siempre y cuando
éstas se encuentren dentro de los límites de la libertad contractual. La Legislación
Mexicana en forma enunciativa reglamenta las siguientes modalidades:

Compraventa con reserva de dominio. Por esta modalidad el enajenante se

reserva el dominio de la cosa hasta en tanto el comprador no pague el precio pactado. La
venta con reserva de dominio da al vendedor la garantía de que, hasta en tanto no se pague
el precio de la compraventa, la propiedad de la cosa no pasará al comprador (2312).

Esta modalidad implica una doble figura jurídica en caso de que se rescinda el
contrato por incumplimiento de las obligaciones. Será un contrato de compraventa sujeto a
una condición suspensiva y un arrendamiento con condición resolutoria.

Artículo 2311.- Si se rescinde la venta, el vendedor y el comprador deben

restituirse las prestaciones que se hubieren hecho: pero el vendedor que hubiere
entregado la cosa vendida puede exigir del comprador, por el uso de ella, el pago de un
alquiler o renta que fijarán peritos, y una indemnización, también fijada por peritos, por
el deterioro que haya sufrido la cosa.
El comprador que haya pagado parte del precio, tiene derecho a los intereses
legales de la cantidad que entregó.
Las convenciones que impongan al comprador obligaciones más onerosas que las
expresadas, serán nulas.

Este precepto legal ha sido interpretado por la H. Suprema Corte de Justicia de la

Nación, ante la injusticia que se deduce de su texto gramatical; esta injusticia puede resultar
cuando el comprador después de haber pagado una mayor parte del precio, por la falta de
pago en algunos abonos se le demande la rescisión del contrato.

En esta hipótesis, el comprador sólo tendrá el derecho de recuperar el importe de lo

pagado más los intereses legales, quedando a su vez obligado a pagar por el uso de la cosa
una cantidad a título de renta que será fijada a juicio de peritos. Esta regla, desde el punto
de vista objetivo, determina un notorio desequilibrio en las prestaciones que deban
restituirse las partes; pues el 9% de interés legal resultará desproporcionado con relación al
importe de las rentas que fijen los peritos.

Venta en abonos. Por esta modalidad las partes acuerdan que el pago del precio se
cumpla en exhibiciones periódicas llamadas abonos. La modalidad queda vinculada al pago
del precio en diversas exhibiciones. Desde que el contrato se celebra el adquirente se con-
vierte en propietario con todas las facultades de dueño incluyendo la de disposición del
objeto adquirido.
Cuando la venta en abonos se rescinda se aplicarán las mismas reglas de la venta
con reserva de dominio.

Pacto comisorio. Cuando se difiera el pago del precio en la compraventa, las partes
podrán acordar que la falta de pago de uno o varios abonos hará exigible el pago total del
precio fijado en el contrato. Esta cláusula tiene el efecto jurídico de declarar la caduci-dad
del plazo concedido al comprador para pagar el precio. Este pacto tendrá a su vez efectos
rescisorios.

Venta con pacto de preferencia. Por esta modalidad las partes acuerdan que
cuando el adquirente pretenda enajenar el objeto de la compraventa, deberá preferir en
igualdad de circunstancias al enajenante. La violación a esta obligación sólo da acción al
enajenante para reclamar el pago de daños y perjuicios.

La legislación civil establece las siguientes reglas para ejercer el derecho de

preferencia:

a) Si se trata de bienes muebles, el vendedor, después de ser notificado de la oferta,

deberá ejercer su derecho dentro de los tres días siguientes.
b) Si la cosa fuere inmueble el vendedor deberá ejercer su derecho dentro de los
diez días siguientes.

El derecho de preferencia se ejercerá pagando el precio que el comprador ofrece, en

caso de no hacerlo el pacto de preferencia quedará sin efecto.

Diferencia entre el pacto de preferencia y el derecho del tanto. Dos diferencias

jurídicas sustanciales se encuentran entre una y otra figura. El derecho del tanto nace por
virtud de la ley; el derecho de preferencia nace de un convenio. La violación al derecho del
tanto produce la nulidad de la enajenación; la violación al pacto de preferencia sólo hace
responsable al enajenante a la reparación de los daños y perjuicios.
Diferencia entre el pacto de preferencia y el derecho del tanto. Dos diferencias
jurídicas sustanciales se encuentran entre una y otra figura. El derecho del tanto nace por
virtud de la ley; el derecho de preferencia nace de un convenio. La violación al derecho del
tanto produce la nulidad de la enajenación; la violación al pacto de preferencia sólo hace
responsable al enajenante a la reparación de los daños y perjuicios.

La violación al pacto de no vender a determinada persona, sólo produce la

obligación de indemnizar al vendedor de los daños y los perjuicios que se le hayan causado.

Compraventa sobre medida, peso y al gusto. Se denomina así a la compraventa

de una cosa que se acostumbre gustar, pesar o medir. El Código Civil resume tres
modalidades al señalar las compras en las que se acostumbra gustar, pesar o medir. Estas
tres modalidades se resumen en los términos siguientes:

La venta por medida sólo se perfecciona cuando se lleva a cabo la

medición del objeto en su individualidad para que además se precise el precio. La
medición consiste en un acto material para determinar la cuantía del objeto vendido
y consecuentemente la determinación de su precio.
Venta por peso. Al igual que la modalidad anterior cuando el objeto de la
compraventa se acostumbre pesar el contrato se perfecciona cuando el objeto se
haya pesado y consecuentemente se haya fijado el precio, de no darse estos
supuestos, el contrato será inexistente por la falta de objeto y de consentimiento.
Venta al gusto. La venta al gusto debe pactarse en la deliberación
contractual cuya aprobación depende únicamente del gusto del comprador de tal
suerte que, si el comprador manifiesta su rechazo del objeto, el contrato no quedará
perfeccionado por la libertad que tiene el comprador para aceptar el objeto o
rechazarlo.

Compra sobre muestras. El Código de 28 introduce esta modalidad señalando en

su exposición de motivos que “con el objeto de evitar obstáculos inútiles para el
perfeccionamiento de las transacciones, se admiten como válidas las ventas hechas sobre
muestras, con sólo el acuerdo sobre su cantidad, calidad y precio; pero para garantizar
suficientemente al comprador, se aclaran en la ley las responsabilidades en que incurre por
los vicios ocultos de la cosa, y además, se previenen controversias futuras sobre la forma de
entregar la cosa vendida y mora del comprador en recibirla”.

Compra ad corpus o por acervo. Esta modalidad consiste en que las partes
determinan el objeto por un todo sin especificar el peso o la medida. El Código Civil
prescribe: “Si la venta se hizo sólo a la vista y por acervo, aun cuando sea de cosas que
se suelen contar, pesar o medir, se entenderá realizada luego que los contratantes se
avengan en el precio, y el comprador no podrá pedir la rescisión del contrato alegando
no haber encontrado en el acervo la cantidad, peso o medida que él calculaba”.

De acuerdo al precepto transcrito esta modalidad se caracteriza porque las partes

determinan el objeto por un todo ya se trate de bienes homogéneos o heterogéneos,
tomando en sentido estricto el concepto acervo con independencia de su calidad
homogénea, cantidad, peso o medida, de ahí que el propio precepto determine que el
comprador no podrá pedir la rescisión del contrato alegando no haber encontrado en el
acervo, la cantidad, peso o medida que calculaba, precisamente por la propia naturaleza de
esta modalidad.

RESPONDER CON EL SANEAMIENTO EN CASO DE EVICCIÓN.

Artículo 2119.- Habrá evicción cuando el que adquirió alguna cosa fuere privado
del todo o parte de ella por sentencia que cause ejecutoria, en razón de algún derecho
anterior a la adquisición.

Artículo 2120.- Todo el que enajena está obligado a responder de la evicción,

aunque nada se haya expresado en el contrato.

El vendedor está obligado a responder frente al comprador por la evicción del

objeto, aunque no haya pacto al respecto.

El saneamiento en caso de evicción es una cláusula natural en todos los contratos

onerosos traslativos de dominio.

Para que proceda el saneamiento en caso de evicción, es necesario que el adquirente

notifique al vendedor de la acción intentada por el tercero que reclame derechos preferentes
sobre el objeto materia de la compraventa. La notificación debe llevarse a cabo mediante la
denuncia del pleito de evicción ante el juez que conozca de la acción principal.

Declarada la evicción, el saneamiento deberá cuantificarse tomando en

consideración la buena o la mala fe del enajenante. Si el enajenante procedió de buena fe,
el saneamiento comprenderá las siguientes prestaciones:

1. Restituir la cantidad total que haya recibido a título de precio;

2. Restituir el importe de los gastos del contrato si fueron satisfechos por el
adquirente;
3. Pagar el importe de los gastos causados en el pleito de evicción y en la
reclamación del saneamiento;
4. Pagar el importe de todas las mejoras útiles y necesarias que haya realizado el
adquirente, siempre que la sentencia no determine lo contrario.

Cuando el enajenante haya procedido de mala fe, el monto del saneamiento se

agravará en la forma siguiente:

1. Devolverá, a elección del adquirente, el precio que la cosa tenía al tiempo de la

adquisición, o el que tenga al tiempo en que sufra la evicción;
2. Satisfará al adquirente el importe de las mejoras voluntarias y de mero placer que
haya hecho en la cosa;
3. Pagará los daños y perjuicios.