AVALÚO DE BIENES

INMUEBLES URBANOS

Ing. Javier Sánchez T.

ANTECEDENTES

 La valoración inmobiliaria debe ser considerada como una ciencia

interdisciplinaria que requiere de mucha información, conocimiento
y de un análisis de valores de oferta en el mercado, métodos y
técnicas de valoración para procesar datos y llegar a establecer el
valor de un determinado bien inmueble.
 Para cualquier país o ciudad es de suma importancia que, el
organismo seccional rector en el tema de valoración predial, cuente
con estudios permanentes y actualizados que permitan analizar el
comportamiento que tiene el valor del suelo al ser éste un recurso
escaso en la ciudad y estar sujeto a un enorme dinamismo.

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 Para la valoración de un bien inmueble se considera el valor del
suelo más el valor de la construcción. Estos a su vez están afectados
por los diferentes factores que ameritan o demeritan su valor. Para el
caso del valor del suelo se considera lo establecido en el Código
Orgánico de Organización Territorial Autonomía y
Descentralización (COOTAD), es decir, el valor m2 del suelo se
establece a través de un método de comparación con precios de
mercado de otros inmuebles dentro del mismo sector; mientras que
para la construcción se emplea el método de reposición, que no es
más que considerar la construcción como nueva y depreciarla por su
edad, vida útil del material y estado de conservación.

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 Bajo estos conceptos generales y a fin de realizar una valoración
Inmobiliaria con criterio de cálculo masivo; para el caso del
suelo se han conformado polígonos o zonas homogéneas con
características físicas y socio- económicas similares, a las que se
denominan: áreas de intervención valorativas (AIVAS). En estas
zonas se ha establecido un valor base, valor que según las
características intrínsecas se determina para el lote tipo o el que más
se repite y mediante el empleo de factores como: frente, fondo,
tamaño, localización en la manzana, forma, acceso al lote, acceso a
servicios básicos e infraestructura (para predios urbanos), riego,
clases agrológicas del suelo, tamaño, titularidad (para predios
rurales) y de acuerdo a las características propias de cada predio se
llega a establecer la valoración individualizada del suelo del o los
predios dentro del Distrito Metropolitano de Quito (DMQ).

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 Por otrolado, para valorar las edificaciones, se considera
las construcciones y mejoras (adicionales constructivos y/o
instalaciones especiales) que se han desarrollado con carácter permanente
sobre el terreno. De la misma manera y al poseer una infinidad de
materiales y sistemas constructivos variables se han generado o definido
tipologías constructivas en función de su estructura, acabados externos
(paredes, cubierta, marcos de ventanas, vidrios y puertas), número de pisos
y condición de la propiedad, es decir si es una unipropiedad o una
propiedad horizontal. Al valor generado por el cruce de estas variables se
lo afecta por el uso constructivo (comercio, salud, entre otros), la edad,
vida útil de la estructura, estado de conservación o mantenimiento del
inmueble y la etapa de la construcción, según se ubique en una zona geo-
económica en el distrito. De esta manera se llega al valor individualizado
del m2 de construcción de las diferentes edificaciones existentes en el
Distrito Metropolitano de Quito.

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 De acuerdo a estas consideraciones y con el objeto de establecer
procedimientos que regulen la actualización de los valores del
terreno y construcción en el Distrito Metropolitano de Quito, la
Dirección Metropolitana de Catastro presenta la siguiente Norma
Técnica para la Valoración de los Bienes Inmuebles Urbanos y
Rurales del Distrito Metropolitano de Quito, en concordancia
con las disposiciones legales vigentes, para su correcta aplicación.

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INTRODUCCIÓN

 La presente catedra de Avalúos de Inmuebles se ha desarrollado,

principalmente, para la aplicación de profesionales dedicados a la
valoración de inmuebles con características urbanas. El manual
propone una visión simple y practica de las principales
características y metodologías aplicables a gran número de casos
que permitan realizar de manera correcta el avalúo correcto de
bienes con características urbanas.

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 Conceptos básicos

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Bien Inmueble
Se consideran inmuebles todos aquellos bienes considerados bienes raíces, por tener
de común la circunstancia de estar íntimamente ligados al suelo, unidos de modo
inseparable, física o jurídicamente, al terreno, tales como las parcelas, urbanizadas o
no,
casas, naves industriales, o sea, las llamadas fincas, en definitiva, que son bienes
imposibles de trasladar o separar del suelo sin ocasionar daños a los mismos, porque
forman parte del terreno o están anclados a él.
Según el Manual Del Proceso De Valoración De Bienes Inmuebles del Servicio de
Gestión

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Inmobiliaria del Sector Publico (2015) Bien Inmueble se define
“Parcela o porción de suelo con todos sus elementos valorizables,
cerrada por una línea poligonal que delimita, a tales efectos, en ámbito
espacial del sujeto-objeto y objeto-derecho de un titular catastral o de
varios pero indiviso, y con independencia de otros derechos que
recaigan sobre el inmueble. Para efectos del catastro, los bienes
inmuebles se clasificaran en urbanos y rústicos.”

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Bien Mueble
Los bienes muebles son aquellos que pueden trasladarse fácilmente de
un lugar a otro, manteniendo su integridad y la del inmueble en el que
se hallen depositados. En el Derecho se incluyen diferentes objetos
bajo esta denominación dependiendo de la rama en que se esté
trabajando. Así en Derecho civil no se consideran cosas muebles
aquellas que naturalmente van adheridas al suelo u otras superficies
(lavabos, baldosas, lajas, etc.) mientras que éstas si son consideradas
muebles para el Derecho penal (por ejemplo, pueden efectivamente ser
objeto de hurto). Entre estos podemos encontrar objetos de hogar como
neveras, computadoras, sofás, televisiones, armarios, muebles entre
otros.

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Avalúo:
Es el conjunto de técnicas que permiten recabar, clasificar, analizar y
procesar toda la información sobre bienes en un momento dado con el
fin de dar asignación de precio a un activo, con la finalidad de
comprarlo, venderlo o pagar algún servicio, aunque Marstong lo define
más precisamente como el "Arte de estimar en su justa medida
monetaria, la apetencia de poseer en propiedad bienes específicos para
fines determinados."
Acorde al Manual Del Proceso De Valoración De Bienes Inmuebles
del Servicio de Gestión Inmobiliaria del Sector Publico (2015) define
avalúo al valor del bien inmueble establecido técnicamente a partir de
sus características físicas, económicas y jurídicas, en base a
metodologías establecidas
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Según Normas Técnicas Para Catastro De Bienes Inmuebles Urbanos,
Rurales del Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda publicado en
el Registro Oficial Suplemento 853 de 03-oct.-2016 conceptualiza que
avalúo es la determinación del valor comercial de un bien, realizada
por un profesional competente, de acuerdo a criterios previamente
establecidos y desarrollando una metodología adecuada al fin
propuesto.

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Tasar
La definición de este término es fijar oficialmente el valor de algo. Es
decir que aquí si es necesario identificar con precisión el y describirlo
con sus características más representativas con la finalidad de
individualizarlo de otros bienes (M. Alcázar). La tasación generalmente
se usa para ser usados en créditos hipotecarios u otros procesos de
índole judicial.

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El Valor
Es el grado de aptitud o utilidad de las cosas, para lograr satisfacer las necesidades o ya sea
para suministrar o producir deleite o bienestar (RAE).
Existen diferentes apreciaciones con relación al concepto del valor para:
Santiago Briceño E., es la cantidad de un bien que puede ser obtenida a cambio de otra,
interpretando con esto que puede ser expresado en términos de otro.
A. Marstong., lo define coma la cuantía de la apetencia de poseer algo en propiedad, la
cual se mide por probables rendimientos, beneficios y satisfacciones que pueden
lograrse en el futuro para quien la posee. Robert Huck, plantea que el Valor es el poder de un
bien para adquirir otros bienes.
Tendríamos que tomar en cuenta que el valor está influenciado por la utilidad y escasez
de los bienes. Las condiciones para que un bien tenga valor son las siguientes:

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 • Que sea escaso.
 • Qué sea útil.
 • Que presente la deseabilidad y el poder adquisitivo
simultáneamente.
 • Que tenga factibilidad de cambio o de transferencia.

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El Costo
Los conceptos utilizados de manera cotidiana son. Costo es cantidad
que se da o se paga por algo, o dicho de otra manera “El costo señala
el sacrificio o empleo de bienes que se entregan a cambio de algo
deseado”. Estos conceptos son genéricos y con un alto grado de
ambigüedad. Sin embargos en los dos casos se hace referencia de un
valor monetario de cierta manera. Para el caso de valoración se la
podría definir como El sacrificio económico que según la información
de que dispone quién lo calcula, se supone invirtió para construir o
adquirir un bien.

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El Precio

El término precio, manifiesta el valor pecuniario en que se estima algo

(RAE). En el Derecho, en tanto, precio es contraprestación dineraria o
monetaria. Entonces: Precio es el valor monetario que se ha estimado
para algo.

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Criterios de Valoración
Una de las realidades con las que primero se encuentra un profesional es que el
resultado de su trabajo, el valor asignado al bien, puede variar dependiendo de la
finalidad que se ha fijado al comienzo de la valoración. No se obtendrá el mismo valor,
para un mismo inmueble, si éste se tasa a los efectos de: expropiación, seguros, catastro,
complementaria, transmisiones patrimoniales, hipotecaria, etc.; aún en el caso de que
se siga el mismo procedimiento, los resultados pueden ser diferentes.
En consecuencia, para hacer correctamente una tasación, el técnico debe tener la
capacidad de seleccionar e interpretar los principales criterios para, inmediatamente
aplicar uno o varios métodos de valoración.
Por otra parte, es frecuente que sobre un mismo bien no puedan ser aplicados la
totalidad de los criterios, y que la libertad de elección del tasador se encuentre
constreñida, en ocasiones a sólo uno de ellos.

Ing. Javier Sánchez T.

Criterio del valor de mercado

El precio es un hecho histórico que surge como consecuencia de un

intercambio
realizado en un momento y espacio concreto. En este acto de transacción se
recogen
todas las circunstancias que rodean al comprador, al vendedor y al bien;
persiguiendo
los dos primeros un aumento de su utilidad.

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Ing. Javier Sánchez T.
En un mercado en el que la oferta y la demanda actúen libremente este trueque ofrecerá
un resultado preciso y real, que puede ser empleado para calcular el valor de mercado
de otros bienes de similares características, en condiciones espaciales y temporales
comparables, y que satisfagan las mismas cotas de utilidad a los sujetos intervinientes.
Sin embargo, los inmuebles poseen una diversidad de atributos físicos, funcionales y de
localización, a la vez que proveen una amplia gama de servicios, como habitabilidad,
confort, seguridad, estatus, etc., que los hacen prácticamente únicos e irrepetibles. Esta
heterogeneidad se refleja en significativas variaciones de valores. Son tantos y tan
variados los factores que integran sus atributos que resulta complicado reconocerlos,
medirlos y, sobre todo, estimar la influencia que tienen sobre el precio. Y, a diferencia
de lo que sucede con la mayoría de los inmuebles rurales, el valor de los inmuebles
urbanos no depende tanto del bien mismo y de lo que invierta en él su propietario como
de su localización en la ciudad y de lo que suceda en su entorno, es decir, de
externalidades urbanas. Además, como son bienes de larga duración, pueden entrar en
el mercado tantas veces como se compren o vendan, compitiendo con productos de
distinta antigüedad. El suelo, en particular, tiene una duración prácticamente infinita,
por lo que su valor depende en gran medida de expectativas futuras y el futuro tiene
siempre un alto grado de incertidumbre.
Ing. Javier Sánchez T.
Para su aplicación se requiere madurez y conocimientos precisos del medio, siendo
imprescindible una metodología ordenada, justificada y cuidadosa. Cierto es que, según
muchos autores, no existe más valor que el valor de mercado, pero ésta afirmación no
debe dar pie a juicios de valor sustentados en el “leal saber y entender del abajo
firmante”.
El empleo de este criterio está muy extendido; probablemente puede considerarse
como el sustrato de todos los métodos de valoración. Lamentablemente y dependiendo
Del tipo de bien, la calidad de sus resultados está ceñida a un espacio y lugar concreto;
así como a la existencia de un mercado local con suficientes transacciones de bienes
comparables o, al menos, ofertas firmes que permitan su utilización.
Criterio del coste de producción/reproducción

Ing. Javier Sánchez T.

Probablemente es el criterio que mejor está definido por su propio nombre y,
como tal,
se basa en el cálculo de los costos en los que ha de incurrirse para obtener un
bien. La
metodología valorativa distingue dos supuestos:
• Valor de reposición: cuando lo que se estima es el costo de construcción de un
inmueble de utilidad comparable empleando los materiales, proyectos,
diseños,… actuales.
• Valor de reproducción: en este caso se cuantifica el proceso considerando los
mismos materiales y el mismo diseño que se utilizó en su construcción original.

Ing. Javier Sánchez T.