Tasacion

Informe de Tasación
Expediente: 03069/2023 (08/03/2023 11:13:14) Su Ref.: PR-62723CE
EDIFICACIÓN INDUSTRIAL EN POLÍGONO

Cliente: KAURA COPRODUCTS SL
Fecha: 08/03/2023
Ubicación: LAS SALINAS DE SAN JOSE, 53 - -
Población: PUERTO DE SANTA MARIA (EL), PUERTO DE STA MARIA (EL)
Provincia: CADIZ C.P.: 11500
www.euroval.com
EUROVALORACIONES, S.A. - C.I.F. A-03525508 - Entidad de tasación homologada por el Banco de España desde 1990 (Código 4388) y por la CNMV. - Tel. 902 100 218
Nº Expediente: 03069/2023 (08/03/2023 11:13:14)
Su referencia: EMP
ÍNDICE
Páginas
Portada.......................................................................................................................................
1
Índice.........................................................................................................................................
2
Resumen de evaluación...............................................................................................................
3
Informe tasación.........................................................................................................................
5
- Solicitante y finalidad
- Identificación y localización del inmueble
- Comprobaciones y documentación
- Localidad y entorno
- Características del edificio
- Características del inmueble
- Situación urbanística
- Protección, tenencia y ocupación
- Análisis del mercado
- Cálculo de valores técnicos
- Condicionantes y advertencias
- Observaciones y consideraciones finales
Anexos tasación
Planos de situación............................................................................................................................................
18
Fotografías.......................................................................................................................................................
22
Planos de distribución........................................................................................................................................
25
Otra documentación..........................................................................................................................................
26
Anexos adjuntos
Anexo 1. Nota simple_11027000095283.pdf........................................................................................................

31
Anexo 2. Nota simple_11027000109010.pdf........................................................................................................

35
Anexo 3. normativa.pdf......................................................................................................................................
39
Total páginas 50
EUROVALORACIONES, S.A. - C.I.F. A-03525508 - Entidad de tasación homologada por el Banco de España desde 1990 (Código 4388) y por la CNMV. - Tel. 902 100 218
Nº Expediente: 03069/2023 (08/03/2023 11:13:14)
Su referencia: PR-62723CE
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RESUMEN DE EVALUACIÓN
EUROVALORACIONES, S.A. Sociedad de tasación inscrita en el Registro de Sociedades de Tasación del Banco de España con el código 4388
RESUME
Que de acuerdo a la finalidad, los parámetros, métodos y criterios establecidos en el informe de tasación con número 03069/2023 con
Ref.: PR-62723CE de fecha 08/03/2023, realizado por ASUNCION DE BORJAS CHAVES, la VALORACIÓN del inmueble descrito a
continuación, asciende a la cantidad de 182.728,50 Euros (CIENTO OCHENTA Y DOS MIL SETECIENTOS VEINTIOCHO CON CINCUENTA
EUROS)
EDIFICACIÓN INDUSTRIAL EN POLÍGONO terminada

SOLICITANTE Y FINALIDAD
KAURA COPRODUCTS SL (NIF: B91227165)
Tasador principal ASUNCION DE BORJAS CHAVES
EUROVALORACIONES, S.A. -C.I.F. A03525508- Cod. Banco de España 4388 - Telf.: 902 100 218/Fax: 902 103 516 - www.euroval.com
Finalidad La finalidad del informe es determinar el VALOR DE MERCADO de un inmueble A EFECTOS DE
ASESORAMIENTO.
La finalidad de la presente tasación no está incluida en el ámbito de aplicación de la Orden
ECO/805/2003.
El uso del presente informe queda LIMITADO a la finalidad indicada en el mismo, no siendo
posible su utilización para cualquier otro propósito distinto al expresado.
IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN DEL INMUEBLE
Municipio PUERTO DE SANTA MARÍA (EL) (CP: 11500 -- PUERTO DE STA MARIA (EL))
Identificación bienes
Provincia CADIZ (ANDALUCIA) Nave 1 - 1
Dirección POLIGONO LAS SALINAS DE SAN JOSE, 53 - - Nave 2 - 2
Registro de la propiedad EL PUERTO DE SANTA MARIA, 4

Titular registral RENDER GRASAS SL
Referencia Finca Nº Folio Libro Tomo Inscripción Referencia catastral CRU/Observaciones

Nave 1 1224 87 38 1.929 6 9751202QA4595B0001GW 11027000095283
Nave 2 1226 89 38 1.929 6 9751202QA4595B0001GW 11027000109010
VALORACIÓN
Nave 1 Nave 2
Método empleado C. Reposición C. Reposición
Superficie adoptada (m²) 300,00 310,00
Superficie útil (m²) 285,00 295,00
Valor unitario (€/m²) 299,56 299,55
VALORACIÓN (€) 89.868,00 92.860,50
VALORACIÓN: 182.728,50 €
OTROS VALORES TÉCNICOS
Nave 1 Nave 2
Coste reposición bruto (€) 198.165,00 204.755,00
Coste reposición neto (€) 89.868,00 92.860,50
Coef. mercado resultante (k)
Valor de mercado (€) 89.868,00 92.860,50
Valor de seguro ECO/805 (€) 142.197,00 146.921,40
Valor de seguro RD/716 (€) 33.900,00 35.026,90
Valor del suelo (€) 55.968,00 57.833,60
Valor del vuelo (€) 33.900,00 35.026,90
Métodos de Valoración utilizados Coste

Situación y ocupación Nave 1 ocupa propietario
Visita interior SI se ha realizado visita interior al inmueble.
Nº Expediente: 03069/2023 (08/03/2023 11:13:14)
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RESUMEN DE EVALUACIÓN
CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS
Condicionantes
Esta tasación no queda condicionada.
Advertencias
Generales:
[DIF1] [A1] Se ADVIERTE que existen discrepancias entre la realidad física del inmueble y su descripción registral que no
inducen a dudas sobre su identificación ni valor. Se recomienda su correcta inscripción.
[OTR14] [A1] En cumplimiento del artículo 61.1, apartado b) de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo sobre Normas de
Valoración de Bienes Inmuebles, se hace constar que el presente Informe de Tasación no se ajusta formalmente a dicha
Normativa, por ser su finalidad distinta al objeto de aplicación de la misma.
Se ADVIERTE que el inmueble está compuesto por dos fincas registrales las cuales forman una misma unidad funcional.
EUROVALORACIONES, S.A. -C.I.F. A03525508- Cod. Banco de España 4388 - Telf.: 902 100 218/Fax: 902 103 516 - www.euroval.com
Se ADVIERTE que la referencia catastral indicada en la documentación registral aportada no se corresponde con ningún
bien en la actualidad, siendo la consignada en el presente informe la referencia catastral que nos han indicado en la visita
y comprobado en la Oficina Virtual de Catastro (se adjunta como anexo del presente informe la Consulta descriptiva y
gráfica de datos catastrales), que se corresponde con el inmueble valorado.
Se ADVIERTE que, tras consulta telefónica realizada con la Línea Directa del Catastro, el titular registral de la finca
coincide con el titular catastral, quedando identificado el inmueble valorado.
La presente tasación NO se ha realizado de acuerdo con las disposiciones y requisitos contenidos en la Orden Ministerial
ECO 805/2003, de 27 de marzo (y posteriores modificaciones), sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de
determinados derechos para ciertas finalidades financieras, publicada en el BOE de 9 de abril de 2003.
Los valores del presente resumen recogen aquellas cargas, gravámenes y limitaciones registrales que constan en la documentación
manejada y que como tal se cita en el informe. En la visita al inmueble no se han apreciado signos externos que denoten mal estado del
mismo. Sin embargo y dada la finalidad del informe, no podemos responsabilizarnos de los vicios ocultos o defectos constructivos que el
inmueble pueda poseer en la fecha de la inspección ocular.
Y para que conste a los efectos oportunos, expido y firmo el presente resumen 08 de marzo de 2023.
Firmado Firmado tasador emisor

IGNACIO AMIROLA GÓMEZ ASUNCION DE BORJAS CHAVES
En representación de ARQUITECTO TÉCNICO
EUROVALORACIONES, S.A.
Fecha visita al inmueble 20/02/2023

Fecha emisión informe 08/03/2023
Fecha límite de validez 08/09/2023
Informe de Tasación EXPEDIENTE 03069/2023 (08/03/2023 11:13:14)
Edificación industrial en Tasación EI - ABC (08/03/2023)

polígono Su referencia PR-62723CE
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Oficina ALICANTE 902 100 367
1.- SOLICITANTE Y FINALIDAD

Nombre KAURA COPRODUCTS SL (NIF: B91227165)
Domicilio CARRETERA SE-3410 KM.3, 3 Teléfono 687893317
Finalidad La finalidad del informe es determinar el VALOR DE MERCADO de un inmueble A EFECTOS DE
ASESORAMIENTO.
La finalidad de la presente tasación no está incluida en el ámbito de aplicación de la Orden
ECO/805/2003.
El uso del presente informe queda LIMITADO a la finalidad indicada en el mismo, no siendo
posible su utilización para cualquier otro propósito distinto al expresado.
Prescriptor --
2.- IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN DEL INMUEBLE

Tipo de inmueble EDIFICACIÓN INDUSTRIAL EN POLÍGONO
Identificación bienes
Municipio PUERTO DE SANTA MARÍA (EL) (CP: 11500 -- PUERTO DE STA MARIA (EL)) Nave 1 - 1
Provincia CADIZ (ANDALUCIA) Nave 2 - 2
Dirección POLIGONO LAS SALINAS DE SAN JOSE, 53 - -
Estado constructivo TERMINADO Nivel situación C.P. MEDIO
G.P.S.(Longitud/Latitud) -6.213891, 36.605276
Datos registrales
Registro de la Propiedad EL PUERTO DE SANTA MARIA, 4

Titular registral RENDER GRASAS SL
Referencia Finca Nº Folio Libro Tomo Inscripción Referencia catastral CRU/Observaciones

Nave 1 1224 87 38 1.929 6 9751202QA4595B0001GW 11027000095283
Nave 2 1226 89 38 1.929 6 9751202QA4595B0001GW 11027000109010
Linderos Según documentación registral adjunta.
Los datos descritos en la nota simple, no inducen a dudar sobre su identificación o características del inmueble.
Fecha nota simple 03/02/2023
Observaciones registrales
No tiene
3.- COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN (Se ha realizado visita interior al inmueble)

Comprobaciones realizadas
Identificación física del inmueble mediante su localización e inspección ocular
Comprobación de su descripción
Comprobación de su superficie (medición)
Comprobación de sus servidumbres
Comprobación de su estado de construcción o conservación aparente
Comprobación de su estado de ocupación y uso o explotación
Comprobación régimen de protección pública
Comprobación adecuación al planeamiento urbanístico
Comprobación régimen de protección del patrimonio arquitectónico
Comprobación de la existencia de elementos especulativos
Comprobación de la situación coyuntural del mercado local
Documentación utilizada
Información registral o fotocopia de la escritura
Documentación acreditativa del Aprovechamiento Urbanístico
Documentación catastral
EUROVALORACIONES, S.A. - C.I.F. A-03525508 - INSCRITA EN EL BANCO DE ESPAÑA (CÓD. 4388) - Tel. 902 100 218 - Fax 902 103 516 - www.euroval.com
Nº Expediente: 03069/2023 (08/03/2023 11:13:14) Pág: 2 / 26
Documentación gráfica anexa al informe

4 Plano/s del emplazamiento
1 Plano/s del inmueble
10 Fotografía/s
2 Nota/s Registral/es
0 Escritura/s
5 Otras
4.- LOCALIDAD Y ENTORNO

4.1.- LOCALIDAD
Tipo de núcleo AUTÓNOMO Nº hab. según censo 88.703 Crecimiento ESTABLE
4.2.- ENTORNO
Definición del entorno URBANO Uso dominante INDUSTRIAL Desarrollo COMPLETO
Nivel edificatorio % 100,00 Actividad dominante MÚLTIPLE
Antigüedad característica ENTRE 10 Y 25 AÑOS Renovación reciente MEDIA
Ubicación relativa municipio NIVEL MEDIO Ubicación relativa zona NIVEL MEDIO
Homog. arquitectónica EXISTEN Tipo de entorno SIN RELEVANCIA EN EL ENTORNO
Infraestructuras y grado de conservación

Abastecimiento de agua RED GENERAL Alcantarillado RED GENERAL
Suministro eléctrico RED GENERAL Pavimentación ASFALTADO
Alumbrado público MURAL (SODIO) Red telefónica AÉREA
Grado de conservación MEDIO
Nivel de equipamientos
Asistencial SUFICIENTE Aparcamiento VIAL SUFICIENTE
Existencia de Servicios de Restauración :

En el polígono
Comunicaciones
Líneas de transporte INTERURBANAS Tipo de carretera URBANA
Proximidad estación tren PRÓXIMA Prox. intercambio nodal PRÓXIMA
Proximidad aeropuerto PRÓXIMA Ubicación nave POLÍGONO
Características de la actividad industrial del entorno :

Tipo entorno y significación NAVE EN POLÍGONO INDUSTRIAL
Tipología de la edificación NAVES ADOSADAS
Dimensiones más frecuentes >400 M² Y <=600 M²
Nivel de infraestructuras Atendiendo al nivel de servicios, equipamientos y comunicaciones dentro del entorno, se
considera suficiente
Calidad de comunicaciones Atendiendo su proximidad a medios de transporte y vías de comunicaciones, se considera
próxima
Calidad de emplazamiento Atendiendo al nivel de situación dentro del entorno, se considera medio
CALIFICACIÓN ENTORNO Atendiendo al nivel de infraestructuras y calidad de emplazamiento, se considera medio
5.- CARACTERÍSTICAS DEL EDIFICIO

Características generales
Año construcción 1.980 Conservación MEDIA
Vida útil estimada 21 AÑOS
Tipología NAVE AISLADA
Usos principales COMERCIAL
Nº plantas sobre rasante 1 Tipo fachada NO PROCEDE
Nº plantas bajo rasante -- Nº asc./montacargas -- Aseos
Características constructivas
Cimentación NO VISIBLE Fachada ENFOSCADO/PINTADO
Estructura HORMIGÓN ARMADO Cerramiento exterior BLOQUE DE HORMIGÓN

Cubierta FIBROCEMENTO Carpintería exterior HIERRO
Acceso de carga y descarga NO Puente grúa NO
Potencia eléctrica contratada Potencia grúa (Tm)
Muelle de carga y descarga NO Prevención incendios NO Tipo uso terraza NO PROCEDE
Equipamientos y servicios Instalaciones deportivas

Piscina Pista de baloncesto
Zonas ajardinadas Pistas de pádel
Zonas de recreo para niños Pistas de squash
Club social Pistas de tenis
Servicio de portería Gimnasio
Servicio de vigilancia Golf
Instalación de recogida de basuras Otras instalaciones deportivas
Equipamientos y servicios
Comunicaciones verticales Atendiendo al número de plantas y ascensores, se consideran no precisa
Calidad del edificio Atendiendo al nivel de su construcción, se considera media
CALIFICACIÓN EDIFICIO Atendiendo al nivel de comunicaciones verticales y al nivel de calidad del edificio, se
considera media
6.- CARACTERÍSTICAS DE LA NAVE

Descripción por plantas y usos
Nave divida en tres partes destinadas a almacenaje.
En la actualidad todo forma una uncia unidad funcional, siendo registralmente dos finca sregistrales diferenciadas
Estado de conservación MEDIA Espacio diáfano Alberga actividad económica Polivalencia otros usos
Referencia Línea de fondo (ml.) Línea de fachada (ml.) Luz máxima (ml) Altura máx. (ml)
Nave 1 0,00 0,00 -- --
Nave 2 0,00 0,00 -- --
Acabados
Pavimentos Paredes Techos Carpintería Interior
Naves CONTINUO Hº PINTURA LISA ESTRUCTURA VISTA HIERRO
Oficinas y despachos CONTINUO Hº PINTURA LISA PLÁSTICA LISA HIERRO
Aseos CONTINUO Hº PINTURA LISA PLÁSTICA LISA CARECE
Instalaciones Nave
Calefacción NO EXISTE Aire acondicionado NO EXISTE
Sist.contra incendios NO POSEE Detección de humos NO
Sist. de seguridad NO POSEE Portero automático
Fontanería EMPOTRADA Teléfonos NO
Electrificación MEDIA Aislamiento cubierta NO
Aislamiento muros NO
Vigilancia (Conserje, portero) Circuito cerrado de seguridad Alarma
Puerta de seguridad Cocina equipada Tendedero

Instalaciones a destacar:
--
Usos alternativos posibles:
--
Iluminación y sus tipos:
Lamparas bajo consumo
Instalaciones oficina
Calefacción Aire acondicionado
Armarios Sistema de seguridad

Teléfono Portero automático
Categorización activo NO PROCEDE

CALIDAD NAVE Atendiendo a la calidad de acabados e instalaciones especiales, se considera normal
SUPERFICIES, Cuadro Resumen (Basados en los contenidos del estándar AEV de medición de superficies de inmuebles)
Superficies (m²) Superficies computables (m²)

Tipología Altura Catastral Registral Medición Útil R1 Construida R2 Construida R3 Adoptada
(m) con ppzc
Nave 1 -- 570,00 (Sc) 300,00 (Sc) 290,00 (Su) 285,00 1,05 300,00 1,00 300,00 1,05 300,00 (Sc)
Nave 2 -- -- 310,00 (Sc) 300,00 (Su) 295,00 1,05 310,00 1,00 310,00 1,05 310,00 (Sc)
(Sc) : Construida Coeficientes de transformación

(Szc): Construida (con ppzc) R1: Sc/Su
(Su) : Útil R2: Scz/Sc
(--) : No definida R3: Scz/Su
Justificación de superficies
No procede
Se adopta la superficie construida registral.
Se comprueba en la visita que ambas naves forman una única unidad funcional y se desconoce donde se encuentra
la unión de ambas naves, valorándose en base a la finalidad del informe cada finca registral de manera
independiente según la superficie registral inscrita.
Parcela en m² Catastral Documental Medición Computable

1.292,00 1.549,01 1.292,00
Edificabilidad (m²/m²) 0,45 Parcela repercutible (m²) 1.292,00 Resto de parcela (m²) 0,00
Forma de la parcela TRAPEZOIDAL Orografía de la parcela PLANA
Observaciones
Se adopta la superficie catastral por ser inferior a la superficie registral.
Contaminación aparente
Contaminación del terreno Contaminación acústica Otro tipo de contaminación
Contaminación de la construcción Contaminación ambiental
Los datos sobre contaminación incluidos en este informe se han obtenido tras las inspección ocular del inmueble durante la visita efectuada
al mismo, sin haber realizado estudios técnicos que pudieran detectar la existencia de vicios ocultos y otras patologías, ni comprobado
circunstancias susceptibles de cambios temporales, situaciones que requieran estudios más detallados que no son objeto del presente
informe.
7.- SITUACIÓN URBANÍSTICA

Tipo de planeamiento PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA
Fase de aprobación DEFINITIVO
Clasificación SUELO URBANIZABLE
Uso urbanístico INDUSTRIAL
Edificabilidad (m²t/m²s.) 0,45 Edificabilidad (m²t.) --
Comprobada la situación urbanística, SI
¿La edificación cumple con la normativa urbanística vigente? SI
¿La edificación está sujeta a algún tipo de protección urbanística o histórica individualizada? NO
¿El inmueble se encuentra fuera de ordenación? NO
8.- PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN

Propietario EL TITULAR REGISTRAL
Titular registral Porcentaje (%) Derecho
RENDER GRASAS SL 100,00 PLENO DOMINIO
Lic. apertura Exp/ Fecha DATO NO APORTADO
Derechos Reales NO EXISTEN

Situación y ocupación OCUPA PROPIETARIO
Destino del activo NO PROCEDE Estado de ocupación OCUPADO POR PROPIETARIO
9.- ANÁLISIS DE MERCADO

El volumen de la oferta de inmuebles comparables en la zona es medio con tendencia estable
La intensidad de la demanda es media con tendencia estable
No existen en el entorno promociones en curso en grado relevante.
SONDEO DE MERCADO
El valor homogeneizado de cada testigo se calcula según sus diferencias respecto al inmueble a valorar, su fuente de información, coyuntura del
mercado (volúmenes y tipos de oferta y de demanda).
DATOS DE TESTIGOS PARA EL CÁLCULO DEL VALOR DE SUELO
Fecha C.P. Emplazamiento Superficie Edificab. Parcela Euros/m² Coef. V.H.M.

(m²) (m²t/m²s) mín. (m²) (Euros/m²)
06/03/2023 11500 ERASTOTENES, Nº 203, - 1.030,00 0,45 -- 67,96 1,10 74,76
06/03/2023 11500 GALILAEO GALILEI, Nº 220, - 650,00 0,45 -- 76,92 1,10 84,61
06/03/2023 11500 LAS SALINAS, Nº s/n, - 3.326,00 0,45 -- 100,00 0,90 90,00
06/03/2023 11500 ALFREDO NOBEL, Nº 159, - 4.656,00 0,45 -- 114,91 0,90 103,42
06/03/2023 11500 ALEXANDRO HUMBOLD, Nº 2, - 651,00 0,45 -- 75,27 1,10 82,80
06/03/2023 11500 GALILEO GALILEI, Nº 259, - 651,00 0,45 -- 86,02 1,08 92,90
El valor del suelo se ha determinado en función del valor de mercado homogéneo medio de 88,08 €/m², resultado de la ponderación de los
valores testigo de suelo comparables.
Observaciones
Dada la clasificación del suelo sobre el que se ubica el inmueble, tras el estudio de mercado realizado en el entorno no se han
detectado valores testigo de inmuebles comparables para calcular el Valor por el Método Comparativo, ni tampoco por el
Método de Actualización, por lo que se ha procedido a calcular su Valor por el Método del Coste.
10.- CÁLCULO DE VALORES TÉCNICOS

A.1) Cálculo del valor del suelo
La repercusión del suelo se ha calculado de acuerdo a la siguiente fórmula: F=VM (1-b) - SCi, en donde:
VM = Valor de mercado a nuevo de la zona.
b = Margen de beneficio del promotor.
Ci = Costes de construcción y otros gastos necesarios considerados.
Nave 1 Nave 2
Valor mercado a nuevo (Euros/m²)
Margen beneficio promotor (%)
Costes de construcción (Euros/m²)
VALOR DEL SUELO (Euros) 55.968,00 57.833,60
Total : 113.801,60 Euros

A.2) Cálculo del Coste de Reposición Bruto (CRB)
Nave 1 Nave 2
Repercusión del suelo (Euros/m²) 186,56 186,56
Valor construcción S/G (Euros/m²) 443,12 443,12
Valor Otros Gastos (Euros/m²) 30,87 30,82
Valor de la construcción (Euros/m²) 473,99 473,94
C.Unit.Reposición Bruto (Euros/m²) 660,55 660,50
Superficie computable (m²) 300,00 310,00
COSTE REPOSICIÓN BRUTO 198.165,00 204.755,00

A.3) Cálculo del Coste de Reposición Neto (CRN)
Nave 1 Nave 2
Repercusión del suelo (Euros/m²) 186,56 186,56
Valor construcción S/G (Euros/m²) 443,12 443,12
Valor Otros Gastos (Euros/m²) 30,87 30,82
Valor de la construcción (Euros/m²) 473,99 473,94
Depreciación física (%) 76,16% 76,16%
Depreciación funcional (%) -- --
C.Unit.Reposición Neto (Euros/m²) 299,56 299,55

Superficie computable (m²) 300,00 310,00
COSTE REPOSICIÓN NETO (Euros) 89.868,00 92.860,50

Repercusión de suelo (€/m²) es referida a la superficie sobre rasante de la nave
B) Valor por aplicación del Método de Comparación
No se han encontrado testigos de similares características en el entorno, por lo que se desestima el cálculo por el método de comparación
C) Valor por aplicación del Método de Comparación ajustado

No procede.
D) Valor por aplicación del Método de Actualización de rentas

No procede.
E) Valor de mercado
Nave 1 Nave 2
Método empleado C. Reposición C. Reposición
VALOR DE MERCADO ( Euros ) 89.868,00 92.860,50
F) Valor hipotecario
No procede.
G) Valor de venta rápida

No procede.
H) Valor de renta óptima

No procede.
11.- VALORACIÓN
Métodos de Valoración utilizados : Coste
Nave 1 Nave 2
VALORACIÓN (Euros) 89.868,00 92.860,50

12.- VALOR DE SEGURO
Nave 1 Nave 2
VALOR DE SEGURO ECO/805 142.197,00 146.921,40
(Euros)
Nave 1 Nave 2
VALOR DE SEGURO RD/716 (Euros) 33.900,00 35.026,90
13.- CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS
Condicionantes
Esta tasación no queda condicionada.
Advertencias
Generales:
[DIF1] [A1] Se ADVIERTE que existen discrepancias entre la realidad física del inmueble y su descripción registral que no
inducen a dudas sobre su identificación ni valor. Se recomienda su correcta inscripción.
[OTR14] [A1] En cumplimiento del artículo 61.1, apartado b) de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo sobre Normas
de Valoración de Bienes Inmuebles, se hace constar que el presente Informe de Tasación no se ajusta formalmente a
dicha Normativa, por ser su finalidad distinta al objeto de aplicación de la misma.
Se ADVIERTE que el inmueble está compuesto por dos fincas registrales las cuales forman una misma unidad funcional.
Se ADVIERTE que la referencia catastral indicada en la documentación registral aportada no se corresponde con ningún
bien en la actualidad, siendo la consignada en el presente informe la referencia catastral que nos han indicado en la visita
y comprobado en la Oficina Virtual de Catastro (se adjunta como anexo del presente informe la Consulta descriptiva y
gráfica de datos catastrales), que se corresponde con el inmueble valorado.
Se ADVIERTE que, tras consulta telefónica realizada con la Línea Directa del Catastro, el titular registral de la finca
coincide con el titular catastral, quedando identificado el inmueble valorado.
14.- OBSERVACIONES Y CONSIDERACIONES FINALES

La nave tiene un atractivo medio y tiene estas características: tolerancia uso terciario.
Justificación discrepancia dirección: No existen dudas en la verificación de la referencia catastral y ubicación de la finca
registral al coincidir la titularidad registral/catastral, recomendado la actualización de la ubicación de esta y su
inscripción en el registro de la propiedad, en base a que las referencia catastrales definidas en notas simples no existen
en la actualidad, correspondiendo la definida en el presente informe.
En base a la calificación urbanística del suelo en el que se sitúan las fincas registrales valoradas, y no existiendo naves de las mimas
características, se desestima la justificación de valores, por le método de comparación, realizandolo por el método de coste, justificando el
suelo, mediante suelos en la misma unidad de ejecución con la mismas gestiones y plazos urbanísticos e igual grado desarrollo y la nave.
Visado Firmas Visita inmueble
Fecha 20/02/2023
Tasador ASUNCION DE BORJAS CHAVES
ARQUITECTO TÉCNICO
Emisión del informe
Fecha 08/03/2023
Tasador ASUNCION DE BORJAS CHAVES
ARQUITECTO TÉCNICO
LÍMITES Y CONDICIONES DE ESTE INFORME

La valoración se ha elaborado sobre la información documental aportada y la obtenida de la visita de inspección. No se incluyen por tanto los posibles vicios ocultos que pudiera presentar el
inmueble, así como las igualmente posibles cargas, gravámenes y limitaciones que no constan en la documentación facilitada. No se tienen en cuenta a los efectos de establecer el valor de
tasación, las afecciones fiscales (impuestos, tasas y contribuciones), pagos, embargos y cargas hipotecarias que graven el inmueble.
La valoración se elaborado sobre las condiciones de legalidad, estado y posible uso del inmueble a la fecha de emisión del informe y salvo que se haya informado de lo contrario, bajo el
supuesto de inexistencia de reclamaciones y/o procedimientos de carácter administrativo o judicial.
Toda la documentación e información utilizada para la realización de es<te informe, suministrada por el solicitante o terceros, y que se indica en el informe, se considera fidedigna, dado que
se aportan en fotocopias no autentificadas -salvo las que expresamente se citan en el informe- por lo que no se asume responsabilidad sobre su veracidad y las consecuencias dimanantes de
la misma.
Todos los datos, características, instalaciones, calidades. etc., se indican sólo para que el lector pueda tener una mejor visión de la propiedad. Los valores calculados que se indican en el
informe se refieren al inmueble en su conjunto, y no a partes aisladas del mismo, salvo que se indique expresamente.
La información urbanística tiene carácter limitado y se obtiene mediante consulta verbal a los técnicos municipales y/o mediante la información pública del planeamiento en la fecha de emisión
del informe por lo que no se asume responsabilidad por la existencia de afecciones de carácter administrativo sectorial, ni por la modificación de las condiciones de legalidad urbanística del
inmueble derivados de cambios de planeamiento que no estuviesen publicados a la fecha de emisión del informe o como resultado de la ejecutividad de resoluciones administrativas o
judiciales, salvo que las mismas se hubiesen trasladado como contenido del planeamiento municipal o hubiesen sido puestas en conocimiento por los técnicos municipales o por el propio
solicitante del informe.
La comprobación de la superficie durante la inspección ocular no supone un levantamiento topográfico ni un levantamiento planimétrico (en los casos de fincas rústicas, terrenos y
edificaciones). El croquis realizado por el Tasador es simplemente a efectos de comprobación de las superficies, pudiendo existir ciertas discrepancias entre la superficie comprobada y la real,
así como en la geometría de los inmuebles representados.
Este informe es confidencial y su utilización debe enmarcarse sólo dentro del ámbito y finalidad para el que ha sido solicitado. Ello significa que este informe no es válido para finalidades
distintas de la indicada en su primera página. Queda absolutamente prohibida su reproducción total o parcial, o cualquier referencia al mismo, en documentos, publicaciones, informes o
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PRINCIPIOS, DEFINICIONES, CRITERIOS Y MÉTODOS
PRINCIPIOS
a) Principio de anticipación, según el cual el valor de un inmueble que se encuentre en explotación económica es función de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionará
en el futuro.
b) Principio de finalidad, según el cual la finalidad de la valoración condiciona el método y las técnicas de valoración a seguir. Los criterios y métodos de valoración utilizados serán
coherentes con la finalidad de la valoración.
c) Principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales
y físicas, al económicamente más aconsejable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales
y físicas, con la intensidad que permita obtener su mayor valor.
d) Principio de probabilidad, según el cual ante varios escenarios o posibilidades de elección razonables se elegirán aquellos que se estimen más probables.
e) Principio de proporcionalidad, según el cual los informes de tasación se elaborarán con la amplitud adecuada teniendo en cuenta la importancia y uso del objeto de valoración, así
como su singularidad en el mercado.
f) Principio de prudencia, según el cual, ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables se elegirá el que dé como resultado un menor valor de tasación.
g) Principio de sustitución, según el cual el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos de aquél.
h) Principio de temporalidad, según el cual el valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo.
i) Principio de transparencia, según el cual el informe de valoración de un inmueble deberá contener la información necesaria y suficiente para su fácil comprensión y detallar las hipótesis
y documentación utilizadas.
j) Principio del valor residual, según el cual el valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble será la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores
atribuibles al resto de los factores.
DEFINICIONES Y CRITERIOS
Definiciones de los términos utilizados en el informe:
Antigüedad. Es el número de años transcurridos entre la fecha de construcción de un inmueble o la de la última rehabilitación integral del mismo, y la fecha de la valoración.
Comparables. Son inmuebles que se consideran similares al inmueble objeto de valoración o adecuados para aplicar la homogeneización, teniendo en cuenta su localización, uso, tipología,
superficie, antigüedad, estado de conservación, u otra característica física relevante a dicho fin.
Depreciación física. Es la pérdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB) de un bien en función de su antigüedad, estado de conservación y duración de sus
componentes.
Depreciación funcional. Es la pérdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB) de un bien atendiendo a su defectuosa adaptación a la función a que se destina.
Comprende las pérdidas producidas en el inmueble por obsolescencia, diseño, falta de adaptación a su uso, etc.
Edificio en construcción. Es toda obra de nueva edificación iniciada y no terminada que cuente con la correspondiente licencia y se realice de acuerdo con un proyecto visado por el colegio
profesional correspondiente.
Edificio en proyecto. Es cualquier tipo de construcción (obra nueva o rehabilitación) que se realizará sobre un terreno o finca determinada con arreglo a un proyecto visado por el colegio
profesional correspondiente. A estos efectos, se entenderán como obras de rehabilitación las que cumplan los requisitos señalados en la definición de inmueble en rehabilitación.
Elementos comunes de un edificio. Son todos aquellos espacios que, no siendo de uso privativo, deban ser tenidos en cuenta a efectos de cómputo de superficie
Elementos especulativos. Son aquellos datos, ofertas o escenarios que aun siendo relevantes para la determinación del valor de mercado traigan causa, bien de un comportamiento ligado
a la intención de un operador de beneficiarse a corto plazo con las fluctuaciones en los precios de los activos inmobiliarios, bien de expectativas de cambio de uso o edificabilidad, bien de
otros factores extraordinarios (tales como nuevas infraestructuras o inversiones que impliquen una revalorización de los inmuebles) cuya presencia futura no esté asegurada.
Finca rústica. Aquel terreno de nivel urbanístico II que se dedique o pueda dedicarse al desarrollo de una actividad agraria. Homogeneización de precios de inmuebles comparables.
Es un procedimiento por el cual se analizan las características del inmueble que se tasa en relación con otros comparables, con el objeto de deducir, por comparación entre sus similitudes y
diferencias, un precio de compraventa o una renta homogeneizada para aquel.
Inmueble en rehabilitación. Es todo edificio o elemento de edificio en el que se hayan iniciado obras que reúnan los siguientes requisitos:
a. Que cuenten con la correspondiente licencia.
b. Que se realicen de acuerdo con un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente.
c. Que alterando o no sus elementos estructurales impliquen el acondicionamiento de al menos el 50 % de su superficie edificada antes del inicio de las obras.
A estos efectos se considerarán como obras de acondicionamiento las destinadas a mejorar las condiciones de habitabilidad de un edificio mediante la sustitución, restauración o
modernización de sus diferentes elementos constructivos e instalaciones, y las que tengan por objeto alterar sustancialmente la morfología de la edificación, amplíen o no la
superficie edificada.
d. Que el coste presupuestado de las obras alcance al menos el 50 % del valor de reemplazamiento bruto de la edificación (excluido el valor del terreno). Cuando la valoración se
refiera a un edificio completo y se esté procediendo a su reforma parcial, la definición precedente podrá aplicarse a la parte afectada por las obras cuando éstas alcancen al
menos una planta completa.
Inmueble ligado a una actividad económica. Es todo edificio, o elemento de edificio, de uso monovalente que está o puede estar vinculado a una explotación económica. Entre otros se
incluirán los siguientes tipos:
a. Edificios e instalaciones industriales, fabriles y de producción agraria.
b. Centros de transporte, aparcamientos y edificaciones o instalaciones ligadas al servicio de transporte.
c. Inmuebles hoteleros, en sus diversas categorías y tipologías.
d. Hospitales y otras instalaciones de carácter sanitario.
e. Instalaciones recreativas, deportivas y de espectáculos.
f. Centros de enseñanza y otras instalaciones culturales.
g. Centros de equipamiento social.
h. Residencias estudiantiles, para la tercera edad o similares.
Instalaciones polivalentes. Son las instalaciones que, habiendo sido concebidas o instaladas para un uso concreto, permitan, a juicio del tasador, su utilización para otros permitidos.
En ningún caso se entenderán como instalaciones polivalentes aquéllas con características y elementos constructivos que limiten o dificulten usos distintos a los existentes, como son las
cámaras acorazadas; cámaras frigoríficas; instalaciones de lavandería, cocina y de servicios específicos en establecimientos de hostelería.
Mercado local. El inmobiliario del entorno urbano o rural homogéneo (barrio, pedanía, localidad, comarca) donde se encuentre el inmueble (edificio, elemento de edificio, finca rústica o
terreno), o, cuando su uso o características no permitan disponer de comparables en dicha área, el mercado inmobiliario sectorial (oficinas, centros comerciales, hoteles, explotación agraria
del cultivo dominantes correspondiente) siempre que resulte representativo para su comparación dentro del territorio nacional.
Niveles urbanísticos del terreno. A efectos de su tasación los terrenos se clasificarán en los siguientes niveles:
o Nivel I. Incluirá todos los terrenos que no pertenezcan al Nivel II.
o Nivel II. Incluirá los terrenos clasificados como no urbanizables en los que no se permita edificar para usos diferentes a su naturaleza agrícola, forestal, ganadera o que estén
ligados a una explotación
económica permitida por la normativa vigente.
También se incluirán los terrenos clasificados como urbanizables que no estén incluidos en un ámbito de desarrollo del planeamiento urbanístico o que estándolo, no se hayan definido en él
las condiciones para su desarrollo.
Protección pública. Es cualquier régimen legal que limite el precio de venta o alquiler del inmueble objeto de valoración.
Superficie comprobada. Es el área medida por el tasador teniendo en cuenta las definiciones de superficie útil o construida y el correspondiente plano acotado.
Superficie construida con partes comunes. Es la superficie construida sin partes comunes más la parte proporcional que le corresponda según su cuota en la superficie de los elementos
comunes del edificio.
Superficie construida sin partes comunes. Es la superficie útil, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en dicha definición e incluyendo los
cerramientos exteriores al 100 % o al 50 %, según se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo
edificio.
Superficie útil. Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la
mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la
proyección horizontal de su cubierta.
No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos Interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con sección
horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros.
Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos.
Superficie utilizable o computable. Es la superficie utilizada en las tasaciones para determinar los valores técnicos.
Valor de mercado o venal de un inmueble (VM). Es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente
en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera
ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.
A tal efecto se considerará:
a. Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculación previa alguna, y que ninguno de los dos tiene un interés personal o profesional en la transacción ajeno a la causa
del contrato.
b. Que la oferta pública al mercado conlleva tanto la realización de una comercialización adecuada al tipo de bien de que se trate, como la ausencia de información privilegiada
en cualquiera de las partes
intervinientes.
c. Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pública citada y que refleja en una estimación razonable el precio (más probable) que se obtendría en las condiciones
del mercado existentes en la
fecha de la tasación.
d. Los impuestos no se incluirán en el precio. Tampoco se incluirán los gastos de comercialización
Valor del inmueble para la hipótesis de edificio terminado. Es el valor que previsiblemente podrá alcanzar un edificio en proyecto, construcción o rehabilitación en la fecha de su
terminación, si se construye en los plazos estimados y con las características técnicas contenidas en su proyecto de edificación o rehabilitación.
Valor de reemplazamiento (VR) o coste de reemplazamiento o de reposición puede ser: bruto o a nuevo y neto o actual.
El valor de reemplazamiento bruto o a nuevo (VRB) de un inmueble es la suma de las inversiones que serían necesarias para construir, en la fecha de la valoración, otro inmueble de
las mismas características (capacidad, uso, calidad, etc.) pero utilizando tecnología y materiales de construcción actuales.
El valor de reemplazamiento neto o actual (VRN) es el resultado de deducir del VRB la depreciación física y funcional del inmueble en la fecha de la valoración.
Valor de tasación (VT). Es el valor que la presente Orden establece como tal para cada tipo de inmueble o derecho a valorar. Dicho valor será el valor jurídico o con efectos jurídicos para
las finalidades integrantes del ámbito de aplicación de la misma.
Valor hipotecario o valor a efecto de crédito hipotecario (VH). Es el valor del inmueble determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble,
teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos
correspondientes. En la determinación a que se refiere el apartado anterior no se incluirán los elementos especulativos.
Valor máximo legal (VML). Es el precio máximo de venta de un inmueble o vivienda, en su caso, sujeto a protección pública, establecido en la normativa específica que le sea aplicable.
Valor por comparación, valor por actualización, valor residual. Es el valor obtenido mediante la aplicación de los métodos técnicos de comparación, actualización de rentas y residual
respectivamente.
Valoración intermedia de obra. Es cualquiera de las valoraciones que se emiten con posterioridad a la tasación inicial y durante la construcción o rehabilitación de un elemento o edificio,
en los que se refleja el avance de las obras y el porcentaje de la obra ejecutada y cualquiera otra circunstancia de la construcción que pueda afectar al valor de tasación. Su emisión no
implica la actualización de los valores contenidos en la valoración inicial.
Vivienda para primera residencia. Es aquélla que por sus características y ubicación tenga como destino más probable su uso como vivienda habitual, independientemente de su destino
actual.
Vivienda para segunda residencia. Es aquélla que por sus características y ubicación tenga como destino más probable su uso como residencia temporal, independientemente de su
destino actual.
Vida útil. Es el plazo durante el cual un inmueble estará en condiciones de ser usado para el fin a que se destina. Será total si se calcula desde el momento de la construcción o última
rehabilitación integral y será residual si se calcula desde la fecha de la tasación.
MÉTODO del COSTE

Aplicable en la valoración de toda clase de edificios y elementos de edificios, en proyecto, en construcción o rehabilitación o terminados.
Mediante este método se calcula un valor técnico que se denominará valor de reemplazamiento.
El Método del Coste consiste en calcular el Valor del inmueble como suma del Valor de Mercado correspondiente al suelo, más el coste de Construcción del inmueble, más los gastos
necesarios para edificar. El cálculo del Coste de Reemplazamiento o de Reposición, tiene como fin conocer las inversiones que debe realizar la persona (física o jurídica) que va a construir un
edificio determinado.
El Coste de Reemplazamiento o de Reposición, puede calcularse como:
- COSTE DE REEMPLAZAMIENTO O DE REPOSICIÓN BRUTO (CRB): a nuevo
- COSTE DE REEMPLAZAMIENTO O DE REPOSICIÓN NETO (CRN): a la situación real que presenta a la fecha de la valoración.
El VALOR de REEMPLAZAMIENTO Bruto o a nuevo (VRB/CRB) se obtiene como resultado de la suma de las siguientes inversiones:
VRB = VALOR DEL SUELO + COSTE DE LA EDIFICACION Y OBRAS DE REHABILITACIÓN + GASTOS NECESARIOS
El valor de reemplazamiento neto o actual (VRN/CRN) se obtiene deduciendo del VRB la depreciación física y funcional del inmueble en la fecha de la valoración.
a.-Valor del suelo (Repercusión del suelo (€/m²) / Valor del suelo total (€)) Para la determinación del valor del suelo se ha utilizado el método residual estático, o el método residual
dinámico, o el método de comparación (ver apartado correspondiente del informe).
b.-Coste de la edificación o de las obras de rehabilitación (Coste Construcción unitario (€/m²) / Coste de Construcción total (€))
Es el coste de la construcción por contrata (suma de costes de ejecución material de la obra, sus gastos generales, en su caso, y el beneficio industrial del constructor).
Para los usos valorados, los parámetros que determinan la fijación de dicho valor (tipología, ubicación, superficie, características constructivas, acabados, calidades, instalaciones) permiten
establecer el dato del coste de la edificación para un inmueble de características similares al analizado y se ha obtenido de acuerdo al documento de Costes de Construcción de Euroval,
resultado de contrastar la información existente en bases de datos propias (en cumplimiento de la disposición adicional segunda de la Orden ECO/805/2003), con información disponible sobre
costes de referencia para presupuestos de ejecución material de los distintos tipos de obras obtenidos de:
· Los Colegios Oficiales de Arquitectos (en los que exista).
· Organismos Oficiales.
· Información para la determinación de valores tributarios de las distintas Agencias Tributarias (CCAA en las que exista)
· Publicaciones especializadas.
c.-Gastos necesarios para realizar el reemplazamiento (% sobre el coste de construcción de contrata). Los gastos necesarios se corresponden a los medios del mercado según las
características del inmueble que se valora, con independencia de quien pueda acometer el reemplazamiento.
Incluyen impuestos no recuperables y aranceles para formalización de la declaración de obra nueva (DON), honorarios técnicos, licencias y tasas de la construcción, primas de seguros
obligatorios de edificación y gastos de administración del promotor.
No se consideran como gastos necesarios el beneficio del promotor, ni cualquier clase de gastos financieros o de comercialización
d-Depreciación física y funcional de la edificación. El porcentaje de depreciación tiene en cuenta la antigüedad de la edificación (año de construcción, las reformas y estado de
conservación de la misma, así como en su caso, el coste de las obras necesarias para que el inmueble se adapte al uso al que se destina.
MÉTODO de COMPARACIÓN. Mediante este método se determinan dos valores técnicos que se denominarán valor por comparación, que permite determinar el valor de mercado de un
determinado bien, y valor por comparación ajustado (1), que permite determinar su valor hipotecario.
Es el valor obtenido mediante la aplicación de los métodos técnicos de comparación. Está basado en el principio de sustitución y permite determinar el valor de mercado de toda clase de
inmuebles.
Para calcular el valor por comparación se siguen las siguientes reglas generales:
· Se establecen las cualidades y características del inmueble tasado que influyan en su valor.
· Se analiza el segmento del mercado inmobiliario de comparables.
· Se selecciona una muestra representativa.
· Se realiza la homogeneización de comparables con los criterios, coeficientes y/o ponderaciones que resulten adecuados para el inmueble de que se valora.
(1)Este ajuste solamente se realiza a los efectos La Orden Ministerial ECO/805/2003, de 27 de Marzo, BOE de 9 de Abril de 2003, sobre "Normas de valoración de bienes inmuebles y de
determinados derechos para ciertas finalidades financieras, modificada por la Orden EHA/3011/2007 de 4 de Octubre, BOE de 17 de Octubre de 2007” y por la Orden EHA/564/2008, de 28 de
febrero, BOE de 5 de Marzo de 2008 y cuando la finalidad sea la constitución de garantía hipotecaria.
El valor por comparación obtenido será ajustado por la entidad tasadora para obtener un valor por comparación ajustado cuando concurran los siguientes requisitos:
· Que el valor de tasación se calcule para la finalidad de constituir garantía hipotecaria.
· Que en el cálculo del valor de tasación se utilice exclusivamente el método de comparación.
· Que el bien objeto de valoración esté destinado a un uso cuyos comparables, en el mercado local donde se sitúe hayan experimentado alguna caída significativa y duradera de
sus precios nominales en los últimos diez años, o cuando la entidad tasadora estime que existe una probabilidad elevada de que el valor de tasación experimente una reducción
significativa en términos nominales (euros nominales o corrientes) antes de transcurrido un año desde la fecha de la tasación y que dure al menos 3 años.
La estimación deberá apoyarse en datos sólidos disponibles sobre la situación coyuntural del mercado local, y la advertencia específica deberá mencionar aquella probabilidad
justificando su existencia y los datos en que se apoya la estimación.
MÉTODO de ACTUALIZACIÓN. Mediante este método se calculará un valor técnico que se denominará valor por actualización. Está basado en el principio de anticipación y es aplicable a
toda clase de inmuebles susceptibles de producir rentas y a los derechos reales, salvo las opciones de compra. El valor vendrá determinado por el valor presente de todas las rentas futuras
imputables al inmueble.
Se entiende como tal el valor atribuible a un inmueble en función de la renta que produce o puede producir. En el caso de inmuebles ligados a una explotación económica, es el precio que un
empresario medio estaría dispuesto a pagar al contado por la adquisición del inmueble en función de las expectativas de rendimiento derivadas del mismo.
Es necesario que se cumpla al menos uno de los siguientes requisitos:
· La existencia de un mercado de alquileres representativo de los comparables.
· La existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de valoración.
· Que el inmueble valorado esté produciendo o pueda producir ingresos como inmueble ligado a una actividad económica y que además existan suficientes datos contables de la
explotación o información adecuada sobre ratios estructurales medias de la rama de actividad correspondiente.
Exigencias del cálculo del valor por actualización
· Estimar los flujos de caja.
· Estimar el valor de reversión.
· Elegir el tipo de actualización.
· Aplicar la fórmula de cálculo.
Estimar los flujos de caja, pueden ser inmobiliarios y operativos. Se entiende por flujos de caja inmobiliarios, los cobros y pagos futuros que traigan causa del inmueble objeto de
valoración. Se entiende por flujos de caja operativos los de la explotación que utilice el inmueble objeto de valoración. Los flujos de caja se estiman teniendo en cuenta el régimen del
inmueble objeto de valoración y, en todo caso, se utilizarán las hipótesis más probables para determinar sus cuantías y las fechas en que se realizarán los cobros y los pagos.
Flujos de caja de los inmuebles con mercado de alquileres
Podrá aplicarse siempre que exista, en la fecha de la tasación, un mercado de alquileres, con independencia de que el inmueble esté alquilado, vacío o explotado directamente por su
propietario.
Consideraciones a tener en cuenta:
· Duración. Los flujos de caja se estimarán a lo largo de su vida útil.
· Ingresos. Los cobros que normalmente se obtengan en inmuebles comparables.
· Ocupación. La ocupación actual y la probabilidad de ocupación futura del inmueble.
· Las disposiciones legales o cláusulas contractuales (renta, revisiones, plazo, etc.) que afecten exclusivamente a los flujos de caja del inmueble. Se excluirán aquellas disposiciones
o cláusulas que afecten a flujos atribuibles a elementos vinculados a dicho inmueble, pero ajenos a él tales como mobiliario, enseres, etc.
· La morosidad actual o previsible de los cobros.
· La evolución previsible del mercado.
· Gastos. En el cálculo de los pagos se incluirá cualquier tipo de gasto necesario actual o previsible, incluso recuperable, que deba soportar la propiedad, ya sea imputable
directamente al inmueble (mantenimiento, conservación administración, impuestos, tasas, etc.), ya sea consecuencia de su destino o necesario para su alquiler (administración de
los alquileres, comercialización, etc.).
Flujos de caja de otros inmuebles en arrendamiento
Podrá aplicarse cuando el inmueble objeto de valoración se encuentre arrendado en la fecha de la tasación.
· Duración. Los flujos de caja del inmueble objeto de valoración se estimarán, mientras esté en vigor el contrato de arrendamiento, teniendo en cuenta las cláusulas contractuales
del mismo.
· Ingresos. Rentas actuales percibidas (último recibo de arrendamiento) dimanantes del contrato de arrendamiento, teniendo en cuenta las cláusulas contractuales del mismo.
· Gastos. Gastos dimanantes del contrato de arrendamiento, teniendo en cuenta las cláusulas contractuales del mismo (considerando quien paga tributos, suministros, comunidad,
etc.).
Flujos de caja de otros inmuebles en explotación económica.
Podrá aplicarse cuando el inmueble objeto de valoración se encuentre en la fecha de la tasación ligado a una actividad económica.
· Duración. Se estimarán los flujos de caja de la explotación durante el período de tiempo en que previsiblemente vaya a continuar la misma y se tomarán los que son imputables
al inmueble. Se tendrá en cuenta el valor relativo del mobiliario y equipo no inmobiliario.
· Ingresos-Gastos. Los flujos de caja serán las cuantías medias del sector de actividad en el que se integre dicha explotación. Dichas cuantías medias se podrán corregir
razonadamente.
· Cuando no existan las cuantías medias del sector de la actividad, se utilizarán las propias de la explotación de que se trate siempre de que se disponga de datos de al menos, los
dos últimos años.
· En el caso de tratarse de una explotación en proyecto, se tendrán en cuenta las cuantías previsionales aportadas por los titulares de la futura explotación, siempre que sean
completas y alcancen al menos tres ejercicios.
· En el caso de que la finalidad de la valoración sea la de garantía hipotecaria, las cuantías a que se refiere el párrafo anterior se reducirán al menos en un 10 por 100.
Estimar el valor de reversión.
Inmuebles con mercado de alquileres <http://noticias.juridicas.com/base_datos/Vacatio/v0-o805-2003-eco.t2.html>. El valor de reversión al final de su vida útil será el valor en esa fecha del
terreno en el que está edificado.
Inmuebles en arrendamiento. <http://noticias.juridicas.com/base_datos/Vacatio/v0-o805-2003-eco.t2.html>El valor de reversión será el valor previsible del inmueble al final del contrato
Inmuebles en explotación económica. El <http://noticias.juridicas.com/base_datos/Vacatio/v0-o805-2003-eco.t2.html> valor de reversión al final del período de tiempo en que previsiblemente
vaya a continuar la explotación, se tomará su valor de reemplazamiento neto en dicho momento.
Elegir el tipo de actualización.
Se adoptará un tipo de interés nominal adecuado al riesgo del proyecto de inversión y que atienda, en particular, a su volumen y grado de liquidez, a la tipología (industrial, comercial, etc.)
del inmueble, a sus características y ubicación física, al tipo de contrato de arrendamiento (existente o previsto) y al riesgo previsible en la obtención de rentas.
El tipo de interés nominal no podrá ser inferior a la rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado con vencimiento superior a dos años. Este plazo de vencimiento será igual
o superior a cinco años si la finalidad de la valoración es la garantía hipotecaria. Para determinar la rentabilidad media anual.
Fórmula de cálculo del valor por actualización

El valor de actualización del inmueble objeto de valoración será el valor actual neto (VAN) de los flujos de caja y del valor de reversión esperados para el tipo de actualización elegido.
Ej Sk Valor de reversión
VAN    
(1  i ) tj (1  i ) tk (1  i ) n
En donde:
VAN = Valor actual neto.
Ej = Importe de los cobros imputables al inmueble en el momento J.
Sk = Importe de los pagos previstos en el momento K.
tj = Número de períodos de tiempo que debe transcurrir desde el momento de la valoración hasta que se produzca el correspondiente Ej.
tk = Número de períodos de tiempo desde el momento de la valoración hasta que se produzca el correspondiente Sk.
i= Tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de cada uno de los períodos de tiempo considerados.
n= Número de períodos de tiempo desde la tasación hasta el final del período de estimación de los ingresos.
MÉTODO RESIDUAL
Aplicable en la valoración de toda clase de edificios y elementos de edificios, en proyecto, en construcción o rehabilitación o terminados.
El método residual está basado en los principios del valor residual y del mayor y mejor uso. Su aplicación permite determinar el valor de mercado de un terreno edificable o de un inmueble a
rehabilitar como el precio más probable que, en el momento de su tasación, pagaría por él un promotor inmobiliario de tipo medio, que lo comprara y aprovechara su mejor y mayor uso.
El valor de un determinado inmueble siguiendo este metodología se obtiene partiendo de valores en venta de inmuebles ya construidos para, una vez descontados los costes, gastos y beneficios
que todo proceso conlleva, obtener como resto el valor del suelo.
El valor por el método residual se calculará siguiendo uno de los siguientes procedimientos:
· Procedimiento de análisis de inversiones con valores esperados (Procedimiento de cálculo dinámico).
· Procedimiento de análisis de inversiones con valores actuales (Procedimiento de cálculo estático). Sólo se podrá aplicarse mediante el procedimiento estático: Solares e inmuebles en
rehabilitación en los que se pueda comenzar la edificación o rehabilitación en un plazo no superior a un año. Solares edificados.
Residual Dinámico
Para el cálculo del valor residual por el procedimiento de cálculo dinámico se seguirán los siguientes pasos:
· Se estimarán los flujos de caja.
· Se elegirá el tipo de actualización.
· Se aplicará la fórmula de cálculo.
Flujos de caja
· Se tomarán como flujos de caja: los cobros y, en su caso, las entregas de crédito que se estime obtener por la venta del inmueble a promover; y los pagos que se estime realizar por
los diversos costes y gastos durante la construcción o rehabilitación, incluso los pagos por los créditos concedidos.
o Cobros. Para estimar los cobros a obtener se partirá de los valores en venta previstos en las fechas de comercialización en la hipótesis de edificio terminado
o Pagos. Para estimar los pagos a realizar se tendrá en cuenta los costes de construcción, los gastos necesarios, los de comercialización y, en su caso, los financieros
normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de las características similares a la que se estime más probable promover.
o Plazos. Para determinar las fechas y plazos previstos a que se refiere el punto anterior se tendrán en cuenta, además de los sistemas de pagos a proveedores, las
hipótesis más probables atendiendo a las características del inmueble proyectado y, en su caso, al grado de desarrollo del planeamiento, de la gestión urbanística y de
la urbanización.
· Tipo de actualización
Fórmula de cálculo
Ej Sk
F  
(1  i ) tj (1  i ) tk
En donde:
F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.
Ej = Importe de los cobros previstos en el momento J.
Sk = Importe de los pagos previstos en el momento K.
tj = Número de períodos de tiempo previsto desde el momento de la valoración hasta que se produce cada uno de los cobros.
tk = Número de períodos de tiempo previsto desde el momento de la valoración hasta que se produce cada uno de los pagos.
i= Tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de cada uno de los períodos de tiempo considerados.
Residual Estático
Para el cálculo del valor residual por el procedimiento estático se seguirán los siguientes pasos:
· Se estimarán los costes de construcción, los gastos necesarios, los de comercialización y, en su caso, los financieros normales para un promotor de tipo medio y para una promoción
de características similares a la analizada.
· Se estimará el valor en venta del inmueble a promover para la hipótesis de edificio terminado en la fecha de la tasación.
· Se fijará el margen de beneficio del promotor.
· Se aplicará la fórmula de cálculo.
Fórmula de cálculo
F  V M  (1  b )   C i
En donde:
F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.
VM = Valor del inmueble en la hipótesis de edificio terminado.
b = Margen o beneficio neto del promotor en tanto por uno.
Ci = Cada uno de los pagos necesarios considerados.
VALORES DE REPERCUSIÓN DEL SUELO

El valor del suelo está claramente determinado por el aprovechamiento (uso y edificabilidad) que le es fijado por el planeamiento, es decir, que la cantidad de m² construidos o potencialmente
construibles de cada uso determinan su valor (es el resultante de dividir el valor total del suelo por la superficie total construida o construible de un inmueble, el valor unitario de suelo es el
resultante de dividir el valor total del suelo por la superficie de suelo). Requiere del conocimiento de los valores de mercado y el coste de construcción del inmueble. Es el caso más frecuente en
los usos de viviendas en edificio, comerciales y oficinas.
Subsuelo. Los planeamientos urbanísticos, por lo general, suelen generar en el segmento de nueva edificación un aprovechamiento normal del suelo, especialmente en lo referente al uso de
aparcamientos, trasteros y espacios de almacenaje vinculados a la edificación sobre rasante, etc. Aunque no venga regulado en la forma de un coeficiente de edificabilidad, o una altura
(profundidad en su caso) máxima edificables, los planes sueles recoger un estándar mínimo de obligado complimiento de reserva de aparcamientos.
Existe un mercado de producto inmueble bajo rasante independientemente del mercado del vuelo. Respecto a las plazas de aparcamiento, existe una demanda especifica y consolidada para cada
área urbana, los precios varían según la localización espacial, con independencia de los precios de las viviendas.
La regulación que se ha venido realizando respecto al cumplimiento de reserva mínima de aparcamiento, los elevados costes de construcción (movimiento de tierras, estructura, muros de
contención, instalaciones de ventilación forzada, de seguridad, antiincendios, etc.), tiende a acrecentarse en la medida que se excava una plana de sótano. El valor del subsuelo responde al
funcionamiento normal del mercado, el propio mercado se encarga de atribuir valor de suelo.
Situación del inmueble en la provincia
Situación del inmueble en el municipio
Situación detallada del inmueble
Plano de situación catastral
Interior.Fachada Interior.Fachada
Interior.Fachada Interior.Fachada
Interior.Fachada Interior.Patio
Interior.Estancia principal Interior.Estancia principal
Interior.Estancia principal
Interior.Estancia principal
Croquis de distribución 1
Interior.Documentación catastral(9751202QA4595B0001GW)
Interior.Documentación acreditativa del Aprovechamiento Urbanístico
Interior.Documentación catastral
Información Registral expedida por
PALOMA MARTINEZ-GIL GUTIERREZ DE LA CAMARA
Registrador de la Propiedad de EL PUERTO DE SANTA MARIA 4

Octavio Paz, 3 - PUERTO DE SANTA MARIA (EL)
tlfno: 0034 956860682
correspondiente a la solicitud formulada por
KAURA COPRODUCT SL
con DNI/CIF: B91227165
Interés legítimo alegado:
El solicitante es titular de algún derecho sobre la finca
Identificador de la solicitud: F34NP08C7
Citar este identificador para cualquier cuestión relacionada con esta información.
http://www.registradores.org Pág. 1
La autenticidad de este documento se puede comprobar mediante su código seguro de verificación (CSV) en http://www.registradores.org/csv
CSV: 9212300134450807
Huella: ba68f570-eec45154-21ae7660-8ff3c8ea-9f1a5c7c-b3581d44-e1b1ab02-3e9ac38b
REGISTRO DE EL PUERTO DE SANTA MARÍA Nº 4
C/ Octavio Paz, 3 CP: 11500
Tfno.- 956860682
Nota Simple Informativa
Para información de consumidores se hace constar que la manifestación de los libros por esta Nota
Simple Informativa se hace con los efectos que expresa el art. 332 del Reglamento Hipotecario, y que
sólo la Certificación acredita, en perjuicio de tercero, la libertad o gravamen de los bienes inmuebles,
según dispone el art. 225 de la Ley Hipotecaria.
__________________________DESCRIPCION DE LA FINCA__________________________
FINCA DE PUERTO DE SANTA MARIA 4 Nº: 1224, antes:16179 DE Pº DE Sª MARIA (SECC COMUN).-
IDUFIR:11027000095283.-
AVISO: Si el número de la finca no coincide con el solicitado la razón es que la finca de referencia ha
sido objeto de traslado al Registro nº 4 con nuevo número.
"Finca no coordinada gráficamente con el catastro a fecha de hoy" (artículo 10.4 Ley Hipotecaria en su
redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de Junio).
Naturaleza de la finca: Urbana (Local).-

Vía Pública: SITIO ESPALDAS DEL MATADERO, C.P.11500, Situación: EN EL EXTRARRADIO DE ESTA
CIUDAD.
Referencia/s Catastral/es:9851906QA4595B0001WW
Superficie:Terreno: mil treinta y nueve metros, uno decímetros cuadrados Construida: trescientos
metros cuadrados
LINDEROS: Norte, EN LINEA DE 28 ms., CON EL RESTO DE LA FINCA DE LA QUE SE SEGREGO DE

DON FRANCISCO RUIZ HERRERA MARTIN NIÑO
Sur, EN LINEA DE 36,45 ms., CON CAMINOS DE SERVICIO
Este, EN LINEA DE 31,50 ms., CON EL RESTO DE LA FINCA DE LA QUE SE SEGREGO DE DON
FRANCISCO RUIZ HERRERA MARTIN NIÑO
Oeste, EN LINEA DE 32 ms., CON CAMINOS DE SERVICIO.
Trozo de terreno en secano, situado a espaldas del matadero, en el extrarradio de ésta Ciudad. Sobre la
finca de éste número se ha construido un LOCAL O NAVE COMERCIAL de 300 m², distribuido en una
sola planta de altura. De ésta finca se destinará para camino de servicio dos franjas de 3 ms., cada una,
de anchura a lo largo de los linderos Sur y Oeste.
_______________________________TITULARIDADES_______________________________
TITULAR N.I.F TOMO LIBRO FOLIO ALTA
RENDER GRASAS, S.L. B-91227165 1929 38 87 6

100,000000% del pleno dominio por título de COMPRAVENTA.
____________________________________CARGAS_________________________________
Servidumbre: Por razón de su procedencia gravada con servidumbres. TRASLADO: Inscrito en la

finca 1/16.179, número original de la actual, inscripción: 3ª, tomo: 859, libro: 389, folio: 217, fecha:
13/03/1995.
HIPOTECA a favor de la entidad BANCO DE ANDALUCIA, S.A., correspondiendo a esta finca 76.230,00
euros de principal; intereses ordinarios por un total de 13.340,25 euros; intereses de demora por un
total de 19.438,65 euros; unas costas y gastos judiciales de 11.434,5 euros. Con un plazo de
amortización de 143 meses, a contar desde el día 04 de enero de 2004, con fecha de vencimiento el día
04 de diciembre de 2015. Formalizada en escritura otorgada en EL PUERTO DE SANTA MA, el día
18/12/03, ante el Notario DON MARÍA JOSÉ PERALES PIQUERES. Constituida en la Inscripción 5ª,
practicada con fecha 05/06/2004.
CSV: 9212300134450807
Convenio Resolutorio: Por la misma inscripción, conforme al artículo 693.2 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil, ha sido inscrito el convenio resolutorio para el vencimiento de la totalidad de lo
adeudado en caso de falta de pago de alguno de los plazos.
Certif. art. 54 T.R. Ley del Suelo: EXPEDIDA CERTIFICACION DE DOMINIO Y CARGAS de esta finca
conforme lo dispuesto en el articulo 54 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, y 102 del vigente
Reglamento de Gestión Urbanística, para surtir efectos en la unidad de ejecución “Salinas de
San José Bajo”. El Puerto de Santa María a, 16/07/2.013.
Prórroga art. 310 L.S.: PRORROGADA EN CUANTO A SU PLAZO DE VIGENCIA POR TRES AÑOS
MÁS a partir de esta facha, la anterior nota marginal de expedición de certificación del articulo 310 del
Texto Refundido de la Ley del Suelo, conforme lo previsto en el apartado 2 de dicho articulo, así como
del articulo 5.2 del Real Decreto 1093/97 de 4 de Julio y 102.2 del Reglamento de Gestión urbanística,
ello a virtud de escrito del Teniente de Alcalde Delegado del Área de Urbanismo del Excmo.
Ayuntamiento de esta Ciudad de fecha 25 de mayo de 2.016. El Puerto de Santa María a, 07/07/2.016.
_____________________ASIENTO/S PRESENTACION PENDIENTE/S____________________
NO hay documentos pendientes de despacho

___________________________________________________________________________
AVISO: Los datos consignados en la presente nota se refieren al día TRES DE FEBRERO DEL AÑO DOS
MIL VEINTITRES antes de la apertura del diario.
MUY IMPORTANTE, queda prohibida la incorporación de los datos de esta nota a ficheros o bases
informáticas para la consulta individualizada de personas físicas o jurídicas, incluso expresando la
fuente de información ( B.O.E. 17/02/1998).
A los efectos del Reglamento General de Protección de Datos 2016/679 del Parlamento Europeo y del
Consejo, de 27 de abril de 2016, relativo a la protección de las personas físicas en lo que respecta al
tratamiento de datos personales y a la libre circulación de estos datos (en adelante,
“RGPD”), queda informado:
De conformidad con lo dispuesto en la solicitud de publicidad registral, los datos personales

expresados en la misma han sido y serán objeto de tratamiento e incorporados a los Libros y archivos
del Registro, cuyo responsable es el Registrador, siendo el uso y fin del tratamiento los recogidos y
previstos expresamente en la normativa registral, la cual sirve de base legitimadora de este tratamiento.
-Conforme al art. 6 de la Instrucción de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 17 de

febrero de 1998, el titular de los datos queda informado que los mismos serán cedidos con el objeto de
satisfacer el derecho del titular de la/s finca/s o derecho/s inscritos en el Registro a ser informado, a su
instancia, del nombre o de la denominación y domicilio de las personas físicas o jurídicas que han
recabado información respecto a su persona o bienes.-
- El periodo de conservación de los datos se determinará de acuerdo a los criterios establecidos en la
legislación registral, resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública e
instrucciones colegiales. En el caso de la facturación de servicios, dichos periodos de conservación se
determinarán de acuerdo a la normativa fiscal y tributaria aplicable en cada momento. En todo caso, el
Registro podrá conservar los datos por un tiempo superior a los indicados conforme a dichos criterios
normativos en aquellos supuestos en que sea necesario por la existencia de responsabilidades
derivadas de la prestación servicio.-
- La información puesta a su disposición es para su uso exclusivo y tiene carácter intransferible y

confidencial y únicamente podrá utilizarse para la finalidad por la que se solicitó la información. Queda
prohibida la transmisión o cesión de la información por el usuario a cualquier otra persona, incluso de
manera gratuita.-
- De conformidad con la Instrucción de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 17 de

febrero de 1998 queda prohibida la incorporación de los datos que constan en la información registral a
ficheros o bases informáticas para la consulta individualizada de personas físicas o jurídicas, incluso
expresando la fuente de procedencia.-
En cuanto resulte compatible con la normativa específica y aplicable al Registro, se reconoce a los
interesados los derechos de acceso, rectificación, supresión, oposición, limitación y portabilidad
establecidos en el RGPD citado, pudiendo ejercitarlos dirigiendo un escrito a la dirección del Registro.
Del mismo modo, el usuario podrá reclamar ante la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD):
CSV: 9212300134450807
www.agpd.es. Sin perjuicio de ello, el interesado podrá ponerse en contacto con el delegado de
protección de datos del Registro, dirigiendo un escrito a la dirección [email protected]
ADVERTENCIAS
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
- Esta información registral tiene valor puramente indicativo, careciendo de garantía, pues la libertad o
gravamen de los bienes o derechos inscritos, solo se acredita, en perjuicio de tercero, por
certificación del Registro (articulo 225 de la Ley Hipotecaria).
- Queda prohibida la incorporación de los datos que constan en la presente información registral a
ficheros o bases informaticas para la consulta individualizada de personas físicas o jurídicas, incluso
expresando la fuente de procedencia (Instrucción de la D.G.R.N 17/02/98; B.O.E. 27/02/1998).
- Esta información registral no surte los efectos regulados en el art. 354-a del Reglamento Hipotecario.
- El usuario receptor de esta información se acoge a las condiciones de la Política de privacidad

expresadas en la web oficial del Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes
Muebles de España publicadas a través de la url:
https://www.registradores.org/registroVirtual/privacidad.do.
CSV: 9212300134450807
Información Registral expedida por
PALOMA MARTINEZ-GIL GUTIERREZ DE LA CAMARA
Registrador de la Propiedad de EL PUERTO DE SANTA MARIA 4

Octavio Paz, 3 - PUERTO DE SANTA MARIA (EL)
tlfno: 0034 956860682
correspondiente a la solicitud formulada por
KAURA COPRODUCT SL
con DNI/CIF: B91227165
Interés legítimo alegado:
El solicitante es titular de algún derecho sobre la finca
Identificador de la solicitud: F34NP08N3
Citar este identificador para cualquier cuestión relacionada con esta información.
CSV: 9212300134450843
Huella: 57d59513-3d33bd53-ab7398ea-b05558dc-fe838ec2-b873576b-a6cb1f9d-63082d49
REGISTRO DE EL PUERTO DE SANTA MARÍA Nº 4
C/ Octavio Paz, 3 CP: 11500
Tfno.- 956860682
Nota Simple Informativa
Para información de consumidores se hace constar que la manifestación de los libros por esta Nota
Simple Informativa se hace con los efectos que expresa el art. 332 del Reglamento Hipotecario, y que
sólo la Certificación acredita, en perjuicio de tercero, la libertad o gravamen de los bienes inmuebles,
según dispone el art. 225 de la Ley Hipotecaria.
__________________________DESCRIPCION DE LA FINCA__________________________
FINCA DE PUERTO DE SANTA MARIA 4 Nº: 1226, antes:19245 DE Pº DE Sª MARIA (SECC COMUN).-
IDUFIR:11027000109010.-
AVISO: Si el número de la finca no coincide con el solicitado la razón es que la finca de referencia ha
sido objeto de traslado al Registro nº 4 con nuevo número.
"Finca no coordinada gráficamente con el catastro a fecha de hoy" (artículo 10.4 Ley Hipotecaria en su
redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de Junio).
Naturaleza de la finca: Urbana (Local).-

Vía Pública: PARAJE EXTRARRADIO, C.P.11500, Situación: AL SITIO ESPALDAS DEL MATADERO.
Referencia/s Catastral/es:9851907QA4595B0001AW
Superficie:Terreno: quinientos diez metros cuadrados

Construida: trescientos diez metros cuadrados
LINDEROS: Norte, EN LINEA DE 23 ms., CON FINCA DE ANTONIO RUIZ HERRERA MARTIN NIÑO
Sur, EN LINEA DE 28 ms., CON FINCA DE ANGEL GARCIA PLAZA
Este, EN LINEA DE 20 ms., CON RESTO DE LA FINCA MATRIZ
Oeste, EN LA MISMA LONGITUD DEL ANTERIOR, CON CAMINO DE SERVICIO.
Trozo de terreno en secano, situado a espaldas del matadero, en el extrarradio de ésta Ciudad. Sobre la
finca de éste número se ha construido un LOCAL O NAVE COMERCIAL de una sola planta de altura de
310 m², distribuida en una sola planta de altura. De ésta finca se destinará para camino se servicio una
franja de 3 ms., de anchura a todo lo largo de su límite Oeste.
_______________________________TITULARIDADES_______________________________
TITULAR N.I.F TOMO LIBRO FOLIO ALTA
RENDER GRASAS, S.L. B-91227165 1929 38 89 6

100,000000% del pleno dominio por título de COMPRAVENTA.
____________________________________CARGAS_________________________________
Servidumbre: Por razón de su procedencia gravada con servidumbres. TRASLADO: Inscrito en la

finca 1/19.245, número original de la actual, inscripción: 3ª, tomo: 1590, libro: 941, folio: 172, fecha:
13/03/1995.
HIPOTECA a favor de la entidad BANCO DE ANDALUCIA, S.A., correspondiendo a esta finca 63.770,00
euros de principal; intereses ordinarios por un total de 11.159,75 euros; intereses de demora por un
total de 16.261,35 euros; unas costas y gastos judiciales de 9.565,5 euros. Con un plazo de amortización
de 143 meses, a contar desde el día 04 de enero de 2004, con fecha de vencimiento el día 04 de
diciembre de 2015. Formalizada en escritura otorgada en EL PUERTO DE SANTA MA, el día 18/12/03,
ante el Notario DON MARÍA JOSÉ PERALES PIQUERES. Constituida en la Inscripción 5ª, practicada con
fecha 05/06/2004.
Convenio Resolutorio: Por la misma inscripción, conforme al artículo 693.2 de la Ley de

Enjuiciamiento Civil, ha sido inscrito el convenio resolutorio para el vencimiento de la totalidad de lo
adeudado en caso de falta de pago de alguno de los plazos.
CSV: 9212300134450843
Certif. art. 54 T.R. Ley del Suelo: EXPEDIDA CERTIFICACION DE DOMINIO Y CARGAS de esta finca
conforme lo dispuesto en el articulo 54 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, y 102 del vigente
Reglamento de Gestión Urbanística, para surtir efectos en la unidad de ejecución “Salinas de
San José Bajo”. El Puerto de Santa María a, 16/07/2.013.
Prórroga art. 310 L.S.: PRORROGADA EN CUANTO A SU PLAZO DE VIGENCIA POR TRES AÑOS
MÁS a partir de esta facha, la anterior nota marginal de expedición de certificación del articulo 310 del
Texto Refundido de la Ley del Suelo, conforme lo previsto en el apartado 2 de dicho articulo, así como
del articulo 5.2 del Real Decreto 1093/97 de 4 de Julio y 102.2 del Reglamento de Gestión urbanística,
ello a virtud de escrito del Teniente de Alcalde Delegado del Área de Urbanismo del Excmo.
Ayuntamiento de esta Ciudad de fecha 25 de mayo de 2.016. El Puerto de Santa María a, 07/07/2.016.
_____________________ASIENTO/S PRESENTACION PENDIENTE/S____________________
NO hay documentos pendientes de despacho

___________________________________________________________________________
AVISO: Los datos consignados en la presente nota se refieren al día TRES DE FEBRERO DEL AÑO DOS
MIL VEINTITRES antes de la apertura del diario.
MUY IMPORTANTE, queda prohibida la incorporación de los datos de esta nota a ficheros o bases
informáticas para la consulta individualizada de personas físicas o jurídicas, incluso expresando la
fuente de información ( B.O.E. 17/02/1998).
A los efectos del Reglamento General de Protección de Datos 2016/679 del Parlamento Europeo y del
Consejo, de 27 de abril de 2016, relativo a la protección de las personas físicas en lo que respecta al
tratamiento de datos personales y a la libre circulación de estos datos (en adelante,
“RGPD”), queda informado:
De conformidad con lo dispuesto en la solicitud de publicidad registral, los datos personales

expresados en la misma han sido y serán objeto de tratamiento e incorporados a los Libros y archivos
del Registro, cuyo responsable es el Registrador, siendo el uso y fin del tratamiento los recogidos y
previstos expresamente en la normativa registral, la cual sirve de base legitimadora de este tratamiento.
-Conforme al art. 6 de la Instrucción de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 17 de

febrero de 1998, el titular de los datos queda informado que los mismos serán cedidos con el objeto de
satisfacer el derecho del titular de la/s finca/s o derecho/s inscritos en el Registro a ser informado, a su
instancia, del nombre o de la denominación y domicilio de las personas físicas o jurídicas que han
recabado información respecto a su persona o bienes.-
- El periodo de conservación de los datos se determinará de acuerdo a los criterios establecidos en la
legislación registral, resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública e
instrucciones colegiales. En el caso de la facturación de servicios, dichos periodos de conservación se
determinarán de acuerdo a la normativa fiscal y tributaria aplicable en cada momento. En todo caso, el
Registro podrá conservar los datos por un tiempo superior a los indicados conforme a dichos criterios
normativos en aquellos supuestos en que sea necesario por la existencia de responsabilidades
derivadas de la prestación servicio.-
- La información puesta a su disposición es para su uso exclusivo y tiene carácter intransferible y

confidencial y únicamente podrá utilizarse para la finalidad por la que se solicitó la información. Queda
prohibida la transmisión o cesión de la información por el usuario a cualquier otra persona, incluso de
manera gratuita.-
- De conformidad con la Instrucción de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 17 de

febrero de 1998 queda prohibida la incorporación de los datos que constan en la información registral a
ficheros o bases informáticas para la consulta individualizada de personas físicas o jurídicas, incluso
expresando la fuente de procedencia.-
En cuanto resulte compatible con la normativa específica y aplicable al Registro, se reconoce a los
interesados los derechos de acceso, rectificación, supresión, oposición, limitación y portabilidad
establecidos en el RGPD citado, pudiendo ejercitarlos dirigiendo un escrito a la dirección del Registro.
Del mismo modo, el usuario podrá reclamar ante la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD):
www.agpd.es. Sin perjuicio de ello, el interesado podrá ponerse en contacto con el delegado de
protección de datos del Registro, dirigiendo un escrito a la dirección [email protected]
CSV: 9212300134450843
ADVERTENCIAS
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
- Esta información registral tiene valor puramente indicativo, careciendo de garantía, pues la libertad o
gravamen de los bienes o derechos inscritos, solo se acredita, en perjuicio de tercero, por
certificación del Registro (articulo 225 de la Ley Hipotecaria).
- Queda prohibida la incorporación de los datos que constan en la presente información registral a
ficheros o bases informaticas para la consulta individualizada de personas físicas o jurídicas, incluso
expresando la fuente de procedencia (Instrucción de la D.G.R.N 17/02/98; B.O.E. 27/02/1998).
- Esta información registral no surte los efectos regulados en el art. 354-a del Reglamento Hipotecario.
- El usuario receptor de esta información se acoge a las condiciones de la Política de privacidad

expresadas en la web oficial del Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes
Muebles de España publicadas a través de la url:
https://www.registradores.org/registroVirtual/privacidad.do.
CSV: 9212300134450843
Artículo 10.8.9.- Condiciones particulares de uso.
1. El uso determinado en las dos subzonas es el

residencial en su categoría de vivienda unifamiliar.
2. En la subzona VTP1 además de los expresamente grafiados

en el Plano de Calificación, Usos y Sistemas se permiten
los siguientes usos pormenorizados:
- Talleres artesanales y pequeña industria.
- Talleres de mantenimiento del automóvil.
- Hospedaje.
- Comercio en la categoría de locales comerciales.
- Aparcamientos.
- S.I.P.S.
- Infraestructuras Urbanas Básicas.
3. En la subzona VTP2 sólo se permitirán, aparte de los

grafiados en el Plano de Calificación, Usos y Sistemas los
siguientes usos pormenorizados:
- Talleres artesanales y pequeña industria.
- Aparcamientos.
- S.I.P.S.
CAPITULO 9º Ordenanza Zona de Industria.
Artículo 10.9.1.- Definición y objetivos.
Comprende esta zona las áreas de suelo urbano ocupadas con

edificaciones destinadas a actividades industriales.
Dentro de ella se diferencian dos tipos de asentamientos.

Por una parte los asentamientos netamente industriales situados
en la margen izquierda de la Carretera Nacional IV dedicados en
su mayoría a actividades de almacenaje y pequeña industria y por
otra las piezas de suelo urbano, en muchos casos conformadoras
de la trama histórica del Centro Urbano, dedicadas a la
actividad bodeguera.
El objetivo de esta normativa es para el primer supuesto

la consolidación y adecuada ordenación de estos polígonos,
mientras que para el segundo es el mantenimiento de la actividad
bodeguera en el casco urbano como uno de los elementos más
significativos y no sólo formal, sino social, económico e
histórico de la percepción y entendimiento del Centro Histórico
de El Puerto de Santa María.
Artículo 10.9.2.- Delimitación y Subzonas.
Estas condiciones particulares se aplicarán a la zona

integrada por las áreas que en el Plano de Calificación,
Usos y Sistemas se identifican con la letra I y que a su
vez comprende cuatro subzonas:
a) I1.- "Industria Bodeguera": Se trata de las bodegas

situadas en el casco histórico o en sus proximidades
y que mantienen sus actividades tradicionales de
elaboración y envejecimiento de vino y licores.
b) I2.- "Industria escaparate": Zonas industriales

situadas principalmente a lo largo de la CN-IV con
capacidad para configurar importantes fachadas
urbanas.
c) I3.- "Industria pequeña y media": Zonas

industriales caracterizadas desde el punto de vista
de la Ordenación Urbanística por el tamaño de la
parcelación, no superior a los 3.000 m2.
d) I4.- "Gran Industria": Enclaves industriales

caracterizados desde el punto de vista de la
ordenación urbanística por el tamaño de la parcela,
superior a los 3.000 m2.
Artículo 10.9.3.- Condiciones particulares de la Subzona I1.
1. Condiciones particulares de la parcelación.
Las unidades parcelarias son las delimitadas en el Plano

de Calificación, Usos y Sistemas que no podrán ser objeto
de agregación o segregación. En general y salvo
actuaciones puntuales señalados por el Plan se
corresponden con las unidades parcelarias existentes en el
momento de la aprobación inicial del Plan.
Los edificios o parcelas catalogados deberán respetar las

determinaciones particulares de protección del patrimonio
no obstante a lo dispuesto en este artículo.
2. Condiciones particulares de posición de la edificación

en la parcela.
a) Alineación exterior: La alineación exterior es la

señalada en los planos de alineaciones y rasantes,
las edificaciones se situaran alineadas a vial,
cuando queden libre de edificación parte de esta
alineación se cerrará con cerramientos opacos de tipo
tradicional, que se adecuen al entorno.
Excepcionalmente podrá admitirse el cerramiento con
verjas de hierro fundido, siempre que se garantice
una adecuada integración visual y ambiental con la
trama urbana circundante.
b) Separación a linderos: Las edificaciones, o en su

caso la valla de cerramiento, deberán alinearse a
vial obligatoriamente. En los casos que las
edificaciones se encuentren separadas de todos los
linderos esta separación deberá ser al menos de 5
metros, debiendo estar estos espacios urbanizados y
ajardinados.
3. Condiciones particulares de ocupación.
La superficie de la parcela ocupada por las edificaciones

será la que tengan a la entrada en vigor del Plan General
pudiendo incrementarse esta en un veinte por ciento (20%)
previa la aprobación definitiva de un Estudio de Detalle
en el que aparte de garantizarse la integración formal y
funcional de la nueva edificación con lo preexistente
deberá justificarse su necesidad para mejorar el
funcionamiento de las instalaciones para el uso
estrictamente bodeguero.
4. Condiciones particulares de volumen y forma de la

edificación.
Altura: La altura máxima de las construcciones será de 8

metros, debiendo integrarse con los edificios o
construcciones del entorno o de la propia parcela.
5. Condiciones particulares de estética.
La estética de las edificaciones y cerramientos deberá

garantizar su integración con el entorno urbano en que se
sitúen. A tal efecto se establecen las siguientes
condiciones:
a) Paramentos opacos: Presentaran superficie lisa con

acabado de revoco o similar y pintura en color
blanco. Se prohíbe expresamente el acabado con
pintura pétrea o análogos. Podrán pintarse en otro
color, zócalos, pilastras portadas o elementos de
resalte sobre el plano de fachada, principalmente en
tonalidades ocres o verde oscuro.
b) Cubiertas: Serán inclinadas a dos aguas y de teja

cerámica curva.
c) Carpinterías: Las ventanas serán abatibles,

principalmente de madera pintada en tonos oscuros; se
admiten carpinterías de aluminio lacado o hierro de
secciones similares a las de madera, prohibiéndose
expresamente el aluminio en su color y anodizados.
Los portales de acceso serán con acabado de madera
pudiendo revestirse con chapa metálica pintada, un
zócalo no superior a 150 centímetros.
d) Cerrajería: Será de hierro fundido y diseño

sobrio, prohibiéndose expresamente el empleo de la
reja sevillana.
En los casos de existencia de verjas o cerramientos

traslúcidos la superficie libre de la parcela deberá estar
totalmente urbanizada y ajardinada, debiendo cuidarse la
visión desde cualquier punto del espacio público
circundante.
6. Condiciones particulares de uso.
El uso determinado de esta subzona es exclusivamente el

industrial bodeguero, entendiéndose por tal el relativo a
la crianza y envejecimiento de vinos y licores. Cualquier
otro uso pormenorizado tanto industrial como de
almacenamiento se considerarán expresamente prohibidos.
Unicamente se permitirán el uso de S.I.P.S..
7. Condiciones particulares de la subzona I1A.

Se han distinguido en los planos de Calificación, Usos y
Sistemas, algunas bodegas con el código I1A,
caracterizándose éstas por:
- No sustentar el uso bodeguero.
- Tratarse de instalaciones obsoletas o que dificultan el

tráfico, o la actividad ciudadana.
Para ellas se permite el cambio de uso bajo las siguientes

condiciones:
a) Las condiciones de ordenación y uso serán las de

la zona CH1 ó CH2 según la subzona en que se
encuentre la bodega.
b) Para parcelas menores de 700 m², bastará la

redacción del correspondiente proyecto de obra, que
cumpla la normativa correspondiente.
c) Para parcelas de superficies comprendidas entre

700 y 1.500 m² será necesaria la redacción de un
Estudio de Detalle que ordene los volúmenes.
d) Para parcelas mayores de 1.500 m², se redactará un

Plan Especial de Reforma Interior.
e) En todo caso se respetarán las determinaciones de

Catálogo si a la bodega en cuestión le afectara.
Artículo 10.9.4.- Condiciones particulares de la subzona I2.
1. Condiciones particulares de parcelación.
La superficie de todas las parcelas deberá ser, como

mínimo de 1.000 m2 y el frente mínimo al vial principal de
20 metros.
2. Condiciones particulares de posición de la edificación

en la parcela.
Separación a linderos: Las construcciones e instalaciones

se separarán diez (10) metros del lindero frontal paralelo
a la CN-IV y cinco (5) metros del resto de los linderos.
La ocupación máxima de la parcela industrial neta será del

sesenta por ciento (60%).
4. Condiciones particulares de edificabilidad.
La edificabilidad neta sobre parcela será de 0,7 m²/m².

edificación.
Altura: La altura máxima permitida será de diez (10)

metros, excepcionalmente y por justificadas razones
técnicas derivadas de las características particulares de
la industria, se permitirá una altura de hasta veintidós
(22) metros en el (5%) cinco por ciento de la planta de la
edificación.
La estética de las construcciones e instalaciones deberá

garantizar su integración con el entorno en que se sitúan
y los paramentos que sean visibles desde la calle deberán
tratarse de forma que su aspecto y calidad sean como los
de las fachadas. Además las parcelas con frente a la
actual CN-IV, teniendo en cuenta su componente
publicitaria o expositiva y su condición de configurar
tramos importantes de fachada urbana; se cuidará, en el
diseño y materiales empleados, el tratamiento de su
volumen y fachadas en un proyecto que habrá de incluir el
de la jardinería de los espacios circundantes.
Se prohíben los cuerpos y elementos salientes.
Las vallas de las parcelas serán de elementos de hasta

cincuenta (50) centímetros de altura, que podrán superarse
con setos o protecciones diáfanas estéticamente
admisibles, con el límite máximo de dos (2) metros. Las
vallas de espacios libres traseros que no den a viales o
espacios exteriores podrán ser de elementos de hasta dos
(2) metros de altura.
a) El uso determinado de la subzona será el industrial en

todas sus categorías y con las únicas limitaciones que se
deriven del Reglamento de Actividades Molestas,
Insalubres, Nocivas y Peligrosas y de las condiciones
generales de calidad e higiene de dotaciones y servicios,
de seguridad y ambientales establecidas en estas Normas o
en cualquiera otra disposición municipal, autonómica o
estatal.
b) Además de los grafiados en el Plano de Calificación,

Usos y Sistemas se permiten los siguientes usos
pormenorizados:
- Residencial, sólo una vivienda unifamiliar en parcelas

de superficie superior a diez mil (10.000) metros
cuadrados para el personal al cuidado y vigilancia de
las instalaciones.
- Comercio, excepto en la categoría de grandes

superficies comerciales.
- Oficinas, pero tan solo como uso complementario de

otras actividades, quedando prohibido como uso
exclusivo.
- Aparcamiento.
- Docente.
- Deportivo.
- S.I.P.S.
c) Las operaciones de carga y descarga se realizarán en el

interior de la parcela obligatoriamente, pudiendo ocupar
para tal fin los espacios resultantes de separación a
linderos y retranqueos.
Artículo 10.9.5.- Condiciones particulares de la subzona I3.

Texto Refundido de la Modificación Puntual del PGMO en el Ámbito de las zubzonas Terciarias-
Hoteleras, y anejo de Subsanación de deficiencias de la Modificación (A.D. por la Consejería de
Obras Públicas y Transportes de la Junta de Andalucía el 7 de noviembre de 1.997)
La parcelas mínima edificable deberá cumplir las

siguientes condiciones:
- Superficie mínima 500 m2.
- Longitud mínima de fachada: 10 metros.
Podrán agregarse y segregarse cuantas parcelas se estimen

convenientes, siempre que todas las parcelas resultantes
cumplan las dos condiciones expuestas anteriormente.
La ordenación de parcelas de superficie superior a 5.000

m2 deberá realizarse mediante Estudio de Detalle, que no
podrá introducir viarios en fondo de saco, siempre que se
pretenda su segregación posterior esta segregación será
objeto del correspondiente proyecto de parcelación.
2. Condiciones de posición de la edificación en la

parcela.
Separación a linderos: Salvo que en el plano de

alineaciones y rasantes se especifique lo contrario, todas
las edificaciones se separarán del lindero frontal cinco
(5) metros. En dicho plano, en las manzanas señaladas como
I3a las edificaciones se alinearán a vial. Las
edificaciones se adosarán a los linderos laterales y
trasero, salvo para parcelas superiores a dos mil (2.000)
metros cuadrados que se separarán de dichos linderos una
distancia equivalente a la mitad de su altura. No
obstante, podrán adosarse a estos linderos si esta
circunstancia es objeto de un proyecto unitario de
edificación con las parcelas colindantes.
La ocupación máxima permitida se fija en un 80%.
4. Condiciones particulares de edificabilidad.
La edificabilidad máxima permitida se fija en 1,0 m²/m²

sobre parcela neta.

edificación.
Altura: La altura máxima será de 10 metros.

Excepcionalmente y por justificadas razones técnicas
derivadas de las características particulares de la
industria, se permitirá una altura de hasta veintidós (22)
metros en el cinco por ciento (5%) de la planta de la
edificación.
Se prohíben los cuerpos y elementos salientes.

a) El uso determinado de la subzona será el industria
en todas sus categorías y con las únicas limitaciones
que se deriven del reglamento de actividades
molestas, insalubres, nocivas y peligrosas y de las
condiciones generales de calidad e higiene de
dotaciones y servicios de seguridad y ambientales
establecidas en estas Normas o en cualquiera otra
disposición municipal, autonómica o estatal.
b) Además de los grafiados en el plano de

Calificación, Usos y Sistemas se permiten los
siguientes usos pormenorizados:
- Comercio, en todas sus categorías excepto de grandes

superficies comerciales.
- Oficinas, pero tan sólo como uso complementario de

otras actividades, quedando prohibido como uso exclusivo.
- Hospedaje.
- Aparcamiento.
- Docente.
- Deportivo.
- S.I.P.S.
c) Las operaciones de carga y descarga deberán quedar

resueltas en el interior de la parcela o edificación.
Artículo 10.9.6.- Condiciones particulares de la Subzona I4.
Dadas las diferentes características de este tipo de

industrias cuyos volúmenes edificados están singular y
funcionalmente vinculados al tipo de actividad y sistema de
producción de cada caso concreto, no hacen posible establecer
unas condiciones de Ordenación y Edificación sistematizados. El
Plan establece sólo unas condiciones de uso y unas condiciones
de parcelación para los casos ya consolidados.
Las unidades parcelarias son las constituidas a la

entrada en vigor del Plan General, no permitiéndose ninguna
segregación de estas parcelas salvo para su destino público.
No obstante lo dispuesto anteriormente y en el caso

del levantamiento de la industria actualmente existente, será
necesario, dado el impacto tanto para la economía portuense como
para el equilibrio territorial la previa redacción de un Plan
Especial de Reforma Interior que analice dicha situación y
proponga una asignación pormenorizada de usos de acuerdo con la
estructura general planteada por el Plan General.
Dicho Plan Especial deberá garantizar la no existencia

de perdidas de puestos de trabajo, ó, en su caso, el
mantenimiento de la actividad.
2. Condiciones particulares de posición y forma de los

edificios.
Serán las actualmente existentes o en su caso las

previstas por el planeamiento del cual se originan.
No obstante podrán admitirse ampliaciones, siempre que

se encuentren justificadas en la propia funcionalidad de la
industria y siempre y cuando no supongan una ocupación de la
parcela superior al sesenta por ciento (60%) de toda su
superficie.
Su uso determinado será el existente. Además de este

uso se admitirán los siguientes usos pormenorizados:
- Residencial, sólo una vivienda por unidad parcelaria

para el personal al cuidado y vigilancia de las instalaciones.
- Oficinas, pero tan sólo como uso complementario de

otras actividades, quedando prohibido como uso exclusivo.
- Aparcamiento.
- Docente.
- Deportivo.
- S.I.P.S.
CAPITULO 10º Ordenanza Zona Comercial.

Artículo 10.10.1.- Definición y objetivos.
Comprende esta zona las áreas ocupadas o destinadas a

ocuparse con edificaciones destinadas a usos terciarios,
fundamentalmente de hospedaje y comerciales, así como el uso de
gasolinera, procedentes o no de la zonificación de Planes
Parciales, así como las zonas expresamente comerciales que
puedan proyectarse sobre el Suelo Urbanizable. El objetivo de la
ordenación es el reconocer y mantener la vinculación del uso
comercial a esas parcelas del Suelo urbano, así como la creación
de estos usos o actividades en posiciones en las que por su
accesibilidad, situación, densidad etc. puedan concebirse estas
actividades con las peculiares características que la
diferencian del comercio de barrio.
Las distintas subzonas responden a dos situaciones

básicas, la primera es la actividad concreta a la que están
dedicadas las parcelas, distinguiendo los usos específicamente
de hospedaje del resto de los usos comerciales, y la segunda
responde a las distintas formas de implantación de estas
actividades terciarias, ya se trate de grandes superficies
dedicadas al comercio, o bien de centros con varios usos e
incardinados en puntos estratégicos del territorio.
Artículo 10.10.2.- Identificación y subzonas.
Texto Refundido de la Modificación Puntual del PGMO en el Ámbito de las zubzonas Terciarias-
Hoteleras, y anejo de Subsanación de deficiencias de la Modificación (A.D. por la Consejería de
Obras Públicas y Transportes de la Junta de Andalucía el 7 de noviembre de 1.997)
Estas condiciones particulares se aplicarán en la zona

integrada por las áreas identificadas en el Plano de
Calificación, Usos y Sistemas con las letras CO, que comprende
las siguientes subzonas: COH1, COH2, COH2a, CO1, CO2 y COG.
Artículo 10.10.3.- Condiciones particulares de la subzona

COH1.
Texto según modificación del PGOU de la subzona COH-1, Establecimientos hoteleros existentes,
Aprobado Definitivamente el 28/12/2001, y según modificación del PGOU del artículo 10.10.3.2.b),
Aprobado Definitivamente el 02/04/2004.
Las parcelas edificables serán las constituidas a la

entrada en vigor del Plan General, pudiendo agregarse con
parcelas colindantes según las condiciones del área donde
se enclaven.
2. Condiciones particulares de posición y forma de los

edificios.
a) Edificabilidad: la edificabilidad neta sería la

de la zona donde se encuadren, incrementado en un
20% pudiendo alcanzar 0.7 m2/m2 de techo por metro
cuadrado de suelo en las zonas de tipología UAS.
En el conjunto Histórico donde se define
edificabilidad, se estará únicamente a lo que
define estrictamente la ordenanza CH1 o CH2
dependiendo de la zona en que se encuentre, y el
plano de alturas, sin más incremento de
edificabilidad que lo contemplado en dicha
ordenanza (art. 10.2.1 al 10.2.9 de la Normativa
Ordenanza del PGMOU).
b) Separación a linderos: Las edificaciones e

instalaciones se separan de los linderos igual
distancia que la señalada para las parcelas
colindantes o del área donde se integren. No
obstante, en el caso de encuadrarse en áreas
calificadas como UAS, UAD o CJ, donde las
características tipológicas y morfológicas
preexistentes en la parcela hotelera sean las de
adosamiento a linderos o alineación a fachada, se
permitirá que las edificaciones e instalaciones se
dispongan libremente en dicha parcela. Ésta
posibilidad será igualmente de aplicación a las
parcelas calificadas como UAS, UAD o CJ colindantes
con la hotelera en cuanto a la posibilidad de
adosarse al lindero común.
c) Ocupación: las edificaciones y construcciones

podrán ocupar hasta el 60% de la superficie de la
parcela, siempre que se enclaven en áreas cuya
calificación predominante sea UAS,UAD o CJ, en el
resto de los casos la ocupación máxima permitida será
igual a la del área donde se sitúe.
d) Altura máxima: La altura máxima permitida será

la señalada en el cuadro de características de la
presente ordenanza.

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Informe de Tasación

Expediente: 03069/2023 (08/03/2023 11:13:14) Su Ref.: PR-62723CE

EDIFICACIÓN INDUSTRIAL EN POLÍGONO

Anexo 1. Nota simple_11027000095283.pdf........................................................................................................

Anexo 2. Nota simple_11027000109010.pdf........................................................................................................

EDIFICACIÓN INDUSTRIAL EN POLÍGONO terminada

Registro de la propiedad EL PUERTO DE SANTA MARIA, 4

Referencia Finca Nº Folio Libro Tomo Inscripción Referencia catastral CRU/Observaciones

Métodos de Valoración utilizados Coste

Firmado Firmado tasador emisor

Fecha visita al inmueble 20/02/2023

Edificación industrial en Tasación EI - ABC (08/03/2023)

1.- SOLICITANTE Y FINALIDAD

2.- IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN DEL INMUEBLE

Registro de la Propiedad EL PUERTO DE SANTA MARIA, 4

Referencia Finca Nº Folio Libro Tomo Inscripción Referencia catastral CRU/Observaciones

Linderos Según documentación registral adjunta.

3.- COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN (Se ha realizado visita interior al inmueble)

Documentación gráfica anexa al informe

4.- LOCALIDAD Y ENTORNO

Infraestructuras y grado de conservación

Existencia de Servicios de Restauración :

Características de la actividad industrial del entorno :

5.- CARACTERÍSTICAS DEL EDIFICIO

Estructura HORMIGÓN ARMADO Cerramiento exterior BLOQUE DE HORMIGÓN

Equipamientos y servicios Instalaciones deportivas

6.- CARACTERÍSTICAS DE LA NAVE

Nave 2 0,00 0,00 -- --

Vigilancia (Conserje, portero) Circuito cerrado de seguridad Alarma

Puerta de seguridad Cocina equipada Tendedero

Armarios Sistema de seguridad

Categorización activo NO PROCEDE

Superficies (m²) Superficies computables (m²)

(Sc) : Construida Coeficientes de transformación

Parcela en m² Catastral Documental Medición Computable

Contaminación del terreno Contaminación acústica Otro tipo de contaminación

Contaminación de la construcción Contaminación ambiental

7.- SITUACIÓN URBANÍSTICA

8.- PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN

Derechos Reales NO EXISTEN

9.- ANÁLISIS DE MERCADO

La intensidad de la demanda es media con tendencia estable

No existen en el entorno promociones en curso en grado relevante.

DATOS DE TESTIGOS PARA EL CÁLCULO DEL VALOR DE SUELO

Fecha C.P. Emplazamiento Superficie Edificab. Parcela Euros/m² Coef. V.H.M.

06/03/2023 11500 ERASTOTENES, Nº 203, - 1.030,00 0,45 -- 67,96 1,10 74,76

06/03/2023 11500 ALEXANDRO HUMBOLD, Nº 2, - 651,00 0,45 -- 75,27 1,10 82,80

10.- CÁLCULO DE VALORES TÉCNICOS

VALOR DEL SUELO (Euros) 55.968,00 57.833,60

Total : 113.801,60 Euros

COSTE REPOSICIÓN BRUTO 198.165,00 204.755,00

Total : 402.920,00 Euros

C.Unit.Reposición Neto (Euros/m²) 299,56 299,55

COSTE REPOSICIÓN NETO (Euros) 89.868,00 92.860,50

C) Valor por aplicación del Método de Comparación ajustado

D) Valor por aplicación del Método de Actualización de rentas

Total : 182.728,50 Euros

G) Valor de venta rápida

H) Valor de renta óptima

_ASIENTO/S PRESENTACION PENDIENTE/S

_ASIENTO/S PRESENTACION PENDIENTE/S